Brachflächenmanagement unter Berücksichtigung wirtschaftlicher und ökologischer Interessen, Projektabschlussbericht

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 52. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 23.07.2013 1466 10 öffentlich Dez. 4 Brachflächenmanagement unter Berücksichtigung wirtschaftlicher und ökologischer Inte- ressen; Projektabschlussbericht Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis AUG / Naturschutzbeirat 02.07.2013 1 vorberaten Ausschuss für Wirtschaftsförderung 05.07.2013 2 vorberaten Gemeinderat 23.07.2013 10 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Der Gemeinderat nimmt den Projektabschlussbericht zur Kenntnis. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Kontierungsobjekt: Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: ISEK Karlsruhe 2020 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 I. Vorbemerkung Die Stadtverwaltung hatte im Nachgang zu Pflege- und Rodungsmaßnahmen im Technolo- giepark in der Gemeinderatssitzung am 28.02.2012 auf die Anfrage der GRÜNE- Gemeinderatsfraktion „Umgang mit ökologisch wertvollen Brachflächen“ vom 26.01.2012 (Vorlage Nr. 995, TOP 17) mitgeteilt, dass die internen Kommunikations- und Beteiligungs- prozesse im Vorfeld von Fäll- und Rodungsmaßnahmen auf städtischen Grundstücken auf den Prüfstand gestellt und optimiert werden sollen. Zugleich sollte der Umgang mit „brach- liegenden“ städtischen Grundstücken einer Überprüfung unterzogen werden. Zu diesem Zweck wurde eine ämterübergreifende Projektgruppe unter Leitung des für die Grundstücksbewirtschaftung verantwortlichen Liegenschaftsamts und mit Beteiligung der Dienststellen Gartenbauamt, Umwelt- und Arbeitsschutz, Wirtschaftsförderung und Zentraler Juristischer Dienst gebildet. Am 31.01.2013 wurde über den Zwischenstand des Projekts im Ausschuss für Umwelt und Gesundheit berichtet. Vorliegend wird der Projektabschlussbe- richt vorgestellt. Es muss vorausgeschickt werden, dass im Rahmen des Projekts der Begriff der „Brachflä- chen“ umfassend für alle städtischen Grundstücke mit einer planerisch angestrebten oder planungsrechtlich zulässigen baulichen (oder sonstigen) Nutzung verwendet wird, soweit für diese Flächen (noch) keine konkrete Realisierung erfolgt ist. II. Projektziele Mit dem Projekt sollten drei Ziele verfolgt werden: 1. Erarbeitung einer Strategie zur Sicherstellung einer die wirtschaftlichen und ökologischen Interessen ausreichend berücksichtigenden Liegenschaftsbewirtschaftung städtischer Bauflächen 2. Schaffung standardisierter bzw. Optimierung vorhandener Kommunikationswege inner- halb der Stadtverwaltung 3. Bereitstellung einer Datenbasis als Grundlage für o. g. Abstimmungsprozesse zur Sicher- stellung der Bewirtschaftung städtischer Bauflächen auf der Grundlage aktueller Umwelt- daten III. Projektergebnisse Eine ausführliche Darstellung der Projektergebnisse ist dem beigefügten Projektabschluss- bericht zu entnehmen. Im Folgenden werden die wesentlichen Inhalte dargestellt: zu Projektziel 1: Bewirtschaftungsstrategie Mit dem Projekt wurde eine Bewirtschaftungsstrategie erarbeitet, die die städtischen Flächen bedarfs- und zeitgerecht zum Verkauf und zur Realisierung baulicher oder sonstiger Nut- zung vorhält sowie eine adäquate Präsentation dieser Flächen auf dem Immobilienmarkt ermöglicht. Sie soll ferner einen Interessenausgleich von wirtschaftlichen und ökologischen Belangen herbeiführen, damit Maßnahmen der Flächenbewirtschaftung unter Berücksichti- gung umweltrechtlicher Standards erfolgen. Es besteht dabei ein systemimmanenter Zielkonflikt zwischen ökonomischer und ökologi- scher Herangehensweise. Die betrachteten Grundstücke bilden einen erheblichen Vermö- gensbestandteil, für den vom Gemeinderat in der Regel Nutzungsabsichten in Form der vor- bereitenden oder verbindlichen Bauleitplanung vorgegeben wurden. Gleichzeitig können innerstädtische Flächen, die längerfristig „brach“ liegen, unter dem Gesichtspunkt der Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Stadtökologie und Biodiversität wertvolle Potentiale darstellen, die temporär positive ökolo- gische und/oder Freizeit-Effekte entfalten können. Prämisse der Strategie ist die Sicherstellung der (durch Gemeinderatsbeschluss) angestreb- ten Zielnutzung, die nicht konterkariert oder wesentlich erschwert werden darf. Dies bedeu- tet für den Regelfall, dass Bauflächen einer regelmäßigen Pflege durch das Liegenschafts- amt unterliegen sollen, um unkontrollierter Verwilderung, Müllablagerung etc. vorzubeugen. Bei der Pflege sind die rechtlichen Vorgaben, insbesondere des besonderen Artenschutz- rechts, aber auch der Baumschutzsatzung zwingend zu beachten. Die Strategie sieht im Standardfall eine rotierende Pflege in einem Zyklus von maximal drei Jahren vor. Darüber hinaus sind abhängig vom Einzelfall Gestaltungsspielräume für andere Nutzun- gen/Entwicklungen denkbar. Insbesondere kommen temporäre Zwischennutzungen in Fra- ge, die wiederum positive wirtschaftliche, soziale und ökologische Nebeneffekte generieren können. Im Rahmen des Projekts wurden für vier Nutzungsmöglichkeiten (bauliche Zwi- schennutzung, landwirtschaftliche Nutzung als Wiesen-, Acker- oder Weidefläche, Bereitstel- lung von Flächen für "Urban-Gardening-Projekte" und die Entwicklung einer naturnahen Nutzung z. B. von Naturerlebnisräumen oder Rotationsbrachen) konzeptionelle Überlegun- gen angestellt und Kriterien festgelegt. Dabei ist es grundlegende Voraussetzung für die Etablierung einer Zwischennutzung, dass ungewollte Verfestigungen von Nutzungen effektiv verhindert werden können und der jederzeitige Zugriff auf die Fläche sichergestellt wird. Dies bedarf einer hinreichenden, einzelfallbezogenen (juristischen) Prüfung und Detailkon- zeption im Vorfeld. Die Strategie sieht vor diesem Hintergrund eine Beurteilung aller im städtischen Eigentum befindlichen Baugrundstücke mit Blick auf die zwei Dimensionen „Handlungsbedarf“ und „Restriktionen“ vor. Die Dimension „Handlungsbedarf“ umfasst als Kriterien zum einen die „wirtschaftliche Relevanz“ des Grundstücks (z. B. wirtschaftliche Entwicklungspotentiale so- wie Stadtentwicklungsziele) sowie die faktische „Pflegedringlichkeit“ aufgrund der örtlichen Situation. Bei den Restriktionen sind mögliche Einschränkungen durch das „Planungsrecht“ sowie im Rahmen „Baumschutz/Grünordnung“ und „(Natur- und) Artenschutzrecht“ berück- sichtigt. Daraus wird für alle Baugrundstücke (in der Regel zusammengefasst nach Bauge- bieten) ein Pflege-/Bewirtschaftungskonzept (Erstpflege, Folgepflege, Pflegerhythmus, mög- liche Zwischennutzungen) abgeleitet. zu Projektziel 2: Optimierung der Kommunikations- und Abstimmungsprozesse Die Kommunikationsprozesse zwischen den Dienststellen wurden mit Blick auf Optimie- rungspotentiale untersucht und visualisiert. Daraus hat die Projektgruppe systematische Arbeitsabläufe und Kommunikationswege abgeleitet. Dies umfasst in zeitlicher Hinsicht ei- nen Ablaufplan im „Regelfall“ für die frühzeitige Abstimmung regulärer Pflegemaßnahmen der Liegenschaftsverwaltung (z. B. jährliches Pflegeprogramm) mit den anderen Fachäm- tern, insbesondere dem Umwelt- und Arbeitsschutz und dem Gartenbauamt. Darüber hinaus wurden Vorgaben für die Kommunikation im „Ad-Hoc-Fall“ (z. B. bei konkre- ter Investorenanfrage bzw. Stadtentwicklungszielen“) sowie im Rahmen der Genehmigungs- verfahren entwickelt, welche eine Beteiligung der Fachämter in relevanten Fragen vorsieht und auch eine Dokumentation der Abstimmungsergebnisse ermöglicht. Zentral ist hierbei, dass die Kommunikation systematisiert und vereinheitlicht wird. Insbesondere soll das Lie- genschaftsamt eine verstärkte Verteilungs- und (Wieder-)Bündelungsfunktion übernehmen, um sicherzustellen, dass den betroffenen Dienststellen einheitliche und umfassende Infor- mationen zur Verfügung stehen. Auch wenn das eigentliche Projektziel die Optimierung verwaltungsinterner Kommunikati- onsstrukturen war, ist es auch notwendig, das Handeln der Verwaltung gegenüber den Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Gremien und Bürgerinnen und Bürgern ausreichend zu kommunizieren. Über besonders bedeutende Einzelvorhaben bzw. neuartige Zwischennutzung wird bei Bedarf auf Ebene der Fachausschüsse (z. B. Ausschuss für Umwelt und Gesundheit, ggf. auch Planungsaus- schuss und Wirtschaftsförderungsausschuss) berichtet werden. Ein pauschale "Erheblich- keitsgrenze" kann in diesem Zusammenhang allerdings nicht definiert werden. Ferner soll auch eine bessere Information der Öffentlichkeit über Pressemitteilungen erfol- gen. Dies kann bei umfangreichen (Erst-)Pflegemaßnahmen auf Grundstücken notwendig sein, bei routinemäßiger Dauerpflege hingegen in aller Regel nicht. zu Projektziel 3: Bereitstellung einer Datenbasis Es wurden einheitliche Gebietssteckbriefe als Grundlage für eine Datenbasis entwickelt. Im Rahmen des Projekts wurden zunächst exemplarische und vordringliche Grundstücke um- fassend betrachtet. Die Datenlage wird noch ergänzt. Da die Grundstückssituation dyna- misch ist, bedarf es in der Folgezeit der Fortschreibung. Die Inhalte der Steckbriefe werden kooperativ erarbeitet und dann zentral beim Liegenschaftsamt verwaltet und allen beteiligten Dienststellen digital zur Verfügung gestellt. IV. Weiteres Vorgehen Die Umsetzung der Strategie soll mit der kommenden Pflegeperiode (Winterhalbjahr 2013/2014) beginnen. Zu diesem Zweck wird das Liegenschaftsamt innerhalb der nächsten Monate das nach den entwickelten Kriterien und Prioritäten gestaffelte konkrete Pflegepro- gramm ausarbeiten und mit den für die Umsetzung verantwortlichen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der anderen Dienststellen abstimmen. Eine interne Evaluation der neuen Kommunikations- und Ablaufwege wird nach dieser ers- ten Phase erfolgen. Eine Evaluation der Gesamttragfähigkeit der Strategie ist nach Durch- lauf eines gesamten Pflegezyklus (geplant 2016) vorgesehen. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat nimmt - nach Vorberatung im Ausschuss für Umwelt und Gesundheit und im Ausschuss für Wirtschaftsförderung - den Projektabschlussbericht zur Kenntnis. Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 12. Juli 2013

Projektbericht Brachflächenmanagement Bewirtschaftung städtischer Bauflächen unter Berücksichtigung ökonomischer und ökologischer Interessen Stadt Karlsruhe Liegenschaftsamt 2 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 3 Projektbericht brachflächenmanagement 4 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 5 inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis 5 Abbildungsverzeichnis 5 Tabellenverzeichnis 5 1. Einleitung 6 2. Rahmenbedingungen 7 2.1. Strukturdaten 7 2.2. Rechtliche Regelungen 7 2.2.1. Bauplanungsrecht 7 2.2.2. Natur- und Artenschutzrecht 8 2.2.3. Baumschutzsatzung 9 3. Projektziele 9 3.1. Entwicklung einer Bewirtschaftungsstrategie 9 3.2. Optimierung der Kommunikationsabläufe 10 3.3. Bereitstellung aktueller Umweltdaten 10 4. Projektergebnisse 11 4.1. Strategie I: Angepasstes Pflegekonzept 11 4.2. Strategie II (Optional): Geeignete Zwischennutzungen 14 4.3. Kommunikation: Frühzeitige standardisierte Einbindung 15 4.4. Umweltdaten: Gezielte Betrachtung und Information 16 5. Zusammenfassung und Ausblick 17 Begriffserläuterungen A-Z 18 Literatur 20 Anlagenverzeichnis 20 abkürzungsverzeichnis BauGB Baugesetzbuch BNatSchG Bundesnaturschutzgesetz CEF-Maßnahme vorgezogene Ausgleichsmaßnahme im Artenschutz (measure to ensure the continued ecological functionality) FNP Flächennutzungsplan Lw/KultG Landwirtschafts- und Landeskulturgesetz Baden-Württemberg NatSchG B.W. Naturschutzgesetz Baden-Württemberg sAP spezielle Artenschutzprüfung abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Bewertungskriterien - Handlungsbedarf 11 Abbildung 2: Bewertungskriterien - Restriktionen 12 Abbildung 3: Bandbreite von Zwischennutzungen (exemplarisch) 14 Abbildung 4: Ablauf Beteiligung Pflegemaßnahmen (Regelfall) 15 tabellenverzeichnis Tabelle 1: Zeithorizont Pflegekonzept 13 6 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 7 1. einleitung Im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklung entstehen stets auch Flächen, die zumindest für einen Übergangszeitraum keiner oder lediglich einer ungesteuerten Nutzung unterliegen. Die Frage nach dem Umgang mit derartigen „Brachflächen“ hat gerade im urbanen Raum vor dem Hintergrund der Flächenknappheit in den letzten Jahrzehnten an Bedeutung gewonnen. Während die konzeptionelle (Wieder-)Nutzung z.B. von brachgefallenen Industrieflächen oder Konversionsflächen primär eine Herausforderung für die Planung darstellt, stellen sich auch bei einer bestehenden planerischen Zielsetzung oft konkrete, praktische Probleme im Umgang mit diesen Flächen. In besonderem Maße trifft dies zu, soweit Flächen einer längerfristigen Entwicklung unterliegen oder sich planerisch und kommunalpolitisch gewollte Entwicklungen in der Realität nicht im vorgesehenen Maße oder Zeitraum realisieren lassen. Die Stadt Karlsruhe ist dabei, soweit sie Eigentümerin von Flächen ist, gefordert: Zum einen besitzt sie eine Vorbildfunktion gegenüber privaten Dritten, zum anderen ist sie auch aus kommunalwirtschaftsrechtlicher Sicht zu einem verantwortungsvollen Umgang mit dem städtischen Grundbesitz als erheblichem Vermögensbestandteil verpflichtet. In der Praxis stehen die bewirtschaftenden Dienststellen vor der Herausforderung eine adäquate Pflege der Grundstücke sicherzustellen und negativen Tendenzen, wie z.B. Vermüllung, entgegenzutreten, was mit nicht unerheblichen Personal-, Material- und Finanzaufwand verbunden ist. Aus ökonomischer Sicht gehört im Standortwettbewerb insbesondere die ausreichende und zeitnahe Verfügbarkeit von Gewerbeflächen geradezu klassisch zu den harten Standortfaktoren kommunaler Wirtschaftsförderung. Zunehmend sind in den vergangenen Jahren ökologische Aspekte in den Fokus gerückt. Die Erkenntnis, wonach gerade innerstädtische Brachflächen für die Förderung der Biodiversität eine herausragende Rolle spielen, ist hier ebenso zu nennen wie die verschärften rechtlichen Anforderungen aus dem europäischen Artenschutzrecht, die in der sogenannten Artenschutznovelle des Bundesnaturschutzgesetzes aus dem Jahr 2007 Niederschlag gefunden haben. Brachflächen mit ihren oft einzigartigen Standortbedingungen bieten daher auch Lebensraum für geschützte Arten, was im Hinblick auf die Realisierung vorhandenen Baurechts zu Verzögerungen führen kann. Die Erfahrungen der Praxis haben gezeigt, dass die daraus resultierenden komplexen Anforderungen nur durch eine enge Kooperation der Fachdienststellen und eine interdisziplinäre Herangehensweise erfüllt werden können. Die Stadt Karlsruhe hat sich deshalb zum Ziel gesetzt, die internen Kommunikations- und Beteiligungsprozesse im Vorfeld von Pflegemaßnahmen auf städtischen Grundstücken auf den Prüfstand zu stellen und zu optimieren. Zugleich sollte der Umgang mit „brachliegenden“ städtischen Grundstücken einer Überprüfung und strategischen Steuerung unterzogen werden. Zu diesem Zweck wurde eine ämterübergreifende Projektgruppe unter Leitung des Liegenschaftsamts und mit Beteiligung der Dienststellen Gartenbauamt, Umwelt- und Arbeitsschutz, Wirtschaftsförderung und Zentraler Juristischer Dienst gebildet, deren Ergebnisse im vorliegenden Bericht dargestellt werden. 2. rahmenbedingungen 2.1. strukturdaten Es muss an dieser Stelle vorausgeschickt werden, dass im Projektzusammenhang ausschließlich städtische Grundstücke berücksichtigt werden. Der Begriff der „Brachflächen“ wird insoweit umfassend für alle Flächen mit einer planerisch angestrebten oder planungsrechtlich zulässigen baulichen (oder sonstigen) Nutzung verwendet, soweit für diese Flächen (noch) keine konkrete Bebauung erfolgt ist. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Projekts lagen in der Verantwortung des städtischen Liegenschaftsamts Baugrundstücke mit einer Gesamtfläche von ca. 49 ha. Hier sind insbesondere die Gebiete Technologiepark, Gewerbegebiet Winterrot und Ob den Gärten zu nennen. HINWEIS: Die Flächen können der beigefügten Liste (Anlage 1) und einem Übersichtsplan (Anlage 2) entnommen werden. Die Bewirtschaftung und Pflege der Flächen erfolgt bisher durch das Liegenschaftsamt in der Regel durch eigene Maschinen und Personal, teilweise werden Aufträge an externe Unternehmer vergeben. Im letzten Pflegezeitraum vor Beginn des Projekts (Oktober 2011 bis März 2012) konnten Flächen mit einer Gesamtgröße von ca. 5,5 ha durch das Liegenschaftsamt gepflegt werden. Der finanzielle Aufwand pro Pflegezeitraum variiert abhängig von Flächenumfang und Maßnahmenbedarf. Als Orientierungswerte können die Kosten einer Fremdvergabe herangezogen werden, die bei einer Erstpflege durchschnittlich ca. 6000 EUR / ha und bei Standard-Folgepflegemaßnahmen (Mulchen mit Schlepper und Fahrer) durchschnittlich ca. 375,- EUR / ha betragen. 2.2. rechtliche regelungen 2.2.1. bauPlanungsrecht Die Zulässigkeit der Bebauung einer Fläche wird entscheidend durch das Bauplanungsrecht geregelt und bestimmt sich in erster Linie nach den §§ 30 ff. BauGB. Die für das Projekt relevanten Brachflächen liegen in der Regel entweder im durch einen (qualifizierten) Bebauungsplan beplanten Bereich nach § 30 BauGB oder im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist eine Bebauung – von privilegierten Vorhaben wie z.B. für die Landwirtschaft abgesehen – regelmäßig ausgeschlossen, so dass regelmäßig erst ein entsprechendes Planungsrecht geschaffen werden muss. Im Geltungsbereich eines (qualifizierten) Bebauungsplans sind Vorhaben zulässig, die den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen. Bei der Änderung oder Neuaufstellung von Bebauungsplänen sind in jüngerer Zeit insbesondere Bebauungspläne der Innenentwicklung nach § 13a BauGB von besonderer Relevanz, die im Sinne des Grundsatzes der „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ gerade für die schnelle Entwicklung innerstädtischer Brachflächen ohne vertiefende Betrachtung von Umweltbelangen von Interesse sind. Ferner kommt auch das Instrumentarium des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB häufig bei der Entwicklung brachliegender Flächen zur Anwendung. Dieses ermöglicht regelmäßig ein relativ zügiges, auf die besonderen Bedürfnisse des Vorhabens speziell zugeschnittenes Planverfahren. Die planungsrechtliche Einstufung ist somit entscheidend für Art und Umfang, letztlich aber auch den Zeithorizont, in dem eine bauliche oder sonstige Nutzung auf einer Fläche verwirklicht werden kann und ist damit auch ein Indikator für die Dringlichkeit einer Flächenbewirtschaftung. 8 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 9 2.2.2. n atur- und artenschutzrecht Die naturschutzrechtlichen Schutzvorschriften sind vielfältig. Die Konzentration auf (potentielle) Bauflächen erlaubt aber die Bestimmungen zu Schutzgebieten im Folgenden außer Acht zu lassen. §1 BNatSchG formuliert das Ziel, die biologische Vielfalt im besiedelten und nicht besiedelten Raum auf Dauer zu sichern. Im noch nicht überplanten Außenbereich (vor Bebauungsplan) sind auch die Leitlinien des Biotopverbunds (§ 21 BNatSchG) miteinzubeziehen. Von gewisser Bedeutung kann die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung nach § 14 BNatSchG sein. Diese entfaltet hauptsächlich für Eingriffe im Außenbereich nach § 35 BauGB Relevanz, da ihr Anwendungsbereich gemäß § 18 Abs. 2 BNatSchG für den Bereich eines Bebauungsplans oder des Innenbereichs nach § 34 BauGB ausgeschlossen wird. Diese Ausschlussklausel setzt aber stets den Bezug zu einem (städtebaulich relevanten) Vorhaben i.S.d. § 29 BauGB voraus, d.h. reine Pflegemaßnahmen ohne derartigen „baulichen Bezug“ müssen sich auch in Bebauungsplangebieten oder im Innenbereich an der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung messen lassen. Dann wären Maßnahmen, die erhebliche Eingriffe in Naturgüter bewirken, in erster Linie zu vermeiden, ansonsten zu minimieren oder zu kompensieren. Von herausragender Bedeutung für die Brachflächenthematik sind allerdings die Vorschriften des besonderen Artenschutzrechts nach § 44 BNatSchG. Sie gelten grundsätzlich überall und ggf. ganzjährig, auch im Winterhalbjahr. Eine artenspezifische Betrachtung ist erforderlich. Zu beachten sind dabei vor allem die nachfolgend aufgeführten Zugriffsverbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG:: Es ist verboten, 1. wild lebenden Tieren der besonders geschützten Arten nachzustellen, sie zu fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören, 2. wild lebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeiten erheblich zu stören; eine erhebliche Störung liegt vor, wenn sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art verschlechtert, 3. Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören, 4. wild lebende Pflanzen der besonders geschützten Arten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, sie oder ihre Standorte zu beschädigen oder zu zerstören (Zugriffsverbote). Lediglich bei der Verwirklichung zulässiger Eingriffe oder baurechtlich zulässiger Bauvorhaben bestehen nach § 44 Abs. 5 BNatSchG Erleichterungen. In diesen Fällen können z.B. vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) zum Einsatz kommen und Umsiedelungen geschützter Tiere vorgenommen werden. Für die Bewirtschaftung und Pflege städtischer Flächen bedeutet dies, dass die o.g. Verbote zwingend zu beachten sind und bei begründetem Verdacht auf das Vorkommen geschützter Arten im Vorfeld entsprechende Arten schutz- unter such ung en durchgeführt werden müssen. Besonderes Augenmerk ist dabei auf den Innenbereich nach § 34 BauGB sowie auf ältere Bebauungspläne zu legen. Im Gegensatz zu aktuellen Bebauungsplänen wurden hier artenschutzrechtliche Aspekte nicht berücksichtigt. Die neuen artenschutzrechtlichen Regelungen können in diesem Zusammenhang unter Umständen zu Vollzugshindernissen führen, die allerdings jeweils im Einzelfall betrachtet und gelöst werden müssen. 2.2.3. baumschutzsatzung Im Stadtgebiet Karlsruhe gilt seit 1980 eine kommunale Baumschutzverordnung (heute Baumschutzsatzung)¹, die alle Bäume auf der Gemarkung der Stadt Karlsruhe außerhalb des Waldes mit einem Stammumfang von mindestens 80 Zentimeter, in einem Meter Höhe gemessen, unter Schutz stellt. Bei Obstbäumen erhöht sich dieser Stammumfang auf 150 Zentimeter. Bei Eiben, Buchsbäumen und Stechpalmen verringert sich die Umfangsgrenze auf 40 Zentimeter. Mehrstämmige Bäume fallen mit einer Stammumfangssumme von 120 Zentimeter unter den Schutz der Satzung. Die Vorgaben der Baumschutzsatzung sind – neben besonderen Festsetzungen z.B. durch Erhaltungsgebote für Bäume in Bebauungsplänen – grundsätzlich auch bei der Pflege der städtischen Grundstücke sowie bei der späteren Bebauung zu beachten. Die Baumschutzsatzung findet ihre Rechtsgrundlage zwar ebenfalls im Naturschutzrecht (§ 33 NatSchG B.W.), wird hier aber gesondert betrachtet, da die Kommune selbständig über den Erlass der Satzung entscheiden kann. Diese erweitert das naturschutzrechtliche Schutzregime für Bäume erheblich, da ansonsten Bäume – vorbehaltlich artenschutzrechtlicher Einschränkungen – im Fällzeitraum vom 1. Oktober bis 28. Februar, auf gärtnerisch genutzten Grundstücken sogar ganzjährig, gefällt werden dürfen. Die Prüfung nach der Baumschutzsatzung wird durch das Gartenbauamt vorgenommen. Eine Fällgenehmigung wird nur in den nach der Satzung vorgesehenen Fällen erteilt. Von Ausnahmen abgesehen ergeht auch auf Bauflächen keine Fällgenehmigung im Vorgriff auf ein späteres Bauvorhaben, bevor hierfür eine konkrete Baugenehmigung vorliegt. Bei der Pflege und Unterhaltung von Brachflächen sind somit erst recht die Ge- und Verbote der Baumschutzsatzung zu beachten. Müssen Bäume doch gefällt werden, nehmen die bewirtschaftenden Dienststellen zunächst eine Voreinschätzung vor und stellen sodann intern die notwendigen Fällanträge. 3. Projektziele 3.1. entwicklung einer bewirtschaftungsstrategie Ein primäres Ziel des Projekts war die Erarbeitung einer Bewirtschaftungsstrategie, welche die städtischen Flächen bedarfs- und zeitgerecht zum Verkauf und zur Realisierung baulicher oder sonstiger Nutzung vorhält sowie eine adäquate Präsentation dieser Flächen auf dem Immobilienmarkt ermöglicht. Sie soll ferner einen Interessenausgleich von wirtschaftlichen und ökologischen Belangen herbeiführen und vermeiden, dass es künftig bei Maßnahmen der Flächenbewirtschaftung zur Verletzung umweltrechtlicher Standards kommt. Es besteht damit allerdings ein systemimmanenter Zielkonflikt zwischen ökonomischer und ökologischer Herangehensweise. Die betrachteten Grundstücke bilden einen erheblichen Vermögensbestandteil, für den vom Gemeinderat in der Regel Nutzungsabsichten in Form der vorbereitenden oder verbindlichen Bauleitplanung vorgegeben wurden. Gleichzeitig stellen gerade solche innerstädtische Flächen, die längerfristig „brach“ liegen, unter dem Gesichtspunkt der Stadtökologie und Biodiversität wertvolle Potentiale dar, die zumindest temporär positive ökologische und/oder soziale Effekte entfalten können. Prämisse der Bewirtschaftungsstrategie muss nach Überzeugung der Stadtverwaltung sein, dass die angestrebte Zielnutzung eines Bebauungsplans durch eine Interimsbewirtschaftung sichergestellt und nicht konterkariert oder wesentlich erschwert werden darf. Die Stadt Karlsruhe hat auf übergeordneter Ebene mit der Flächennutzungsplanung des Nachbarschaftsverbands sowie der Erarbeitung des Flächenmanagementberichts auf gesamtstrategisch-planerischer Ebene bereits entscheidende Schritte getätigt. Als Herausforderung hat sich jedoch die Transformation auf die konkrete praktische Ebene erwiesen. Insoweit muss die in vorliegendem Projekt entwickelte Strategie losgelöst von der Generalplanung als eine an die operative Ebene gerichtete Handlungsanweisung für den Umgang mit Flächen verstanden werden. ¹Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) vom 8. Oktober 1996 (Amtsblatt vom 11. Oktober 1996 und Amtsblatt vom 15. November 1996), in der letzten Fassung vom 29. Januar 2002 (Amtsblatt vom 1. März 2002) 10 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 11 Die Arbeitsschritte zur Erreichung des Projektziels beinhalteten „„ die Analyse der Grundstückssituation, „„ die Differenzierung von Fallkonstellationen, „„ die Definition von Mindeststandards aufgrund rechtlicher und fachlicher Vorgaben und „„ die Ableitung von Handlungsalternativen. 3.2. oPtimierung der kommunikationsabläufe Die Erfahrungen in der Praxis im Vorfeld des Projekts haben gezeigt, dass durch die der großen Organisationseinheit Stadt Karlsruhe innewohnende stark arbeitsteilige Organisation und hochgradige Aufgabenspezialisierung Schnittstellen- und Kommunikationsdefizite entstanden sind. Dies gilt gerade im Bereich der neueren Entwicklungen im Umweltbereich zwischen den für die Umweltbelange zuständigen Fachdienststellen einerseits und den für die Bewirtschaftung und Vermarktung verantwortlichen Organisationseinheiten andererseits. Die Zunahme der Komplexität von Verfahrensvorschriften, zu vereinbarender widerstreitender Interessen und die Dynamik des Wissenstandes machen verstärkt eine ganzheitliche Betrachtung des Flächenmanagements erforderlich. Dazu bedarf es einer Analyse und Optimierung der verwaltungsinternen Informations- und Kommunikationsabläufe. Die Arbeitsschritte zur Erreichung des Projektziels beinhalteten „„ die Analyse der bisherigen Kommunikationsstrukturen und Abläufe „„ die Identifikation der notwendigen Beteiligten und des Ablaufs der Beteiligungsstufen und „„ die Erarbeitung von Checklisten und Ablaufschemata. 3.3. bereitstellung aktueller umweltdaten Die Umsetzung einer Bewirtschaftungsstrategie ist in hohem Maße von der Verfügbarkeit und Bereitstellung aussagekräftiger Daten zur Entscheidungsfindung im Einzelfall abhängig. In vielen Bereichen der Verwaltung sind derartige Informationsquellen bereits seit langem Standard (z.B. Geodateninformationssysteme, Liegenschaftskataster, Altlastenkataster, Grünflächeninformationssystem). Auch im Bereich der Umweltdaten bestehen bereits auf Landesebene mit dem Umweltinformationssystem (UIS) bzw. dem WIBAS-System tragfähige Modelle. Insbesondere im Bereich der artenschutzrechtlichen Prüfungen ergeben sich hierbei jedoch große praktische Probleme. Die Dynamik der natürlichen Entwicklung sowie in der Realität zu beobachtende Unsicherheit über das spezifische Verhalten geschützter Tierarten begründen dies. Dieser Bereich entzieht sich auch weitestgehend der Möglichkeit von Berechnungen und qualifizierten Prognosen, wie er bei anderen Umweltmedien (z.B. hydrologische Vorgänge in Gewässern oder Ausbreitung von Schadstoffen in der Luft) üblich ist. Die Arbeitsschritte zur Erreichung des Projektziels beinhalteten „„ die Definition benötigter Daten (hinsichtlich Art, Umfang und Aktualität), „„ den Abgleich mit vorhandenen Daten innerhalb der Stadtverwaltung und „„ die Entwicklung von Möglichkeiten zur Implementierung dieser Daten. 4. Projektergebnisse 4.1. strategie i: angePasstes PflegekonzePt Ausgehend von dem Ziel, die (durch gemeinderätlichen Beschluss) gewünschte Flächennutzung zu sichern, ist für den Regelfall abzuleiten, dass Bauflächen einer regelmäßigen Pflege unterliegen. Dadurch soll einer unkontrollierten Verwilderung oder Müllablagerungen vorgebeugt werden. Diese Pflege muss turnusgemäß erfolgen, um nachhaltig den gewünschten Zustand zu erhalten. Umfang und Frequenz der Maßnahmen sind zwangsläufig kapazitäts-, zeit- und budgetabhängig. Es ist daher erforderlich, eine bewusste Planung vorzunehmen, damit die Pflege nicht zufallsgesteuert erfolgt und möglichst keine Kapazitätsengpässe entstehen, wenn Flächen kurzfristig bereitgestellt werden müssen. Der Umfang der Pflege und Rhythmus der Pflege ist abhängig von den Standortbedingungen der Fläche. Sie kann z.B. von einmaliger Mahd bzw. Mulchen bis zu mehrfachen Pflegedurchgängen und Rücknahme von Gehölzbeständen reichen. Bei der Pflege sind die rechtlichen Vorgaben, insbesondere des besonderen Artenschutzrechts, aber auch der Baumschutzsatzung zwingend zu beachten. Darüber hinaus muss aus Kapazitäts- und Kostengründen eine Priorisierung der Flächenpflege erfolgen. Die Strategie sieht vor diesem Hintergrund eine Beurteilung aller städtischen Baugrundstücke mit Blick auf die zwei Dimensionen „Handlungsbedarf“ und „Restriktionen“ vor. Die Dimension „Handlungsbedarf“ umfasst als Kriterien zum einen die „wirtschaftliche Relevanz“ des Grundstücks (z.B. wirtschaftliche Nachfragesituation, förderliche Standortfaktoren) sowie die faktische „Pflegedringlichkeit“ aufgrund der örtlichen Situation. Bei den Restriktionen werden mögliche Einschränkungen durch das „Planungsrecht“ sowie im Rahmen „Baumschutz/ Grünordnung“ und vor allem „(Natur- und) Artenschutzrecht“ beurteilt. Diese Informationen werden durch die Fachämter nach Begutachtung und Bewertung der Flächen bereitgestellt. Die Darstellung erfolgt mittels einfacher farbschematischer Kennzeichnung, um den Komplexitätsgrad der Information für die Anwender außerhalb der jeweiligen Fachdisziplin zu reduzieren. BEWERTUNGSFAKTOREN I.Handlungsbedarf 1. Wirtschaftliche Relevanz normalerhöhthöchste Priorität grundsätzlich alle Baugrundstücke Grundstücke mit hervorragenden Standortfaktoren: -- günstige Lage -- Flächengröße Konkrete Anfrage eines Interessenten liegt vor 2. Pflegedringlichkeit geringmittelhoch kein /geringer Pflegebedarf in den nächsten Jahren -(Regelmäßiger) -Pflegebedarf in den nächsten Jahren verwilderte, stark ruderalisierte Grundstücke; Kollateraleffekte (z.B. Abfall) Ad-Hoc-AblaufBestandteil strategischer Planung +PROGNOSE Abbildung 1: Bewertungskriterien - Handlungsbedarf bewertungsfaktoren i. handlungsbedarf 12 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 13 Aus vorgenannter Betrachtung wird für alle Baugrundstücke ein Pflege-/Bewirtschaftungskonzept (Erstpflege, Folgepflege, Pflegerhythmus) abgeleitet. Bei der Erarbeitung des Pflegekonzeptes sind bestehende planerische Vorgaben zu beachten. Bei Flächen innerhalb von Bebauungsplänen für die eine Umweltplanung vorliegt, müssen die Pflegemaßnahmen an die dortigen Vorgaben zum Natur- und Umweltschutz angepasst werden. Im Geltungsbereich zahlreicher Altbebauungs pläne ohne dezidierte Umweltprüfung (i.d.R. vor 2004) oder im Innenbereich sind in der Regel keine Informationen oder Vorgaben vorhanden, so dass hier zunächst der Status quo beurteilt werden muss. Zukünftig sollen bei der Aufstellung neuer Bebauungspläne bereits parallel Vorschläge für die spätere Pflege erarbeitet werden. Der Pflegerhythmus wird grundsätzlich rollierend aufgebaut, so dass die Flächen standortangepasst, im Regelfall jedoch mindestens in einem Rhythmus von drei Jahren, bewirtschaftet werden. Im Zuge der Abstimmungen für das Pflegeprogramm Herbst 2012/Frühjahr 2013 wurden bereits für einige Flächen (Großoberfeld, Bern hard-Lichtenberg-Straße, Kleinoberfeld, Brandenkopfstraße, G.-Braun-Straße. und Technologiepark) Erstpflegemaßnahmen abgestimmt, für diese kann bereits die Folgepflege initialisiert werden. Für die noch ausstehenden Flächen ist ein sukzessiver Fortschritt geplant, um bis 2016 einen vollständigen Pflegezyklus abgearbeitet zu haben. II.Restriktionen 1. PlanungsrechtlicheSituation BPlan/Innenbereich Kurzfristig bebaubar BPlan / Innenbereich Mittelfristig bebaubar Außenbereich BPlan: § 30 Abs. 1 BauGB Vorzeitige Zulassung: § 33 BauGB Innenbereich: § 34 BauGB -BPlan-Änderung oder VEP -Aufstellung für Realisierung notwendig - -BPlanim Verfahren § 35 BauGB 2. Baumschutz geringmittelhoch keine geschützten Bäume -Fällgenehmigung für geschützte Bäume möglich Fällgenehmigung voraussichtlich nicht möglich 3. Ökologie/Artenschutz geringmittelhoch geringe ökologische Relevanz, keine geschützten Arten zu erwarten -Potentialfläche Ansiedlung geschützter Arten (zukünftig) zu erwarten Vorkommen geschützter Arten bekannt oder zu erwarten Abbildung1: Bewertungskriterien- Restriktionen Abstimmung mit UA / Ökologie Gutachten (sAP) Abstimmung mit UA / Ökologie Keine Einschränkung Vorkommennational geschützter Arten: Eingriff in Habitate nur zulässig bei konkretem Bauvorhaben Vorkommeneuropäisch geschützter Arten: Eingriff nur bei Bauvorhaben + Vermeidungs- und CEF-Maßnahmen Bestandteil strategischer Planungkeine Planung Intensivere Pflege abhängig von ökologischen Restriktionen bei BPlänen ggf. gemäß Vorgaben Umweltplanung Intensivere Pflege abhängig von ökologischen Restriktionen Entwicklung Pflegekonzept parallel zu BPlan Bisherige Nutzung / Pflege bleibt unverändert Mindestpflege nach § 26 Lw/KultG +PROGNOSE Abbildung 2: Bewertungskriterien - Restriktionen Zeitliche Planung (1. Pflegezyklus) JahrGrundstücke mit besonderer Standortgunstandere Grundstücke stark ruderalisiert/hohe Pflegedringlichkeit + hohes ökologisches Potential 2013/14 mäßig ruderalisiert oderzunehmende Ruderalisierung, wenn Pflege ausbleibt + hohes ökologisches Potential stark ruderalisiert/hohe Pflegedringlichkeit + hohes ökologisches Potential Option: in Nutzung, trotzdem hohes ökol. Potential (Nutzungsänderung/-aufgabe?) stark ruderalisiert/ hoher Pflegerückstand + ökologisch unbedenklich 2014/15 mäßig ruderalisiert oder zunehmende Ruderalisierung, wenn Pflege ausbleibt + ökologisch unbedenklich mäßig ruderalisiert/ Ruderalisierung zuerwarten, wenn Pflege ausbleibt + hohes ökologisches Potential Option:in Nutzung, trotzdem hohes ökol. Potential (Nutzungsänderung/-aufgabe?) stark ruderalisiert + ökologisch unbedenklich 2015/16 alle erledigt mäßig ruderalisiert/ Ruderalisierung zu erwarten + ökolog. unbedenklich Option: In Nutzung + ökolog. bedenklich (Nutzungsänderung/-aufgabe?) Tabelle 1: Zeithorizont - Pflegekonzept HINWEIS: Eine Gesamtübersicht über die Bewirtschaftungsstrategie ist unter Anlage 2 zu finden. Anlage 3 beinhaltet das Muster eines Gebietssteckbriefs. ii. restriktionen 14 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 15 4.2. strategie ii (oPtional): geeignete zwischennutzungen Abhängig vom Einzelfall können sich flächenbezogen zudem Gestaltungsspielräume für andere Nutzungen als Alternativen zu einer turnusmäßigen/regelmäßigen Flächenpflege durch die Stadt ergeben. Insbesondere kommen temporäre Zwischennutzungen in Frage, die ihrerseits wiederum positive wirtschaftliche, soziale und ökologische Nebeneffekte generieren können. Der besondere Anreiz liegt zum einen in einer Reduzierung der Aufwendungen für die Pflege seitens der Stadt und damit der Ressourcenschonung, zum anderen bieten sich vielfältige Möglichkeiten der aktiven Flächennutzung, die andernfalls nur geringen Raum finden. Während also die strategische Aktivierung von Flächenpotentialen durch das bereits existierende Flächenmanagement und die Stadtplanung erfolgen, kann unterhalb dieser Ebene eine Interimsnutzung sinnvoll sein. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass auch diese Nutzungen rechtlich nicht im Widerspruch zu Festlegungen der Flächennutzungsplanung oder eines Bebauungsplans stehen. Darüber hinaus besteht der Vorteil, dass durch eine stetige Nutzung zum einen eine soziale Kontrolle über die Flächen besteht, was z.B. hilft, Abfallproblematiken zu reduzieren. Zum anderen entstehen in der Regel auch keine Biotopflächen, die der dauerhaften Ansiedlung geschützter Arten dienen. Letzteres kann sich in der Praxis als Planungshindernis erweisen, insbesondere wenn bei längerer Zeit brachliegender Flächen eine (erneute) Zuwanderung von Arten erfolgt. Dadurch kann unter Umständen ein in der ursprünglichen Bauleitplanung bereits gelöster artenschutzrechtlicher Konflikt bei der praktischen Umsetzung neue Brisanz entfalten. Die Bandbreite potentieller Nutzungen ist dabei breit gefächert und kann z.B. eine bauliche Zwischennutzung, eine landwirtschaftliche Nutzung als Wiesen-, Acker- oder Weidefläche, die Bereitstellung von Flächen für „Urban Gardening-Projekte“ oder die Entwicklung naturnaher Nutzungen, z.B. von Naturerlebnisräumen oder Rotationsbrachen, umfassen. lagerPlatz | acker/weide | urbangardening | naturerlebnisraum | kontrollierte biotoPenentwicklung ÖkonomieÖkologie Abbildung 3: Bandbreite von Zwischennutzungen (exemplarisch) Die Flächenkulisse ist zu heterogen, um allgemeingültige Aussagen über die Geeignetheit von Zwischennutzungen im Stadtgebiet zu treffen. Entscheidend ist, dass dies unter strategischen Steuerungsgesichtspunkten Ausfluss einer bewussten stadtweit abgestimmten Entscheidung über den Umgang mit diesen Flächen ist. HINWEIS: Eine detailliertere Beschreibung von Zwischennutzungskonzepten einschließlich ihrer Vor- und Nachteile ist als Anlage 4 a – d beigefügt. Ein im Rahmen des Projekts intensiv diskutierter Aspekt ist die Notwendigkeit, einer dauerhaften Verfestigung von Zwischennutzungen entgegenzuwirken, insbesondere dann, wenn die Nutzung durch Dritte außerhalb der Stadtverwaltung erfolgt. Hiervon sind alle Zwischennutzungen betroffen. In besonderem Maße kann dies zu einem Problem führen, wenn eine wirtschaftliche Abhängigkeit des Nutzers zur Grundstücksnutzung (z.B. bei einer gewerblichen Nutzung) eine besondere emotionale Verbundenheit (z.B. zu einer selbst gestalteten Gartenfläche) oder eine nicht unerhebliche gesellschaftliche Bedeutung (z.B. eine Fläche wird für soziale Projekte genutzt) entsteht. Eine dauerhafte Etablierung der o.g. Nutzungen läuft aber in der Regel der vom Gemeinderat gewollten und planungsrechtlich gesicherten Zielnutzung entgegen. Bei allen Zwischennutzungen muss daher als Grundvoraussetzung eine auf den Einzelfall zugeschnittene hinreichende rechtliche und konzeptionelle Sicherung verankert werden, um den späteren Zugriff zu gewährleisten. Die juristische Absicherung kann dabei nur ein Teil des Vorsorge- und Risikomanagements sein. In der Praxis ebenso wichtig ist die Beachtung „weicher“ Faktoren. Von essentieller Bedeutung ist dabei eine klare Kommunikationsstrategie. Die zeitliche Begrenzung, in der ein Grundstück für Nutzer zur Verfügung gestellt wird, muss ebenso unmissverständlich im Vorfeld kommuniziert werden, wie der Umstand, dass kein Anspruch auf eine Ersatz- oder Ausweichfläche besteht. Im Einzelfall kann eine Nutzungskonzeption mit rollierenden Strukturen erarbeitet werden, bei der nach vereinbarter Frist plangemäß andere (benachbarte) Flächen angeboten werden. Dies wird allerdings regelmäßig nur dann möglich sein, wenn für ein Baugebiet eine definierte, zeitlich gestaffelte Entwicklung vorgesehen ist. Gleichzeitig bedarf es einer Betreuung seitens der Verwaltung, die auf die Einhaltung entsprechender Vereinbarungen achtet. Nicht zuletzt bedarf es des klaren kommunalpolitischen Rückhalts, wenn eine Fläche von der Zwischennutzung in die Zielnutzung überführt wird. 4.3. kommunikation: frühzeitige standardisierte einbindung Im Zuge des Projekts wurden die Kommunikationsprozesse zwischen der Liegenschaftsverwaltung als Dreh- und Angelpunkt des Flächenmanagements und weiteren betroffenen Bereichen, insbesondere der Wirtschaftsförderung als Ansprechpartnerin für Investoren, des Gartenbauamts und des Umwelt- und Arbeitsschutzes hinsichtlich der Berücksichtigung grünplanerischer und umweltfachlicher Belange sowie des Zentralen Juristischen Dienstes bei umweltrechtlichen Aspekten mit Blick auf Optimierungspotentiale untersucht und visualisiert. Nachrichtlich wurde auch die Verknüpfung mit der „Bauseite“, in Form des Stadtplanungsamts und des Bauordnungsamts betrachtet, da diese Flächen Gegenstand von Planungsverfahren und Baugenehmigungsverfahren sein können. Daraus wurden systematische Arbeitsabläufe und Kommunikationswege abgeleitet. Dies umfasst in zeitlicher Hinsicht einen Ablaufplan im „Regelfall“ für die frühzeitige Abstimmung regulärer Pflegemaßnahmen der Liegenschaftsverwaltung (z.B. jährliches Pflegeprogramm) mit den anderen Fachämtern, insbesondere dem Umwelt- und Arbeitsschutz und dem Gartenbauamt. Darüber hinaus wurden Vorgaben für die Kommunikation im „Ad-Hoc-Fall“ (z.B. bei konkreter Investorenanfrage) sowie im Rahmen der Genehmigungsverfahren entwickelt, welche eine Beteiligung der Fachämter in relevanten Fragen vorsieht. Insbesondere soll das Liegenschaftsamt die zentrale Steuerungsfunktion übernehmen, d.h. in verstärkter Weise die Verteilung und (Wieder-)Bündelung der Stellungnahmen übernehmen, um sicherzustellen, dass die betroffenen Dienststellen einheitliche und umfassende Informationen und die Fachdienststellen wiederum ein Feedback hinsichtlich der Flächenentwicklung erhalten. Für den Regelfall der Flächenpflege ist dies nachstehend dargestellt:: LA März / April Informationüber geplante Erstpflege gemäß Bewirtschaftungskonzept anFachämterund ggf. konkrete Baufeldfreimachungen im laufenden Jahr Wifö UA GBA Rückmeldung, ob neue wirtschaftliche Interessen vorhanden, die Pflegepriorität ändern Rückmeldung, ob erkennbar natur- und artenschutzrechtliche Probleme bestehen und ggf. Fachgutachten erforderlich ist Rückmeldung,obBaumschutz, Grünordnungsaspekte betroffen UA Tatsächliche artenschutzrechtliche Problematik wird bestätigt August / September Übermittlung Pflegeplanung für kommendes Winterhalbjahr an Fachämter Beauftragung (LA/UA abgestimmt) und fachliche Prüfung (UA) LA GBA UA LA Durchführung Pflegemaßnahmen Oktober bis Februar Artenschutzgutachten erforderlich nein ja LA nein ja ZJD Prüfung und Entscheidungüber weitere Maßnahmen Rückmeldung, falls neue/geänderte Sachverhalte zu beachten sind Schritt 1– zusätzlich erforderlich bei: Erstpflege bzw. absehbare Baufeldfreimachungen Schritt 2– ausreichend bei Erhaltungspflege Abbildung 4: Ablauf Beteiligung Pflegemaßnahmen (Regelfall) 16 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 17 Der entwickelte Ablaufplan bedeutet jedoch nicht eine Neuschaffung bisher nicht existenter Kommunikationsstrukturen, denn auch bisher fand diese Kommunikation statt. Zentraler Ansatzpunkt ist hierbei vielmehr, dass die Kommunikation systematisiert und vereinheitlicht wird und auch eine bessere Dokumentation der Abstimmungsergebnisse erfolgt. Dem dienen zum Beispiel die dokumentierten Informationen in den Gebietssteckbriefen (siehe Kap. 4.1) und Checklisten. Dies dient dem Ziel Fehlerquellen zu minimieren, wenngleich selbstverständlich jedes System fehleranfällig ist und auch in Zukunft Missverständnisse nie mit Sicherheit ausgeschlossen werden können. HINWEIS: Eine Visualisierung der Abläufe und Kommunikationsbeziehungen bei Investorenanfragen sowie im Genehmigungsverfahren ist Anlage 6 a – b zu entnehmen. 4.4. umweltdaten: gezielte betrachtung und information Eine angepasste Pflege der Grundstücke muss aufgrund der in Kapitel 2.2 beschriebenen (umwelt-)rechtlichen Rahmenbedingungen auf einer ausreichenden Grundlage aktueller Umweltinformationen beruhen. Für neuere Bebauungspläne liegen mit den Umweltberichten entsprechende Grundlagendaten vor. Gerade für Alt-Bebauungspläne oder Flächen im unbeplanten Innenbereich sind diese Daten in der Regel jedoch in einem vergleichbaren Detaillierungsgrad nicht vorhanden. Dennoch können hier andere Planungen und Untersuchungen (z.B. im Rahmen Biotopverbundkonzept, Tragfähigkeitsstudie, Flächennutzungsplanung) für eine Bewertung herangezogen werden. Eine flächendeckende Detailuntersuchung der Flächen auf Umweltbelange ist finanziell und organisatorisch nicht darstellbar und wäre auch nicht sinnvoll, da die natürliche Entwicklung einer so hohen Dynamik unterliegt, dass die Daten innerhalb kurzer Zeit veraltet wären. Eine derartige Detailuntersuchung ist hingegen auch nicht notwendig, da die Grundstücksbewirtschaftung nicht in einem Maße wie eine Bebauung eingreift. Dennoch muss eine fachliche Einschätzung durch das Gartenbauamt und den Umwelt- und Arbeitsschutz erfolgen, wie es die Ablaufschemata zur Gebietspflege (siehe Kapitel 4.3) vorsehen. Diese beschränken sich jedoch auf eine gezielte Auswahl von Kriterien, da eine zu hohe Informationsfülle für die grundstückbewirtschaftende Dienststelle nicht zielführend ist. Wie in Kapitel 4.1 dargestellt, wurden einheitliche Gebietssteckbriefe als Datenbasis entwickelt, die bereits im Vorfeld für die grundstückbewirtschaftende Dienststelle eine Grundlage für die Aufstellung der jährlichen Bewirtschaftungsplanung darstellt. Da die Grundstückssituation dynamisch ist, bedarf es in der Folgezeit natürlich der Fortschreibung. Im Rahmen des Projekts wurden zunächst nur exemplarische bzw. vordringliche Grundstücke umfassend betrachtet, da parallel zum Projekt die Abstimmung der Pflegesaison 2012/2013 bewerkstelligt werden musste. Die entsprechenden Fachdaten werden allen beteiligten Dienststellen zur Verfügung gestellt. Vorgesehen war zunächst auch eine digitale Bereitstellung in den Geodateninformationssystemen. Dies musste im Rahmen des Projekts zurückgestellt werden, da es hierzu noch spezifischer technischer Realisierungsschritte bedarf, die einem entsprechenden nachfolgenden Umsetzungsschritt bzw. Nachfolgeprojekt vorbehalten bleiben. Eine öffentliche Einsehbarkeit der Daten ist nicht geplant, da es sich vornehmlich um Informationen zur Abwicklung interner Prozesse der laufenden Verwaltung handelt und die Fachinformationen auch einer entsprechenden Interpretation durch Fachleute bedürfen. Allerdings ist vorgesehen, dass zukünftig relevante Pflegemaßnahmen im Vorfeld gegenüber dem Gemeinderat und der Öffentlichkeit angekündigt werden. Über besonders bedeutende Einzelvorhaben bzw. Zwischennutzungskonzepte wird bei Bedarf auf Ebene der Fachausschüsse (primär Ausschusses für Umwelt und Gesundheit, bei Betroffenheit ggf. auch Planungsausschuss und Wirtschaftsförderungsausschuss) berichtet werden. Insgesamt wird eine verstärkte Öffentlichkeitsarbeit bei Pflegemaßnahmen erfolgen. 5. zusammenfassung und ausblick Mit dem Projekt wurde die Grundlage für einen bewussteren Umgang mit städtischen Bau- und Brachflächen vor dem Hintergrund erhöhter umweltrechtlicher Anforderungen geschaffen, die gleichzeitig der planerischen und wirtschaftlichen Zielbestimmung dieser Flächen Rechnung trägt. Dies beinhaltet ein mehrjähriges an die jeweiligen Standortbedingungen angepasstes Pflegekonzept auf Grundlage von Gebietssteckbriefen sowie die Prüfung geeigneter Zwischennutzungen für einzelne Flächen, die dann allerdings jeweils eigener konkreter Umsetzungsschritte bedürfen. Die Bewirtschaftungs- und Pflegestrategie soll für die bislang noch nicht betrachteten Grundstücke konkret im Sommer 2013 vervollständigt werden. Im Rahmen der konkreten Umsetzung kann es zu weiteren Anpassungen kommen. Eine Evaluation ist nach Durchführung des ersten vollständigen Pflegezyklus (geplant 2016) vorgesehen, da zu diesem Zeitpunkt umfassende praktische Erfahrungen vorliegen.. 18 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 19 begriffserläuterungen a-z Zum besseren Verständnis des Projektberichts sind einige wiederkehrende Begriffe näher erläutert. ²Im Rahmen des Projekts werden nur städtische Flächen in der Verantwortlichkeit des Liegenschaftsamts betrachtet; eine Transformation auf Flächen in anderer Verantwortlichkeit im Rahmen des „Konzerns Stadt Karlsruhe“ bedürfte einer separaten Betrachtung. Artenschutzrechtliche Verbote Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG Nr. 1: Tötung, Verletzung, Fangen geschützter Tiere Nr. 2: erhebliche Störung geschützter Tiere Nr. 3: Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten geschützter Tiere Nr. 4: Zerstörung oder Beschädigung der Standorte geschützter Pflanzen Artenschutzrelevanz flächenbezogen: Flächen, welche die Eigenschaft von (Teil-)Habitaten geschützter Arten besitzen oder aufgrund ihrer Lage oder Biotopausstattung ein Vorkommen oder eine Besiedlung wahrscheinlich machen maßnahmenbezogen: Maßnahmen, die geeignet sind, artenschutzrechtliche Verbote auszulösen Baufläche- / Baugrundstück (faktisches) (städtische 2 ) Liegenschaft, für die aktuell ein Baurecht besteht (Innenbereich § 34 BauGB, BPlan § 30 BauGB, § 33 BauGB) Baufläche- / Baugrundstück (potentielles) (städtische) Liegenschaft, für die aktuell kein Baurecht besteht, sondern. dieses noch durch Aufstellung oder Änderung eines BPlanes geschaffen werden muss. Hierunter fallen auch Außenbereichsflächen (§ 35 BauGB), für die der FNP eine Bauflächendarstellung vorsieht Brachfläche Jede Fläche, die aus wirtschaftlichen oder regenerativen Gründen ungenutzt ist oder deren frühere Nutzung aufgegeben wurde: - Kulturbrachen (funktionelles Brachliegen aus landbaulichen Gründen) - Brachland (aus sonstigen Gründen unbestelltes Land) - Ödland (unbestellbares, unproduktives Land) - Industrie- und Gewerbebrache (Aufgabe bisheriger industrieller oder gewerblicher Nutzung) Im Sinne einer projektbezogenen Definition gehören hierzu - unbebaute Baugrundstücke, die durch fehlende Nutzung (Nachfragemangel etc.) die Gestalt einer Brache annehmen oder mit hoher Wahrscheinlichkeit zukünftig annehmen werden Die Bezeichnung „Brachfläche“ ist in dieser Definition zunächst unabhängig von der grundsätzlichen wirtschaftlichen oder ökologischen Bedeutung der Fläche. 2 Im Rahmen des Projekts werden nur städtische Flächen in der Verantwortlichkeit des Liegenschaftsamts betrachtet; eine Transformation auf Flächen in anderer Verantwortlichkeit im Rahmen des „Konzerns Stadt Karlsruhe“ bedürfte einer separaten Betrachtung. Baufeldfreimachung Anlassbezogene Vorbereitung eines Grundstücks für eine konkrete Bebauung durch einen Bauherrn oder durch die Stadt vor Übergabe an einen Bauherrn. Die Baufeldfreimachung beinhaltet: - die Rodung von Gebüschen und Gehölzen - die Fällung aller Bäume, für die Fällgenehmigung nach Baumschutzsatzung erteilt wurde - ... Die Baufeldfreimachung erfolgt aufgrund einer Baugenehmigung oder im Vorgriff auf eine solche, wenn die sonstigen rechtlichen Voraussetzungen bezogen auf das konkrete Vorhaben vorliegen. Erstpflegemaßnahmen Einmalige Maßnahmen, welche ein bisher weitgehend ungepflegtes Grundstück in einen für eine effiziente Folge- und Dauerpflege geeigneten Grundzustand versetzen sollen. Die Erstpflege umfasst das partielle Zurückdrängen von Gehölzen sowie die Mahd alter Brachen. Kompensationsmaßnahmen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach § 15 BNatSchG Ausgleichsmaßnahmen nach § 1 Abs. 3 BauGB für naturschutzrechtliche Eingriffe in Natur und Landschaft Dauerpflege Periodisch wiederkehrende Pflegemaßnahmen, welche den Erhalt des Status Quo einer Fläche sicherstellen sollen. Die Dauerpflege umfasst: - Mahd, Mulchen - Rückschnitt von Gebüschen und Gehölzen Vermeidungsmaßnahmen Maßnahmen, welche die Entstehung eines Eingriffs oder die Verwirklichung eines artenschutzrechtlichen Verbots verhindern. Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahme) Continous-Ecological-Functionality-Measures i.S.d. § 44 Abs. 5 BNatSchG, Maßnahmen, welche die Funktionalität von Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang aufrecht erhalten und bereits vor Durchführung der beeinträchtigenden Maßnahme durchgeführt und wirksam sein müssen. 20 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 21 literatur Hansen, Rieke / Heidebach, Martin / Kuchler, Ferdinand / Pauleit, Stephan: Brachflächen im Spannungsfeld zwischen Naturschutz und (baulicher) Wiedernutzung; Schriftenreihe des Bundesamts für Naturschutz Nr. 234, Bonn-Bad Godesberg 2012. Stadt Karlsruhe: Flächenmanagement, 2. Bericht: Zielsetzung und Steuerung der Flächennutzung, Karlsruhe 2011. anlagenverzeichnis Anlage 1: Bauflächen im Brachflächenmanagement Anlage 2: Übersichtskarte Flächen Anlage 3: Übersichtsmatrix Strategie Anlage 4: Gebietssteckbrief (Muster) Anlage 5: Zwischennutzungskonzeptionen Anlage 6: Kommunikations- und Ablaufschemata anlage 1: bauflächen im brachflächenmanagement Bauflächen im Brachflächenmanagement Nr.LagebezeichnungStatusBPlanNameHinweis Fläche ha 1Grabener StraßeBPlan Nr. 693 Vogelsiedlung, nördliche Erweiterung 0,26 2Am SandfeldBPlan Nr. 628 Kirchfeld 2, Alte Kreisstraße, Änderung 0,95 3LorbeerwegBPlan Nr. 685 Kirchfeld 2, Sanddornweg 1,00 4Neureuter HauptstraßeBPlan Nr. 672 Neureuter Hauptstraße 2. Abschnitt 0,03 5 Gewerbegebiet Husarenlager BPlan Nr. 550 / 656 Gewerbegebiet Husarenlager 1,01 6G.-Braun-StraßeBPlan Nr. 285 Industriegebiet westl. der Bundesbahnlinie KA- Graben- Neudorf 3,65 7Königsberger Straße 37BPlan Nr. 545a Waldstadt Feldlage 3, südl.Teil 0,44 8Am StorrenackerFNP geplantes Gewerbegebiet 1,27 9Haid-und Neu-StraßeFNP geplantes Sportgebiet 0,30 10TechnologieparkBPlan Nr. 675 Technologiepark, Karlsruhe-Vogelsand 19,73 11ZimmerstraßeBPlan Nr. 826 Zimmerstraße (Hauptfeuerwache) 2,16 12Im LohfeldBPlan Nr. 773Im Lohfeld2,69 13Rüppurrer Straße 66BPlan Nr. 622Südstadt0,02 14TivoliFNP geplantes Mischgebiet VEP-Entwurf in Arbeit 0,23 15Hinterm HauptbahnhofBPlan Nr. 768Hauptbahnhof Süd1,39 16SchenkenburgstraßeBPlan Nr. 725 Industrie gebiet Bannwaldallee und Unterreut 2. Änderung 0,27 17KurzheckwegBPlan Nr. 364Mühlburg-West1,63 18An der AnlegestelleBPlan Nr. 698Honsellstraße Pflege und Nutzung durch KVVH 0,24 19Kirschstraße BPlan Nr. 270 Turnerstraße, Krämerstraße, Hammweg, Agathenstraße ehemaliger Bauhof 0,20 20BrandenkopfstraßeBPlan Nr. 688Nordwestlich Schliffkopfweg3,48 21Albert-Braun-StraßeBPlan Nr. 337Oberreut Waldlage0,11 22 Bernhard-Lichtenberg- Straße BPlan Nr. 653Oberreut Feldlage 30,24 23GroßoberfeldstraßeBPlan Nr. 645 Gewerbegebiet Großoberfeld Änderung 2,19 24Eugen-Langen-StraßeBPlan Nr. 737Killisfeldstraße, Wachhausstraße0,85 25Fünfzig MorgenBPlan Nr. 712Fünfzig Morgen0,53 26WindelbachstraßeBPlan Nr. 722 Gewerbegebiet Windelbachstraße nördl. Teil 0,71 27Kleinsteinbacher StraßeBPlan Nr. 659 Allmendweg / Langenäckerwiesen 0,47 28Rudolf-Link-StraßeBPlan Nr. 762Gewerbegebiet Winterrot3,12 29Gustav-Meerwein-StraßeBPlan Nr. 769Ob den Gärten0,19 Stand April 2013 22 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 23 Durl ach Knielingen Neureut Grö tzingen Daxlanden Waldstadt Rüppurr Hagsfeld St upferi ch Oststadt Mühlburg Grü nwinkel Rintheim Grü nwetters bach Nord stadt Oberreut Nord weststadt Südstadt Hohenwetters bach Südweststadt Weststadt Beiert heim-B ulach Wolfart sweier Innenstadt-West Palmbach Weiherf eld-D ammers tock Innenstadt-Ost 10 6 20 11 8 12 28 2 17 23 5 15 3 24 7 9 27 26 16 18 22 14 19 1 25 29 21 4 13 Legende Bauflächen im Brachflächenmanagement anlage 2: ü bersichtskarte flächen © Stadt Karlsruhe | Liegenschaftsamt | 2013-1651 24 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 25 anlage 3: übersichtsmatrix strategieanlage 4: gebietssteckbrief (muster) OPERATIVE HANDLUNGSEBENE I. Konkrete Investorenanfrage II. Hohe Prioriät III. Normale Priorität Kommunikationsablauf "Ad Hoc" Kommunikationsablauf „Regelfall“ Kommunikationsablauf „Regelfall“ 1. kurzfristig bebaubar (ca. 1/2 Jahr) Betroffener Grundstückskreis:kurzfristig und variabel Betroffener Grundstückskreis:a) prognostizierte hohe Nachfrage ("Filetstücke") b) Dringlichkeit einer Pflegemaßnahme Betroffener Grundstückskreis:alle sonstigen städtischen Baugrundstücke a) B-Plan nach § 30 Abs. 1 BauGBVorhaben mit B-Plan konform oder überBefreiung zulässigErschließung gesichert Natur- und Artenschutz sowie Baumschutzwerden im Rahmen des Bauantragsverfahrensabgearbeitet(spezielle Artenschutzprüfung, FällgenehmigungBaumschutzsatzung etc.)Vorhandene Vorgaben des B-Plans zumArtenschutz sind zu beachtenPlanung Vermeidungs- und CEF-Maßnahmenbereits bei Grundstücksverhandlungen Erstpflege prioritärab Pflegeperiode 2013/2014 (evtl. noch 2014/2015)Variante A: Artenschutzrelevanz:keine Verschlechterung von Habitaten zulässig(artenschutzrechtliche Verbote)Pflege mit Erhalt des Status Quo(weitere Möglichkeit im Einzelfall:Schaffung von Zielflächen, die natürliches Abwandernvon Arten begünstigen)Erhalt geschützter Bäume Erstpflege nachgeordnet zu Spalte II.bei höherer Dringlichkeit: ab Pflegeperiode 2013/2014bei mittlerer Dringlichkeit:ab Pflegeperiode 2014/2015bei geringer Dringlichkeit:ab Pflegeperiode 2015/2016Pflege qualitativ wie Spalte II. b) Innenbereich nach § 34 BauGBVorhaben fügt sich in die Umgebung einbzw. ist mit B-Plan 614(Nutzungsartenfestsetzung) konformErschließung gesichert Natur- und Artenschutz sowie Baumschutzwerden im Rahmen des Bauantragsverfahrensabgearbeitet(spezielle Artenschutzprüfung, FällgenehmigungBaumschutzsatzung etc.)Planung Vermeidungs- und CEF-Maßnahmenbereits bei Grundstücksverhandlungen Variante B: keine Artenschutzrelevanz:- gezielte Steuerung der Pflege- Erhalt geschützter Bäume- Folgepflege bzw. Zwischennutzung nachÖkosteckbrief 2. mittelfristig bebaubar (1,5-2 J.) a) B-Plan nach § 30 Abs. 1 BauGB VEP oder B-Plan-Änderung erforderlichAbarbeitung ökologischer Belange im B-Plan- Verfahren Vorhaben nicht B-Plan konform, keineZulassung über Befreiung Pflegeprogramm entwickeln b) Innenbereich nach § 34 BauGBBauvorhaben fügt sich nicht in Umgebungein bzw. ist nicht mit B-Plan 614 konform bei hinreichender Konkretisierung des B-Plan-Inhalts (z.B. Auslegungsbeschluss):Frühzeitige Umsetzung von CEF-Maßnahmen angehenunkritische Maßnahmen zeitnah umsetzen(unkritische Rodungen im Winterhalbjahr) c) Außenbereich § 35 BauGBFNP-Baufläche soll durch VEPmittelfristig realisiert werden Dringlichkeit / wirtschaftliche Relevanz STRATEGISCHE PLANUNGSEBENE Verfügbarkeit Abarbeitung ökologischer Belange im B-Plan-Verfahren (vollständiger Umweltbericht) keine Veränderung des status quo (außer naturschutzrechtlich unbedeutende Maßnahmen) Pflege landwirtschaftlicher Flächen gemäß Landwirtschaftsgesetz B-Plan(-Änderung) nicht vorhersehbarBewirtschaftung zeitlich und qualitativ wie obenerhöhte Anforderungen bei der Abstimmung in derInterimszeit bis alle Grundstücke erstmalig gepflegtwurden (ca. bis 2014/2015) Erstpflege nachgeordnet zu Spalte II.bei höherer Dringlichkeit:ab Pflegeperiode 2013/2014bei mittlerer Dringlichkeit:ab Pflegeperiode 2014/2015bei geringer Dringlichkeit:ab Pflegeperiode 2015/2016Pflege qualitativ wie Spalte II. Baugrundstücke- Gebietssteckbrief Straße, Gewann Flst.-Nr.Größe (in m²) HandlungsbedarfNormalErhöhtHoch Wirtschaftliche Relevanz (Bau-)Grundstück ohne Besonderheiten (Bau-)Grundstück mit besonderem Standortvorteil konkrete Anfrage Investor/Interessant liegt vor Ad-Hoc Abstimmung Pflegedringlichkeit kein /geringer Pflegebedarf in den nächsten Jahren (z.B. hoher Versiegelungsgrad) - (Regelmäßiger) Pflegebedarf in den nächsten Jahren aktueller Pflegebedarf (z.B. verwildert, ruderalisiert) Sonstiges (z.B. Abfall) RestriktionenGeringMittelHoch Planungsrecht Bebauungsplan (§ 30 BauGB) Nr. Innenbereich (§ 34 BauGB) Vorzeitige Zulassung möglich (§ 33 BauGB) geplante Baufläche / VEP erforderlich Bebauungsplan in Arbeit Aufstellungsbeschluss vom: Außenbereich (§ 35 BauGB) Beibehaltung Status Quo Baumschutz keine geschützten Bäume Fällgenehmigung für geschützte Bäume möglich Fällgenehmigung voraussichtlich nicht möglich geringe ökologische Relevanz, keine geschützten Arten zu erwarten Potentialfläche Ansiedlung geschützter Arten (zukünftig) zu erwarten Vorkommen geschützter Arten bekannt oder zu erwarten nähere Ausführungen zum Artenschutz (ggf. Prognose) Artenschutzvorgaben aus BPlan nein ja (bitte beschreiben) Artenschutzuntersuchung (Gutachten) liegt vor vom (Anlage) ist zu beauftragen nein ja Natur- und Artenschutzrecht Sonstiger Naturschutz (bitte erläutern): Pflegekonzept aktueller Zustand letzte Pflege am: durchLADritte Nutzung keine/Brachfläche Grabeland Landwirtschaft gewerbliche Nutzung Sonstiges Beschreibung: Erstpflegemaßnahmen Unterhaltunsgpflege- maßnahmen Pflegerhythmus Vorschlag Zwischennutzung 26 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 27 anlage 5: zwischennutzungskonzePtionen Zwischennutzungskonzeptionen1/4 Landwirtschaftliche Nutzung Variante A Wiesennutzung VarianteB Weidenutzung (bedingt möglich) Variante C Ackerbauliche Nutzung Ausprägung/ Beschreibung A) Wiesennutzung B)Beweidung z.B. mit leichten Nutztierrassen C) Anbau z.B. von Zwischenfrüchten Voraussetzungen A) Flächen müssen bearbeitet werden können B)keine Nutzungen im Umfeld, bei denen störende Wechselwirkungen durch Tierhaltung zu erwarten sind. C)Flächen müssen bearbeitet werden können Zuwegungsmöglichkeit für landwirtschaftliche Maschinen Umsetzungsschritte A) Wieseneinsaat:Bodenbearbeitung, Aussaat, Mahd (Etablierungszeitraum 1 Jahr) B) in besonderen Fällen denkbar (Abweidung des Bewuchses durch extensive Nutztierrassen) C) Winterfutter (Sonnenblumen, Buchweizen, Hirse etc.), Bodenbearbeitung, Aussaat, im Frühjahr mulchen. Saat keimt erneut (Standzeit 3 Jahre möglich), danach erneute Aussaat Rechtl. Sicherung Befristeter Pachtvertrag (mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung) Duldung mit jederzeitiger Widerrufsmöglichkeit Finanzaufwand Bei Eigenbewirtschaftung: Saatgut, Bearbeitung, Pflege (anteilige Maschinen und Personalkosten) Bei Fremdbewirtschaftung: Verwaltungsaufwand (Personal) für Betreuung Steuerung / Risikomanagement B)"normaler"Pachtvertrag generiert rechtliche Ansprüche, problematisch bei notwendigem Zugriff auf die Fläche; Duldung ermöglicht schnellere Zugriffsmöglichkeit. A und C haben keine Zugriffsprobleme, keine Verpachtung nötig. Bewirtschaftungs- verantwortlichkeit A) + C) Liegenschaftsamt (Nutzung durch Landwirt bei der Wiesenverwertung) B) Landwirt (Betreuung Liegenschaftsamt) ( + ) Vorteile(- ) Nachteile Wirtschaftlicher Zusatznutzen durch landwirtschaftliche Nutzung (u.U. Pachteinnahmen) Beweidung: faktische Notwendigkeit von Ersatzflächen bei großem Tierbestand relativ kostengünstige „natürliche“ PflegeAckerbau: Flächen müssen mit Gerätschaften erreicht werden können. Räumliche Verortung städtebauliche Randlagen, (Übergang) freie Landschaft Zwischennutzungskonzeptionen2/4 Urban Gardening / Grabeland Variante A Urban Gardening Variante B Klassische Grabelandnutzung Ausprägung/ Beschreibung A) Urban Gardening Form der gärtnerischen Aktivität, die dadurch gekennzeichnet ist, dass sie auf Brachflächen, in Baulücken oder auf anderen nicht genutzten Flächen, auf Balkonen oder an Fassaden etc. stattfindet. Der Impuls kommt von Initiativgruppen (z.B. Vereinen). Der Standard in Erschließung und Ausstattung ist gering. Außer einem allgemeinen Zugang werden in der Regel nur eine geräumte Fläche und die Wasserversorgung zur Verfügung gestellt. Die Nutzung ist weniger reglementiert als in Kleingartenanlagen. Im Vordergrund steht das gemeinschaftliche Gärtnern in unterschiedlichen Ausprägungen (z.B. interkulturelle Gärten, Nachbarschaftsgärten, Frauengärten, Themengärten). Sozialpolitische, gestalterisch-künstlerische, pädagogische und/ oder ökologische Ansätze werden ggf. von Fachkräften aus den jeweiligen Disziplinen unterstützt. B)Klassische Grabelandnutzung Der gemeinschaftliche Ansatz und die gemeinschaftliche Organisation fehlen. Die Nutzung der Flächen und der Abschluss der Pachtverträge erfolgt durch bzw. mit Einzelpersonen. Voraussetzungen - Wohnortnähe bzw. gute verkehrliche Erreichbarkeit - offene Flächen, die leicht urbar gemacht werden können Umsetzungsschritte - Initiativgruppe tritt an Stadt heran - Bewertung und Prüfung der Realisierbarkeit der externen Konzeption - Aushandlung und Abschluss Vertrag - Bereitstellung von Flächen durch die Stadt - Räumung der Flächen bzw. Rotation Rechtl. Sicherung Vertragsregelung (mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung) Finanzaufwand interner personeller Verwaltungsaufwand zur Betreuung, Regelungen müssen Hauptlasten auf externe Partner fokussieren Steuerung / Risikomanagement - Auswahl der Nutzergruppe und eindeutige Vermittlung der städtischen Ziele - Einjährige Kulturpflanzen bzw. mobiles Grün (z.B. Kunststoffboxen) oder Hochbeete sind zu bevorzugen. - Regelungen zur 1-2 jährigen Rotation der Flächen - Beschränkung größtenteils auf geplante Bauflächen. Die Zeitspanne für einen (vorhabenbezogenen) Bebauungsplan ist ausreichend für eine Rotation. Bewirtschaftungs- verantwortlichkeit Gartennutzer, z.B. in Form eines Vereines (Begleitung durch Liegenschaftsamt/Gartenbauamt) 28 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 29 Zwischennutzungskonzeptionen3/4 Gewerbliche sonstige Nutzung Variante A Temporäre Lagerfläche Variante B Temporäre Betriebsfläche Ausprägung/ Beschreibung Bestehende Baufläche wird bis zur endgültigen plangemäßen Nutzung einer temporären anderen baulichen Nutzung zugeführt. Voraussetzungen - geeignete infrastrukturelle Anbindung/Erschließung vorhanden - Zwischennutzung mit bestehendem Baurecht vereinbar - artenschutzrechtliche Prüfung ist im Vorfeld erfolgt Umsetzungsschritte - Abklärung des zur Verfügung stehenden Zeitraums - Aushandlung und Abschluss Vertrag - Übergabe - Überwachung der vertragsgemäßen Nutzung - Kündigung - Rücknahme / Abnahme Fläche Rechtl. Sicherung gewerblicher Mietvertrag mit ausreichender Mietsicherheit(bzw. mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung)oder Gestattungsvertrag Finanzaufwand in der Regel keiner (Aufwand für Bereitstellung kann auf Mieter abgewälzt werden) Steuerung / Risikomanagement Mietsicherheit oder notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung Bewirtschaftungs- verantwortlichkeit Liegenschaftsamt ( + ) Vorteile(- ) Nachteile wirtschaftlicher Nutzen für Stadt (Mieteinnahmen und Einsparung städtischen Pflegeaufwands) Beeinträchtigung des Stadtbilds möglich durch häufig als „geringerwertig“ angesehenegewerbliche Nutzungen wirtschaftlicher Nutzen für Dritte (temporäre Erweiterung des Pools gewerblicher Bauflächen) zusätzlicher Verwaltungsaufwand, insbesondere bei Verlagerungen Verhinderung von Verwilderung und Abfallproblematik durch stetige Nutzung Räumliche Verortung innerstädtisch 30 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 31 Finanzaufwand Abhängig von Einzelfallausgestaltung: A: Aufwand vergleichbar mit bisherigem Pflegeaufwand, ggf. Mehraufwand bei Einsaaten B: Planungs-, Realisierungs- und Unterhaltungskosten abhängig von Vereinbarungen zwischen Stadt und Projektträgern/Projektpartnern C: Anschaffungskosten Nisthilfen, Unterhaltungskosten, ggf. auf Ehrenamtliche bzw. Projektpartner übertragbar D: keine Steuerung / Risikomanagement - regelmäßige Pflege - ggf. kurzfristig kündbare Nutzungsvereinbarungen - Auswahl der Nutzergruppe und eindeutige Vermittlung der städtischen Ziele - Öffentlichkeitsarbeit Bewirtschaftungs- verantwortlichkeit Bei Eigenbetreuung: Liegenschaftsamt und Umwelt- und Arbeitsschutz Bei Drittbetreuung: Nutzergruppen (unterstützt durch Liegenschaftsamt und Umwelt- und Arbeitsschutz) ( + ) Vorteile ( - ) Nachteile stadtökologischer Zusatznutzen (Förderung der Biologischen Vielfalt, Entlastung ökologisch wertvollerer Naturflächen) zusätzlicher personeller und organisatorischer Betreuungsaufwand bei den Fachämtern Förderung der Naturpädagogik, (Sensibilisierung für Natur und Umwelt) Bei Projekten von Dritten Realisierung ohne (finanzielle) Unterstützung durch die öffentliche Hand unwahrscheinlich Vermeidung unerwünschter Entwicklungen durch gezielte Planung und Steuerung kurzlebiger Lebensräume Räumliche Verortung A und B vor allem im Naturraum Hardtplatten C und D im ganzen Stadtgebiet Zwischennutzungskonzeptionen4/4 Naturnahe sonstige Nutzungen Variante A Rotationsbrachen Variante B Naturerlebnisräume Variante C rotierende Nisthilfen Variante D Hundeauslaufflächen Ausprägung/ Beschreibung A) Rotationsbrachen Rotationsbrachen ohne Einsaat im Sinne der Dreifelderwirtschaft, d.h. jeweils ein Drittel der vorhandenen Brache wird umgebrochen und nicht bewirtschaftet; dies ist eine kostengünstige Alternative zu dem bisherigen regelmäßigen Mulchen. Die Duldung sonstiger Nutzungen (Bolz- oder Naturgolfplatzes oder Drachenwiese) ist denkbar. Rotationsbrachen mit Einsaat, z.B. Raps, Phacelia (Bienenfreund), Wilder Thymian, Gewöhnlicher Hornklee, Rotklee, Weißklee, Luzerne, Lupine, Türkischer Drachenkopf. Die Flächen können für die Imkerei interessant sein. Durch die mit der Rotation verbundene Dynamik wird gleichzeitig das Risiko der dauerhaften Ansiedlung geschützter Arten mit Blick auf eine spätere Bebauung eher reduziert. B) Naturerlebnisräume (NER) Eine naturnahe, vielgestaltige Brache kann für Naturerlebnis und Naturbeobachtung zur Verfügung gestellt werden. Bauliche, gärtnerische oder gestalterische Maßnahmen sind nicht erforderlich, allerdings können sie für interessierte Gruppen oder Gemeinschaften geduldet werden. C) Rotierende Nisthilfen Besatz einer Fläche mit mobilen künstlichen Nisthilfen, die bei Bebauung auf Nachbargrundstücke umgesiedelt werden (z.B. Wildbienenhotels, Hummelkästen oder Schwalbentürme). Derartige Nisthilfen sind Handelsware und mit Naturerlebnisräumen oder anderen naturpädagogischen Projekten kombinierbar. D) Hundeauslaufflächen Duldung oder Ausweisung von Hundeauslaufflächen zur Entlastung anderer wertvollerer Flächen im Stadtgebiet, z.B. in Schutzgebieten Voraussetzungen A: keine B: wohnbebauungsnahe Fläche, Interesse von Nutzergruppen C: keine D: wohnbebauungsnahe Fläche Umsetzungsschritte A: Erstpflege und Folgepflege B: Kommunikation mit Interessenvertretern, Gewinnung von Projektpartnern, Planung und Realisierung, Abschluss einer Nutzungsvereinbarung C: Anschaffung D: Kommunikation mit Interessenvertretern Rechtl. Sicherung Nutzungsvereinbarungen oder Pachtverträge bei Projektflächen (mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung), ansonsten bloße rechtliche Duldung 32 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 33 anlage 6a: ablaufschema ad-hoc-beteiligunganlage 6b: ablaufschema genehmigungsverfahren Investor/Interessent Wifö UAGBA LA Anfrage Grundstück Info, Rückkoppelung AnfrageRahmen- bedingungen Fachliche Anforderungen zentral an LA ZJD Natur- und artenschutz rechtlicher Konflikt gebündelte Rückkoppelungüber zu beachtende Belange zum Grundstück Natur-und artenschutzrechtliche Anforderungen fachliche Stellungnahme StPlA Bei planungsrechtlicher Relevanz Anfrage Restriktionen Gegenseitige Information falls erforderlich: Abstimmung, ansonsten: Mehrfertigung der Stellungnahme BOA GBAZJD Naturschutzfachliche Stellungnahme Offizielle Behörden-Beteiligung (Aufforderung zur Stellungnahme) UA Bauherr / Investor Info: Antragsliste LA Neu: Frühzeitige Rückkoppelungüber ökolog. Bedingungen (=> Hinweis ZJD / GBA beteiligen) Beteiligung direkte Beteiligung alsFachamt Gegenseitige Information falls erforderlich: Abstimmung, ansonsten: Mehrfertigung der Stellungnahme Wifö BAUANTRAG begleitende Bindegliedfunktion Info falls Abweichungen/ Hindernisseauftreten 34 | Brachflächenmanagementliegenschaftsamt | 35 imPressum Projektgruppe: Gartenbauamt Liegenschaftsamt Wirtschaftsförderung Umwelt- und Arbeitsschutz Zentraler Juristischer Dienst Redaktion & Gestaltung: Liegenschaftsamt © Stadt Karlsruhe 2013 www.karlsruhe.de