Wohnraumsituation in Karlsruhe: a) Bezahlbarer Wohnraum für Karlsruhe - Beitrag der städtischen Tochtergesellschaft VOLKSWOHNUNG GmbH: Antrag CDU-Fraktion

STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister ANTRAG Stadträtin Gabriele Luczak-Schwarz (CDU) Stadtrat Ingo Wellenreuther (CDU) Stadtrat Tilman Pfannkuch (CDU) Stadtrat Dr. Thomas Müller (CDU) CDU-Gemeinderatsfraktion vom 22. Oktober 2012 Gremium: Termin: Vorlage Nr.: TOP: 40. Plenarsitzung Gemeinderat 20.11.2012 1253 20 a öffentlich Wohnraumsituation in Karlsruhe: Bezahlbarer Wohnraum für Karlsruhe - Beitrag der städtischen Tochter- gesellschaft VOLKSWOHNUNG GmbH Die CDU-Fraktion beantragt: 1. Die Stadt bittet die Volkswohnung GmbH, ihren Bestand an Wohnungen mit Sozialbindung um mind. 50 Wohnungen pro Jahr zu erhöhen. Als dauerhaft anzustrebende Zielmarke formuliert die Stadtverwaltung eine Anzahl von 100 Wohnungen pro Jahr. 2. Die Stadtverwaltung setzt sich für eine Neuauflage der öffentlichen Wohraumförderung durch den Bund und das Land Baden-Württemberg ein. Sachverhalt/Begründung: Der Bestand an Wohnungen in Karlsruhe, die durch Familien im unteren Einkommenssegment angemietet werden können, nimmt deutlich ab. Durch die gesteigerte und sich weiterhin erhöhende Nachfrage im gehobenen Preissegment wird dieser Trend verstärkt. Bereits heute sind 4.800 Haushalte mit einem Wohnberechtigungsschein als wohnungssuchend gemeldet. Gleichzeitig ist mit einem Anwachsen der Karlsruher Bevölkerung um 2,8 % bis ins Jahr 2020 zu rechnen. Dann leben 309.200 Menschen in Karlsruhe. Auch danach wird mit einer Fortsetzung des Bevölkerungszuwachses gerechnet. Für 2030 werden 314.900 Bürgerinnen und Bürger prognostiziert (Amt für Stadtentwicklung). Die Bevölkerungszusammensetzung verschärft die Wohnraumsituation zusätzlich. Seite 2 __________________________________________________________________________________________ Das in der Gemeinderatssitzung am 16.10.2012 verabschiedete Integrierte Stadtentwicklungskonzept Karlsruhe 2020 zeigt zusätzlich den bestehenden Handlungsbedarf auf. Gleichzeitig benennt es die Erhöhung des Bestandes von Immobilien zur Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum an einkommensschwache Familien als strategischen Ansatz, der in Form eines städtischen Wohnbauprogramms konkret als umzusetzendes Projekt angegeben ist. Aufgrund fehlender Bundes- und Landesförderung im sozialen Wohnungsbau ist dieser Investitionsbereich für privatwirtschaftliche, gewinnorientierte Unternehmen wenig attraktiv. Die kontinuierliche Modernisierung des Bestandes und die Entwicklung von Neubauprojekten ist die zentrale Aufgabe der Volkswohnung GmbH. Das städtische Wohnungsbauunternehmen ist eine im alleinigen Besitz der Stadt Karlsruhe befindliche Tochtergesellschaft. Die Volkswohnung GmbH (in der Vergangenheit als gemeinnützige GmbH geführt) ist traditionell der sozialpolitischen Aufgabe verpflichtet, bezahlbaren Wohnraum für die Bürgerinnen und Bürger in Karlsruhe anzubieten. Der Bestand der Volkswohnung GmbH umfasst derzeit ca. 12.700 Wohnungen. Sie ist der größte Vermieter von Wohnraum in Karlsruhe. Ein Anteil von ca. 3.500 Wohnungen (ca. 28 % des Bestandes) sind mit einer Mietpreisbindung versehen. Aufgrund des Wegfalls der Mietpreisbindung reduziert sich dieser Anteil auf ca. 1.670 Wohnungen bis 2020. Dies entspricht einem Anteil am Gesamtbestand von ca. 12 %. Die Volkswohnung GmbH plant für die nächsten Jahre im jährlichen Mittel 110 Wohnungen im Rahmen eines Mietwohnungsneubau-Programms. Damit erhöht sich der Bestand auf ca. 13.500 Wohnungen bis Ende 2019. Es sollen ca. 10 % dieser Neubauwohnungen mit „niedrigen Mieten“, d. h. mit einem anfänglichen Mietpreisniveau von 2 - 3 €/m² unter Markt- bzw. Kostenmiete am Markt angeboten werden. Selbst durch diese Planungen würde sich der Bestand an Wohnraum für Kunden im unteren Einkommenssegment im Portfolio der städtischen Tochtergesellschaft nicht erhöhen, sondern sogar verringern. Seite 3 __________________________________________________________________________________________ Um einen Anteil von nur 15 % an mietpreisgebundenem bzw. „bezahlbarem“ Wohnraum am Gesamtbestand zu erhalten, wäre eine Platzierung bei den derzeitigen Planungen von 50 Wohnungen (mit Sozialbindung) pro Jahr erforderlich. unterzeichnet von: Gabriele Luczak-Schwarz Ingo Wellenreuther Tilman Pfannkuch Dr. Thomas Müller Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 9. November 2012

STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister STELLUNGNAHME zum Antrag CDU-Gemeinderatsfraktion vom: 22.10.2012 eingegangen: 22.10.2012 Gremium: 40. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 20.11.2012 1253 20 a öffentlich Dez. 6 Wohnraumsituation in Karlsruhe: Bezahlbarer Wohnraum für Karlsruhe - Beitrag der städtischen Tochtergesellschaft VOLKSWOHNUNG GmbH - Kurzfassung - Eine Erhöhung des Anteils sozialgebundener Wohnungen bei der VOLKSWOHNUNG wird bei der gegenwärtigen Rechtslage nicht als zielführend angesehen. Die Stadtverwaltung wird sich bei Bund und Land für eine bessere Förderung einsetzen und städtebauliche Fördermöglichkeiten prüfen. Finanzielle Auswirkungen des Antrages nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Kontierungsobjekt: PSP-Element: Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: ISEK Karlsruhe 2020 - relevant nein ja Handlungsfeld: 1 und 4 Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit VoWo Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Zu Teil 1 des Antrages: Der Bestand der VOLKSWOHNUNG GmbH umfasst derzeit rund 12.700 Wohnungen. Da- von sind aktuell 3.481 Wohnungen mit einer Mietpreisbindung versehen. Knapp die Hälfte dieser Wohnungen wurden in den Stadtteilen Oberreut, Rintheim und Nordstadt in der Ver- gangenheit errichtet, allein 246 in den Jahren 2000 - 2009. Die Durchschnittsmiete beträgt für die mietpreisgebundenen Wohnungen rund 4,45 €/m², im frei finanzierten Bestand rund 5,00 €/m² (Karlsruhe liegt im Durchschnitt bei 8,10 €/m²). Da- mit liegt die VOLKSWOHNUNG GmbH mit ihren Mieten im Vergleich mit anderen Großstäd- ten in Baden-Württemberg deutlich günstiger und wird damit ihren traditionellen Zielen voll- umfänglich gerecht, nämlich der Versorgung einkommensschwacher Haushalte in Karlsruhe. Um breite Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen - wie es dem Gesell- schaftszweck der VOLKSWOHNUNG GmbH entspricht -; ist es also nicht erforderlich, die Anzahl der Wohnungen mit Sozialbindung zu erhöhen, sondern den Bestand an preiswer- tem Wohnraum insgesamt zu erhöhen. Anders ausgedrückt: Das städtische Wohnbauunter- nehmen VOLKSWOHNUNG GmbH ist auch ohne das Hilfsmittel der Sozialbindung ver- pflichtet und bereit, preiswerten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Bestand an mietpreisgebundenen Wohnungen geht bei der VOLKSWOHNUNG GmbH aufgrund des Wegfalls von Bindungen bis auf 2.098 Wohnungen im Jahr 2020 stetig zurück. Gleichzeitig haben sich die Bemühungen des Gesetzgebers, mit dem „Landesgesetz zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartiersstrukturen (LWoFG)“ die Neu- schaffung von bezahlbaren Wohnungen in den letzten Jahren zu fördern, bisher als nicht zielführend erwiesen. Unter Berücksichtigung der aktuellen Zinslage auf dem Kapitalmarkt stellen Neubauprojekte unter Inanspruchnahme der Wohnraumförderung letztlich keine Ver- besserung dar. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Förderung grundsätzlich reformiert würde. Daher realisiert die VOLKSWOHNUNG GmbH ihre Neubauten bisher mit Eigenfinanzierun- gen, die zu einer besseren Wirtschaftlichkeit führen als bei der Inanspruchnahme von För- dermitteln des Landes. Gleichwohl errichtet die VOLKSWOHNUNG GmbH mit ihrem geplan- ten Neubau-Programm bis 2017 auch „bezahlbare“ Wohnungen, in Verbindung mit einem eigenen Förderprogramm, das sich an das Landeswohnraumförderprogramm 2012 anlehnt. Hierbei werden mindestens 10 % des vorgesehenen Bauvolumens (mindestens 500 Neu- bauwohnungen) als Wohnungen für Haushalte mit niedrigen Einkommen angeboten, d. h. mit anfänglichen Kalt-Mietpreisen von 2,00 - 3,00 €/m² unter Markt- bzw. Kostenmiete. Das Modell wird derzeit erstmalig bei der Vermietung der Wohnungen im Baufeld 6 b in Kirchfeld-Nord angeboten. Bedingungen für die Bewerbung um eine Wohnung dieser Art sind: - Hauptwohnsitz oder Arbeitsstätte seit mindestens zwei Jahren in Karlsruhe. Für Haus- halte mit einem oder mehreren Kindern gilt eine verkürzte Frist von einem Jahr. - Vorliegen eines allgemeinen Wohnungsberechtigungsscheines (WBS). Das anrechenba- re Gesamteinkommen (es zählt dabei das Einkommen aller im Mieterhaushalt lebenden Personen) darf die gemäß Landeswohnraumförderprogramm 2012, Anlage 1 festgesetz- ten Einkommensobergrenzen nicht übersteigen. Der Mieterhaushalt muss der VOLKS- WOHNUNG GmbH die Einhaltung der Einkommensobergrenze vor Abschluss des Miet- vertrages durch eine entsprechende Bescheinigung des Liegenschaftsamtes nachwei- sen. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Wird die Voraussetzung des WBS erfüllt, erhält der Mieter/die Mieter einen Abschlag in Höhe von 2,00 €/m², zusätzlich für ein Kind +0,50 €/m², für zwei Kinder und mehr +1,00 €/m². Die Voraussetzungen für die Berechtigung der Förderung werden alle zwei Jahre überprüft. Hierzu sind vom Mieter die aktuellen Einkommensverhältnisse darzule- gen. Die Einhaltung der Einkommensgrenzen ist vom wohnungssuchenden Haushalt gegenüber der VOLKSWOHNUNG GmbH durch eine Bescheinigung des Liegenschafts- amtes nachzuweisen. Werden die Voraussetzungen nicht mehr erfüllt, ist eine entsprechende Mieterhöhung vorzunehmen. Ein entsprechender Zusatz „VOWO-Förderung“ wird im Mietvertrag ver- einbart. - Die Zeit einer vorübergehenden Arbeitslosigkeit ist unschädlich, wenn vor Eintritt der Arbeitslosigkeit eine Arbeitsstätte in der Stadt Karlsruhe - oder im Falle eines Mieter- haushaltes mit mindestens einem Kind im Landkreis Karlsruhe bestand. Zu Teil 2 des Antrages: In Baden-Württemberg wird der Mietwohnungsbau in erster Linie durch Programme des Landes gefördert. Hierfür erhält das Land Kompensationszahlungen des Bundes. Von grundlegender Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass die bis 2013 gesicherten För- dermittel des Bundes auch nach dieser Zeit auf dem bisherigen Niveau fließen. Entspre- chende Aktivitäten des Deutschen Städtetages sind im Gange. In den Jahren 2012 und 2011 hat das Land in seinem Haushalt jährlich je 48,45 Millionen € für die Wohnraumförderung bereitgestellt. Darin waren Bundesmittel in Höhe von 42,25 Mil- lionen € enthalten. Die Landesfördermittel wurden 2012 auf 70,12 Millionen € erhöht. Diese Erhöhung ist auch auf Forderungen des Städtetages Baden-Württemberg unter Beteiligung der Stadtverwaltung zurück zu führen. Aufgrund der zunehmenden Bedeutung der sozialen Aufgabe der VOLKSWOHNUNG GmbH mietpreisgebundenen bzw. weiterhin „bezahlbaren“ Wohnraum bereitzustellen, ist es sinnvoll, die Anzahl von Wohnungsangeboten für die Zielgruppe mit niedrigem Einkommen zu erhöhen. Hierzu sind folgende Maßnahmen erforderlich: - Verbesserung des Landeswohnraumförderprogramms (für 2013 vorgesehen) - Förderung seitens der Stadt Karlsruhe zum Zweck der Mietvergünstigung - die im Lan- deswohnraumfördergesetz grundsätzlich zugelassen ist - Ausweisung weiterer Flächen für Wohnungsbau in Karlsruhe (Nachverdichtung, Konver- sion, Neuausweisungen) Die Stadtverwaltung wird dies prüfen. Denn seit Jahren ist festzustellen, dass im Gegensatz zur Eigentumsförderung, die Mittel für den Mietwohnraum kaum in Anspruch genommen werden. Diese Situation haben wir nicht nur in Karlsruhe, sondern ist landes- und bundes- weit zu beobachten. Die Gründe hierfür sind vielfältig; Ein Grund sieht die Verwaltung darin, dass durch das langjährige niedrige Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt die Attraktivität der Förderdarlehen verloren geht und darüber hinaus für viele potentielle Investoren die mit der Förderung verbundenen Belegungs- und Mietanbindungen eine nicht akzeptable Hürde dar- stellen. In Anbetracht dieser Situation ist das Land gut beraten, seine Wohnraumförderung grund- sätzlich zu überdenken. In kommunalen Gremien wird darauf hingewirkt.