Sanierungsgebiet "Durlach-Aue", Antrag auf Aufnahme in das Landessanierungsprogramm

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: Ortschaftsrat Durlach Termin: TOP: Verantwortlich: 10.10.2012 3 öffentlich Dez. 6 Sanierungsgebiet "Durlach-Aue", Antrag auf Aufnahme in das Landessanierungspro- gramm Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 11.09.2012 Planungsausschuss 12.09.2012 Gemeinderat 16.10.2012 Antrag an den Ortschaftsrat Durlach Der Ortschaftsrat Durlach nimmt von den Vorbereitenden Untersuchungen Kenntnis und empfiehlt dem Gemeinderat, auf dieser Grundlage der Antragstellung auf Aufnahme in das Landessanierungsprogramm (LSP) für die Zeit ab 01.01.2013 zuzustimmen. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) 4.494.500 Euro 2.696.700 Euro 1.797.800 Euro Nach Aufnahme in das Landessanierungsprogramm (LSP) sind die erforderlichen Haushaltsmittel für die vorgesehenen Einzelmaßnahmen über die Laufzeit 2013 - 2020 in den kommenden Haus- halten darzustellen. Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja 10.10.12 Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Vorbemerkung In seiner Sitzung vom 24.04.2012 hat der Gemeinderat den Beginn der Vorbereitenden Un- tersuchungen gemäß § 141 Baugesetzbuch für das projektierte Sanierungsgebiet „Durlach- Aue“ beschlossen. Die in der Grobanalyse dargestellten städtebaulichen Missstände im Gebiet wurden wäh- rend der durch das Büro Gerhardt durchgeführten Vorbereitenden Untersuchungen (Vorab- druck siehe Anlage) bestätigt. Die vollständigen Vorbereitenden Untersuchungen sind aufge- legt. Nach verwaltungsinterner Abstimmung wurde die vorgesehene Abgrenzung korrigiert. Dies erfolgte insbesondere im Hinblick auf den Grad der vor Ort festgestellten Mängel an privaten Gebäuden und der Bereitschaft der Grundstücks- bzw. Wohnungseigentümer bei der Sanie- rung mitzuwirken. Eine Anhörung der Träger öffentlicher Belange hat stattgefunden; die entsprechenden Stel- lungnahmen sind in den vorliegenden Vorbereitenden Untersuchungen enthalten. Maßnahmen- und Finanzierungsübersicht Die einzelnen Maßnahmen im öffentlichen Raum (Straßen und Plätze) sind bisher lediglich thematisiert; eine genaue Ausformung kann erst im Verlauf der weiteren Planung erfolgen. Daher wurden hierfür zunächst Pauschalen von 150 Euro/m² (förderfähig) zugrunde gelegt. Ein darüber hinaus gehender Aufwand ginge zu Lasten der Stadt. Anderer Aufwand, etwa Erwerb von Grundstücksflächen oder Modernisierungszuschüsse konnten zum gegenwärtigen Zeitpunkt ebenfalls lediglich als Schätzwerte in die Kosten- und Finanzierungsübersicht aufgenommen werden. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht geht von Maßnahmen in einer Größenordnung von 4.494.500 Euro aus. Bei einer Förderung durch das Land in Höhe von 60 % entspricht dies Fördermitteln von 2.696.700 Euro - der entsprechende Nettoaufwand der Stadt beläuft sich auf 1.797.800 Euro. Im Rahmen der Antragstellung wird die Stadt eine so genannte „Eigenfinanzierungserklä- rung“ abzugeben haben, nach welcher sie sich bereit erklärt, im Falle einer geringeren För- derung die Realisierung der dargestellten Maßnahmen aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Eine Priorisierung der einzelnen Maßnahmen erfolgt in jedem Fall erst nach Programmauf- nahme. Antragstellung und weiteres Verfahren Der Antrag auf Aufnahme in das Landessanierungsprogramm ab 01.01.2013 ist bis spätes- tens Ende Oktober 2012 beim Regierungspräsidium Karlsruhe abzugeben. Aus diesem Grund ist vorgesehen, die vorliegende Maßnahmen- und Finanzierungsübersicht bereits am 11.09.2012 im Hauptausschuss und erst danach am 12.09.2012 im Planungsausschuss zu erörtern. Die Antragstellung beim Regierungspräsidium zum 31.10.2012 kann dann nach der Sitzung des Gemeinderates am 16.10.2012 erfolgen. Nach erfolgter Aufnahme in das Landessanierungsprogramm ist im Hinblick auf die tatsäch- lich bereitgestellten Fördermittel in der dann förmlich zu erlassenden Sanierungssatzung insbesondere das anzuwendende Sanierungsverfahren festzulegen. Bei zu erwartenden nicht nur punktuell auftretenden sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen wäre dies ein „klassisches Sanierungsverfahren“ mit der Pflicht der Grundstückseigentümer, bei Eintreten von signifikanten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen Ausgleichsbeiträge zu leis- ten (§ 154 BauGB). Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Beschluss: Der Ortschaftsrat Durlach nimmt von den Vorbereitenden Untersuchungen Kenntnis und empfiehlt dem Gemeinderat, auf dieser Grundlage der Antragstellung auf Aufnahme in das Landessanierungsprogramm (LSP) für die Zeit ab 01.01.2013 zuzustimmen.

Stadt Karlsruhe Vorbereitende Untersuchungen “Durlach Aue“ Zusammenfassung Ergebnisse August 2012 Stadt Karlsruhe Vorbereitende Untersuchungen "Durlach-Aue" 1 1 ABGRENZUNG DES UNTERSUCHUNGSGEBIETS Das Untersuchungsgebiet “Durlach-Aue“ umfasst im Wesentlichen die West- und Ost- markstraße sowie die Memeler Straße. Die Abgrenzung verläuft im Süden entlang der Be- bauung in der Schlesier Straße. Im Westen befindet sich die Grazer Straße mit ihrer Bebau- ung noch im Gebiet. Den nördlichen Abschluss bildet die Auer Straße bis zur Hildebrand- straße/Blattwiesenstraße mit der Blockbebauung an Grenzstraße und am Alten Graben. Es ergibt sich eine zu untersuchende Fläche von ca. 24,6 ha. Der Sanierungsverdacht begründet sich insbesondere aus:  Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf an Haupt- und Nebengebäuden  Modernisierungs- und Gestaltungsbedarf an öffentlichen Straßen und Wegen  Verkehrsproblematik in Bezug auf den fließenden und ruhenden Verkehr aufgrund des zum Teil sehr beengten Straßenraumes  Unzureichend gestalteten Aufenthaltsbereichen  Mängeln in Bezug auf Belichtung, Besonnung und Belüftung durch eine teilweise sehr dichte Bebauung  Leerstehenden oder z.T. leerstehenden Wohngebäuden/ Ladengeschäften  Untergenutzten Wirtschaftsgebäuden in schlechtem baulichen Zustand  Gestaltungsdefiziten an Gebäuden Abgrenzung des Untersuchungsgebietes der Vorbereitenden Untersuchungen Stadt Karlsruhe Vorbereitende Untersuchungen "Durlach-Aue" 2 2 ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE 2.1 NACHWEIS STÄDTEBAULICHER MISSSTÄNDE IM UNTERSUCHUNGSGEBIET Aufgrund der Untersuchungen und Analysen können im Untersuchungsgebiet "Durlach-Aue" städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 BauGB festgestellt werden: Die Wohn- und Arbeitsplatzverhältnisse sind beeinträchtigt in Bezug auf: o mangelhafte Gebäudequalität, die bedingt ist durch einen schlechten Zustand der Bau- substanz in einigen Bereichen (Schwerpunkt im Kreuzungsbereich Ost- und West- markstraße, sowie im mittleren Teil der Westmarkstraße, im Bereich zwischen Ost- markstraße und Stegwiesenstraße) o die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten aufgrund der häufig dichten Bebauung und engen Straßenräume o unattraktives Wohn- und Arbeitsumfeld durch den schlechten Zustand vieler Straßen o den schlechten Zustand einiger Fassaden (unangemessene Materialwahl, Erhaltungszu- stand) o fehlenden Freiflächenbezug von Wohnungen, insbesondere bei den klein geschnittenen und stark überbauten Flurstücken (Schwerpunktbereich zwischen Memeler Straße und Ostmarkstraße) o den Wohn- und Arbeitskomfort durch die teilweise fehlenden zeitgemäßen Dämmstan- dards o fehlendes Grün im öffentlichen Raum Die Funktionsfähigkeit wird beeinträchtigt durch: o eine unzureichende Nutzungsintensität durch leer stehende oder untergenutzte Wohnge- bäude, Geschäfte und ehem. Wirtschaftsgebäude (hauptsächlich entlang der West- markstraße o den schlechten Zustand von Erschließungsstraßen (Ost- und Westmarkstraße) o das Fehlen von öffentlichen Plätzen und Aufenthaltsbereichen o teilweise sehr enge Hofausfahrten mit mangelndem Einblick in den Straßenraum o sehr dichtes Parken im Straßenraum, das zu Behinderungen im fließenden Verkehr führt Auf der Grundlage der Ergebnisse ist es gerechtfertigt, die Sanierung nach dem BauGB vo- ranzutreiben. 2.2 VORSCHLAG ZUR ABGRENZUNG DES FÖRMLICH FESTZULEGENDEN SANIERUNGSGEBIETES Anhand der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen sind die Grundstücke und Flä- chen zu bestimmen, die als Sanierungsgebiet förmlich festzulegen sind. Die Einbeziehung in die förmliche Festlegung setzt den Nachweis des Sanierungsbedarfs und der Sanierungser- fordernis voraus. Stadt Karlsruhe Vorbereitende Untersuchungen "Durlach-Aue" 3 Die Größe des geplanten Sanierungsgebietes als Einheit ist bedingt durch  den funktionellen Zusammenhang  den erkennbaren Zusammenhang übergreifender Maßnahmen  den relativ gleichmäßigen Bedarf der Erneuerung. Der Vorschlag zum förmlich festzulegenden Sanierungsgebiet hat eine Größe von insgesamt 22,8 ha und umfasst die Flächen, auf denen nach eingehender Untersuchung gehäuft städ- tebauliche Missstände vorzufinden waren. Herausgefallen sind Grundstücke, auf denen die Bausubstanz im Vergleich zum übrigen Gebiet besser eingestuft wurde und bei denen eine geringere Mitwirkungsbereitschaft ermittelt wurde. Vorschlag zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes Stadt Karlsruhe Vorbereitende Untersuchungen "Durlach-Aue" 4 ZIELE FÜR DIE NEUORDNUNG Das städtebauliche Konzept der Sanierung gibt den groben Entwicklungsrahmen, in den im weiteren Verlauf des Umsetzungsprozesses konkrete Planungen eingebunden werden. Im Rahmen der Vorgaben sind auch vorhandene Planungen in die Überlegungen mit einzube- ziehen. Das städtebauliche Konzept berücksichtigt die gegebene Situation des Untersuchungsgebie- tes. Wohnen in zentraler Lage hat eine besondere Bedeutung, deshalb muss eine Stabilisie- rung und Verbesserung der innerörtlichen Wohnnutzung sichergestellt werden. Bei allen Ergänzungen/Neubaumaßnahmen ist auf eine angemessene Ausnutzung der Grundstücke Wert zu legen. Bei der Planung wird die Dimensionierung der vorhandenen Gebäude berücksichtigt, das Maß der Nutzung orientiert sich am Bestand und wird – wo nö- tig – an heutige Standards angepasst. Aus den Ergebnissen der Bestandsaufnahmen, Analysen, sowie den festgestellten Mängeln und Missständen werden folgende Ziele für die Neuordnung des Untersuchungsgebietes ab- geleitet: Gewerbe, Einzelhandel und Dienstleistungen  ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnen, Arbeiten, Handwerk, Dienstleistung und Infrastruktur  Sicherung der Versorgung der ortsansässigen Bevölkerung  Verbesserung der Standortbedingungen für Einzelhandel und Dienstleistungen Ladenleerstand Westmarkstraße (Ist-Situation) Beispiel für Modernisierung von Geschäftsräumen Infrastruktur  Modernisierung und Erhalt der vorhandenen, wohnungsbezogenen Infrastruktur Wohnnutzung Stabilisierung und Verbesserung der innerörtlichen Wohnnutzung durch:  Erhaltung und Modernisierung der Wohnungen im Bestand  Verbesserung der Wohnverhältnisse (Belichtung, Freiflächen, Erschließung, Grundrisse) Stadt Karlsruhe Vorbereitende Untersuchungen "Durlach-Aue" 5  Ergänzung und Erweiterung des Wohnungsangebotes nach Größe, Ausstattung und Qualität  Ergänzung der Wohnnutzung in freiwerdender oder leerstehender Bausubstanz.  Umnutzung leerstehender Ladengeschäfte im EG zu Wohnraum  Beseitigung unverträglicher Gemengelagen Wohngebäude im Gebiet (Ist-Situation) Beispiel Modernisierung von alter Bausubstanz Verkehr  Modernisierung und Neugestaltung von Straßenräumen (vordringlich Ost- und West- markstraße) z.T. zu gemischt genutzten Verkehrsflächen mit Neuordnung des ruhenden Verkehrs (siehe Beispiel Spitalstraße, Durlach)  geordnete Zufahrten und Zugänge zu den Grundstücken,  bessere Übersicht bei privaten Hofausfahrten Straßenraum Westmarkstraße (Ist-Situation) Beispiel für Gestaltung und Änderung des Straßenquerschnitts in eine gemischt genutzte Verkehrsfläche (umgesetzt in der Spitalstraße, Durlach) Stadt Karlsruhe Vorbereitende Untersuchungen "Durlach-Aue" 6 Grün- und Freiflächen  Schaffung eines zentralen Platzes für Aue im Bereich der Bankfilialen (Westmarkstraße, Ecke Leußlerstraße), Aufwertung der Kreuzungsbereiche Westmarkstra- ße/Ostmarkstraße, Westmarkstraße/Wasgaustraße  Neuanlage kleiner öffentlicher Freiflächen (Bereich vor Feuerwehr/Wasgaustraße)  Sicherung der vorhandenen quartiersbezogenen privaten Grünbereiche an West- und Ostmarkstraße  Ergänzende, standortgerechte Baumpflanzungen im öffentlichen Raum (Leußlerstraße) oder Fassadenbegrünung (Ost- und Westmarkstraße) Straßen-/Platzraum Westmarkstraße (Ist-Situation) Beispiel für Gestaltung einer Platzfläche Gestaltung  Erhalt, Verbesserung und Ausgestaltung des gewachsenen Ortsbildes und der vorhan- denen typischen Bebauung  Besonderer Schutz und Pflege der schutzwürdigen Gebäude Stadt Karlsruhe Vorbereitende Untersuchungen "Durlach-Aue" 7 4 MAßNAHMENKONZEPT UND PLANUNGSEMPFEHLUNGEN Auf der Grundlage der festgestellten städtebaulichen Missstände und unter Berücksichtigung der vorgeschlagenen Ziele und Konzepte ist für das Untersuchungsgebiet ein vorläufiges Maßnahmenkonzept aufgestellt worden, welches jederzeit bei Bedarf fortgeschrieben und in- sofern an veränderte Gegebenheiten angepasst werden kann. Es gliedert sich in folgende Maßnahmenschwerpunkte:  Modernisierung und Instandsetzung der vorhandenen Bausubstanz in schlechtem Zu- stand  Abbruch von nicht mehr haltbarer Bausubstanz bei Haupt- und Nebengebäuden, hier auch zur Verbesserung von Besonnung, Belichtung und Belüftung (insbesondere im Kreuzungsbereich West- und Ostmarkstraße)  Beseitigung des Leerstands entlang der Westmarkstraße (hauptsächlich Ladenleer- stand im EG)  Schaffung einer Platzsituation im Bereich Westmarkstraße/Leußlerstraße zur Zonierung des Straßenraums und Schaffung einer Ortsmitte  Anlegen eines öffentlichen Platzes/Grünbereichs mit Aufenthaltsqualität vor dem Feu- erwehrareal, unter Einbeziehung des vorhandenen Spielplatzes  Gestaltungs-, Modernisierungs- und Erschließungsmaßnahmen an öffentlichen Straßen im Untersuchungsgebiet (vordringlich hier: Westmarkstraße, Kreuzungsbereich Ost- markstraße, Kärntner Straße)  Ausbau und Modernisierung der vorhandenen Fußwegeverbindungen (östlich und west- lich der Westmarkstraße), Durchgängigkeit schaffen, Sichtbarkeit und Zugänglichkeit verbessern. Wichtiger Beitrag zur Wohnumfeldverbesserung durch Anbieten von siche- ren und ruhigen Alternativen für den nichtmotorisierten Verkehr.  Gestaltung und Entsiegelung von privaten Vorzonen, Erhöhung des Grünanteils zur Wohnumfeldverbesserung wo aufgrund der beengten Situation im Straßenraum keine Begrünung möglich ist.  Sicherung der vorhandenen Grünflächen in den rückwärtigen Bereichen zum Erhalt des Kleinklimas und als grüne Erholungszone für die Bewohner. Das Maßnahmenkonzept ist Grundlage für die Ermittlung der Kosten und die Aufstellung der vorläufigen Kosten- und Finanzierungsübersicht. Gleichzeitig gibt das Maßnahmenkonzept Hinweise auf die weitere Vorbereitung der Sanierung, den Planungsbedarf und die Schwer- punkte erwarteter Veränderungen, den erforderlichen Grunderwerb sowie die Ordnungs- maßnahmen mit Angaben für die Bodenordnung, Freilegung, Umsetzung von Bewohnern und notwendigen Verlagerungen. Stadt Karlsruhe Vorbereitende Untersuchungen "Durlach-Aue" 8 5 KOSTEN- UND FINANZIERUNGSÜBERSICHT