Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Käppelestraße 4 - 6 (Firma INIT AG)", Karlsruhe-Oststadt: Einleitungs- und Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB)

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 37. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 24.07.2012 1122 3 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Käppele- straße 4 - 6 (Firma INIT AG)", Karlsruhe-Oststadt: Einleitungs- und Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 24.07.2012 3 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Beschluss zur Einleitung und Fortsetzung des Bebauungsplanverfahrens mit der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (Beschluss mit vollstän- digem Wortlaut siehe Seite 6). Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Vorbemerkung Die Firma init innovation in traffic systems AG (INIT AG) beantragte am 03.11.2011 als Vor- habenträgerin die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für einen Erweiterungsbau auf ihren Betriebsgrundstücken in der Käppelestr. 4 - 6 (Flst.-Nr. 12100/5 und 26794). Der Vorhabenträger ist ein weltweit führender Anbieter im Bereich der Telematik- und Zah- lungssysteme für Busse und Bahnen, der als Komplettanbieter integrierte Hard- und Soft- warelösungen entwickelt, produziert, installiert und wartet. Aufgrund der räumlichen Nähe zum KIT und der vorhandenen Anbindungen an den öffentlichen Personennahverkehr möchte der Vorhabenträger seinen bereits vorhandenen Standort in der Käppelestr. 4 - 6 beibehalten und weiter ausbauen. Die bisher vorhandenen Betriebsgebäude sind infolge des Wachstums des Unternehmens unzureichend, das Personal muss bereits heute teilweise außerhalb untergebracht werden. Der Vorhabenträger hat Bedarf für 110 weitere Arbeits- plätze, um die der Standort erweitert werden soll. Dies gelingt nur durch eine nachträgliche Verdichtung der Bebauung auf den Betriebsgrundstücken. Der bisher geltende Bebauungs- plan Nr. 689 „GE Gerwigstraße (Ostring)“ vom 26.08.1994 lässt eine solche Entwicklung nicht zu, die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens soll über einen vorhabenbezo- genen Bebauungsplan gesichert werden. Beim Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit einer zulässigen Grundfläche von ca. 5.954 m², er kann somit im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB ohne Umweltbericht aufgestellt werden. Der Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe stellt das Plangebiet als „Gewerbefläche (G)“ dar, auch die Umgebung des Plangebietes ist durch gewerbliche Nut- zungen geprägt. Das Plangebiet wird im Wesentlichen als eingeschränktes Gewerbegebiet ausgewiesen werden, der Bebauungsplan wird deshalb aus dem Flächennutzungsplan ent- wickelt. Der bisher geltende Bebauungsplan „Gerwigstraße (Ostring)“ wird im Geltungsbe- reich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Käppelestraße 4 - 6“ aufgehoben. Das Plangebiet liegt in der Oststadt, die detaillierte Abgrenzung ergibt sich aus der Plan- zeichnung. Das Gebiet liegt innerhalb bestehender Siedlungsflächen, auf beiden betroffenen Flurstücken ist eine Grünfläche von ca. 930 m² vorhanden, außerdem sechs Laubbäume. Das Betriebsgelände des Vorhabenträgers ist derzeit mit ein- bis viergeschossigen Gebäu- den bebaut, die überwiegend der Büro- und Lagernutzung dienen. Im Untergeschoss des Gebäudes Käppelestr. 6 befindet sich eine Tiefgarage. Die Erschließung des Geländes er- folgt über die von der Käppelestraße abzweigende Stichstraße. Das Gelände wurde durch Auffüllungen auf das heutige Niveau gehoben, Mächtigkeit und Qualität des Auffüllmaterials sind unbekannt, im Zuge der Baumaßnahmen anfallendes Aushubmaterial ist unter abfall- rechtlichen Gesichtspunkten zu untersuchen. Dem Vorhabenträger soll mit der Erweiterung die Möglichkeit gegeben werden, die vorhan- denen Bestandsgebäude zurückzubauen und durch neue, größere Gebäude zu ersetzen. Das städtebauliche Konzept sieht deshalb in Abweichung von der ursprünglichen Planung die Errichtung eines weiteren zehngeschossigen Hochhauses vor, das von der Käppe- lestraße aus erschlossen wird. Infolge des geringen Grundflächenbedarfs der Hochhäuser kann die Stichstraße zur Käppelestraße aufgeweitet werden, einer Empfehlung des Gestal- tungsbeirats folgend. Auf dem Grundstück sind nunmehr zwei Ausbaustufen vorgesehen. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Die erste Ausbaustufe auf dem Grundstück Käppelestr. 4 (Flurstück 12100/5) sieht die Er- richtung eines Hochhauses auf der Grenze zum Grundstück Käppelestr. 6 (Flurstück 26794) vor. Ein Teil der vorhandenen Hallen wird zurückgebaut, es werden an die bestehende Halle sowie an das Bürogebäude Käppelestr. 6 Zwischenbauten angeschlossen, so dass eine in- terne Verbindung zwischen den Bürogebäuden ermöglicht wird. Das Hochhaus wird zehn Vollgeschosse haben und eine maximale Wandhöhe von 38,50 m. Damit wird es erheblich über die Umgebungsbebauung hinausragen. In der zweiten Ausbaustufe sollen weitere Bestandsgebäude zurückgebaut werden, um die Errichtung des zweiten zehngeschossigen Hochhauses mit einer Wandhöhe von 38,50 m auf dem Flurstück 12100/5 zu ermöglichen und auf dem Flurstück 26794 eines weiteren Bü- rogebäudes mit einer Wandhöhe von 23 m. Die Hochhäuser werden über einen Zwischen- bau mit einer Wandhöhe von 9 m verbunden. Die Anbindung des Hochhauses zum Büroge- bäude auf dem Flurstück 26794 erfolgt über einen Zwischenbau mit einer Wandhöhe von 13,5 m. Die Art der baulichen Nutzung ist geprägt durch den Betriebsablauf des Vorhabenträgers, der Flächen für Büro-, Entwicklungs-, Prüfnutzungen, Werkswohnungen und ein Rechen- zentrum benötigt. Diese Nutzungen werden ergänzt durch die erforderlichen Nebenräume für Besprechungen und Konferenzen, Produktionsflächen werden nicht benötigt. Der Bebau- ungsplan sieht deshalb die Ausweisung eines eingeschränkten Gewerbegebietes (GEe) vor. Über diese Nutzungen hinausgehende Nutzungsarten, die im Gewerbegebiet allgemein zu- lässig sind, werden nicht benötigt, deshalb sollen nur nicht störende Gewerbenutzungen zu- gelassen werden. Als nicht störende Nutzungen sollen Geschäfts-, Büro- und Verwal- tungsgebäude sowie Anlagen für sportliche Zwecke zulässig sein. Ausnahmsweise werden im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes Wohnungen für Betriebsangehörige und im gesamten Gebiet für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ermöglicht. Ausgeschlossen werden Tankstellen, Anlagen für kirchliche Zwecke und Vergnügungsstätten, da diese Nutzungen mit dem Ziel des Bebauungsplanes kollidieren würden. Entsprechendes gilt für Einzelhandelsnutzungen, die an dieser Stelle städtebaulich nicht vertretbar sind. Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Erhöhung der Geschosszahlen und Wandhö- hen geprägt, dies führt zu einer Verdichtung der baulichen Nutzung im Plangebiet. Das Maß der baulichen Nutzung wird mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und einer Geschoss- flächenzahl (GFZ) von 3,2 festgesetzt. Die GFZ überschreitet die Obergrenze des § 17 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO), die für Gewerbegebiete lediglich eine GFZ von 2,4 zulässt. Die Überschreitung resultiert u. a. daraus, dass das Tiefgaragengeschoss des Gebäudes Käppelestr. 6 als Vollgeschoss anzurechnen ist, dies war zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes noch nicht der Fall, dies führt zur Erhöhung der GFZ, die aber in der Gesamtbetrachtung vertretbar bleibt. Die Überschreitung wird durch die Festlegung von Dachbegrünungen und das Anpflanzen von Laubbäumen kompensiert. Die erforderlichen Stellplätze werden in der Tiefgarage sowie auf oberirdischen Stellplatzflä- chen ausgewiesen. Zunächst sind 67 Stellplätze in der Tiefgarage sowie 40 Stellplätze auf dem Baugrundstück vorgesehen, bei Vollausbau entsteht ein Stellplatzbedarf von insgesamt 134 Stellplätzen, durch die Erweiterung der Tiefgarage können dort 141 Stellplätze realisiert werden. Das Vorhaben wird durch den ÖPNV optimal erschlossen, mit einem erhöhten Parksuchverkehr in der Umgebung des Vorhabens ist aufgrund seiner hervorragenden An- bindung an den ÖPNV nicht zu rechnen. Der Vorhabenträger wird darüber hinaus in erhebli- chem Umfang Fahrradstellplätze schaffen, um den Beschäftigten das Abstellen von Fahrrä- dern, die zur An- und Abfahrt genutzt werden können, zu ermöglichen. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Das Plangebiet ist durch Verkehrs- und Gewerbelärm stark vorbelastet, zur schalltech- nischen Beurteilung wurde vom Vorhabenträger eine Untersuchung des Büros GN Bauphysik Ingenieurgesellschaft mbH vom 30.01.2012 nebst Ergänzungen vom 18.06.2012 und 27.06.2012 vorgelegt. Die von diesem Büro angestellten Berechnungen ergeben, dass die schalltechnischen Ori- entierungswerte nach DIN 18055 [1], Beiblatt 1 auf Grund der Verkehrslärmbelastung (Stra- ßenverkehr Ostring und Schienenverkehr) an mehreren Stellen im Bereich der Gebäudefas- saden überschritten werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist deshalb sicher- zustellen, dass durch geeignete Schallschutzmaßnahmen der in das Gebäudeinnere über- tragene Lärm auf ein zumutbares Maß begrenzt wird. Da Lärmschutzwände auf Grund der Gebäudehöhen des Bauvorhabens im Wesentlichen wirkungslos wären, ist die Festsetzung von aktiven Schallschutzmaßnahmen (Lärmschutzwände) im gegebenen Fall nicht geeignet, den erforderlichen Lärmschutz zu gewährleisten. Für die Bereiche, in denen mit Überschreitungen der Richtwerte zu rechnen ist, waren des- halb geeignete passive Schallschutzmaßnahmen festzusetzen (siehe die textlichen Festset- zungen in Ziff. 7). Da im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes Wohnungen für Betriebsangehörige und Betriebswohnungen für Bereitschafts- und Aufsichtspersonal im ge- samten Plangebiet beabsichtigt sind, ist der dieser Wohnnutzung zukommende erhöhte Schutzanspruch ebenfalls durch passive Lärmschutzmaßnahmen sicherzustellen. Der künftige Zu- und Abfahrtsverkehr wird sich nach Fertigstellung der Betriebserweiterung nur unwesentlich verstärken, kompensiert wird dies dadurch, dass auf dem Gelände aus- schließlich Büro- und Forschungsnutzungen stattfinden, so dass ein Anlieferverkehr für eine Lagerhaltung oder weitergehende Produktionsprozesse nicht erforderlich wird. Die schall- technische Untersuchung hat ergeben, dass die im und um das Plangebiet vorherrschenden Hauptlärmquellen der Straßenverkehr auf dem Ostring sowie die parallel verlaufende ICE- Trasse sind, die die erhöhten Schallwerte verursachen. Aufgrund der vorhandenen Außenlärmbelastung durch diesen Straßen- und Schienenlärm sind die Nord- und die Ostfassade des Gebäudes dem Lärmpegelbereich IV nach DIN 4109 (11) zuzuordnen. Im Bereich möglicher Wohnnutzungen sind sowohl die Nord-, die Ost- und die Südfassade dem Lärmpegelbereich IV, die Westfassade dem Lärmpegelbereich III zu- zuordnen. Die erforderlichen passiven Schallschutzmaßnahmen haben sich daran zu orien- tieren. Mit zusätzlichen Luftbelastungen durch das Vorhaben ist nicht zu rechnen, insbesondere ei- ne Erhöhung der Schadstoffemissionen aus der Beheizung der Gebäude wird nicht ent- stehen, weil die Gebäude an die bestehende Heizungsanlage angeschlossen werden und das Heizen mit festen und flüssigen Brennstoffen ausgeschlossen bleibt. Die Gesamtfläche des Plangebietes beträgt 5.954 m² und weist derzeit schon einen Versie- gelungsgrad von 84,38 % auf, der sich infolge der Erweiterung geringfügig auf 86,78 % er- höht, negative Auswirkungen auf das Schutzgut Boden sind damit nicht verbunden. Artenschutzrechtlich ergibt sich kein vertiefender Prüfungsbedarf, da im Plangebiet nicht mit dem Vorkommen geschützter Tierarten zu rechnen ist. Das Gebiet ist über die Käppelestraße erschlossen, die Stromversorgung erfolgt über Erd- kabel, das Plangebiet wird im Mischsystem entwässert, das unbelastete Niederschlagswas- ser kann nicht zur Versickerung gebracht werden, da das gesamte Grundstück unterbaut ist, deshalb ist im Mischsystem zu entwässern. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Die Wärmedämmung der Gebäudefassaden wird so ausgelegt werden, dass die Anforde- rungen der derzeit gültigen Energieeinsparverordnung um 30 % übertroffen werden. Die Hochhäuser werden aufgrund der Wandhöhen eine prägende Wirkung auf die Umge- bung entfalten, deshalb ist auf die Gestaltung der Fassadenbereiche besonderer Wert zu le- gen. Die Hochhausfassaden gliedern sich im Wesentlichen in zwei Bereiche. Der erste Be- reich ist gekennzeichnet durch massive Brüstungen, der zweite Bereich durch geschossho- he Verglasungen. Im Bereich der Brüstungen wird eine vorgehängte Fassade mit anthrazit- grauen Fassadenplatten errichtet, die auf den Südwest- und Südostseiten flächenbündig Photovoltaikelemente integriert. Die Fensterbänder bestehen aus Aluminiumfenstern mit au- ßen liegenden anthrazitgrauen Profilen und außen liegenden in die Fassade integrierten, re- gelbaren Sonnenschutzelementen. Die Verglasungen sind auf den Eingangsseiten in allen Geschossen vorgesehen. Diese werden aus einer Pfosten/Riegel-Konstruktion bestehen. Sämtliche Gebäude werden Flachdächer haben, Werbeanlagen sind an der Fassade des obersten Geschosses vorgesehen. Wegen der weiteren Einzelheiten verweisen wir auf die anliegenden Festsetzungen des Be- bauungsplans, seine Begründung und den Vorhaben- und Erschließungsplan. Der Durchführungsvertrag wird bis zum Satzungsbeschluss vom Vorhabenträger unter- zeichnet werden. I. Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und Beteiligung der Öf- fentlichkeit nach § 13 Abs. 3 BauGB Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange vom 28.03. bis 02.05.2012 wur- den der Bürgerverein der Oststadt und der ZJD als Wasser- und Abfallrechtsbehörde betei- ligt, diese blieben ohne Stellungnahme. Das Landratsamt Karlsruhe, das Gesundheitsamt, der Nachbarschaftsverband, die Stadtwerke Karlsruhe, die Deutsche Telekom, die IHK, das Polizeipräsidium, die Stadtwerke, die Naturschutzbehörde und die Wehrbereichsverwaltung Süd wurden ebenfalls beteiligt und blieben ohne Anregungen zur Planung. Im Rahmen der Trägerbeteiligung haben sich der BUND sowie der ZJD als untere Immissionsschutzbehörde geäußert. Die abwägenden Antworten des Stadtplanungsamtes dazu wurden den Stellung- nahmen in einer Synopse gegenübergestellt, die als Anlage 1 anliegen und auf die insoweit Bezug genommen wird. Die Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit, sich gemäß § 13 a Abs. 3 Nr. 2 BauGB nach Ver- öffentlichung im Amtsblatt am 13.04.2012 in der Zeit vom 16.04. bis 27.04.2002 über die Ziele und den Zweck sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu informieren und sich zu äußern. Äußerungen zur Planung wurden aus der Öffentlichkeit nicht abgegeben. II. Fortsetzung des Verfahrens Nach der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Beteiligung der Öffentlichkeit haben die das Verfahren vorbereitenden Maßnahmen einen Stand erreicht, die der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Käppelestraße 4 - 6 (Firma INIT AG)“ vom 21.03.2012 in der Fassung vom 15.06.2012 wiedergibt. Dem Gemeinderat kann deshalb empfohlen werden, den nachstehenden Beschluss zu fas- sen. Ergänzende Erläuterungen Seite 6 Beschluss: Antrag an den Gemeinderat 1. Der Gemeinderat beschließt die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des vorhaben- bezogenen Bebauungsplanes „Käppelestraße 4 - 6 (Firma INIT AG)“. Auf der Grundlage der dazu gemäß § 13 Abs. 2 und 3 BauGB bereits erfolgten Verfahrensschritte ist das Verfahren mit der Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fortzusetzen. 2. Der Auslegung ist grundsätzlich der Bebauungsplanentwurf „Käppelestraße 4 - 6 (Firma INIT AG)“ vom 21.03.2012 in der Fassung vom 15.06.2012 zugrunde zu legen. Änderungen und Ergänzungen, die die Grundzüge der Planung nicht berühren, kann das Bürgermeisteramt noch in den Bebauungsplanentwurf aufnehmen oder zu diesem Zweck ggf. die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes wiederholen. Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 18. Juli 2012

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Käppelestraße 4-6, (Fa. INIT AG)“, Karlsruhe, Oststadt Entwurf Vorhabenträger: INIT Innovation in traffic systems AG Käppelestraße 4-6 76131 Karlsruhe Planverfasser: FKS Generalplaner GmbH Büro Karlsruhe Durmersheimer Straße 55 76185 Karlsruhe VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 2 - Inhaltsverzeichnis: A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) ............ 4 1. Aufgabe und Notwendigkeit ............................................................... 4 2. Bauleitplanung..................................................................................... 4 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung ............................................................... 4 2.2 Verbindliche Bauleitplanung .................................................................. 5 3. Bestandsaufnahme ............................................................................. 5 3.1 Räumlicher Geltungsbereich ................................................................. 5 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz .... 5 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung ............................. 5 3.4 Eigentumsverhältnisse .......................................................................... 5 3.5 Belastungen .......................................................................................... 6 4. Planungskonzept ................................................................................. 6 4.1 Art der baulichen Nutzung ..................................................................... 7 4.2 Maß der baulichen Nutzung .................................................................. 8 4.3. Erschließung ......................................................................................... 8 4.3.1 Öffentlicher Personen-Nahverkehr (ÖPNV) ........................................... 8 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr .............................................................. 8 4.3.3 Ruhender Verkehr ................................................................................. 9 4.3.4 Geh- und Radwege ............................................................................... 9 4.3.5 Ver- und Entsorgung ............................................................................. 9 4.4 Gestaltung ........................................................................................... 10 4.5 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz ...... 10 4.5.1 Grünplanung, Pflanzungen .................................................................. 10 4.5.2 Eingriff in Natur und Landschaft .......................................................... 10 4.5.3 Ausgleichsmaßnahmen ....................................................................... 11 4.5.4 Maßnahmen für den Artenschutz ........................................................ 11 4.6 Schallschutz ........................................................................................ 11 4.7 Luftbelastungen ................................................................................... 12 5. Umweltbericht .................................................................................... 12 6. Sozialverträglichkeit .......................................................................... 12 7. Statistik .............................................................................................. 13 7.1 Flächenbilanz .................................................................................... 143 7.2 Geplante Bebauung............................................................................. 14 7.3 Bodenversiegelung .............................................................................. 14 8. Kosten ................................................................................................ 15 9. Durchführung .................................................................................... 15 VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 3 - B. Hinweise (beigefügt) ......................................................................... 16 1. Versorgung und Entsorgung ................................................................ 16 2. Entwässerung ...................................................................................... 16 3. Niederschlagswasser .......................................................................... 16 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale ............................................... 16 5. Baumschutz ......................................................................................... 17 6. Altlasten ............................................................................................... 17 7. Erdaushub / Auffüllungen .................................................................... 17 8. Private Leitungen................................................................................. 17 9. Barrierefreies Bauen ............................................................................ 17 10. Erneuerbare Energien ......................................................................... 17 11. Vorschlagsliste Gehölze ...................................................................... 17 C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften 18 I. Planungsrechtliche Festsetzungen ................................................. 18 1. Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen .......................................... 18 2. Art der baulichen Nutzung ................................................................... 18 2.1 Gewerbeähnliches Gebiet (GEä) im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ....................................................................... 18 2.2 Gewerbegebiet (GEe) (§ 8 BauNVO) .................................................. 18 2.3 Wohnen im Plangebiet ........................................................................ 19 3. Maß der baulichen Nutzung ................................................................ 19 4. Nebenanlagen ..................................................................................... 19 5. Grünflächen / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung ................................ 19 6. Brennstoffe .......................................................................................... 20 7. Passiver Schallschutz .......................................................................... 20 II. Örtliche Bauvorschriften .................................................................. 21 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen .......................................... 21 1.1 Dächer ................................................................................................. 21 1.2 Fassaden ............................................................................................. 21 2. Werbeanlagen und Automaten ............................................................ 21 3. Unbebaute Flächen, ............................................................................ 21 4. Außenantennen ................................................................................... 22 5. Niederspannungsfreileitungen ............................................................. 22 6. Abstellplätze für Fahrräder .................................................................. 22 III. Sonstige Festsetzungen ................................................................... 22 IV. Zeichnerische Festsetzungen – Planzeichnung ............................. 23 Legende zur Planzeichnung ........................................................................ 24 Unterschriften .............................................................................................. 25 Anlage: Vorhaben- und Erschließungsplan ............................................ 26 VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 4 - A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Der INIT-Konzern ist ein weltweit führender Anbieter im Bereich der Tele- matik- und Zahlungssysteme für Busse und Bahnen. Als Komplettanbieter entwickelt, produziert, installiert und wartet INIT integrierte Hard- und Soft- warelösungen für alle wichtigen Aufgabenstellungen in Verkehrsunterneh- men. Modularer Aufbau und hoher Standardisierungsgrad erlauben es, INIT-Produkte autonom einzusetzen oder sie, je nach Anforderung des Verkehrsbetriebes, individuell zu einer intelligenten Gesamtlösung zu integrieren. Immer mehr Verkehrsunternehmen setzen auf innovative Produkte von INIT, die sich bislang in mehr als 400 realisierten Projekten weltweit bewährt haben. Aufgrund räumlicher Nähe zum KIT und exzellenter Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr möchte INIT den Standort in der Karls- ruhe, Käppelestraße 4 - 6 beibehalten. Auch die Möglichkeit der Mitarbeiter, den Standort per Fahrrad zu erreichen, ist INIT wichtig. Die bisherigen Betriebsgebäude sind aufgrund des Wachstums des Unter- nehmens/Personalbestands zu klein. INIT bringt bereits heute Mitarbeiter außerhalb des Unternehmenssitzes unter, was für innerbetriebliche Abläufe und weiteres Wachstum am Standort als ungünstig bewertet werden muss. Hohe unternehmensspezifische Investitionen in die Bestandsgebäude (z.B. Serverraum) sowie die vergebliche Suche nach einem geeigneten Alterna- tivobjekt (INIT steht hier in jahrelangem Kontakt mit der Wirtschaftsförde- rung Karlsruhe) legen eine verdichtete bauliche Ausnutzung des Standorts Käppelestr. 4 - 6 nahe. Der Standort muss deshalb in einer ersten Stufe um 110 Arbeitsplätze er- weitert werden, was innerhalb der Bebauungsvorgaben des am 26.08.1994 in Kraft getretenen Bebauungsplans GE Gerwigstraße (Ostring) nicht mö- glich ist. So kann weder das hierfür notwendige Hochhaus, das zweite Hochhaus, noch das 6-geschossige Gebäude am Ostring realisiert werden. Mit dem vorliegenden Bebauungsplan soll das erforderliche Baurecht ge- schaffen werden. Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit einer zulässigen Grundfläche von ca. 5.954 m² (weniger als 20.000 m²). Damit kann der Bebauungsplan nach § 13 a BauGB ohne Umweltbericht im be- schleunigten Verfahren aufgestellt werden. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der gültige Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe (FNP NVK) stellt das Plangebiet Grundstück Flurstück 12100/5 sowie Flurstück 26794 als „Gewerbefläche (G)“ dar. ( gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3 BauNVO für „gewerbliche Bauflächen“). VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 5 - Der vorhabenbezogene Bebauungsplan, soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Es soll eine Ausweisung des Plan- gebiets als eingeschränktes Gewerbegebiet erfolgen, deshalb kann der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan des Nachbarschafts- verbandes der Stadt Karlsruhe entwickelt angesehen werden. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Derzeit gilt der Bebauungsplan „Gerwigstraße (Ostring)“ in der Fassung vom 26.08.1994. Die Art der baulichen Nutzung ist mit Gewerbegebiet (GE) mit Geschoss- zahlen zwischen 2 und 4 Vollgeschossen festgesetzt. Für den Geltungs- bereich des vorliegenden Bebauungsplans wird dieser Plan aufgehoben. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 5.954 m² große Plangebiet liegt in der Oststadt in der Käppelestraße 4 (Flst. 12100/5) und 6 (Flst. 26794). Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus der Planzeichnung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz Die Planfläche liegt innerhalb bestehender Siedlungsflächen. Auf beiden Grundstücken ist eine Grünfläche (Rasen) von ca. 930 m² vorhanden. Da- rüber hinaus befinden sich auf den Grundstücken sechs Laubbäume mit einem Stammdurchmesser von 20 bis 30 cm, die erhalten werden. Aus Artenschutzsicht ergibt sich kein vertiefender Prüfungsbedarf, da keine geschützten Tierarten zu erwarten sind. Aufgrund der örtlichen Rahmen- bedingungen und der Ausstattung des Gebiets ist eine vertiefende artenschutzrechtliche Betrachtung entbehrlich. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Das Gelände der Fa. INIT Flst.12100/5 sowie Flst. 26794 ist derzeit mit 1- bis 4-geschossigen Bürogebäuden und einer Lagerhalle bebaut. In den Gebäuden finden Bürotätigkeiten, Forschungs- und Reparaturarbei- ten statt. Zusätzlich wird ein Rechenzentrum betrieben, im Untergeschoss des Gebäudes Käppelestraße 6 befindet sich eine Tiefgarage. Die Erschließung erfolgt über die Stichstraße, Flurstück 12100/8, die von der Käppelestraße ausgeht. 3.4 Eigentumsverhältnisse Eigentümer des Grundstücks, Flurstück 12100/5 ist die INIT AG, (Familie Dr. Gottfried Greschner hält über 50 % an der INIT AG). Das Grundstück Flurstücknummer 26794 befindet sich im Eigentum der Dr. Gottfried Greschner GmbH & Co. Vermögens-Verwaltungs KG, Karlsruhe (alleiniger VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 6 - Eigentümer ist Dr. Gottfried Greschner). Dr. Gottfried Greschner verfügt über das Zugriffsrecht auf beide o.g. Grundstücke. 3.5 Belastungen Die Grundstücke liegen in einem Bereich, der bei der Stadt Karlsruhe, Um- welt- und Arbeitsschutz unter der Obj.-Nr. 01368, „AA Käppelestraße“ er- fasst ist. Sie wurden im Zuge der Bebauung auf das heutige Niveau aufge- füllt. Über die Mächtigkeit oder die Qualität des Auffüllmaterials liegen keine Informationen vor. Im Rahmen von Baumaßnahmen anfallendes Aushubmaterial ist daher in Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz unter abfallrechtlichen Gesichtspunkten zu untersuchen. Das Gebiet ist durch Verkehrslärm und Gewerbelärm vorbelastet (siehe Schallschutzgutachten der Ingenieurgesellschaft GN Bauphysik Finken- berger + Kollegen, Stuttgart, sowie Punkt 4.6). 4. Planungskonzept Das Plangebiet ist von Flächen mit gewerblicher Nutzung umgeben. Das städtebauliche Konzept sieht zwei 10-geschossige Hochhäuser vor, welche durch einen 2-geschossigen Zwischenbau verbunden sind. Ein Hochhaus ist in Grundstücksmitte angeordnet und wird von der bestehenden Stich- straße erschlossen. Hierdurch entsteht die INIT AG Firmenzentrale mit neuem Haupteingang im Hochhaus, welcher direkt von der Stichstraße erschlossen wird. Weiterhin soll die Fa. INIT die Möglichkeit erhalten, die Bestandsgebäude für den weiteren Flächenbedarf rückzubauen und durch neue, größere Gebäude zu ersetzen. Der Gestaltungsbeirat regte in seiner Sitzung am 10.05.2012 an, die Adressbildung der Firmenzentrale INIT zur Käppele- straße zu orientieren. Hierfür sieht das städtebauliche Konzept ein zweites 10-geschossiges Hochhaus vor, welches zur Käppelestraße orientiert und von dort erschlossen wird. Durch den geringeren Grundflächenbedarf des Hochhausensembles kann die Stichstraße zur Käppelestraße aufgeweitet werden und folgt somit die Anregung des Gestaltungsbeirats, die Firmen- zentrale zur Käppelestraße zu orientieren. Auf dem rückwärtigen Grund- stück, Flurstücknummer 26794, soll durch den Abriss des Bestandsgebäu- des der Flächenbedarf durch ein neues höheres Gebäude, welches sich städtebaulich den beiden Hochhäusern unterordnet, ersetzt werden. Auf dem Gesamtgrundstück sind zwei Ausbaustufen vorgesehen. Ausbaustufe 1 (Vorhaben- und Erschließungsplan) Auf dem Grundstück Käppelestraße 4 (Flst. 12100/5) wird auf der Grenze zum Grundstück Käppelestraße 6 (Flst. 26794) ein Hochhaus errichtet. Hierfür wird ein Teil der eingeschossigen Hallen rückgebaut, es werden an die bestehende Halle sowie an das Bürogebäude Käppelestraße 6 Zwi- schenbauten vorgesehen, so dass eine interne Verbindung zwischen dem Bürogebäuden gegeben ist. Das Hochhaus ist mit 10 Vollgeschossen und VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 7 - einer Wandhöhe von 38,50 m vorgesehen. Es wird damit erheblich über die Höhe der ansonsten in der Umgebungsbebauung vorhandenen Gebäude hinausragen. Ausbaustufe 2 Die Fa. INIT ist ein seit der Gründung wachsendes Unternehmen. Das Wachstum hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Es ist davon auszugehen, dass INIT weiterhin wächst. Um den zu erwartenden weiteren Arbeitsplatzbedarf baulich realisieren zu können, sollen in einem 2. Bauabschnitt die bestehenden Bürogebäude, sowie der Hallenbau rückgebaut werden, um auf dem Grundstück, Flur- stücknummer 12100/5, ein zweites 10-geschossiges Hochhaus mit einer Wandhöhe von 38,50 m und auf dem Grundstück, Flurstücknummer 26794, ein weiteres Bürogebäude mit einer Wandhöhe 23,00 m errichten zu können. Die Hochhäuser werden durch ein Gebäude, Wandhöhe 9,00 m, verbunden, die Anbindung des Hochhauses zum Bürogebäude auf der Flurstücknummer 26794 erfolgt über einen Zwischenbau mit einer Wandhöhe von 13,50 m. 4.1 Art der baulichen Nutzung Der Flächenbedarf der Firma INIT AG besteht für Büro-, Entwicklungs-, Prüfnutzungen, Werkswohnungen sowie für ein Rechenzentrum. Hinzu kommen die notwendigen Nebenräume für Besprechungen und Konfe- renzen. Produktion ist an diesem Standort nicht vorgesehen. Für das Plangebiet ist daher ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) vorge- sehen. Eine Nutzung des Plangebiets mit den üblicherweise in einem Gewerbe- gebiet zulässigen Betrieben soll nicht erfolgen. Da vorliegend ein vorhaben- bezogener Bebauungsplan aufgestellt wird, werden nur nicht störende Ge- werbenutzungen zugelassen. Als weitere nicht störende Nutzungen sind Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Anlagen für sportliche Zwecke zulässig. Ausnahmsweise zugelassen werden außerdem für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans Wohnungen für Betriebs- angehörige, im Gesamtgebiet Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschafts- personen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, bis zu einer Bruttogeschossfläche von insgesamt 600 m², da die Fa. Init immer wieder neue Betriebsangehörige kurzfristig unterbringen muss. Ausgeschlossen wird die Zulässigkeit von Tankstellen, da die beiden Grundstücke für eine derartige Nutzung ohnehin nicht hinreichend erschlossen sind. Es werden Anlagen für kirchliche Zwecke und Vergnügungsstätten ausge- schlossen, da diese Nutzungen mit dem Ziel des Bebauungsplanes, weitere Flächen für Büronutzungen und ähnliche Nutzungen zu schaffen, kollidieren würden. Darüber hinaus wird auch die Einzelhandelsnutzung insgesamt ausge- schlossen, da dieser Teil des Gewerbegebiets für die Flächen der Büro-, Entwicklungs- und Prüfnutzungen sowie für das Rechenzentrum vorbe- halten bleiben sollen. VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 8 - 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das zum Teil mit großen Hallen bebaute Gewerbegebiet wird im vorlie- genden Planungsbereich durch die Erhöhung der Geschosszahlen und Wandhöhen verdichtet. Es ist eine (Grundflächenzahl) GRZ von 0,8 sowie eine (Geschossflächen- zahl) GFZ von 3,2 vorgesehen. Die GFZ von 3,2 stellt auf den Grundstü- cken, Flurstück 26794 sowie 12100/5 eine Überschreitung gegenüber den Obergrenzen des § 17 Abs.1 BauNVO dar, welche für Gewerbegebiete eine Geschossflächenzahl von 2,4 vorsehen. Dies begründet sich vor allem da- raus, dass das Tiefgaragengeschoss des Gebäudes Käppelestraße 6 im Mit- tel mehr als 1,40 Meter über der natürlichen Geländeoberfläche liegt und somit nach heutiger Rechtslage als Vollgeschoss angerechnet werden muss. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Gebäudes war nach zu diesem Zeitpunkt geltender Rechtslage das Tiefgaragengeschoss des Gebäudes Käppelestraße 6 kein Vollgeschoss. Städtebauliches Ziel ist es außerdem, der Fa. INIT die notwendige Erweiterung auf dem bestehenden Grundstück zu ermöglichen und eine Verlagerung des Betriebs zu vermeiden. Dies ent- spricht auch dem Gebot einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung und des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden. Ziel der Planung ist es auch, inmitten des bestehenden Gewerbegebiets eine prägnante Bebauung zu ermöglichen. Ausgeglichen wird die Überschreitung durch die gleichzeitig festgelegten Dachbegrünungen, sowie durch das Anpflanzen von 8 Laubbäumen. Die Bedürfnisse des Verkehrs sind durch die Rundumerschließung mit Straßen und Öffentlichem Nahverkehr sowie der Tiefgarage und den Stellplätzen auf dem Grundstück erfüllt. Die Anforderungen für gesunde Arbeitsverhältnisse sind nicht beeinträchtigt. Sonstige öffentliche Belange stehen einer Überschreitung nicht entgegen. 4.3. Erschließung 4.3.1 Öffentlicher Personen-Nahverkehr (ÖPNV) Der Planungsbereich ist durch die Haltestelle Ostring (Line 5), etwa 280 m entfernt, sowie Weinweg (Stadtbahn S4, S5 sowie Linien 1 und 2) etwa 480 m entfernt sowie 3 Buslinien etwa 480 m entfernt, optimal an das ÖPNV- Netz angebunden. Sämtliche Linien werden im 10-Minuten-Takt angefah- ren. Damit sind direkte Fahrten in Richtung Innenstadt und zum Bahnhof Durlach gewährleistet. 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr Das Plangebiet ist durch den übergeordneten Ostring sowie durch die Käppelestraße ausreichend erschlossen. Durch die Neuplanung ändert sich die bereits durch den bisherigen Bebauungsplan gesicherte Situation nicht wesentlich. Es ist davon auszugehen, dass die verursachte Verkehrsmenge durch das vorhandene Straßensystem gut aufgenommen werden kann. VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 9 - Die Anlieferung sowie die Erschließung der Tiefgarage und der Stellplätze erfolgt sowohl über die Käppelestraße, sowie über die Stichstraße ausge- hend von der Käppelestraße. 4.3.3 Ruhender Verkehr Die baurechtlich notwendigen PKW-Stellplätze für die Nutzung werden auf dem Baugrundstück in einer Tiefgarage sowie auf oberirdischen Flächen nachgewiesen. Es werden insgesamt ca. 67 Stellplätze in einer Tiefgarage, sowie 40 Stellplätze auf dem Baugrundstück vorgesehen. Insgesamt ent- steht bei Vollausbau des Grundstücks nach dem Gesamtbebauungsplan ein Stellplatzbedarf von ca. 134 Stellplätzen, wobei durch eine Erweiterung der Tiefgarage in der 2. Ausbaustufe insgesamt bis zu 141 Stellplätze reali- siert werden können. Die notwendigen Fahrradabstellplätze werden auf dem Baugrundstück, innerhalb der bestehenden Tiefgarage Käppelestraße 6, der neuen Tief- garage unter dem Hochhaus sowie in einem Raum des Gebäudes Käppelestraße 4, bereitgestellt. 4.3.4 Geh- und Radwege An den bestehenden Gehwegen wird nichts geändert. Die geplante Bebau- ung ist in alle Richtungen gut angeschlossen, auch über das übergeordnete Radwegenetz. 4.3.5 Ver- und Entsorgung Die Anschlussmöglichkeiten des Grundstücks mit Gas und Wasser an das Versorgungsnetz der Stadt Karlsruhe besteht von der Käppelestraße aus. Auf die Verwendung von festen und flüssigen Brennstoffen wird aus klima- technischen und umwelthygienischen Gründen verzichtet. Die Wärmedämmung der Fassade wird so ausgelegt, dass sie die Anfor- derungen der derzeit gültigen Energieeinsparverordnung um 30% über- treffen. Freileitungen sollen aus stadtbildgestalterischen Gründen grund- sätzlich ausgeschlossen werden. Die Stromversorgung erfolgt über Erdkabel. Es befindet sich bereits eine Trafostation auf dem Baugrundstück. Das Planungsgebiet ist im Mischsystem entwässert. Das unbelastete Niederschlagswasser kann nicht zur Versickerung ge- bracht werden, da das Gesamtgrundstück bereits unterbaut ist. Es wird da- her in das Mischsystem eingeführt. Durch die Dachbegrünung ist eine Re- tention vorhanden. Die Abfallentsorgung erfolgt an zentralen Stellen innerhalb des Baugrund- stücks und innerhalb der Gebäude. Müllbehälterplätze werden im EG bereit gestellt. Abholung erfolgt über die Käppelestraße; die Abfallbehälter sind am Straßenrand bereit zu stellen. VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 10 - 4.4 Gestaltung Die Fassade der Hochhäuser des Neubauvorhabens INIT teilt sich in zwei Fassadenbereiche: Ein Bereich mit massiven Brüstungen und ein Bereich mit geschosshoher Verglasung. Der Bereich mit massiven Brüstungen er- hält eine vorgehängte Fassade mit anthrazitgrauen Fassadenplatten, wobei auf den Südwest – und Südostseiten flächenbündig Photovoltaikelemente integriert werden. Die Fensterbänder bestehen aus Aluminiumfenstern mit außen liegenden anthrazitgrauen Profilen und außen liegenden in die Fassade integriertem, individuell regelbarem Sonnenschutz. Die geschosshohe Verglasung ist auf den Eingangsseiten über sämtliche Geschosse vorgesehen. Sie besteht aus einer Pfosten/Riegel-Konstruktion, wobei die äußeren Pfosten ebenfalls in anthrazitgrau vorgesehen sind Als Nebenanlagen sind ein Trafogebäude (Bestand) und ein Gebäude für ein Notstromaggregat vorgesehen. Die Flächen für diese Nebenanlagen werden in der zeichnerischen Festsetzung jeweils dargestellt. Ansonsten ist die Errichtung von Nebenanlagen im Bebauungsplangebiet unzulässig. Vorgärten werden beibehalten und gärtnerisch angelegt Stellplätze werden oberirdisch und in einer Tiefgarage vorgesehen. Unter dem Hochhaus wird die Bestandstiefgarage ergänzt, die Stellplätze vor dem Gebäude Käppelestraße 4 entfallen und werden durch neue Stellplätze vor dem jetzigen Hallentrakt des Gebäudes Käppelestraße 4 ersetzt. Alle Gebäude erhalten Flachdächer. Werbeanlagen sind an der Fassade des obersten Geschosses vorgesehen. 4.5 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz 4.5.1 Grünplanung, Pflanzungen Zur Begrünung des Gebietes werden im Planungsgebiet folgende grünordnerische Maßnahmen vorgesehen: - Pflanzung von acht Laubbäumen, - extensive Dachbegrünung auf den Flachdachgebäuden. - Begrünung des Vorgartenbereichs an der Käppelestraße durch Rückbau und Entsiegelung vorhandener Stellplätze - Pflanzung einer Schnitthecke zur verbesserten Eingrünung an der östlichen Grundstücksgrenze 4.5.2 Eingriff in Natur und Landschaft Durch die Ausweitung der Baugrenzen entstehen zusätzliche versiegelte Flächen. Diese sind bisher teilweise als Rasenflächen angelegt. Außerdem geht ein kleinerer Laubbaum an der südlichen Grundstücksgrenze verloren. VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 11 - 4.5.3 Ausgleichsmaßnahmen Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Ein Ausgleich der durch den Bebauungsplan zu erwartenden Eingriffe ist deshalb nicht erforderlich. 4.5.4 Maßnahmen für den Artenschutz Auf dem vom Bebauungsplan erfassten Flächen sind keine geschützten Tierarten zu erwarten. Maßnahmen für den Artenschutz werden daher nicht notwendig.“ 4.6 Schallschutz Basis für die schalltechnische Beurteilung sind die Schalltechnischen Unter- suchungen des Büros GN Bauphysik Ingenieurgesellschaft mbH Nr. 538211/112530-1 vom 30.01.2012. mit Ergänzungen Verkehrslärm: Die Berechnungen haben ergeben, dass die schalltechnischen Orientie- rungswerte nach DIN 18055 [1], Beiblatt 1 auf Grund der Verkehrslärm- belastung (Straßenverkehr Ostring und Schienenverkehr) an mehreren Fassadenbereichen überschritten sind. Im Rahmen des Bebauungsplan- verfahrens ist deshalb sicherzustellen, dass durch geeignete Schallschutz- maßnahmen der in das Gebäudeinnere übertragene Lärm auf ein zumutbares Maß begrenzt wird. Da Lärmschutzwände auf Grund der Gebäudehöhen des Bauvorhabens im Wesentlichen wirkungslos wären, ist die Festsetzung von aktiven Schall- schutzmaßnahmen im gegebenen Fall nicht zielführend. Für die Bereiche der Überschreitungen sind deshalb geeignete passive Schallschutzmaßnahmen festzulegen. Da im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes Wohnungen für Betriebsangehörige und Betriebs- wohnungen für Bereitschafts- und Aufsichtspersonal im gesamten Plan- gebiet beabsichtigt sind, ist der dieser Wohnnutzung zukommende erhöhte Schutzanspruch ebenfalls mit passiven Lärmschutzmaßnahmen sicher- zustellen. Der Zu- und Abfahrtsverkehr wird sich nach Fertigstellung des Vorhabens nur unwesentlich verstärken. Kompensiert wird dies dadurch, dass auf dem Gelände ausschließlich Büro- und Forschungsnutzung stattfindet und der Anlieferverkehr für Lager etc. entfällt. Die schalltechnische Untersuchung hat ergeben, dass die Hauptlärmquellen der Ostring sowie die parallel ver- laufende Bahnstrecke (ICE-Trasse) darstellen, welche für erhöhte Schall- werte verantwortlich sind. Der Zu- und Abfahrtsverkehr der Fa. INIT fällt da- bei kaum ins Gewicht. Sportlärm Vorausgehende Berechnungen haben ergeben, dass die Schallimmissio- nen der in nördlicher Richtung gelegenen Tennisanlage nicht lärmrelevant VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 12 - sind, d.h. die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV (Sportanlagenlärm- schutzverordnung) (13) werden deutlich unterschritten. 4.7 Luftbelastungen Eine Erhöhung von Schadstoffemissionen aus privaten Feuerstätten ent- steht nicht, da das neue Bauvorhaben ebenfalls an die bestehende Hei- zungsanlage angeschlossen wird und das Heizen mit festen und flüssigen Brennstoffen, wie im vorhandenen Bebauungsplan ausgeschlossen ist. 5. Umweltbericht Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplanung der Innenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Eine Umweltprüfung ist deshalb nicht durchzuführen. 6. Sozialverträglichkeit Bei der Planung wurden im Hinblick auf die Sozialverträglichkeit die nach- folgend erörterten Aspekte berücksichtigt: - barrierefreie Errichtung eines hohen Anteils der Nutzungseinrichtungen und damit Schaffung behindertengerechter Arbeitsplätze - Schaffung weiterer wohnortsnaher Arbeitsplätze - Fortführung der Baukultur. 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz Grundstücksflächen: FlStNr 26794 2.954 m² FlStNr 12100/5 3.000 m² Gesamt 5.954 m² Grundfläche Bestand: Käppele 6 1.235 m² Käppele 4 Bestand Büro 604 m² Käppele 4 Bestand Lager 1.063 m² Gesamt 2.902 m² Überbaubare Grundfläche: Hochhaus 1 540 m² Hochhaus 2 540 m² Zwischenbau 1 380 m² Zwischenbau 2 380 m² Gebäude Ostring 1.000 m² VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 13 - Verbindung Hochhäuser 143 m² Gesamt 2.983 m² GRZ (nur Gebäude) 0,50 Geschossfläche Bestand Käppele 6 4.940 m² Käppele 4 Bestand Büro 1.812 m² Käppele 4 Bestand Lager 1.063 m² Gesamt 7.815 m² Max. realisierbare Geschossfläche: Hochhaus 1 5.400 m² Hochhaus 2 5.400 m² Zwischenbau 1 1.140 m² Zwischenbau 2 760 m² Gebäude Ostring 6.000 m² Verbindung Hochhäuser 143 m² Gesamt 18.843 m² GFZ 3,20 Anrechenbare Fläche für den Stellplatznachweis: BGF 18.843 m² Abzüglich KF/VF 85% 16.017 m² Davon reine NF 60% 9.610 m² 1) Vorläufiger Stellplatznachweis: (gem. VwV Stellplätze vom 10.04.1996) A. Einbindung in den ÖPNV Kriterien ÖPNV 1 Haltestelle ÖPNV max. 300 m 3 Pkte ( Ostring Straßenbahn Linie 5 ) 2 mehr als 3 Bus- oder Bahnlinien 3 Pkte ( Weinweg S4,S5 Linien 1 und 2 ) 3 Takt max. 10 Minuten 2 Pkte 4 Attraktivität des Verkehrsmittels 2 Pkte (S-Bahn ) VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 14 - Standortqualität des BV Bzgl. Einbindung in ÖPNV-Netz 10 Pkte Zahl der notwendigen Stellplätze ( 10-11 Punkte ) 40% B. Ermittlung der notwendigen Stellplätze Nutzung Fläche (m²) Geschoss Stellplätze je m² Reine Bürofläche 9.610 EG-9.OG 320 30 Stellplatzbedarf aus Standortqualität: 40% 128 Stellplätze Zzgl. 6 Werkswohnungen 6 Stellplätze Gesamt 134 Stellplätze Stellplätze vorhanden/ Käppele 6 TG 46 Stellplätze geplant Käppele 6 26 Stellplätze Käppele 4 14 Stellplätze Hochhaus 1 TG 21 Stellplätze Hochhaus 2 TG 20 Stellplätze Zwischenbau 1 14 Stellplätze Stellplätze vorhanden 141 Stellplätze 1) Es wurde ein Ansatz von 60% gewählt, da aufgrund der großen Gebäu- detiefen innenliegende, unbelichtete Räume, in welchen die Rechenzen- tren, EDV- und Nebenräume untergebracht sind und nicht für Arbeitsplätze zur Verfügung stehen. 7.2 Geplante Bebauung Bruttogeschossfläche (BGF) insgesamt ca. 18.843 m² 1. Bauabschnitt (VEP) ca. 5.605 m² weitere Bauabschnitte (VbB) ca. 13.328 m² 7.3 Bodenversiegelung Gesamtfläche ca. 5.954 m² 100,00 % Derzeitige Versiegelung ca. 5.024 m² 84,38 % Durch den Bebauungsplan max. zulässige Versiegelte Fläche ca. 5.167 m² 86,78 % VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 15 - Durch die in den Festsetzungen vorgeschriebenen wasserdurchlässigen Beläge für Stellplätze und Dachbegrünungen reduziert sich die versiegelte Fläche dementsprechend. 8. Kosten Alle im Zusammenhang mit dem Vorhaben anfallenden Kosten einschließlich der Erschließungsanlagen übernimmt der Vorhabenträger. Der Stadt Karlsruhe entstehen keine Kosten. 9. Durchführung Alle Verpflichtungen des Vorhabenträgers werden für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes in einem Durchführungsvertrag gere- gelt. Im gleichen Vertrag können die Optionen für die Aufstockung der verbleibenden Bürogebäude geregelt werden. VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 16 - B. Hinweise (beigefügt) 1. Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befes- tigten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem Sichtschutz zu versehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Stei- gung darf 5 % nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 2. Entwässerung Bei der Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 cm über der Gehweghinter- kante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewähr- leistet. Tiefer liegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimen- sioniert. Bei starken Niederschlägen ist ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen des Vorhabenträgers selbst entsprechend zu schützen. 3. Niederschlagswasser Der Standort liegt im Wasserschutzgebiet III B Hardtwald. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Notwendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasser- durchlässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Abteilung 2, Referat 26 – Denkmalpflege, Moltkestraße 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 17 - Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. 5. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. 6. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, Markgrafenstraße 14, 76131 Karlsruhe, zu melden. 7. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutter- boden ist zu sichern. Im übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundesboden- schutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 8. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 9. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 10. Erneuerbare Energien Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes sollte die Nutzung erneuerbarer Energien verstärkt angestrebt werden. Auf die Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Gesetzes zur Nutzung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden- Württemberg (EWärmeG) wird verwiesen. 11. Vorschlagsliste Gehölze Großkronige Laubbäume: Spitzahorn (Acer platanoides) Winter-Linde (Tilia cordata) Schnitthecke: Feldahorn (Acer campestre) oder Hainbuche (Carpinus betulus) VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 18 - C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus textlichen und zeichnerischen Regelungen - Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509), und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). - Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, berichtigt S. 416). In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes geregelt: I. Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen Im Rahmen der Ziffern 2 bis 7 und der Planzeichnung (C. IV.) sind auf der Basis des Vorhaben- und Erschließungsplanes (siehe Anlagen) aus- schließlich die baulichen und sonstigen Nutzungen zulässig, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Für die nicht vom Vorhaben- und Erschließungsplan(VEP) erfassten Flächen existiert diese Beschränkung nicht. 2. Art der baulichen Nutzung 2.1 Gewerbeähnliches Gebiet (GEä) im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans Zulässig sind - nicht störende Gewerbebetriebe, - Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, - Anlagen für sportliche Zwecke. - Wohnungen für Betriebsangehörige 2.2 Gewerbegebiet (GEe) (§ 8 BauNVO) Zulässig sind - nicht störende Gewerbebetriebe, - Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 19 - - Anlagen für sportliche Zwecke. - Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebs- inhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet sind Nicht zulässig sind - Tankstellen, - Anlagen für kirchliche Zwecke - Vergnügungsstätten - Einzelhandelsbetriebe. 2.3 Wohnen im Plangebiet Der Anteil an Wohnflächen im Plangebiet ist auf insgesamt 600 m² Bruttogeschossfläche beschränkt. 3. Maß der baulichen Nutzung Als Wandhöhe gilt das Maß der Hinterkante der erschließenden öffentlichen Gehwege bis zum oberen Abschluss der Wand. Die Wandhöhe wird in der jeweiligen Gebäudemitte gemessen. Die Bezugshöhe ist 114,14 = Oberkante Gehweg, Stichstraße der Käppelestraße. Stellplätze sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche nur in den im zeichnerischen Teil festgesetzten Flächen und in der Tiefgarage zulässig. 4. Nebenanlagen Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 1 BauNVO sind nur auf den in der Planzeichnung festgesetzten Flächen und innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 5. Grünflächen / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung Bäume: Auf den in der Planzeichnung ausgewiesenen Baumstandorten sind standortgerechte, großkronige Laubbaumarten mit einem Stammumfang von mind. 18-20 cm zu pflanzen. Die offenen Baumscheiben sind in einer Größe von mind. 18-20 cm zu pflanzen. Die offenen Baumscheiben sind in einer Größe von mind. 12 m² herzustellen; eine Verringerung auf 6 m² im Bereich von Stellplätzen ist zulässig, sofern durch geeignete Bauweisen ein Wurzelraumvolumen von 12 m³ nachgewiesen wird (gemäß Forschungs- gesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V., Unterbauung von Wegebelägen). Die in der Planzeichnung ausgewiesenen zu erhaltenden Bäume sind zu erhalten und fachgerecht zu pflegen. Schnitthecke: An der Grundstücksgrenze zum Ostring ist eine Hecke aus einer heimi- schen Laubbaumart fachgerecht zu pflanzen und als Schnitthecke zu pflegen; Breite des Pflanzstreifens 1 m; Schnitthöhe 1,60-2,00 m. VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 20 - Vorgarten Käppelestraße: In der Vorgartenfläche zwischen Gebäude und öffentlichem Gehweg sind die Stellplatzbefestigungen einschließlich Unterbau zu entfernen, mit kulturfähigem Oberboden anzudecken und dauerhaft zu begrünen. Dachbegrünung: Die Flachdächer sind mit einer Gras-Kräuter-Mischung und Sedumsprossen extensiv zu begrünen und zu unterhalten. Parallel zur Dachbegrünung sind Photovoltaikanlagen zulässig, sofern die Dachbegrünung und die Wasserrückhaltefunktion der Dachbegrünung nicht beeinträchtigt wird. 6. Brennstoffe Das Heizen mit festen und flüssigen Brennstoffen ist nicht zulässig. 7. Passiver Schallschutz Folgende Lärmpegelbereiche wurden ermittelt: Gebäude Ostring - Nord-. Ost- und Südfassade: Lärmpegelbereich V - Westfassade: Lärmpegelbereich IIl Hochhaus 1 - Nord-. Ost- und Südfassade: Lärmpegelbereich lV - Westfassade: Lärmpegelbereich IIl Hochhaus 2 - Nordfassade: Lärmpegelbereich lll (9.OG LPB lV) - Ost- und Südfassade: Lärmpegelbereich lV - Westfassade: Lärmpegelbereich II In diesen Bereichen sind in Abhängigkeit vom einwirkenden Außenlärm in schutzbedürftigen Räumen passive Schallschutzmaßnahmen zu treffen: Büronutzung: Die Fassaden müssen ein Schalldämmaß von R'w,res = 30 dB (LPB II/III), R'w,res = 35 dB (LPB IV), R'w,res = 40 dB (LPB V) erreichen, soweit Büro- und Arbeitsräume sowie ähnlich schutzbedürftige Räume hinter diesen Fassaden liegen. Wohnnutzung: Die Fassaden müssen ein Schalldämmaß von R'w,res = 35 dB (LPB II/III), R'w,res = 40 dB (LPB IV), R'w,res = 45 dB (LPB V) erreichen, sofern Wohn- und Schlafräume hinter diesen Fassaden liegen. VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 21 - II. Örtliche Bauvorschriften 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 1.1 Dächer Zulässig sind Dachaufbauten für Photovoltaik. Auf den Flachdächern sind darüber hinaus untergeordnete Bauteile (z.B. Fahrstuhlüberfahrten, Antennen, Schornsteine, Klimageräte) auf einem Viertel der Dachfläche zulässig. 1.2 Fassaden Fassadenverkleidungen aus Kunststoff sowie aus Wellblech sind nicht zulässig. 2. Werbeanlagen und Automaten Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung am Gebäude bis zur Brüs- tungskante 1. Obergeschoss und unter Einhaltung folgender Größen zulässig: - Einzelbuchstaben bis max. 0,5 m Höhe und Breite, sonstige Werbeanlagen, Schilder, Firmenzeichen, Werbetafeln und dergleichen bis zu einer Fläche von 1 m². - Freistehende Werbeanlagen in Einzelbuchstaben bis zu einer Höhe von max. 1,50 m. Im oberen Bereich der Hochhäuser sind je Hochhaus zwei beleuchtete Firmenlogos von je 10 m² zulässig. Pro Fassade ist nur ein Logo zulässig. Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laserwerbung, Skybeamer und Ähnliches. Automaten sind nicht zulässig. Anlagen die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen bestimmt sind, sind nicht zulässig. 3. Unbebaute Flächen, Einfriedigungen, Vorgarten Werden nicht überbaute Flächen des Baugrundstücks befestigt, so muss die Befestigung wasserdurchlässig ausgebildet werden. Dies gilt auch für evtl. Feuerwehrzufahrten. Einfriedungen sind als Metallstabzaun oder Hecken bis zu 2 Meter Höhe zulässig, sonstige Einfriedungen sind nicht zulässig. VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 22 - 4. Außenantennen Je Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenantenne zulässig. 5. Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. 6. Abstellplätze für Fahrräder Pro 90 m² reine Nutzfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. III. Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Regelungen) Der Bebauungsplan „Gerwigstraße (Ostring)“, in Kraft getreten am 25.03.1994, wird in dem Teilbereich aufgehoben, der durch diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan neu geregelt wird. Die Anlagen 1 - 4 (Vorhaben- und Erschließungsplan) sind bindender Bestandteil dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans. VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 23 - IV. Zeichnerische Festsetzungen – Planzeichnung VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 24 - Legende zur Planzeichnung VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 25 - Unterschriften Vorhabenträger: .............................................. (Unterschrift) Planverfasser: .............................................. (Unterschrift) Stadtplanungsamt Karlsruhe: Dr. Harald Ringler Lammstraße 7 76133 Karlsruhe .............................................. Dr. Harald Ringler Karlsruhe, den 21.03.2012 Fassung vom 15.06.2012 VbB „Käppelestraße 4-6 (Fa. INIT AG)“ Stand: 15.06.2012 - 26 - Anlage: Vorhaben- und Erschließungsplan Bestehend aus: 1. Übersichtsplan 2. Lageplan 3. Bestandsplan 4. Projektpläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)

Anlage 1 zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Käppelestraße 4-6, (Fa. INIT AG)" Karlsruhe Oststadt Übersichtsplan / 15.06.12 / PZ

2 3 T g a r W G h s L a g g B t r g 8 G h s G a r G h s B t r g B ü r o G a r 5 a 1 0 W h s 9 B a d e g 1 2 1 0 0 / 2 1 2 3 5 6 1 2 1 0 0 / 6 1 2 1 0 0 / 8 1 2 1 0 0 / 7 2 6 7 9 1 / 1 2 6 7 9 1 2 6 7 9 4 6 4 3 9 1 2 1 0 0 / 5 6 4 4 0 6 4 4 9 G F H W S G F H W G F G I G F H W G F G I G F H W BESTANDNEUBAU FDI FDIII BÜRO BÜRO GAR BÜRO PD FDIII FDI FD IX III Anlage 2 zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Käppelestrasse 4-6, (Fa. INIT AG)" Karlsruhe Oststadt Neubau im Geltungsbereich VEP / M 1:1000 / 15.06.12 / STE LEGENDE: GRUNDSTÜCKGRENZE K Ä P P E L E S T R . O S T R I N G

2 3 T g a r W G h s L a g g B t r g 8 G h s G a r 6 B ü r o G a r G h s B t r g B ü r o G a r G a r 5 a 1 0 B ü r o 4 W h s 9 B a d e g B ü r o 4 W h s 9 G h s 5 a B ü r o 1 0 B a d e g G a r G a r G a r B t r g G h s B t r g 8 G a r T g a r 6 B ü r o L a g g 2 3 W G h s 1 2 1 0 0 / 2 1 2 3 5 6 1 2 1 0 0 / 6 1 2 1 0 0 / 8 1 2 1 0 0 / 7 2 6 7 9 1 2 6 7 9 4 1 2 1 0 0 / 5 6 4 4 9 6 4 4 9 1 2 1 0 0 / 2 1 2 1 0 0 / 6 1 2 3 5 6 2 6 7 9 4 1 2 1 0 0 / 5 1 2 1 0 0 / 8 1 2 1 0 0 / 7 G F H W S G F H W G F G I G F H W G F G I G F H W S O S T R I N G K Ä P P E L E S T R . GRUNDSTÜCKGRENZE LEGENDE: Anlage 3 zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Käppelestrasse 4-6, (Fa. INIT AG)" Karlsruhe Oststadt Bestandsplan / M 1:1000 / 15.06.12 / STE

ä GEGEWERBEÄHNLICHES GEBIET ENTFALLENDER BAUM KARLSRUHE, DEN 21.03.2012 FASSUNG VOM 15.06.2012 e GEEINGESCHRÄNKTES GEWERBEGEBIET HECKE SEITE 24 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN, LEGENDE KÄPPELESTR. 4-6 (Fa. INIT AG) KARLSRUHE OSTSTADT GRZGFZ BAUWEISE NUTZUNGSSCHABLONE EIN- / AUSFAHRT, TG BAUM AUF NACHBARGRUNDSTÜCK (NACHRICHTLICH) 3. SONSTIGE PLANZEICHEN OHNE FESTSETZUNGSCHARAKTER FDFLACHDACH 2. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN GRENZE DES VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLANS GRENZE DES RÄUMLICHEN GELTUNGSBEREICHS ALS VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NOTSTROMANLAGE / TRAFOSTATION TIEFGARAGE STELLPLATZ NS TG ST UMGRENZUNG VON FLÄCHEN FÜR STELLPLÄTZE UND NEBENANLAGEN ZU BEGRÜNENDE FLÄCHE ERHALTUNGSGEBOT BÄUME PFLANZGEBOT BÄUME BAUGRENZE GESCHLOSSENE BAUWEISEg WANDHÖHE IN METER ALS HÖCHSTMAßWH 38,50 3,2GESCHOSSFLÄCHENZAHL, GFZ GRUNDFLÄCHENZAHL, GRZ0,6 1. PLANUNGRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 1230- IV PLANZEICHNUNG VBB- LA-03 76185 KARLSRUHE DURMERSHEIMER STR. 55 TELEFON (0721) 96449-0 TELEFAX (0721) 96449-34 FKS GENERALPLANER GMBH architekten & ingenieure FREITAG + KALTENBACH + PARTNER 76185 KARLSRUHE DURMERSHEIMER STR. 55 TELEFON (0721) 9659-0 TELEFAX (0721) 9659-29 Planart MaßstabProj. Nr.Plan-Nr.

12.85 11.72 3.57 9.71 Plan-Nr. Proj. Nr. Maßstab Planart TELEFON (0721) 9659-0 TELEFAX (0721) 9659-29 76185 KARLSRUHE DURMERSHEIMER STR. 55 FREITAG + KALTENBACH + PARTNER architekten & ingenieure FKS GENERALPLANER GMBH TELEFAX (0721) 96449-34 TELEFON (0721) 96449-0 DURMERSHEIMER STR. 55 76185 KARLSRUHE FASSUNG VOM 15.06.2012 KARLSRUHE DEN 21.03.2012 SEITE 23 VBB-LA-02 IV PLANZEICHNUNG 1:500 1230 KÄPPELESTR. 4-6 (Fa. INIT AG)KARLSRUHE OSTSTADTVORHABENBEZOGENERBEBAUUNGSPLAN - ENTWURF N O R D L a g g B t r g 8 G a r G h s G a r 1 2 1 0 0 / 6 1 2 1 0 0 / 8 1 2 1 0 0 / 7 2 6 7 9 1 / 1 2 6 7 9 4 6 4 3 9 1 2 1 0 0 / 5 6 4 4 0 S G F H W G F G I G F H W G F G I GE ä e GE e GE 0,63,2 g WH = 38.50m WH = 38.50m FD FD FD WH = 23.00m WH = 23.00m WH = 23.00mWH = 23.00m WH = 13.50mWH = 13.50m WH = 38.50mWH = 38.50m WH = 9.00m WH = 9.00m WH = 38.50m WH = 38.50m O S TR I N G K Ä P P E LE S T R . NS ST ST ST FD FD WH = 38.50m WH = 38.50m TG