Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Pfinzstraße 104", Karlsruhe-Durlach: Satzungsbeschluss gemäß § 10 Baugesetzbuch (BauGB)

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 36. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 26.06.2012 1094 3 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Pfinzstraße 104", Karlsruhe-Durlach: Satzungsbeschluss gemäß § 10 Baugesetzbuch (BauGB) Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 26.06.2012 3 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan) - Beschluss mit vollständigem Wortlaut siehe S. 13 f. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am 13.06.2012 Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 I. Planungsziele und -inhalte Mit dem Abbruch des Markgrafenbades entstand auf den betroffenen Grundstücken in der Pfinzstraße in Durlach eine Baulücke, die seit längerer Zeit brachliegt. Die Planung beendet diesen Zustand, um das betroffene Areal entlang der Pfinzstraße städtebaulich fortzuentwi- ckeln. Der Vorhabenträger beabsichtigt die Entwicklung einer hochwertigen Anlage mit innerstädti- scher Wohnbebauung, die aber auch die Möglichkeit bietet, wohnverträgliche, mischgebiets- typische Nutzungen zu realisieren. Dem Planverfahren ist ein Wettbewerb vorausgegangen, aus dem der vorgelegte Vorhaben- und Erschließungsplan entwickelt wurde. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wurde für die Grundstücke 45287 und 45288 entwickelt, die benach- barten Privatgrundstücke 45289 und 45290 werden in den Geltungsbereich des Bebau- ungsplans miteinbezogen, um eine abgestimmte Entwicklung zu sichern, sie sind jedoch nicht Gegenstand des Vorhaben- und Erschließungsplans. Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung mit einer zulässigen Grundfläche von ca. 4.200 m² und wird deshalb als Bebauungsplan nach § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt, ein Umweltbe- richt ist nicht erforderlich. Der Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe stellt das Plangebiet als gemischte Baufläche (M) dar. Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan ent- wickelt, der die beabsichtigten Nutzungen zulässt. Im Plangebiet gilt bisher der einfache Bebauungsplan Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzungen“ vom 22.02.1985, der als Art der bauli- chen Nutzung Mischgebiet festsetzt und der allerdings durch den vorhabenbezogenen Be- bauungsplan in seinem künftigen Geltungsbereich ersetzt wird. Entsprechendes gilt für Teil- bereiche des Bebauungsplans Nr. 513 „Pfinztor Durlach“ vom 26.11.1976. Die Grundstücke im Plangebiet liegen innerhalb bereits bestehender und bebauter Sied- lungsflächen, das erfordert die Berücksichtigung der Belange der angrenzenden Wohnbe- bauung im Planaufstellungsverfahren. Der Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist derzeit eine innerstädtische Brach- fläche, die früheren Nutzungen wurden vollständig aufgegeben, die Bebauung wurde abge- brochen. Vorhanden ist noch eine Bodenplatte, die annähernd das gesamte Plangebiet un- terbaut. Im Südwesten und im Nordwesten ist das Plangebiet durch Mauern von den Nach- bargrundstücken getrennt. Auf den bereits bebauten Flurstücken befinden sich zweige- schossige Wohnhäuser. Das Plangebiet ist über die Pfinzstraße und die Straße Am Pfinztor erschlossen. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Die Umgebungsbebauung ist heterogen. Im Westen befindet sich eine vier- und eine sechsgeschossige Wohnbebauung mit Dachgeschoss, die sich auf deutlich ausgeprägten Keller-/Tiefgaragensockeln befindet. Im Norden stehen drei- bis viergeschossige Wohnbau- ten mit Satteldächern, die auf einer als Vollgeschoss ausgebildeten Tiefgarage errichtet wurden. Im Osten schließt sich eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung mit Satteldächern an. Das Plangebiet befindet sich somit an der Schnittstelle unterschiedlicher Bebauungskör- nungen, von Einzelgebäuden über Haus-Hof-Anlagen, geschlossene Blockrandbebauung und größere Solitäre bis hin zur Zeilenbebauung. Das Plangebiet befindet sich an der Pfinz- straße als Schnittstelle zwischen dem Gassensystem der Durlacher Altstadt und dem durch stichartige Erschließungswege und autofreie Wohnhöfe anschließenden nördlichen Gebiet. Dem trägt die geplante Bebauung Rechnung und unterscheidet zwischen vier sog. Hofhäu- sern im rückwärtigen Bereich und der die Straße begleitenden Bebauung in Form eines Wohnregals. Die Bebauung entlang der Pfinzstraße soll ein eher städtisches Wohnen mit einzelnen, privat zu nutzenden Balkonen, Laubengängen sowie 2- bis 3-Zimmerwohnungen ermöglichen. Die vier geplanten Hofhäuser werden als klassische Zweispänner in zweiter Reihe organisiert, die den Hofraum gliedern werden. Die Kleinteiligkeit der Anlage in diesem Bereich erleichtert eine individuelle Adressbildung, der Quartierhof bindet die einzelnen Ge- bäude zu einem Ensemble zusammen, alle Einheiten sollen barrierefrei zugänglich sein. Die Stellung der Baukörper soll die natürliche Durchlüftung im Quartier fördern, alle Einheiten können quergelüftet werden. Die Anlage verfügt über ein internes Erschließungs- und We- genetz, das mit den vorhandenen örtlichen Wegen verbunden ist. Das Wegesystem nutzt die ortstypischen Lücken im Blockrand, um Anknüpfungspunkte in Richtung Altstadt zu schaffen. Der Hofbereich bildet den Mittelpunkt der Anlage, von dem aus sämtliche Einhei- ten erschlossen werden; entlang der Pfinzstraße sind keine Hauseingänge geplant. Die Tiefgarage im Untergeschoss wird von Norden her angefahren, die Flächen im Hof bleiben deshalb autofrei. 1. Art der baulichen Nutzung Im Plangebiet werden zwei Nutzungsarten ausgewiesen: Im Bereich 1 wird ein Mischgebiet entsprechend dem Nutzungskatalog des § 6 der BauNVO 1990 festgesetzt. Zulässig sind Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, die der Ver- sorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewebebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Die Ausweisung ge- mischter Nutzungen ist auf Grund des öffentlichen Charakters und der guten Erreichbarkeit an der Pfinzstraße sinnvoll. Insbesondere die beiden unteren Geschosse sollen keiner Wohnnutzung zugeführt werden. Die Grundstücke 45289 und 45290 liegen außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes, jedoch innerhalb des Geltungsbereiches des vorha- benbezogenen Bebauungsplans. Sie werden ebenfalls als Mischgebiet ausgewiesen. Ent- Ergänzende Erläuterungen Seite 4 lang der Pfinzstraße entsteht ein gemischt genutzter Charakter, wie er auch im weiteren östlichen Verlauf der Pfinzstraße anzutreffen ist. Im Bereich 2 wird ein Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Zulässigerweise können Wohngebäude, der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaf- ten und Anlagen für Verwaltungen sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesund- heitliche und sportliche Zwecke errichtet und genutzt werden. Das Vorhaben soll zunächst eine Wohnnutzung der Bebauung ermöglichen, spätere Nutzungen sind daran jedoch nicht gebunden, diesen sollen auch die sonstigen zulässigen Nutzungen offen stehen. In beiden Bereichen sind Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Bordelle oder bordellartige Betrie- be sowie Vergnügungsstätten jeglicher Art, ausgeschlossen, da dies zu Konflikten mit der in den Nachbargebäuden vorhandenen Wohnnutzung führen könnte. Insbesondere die An- siedlung von Bordellen und bordellartigen Betrieben kann zur Verdrängung seriöser Nutzun- gen und der geplanten Nutzungsstruktur des Gebietes führen. Rückläufige Aufenthalts- und Umfeldqualitäten sowie ein negatives städtebauliches Erscheinungsbild wären die Folge. Um einem „Trading-Down-Effekt“ entgegenzuwirken, wird die Ansiedlung von Bordellen und bordellartigen Betrieben ausgeschlossen, dasselbe gilt für Vergnügungsstätten. 2. Maß der baulichen Nutzung Das zulässige Maß der baulichen Nutzung gliedert sich im Plangebiet in drei Abschnitte. In den Abschnitten 1 und 3 entlang der Pfinzstraße ist eine Bebauung mit vier Vollgeschossen plus Staffelgeschoss und einer Wandhöhe von 15,80 m mit Flachdach zulässig, die vier Hofhauszeilen im rückwärtigen Bereich bilden den Abschnitt 2, in dem drei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss bei einer Wandhöhe von 12,70 m zulässig sind. Als Grundflächenzahl (GRZ) ist im Bereich des Mischgebietes 0,6 vorgesehen, im Bereich des Allgemeinen Wohngebietes 0,4. Die in einem Mischgebiet zulässige GRZ von 0,6 wird im Bereich des Vorhaben- und Er- schließungsplanes unterhalb der Geländeoberfläche im Bereich der Tiefgarage um 0,3 überschritten, dies ist nach § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gerecht- fertigt, weil die Überschreitung nur geringfügige Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens hat, die Tiefgaragen werden mit einer intensiven Dachbegrünung mit mindes- tens 35 cm durchwurzelbarer Substratschicht versehen. Die Verlegung der Stellplätze unter die Geländeoberfläche sichert die Erhaltung des autofreien Hofbereichs und wirkt sich damit positiv auch auf die Umgebungsbebauung aus. Außerdem kann infolge der Errichtung der Tiefgarage die vorhandene Bodenplatte zu 85 % wieder nutzbar gemacht werden. Die Geschossflächenzahl (GFZ) liegt bei 1,2 und bewegt sich damit im für allgemeine Wohngebiete und Mischgebiete zulässigen Bereich der BauNVO. Die Gebäudehöhe orien- tiert sich an dem, was bisher nach § 34 BauGB im Innenbereich zulässig ist. Die Bebauung Ergänzende Erläuterungen Seite 5 entlang der Pfinzstraße wird deshalb höher als die Bebauung des Hofbereichs, die auf die nördlich angrenzenden Areale Rücksicht nimmt. Das Wohnregal entlang der Pfinzstraße soll insbesondere die vorhandenen Baufluchten aufnehmen und eine die Straße begleitende Bebauung sicherstellen. Entlang der Pfinzstraße soll mit Hilfe von Baulinien und genau defi- nierten Abweichungen von dieser Baulinie eine lebendige, aber trotzdem am traditionellen Städtebau orientierte Architektur realisiert werden. 3. Erschließung Das Plangebiet ist durch den ÖPNV gut erschlossen. In fußläufiger Nähe sind sowohl Stra- ßenbahn- als auch Bushaltestellen („An der Fayence“ [ca. 100 m], „Friedrichschule“ [ca. 300 m], „Auer Straße/Dr. Willmar Schwabe“ [ca. 500 m], „Gritznerstr.“ [ca. 500 m]) gut er- reichbar. Ebenfalls fußläufig erreichbar ist der DB-Bahnhof von Durlach (ca. 500 m), an dem auch die S-Bahnen in das Karlsruher Umland erreicht werden. Für die Erschließung des Plangebietes durch den Individualverkehr stehen zwei Alternativen zur Verfügung. Zum einen ist eine Erschließung von Süden möglich. Von der Pfinzstraße aus werden zunächst die Außenanlagen erschlossen. Zum anderen bietet sich eine Er- schließung des Plangebiets über einen Stich von der Pforzheimer Straße aus nördlicher Richtung an, über die bereits ein Wohngebiet nördlich des Vorhabens erschlossen wird. Beide Zufahrtsmöglichkeiten liegen an öffentlichen Flächen und stehen gleichermaßen für eine Erschließung zur Verfügung. Für weitere Erschließungsmöglichkeiten von Osten oder Westen stehen keine öffentlichen Flächen zur Verfügung bzw. hat der Vorhabenträger keine Verfügungsmöglichkeiten über die entsprechenden Flächen. Die Erschließung der Tiefgarage wird von der Pforzheimer Straße aus erfolgen. Dem liegen die nachfolgenden Kriterien zugrunde: Auswirkungen der Erschließung auf den Verkehrslärm Um die mit der Zufahrt verbundenen zukünftigen Lärmemissionen zu prognostizieren und ins Verhältnis zu den vorhandenen Verkehrsemissionen zu setzen (Summationswirkung), wurde ein Lärmgutachten erstellt. Das Lärmgutachten hat die Anzahl der Fahrzeugbewegungen in der Pfinzstraße, Pforzheimer Straße sowie eine von der Pforzheimer Straße abgehende Zufahrt zum Plangebiet in die Betrachtung eingestellt. Dabei wird tagsüber für die Pfinzstraße von 723,36 Kfz/h (mit 4,8 % Schwerlastverkehrsan- teil), für die Pforzheimer Straße von 247,50 Kfz/h (mit 3,1 % Schwerlastverkehrsanteil) und für den von der Pforzheimer Straße abgehenden Stich von maximal 37,3 Kfz/h (einschließ- lich der durch das Neuvorhaben entstehende Verkehr) Fahrzeugbewegungen ausgegangen; in der Nacht sind für die Pfinzstraße von 132,62 Kfz/h (1,6 % Schwerlastverkehrsanteil), die Pforzheimer Straße von 45,37 Kfz/h (1,0 % Schwerlastverkehrsanteil) und die Stichstraße Ergänzende Erläuterungen Seite 6 zur Pforzheimer Straße von maximal 5,0 Kfz/h zu veranschlagen. Ein Schwerlastverkehrsan- teil für die Stichstraße zur Pforzheimer Straße ist auf Grund zu geringer Bewegungen nicht feststellbar. Im Lärmaktionsplan der Stadt Karlsruhe ist die Pfinzstraße als Hot Spot aufgenommen. Hot- Spot-Analysen heben Lärmbrennpunkte hervor. Dabei müssen bestimmte vom Umweltmi- nisterium Baden-Württemberg empfohlene Schwellenwerte überschritten sein. Dieser Schwellenwert wird in der Pfinzstraße deutlich überschritten. Ziel der Lärmminderungspla- nung ist es, die ermittelten Schwellenwerte zukünftig um 5 dB(A) abzusenken. Weitere Be- lastungen auf dieser Straße sollten, auch wenn es sich um geringfügige Mehrbelastungen handelt, vermieden werden. In der Stichstraße zur Pforzheimer Straße verursacht der zu- sätzliche Verkehr demgegenüber nur eine marginale Erhöhung der Beurteilungspegel für Straßenverkehrslärm an den bei der Untersuchung betrachteten Immissionsorten. Die im Gutachten ermittelte geringe Mehrbelastung ist den betroffenen Anwohnern zumutbar, da die Ausgangsbelastung wesentlich geringer als in der Pfinzstraße ist. Die zu erwartende Verkehrszunahme wäre auch auf der Pfinzstraße nur in geringem Maße spürbar, auf Grund der bereits sehr hohen Belastung wird jedoch auf eine Gebietszufahrt von der Pfinzstraße in das Plangebiet verzichtet. Städtebauliches Ziel der Planung ist neben der Beseitigung einer bisherigen Brache die Schließung der Blockrandbebauung und die damit verbundene Differenzierung zwischen einem belebten Straßenbereich und einem ruhigeren, autofreien Hofbereich. Mit dieser Ty- pologie fügt sich die Planung in die östliche und nördliche Bestandsbebauung ein. Auf Grund der angestrebten Autofreiheit des Hofbereichs soll der ruhende Individualverkehr in einer Tiefgarage untergebracht werden. Eine Tiefgaragenzufahrt an der Pfinzstraße erfor- derte die Öffnung des Blockrands für die Zufahrt, und zum anderen wäre eine Überdecke- lung der Tiefgarage im Bereich der Abfahrt in das Plangebiet notwendig. Die Länge der Überdeckelung in das Plangebiet wäre abhängig vom Neigungswinkel der Zufahrtsrampe und würde im günstigsten Fall ca. 20 Meter betragen. Diese Überdeckelung ist räumlich wirksam und würde eine fußläufige Querung verhindern, dies widerspräche der fußläufigen Innenerschließung des Vorhabens. Es empfiehlt sich daher, die Tiefgaragenzufahrt im Randbereich des Plangebiets zu errich- ten. Auf Grund des Baubestands sowie in dessen Nahbereich könnte eine Tiefgaragenab- fahrt von der Pfinzstraße zu Konflikten führen. Eine Abfahrt in einem Abstand von 1 bis 2 Metern zu einer bestehenden Wohnung in den ohnehin bereits immissionsbelasteten Ge- bäuden wäre den Bewohnern nicht zumutbar. Darüber hinaus würde der Innenhofbereich des Vorhabens durch eine weitere Blockrandöff- nung für eine Tiefgarage mit zusätzlichen Verkehrsemissionen der Pfinzstraße belastet. Dies würde die Nutzung der Außenbereiche (Gärten/Terrassen) erheblich einschränken. Ergänzende Erläuterungen Seite 7 Wegen der Einzelheiten wird auf das schalltechnische Gutachten des Sachverständigenbü- ros Dr. Degenkolb vom 16.12.2010 sowie die ergänzenden Untersuchungen vom 04.05.2011 verwiesen, die sich detailliert mit den Lärmauswirkungen der Planung in der Pforzheimer Straße und Am Pfinztor auseinandersetzen. Fließender Verkehr und Verkehrssicherheit Im Rahmen der Planung wurden seitens des Verkehrsamtes drei alternative Tiefgaragenzu- fahrten von der Pfinzstraße aus in das Plangebiet überprüft. Als Zufahrtsmöglichkeiten wur- den der südwestliche Bereich des Plangebietes (Variante 1), ein Bereich 20 m weiter östlich (Variante 3), die bestehende Öffnung zwischen den Gebäuden Pfinzstraße 100 und 94 (Va- riante 2). Die Varianten 1 bis 3 wurden der Zufahrt im Nordwesten des Plangebiets (Variante 4) gegenübergestellt. Die Variantenprüfung im Hinblick auf den fließenden Verkehr und die Verkehrssicherheit ist in der Planbegründung unter Ziffer 4.4.2 (Seite 18 ff.) ausführlich dargelegt, auf die insofern verwiesen wird. Zusammenfassende Bewertung Ergänzende Erläuterungen Seite 8 Das Plangebiet kann sowohl von Norden über einen Stich zur Pforzheimer Straße als auch von der südlich gelegenen Pfinzstraße aus verkehrstechnisch erschlossen werden. Gegen eine Erschließung von Süden sprechen insbesondere die bereits heute bestehende Lärmbe- lastung in der Pfinzstraße (Hot Spot) sowie die verkehrstechnisch schwierigere Handhabung einer südlichen Zufahrt. Eine Belastung bestehender sowie neuer Wohnnutzungen im Nah- bereich möglicher neuer Ein- und Ausfahrten ist angesichts der ohnehin schon großen Emissionslasten der Pfinzstraße nicht zu verantworten. Im Bereich der nördlichen Zufahrt über den Stich zur Pforzheimer Straße werden ebenfalls zusätzliche Lärmemissionen entstehen. Diese erreichen in der Summation mit bereits vor- handenen Emissionen nicht die einschlägigen Obergrenzen. Eine wie im Gutachten ermittel- te geringe Mehrbelastung ist deshalb zumutbar. Verkehrstechnisch ist die Tiefgaragenzu- fahrt über den Stich zur Pforzheimer Straße auf Grund der direkten Zufahrt und der guten Sichtbeziehungen problemlos möglich. Das Plangebiet wird daher, ebenso wie die beste- hende Bebauung nördlich des Vorhabens, über die am nordwestlichen Eckbereich gelegene und von der Pforzheimer Straße abgehende öffentliche Zufahrt erschlossen werden. 4. Umwelteinwirkungen Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt, ein Ausgleich der durch den Bebauungsplan zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft ist deshalb nicht er- forderlich, diese sind ohnehin gering. Maßnahmen für den Artenschutz sind ebenfalls nicht erforderlich, ein Umweltbericht entfällt. Lärmimmissionen: Die geplante Bebauung, insbesondere entlang der stark befahrenen Pfinzstraße wird erheb- lichen Lärmeinwirkungen ausgesetzt sein. Auch dies war Gegenstand des Lärmgutachtens des Büros Dr. Degenkolb, auf das wegen der Einzelheiten verwiesen wird. Aus der ein- schlägigen DIN 4109 wurden die mutmaßlichen Außenlärmpegel ermittelt und Lärmpegelbe- reiche hergeleitet. Die von I bis V gebildeten Lärmpegelbereiche sind aufsteigend nach der zu erwartenden Lärmbelastung gegliedert. Der größte Teil des Plangebiets ist danach dem Lärmpegelbereich III zuzuordnen, dies gilt insbesondere für die Bebauung des Quartierhofs. Der südliche Gebäudeabschnitt des Hofhauses E liegt aufgrund des Durchbruchs zur Pfinz- straße im Lärmpegelbereich IV. Die Südfassade und Teile der Giebelseite des Wohnregals entlang der Pfinzstraße liegen im am stärksten belasteten Lärmpegelbereich V. Die Block- randbebauung entlang der Pfinzstraße wirkt aufgrund der Anordnung des Gebäuderiegels auf die Wohnbebauung im Bereich der Hoffläche abschirmend. Im Bereich der so genannten Hofhäuser B, C und D sind deshalb weder nachts noch tags Überschreitungen der Richtwer- te aus der DIN 18005-1 oder der 16. Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) zu erwarten. Ergänzende Erläuterungen Seite 9 Die teilweise erheblichen Überschreitungen der Richtwerte im Bereich des der Pfinzstraße zugewandten Giebels des Hofhauses E und der Südseite sowie der Giebelseiten des Wohn- regals erfordern Lärmschutzmaßnahmen. Grundsätzlich sind Maßnahmen des aktiven Lärmschutzes zu ergreifen. Aktive Lärmschutzmaßnahmen müssten allerdings entlang der Pfinzstraße getroffen werden, um die betroffene Bebauung vor unzumutbaren Lärmeinwir- kungen zu schützen. Dies würde ein Abrücken insbesondere der Wohnbebauung von der Pfinzstraße und die Errichtung einer durchgehenden Barriere zwischen Pfinzstraße und den geplanten Gebäuden voraussetzen. Die Bebauung gemäß dem Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan könnte dabei in der vorliegenden Form nicht realisiert werden. Das Wohnregal entlang der Pfinzstraße müsste deutlich umgestaltet werden, d. h. von der Pfinzstraße abge- rückt werden oder ganz entfallen. Aufgrund der eingeschränkten räumlichen Verhältnisse auf dem Baugrundstück würde die Realisierung der vorgeschlagenen Bebauung dadurch insgesamt in Frage gestellt. Aktive Lärmschutzmaßnahmen wären zudem mit unverhältnis- mäßigen Aufwendungen verbunden. Auch würde dies dazu führen, dass der nicht vom Vor- haben- und Erschließungsplan erfasste Altbestand nach wie vor ungeschützt der Verlär- mung seitens der Pfinzstraße ausgesetzt wäre, während beidseitig aktive Lärmschutzmaß- nahmen ergriffen werden müssten, die das Erscheinungsbildes des Straßenzuges erheblich beeinträchtigen würden. Vor dem Hintergrund des gerade im Stadtteil Durlach vorhandenen gesteigerten Bedarfs an Wohnflächen soll im Rahmen des städtebaulich Verträglichen eine möglichst hohe Ausnutzung des Grundstücks zur Schaffung von Wohnraum erfolgen. Dies würde durch die Realisierung aktiven Lärmschutzes erheblich erschwert. Vor diesem städtebaulichen Hintergrund beschränkt sich der Bebauungsplan auf Vorschrif- ten zur Realisierung eines hinreichenden passiven Schallschutzes in den Bereichen, in de- nen die Richtwerte überschritten werden, um die vorhandene Verkehrslärmproblematik zu bewältigen. Luft: Die Wohnbebauung wird keine relevanten Veränderungen der Luftbelastung verursachen. Der CO 2 -Ausstoß der Neubebauung wird unter dem CO²-Ausstoß der Bestandsbebauung liegen, dies aufgrund der gegenwärtig effizienteren Einsparungsmethoden gegenüber dem Zeitpunkt der Entstehung der umliegenden Bebauung. Die beabsichtigte Bebauung sieht einen KFW-70-Effizienzstandard vor. Klima: Im übergeordneten Zusammenhang betrachtet, liegt das Plangebiet am Rande einer ge- schlossenen Bebauungsstruktur. Im Abstand von etwa 400 m befinden sich Flächen mit kli- maregulierender Funktion - nordwestlich in Form von großflächigen Kleingartenanlagen, nördlich durch landwirtschaftlich genutzte Flächen. Die klimatische Funktion der Brachflä- che, die aufgrund der geringen Größe im übergeordneten klimatischen Gefüge nicht wirk- Ergänzende Erläuterungen Seite 10 sam wird, ist zu vernachlässigen. Die vorgesehene aufgelockerte Bauweise im rückwärtigen Grundstücksbereich (Hofhäuser) und der nicht vollständig geschlossene Blockrand entlang der Pfinzstraße dienen der guten Durchlüftung sowie der Luftzirkulation innerhalb des Plan- gebietes, um die Entstehung einer Wärmeinsel zu verhindern. Mit der Anpflanzung von Bäumen im Plangebiet als Hochstämme soll eine Verschattung erreicht werden, die das Lokalklima zusätzlich fördert. Wegen der weiteren Einzelheiten der Planung wird auf den Entwurf des Bebauungsplans verwiesen, einschließlich der schriftlichen Festsetzungen, der Begründung, Hinweise und örtlichen Bauvorschriften. Dieser ist der Vorlage beigefügt. II. Bisheriges Verfahren Der Planungsausschuss fasste am 18.12.2008 zunächst einen Aufstellungsbeschluss für einen Angebotsbebauungsplan. Der zwischenzeitlich gefundene Investor beantragte am 25.10.2010 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans, weshalb das Ver- fahren als solches fortgeführt wurde. Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand am 16.02.2011 statt. Gleichzeitig erfolgte die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Anschließend lag der Bebauungsplanent- wurf nach entsprechender Bekanntmachung im Amtsblatt vom 22.08. bis 23.09.2011 erst- malig öffentlich aus. Aufgrund der erforderlichen Änderungen des Planentwurfs erfolgte nach der Veröffentlichung im Amtsblatt in der Zeit vom 20.02. bis 19.03.2012 eine zweite öffentli- che Auslegung des Bebauungsplanentwurfs. Parallel zu den Auslegungen erfolgten weitere Trägerbeteiligungen. Der Vorhabenträger hat den erforderlichen Durchführungsvertrag unterzeichnet. III. Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit Die von den Beteiligten im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung erhobenen Anregun- gen und Einwendungen wurden in einer Synopse vom Stadtplanungsamt abgearbeitet und gegenübergestellt. Die abwägenden Antworten des Stadtplanungsamtes waren der Ge- meinderatsvorlage Nr. 785 vom 26.07.2011 als Anlage beigefügt, auf die hier verwiesen wird. Im Rahmen der Trägerbeteiligung wurden vom Nachbarschaftsverband, der Deutschen Te- lekom, dem Polizeipräsidium Karlsruhe, dem Landratsamt sowie dem Zentralen Juristischen Dienst als Immissionsschutzbehörde Stellungnahmen abgegeben. Die abwägenden Antwor- ten des Stadtplanungsamts zu den im Rahmen der Trägerbeteiligung vorgebrachten Anre- gungen wurden der Gemeinderatsvorlage Nr. 785 vom 26.07.2011 ebenfalls beigefügt, auch insoweit wird an dieser Stelle darauf verwiesen und ergänzend Bezug genommen. Ergänzende Erläuterungen Seite 11 Während der ersten Auslegung wurden zahlreiche Stellungnahmen abgegeben. Diese An- regungen wurden vom Stadtplanungsamt in die als Anlage 1 beigefügte Synopse aufge- nommen und abgewogen. Einen Schwerpunkt bildet die Verkehrs- und Erschließungssitua- tion des Plangebietes. Insbesondere die Anordnung der Tiefgaragenzufahrt von der Stich- straße zur Pforzheimer Straße aus, wurde von den Einwendern thematisiert, vor allem den nördlich des Plangebietes ansässigen Anwohnern. Auf die abwägenden Antworten des Stadtplanungsamtes in Anlage 1 (dort Ziff. 1, S. 2 bis 16) wird insoweit verwiesen. Zahlrei- che Anregungen fanden Berücksichtigung im Bebauungsplanverfahren. Insbesondere wurde eine erneute Variantenprüfung mit Alternativen vorgenommen, die in dieser Vorbemerkung unter Ziff. I. umfassend erläutert wird. Die Anregungen führten nach der ersten Auslegung zu der Erkenntnis, dass der der ersten Auslegung zugrunde liegende Planentwurf im Hinblick auf die festgesetzte Art der baulichen Nutzung unzureichende Festsetzungen enthielt. Die Planung sah ausschließlich Wohnnutzung vor, so dass der Charakter der mischgebietstypi- schen Nutzung, insbesondere entlang der Pfinzstraße, nicht deutlich genug zum Ausdruck kam. Deshalb wurde der Plan um zwei Nutzungsartfestsetzungen ergänzt und in die nun- mehr ausgewiesenen Bereiche 1 (Allgemeines Wohngebiet) und 2 (Mischgebiet) unterteilt. Die Einwender aus den nördlich angrenzenden Wohnbereichen befürchten darüber hinaus, dass sich im Umfeld des Plangebietes die Parkplatzsituation durch die Neubebauung ver- schärfen werde. Die vorgesehenen 50 Tiefgaragenstellplätze seien unzureichend. Dem ist entgegenzuhalten, dass das Stellplatzangebot in der Gesamtbetrachtung mit den umliegen- den öffentlichen Stellplatzflächen ausreichend ist, den durch das Vorhaben entstehenden zusätzlichen Stellplatzbedarf zu decken. Die Stellplatzverordnung des Landes sieht vor, dass für das Plangebiet insgesamt 43 Stellplätze nachgewiesen werden müssen, 37 Stell- plätze für die Wohnnutzung und 6 für die Büronutzung. Durch die Einrichtung von 50 Stell- plätzen in der Tiefgarage werden also 7 zusätzliche Stellplätze bereitgestellt. Im Umfeld des Vorhabens befinden sich entlang der Pfinzstraße fünf weitere öffentliche Stellplätze, von denen zwei als Ersatz für die durch die Tiefgaragenzufahrt entfallenden zwei Stellplätze gel- ten. Damit entstehen in der Gesamtschau zusätzlich 10 Pkw-Stellplätze, eine spürbare Er- höhung des Parkdrucks in der Umgebung des Plangebietes ist deshalb nicht zu befürchten. Ein weiterer Schwerpunkt der Einwendungen in der ersten Offenlage bildet die geplante Be- bauungsdichte. Gerügt wird, dass auf dem relativ kleinen Baufeld im Hofbereich vier 4- geschossige Häuser und ein 5-geschossiger Gebäuderiegel entlang der Pfinzstraße errichtet werden sollen. Dies führe zu einer erheblichen Verdichtung der Bebauung und wirke sich negativ auf die bereits vorhandene Umgebungsbebauung aus. Dem ist zu entgegnen, dass auch nach dem bisher geltenden Bebauungsplan Nr. 614 in Verbindung mit § 34 BauGB eine Bebauung des Areals möglich gewesen wäre, die nach Einschätzung des Planungsamtes sogar noch einen höheren Ausnutzungsgrad der Fläche zugelassen hätte. Die Höhe und Ausrichtung der zukünftig zulässigen Gebäude orientiert Ergänzende Erläuterungen Seite 12 sich demgegenüber an der Umgebungsbebauung und stellt einen vertretbaren Kompromiss bei der Nachverdichtung des Areals dar. Insbesondere werden auch die nach der Landes- bauordnung erforderlichen Abstandsflächen durchgehend eingehalten. Unzumutbare Beein- trächtigungen der Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse der Nachbarbebauung sind ebenfalls nicht ersichtlich. Schließlich befürchten einige Einwender, dass durch das Fällen vorhandener Bäume und die anschließende Neubebauung das Lokalklima erheblich gestört werde, dies wirke sich nach- teilig auf die Nachbarbebauung aus. Gefordert wurde die Einschaltung eines Klimasachver- ständigen. Dem ist entgegenzuhalten, dass das Areal im Zuge der Neubebauung mit Ersatzpflanzun- gen, die den bisherigen Bewuchs ersetzen sollen, ausgestattet werden wird. Nachteilige Auswirkungen auf das lokale Klima, die messbar wären, sind nicht zu befürchten. Dies wur- de bei der Stellung der Gebäude berücksichtigt, so dass eine gute Durchlüftung des Areals möglich bleibt. Die freien Flächen, die nicht als Erschließungsflächen in Anspruch genom- men werden, werden gärtnerisch angelegt. Außerdem ist eine extensive Dachbegrünung vorgesehen. Insgesamt ist deshalb mit einer Verbesserung der klimatischen Verhältnisse im Bereich des Plangebietes und der näheren Umgebung zu rechnen. Da die Festsetzung der Nutzungsarten die Grundzüge der Planung berührte, musste im Nachgang zur ersten Auslegung eine zweite Auslegung erfolgen. Der Schwerpunkt der wei- teren Stellungnahmen, die während der zweiten Auslegung eingingen, beziehen sich auf die Lärmauswirkungen der Planung, in erster Linie bezogen auf den in der Planbegründung nunmehr enthaltenen Variantenvergleich. Die Einwender sind der Auffassung, dass die Va- riante 1, die eine Tiefgaragenzufahrt im südwestlichen Bereich des Plangebietes von der Pfinzstraße aus vorsieht, gegenüber der im Plan festgesetzten Variante 4 zu präferieren sei. Als Ergänzung zur als Anlage 2 vorgelegten Synopse, die die abwägenden Antworten des Stadtplanungsamtes zu den während der zweiten Auslegung eingegangenen Stellungnah- men enthält, ist als Anlage 3 eine Bewertungsmatrix für den Vergleich der Varianten 1 bis 4 beigefügt, in der das Vorbringen der Einwender (schwarze Schrift) den Einschätzungen des Stadtplanungsamtes (kursive rote Schrift) gegenüberstehen und aus der sich ergibt, dass die im Bebauungsplan festgesetzte Variante 4 allen anderen Varianten vorzuziehen ist und eine Erschließung der Tiefgarage von der Pfinzstraße aus abzulehnen ist. Auf die Ausfüh- rungen des Stadtplanungsamtes in Anlage 2 und Anlage 3 wird insoweit verwiesen. In den beiden Stellungnahmen sind darüber hinaus die während der Offenlage eingegange- nen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange berücksichtigt und abgewogen worden. Die nicht in die Planung eingeflossenen Anregungen konnten im Ergebnis unberücksichtigt bleiben. Ergänzende Erläuterungen Seite 13 IV. Fortsetzung des Verfahrens Nach der erneuten Beteiligung der Träger der öffentlichen Belange und der Auslegung des Bebauungsplans hat das Verfahren einen Stand erreicht, der einen Satzungsbeschluss rechtfertigt. Bestandteil des Gemeinderatsbeschlusses sind der vorhabenbezogene Bebau- ungsplan mit seinen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen, die örtlichen Bauvor- schriften, die Begründung sowie der Vorhaben- und Erschließungsplan. Diese Unterlagen sind der Vorlage beigefügt. Da auch der Durchführungsvertrag unterzeichnet wurde, kann dem Gemeinderat deshalb empfohlen werden, den nachfolgenden Beschluss zu fassen. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat 1. Der Gemeinderat beschließt, dass die Anregungen zum ausgelegten Bebauungspla- nentwurf unberücksichtigt bleiben, soweit diesen aus den in der Vorbemerkung dar- gelegten Gründen nicht entsprochen werden kann. 2. Der Gemeinderat beschließt die folgende S a t z u n g: Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Pfinzstraße 104“, Karlsruhe - Durlach Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414) und § 74 der Landes- bauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Neufassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581) einschließlich späterer Änderungen und Ergänzungen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Pfinzstraße 104“, Karlsruhe-Durlach zusam- men mit den örtlichen Bauvorschriften jeweils als Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan enthält zeichnerische und schriftliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB). Gegenstand des Bebauungsplanes sind ferner örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Abs. 1 bis 5 in Verbindung mit § 74 Abs. 7 der LBO, die als selbständige Satzung mit dem Bebauungsplan verbunden sind. Die Regelungen ergeben sich aus der Planzeichnung mit Zeichenerklärung sowie Ergänzende Erläuterungen Seite 14 aus dem Textteil und den Plänen des Vorhaben- und Erschließungsplans, jeweils vom 08.02.2011 in der Fassung vom 27.03.2012. Sie sind Bestandteil dieser Sat- zung. Dem Bebauungsplan ist ferner eine Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB vom 08.02.2011 in der Fassung vom 27.03.2012 beigefügt. Die Satzungen über die planungsrechtlichen Festsetzungen und die örtlichen Bau- vorschriften (Bebauungsplan) treten mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO). Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 14. Juni 2012

Anlage 1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Pfinzstraße 104“, Karlsruhe-Durlach hier: Erste Öffentliche Auslegung vom 22.08. - 23.09.2011 Inhaltsverzeichnis: Äußerungen aus der Öffentlichkeit ......................................................................... 2 1. Verkehr - Erschließung ......................................................................................... 2 Verkehrssituation auf der öffentlichen Stichstraße zur Tiefgarage .......................... 2 Nutzungssituation auf dem Straßengrundstück Flst.Nr. 56687 S ............................ 5 Anbindung Fuß- und Radweg ................................................................................. 7 Belastung Kreuzung Pfinzstraße / Pforzheimer Straße ........................................... 7 Alternativvorschlag - Zufahrt von der Pfinzstraße her ............................................. 7 Belastungen durch Zufahrt zur Tiefgarage ............................................................ 11 Wohnwertminderung durch Zufahrt zur Tiefgarage ............................................... 16 Allgemeine Verkehrsbelastung ............................................................................. 16 2. Stellplätze ............................................................................................................ 16 3. Innere Erschließung im Plangebiet ................................................................... 19 4. Bebauung ............................................................................................................ 20 Höhe, Dichte, Abstandsflächen ............................................................................. 20 Müllstandorte ........................................................................................................ 22 Einfriedigung ......................................................................................................... 23 Einfügen in die Umgebung .................................................................................... 23 5. Eingriff in Natur und Landschaft ....................................................................... 23 Klima ..................................................................................................................... 23 Walnussbaum ....................................................................................................... 25 6. Wertminderung ................................................................................................... 25 7. Aufhebung des bisherigen Baurechts .............................................................. 25 8. Bedarf .................................................................................................................. 26 9. Bürgerrechte ....................................................................................................... 26 10. Bebauungsplanverfahren ................................................................................ 27 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit .............................................................. 27 Mitspracherecht .................................................................................................... 27 Einschalten eines gebildeten Durchschnittsbetrachters ........................................ 28 Kenntnisstand des Gemeinderats ......................................................................... 29 Änderung der Planung .......................................................................................... 29 11. Wirtschaftliche Aspekte.................................................................................... 29 Äußerungen von Trägern öffentlicher Belange .................................................... 31 1. BUND-LNV-NABU ............................................................................................ 31 2. Nachbarschaftsverband .................................................................................... 32 - 2 - Die vorgebrachten Einwendungen wurden hier themenbezogen zusammengefasst: Äußerungen aus der Öffentlichkeit Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger 1. Verkehr - Erschließung Verkehrssituation auf der öffentlichen Stichstraße zur Tiefgarage Die „Stichstraße am Pfinztor" mit den vorhandenen Aus- und Einfahrtsmöglich- keiten zu den Tiefgaragen der Ebene I, der Ebene II und der Ebene III für die Wohnungsanlagen "Am Pfinztor 48 - 50 - 52" und die drei Häuser der Wohnanlage "Am Pfinztor 29 - 39", 76227 Khe - Dur- lach", ist bereits jetzt schon sehr beengt. Sie ist eine Sackgasse, die schon genug belastet ist und bei der auch schlechte Wendemöglichkeiten bestehen u. Um- zugswagen oder Baufahrzeuge dann die Ein- u. Ausfahrten der vorhandenen Tief- garage blockieren werden und da diese Straße in ein geschlossenes Wohngebiet führt, was zu einer massiven Gefährdung der bisherigen UND ZUKÜNFTIGEN An- lieger (Radfahrer, Fußgänger, spielende Kinder) - auch mit dem geplanten Durch- gang - führen würde. Es entsteht für bisherigen Anlieger, ins- besondere auch für den regen Fußgän- gerverkehr und spielende Kinder eine zu- sätzliche Gefährdung. Die bestehende Zufahrt zu den drei Tief- garagen mit 150 Stellplätzen der Wohn- anlage ist ein „Nadelöhr“ und ermöglicht keine zusätzliche Belastung durch Fahr- zeuge der neuen Tiefgarage mit 50 zu- sätzlichen Stellplätzen. Erhöhte Unfallgefahren drohen. Die schmale Zufahrt wird auch von zahlrei- chen sonstigen Fahrzeugen, z.B. Müllab- fuhr, Handwerkern und von Bewohnern der Wohnanlage, die kurzfristig in die Wohnanlage fahren müssen, benutzt. Die Betroffenen sind ganz besonders da- rauf angewiesen jederzeit mit dem Pkw die Tiefgarage zu verlassen und wieder in Der gesamte Zufahrtsbereich (einschließ- lich der privaten Zufahrtsrampen zu den Tiefgaragen) liegt auf städtischem Grund, ist öffentlich gewidmet und damit der Öf- fentlichkeit uneingeschränkt zugänglich. Für einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Er- schließung ist dort ausreichend Platz vor- handen, auch bei 50 Stellplätzen mehr. Es ist davon auszugehen, dass Umzugs- wagen etc., die eine Ausnahme darstellen, eher von der Aufstellfläche an der Pfinz- straße bzw. den dortigen ebenfalls öffentli- chen Stellplätzen Gebrauch machen wer- den. Durch die neue Zufahrt werden die beste- henden Tiefgaragenzufahrten nicht ver- sperrt. Nach mehrmaliger Überprüfung der Ver- kehrssituation vor Ort, werden keine ver- kehrstechnischen Probleme bei der im Be- bauungsplan angeordneten Tiefgaragenzu- fahrt gesehen. Die notwendigen Sichtbe- ziehungen sind gegeben und verändern sich durch die neue Zufahrt nicht. Die Ver- kehrsflächen haben eine zulässige Breite. Sollten sich nach Fertigstellung der Tiefga- rage trotzdem heute nicht ersichtliche Prob- leme ergeben, müsste dies dann überprüft werden. Eine allgemein übersichtlichere Situation ergäbe sich dann beispielsweise durch das Ausweisen eines eingeschränkten Halte- verbotes auf der Südseite, dies wird aber bisher als nicht notwendig erachtet, könnte aber dann überprüft werden. Bei mehrfachen Ortsbegehungen auch an Wochenenden wurde nicht ein einziges spielendes Kind im Zufahrtsbereich der be- - 3 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger der Tiefgarage einzuparken (für den TG- Platz wurden damals 25.000,-- DM be- zahlt! stehenden und zukünftigen Tiefgaragenzu- fahrten gesehen, was auch sehr gefährlich wäre. Für Kinder stehen mehrere Spielplät- ze in der Nähe zur Verfügung. (Grünanlage der Pfinz, Spielplätze in der bestehenden sowie zukünftigen Wohnanlage). Die öffentliche Stichstraße führt auch nicht „in“ ein geschlossenes Wohngebiet, son- dern vielmehr westlich an dem Wohngebiet entlang. Die fußläufige Erschließung der Bestands- gebäude geschieht auf der Ostseite der Häuser und nicht über die Tiefgaragenzu- fahrt. Ein reger Fußgängerverkehr im Be- reich der Tiefgarageneinfahrten wurde nicht vorgefunden. Eine Zufahrt in die neue Tiefgarage findet nicht über die Zufahrt zur bestehenden Tiefgarage statt, sondern über die öffentli- che, städtische Straße, von der aus auch die bestehenden Tiefgaragen erschlossen werden. Betrachtung zur Verkehrsdichte: Einschließlich Neuplanung werden maximal 220 Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung stehen. Sollten alle hier abgestellten Fahrzeuge - was völlig unrealistisch ist - innerhalb einer Stunde die Tiefgarage verlassen, hat jedes Fahrzeug für diesen Vorgang mehr als 1/4 Minute Zeit. Bei einer Ortsbegehung werktags zwischen 17 und 18 Uhr (Berufsverkehr!) wurden in und aus den bestehenden Tiefgaragen 8 Fahrzeugbewegungen gezählt. Dabei kam es zu keiner Begegnung von 2 Fahrzeugen im Zufahrtsbereich. Bei anderen Ortsbege- hungen waren noch weniger Fahrbewe- gungen zu verzeichnen. Das geplante Bauvorhaben enthält eine Tiefgarage mit ursprünglich 44 im jetzigen Entwurf 51 und später in einer nächsten Baustufe 60 und mehr Stellplätze. Zusätzlich ist eine Erschließung zum o. g. Grundstück für Radfahrer und Fußgänger Es ist keine Tiefgarage mit 60, sondern mit 50 Stellplätzen geplant. Dies geht eindeutig aus den Planunterlagen hervor. Eine zu- sätzliche Wohnbebauung ist den Planunter- lagen nicht zu entnehmen und ist auch nicht geplant. - 4 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger geplant, die erfahrungsgemäß nach eini- ger Zeit auch als ebenerdiger Zugang für PKW und Zulieferer benutzt wird. Eine ebenerdige Zufahrt mit dem PKW in das Plangebiet auch vom nördlichen Be- reich (Am Pfinztor) aus ist nicht möglich. Mit dem Wegfall von einigen allgemeinen Parkplätze und den zusätzlichem Park- raumbedarf durch die Neu-Bebauung Pfinzstraße 104 werden Suchverkehr und nicht zulässiges Parken in der Pfinztor- wohnanlage noch mehr überhand neh- men. Die zwei entfallenden Stellplätze werden in der Pfinzstraße zusammen mit drei weite- ren neuen Stellplätzen ersetzt. Mit dem Neubau wird die Anzahl der PKW und damit auch der Verkehr in der Umgebung des Plangebietes geringfügig zunehmen. Von welcher Seite das Plangebiet erschlossen wird, spielt dabei keine Rolle, da der ge- samte Bereich davon betroffen sein wird. Darauf hat die Lage der Tiefgaragenzufahrt keinen Einfluss. Neben der Zufahrt zur Tiefgarage sind zusätzliche Beeinträchtigungen durch Lie- ferverkehr und Stellflächen für Fahrzeuge zu erwarten. Sicher entstehen auch Lieferverkehre. Die meisten Lieferverkehre für das Neubauge- biet werden wohl von der Pfinzstraße aus erfolgen, da hier auch die Adressbildung sein wird und dort öffentliche Stellplätze entstehen. Dabei wird es jedoch nicht not- wendig, auf das Grundstück zu fahren. Der schon vorhandene Parkverkehr darf nicht um noch einmal 30% Mehrbelas- tung erfahren. 30 % hört sich viel an, da die Ausgangszahl der vorhandenen Stellplätze relativ niedrig ist. Tatsächlich werden es absolut 50 Stell- plätze. Die gesamte äußerst schmale engkurvige Zufahrt ist seit Bestehen permanent zu- geparkt. Die verbleibende Fahrspur lässt Gegenverkehr nicht zu und führt immer wieder zu totaler Blockade! Diese Zufahrt muss auch weiterhin konsequent der Feuerwehr vorbehalten bleiben zum Er- reichen der Südseite der WEG „Am Pfinztor 29-39". Dies ist kein Problem des neuen Bebau- ungsplans. Hier könnte die Einrichtung eines Haltever- bots ist mit dem Hinweis auf die Feuer- wehrzufahrt sinnvoll werden. In den Planzeichnungen ist die Zufahrt zu den Tiefgaragenplätzen der Wohnanlage, nicht richtig - maßstabgerecht - einge- zeichnet. Die vorhandene Freifläche zur Befahrung von Fahrzeugen und weiterem Schwer- verkehr (wie Müllfahrzeuge, Städtischer Wasserdienst, Krankenwagentransporte, Baufahrzeuge, Mixer, etc.) ist zu groß Die Plangrundlage ist maßstabsgerecht dargestellt. Die als Plangrundlage für Be- bauungspläne zu verwendende Kataster- darstellung stellt keine Mauerdicken dar, so dass die Flächen „großzügiger“ scheinen, als sie in Wirklichkeit sind. Diese Darstel- lungen werden nicht zur Bemessung der Durchfahrtsbreiten herangezogen. Die genannten Fahrzeuge können heute - 5 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger dargestellt. bereits das Pfinztor problemlos befahren. Diese geplante Wohnanlage sollte ur- sprünglich eine Tiefgarage mit 44 Stell- plätzen erhalten. Inzwischen sind es aber schon mehr als 50 Stellplätze. Wegen der im Rahmen der Öffentlichkeits- beteiligung geäußerten Befürchtung, dass zu wenig Stellplätze vorhanden sein, wurde das Angebot auf 50 Plätze erhöht. Die Wohnqualität der von der Stadt - extra - ausgewiesenen verkehrsberuhigten Zo- ne würde durch das zusätzliche Ver- kehrsaufkommen erheblich gemindert (unter anderem auch für die bei uns spielenden Kleinkinder, usw.). Die Aussage ist falsch. Ein verkehrsberu- higter Bereich ist hier nicht eingerichtet, le- diglich eine Tempo-30-Zone. Es wäre un- verantwortlich, hier Kleinkinder vor den Tiefgaragenzufahrten spielen zu lassen, unabhängig, ob es sich hierbei um 3 oder 4 Einfahrten handelt. Es ist nicht nachvollziehbar, schon bei der Beschlussvorlage vom 26.07.2011 ist die geplante TG-Zufahrt über die Pforzheimer Straße / Am Pfinztor von ihnen selbst als unglücklich und problematisch dargestellt worden und trotzdem will man die An- wohner mit dieser problematischen Lö- sung belasten. Die privaten Zufahrten der Wohnanlage zu den drei vorhandenen Tiefgaragen sind „unglücklich“ angelegt. Dies ist ein eigenes Problem und kann nicht dem Nachbar- grundstück angelastet werden. Nutzungssituation auf dem Straßengrundstück Flst.Nr. 56687 S Ganz besonders nicht nachvollziehbar sind die Planungen über die Zufahrt zu unserer Tiefgarage, was wir zudem als „Gefährdung" ansehen. Hier scheint bei vielen Anwohnern ein Irr- tum vorzuliegen. Es handelt sich hier nicht um eine private Tiefgaragenzufahrt. Der gesamte Zufahrtsbereich Am Pfinztor einschließlich der bestehenden Abfahrten ist städtisch und öffentlich gewidmet. Eine Zufahrt in die neue Tiefgarage findet nicht über die Zufahrt zur bestehenden Tiefgarage statt, sondern über eine öffentli- che Straße, auf der allerdings auch die pri- vaten Zufahrten für die bestehenden Tiefga- ragen liegen. Laut Planung wurden zusätzlich vier oberirdische Stellplätze für die Neubauten reserviert, obwohl diese Plätze bisher für Besucher und Anwohner der bestehen- den Pfinztorwohnanlage zur Verfügung standen: Auch diese Darstellung ist nicht richtig. Die oberirdischen Stellplätze sind in der Plan- zeichnung eindeutig als öffentliche Stell- plätze ausgewiesen. Auch heute schon sind diese Stellplätze öffentliche Stellplätze. Ei- ne spezifische Zuordnung zur bestehenden Pfinztoranlage existiert nicht. Das als Verkehrsfläche ausgewiesene städtische Grundstück ist vor ca. 30 Jah- Tatsächlich liegen diese privaten Tiefgara- genzufahrten auf dem städtischen, öffent- - 6 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger ren aufgrund von „Umplanungen" zu ca. 50% mit einer aufwendigen Garagenzu- fahrt zur WEG „Am Pfinztor 29-39" (3 Ebenen, 167 Stellplätze) bebaut worden. Hierzu fehlt u.E. die rechtliche Grundlage bezüglich Eigentumsverhältnis, Nut- zungsrecht u. Unterhaltung dieses Bau- werkes. Das Grundbuch enthält keinerlei Eintragungen, so dass die WEG heute bezüglich Benutzung von einem Ge- wohnheitsrecht ausgehen kann. Seiner- zeitige Klärungsversuche der WEG- Verwaltung blieben erfolglos. lich gewidmeten Straßengrundstück. Wie dies zu Stande gekommen ist, konnte heute nicht mehr ermittelt werden. Eine Pacht wird hierfür nicht entrichtet. Aus dem Bebauungsplan für die Anlage geht die ursprünglich vorgesehene Zufahrt mit tiefgarageninternen Rampen auf eige- nem Grundstück hervor. Der Planungsfehler wurde im öffentlichen Verkehrsraum „behoben“. - 7 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Im Gegensatz zur eigenen, kurvigen Ram- penlösung verläuft die geplante Zufahrt ge- radlinig, übersichtlich und auf kürzestem Wege. Die Nutzungsmöglichkeiten der Anlieger werden durch den neuen Bebauungsplan nicht eingeschränkt. Anbindung Fuß- und Radweg Die geplante Anbindung des Fuß/Radweges zur Pforzheimer Str. ist an dieser Stelle absurd, er stößt direkt auf die Ein/Aus-Fahrt der TG Ebene I und II der WEG und ist somit nicht nur aus Sicht geplanter Spielplätze gefährlich. Die beschriebene Anbindung zum Zentrum Durlach ist eine Abkürzung und Erleichte- rung für die hinter liegenden (nördlichen) Wohnnutzungen am Pfinztor. Der Anschluss an die öffentliche Verkehrsfläche ist so ge- wählt, dass möglichst wenige Stellplätze entfallen. Angesichts des geringen Ver- kehrsaufkommens in diesem Bereich wird hier keine Gefährdung gesehen, zumal die direkt daneben liegenden Stellplätze bereits heute problemlos fußläufig erreicht werden. Belastung Kreuzung Pfinzstraße / Pforzheimer Straße Die Planung hat den zusätzlichen Ver- kehr, der durch die Neubebauung sowohl in der Pfinzstraße als auch in der Pforz- heimer Straße entsteht, nicht genügend berücksichtigt. Diese Fahrzeuge müssten dann auch die Ampelanlage Ecke Pfinz- und Pforzheimer Str. passieren, was dem erwünschten Verkehrsfluss nicht gerade dienlich ist. Durch die Neubebauung des Grundstücks, das bereits auch bisher schon nach § 34 BauGB bebaubar war, kommt es nur zu ei- nem sehr geringen Verkehrszuwachs. Nicht die Verkehrsmengen im Kreuzungs- bereich führen zu einem Konflikt, sondern die Nähe einer möglichen Tiefgaragenzu- fahrt zum Kreuzungsbereich. Alternativvorschlag - Zufahrt von der Pfinzstraße her Auch eine Zufahrt von der Pfinzstraße bedeutet für die Anwesen Pfinzstr. 100 und 102 sowie für die Bewohner des neu zu bauenden Hauses entlang der Pfinz- straße eine zusätzliche Emissionsbelas- tung. Das ist richtig. Da für das Grundstück aber auf jeden Fall ein Baurecht besteht und ei- ne Zufahrt geschaffen werden muss, wurde diese auf die nördliche Seite des Grund- stücks gelegt, um die hier ohnehin schon über alle Grenzwerte belasteten Anwohner nicht noch zusätzlich zu belasten. Es wird vorgeschlagen als einfache Lö- sung aller Probleme, die Zufahrt zur Tief- garage an der Pfinzstraße anzulegen, was z.B. bei der Volksbank Durlach an der Pfinzstraße und den Einfahrten zum ehemaligen BMD-Gelände funktioniert. Es wird auf Punkt 4.4.2 der Begründung verwiesen. Danach ist die Zufahrt von der Pfinzstraße verkehrstechnisch unproblema- tischer und nach den Ergebnissen des Lärmgutachtens auch problemlos zu reali- sieren. - 8 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Warum soll eine Zufahrt über die Pfinz- straße mit Kreuzung eines Gehweges für Fußgänger gefährlich sein, aber ein Fuß- gänger- und Fahrradweg ohne richtige Einsichtmöglichkeit auf die Straße „Am Pfinztor" und ohne Gehwegbereich; dafür aber mit gleich vier Tiefgaragen- Zufahrten aber ungefährlich? Bei dieser Situation wäre es allenfalls dann vertretbar, die Tiefgaragenzufahrt nicht von der Pfinzstraße vorzusehen, wenn eine solche Maßnahme „unmöglich" wäre. Zu einem solchen Ergebnis kann man aber nicht kommen. Wenn Feuerwehr und Notarzt Zufahrt in die Pfinzstr. 104 erhalten müssen, dann muss auch eine Zufahrt zur Tiefgarage möglich sein. Wenn dies aber möglich ist, dann können verkehrserschwerende und gar unfallträchtige Maßnahmen, wie sie sich aus der Planung ergeben, nicht in Kauf genommen werden. Bzgl. der Gefahrenlage liegt der Unter- schied in der sehr unterschiedlichen Ver- kehrsfrequenz der beiden Straßen. Wegen des starken Verkehrs in der Pfinzstraße ist dort die Gefahrenlage weitaus höher. Alternativ den zusätzlichen Verkehr auf die bereits in höchstem Maße belastete Pfinz- straße zu legen, ist keine Lösung, da diese bzgl. der Lärmbelastung schon heute über den zulässigen Grenzwerten liegt, was zur Aufnahme der Pfinzstraße als „Hot-Spot“in den Lärmaktionsplan geführt hat. Weitere zusätzliche Belastungen für die Anwohner sollen hier unbedingt vermieden werden. Davon abgesehen, dass eine Ein- und Aus- fahrt in der Pfinzstraße unmittelbar neben einem Bestandsgebäude bzw. Neubau lie- gen wird und somit in einem Abstand von ca. ein bis zwei Metern neben einem Ge- bäude entlang führt, sind es neben den Emissionen der Pfinzstraße auch die zu- sätzlichen verkehrstechnischen Konflikte, die mit einer Zufahrt von Süden in das Plangebiet zu beachten sind. Feuerwehr und Notarzt (seltene Ausnah- men) werden keine direkte Zufahrt in das Innere des Geländes erhalten, sondern nur die ca. 15 m lange Zufahrt an der Pfinz- straße als Aufstellfläche nutzen können. Es funktioniert räumlich nicht, eine Tiefga- ragenabfahrt und eine Feuerwehrzufahrt zu überlagern, da ein Weg in die Tiefe und der andere oberhalb in das Gebiet hinein füh- ren würden. Eine Zufahrt zur geplanten Tiefgarage di- rekt von der Pfinzstraße her wäre logisch und problemlos zu verwirklichen, zumal auch die Müllentsorgung von dieser Stra- ße aus erfolgen muss. Diese Erschlie- ßung der Tiefgarage wäre viel organi- scher, weil mittig zum Baukörper und so- mit günstiger von und zu allen Stellplät- zen zu erreichen. Eine Müllentsorgung und der übliche PKW- Verkehr sind nicht mit einander vergleich- bar. Eine Müllentsorgung findet nur zu be- grenzten Zeiten in der Woche statt, wäh- rend die durch die Tiefgarage verursachten Verkehrsbewegungen häufiger sind. Es wäre auch eine Zufahrt von der Pfinz- straße möglich gewesen, aber wegen der bestehenden starken Belastung auf der Pfinzstraße sollte eine Erschließung von Norden erfolgen. - 9 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Die Zufahrt zur Tiefgarage könnte von der Pfinzstraße her erfolgen, entweder in dem Zwischenbereich des in westlicher Richtung geplanten Gebäudes zu dem rechts bereits bestehenden Gebäude oder im ganz linken Bereich neben dem geplanten Gebäude. An der Pfinzstraße sind vor dem geplan- ten Gebäude Stellplatzflächen für Pkw überirdisch vorgesehen. Diese Pkw müs- sen über die Pfinzstraße zufahren und es stellt keine zusätzliche Beeinträchtigung dar, wenn am Ende dieser geplanten Stellplatzfläche die Zufahrt zur vorgese- henen Tiefgarage gefertigt wird. Damit wird der kürzeste Zufahrtsweg ge- wählt und damit auch die geringste mög- liche Immissionsbeeinträchtigung. Bei der Zufahrtsstraße über die Pforzheimer Straße ist ein unverhältnismäßig langer Zufahrtsweg zur Tiefgarage geplant, der nicht nur Sicherheitsaspekte beeinträch- tigt, sondern zu zusätzlichen Lärm- und Abgasimmissionen auch im bestehenden Baugebiet führt. Nach nochmaliger Überprüfung, bei der drei weitere unterschiedliche Zufahrtsmöglich- keiten von der Pfinzstraße aus untersucht wurden, war festzustellen, dass aus ver- kehrsfunktionalen Gründen die beabsichtig- te Zufahrt über die Pfinzstraße nach wie vor die beste, weil insgesamt verträglichste Lö- sung darstellt. s. hierzu Gegenüberstellung der Zufahrts- alternativen (Anlage 3) Die neuen PKW-Stellplätze können nur in Fahrtrichtung genutzt werden. Die Länge des Zufahrtwegs zur Tiefgarage hängt da- von ab, aus welcher Richtung die Fahrzeu- ge kommen. Linksabbieger in der Pfinz- straße stellen durchaus eine starke Beein- trächtigung dar. Sicher wird ein geringer Teil des zusätzli- chen durch das Vorhaben entstehenden Verkehrsaufkommens auch über die Pfinz- straße geleitet werden. Um zum Pfinztor zu kommen bieten sich jedoch auch die Pforz- heimer Straße aus nördlicher Richtung (Au- tobahnanschluss), aus südlicher Richtung (Karlsruhe / Durlach / Autobahnanschluss) und die Pfinzstraße aus westlicher Richtung an. In jedem Fall wird die Pfinzstraße im fraglichen Abschnitt bis zur Pforzheimer Straße von Osten kommend bezüglich der neu entstehenden Verkehre entlastet. Die Gefahr durch eine Einfahrt an der Pfinzstraße ist nicht größer, sondern eher noch kleiner als bei vielen anderen Stel- len auf der Pfinzstraße. (hier werden eini- ge Beispiele entlang der Pfinzstraße be- nannt) Durch alle diese Ein- und Ausfahr- ten wird der Verkehr nicht mehr gefährdet wie überall in der Stadt. Eine Ausfahrt mehr oder weniger spielt dabei überhaupt keine Rolle. Im Gegenteil dazu tragen diese „Hindernisse" eher dazu bei den Verkehr zu beruhigen und der Pfinzstraße das Image einer Rennstrecke zu nehmen. Diese Argumente gelten umgekehrt auch für die geplante Zufahrt. Hier geht es nicht darum, die Gefährlichkeit der Zufahrt mit anderen Zufahrten an der Pfinzstraße zu vergleichen, sondern die beste Lösung für das Plangebiet zu finden. Dabei ist die Fra- ge der Gefährdung nur ein Aspekt. Wichti- ger noch ist die zusätzliche Lärmbelastung für die ohnehin schon überbelasteten An- wohner. Eine Zufahrt von Norden in das Plangebiet ist zweifelsohne keine optimale Lösung, un- ter den gegebenen Umständen jedoch die sinnvollste, da in der Gesamtabwägung diese Lösung die vernünftigste ist. - 10 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Die Zufahrt zur ehemaligen Maschinen- fabrik ist noch viel näher an der Ampelan- lage Ecke Pforzheimer Straße und wird öfter auch von Monster-LKW genutzt, die dann meist noch zurücksetzen müssen, um überhaupt durch die schmale Zufahrt zu kommen. Der nachfolgende Verkehr hat bisher immer klaglos gewartet, ohne dass es zu Protesten, Hupkonzerten oder sonstigen Aggressivitäten gekommen wä- re. Es wird einfach hingenommen, denn Autofahrer sind Kummer gewöhnt (auch und vor allem im Bereich der Stadt Karls- ruhe). Die Ausführungen bestätigen das sehr hohe Verkehrsaufkommen in der Pfinzstraße und die damit verbundenen Behinderungen der Verkehrsteilnehmer. Es ist davon auszuge- hen, dass die weitere Summierung von Problemen (Linksabbieger mit kreuzendem Verkehr s.o.) die Situation stetig weiter ver- schlechtert. Die Lärmbelastung durch eine Tiefgara- genzufahrt in der Pfinzstraße wird bei 12.000 Fahrzeugen täglich mit Sicherheit nicht größer, zumal bei einer Zufahrt über die Straße „Am Pfinztor" trotzdem die meisten dieser Fahrzeuge über die Pfinz- straße fahren werden. Die Pfinzstraße wurde wegen ihrer hohen Lärmbelastung (hier ca. 70 dB(A) als Hot- Spot in den Lärmaktionsplan der Stadt Karlsruhe aufgenommen. Die Anwohner sind hier schon weit überbelastet. Jede wei- tere zusätzliche Belastung für die Anwohner an dieser Straße ist deshalb zu vermeiden. Sicher wird ein geringer Teil des zusätzli- chen Verkehrs auch über die Pfinzstraße fließen. Um zum Pfinztor zu kommen bieten sich die Pforzheimer Straße aus nördlicher Richtung (Autobahnanschluss), aus südli- cher Richtung (Karlsruhe / Durlach / Auto- bahnanschluss) und die Pfinzstraße aus westlicher Richtung an. In jedem Fall wird die Pfinzstraße Abschnitt bis zur Pforzhei- mer Straße von Osten kommend bezüglich der neu entstehenden Verkehre entlastet. Durch eine Tiefgaragen-Zufahrt direkt über die Pfinzstraße wird die Situation für die Anlieger nicht schlechter und für die späteren Bewohner der Pfinzstraße 104 erst recht nicht, da sie keine unsinnigen Umwege machen müssen. Eine Verschlechterung tritt ein für die der- zeitigen Anlieger an der Pfinzstraße. Im Lärmgutachten wird ausgeführt, dass zusätzliche Belastungen auf dieser Stra- ße vermieden werden müssen und Tief- garagenabfahrten zu Rückstaus führen, unter denen die Anwohner der Pfinzstra- ße angesichts der heutigen enormen Be- lastung noch mehr belastet werden. Dies steht so in der Begründung zum Be- bauungsplan (1. Offenlage). Dass Ein- und Ausfahrten in Straßen mit hohem Verkehrsaufkommen zu Rückstaus führen können, ist bekannt. Es wird nicht bestritten, dass die bestehenden Ein- und Ausfahrten funktionieren. Trotzdem führen - 11 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Die Folgerung zu Rückstaus ist nicht nachvollziehbar. Mehrere vergleichbare Tiefgaragenab- fahrten mit weitaus größerer Anzahl an Stellplätze in der Pfinzstraße zwischen der Weingartnerstraße und der Pforzhei- mer Straße funktionieren reibungslos, selbst die zum ehemaligen BMD-Gelände mit teilweise Schwerlastverkehr und schwieriger Einsicht in die Ampel- Kreuzung Pforzheimer Straße in unmittel- barer Nähe. Direkt neben dem Grund- stück Pfinzstraße 104 in westlicher Rich- tung sind bis zur Ampelkreuzung insge- samt 17 öffentliche Parkplätze, die schräg vorwärts angefahren und rückwärts in den Verkehr ausgefahren werden müssen. Die Feststellung, dass durch Rückstaus die Anwohner noch mehr belastet wer- den, ist frei konstruiert und nicht nach- vollziehbar, um damit eine Ablehnung zu rechtfertigen. Das geringe zusätzliche Verkehrsaufkommen im Promillebereich (0,007%) von maximal 5 Kfz/h fällt tags- über bei einer gesamten Fahrzeugbewe- gung von 723 Kfz/h nicht ins Gewicht. auch sie zu Rückstaus. Angesichts der oh- nehin bestehenden Überlastung der Pfinz- straße ist dies eine noch weitere Belastung, die den Anwohnern nicht mehr zugemutet werden kann und den fließenden Verkehr behindert. Es ist davon auszugehen, dass die weitere Summierung von Problemen die Situation stetig verschlechtert. Dem gegenüber ist eine Zufahrt von Norden in das Plangelän- de wesentlich unproblematischer. Dies ist nur ein Grund unter mehreren. Die Berechnung ist nicht nachvollziehbar. Rechnerisch richtig ist ein Zuwachs der Verkehrsmenge um ca. 0,7 %. Es geht je- doch nicht um die zusätzlichen Fahrbewe- gungen auf der Straße, sondern um die zu- sätzlichen Störungen durch das Ein- und Ausfahren. Eine Geschwindigkeitsbeschränkung auf der Pfinzstraße auf 30 km/h würde hier mehr Entlastung bringen. Eine Geschwindigkeitsreduzierung in der Pfinzstraße als innergemeindliche Haupt- verkehrsstraße wird überprüft. Trotz einer hierdurch eventuell möglichen, geringfügi- gen Entlastung, würden die Belastung für die Anwohner an der Pfinzstraße weiterhin weit über den Grenzwerten liegen. Belastungen durch Zufahrt zur Tiefgarage Als weitere Folge wäre mit einer erhöhten Lärmemission zu rechnen. Das Haus Am Pfinztor 52 hat nur einen Abstand von ca. 2 m zur Stichstraße. Das ergänzte Lärmgutachten hat beson- ders auch die Pfinzstraße 52 als Immissi- onsort untersucht: „Am Pfinztor 52 beträgt am Immissionspunkt Erdgeschoss (EG) die Pegelzunahme ‚tags‘ und ‚nachts‘ nur 0,7 dB, die sich bis auf 0,4 dB ‚tags‘ und ‚nachts‘ am Immissionspunkt OG 3 verrin- gert.“ „Bei der Lärmbelastung ‚tags‘ liegen die Beurteilungspegel 4 dB und mehr unter dem Immissionsgrenzwert von 59 dB(A) für allgemeine und reine Wohngebiete - 12 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger (WA/WR). Bei der Lärmbelastung ‚nachts‘ liegen die Beurteilungspegel 3 dB und mehr unter dem Immissionsgrenzwert von 49 dB(A) für allgemeine und reine Wohngebie- te (WA/WR). Der genannte Abstand bezieht sich nicht auf die Straße zur neuen Tiefgaragenzu- fahrt, sondern auf die seit Erstellung der Wohnanlage bestehende Tiefgaragenzu- fahrt III, die an dieser Stelle einen kleinen Schwenk nach Osten macht. Die Anlieger sehen sich einer zusätzli- chen Lärmbelastung durch das zusätzli- che Verkehrsaufkommen, wenn auch in geringem Maße, von 1-2 dB(A), ausge- setzt. Beim Einzug hatte man sich spezi- ell für eine "ruhige Wohngegend" ent- schieden. Das schalltechnische Gutachten ist nicht geeignet, die Immissionsbeeinträchtigung zu belegen. Es ist ohne konkrete Mes- sungen im örtlichen Bereich durchgeführt worden und berücksichtigt nicht die Im- missionen des starken Bahnverkehrs, des Autobahnverkehrs bei starkem Westwind, den erheblichen Zuliefererverkehr in der Wohnanlage „Am Pfinztor“ mit 150 Wohneinheiten, die Beschallung der Ret- tungsfahrzeuge der ASB. Schon daraus wäre deutlich geworden, dass die bestehenden Lärm- und Ab- gasimmissionen und Verkehrsbeeinträch- tigungen erheblich sind und nicht durch weitere Planungen verstärkt werden dür- fen. Das Lärmgutachten trifft bezüglich der mit der Planung zusätzlich entstehenden Emis- sionen eine eindeutige Aussage. Danach verursacht der zusätzliche Verkehr auf der Straße Am Pfinztor nur eine margina- le Erhöhung (max. 1,1 dB(A) der Beurtei- lungspegel ‚Straßenverkehrslärm‘ an den maßgeblichen Immissionsorten. Das Gutachten wurde auf der Grundlage der zur Verfügung stehenden offiziellen Da- ten erstellt. Im Übrigen wird auf Punkt 3. Grundlagen und Berechnungsverfahren bzw. Pkt. 3.1 Gesetzliche und verwaltungs- rechtliche Grundlagen der Schallimmissi- onsprognose verwiesen. Die Immissionen des Bahnverkehrs werden im Gutachten berücksichtigt. Es wird auf Pkt. 5.2 „Emissionen Schienenverkehr“ verwiesen:„ ... liegt die Belastung der Plan- fläche durch Schienenverkehrslärm tags und nachts bei 50 dB(A) bis 55 dB(A), ab- gegriffen aus Berechnungsunterlagen der DB, die der Stadt als Rasterlärmkarten vor- liegen ...“ Dies führt unter Pkt. 6.2 „Beurtei- lungspegel Schienenverkehrslärm“ zu fol- gendem Ansatz: „Entsprechend den Aus- führungen im Abschnitt 5.2 wird der Plan- fläche ein Beurteilungspegel für den Schie- nenverkehr von ‚tags‘ und ‚nachts‘ 55 dB(A) zugewiesen.“ Die Zulieferverkehre sind in den Berech- nungen pauschal mit eingerechnet. Die Zahlen für die Verkehrsflüsse im und um das Plangebiet herum liegen der Stadt vor und liegen dem Lärmgutachten zu - 13 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Im Text zu dem Bebauungsplan wird nur die Lärmemission thematisiert; während die erhöhte Belastung mit Feinstaub und Abgasen unberücksichtigt bleibt. Grunde. Das Lärmgutachten hat die Anzahl der Fahrzeugbewegungen in der Pfinzstra- ße, Pforzheimer Straße sowie für die Zu- fahrt zur Wohnanlage „Am Pfinztor“ in die Betrachtung eingestellt. Die genannten zusätzlichen Lärmquellen werden im Gutachten dargestellt bzw. sind gleichermaßen auch noch zusätzlich für die Pfinzstraße zu berücksichtigen. Das Gut- achten kommt zu dem Schluss, dass selbst eine Verdoppelung des Verkehrs Am Pfinztor zu keiner Überschreitung der Grenzwerte führen wird. Diese Emissionen würden durch das be- stehende Baurecht auf dem Grundstück in jedem Fall verursacht - auf Grund der in- nenstadtnahen Lage und der sehr guten Anbindung an das Netz des KVV sogar in geringerem Maße, als bei einer Bebauung am Stadtrand. Hinzu kommt eine gute fuß- läufige Anbindung an die Durlacher Innen- stadt, die es erlaubt, Einkäufe auch zu Fuß oder mit dem Fahrrad zu erledigen. Der CO 2 -Ausstoß der Neubebauung wird weit unter dem CO 2 -Ausstoß der Bestands- bebauung liegen, da für die Neubebauung die Einhaltung eines KFW 70 Effizienz- Standard vorgesehen ist. Als direkt Betroffener (Anlieger Am Pfinztor 29) bin ich besonders durch die- se TG-Zufahrt zusätzlichem Lärm und Verkehrsbehinderungen ausgesetzt und sehe eine Wohnwertminderung, die einen evtl. Verkauf der Wohnung schwieriger macht. Das Gebäude „Am Pfinztor 29“ liegt ca. 100 m vom Zufahrtsbereich der Tiefgaragen ent- fernt. Dazwischen stehen zwei Zeilen 4- geschossige Bebauung. Dass hier eine zu beachtende Lärmsteigerung vorliegt, wird bezweifelt. Im Übrigen gilt das bereits aus- geführte. Die Untersuchungen der Immissionen konzentrieren sich offenkundig „vorgefer- tigt" auf die Festlegung der nördlichen Zu- fahrtsstraße zum Plangebiet über die „Pforzheimer Straße" und dann über die schmale Stichstraße „Am Pfinztor", vorbei an einer dichten Wohnbebauung. Eine lärmbezogene Mehrbelastung für die Anwohner in der Pfinzstraße durch eine zusätzliche Tiefgaragenzufahrt für das Nein, sie konzentrieren sich aus zwingen- dem Grund auf diese Zufahrt. Dass die Pfinzstraße überlastet ist, war ja bekannt. Schließlich ist sie als Hot-Spot in den Lärmaktionsplan von Karlsruhe aufgenom- men. Jede zusätzliche, vermeidbare Be- lastung ist deshalb auszuschließen, unab- hängig davon, wie hoch diese ist. Die hohe Vorbelastung an der Pfinzstraße, die weit über den maßgeblichen Grenzwerten liegt, - 14 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Bauvorhaben Pfinzstraße 104 ist im er- stellten Lärmgutachten nicht dargestellt. Vermutlich, weil diese Mehrbelastung gar nicht vermieden werden kann, weil ein Teil des Verkehrs für die 44 Wohnungen, auch bei einer nördlichen Zufahrt über die schmale Stichstraße Am Pfinztor immer noch durch die Pfinzstraße vorbei am Bauvorhaben Pfinzstraße 104 fahren muss, und diese zusätzlich belasten wird. Das Lärmgutachten weist keine messbare verkehrstechnische Zusatzbelastung der Pfinzstraße aus, weil sie in Wirklichkeit überhaupt nicht messbar ist. Es gibt in dem Gutachten auch keine mit Messwerten belegte Gegenüberstellung der Zufahrtsvarianten von der Pfinzstraße und am Pfinztor, die dann zum Ergebnis hätte, dass die Zufahrt am Pfinztor zu be- vorzugen wäre. Bei einem zusätzlichen Verkehrsaufkom- men von den 44 Wohneinheiten kann ein zusätzliches Verkehrsaufkommen von 5 Kfz/h veranschlagt werden. Bei einer tagsüber gezählten Fahrzeugbewegung von 723 Kfz/h auf der Pfinzstraße fällt das nicht ins Gewicht. Die Mehrbelastung liegt im Promillebereich (=,007%). Das gleiche gilt für den Beurteilungspegel von bis zu 70db(A) „tag“, der sich bei einer zusätzlichen Fahrzeugbewegung von 5 Kfz/h nicht messbar verändert. Es gibt keinen mit Zahlen belegbaren Grund für die Abweisung der Tiefgaragenzufahrt von der Pfinzstraße. geht auch aus dem Gutachten hervor. Dabei stellt die Ein- und Ausfahrt zur Tief- garage eine höhere Lärmbelastung dar, als das einfache Vorbeifahren eines Fahrzeugs auf der Straße. Die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage wird nicht nur über die Pfinzstraße, sondern auch über die Pforzheimer Straße erfolgen. Insofern kann eine Mehrbelastung für die Pfinzstraße zumindest gemindert werden. Das ist richtig. Der Ansatz ist ein anderer: 1. Die Pfinzstraße soll als Hot Spot keine vermeidbaren zusätzlichen Belastungen erfahren. 2. Die zusätzliche Belastung für die An- wohner an der nördlichen Zufahrt ist äußerst gering, liegt weit unter den Grenzwerten und ist deshalb als zumut- bar zu betrachten. Die Berechnung kann nicht nachvollzogen werden. Der Grund ist nicht in Zahlen zu belegen. Das ist auch nicht beabsichtigt. (s. o.) Die Mehrbelastung liegt nicht im fließenden Verkehr, sondern in der Tiefgaragenzufahrt. Es wird ausgeführt, dass zum Erreichen der Tiefgarageneinfahrt der Gehweg ge- kreuzt werden muss, was eine zusätzli- che Gefahr darstellt. Dies gilt ebenso für die Einfahrt „Am Pfinztor“, jedoch in weit- aus stärkerem Maße. Warum soll eine Zufahrt über die Pfinz- straße mit Kreuzung eines Gehwegs eine zusätzliche Gefahr darstellen, aber ein Fußgänger und Fahrradweg ohne richtige Einsichtmöglichkeit auf die Straße „Am Der Unterschied liegt in dem sehr unter- schiedlichen Verkehrsaufkommen und den Fahrgeschwindigkeiten. Bei der Ausfahrt in die Pfinzstraße muss man sich in den mit Tempo 50 fließenden Verkehr einordnen evtl. sogar in den Ver- kehr auf der gegenüberliegenden Straßen- seite. Die Gesamtsituation ist damit weitaus gefährlicher als bei der Ausfahrt am Pfinztor, für die sehr gute Einsichtmöglich- keiten in die für die Verkehrssicherheit not- - 15 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Pfinztor" und ohne ausreichenden Geh- wegbereich, dafür aber mit 3 vorhande- nen Tiefgaragen und 1 zusätzlich vorge- sehene neue Tiefgarage für das Bauvor- haben eine geringere Gefahr verkörpern? Die zusätzlichen Gefahren der schmalen Stichstraße „Am Pfinztor" ohne Gehweg sind wesentlich höher als die möglichen Gefahren an der Pfinzstraße 104 mit nachweislich geringem Fußgängeranteil auf den Gehweg vor dem Bauvorhaben. wendigen Flächen besteht mit einer Aus- weisung als Tempo-30-Zone und einem nur sehr geringen Verkehrsaufkommen. Der Nachweis für einen geringeren Fuß- gängeranteil wird nicht erbracht, die Ein- schätzung wird nicht geteilt. Die vorgesehene Bebauung führt zu einer erheblichen zusätzlichen Verkehrslärm- und Abgasimmissionsbeeinträchtigung der heutigen und künftigen Anwohner. Die verstärkte und zusätzliche Lärmbe- lästigung und Luftverschmutzung findet bei uns keine Akzeptanz, da sich unser Wohnzimmerbalkon sowie das Kinder-/ Gästezimmer zur vorgesehenen Zu- fahrtsseite "Am Pfinztor" des vorgesehe- nen Neubaus befinden. Von Erholung am Feierabend oder am Wochenende kann dann sicher keine Rede mehr sein. Subjektiv gesehen ist natürlich eine Quali- tätsminderung gegenüber der jetzigen Situ- ation zu erwarten. Dies wird aber bei jeder, auch heute schon zulässigen Bebauung der Fall sein. Die Befürchtung steht jedoch im Wider- spruch zu den vorliegenden Verkehrs- und Stellplatzzahlen, den Ergebnissen des Gut- achtens und der persönlichen Beobachtung bei mehreren Ortsbegehungen. Wenn im Lärmschutzgutachten davon ausgegangen wird, dass die Hauptlärm- quelle der Verkehr auf der Pfinzstraße sei, so wird dieser natürlich durch die neue Bebauungsplanung verstärkt und wird dann weiter geführt bis in die Pforz- heimer Straße, wenngleich er durch das Einbiegen auf kurzem Weg zur Tiefgara- ge unterbunden werden würde. Sicher wird ein geringer Teil des mit der Neubebauung verbundenen Verkehrsauf- kommens auch über die Pfinzstraße abge- wickelt. Um zum Pfinztor zu kommen bieten sich darüber hinaus die Pforzheimer Straße aus nördlicher Richtung (Autobahnan- schluss), aus südlicher Richtung (Karlsruhe / Durlach / Autobahnanschluss) und die Pfinzstraße aus westlicher Richtung an. In jedem Fall wird die Pfinzstraße im Abschnitt bis zur Pforzheimer Straße von Osten kommend von den neu entstehenden Ver- kehren entlastet. Die Lärmbelastung bei den Anliegern der Wohnanlage „Am Pfinztor" und der Pforz- heimer Straße 24 würde sich bei einer Zufahrt über die Stichstraße um mind. 30% gegenüber vorher erhöhen. Bei einer möglichen Erweiterung des Bauvorhabens (Grundstückszukauf ist si- cher schon erfolgt) in einer nächsten Baustufe, wie auf den Bauplänen ersicht- Dies würde nur stimmen, wenn eine Lärm- belastung nur von den Fahrzeugen der Tiefgarage ausginge. Bei einer Ausgangs- belastung im Zufahrtsbereich zwischen 54 und 55 dB(A) und einer maximal prognosti- zierten Zunahme von 1,1 dB liegt jedoch nur eine Steigerung um ca. 2 % vor. Eine Erweiterung der Anlage ist derzeit nicht geplant. In den Unterlagen zur vorlie- - 16 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger lich, muss mit einer Erweiterung der Parkplätze gerechnet werden, so dass die derzeit geplanten 50 Stellplätze über- schritten werden, was zu weitere Belas- tung führt. genden Planung ist keine spätere Erweite- rung des Bauvorhabens dargestellt. Es ist auch keine Erweiterung der Anzahl der Stellplätze vorgesehen. Wohnwertminderung durch Zufahrt zur Tiefgarage Die Anlieger sehen sich einer Wohn- wertminderung ausgesetzt. Die Straße „Am Pfinztor“ ist eine öffentliche Straße, die von allen Anliegern genutzt werden darf. Dies wird durch die Anlieger der Wohnanlage mit den drei Tiefgaragen- zufahrten auf dem öffentlichen Straßen- grundstück schon überdurchschnittlich wahrgenommen. Auch für weitere Anlieger ist eine ähnliche dichte Bebauung mit vergleichbarem Ver- kehr zu tolerieren. Allgemeine Verkehrsbelastung Die Verlegung der Umgehungsstraße (B10) aus Richtung Grötzingen hat ohne- hin zu einer deutlichen Steigerung der Belastung der Pfinzstraße geführt. „Die Belastung der Anwohner ist schon heute nicht mehr zumutbar. ... Lärmbelästigung ...erheblich... ...Grenzwerte weit über- schritten...." (aus „Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Pfinzstraße 104“) Dies wird sich mit der Realisierung des Bauvorhabens nochmals verschärfen. Es handelt sich hier nicht um ein völlig neu- es Baugebiet, sondern um ein Grundstück mit bestehendem Baurecht, das bereits be- baut war, nun wieder bebaut wird und auch ohne Bebauungsplan bebaubar ist. 2. Stellplätze Auch für die Besucher (Ärzte, Pflege- dienste, Handwerker u.a.) der Eigentümer u. Mieter am Pfinztor wären dann bei Wegfall von 2 oder mehr Parkplätzen ent- lang der bisherigen Zufahrten zu wenige Parkmöglichkeiten vorhanden. Die Planung vernichtet allein auf diesem Grundstück 3 offizielle Parkplätze sowie in der überlasteten Zufahrt immerhin noch weitere 12 geduldete Stellplätze Der ursprüngliche Bebauungsplan für die Wohnanlage am Pfinztor sah weitaus mehr öffentliche Stellplätze vor. Diese entfielen, da die privaten Zufahrten für die Tiefgara- gen der Wohnanlage auf das öffentliche Straßengrundstück verlegt wurden. Ein knappes Parkplatzangebot kann daher nicht dem Neubauvorhaben zu Last gelegt werden, zumal dieses im Verhältnis zur be- stehenden Bebauung und Tiefgarage relativ klein ist. Für die entfallenden Stellplätze werden zu- sätzliche Stellplätze im Bereich der Pfinz- - 17 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger straße angeboten, die fußläufig mit der Wohnanlage am Pfinztor verbunden sind. Die geduldeten Stellplätze können beste- hen bleiben, solange hierdurch keine ver- kehrstechnischen Probleme entstehen. Die vorgesehenen Stellflächen in der Tiefgarage werden nicht ausreichen für die Anwohner, sodass mit einem zusätzli- chen Stell- und Fahrverkehr gerechnet werden muss, der in die Tiefgarage oh- nehin nicht einfahren kann. Wo sollen die neuen Anwohner ihre Fahr- zeuge kurzfristig abstellen, um ihre Ein- käufe zu entladen und in die Wohnung zu bringen? Hierfür sind keine ausreichen- den Flächen vorgesehen. 4 öffentliche Parkplätze für geplante 44 Wohneinheiten sind unverantwortlich für die Gesamt-Parkplatzsituation im Bereich Pfinzstraße! Grundsätzlich handelt es sich hier um ein Grundstück, für das die öffentliche Er- schließung bereits hergestellt ist und das wie jedes andere Grundstück ohne eine Verpflichtung für weitere öffentliche Stell- plätze bebaut werden könnte. Die Landesbauordnung sieht pro Wohnein- heit einen Stellplatz vor. Gemeinsam mit der Mischgebietsnutzung müssen für das Plangebiet 43 Stellplätze nachgewiesen werden. Als Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteili- gung wurde das Stellplatzangebot in der Tiefgarage auf 50 Stellplätze erweitert. Ent- lang der Pfinzstraße werden weitere öffent- liche Parkplätze hergestellt, von denen zwei als Ersatz für die durch die Tiefgaragenzu- fahrt entfallenden Stellplätze gelten. Damit stellt der Vorhabenträger mehr Stell- plätze als rechtlich notwendig zur Verfü- gung. Für die neuen Anwohner stehen Stellplätze in der Tiefgarage zur Verfügung, von denen aus die Gebäude direkt betreten werden können. Die Stichstraße ist nicht erst seit heute durchgehend zugeparkt. Die gleiche Be- lastung besteht auch im umliegenden Be- reich, insbesondere im nördlichen beru- higten Wohngebiet Pforzheimer-, Waldshuter-, Hub-Str. usw. Bei den zu erwartenden neuen gutsituierten Anwoh- nern ist davon auszugehen, dass weitere Zweit- und Dritt-Fahrzeuge, im Wesentli- chen als Dauerparker, diese Situation un- zumutbar verschärfen. Die Stellplatzverordnung BW sieht bei der Erstellung neuer Wohnungen einen Stell- platz pro Wohnung vor, die privat vorzuhal- ten sind. Dies galt auch schon für einen Großteil der Bestandswohnungen in der Umgebung und war beim Kauf beispiels- weise eines Zweitwagens bekannt. Ein knappes Parkplatzangebot kann daher nicht allein einem Neubauvorhaben zu Last gelegt werden, zumal dieses im Verhältnis zur bestehenden Bebauung verhältnismä- ßig klein ist. Sicherlich wird die Anzahl der PKW zunehmen. Es wird aber auch auf die außerordentlich gute Versorgung mit den Haltestellen des ÖPNV verwiesen. - 18 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Es werden mit dem Neubauvorhaben mehr öffentliche und private Stellplätze hergestellt werden, als durch die Planung erforderlich sind. Es wird außerdem auf die fußläufig gut durch das Neubauareal erreichbaren neuen Stellplätze in der Pfinzstraße hinge- wiesen. Falls mit „Fremdparken“ ein wider- rechtliches Parken auf Privatparkplätzen gemeint ist, so ist hier nochmals darauf verwiesen, dass die bestehenden ange- sprochenen Stellplätze öffentlich sind und daher jedem Verkehrsteilnehmer zur Verfü- gung stehen. Wegen der neuen Tiefgaragenzufahrt sol- len zusätzlich zu den wegfallenden 2 Parkplätzen die derzeitigen Parkmöglich- keiten entlang der Stichstraße zu den Tiefgaragen durch ein Halteverbot regu- liert werden. Das ist ein Wegfall von wei- teren 10 – 12 Parkmöglichkeiten. Insgesamt sollen damit 12 - 14 Besu- cherparkplätze für die gesamte „Pfinztor Wohnanlage" mit 150 Wohneinheiten ge- opfert und auf 5 reduziert werden. Die angeblich zusätzlich geschaffenen 7 Parkplätze in der neuen Tiefgarage sind nicht für die Allgemeinheit zugänglich und auch kein Ersatz für den Wegfall der öf- fentlichen Parkplätze. Die Einrichtung eines Halteverbots erfolgt nur bei Bedarf - aber nicht durch die neue Tiefgaragenzufahrt, für die die notwendigen Sichtbeziehungen gegeben sind, sondern durch die heute schon von den Anwohnern als unübersichtlich beschriebene Situation der eigenen Rampen und Zufahrten. Seitens der Stadtverwaltung wird ein Bedarf mit und ohne neue Zufahrt derzeit nicht ge- sehen. Die Annahme, dass es sich bei den ge- nannten „10 - 12 Parkmöglichkeiten“ um Besucherparkplätze ausschließlich für die Wohnanlage „Am Pfinztor“ handelt, ist falsch. Auch sind diese Parkmöglichkeiten nicht den 150 Wohneinheiten zugeordnet. Hier handelt es sich um städtischen Raum, der von der Öffentlichkeit genutzt werden kann. Die meisten geplanten öffentlichen Stell- plätze sind der Umplanung bei der Entste- hung der Wohnanlage 1979 zum Opfer ge- fallen, die ihre Zufahrten in den öffentlichen Raum gelegt haben. Ein dadurch knappes Stellplatzangebot im öffentlichen Raum kann daher nicht dem Neuvorhaben zur Last gelegt werden, das für die offiziellen, entfallenden Stellplätze Ersatz schafft. Durch den Wegfall der 2 Stellplätze wird die bestehende und so schon unzu- reichende, weil von Fremdparkern aus dem Umfeld benutzte Parksituation noch mehr minimalisiert wird. Falls mit „Fremdparken“ ein unzulässiges Parken auf Stellplätzen der Wohnanlage gemeint ist, ist darauf hinzuweisen, dass die bestehenden angesprochenen Stellplät- ze öffentlich sind und daher jedem Ver- - 19 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger kehrsteilnehmer zur Verfügung stehen. Die Anzahl der Tiefgaragenplätze rechnet mit einem Auto je Wohneinheit. Das ist völlig unrealistisch. Mindestens in jedem zweiten Haushalt sind zwei Fahrzeuge vorhanden. Nicht berücksichtigt sind Be- sucher. Die Parkplatzsituation in dieser Gegend ist heute schon (u.a. wegen der Volks- bank) äußerst angespannt - dies wird sich noch verschärfen. Die angeblich zusätzlichen Plätze in der neuen Tiefgarage sind nicht für die All- gemeinheit zugänglich und wahrschein- lich schon jetzt für eine geplante Erweite- rung der Wohnbebauung entlang der Pfinzstraße und evtl. eines 5. Hofhauses vorgesehen. Die Stellplatzverordnung sieht bei der Er- stellung neuer Wohnungen einen Stellplatz pro Wohnung vor, die privat vorzuhalten sind. Dies gilt auch für die jüngeren Be- standswohnungen in der Umgebung. Das betroffene Baugrundstück ist bereits heute vollständig erschlossen und bebaubar. Ein knappes Parkplatzangebot in der Umge- bung (teilweise auch erzeugt durch die In- anspruchnahme des öffentlichen Verkehrs- raums durch die privaten Tiefgaragenzu- fahrten der Wohnanlage) kann nicht einem Neubauvorhaben zu Last gelegt werden. Trotzdem nimmt der Bebauungsplan darauf Rücksicht und stellt für die Nutzer des Bauvorhabens 50 Stellplätze zur Verfügung. 37 Stellplätze für die Wohneinheiten und 6 für die Büronutzung. Damit werden 7 zu- sätzliche Stellplätze für Zweitwagen bereit- gestellt. Entlang der Pfinzstraße entstehen darüber hinaus fünf öffentliche Parkplätze, von de- nen zwei als Ersatz für die durch die Tiefga- ragenzufahrt entfallenden Stellplätze gelten. Somit entstehen insgesamt zusätzliche zehn PKW-Stellplätze. Eine zusätzliche Wohnbebauung ist den Planunterlagen nicht zu entnehmen und auch nicht geplant. 3. Innere Erschließung im Plangebiet Befahrbare Wege innerhalb des Grund- stückes sind unerlässlich für die Andie- nung der „4 Gartenhäuser" in der 2. Bau- flucht, so z.B. für Ein/Auszug, tägliche private Versorgung, div. Postzustelldiens- te, Müllabfuhr, Handwerker, Notarzt, Krankenwagen, Feuerwehr usw. Dies ist nicht richtig. Feuerwehr, Notarzt, Krankenwagen etc. werden keine direkte Zufahrt auf das Gelände erhalten bzw. wer- den die geplante aber nicht sehr tief ins Ge- lände führende Zufahrt als Aufstellfläche nutzen können. Feuerwehr und Notarztein- sätze sind sehr selten und daher keine we- sentliche Belastung für die Pfinzstraße. Ob die Postzustellung über die Pfinzstraße erfolgt, ist unerheblich, da sie heute bereits in beiden Straßen Post zustellt. Die Gebäude in der zweiten Reihe sind unmittelbar mit der Tiefgarage verbunden, so dass hier auch die „Andienung“ erfolgt. Die meisten Lieferungen werden wohl von - 20 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger der Pfinzstraße aus erfolgen, da hier die Adressbildung sein wird und dort öffentliche Stellplätze entstehen. Dabei wird es nicht notwendig, auf das Grundstück zu fahren. 4. Bebauung Höhe, Dichte, Abstandsflächen Wir sind Eigentümer von 2 Wohnungen in der Pforzheimer Straße 18. Es bedeutet für uns eine erhebliche Min- derung der Lebensqualität, wenn wie vor- gesehen eine Bebauung mit 4 Garten- häusern, welche 4 Geschosse haben sol- len, entsteht. Unsere Befürchtungen lie- gen vor allem in der Minderung der Licht- und Luftqualität, da die Durchlüftung schlechter wird. Die Abstände zu den be- nachbarten Grenzen mögen eventuell nach baurechtlichen Gesichtspunkten eingehalten sein, sie entsprechen aber nicht dem Wunsch der Menschen nicht so dicht wie in „Hasenställen" aufeinander zu sitzen. Auf dem vorgesehenen Bauareal, das nicht einmal die Ausmaße eines Fußball- feldes besitzt, sollen vier 4-geschossige sog. Gartenhäuser, zusätzlich ein 5- geschossiges Gebäude entlang der sehr verkehrsreichen Pfinzstraße entstehen. Durch diese enge Bebauung dürfte die Wohnqualität bei der angrenzenden Nachbarschaft sowie auch die in der neu entstehenden Wohnanlage erheblich ge- mindert werden. Das Gebäude in der Pforzheimer Straße 18 ist 6-geschossig. Es mag als eine Qualitätsminderung ge- genüber der jetzigen grünen Brache emp- funden werden, wenn die Baulücke wieder bebaut wird. Allerdings darf man nicht er- warten, dass ein Grundstück auf Dauer ei- ne unbebaute Brachfläche bleibt. Vielmehr ist es hinzunehmen, dass auf einem Nach- bargrundstück eine annähernd gleiche Dichte entsteht, wie sie auf dem eigenen Grundstück vorhanden ist. Die Neubebauung ist niedriger als die Um- gebungsbebauung, obwohl sie, um sich in die umgebende Bebauung einzufügen, si- cher auch höher sein könnte, wovon der Eigentümer und die Stadt aus Rücksicht auf die Nachbarbebauung abgesehen haben. Die bisherige Rechtslage weist für das Grundstück Mischgebiet aus. Dies erlaubt laut Baunutzungsverordnung eine 60 % ige Überbauung (GRZ = 0,6). Daran hält sich auch der neue Bebauungsplan im Bereich des Mischgebiets. Mit dem neuen Bebau- ungsplan wird im rückwärtigen Bereich ein Wohngebiet ausgewiesen. Dort reduziert sich die Überbauung auf 40 % (GRZ = 0,4). Damit tritt bzgl. Überbauungsgrad eine Ver- besserung zur bisherigen Lage ein. Die Einwandgeber sind von einer Verschat- tung durch die Neubebauung nicht betrof- fen. (s. Anlage zum Bebauungsplan) Bezüglich Klima s. Punkt „Lokalklima“ Die Riegelbebauung entlang der Pfinz- straße ist mit 5 Geschossen zu hoch. Der Einwand ist nicht nachvollziehbar. Die unmittelbar westlich an den Riegel an- schließende Bebauung hat ebenfalls fünf Geschosse (wie die Neubebauung inklusive - 21 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Dachgeschoss), so dass in der Gesamthö- he die bestehende Nachbarbebauung heu- te schon höher ist, als es die Neubebauung je sein wird. Das Gebäude direkt daneben, in dem die Einwandgeber wohnen, hat so- gar 7 Geschosse und überragt alle Gebäu- de in der Nachbarschaft inklusive die Neu- bebauung deutlich. Die Pläne weisen eine große Baudichte und hohe Massigkeit auf. Folgende Ände- rungen werden dringend vorgeschlagen: 1.) Reduzierung des Bauriegels an der Pfinzstraße von 5 Geschossen (incl. Penthouse) auf 4 Geschosse - somit Re- duzierung der Traufhöhe auf ca. 13 m. 2.) Reduzierung der geplanten 4 Häuser im hinteren Teil des Geländes von 4 auf 3 Häuser. Die Baulinie muss nicht immer ausgenutzt werden! Sie bauen den Men- schen in der Pfinzstraße 92 bis ans Ra- dieschenbeet heran! 3.) Reduzierung der Anzahl der Geschos- se dieser Häuser von 4 auf 3 (incl. Pent- house) - somit ergäbe sich eine Traufhö- he von ca. 10 m. Für das Grundstück besteht schon seit Langem ein Baurecht durch den einfachen Bebauungsplan Nr. 614, der das Plangebiet als Mischgebiet ausweist und auf Grundla- ge von § 34 Baugesetzbuch. Dies würde entsprechend der umgebenden Bebauung eine weitaus höhere Bebauung ermögli- chen. Dies wird aus Rücksicht auf die Nachbarschaft jedoch unterlassen. Die Bauhöhe der Hofhäuser liegt bereits ca. 4 m unterhalb der Firsthöhe des Gebäudes Am Pfinztor 50. Die Gebäudehöhen sind im Sinne einer nachbarlichen Rücksichtnahme bereits so gewählt, dass sie unterhalb der unmittelbaren Nachbarbebauung bleiben. Die Abstandsflächen nach Landesbauord- nung sind durchgehend eingehalten. Diese sind so gewählt, dass hierdurch ein ange- messenes, gesundes Wohnen möglich ist. Durch die hohe Bebauung entsteht in den unteren Etagen der Nachbarschaft und der geplanten neuen Wohnanlage, vor al- lem bei trüben Wetterverhältnissen, eine düstere Hinterhofatmosphäre. Die vorma- lige Bebauung der Pfinzstraße bestand aus zweigeschossigen Gebäuden. Deshalb könnten nur drei 3-geschossige Gartenhäuser und das Gebäude entlang der Pfinzstraße nur 4-geschossig die Be- lange aller Beteiligten zufrieden stellen. Die Sorge, dass die zukünftige Nachbar- schaft in düsterer Hinterhofatmosphäre le- ben muss, ist unbegründet. Die nachbar- schützenden Abstandsflächen werden ein- gehalten und alle Wohnungen erhalten von mindestens drei Seiten Licht. Mehrere Ver- schattungsstudien in der Anlage der Plan- unterlagen bestätigen dies. Die Schlussfolgerung, dass auf Grund einer ehemals 2-geschossigen Bebauung nun- mehr nur eine maximal 3-geschossige Be- bauung möglich sei, ist durch nichts ge- deckt. Vielmehr würde sich die Bebaubar- keit der Baulücke ohne neuen Bebauungs- plan im Sinne des § 34 BauGB nach dem bestehenden Maß der Nachbarbebauung richten. Die westlich anschließende Bebauung hat die gleiche Geschosszahl und noch einen - 22 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger zusätzlich Sockel, wird also in Zukunft den Neubau noch überragen. Das Gebäude des Einwandgebers hat zwei weitere Geschos- se. Die Höhenentwicklung der rückwärtig geplanten Hofhäuser ist orientiert an der nördlich bestehenden Bebauung. Die Neu- bebauung an der Pfinzstraße wird ebenfalls niedriger ausfallen als die anschließende Bestandsbebauung. Damit kommt die Pla- nung den Wünschen der angrenzenden Nachbarbebauung bereits entgegen. Die geplanten vier Gartenhäuser sollen auf drei Gartenhäuser beschränkt werden und nur zweigeschossig gebaut werden. Jeder bebaute Kubikmeter nimmt uns al- len (Anlage Am Pfinztor) Luft und Sonne. Der Begriff Gartenhaus ist für mich ein kleines Haus. Es ist hinzunehmen, dass auf einem Nach- bargrundstück eine annähernd gleiche dich- te Bebauung entsteht, wie sie auf dem ei- genen Grundstück verwirklicht ist. Dem bauwilligen Nachbar stehen nach § 34 BauGB gleiche Rechte zu, wie sie bereits den Eigentümern / Investoren der Be- standsbebauung zustanden. Der Begriff „Gartenhaus“ ist missverständ- lich und wurde deshalb in der öffentlich aus- liegenden Fassung nicht mehr verwendet. Muss denn immer das zulässige Maß der baulichen Nutzung bis an die Schmerz- grenze ausgeschöpft werden? Ist die höchstmäßige Rendite vorrangig vor Ge- sundheit und Wohlbefinden der Bewoh- ner? Ja, das sollte nach Möglichkeit geschehen. § 1a Abs. 2 Baugesetzbuch schreibt den planenden Gemeinden einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden vor. Das heißt, die Möglichkeiten, die die Baunut- zungsverordnung hier bietet, sollten mög- lichst ausgeschöpft werden, um dadurch für die Bedarfsdeckung eine zusätzliche Inan- spruchnahme von Flächen in Außenbereich zu vermeiden. Diese Vorschrift hat nichts mit der Rendite des Bauträgers zu tun. Bei Einhaltung der gesetzlichen Vorschrif- ten zu Abstandsflächen, Ausnutzung, ... sollten auch Gesundheit und Wohlbefinden der Anwohner gewährleistet sein. Zu die- sem Zweck wurden diese Werte gesetzlich festgelegt. Müllstandorte Bei dem o.g. Bauvorhaben, sind auf den Grundstücken Nr. 45288 und 45287 Plät- ze für Mülltonnen geplant. Rechts und links dieser Grundstücke befinden sich jedoch die Küchen der Wohnhäuser Der Einwand ist nachvollziehbar. Mit der weiteren Planung wird ein anderer Stellplatz für die Müllbehälter ausgewiesen. - 23 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Pfinzstr. 94-100. Aus hygienischen und Immissionsgründen (Geruch, Schmeiß- fliegen etc.) wird darum gebeten, eine Verlegung der Mülltonnen einzuplanen. Einfriedigung Das Grundstück mit der Nr. 45289 ist mit einer Mauer umrandet, die im Zuge der Bauarbeiten abgerissen werden soll. Um anschließend eine räumliche Trennung zu den anderen Grundstücken wiederherzu- stellen bitte ich um eine Einplanung eines Zaunes oder einer ähnlichen geeigneten Abtrennung von ca. 2,5 m Meter Höhe. Der Einwand ist nachvollziehbar. Es wird ein entsprechender Sichtschutz errichtet. Einfügen in die Umgebung Unter einer „auf die vorhandene Wohn- bebauung Rücksicht nehmende Bebau- ung", wie das Stadtplanungsamt noch im Jahre 2009 schriftlich zusicherte, verste- he ich etwas anderes. Die Bebauung ist niedriger, als die meisten Gebäude der Umgebung. Der CO 2 -Ausstoß der Neubebauung wird unter dem CO 2 -Ausstoß der Bestandsbe- bauung liegen. Für die Neubebauung ist ein KFW 70 Effizienz-Standard vorgesehen. Für eine Verbesserung des Lokalklimas werden die Begrünungen der Dachflächen und der Tiefgarage festgesetzt. Die Nutzungen Allgemeines Wohnen bei den Hofgebäuden/ Wohnen /nicht emittie- rendes Gewerbe an der Pfinzstraße stellen für die Anwohner eine Verbesserung ge- genüber dem bisherigen herkömmlichen Mischgebiet dar. 5. Eingriff in Natur und Landschaft Klima Die klimaregulierende Wirkung der Bäu- me an dem öffentlichen Stellplatz für die Anlage „Am Pfinztor“, wird durch das Fäl- len der 3 Bäume vernichtet. Dadurch wird ein ausgewogenes Lokalklima beschä- digt. Durch den zusätzlichen Verkehr kommt es zu einer Verschlechterung des Lokalklimas „Am Pfinztor“. Für die Bäume soll im Plangebiet Ausgleich geschaffen werden, der bestenfalls das Lokalklima dort begünstigt, aber keinen wirksamen Für die entfallenden 3 Bäume werden Er- satzpflanzungen im Plangebiet vorgenom- men. Der Wirkungsgrad eines Baumes ist nicht derart eng abgrenzbar, das Lokalklima macht nicht an einer rechtlichen Grund- stücksgrenze halt. Die neu zu pflanzenden Bäume werden als dauerhaft und bei Abgang zu ersetzen fest- gesetzt. Der jetzige Baumbestand ist so - 24 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Ausgleich für den Wegfall der Bäume und der zusätzlichen Umweltbelastung durch die neue Tiefgaragenzufahrt „Am Pfinztor“ bietet. Bei einer Bebauung wäre die stehende Hitze im Sommer unerträglich, da es dann keine Luftzirkulation mehr gäbe. Beauftragung eines Gutachtens zur Klimaentwicklung (Stichwort: Sommer- wetter, Anzahl der Hitzetage in Karlsruhe) im Innenbereich der Anlage: Aufgrund der vorhandenen bzw. geplanten Bauweise (im Westen die hohe, bestehende Be- bauung der Pforzheimer Straße 16 + 18, im Süden der geplante 5-geschossige Riegel an der Pfinzstraße 104) ist die Darstellung im Text zum Bebauungsplan zum Punkt „Klima" - „Die geplante aufge- lockerte Bauweise... lässt eine generell gute Durchlüftung sowie eine angemes- sene Zirkulation des Windes zu" - bis zur Vorlage eines Untersuchungsergebnisses als eine nicht bewiesene Behauptung zu betrachten! nicht gesichert. Damit ist die Planung eine Verbesserung gegenüber dem jetzigen Zu- stand. Die Beauftragung eines „Klimagutachtens“ steht für dieses relativ kleine Bauvorhaben nicht im Verhältnis. Bei der Größe des Plangebietes sind keine wesentlichen nega- tiven Auswirkungen durch die Planung zu erwarten. Die örtlichen Klimaauswirkungen werden in der Planung berücksichtigt und durch ent- sprechende Maßnahmen gemindert. Es wird alles dafür getan, damit im Plange- biet keine Wärmeinsel entsteht: Die Pla- nung sieht sechs zusätzliche Baumstandor- te im Planbereich vor, drei davon als Er- satzpflanzung für den Walnussbaum auf dem Planungsgelände. Die Bäume werden in den kommenden Jahren mit zunehmen- der Schattenwirkung für ein verbessertes Lokalklima sorgen. Die geplante aufgelockerte Bauweise er- folgt in den Proportionen der Umgebung und lässt generell wie die nördlich des Plangebietes anschließende Bestandsbe- bauung eine gute Durchlüftung sowie eine angemessene Zirkulation des Windes zu. Die Freiflächen werden, soweit sie nicht als Erschließungsflächen erforderlich sind, gärtnerisch angelegt. Dies gilt auch für die Freiflächen über dem Tiefgaragenbereich. Eine extensive Dachbegrünung trägt er- gänzend zum Lokalklima bei (s. a. Nieder- schlagswasser - Verdunstung durch Re- tention des Niederschlagwassers). Das Lo- kalklima wird darüber hinaus durch die Ei- genverschatten des Vorhabens auf das ei- gene Grundstück begünstigt Darüber hinaus verpflichtet sich der Vorha- benträger im Durchführungsvertrag für die Neubebauung einen KFW 70 Effizienz- Standard einzuhalten. Diese Maßnahmen kommen in der Summe auch den Nachbarn zu Gute. - 25 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Walnussbaum Der Walnussbaum lässt derzeit seine Früchte fallen, welche sehr gut schme- cken. Dieser Baum sollte für die Begrü- nung des „Hinterhofes" unbedingt erhal- ten bleiben, zumindest ist die Baum- schutzordnung der Stadt Karlsruhe zu be- rücksichtigen. Der Walnussbaum soll in die Bebauung integriert werden. Dieser Baum hat in ei- ner Höhe von 130 cm einen Stammum- fang von circa 160 cm. Auch für diesen Baum muss die Baumschutzordnung der Stadt Karlsruhe gelten. Diese sieht eine Schutzwürdigkeit ab einem Stammum- fang von 80 cm vor. Der Baum bedeutet Wohnqualität im ur- banen Umfeld. Die geplante Ersatz- Begrünung kann einen Solitär dieser Klasse nicht ersetzen. Der Baum steht so zentral, dass ein Erhalt die legitime Bebauung des Grundstücks er- heblich einschränken würde. Dies fordern auch die Naturschutzverbände nicht. Diese äußern sich zur Fällung des Nuss- baums wie folgt: “Der an ziemlich zentraler Stelle vorhandene Nussbaum nimmt eine Solitärstellung ein; er ist zwar schon statt- lich, aber noch nicht zur vollen Größe aus- gewachsen. Nisthöhlen konnten nicht fest- gestellt werden. Über evtl. Brutvorkommen von geschützten Vogelarten ist nichts be- kannt und kann auf Grund der isolierten Stellung praktisch ausgeschlossen werden. Dennoch stellt der Baum eine Bereicherung des Lebensraumes dar, da in der Umge- bung überwiegend pflegeleichtes und häu- fig nicht einheimisches Begleitgrün vor- herrscht. Die im Planvorhaben genannten Ersatzpflanzungen sollen deshalb aus ein- heimischen Arten bestehen. Das Vorhaben bietet ausreichend Fläche für die Ersatz- pflanzungen. Für die Artauswahl kann die Pflanzempfehlung der LUBW (ehemals LfU) herangezogen werden.“ Die Baumschutzordnung wird berücksich- tigt, Ersatzpflanzungen sind festgesetzt. 6. Wertminderung Es kann sein, dass ich die Wohnung, wenn ich in Rente gehe, wieder verkaufe (verkaufen muss) und dann mit einer er- heblichen Wertminderung rechnen muss. Durch die Neubebauung verliert unsere Wohnung erheblich an Wert. Da schon heute für das Grundstück ein Baurecht besteht, ändert sich wertmäßig für die Wohnung nichts. Vielmehr kann es von Vorteil sein, dass ein evtl. Käufer auf dem Nachbargrundstücken nicht mehr mit Über- raschungen rechnen muss, sondern dort bereits eine hochwertige Bebauung steht. 7. Aufhebung des bisherigen Baurechts Die derzeit noch vorhandene Brachfläche kann angesichts der vorbeiführenden stark frequentierten Pfinzstraße als wert- voller Sauerstoffspeicher angesehen werden. Künftig werden sich an warmen Tagen die Hitze und der Abgasgestank zwischen der engen Bebauung festset- Für das Grundstück besteht unabhängig vom vorliegenden Bebauungsplan ein Bau- recht. Eine Aufhebung dieses Baurechts käme einer Enteignung gleich und wäre rechtlich so nicht zulässig. - 26 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger zen. 8. Bedarf Angesichts des Rückganges der Bevölke- rungszahl ist es fraglich, diese derzeitige Bauwut noch zu rechtfertigen. Die Bautätigkeit regelt sich u.a. nach Ange- bot und Nachfrage. Karlsruhe ist eine noch immer wachsende Stadt. Der Bedarf an Wohnungen steigt ungebrochen. 9. Bürgerrechte Als Karlsruher Bürger haben wir in unsere Stadt investiert und sind nicht weggezo- gen. Deshalb wundern wir uns, wie mit den Grundbedürfnissen wie Sicherheit und Lebens-Qualität umgegangen wird. So werden wir uns auch weiterhin mit al- len Mitteln gegen diese Beschneidungen zur Wehr setzen müssen. Die gleichen Rechte gelten auch für die Nachbarn. Es ist hinzunehmen, dass auf einem Nachbargrundstück eine annähernd gleiche dichte Bebauung mit den entspre- chenden Stellplätzen entsteht, wie sie auf dem eigenen Grundstück verwirklicht ist. Subjektiv gesehen ist es natürlich eine Qualitätsminderung gegenüber dem jetzi- gen Zustand. Allerdings darf man nicht er- warten, dass ein Grundstück im Innenbe- reich auf Dauer eine unbebaute Brachflä- che bleibt. Dies käme einer Enteignung gleich. Meine Anfrage, wie sichergestellt wird, dass weitere Gebäudeschäden an den umliegenden Häusern vermieden werden, wurde weder vom Bauträger noch bei der Bürgerinfo zufrieden stellend beantwortet. Der Vertreter des Stadtplanungsamtes gab nur folgende Antwort: „Dies ist nicht Gegenstand dieser Bürgerinfo und ggf. bei Schäden privatrechtlich zu verfolgen" In der Tat ist es verboten, einen anderen zu schädigen. Wer dies trotzdem tut, ist ver- pflichtet, für den Schaden aufzukommen. Die Schadensregulierung ist im Zivilrecht verankert. Eine öffentlich-rechtliche Haftpflicht bei pri- vaten Bauvorhaben gibt es nicht. Bei Schäden haftet der Bauträger. Wir fragen uns, wo bleibt der Wille unse- rer von uns gewählten Stadtoberen für ein gesundes Wohnklima für den Wohnbe- reich "Am Pfinztor 1 - 52" in Durlach? Die Fläche ist schon heute als Mischgebiet ausgewiesen und war auch bis in die spä- ten 90er Jahre bebaut. Im jetzigen Zustand kann die Baulücke Pfinzstraße 104 zwi- schen den bewohnten Bestandsgebäuden und mit den Erdhügeln, Teilversiegelungen, wilden Müllhaufen und Mauerresten aus städtebaulicher Sicht heute nur als Miss- stand bezeichnet werden. Für das Grundstück besteht weiterhin ein Baurecht und der Grundstückseigentümer hat ein Anrecht darauf, dieses Grundstück auch ohne Bebauungsplan zumindest in - 27 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger gleichem Maße zu bebauen, wie die Be- bauung in seiner Umgebung. Der Gemeinderat kann dabei nicht nur die Interessen der Bewohner der Wohnanlage im Blick haben, sondern muss alle betroffe- nen Belange abwägen. 10. Bebauungsplanverfahren Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit Wurde bei der ersten Bürger-Info nicht von 3 „Gartenhäuser" gesprochen? Nun sind es plötzlich vier. Das bedeutet noch mehr Bewohner in diesem Gebiet. Nein, bei der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde die Planung mit vier Hofhäusern vor- gestellt. Auch das Architekturmodell zeigte nachweislich vier Hofhäuser. Eine Bebauung mit drei Hofhäusern wurde während des Planungsprozess angedacht jedoch nicht weiter verfolgt. Darauf wurde während der frühzeitigen Bürgerbeteiligung hingewiesen. Drei Hofhäuser wären we- sentlich massiver als die jetzigen vier Hof- häuser, da diese dieselbe Anzahl an Wohneinheiten bzw. eine ähnliche Wohn- baufläche enthalten hätten. Dies hätte eine ähnliche Bewohnerzahl bedeutet. Bei der Informationsveranstaltung am 16.2.11 sagte der Versammlungsleiter eine ernsthafte Prüfung aller Anliegerein- wendungen zu, deren Niederschlag im Bauantrag für uns nicht erkennbar ist. Dies ist geschehen und es kam auch zu ei- nigen Änderungen. Eine Zusage, dass allen Wünschen entsprochen werde, wurde we- der erteilt, noch wäre dies rechtlich möglich. Ein Bauantrag liegt noch nicht vor. Es han- delt sich um ein Satzungsverfahren, nicht um die Nachbarverständigung im Bauge- nehmigungsverfahren. Frage nach dem Sinn einer derartigen Veranstaltung, zumal der formelle Ablauf „Auslage der Bauanfrage mit Einspruchs- frist usw." verbindlich vorgegeben ist! Der Sinn liegt darin, alle für die Planung re- levanten Aspekte zu erheben, um dann zu einem optimierten Ergebnis zu kommen. Die formellen Vorgaben von Beteiligungs- verfahren nach Baugesetzbuch werden eingehalten. Die Abwägung findet im Rah- men der Gesetze statt. Mitspracherecht Bei den zu erwartenden erheblichen Um- weltbelastungen dieser Planung steht der WEG ein entscheidendes Mitsprache- recht zu. Das Mitspracherecht erfolgt im Rahmen der geltenden Gesetze, im Bebauungsplanver- fahren nach dem Baugesetzbuch. Ein darüber hinausgehendes Mitsprache- - 28 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger recht für die WEG ist rechtlich nicht mög- lich. „Erheblichen Umweltbelastungen“ entste- hen durch die Neubebauung nicht, vielmehr werden die Belastungen, die von dieser Bebauung ausgehen, weit hinter den Um- weltbelastungen durch die umgebende Be- standsbebauung zurückbleiben, da hier die aktuellen Energiespargesetze Anwendung finden. Darüber hinaus verpflichtet sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag für die Neubebauung einen KFW 70 Effizi- enz-Standard einzuhalten. Die Begründung des Vorhabens für eine Zufahrt zur neuen Tiefgarage über die schmale Stichstraße „Am Pfinztor", die bekundet, dass durch die verkehrstechni- sche Überlastung der Pfinzstraße für die dortigen Anwohner zusätzliche Belastun- gen und eine Gefährdung des Straßen- verkehrs sowie der Fußgänger vermieden werden sollen, ist hypothetisch darge- stellt, frei konstruiert und nicht nachvoll- ziehbar. Es entstehen vielmehr zusätzliche Belas- tungen, Gefahrenquellen und gravierende Nachteile für die Anwohner der Wohnan- lage „Am Pfinztor". Dies trifft nicht zu. Hier wurde nach Abwä- gung aller Belange die vernünftigste Lösung gewählt. Möglicherweise gewichten die An- wohner manchen Belang anders, als die Stadtverwaltung dies nach objektiven Krite- rien tun muss. . Dies ist deren gutes Recht. Die Belange der direkten Anwohner an der Pfinzstraße fallen jedoch auch ins Gewicht. Entscheidend ist letztendlich die Abwägung der Interessen, die der Gemeinderat vor- nehmen wird. Es wurden also nicht nur unsere, sondern auch die Bedenken aller betroffenen An- wohner in diesem Punkt ignoriert, obwohl diese schon bei der Vorstellung des Be- bauungsplanentwurfs im Rathaus Durlach mündlich, danach in vielfältiger Weise schriftlich und auch in Leserbriefen in den BNN vorgetragen worden sind. Die Wiederholung der Argumente erhöht nicht notwendigerweise deren Gewicht. Auch haben sich nicht alle betroffenen An- wohner gegen die gewählte Zufahrt ge- wandt, insbesondere nicht die Anlieger an der Pfinzstraße. Einschalten eines gebildeten Durchschnittsbetrachters Es wird um das Einschalten eines gebil- deten Durchschnittsbetrachters mit den Attributen „unabhängig, offen, aufge- schlossen" für eine sachliche Beurteilung dieser Gesamtsituation gebeten, denn nur so lässt sich die ökologische Belas- tung für Alt- und Neu- Anlieger minimie- Nach dem Baugesetzbuch obliegt die Ab- wägung dem Gemeinderat, dem die gefor- derte Qualifikation unterstellt werden kann. . - 29 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger ren. Kenntnisstand des Gemeinderats Dass die Damen und Herren Stadträte sowie auch OB Heinz Fenrich die Pla- nung mit Ausnahme des SPD-Stadtrates Pfalzgraf vollzählig abnickten, kann nur mit Unkenntnis der örtlichen Gegebenhei- ten erklärt werden. Dem Gemeinderat ist die örtliche Situation bekannt. Die Bedenken und Auffassungen der Anwohner lagen dem Gemeinderat vor. Alle Planungsunterlagen haben den Stadt- vertretern rechtzeitig zur Meinungsbildung vorgelegen. Änderung der Planung Eine einmal angedachte Planung kann sich doch, nach weiteren Überlegungen und Rücksprachen mit Betroffenen, als nicht sehr sinnvoll erweisen. Eine entsprechende Änderung mit Vortei- len für alle wäre doch für Verwaltung, Po- litik und für die Bürger die beste Lösung. Es ist durchaus möglich, dass sich Planun- gen ändern können. Dies gilt auch für die vorliegende Planung. Zum Thema Tiefgara- genzufahrt haben sich die Fakten und Pla- nungsvoraussetzungen bezüglich des Ver- kehrsaufkommens jedoch nicht geändert, zumindest nicht im Sinne einer Entlastung für die Pfinzstraße. 11. Wirtschaftliche Aspekte Wenn es aber vielleicht einem Investor ein geringes Umsatzplus bringt und dafür alle jetzigen und späteren Betroffenen bezahlen müssen und eine Wertminde- rung ihres Eigentums erfahren, dann ist die jetzt vorgelegte Planung erst recht abzulehnen. Die sich aus dieser einseiti- gen Festlegung auf die Tiefgaragenzu- fahrt ergebenden wirtschaftlichen Vorteile für das Bauvorhaben liegen somit auf der alleinigen Seite des Vorhabenträgers. Es ergeben sich keine wirtschaftlichen Vor- teile aus der Lage der Tiefgarage. Der Vor- habenträger könnte auch eine Zufahrt über die Pfinzstraße mittragen. Entscheidend sind objektiv fachliche Kriterien. Um die ökologische Belastung für Alt- und Neu- Anlieger zu minimieren, werden in ökonomischer Sicht Abstriche unver- meidbar sein. Ökonomisch wurden bei dem Vorhaben be- reits Abstriche gemacht, denn die Planung bleibt in Rücksichtnahme auf die umgeben- de Bebauung unterhalb der Höhen der Nachbarschaft. Es wird darüber hinaus auf die Verpflich- tungen zur Grünordnung sowie die Ver- pflichtungen zum Energiestatus der Neu- bauanlage verwiesen. Eine sorgfältige Abwägung der wirtschaft- lichen Vorteile des Bauvorhabens für den Vorhabenträger mit den sich daraus er- Die nachbarlichen Belange wurden in der Planung soweit möglich berücksichtigt und in die Abwägung mit eingestellt. Es wird - 30 - Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger gebenden Nachteilen für die Anwohner und Eigentümer der Wohnanlage „Am Pfinztor 29 - 35" wurde im Bebauungs- plan nicht hinreichend in Betracht gezo- gen. bspw. auf die Höhe der Bebauung, die un- terhalb der Nachbarbebauung bleibt, die zusätzlichen Stellplätze, energiesparende Bauweise verwiesen. Dabei wurde jedoch auch berücksichtigt, dass die Rechte des Grundstückseigentü- mers nicht ohne zwingenden Grund einge- schränkt werden dürfen. Mit der Auslegung der Begründung wird der verstärkte Eindruck vermittelt, dass wirtschaftliche Erwägungen zugunsten des Vorhabenträgers Vorrang haben sol- len und die Anwohner „Am Pfinztor" gra- vierende Nachteile hinzunehmen haben. Es ergeben sich keine hinreichenden Gründe für die Abweisung der geplanten Tiefgarageneinfahrt an er Pfinzstraße. Die Aussage beruht auf Mutmaßungen. Es bleibt die Frage offen, wo hier die wirt- schaftlichen Vorteile für den Vorhabenträger liegen sollen. Es ist zu bedenken, dass bei einer Verle- gung der Zufahrt der Tiefgarageneinfahrt über die schmale Stichstraße „Am Pfinztor" die dort ansässigen Wohnungs- eigentümer durch die zusätzlichen, er- schwerenden Belastungen eine Wertmin- derung ihres Eigentums hinnehmen müs- sen, nur weil wirtschaftliche Ziele des Vorhabenträgers Priorität habe sollen. Bemerkenswert bei dieser Planung ist auch, dass Renditeinteressen der Bau- und Immobilienlobby einen weit höheren Stellenwert einnehmen, als die Interessen unbedeutender Anwohner. Es kann nicht sein, dass es immer um den höchstmöglichen Profit geht und Be- troffene, die erhebliche Nachteile in Kauf nehmen müssen, nicht gehört werden. Ohne eine hinreichende Rendite gäbe es keinen Wohnungsbau. Auch die Anlagen der Umgebung sind in hoher Dichte aus ei- nem solchen Interesse heraus entstanden. Die Schaffung der Voraussetzungen für ei- ne ausreichende Wohnraumversorgung der Bevölkerung gehört mit zu den primären Aufgaben einer Stadt. Dabei verpflichtet das Baugesetzbuch die Gemeinde, unter spar- samen Umgang mit dem Boden zuerst die Flächen im Innenbereich der Stadt zu nut- zen, bevor Flächen im bisher ungeplanten Außenbereich in Anspruch genommen wer- den. Sieht der Bauherr weniger umbaute Wohnfläche durch die Tiefgarageneinfahrt in der Pfinzstraße?? Die umbaute Wohnfläche spielt für die Er- schließung in der vorliegenden Planung keine Rolle. - 31 - Äußerungen von Trägern öffentlicher Belange 1. BUND-LNV-NABU Aus Sicht der Naturschutzverbände be- stehen gegen das Planvorhaben keine grundsätzlichen Einwände. Es handelt sich um eine Baulücke an der stark befahrenen Pfinzstraße, die sich seit einiger Zeit als Brache zu einer Flä- che mit Ruderalvegetation entwickelt hat. Ein Teil des Geländes ist außerdem noch versiegelt (Bodenplatte/Beton). Im Prinzip stellen diese Flächen zwar für den Be- stand bzw. die Besiedelung mit Insekten insbes. Schmetterlingen und Wildbienen eine Bereicherung innerhalb des Sied- lungsbereiches dar. Nach Augenschein ist die Vegetation jedoch (noch) nicht so speziell entwickelt, als dass eine beson- dere Insektenfauna zu erwarten ist. Im Übrigen befinden sich in der unmittelba- ren Umgebung (Pfinzbegleitgrün, Bahn- gelände) umfängliche und wenig gestörte Flächen, die ähnliche bzw. bessere Habi- tatvoraussetzungen bieten. Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Sie bestätigen die Eindrücke, die während der Ortsbegehungen gesammelt wurden. Ob im Hinblick auf die Geländebeschaf- fenheit (Sandflächen, Abbruchreste) ein Vorkommen der Zauneidechse besteht, konnte nicht ermittelt werden bzw. ist nicht bekannt. Dies ist möglich, aber nicht sehr wahrscheinlich. Der Auffassung, ein vertiefender Prüfungsbedarf bestehe aus Artenschutzsicht nicht, wird deshalb unter Vorbehalt zugestimmt. Die Einschätzung, ein vertiefender Prü- fungsbedarf bestehe aus Artenschutzsicht nicht, wird vom Amt für Umwelt- und Ar- beitsschutz gestützt. da das Plangebiet weit innerhalb der Siedlung liegt. Der an ziemlich zentraler Stelle vorhan- dene Nussbaum nimmt eine Solitärstel- lung ein; er ist zwar schon stattlich, aber noch nicht zur vollen Größe ausgewach- sen. Nisthöhlen konnten nicht festgestellt werden. Dies sollte rechtzeitig vor Fällung noch genau untersucht werden. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und beachtet. Die Untersuchung soll vor der Fällung geschehen. Dies ist auch in der Begründung zum Bebauungsplan so dargestellt (3.2) Über evtl. Brutvorkommen von geschütz- ten Vogelarten ist nichts bekannt und kann auf Grund der isolierten Stellung praktisch ausgeschlossen werden. Den- noch stellt der Baum eine Bereicherung des Lebensraumes dar, da in der Umge- Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und beachtet. Bei den Pflanzungen wird auf eine entsprechende Artenauswahl geachtet. - 32 - bung überwiegend pflegeleichtes und häufig nicht einheimisches Begleitgrün vorherrscht. Die im Planvorhaben ge- nannten Baumpflanzungen von sechs mittelkronigen Laubbäumen sollten des- halb aus einheimischen Arten bestehen. Bezüglich der Artauswahl verweisen wir auf die Pflanzempfehlung der LUBW (ehemals LfU)'. 2. Nachbarschaftsverband Im aktuellen FNP ist das Plangebiet als „gemischte Baufläche" ausgewiesen. Die vorgesehene Wohnbebauung ist da- her aus dem FNP entwickelt; grundsätzli- che Probleme bestehen somit nicht. Infolge der bestehenden Nutzungsdiffe- renzierung in diesem Bereich wird beab- sichtigt, im FNP die vorhandene Nutzung „gemischte Baufläche" auch nach Sat- zungsbeschluss beizubehalten. Dies wird zur Kenntnis genommen. Dem Hinweis der Planungsstelle zur star- ken Verlärmung der Pfinzstraße bzw. ge- eigneten Gegenmaßnahmen im Rahmen der Behördenbeteiligung wurde erfreuli- cherweise gefolgt und auf Grundlage ei- nes Schallgutachtens passiver Lärm- schutz und - wo notwendig - auch schall- gedämpfte Lüftungseinrichtungen festge- setzt. Dies wird zur Kenntnis genommen.

Anlage 2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Pfinzstraße 104“, Karlsruhe-Durlach hier: Zweite Öffentliche Auslegung vom 20.02. - 19.03.2012 Inhaltsverzeichnis: Äußerungen aus der Öffentlichkeit ......................................................................... 1 1. Verkehr - Erschließung ......................................................................................... 1 Lärmbelastung in der Pfinzstraße ........................................................................... 1 Lärmbelastung an der Einfahrt Pfinztor ................................................................... 2 Gefahrenpotential an der Pfinzstraße ..................................................................... 3 Lage der Tiefgaragenzufahrt ................................................................................... 3 Variantenvergleich .................................................................................................. 3 Unterschriftenliste gegen Tiefgaragenzufahrt ......................................................... 6 2. Walnussbaum ....................................................................................................... 6 3. Darstellungsfehler ................................................................................................ 7 Äußerungen von Trägern öffentlicher Belange ...................................................... 7 1. Stadtwerke Karlsruhe .......................................................................................... 7 2. Regierungspräsidium, Denkmalschutz ................................................................ 7 3. Nachbarschaftsverband Karlsruhe ...................................................................... 8 Die vorgebrachten Einwendungen wurden hier themenbezogen zusammengefasst: Äußerungen aus der Öffentlichkeit Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger 1. Verkehr - Erschließung Lärmbelastung in der Pfinzstraße Es kann festgestellt werden, dass ein zu- sätzliches Verkehrsaufkommen von ca. 5 KFZ/h bei gezählten Fahrzeugbewegun- gen von 723 KFZ/h tagsüber bezogen auf die Lärm-Mehrbelastung eigentlich nicht mehr messbar und schon gar nicht mehr hörbar sein kann. Die theoretische Mehrbelastung liegt im Promillebereich. Das Gleiche gilt für den Beurteilungspegel von 70 dB(A) tagsüber, der sich bei einer zusätzlichen: Fahr- zeugbewegung von ca. 5 KFZ/h nicht messbar verändern kann. Es gibt keinen wirklich mit Zahlen beleg- Es ist richtig, dass prozentual gesehen, das Verehrsaufkommen an der Pfinzstraße durch die Neubebauung im Verhältnis zu der bereits bestehenden hohen Vorbelas- tung nur gering ist. Die Pfinzstraße wurde jedoch wegen ihrer hohen Lärmbelastung (hier ca. 70 dB(A) als Hot-Spot in den Lärmaktionsplan der Stadt Karlsruhe aufgenommen. Die Anwohner sind hier schon weit überbelastet. Jede weitere zusätzliche Belastung an dieser Straße ist deshalb zu vermeiden. Im Ge- genteil soll versucht werden, die Belastung zu reduzieren anstatt immer noch mehr hin- 2 Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger baren Grund für die Abweisung einer Tiefgaragen-Einfahrt direkt von der Pfinz- straße, da die Belastung im besten Fall marginal ist. zuzufügen. Der mit Zahlen belegbare Grund liegt in der hohen Vorbelastung der Pfinzstraße, nicht in der prozentualen Berechnung der Mehr- belastung. Die Mehrbelastung für die Pfinzstraße ist auch bei einer Einfahrt über das Pfinztor gegeben, da alle KFZ über die Ampel Pfinzstraße/Pforzheimer Straße müssen. Diese Annahme ist nicht richtig, da die Kreuzung Pfinzstraße/Pforzheimer Straße in einiger Entfernung zum Plangebiet liegt. Die wesentliche Belastung ginge auch von der Tiefgaragenzufahrt aus, nicht so sehr von den vorbeifahrenden Fahrzeugen. Nicht nur durch Zahlen belegbare Gründe spielen eine Rolle, sondern auch alle ande- ren betroffenen Belange, die sich nicht in Zahlen ausdrücken lassen. Lärmminderungsplan der Stadt Karlsruhe: Ein echter Beitrag und die einzig Erfolg versprechende Möglichkeit die Lärmab- senkung um. 5 dB(A) zu erreichen, ist in der gesamten Pfinzstraße eine Ge- schwindigkeitsbeschränkung auf 30 km/h zu installieren. Am 21.03.2012 war „Tempo 30“ für die Pfinzstraße Gegenstand der Ortschafts- ratssitzung. Die Stadtverwaltung äußerte sich dazu, dass für eine Temporeduzie- rung aus Lärmschutzgründen erst „ent- sprechende Daten erhoben und ausge- wertet“ werden müssten. Dies steht im Widerspruch zum Schallgutachten für die Pfinzstraße 104. Dadurch wird der An- spruch des Lärmgutachtens wegen nicht erhobener und ausgewerteter offizieller Daten „ad absurdum“ geführt. Solange keine offiziellen Lärmdaten zur Tempore- duzierung vorleigen, ist die voreilige Festlegung auf eine Tiefgarageneinfahrt am Pfinztor nicht hinnehmbar. Eine Geschwindigkeitsreduzierung in der Pfinzstraße als innergemeindliche Haupt- verkehrsstraße wird überprüft. Für einen solchen Antrag auf Geschwindig- keitsreduzierung muss die Stadt aktuelle Zahlen vorlegen. Die dem Gutachten zu Grunde liegenden Zahlen sind von 1995. Die Stadtverwaltung schätzte diese als noch immer aktuell ein, was sich durch die Zählung am 01.03.2012 bestätigte, deren Zahlen nur geringfügigen Abweichungen gegenüber den Zahlen von 1995 zeigen. Trotz einer durch eine Geschwindigkeitsbe- schränkung möglichen, geringfügigen Ent- lastung (2-3 dB), würde die Belastung für die Anwohner an der Pfinzstraße weiterhin weit über den Grenzwerten liegen. Wegen der übergeordneten Funktion der Straße als innergemeindliche Hauptver- kehrsstraße ist eine Zustimmung der Ge- nehmigungsbehörden zu einer Geschwin- digkeitsreduzierung jedoch fraglich. Lärmbelastung an der Einfahrt Pfinztor Die schmale Stichstraße „Am Pfinztor“ soll nicht als Zufahrt zum Plangebiet be- nutzt werden. Dies würde, im Gegenteil zu einer Einfahrt über die Pfinzstraße, eine wirklich messbare Mehrbelastung für die betroffenen Anwohner der Pfinztor- Hier werden offensichtlich zwei verschieden Messmethoden und Beurteilungskriterien – die absolute und die relative – mit einander verglichen. Wegen der relativ ruhigen Ausgangslage 3 Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger wohnanlage bedeuten. Es ist nicht akzep- tabel, dass eine fast nicht messbare Mehrbelastung der Pfinzstraße zu einer absoluten Mehrbelastung im Bereich des Pfinztors führt, zu Lasten der dortigen Anwohner, die über das zumutbare Maß hinausgeht. erscheint die Mehrbelastung dann rechne- risch relativ hoch. Tatsache bleibt aber, dass den Anwohnern an der Pfinzstraße nicht noch mehr zugemutet werden kann. Insofern ist eine Aussage, dass die Zunah- me über „das zumutbare Maß“ hinausgehe, unverständlich, da gleichzeitig den Anwoh- nern an der Pfinzstraße, deren Belastung die Grenzwerte schon heute weit über- steigt, eine weitere Mehrbelastung zugemu- tet wird. Gefahrenpotential an der Pfinzstraße Diese Einfahrt hat kein höheres Gefah- renpotential als alle in der Pfinzstraße vorhandenen, ähnlichen Einfahrten und Einmündungen. Dies ist durchaus möglich, jedoch kein Ent- scheidungskriterium. Hier geht es um die beste Lösung für das Grundstück Pfinz- straße 104 mit Zufahrtsmöglichkeit von Norden oder Süden. Lage der Tiefgaragenzufahrt Die sogar vom Planer selbst als gering prognostizierte Verkehrszunahme in der Pfinzstraße stellt keine „Verpflichtung" dar, auf eine zentrale Zufahrt, auch zur Tiefgarage, zu verzichten. Der Hinweis ist richtig. Daher ist die Ver- kehrszunahme auch nicht das einzige Krite- rium für die Entscheidung von welcher Seite das Plangebiet erschlossen werden soll. Variantenvergleich Die Feststellung, eine Tiefgaragen- Zufahrt über die Pfinzstraße würde in je- dem Falle eine zusätzliche Öffnung des Blockrandes bedeuten, ist nicht richtig. Dies würde nur bei Variante 3 zutreffen. Bei den Varianten 1 +2 sind keine zusätz- lichen Öffnungen notwendig, da diese in der Planung schon vorgesehen sind. Dies ist nicht richtig, da die vorhandenen Öffnungen ja schon mit Funktionen belegt sind (fußläufige Anbindung, Feuerwehrzu- fahrt, Müllabholung ...), die nicht einfach entfallen können. Die ebenerdige Erschlie- ßung muss ja erhalten bleiben. Die Tiefga- ragenzufahrt käme als weitere Öffnung hin- zu. Die bei der Variante 1 notwendige Über- deckelung verhindert keine fußläufige Querung, insbesondere wenn sie mög- lichst nahe an der Grundstücksgrenze angeordnet wird. Die dort geplante Block- randöffnung ist mind. 2,5-mal so breit wie die TG-Einfahrt. Somit führt Variante 1 zu keiner zwangs- läufig breiteren Öffnung des Blockrandes und somit zu keiner größeren Beschal- lung der nördlich der Pfinzstraße gelege- Der Hinweis auf die grenznahe Bebauung entspricht der Darstellung in der Begrün- dung. Falsch ist die Ausführung zur bisher geplan- ten Öffnung. Diese ist nur ca. 2 m breit, was einerseits die Lärmausbreitung in den Wohnhof verhindert und gleichzeitig die fußläufige Erschließung von Westen her ermöglicht. Die Wände der dortigen Ne- benanlagen sind zur Lärmminderung mit senkrechten Holzlatten versehen, damit der 4 Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger nen Bebauungen, Gärten und Spielplät- zen einschließlich der angrenzenden Be- standsbebauung. Es bleibt für die Innenerschließung immer noch Platz. Außerdem ist es durchaus üblich auch etwas steilere Neigungswin- kel einzuplanen um die 20 m Rampen- länge zu unterschreiten (siehe auch TG- Einfahrt Gritznerstraße direkt an der dor- tigen Ampelkreuzung zur Ernst-Friedrich- Straße, ~160 Plätze!!). Hinzu kommt, dass die westliche Be- standsbebauung zum Plangebiet an die- ser Stelle fensterlos und durch eine Brandmauer geschützt wird. Lärm sich nur in ganz geringem Maße durch die schmale Öffnung in den Hinterhof ausbreiten kann. Eine Zufahrt über die Variante 1 führt zu einer weit größeren Öffnung von den ge- planten 2 m (bewusst eng gehalten) auf min. 5,50 m, zusammen mit der notwendi- gen mit fußläufigen Verbindung auf mindes- tens 7 m, was eine Verlärmung des Innen- hofs bewirkt. Die Lärmschutzfunktion, welche die mög- lichst geschlossene Blockrandbebauung für das Gebiet dahinter bewirken soll, wird da- mit stark geschwächt. Der für das Wohnen notwendige, vor Lärm geschützte Aufenthalt auf den zum Wohnen gehörenden Freiflä- chen ist damit nicht mehr möglich. Bei der geplanten Tiefgarage handelt es sich auf Grund ihrer Größe um eine so ge- nannte Mittelgarage. Rampen von Mittelga- ragen dürfen nicht mehr als 15 % geneigt sein. Zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und einer Rampe mit mehr als 10 % Nei- gung muss eine Fläche von mindestens 3 m Länge liegen, deren Neigung nicht mehr als 10 % betragen darf. Die Anzahl der Stellplätze hat nichts mit dem Neigungswin- kel der Zufahrt zu tun. Von der Zusatzbelastung bei Variante 1 ist nicht nur die West-Seite des Nachbarge- bäudes, sondern auch dessen Fensterfront direkt an der Pfinzstraße betroffen. Konflikte von möglichen Tiefgaragenab- fahrten zur Bestandsbebauung können im messbaren Umfang nicht angenommen werden. Bei der Variante 1 ist die zusätz- liche Verkehrsbelastung gemessen an der vorhandenen zu vernachlässigen. Hinzu kommt, dass die westliche Be- Der Einwand ist nicht nachvollziehbar, da vorher behauptet wurde, dass die Zufahrt „zu einer deutlich erhöhten und hinreichend messbaren Mehrbelastung der betroffenen Anwohner“ führe. Die zusätzliche Verkehrs- belastung ausschließlich über das Verhält- nis zur bestehenden Lärmbelastung zu be- 5 Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger standsbebauung zum Plangebiet an die- ser Stelle fensterlos und durch eine Brandmauer geschützt wird. werten ist nicht zulässig, zumal die beste- hende Belastung bereits über den Grenz- werten liegt. Es ist richtig, dass eine TG-Zufahrt zu Konflikten mit der Bestandsbebauung führen kann, wenn sie in geringem Ab- stand zu Wohnungen liegt. Bei Variante 1 jedoch sind die vorhandenen Lärmbelas- tungen und Abgase so stark, dass zusätz- lich ca. 5 KFZ/h nicht wirklich messbar sind. Auch ist die westliche Bestandsbe- bauung zum Plangebiet an dieser Stelle fensterlos und durch eine Brandmauer geschützt. Es wird auf die bereits beschriebenen Nachteile der Variante 1 verwiesen. Die wenigen zusätzlichen PKW-Bewegungen sind laut Gutachten auch ohne Probleme bei der Variante 4 möglich. Bei Variante 4 sind die vorhandenen Be- lastungen zwar niedriger als in der Pfinz- straße, aber die absoluten Mehrbelastun- gen durch Lärm und Abgase am Pfinztor im Verhältnis wesentlich höher. Diese Mehrbelastung trifft dabei unge- schützt viele Wohnungen mit Balkonen, Schlafzimmern und Kinderzimmern. Die absolute Mehrbelastung ist im Bereich der Tiefgarageneinfahrt in allen Fällen gleich. Im Bereich des Pfinztors auf Grund der Tempo-30-Zone vermutlich geringer. Die Belastung insgesamt bleibt für die An- wohner am Pfinztor weiterhin weit unter der Belastung an der Pfinzstraße. Auch wenn es sich dort nicht um Bestands- gebäude, sondern um eine Neubebauung handeln würde, wäre es bei dieser geringen Belastung nicht notwendig, passiven Lärm- schutz für die Wohnungen festzusetzen. In einer besonderen Matrix werden die 4 Varianten durch die Einwandgeber mitei- nander verglichen. Die Matrix wurde aufgenommen (Anlage 3) und durch die Verwaltung zusammen mit dem Vorhabenträger Stellung genommen (rote Schrift). Die Bewertung der Varianten zeigt, dass bei sorgfältiger Abwägung bei Variante 1 die Vorteile überwiegen und die Nachteile am geringsten ausfallen, was auch beim Gefährdungspotential zutrifft Die Verwaltung kommt weiterhin zu dem Ergebnis, dass Variante 4 unter Abwägung aller Belange die vernünftigste ist. In Anbetracht des Vergleichs von Variante 1 mit Variante 4 hat Variante 4 „keine er- kennbaren Vorteile, außer wirtschaftlichen Erwägungen für den Vorhabenträger, da- für jedoch die meisten Nachteile und das weitaus größte Gefahrenpotential aller Varianten aufzuweisen. Es wird nicht hin- genommen, dass wirtschaftliche Vorteile des Vorhabenträgers Vorrang haben und den Bestandsanwohnern alle damit ver- Es wird auf Anlage 3 verwiesen. Danach ist in der Gesamtsicht Variante 4 zu bevorzu- gen. Es wird unterstellt aber nicht begründet, dass mit der Verlegung der Tiefgaragenzu- fahrt auf die Nordseite wirtschaftliche Vor- teile für den Investor verbunden seien. Dies ist nicht der Fall. Der Investor hat keine wirtschaftlichen Vor- 6 Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger bundenen Nachteile aufgebürdet werden, was letztlich den Frieden in der Gemein- schaft stört. teile von einer Nordzufahrt. Als Zusatzkos- ten gegenüber einer Südzufahrt sind zu nennen: Herstellung neuer Stellplätze im Norden, Ersatzpflanzungen für Wegfall der Bestandsbäume und Herstellung neuer Stellplätze im Süden. Der „Frieden in der Gemeinschaft“ ist si- cherlich ein sozialer Belang, der durch die vorliegende Planung allerdings objektiv nicht gefährdet ist. Die Varianten 2 und 3 sind in der Bewer- tung wegen der Negativfolgen schlechter einzustufen als Variante 1. Ja. Die Variante 1 führt zu keiner zwangsläu- fig breiteren Öffnung des Blockrandes und somit zu keiner höheren Beschallung der nördlich der Pfinzstraße gelegenen Bebauungen, Gärten und Spielplätzen, einschließlich der angrenzenden Be- standsbebauung. Dies wird im Bebau- ungsplan zu Unrecht behauptet. Dies ist falsch. Bei der bisherigen Planung wurde die Öffnung des Blockrandes durch die Einhausung der Nebenanlagen bewusst schmal gehalten, um ein Eindringen des Lärms von der Pfinzstraße aus zu verhin- dern. Mit einer Zufahrt wird eine Aufweitung mindestens 5,50 m, mit fußläufiger Verbin- dung wie bisher auf 7 m notwendig. Unterschriftenliste gegen Tiefgaragenzufahrt Bestandteil der Stellungnahme ist eine Unterschriftenliste von 76 Anwohnern. 2. Walnussbaum Wie bekannt, steht auf dem o.g. Grund- stück ein Nussbaum mit einem Stamm- umfang von 163 cm (gemessen in 130 cm Höhe). Dieser Baum darf lt. Baum- ordnung der Stadt nicht gefällt werden. Gleichwohl sehen Sie dies gem. den An- gaben im Bebauungsplanentwurf vor. Sollte dieses Vorhaben durchgeführt wer- den, werden wir Greenpeace aktivieren. Integrieren Sie den Baum in die Bau- Planung oder verpflanzen Sie ihn inner- halb des Baugrundstücks. Da Bäume immer wieder auch einer zuläs- sigen Bebauung entgegenstehen, enthält die Baumschutzsatzung der Stadt Karlsruhe auch die Möglichkeit der Befreiung (§ 7) Der Baum steht so zentral, dass ein Erhalt die legitime Bebauung des Grundstücks erheblich einschränken würde. Dies fordern deshalb auch die Naturschutzverbände nicht. Diese äußern sich zur Fällung des Nuss- baums wie folgt: “Der an ziemlich zentraler Stelle vorhandene Nussbaum nimmt eine Solitärstellung ein; er ist zwar schon statt- lich, aber noch nicht zur vollen Größe aus- gewachsen. Nisthöhlen konnten nicht fest- gestellt werden. Über evtl. Brutvorkommen von geschützten Vogelarten ist nichts be- kannt und kann auf Grund der isolierten 7 Einwendungen, Anregungen Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Stellung praktisch ausgeschlossen werden. Dennoch stellt der Baum eine Bereicherung des Lebensraumes dar, da in der Umge- bung überwiegend pflegeleichtes und häu- fig nicht einheimisches Begleitgrün vor- herrscht. Die im Planvorhaben genannten Ersatzpflanzungen sollen deshalb aus ein- heimischen Arten bestehen. Das Vorhaben bietet ausreichend Fläche für die Ersatz- pflanzungen. Für die Artauswahl kann die Pflanzempfehlung der LUBW (ehemals LfU) herangezogen werden.“ Die Baumschutzordnung ist berücksichtigt, drei Bäume als Ersatzpflanzungen sind festgesetzt. Der Möglichkeit der Verpflanzung des Bau- mes wurde schon früh nachgegangen. Die- se wurde aber von den Fachleuten nicht für sinnvoll gehalten. 3. Darstellungsfehler Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (GFR2), ist sollte für beide Angrenzer öst- lich und westlich eingerichtet werden. Der Hinweis ist berechtigt. Die Legende wird korrigiert. Das Geh- und Fahrradfahr- recht gilt für beide Nachbargrundstücke.. Äußerungen von Trägern öffentlicher Belange 1. Stadtwerke Karlsruhe Seitens der öffentl. Straßenbeleuchtung bestehen grundsätzlich keine Einwände. Es wird jedoch gebeten, bei der Planung der verschiedenen Varianten zu beach- ten, dass auf der nördlichen Gehwegseite entlang des Baufeldes die Kabel und Masten der öffentlichen Straßenbeleuch- tung verlegt bzw. montiert sind. Diese werden auch weiterhin benötigt. Dies wird beachtet und in der Begründung als Hinweis dargestellt. 2. Regierungspräsidium, Denkmalschutz Eine Stellungnahme zu den Belangen der Bau- und Kunstdenkmalpflege, sowie der Archäologischen Denkmalpflege haben Sie mit dem Schreiben vom 01.04.2011 erhalten. Da sich aus unserer Sicht keine grundsätzlich neuen Aspekte ergeben Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 8 haben, behält unsere Stellungnahme zu oben genanntem Planungsvorhaben Wei- terhin ihre Gültigkeit. 3. Nachbarschaftsverband Karlsruhe Im aktuellen Flächennutzungsplan 2010 des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe (NVK) ist das Plangebiet als „Gemischte Baufläche" (Bestand) ausgewiesen. Die im VEP vorgesehenen Festsetzungen „Mischgebiet" (Bereich 1) bzw. „Allgemei- nes Wohngebiet" (Bereich 2) sind daher aus dem FNP-201 0 entwickelt. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Anlage 3 Bewertung der einzelnen Varianten der Tiefgarageneineinfahrten Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 (Pforzheimer Str.) Vorteile Beste Sichtbeziehungen von al- len 4 Varianten Die Sichtbezie- hungen bei Variante 4 sind besser. s. Variante 4 Mäßig gute Sichtbezie- hungen Sehr gute Sichtbeziehungen, da beim Herausfahren nur ein Raum von ca. 90 ° beobachtet werden muss. ---- Erhalt von 2 Stellplätzen im Norden des Plangebiets ---- Fußläufiger Zugang zum Plange- biet über Pfinzstraße gegeben. Zum Erhalt des geplanten fuß- läufigen Zugangs muss die Blocköffnung auf mindestens 7 m ausgedehnt werden  Ver- lärmung des Innenbereiches. Fußläufiger Zugang zum Plangebiet über Pfinz- straße gegeben. Kaum Behinderungen beim Zu- oder Abfahren, kein "Warten" im öffentlichen Raum -------- K u r z e F a h r w e g e -------- Geringste relative Neubelastung der am Plangebiet betroffenen Anwohner (im Promillebereich!) Eine Neubelastung besteht in allen Varianten. Die Ausgangs- belastung liegt hier bereits über den maßgeblichen Grenzwerten. Keine zusätzlichen Öffnungen des Blockrandes, damit wirksa- mer Lärmschutz für die Flächen hinter dem Blockrand. Kein Entfallen von Stell- plätzen an der Pfinzstra- ße Keine erkennbaren Vorteile, außer wirtschaftlichen Erwägungen. Vor- teile - s. o. Wirtschaftliche Vortei- le werden behauptet, aber nicht dargestellt. Es gibt keine. Nachteile Entfall v. 1- 2 Stellplätzen an der Pfinzstraße Es entfallen min- destens 2 Stellplätze. Schlechte Sichtbezie- hungen auf Grund der beidseitigen Bebauung Entfall von 3 - 4 Stellplät- zen an der Pfinzstraße Entfall v. 2 Stellplätzen im Norden Ersatz an der Pfinzstraße - 2 - Durch die notwendige Aufweitung der Öffnung des Blockrandes von geplanten 2 m (bewusst eng gehalten) auf min. 5,50 m, mit fußläufiger Verbindung wie bisher - 7 m tritt eine zusätzliche Verlärmung des Innenbereichs ein, der durch den Gebäuderiegel geschützt werden sollte. Entfall einer fußläufigen Anbindung zum Plangebiet. Um die notwendigen Geh- rechte für die direkten Anlieger zu ermöglichen, wird eine weitere Aufweitung notwendig, was zu noch größerer Verlärmung des Innenbereiches führt, die in diesem Bereich schon jetzt kritisch ist. Zufahrt und Öffnung in- nerhalb des Gebäudes führt zu zusätzlicher Verlärmung der so- wieso schon überbelas- teten Anwohner im Neubau. Sehr schlechte Sichtbeziehungen nach rechts durch parkende KFZ Neben der Ausfahrt kommt zu- nächst Verkehrsgrün. Die not- wendigen Sichtdreiecke sind da- mit gewährleistet. Neubelastung der Anwohner hier durch die neue Zu- und Abfahrt, vor allem auch durch wartende Linksein- oder Links- ausbieger. Größere relative Neubelastung als bei Variante 1 Neubelastung der An- wohner durch die neue Zu- und Abfahrt, vor al- lem auch durch warten- de Linksein- oder Links- ausbieger. Stärkste wahrnembare Mehrbelas- tung durch 51 neue TG-Stellplätze, zusätzlichem Park- und Anlieferver- kehr zum Plangebiet Niedrige Vor- belastung, dadurch bleibt Belas- tung weit unter den maßgeblichen Grenzwerten. Durch Nähe zum Knotenpunkt Pfinz-/Pforzheimer Str. ist mit Behinderungen für Linksein- und Linksausbieger bezogen auf die Tiefgarage zu rechnen. es ist mit Behinderun- gen für Linksein- und Linksausbieger bezo- gen auf die Tiefgarage zu rechnen Unnötige lange Fahrwege Gefähr- dungspo- tential Keine wesentl. Gefährdung durch Linksein- u. Linksausbieger, wie bei all den anderen Einfahrten und Einmündungen entlang der Pfinzstraße, Behinderung des fließenden Verkehrs durch Linkseinbieger. Weitaus geringere Gefährdung als bei Variante 4 Gefährdung durch Überqueren des Gehwegs und weitaus höheres Verkehrsaufkommen höher als bei Variante 4 Behinderungen und Gefährdung durch stark frequentierte Fußgän- gerbereiche, Radfahrer und spielende, Kinder an der schlecht einsehbaren TG-Ausfahrt Weitaus größte •Gefährdung ge- genüber den Varianten 1 - 3 Es handelt sich um eine geradli- nige Ein- und Ausfahrt zur Tiefga- rage, die dadurch sehr gut ein- - 3 - sehbar ist und beim Ausfahren auch einen guten Blick auf den gesamten öffentlichen Straßenbe- reich erlaubt. Da ein Einordnen in den fließen- den Verkehr nicht notwendig wird, kann den Fußgängern, Kin- dern, Radfahrern weitaus mehr Aufmerksamkeit gewidmet wer- den. Keine wesentl. Behinderungen durch Rückstau von der Kreu- zung Pfinz- / Pforzheimerstraße (wie Einfahrt auf ehem. BMD)Gelände. mit ca. 200 Plät- zen) - 4 -

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Pfinzstraße 104“, Karlsruhe – Durlach Entwurf Planverfasser: raith hertelt fuß | Partnerschaft für Stadt-, Landschafts- und Regionalplanung Freie Stadtplaner, Architekten und Landschaftsarchitektin Hirschstraße 53 76133 Karlsruhe Vorhabenträger: Projektgesellschaft Wohnbau-Durlach mbH Hardeckstrasse 9, in 76185 Karlsruhe. Familienheim Karlsruhe e.G. - 2 - Inhaltsverzeichnis: Inhaltsverzeichnis: A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) ............ 4 1. Aufgabe und Notwendigkeit ............................................................... 4 2. Bauleitplanung ..................................................................................... 4 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung ............................................................... 4 2.2 Verbindliche Bauleitplanung .................................................................. 5 2.3 Bestehendes Baurecht nach § 34 BauGB. ............................................ 5 3. Bestandsaufnahme ............................................................................. 5 3.1 Räumlicher Geltungsbereich ................................................................. 5 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz .... 6 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung .............................. 6 3.4 Eigentumsverhältnisse .......................................................................... 7 3.5 Belastungen........................................................................................... 7 4. Planungskonzept ................................................................................. 9 4.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................... 11 4.2 Maß der baulichen Nutzung................................................................. 12 4.3 Überbaubare Grundstücksflächen ....................................................... 15 4.4. Erschließung........................................................................................ 16 4.4.1 ÖPNV .................................................................................................. 16 4.4.2 Motorisierter Individualverkehr............................................................. 16 4.4.3 Ruhender Verkehr ............................................................................... 21 4.4.4 Geh- und Radwege ............................................................................. 22 4.4.5 Ver- und Entsorgung ........................................................................... 22 4.5 Gestaltung ........................................................................................... 24 4.6 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz ...... 25 4.6.1 Grünplanung, Pflanzungen .................................................................. 25 4.6.2 Eingriff in Natur und Landschaft / Ausgleichsmaßnahmen .................. 25 4.6.3 Artenschutz.......................................................................................... 26 4.7 Belastungen......................................................................................... 26 5. Umweltbericht .................................................................................... 30 6. Sozialverträglichkeit .......................................................................... 30 7. Statistik............................................................................................... 30 7.1 Flächenbilanz ...................................................................................... 30 7.2 Geplante Bebauung (Vorhaben- und Erschließungsplan) .................... 30 7.3 Bodenversiegelung .............................................................................. 30 8. Kosten ................................................................................................ 31 9. Durchführung ..................................................................................... 31 B. Hinweise (beigefügt) ......................................................................... 32 1. Versorgung und Entsorgung ................................................................ 32 2. Entwässerung ...................................................................................... 32 3. Niederschlagswasser .......................................................................... 32 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale ............................................... 33 - 3 - 5. Baumschutz ......................................................................................... 33 6. Altlasten ............................................................................................... 33 7. Erdaushub / Auffüllungen .................................................................... 33 8. Private Leitungen ................................................................................. 33 9. Barrierefreies Bauen ............................................................................ 34 10. Erneuerbare Energien ......................................................................... 34 11. Überbaubare öffentliche Flächen ......................................................... 34 C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften 35 I. Planungsrechtliche Festsetzungen ................................................. 35 1. Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen .......................................... 35 2. Art der baulichen Nutzung ................................................................... 35 3. Maß der baulichen Nutzung................................................................. 36 4. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche ........................................ 36 4.1 Abweichende Bauweise ...................................................................... 36 4.2 Überbaubare Grundstücksfläche ......................................................... 36 5. Stellplätze und Garagen ...................................................................... 37 6. Nebenanlagen ..................................................................................... 37 7. Grünordnung / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung ............................... 37 8. Maßnahmen zum Bodenschutz ........................................................... 37 9. Passiver Schallschutz .......................................................................... 38 II. Örtliche Bauvorschriften................................................................... 40 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen .......................................... 40 1.1 Dächer ................................................................................................. 40 1.2 Fassaden ............................................................................................. 40 2. Werbeanlagen ..................................................................................... 40 3. Unbebaute Flächen, Einfriedigungen .................................................. 40 3.1 Einfriedigungen .................................................................................... 40 3.2 Abfallbehälterstandplätze .................................................................... 41 4. Außenantennen ................................................................................... 41 5. Niederspannungsfreileitungen ............................................................. 41 6. Niederschlagswasser .......................................................................... 41 III. Sonstige Festsetzungen ................................................................... 42 IV. Zeichnerische Festsetzungen – Planzeichnung ............................. 43 Unterschriften............................................................................................... 45 Anlage: Vorhaben- und Erschließungsplan ............................................ 46 1. Übersichtsplan ..................................................................................... 47 2. Lageplan .............................................................................................. 48 3. Bestandsplan ....................................................................................... 49 4. Projektpläne......................................................................................... 50 5. Stellplatzberechnung ........................................................................... 59 6. Verschattungsstudien .......................................................................... 60 - 4 - A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Mit dem Abbruch des Markgrafenbades ist eine Baulücke entstanden, die augenscheinlich als Brache bezeichnet werden kann (s. Kapitel 3). Die vor- liegende Planung soll diesen Missstand beheben und den Bereich entlang der Pfinzstraße städtebaulich fortentwickeln. Die Umgebung des Vorhabens ist durch unterschiedliche Bebauungstypen sowie straßenbegleitende Bebauung in der Pfinzstraße geprägt. Das Ver- kehrsaufkommen in der Pfinzstraße ist sehr hoch. Um anhand von Alternativlösungen eine dem Ort angemessene Lösung zu finden, ist dem Planverfahren ein von der Vorhabenträgerin eingeladener Wettbewerb vorausgegangen. Ziel der Planung ist die Entwicklung einer hochwertigen Anlage mit innerstädtischer Wohnbebauung, aber auch der Möglichkeit zu weiteren wohnverträglichen, mischgebietsüblichen Nutzun- gen, welche beider maßen wirtschaftlichen und energetischen Gesichts- punkten gerecht wird. Den Interessen der angrenzenden Wohnbebauung in Bezug auf eine möglichst geringe Verschattung durch die Neubebauung sollte Rechnung getragen werden. Um eine städtebaulich geordnete Bebauung und Bewältigung der unter- schiedlichen Ansprüche zu gewährleisten, soll das Wettbewerbsergebnis bauleitplanerisch mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan abgesi- chert werden. Für die Grundstücke 45287 sowie jeweils teilweise 45288 und 56687 wird ein Vorhaben- und Erschließungsplan erarbeitet. Die privaten Grundstücke 45289, 45290 und teilweise 45288 werden im Sinne einer abgestimmten Entwicklung in die Planung mit einbezogen. Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit einer zulässigen Grundfläche von ca. 3.000 qm (<20.000 qm). Damit kann der Bebauungsplan nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Die Flächen sind im Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes der Stadt Karlsruhe als M „gemischte Bauflächen“ dargestellt. In gemisch- ten Bauflächen ist die Errichtung von Wohngebäuden, Geschäfts- und Bü- rogebäuden, Einzelhandelsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften so- wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesund- heitliche und sportliche Zwecke vorgesehen. Der Bebauungsplan kann als aus dem FNP der Stadt Karlsruhe entwickelt angesehen werden. - 5 - 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Im Geltungsbereich sowie in dessen Umgebung liegen rechtskräftige Be- bauungspläne vor. Für den Geltungsbereich gilt bislang der einfache Bebauungsplan Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzungen“ vom 22.02.1985 der Stadt Karlsruhe, der für den Planbereich ausschließlich die Gebietsart „Mischgebiet“ mit den zuläs- sigen Nutzungen „Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzel- handelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Be- herbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltun- gen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Gartenbaubetriebe, Tankstellen“ ausweist. Im Bereich der Tiefgaragenzufahrt sowie den an diese Zufahrt östlich an- grenzenden und bestehenden Stellplatzflächen überlagert der vorliegende Plan partiell den Bebauungsplan Nr. 513, Pfinztor Durlach vom 26.11.1976 und ersetzt ihn in diesem Bereich. 2.3 Bestehendes Baurecht nach § 34 BauGB. Der Geltungsbereich der Planung umfasst Grundstücke, die dem Innenbe- reich nach § 34 BauGB zuzurechnen sind. Prinzipiell bleibt die Planung nicht hinter den Möglichkeiten des im Rahmen des Einfügegebotes nach § 34 BauGB Zulässigen zurück. Dies gilt sowohl für unbebaute wie auch be- reits bebaute Grundstücke. Bestehende und ausgeübte Nutzungen genießen Bestandsschutz. Im We- sentlichen handelt es sich beim Geltungsbereich um eine brachgefallene Fläche und zwei als zweigeschossige Wohngebäude (Pfinzstraße 100 und 102) genutzte Grundstücke. Bei der Bestimmung des nach § 34 BauGB derzeit Zulässigen ist zu be- rücksichtigen, dass es sich bei der weiter westlich unmittelbar an der Kreu- zung Pforzheimer Straße und Pfinzstraße stehenden 6-geschossigen (ohne Dachgeschoss) Bebauung um eine städtebauliche Eckbetonung handelt, deren Maß der Nutzung auf Grund der städtebaulichen Solitärwirkung nicht auf die Nachbarbebauung übertragen werden kann. Eine prägende Vor- bildwirkung für die zu bebauende Fläche kann daher aus der 6- geschossigen Eckbebauung nicht abgeleitet werden. Vielmehr werden die im Geltungsbereich vorhandene Bestandsbebauung sowie die unmittelbar westlich an das Plangebiet angrenzende 4- geschossige Bebauung und die nördlich anschließenden Gebäude (3-4 Ge- schosse plus Tiefgaragengeschoss) als Einfügemaßstab im Sinne des § 34 BauGB heranzuziehen sein. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 4.200 qm große Planungsgebiet liegt in Karlsruhe – Durlach. - 6 - Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen die Grundstücke der Vor- habenträgerin 45288 und 45287. Aus städtebaulichen Gründen werden darüber hinaus auch die Grundstücke 45289 und 45290 mit in die Planung einbezogen, da so das Bebauungspotential der unmittelbar betroffenen Nachbarbebauung städtebaulich gesichert werden kann. Zusätzlich wird teilweise das Flurstück 56687 nordwestlich des Plangebietes in den Gel- tungsbereich der Planung einbezogen. Hier handelt es sich um den Bereich der zukünftigen Tiefgaragenabfahrt sowie die östlich davon bereits beste- henden Stellplatzflächen. Mit dieser Erweiterung des Geltungsbereiches wird die Erschließung der Flurstücke des Vorhabenträgers gesichert. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz Die Planfläche liegt innerhalb bestehender Siedlungsflächen. Bodenbeschaffenheit Das Plangebiet stellt sich im Bereich des Vorhaben- und Erschließungspla- nes augenscheinlich als Brachfläche dar, deren Bewuchs sich frei entwi- ckelt hat (Sukzession). Tatsächlich ist jedoch auf Grund verschiedener bau- licher Vornutzungen eine ungestörte Bodenbeschaffenheit nicht mehr vor- handen. In verschiedenen Gutachten, die dem Umweltamt der Stadt Karls- ruhe vorliegen, wurde die Bodenbeschaffenheit des Areals untersucht (s.u. Pkt. 3.5 Belastungen). Wasser Der Standort liegt im Wasserschutzgebiet IIIB Hardtwald. Der Standort be- findet sich im Randbereich der Kinzig-Murg-Niederung. Damit bestehen laut Aussage des Amtes für Umwelt- und Arbeitsschutz für eine Niederschlags- wasserversickerung eher ungünstige Verhältnisse. Artenschutz Auf dem Plangelände (Grundstück 45288) befindet sich ein Nussbaum, der vor Fällung auf Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Nistplätze) geschützter Arten zu überprüfen ist. Die notwendige Fällung des Nussbaumes soll im Winterhalbjahr erfolgen. Nach Prüfung durch das Amt für Umwelt- und Arbeitsschutz werden schüt- zenswerte Biotope von der Planung nicht berührt. Aus Artenschutzsicht ergibt sich kein vertiefender Prüfungsbedarf, da keine geschützten Tierarten zu erwarten sind. Aufgrund der örtlichen Rahmenbedingungen und der Ausstattung des Gebiets ist eine vertiefende artenschutzrechtliche Betrach- tung entbehrlich. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Der größte Teil des Geltungsbereiches (Bereich des Vorhaben- und Er- schließungsplans) ist eine innerstädtische Brachfläche. Frühere Nutzungen wurden aufgegeben. Von der Vorgängerbebauung ist noch die Bodenplatte vorhanden, die voraussichtlich nahezu das gesamte Plangebiet unterbaut. Im Süd- wie im Nordwesten wird die Grundstücksgrenze jeweils durch - 7 - Mauern von der Nachbarschaft getrennt. Auf dem Plangebiet befinden sich kleinere Mengen von Abbruchresten. Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes stehen an der Pfinzstraße zwei als Wohngebäude genutzte Häuser (Hausnummern 100/102). Beidseitig dieser Bebauung liegen zwei versiegelte Zufahrten, die dem VE-Plan zuzurechnen sind. Das Plangebiet ist über die Pfinzstraße und eine Stichstraße von der Pforzheimer Straße aus erreichbar. 3.4 Eigentumsverhältnisse Das Flurstück 45288 ist Eigentum der Vorhabenträgerin, das Flurstück 45287 Eigentum der Stadt Karlsruhe. Letzteres soll parallel zur Planung vertraglich an die Vorhabenträgerin übertragen werden. Um die Bauflucht der Bestandsbebauung (Pfinzstra0ße 100/102) aufzunehmen, rückt die Riegelbebauung so weit nach Süden, dass geringe Bereiche des Vorha- bens das städtische Flurstück 45273 überbauen werden. Die Überbauung dieser öffentlichen Flächen wird durch einen Gestattungsvertrag geregelt. Die Flurstücke 45288 (teilweise), 45287 sowie Teile des Flurstückes 45273 bilden den Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes. Die bebauten Flurstücke 45289 und 45290 sind Privateigentum. Das Flur- stück 56687 ist Eigentum der Stadt. Diese drei Flurstücke sowie Teile der Flurstücke 45273 und 45288, welches privat dem Grundstück 45284/2 zu- geordnet wird, liegen außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes und sind Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. 3.5 Belastungen Altlasten Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes befinden sich anthro- pogene Auffüllungen, die unterschiedliche Mächtigkeiten zwischen 1,5 m und 4,4 m aufweisen. In diesem Bereich wurden wegen der anstehenden, mit Fremdbestandteilen (u.a. Schlacken) durchsetzten Auffüllungen Was- ser- und Bodenproben auf ihre Schadstoffgehalte hin untersucht. Dabei wurden in den untersuchten anthropogenen Auffüllungen Schadstoffgehalte nachgewiesen. Die aus diesen Vornutzungen resultierenden Maßnahmen werden unter Punkt 4.6 „Belastungen / Altlasten“ auf Seite 29 dargestellt. Im südwestlichen Bereich konnte das vorgefundene Material als natürlicher Untergrund eingestuft werden. Alle Einzelbefunde der Rückstellproben la- gen unterhalb der seinerzeit zu Grunde gelegten LAGA–ZO-Werte. Im Plangebiet ist in großen Bereichen noch eine ca. 2.100 qm große Bo- denplatte vorhanden, unter der mit Ausnahme eines Einzelbefundes alle seinerzeit zu Grunde gelegten LAGA–ZO-Werte deutlich unterschritten wurden. Im Nahbereich der Baumaßnahme befindet sich angrenzend der Altstandort Lederfabrik Durlach. Das Planungsgebiet selbst liegt in der großflächigen Auffüllung Durlach. Aus den vorliegenden Erkundungen ist bekannt, dass im Grundwasser im Bereich des Planungsgebietes Grundwasserbelastun- gen mit Chlorierten Kohlenwasserstoffen auftreten, die wahrscheinlich in - 8 - Zusammenhang mit einem mittlerweile sanierten CKW-Schadensfall im Zu- strom des Planungsgebietes stehen. Derzeitige Versiegelungen bestehen neben der o.g. vorhandenen Boden- platte aus zwei Zufahrten ins Plangebiet seitlich der bestehenden Gebäude Pfinzstraße 100/102, dem Bereich der zukünftigen Tiefgaragenzufahrt, dem bestehenden Gehweganteil sowie den Bestandsgebäuden und den jeweils zuzuordnenden Hofflächen. Die Größe der Bodenplatte kann im Moment nur auf Grund von Kartenmaterial geschätzt werden, das im Laufe der Bo- denuntersuchungen angefertigt wurde. Auf Grund der Unterbauung des Grundstückes, aber auch wegen der Verunreinigungen kann eine Regen- wasserversickerung derzeit nicht als naturnah eingestuft werden. Im Moment wird von einer Gesamtversiegelung von ca. 3.000 qm ausge- gangen. Immissionen Die Pfinzstraße ist eine zweispurige Gemeindestraße, die im Verbund mit dem südlichen Abschnitt der Pforzheimer Straße den innerstädtischen Um- gehungsverkehr (Ortskern Durlach) aufnimmt. Im 1. Maßnahmenpaket des Lärmaktionsplans der Stadt Karlsruhe ist die Pfinzstraße wegen des erheb- lichen Verkehrsaufkommens als ‚Hot Spot‘ ausgewiesen. Ein in Zusammenhang mit der vorliegenden Bauleitplanung erstelltes Lärm- gutachten kommt zu folgender zusammenfassenden Wertung: Relevant für die Verkehrs-Lärmbelastung des Bebauungsplangebietes sind die Pfinzstraße, der nördliche Abschnitt der Pforzheimer Straße sowie die Zufahrtsstraße zum Plangebiet und zu den Tiefgaragen. Die Untersuchungen ergaben, dass die Hauptlärmquelle der Verkehr auf der Pfinzstraße ist. Die Emissionen der Zufahrten zu den Tiefgaragen und des Pkw – Stellplatzes sind nur an der Nordseite des Hofhauses B immissi- onsrelevant. Die Lärmbelastung der längs der Pfinzstraße geplanten Wohnbebauung ist an der der Straße zugewandten Fassade erheblich. Mit Beurteilungspe- geln von bis zu 70 dB(A) ‚tags‘ werden sowohl die schalltechnischen Orien- tierungswerte der DIN 18005 von 60 dB(A) für Mischgebiete wie auch die Grenzwerte der 16. BImSchV von 64 dB(A) für Mischgebiete weit über- schritten. Auch während der Beurteilungszeit ‚nachts‘ verursacht der Ver- kehrslärm auf der Pfinzstraße an der Südseite der Bebauung entlang der Pfinzstraße mit Beurteilungspegeln von bis zu 61 dB(A) eine erhebliche Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 von 50 dB(A) für Mischgebiete wie auch der Grenzwerte der 16. BImSchV von 54 dB(A) für Mischgebiete. Auch im südlichen Bereich des Hofhauses ‚E‘, der ebenfalls teilweise dem Straßenverkehrslärm der Pfinzstraße ausgesetzt ist, liegen die Beurtei- lungspegel ‚tags‘ mit bis zu 62 dB(A) und ‚nachts‘ bis zu 52 dB(A) über den schalltechnischen Orientierungswerten der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete. Die Lärmbelastung der Nordfassade der Bebauung an der Pfinzstraße und die des südlichen Bereiches der Hofhäuser B, C und D, die durch die stra- - 9 - ßenbegleitende Bebauung abgeschirmt werden, ist mit Beurteilungspegeln von maximal 49 dB(A) ‚tags‘ und maximal 40 dB(A) ‚nachts‘ erheblich ge- ringer und liegen unterhalb der Orientierungswerte der DIN 18005 auch für Allgemeine Wohngebiete. Die Verkehrsbelegung der Stichstraße von der Pforzheimer Straße zum Plangebiet lässt sich aus dem Quellverkehr zu der vorhandenen Tiefgarage für die nördlich des Plangebietes gelegenen Wohngebäude und der Tiefga- rage, die für die Wohnbebauung des B-Plangebietes gebaut werden soll, berechnen. Berücksichtigt werden auch die acht oberirdischen Pkw– Stellplätze, die im Bereich der Tiefgaragenzufahrten liegen. Ebenfalls ein- zustellen ist, dass der Verkehrsstrom sich im Bereich der Tiefgaragenein- fahrten aufteilt. Die vorhandene Tiefgarage hat drei Zufahrten, von denen eine auf Straßenebene liegt. Für die neu geplante Tiefgarage ist nur eine Zufahrt vorgesehen. Die Lärmbelastungen wurden differenziert entsprechend den jeweiligen Straßenabschnitten erhoben. Dabei erreicht der nördlichste Abschnitt der Stichstraße von der Pforzheimer Straße zwar mit 53 dB(A) ‚tags‘ und maxi- mal 44 dB(A) ‚nachts‘ die höchsten Werte, bleibt aber unter den Orientie- rungswerten der DIN 18005 für ein Allgemeines Wohngebiet. Die Tiefgara- genzufahrt ins Plangebiet bleibt mit 52 dB(A) ‚tags‘ und maximal 43 dB(A) ‚nachts‘ ebenfalls unter den Orientierungswerten der DIN 18005 für ein All- gemeines Wohngebiet. Das Hofgebäude B liegt im Lärmpegelbereich III. Die geschätzte Genauigkeit der Prognosewerte in Bezug auf die Ausbrei- tungsrechnung liegt entsprechend der ISO 9613-2 /7/ bei +-3 dB(A). Gewerbelärm, der eine relevante Immissionsbelastung des Plangebietes verursacht, konnte nicht eruiert werden. Nach Kenntnis der Stadtverwaltung liegt die Belastung der Planfläche durch Schienenverkehrslärm tags und nachts bei 50 dB(A) bis 55 dB(A), ermittelt aus Berechnungsunterlagen der DB, die der Stadt als Rasterlärmkarten vor- liegen. Eine detaillierte Berechnung nach der Schall03 ist im Rahmen die- ser Prognose nicht möglich, da auch bei der Stadt Karlsruhe keine Daten zum in diesem Bereich sehr komplexen Schienenverkehr vorliegen. 4. Planungskonzept Stadtraum Das zur Neubebauung vorgesehene Grundstück am Rande der Altstadt von Durlach weist ein heterogenes Umfeld auf. Das Plangelände liegt an der Schnittstelle unterschiedlichster Gebäudegrößen, von Einzelgebäuden über Haus-Hof-Anlagen und Abschnitten geschlossener Blockrandbebauung bis zu großmaßstäblichen Solitären. Insbesondere die z. Z. noch bestehende Brache gibt nach Norden den Blick auf die für die Pfinzstraße untypischen Giebelseiten einer Zeilenbebauung frei. Lediglich die straßenbegleitende Bebauung mit ihren zum öffentlichen Raum orientierten Fassaden in der Pfinzstraße –kann als das eigentliche städtebauliche Kontinuum betrachtet werden. Das Planungskonzept sieht nunmehr die Beseitigung einer städtebaulichen Brache vor und mit der Schließung der bestehenden Baulücke soll die für - 10 - den Bereich ehemals typische geschlossene Blockrandbebauung wieder- hergestellt werden. Die Bebauung an der Pfinzstraße schreibt den städte- baulichen Grundsatz fort, die Gebäude zur Straße hin zu orientieren um mit ihren Fassaden einen typischen Straßenraum zu bilden. Typologie Mit der Blockrandschließung gliedert sich die Bebauung klassischerweise in einen öffentlichen Bereich an der Pfinzstraße und eine ruhigere von der Straße abgewandten Innenblockbebauung. Auch diese Typologie, das Zu- sammenspiel von Vorder- und Hofhaus, fügt sich städtebaulich in die Um- gebung gut ein und führt die Wohnzeilenbebauung der nördlich angrenzen- den Bestandsbebauung geschickt weiter. Die südliche Bebauung ermöglicht dabei auf Grund ihrer Lage an der Pfinz- straße eine städtische Mischnutzung mit Büro- und Wohnnutzung wie dies bereits im weiter östlich gelegenen Abschnitt der Pfinzstraße der Fall ist. Der straßenbegleitende Gebäuderiegel erzeugt im nördlichen Planbereich einen Lärmschatten, mit dem ein innerstädtisches Wohnen im Hofbereich immissionsrechtlich möglich wird und von dem die nördlich an das Plange- biet anschließende Bestandsbebauung ebenfalls auf Grund der nun ruhige- ren Lage profitieren soll. Dies gilt nicht nur für neue sowie bestehende Wohnbauten, sondern auch für deren Außenräume wie Grünflächen, Gärten und Spielplätze. Im Sinne einer guten Wohnqualität werden die Öffnungen an der Pfinzstraße daher so schmal wie möglich gehalten, lediglich im östlichsten Gebäude wird mit entsprechender Grundrissorganisation auf die Lärmquelle in der Pfinzstraße zu reagieren sein. Hier kann die Zufahrtsbreite auf Grund der befensterten Giebelfronten der Bestandsgebäude nicht weiter geschlossen werden. Räumliche Gliederung und Erschließung Die vier Hofhäuser in der zweiten Reihe sind als klassische Zweispänner organisiert und werden zu Wohnzwecken genutzt. Durch die Staffelung der Baukörper wird der Hofraum gegliedert. Die Kleinteiligkeit der Anlage er- leichtert eine individuelle Adressbildung, der Quartiershof bindet die einzel- nen Gebäude zu einem Ensemble zusammen. Alle Einheiten sind barriere- frei zugänglich. Ein kleines Wegenetz verbindet die Gebäude untereinander und mit dem Erschließungssystem der Stadt. Durch die Ausbildung einer Quartiers-Tiefgarage, die von Norden angefah- ren wird, bleiben die Freiflächen im Hof autofrei. Eine im Rahmen des Pla- nungsverfahrens angedachte Tiefgaragenzufahrt von der Pfinzstraße aus würde auf Grund des notwendigen Neigungsgefälles nach Norden auf einer Länge von ca. 20 Metern in das Plangebiet führen und damit eine fußläufige Verbindung von Osten nach Westen im Planbereich durchschneiden (weite- re Ausführungen zur Tiefgarageneinfahrt s. „motorisierter Individualver- kehr“). Dies widerspricht jedoch dem oben skizzierten städtebaulichen in- formellen Vernetzungscharakter der Planung sowie der Idee, den Hofbe- reich als Wohnaußenraum der Anlage zu nutzen. Eine zusätzliche Zu- fahrtsöffnung im Bereich der stark verlärmten Pfinzstraße führt zu einer ho- hen Verlärmung im Hofbereich und schränkt die Nutzung der Gartenberei- - 11 - che empfindlich ein. Das Konzept einer zentrumsnahen Wohnraumversor- gung wäre nur bedingt umsetzbar. In einem allgemeinen Sinne werden mit der Erschließung innerstädtischer Baulandpotentiale Neuerschließungen „unverbrauchter“ Landschaftsteile vermieden, was sich im weitesten Sinne positiv auf die Umwelt auswirkt. Die Stellung der Hofhäuser, eine Fortführung der nördlich stehenden Be- standsbebauung, fördert die natürliche Durchlüftung im Quartier. 4.1 Art der baulichen Nutzung Im Plangebiet galt bisher der Bebauungsplan 614 „Nutzungsartfestsetzun- gen“ der Stadt Karlsruhe. Dieser weist lediglich die Art der Nutzung aus (einfacher Bebauungsplan), und zwar ein Mischgebiet nach Baunutzungs- verordnung von 1977. Mit der Überplanung werden die Festsetzungen des Bebauungsplans 614 im Bereich des Geltungsbereiches der vorliegenden Planung aufgehoben und durch die vorliegende Planung ersetzt. Ebenfalls überschrieben werden die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 513, Pfinztor Durlach vom 26.11.1976, im Bereich der Tiefgaragenzufahrt sowie dem daran östlich angrenzenden Bereich. Im Plangebiet werden zwei Bereiche unterschiedlicher Nutzung ausgewie- sen: Im Bereich 1 wird ein Mischgebiet entsprechend dem Nutzungskata- log des § 6 der BauNVO 1990 dargestellt. Zulässig sind Wohngebäude, Geschäfts-und Bürogebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherber- gungsgewerbes, sonstige Gewebebetriebe, Anlagen für Verwaltungen so- wie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Die Ausweisung gemischter Nutzungen ist auf Grund des öffentlichen Cha- rakters und der guten Erreichbarkeit an der Pfinzstraße sinnvoll. Insbeson- dere die unteren zwei Geschosse sollen keiner Wohnnutzung zugeführt werden. Die Grundstücke 45289 und 45290 liegen außerhalb des Vorha- ben- und Erschließungsplanes, jedoch innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Sie werden ebenfalls als Misch- gebiet ausgewiesen. So entsteht entlang der Pfinzstraße ein gemischt- genutzter Charakter, wie er auch im weiteren östlichen Verlauf der Pfinz- straße anzutreffen ist. Für den Bereich 2 wird ein Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Zulässi- gerweise können errichtet und genutzt werden: Wohngebäude, die der Ver- sorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften und Anlagen für Verwaltungen sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Das Planungsprojekt sieht zunächst eine Wohnnutzung der Bebauung vor, spätere Nutzungen sind daran je- doch nicht gebunden. Den späteren Nutzern sollen auch die sonstigen Nut- zungen offen stehen. Jedoch ist dies der Eigeninitiative der späteren Nutzer überlassen. Ausgeschlossen werden in den Bereichen 1 und 2 Nutzungen als Garten- baubetriebe, Tankstellen, Bordelle oder bordellartige Betriebe sowie Ver- gnügungsstätten jeglicher Art. da sie zu Konflikten mit den in der Nachbar- schaft auch zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden führen können (Nach- barschaftsschutz). - 12 - Insbesondere die Ansiedlung von Bordellen und bordellartigen Betrieben kann zur Verdrängung seriöser Nutzungen und der geplanten Angebots- struktur führen. Rückläufige Aufenthalts- und Umfeldqualitäten sowie ein negatives städtebauliches Erscheinungsbild sind dann die Folge. Um dieser Gefahr des „Trading-Down-Effekts“ entgegenzuwirken, wird die weitere An- siedlung von Bordellen und bordellartigen Betrieben ausgeschlossen. Das- selbe gilt für Vergnügungsstätten. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Mischgebiet an der Pfinzstraße im Vorhaben- und Erschließungsplan Grundflächenzahl / Dichte der Bebauung / Geschossflächenzahl Entsprechend § 17 Abs. (1) BauNVO wird für das Mischgebiet eine maximal überbaubare Grundfläche von 0,6 ausgewiesen. Diese wird von den Ge- bäuden eingehalten. Allerdings liegt die Versiegelung durch Nebenanlagen etc. im Mischgebiet über dem nach § 19 Abs. 4 BauNVO zulässigen Ver- siegelungsgrad von 80 %. Im Einzelfall kann von der Einhaltung der maxi- mal überbaubare Grundfläche abgesehen werden, wenn die Überschrei- tung nur mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens verbunden ist. Die natürliche Funktion des Bodens ist im Gesamt- gebiet des Vorhaben- und Erschließungsplanes zu betrachten und nicht auf Teilbereiche des Vorhaben- und Erschließungsplanes beschränkt. Da es sich hier um ein Grundstück handelt, können höhere Versiegelungen in ei- nem Teilbereich durch Maßnahmen in einem anderen Bereich des Grund- stückes ausgeglichen werden. Die Versiegelung der Fläche im Mischgebiet des Vorhaben- und Erschließungsplanes darf daher überschritten werden, weil im Geltungsbereich des gesamten Vorhaben- und Erschließungsplanes 30% begrünte Fläche mit einer durchwurzelbaren Bodenschicht von einer Dicke / Stärke von mindestens 40 cm im Mittel ausgeführt wird. Zusätzlich werden nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden: Zur Minimierung der Bodenversiegelung wird für Wege und Stellplätze eine die Wasser- und Luftdurchlässigkeit des Bodens wesentlich mindernde Befesti- gungsart wie Betonunterbau, Fugenverguss, Betonierung oder Asphaltie- rung ausgeschlossen. Die Pflanzgebote werden sich zusätzlich positiv auf das Mikroklima auswirken. Die Obergrenze für die Geschossflächenzahl (GFZ) liegt bei 1,2 sowohl für Allgemeine Wohngebiete wie auch Mischgebiete (§ 17 (1) BauNVO). Im Allgemeinen Wohngebiet liegt die tatsächliche GFZ unterhalb dieser Gren- ze, im Mischgebiet wird sie allerdings um 0,45 überschritten. Im vorliegen- den Fall liegt die Planung in der Hand eines Vorhabenträgers und das Kon- zept sieht gemeinsam genutzte Bereiche vor, wie z.B. die Tiefgarage, die Spielplätze und die Zuwegungen, so dass die Nutzungsbereiche sich ge- genseitig ergänzen. Eine Überschreitung der Obergrenze der GFZ ist nach § 21 a Abs. 5 BauNVO gerechtfertigt, weil die notwendigen Stellplätze für den Gebäude- riegel in der Pfinzstraße unter der Geländeoberfläche hergestellt werden. Der Gesetzgeber ermöglicht es, dies durch eine Erhöhung der zulässigen Geschossfläche auszugleichen (Tiefgaragenbonus). Die für das Gebäude notwendigen Stellplätze benötigen eine Geschossfläche von ca. 550 m² in - 13 - der Tiefgarage. Eine entsprechende Erhöhung der Geschossfläche über die Obergrenze hinaus ist deshalb vertretbar. Gesunde Wohn- und Arbeitsver- hältnisse bleiben durch die Anordnung der Gebäude und ausreichende Ab- standsflächen, die eine gute Belichtung auch noch auf Erdgeschossebene und eine ausreichende Durchlüftung garantieren, erhalten. Die Bedürfnisse des ruhenden Verkehrs werden befriedet, da über die nach baden-württembergischer Stellplatzverordnung nachzuweisenden Stellplät- ze hinaus weitere Stellplätze in der Tiefgarage (im Bereich des WA- Gebiets) und in der Pfinzstraße nachgewiesen werden. Höhe der baulichen Anlagen Die im Bebauungsplan auszuweisende zulässige Höhe der Bebauung sollte nicht hinter das Maß zurückfallen, das im Rahmen einer Einfügung in einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil zulässig wäre. Als Orientierungswerte für die Bestimmung der Höhe der baulichen Anlage wird die westlich, nördlich und östlich angrenzende Bestandsbebauung herangezogen: - Im Westen stehen eine 4- und eine 6-geschossige Wohnbebauung mit zusätzlichen Dachgeschossen. Die Dachform bilden aus Flachdächer. Das 6-geschossige Gebäude bildet die Eckbebauung von Pfinzstraße und Pforzheimer Straße. Beide Gebäude stehen auf deutlich ausgepräg- ten Keller- / Tiefgaragensockeln. Die Parkierungsmöglichkeiten der Ge- bäude werden zusätzlich im Hof nachgewiesen. - Im Norden steht eine 3-4 geschossige Wohnbebauung mit Satteldach, die auf einer durchgängig als zusätzliches Vollgeschoss anzusehenden Tiefgarage errichtet ist. Unter Anrechnung des Tiefgaragen-Geschosses handelt es sich somit bauplanungsrechtlich um eine 4-5-geschossige Bebauung. - Im Osten schließen 2- und 3-geschossige Bebauungen mit Satteldach an. Die Parkierungsmöglichkeiten befinden sich im Hof. In dieser räumlich heterogenen Umgebung drängt sich kein zulässiges Maß der Bebauung auf. Ein mathematischer Mittelwert ist städtebaulich nicht begründbar. Die westliche 6-geschossige Eckbebauung hat als „Eckbeto- nung“ einen solitären Charakter und ist im Maß der Bebauung auf die Um- gebung nicht übertragbar. Einen Anhaltspunkt für das zulässige Maß bieten die unmittelbar westlich anschließende 4-geschossige Bebauung sowie die nördlich anschließende Bebauung. Letztere erreicht mit der Tiefgarage eine Höhe von vier Vollgeschossen. Entlang der Pfinzstraße wird eine Bebauung mit vier Vollgeschossen und einem Dachgeschoss ausgewiesen. Der Neubau bleibt mit der Ge- schossanzahl unter der 6-geschossigen „Eckbetonung“ und hat dieselbe Anzahl an Vollgeschossen wie die unmittelbar westlich anschließende Be- standsbebauung. Die Festsetzung der Zahl der zulässigen Vollgeschosse bietet jedoch kei- nen verlässlichen Anhaltspunkt für die tatsächliche Höhenentwicklung. Das unmittelbar westlich angrenzende Gebäude hat inklusive Nicht- - 14 - Vollgeschoss eine Höhe von 132,61 m ü. N. N. Um die zulässige Höhe der geplanten Anlagen zu präzisieren, wird ergänzend die Angabe der maxima- len absoluten Höhe der baulichen Anlagen festgesetzt: • Für die Gebäude entlang der Pfinzstraße ist eine absolute Gebäudehö- he inklusive Nicht-Vollgeschoss von +15,80 m (132,25 ü.N.N.) vorgese- hen Mit der Festlegung der maximalen Höhenentwicklung wird die Einpassung des Gebäudes an der Pfinzstraße in seine Umgebung gesichert und damit verhindert, dass mit Hilfe einer kräftigen Sockelausbildung keine zusätzli- chen Gebäudehöhen generiert werden, die die Gebäudehöhe der westlich anschließenden Bebauung überragen würden. Bezugspunkt ist die Gehweghinterkante an der Pfinzstraße. Der höhere So- ckel des Gebäudes in der Pfinzstraße gleicht den nach Norden geringfügig ansteigenden Geländeverlauf aus, so dass der Gebäudefußboden in der Pfinzstraße auf 117,10 m ü.N.N. liegt. Mischgebiet im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Die vorangegangenen Aussagen zum Maß der baulichen Nutzung (GRZ / Höhe der baulichen Anlage) sowie zur überbaubaren Grundstücksfläche gelten auch für den Bereich außerhalb des Vorhaben- und Erschließungs- planes, der aber noch im Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Be- bauungsplanes liegt (Grundstücke 45289 und 45290). Allgemeines Wohngebiet an der Pfinzstraße im Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan Grundflächenzahl / Dichte der Bebauung / Geschossflächenzahl Entsprechend § 17 Abs. (1) BauNVO wird für das Allgemeine Wohngebiet eine maximal überbaubare Grundfläche von 0,4 ausgewiesen. Eine Überschreitung der zulässigen Obergrenze bis zu einer GRZ von 0,9 wird ausschließlich für Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Keller / Tiefgarage und ihre Zu- fahrt), zugelassen und zusätzlich an Qualitätskriterien gebunden. Eine Überschreitung bis zu 0,9 kann nach § 19 (4) BauNVO zugelassen werden, wenn sie mit einer geringfügigen Auswirkung auf die natürliche Funktion des Bodens verbunden ist. Dies ist der Fall, da die Tiefgaragen mit einer in- tensiven Dachbegrünung versehen werden (im Mittel mind. 40 cm durch- wurzelbare Substratschicht). Die Verlegung der Stellplätze unter die Gelän- deoberfläche sichert zudem einen autofreien begrünten Hofbereich und er- möglicht damit gute, d.h. „gesunde“ Wohnverhältnisse auch für die umge- bende Bebauung. Die im Gelände vorhandene Bodenplatte wird dabei zu ca. 85% wiedergenutzt bzw. wird – falls eine Nutzung nicht möglich ist - entsprechend entsorgt werden. Höhe der baulichen Anlage Die im Bebauungsplan auszuweisende zulässige Höhe der Bebauung sollte nicht hinter das Maß zurückfallen, das im Rahmen einer Einfügung in einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil zulässig wäre. - 15 - In dieser räumlich heterogenen Umgebung (s.o.) drängt sich kein zulässi- ges Maß der Bebauung auf. Ein mathematischer Mittelwert ist städtebaulich nicht begründbar. Die weiter westlich angrenzende 6-geschossige Eckbe- bauung hat als „Eckbetonung“ einen solitären Charakter und ist im Maß der Bebauung auf die Umgebung nicht übertragbar. Einen Anhaltspunkt für das zulässige Maß bietet die unmittelbar nördlich anschließende 4-geschossige Bebauung. Diese erreicht mit der Tiefgarage eine Höhe von vier Vollge- schossen. Im Sinne einer Abstufung zur „Blockinnenbebauung“ sind für die Hofhäuser drei Vollgeschosse zuzüglich eines Dachgeschosses vorgesehen. Diese Gebäude bleiben damit ein ganzes Vollgeschoss unter der nördlich an- schließenden Nachbarbebauung. Die Festsetzung der Zahl der zulässigen Vollgeschosse bietet jedoch kei- nen verlässlichen Anhaltspunkt für die tatsächliche Höhenentwicklung. Die nördlich anschließende Wohnbebauung misst an den Firstpunkten der op- tisch voll wirksamen Südgiebel inklusive der Dachgeschosse eine Höhe von 17,05 m, gemessen von der Geländeoberkante. Dies ergibt eine Bestands- höhe von ca. 133,36 m.N.N. Um die zulässige Höhe der geplanten Anlagen zu präzisieren, wird ergän- zend die Angabe der maximalen absoluten Höhe der baulichen Anlagen festgesetzt: • für die Hofhäuser inklusive Nicht-Vollgeschoss ist eine absolute Höhe von +12,75 m (129,20 ü.N.N.) vorgesehen. In der absoluten Höhenentwicklung ist die Neubebauung nied- riger als die nördlich angrenzenden Nachbarbebauungen. Bezugspunkt ist die Gehweghinterkante an der Pfinzstraße. Der Gebäu- defußboden im Bereich der Hofbebauungen liegt auf 117,35 m ü.N.N. Die maximalen Gebäudehöhen / Wandhöhen sowohl im Mischgebiet als auch im Allgemeinen Wohngebiet dürfen mit untergeordneten Bauteilen (z.B. Fahrstuhlüberfahrten, Antennen, Schornsteinen) sowie Solarpaneelen zur Gewinnung regenerativer Energien überschritten werden. Mit den ma- ximal zulässigen Gebäudehöhen bleibt die Neubebauung deutlich unter den Firsthöhen der Bestandsbebauung. 4.3 Überbaubare Grundstücksflächen Die Bebauung in der Pfinzstraße soll die Baufluchten der Nachbarbebauun- gen aufnehmen und somit die Entwicklung einer einheitlich anmutenden straßenbegleitenden Bebauung sicherstellen. Die überbaubaren Grund- stücksflächen werden entsprechend dieser Absicht mit Baulinien und Bau- grenzen gekennzeichnet. An der Pfinzstraße soll darüber hinaus mit Hilfe von Baulinien und präzise formulierten Abweichungen von der Baulinie eine lebendige und gleichsam am traditionellen Städtebau orientierte Architektur erzeugt werden, deren Fassade mit vor- und rückspringenden untergeord- neten Elementen (Erker, Loggien, Balkone) gegliedert wird. Grundstruktur der Fassade ist eine dreigliedrige Gründerzeitarchitektur mit einem zurück- weichenden Sockelgeschoss, drei Obergeschossen sowie einem zurückge- setzten Dachgeschoss. Das Hauptvolumen mit drei Obergeschossen liegt - 16 - auf der Baulinie und darf nur mit untergeordneten Bauteilen Balkonen / Er- kern nach Süden überschritten werden. Das zulässige Maß der Überschrei- tung wird absolut in der Tiefe (1,50m) und geschossweise in der horizonta- len Addition begrenzt. Bezogen auf die Gesamtfläche des das Gebot der Baulinie einhaltenden Baukörpers bleiben die Ausnahmen eindeutig unter- geordnet (8,8 % zu 91,2 %), so dass die Grundstruktur der o.g. horizontalen Gliederung deutlich erkennbar bleibt. Im Sinne einer Stärkung des Gesamtbildes können die Balkone und Ter- rassen der Hofhäuser des Vorhaben- und Erschließungsplans die Baugren- zen ebenfalls überschreiten. Die Tiefe der Überschreitungen entspricht im Wesentlichen dem Maß der Überschreitungen der Gebäude an der Pfinz- straße. Im Erdgeschossbereich dürfen die Terrassen an einer Seite die Baugrenze auch um 2,50 m überschreiten. Dies ist einer besseren Nutzung der Gartenanlagen geschuldet und tritt räumlich kaum in Erscheinung wie die Balkone. 4.4. Erschließung 4.4.1 ÖPNV Das Plangebiet ist durch den ÖPNV gut erschlossen. In fußläufiger Nähe sind sowohl Straßenbahn- als auch Bushaltestellen („An der Fayence“ (ca.100 m), „Friedrichschule“ (ca.300 m), „Auerstraße/Dr. Willmar Schwabe“ (ca.500 m), „Gritznerstr.“ (ca.500 m)) gut erreichbar. Ebenfalls fußläufig er- reichbar ist der DB-Bahnhof von Durlach (ca.500 m), an dem auch die S- Bahnen in das Karlsruher Umland erreicht werden. 4.4.2 Motorisierter Individualverkehr Für die Erschließung des Plangebietes durch den Individualverkehr stehen zwei Alternativen zur Verfügung. Zum einen ist eine Erschließung von Sü- den, der Pfinzstraße, möglich. Von der Pfinzstraße werden die Außenanla- gen erschlossen. Zum anderen bietet sich eine Erschließung des Plange- biets über einen Stich von der Pforzheimer Straße aus nördlicher Richtung an, über die bereits ein Wohngebiet nördlich des Vorhabens erschlossen wird. Beide Zufahrtsmöglichkeiten liegen an öffentlichen Flächen und stehen gleichermaßen für eine Erschließung zur Verfügung. Für weitere Erschlie- ßungsmöglichkeiten von Osten oder Westen stehen keine öffentlichen Flä- chen zur Verfügung bzw. hat der Vorhabenträger keine Verfügungsmög- lichkeiten über die entsprechenden Flächen. Der ruhende Verkehr soll in einer Tiefgarage untergebracht werden, um den Hofbereich autofrei zu hal- ten. Im Folgenden sollen die Entscheidungskriterien für die Lage der Tiefgara- gen-Zufahrt dargestellt werden. Lärm Um die mit der Zufahrt verbundenen zukünftigen Lärmemissionen zu prog- nostizieren und ins Verhältnis mit den bestehenden Emissionen zu setzen (Summationswirkung), wurde ein Lärmgutachten erstellt. Das Lärmgutach- ten hat die Anzahl der Fahrzeugbewegungen in der Pfinzstraße, Pforzhei- - 17 - mer Straße sowie eine von der Pforzheimer Straße abgehende Zufahrt zum Plangebiet in die Betrachtung eingestellt. Dabei wird tagsüber für die Pfinzstraße von 723,36 Kfz/h (mit 4,8% Schwer- lastverkehrsanteil), für die Pforzheimer Straße von 247,50 Kfz/h (mit 3,1% Schwerlastverkehrsanteil) und für den von der Pforzheimer Straße abge- henden Stich von maximal 37,3 Kfz/h (einschließlich der durch das Neuvor- haben entstehenden Verkehr) Fahrzeugbewegungen ausgegangen. Für die Nacht wird von folgenden Zahlen ausgegangen: Pfinzstraße 132,62 Kfz/h (1,6 % Schwerlastverkehrsanteil), Pforzheimer Straße 45,37 Kfz/h (1,0 % Schwerlastverkehrsanteil) sowie Stichstraße der Pforzheimer Straße maxi- mal 5,0 Kfz/h. Ein Schwerlastverkehrsanteil für die Stichstraße von der Pforzheimer Straße ist auf Grund zu geringer Bewegungen nicht darstellbar. Im Lärmaktionsplan der Stadt Karlsruhe ist die Pfinzstraße als Hot-Spot aufgenommen. Hot-Spot-Analysen heben Lärmbrennpunkte hervor. Dabei müssen definierte (vom Umweltministerium Baden-Württemberg empfohle- ne) Schwellenwerte überschritten sein. Dieser Schwellenwert ist in der Pfinzstraße deutlich überschritten. Das Ziel der Lärmminderungsplanung ist – laut Lärmaktionsplan-, die ermittelten Schwellenwerte zukünftig um weite- re 5 dB(A) abzusenken. Weitere Belastungen auf dieser Straße sollten, auch wenn es sich um geringfügige Mehrbelastungen handelt, daher ver- mieden werden. In der Stichstraße der Pforzheimer Straße (Zufahrt zur Tiefgarage) verursacht der zusätzliche Verkehr schalltechnisch bewertet ei- ne marginale Erhöhung der Beurteilungspegel ‚Straßenverkehrslärm‘ an den bei der Untersuchung betrachteten maßgeblichen Immissionsorten. Die im Gutachten ermittelte geringe Mehrbelastung erscheint daher zumutbar, da die Ausgangsbelastung wesentlich geringer als in der Pfinzstraße ist. Die geringe prognostizierte Verkehrszunahme wäre auch auf der Pfinzstra- ße nur in geringem Maße spürbar, auf Grund der bereits sehr hohen Belas- tung wird jedoch auf eine zentrale Gebietszufahrt verzichtet. Sicherlich wird die Pfinzstraße auch zukünftig teilweise als Zufahrt zum Plangebiet über die Pforzheimer Straße genutzt werden. Es bieten sich aber auch Zufahrtsmöglichkeiten allein über die Pforzheimer Straße an, so dass in jedem Fall mit einer Entlastung der Pfinzstraße zu rechnen ist. Städtebaulich-konzeptioneller Rahmen Das städtebauliche Ziel der Planung ist neben der Beseitigung einer städ- tebaulichen Brache die Schließung der Blockrandbebauung und die damit verbundene Unterscheidung in einen „belebteren“ Straßenbereich und ei- nen ruhigeren, autofreien Hofbereich. Mit dieser Typologie fügt sich die Planung in die östliche und nördliche Bestandsbebauung ein. Auf Grund der angestrebten Autofreiheit im Hofbereich soll der ruhende Individualverkehr in einer Tiefgarage untergebracht werden. Eine Tiefgaragenzufahrt an der Pfinzstraße erforderte zum einen die Öff- nung des Blockrandes für die Zufahrt und zum anderen wäre eine Überde- ckelung der Tiefgarage im Bereich der Abfahrt in das Plangebiet notwendig. Die Länge der Überdeckelung in das Plangebiet wäre abhängig vom Nei- gungswinkel der Zufahrtsrampe und beträgt im günstigsten Fall ca. 20 Me- ter. Diese Überdeckelung ist räumlich wirksam und würde eine fußläufige - 18 - Querung verhindern. Dies widerspricht einer fußläufigen Innenerschließung des Vorhabens. Es empfiehlt sich daher eine Tiefgaragenzufahrt an den Randbereich des Plangebietes zu legen. Auf Grund der bestehenden Bebauung im Gel- tungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sowie in dessen Nahbereich kann eine Tiefgaragenabfahrt zu Konflikten mit eben dieser Be- standsbebauung führen. Eine Abfahrt in einem Abstand von 1 bis 2 Metern zu einer bestehenden Wohnung in den ohnehin bereits immissionsbelaste- ten Wohnungen wäre nicht mehr zumutbar. Darüber hinaus würde der Hofbereich durch eine weitere neben der bereits auf Grund der Bestandsbebauung bestehenden Blockrandöffnung für die Tiefgarage mit zusätzlichen Verkehrsemissionen von der Pfinzstraße belas- tet. Dies würde die Nutzung der Außenbereiche (Gärten / Terrassen) ein- schränken. Beispielhaft wird hier auf das östliche Hofhaus verwiesen, des- sen Terrasse östlich des Gebäudes außerhalb der erhöhten Schallpegel anzuordnen ist. Ohnehin ist an der Südseite dieses Gebäudes auf Grund der bestehenden Öffnung zur Pfinzstraße bereits mit einem entsprechen- den Grundriss auf den Lärm der Pfinzstraße zu reagieren (s.a. Planungs- rechtliche Festsetzungen Pkt.8). Fließender Verkehr und Verkehrssicherheit Im Rahmen der Planung wurden seitens des Verkehrsamtes drei alternative Tiefgaragenzufahrten von der Pfinzstraße aus in das Plangebiet überprüft. Als Zufahrtsmöglichkeiten wurden untersucht der südwestliche Bereich des Plangebietes, an dem in der aktuellen Planung die Müllstandorte vorgese- hen sind (Variante 1), dann ein Bereich, der 20 m weiter östlich liegt, in der Mitte der Neubebauung an der Pfinzstraße (Variante 3), sowie die Abb.: Varianten 1-4 zur Tiefgaragenzufahrt - 19 - bestehende Öffnung zwischen den Gebäuden Pfinzstraße 100 und 94 (Va- riante 2). Die Vor- und Nachteile der Tiefgaragenalternativen wurden einer Zufahrt im Nordwesten des Plangebietes (Variante 4) gegenübergestellt. Auf Grund der relativen Nähe der Einfahrten von Variante 1 und 3 sind kei- ne wesentlichen unterschiedlichen Merkmale ersichtlich, so dass diese bei- den Varianten gemeinsam beurteilt wurden. Variante 1 und 3: Vorteile: - gute Sichtbeziehungen bei Variante 1 - Erhalt von zwei Stellplätzen im Norden des Plangebietes Nachteile: - Wegfall von zwei bis vier Stellplätzen im öffentlichen Raum - durch die Nähe zum Knotenpunkt Pfinz-/Pforzheimer Straße ist mit Behinderungen für Linksein- und Linksausbieger bezogen auf die Tiefgarage zu rechnen, - Neubelastung der hier befindlichen Anwohner durch die neue Zu- und Abfahrt, vor allem durch wartende Linksein- oder Linksausbieger Variante 2: Vorteile: - nicht erkennbar Nachteile: - bei Berücksichtigung der notwendigen Mindestradien entfällt eine fuß- läufige Anbindung des Grundstückes an die Pfinzstraße in diesem Bereich völlig - schlechte Sichtbeziehungen auf Grund der beidseitigen Bebauung - es ist mit Behinderungen für Linksein- und Linksausbieger bezogen auf die Tiefgarage zu rechnen - Neubelastung der hier befindlichen Anwohner durch die neue Zu- und Abfahrt, vor allem durch wartende Linksein- oder Linksausbieger Zufahrt über die Stichstraße von der Pforzheimer Straße aus (Variante 4): Nachteile: - Entfall von zwei Stellplätzen im öffentlichen Raum - Mehrbelastung der Anlieger durch 50 neue Stellplätze Vorteile: - gute Sichtbeziehungen - kaum Behinderungen beim Zu- oder Abfahren, kein "Warten" im öf- fentlichen Raum - 20 - Mit der Gegenüberstellung der Zufahrtskriterien wird deutlich, dass mit der Variante 2 offensichtlich die größten Probleme verbunden sein werden. Hier wirken die geminderte Verkehrssicherheit durch eingeschränkte Sichtbezie- hungen, das städtebaulich-funktionale Defizit des Verlustes der fußläufigen Anbindung und die zusätzliche Neubelastung der unmittelbar neben der Ausfahrt befindlichen Bewohner in der Summe negativ. Auch wenn für diese Variante keine Stellplätze entfallen, so ändert es nichts an den grundsätzlich funktionalen Mängeln und der Belastung durch an- und abfahrende Autos für die in wenigen Metern (1 -2 m) Entfernung wohnenden Anwohner, deren Fenster zu diesem möglichen Zufahrtsbereich ausgerichtet sind. Dem gegenüber ist die Variante 1 insofern positiver zu bewerten, als hier bessere Sichtbeziehungen herrschen. Es entfallen zusätzlich zwei und bei Variante 3 vier Stellplätze. Dem gegenüber bleiben zwei Stellplätze nördlich des Plangebietes erhalten. Mit Variante 1 entstehen somit drei neue Stell- plätze, mit Variante 3 entsteht ein neuer Stellplatz. Mit zu verkraftenden ge- ringen Behinderungen für den fließenden Verkehr durch Linksein- und aus- bieger wäre zu rechnen. Allerdings kommt es auch hier zu Belastungen der unmittelbar neben einer Ausfahrt bestehenden Wohnbauten bzw. Neubau- ten. Für die Verlegung der Tiefgaragenzufahrt in den Nordwesten des Plange- bietes müssen zwei Stellplätze entfallen, die in der Pfinzstraße mit weiteren drei Stellplätzen wieder hergestellt werden. Hier sind Variante 1 und 4 gleich zu bewerten. Mit einer Zufahrt im Norden des Plangebietes nimmt das Verkehrsaufkom- men im von der Pforzheimer Straße abgehenden Stich zu. Zur Überprüfung der Lärmzunahme wurde ein Lärmgutachten erstellt (s.o.), das jedoch von einer lediglich geringfügigen aber vertretbaren Mehrbelastung für die An- wohner des Stichweges ausgeht. Selbst eine Verdoppelung der zusätzli- chen Verkehre ist möglich, ohne das die entsprechenden Grenzwerte über- schritten werden (s.o.). Dass durch die Zufahrt von Norden durch den etwas weiteren Weg zusätzliche Verkehre entstehen, ist anzunehmen, auch wenn keine Aussagen über die Anfahrtsrichtungen der zukünftigen Nutzer des Plangebietes möglich sind. Die Kriterien, die insbesondere die positiven funktionalen Eigenschaften dieser Variante herausstellen, überwiegen, so dass zusammenfassend da- von ausgegangen wird, dass unter verkehrstechnischen Belangen die Vari- ante 4 nicht die optimale, aber in Anbetracht der Vergleichsmöglichkeiten die Lösung ist, die die wenigsten Negativfolgen aufzuweisen hat. Zum anderen ist die möglichst konsequente Freihaltung des Hofbereichs von Verkehrslärm eine Voraussetzung für die Umsetzung einer u.a. orts- kernnahen lärmempfindlichen Nutzung in der „zweiten Reihe“ der Pfinzstra- ße. Dies gelingt mit Hilfe möglichst nur schmaler Zugänge zu den Hofhäu- sern im Bereich der Pfinzstraße. Denkbare Zufahrten von der Pfinzstraße führen zwangsläufig zu breiteren Öffnungen im Blockrand und somit zu ei- ner höheren Beschallung der nördlich gelegenen Bebauungen, Gärten und Spielplätze einschließlich der nördlich angrenzenden Bestandsbebauungen. Verkehrlich ist eine Tiefgaragenzufahrt im Norden des Plangebietes somit problemlos zu handhaben. Die für das Plangebiet vorgesehene Tiefgarage - 21 - liegt in gerader Verlängerung dieser Zufahrt. Das wilde Parken und die da- mit etwas unübersichtliche Situation in der Stichstraße sind bei Bedarf mit einem Halteverbot zu regulieren. Zusammenfassende Bewertung Das Plangebiet kann sowohl von Norden über einen Stich von der Pforz- heimer Straße als auch von der südlich gelegenen Pfinzstraße aus ver- kehrstechnisch erschlossen werden. Gegen eine Erschließung von Süden sprechen insbesondere die bereits heute bestehende Lärmbelastung in der Pfinzstraße (Hot-Spot) sowie die verkehrstechnisch schwierigere Handha- bung einer südlichen Zufahrt. Eine Belastung bestehender sowie neuer Wohnnutzungen im Nahbereich möglicher neuer Ein- und Ausfahrten ist angesichts der ohnehin schon großen Emissionslasten der Pfinzstraße nicht zu verantworten. Im Bereich einer nördlichen Zufahrt über den Stich in der Pforzheimer Stra- ße werden zwar auch zusätzliche Lärmemissionen entstehen. Diese errei- chen in der Summation mit bereits vorhandenen Emissionen nicht die ein- schlägigen Obergrenzen. Eine wie im Gutachten ermittelte geringe Mehrbe- lastung erscheint daher zumutbar. Verkehrstechnisch ist die zusätzliche Tiefgaragenzufahrt über den Stich in der Pforzheimer Straße auf Grund der direkten Zufahrt und guten Sichtbeziehungen problemlos. Das Plangebiet soll daher wie die bestehende Bebauung nördlich des Vor- habens über die am nordwestlichen Eckbereich gelegene und von der Pforzheimer Straße abgehende öffentliche Zufahrt erschlossen werden. 4.4.3 Ruhender Verkehr Die Parkierung ist überwiegend in einer über die von der Pforzheimer Stra- ße abgehende Stichstraße erreichbaren Tiefgarage untergebracht. Hier werden für mögliche 37 Wohneinheiten sowie 426 m² Nettofläche Büronut- zung 50 Stellplätze (Stellplatzberechnung s. Anlage 5) zur Verfügung ste- hen. Grundlage für die Anzahl der Stellplatzausweisungen ist die Verwaltungs- vorschrift des Wirtschaftsministeriums über die Herstellung notwendiger Stellplätze (VwV Stellplätze). Auf der Basis dieser Grundlage ist pro Wohneinheit jeweils ein Stellplatz herzustellen. Dies entspricht bei 37 Wohneinheiten 37 Stellplätzen. Auf Grund der sehr guten ÖPNV-Anbindung des Plangebietes (s.o.) müssen für die Büronutzung im Gebäude an der Pfinzstraße nur 40% der in der LBO vorgeschriebenen Stellplätze nachge- wiesen werden. Die Nettobürofläche beträgt 426 m². Bei einem Stellplatz- schlüssel von einem Stellplatz pro 30 m² und der genannten Nettobüroflä- che sind 40% von 14 Stellplätzen für die Büro- und Verwaltungsnutzung herzustellen. Dies entspricht sechs Stellplätzen. Somit werden über die notwendigerweise bereitzustellenden 43 Stellplätze für Wohn- und Gewer- benutzung hinaus sieben zusätzliche Parkierungsmöglichkeiten in der Tief- garage bereitgestellt. Entlang der Pfinzstraße entstehen fünf öffentliche Parkplätze, von denen zwei als Ersatz für die durch die Tiefgaragenzufahrt entfallenden Stellplätze gelten. Somit entstehen insgesamt zusätzliche zehn PKW-Stellplätze. - 22 - Die sehr gute Anbindung an die Haltestellen des KVV und den Durlacher Bahnhof sowie der Innenstadtlage, die das fußläufige Einkaufen bzw. eine Fahrt mit dem Fahrrad erleichtert, wirken ebenfalls entlastend auf die ge- samte Stellplatzsituation. Im Plangebiet stehen ca. 140 Fahrradstellplätze (inklusive Kellerstellplätze) zur Verfügung. 4.4.4 Geh- und Radwege Das Plangebiet ist fußläufig von der Pfinzstraße erreichbar. Im Sinne einer fußläufigen Vernetzung der Stadtteile ist in Nord-Südrichtung ein Geh- und Fahrradfahrrecht für die Allgemeinheit vorgesehen. Auf dem Plangelände sind mehrere Bereiche für die Unterbringung von Fahrrädern geplant. 4.4.5 Ver- und Entsorgung Seitens der Stadtwerke Karlsruhe wurde darauf verwiesen, dass das Plan- gebiet mit Strom, Gas und Wasser von der Pfinzstraße aus erschlossen ist. Von hier aus müssen die geplanten in der zweiten Reihe liegenden Hofge- bäude privat erschlossen werden. Entwässerung Das Gebiet ist abwassertechnisch erschlossen. Niederschlagswasser Aus Sicht des Amtes für Umwelt- und Arbeitsschutzes bestehen für eine Niederschlagswasserversickerung eher ungünstige Verhältnisse. Dies be- gründet sich aus dem Standort im Randbereich der Kinzig-Murg-Niederung. Eine Versickerung des Oberflächenwassers nach dem Regelwerk ist nicht möglich, da der höchste gemessene Grundwasserspiegel (HGW) mit 114,40 zu hoch liegt bzw. auf dem Grundstück keine Versickerungsfläche vorhanden ist. Das Oberflächenwasser auf dem Grundstück wird daher komplett dem städtischen Entwässerungsnetz / Mischwasserkanal in der Pfinzstraße (Anlage Stadtentwässerungsplan Tiefbauamt) zugeleitet. D.h., dass das Niederschlagswasser der Dachflächen sowie der Erdge- schossfläche über der Tiefgarage über Freispiegelleitungen gesammelt und in das städtische Kanalnetz geführt wird. In den Bereichen der Tiefgarage, die nicht überbaut und als begrünte Frei- flächen genutzt werden, soll eine im Mittel mindestens 40 cm dicke durch- wurzelbare Vegetationsschicht hergestellt werden. So wird sichergestellt, dass die unterbauten Flächen geeignet für Stauden und Sträucher bleiben und eine Wasserrückhaltung nach wie vor möglich wird. Diese Flächen sind im Laufe der Planung erweitert worden. Um darüber hinaus das anfallende Niederschlagswasser in größtmöglichem Umfang aufzufangen, müssen zusätzlich die Dächer als Flachdächer und extensiv begrünt ausgebildet werden. So kann in nicht geringem Umfang anfallendes Niederschlagswasser gebunden und verzögert wieder abgege- ben werden. Ein über das notwendige Maß hinausgehender höherer Bo- denaufbau auf den Flachdächern ist jedoch aus statischen Gründen nicht - 23 - möglich, da der Standort in der Kinzig-Murg-Rinne bereits als problematisch gilt. Da durch den hohen Begrünungsanteil auf den Flachdächern bzw. auf der Erdgeschossebene ein hoher Verzögerungsfaktor (Retention) vorliegt, wird die Belastung des städtischen Kanalnetzes minimiert. Somit begründen sich die Vorkehrungen zur Niederschlagswasserentsorgung vor allem in der Minderung der durch Niederschlag zu erwartenden Auswirkungen. Auf Grund von Untersuchungen ist bekannt, dass das anstehende Erdreich kontaminiert sein kann. Eine genaue Lokalisierung ist derzeitig nicht mög- lich. Von daher können Verunreinigungen in allen Bereichen vorkommen. Aber auch das Gegenteil kann der Fall sein, so dass nicht überplante Be- reiche frei von Verunreinigungen sind und für Versickerungen zur Verfü- gung stehen können. Falls im Zuge der Arbeiten Bereiche ohne Bodenaushub verbleiben, können über diese keine Aussagen über deren Kontamination und der von ihnen ausgehenden Gefahr getroffen werden. Um trotz der schwierigen Voraussetzungen eine schadlose Versickerung in den nicht überbauten Teilbereichen zu gewährleisten, ist in Abstimmung mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz ein Austausch des anthropogen beeinfluss- ten Materials im betroffenen Bereich erforderlich. Die wegen der Neube- bauung notwendig werdenden Erdverschiebungen werden daher fachlich begleitet, belastbare Aussagen über eine zukünftige Versickerbarkeit des Niederschlagswassers können erst im Laufe der Erdarbeiten gemacht wer- den. Im Zusammenhang mit diesen Maßnahmen ist eine Verbesserung des jetzigen Zustandes zu erwarten. Da das Grundwasser im Bereich des Planungsgebietes stellenweise Belas- tungen aufweisen kann und sofern während der Baumaßnahmen eine Wasserhaltung benötigt wird, werden ggf. zu beachtende Nebenbestim- mungen in der dann erforderlichen wasserrechtlichen Erlaubnis behandelt. Als weitere Maßnahmen zur Versickerung des Niederschlagswassers soll die Bodenversiegelung auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Diese als Wege und Stellplätze angelegten Flächen sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurchlässig ausgebildet wer- den, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag soweit nicht die Gefahr des Eindrin- gens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Das trotz der Maßnahmen noch überschüssig anfallende Niederschlags- wasser soll kontrolliert an die öffentliche Kanalisation übergeben werden. Abfallentsorgung Die Abfallentsorgung geschieht über eine zentrale Müllentsorgungsstelle in der Pfinzstraße westlich des südlichen Riegelbaus. Energetisches Konzept Aufgrund der Größe der Wohnanlage ist die Versorgung über ein Block- heizkraftwerk (BHKW) auch wirtschaftlich sinnvoll. Die Flachdächer eignen sich zur solargestützten Stromgewinnung über Photovoltaik. Die meist - 24 - dreiseitige Belichtung der Wohnungen mindert außerdem den Einsatz von Kunstlicht. 4.5 Gestaltung Fassaden Gebäude entlang der Pfinzstraße: Die Bebauung im Süden, Westen und Osten ist im Sinne einer „städtischen Fassade“ als Putzfassade mit einem Steinsockel vorgesehen. Die Putzflächen sollen in Grau- bis Weißtönen ge- halten sein. Dies gilt auch für die untergeordneten Bauteile Balkone und Fenster. So betont der Gesamteindruck der Fassaden einen im Sinne der traditionellen Blockrandbebauung stehenden eher neutral-formellen und öf- fentlichen Charakter der Straßenfassade. Mit weißen bis grauen Farbtönen passt sich die Farbgebung der Eckbebauung an der Pforzheimer Straße / Pfinzstraße an. Die zum Innenhof orientierte informelle Nordfassade hinge- gen soll geschossweise mit senkrechten Bauelementen gegliedert werden. Im Bereich des Vorhabens und Erschließungsplanes ist das dem Haupt- baukörper vorgelagerte Erschließungselement mit Laubengang und Balkon als Stahlkonstruktion vorgesehen. Die Stahlkonstruktion soll mit vertikalen Pflanzbändern gegliedert werden. Hofhäuser: Um die Ensemblewirkung der Wohnanlage zu unterstreichen, werden die Fassadenflächen einer einheitlichen Gestaltung unterworfen. Al- le Gebäude verfügen über eine helle Putzfassade mit Steinsockeln. Im gesamten Plangebiet sind Flachdächer (s.o. Niederschlagswasser) vor- gesehen. Die im Westen stehende massive Bestandsbebauung verfügt be- reits über Flachdächer, so dass ein wechselnder Gebäudeabschluss in der Blockrandbebauung zu einem gestalterischen Bruch führen würde. Ange- strebt wird hier vielmehr eine harmonische Eingliederung der Neubebau- ung. Dies gilt auch für die Bestandsgebäude außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes (Grundstücke 45289 und 45290) im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, die zwar derzeitig Satteldächer besitzen, die im Falle einer Neubebauung aber nicht nur eine höhere Aus- nutzung erhalten, sondern auch hier im Sinne eines einheitlichen Erschei- nungsbildes mit Flachdächern versehen werden kann. Die privaten Grünflächen werden gärtnerisch angelegt und gepflegt. Im Sinne des Bodenschutzes sollen Fußwege, Stellplätze und ihre Zufahr- ten in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau hergestellt werden. Die Was- ser- und Luftdurchlässigkeit des Bodens wesentlich mindernden Befesti- gungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Betonierung oder Asphaltierung sollen ausgeschlossen werden. Außenraum Der öffentliche Außenraum ist durch leichte Niveauversätze gegliedert. Er greift damit die bekannten und geschätzten Qualitäten der Freiräume in der Durlacher Altstadt auf; das neue Wohnquartier ist im Gegensatz zur Altstadt jedoch stark begrünt. Dieses System wird ergänzt und teilweise überlagert von einem Zweiten, dem der privaten Außenräume in Form von Terrassen, Balkonen und Laubengängen. Dabei wird zwischen den Gebäudetypologien unterschieden: - 25 - - Die Bebauung entlang der Pfinzstraße erhält große Balkonflächen, die im Norden als Stege eine Laubengang-Erschließung ermöglichen. - Die Hofhäuser verfügen über differenzierte, versetzt angeordnete Bal- kone und Loggien, die unterschiedliche Ausblicke ins Quartier ermögli- chen und so angeordnet sind, dass eine optimale Belichtung der einzel- nen Wohnungen bei geringstmöglicher Verschattung gegeben ist. Alle Gebäude verfügen über Penthouse-Wohnungen mit großzügigen Dachterrassen, die einen Blick auf Durlach gestatten. Werbeanlagen sind nur als verfahrensfreie Anlagen im Sinne des § 50 (1) LBO BW zulässig. Zum Schutz der südlich gelegenen Nachbarn (Grundstücke 45289, 45290 sowie 45284/2) vor Einsicht auf ihr Grundstück (Schutz der Privatsphäre) wird zugelassen, dass an diesen Grundstücksgrenzen Mauern bis auf eine Höhe von 119,10 ü.N.N. errichtet werden dürfen. 4.6 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz Prinzipiell schont die Bebauung eines innerstädtischen Geländes die Um- welt (Innenentwicklung). Die Inanspruchnahme natürlicher Ressourcen (Boden und Fläche) wird reduziert, die bestehenden Versorgungssysteme sowie die Nahverkehrssysteme der Ortslage werden besser ausgelastet, zusätzliche motorisierte Individualverkehre entstehen nicht. 4.6.1 Grünplanung, Pflanzungen Zur Neugestaltung und Begrünung des Gebietes werden im Planungsgebiet folgende grünordnerische Maßnahmen vorgesehen: - Baumpflanzungen sieben mittelkroniger Laubbäume, mindestens drei- mal verpflanzt in Grünflächen mit Bodenschluss. Aufgrund der nicht exakt bekannten Lage der Bodenplatte, kann die Lage der zu pflanzen- den Bäume erst nach den Bodenuntersuchungen festgelegt werden. Er- gänzend zu den zeichnerisch dargestellten Bäumen sind fünf weitere Bäume zu pflanzen. - Überdeckung der nicht überbauten Teile der Tiefgarage mit im Mittel mindestens 40 cm durchwurzelbarer Vegetationstragschicht. - Im nördlichen Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes werden zwei Spielplätze für Kleinkinder angeboten, die barrierefrei über den au- tofreien Innenhof zu erreichen sind. 4.6.2 Eingriff in Natur und Landschaft / Ausgleichsmaßnahmen Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der In- nenentwicklung nach § 13a BauGB, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Ein Ausgleich der durch den Bebauungsplan zu er- wartenden Eingriffe ist deshalb nicht erforderlich. Auf dem Gelände steht ein Nussbaum, der im Rahmen der Bebauung nicht erhalten werden kann. Das Vorhaben bietet ausreichend Fläche, um den Wegfall des Baumes auszugleichen (Pflanzung dreier mittelkroniger Bäu- me). - 26 - Im Bereich der zukünftigen Tiefgaragenzufahrt sowie im Bereich der Park- plätze stehen zur Zeit drei Bäume, die nicht erhalten werden können. Die Karlsruher Baumschutzsatzung sieht eine Schutzwürdigkeit ab einem Stammumfang von 80 cm vor. Zwei zu fällende Bäume werden durch die Pflanzung von vier Bäumen im Geltungsbereich ausgeglichen. Ein Baum kann kompensationsfrei gefällt werden. Somit ergeben sich in der Summe sieben neue Baumpflanzungen. 4.6.3 Artenschutz Maßnahmen für den Artenschutz werden nicht notwendig. Der vorhandene Nussbaum wurde vorab auf eventuelle Höhlen (Nistplätze) untersucht. Der Befund ist negativ. 4.7 Belastungen Lärm Abschirmende Lärmschutzmaßnahmen (aktiver Lärmschutz) entlang der Pfinzstraße scheiden aus geometrischen und städtebaulichen Gründen aus. Zum einen sind in der Pfinzstraße die räumlichen Verhältnisse für die Er- richtung einer Schallschutzmaßnahme (Schallschutzwand) sehr eng. Eine zusätzliche bauliche Anlage würde die Situation nochmals verengen und die funktionalen Abläufe wie Zufahrt zu den Parktaschen bzw. die Zugäng- lichkeit zu den Gehwegen behindern. Zum anderen ist eine Schallschutz- wand auch aus städtebaulichen Gründen wenig sinnvoll, da eine solche bauliche Maßnahme bzw. ein derartiges technisches Bauwerk den bauli- chen Zusammenhang in der Pfinzstraße empfindlich stören und der Pfinz- straße in diesem Abschnitt den Charakter eines Verkehrsbauwerks verlei- hen würde. Dies ist in der Nähe zum Ortskern mit dem entsprechenden fuß- läufigen Verkehr und angesichts der Wohn- und Mischnutzungen in der Pfinzstraße nicht vertretbar. Die Lärmbelastung der südlichen Bereiche kann demnach nur durch passive Methoden, also durch baulichen Lärm- schutz nach DIN 4109 an den Wohngebäuden, gemindert werden. Für die Dimensionierung des baulichen Schallschutzes sind entsprechend der DIN 4109 die maßgeblichen Außenlärmpegel zu ermitteln und daraus die Lärmpegelbereiche abzuleiten. Die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen (ein- schließlich der Fenster) schutzbedürftiger Räume werden entsprechend der DIN 4109 aus dem ‚maßgeblichen Außenlärmpegel’ abgeleitet. Dieser wird ermittelt aus dem berechneten und mit 3dB Aufschlag belegten Beurtei- lungspegel für den Verkehrslärm (Straßenverkehr und Schienenverkehr) der Beurteilungszeit "tags", der (energetisch) mit dem ermittelten Gewerbe- lärm - Beurteilungspegel bzw. mit dem im Bebauungsplan angegebenen Immissionsrichtwert für Gewerbelärm der Beurteilungszeit „tags“ (60 dB(A) für MI - Gebiete) addiert wird. Der größte Teil der Bebauungsplanfläche ist dem Lärmpegelbereich III zu- zuordnen. Der südliche Gebäudeabschnitt des Hofhauses E liegt im Lärm- pegelbereich IV und die Südfassade und Teile der Giebelseiten der stra- ßenbegleitenden Bebauung liegen im Lärmpegelbereich V (die Südseite - 27 - des EG dieses Gebäudes, deren Abstand zur Pfinzstraße etwas größer ist als derjenige der Obergeschosse, liegt noch im Lärmpegelbereich IV). Passiver Schallschutz im Lärmpegelbereich V ist in der Regel verbunden mit einer Zwangsbelüftung der zu schützenden Aufenthaltsräume. Entspre- chende Festsetzungen werden als Lärmschutzmaßnahmen getroffen. Die Balkone insbesondere des Gebäudes an der Pfinzstraße und des östli- chen Hofhauses liegen in den Lärmpegelbereichen IV und V. Die geplanten Balkone sind im Gegensatz z.B. zu den Wohn- und Schlaf- räumen keine für den ständigen Aufenthalt von Menschen geeigneten Räume bzw. Erholungsräume. Als offene Aufenthaltsbereiche sind sie zwar als Außenraum eine Bereicherung für eine Wohnung, aber schon auf Grund klimatischer Verhältnisse nur beschränkt nutzbar. Eine spezifische Nutzung von Balkonen existiert nicht. Wichtig ist jedoch seine, im Gegensatz zum Innenraum, Andersartigkeit als Außenraum, der Nutzungen zulässt, die in Innenräumen nur bedingt erledigt werden können. Balkone können als Frei- sitze unterschiedlichen Nutzungen dienen. Neben einem zeitlich begrenzten Aufenthalt bspw. als Raucherbalkon kann er auch als Pflanzenstandort oder zur Fahrradreparatur genutzt werden. Immissionstechnisch ist normalerweise nur die Tagesbelastung relevant und hier auch nur in den wärmeren Jahreszeiten. Um die zweifelsohne vor- handenen Lärmbelastungen auf den genannten Balkonen zu minimieren, sind die Brüstungen als in massiver Bauweise auszuführen. Dadurch ist ein geringer Schutz gegenüber dem Verkehrslärm gegeben. Da die Balkone versetzt angeordnet sind, werden auch keine Schallreflexionen über die Un- terkante eines oberhalb liegenden Balkons erwartet. Die Emissionen der Zufahrten zu den Tiefgaragen und der Pkw – Stellplät- ze sind nur an der Nordseite des Hofhauses ‚B‘ immissionsrelevant. Ergänzend wurde die zusätzliche Lärmbelastung der Wohnbebauung an der Zufahrtstraße zur Tiefgarage des B-Plangebietes (Stichstraße von der Pforzheimer Straße) untersucht. Der Stich von der Pforzheimer Straße ist eine öffentliche Verkehrsfläche, deren Lärmbelastung durch den Straßen- verkehr ist nach der 16. BImSchV zu beurteilen und zu werten. Um die Lärmbelastung der Anwohner im Bereich des Stiches von der Pforzheimer Straße durch den Straßenverkehrslärm zu ermitteln, sind zwei zusätzliche maßgebliche Immissionsorte herangezogen worden. Die beiden Immissionsorte repräsentieren die Wohnbebauung, die der Zufahrtsstraße Am Pfinzstraße am nächsten liegen. Das ist die Ostseite des zweistöckigen Wohngebäudes Pforzheimer Straße 22 und die Westseite des mehrstöcki- gen Wohngebäudes Am Pfinztor 52. • Bei der Lärmbelastung (einschließlich des Verkehrs zur Tiefgarage des B-Plangebietes) ‚tags‘ liegen die Beurteilungspegel 4 dB und mehr un- ter dem Immissionsgrenzwert von 59 dB(A) für allgemeine und reine Wohngebiete (WA/WR). Das bedeutet, dass selbst bei einer Verdopp- lung des Verkehrsaufkommens (+3dB) die Immissionsgrenzwerte noch unterschritten werden. - 28 - • Bei der Lärmbelastung ‚nachts‘ liegen die Beurteilungspegel 3 dB und mehr unter dem Immissionsgrenzwert von 49 dB(A) für allgemeine und reine Wohngebiete (WA/WR). Das bedeutet, dass selbst bei einer Ver- dopplung des Verkehrsaufkommens (+3dB) die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden • Am Immissionsort Am Pfinztor Nr. 52 verursacht dabei der Verkehr von der Pforzheimer Straße die Hauptbelastung. Am Immissionsort Pforz- heimer Straße 22 ist es erwartungsgemäß die dicht am Haus vorbeifüh- rende Zufahrt zu den Tiefgaragen. Zum Vergleich wurde die Lärmbelastung der beiden Immissionsorte ohne den Verkehr zur Tiefgarage des B-Plangebietes berechnet. Das Ergebnis ist, dass der zusätzliche durch die Erschließung des B- Plangebietes ent- stehende Verkehr auf die Stichstraße der Pforzheimer Straße schalltech- nisch bewertet nur eine marginale Erhöhung der Beurteilungspegel ‚Stra- ßenverkehrslärm‘ an den beiden betrachteten maßgeblichen Immissionsor- ten verursacht. Luft Durch die Wohnbebauung wird keine relevante Veränderung der Luftbelas- tung erfolgen. Der CO²-Ausstoß der Neubebauung wird unter dem CO²- Ausstoß der Bestandsbebauung liegen, da es heute effizientere Einspa- rungsmethoden gibt, als zur Zeit der Entstehung der Nachbarbebauungen. Für die Neubebauung ist ein KFW 70 Effizienz-Standard vorgesehen, der über einen geringen Transmissionswärmeverlust (Wärmeverlust) und einen geringen Primärenergiebedarf definiert wird. Die guten Energiewerte wer- den durch verbesserte Wärmedämmung der Wände, Decken und Dächer sowie durch bessere Fensterverglasungen erreicht. Ergänzt wird das Ener- giekonzept mit einer effizienten Heizanlage mit regenerativer Energie. Die Umsetzung des KFW 70 Effizienz-Standards ist mehr als der Gesetzgeber verlangt und wird über den Durchführungsvertrag gesichert. Klima Im übergeordneten klimatischen Zusammenhang betrachtet, liegt das Plan- gebiet am Rande geschlossener Bebauungsstrukturen. Im Abstand von ca. 400 m sind Flächen mit klimaregulierenden Funktionen vorhanden - nord- westlich großflächig Kleingartenanlagen, nördlich landwirtschaftlich genutz- te Nutzflächen. Als heute grasbewachsene Brachfläche übernimmt das Plangebiet eine gewisse klimatische Funktion, welche jedoch aufgrund der geringen Größe im übergeordneten klimatischen Gefüge nicht wirksam wird. Der vorhandene Baum ist vorhabenbedingt nicht zu erhalten. Auf- grund seines Standortes mittig im Plangebiet ist dessen klimaregulierende Wirkung im vorhandenen Siedlungsgefüge zu vernachlässigen. Die südlich der Pfinzstraße gelegene massive Bebauung behindert heute in gewissem Umfang eine Durchlüftung aus der Haupt-Windrichtung Südwest. Die geplante aufgelockerte Bauweise erfolgt in den Proportionen der Um- gebung und lässt generell eine gute Durchlüftung sowie eine angemessene Zirkulation des Windes zu. - 29 - Auf Grund der vorhandenen Bodenplatte im Grundstück ist die Bodenfunk- tion für das Klima auch heute schon sehr eingeschränkt. Es wird alles dafür getan, dass im Plangebiet keine Wärmeinsel entsteht: Im Gebiet werden sieben neue Bäume als Hochstämme gepflanzt, welche in den kommenden Jahren mit zunehmender Schattenwirkung für ein güns- tiges Lokalklima sorgen werden. Die Freiflächen werden, soweit sie nicht als Erschließungsflächen erforder- lich sind, gärtnerisch angelegt. Dies gilt auch für die Freiflächen über dem Tiefgaragenbereich. Eine extensive Dachbegrünung trägt ergänzend zum Lokalklima bei (s. a. Niederschlagswasser - Verdunstung durch Retention des Niederschlagwassers). Das Lokalklima wird darüber hinaus durch die Eigenverschatten des Vorhabens auf das eigene Grundstück begünstigt Auf Grund der minimalen Größe des Planungsgebietes sind keine wesentli- chen negativen Auswirkungen durch die Planung zu erwarten. Verschattungen Die Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken werden entsprechend den Vorgaben der Landesbauordnung BW eingehalten. Die Höhe der Be- bauung fügt sich in die Umgebung ein und bleibt in der Höhenentwicklung bewusst unterhalb der der Nachbarbebauungen. Dies hat zur Folge, dass die Verschattung der umliegenden Bestandsgebäude in einem für eine In- nenstadtlage geringen und verträglichen Maße ausfällt. Insbesondere in den nachmittäglichen Stunden des Tages von 12.00 bis 17.00 Uhr bleibt die nördliche Wohnbebauung dreiviertel des Jahres vollständig frei von Ver- schattungen durch das Neubauvorhaben. In den Wintermonaten geht die Verschattung in einem gewissen Maß bereits heute von den Bestandsge- bäuden untereinander aus. Zukünftige Verschattungen durch die Neube- bauung werden durch die Bestandsgebäude dann überlagert. In Innen- stadtbereichen ist dies allerdings häufig der Fall. Altlasten Auf Grund der in den Auffüllungen nachgewiesenen Belastungen ist im Vor- feld von zukünftigen Baumaßnahmen von einem Sachverständigen eine Aushub- und Entsorgungskonzeption zu erstellen und mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen. Aushubmaßnahmen sind im Anschluss von diesem Sachverständigen zu begleiten. Für den Fall, dass Aushubmaterial vom Planungsgebiet auf demselben umgelagert werden bzw. standortfrem- des Material (Boden oder Bauschutt) für Auffüllungen auf dem Gelände verwendet werden soll sowie im Falle der Herstellung einer durchwurzelba- ren Bodenschicht ist im Vorfeld durch einen Sachverständigen ein Auffül- lungs- und Verwertungskonzept zu erstellen und ebenfalls mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen. Darüber hinaus ist auf Grund der Vorbelastungen (Fremdbestandteile) in Abstimmung mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz in den wenigen für eine Niederschlagswasserversickerung zur Verfügung stehenden Bereichen (außerhalb von Bodenplatte und Neubebauung) ein Austausch des anthro- pogen beeinflussten Materials erforderlich. - 30 - 5. Umweltbericht Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der In- nenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weni- ger als 20.000 m² festsetzt. Von einer Umweltprüfung kann nach § 13a BauGB abgesehen werden. 6. Sozialverträglichkeit Bei der Planung wurden im Hinblick auf Sozialverträglichkeit insbesondere die nachfolgend erörterten Aspekte berücksichtigt: - Die Wohnraumversorgung der Bevölkerung in sowohl zentrumsnaher Lage als auch in der Nähe der in der Randlage des Ortes befindlichen Erholungsangeboten - behindertengerechte Zugänge zu allen Wohnungen - wohnraumnahes Spielplatzangebot für Kleinkinder - Fortführung der Baukultur und Sicherung/Entwicklung der Ortsgestalt - Individuelle Adressbildung durch Architektur mit sehr hohem Wiederer- kennungswert. - Vernetzung unterschiedlicher Außenräume (Grünflächen / Laubengän- gen) mit den privaten Außenräumen ((Dach-) Terrassen / Balkonen) - Autofreier Innenhof 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz Vorhaben- und Erschließungsplan (V+E-Plan)ca. 3630,0 qm81,8% Mischgebiet außerhalb V+E-Planca. 433,4 qm9,8% Verkehrsflächenca. 374,4 qm8,4% Gesamtca. 4437,8 qm100,0% 7.2 Geplante Bebauung (Vorhaben- und Erschließungsplan) AnzahlWohneinh.BüronutzungBGF Hofhäuser427 / 3689 qm Gebäude an der Pfinzstr.110 / 1854 qm / 1 732 qm Gesamt537 1 6275 qm 7.3 Bodenversiegelung Gesamtflächeca.4437,8 qm100,0% Derzeitige Versiegelung (Bodenplatte / Zufahrten)ca.3000,0qm67,6% Durch den Bebauungsplan max. zulässige versiegelte Fläche ca.3968,7qm89,4% - 31 - 8. Kosten Alle im Zusammenhang mit dem Vorhaben anfallenden Kosten einschließ- lich der Erschließungsanlagen übernimmt der Vorhabenträger. Der Stadt Karlsruhe entstehen keine Kosten. 9. Durchführung Die Verpflichtungen des Vorhabenträgers werden in einem Durchführungs- vertrag geregelt. - 32 - B. Hinweise (beigefügt) 1. Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestig- ten Standplatz ebenerdig aufzustellen. Darüber hinaus ist es erforderlich, eine mindestens 1,50 m breite ebenerdige Anbindung (Tiefbord) an die Pfinzstraße zu gewährleisten. 2. Entwässerung Der bisher maximal gemessene Grundwasserspiegel liegt bei 114,40 m ü.NN. Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tie- fer liegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensio- niert. Bei starken Niederschlägen ist ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeigne- te Maßnahmen der Eigentümer selbst entsprechend zu schützen. 3. Niederschlagswasser Der Standort liegt im Wasserschutzgebiet III B Hardtwald. Unbedenkliches Niederschlagswasser soll gem. § 55 Abs. 2 Wasserhaus- haltsgesetz ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanali- sation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich- rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenste- hen. Bei Errichtung bzw. baulicher Veränderung von Wasserversorgungsanlagen sind die Anforderungen der Trinkwasserverordnung 2001 sowie Artikel 1 In- fektionsschutzgesetz, § 37 Abs. 1 unter Beachtung der allgemein anerkann- ten Regeln der Technik einzuhalten. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Notwendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurch- lässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. - 33 - 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Abteilung 2, Referat 26 – Denkmalpflege, Moltkestraße 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhal- ten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß ge- gen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägen- de Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Verände- rung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 5. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. Die notwendige Fällung des Nussbaumes im Geltungsbereich des Vorha- ben- und Erschließungsplanes sollte im Winterhalbjahr erfolgen. 6. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Ge- fahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder er- hebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Ar- beitsschutz, Markgrafenstraße 14, 76131 Karlsruhe, zu melden. Auf Grund der in den Auffüllungen nachgewiesenen Belastungen ist im Vor- feld von zukünftigen Baumaßnahmen von einem Sachverständigen eine Aushub- und Entsorgungskonzeption zu erstellen und mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen. Aushubmaßnahmen sind im Anschluss von diesem Sachverständigen zu begleiten. 7. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, da- für verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundesboden- schutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 8. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. - 34 - 9. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 10. Erneuerbare Energien Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes wird die Nutzung erneuerbarer Energien verstärkt angestrebt. Auf die Vorgaben des Erneu- erbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Gesetzes zur Nut- zung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (EWärmeG) wird verwiesen. Für die Neubebauung ist ein KFW 70 Effizienz-Standard vorgesehen, der über einen geringen Transmissionswärmeverlust (Wärmeverlust) und einen geringen Primärenergiebedarf definiert wird. Die guten Energiewerte wer- den durch verbesserte Wärmedämmung der Wände, Decken und Dächer sowie durch bessere Fensterverglasungen erreicht. Ergänzt wird das Ener- giekonzept mit einer effizienten Heizanlage mit regenerativer Energie. 11. Überbaubare öffentliche Flächen Für die Überbauungen von öffentlichen Geh- und Radwegen wie auch für mögliche Unterbauungen ist eine Sondernutzungserlaubnis nach Straßen- gesetz (StrG) erforderlich. - 35 - C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus textlichen und zeichnerischen Regelungen - Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.07.2011 (BGBl: I S. 1509) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). - Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 5. März 2010 (GBl. Nr. 7, S. 358) in Kraft getreten am 1. März 2010. In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes geregelt: I. Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen Im Rahmen der Ziffern 2 bis 6 und der Planzeichnung (IV) sind auf der Ba- sis des Vorhaben- und Erschließungsplanes (siehe Anlagen) ausschließlich die baulichen und sonstigen Nutzungen zulässig, zu denen sich der Vorha- benträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. 2. Art der baulichen Nutzung Mischgebiet MI (§ 6 BauNVO) Zulässig sind - Wohngebäude, - Geschäfts- und Bürogebäude, - die der Versorgung des Gebiets dienende Läden Schank- und Speise- wirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes - sonstige Gewerbebetriebe - Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, ge- sundheitliche und sportliche Zwecke. Nicht zulässig sind - Einzelhandelsbetriebe, die nicht nur der Versorgung des Gebiets dienen - Gartenbaubetriebe - Tankstellen - Bordelle oder bordellartige Betriebe - Vergnügungsstätten Allgemeines Wohngebiet WA (§ 4 BauNVO) Zulässig sind - Wohngebäude, - die der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speise- wirtschaften - 36 - - Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, ge- sundheitliche und sportliche Zwecke. Nicht zulässig sind: - Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, - Anlagen für die Verwaltung - Gartenbaubetriebe - Tankstellen 3. Maß der baulichen Nutzung Mit baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Tiefgarage und ihre Zufahrt), ist ei- ne Überschreitung bis zu einer GRZ von 0,9 zulässig. Im MI des Vorhaben- und Erschließungsplanes darf abweichend von § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO die zulässige Grundfläche durch Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu 65 % über- schritten werden. Als Wandhöhe gilt das Maß von der Gehweghinterkante an der Pfinzstraße bis zum oberen Abschluss der Wand. Die Wandhöhe wird in der jeweiligen Gebäudemitte gemessen. 4. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 4.1 Abweichende Bauweise Es kann sowohl offen als auch mit Grenzbebauung an den seitlichen (west- lich/östlich) Grundstücksgrenzen gebaut werden. 4.2 Überbaubare Grundstücksfläche Im Erdgeschoss, in Geschossen unterhalb der Erdoberfläche und im Dach- geschoss darf um maximal 1,50 m von der Baulinie zurückgewichen wer- den. Im 1., 2. und 3. Obergeschoss dürfen die Baulinien und Baugrenzen mit Balkonen wie folgt überschritten werden: - Für das erste Obergeschoss gilt: Baulinie und Baugrenze dürfen in der Summe auf einer Länge von 15,50 m (32% der Baulinie, lotrecht zur Fassade gemessen) um maximal 1,50 m mit Balkonen / Erkern über- schritten werden. - Für das zweite Obergeschoss gilt: Baulinie und Baugrenze dürfen in der Summe auf einer Länge von 16,25 m (33,5% der Baulinie, lotrecht zur Fassade gemessen) um maximal 1,50 m mit Balkonen überschritten werden. - Für das dritte Obergeschoss gilt: Baulinie und Baugrenze dürfen in der Summe auf einer Länge von 15,50 m (32% der Baulinie, lotrecht zur Fassade gemessen) um maximal 1,50 m mit Balkonen / Erkern über- schritten werden. - 37 - Balkone und Erker, die über öffentliche Geh- und Radwege ragen, müssen zwischen deren Unterkante und Wegeoberfläche einen lichten Raum von 2,70 m freihalten. Auch untergeordnete Bauteile, wie z.B. Entwässerungs- rohre, dürfen nicht in den lichten Raum hineinragen. Im Bereich 2 (s. Planzeichnung) gilt: - Bei Gebäuden, die nicht unmittelbar an der Pfinzstraße stehen, dürfen die Baugrenzen mit Balkonen um 1,50 m, mit Terrassen, die an der Ge- bäudeecke liegen, an einer Seite mit maximal 1,50 m und an der ande- ren Seite mit maximal 2,50 m überschritten werden. - In den äußeren Frontabmessungen an der Gebäudelängsseite darf die Länge einer Terrasse pro Erdgeschoss die Summe von 11,00 m nicht überschreiten. 5. Stellplätze und Garagen Stellplätze sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche nur in dem im zeichnerischen Teil für öffentliche Stellplätze festgesetzten Flächen und in der Tiefgarage zulässig. 6. Nebenanlagen Nebenanlagen im Sinne von § 14 (1) BauNVO sind nur auf in der Plan- zeichnung festgesetzten Flächen und im Bereich der Privatgärten der Hof- häuser zulässig. Nebenanlagen dürfen in den Privatgärten eine Grundflä- che in der Summe von je 4 qm pro Privatgarten nicht überschreiten. 7. Grünordnung / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung Im Geltungsbereich sind sieben mittelkronige Laubbäume, mindestens dreimal verpflanzt in Grünflächen mit Bodenschluss zu pflanzen. Überdeckung der nicht überbauten Teile der Tiefgarage: Die nicht überbau- ten Teile der Tiefgarage sind mit mindestens 40 cm durchwurzelbarer Ve- getationstragschicht im Mittel zu überdecken und zu begrünen. Das Anle- gen von vegetationslosen Flächen aus Schotter, Kies oder vergleichbarem Material ist unzulässig. Dachbegrünung: Die Flachdächer sind extensiv mit einem 10-12 cm hohen Schichtaufbau zu begrünen. Zur Einsaat ist eine Gras / Kräutermischung zu verwenden. Im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist südlich des Gebäudes an der Pfinzstraße ein Pflanzbeet anzulegen, im nördlichen Be- reich sind die Terrassen einzugrünen. Eine Nutzung dieser Flächen als Ar- beits-, Abstell- oder Lagerflächen ist nicht zulässig. 8. Maßnahmen zum Bodenschutz Stellplätze und ihre Zufahrten sind in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Die Wasser- und Luftdurchlässigkeit des Bodens wesentlich mindernden Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Betonierung oder Asphaltierung sind unzulässig. - 38 - 9. Passiver Schallschutz Die Außenbauteile von Aufenthaltsräumen, bei Wohnungen mit Ausnahme von reinen Kochküchen, Bädern und Hausarbeitsräumen, mit einem resul- tierenden bewerteten Schalldämmmaß in Abhängigkeit vom maßgeblichen Außenlärmpegel / Lärmpegelbereich sind entsprechend Tabelle T–1 zu rea- lisieren. Die Lärmpegelbereiche sind in der folgenden Grafik (B-Plangebiet Lärmpe- gelbereiche) graphisch ausgewiesen (Rasterlärmkarte). Innerhalb der festgesetzten Flächen für besondere Anlagen und Vorkeh- rungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetztes gilt, dass für Schlafräume und Kinder- zimmer eine ausreichende Belüftung auch bei geschlossenen Fenstern durch schallgedämpfte Lüftungseinrichtungen oder vergleichbare techni- sche Belüftungssysteme sicherzustellen ist. - 39 - - 40 - II. Örtliche Bauvorschriften 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 1.1 Dächer Dachaufbauten sind unzulässig. Hiervon ausgenommen sind untergeordne- te Bauteile (z.B. Fahrstuhlüberfahrten, Antennen, Schornsteine) sowie So- larpaneelen zur Gewinnung regenerativer Energien. 1.2 Fassaden Farbgebung: Die Süd-, West- und Ostfassaden der Gebäude an der Pfinz- straße sowie die Fassaden der Hofhäuser sind in einem weißen bis hell- grauen Farbton zu halten (RAL 9001-9003, 9006, 9007, 9010, 9016, 9018, 9022 und 9023). Dies gilt auch für Balkone und Fensterrahmen. Gliederung: Die Fassaden an der Pfinzstraße sind mit untergeordneten Bauteilen horizontal zu gliedern. Vorsprünge, Balkone: Die Brüstungen der Balkone sind geschlossen herzu- stellen. Material: Die Nord-, West- und Ostfassaden der Gebäude an der Pfinzstra- ße sowie die Fassaden der Hofhäuser sind in Putz herzustellen. Dies gilt auch für Brüstungen von Balkonen und Erkern. 2. Werbeanlagen Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude, im Erdgeschoss und nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: - Einzelbuchstaben bis max. 0,30 m Höhe und Breite - sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von 0,5 m². Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laser- werbung, Skybeamer oder Ähnliches. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen bestimmt sind, sind nicht zulässig. 3. Unbebaute Flächen, Einfriedigungen 3.1 Einfriedigungen Die Privatgärten der Hofhäuser können mit einheimischen Hecken und / oder Sträuchern (einheimische Laubgehölze) bis zu einer Höhe von 1,50 m gartenseits gemessen eingefriedet werden. Hofeinfriedungen zwischen dem Grundstück 45288 und den Nachbar- grundstücken 45289, 45290 sowie 45284/2 können bis zu einer Höhe von 119,10 ü.N.N als Sichtmauerwerk aus Kalksandstein oder verputzt errichtet werden. - 41 - 3.2 Abfallbehälterstandplätze Abfallbehälterstandplätze sind, sofern diese von den öffentlichen Straßen und Wegen aus sichtbar sind, mit einem Sichtschutz zu versehen, der zu begrünen ist, oder durch bauliche oder sonstige Maßnahmen verdeckt her- zustellen. 4. Außenantennen Pro Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenan- tenne zulässig. 5. Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. 6. Niederschlagswasser Die notwendige Befestigung von nicht überbauten Flächen der Baugrund- stücke ist wasserdurchlässig auszuführen. - 42 - III. Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und baurechtliche Regelungen) Der Bebauungsplan 513, in Kraft getreten am 26.11.1976, wird in den Teilbe- reichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. Der Bebauungsplan NR. 614 „Nutzungsartfestsetzungen“, in Kraft getreten am 22.02.1985, wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebau- ungsplan neu geregelt werden. Die Anlagen – Vorhaben- und Erschließungsplan – sind bindender Bestandteil dieses Vorhabenbezogenen Bebauungsplans. - 43 - IV. Zeichnerische Festsetzungen – Planzeichnung - 44 - Planzeichenerklärung - 45 - Unterschriften Vorhabenträger: Projektgesellschaft Wohnbau-Durlach mbH Hardeckstrasse 9, in 76185 Karlsruhe. Familienheim Karlsruhe e.G. .............................................. (UNTERSCHRIFT) Planverfasser: Dipl.-Ing. Martin Dürr Hirschstraße 120 76137 Karlsruhe .............................................. (UNTERSCHRIFT) Dipl.-Ing. Lars Hertelt Hirschstraße 53 76133 Karlsruhe .............................................. (UNTERSCHRIFT) Stadtplanungsamt Karlsruhe: Dr. Harald Ringler Lammstraße 7 76133 Karlsruhe .............................................. Dr. Harald Ringler Karlsruhe, den 08.02.2011 Fassung vom 27.03.2012 - 46 - Anlage: Vorhaben- und Erschließungsplan Bestehend aus: 1. Übersichtsplan 2. Lageplan 3. Bestandsplan 4. Projektpläne 5. Stellplatzberechnung 6. Verschattungsstudien

ÄNDERUNGSANTRAG Stadtrat Eduardo Mossuto (FW) Stadtrat Jürgen Wenzel (FW) vom 22. Juni 2012 Gremium: Termin: Vorlage Nr.: TOP: 36. Plenarsitzung Gemeinderat 26.06.2012 1118 3 öffentlich Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Pfinzstraße 104", Karlsruhe-Durlach: Satzungsbeschluss gem. § 10 Baugesetzbuch (BauGB) In der Beschlussvorlage unter "3. Erschließung" soll folgender Satz: „Die Erschließung der Tiefgarage wird von der Pforzheimer Straße aus erfolgen. Dem liegen die nachfolgenden Kriterien zugrunde: ...“ in „Die Erschließung der Tiefgarage wird von der Pfinzstraße aus erfolgen.“ geändert werden. Eine Garagenzufahrt auf der Pfinzstraße - wie von vielen Anwohnern gefordert - könnte dem Wunsch der lärmgeplagten Anwohner nach einer generellen Geschwindigkeitsbeschränkung von 30 km/h auf der Pfinzstraße entgegenkommen. unterzeichnet von: Eduardo Mossuto Jürgen Wenzel Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 25. Juni 2012 Sachverhalt/Begründung:

STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister STELLUNGNAHME zum Ände- rungsantrag Stadtrat Eduardo Mossuto (FW) Stadtrat Jürgen Wenzel (FW) vom: 22.06.2012 eingegangen: 22.06.2012 Gremium: 36. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 26.06.2012 1118 3 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Pfinzstraße 104", Karlsruhe-Durlach: Satzungsbeschluss gem. § 10 Baugesetzbuch (BauGB) - Kurzfassung - Zu 3. Erschließung: Das Bürgermeisteramt empfiehlt, den Änderungsantrag abzulehnen. Mit Annahme des Än- derungsantrags wäre ansonsten der Satzungsbeschluss über den vorhabenbezogenen Be- bauungsplan insgesamt abzulehnen. Finanzielle Auswirkungen des Antrages nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Kontierungsobjekt: PSP-Element: Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am 13.06.2012 Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Der vom Vorhabenträger vorgelegte Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Pfinzstraße 104“ weist die Erschließung der Tiefgarage von der Pforzheimer Straße aus. Darauf baut die Beschlussvorlage mit Begründung auf. Eine Änderung der Beschlussvorlage kann nicht ohne vorherige Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgen. Hierfür müssten wesentliche Inhalte der Planung geändert werden und eine erneute Auslegung des Plans erfolgen. Hiervon muss die Verwaltung abraten, die Gründe sind in der Vorlage ausführlich vorgetragen. Die Erschließung sollte wie vorgesehen über die Pforzheimer Straße erfolgen. Eine Verle- gung in die Pfinzstraße würde das Verkehrsaufkommen weiter erhöhen und zu keiner Ent- lastung für die dort wohnenden Personen führen. Eine Garagenzufahrt hat überdies für die Festlegung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit keine Bedeutung. Eine Reduzierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit in der Pfinzstraße aus Lärm- schutzgründen auf 30 km/h wird derzeit durch die Verwaltung an Hand der ermittelten Lärm- pegelwerte geprüft.