Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan "Sonnen­straße 7 - 9", Karlsruhe-Mühlburg: Satzungsbeschluss gemäß § 10 des Baugesetzbuches (BauGB)

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 32. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 28.02.2012 984 6 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan "Sonnen- straße 7 - 9", Karlsruhe-Mühlburg: Satzungsbeschluss gemäß § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 28.02.2012 6 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan zum Abschluss des Verfahrens (Beschluss mit vollständigem Wortlaut siehe Seite 7) Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Kontierungsobjekt: Kostenstelle: Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 I. Allgemeines zur Planung, wesentlicher Planinhalt und Verfahren Das in Karlsruhe-Mühlburg gelegene Plangebiet umfasst eine Teilfläche des derzeit gültigen Bebauungsplanes "Baublock Lerchen-, Sonnen-, Hardt- und Rheinstraße (ehemalige Seldeneck’sche Brauerei)“ aus dem Jahre 1993. Dieser Bebauungsplan um das Gelände der ehemaligen Seldeneck’schen Brauerei hatte die städtebauliche Neuordnung in diesem Teil Mühlburgs zum Ziel. Mit der Ausweisung als besonderes Wohngebiet (WB) wollte man sowohl der attraktiven Wohnlage als auch dem Bedarf an zentralen kulturellen Nutzungen in Mühlburg gerecht werden. Gleichzeitig galt es, den Bestand an denkmalgeschützten Ge- bäuden der ehemaligen Seldeneck’schen Brauerei in der Innenfläche des Baublocks zu be- rücksichtigen. Diese Planung wurde bislang noch nicht realisiert und ist in dieser Form aufgrund der schwierigen Grundstückszuschnitte, dem unterschiedlichen Geländeniveau und der Rück- sichtnahme auf die denkmalgeschützte Bausubstanz der alten Brauereikeller kaum umsetz- bar. Da aber auch die derzeit vorhandene Bebauung mit eingeschossigen Lagerhallen we- der städtebaulich gewünscht ist noch den Zielen des derzeit gültigen Bebauungsplanes ent- spricht, ist der nun im Entwurf vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan aus städte- baulichen Gründen zu begrüßen. Die oben dargelegten Zielsetzungen, die zum Erlass des derzeit noch gültigen Bebauungs- planes führten, gelten in ihren Grundzügen auch für den nun vorliegenden vorhabenbezo- genen Bebauungsplan. In Abänderung der damaligen Planung, die eine Wohnbebauung und eine großflächige Stellplatzfläche zwischen Sonnenstraße und Seldeneck’scher Braue- rei vorsah, soll nun aber die Blockrandbebauung auch in diesem Teil des Baublocks ge- schlossen und die für die Wohnnutzung notwendigen Stellplätze in einer Tiefgarage ge- schaffen werden. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, der auf eine Mehrfachbeauftragung sowie auf Anregungen des Gestaltungsbeirates zurückgeht, sieht ferner zwei Punkthäuser zwischen Blockrandbebauung und den denkmalgeschützten Ge- bäuden der Seldeneck’schen Bauerei vor. In das Plangebiet einbezogen sind auch das denkmalgeschützte Pumpenhaus sowie ein weiteres Gebäude mit denkmalgeschütztem Gewölbekeller, in denen derzeit kleinere Handwerksbetriebe untergebracht sind und für die eine kunstgewerbliche Nutzung mit angegliederter Wohnnutzung angestrebt wird. Die Nutzungsart im Plangebiet soll wie in weiten Teilen des übrigen Baublocks wegen sei- nes Charakters mit gewerblichen und wohnbaulichen Nutzungen als besonderes Wohnge- biet beibehalten und im o. g. Sinne fortentwickelt werden. Dabei soll eine Untergliederung des besonderen Wohngebietes in zwei Abschnitte mit unterschiedlichen Nutzungsmöglich- keiten den kleinräumig geprägten Strukturen Rechnung tragen. Der Zulässigkeitskatalog orientiert sich an den Festsetzungen des derzeit noch gültigen Bebauungsplanes und der Baunutzungsverordnung. Mit diesem Inhalt folgt der Bebauungsplan zugleich der nach § 8 BauGB gebotenen Entwicklung aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes, denn die in WB 2 zugelassenen Nutzungen entsprechen den Nutzungen für ein besonderes Wohngebiet, die dem Charakter eines Mischgebietes nahe kommen, während im WB 1 die Wohnbebauung im Vordergrund steht. Die Größe und Lage des Plangebietes im Innenbereich ermöglicht die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens nach § 13 a Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 13 Abs. 2 und 3 BauGB unter erleichterten Voraussetzungen. Die Öffentlichkeit wurde früh in das Verfahren eingebunden und konnte sich über die Ziele und Zwecke der Planung aufgrund einer im Amtsblatt der Stadt Karlsruhe vom 21.01.2011 erfolgten Bekanntmachung in einer Veranstaltung am 02.02.2011 im Gemeindezentrum Ergänzende Erläuterungen Seite 3 St. Peter und Paul informieren und sich zur Planung äußern. Mit den im Rahmen der frühzei- tigen Beteiligung der Bürger eingegangenen Stellungnahmen konnte sich der Gemeinderat auf der Grundlage der Verwaltungsvorlage Nr. 821 für den Auslegungsbeschluss am 20.09.2011 befassen. Die in der Vorlage zu diesem Beschluss dargelegten Bedenken gegen die Planung finden sich auch in den nun im Rahmen der Auslegung des Bebauungsplan- entwurfes der Verwaltung zugegangenen Einwendungen wieder, auf die nachfolgend einge- gangen wird. II. Verfahrensrechtliche Behandlung der bei der Planauslegung eingegangenen An- regungen Der Bebauungsplanentwurf wurde auf der Grundlage des vom Gemeinderat gefassten Ein- leitungs- und Auslegungsbeschlusses in der Zeit vom 07.11. bis 06.12.2011 öffentlich aus- gelegt und auch die Träger öffentlicher Belange wurden am Verfahren nochmals beteiligt. Die Anwohner wenden sich, wie schon nach der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, in weiten Teilen gegen die Planung, weil sie nachteilige Auswirkungen auf die bestehende Wohnnutzung erwarten. Dies ist im Wesentlichen auf die geplante dichte Bebauung (Block- randbebauung und Punkthäuser im Blockinneren) als auch auf die bereits jetzt als störend empfundene Nutzung im Kulturzentrum Tempel zurückzuführen. Letztere liegt zwar außer- halb des Plangebietes, führt nach Ansicht der Einwender aber zu einer Vorbelastung für das Gebiet, die keine zusätzlichen Störungen mehr erlauben würde. Sie beanstanden ferner, am Planungsprozess nicht ausreichend beteiligt worden zu sein. Wie bereits dargelegt, wurde die Planung jedoch am 02.02.2011 im Gemeindezentrum St. Peter und Paul allen Interessierten vorgestellt und deren Ziele und Zwecke erläutert. An- regungen und Beiträge konnten eingebracht werden. Auf diese Veranstaltung war zuvor durch öffentliche Bekanntmachung in der StadtZeitung hingewiesen worden. Auch im weite- ren Planverfahren wurden, wie es das BauGB vorsieht, die Planunterlagen zu jedermanns Einsicht ausgelegt, so dass die Öffentlichkeit erneut zur Planung Stellung nehmen konnte. Die zahlreich eingegangenen Einwendungen belegen, dass die Planung auch durchaus in der Öffentlichkeit wahrgenommen wurde und diese sich auch kritisch damit auseinander- setzte. Im Weiteren sollen die vorgetragenen Einwendungen und Stellungnahmen dargelegt und geprüft werden: 1. Planungskonzept Es wird kritisiert, dass die bisherige Konzeption des gültigen Bebauungsplanes mit einer Öff- nung der ehemaligen "Seldeneck'schen Brauerei" zur Sonnenstraße bzw. Hildapromenade und den historisch gewachsenen Strukturen nicht wieder aufgegriffen werde. Stattdessen würden die Blockrandbebauung zur Sonnenstraße geschlossen und zusätzlich im Innen- raum zwei Punkthäuser errichtet werden, was die visuelle Verbindung zwischen Sonnen- straße und Seldeneck'scher Brauerei sowie auch das gegebene Ensemble aus Verbin- dungshöfen und Gebäuden als wichtige Kommunikations-, Arbeits- und Begegnungsstätten zerstören würde. Die derzeitige Nutzung im Plangebiet mit eingeschossigen Lagerhallen auf den denkmalge- schützten Kellern hatte sich dort seit den 60er Jahren verfestigt, war jedoch städtebaulich nicht erwünscht. Eine angedachte städtebauliche Neuordnung auf der Grundlage des Be- bauungsplanes von 1993 wurde, wie unter Ziffer I. dargelegt, nicht realisiert. Die Abkehr von dieser Planung und die Hinwendung zum nun vorliegenden Planentwurf war das Ergebnis eines mehrstufigen Planungsprozesses, dem eine Mehrfachbeauftragung sowie auch Anre- gungen des Gestaltungsbeirates zugrunde lagen. Die Planung berücksichtigt die vorhande- nen Gebäude der Seldeneck'schen Brauerei und nimmt bewusst die im Quartier vorhandene Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Blockrandbebauung auf. Die im Blockinneren vorgesehenen beiden Punkthäuser sollen dem solitären Charakter der vorhandenen Blockinnenbebauung folgen. Die nun vorgesehene Bebauung ist aus Sicht der Anwohner allerdings zu massiv und dicht und die Abstände der Punkthäuser zur bestehenden Bebauung zu gering. Hierzu ist festzu- stellen, dass die Ausnutzung des Grundstückes hinsichtlich der GFZ und der GRZ für die oberirdische Bebauung die Maßgaben der Baunutzungsverordnung für ein besonderes Wohngebiet einhält. Die Bebauung gewährleistet aus Sicht der Stadtplanung auch gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Grenzabstände werden überall eingehalten. Lediglich hinsichtlich der Tiefgaragen wird mit einer GRZ von 0,84 die für derartige Anlagen festgesetzte Obergrenze nach § 19 Abs. 4 BauNVO von 0,8 der Grundfläche überschritten. Dies ist jedoch darauf zurückzuführen, dass mit dem Vorha- ben mehr Stellplätze errichtet werden sollen als bauordnungsrechtlich erforderlich sind. Die- se erhöhte Stellplatzzahl wird städtebaulich aber angestrebt, um den Parkdruck in diesem Bereich, der auch von den Anwohnern mehrfach vorgetragen wurde, nicht noch weiter zu erhöhen und stattdessen den umliegenden Anwohnern und auch dem Kulturverein Tempel Stellplätze zur dauerhaften Nutzung anzubieten. Zu den Einwendungen der Anwohner der Hardtstraße Nr. 37 b und 39 c, dass durch die Planung Stellplätze auf ihrem Grundstück wegfallen, ist anzumerken, dass es sich hierbei nicht um bauordnungsrechtlich festgesetzte Stellplatznachweise für die dortigen Nutzungen handelt und zum anderen der Verlust auf den Verkauf von Grundstücksteilflächen des Eigentümers an den Vorhabenträger zurückzu- führen ist, was auch eine Reduzierung der baulich nutzbaren Grundstücksfläche zur Folge hat. Die starke Versiegelung der Baugrundstücke unterhalb der Geländeoberfläche wird ausge- glichen durch eine Überdeckung der Tiefgarage mit Boden und einer intensiven Begrünung des Innenbereiches und auch der Dachflächen. Im Gegensatz zur derzeit noch gültigen Pla- nung, die eine relativ starke Versiegelung durch oberirdische Stellplätze vorsah, werden diese nun zu Gunsten einer Begrünung der Innenbereiche in Tiefgaragen verlagert. Die ebenfalls von den Einwendern kritisierten Gebäudehöhen im Plangebiet orientieren sich an der benachbarten Bebauung und übernehmen die Traufhöhen und Geschosszahlen der Blockrandbebauung. Die im Blockinneren geplanten Punkthäuser sind demgegenüber ein Geschoss niedriger und stellen somit eine Abstufung zwischen Blockrandbebauung und den Gebäudehöhen der Seldeneck'schen Brauerei her. 2. Auswirkungen der Planung auf die umliegenden vorhandenen Nutzungen Seitens des Kulturvereins Tempel wird die aus seiner Sicht "heranrückende Wohnbebau- ung" kritisch gesehen, da die Befürchtung besteht, dass die neuen Anwohner Abwehran- sprüche gegen Veranstaltungen und Nutzungen im Kulturzentrum Tempel geltend machen werden. Mit der vorliegenden Planung rücken die Wohngebäude der Punkthäuser gegen- über dem derzeit gültigen Bebauungsplan jedoch nur um 3 m näher an das Kulturzentrum heran, was bezüglich der Schallausbreitung und Immissionsbelastung als unbedeutend an- zusehen ist. Die Planung berücksichtigt aber diese räumliche Nähe, indem die denkmalge- schützten Gebäude zwischen den Wohngebäuden und dem Tempel als geschlossener Rie- gel ausgebildet werden sollen, die die Wohnungen in den Punkthäusern schalltechnisch abschirmen. Hierzu wird am südlichen Ende zwischen den beiden denkmalgeschützten Ge- bäuden in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde aus transparentem Baustoff zum Schallschutz eine Wandscheibe angebracht. Damit werden die unteren Wohnebenen der dahinter liegenden Gebäude vor der Schallausbreitung geschützt. Ergänzend werden im 3. OG die Balkone der Punkthäuser nicht nach Süden ausgerichtet. Die dahinter liegende Blockrandbebauung erfährt durch die beiden Punkthäuser eine zusätzliche Abschirmung zum Kulturzentrum hin. Der weitergehende Wunsch des Kulturvereins Tempel, auch unter- Ergänzende Erläuterungen Seite 5 halb des 3. OG der Punkthäuser auf Balkone zur Südseite zu verzichten, ist aus Schall- schutzgründen nicht erforderlich und dem Vorhabenträger insofern auch nicht zumutbar. Darüber hinaus ist vorgesehen, in den Bebauungsplan eine Festsetzung aufzunehmen, die den Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen in den zum Schlafen genutzten Räumen im WB 2 und den lärmzugewandten Gebäudeseiten der Punkthäuser fordert. Durch diese passiven Schallschutzmaßnahmen soll möglichen Konflikten zwischen Wohn- und gewerblicher Nutzung, die in der Nachtzeit auftreten könnten, Rechnung getragen werden. Mit Blick auf die Belange des Kulturvereins Tempel dürfte sich die Lärmimmissionssituation bei der geplanten Bebauung gegenüber der nach derzeitigem Bebauungsplan zulässigen Wohnnutzung eher verbessern. Im Übrigen wird nach wie vor die bereits bestehende Wohn- bebauung im Umfeld des Kulturvereins eine Rücksichtnahme bei den Aktivitäten durch den Kulturverein gebieten. Eine Verschärfung dieser Situation durch die Planung ist nicht zu er- warten. Neben den geschilderten Befürchtungen des Kulturvereins Tempel, dass seine Aktivitäten durch die geplante Wohnbebauung Einschränkungen erfahren könnten, fürchten demge- genüber die Bewohner der heute bereits bestehenden Bebauung neben den Störungen durch vorhandene Gastronomiebetriebe auch Lärmimmissionen, die von den Gewerbebe- trieben im WB 2 ausgehen könnten. Hier ist gegenüber der derzeit zulässigen Nutzung durch die Planung aber mit keiner Verschlechterung der Situation zu rechnen. Insofern soll es auch bei dem Nutzungskatalog in WB 2 unter Ziff. 2.1.2 der Festsetzungen des vorha- benbezogenen Bebauungsplanes bleiben. Des Weiteren erwarten verschiedene Anwohner Störungen durch den geplanten Kinder- spielplatz sowie durch den Gehweg, der das Kulturzentrum von der Sonnenstraße aus er- schließen soll. Die Spielfläche ist jedoch so klein dimensioniert, dass die hiervon ausgehen- den Lärmimmissionen als sozial adäquat und hinnehmbar anzunehmen sind. Gleiches gilt auch für den Fußweg, der hinsichtlich seines Störpotenzials gegenüber der bislang gültigen Planung mit der dort vorgesehenen Öffnung zur Sonnenstraße keine Verschlechterung der Situation für die Anwohner mit sich bringen dürfte. Die im Bebauungsplan insgesamt vorge- sehenen Geh- und Fahrrechte sind erforderlich, um die Erreichbarkeit der innenliegenden Grundstücke, wie beispielsweise das Kulturzentrum (fußläufig von der Sonnenstraße und zentral über die Hardtstraße), das Pumpenhaus und auch städtische Grünflächen sicherzu- stellen. Erhebliche Veränderungen und unzumutbare Beeinträchtigungen durch die modifi- zierte Erschließung des Blockinnenraumes sind durch die Planungen des vorhabenbezoge- nen Bebauungsplanes nicht zu erwarten. Dies insbesondere auch deshalb, weil die Er- schließung der beiden Punkthäuser nicht über die Hardtstraße, sondern über die Sonnen- straße, also über das Baugrundstück selbst, erfolgt. Generell lässt sich feststellen, dass die Planung gegenüber der jetzigen Nutzung von den Einwendern als nachteilig und beeinträchtigend empfunden wird. Die Anwohner haben sich offenbar mit der städtebaulich misslichen Situation arrangiert, bei der die derzeit niedrige Bebauung im Plangebiet eine optische Verbindung zum Grünzug in der Sonnenstraße be- lässt und damit eine gewisse Weitläufigkeit erhalten blieb. Demgegenüber wird die Schlie- ßung der Blockrandbebauung und die Errichtung der Punkthäuser im Blockinneren als eine Einengung und ein Heranrücken neuer Nutzungen empfunden. Hierbei wird aber außer Acht gelassen, dass selbst der derzeit gültige Bebauungsplan, dem ein anderes Planungskonzept zugrunde lag, durch die rechtwinklig nach innen gewandte mehrgeschossige Bebauung die Aussicht der Angrenzer ebenfalls stark reduziert hätte. So wäre auch bei einer vollständigen oder teilweisen Realisierung der derzeit noch gültigen Planung die Einsichtnahme auf Bal- kone und eine "Störung" durch andere Wohnungsnutzer möglich und wahrscheinlich gewe- sen. Im Übrigen hat der Vorhabenträger vorgesehen, die Balkone in gleicher Höhe wie die angrenzende Bebauung zu errichten, um unerwünschte Einsichtmöglichkeiten zu reduzie- ren. Ergänzende Erläuterungen Seite 6 3. Weitere Belange des Umweltschutzes, Denkmalschutz Die Anwohner weisen darauf hin, dass das Plangebiet aufgrund verschiedener Vornutzun- gen Bodenbelastungen aufweisen könnte. Hierauf wird auch bereits im Bebauungsplanent- wurf hingewiesen. Mit der Realisierung der Planung und dem Aushub der Tiefgarage wird die Möglichkeit bestehen, in Abstimmung mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz der Stadt Karlsruhe dies näher zu untersuchen und evtl. Bodenbelastungen zu beseitigen. Entspre- chende Vorgaben enthält auch der Durchführungsvertrag. Des Weiteren besteht auch noch im Baugenehmigungsverfahren die Möglichkeit, konkret Erforderliches zu regeln. Die Errichtung der großflächigen Tiefgarage macht es allerdings auch erforderlich, den Baumbestand auf dem Baugrundstück zu beseitigen. Aufgrund der bereits bislang sehr ho- hen Versiegelung des Plangebietes sind hiervon nur etwa zehn Bäume unterschiedlicher Größe betroffen, die derzeit schwierige Standortbedingungen haben und die durch 29 mittel- oder großkronige Laubbäume ersetzt werden sollen. Zusätzlich wird es durch die Überde- ckung der Tiefgarage mit der Begrünung zu einer Aufwertung der bislang fast vollständig versiegelten Fläche kommen. Artenschutzrechtlich relevante Tier- oder Pflanzenarten sind nach Auskunft der städtischen Ökologen im Plangebiet nicht vorzufinden. Ergänzend ist noch anzumerken, dass durch die bisherige großflächige Bebauung und Ver- siegelung mit dem künftigen Vorhaben keine weitergehenden Eingriffe von erheblicher Be- deutung in Natur und Landschaft und auch keine weiteren Umweltauswirkungen mehr zu erwarten sind. Die Erstellung eines ansonsten nach § 2 a BauGB vorgeschriebenen Um- weltberichts entfällt nach § 13 Abs. 3 BauGB. Des Weiteren wenden Anwohner ein, dass mit der vorliegenden Planung eine angemessene Durchlüftung des Baublocks nicht mehr gegeben sei. Zwar dürfte sich die Vervollständigung der Blockrandbebauung entlang der Sonnenstraße nachteilig auf den Luftaustausch und das Kleinklima auswirken, aber auch die derzeitige fast vollständige Versiegelung ist klimatisch als unzureichend anzusehen. Der derzeit gültige Bebauungsplan sieht zwar eine Öffnung zur Sonnenstraße, aber auch große Parkierungsflächen im Inneren und eine rechtwinklig nach innen gerichtete Bebauung vor, die den Luftaustausch in einigen Bereichen ebenfalls vermindert hätte. Die nun angedachte Begrünung im Blockinneren und auf den Dächern sowie die Pflanzung zahlreicher Bäume werden positive Wirkungen auf das Kleinklima ha- ben. Durch die geschlossene Randbebauung wird zusätzlich erreicht, dass verkehrsbedingte Emissionen von der Sonnenstraße besser abgehalten werden. Im Übrigen ist noch anzu- merken, dass es sich bei dem Baublock Lerchen-, Sonnen-, Hardt- und Rheinstraße ohnehin nicht um eine vollständig geschlossene Blockrandbebauung handelt, so dass Durchlüftungs- möglichkeiten verbleiben. Auch durch die Entlüftung der Tiefgarage, die nur durch eine na- türliche Belüftung und nicht über definierte Entlüftungsanlagen erfolgen soll, sind entgegen der Befürchtungen der Anwohner keine Geruchsbelästigungen zu erwarten. Detaillierte Un- tersuchungen zur Ausführung der Tiefgarage bleiben dem Baugenehmigungsverfahren vor- behalten. Die Realisierung der vorliegenden Planung wird einen Eingriff in die denkmalgeschützte Bausubstanz der alten Brauereikeller zur Folge haben. Dies allerdings nur insoweit, als eine städtebaulich und planerisch sinnvolle Lösung dies notwendig macht und der sehr unter- schiedliche Erhaltungszustand der Keller dies unter Berücksichtigung der denkmalschutz- rechtlichen Belange auch zulässt. Die vorliegende Planung wurde mit der Denkmalpflege und der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und die für die Verwirklichung des Vorhabens notwendige denkmalschutzrechtliche Genehmigung wurde von dort in Aussicht gestellt. Die ebenfalls im Plangebiet befindlichen beiden denkmalgeschützten Gebäude des Pumpen- hauses und des Steinmetzgebäudes (WB 2) sollten ebenfalls unter Beachtung denkmal- schutzrechtlicher Belange genutzt werden. Ergänzende Erläuterungen Seite 7 Weitere Anregungen und Einwände, über deren Berücksichtigung im Rahmen des zu fas- senden Satzungsbeschlusses zu entscheiden wären, sind auch von den am Verfahren betei- ligten Trägern öffentlicher Belange nicht vorgetragen worden. III. Abschluss des Verfahrens Im Rahmen des Satzungsbeschlusses sind die öffentlichen und privaten Belange gegenei- nander und untereinander gerecht abzuwägen (§ 1 Abs. 7 BauGB). Unter Berücksichtigung dieser vom Abwägungsgebot gezogenen Grenzen bewegen sich die vorgesehenen Rege- lungen zur künftigen städtebaulichen Entwicklung in einem Spektrum, in dem sich der Ge- meinderat bei der Ausübung seines Planungsermessens bewegen kann, ohne dabei be- stimmte Belange außer Verhältnis zu ihrem Gewicht und damit gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoßend zurückzusetzen. Dem Gemeinderat kann nach all dem empfohlen werden, bei seiner Entscheidung den Wer- tungen der Verwaltung zu folgen und den Bebauungsplan nach Maßgabe des Planes vom 18.01.2011 in der Fassung vom 10.02.2012 als Satzung zu beschließen. Die schriftlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften, die Hinweise des Bebauungsplanes sowie die Begründung zum Bebauungsplan sind dieser Vorlage als Anlage beigefügt. Sie dienen zu- sammen mit dem Planteil, der die zeichnerischen Regelungen enthält, als Grundlage des zu fassenden Gemeinderatsbeschlusses. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat: Der Gemeinderat beschließt: 1. Die zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan ”Sonnenstraße 7 - 9“ vorgetragenen Bedenken und Anregungen bleiben nach Maß- gabe des Planentwurfes vom 18.01.2011 in der Fassung vom 10.02.2012 und den Ausführungen in den Vorbemerkungen zu diesem Beschluss unberücksichtigt. Das Bürgermeisteramt wird beauftragt, den Betroffenen das Ergebnis der Entscheidung mitzuteilen. 2. Folgende Satzung: Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan „Sonnenstraße 7 - 9", Karlsruhe-Mühlburg Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) und § 74 der Landesbau- ordnung (LBO) vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) in Verbindung mit § 4 der Gemeinde- ordnung für Baden-Württemberg vom 24.07.2000 (GBL. S. 581) in der jeweils derzeit gültigen Fassung den Bebauungsplan „Sonnenstraße 7 - 9" zusammen mit den örtli- chen Bauvorschriften jeweils als Satzung beschlossen. Ergänzende Erläuterungen Seite 8 Der Bebauungsplan enthält zeichnerische und schriftliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB. Gegenstand des Bebauungsplanes sind ferner örtliche Bauvorschrif- ten gemäß § 74 Abs. 1 bis 5 in Verbindung mit § 74 Abs. 7 LBO, die als selbständige Satzung mit dem Bebauungsplan verbunden sind. Die Regelungen ergeben sich aus der Planzeichnung mit Zeichenerklärung sowie dem Textteil jeweils vom 18.01.2011 der Fassung vom 10.02.2012 Sie sind Bestandteil dieser Satzung. Dem Bebauungs- plan ist ferner eine Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB beigefügt. Die Satzungen zu den planungsrechtlichen und den örtlichen Bauvorschriften (Be- bauungsplan) treten mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO). Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 17. Februar 2012

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Sonnenstraße 7 - 9 Karlsruhe - Mühlburg Entwurf Planverfasser: gebaka Architrav Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Architekten Redtenbacherstraße 9 Waldstrasse 91 76133 Karlsruhe 76133 Karlsruhe Vorhabenträger: gebaka Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 2 - Inhaltsverzeichnis: A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch................................ 5 1. Aufgabe und Notwendigkeit ............................................................... 5 2. Bauleitplanung .................................................................................... 5 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung ............................................................... 5 2.2 Verbindliche Bauleitplanung .................................................................. 5 3. Bestandsaufnahme ............................................................................. 6 3.1 Räumlicher Geltungsbereich ................................................................. 6 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit ......................... 6 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung ............................. 6 3.4 Eigentumsverhältnisse .......................................................................... 6 3.5 Belastungen .......................................................................................... 6 3.5.1 Altlasten................................................................................................. 6 3.5.2 Immissionen .......................................................................................... 7 3.5.3 Kampfmittel ........................................................................................... 7 3.5.4 Luftreinhaltung....................................................................................... 7 4. Planungskonzept................................................................................. 8 4.1 Art der baulichen Nutzung ..................................................................... 8 4.2 Maß der baulichen Nutzung .................................................................. 9 4.3. Erschließung ......................................................................................... 9 4.3.1 ÖPNV .................................................................................................... 9 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr .............................................................. 9 4.3.3 Ruhender Verkehr ................................................................................. 9 4.3.4 Geh- und Radwege............................................................................. 10 4.3.5 Ver- und Entsorgung........................................................................... 10 4.4 Gestaltung ........................................................................................... 10 4.5 Grünordnung....................................................................................... 11 4.5.1 Bestand............................................................................................... 11 4.5.2 Grünordnerische Maßnahmen............................................................. 11 4.6 Immissionen ........................................................................................ 11 4.6.1 Schallimmissionen............................................................................... 11 4.6.2 Schadstoffimmissionen........................................................................ 12 4.6.3 Klima ................................................................................................... 12 5. Umweltprüfung / Artenschutz .......................................................... 12 6. Sozialverträglichkeit.......................................................................... 12 7. Statistik .............................................................................................. 12 7.1 Flächenbilanz ...................................................................................... 12 7.2 Geplante Bebauung............................................................................. 13 7.3 Bodenversiegelung.............................................................................. 13 8. Kosten ................................................................................................ 13 9. Durchführung .................................................................................... 13 B. Hinweise (beigefügt) ......................................................................... 14 1. Versorgung und Entsorgung................................................................ 14 2. Entwässerung...................................................................................... 14 3. Niederschlagswasser.......................................................................... 14 4. Erneuerbare Energien......................................................................... 14 5. Archäologische Funde, Kleindenkmale ............................................... 14 VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 3 - 6. Baumschutz......................................................................................... 15 7. Altlasten............................................................................................... 15 8. Erdaushub / Auffüllungen.................................................................... 15 9. Private Leitungen................................................................................. 15 10. Barrierefreies Bauen............................................................................ 15 11. Kriminalpräventive Maßnahmen .......................................................... 15 C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen ................................... 16 I. Planungsrechtliche Festsetzungen ................................................. 16 1. Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen.......................................... 16 2. Art der baulichen Nutzung ................................................................... 16 2.1.1 Besonderes Wohngebiet 1 (WB 1) ...................................................... 16 2.1.2 Besonderes Wohngebiet 2 (WB 2) ...................................................... 16 2.2 Nebenanlagen ..................................................................................... 17 3. Maß der baulichen Nutzung ................................................................ 17 4. Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen ................................... 17 5. Pflanzvorschriften ................................................................................ 17 6. Passiver Schallschutz.......................................................................... 17 II. Örtliche Bauvorschriften .................................................................. 18 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen.......................................... 18 1.1 Gebäudehöhen.................................................................................... 18 1.2 Dächer................................................................................................. 18 2 Werbeanlagen und Automaten ............................................................ 18 3. Einfriedigungen, Nebenanlagen, unbebaute Flächen.......................... 18 3.1. Einfriedigungen ................................................................................... 18 3.2 Grünflächen / Gemeinschaftsflächen / Vorgärten ................................ 18 3.3 Abfallbehälterstandplätze .................................................................... 19 3.4 Tiefgaragen ......................................................................................... 19 3.5 Abstellplätze für Fahrräder .................................................................. 19 3.6 Aufschüttungen und Abgrabungen ...................................................... 19 4. Außenantennen ...................................................................................19 5. Niederspannungsfreileitungen ............................................................. 19 6. Niederschlagswasser.......................................................................... 19 III. Sonstige Festsetzungen ................................................................... 19 IV. Zeichnerische Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften – Planzeichnung ................................................................................... 20 D. Regelungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes.................. 21 1. Fassaden............................................................................................. 21 2. Nicht überbaute Grundstücksflächen................................................... 21 3. Grünflächen / Pflanz- und Erhaltungsgebote ....................................... 21 3.1 Bäume und Sträucher.......................................................................... 21 3.2 Dachbegrünung ...................................................................................22 3.3 Tiefgaragen ......................................................................................... 22 VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 4 - Anlagen zum Vorhaben- und Erschließungsplan...................................... 23 1.1 Übersichtsplan..................................................................................... 23 1.2 Lageplan Bestand / Abbruch ............................................................... 24 1.3 Gestaltungsplan .................................................................................. 25 1.4 Projektpläne ........................................................................................ 26 1.5 Stellplatzberechnung........................................................................... 37 Unterschriften .............................................................................................. 38 VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 5 - A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch 1. Aufgabe und Notwendigkeit Das Gelände der ehemaligen „Seldeneck’schen Brauerei“ stellt mit seiner Lage im historischen Kern Mühlburgs einen herausragenden Standort für die Schaf- fung von attraktivem Wohnraum dar. Im Bebauungsplan „Baublock Lerchen-, Sonnen-, Hardt- und Rheinstraße (ehemals Seldeneck’sche Brauerei)“ von 1993 war im Bereich des jetzigen Plangebietes eine zentrale Parkierung mit darum angeordneter Wohnbebauung vorgesehen. Dieser oberirdische Parkplatz wurde vom Gestaltungsbeirat der Stadt Karlsruhe als störend für die Wohnbebauung angesehen. Um dadurch schon vorprogram- mierte Störungen zu vermeiden, sollte dem Wohnungsbau Vorrang eingeräumt werden und die erforderlichen Stellplätze sollten unterirdisch angeordnet werden. Aufgrund dieser (auch vom Gemeinderat) für notwendig erachteten Veränderun- gen wurde eine Mehrfachbeauftragung ausgelobt, deren Ergebnis das nun vor- liegende neue Plankonzept darstellt: Ziele: - Schließung der Baulücke in der Sonnenstraße, als Blockrandbebauung, - Schaffung einer zweiten Baureihe mit solitär stehenden Punkthäusern, - Anlage von Grünflächen mit Begegnungsbereich und Spielplatz, - Verlegen der für die Bebauung notwendigen Stellplätze in eine Tiefgarage; bei der Anordnung von Doppelparkern kann, bei Bedarf, ein Überhang an Stellplätzen für eine Nachbarnutzung geschaffen werden, - Schaffung einer Fußgängerverbindung zwischen den Stellplätzen der Son- nenstraße und dem Kulturzentrum „Tempel“, - Erhaltung und Nutzung der denkmalgeschützten Gebäude im Plangebiet. Daher wird die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VbB) notwendig. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der seit dem 24.07.2004 wirksame Flächennutzungsplan 2010 des Nachbar- schaftsverbandes Karlsruhe (FNP 2010) stellt die Bebauung entlang der Son- nenstraße als Besonderes Wohngebiet dar, die südlich davon gelegenen denk- malgeschützten Gebäude als geplante gemischte Baufläche. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Es gilt der Bebauungsplan „Baublock Lerchen-, Sonnen-, Hardt- und Rheinstraße (ehemalige Seldeneck’sche Brauerei)“ (Nr. 670) vom 15.01.1993, der das Plan- gebiet als „Besonderes Wohngebiet“ ausweist. Entlang der Sonnenstraße sind ebenerdige Stellplätze ausgewiesen, jeweils anschließend Besondere Wohnge- biete (WB 1 und WB 2). Im Zentrum des Planungsgebietes, vor allem in den Ge- bäuden der ehemaligen „Seldeneck’schen Brauerei“ sind neben ergänzenden gewerblichen Nutzungen kulturelle Einrichtungen zulässig, Wohnnutzungen je- doch unzulässig (WB 3). VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 6 - Der Bebauungsplan Nr. 670 wird im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VbB) aufgehoben. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 5.800 m² große Planungsgebiet liegt in Karlsruhe-Mühlburg. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (VbB). 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit Pflasterbeläge, Schwarzdecke und alter Gebäudebestand (ehemalige denkmal- geschützte Brauereikeller) sowie die auf den Kellern aufbauende Bebauung er- geben eine nahezu vollständige Versiegelung des Planungsgebietes. Einzig in der Nordwestecke befindet sich eine kleine Grünfläche. Ihr Flächenanteil liegt bei max. 5 %. Es sind in etwa zehn Bäume unterschiedlicher Größe vorhanden, au- ßerdem drei städtische Straßenbäume (Kastanien). Der bisher maximal gemessene Grundwasserhöchststand beträgt 108,25 m über NN. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Das Gelände ist bebaut mit denkmalgeschützten Kellern der ehemaligen „Selde- neck’schen Brauerei“. Die Oberkanten dieser Gebäudeteile reichen zwischen 1,5 - 2,0 m über die NN Höhe der Sonnenstraße. Auf diesen Kellern wurden in den 1960er Jahren eingeschossige Lagerhallen er- richtet. Diese Hallen werden heute als Reifenlager, Reifenhandel und Kfz- Werkstatt benutzt. Da diese Nutzungen im Widerspruch zu dem derzeit gültigen Bebauungsplan stehen, wurden wiederholt ordnungsbehördliche Maßnahmen gegenüber wechselnden Pächtern erforderlich. In einem Teilbereich ist eine Wohnung vorhanden. Direkt südlich anschließend an diese Bebauung steht das ebenfalls denkmalge- schützte „Pumpenhaus“, sowie ein weiteres Gebäude mit denkmalgeschütztem Gewölbekeller. Das „Pumpenhaus“ wird von einem Handwerksbetrieb (Zimmerei) genutzt, das daneben stehende Gebäude von einem Steinmetzbetrieb als Werk- statt. Erschlossen wird das Gelände über die Sonnenstraße. Eine Verbindung zur Hardtstraße über die Zufahrtsstraße zum Kulturzentrum ist ebenfalls vorhanden. 3.4 Eigentumsverhältnisse Das Plangebiet befindet sich - abgesehen von den öffentlichen Verkehrsflächen - in Privateigentum. 3.5 Belastungen 3.5.1 Altlasten Das Gelände liegt in einem Bereich, der beim Umwelt- und Arbeitsschutz unter der Objekt-Nr. 01285 „AS Brauerei Seldeneck“ erfasst ist. VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 7 - Die Brauerei wurde zwischen 1771 und 1920 auf dem Gelände betrieben. Nach Aufgabe der Brauerei wurden die Gebäude durch unterschiedliche Firmen ge- nutzt. Darunter waren auch altlastenrelevante Betriebe wie z. B. eine Spedition und verschiedene Werkstätten (Kfz-Reparatur, Metallgießerei, Altmetallverwer- tung). Das Flurstück 5082/5 ist des Weiteren unter der Obj.-Nr. 02044 „AS Leichtbau- platten Stabilith“ erfasst. In den Gebäuden wurden zwischen 1934 und 1959 Fa- serplatten u.Ä. hergestellt. Aufgrund der jahrelangen altlastenrelevanten Nutzung kann grundsätzlich ein Eintrag von umweltgefährdenden Stoffen in den Untergrund und die Bausubstanz nicht ausgeschlossen werden. Im Zuge der Bebauung sind daher in Abstimmung mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz Untersuchungen des anfallenden Rückbau- und Aushubmaterials als Grundlage für ein zu erstellendes Rückbau- bzw. Aus- hub- und Entsorgungskonzept durchzuführen. In Abhängigkeit der Detailplanung sind ggf. noch Untersuchungen des Wirkungspfades Boden-Mensch erforderlich. 3.5.2 Immissionen Die Immissionen, verursacht durch die Nutzung als Reifen- und Gebrauchtkraft- fahrzeughandel, werden bei einer Wohnbebauung reduziert. Das Planungsgebiet ist durch Schallimmissionen aus der Nutzung des angren- zenden Kulturzentrums belastet. 3.5.3 Kampfmittel Es wurde eine multitemporale Luftbildauswertung durch den Kampfmittelbeseiti- gungsdienst des Regierungspräsidiums Stuttgart durchgeführt. Das Plangebiet befindet sich innerhalb des bombardierten Bereiches. Etliche Bombentrichter sind im Nahbereich des Plangebietes auf den Luftbildern erkenn- bar, im Plangebiet selbst zudem Gebäudeschäden. Blindgänger können nicht ausgeschlossen werden. Im bombardierten Bereich sind daher weitere Maßnah- men erforderlich. Der Vorhabenträger wird im Zuge der Realisierung des Bebau- ungsplanes in Abstimmung mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst die erforderli- chen weiteren Untersuchungen beauftragen und eventuell vorhandene Bomben- blindgänger beseitigen lassen. 3.5.4 Luftreinhaltung Das Vorhaben befindet sich innerhalb der Umweltzone. VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 8 - 4. Planungskonzept Die im Bebauungsplan Nr. 670 von 1993 „Baublock Lerchen-, Sonnen-, Hardt- und Rheinstraße (ehemalige Seldeneck’sche Brauerei)“ dargestellte städtebauli- che Lösung zur Bebauung der Sonnenstraße wird geändert und basiert auf fol- gendem städtebaulichen Konzept: Im Norden, entlang der Sonnenstraße, soll die auf der Süd- und Westseite des Quartiers vorhandene Blockrandrandbebauung geschlossenen werden. Dadurch können die vorhandenen Bäume in der überbauten Fläche nicht erhalten werden. Die Bebauung fügt sich mit vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss in die angrenzende Bebauung ein. Die leichte Krümmung der Straße wird mit dem Baukörper aufgenommen. Im Blockinneren sind zwei Punkthäuser vorgesehen, die dem solitären Charakter der umliegenden Blockinnenbebauung folgen. Die fußläufige Erschließung erfolgt durch eine großzügige Öffnung in der Blockrandbebauung der Sonnenstraße. Zur Verwirklichung dieser Blockinnenbebauung ist der teilweise Abbruch der vor- handenen denkmalgeschützten Keller der ehemaligen „Seldeneck’schen Braue- rei“ notwendig. Der denkmalgeschützte Gewölbekeller unter dem heute von ei- nem Steinmetz genutzten Gebäude bleibt erhalten. Das Gebäude soll ebenfalls erhalten werden. Das in der Südwestecke stehende „Pumpenhaus“ der ehemaligen „Selde- neck’schen Brauerei“ ist als Kulturdenkmal zu erhalten. Für beide Gebäude wird eine denkmalverträgliche Nutzung angestrebt, die nicht im Widerspruch zur an- grenzenden kulturellen Nutzung steht. Ziel der Neubebauung ist die Schaffung von attraktivem Wohnraum. Durch die Blockrandschließung zur Sonnenstraße wird der Innenbereich beruhigt. Bei den Gebäuden im Innenbereich liegt die Geschosszahl und Höhe im Vergleich zur Blockrandbebauung um ein Geschoss niedriger. Alle neu zu errichtenden Gebäude werden mit begrünten Flachdächern ausgebil- det. Die notwendigen Stellplätze für die Wohnungen werden in zwei Tiefgaragen un- tergebracht. Die Erschließung erfolgt jeweils an der westlichen bzw. östlichen Grundstücksgrenze. Für die Bestandsgebäude werden zwei oberirdische Stellplätze geschaffen. Die Tiefgaragen werden mit einer Vegetationstragschicht in Höhe von mind. 50 cm bedeckt und in die Topographie eingebunden. 4.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend der in der Umgebung vorhandenen Wohnbebauung soll als Art der baulichen Nutzung ein Besonderes Wohngebiet 1 (WB 1) und für den südlichen Bereich ein Besonderes Wohngebiet 2 (WB 2) auf der Grundlage von § 4 a BauNVO festgesetzt werden. Einzelne gemäß Baunutzungsverordnung im besonderen Wohngebiet zulässige Nutzungen sind jedoch im WB 1 unzulässig, um die in der Nachbarschaft vor- handene Wohnbebauung nicht zu beeinträchtigen. Im WB 2 sind die Nutzungen ebenfalls stark reglementiert. Hier gilt es, Nutzungen anzusiedeln, die einerseits weniger sensibel auf die vom Kulturzentrum Tempel ausgehenden Schallemissi- onen reagieren, andererseits aber selbst keine Störungen für die benachbarte VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 9 - Wohnbebauung verursachen. Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe werden ausgeschlossen, da diese die Gefahr mit sich bringen, dass das gesamte Gebiet als Wohnstandort abgelehnt wird oder weitere seriöse Nutzun- gen verdrängt werden. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Die im WB gemäß § 17 BauNVO maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 wird eingehalten. Die Überschreitung der zulässigen GRZ für unterirdische Anlagen nach § 19 BauNVO ist aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich und ge- wünscht. Die Überschreitung ist durch das planerische Konzept zur Realisierung einer größeren Anzahl von Parkierungsmöglichkeiten auch für den benachbarten Baubestand notwendig. Mit der Planung soll nicht nur eine bestmögliche Versor- gung der Nutzer der geplanten Wohnungen mit Stellplätzen gewährleistet wer- den, sondern auch eine bessere Versorgung der bereits vorhandenen, das Plan- gebiet umgebenden Bebauung mit Stellplatzflächen erreicht werden. Die Unter- bauung des Geländes durch die Tiefgarage führt rechnerisch zu einer Grundflä- chenzahl von 0,84. Diese Überschreitung der Vorgaben nach § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist aus den genannten Gründen städtebaulich beabsichtigt. Die maximale Geschoßflächenzahl (GFZ) für WB gemäß § 17 BauNVO von 1,6 wird eingehalten. Die Gebäudehöhen werden an die Nachbarbebauung ange- passt. 4.3. Erschließung 4.3.1 ÖPNV Zwei Haltestellen für die Straßenbahn (Entenfang und Lameyplatz) und eine für den Bus des öffentlichen Nahverkehrs der Karlsruher Verkehrsbetriebe liegen in ca. 400 m (Luftlinie) Entfernung: - Stadtbahnlinien S2, S5, - Straßenbahnlinie 6, - Buslinien 60, 62, 70 und 222. 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr Die Hauptzufahrt zum Grundstück über öffentliche Straßen erfolgt von der Nord- seite über die Sonnenstraße. Von Osten gibt es einen Zugang über die Zufahrts- straße zum Kulturzentrum. Über diesen Zugang werden die beiden Gebäude in der Südwestecke des Grundstückes erschlossen. Ebenso erfolgt die für den Rückbereich notwendige Feuerwehrzufahrt über diese Zufahrt. Die Anbindung an das überörtliche Straßennetz erfolgt über die Sonnenstraße zur B 36 und B 10. 4.3.3 Ruhender Verkehr Die für die Bebauung benötigten Stellplätze werden in zwei getrennten Tiefgara- gen auf dem Grundstück nachgewiesen. Die Zufahrten erfolgen über die Son- nenstraße. Zusätzlich sind für die Bestandsgebäude zwei oberirdische Stellplätze geplant. VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 10 - Die nach LBO notwendigen Fahrradstellplätze für die Bewohner werden in den Gebäuden ausgewiesen. 4.3.4 Geh- und Radwege Nördlich des Plangebiets verläuft ein Geh- und Radweg. Dieser stellt über den Grünzug entlang der Hildapromenade eine Verbindung zur Innenstadt dar. Entlang der Ostbegrenzung des Planungsgebietes entsteht eine fußläufige Ver- bindung zwischen den öffentlichen Stellplätzen in der Sonnenstraße und dem Kulturzentrum. Dies wird mit einem Gehrecht abgesichert. Zwischen dem Neubaubereich und den Bestandgebäuden wird der geplante Weg mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu Gunsten der Not- und Ret- tungsdienste sowie der Ver- und Entsorgung ausgewiesen. Die Erschließung des Kulturzentrums „Tempel“ wird durch ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gesichert. 4.3.5 Ver- und Entsorgung Strom-, Gas- und Wasserversorgung stehen für alle Gebäude zur Verfügung und erfolgen an einem noch festzulegenden Übergabepunkt. Die Entwässerung aller Gebäude des VEP wird über eine private Kanalisations- anlage an die vorhandene städtische Kanalisation in der Sonnenstraße ange- schlossen. Die Möglichkeit für eine alternative Energieversorgung der Gebäude wurde über- prüft. Es wird eine Fernwärmeheizung eingebaut. Über die gleiche Anlage wird die Warmwasserversorgung gewährleistet. Die Neubebauung wird nach einem Standard errichtet, der den Anforderungen eines KfW-Effizienzhaus 70 ent- spricht. Die Abfallbehälter der Neubebauung werden im Kellergeschoss untergebracht, für die bestehende Bebauung wird ein eigener Bereich ausgewiesen. 4.4 Gestaltung Zur Erreichung eines hohen Identifikationsgrades der Wohnanlage wird auf die äußere Gestaltung der Gebäude besonderen Wert gelegt. Entsprechende Rege- lungen werden im Durchführungsvertrag getroffen. Die Schließung der Blockrandbebauung erfolgt in Anlehnung an die bestehenden Gebäudehöhen der Nachbargebäude. Die Nordfassade der Blockrandbebauung soll in Anlehnung an den Bestand als geschlossene Lochfassade mit einzelnen Akzentuierungen und einer vertikalen Gliederung durch die Treppenhäuser ausgebildet werden. Die Südfassade der Blockrandbebauung soll offen gestaltet werden. Für die Wohnungen sind Loggien als Außenräume vorgesehen, wodurch eine Tiefenstaf- felung der Fassade erreicht wird. Die Fassade wird bestimmt durch große Glas- flächen und eine Fassadengestaltung mit Putz- und Fassadentafeln. Die Traufhöhen und Geschosszahlen der Nachbargebäude werden übernom- men. Das Dachgeschoss wird im Neubaubereich als zurückgesetztes Staffelge- schoss ausgeführt. Das Staffelgeschoss wird aus gestalterischen Gründen zur Nordseite leicht zurückgesetzt und von der Ost- und Westbebauung abgerückt. Die Fassade wird mit farbigen Fassadenplatten oder Aluwellplatten ausgeführt. VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 11 - Für die Gestaltung der solitär stehenden Punkthäuser gelten die gleichen Gestal- tungsmerkmale wie für die Südfassade der Blockrandbebauung. Die Zulässigkeit von Nebenanlagen wird aus gestalterischen Gründen einge- schränkt. Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden, soweit möglich, gärtnerisch gestaltet. Die Tiefgaragen werden mit mindestens ca. 50 cm Oberboden bzw. Substrat ü- berdeckt und als Vegetationsfläche angelegt. Die Flächen auf den Tiefgaragen sollen als Rasenflächen mit gärtnerischer Gestaltung ausgebildet werden. Werbeanlagen werden aus städtebaulichen Gründen gewissen Einschränkungen unterworfen. 4.5 Grünordnung Die vorhandene komplette Bodenversiegelung wird durch die Neubebauung er- heblich vermindert und die Versiegelung verringert sich von ca. 96 % auf ca. 60 %. Eingriffe in Natur und Landschaft sind durch das Vorhaben nicht zu erwarten. Durch die Reduzierung der überbauten Fläche, die Überdeckung und Begrünung der geplanten Tiefgaragen wird sich die Situation erheblich verbessern. 4.5.1 Bestand Die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des VbB sind überwiegend bebaut bzw. versiegelt. Nicht bebaute Flächen sind durch Pflasterbelag und Schwarzde- cke versiegelt. Ein geringer Anteil von ca. 4 % ist gewachsener Boden (Baumbe- reiche im nordwestlichen Grundstücksteil). 4.5.2 Grünordnerische Maßnahmen Zur Neugestaltung und Durchgrünung des Gebietes werden im Planungsgebiet folgende grünordnerische Maßnahmen vorgesehen: - Baumpflanzungen mit mittel- und großkronigen Laubbäumen, überwiegend in Grünflächen mit Bodenschluss, - Anlage von Grünflächen auf den nicht bebauten Grundstücksflächen mit He- cken und Sträuchern (einheimische Laubgehölze), - Überdeckung der nicht überbauten Teile der Tiefgaragen mit mindestens 50 cm Vegetationstragschicht, - extensive Dachbegrünung. Durch den Rückbau der Lagerhallen, die Reduzierung der versiegelten Flächen, die Überdeckung und Begrünung der Tiefgaragen und die extensiv begrünten Flachdächer wird sich die Situation erheblich verbessern. 4.6 Immissionen 4.6.1 Schallimmissionen Durch die neue Wohnbebauung wird sich der Verkehr gegenüber der bisherigen Nutzung nicht erhöhen. Die bisher, durch die Nutzung als Gebrauchtwagen- und Reifenhandel, bestehenden Schallimmissionen werden sich reduzieren. VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 12 - Die bestehenden Gebäude auf der Südseite bilden einen Lärmschutz zwischen dem Kulturzentrum „Tempel“ und der Wohnbebauung. Die derzeit bestehende Lücke zwischen den beiden Bestandsgebäuden wird durch eine Glaswand ge- schlossen. 4.6.2 Schadstoffimmissionen Durch die Wohnbebauung wird eine Verbesserung der Luftqualität erreicht. 4.6.3 Klima Durch die deutlich geringere Versiegelungsfläche der neuen Bebauung und die grünordnerischen Maßnahmen ist eine Verbesserung der örtlichen klimatischen Situation zu erwarten. 5. Umweltprüfung / Artenschutz Bei vorliegendem VbB handelt es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB, da er der Innenentwicklung dient und eine zulässige überbaubare Grundfläche von weniger als 20.000 qm festsetzt. Er wird im beschleunigten Ver- fahren aufgestellt. Eine Umweltprüfung ist daher nicht durchzuführen, erhebliche Umwelteinwirkungen durch das Vorhaben sind nicht zu erwarten. Vorkommen besonders geschützter Tier- und Pflanzenarten sind mit Ausnahme der größeren Robinie, die sich nahe der nördlichen Grundstücksgrenze auf Grundstück Nr. 7 befindet, nicht zu erwarten. Ein Erhalt des Baumes ist laut Pla- nungskonzept nicht möglich. Vor einer Fällung muss der Baum auf Höhlen unter- sucht werden. Die artenschutzrechtlichen Zugriffsverbote des § 44 Bundesnatur- schutzgesetz sind zu beachten. 6. Sozialverträglichkeit Im Planungsgebiet sollen die Voraussetzungen für ein vielfältiges und belebtes Wohnumfeld mit unterschiedlichen Begegnungsräumen geschaffen werden. Bei der Planung wurden im Hinblick auf Sozialverträglichkeit insbesondere die nachfolgend erörterten Aspekte berücksichtigt: - Bedarfsgerechte Wohnungsversorgung für Einzelpersonen und Familien. - Schaffung von Kommunikationsräumen für die Bewohner. 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz Überbaute Fläche ( ohne Tiefgarage ) ca. 1606 qm 27,7 % Denkmalgeschützte Gebäude ca. 471 qm 8,1 % (Pumpenhaus und Steinmetzgebäude) Öffentliche Verkehrsflächen ca. 212 qm 3,6 % Private Verkehrsflächen ca. 1195 qm 20,6 % VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 13 - Versiegelte Fläche gesamt (ohne Tiefgarage) ca. 3484 qm 60,0 % ============================================================= Private Grünfläche ohne Tiefgaragenanteil ca. 812 qm 14,1 % Öffentliches Grün ca. 130 qm 2,3 % Fläche Tiefgarage begrünt ca. 1370 qm 23,6 % Grünflächen incl. Fläche auf Tiefgarage ca. 2312 qm 40,0 % ============================================================= Bezugsgröße Fläche Bebauungsplan: ca. 5796 qm 100,0 % ============================================================= 7.2 Geplante Bebauung Blockrandbebauung und zwei Mehrfamilien-Punkthäuser im Innenbereich mit ins- gesamt 63 WE und 10.610 qm Bruttogeschossfläche (BGF), sowie zwei denk- malgeschützten Bestandsgebäuden mit drei Ateliers und drei Wohneinheiten mit 1148 m² BGF. 7.3 Bodenversiegelung Die maximal zulässige versiegelte Fläche berechnet sich aus den versiegelten Verkehrsflächen sowie der maximal überbaubaren (auch mit Nebenanlagen) Grundfläche (in der Regel GRZ + 50 %, max. 80 % der Grundstücksfläche) der Baugrundstücke sowie alle anderen zur Versiegelung vorgesehenen Flächen im öffentlichen Raum. Gesamtfläche ca. 5796 qm 100 % Derzeitige Versiegelung ca. 5573 qm 96 % Durch den Bebauungsplan max. zulässige versiegelte Fläche incl. Wege, Plätze jedoch ohne Tiefgarage ca. 3484 qm 60 % (+ öffentliche Fläche) incl. Tiefgarage ca. 4854 qm 84 % Hinweise: Folgende wasserrückhaltende Maßnahmen sind vorgesehen: - wasserdurchlässige Beläge, - Begrünung der Tiefgarage, - extensive Dachbegrünung. 8. Kosten Alle im Zusammenhang mit dem Vorhaben anfallenden Kosten einschließlich der Erschließungsanlagen übernimmt der Vorhabenträger. Der Stadt Karlsruhe ent- stehen keine Kosten. 9. Durchführung Alle Verpflichtungen des Vorhabenträgers werden in einem Durchführungsver- trag geregelt. VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 14 - B. Hinweise (beigefügt) 1. Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Stand- platz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu ver- sehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5 % nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum er- schließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 2. Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 1,00 m über der Gehweghinterkante (Son- nenstraße) ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleis- tet. Tiefer liegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanla- gen entwässert werden. 3. Niederschlagswasser Hinsichtlich der Ableitung des Niederschlagswassers wird auf § 55 Abs. 2 Was- serhaushaltsgesetzes verwiesen. Sofern Zisternen eingebaut werden, sind die Anforderungen der Trinkwasserverordnung 2001 sowie Artikel 1 Infektions- schutzgesetz, § 37 Abs. 1 unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Der Betrieb von Zisternen ist dem Gesundheitsamt an- zuzeigen. Um eine Verkeimung des öffentlichen Trinkwasserleitungssystems durch Niederschlagswasser auszuschließen, darf keine Verbindung zwischen dem gesammelten Niederschlagswasser und dem Trinkwasserleitungssystem von Gebäuden bestehen. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Not- wendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurchlässig ausgebil- det werden, z.B. Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Ra- senpflaster) und wassergebundene Decke, soweit nicht die Gefahr des Eindrin- gens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. 4. Erneuerbare Energien Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes sollte die Nutzung er- neuerbarer Energien verstärkt angestrebt werden. Auf die Vorgaben des Erneu- erbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Gesetzes zur Nutzung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden Württemberg (EWärmeG) wird verwiesen. 5. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder ar- chäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmal- schutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidiums Karlsruhe, Referat 26 – Denkmalpflege -, Moltkestr. 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 15 - Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in un- verändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenz- steine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und Landschaftsprägende Natur- steinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädi- gungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 6. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. 7. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen besteht, bedeutende Sachwerte oder erhebli- che Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes nicht ausgeschlossen werden kön- nen, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, Markgra- fenstraße 14, 76133 Karlsruhe, zu melden. 8. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür ver- wendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbei- mengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundesbodenschutz- gesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 9. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 10. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kin- dern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 11. Kriminalpräventive Maßnahmen Die Kriminalpolizeiliche Beratungsstelle des Polizeipräsidiums Karlsruhe, Bei- ertheimer Allee 16, 76137 Karlsruhe, bietet eine kostenlose, unverbindliche und individuelle Bauplanberatung zur optimalen Sicherungstechnik an. VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 16 - C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des vorha- benbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus zeichnerischen und text- lichen Regelungen - Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509), und der Baunut- zungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). - Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fas- sung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, berichtigt S. 416). I. Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen Im Rahmen der Ziffern 2 bis 3 und der Planzeichnung (Seite 20) sind auf der Ba- sis des Vorhaben- und Erschließungsplanes (siehe Abschnitt D) ausschließlich die baulichen und sonstigen Nutzungen zulässig, zu denen sich der Vorha- benträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. 2. Art der baulichen Nutzung 2.1.1 Besonderes Wohngebiet 1 (WB 1) Zulässig sind - Wohngebäude, - Geschäfts- und Bürogebäude, - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Unzulässig sind - Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften, - sonstige Gewerbebetriebe, - Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung, - Vergnügungsstätten, - Tankstellen. 2.1.2 Besonderes Wohngebiet 2 (WB 2) Zulässig sind - Wohnungen ausschließlich im Obergeschoss, soweit diese den Nutzungen im Erdgeschoss zugeordnet sind, - Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaf- ten, - sonstige Gewerbebetriebe, - Geschäfts- und Bürogebäude, - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 17 - Unzulässig sind - Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung, - Vergnügungsstätten, - Tankstellen, - Bordelle und bordellartige Betriebe. 2.2 Nebenanlagen Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen nach § 14 Abs. 1 BauNVO und bauliche Anlagen im Sinne von § 23 Abs. 5 BauNVO nur zu- lässig, soweit sie in der Planzeichnung oder in den Regelungen / Anlagen des Vorhaben- und Erschließungsplanes (Abschnitt D) dargestellt werden. 3. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt sich nach den in der Planzeichnung eingetragenen Baulinien, Baugrenzen und Höhen. Die in der Planzeichnung festgesetzten Baugrenzen dürfen nur zur Errichtung von Balkonen bis zu einer maximalen Tiefe von 2,00 m überschritten werden. Ausgenommen hiervon sind nach Süden ausgerichtete Balkone des obersten Geschosses der beiden Punkthäuser. Anlagen im Sinne von § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO sind abweichend von § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,84 zulässig, soweit sie mit ihren flächenhaften Begrenzungen in der Planzeichnung des Abschnitts IV und in den Projektplänen des Vorhaben- und Erschließungsplanes dargestellt werden. Im Übrigen bleibt § 19 Abs. 4 Satz 4 BauNVO unberührt. 4. Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen oder Abgrabungen sind nur an den in der Planzeichnung ge- kennzeichneten Flächen zulässig. 5. Pflanzvorschriften Soweit der Vorhaben- und Erschließungsplan in Abschnitt D Regelungen über das Anpflanzen, den Erhalt oder die Bindung hinsichtlich von Bäumen, Sträu- chern und sonstigen Bepflanzungen innerhalb des Geltungsbereiches enthält, gelten diese zugleich als Festsetzungen im Sinne von § 9 Abs. 1 Ziffer 20 und 25 und § 178 BauGB. Unberührt bleiben inhaltsgleiche oder weitergehende Ver- pflichtungen des Durchführungsvertrages. 6. Passiver Schallschutz Durch Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen in zum Schlafen ge- nutzten Räumen (Kinderzimmer, Schlafzimmer) im Besonderen Wohngebiet 2 und auf lärmzugewandten Gebäudeseiten der beiden Punkthäuser ist eine kon- trollierte Be- und Entlüftung auch bei geschlossenen Fenstern sicherzustellen. VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 18 - II. Örtliche Bauvorschriften 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 1.1 Gebäudehöhen Es sind die in der Planzeichnung mit der Angabe „NN“ bezeichneten Höhen, je- weils bezogen auf das Gelände und die obersten Geschossebenen, einzuhalten. 1.2 Dächer Die Dächer sind als Flachdach auszubilden. Aufbauten für die alternative Ener- giegewinnung sind zulässig. Sie sind so anzuordnen, dass die Dachfläche darun- ter begrünt bleibt. 2. Werbeanlagen und Automaten Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude, im Erdgeschoß, nicht in der Vorgartenzone und nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: - Einzelbuchstaben bis max. 0,30 m Höhe und Breite, - sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu ei- ner Fläche von 0,5 m². Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laserwerbung, Sky- beamer oder Ähnliches. Automaten sind nur am Gebäude und nicht in der Vorgartenzone zulässig. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Ein- richtungen bestimmt sind, sind nicht zulässig. 3. Einfriedigungen, Nebenanlagen, unbebaute Flächen 3.1. Einfriedigungen Die im Gestaltungsplan als Einfriedigungen dargestellten Hecken sind in einer maximalen Höhe von 1,40 m zulässig. Für die restlichen Grundstücksbegrenzun- gen ist ein Stahlzaun mit einer maximalen Höhe von 1,40 m zulässig. 3.2 Grünflächen / Gemeinschaftsflächen / Vorgärten Vorgärten sind die Flächen der Baugrundstücke, die auf gesamter Grundstücks- breite zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der Baulinie liegen. Die Vorgärten sind mit Ausnahme von Zufahrten (Ein-/Ausfahrt) und Hausein- gängen sowie möglicher Nebenanlagen nach Ziffer 2.2 der „Planungsrechtlichen Festsetzungen“ als Vegetationsfläche anzulegen und zu unterhalten. Die Benutzung der Vorgärten und der Grün-/Gemeinschaftsflächen als Arbeits-, Abstell- oder Lagerflächen ist nicht zulässig. VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 19 - 3.3 Abfallbehälterstandplätze Abfallbehälterplätze, die nicht im Gebäude untergebracht sind, sind mit einem Sichtschutz zu versehen und mit Rankpflanzen oder Hecken zu begrünen. 3.4 Tiefgaragen Es ist eine Erdüberdeckung der Tiefgaragendecken von mindestens 50 cm her- zustellen. 3.5 Abstellplätze für Fahrräder Sämtliche nach LBO notwendigen Fahrradstellplätze der Wohnungen sind im Gebäude unterzubringen. Oberirdische Stellplätze für Fahrräder dienen Kurzzeitbesuchern und dürfen nicht überdacht werden. 3.6 Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen oder Abgrabungen sind nur bis zu den im Vorhaben- und Er- schließungsplan eingetragenen NN-Geländehöhen, sowie zur Anpassung dieser Höhen an das Straßenniveau zulässig. 4. Außenantennen Pro Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenantenne zulässig. 5. Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. 6. Niederschlagswasser Das unbelastete Niederschlagswasser von Dachflächen oder sonstigen befestig- ten Flächen ist den bestehenden Kanal einzuleiten. III. Sonstige Festsetzungen Der Bebauungsplan Nr. 670 „Baublock Lerchen-, Sonnen-, Hardt- und Rhein- straße (ehemalige Seldeneck’sche Brauerei)“ von 1993 wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. D D gfl gflr g D D Zeichenerklärungen gflr gfl g Systemschnitt R E-Mail: info@gebaka.de Tel. 0721 / 98 25-0, Fax. 0721 / 98 25-15 Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstr. 9, 76133 Karlsruhe IV. Zeichnerische Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften - Planzeichnung - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Sonnenstraße 7-9 E n t w u r f Maßstab 1 : 500 Seite 20Karlsruhe, den 18.01.2011 Fassung vom 10.02.2012 VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 21 - D. Regelungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes Der Vorhaben- und Erschießungsplan mit den Anlagen 1.1 – 1.5 mit den darin aufgeführten Nutzungen, Grundrissen, Gebäudeabmessungen, Freiflächen, Ne- benanlagen einschließlich Garagen sowie die nachstehenden dazu weitergehen- den Regelungen sind bindender Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebau- ungsplanes. 1. Fassaden Die Fassaden der Gebäude sind entsprechend der in Anlage 1.4 dargestellten Ansichten als Putzfassaden und Fassadentafelflächen herzustellen. Die Farbtöne müssen einen Hellbezugswert von ca. 30 % haben. Als weitere Gestaltungselemente sind Aluwellplatten, Glaselemente, Faserze- mentplatten, Holz- oder Holzwerkstofflamellen zulässig. Balkongeländer sind mit Stahlstäben, Glas oder farbigen Fassadentafeln auszu- führen. 2. Nicht überbaute Grundstücksflächen Die Befestigung von nicht überbauten Flächen der Grundstücke ist wasserdurch- lässig auszuführen. 3. Grünflächen / Pflanz- und Erhaltungsgebote Die im Gestaltungsplan (Anlage 1.3) als Rasenflächen gekennzeichneten Berei- che sind gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu begrünen und zu erhalten. Zur Verbesserung der Bodenfunktionen ist eine steinfreie durchwurzelbare Boden- schicht herzustellen. In Bereichen mit Bodenschluss ist unbelasteter kulturfähiger Unterboden aufzufüllen und mit einer Schicht humosen Oberboden (ca. 30 cm) anzudecken. 3.1 Bäume und Sträucher An den im Plan ausgewiesenen Baumstandorten sind mittel- bis großkronige, einheimische Laubbäume als Hochstämme zu pflanzen. Geringfügige Abwei- chungen von den eingetragenen Standorten können als Ausnahme zugelassen werden. Vorschlagsliste Bäume: Pflanzqualität Baumschulhandelsware, Stammumfang 16-18 cm Großkronige Arten: Eiche (Quercus robur oder Q. petraea) Spitzahorn (Acer platanoides) Winterlinde (Tilia cordata) Mittelkronige Arten: Hainbuche (Carpinus betulus) Silber-Weide (Salix alba) Vogel-Kirsche (Prunus avium) VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 22 - Straßenbäume: Rosskastanie (Aesculus hippocastanum), Stammumfang 18-20 cm Die Baumscheiben sind in einer Größe von mindestens 12 m² herzustellen; eine Verringerung auf 4 m² ist zulässig, sofern durch geeignete Bauweisen (For- schungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V., Unterbauung von Wegebelägen) ein Wurzelraumvolumen von 12 m³ nachgewiesen wird. An den im Gestaltungsplan (Anlage 1.3) ausgewiesenen Heckenstandorten sind Hainbuchen reihenartig zu pflanzen und als Schnitthecken dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Heckenpflanze (Schnitthecken): Hainbuche (Carpinus betulus) Die Baumpflanzungen sind nach dem aktuellen Stand der Technik, d.h. gemäß den Empfehlungen der FLL (Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V.) für Baumpflanzungen Teil 1 und Teil 2 vorzunehmen. Die gepflanzten Bäume und Sträucher sind zu erhalten, fachgerecht zu pflegen und nach Abgang zu ersetzen. 3.2 Dachbegrünung Alle Dächer sind extensiv mit einer Gras-Kräuter-Mischung mit Sedumsprossen fachgerecht zu begrünen. Für die extensive Dachbegrünung ist eine Substrat- schicht als Vegetationsschicht (über der Drainschicht) mit einer Höhe von min- destens 10 cm in gesetztem Zustand vorzusehen. 3.3 Tiefgaragen An den geplanten Baumstandorten auf den Tiefgaragen ist die Andeckung mit 90 cm Mindesthöhe so herzustellen, dass sich ein Wurzelraumvolumen von min- destens 12 m³ je Baum ergibt. Dabei sind geeignete Substrate gemäß FLL- Dachbegrünungsrichtlinie einzubauen. VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 23 - Anlagen zum Vorhaben- und Erschließungsplan 1.1 Übersichtsplan Karlsruhe, den 18.01.2011 Fassung vom 10.02.2012 VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 24 - 1.2 Lageplan Bestand / Abbruch Karlsruhe, den 18.01.2011 Fassung vom 10.02.2012 C B A E D Pumpenhaus Steinmetz Karlsruhe 18.01.2011 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN VORHABENTRÄGERPLANVERFASSER GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe Mst. 1:500 GESTALTUNGSPLAN AGP Generalplaner Gmbh Waldstraße 91 76133 Karlsruhe GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe Rasengitter Wassergebundene Decke Rasenfläche Dachfläche extensiv begrünt Bank Hecke Baum Sonnenstraße 7-9, Karlsruhe Seite 25 1.3 Gestaltungsplan Vorhandener Belag Fassung vom 10.02.2012 E51 D E C B A Pumpenhaus Steinmetz Karlsruhe 18.01.2011 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN VORHABENTRÄGERPLANVERFASSER GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe Mst. 1:500 AGP Generalplaner Gmbh Waldstraße 91 76133 Karlsruhe GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe KELLERGESCHOSS TIEFGARAGE Sonnenstraße 7-9, Karlsruhe Seite 26 1.4 Projektpläne Fassung vom 10.02.2012 A03 A01 A02 B14 B15 C28 C26 C27 E52 E54E53 D40D41 D39 D E C B A Pumpenhaus Steinmetz Karlsruhe 18.01.2011 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN VORHABENTRÄGERPLANVERFASSER GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe Mst. 1:500 AGP Generalplaner Gmbh Waldstraße 91 76133 Karlsruhe GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe ERDGESCHOSS Sonnenstraße 7-9, Karlsruhe Seite 27Fassung vom 10.02.2012 E56E57 E55 D42 D43D44 C29 C31 C30 B18 B17 B16 A06 A04 A05 D E C B A Karlsruhe 18.01.2011 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN VORHABENTRÄGERPLANVERFASSER GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe Mst. 1:500 AGP Generalplaner Gmbh Waldstraße 91 76133 Karlsruhe GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe 1. OBERGESCHOSS Sonnenstraße 7-9, Karlsruhe Seite 28Fassung vom 10.02.2012 A07 A09 A08 B19 B20 B21 C34 C32 C33 E58 E61 E60 E59 D45 D46 D47 D48 D E C B A Karlsruhe 18.01.2011 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN VORHABENTRÄGERPLANVERFASSER GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe Mst. 1:500 AGP Generalplaner Gmbh Waldstraße 91 76133 Karlsruhe GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe 2. OBERGESCHOSS Sonnenstraße 7-9, Karlsruhe Seite 29Fassung vom 10.02.2012 E62 E63 D50 D49 C35 C36 B23 B22 A11 A10 D E C B A Karlsruhe 18.01.2011 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN VORHABENTRÄGERPLANVERFASSER GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe Mst. 1:500 AGP Generalplaner Gmbh Waldstraße 91 76133 Karlsruhe GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe 3. OBERGESCHOSS DACHGESCHOSS Sonnenstraße 7-9, Karlsruhe Seite 30Fassung vom 10.02.2012 A14 A12 B24 B25 C38 C37 C B A E D Karlsruhe 18.01.2011 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN VORHABENTRÄGERPLANVERFASSER GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe Mst. 1:500 AGP Generalplaner Gmbh Waldstraße 91 76133 Karlsruhe GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe DACHGESCHOSS Sonnenstraße 7-9, Karlsruhe Seite 31Fassung vom 10.02.2012 H a u s BH a u s D Pumpenhaus H a u s E H a u s C Karlsruhe 18.01.2011 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN VORHABENTRÄGERPLANVERFASSER GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe Mst. 1:500 AGP Generalplaner Gmbh Waldstraße 91 76133 Karlsruhe GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe S C H N I T T E Sonnenstraße 7-9, Karlsruhe Seite 32Fassung vom 10.02.2012 Nordansicht / Straße Südansicht / Hof Karlsruhe 18.01.2011 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN VORHABENTRÄGERPLANVERFASSER GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe Mst. 1:500 AGP Generalplaner Gmbh Waldstraße 91 76133 Karlsruhe GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe Sonnenstraße 7-9, Karlsruhe ANSICHTEN BLOCKRANDBEBAUUNG Seite 33Fassung vom 10.02.2012 OstansichtNordansicht WestansichtSüdansicht Karlsruhe 18.01.2011 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN VORHABENTRÄGERPLANVERFASSER GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe Mst. 1:500 AGP Generalplaner Gmbh Waldstraße 91 76133 Karlsruhe GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe ANSICHTEN PUNKTHAUS Sonnenstraße 7-9, Karlsruhe Seite 34Fassung vom 10.02.2012 Kellergeschoss Obergeschoss Erdgeschoss VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe VORHABENTRÄGER Mst. 1:500 Karlsruhe 18.01.2011 GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe PLANVERFASSER Sonnenstraße 7-9, Karlsruhe PUMPENHAUS STEINMETZGEBÄUDE Grundrisse Seite 35Fassung vom 10.02.2012 Schnitt PumpenhausSchnitt Zwischengebäude Ansicht Pumpenhaus Schnitt SteinmetzSchnitt Zwischengebäude Ansicht Steinmetz Ansicht West Ansicht Süd Ansicht Nord VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe VORHABENTRÄGER Mst. 1:500 Karlsruhe 18.01.2011 GEBAKA Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe PLANVERFASSER Sonnenstraße 7-9, Karlsruhe Seite 36 PUMPENHAUS STEINMETZGEBÄUDE Schnitte / Ansichten Fassung vom 10.02.2012 VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 37 - 1.5 Stellplatzberechnung Blockrandbebauung 38 WE 38 Stellplätze Punkthaus D 12 WE 12 Stellplätze Punkthaus E 13 WE 13 Stellplätze Pumpenhaus 2 Ateliers 2 Stellplätze 2 WE 2 Stellplätze Steinmetzgebäude 1 Atelier 1 Stellplatz 1 WE 1 Stellplatz _____________________________________________________________ Gesamt 66 WE 69 Stellplätze 3 Ateliers ========================================================== Geplant in der Tiefgarage 78 Stellplätze Oberirdisch 2 Stellplätze Der Stellplatzbedarf ist gedeckt. Karlsruhe, den 18.01.2011 Fassung vom 10.02.2012 VbB „Sonnenstr. 7-9“ - 38 - Unterschriften Vorhabenträger: Fa. gebaka Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe ............................................. (Unterschrift) Planverfasser: Architrav Fa. gebaka Architekten Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Waldstraße 91 Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe 76133 Karlsruhe .......................................... ............................................. (Unterschrift) (Unterschrift) Stadtplanungsamt Karlsruhe: Dr. Harald Ringler Lammstraße 7 76133 Karlsruhe ............................................. (Unterschrift) Karlsruhe, den 18.01.2011 Fassung vom 10.02.2012