Bebauungsplan "Baublock Mitteltor-, Alte Friedrich-, Teutschneureuter und Pfarrer-Graebener-Straße", Karlsruhe-Neureut, hier Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB)

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Ortsverwaltung Neureut Gremium: Ortschaftsrat Neureut Termin: Vorlage Nr.: TOP: 29.11.2011 1 öffentlich Bebauungsplan " Baublock Mitteltor-, Alte Friedrichst-, Teutschneureuter und Pfarrer- Graebener-Straße", Karlsruhe-Neureut; hier: Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Technischer Ausschuss 15.11.2011 2 Empfehlung an Ortschaftsrat Antrag an den Ortschaftsrat Der Neureuter Ortschaftsrat stimmt dem vorgesehenen Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (Beschluss mit vollständigem Wortlaut siehe Seite 4) analog der beigefügten Vorlage an den Gemeinderat der Stadt Karlsruhe zu. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch: Städtischen Haushalt Investitionspauschale Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 1. Allgemeines zum Planinhalt Das Plangebiet liegt im Zentrum von Neureut und weist mit Ausnahme des Friedhofs be- reits jetzt auf allen Grundstücken eine Bebauung auf. Diese befindet sich entlang der Straßen, während die Innenbereiche sowohl rückwärtige Bebauung als auch gärtneri- sche Nutzung aufweisen. Die Grundstücksgrößen und die Bebauung unterscheiden sich insofern, als in weiten Teilen des Plangebietes ca. 40 m tiefe Grundstücke mit einer ein- seitigen Grenzbebauung - sowohl in First- als auch in Traufstellung - unmittelbar an der Gehweghinterkante überwiegen, während an der Pfarrer-Gräbener-Straße Doppelhäuser auf bis zu 60 m tiefen Grundstücken durch einen 2 m tiefen Vorgarten vom Gehweg ab- gesetzt sind. Die im großen Umfang noch ländlich geprägten Bebauungsstrukturen mit verhältnismä- ßig kleinen Wohngebäuden und einer Vielzahl von Scheunen und Nebengebäuden ist einem zunehmenden Wandel unterworfen, da die Eigentümer den Umbau und die Erwei- terung der vorhandenen Gebäude wünschen, um in erster Linie zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Bislang gilt für das Plangebiet der Bebauungsplan Nr. 482 „Neureut-Nord“ vom 23.03.1950, ein einfacher Bebauungsplan, der lediglich die Straßenfluchten festlegt, im Übrigen richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Durch die sehr differenzierte vorhandene Bebauung ist es schwierig, auf dieser Grundlage eine ge- ordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Ziel der Planung soll es deshalb sein, einerseits den Eigentümern Erweiterungsmöglichkeiten für die bestehenden Ge- bäude anzubieten, teilweise auch im rückwärtigen Bereich der Grundstücke, anderer- seits aber möglichst große zusammenhängende Gartenbereiche innerhalb der Bebau- ung zu erhalten und damit zugleich die fortschreitende Bodenversiegelung zu begren- zen. Des Weiteren soll der Nordfriedhof, der im mittleren Bereich des Plangebietes liegt und dessen Belegungszeit Ende 2014 endet, zukünftig als öffentliche Grünfläche ausgewie- sen werden. Die Planung sieht nun unter Berücksichtigung des vorhandenen Baubestandes vor, in- nerhalb des Gebietes verschiedene Bauweisen mit unterschiedlichen baulichen Entwick- lungsmöglichkeiten festzusetzen. Entlang des südwestlichen Teils der Alten Friedrich- straße wird als abweichende Bauweise die einseitige Grenzbebauung mit einer maxima- len Bautiefe von 20 m festgesetzt, während in den übrigen Baubereichen die offene Bau- weise mit unterschiedlichen Maßgaben gelten soll. Entlang der Vogt-, Teutschneureuter und der Mitteltorstraße beträgt dabei die maximale Bautiefe ebenfalls 20 m bei einer Längenbeschränkung der Hausformen auf max. 25 m und entlang des nordöstlichen Teils der Alten Friedrichstraße sowie der Pfarrer-Graebener-Straße sind zwei Bauberei- che á 12 m Bautiefe vorgesehen. Es entstehen so städtebaulich geordnet sowohl bauli- che Erweiterungsmöglichkeiten als auch zusammenhängende Gartenbereiche im rück- wärtigen Bereich der Grundstücke. Mit diesem Planentwurf sollen auch die dargelegten planerischen Ziele über Festsetzun- gen zur äußeren Gestaltung der baulichen Anlagen geregelt werden. Diese beziehen sich vor allem auf die Fassadengliederung mit Sockelzone, Dach und Werbeanlagen. Die Festsetzungen zur Gestaltung dienen dem Schutz und der Sicherung des in der Al- ten Friedrichstraße noch vorhandenen ehemaligen Gesamtcharakters des Ortes Neureut Ergänzende Erläuterungen Seite 3 mit giebelständigen Häusern wie auch der Verlängerung der vorhandenen Vordergebäu- de in den rückwärtigen Bereich und einer angleichenden Gestaltung neuer baulicher An- lagen. 2. Zum Verfahren und der Beteiligung am bisherigen Planungsprozess Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwick- lung, dessen festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche unterhalb der Grenze von 20.000 m² nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB liegt. Das Planverfahren kann deshalb im be- schleunigten Verfahren nach § 13a durchgeführt werden. Zur Beteiligung der Öffentlichkeit wurde nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung in der Stadtzeitung am 23.03.2011 in einer Veranstaltung im Sitzungssaal des Rathauses Neureut über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die voraussichtlichen Auswirkun- gen der Planung informiert. Parallel hierzu wurde auch eine erste Behördenbeteiligung durchgeführt. Die Anregungen hieraus konnten, soweit sie für die Planung relevant wa- ren, auch Berücksichtigung finden (s. Anlage1). Die Eigentümer eines von der Planung betroffenen Grundstückes im nordöstlichen Teil der Alten Friedrichstraße sprechen sich gegen die Planung aus, da diese zu Nachver- dichtungen führen und die Grundstücke hierdurch ihren besonderen Reiz verlieren wür- den. Dieser Einwand lässt jedoch außer Acht, dass die derzeitige planungsrechtliche Grundlage keine Gewähr dafür bietet, dass unerwünschte Nachverdichtungen auf den Nachbargrundstücken verhindert werden können, da die Beurteilung der Zulässigkeit ei- ner Bebauung im wesentlichen nach § 34 BauGB zu beurteilen wäre. Mit der nun ge- planten Ausweisung von Baubereichen wird hingegen eine geordnete und verträgliche Bebauung in den hinteren Grundstücksbereichen zugelassen, gleichzeitig aber auch die Gartenbereiche vor Bebauung geschützt. Auch Nebenanlagen sollen künftig nur noch innerhalb der Baubereiche zulässig sein. Mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf wird somit die ohnehin schon mögliche bauliche Nachverdichtung in einem geordneten städtebaulichen Rahmen gehalten. Des Weiteren wenden sich die Grundstückseigentümer gegen die Planung, weil hier- durch neue und unmittelbare Einblickmöglichkeiten in die Gärten geschaffen würden und Lärmbeeinträchtigungen durch den Bau der Gebäude zu erwarten seien. Auch hierfür gilt aber, dass ein Festhalten an der bestehenden planungsrechtlichen Situation eine Nach- verdichtung oder rückwärtige Bebauung nicht ausschließen würde, mithin also diese Be- einträchtigungen ebenfalls hingenommen werden müssten. Um den Einwänden gerecht zu werden, müssten die eingangs genannten Planungsziele aufgegeben und die Baube- reiche auf die Grundstücksbereiche entlang der Straßen begrenzt werden. Dies ist städ- tebaulich jedoch nicht gewünscht. Im übrigen gilt es festzuhalten, dass an manchen Stel- len bereits vorhandene Gebäude im rückwärtigen Bereich sogar höher sind als das Maß, das im vorliegenden Bebauungsplanentwurf festgesetzt werden soll. Für die rückwärtige Bebauung ist nämlich eine Wandhöhe von maximal 3,5 bis 4,5 m vorgesehen, die damit auch deutlich niedriger ist als die Bebauung am Straßenrand. Zwar rückt die hintere be- baubare Fläche gerade im nördlichen Teil des Plangebietes stärker von der Straßen- randbebauung ab als der Bestand, der Bebauungsplan sichert aber eine städtebaulich gewünschte Zäsur zwischen der vorderen und hinteren Bebauung und auch die Garten- flächen im hintersten Teil der Grundstücke. Mit dem Bebauungsplan werden im Hinblick auf die geschilderten Einwände somit keine wesentlich anderen Verhältnisse oder erheb- liche nachteilige Wirkungen geschaffen. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Im Übrigen ist noch anzumerken, dass mit der Planung kein auszugleichender Eingriff in Natur und Landschaft stattfindet, da im Plangebiet bereits bislang eine Bebauung nach den Maßstäben des § 34 BauGB zulässig war, so dass eine stärkere Versiegelung nicht zu erwarten ist. Weitere Umweltbelange sind durch die Planung ebenfalls nicht betroffen. Die betroffene Öffentlichkeit soll gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB in Form einer öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes nach Maßgabe des § 3 Abs. 2 BauGB informiert werden und Gelegenheit erhalten, zur Pla- nung Stellung zu nehmen. Hierzu wird dem Gemeinderat empfohlen, den nachstehen- den Beschluss zu fassen. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat beschließt: 1. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Baublock Mitteltor-, Alte Friedrich-, Teutschneureuter und Pfarrer-Gräbener-Straße“, Karlsruhe-Neureut, wird mit der Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 13a in Verbin- dung mit §§ 13, 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches fortgesetzt. 2. Der Auslegung ist grundsätzlich der Bebauungsplanentwurf vom 22.02.2011 in der Fassung vom 25.10.2011 zugrunde zu legen. Änderungen und Ergänzungen, die die Grundzüge der Planung nicht berühren, kann das Bürgermeisteramt noch in den Bebauungsplan aufnehmen oder zu diesem ggf. die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes wiederholen.