Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Gerwigstraße, 3. Änderung", Karlsruhe-Oststadt: Satzungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB)

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 26. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 26.07.2011 787 6 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Gerwigstraße, 3. Änderung", Karlsruhe-Oststadt: Satzungsbeschluss gemäß § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss (Aufstellungsbeschluss) 27.11.2007 1 Zustimmung Gemeinderat (Auslegungsbeschluss) 22.06.2010 3 Genehmigung Gemeinderat (Einleitungs- und Auslegungsbeschluss) 25.01.2011 3 Genehmigung Gemeinderat (Satzungsbe- schluss) 26.07.2011 6 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan) - Beschluss mit vollständigem Wortlaut siehe Seite 8 f. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Kontierungsobjekt: Kostenstelle: Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Vorbemerkung: 1. Bisheriges Verfahren Nachdem der Planungsausschuss am 27.11.2007 einen Aufstellungsbeschluss für den Be- bauungsplan „Gerwigstraße, 3. Änderung“ in Form eines Angebotsbebauungsplans gefasst hatte, war nach dem Auslegungsbeschluss des Gemeinderats vom 22.06.2010 der Planent- wurf in der Zeit vom 19. Juli 2010 bis 20. August 2010 beim Stadtplanungsamt zur allgemei- nen Einsicht für die Öffentlichkeit ausgelegt. Die während der Auslegung eingegangenen Stellungnahmen boten Anlass, eine Verfahrensänderung durchzuführen und anstelle eines Angebotsbebauungsplans einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen, um dem Vorhabenträger die Errichtung eines Parkhauses im Plangebiet zu ermöglichen, ein entspre- chender Antrag des Vorhabenträgers auf Einleitung des Verfahrens liegt vor. Aus diesem Grund wurde das Verfahren, aufbauend auf den bisherigen Verfahrensschritten für den Be- bauungsplan „Gerwigstraße, 3. Änderung“, nach dem Einleitungs- und Auslegungsbeschluss des Gemeinderates vom 25.01.2011 mit der Auslegung des Entwurfes des vorhabenbezo- genen Bebauungsplanes in der Zeit vom 28. Februar 2011 bis 28. März 2011 fortgesetzt. 2. Aufgaben und Ziele der Planung Der vorhabenbezogene Bebauungsplan soll der Bereitstellung zusätzlicher Stellplatzflächen östlich des Bahndamms zwischen der Durlacher Allee und der Gerwigstraße für die Mitarbei- ter der EnBW am Konzernsitz in der Durlacher Allee 93 dienen. Die bisher in diesem Bereich vorhandenen Kapazitäten reichen nicht aus, um den bestehenden Stellplatzbedarf aufzu- nehmen. Dies verursacht einen erhöhten Parkdruck auf den angrenzenden Flächen, insbe- sondere in der Gerwigstraße, in den Randbereichen des Messplatzes bzw. auf Brachflächen in direkter Nachbarschaft des geplanten Vorhabens. Der Standort befindet sich in einer günstigen Lage am Stadteingang „Durlacher Allee“. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass auch das östlich angrenzende, derzeit nur in ge- ringem Umfang bebaute Areal künftig entsprechend seinem Potential genutzt wird und eine hohe bauliche Ausnutzung der Flächen erfolgen wird. Dadurch wird sich die Stellplatzprob- lematik in diesem Bereich weiter verschärfen. Die Schaffung zusätzlicher Stellplatzflächen für die Mitarbeiter der EnBW soll dem zunehmenden Parkdruck in diesem Stadtbereich ent- gegenwirken. Damit wird zeitnah eine Reduzierung des Parksuchverkehrs in der Umgebung, auch im angrenzenden Wohngebiet Oststadt, verbunden sein. Im Plangebiet gilt bisher der Bebauungsplan Nr. 286 „Gewerbe- und Industriegebiet Gerwig- straße“ vom 08.02.1962, der das Gebiet als öffentliche Grünfläche ausweist. Dieser Bebau- ungsplan wird im Geltungsbereich der 3. Änderung aufgehoben. Die bisherige Grünfläche wird künftig als Sondergebiet festgesetzt, allein zulässige Art der baulichen Nutzung ist Par- ken. Der Flächennutzungsplan 2010 weist den gesamten Bereich zwischen Weinweg und Bahn- linie als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Geschäfts- und Verwaltungszentrum aus. Die Umnutzung der bisherigen Grünfläche im obigen Sinne entspricht als Ergänzung zur umliegenden gewerblichen Nutzung den Grundzügen des Flächennutzungsplans. Bei der überplanten Fläche handelt es sich um eine Brache mit Aufschüttungen aus Erdaushub und Bauschutt sowie um den angrenzenden Bahndamm mit Gehölzpflanzungen. Das Areal liegt im Bereich der Altablagerung „Schuttplatz westlich des Weinweges“. Auf dem Grund- stück Flst.-Nr. 6552/3 befindet sich der Altstandort „Fa. Fucher-Neufulka“. Die Flst.-Nrn. 6552/2 und 6553 befinden sich im Bereich des Altstandortes „Fa. Mann GmbH-Gelände, Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Steinfeldstraße/Weinweg“, in dem diverse altlastenrelevante Nutzungen stattgefunden ha- ben. Die belasteten Flächen wurden im Rahmen der technischen Erkundung der Altablagerung „Schuttplatz westlich des Weinweges“ erkundet und außerdem einer mehrjährigen Kontrolle des Grundwassers unterzogen. Derzeit besteht bei unverändertem Zustand kein Hand- lungsbedarf. Das im Zuge der Baumaßnahmen anfallende Aushubmaterial ist entsprechend den abfallrechtlichen Anforderungen zu untersuchen und ggf. zu entsorgen. Einschränkun- gen ergeben sich für die Versickerung von Niederschlagswasser. Zur Gewährleistung der schadlosen Niederschlagswasserversickerung ist in den betroffenen Bereichen eine Entfer- nung der vorhandenen belasteten Auffüllungen erforderlich. Eine Untersuchung des Plangebietes hat ergeben, dass artenschutzrechtlich relevante Pflanzenarten nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) und dem Anhang der II. Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-Richtlinie) ausgeschlossen werden können. Ge- schützte Biotoptypen und Lebensraumtypen des Anhangs I der FFH-Richtlinie sind ebenfalls nicht vorhanden. Das Untersuchungsgebiet ist als Nahrungs- und Fortpflanzungshabitat für artenschutzrelevante Arten ungeeignet, detaillierte Untersuchungen sind deshalb nicht er- forderlich. Diese Feststellungen beruhen auf der Bestandsaufnahme und Bewertung von Flora, Vegetation und Habitaten für das Plangebiet von 2008, die im November 2010 erneut überprüft wurde und zu keinen veränderten Ergebnissen führte. Bei dem aufzustellenden Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der In- nenentwicklung, mit einer Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 20.000 m², der im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden kann, eine Umweltprüfung ist nicht durchzuführen. Der Bebauungsplan soll bei vollständiger Ausnutzung des Baubereichs die Bereitstellung von ca. 675 Stellplätzen ermöglichen, die geplante Bebauung soll den bereits vorhandenen städtebaulichen Rahmen vervollständigen. Eine Orientierungsmöglichkeit für die zukünftige Bebauung bilden sowohl das Gebäude der EnBW westlich des Ostrings sowie die Bebauung in Gestalt des vorhandenen Möbelhauses am Weinweg. Beide Objekte haben eine Bauhöhe von ca. 23 m. Die Planung soll außerdem die städtebauliche Weiterentwicklung der bisher minderwertig genutzten Flächen zwischen Weinweg, DB-Trasse, Durlacher Allee und Ger- wigstraße anstoßen. Die im Plangebiet verbleibenden, nicht überbauten Flächen werden begrünt, darüber hinaus sind Begrünungsmaßnahmen in Form von Baumpflanzungen und Fassadenbegrünungen vorgesehen. Im Bereich der überbaubaren Flächen wird eine maxi- male Wandhöhe von 23 m festgeschrieben. In Anlehnung an die benachbarte Bebauung wird die damit verbundene Obergrenze der baulichen Ausnutzung aus § 17 der Baunut- zungsverordnung (BauNVO) überschritten, dies ist städtebaulich jedoch gerechtfertigt. Die mit der Überschreitung verbundene Bebauungsverdichtung ist in Anlehnung an die weiträu- mig bereits vorhandene Bebauung erforderlich, um in dem für andere Nutzungen ungeeigne- ten Plangebiet die größtmögliche Zahl an Stellplätzen anlegen zu können. Nachteilige Aus- wirkungen auf die Umwelt, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Bedürfnisse des Verkehrs sind nicht erkennbar. Sonstige öffentliche Belange stehen nicht entgegen. Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Gerwigstraße, auf den zukünftigen Bau- grundstücken ist eine hinreichend große Aufstellfläche für den zufahrenden Verkehr vorhan- den, so dass ein Rückstau auf die Gerwigstraße auszuschließen ist, der ausfahrende Ver- kehr kann in die Gerwigstraße geleitet werden. In Stoßzeiten ist bei der Parkhauseinfahrt eine Aufstellfläche von 150 m vorhanden, für den Abfahrtsverkehr bildet sich der Rückstau innerhalb der Parkhausetagen. Der auszuweisende Baubereich ermöglicht ein Parkhaus mit einer Länge von etwa 150 m, die Parketagen werden im Norden und Süden über Wendelrampen erschlossen. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Aufgrund der exponierten Lage des Vorhabens am Stadteingang ist eine anspruchsvolle Fassadengestaltung von besonderer Bedeutung. Die im Gestaltungsbeirat vorgestellten Fassadenvarianten wurden unter Berücksichtigung der erfolgten Anregungen aufgegriffen und umgesetzt. Als funktionales Bauwerk ist das Gebäude möglichst zurückhaltend zu gestalten, dem entsprechen die geplanten Festsetzungen zur Ausformung des Flachdaches und dem Ausschluss von Nebenanlage und Einfriedungen. Als Werbeanlagen werden in der Höhe und Breite begrenzte Flächen zugelassen, um die Anbringung eines Firmenlogos zu ermöglichen. Die in einem Parkhaus notwendigen Sicherheitsvorkehrungen werden durch die Fassadengestaltung umgesetzt. Als Kompensation für die infolge der geplanten Bebau- ung wegfallenden Grünflächen ist für den oberen Gebäudeabschluss eine annähernd voll- flächige extensive Dachbegrünung vorgesehen. Parallel dazu werden Photovoltaikanlagen zugelassen, sofern die Dachbegrünung dadurch nicht übermäßig beeinträchtigt wird. Die verbleibenden unbebauten Flächen des Plangebietes werden weitgehend begrünt, außer- dem sind Begrünungsmaßnahmen in Form von Strauch- und Baumpflanzungen sowie hö- hendifferenzierte Fassadenbegrünungen zu einem Anteil von 20 bis 30 % der Fassadenflä- che vorgesehen. Der Vorhabenträger wird neben der Nutzung als Parkhaus für die Mitarbeiter der EnBW im Erdgeschoss des Vorhabens den Bereich „Fuhrparkmanagement“ einrichten, der drei Kfz- Pflegeplätze, Flächen für die Kfz-Rückgabe und eine Waschbahn sowie die erforderlichen Personalräume vorsieht. Es handelt sich dabei nicht um eine gewerbliche Kfz-Werkstatt, sondern um Räumlichkeiten zur Bewirtschaftung des Konzernfuhrparks der EnBW. Da stati- onäre Arbeitsplätze vorgesehen werden, sind aufgrund der starken Außenlärmbelastung des Plangebietes insoweit besondere bauliche Vorrichtungen notwendig. Die in dem vorliegen- den Schallschutzgutachten vom 29.11.2010 vorgeschlagenen Schalldämmmaße werden deshalb als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen und müssen zum Schutz der vorgesehenen Arbeitsräume entsprechend umgesetzt werden. Diese geplante Nutzung ist mit der Sondergebietsfestsetzung Parken vereinbar, da mit der Wartung des Fuhrparks keine weitergehende gewerbliche Nutzung als Kfz-Werkstatt verfolgt wird. Wegen der weiteren Einzelheiten der Planung wird auf den beiliegenden Entwurf des vorha- benbezogenen Bebauungsplans „Gerwigstraße, 3. Änderung“, Karlsruhe-Oststadt und des- sen Begründung verwiesen. Der Vorhabenträger hat den Durchführungsvertrag mittlerweile unterzeichnet. I. Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange In der Zeit vom 08. bis 19.06.2009 fand im Ausgangsverfahren eine Beteiligung der Öffent- lichkeit gemäß § 13 a Abs. 3 BauGB durch Auslegung des Planentwurfes beim Stadtpla- nungsamt statt. Außerdem wurde eine Behördenbeteiligung durchgeführt. Eingewandt wurde zunächst u. a., dass die Festsetzung der Nutzungsart als Sondergebiet unzureichend sei, angeregt wurde stattdessen, ein Gewerbegebiet festzusetzen. Dem ist zu entgegen, dass eine Ausweisung als Gewerbegebiet aufgrund der Lage des Plangebietes direkt neben dem Bahndamm und der darauf verlaufenden Schienentrasse ausscheidet. Aufgrund der zu erwartenden Lärmbelastung des Plangebietes aufgrund der räumlichen Nähe zu dieser Bahntrasse müsste eine Gewerbegebietsausweisung so stark eingeschränkt werden, dass letztendlich nur eine Parknutzung möglich wäre. Dies würde der allgemeinen Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets zuwiderlaufen. Nach § 8 Abs. 1 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung nicht erheblich belästigender Gewerbebe- triebe. Die ausschließliche Nutzung der überbaubaren Flächen als Parkhaus ist mit dieser Gebietsfestsetzung nicht vereinbar, ein Parkhaus kann in einem Gewerbegebiet allenfalls Ergänzende Erläuterungen Seite 5 eine dienende Nebennutzung darstellen, jedoch nicht die einzige Hauptnutzung in einem Gewerbegebiet sein. Deshalb bleibt die Festsetzung Sondergebiet erhalten, allgemeine Ge- werbegebietsnutzungen sind aufgrund der Verlärmung des Plangebietes nicht realisierbar. Weitergehende Einwendungen richteten sich gegen die Beseitigung des vorhandenen Be- wuchses im Plangebiet, der besonders geschützt sei. Dem ist entgegenzuhalten, dass die bisher als Grünfläche ausgewiesenen Bereiche dem üblichen saisonalen Rückschnitt unter- liegen, ein schützenswertes Biotop ist nicht entstanden. Im Rahmen der erstmaligen Behördenbeteiligung sind Stellungnahmen des Polizeipräsidi- ums Karlsruhe, der DB Mobility Networks Logistics, der IHK, der Immissionsschutzbehörde, der VBK, der Stadtwerke, des Regionalverbandes sowie BUND, LNV und NABU eingegan- gen. Nach Auffassung des Regionalverbandes stehen dem Vorhaben regionalplanerische Belange nicht entgegen. Soweit eingewandt wird, dass die Flächen im Plangebiet eine ande- re bzw. höhere gewerbliche Nutzung verdienten, ist zu erwidern, dass die Lage des Plange- bietes unmittelbar angrenzend an den Bahndamm eine lärmunempfindliche Nutzung erfor- dert. Eine höherwertige gewerbliche Nutzung lässt sich auf den Flächen des Plangebietes nicht realisieren. Soweit der Bedarf an 700 weiteren Stellplätzen in Frage gestellt wird, ist dem entgegenzuhalten, dass an die Stadt von den umliegenden Firmen mehrfach der an- wachsende Parkdruck, insbesondere auch aus der angrenzenden Oststadt, herangetragen wurde. Auch ist die derzeitige Parkplatzsituation im näheren Umfeld des Bebauungsplanes bereits angespannt. Die Flächeninanspruchnahme wird durch die mehrgeschossige Bauwei- se auf ein notwendiges Maß reduziert, so dass dem Gebot der sparsamen Flächeninan- spruchnahme Rechnung getragen wird. Die abwägende Stellungnahme des Stadtplanungsamtes zu den Ausführungen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie den Ausführungen im Rahmen der An- hörung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sind als Anlagen 1 und 2 beigefügt. Im Zuge der Auslegung des Bebauungsplanentwurfs im Anschluss an den Auslegungsbe- schluss vom 22.06.2010 gingen weitere Stellungnahmen der im östlich angrenzenden Ge- werbeareal ansässigen Gewerbebetriebe ein. Die Hauptzielrichtung der Stellungnahmen war, dass dem ausgelegten Angebotsbebau- ungsplan die Rechtfertigung fehle, da es sich bei dieser Planung um die Planung für einen Dritten handele, der die städtebauliche Planrechtfertigung fehle. Außerdem wurden die be- reits während der frühzeitigen Bürgerbeteiligung erhobenen Anregungen wiederholt. Da das Parkhaus vorrangig von Mitarbeitern der EnBW genutzt werden wird, wurde vor dem Hintergrund dieser Stellungnahmen ein Wechsel in der Verfahrensart vorgenommen. Die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens als Angebotsbebauungsplan wurde zugunsten eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans beendet, der mit dem Vorhabenträger entwi- ckelt wurde. Das Verfahren wurde deshalb mit einem Einleitungs- und Auslegungsbeschluss des Gemeinderats vom 25.01.2011 fortgeführt. Ein weiterer Einwand ist die Vereinbarkeit der Planung mit der Entwicklung des Gesamtare- als westlich des Weinweges. Die Errichtung eines Parkhauses zeichne eine Entwicklung in diesem Areal vor, die mit dem Flächennutzungsplan nicht vereinbar sei, außerdem würden die verbleibenden Flächen in ihrer zukünftigen Nutzbarkeit eingeschränkt. Die Planung be- einflusse insbesondere die zu erwartenden Folgenutzungen auf den bisher noch nicht be- bauten Flächen des Areals. Dazu ist anzumerken, dass die Planung auch beabsichtigt, die weitere Entwicklung des Gesamtareals anzustoßen. Selbstverständlich müssen nachfolgen- de Vorhaben die vorhandene Planung berücksichtigen. Dass dadurch allerdings die planeri- Ergänzende Erläuterungen Seite 6 sche Einheit des Gebietes zerstört würde oder die zukünftige Nutzbarkeit der verbleibenden Flächen unzumutbar eingeschränkt würde, ist nicht erkennbar. Insbesondere wird die zu- künftige Nutzung der bisher unbebauten Flächen des Areals durch das Parkhaus nicht we- sentlich erschwert. Die noch unbebauten Flächen können unabhängig vom Parkhaus, das sich seiner Gestalt nach an der bereits vorhandenen Bebauung orientiert, entwickelt werden. Auch eine künftige Bebauung der bisher unbebauten Flächen hätte sich an der weiträumi- gen Umgebungssituation zu orientieren. Die Festsetzungen eines zukünftigen Bebauungs- planes für die großräumige Bebauung des Areals westlich des Weinweges müssten sich bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung in einer ähnlichen Größenordnung bewegen, was eine angemessene bauliche Reaktion auf das dann bereits vorhandene Parkhaus auf allen betroffenen Grundstücken zuließe. Insbesondere obliegt es der Planungshoheit der Stadt, einzelne Gebietsteile zu entwickeln, soweit ein städtebauliches Erfordernis für die Entwicklung eines Teilgebietes besteht, während eine allgemeine Entwicklung im Gesamt- areal noch nicht absehbar ist. Im Hinblick auf die Vorprägung, die vom geplanten Parkhaus für das Gesamtareal ausgehen wird, soll die Höhe des Gebäudes sowie die bauliche Gestal- tung des künftigen Baukörpers festgesetzt werden. Damit wird der Stadteingangssituation sowie der zu erwartende Prägung der angrenzenden Flächen ausreichend Rechnung getra- gen. Vor dem Hintergrund der Möglichkeit, im Rahmen zukünftiger Planungen vom Bauord- nungsrecht abweichende Abstandsflächen festzusetzen, ist eine Abstandsflächenrelevanz der geplanten Bebauung derzeit nicht erkennbar. Weitergehende Einwände richten sich gegen die zu erwartende Verkehrsbelastung in der Gerwigstraße sowie die Umweltbelastung des Areals durch den zu erwartenden Verkehrs- fluss zum bzw. vom Plangebiet. Aus verkehrsplanerischer Sicht ist das vorhandene Stra- ßennetz in ausreichendem Maße leistungsfähig. Eine übermäßige Belastung des Straßen- raumes ist nicht zu erwarten, dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der vorhandenen Aufstellflächen für den abfließenden und den zufließenden Verkehr. Die Errichtung des Parkhauses wirkt sich nicht negativ auf künftige Nutzungen aus, die ebenfalls einen erhebli- chen Stellplatzbedarf haben werden, mit einer zusätzlichen Belastung des Areals mit einem Verkehrsaufkommen, das seine Ursache außerhalb des Gebietes westlich des Weinweges hat, ist nicht zu rechnen. Insbesondere können verkehrsbedingte Emissionsbelastungen nicht parzellenscharf betrachtet werden, sondern sind in einem das betroffene Areal über- schreitenden, größeren Zusammenhang zu betrachten. Die Verkehrsbelastung im Weinweg ist aufgrund des Autobahnanschlusses Karlsruhe-Nord von 24.500 Kfz/14h 1999 auf 16.500 Kfz/14h zurückgegangen. Mit einer Überlastung des angrenzenden Straßennetzes durch eine weitere Entwicklung des Areals ist deshalb auf absehbare Zeit nicht zu rechnen. Diese Fragen können im hiesigen Bebauungsplanverfahren jedoch nicht abschließend ge- klärt werden, dies ist die Aufgabe künftiger Bebauungspläne, die das Areal weiter entwi- ckeln. Im Rahmen der Auslegung des Entwurfes des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes in der Zeit vom 28.02. bis 28.03.2011 gingen erneut Stellungnahmen der östlich des Plangebietes angrenzenden Gewerbetreibenden ein, die sich allerdings im Wesentlichen unter Bezug- nahme auf die bereits vorgebrachten Einwendungen darauf beschränken, diese zu wieder- holen. Auf die obigen Ausführungen kann verwiesen werden. Gleichwohl wurden die Ein- wendungen erneut in einer Synopse vom Stadtplanungsamt abgearbeitet, in der die abwä- genden Antworten erneut enthalten sind und auf die ergänzend verwiesen wird. Diese Sy- nopse ist als Anlage 3 beigefügt. Die im Rahmen der Auslegung eingegangenen Stellung- nahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden ebenfalls eingearbeitet, auch diese Stellungnahmen beschränken sich im Wesentlichen darauf, die bereits vorgetragenen Argumente zu wiederholen. Die nicht in die Planung eingeflossenen Anregungen konnten im Ergebnis unberücksichtigt bleiben. Ergänzende Erläuterungen Seite 7 II. Fortsetzung des Verfahrens Nach der erneuten Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Auslegung des Pla- nes hat das Verfahren einen Stand erreicht, der den Satzungsbeschluss rechtfertigt. Be- standteil des Gemeinderatsbeschlusses sind der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit seinen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen, die örtlichen Bauvorschriften, die Be- gründung und Hinweise sowie der Vorhaben- und Erschließungsplan. Diese Unterlagen sind der Vorlage als Anlage beigefügt. Weil auch der Durchführungsvertrag vom Vorhabenträger unterzeichnet wurde, kann dem Gemeinderat empfohlen werden, den nachfolgenden Beschluss zu fassen: Beschluss: Antrag an den Gemeinderat: 1. Der Gemeinderat beschließt, dass die Anregungen zum ausgelegten Bebauungspla- nentwurf unberücksichtigt bleiben, soweit diesen aus den in der Vorbemerkung dar- gelegten Begründung nicht entsprochen werden kann. 2. Der Gemeinderat beschließt folgende Satzung Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) „Gerwigstraße, 3. Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) und § 74 der Landesbau- ordnung (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, berichtigt S. 416) in Verbindung mit § 4 des Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Neufas- sung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581) einschließlich späterer Änderungen und Ergän- zungen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Gerwigstraße, 3. Änderung“, Karlsruhe-Oststadt, zusammen mit den örtlichen Bauvorschriften jeweils als Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan enthält zeichnerische und textliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB. Gegenstand des Bebauungsplanes sind ferner örtliche Bauvorschrif- ten gemäß § 74 Abs. 1 bis 5 in Verbindung mit § 74 Abs. 7 LBO, die als selbständige Satzung mit dem Bebauungsplan verbunden sind. Die Regelungen ergeben sich aus der Planzeichnung mit Zeichenerklärung sowie aus dem Textteil und den Plänen des Vorhaben- und Erschließungsplanes, jeweils vom 20.02.2009 in der Fassung vom 29.11.2010. Sie sind Bestandteil dieser Satzung. Dem Bebauungsplan ist ferner eine Begründung vom 20.02.2009 in der Fassung vom 29.11.2010 gemäß § 9 Abs. 8 BauGB beigefügt. Ergänzende Erläuterungen Seite 8 Die Satzungen über die planungsrechtlichen und die örtlichen Bauvorschriften (Be- bauungsplan) treten mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO). Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 15. Juli 2011

Anlage 1 Bebauungsplan „Gerwigstraße, 3. Änderung“, Karlsruhe-Oststadt hier: Stellungnahme des Stadtplanungsamtes zu den Ausführungen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 13 a Absatz 3 BauGB Äußerung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung Patrick Wagner, EnBW, 18.06.2009 Es besteht ein Einwand gegen die Fest- legungen der Nutzung als Sondergebiet. Stattdessen soll Gewerbegebiet festge- legt werden. Zur Begründung wird auf § 11 des Kaufvertrages zwischen der Stadt Karlsruhe und Facilma Grundbesitzma- nagement verwiesen, in dem von einer Festlegung als Gewerbegebiet ausge- gangen wird. Eine Ausweisung als Gewerbegebiet ist hier nicht möglich, da wegen der beson- deren Lage direkt an den Bahngleisen le- diglich ein Parkhaus zugelassen werden soll. Dies kann zwar auch in einem Ge- werbegebiet erfolgen, entspricht aber nicht der allgemeinen Zweckbestimmung eines Gewerbegebietes, das vorwiegend der Unterbringung von Gewerbebetrieben dient. Da die allgemeinen Nutzungen als Gewerbegebiet hier wegen der starken Verlärmung jedoch ausgeschlossen sind, kann ein allgemeines Gewerbegebiet nicht ausgewiesen bleiben. Es bleibt ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Parken“. Eigentumsverhältnisse: Sämtliche Flä- chen befinden sich im städtischen Eigen- tum. Dies ist korrekt. Ver- und Entsorgung: Die Versickerung des Regenwassers wird als problema- tisch betrachtet. Grundsätzlich sieht das Wassergesetz für Baden-Württemberg bei Neubauten die Versickerung des Niederschlagswassers vor. Besondere Gründe, warum dies nicht möglich sein soll, werden nicht angeführt. Bezüglich der Gestaltung wird eine Ein- schränkung der Festlegungen auf eine Verpflichtung zur Erstellung eines Ge- staltungskonzeptes, das mit der Stadt abzustimmen ist, gewünscht. Eine solche Festlegung wäre im vorha- benbezogenen Bebauungsplan, nicht aber im allgemeinen Bebauungsplan möglich. Hierfür fehlt die Rechtsgrundla- ge. Deshalb sind entsprechende Festset- zungen im Bebauungsplan notwendig. Dächer: Nur Teilbereiche sollen mit ex- tensiver Begrünung angelegt werden. Eine Anhügelung soll nicht vorgeschrie- ben sein, eine Nutzung der obersten Ebene für eine Fotovoltaik-Anlage soll ermöglicht werden. Eine Fotovoltaik-Anlage wird ausdrücklich zugelassen. Von der Dachbegrünung kann bei Verwendung der Dachflächen für eine Fotovoltaik-Anlage bis zu 1/3 abge- sehen werden. Die Anhügelung ermöglicht eine größere Artenvielfalt im Bewuchs und ist deshalb sinnvoll. Werbeanlagen sollen nicht generell ausgeschlossen werden, sondern defi- Dem wird gefolgt. Es werden die Stan- dards für Gewerbegebiet übernommen. - 2 - Äußerung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung niert zugelassen werden. Fassaden: Die Formulierung der Fest- setzung wird als inakzeptabel und nicht zielführend abgelehnt. Die Festsetzung wurde noch einmal über- arbeitet. Wegen der besonderen städte- baulichen Lage wird jedoch an dem Aus- schluss bestimmter Materialien festgehal- ten. MANN Immobilien, Durlacher Allee 109, Karlsruhe, 19.06.2009 Bei der Beschreibung des Plangrundstü- ckes ist zu ergänzen, dass das im südli- chen Teil vorhandene biotopartige „dich- te Gehölz bis Baumhöhe“ zwischenzeit- lich durch die Stadt gerodet wurde und Baumbestand sich nur noch an die Bö- schung des Bahndamms und auf den städtischen Grünzügen längs der Durla- cher Allee und der Gerwigstraße befin- den. Auf dem gerodeten Bereich hat sich zwischenzeitlich wieder eine Vegetation mit wilden Sträuchern, Gräsern und Blu- men entwickelt. Die Fläche unterliegt der üblichen saiso- nalen Pflege durch Rückschnitt. Eine Ein- stufung als Biotop im Sinne des Biotopge- setzes ist nicht gegeben. Der asphaltierte nördliche Teil des Grundstücks wird schon seit Ende 2007 nicht mehr „in Verbindung mit dem öst- lich benachbarten Möbelhaus ... als Par- kierungs- und Logistikfläche genutzt.“ Der befestigte nördliche Teil des Plan- gebiets wird derzeit von der EnBW als Parkfläche für die Mitarbeiter genutzt. Wird korrigiert. Plangebiet und angrenzendes Areal der Firma Mann bilden gemeinsam den Gel- tungsbereich eines nicht weiterverfolgten Aufstellungsbeschlusses vom Juni 1991 mit dem für das gesamte Areal zwischen Bahnlinie, Gerwigstraße, Weinweg und Durlacher Allee eine Nutzung vorsah, die sich an der damaligen Neubebauung auf dem Gelände der ehemaligen Milchzent- rale (heutige Verwaltung der EnBW) ori- entieren sollte. Dieses Areal wurde im Regionalplan Mittlerer Oberrhein 2003 als Vorbehaltsgebiet für Einzelhandels- großprojekte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ausgewiesen. Dies ist korrekt. Aus der Darstellung in der Begründung könnte der Eindruck entstehen, das an dieser Stelle geplante Parkhaus diene einem übergeordneten städtebaulichen Interesse, weil es einem bestehenden Parkraumbedürfnis „mehrerer großer In der Begründung des Bebauungsplanes wurde bewusst auf eine Nennung speziel- ler Firmen, die in der näheren Umgebung ansässig sind, verzichtet, da mit dem Parkhaus grundsätzlich zusätzlicher Park- raum angeboten werden soll. Wer letzt- - 3 - Äußerung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung Firmen und Betriebe“ im direkten Umfeld des Plangebietes diene und insbesonde- re auch der angrenzenden, im Eigentum der Firma Mann stehenden Fläche zu dienen bestimmt sei, deren „städtebauli- che Weiterentwicklung“ mit der geplan- ten Bebauung angestoßen werden soll. Nicht erwähnt wird, dass das ehemals städtische Grundstück (mit Ausnahme der städtischen Grünzüge) sich heute im Eigentum der EnBW (oder Tochter) be- findet und das Parkhaus den ausschließ- lichen Zweck hat, Parkraum für die Mit- arbeiter von EnBW zu schaffen, insbe- sondere für einen geplanten Erweite- rungsbau (ca. 30.000 m² für 1 000 Mitar- beiter) auf dem konzerneigenen Gelände des alten Badenwerks westlich der neu- en EnBW-Zentrale und für den die bau- rechtlich erforderlichen Stellplätze hier bereitgestellt werden sollen. lich Betreiber oder Nutzer des Parkhau- ses ist, legt der Bebauungsplan nicht fest. Man verkennt nicht, dass diese Kombi- nation für EnBW eine unter Kostenge- sichtspunkten optimale Lösung darstellt und dass die mit dem geplanten Neubau von EnBW verbundene Sicherung und Erweiterung von Arbeitsplätzen für die Stadt Karlsruhe ein legitimes Abwä- gungskriterium bei der Entscheidung über eine geplante Baumaßnahme dar- stellt. Allerdings sei es ein Gebot der ordnungsgemäßen Unterrichtung des Gemeinderates, diese Planabsichten in der Begründung klar offen zu legen und nicht den Eindruck zu erwecken, dass mit dem Vorhaben übergeordnete Ziele der Stadtentwicklung oder der Nutzen einer Vielzahl von umliegenden Unter- nehmen verfolgt werde. Die EnBW ist mit Sicherheit ein potenziel- ler Nutzer dieses Parkhauses. Trotzdem ist der Bebauungsplan eine Angebotspla- nung, die hier eine langfristige Gebietsen- twicklung unterstützen soll, ohne zwin- gend auf EnBW angewiesen zu sein. Allein die Summe der vorhandenen Büro- und Einzelhandelsflächen sowie die aus- stehende Entwicklung des östlich angren- zenden Areals erzeugt ein erhebliches Stellplatzvolumen, dem mit diesem Be- bauungsplan Rechnung getragen werden soll. Insbesondere scheint es fraglich, ob für diesen im Interesse eines einzelnen Un- ternehmens aufgestellten Plan die Privi- legien des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB für Bebauungspläne der Innenentwicklung in Anspruch ge- nommen werden dürfe, welche unter an- derem den Verzicht auf eine Umweltprü- fung und eine reduzierte Beteiligung der Öffentlichkeit erlaubt. Die Voraussetzungen für die Durchfüh- rung eines beschleunigten Verfahrens sind im § 13 a BauGB genau geregelt und stehen in keinem Zusammenhang damit, in welchem Interesse das Verfahren durchgeführt wird. Auch vorhabenbezo- gene Bebauungspläne werden überwie- gend im beschleunigten Verfahren abge- wickelt, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. - 4 - Äußerung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung Das Areal der Firma westlich des Wein- weges (über 25.000 m²) ist für eine sei- ner Größe und prominenten Lage am östlichen Stadteingang entsprechende intensive Bebauung vorgesehen. Die bisher angedachten und verhandelten Nutzungen sind aus unterschiedlichen Gründen nicht zum Tragen gekommen. Andere Nutzungen wurden trotz wirt- schaftlich attraktiver Angebote stets ab- gelehnt, weil sie der Qualität des Grund- stücks und den städtebaulichen Interes- sen der Stadt nicht gerecht werden. Es ist jedoch für die Beurteilung des Bebau- ungsplanentwurfes weniger relevant, ob die Bebauung des Areals in den nächs- ten zwei oder zehn Jahren erfolgt. Sie ist Bestandteil der städtischen und regiona- len Raumplanung und eine konkurrie- rende Bebauung muss auf diese künftige Bebauung Rücksicht nehmen und darf sie nicht verhindern oder so erschweren, dass die Realisierung der Planfestset- zungen gefährdet wird. Insoweit ent- spricht der Planentwurf nicht den Grund- zügen der Planung des Flächennut- zungsplanes und kann nicht als aus ihm entwickelt angesehen werden, denn so- wohl FNP als auch Regionalplan als auch der Aufstellungsbeschluss von 1991 betrachten das Gesamtareal zutref- fend als eine planerische Einheit mit ei- ner einheitlichen Zweckbestimmung, nämlich als Geschäfts- und Verwal- tungszentrum und als Ergänzungsstand- ort. Dies stimmt mit der vorgegebenen Situation des Grundstücks, wie es sich mit der Begrenzung durch die vier Ver- kehrswege und seiner einheitlichen Ver- kehrserschließung darstellt, in natürlicher Weise überein. Diesen planerischen Zu- sammenhang löst der Planentwurf auf und entzieht damit einen wichtigen Grundstücksteil nicht nur dieser festge- setzte Nutzung, sondern führt es einer die Planfestsetzungen behindernden Nutzung zu, die mit den Festsetzungen der übergeordneten Bauleitplanung in keinerlei Zusammenhang mehr stehen. Die Gründe, weshalb eine Bebauung des Areals westlich Weinweg bisher nicht rea- lisiert wurde, sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Es ist richtig, dass es für die Beurteilung des Bebauungsplan- entwurfes wenig relevant ist, wann das Areal letztendlich bebaut wird. Durch den Bebauungsplanentwurf wird die zukünftige Bebauung dieses Areals weder verhindert, noch die Realisierung der Planfestsetzungen gefährdet. Das geplante Parkhaus ist als dienende Nutzung für die umliegenden Geschäfts- und Verwaltungseinrichtungen geplant, die diese zwingend vorhalten müssen. Die planerische Einheit wird deshalb weiterhin als gegeben angesehen, damit auch im Sinne der vorbereitenden Bauleitplanung und dem Aufstellungsbeschluss. Wobei die Gültigkeit des Aufstellungsbeschlus- ses von 1991 grundsätzlich in Frage steht. Die planerische Einheit eines Straßenge- vierts kann nur gegeben sein, wenn diese durch einen Bebauungsplan entspre- chend festgelegt wurde. Grundsätzlich ist immer eine Parzellierung möglich, wie es in dieser konkreten Situation auch der Fall ist, selbst wenn sie demselben Eigentü- mer gehören. Inwieweit das Parkhaus die Möglichkeiten eines zukünftigen Bebauungsplanes in unzumutbarer Weise eingeschränkt, ist nicht erkennbar. Mit dem aufzustellenden Bebauungsplan für eine Bebauung des Areals mit einer derartigen GFZ kann durchaus in angemessener Weise auf vorhandene Situationen reagiert werden, zumal die Erschließungssituation und die Bedingungen für gesundes Arbeiten nicht wesentlich eingeschränkt werden. Es muss der Stadt in Ihrer Planungshoheit unbenommen sein, einzelne Gebietsteile zu entwickeln, gerade wenn der Bedarf es - 5 - Äußerung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung Die spätere Bebauung des Areals wird sich orientieren an dem bestehenden Aufstellungsbeschluss und der Bebau- ung auf dem Areal von EnBW und Mann Mobilia. Dies würde eine GFZ von 3,0 und einer Bruttogeschossfläche von ca. 75.000 m² ermöglichen. Durch einen so riesigen und dominanten Bauköper wie ein 150 m langes und 23 m hohes Park- haus mit einer nicht mit der späteren Be- bauung abgestimmten Architektur ent- steht eine eminente architektonische Vorprägung für die benachbarten Flä- chen wenn nicht sogar für das gesamte restliche Areal. Es wird nicht möglich sein, hochwertige und anspruchsvolle Baukörper in unmittelbarer Nachbar- schaft anzusiedeln, weil sich das Park- haus ihnen gegenüber immer als Fremd- körper darstellen wird. Während man bei einer einheitlichen Entwicklung des Are- als immer zuerst die wertvollen und an- spruchsvollen Gebäude gestaltet und funktionale Hilfsgebäude wie ein Park- haus so anordnet und gestaltet, dass es mit den Hauptgebäuden harmoniert, er- laubt man hier einem funktionalen Ne- bengebäude auf einer Randfläche die gesamte künftige Entwicklung vorzuprä- gen und zu dominieren. Dies stellt eine schwerwiegende Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten der Firma an ih- rem für den Stadteingang relevanten Grundstück dar. kurzfristig fordert, eine allgemeine Ent- wicklung aber noch nicht absehbar ist. Die Nachbarschaft von Parkhäusern und Gebäuden mit hochwertigen Nutzungen ist in heutiger Zeit keine Seltenheit. Die meisten innerstädtischen Lagen zeigen, wie solche Nachbarschaften lösbar sind. So zeigt auch die Bebauung entlang der Ludwig-Erhard-Allee, dass die Nachbar- schaft von Parkhaus und hochwertigem Bankgebäude problemlos möglich ist. Genau deshalb sollen auch in den Fest- setzungen bestimmte Materialien ausge- schlossen werden. In Anbetracht der hohen Kosten für eine ausgedehnte Tiefgarage hätte sich die Errichtung eines Parkhauses auf dem Plangebiet auch für die auf der Fläche der Firma Mann anzusiedelnden Betrie- be angeboten. Nachdem die Stadt auf das Erwerbsangebot der Firma Mann 2007 nicht eingegangen ist und eine an- dere wirtschaftliche Entscheidung zu Gunsten von EnBW getroffen hat, hat die Firma Mann EnBW mehrfach angeboten, auf dem Plangebiet und dem angren- zenden Grundstück ein gemeinsames, nach endgültiger Fertigstellung doppelt so großes Parkhaus für gemeinsame Diese Ausführungen sind nicht bebau- ungsplanrelevant. - 6 - Äußerung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung Zwecke zu errichten, wodurch sich eine wesentlich wirtschaftlichere Errichtung ermöglicht hätte. Leider ist EnBW auf dieses Angebot nicht eingegangen. Einem künftigen Nutzer des Areals bleibt deshalb nur, mit hohem Aufwand eine Tiefgarage oder ein zweites Parkhaus parallel zum erstgeplanten Objekt zu er- richten. Wegen der hierfür notwendigen doppelten Abstandsflächen geht damit wertvolles Land verloren. In dem für dieses Areal aufzustellenden Bebauungsplan können zu diesem Zweck auch geringere Abstandsflächen festge- setzt werden. Verkehrsbelastung: Die Erschließung soll ausschließlich über die Gerwigstraße erfolgen. Da nach Auffassung des Ein- wenders die Aufstellfläche im Bereich der Einfahrt zum Parkhaus nur drei Fahrzeuglängen beträgt, rechnet er zu den Stoßzeiten mit erheblichen Behinde- rungen. Dasselbe gilt für den abfahren- den Verkehr über die Gerwigstraße und die Kreuzung Weinweg/Gerwigstraße. Aus Sicht der Verkehrsplanung wird das vorhandene Straßennetz als ausreichend leistungsfähig angesehen, so dass mit ei- ner übermäßigen Belastung des Straßen- raumes nicht zu rechnen ist. Um die Auf- stellfläche für einfahrende Fahrzeuge zu vergrößern, ist die eigentliche Parkhaus- einfahrt an der Südseite des Baufeldes vorgesehen, so dass damit der Abstand zur Gerwigstraße von rund 150 m als Auf- stellfläche zur Verfügung steht. Bei ent- sprechenden Stoßzeiten für den Abfahrts- verkehr würde sich der Rückstau inner- halb der Parkhausetagen abbilden. Umweltbelastung: Die Erwägung, wo- nach die Zusatzbelastung für die Umge- bung marginal sei, da die verkehrsbe- dingten Emissionsbelastungen auf Grund entfallenden Parksuchverkehrs eher rückläufig sei, ist falsch, da der heu- tige Parksuchverkehr sich in einiger Ent- fernung von der Stelle befindet, wo in Zukunft geparkt werden soll. Das zusätz- liche Verkehrsaufkommen in der Gerwig- straße werde noch gesteigert werden, sobald das Areal der Firma Mann zweckentsprechend bebaut wird. Je nach der späteren Nutzung wäre hier mit weiteren 1 000 Stellplätzen zu rechnen. Dies sei eine wesentliche Beeinträchti- gung für eine spätere Entwicklung des Areals, weil durch ein Parkhaus, das ei- nem an ganz anderer Stelle gelegenen Wirtschaftsunternehmen dient, der dort vermiedene Verkehr, in diese Region verlagert wird und dort die vorhandenen Straßenquerschnitte und Rückstauzonen Die verkehrsbedingten Emissionsbelas- tungen können nicht parzellenscharf be- trachtet werden, sondern sind im größe- ren Zusammenhang zu sehen. Inwieweit eine Bebauung des Mann- Areals eine Auswirkung auf das öffentli- che Verkehrsnetz hat, ist im Rahmen des hierzu notwendigen Bebauungsplanver- fahrens zu klären. Dass das Parkhaus einem an ganz ande- rer Stelle gelegenen Wirtschaftsunter- nehmen dient, ist schon dadurch ausge- schlossen, dass dieses, um ihm zu die- nen, fußläufig erreichbar sein muss. Die Verkehrsbelastung im Weinweg ist aufgrund des Autobahnanschlusses KA Nord von 24.500 Kfz/14h (1999) auf 16.500 Kfz/14h zurückgegangen. Durch zukünftige Nutzungen auf dem betroffe- nen Grundstück kann daher zunächst kei- - 7 - Äußerung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung „verbraucht“ werden. Von einem insge- samt ca. 30 000 m² Areal geht eine Ver- kehrsbelastung aus, wie sie sonst ein doppelt so großes Grundstück verursa- chen könnte, wobei der Eigentümer von nur 10 bis 15 % dieses Gesamtareals die Hälfte hiervon für sich beansprucht. Die beabsichtigte Nutzung bedeute auch eine Beeinträchtigung der Gestaltungs- freiheit in der sinnvollen Anordnung von Ein- und Ausfahrten, da schon aus Gründen der Verkehrssicherheit diese Ein- und Ausfahrten eine gewisse Dis- tanz voneinander einhalten müssen, was dann ggf. nicht mehr mit einer sinnvollen Anordnung der Baukörper zu vereinba- ren sei. ne Überlastung des angrenzenden Stra- ßennetzes einhergehen, sondern allen- falls eine teilweise Kompensation der frei- gewordenen Kapazitäten. Wie weit die tatsächlichen Abstände zwi- schen benachbarten Ein- und Ausfahrten eingehalten werden müssen, ist zum ei- nen abhängig von der Summe der zur Verfügung stehenden Stellplätze und zum anderen abhängig von deren Frequentie- rung. Diese Fragen sind bei der Schaf- fung des entsprechenden Planungsrech- tes zu untersuchen. Grenzabstand: Die Planzeichnung stimmt hinsichtlich der Abstandsflächen nicht mit der Begründung überein. Die Firma Mann widerspricht den festgeleg- ten Abstandsflächen, da sie darin eine schwerwiegende Beeinträchtigung ihrer Nutzungsmöglichkeiten sieht. Die Fest- stellung, dass von dieser Festlegung keine negativen Auswirkungen auf schützenswerte Nutzungen zu erwarten seien, sei unzutreffend. Die Abstandsflächen werden nach den Festlegungen der neuen LBO zu berech- nen sein. Eine Abweichung von den Vor- schriften der LBO ist nicht erforderlich. Die Begründung wird entsprechend ange- passt. Fassade: Die Firma Mann befürchtet, dass von Parkhäusern mit einer offenen Fassadenstruktur eine erhebliche Blendwirkung für die Grundstücksnach- barn ausgeht. Hinzu komme eine hohe Belastung durch dann nicht mehr ge- dämpfte Fahrgeräusche und durch die Abgase, welche dann durch die Wand- öffnungen abgeführt statt angesaugt und an geeigneter Stelle am Bahndamm ausgeblasen werden. Es sollten deshalb Regelungen getroffen werden, welche eine solche Beeinträchtigung ihres Grundstücks vermeiden. Die Festsetzungen zur Fassadenstruktur wurden inzwischen überarbeitet. Beeinträchtigungen durch Lärm oder Luft- belastungen sind im Rahmen der Nach- barschaftsanhörung im Baugenehmi- gungsverfahren zu klären.

Anlage 2 Bebauungsplan „Gerwigstraße, 3. Änderung“, Karlsruhe-Oststadt hier: Stellungnahme des Stadtplanungsamtes zu den Ausführungen im Rahmen der Anhörung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Zusammenfassung der für die Abwägung relevanten Stellungnahmen: Stellungnahme der Behörden und an- deren Träger öffentlicher Belange Stellungnahme des Stadtplanungsamtes Polizeipräsidium Karlsruhe, 10.03.2009 Es wird davon ausgegangen, dass hin- sichtlich der geplanten Zufahrt und Auf- stellfläche eine Leistungsfähigkeitsbe- rechnung erfolgt. Ein Rückstau auf die Gerwigstraße würde sich auf Grund der räumlichen Nähe mit Sicherheit auf den signalisierten Knoten Ostring/Gerwig- straße auswirken. Eine Leistungsfähigkeitsprüfung hinsicht- lich der geplanten Zufahrt und Aufstellflä- che halten wir für nicht erforderlich. Da die Zufahrt zu dem Grundstück im Nor- den liegt, die Einfahrt in das Parkhaus aus technischen Gründen jedoch nur im Süden erfolgen kann, ergibt sich eine Aufstellfläche von ca. 150 m, sodass nicht mit einem Rückstau auf die Gerwig- straße gerechnet werden kann. Die Ausfahrt zur Gerwigstraße sollte rechtwinklig ausgeführt werden, da an- sonsten die Gefahr besteht, dass von links ankommende Radfahrer durch den B-Holm des Fahrzeugs verdeckt und dadurch übersehen werden. Im Bereich der Zu- und Abfahrten sollte im Fall einer Bepflanzung bzw. der Installation von Werbeanlagen darauf geachtet werden, dass die erforderlichen Sichtdreiecke frei gehalten werden. Dem Vorschlag, die Ausfahrt zur Gerwig- straße rechtwinklig auszuführen, stimmen wir zu und haben die Planung entspre- chend geändert. Innerhalb der baurechtlichen Festsetzun- gen sollte aufgenommen werden, dass Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, ... unzulässig sind. Entsprechende Festsetzungen sind ge- troffen. DB Mobility Networks Logistics, 13.03.2009 Gegen die Planänderungen bestehen aus eisenbahntechnischer Sicht keine Beden- ken. Öffentliche Belange der DB AG wer- den hierdurch nicht berührt. Kenntnisnahme IHK, 23.03.2009 Die IHK würde es begrüßen, wenn es im Zuge dieser Planung in Absprache mit Gespräche wurden mit den Eigentümern der Nachbargrundstücke geführt. An ei- - 2 - Stellungnahme der Behörden und an- deren Träger öffentlicher Belange Stellungnahme des Stadtplanungsamtes den Eigentümern der Nachbargrundstü- cke zu einer aktuellen Überplanung die- ser Flächen käme. Der isolierte Bau eines Parkhauses könnte die sinnvolle zukünf- tige Nutzung dieser Flächen zumindest beeinträchtigen. ner aktuellen Überplanung dieser Flächen besteht derzeit kein Interesse. Inwiefern die Nutzung dieser Flächen durch den Bebauungsplan für das Parkhaus beein- trächtigt wird, ist aus Sicht der Stadtver- waltung nicht ersichtlich. Eine Abschir- mung zur lärmintensiven Bahntrasse könnte sich im Gegenteil positiv auf die angrenzenden Grundstücke auswirken ZJD, Immissionsschutzbehörde, 30.03.2009 Aus immissionsschutzrechtlicher Sicht ist die Planung zu begrüßen, weil damit der Parksuchverkehr und die damit verbun- denen Immissionen reduziert werden. Die Schallimmissionsvorbelastung ist für die geplante Nutzung unproblematisch. Die Auswirkungen der geplanten Nutzung auf die Umgebung sollte im Hinblick auf ver- kehrsbedingte Luftschadstoffe sowie Schallimmissionen durch Zu- und Ab- fahrtsverkehr dargelegt werden, wobei hier allgemeine Aussagen ausreichend sind. Die Begründung wurde noch um eine all- gemeine Aussage zu den Auswirkungen des Parkhauses auf die Umgebung er- gänzt. VBK, 06.03.2009 Die VBK haben grundsätzlich keine Ein- wände. Sie bitten jedoch als Auflage auf- zunehmen, dass die Zu- und Ausfahrt in und aus der Gerwigstraße nur „rechts rein/rechts raus“ erfolgen darf. Eine Über- fahrung/Querung des Gleiskörpers ist zu unterbinden. Die Verkehrsfläche der Gerwigstraße ist nicht Bestandteil des Bebauungsplanes, Entsprechend der aktuellen Situation ist hier sowieso nur "rechts rein/rechts raus" möglich. Eine Änderung der Gerwigstra- ße ist nicht vorgesehen. Stadtwerke Karlsruhe, 25.03.2009 Die Stadtwerke machen auf zwei Fern- meldetrassen und ein Differenzialschutz- kabel im Bereich des Baufeldes aufmerk- sam, auf die beim Bau zu achten ist. Die Leitungen sind als Leitungsrechte im Bebauungsplan aufgenommen. Regionalverband Mittlerer Oberrhein, 27.02.2009 Der Bereich ist im Regionalplan als „Er- gänzungsstandort für großflächigen Ein- zelhandel“ dargestellt. Regionalplaneri- sche Belange stehen dem Vorhaben je- doch nicht entgegen. Das Vorhalten von Stellplätzen könnte auch den großflächigen Einzelhandelsbe- trieben zugute kommen. - 3 - Stellungnahme der Behörden und an- deren Träger öffentlicher Belange Stellungnahme des Stadtplanungsamtes BUND, LNV, NABU, 30.03.2009 Der Plan, ein Parkhaus am Eingang des Ostrings zu bauen, erzeugt erhebliches Missbehagen. Der Flächenverbrauch von Karlsruhe hat die kritische Marke schon überschritten. Jede neu zu bebauende Fläche muss deshalb auf ihre Nachhaltig- keit geprüft werden. Die Eingangssituation, gute Lage, gute Anbindung an regionale und überregiona- le Verkehrswege würde eine andere ge- werbliche Nutzung fordern/verdienen. Die Lage an einem Bahndamm hat die EnBW nicht abgehalten, ihr Gebäude genau dorthin zu bauen. So wäre wohl auch ei- ne andere, hochwertige Bebauung auf der anderen Bahndammseite denkbar. Anstatt dem Bedarf an Stellplätzen durch den Zubau von rund 700 Stellplätzen zu fördern, sollte zuerst eine realistische Be- darfsanalyse bei den in Frage kommen- den Firmen erfolgen. Danach sollte eine Aufklärungskampagne der Nutzung des ÖPNV bei den ansässigen Firmen durch- geführt werden. Gleichzeitig sollten Fahr- gemeinschaften in den Firmen eingerich- tet werden und danach nochmals eine Bedarfsanalyse stattfinden. Ohne diese Maßnahmen findet die Umnutzung einer „Grünfläche“ als Parkhaus bei den Ver- bänden keine Zustimmung. Gerade die Lagegunst der angrenzenden Grundstücke erfordert zusätzliche Stell- platzflächen, die auf den Grundstücken nicht mehr selbst nachgewiesen werden können. Mit der Anlage eines Parkhauses werden der Parksuchverkehr und die da- mit verbundenen Immissionen reduziert. Die Lage dieser lärmunempfindlichen Nutzung entlang des Bahndammes ver- bessert die Rahmenbedingungen für die östlich angrenzenden Grundstücke. Eine hochwertige Bebauung ist östlich des Parkhauses weiterhin möglich. Auf den Bedarf an zusätzlichen Stellplät- zen wurde von den umliegenden Firmen hingewiesen. Hinzu kommt der ständig anwachsende Parkdruck aus der angren- zenden Oststadt. Aufgrund der schon heute angespannten Parkierungssituation im näheren Umfeld des Bebauungsplanes begrüßt die Stadt- verwaltung die Planung des Parkhauses an dieser Stelle. Der Flächenbedarf wird durch die mehrgeschossige Bauweise minimiert, die Nutzungsmöglichkeiten des ÖPNV bei den ansässigen Firmen sind hinreichend bekannt und aus unserer Sicht ist eine weitere Verlagerung des MIV auf den ÖPNV in diesem Fall nicht möglich. Der Bauuntergrund ist eine Altlast. Die vorhandenen Bodenverunreinigungen müssen vor Bebauung ordnungsgemäß beseitigt werden. Ausführungen hierzu sind in der Begrün- dung bereits enthalten.

Anlage 3 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Gerwigstraße, 3. Änderung“, Karlsruhe- Oststadt hier: Zusammenfassung der im Rahmen der öffentlichen Auslegung für die Abwä- gung relevanten Stellungnahmen: Anmerkung: Dargestellt werden lediglich diejenigen Ausführungen, die sich auf die aktuelle Planung beziehen und für diese relevant sind. Nicht wiedergeben werden spekulative und polemische Äußerungen Anregung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit der Vorhabenträgerin 1. MANN Immobilien Objekte Inland GmbH & Co. KG, 24.03.2011, 19.08.2010 und 19.06.2009 Durch den Wechsel des Verfahrens auf einen vorhabenbezogenen Bebauungs- plan der EnBW finden sie ihren bisheri- gen Vortrag bestätigt, dass außer für die Bedürfnisse der EnBW in diesem Bereich keinerlei allgemeiner Bedarf an der Be- reitstellung von (für Dritte mutmaßlich kostenpflichtigem) Parkraum besteht. Es bleibt erklärtes Ziel, durch das Ange- bot zusätzlicher Stellplatzflächen - auch wenn diese in erster Linie für die Mitar- beiter der EnBW zur Verfügung stehen werden -, dem zunehmenden Parkdruck in diesem Stadtbereich entgegenzuwir- ken. Dabei bleibt es der EnBW unbe- nommen, Stellplätze auch an Dritte zur Deckung deren Bedarfs zu vermieten. Ziel und Zweck des Verfahrens Es soll sich bei der Bebauungsplanände- rung um eine im öffentlichen Interesse liegende städtebaulich gerechtfertigte Maßnahme handeln, die die langfristige Gebietsentwicklung unterstützen soll. Angesichts der heute vorhandenen und überwiegend nicht abrissreifen Bebauung kann eine "langfristige Gebietsentwicklung" eigentlich nur noch auf unserem östlich an- grenzenden Areal stattfinden. Es wird also tatsächlich abgehoben auf die "ausstehen- de Entwicklung des östlich angrenzenden Areals", bei dem es sich ausschließlich um die in unserem Eigentum stehenden Grundstücke handelt. Ebenso wird zum zu- treffenden Hinweis des Regionalverbands Mittlerer Oberrhein (Anlage 2, Seite 2 un- ten), der Bereich sei im Regionalplan als Ergänzungsstandort für großflächigen Ein- zelhandel dargestellt, seitens des Stadtpla- nungsamtes mit dem Hinweis Stellung ge- nommen, das Vorhalten von Stellplätzen könnte auch den großflächigen Einzelhan- delsbetrieben zugute kommen. Wann immer es (abhängig von einem sich konkretisierenden Nutzungsbedarf) Unabhängig von dem Lärmschutz, der für das östliche Gebiet bereits heute durch das vorgelagerte Parkhaus entsteht, sorgt das Parkhaus dafür, dass die be- nachbarten Flächen ohne bereits vorhan- denen öffentlichen Parkdruck entwickelt werden können. Auch entspricht es leider nicht den Tat- sachen, dass Bauprojekte immer auch für ausreichenden Parkraum auf eigenem Grundstück sorgen. Dies betrifft vor allem auch den Stellplatzbedarf, der von Mitar- beitern und nicht nur von Kunden erzeugt wird. Der weitere Bedarf verschiebt sich dann zwangsläufig in den öffentlichen Raum. Hiervon ist das gesamte Stadtge- biet immer wieder betroffen. Insofern stellt das Parkhaus schon heute eine Ent- lastung dar, die zukünftig auch dem östli- chen Gebiet zu Gute kommen wird. - 2 - Anregung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit der Vorhabenträgerin zu einer Entwicklung dieser Flächen kommen wird, und welcher Art diese Nut- zung dann sein wird: Jeder künftige Pro- jektentwickler wird darauf achten, den Stellplatzbedarf seines Projektes inner- halb seines eigenen Areals so zu decken, wie es den Bedürfnissen seiner Nutzer entspricht, sei es durch Tiefgaragen, ebenerdige Parkplätze oder eben ein Parkhaus. Insbesondere dann, wenn ent- sprechend der Vorgabe des Regional- plans an dieser Stelle großflächiger (nicht zentralrelevanter) Einzelhandel entstehen sollte, wird der Betreiber Wert darauf le- gen, seinen Besuchern eigenen, kosten- losen Parkraum zur Verfügung stellen zu können und wird seine Kunden nicht auf ein fremdes, benachbartes Parkhaus verweisen wollen. Der künftigen Entwicklung unseres östlich angrenzenden Plangebietes schon heute gegen den Willen des Grundstückseigen- tümers eine fremdbestimmte Parkmög- lichkeit aufzudrängen, ist eine widersinni- ge Vorgehensweise, die ein öffentliches Interesse an dieser Maßnahme nicht be- gründen kann. Einheitliche Entwicklung des Gebiets aus dem Flächennutzungsplan: Die Realisierung des Vorhabens behin- dert die städtebauliche Entwicklung unse- res eigenen, an das Plangebiet östlich angrenzenden und mit rd. 25.000 m² in Relation zum Plangebiet von rd. 3.800 m² (ohne städtische Grünstreifen) 6 1/2-mal so großen Grundstückes erheblich und ist deshalb geeignet, den für dieses Areal festgelegten Zielen des Flächennut- zungsplanes und des Regionalplanes eher entgegenzuwirken als diese zu för- dern. Das Geviert Durlacher Al- lee/Weinweg/Gerwigstraße/Ostring bzw. Bahnlinie bildet eine räumlich umschlos- sene, im Übrigen aber von keiner natürli- chen Gliederung zerteilte Einheit. Es wä- re deshalb richtig, das Gesamtareal von Eine Behinderung wird nicht gesehen. Zwar müssen nachfolgende Vorhaben die vorhandene Planung berücksichtigen. Jedoch wird die zukünftige Nutzung der bisher unbebauten Flächen des Areals durch das Parkhaus nicht wesentlich er- schwert. Die noch unbebauten Flächen können unabhängig vom Parkhaus, das sich seiner Gestalt nach an der bereits vorhandenen Bebauung orientiert, entwi- ckelt werden. Auch eine künftige Bebau- ung der bisher unbebauten Flächen hätte sich an der weiträumigen Umgebungssi- tuation zu orientieren. Es muss der Stadt in Ihrer Planungsho- heit unbenommen sein, einzelne Gebiets- teile zu entwickeln, gerade wenn der Be- darf es kurzfristig fordert, eine allgemeine Entwicklung aber noch nicht absehbar ist. Eine solche räumliche Einheit zwingt ab- - 3 - Anregung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit der Vorhabenträgerin knapp 29.000 m² einer Gesamtplanung und -nutzung zuzuführen, um es potenti- ellen Investoren als Einheit anbieten zu können. Uns sind in Karlsruhe keine vergleichba- ren, vollständig verkehrs- und mediener- schlossenen Grundstücke vergleichbarer Größe in vergleichbarer Lagequalität be- kannt, welche für die Ansiedlung hoch- wertiger gewerblicher Zwecke, vorzugs- weise eine Büro-, Hotel- oder Einzelhan- delsnutzung sofort zur Verfügung stün- den. solut nicht zu einer Entwicklung in einem Zuge. Dafür bestehen keine sachlichen Argumente, insbesondere da der Park- bedarf aktuell akut ist, für die Entwicklung des restlichen Gebiets im Moment aber noch keine Perspektiven bestehen. Das Herauslösen einer Tellfläche von knapp 4.000 m² aus dem Gesamtareal, nur um darauf eine untergeordnete, die- nende Parknutzung für ein außerhalb dieses Areals gelegenes Bürogebäude zu realisieren, zerstört diesen städtebauli- chen Zusammenhang ohne Not. "Ohne Not" deshalb, weil der Planbe- gründung nicht zu entnehmen ist, dass EnBW nicht schon heute über die bau- rechtlich erforderlichen und konzeptionell sinnvollen Stellplätze für ihre Hauptver- waltung verfügen würde. Das Bedürfnis der EnBW, ihren Mitarbeitern sehr viel mehr Stellplätze anbieten zu können, als es üblichen und baurechtlich normierten Quoten, insbesondere unter Berücksich- tigung der ausgezeichneten Erschließung des Standortes durch den öffentlichen Personennahverkehr entsprechen würde, stellt sich insoweit nicht als drängender Bedarf, sondern als "Luxuswunsch" dar, der als solcher nicht illegitim ist, aber sorgfältig mit den dargestellten negativen Konsequenzen des Vorhabens abgewo- gen werden muss. Die „Not“ ist in dem Parkdruck in der Ost- stadt zu sehen, nicht in einem Luxusan- gebot für EnBW. Auch EnBW kann seine Mitarbeiter nicht zwingen, auf das Auto zu verzichten, sorgen aber nun durch ein eigenes Angebot für eine Lösung des Problems. Dadurch heben sie sich von anderen Unternehmen ab, die nur das absolute Muss der LBO (die keine Höchstzahl, sondern eine Mindestzahl an Stellplätzen verlangt) erfüllt und die Lö- sung für die tatsächlich weitaus höher liegende Nachfrage nach Stellplätzen der öffentlichen Hand überlässt. Das Parkhaus kommt - selbst wenn dort nur EnBW-Mitarbeiter einen Stellplatz finden - dem gesamten Gebiet zu Gute. Wir sind der Auffassung, dass eine kon- kurrierende Bebauung, noch dazu auf ei- ner nach ihrer Lage und ihrer Größe un- tergeordneten Teilfläche eines Gesamt- areals, auf diese künftige Bebauung Rücksicht nehmen muss und sie nicht verhindern oder so erschweren darf, dass die Realisierung der Planfestsetzungen gefährdet wird. Das geplante Parkhaus muss für die zu- künftige Nutzung – in welcher Art auch immer – keine Konkurrenz sein. Vielmehr kann unter gestalterischen Aspekten si- cherlich der dann vorhandene Bestand städtebaulich kreativ genutzt werden. Es hätte sich durch die nicht orthogonal zum Grundstück verlaufende Bahnlinie so- wieso eine städtebauliche Situation erge- ben, die entsprechende gestalterische Reaktionen erfordert hätte. Ein Er- - 4 - Anregung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit der Vorhabenträgerin schwernis oder eine Behinderung durch das geplan- te Parkhaus ist auch aufgrund der Grundstücksgröße des Nachbargrund- stücks nicht erkennbar und auch nicht wahrscheinlich. Und auch bei einer gemeinsamen Ent- wicklung des Gebietes muss damit ge- rechnet werden, dass auf dem bisher städtischen Grundstück ein eigener Bau- körper mit eigener Nutzung entsteht, der nicht zwangsläufig Teil eines Gesamtge- bäudes wäre. Wir hatten darauf hingewiesen, dass so- wohl der FNP als auch der Regionalplan als auch der Aufstellungsbeschluss aus dem Jahre 1991 das Gesamtareal zwi- schen Weinweg und Bahndamm, Durla- cher Allee und Gerwigstraße zutreffend als eine planerische Einheit mit einer ein- heitlichen Zweckbestimmung, nämlich als Geschäfts- und Verwaltungszentrum und als Ergänzungsstandort für großflächigen Einzelhandel betrachtet. Diesen planerischen Zusammenhang löst der Planentwurf auf und entzieht damit einen wichtigen Grundstücksteil nicht nur dieser festgesetzten Nutzung, sondern führt es einer die Planfestsetzung behin- derten Nutzung zu, die mit den Festset- zungen der übergeordneten Bauleitpla- nung in keinerlei Zusammenhang mehr stehen. Die gemeinsame Darstellung in FNP, Regionalplan und Aufstellungsbeschluss hat keinerlei Einfluss auf die spätere ge- meinsame Entwicklung eines Gebietes. Gerade bei großflächigen Darstellungen ist es durchaus üblich und auch bewährt, das Gebiet für die Entwicklung der Be- bauungspläne in einzelne Bausteine auf- zuteilen und diese getrennt je nach Be- darf zu entwickeln. Es wird der Grundsatz außer Betracht ge- lassen, dass die detaillierte Bebauungs- planung aus der übergeordneten Bauleit- planung, hier dem Flächennutzungsplan und dem Regionalplan, entwickelt werden darf und eine dort vorgesehene einheitli- che Nutzung nicht ohne zwingenden Grund aufgelöst werden soll, insbesonde- re nicht mit Nutzungen, welche dem rest- lichen Bereich des Areals nicht zu dienen bestimmt und geeignet sind. Nach unserem Wissen sehen weder FNP noch Regionalplan eine „einheitliche“ Nutzung vor. Vielmehr äußert der Nach- barschaftsverband in seiner Stellung- nahme: „Die geplante Festsetzung "Son- derbaugebiet - Parkhaus" im Vorhaben- bezogenen Bebauungsplan dient unmit- telbar der im FNP dargestellten Art der baulichen Nutzung und kann deshalb im Sinne von § 8 Abs. 2 BauGB als aus dem FNP entwickelt angesehen werden.“ Verkehrssituation: Die Stadt Karlsruhe darf die von dem Vorhaben ausgehende Verkehrsbelas- tung nicht nur an der heutigen Situation Die Verkehrsbelastung im Weinweg und damit auch auf den umgebenden Straßen ist aufgrund des Autobahnanschlusses - 5 - Anregung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit der Vorhabenträgerin messen, sondern vorausschauend auch vor einer künftigen, den planerischen Festsetzungen entsprechenden intensi- ven Nutzung des Hauptareals mit 25.000 m² mit entsprechendem zusätzlichen Parkraumbedarf unseres angrenzenden Areals die Augen nicht verschließen, wel- che zu sehr erheblichen Belastungen der vorhandenen Verkehrssituation, insbe- sondere im Raum Gerwigstraße führen wird. KA Nord sehr stark zurückgegangen. Durch zukünftige Nutzungen auf dem be- troffenen Grundstück kann daher zu- nächst keine Überlastung des angren- zenden Straßennetzes einhergehen, sondern allenfalls eine teilweise Kom- pensation der freigewordenen Kapazitä- ten. Durch das Parkhaus wird ja auch kein Mehr an Verkehr geschaffen, sondern der bisherige Parksuchverkehr direkt kanali- siert, die Straßen also eher entlastet. Durch das Parkhaus als solches und den dadurch generierten zu- und abfließen- den Verkehr werden Verkehrsströme auf die Gerwigstraße und im abfließenden Verkehr auf den Weinweg gelenkt wer- den, welche nur durch dieses Parkhaus verursacht sind. Würde EnBW das für seine Mitarbeiter und Besucher notwen- dige Parkhaus auf eigenem Grund (bei- spielsweise dem Gelände des alten Ba- denwerks) schaffen, so würde sich dieser Verkehr über Durlacher Allee und Ostring abwickeln und die Gerwigstraße nicht be- lasten. Richtig ist, dass die Gerwigstraße derzeit insbesondere in West-Ost-Richtung nur selten ausgelastet ist. Anders verhält es sich zu Stoßzeiten mit dem Weinweg zwischen Gerwigstraße und Durlacher Al- lee, der durch den von der Elfmorgen- bruchstraße kommenden Verkehr bereits gut ausgelastet ist. Zufließender Verkehr wird auf die dazu ausreichend belastbaren Straßen, Ost- ring und Gerwigstraße, induziert. Abfließender Verkehr belastet die Ger- wigstraße Richtung Karlsruhe-Nord bzw. über den Weinweg Richtung Karlsruhe- Durlach. Der abfließende Verkehr Rich- tung Westen umfährt das Gebiet über Gerwigstraße - Weinweg und Durlacher Allee und kann sich dann über den Ost- ringanschluss verzweigen. Diese Ver- kehrsbewegungen werden durch die “freien“, bedarfsgeschalteten Rechtsab- bieger an den Knoten Gerwigstra- ße/Weinweg und Weinweg/Durlacher Al- lee begünstigt. Ein Standort auf dem ehemaligen Ba- denwerkgelände würde natürlich auch die Gerwigstraße belasten. In die Durlacher Allee kann über die Straße „Am Baden- werk“ lediglich stadteinwärts eingebogen werden. Relevant wird dieser Verkehr aber, wie bereits früher ausgeführt, sobald unser Areal zweckentsprechend bebaut wird und eine der dargestellten baulichen Nut- zung entsprechende Anzahl von Park- plätzen geschaffen wurden, wodurch leicht tausend weitere Parkplätze entste- hen können. Gemessen an der Kapazität der umge- benden Straßen wäre auch der zusätzli- che Verkehr zum östlichen Nachbar- grundstück ohne größere zusätzliche Be- hinderungen abzubilden. Allerdings ist zum derzeitigen Zeitpunkt sowohl die Menge als auch die zeitliche Verteilung des dort zu erwartenden Verkehrs unklar. Die Bebauungsplanung darf nicht nur den heutigen Zustand, sondern muss auch die vorgesehene künftige Bebauung im Auge haben und dafür sorgen, dass die vorhandenen Straßenquerschnitte auch künftige, vorhersehbare Belastungen noch aufnehmen können, Während die auf unserem Grundstock künftig entste- Derzeit vorhersehbare Belastungen kön- nen aufgenommen werden (s. o.). Das geplante Parkhaus hat einen eindeu- tigen Bezug zum Gesamtareal. Städte- baulich ist nicht nur die einzelne Parzelle zu betrachten, sondern wie oben selbst ausgeführt der Gesamtbereich. - 6 - Anregung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit der Vorhabenträgerin henden Parkplätze notwendigerweise und sachlich berechtigterweise dort ent- stehen, weil sie den dortigen Grund- stücksnutzern zuzuordnen sind, gilt dies nicht für das geplante Parkhaus, welches keinen Bezug zu diesem Areal hat und auch an anderer "verursachungsgerech- ter" Stelle entstehen könnte und müsste. Dass die Beeinträchtigung der künftigen Bebauung eine reale Gefahr darstellt, zeigt bereits die Bemerkung der Stadt- planung in einer früheren Stellungnahme, wonach die Auswirkungen einer künftigen Bebauung unseres Areals "bei der Schaf- fung des entsprechenden Planungsrech- tes zu untersuchen" seien. Inwieweit eine Bebauung des Mann-Areals eine Auswir- kung auf das öffentliche Verkehrsnetz habe, sei im Rahmen des notwendigen Bebauungsplanverfahrens zu klären. Dies bedeutet, dass möglicherweise eine Bebauung unseres Areals, welche der Größe des Grundstücks und dem Maß der baulichen Nutzung entsprechend dem Aufstellungsbeschluss von 1991 und der Umgebungsbebauung (EnBW/MANN MOBILlA) entsprechen würde, mit den notwendigen Parkplätzen nicht in vollem Umfang realisiert werden könnte, weil die benötigten Verkehrsreserven bereits durch das Parkhaus "verbraucht" sind, das an dieser Stelle nur deshalb errichtet wird, um dem Nutznießer die Mehrkosten einer Realisierung auf dem eigenen Grundstück zu ersparen. Die Schlussfolgerung aus der Stellung- nahme der Stadtplanung ist falsch. Die Betrachtung muss selbstverständlich im Rahmen des dafür notwendigen Bebau- ungsplanes erfolgen, weil erst dann die möglichen Belastungen aus der dann ge- klärten Nutzung klar benannt werden können. Es besteht jedoch kein Zweifel daran, dass die notwendigen Kapazitäten vorhanden sind (s. o.). Durch die im Rahmen des Parkhauses zu schaffenden Parkplätze werden derzeit im Umfeld (Messplatz, Gerwigstraße) Anmietungen substituiert, d. h. der zuge- hörige Verkehr ist großteils schon vor- handen. Das Parkhaus an sich erzeugt keinen Mehr-Verkehr, sondern minimiert Parksuchverkehr und entlastet somit das Straßensystem. Bauliche Gestaltung: Die Realisierung des Vorhabens behin- dert die städtebauliche Entwicklung des angrenzenden Areals durch weitere Lo- ckerungen der planerischen Vorgaben zur baulichen Gestaltung. Die aus stadtgestalterischen Gründen richtige Lage des geplanten Parkhauses am Bahndamm wurde durch den Gestal- tungsbeirat der Stadt Karlsruhe eindeutig bestätigt. Es wird dargestellt, dass die von dem dominanten Baukörper des vorgesehe- nen Parkhauses ausgehende architekto- nische Vorprägung auch auf die Nachbar- flächen wirken und dort keine freie, von diesem Parkhaus unbeeinflusste Gestal- tung mehr möglich sein wird, dass also ein funktionales Hilfsgebäude einen un- Der Baukörper des geplanten Parkhau- ses mag zum jetzigen Zeitpunkt dominant auf die nahezu brache Fläche wirken, die Fassadengestaltung ist jedoch darauf bedacht, dieses Erscheinungsbild aufzu- lösen. Er signalisiert auch den aktuellen Stadteingang und wird bei einer vorgese- henen Bebauung auf dem östlichen - 7 - Anregung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit der Vorhabenträgerin gerechtfertigten Einfluss auf die bauliche Gestaltung der Hauptgebäude auf dem 6 ½-mal so großen Nachbarareal zu neh- men geeignet Ist. Wir beanstanden also den mit diesem Bebauungsplan notwen- digerweise verbundenen städteplaneri- schen Effekt, dass der kleinste Teil das gesamte Areal dominiert. Dafür gibt es keine Notwendigkeit und keine Rechtfer- tigung. Nachbargrundstück mit annähernd glei- cher Höhe nach deren Realisierung nicht mehr in der Form wahrnehmbar sein. Die Nachbarschaft von Parkhäusern und Gebäuden mit hochwertigen Nutzungen ist in heutiger Zeit keine Seltenheit und auch die Bebauung entlang der Ludwig- Erhard-Allee zeigt, dass die Nachbar- schaft von Parkhaus und hochwertigem Bankgebäude problemlos möglich ist. Das gewählte Beispiel verschweigt, dass das angesprochene Parkhaus seit 2002 integraler Bestandteil eines Büro- und Geschäftshauses am Mendelssohnplatz mit dem Scheck-In-Center war, lange be- vor absehbar war, wer auf dem Nachbar- grundstück was errichten würde. Im Übri- gen ist der Citypark und sind noch mehr die angesprochenen innerstädtischen Lagen durch eine Aufgliederung in mehr oder weniger kleine Parzellen geprägt, auf denen unterschiedliche Eigentümer individuelle Nutzungskonzepte realisie- ren. Insoweit unterscheidet sich diese Si- tuation grundlegend von dem Geviert am Weinweg, welches zu rd. 87 % in unse- rem Eigentum steht und einer einheitli- chen Gestaltung zugeführt werden kann und soll, und dass generell das gesamte Areal heute noch unbebaut ist und sich deshalb die in der Stadt wie auch im Ci- typark nicht mehr gegebene Chance bie- tet, ein einheitliches architektonisches Konzept zu verwirklichen. Diese Chance gibt der Bebauungsplan ohne Not auf. Das vorhandene Parkhaus am Mendels- sohnplatz hat in Folge weder behindert noch verhindert, dass sich in der Nach- barschaft und gegenüber hochwertige Nutzungen etablieren konnten. Aufgrund der Grundstücksgröße wird es allenfalls in Randbereichen zum Nach- bargrundstück zu einer Reaktion kommen können bzw. müssen, die kreativ genutzt keinerlei Nachteile für die Bebauung auf dem Grundstück ergibt. Selbst bei einer einheitlichen Bebauung des östlichen Nachbargrundstücks wird sich diese wohl architektonisch und höchstwahrscheinlich auch aus Gründen der Nach- und Untervermietbarkeit glie- dern und nicht als Solitär auf dem Grund- stück stehen. Zumindest muss eine zu- künftige Planung auch hier eine Parzellie- rung von vorneherein mit einkalkulieren. Nahe der nord-östlichen Ecke des Plan- gebietes ragt die auf dem Nachbargrund- stück Flur 6560 errichtete Lagerhalle mit ihrem Gebäudekörper knapp 1 Meter und mit ihrem Vordach weitere 6 Meter in das städtische Grundstück 6553. Die Errich- tung des Gebäudes einschließlich des Vordaches an der heutigen Stelle wurde durch die Stadt Karlsruhe in Kenntnis der Grundstückssituation genehmigt. Es handelt sich also um einen genehmig- ten Überbau, der Bestandsschutz ge- nießt. Die überbaute Fläche steht des- halb für das Planvorhaben nicht zur Ver- fügung und die erforderlichen Grenzab- Die Rechtslage ist bekannt und wird ent- sprechend beachtet. Es wird ein Abstand von mehr als 5,00 m eingehalten, um etwaige Brandschutzan- forderungen nicht zu tangieren. Auch die bauordnungsrechtlich maßgeblichen Ab- standsflächen sind eingehalten. - 8 - Anregung zur Planung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit der Vorhabenträgerin stände werden gegenüber dem Be- standsgebäude einzuhalten sein, was wir im Baugenehmigungsverfahren beobach- ten werden. Fassade: Da eine vollständig geschlossene Fassa- de nicht vorgeschrieben ist, eine offene Fassade also zulässig wäre, wird be- fürchtet, dass von dem Parkhaus eine er- hebliche Blendwirkung für die Grund- stücksnachbarn ausgeht. Hinzu komme eine hohe Belastung durch dann nicht mehr gedämpfte Fahrgeräusche und durch die Abgase, welche dann durch die Wandöffnungen abgeführt statt ange- saugt und an geeigneter Stelle am Bahn- damm ausgeblasen werden. Es sollten deshalb Regelungen getroffen werden, welche eine solche Beeinträchtigung ih- res Grundstücks vermeiden. Die Fassade wird zu mehr als einem Drit- tel offen ausgeführt, auch um kein nega- tives Raumgefühl – Unsicherheit durch fehlenden Außenbezug - im Parkhaus zu erzeugen. Bezüglich des Lärms wirkt das geplante Parkhaus abschirmend gegenüber der Bahntrasse und auch gegenüber Teilen des Verkehrslärms. Vor diesem Hinter- grund fallen die Fahrbewegungen inner- halb des Parkhauses nicht ins Gewicht. Beeinträchtigungen durch Licht oder Luftbelastungen sind im Rahmen der Nachbarschaftsanhörung im Baugeneh- migungsverfahren zu klären. Werbeanlagen: Die bisherigen Festsetzungen lassen Werbung im Übermaß zu. Wir regen an, Werbeanlagen auf die Ei- genwerbung des Parkhauses, also die notwendigen Hinweise in Form eines Parkhaussignets, gegebenenfalls eines Namens und der notwendigen Hinweise auf Öffnungszeiten etc. zu beschränken und Produktwerbung sowie allgemeine Firmenwerbung nicht zuzulassen. Die Werbung für das Parkhaus ist stark eingeschränkt. Zulässig sind nur noch zwei Firmenschilder am Gebäude und ei- ne erdgeschossige Werbeanlage auf dem Grundstück zur Kennzeichnung der Zu- fahrt zum Gebäude. Eine weitere Einschränkung ist im Hin- blick auf die Umgebung und die Gebiets- art insbesondere in dem durch die unzäh- ligen Flaggen und Kennzeichnungen des großen Möbelhauses geprägten Umfeld nicht verhältnismäßig. Verfahren: Es scheint fraglich, ob für diesen im Inte- resse eines einzelnen Unternehmens aufgestellten Plan die Privilegien des be- schleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB für Bebauungspläne der Innen- entwicklung in Anspruch genommen wer- den dürfen, welche unter anderem den Verzicht auf eine Umweltprüfung und ei- ne reduzierte Beteiligung der Öffentlich- keit erlaubt. Die Voraussetzungen für die Durchfüh- rung eines beschleunigten Verfahrens sind im § 13 a BauGB genau geregelt und stehen in keinem Zusammenhang damit, in welchem Interesse das Verfah- ren durchgeführt wird. Auch vorhabenbe- zogene Bebauungspläne werden über- wiegend im beschleunigten Verfahren abgewickelt, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. 2. IHK, 24.03.2011 Die IHK Karlsruhe kann den Vorhaben- bezogenen Bebauungsplan grundsätzlich mittragen, weil er der Standortsicherung Gespräche wurden mit den Eigentümern der Nachbargrundstücke geführt. Das be- nachbarte Gebiet soll ebenfalls entwickelt - 9 - des an der Durlacher Allee ansässigen Großunternehmens dienen kann. Da es aber nicht ausgeschlossen Ist, dass durch den Bau dieses Parkhauses und das damit zu erwartende Verkehrsauf- kommen die Entwicklung des sich im Os- ten anschließenden Areals beeinträchtigt wird, sollte vor einer Verabschiedung des Bebauungsplans versucht werden, ein Einvernehmen zwischen den Eigentü- mern dieses Areals und dem Vorhabens- träger herbeizuführen. Die geplanten Ge- spräche über eine städtebauliche Rah- menplanung der Durlacher Allee könnten dafür genutzt werden. Wir verweisen im Übrigen auf unsere Stellungnahme vom 23. März 2009. Die IHK würde es begrüßen, wenn es im Zuge dieser Planung in Absprache mit den Eigentümern der Nachbargrundstü- cke zu einer aktuellen Überplanung die- ser Flächen käme. Der isolierte Bau eines Parkhauses könnte die sinnvolle zukünf- tige Nutzung dieser Flächen zumindest beeinträchtigen. werden. Dies kann jedoch im Zusammen- hang mit der nun aktuell vorgesehenen Planungswerkstatt noch einige Jahre in Anspruch nehmen. Da das Parkhaus einen aktuellen Bedarf decken soll, kann mit dem vorliegenden Bebauungsplan so lange nicht gewartet werden. Inwiefern die Nutzung des Areals durch den Bebauungsplan für das Parkhaus beeinträchtigt wird, ist aus Sicht der Stadt- verwaltung nicht ersichtlich. Eine Ab- schirmung zur lärmintensiven Bahntrasse könnte sich im Gegenteil positiv auf die angrenzenden Grundstücke auswirken. 3. Nachbarschaftsverband Karlsruhe (NVK), 17.02.2011 Wie unter Ziffer 2.1 der Begründung zu- treffend ausgeführt, stellt der FNP für den Geltungsbereich des Bebauungsplans ei- ne Sonderbaufläche mit der Zweckbe- stimmung Geschäfts- und Verwaltungs- zentrum dar. Durch den Vorhabenbezo- genen Bebauungsplan soll ein Parkhaus für den westlich anschließenden Büro- komplex ermöglicht werden, der sich im Bereich einer Sonderbaufläche für Dienst- leistung, Verwaltung und Forschung be- findet. Die geplante Festsetzung "Sonder- baugebiet - Parkhaus" im Vorhabenbezo- genen Bebauungsplan dient somit unmit- telbar der im FNP dargestellten Art der baulichen Nutzung und kann deshalb im Sinne von § 8 Abs. 2 BauGB als aus dem FNP entwickelt angesehen werden. Kenntnisnahme Die im zweiten Absatz erwähnte Umnut- zung einer Grünfläche bezieht sich auf den bestehenden Bebauungsplan und sollte, um Missverständnissen vorzubeu- gen, nach Ziffer 2.2 verschoben werden. Die Gefahr eines Missverständnisses wird als gering betrachtet, insbesondere da der vorhergehende Satz die Darstellung im Flächennutzungsplan beschreibt. Sie steht in keinem Verhältnis zu der Notwen- digkeit, wegen dieser kleinen Änderung - 10 - das gesamte Planwerk mit neuen Fas- sungsdaten auf jedem einzelnen Plan er- stellen zu lassen und die notwendigen Unterschriften sämtlicher Beteiligten er- neut einzuholen. Von einer Änderung wird deshalb abgesehen. 4. Regierungspräsidium Karlsruhe Abteilung 2, 28.02.2011, 11.03.2009 Sollten in Folge der Planungen bei der Durchführung von Erdarbeiten bisher un- bekannte archäologische Funde und Be- funde entdeckt werden, sind diese dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Ref. 25 umgehend zu melden, Die FundsteIle ist bis zu vier Werktage nach der Fundanzei- ge unberührt zu lassen, wenn nicht eine Verkürzung der Frist mit dem Ref. 25 ver- einbart wird. (§ 20 DSchG i. V. m. § 27 DScHG) Die Ausführungen sind bei den Hinweisen zum Bebauungsplan mit aufgenommen. 5. Stadtwerke Karlsruhe, 25.03.2009 Im Bereich der Gerwigstraße und parallel zur westlichen Begrenzung des Baufel- des verlaufen Fernmeldetrassen der Stadtwerke Karlsruhe GmbH (SWK). Auf diese Trassen ist beim Bau zu achten. Ebenso auf ein im Bereich der südlichen Grenze des Baufeldes östlich neben der geplanten Ein-Ausfahrt verlaufendes Dif- ferentialschutzkabel der SWK. Die Leitungen sind als Leitungsrechte im Bebauungsplan aufgenommen. In der Durlacher Allee ist eine Fernwär- me-Infrastruktur vorhanden. Sowohl die Fernwärmeleitung als auch der Schacht sind vor Beschädigung zu schützen. Im südlichen Bereich ist ein Baum als zu er- haltend gekennzeichnet, zwei weitere nicht eindeutig gekennzeichnet. Ein Ab- stand von 2,5 m zur bestehenden Fern- wärmeleitung ist einzuhalten. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Leitungstrassen werden in die Pla- nungen für das Gebäude übernommen. Bei den Bäumen im Süden handelt es sich durchweg um bereits vorhandene, erhal- tenswerte Bäume. 6. Anwaltskanzlei Stockmeier, 21.03.2011, 12.08. 2010 und 24.08.2010 für Fa. H.B.I. Blumen-Import GmbH Es besteht eine Überschneidung der be- treffenden Fläche mit der durch die Fa. H.B.I. Blumen-Import GmbH genutzten Betriebsfläche. Insoweit wird um Überprüfung gebeten. Es ergibt sich lediglich eine Überschnei- dung der Fläche des Vordachs, welches auf das städtische Grundstück herüber- ragt. Dieses wird nicht überbaut und nicht unterfahren. Die notwendigen Abstands- flächen hierzu sind eingehalten. Weiter ist während der sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Baupha- Dies ist im Rahmen der Bauausführung zu regeln. Dabei sind entsprechende Maß- - 11 - se die Beeinträchtigung durch Schmutz, Staub und Lärm zu befürchten mit der Folge, dass die Kunden ausbleiben und der Umsatz zurückgeht. Auch besteht das Risiko dass eine rei- bungslose Anlieferung und ein ungestör- ter Verkauf nicht stattfinden können, auch diese Tatsache wird letztlich den Umsatz meiner Mandantin beeinträchtigen. nahmen zum Schutz des Nachbargrund- stücks zu treffen. Für die Bauarbeiten werden lediglich die eigenen Flächen be- nutzt bzw. falls erforderlich hinzugemietet. Es kann auf jeden Fall kein generelles Bauverbot für das Nachbargrundstück ge- ben, um eine eventuelle Beeinträchtigung auszuschließen. Aufgrund des Abstandes zu den Eingän- gen werden etwaige Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten auf die Anlieferung auf dem Nachbargrundstück als nicht relevant angesehen. Darüber hinaus bestehen erhebliche Be- denken im Hinblick auf die Tatsache, dass das auf der konkreten Fläche zu er- richtende Parkhaus 21 Meter hoch wer- den soll; es ist davon auszugehen, dass der Betrieb dadurch auf Dauer nicht un- erheblich beeinträchtigt wird. Inwiefern der Betrieb durch die Höhe des Parkhauses beeinträchtigt werden soll, wird nicht dargestellt. Die zulässige Wandhöhe entwickelt sich wie unter „A. 4. Planungskonzept“ be- schrieben aus den Bestandsgebäuden – Möbelhaus östlich am Weinweg und Kon- zernsitz der EnBW. Die daraus notwendi- ge Abstandsfläche gemäß LBO berück- sichtigt die nachbarschaftlichen Belange in ausreichendem Maße und wird eingehal- ten. 7. Zentraler Juristischer Dienst – Immissionsschutzbehörde, 23.03.2011 Abweichend von der bisherigen Planung ist nunmehr vorgesehen, in dem Sonder- gebiet für Parken zusätzlich ein sog. Fuhrparkmanagement mit einer selbst genutzten Waschbahn, Fahrzeugpflege- plätzen und zwei zugeordneten Arbeits- räumen unterzubringen. Die planungs- rechtlichen Festsetzungen wurden daher um Anforderungen an den passiven Schallschutz ergänzt. Ausgehend von der Richtigkeit des Schallschutzgutachtens bestehen gegen die modifizierte Planung keine Bedenken. Von der Richtigkeit des Schallschutzgut- achtens wird ausgegangen. 8. DB Mobility Networks Logistics, 17.03.2011 Seitens der DB AG bestehen aus eisen- bahntechnischer Sicht keine Bedenken gegen die oben genannte Planung. Es ist zu berücksichtigen, dass es im Nahbereich von Bahnanlagen zu Immis- sionen aus dem Bahnbetrieb kommen kann. Hierzu gehören Bremsstaub, Lärm, Dies wird zu Kenntnis genommen. - 12 - Erschütterungen und Beeinflussungen durch elektromagnetische Felder. Even- tuell erforderliche Schutzmaßnahmen ge- gen diese Einwirkungen aus dem Bahn- betrieb sind gegebenenfalls im Bebau- ungsplan festzusetzen. Es können keine Ansprüche gegenüber der Deutschen Bahn AG für die Errich- tung von Schutzmaßnahmen geltend ge- macht werden. Ersatzansprüche gegen die Deutsche Bahn AG, welche aus Schäden aufgrund von Immissionen durch den Eisenbahn- betrieb entstehen, sind ausgeschlossen. 9. CDU-Fraktion, 23.03.2011 Die CDU erhielt Anfragen einiger Anwoh- ner, die befürchten, dass das Gebäude ein Resonanzkörper für den Schall des angrenzenden Bahnverkehrs werden könnte und dadurch die Lärmbelastung verstärkt würde. Es erfolgt eine Reduktion des Schalls des Bahnverkehrs über eine Absorption an den Oberflächen der Fassade und den In- nenoberflächen des Parkhauses sowie ei- ne Reflektion allenfalls in Richtung des EnBW-Konzernsitzes Die offenen massiven Strukturen des Parkhauses können nicht als Resonanz- körper fungieren und wirken daher dämp- fend. Die Eigenfrequenz eines Baukörpers wie der des Parkhauses liegt in einem ande- ren Frequenzbereich als die Emissionen aus Bahn bzw. Verkehr und ist daher nicht messbar anregbar.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Gerwigstraße, 3. Änderung“ Karlsruhe – Oststadt Entwurf Planverfasser: Schmidt & Schmidt Weberstr. 6 76133 Karlsruhe Vorhabenträgerin: Facilma Grundbesitzmanagement und –service GmbH & Co. Besitz KG Kraftwerkstr. 1 74847 Obrigheim 29.11.2010 - 2- Inhaltsverzeichnis: A.Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) ............ 4 1.Aufgabe und Notwendigkeit............................................................... 4 2.Bauleitplanung..................................................................................... 4 2.1Vorbereitende Bauleitplanung ............................................................... 4 2.2Verbindliche Bauleitplanung.................................................................. 5 3.Bestandsaufnahme ............................................................................. 5 3.1Räumlicher Geltungsbereich ................................................................. 5 3.2Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz .... 5 3.3Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung.............................. 5 3.4Eigentumsverhältnisse .......................................................................... 5 3.5Belastungen........................................................................................... 6 3.5.1Altlasten................................................................................................. 6 3.5.2Schallimmissionen................................................................................. 6 3.5.3Kampfmittel............................................................................................ 6 4.Planungskonzept................................................................................. 6 4.1Art der baulichen Nutzung..................................................................... 7 4.2Maß der baulichen Nutzung................................................................... 7 4.3.Erschließung.......................................................................................... 7 4.3.1Motorisierter Individualverkehr............................................................... 7 4.3.2Gehwege............................................................................................... 7 4.3.3Ver- und Entsorgung ............................................................................. 8 4.4Gestaltung............................................................................................. 8 4.5Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz........ 8 4.5.1Grünordnung ......................................................................................... 8 4.5.2Ausgleichsmaßnahmen......................................................................... 9 4.5.3Maßnahmen für den Artenschutz .......................................................... 9 4.6Belastungen........................................................................................... 9 5.Umweltbericht...................................................................................... 9 6.Statistik............................................................................................... 10 6.1Flächenbilanz ...................................................................................... 10 6.2Geplante Bebauung............................................................................. 10 6.3Bodenversiegelung.............................................................................. 10 7.Kosten ................................................................................................ 10 8.Durchführung..................................................................................... 10 B.Hinweise (beigefügt) ......................................................................... 11 1.Versorgung und Entsorgung................................................................ 11 2.Entwässerung...................................................................................... 11 3.Niederschlagswasser .......................................................................... 11 4.Archäologische Funde, Kleindenkmale ............................................... 12 5.Baumschutz......................................................................................... 12 6.Pflanzlisten.......................................................................................... 12 7.Altlasten............................................................................................... 13 8.Erdaushub / Auffüllungen .................................................................... 13 9.Private Leitungen................................................................................. 13 29.11.2010 - 3- 10.Barrierefreies Bauen............................................................................ 13 11.Erneuerbare Energien ......................................................................... 13 C.Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften 14 I.Planungsrechtliche Festsetzungen ................................................. 14 1.Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen.......................................... 14 2.Art der baulichen Nutzung................................................................... 14 3.Maß der baulichen Nutzung................................................................. 14 4.Bauweise............................................................................................. 15 5.Schallschutz ........................................................................................ 15 6.Nebenanlagen..................................................................................... 15 7.Grünflächen / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung ................................ 15 8.Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen ................................... 16 II.Örtliche Bauvorschriften................................................................... 17 1.Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen.......................................... 17 1.2Dachaufbauten.................................................................................... 17 1.3Fassaden............................................................................................. 17 2.Werbeanlagen und Automaten............................................................ 17 3.Einfriedigungen.................................................................................... 17 4.Außenantennen................................................................................... 18 5.Niederspannungsfreileitungen............................................................. 18 III.Sonstige Festsetzungen ................................................................... 19 V.Zeichnerische Festsetzungen – Planzeichnung ............................. 20 Unterschriften............................................................................................... 21 AnlagenX...................................................................................................... 22 Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) .................................................. 22 1.Übersichtsplan (Maßstab 1:2000)........................................................ 23 2.Lageplan (Maßstab 1:500)................................................................... 24 3.Bestandsplan (Maßstab 1:1000).......................................................... 25 4.Projektpläne – Grundrisse 1:500......................................................... 26 5.Projektpläne – Ansichten 1:500........................................................... 27 6.Visualisierung – Fotomontage Durlacher Allee Blickrichtung Westen . 28 7.Visualisierung – Fotomontage Gerwigstrasse Blickrichtung Westen... 29 8.Visualisierung – Fotomontage Ostring Blickrichtung Nord-Ost............ 30 9.Visualisierung – Fotomontage Blick vom Restaurant des Möbelhauses Richtung Westen........................................................... 31 29.11.2010 - 4- A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) 1.Aufgabe und Notwendigkeit Aufgabe des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VbB) ist die Bereit- stellung von zusätzlichen Stellplatzflächen für die Mitarbeiter der EnBW am Konzernsitz in der Durlacher Allee 93. Die dort vorhandenen Stellplätze reichen nicht aus, um den anfallenden Parkierungsbedarf aufzunehmen. Dadurch wird ein erhöhter Parkdruck in den angrenzenden Flächen generiert. Die Parkierung erfolgt zur Zeit in der angrenzenden Gerwigstraße, auf den Randbereichen des Messplatzes bzw. auf einer angemieteten Brachfläche in direkter Nachbarschaft zum Be- reich des VbB. Nachdem davon auszugehen ist, dass die umliegenden Grundstücke auf- grund Ihrer ausgesprochen hohen Lagegunst am Stadteingang „Durlacher Allee“ in naher Zukunft entsprechend ihrem Potential genutzt werden, wird sich die Problematik höchstwahrscheinlich noch weiter verschärfen. Das Angebot zusätzlicher Stellplatzflächen für die Mitarbeiter der EnBW soll dem zunehmenden Parkdruck in diesem Stadtbereich entgegenwirken. Damit wären auch eine Reduzierung des Parksuchverkehrs und eine Ver- besserung für das angrenzende Wohngebiet Oststadt verbunden. Es besteht für diese Fläche ein gültiger Bebauungsplan, der östlich des Bahndammes zwischen Durlacher Allee und Gerwigstraße eine öffentliche Grünfläche mit einer Breite von 23 m und am Dammfuß einen Weg von 3-4 m ausweist. Dieser Geländestreifen ist in seinem südlichen Teil mit dichten Gehölzen bis Baumhöhe bestanden, der nördliche Teil wird bereits als Par- kierungsfläche der EnBW genutzt. Für die Nutzung als Parkhaus ist die Lage am Bahndamm aus stadtgestal- terischen Gründen als besonders verträglich und im Hinblick auf die hohe Lärmbelastung durch die Bahntrasse sogar als günstig zu bewerten. Diese Bewertung wurde in der Vorstellung des Vorhabens im Gestaltungsbeirat der Stadt Karlsruhe am 18.11.2010 bestätigt. 2.Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der seit Juli 2004 wirksame Flächennutzungsplan 2010 des Nachbar- schaftsverbandes Karlsruhe weist den gesamten Bereich zwischen Wein- weg und Bahnlinie als Sonderbaufläche mit Zweckbestimmung Geschäfts- und Verwaltungszentrum aus. Die Umnutzung von Grünfläche zu Sondergebiet Parkhaus als Ergänzung zur umliegenden gewerblichen Nutzung entspricht den Grundzügen der Planung des Flächennutzungsplanes und kann daher als aus ihm entwickelt 29.11.2010 - 5- angesehen werden. Die Festsetzung Sonderbaufläche im FNP-2010 wird beibehalten. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Der gültige Bebauungsplan Nr. 286 „Gewerbe- und Industriegebiet Gerwig- straße“ vom 08.02.1962 weist das Planungsgebiet als öffentliche Grünfläche aus. Für den Geltungsbereich des vorliegenden vorhabenbezo- genen Bebauungsplans wird dieser Plan aufgehoben. 3.Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 0,51 ha große Plangebiet umfasst die Flurstücke Nr. 6552/ 2 und Nr. 6552/3 sowie Teilflächen aus den Grundstücken Nr. 6567/1, und Nr. 6553 und liegt in Karlsruhe – Oststadt. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz Bei der Fläche handelt es sich um eine Brache mit Aufschüttungen aus Erdaushub und Bauschutt sowie um einen angrenzenden Bahndamm mit Gehölzpflanzungen; zum Teil finden sich Müllablagerungen. Die Vegetation der Brachfläche setzt sich zusammen aus einjähriger und ausdauernder Ruderalvegetation mäßig trockener bis frischer Standorte. Vertreten sind sowohl typische Ruderalarten als auch verwilderte Zierpflanzen. Die Bo- dendeckung beträgt ca. 90 %. Auf dem Bahndamm befindet sich eine Reihe gepflanzter Bäume. Entlang der Straßen und Wege sind Baumreihen ge- pflanzt; an der Durlacher Allee Platanen, an der Gerwigstraße Stiel-Eichen. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Im Norden verläuft die Gerwigstraße, im Süden die Durlacher Allee jeweils mit Fahrrad- und Gehwegen. Westlich grenzt eine Bahnlinie an, östlich ein befestigter Parkplatz. Eine befestigte Teilfläche des Gebiets wird derzeit als Parkplatz genutzt. Hierzu besteht eine Erschließung über den Weinweg und die Durlacher Allee. Darüber hinaus sind keine verkehrlichen Anlagen auf dem Grundstück vorhanden. 3.4 Eigentumsverhältnisse Die Flächen befinden sich in städtischem Eigentum, ein Verkauf an die Vorhabenträgerin ist beabsichtigt. 29.11.2010 - 6- 3.5 Belastungen 3.5.1 Altlasten Das gesamte Areal des Bebauungsplangebietes (Flst-Nr. 6552/2, 6552/3, 6553 u. 6567/1) liegt im Bereich der Altablagerung „Schuttplatz Westlich des Weinweges“ (Obj.-Nr. 01299). Darüber hinaus befindet sich auf dem Grund- stück Flst-Nr. 6552/3 der Altstandort „ Fa. Furrer-Neufulka“ (Obj.-Nr. 00253). Die Grundstücke Flst-Nr. 6552/2 und Flst-Nr. 6553 liegen im Bereich des Alt- standortes „Fa. Mann GmbH-Gelände, Steinfeldstraße/Weinweg“ (Obj.-Nr. 04172), wo verschiedene, altlastenrelevante Nutzungen bekannt sind. Die betroffenen Flächen wurden im Rahmen der technischen Erkundung der Altablagerung „Schuttplatz Westlich des Weinweges“ (Obj. Nr. 01299) erkundet und anschließend einer mehrjähriger Kontrolle des Grundwassers unterzogen. Nach den Untersuchungen befinden sich im Bereich der Grundstücke ca. 1,50 bis 3,00 m mächtige Auffüllungen, die mit Mineralöl- kohlenwasserstoffen, PAK und Schwermetallen kontaminiert sind. Bei unverändertem Zustand besteht derzeit kein weiterer wasser- bzw. bo- denschutzrechtlicher Handlungsbedarf. Bei zukünftigen Baumaßnahmen ist anfallendes Aushubmaterial jedoch unter abfallrechtlichen Gesichtspunkten zu untersuchen und zu bewerten. Einschränkungen ergeben sich ebenfalls für die Versickerung von Nieder- schlagswasser. Zur Gewährleistung einer schadlosen Niederschlagswas- serversickerung wird in dem betroffenen Versickerungsbereich eine Entfer- nung der vorhandenen anthropogenen Auffüllungen erforderlich. 3.5.2 Schallimmissionen Das Planungsgebiet und die Umgebung sind durch Straßen- und Schienen- verkehrslärm vorbelastet. Die Vorbelastung ist für die geplante Nutzung unerheblich und die Zusatz- belastung für die Umgebung marginal, da die verkehrsbedingte Emissions- bilanz aufgrund entfallenden Parksuchverkehrs eher rückläufig ist. Zur Nutzung einer Teilfläche des geplanten Parkhauses für das Fuhrpark- management wurde ein Schallschutzgutachten erstellt. 3.5.3 Kampfmittel Das Plangebiet befindet sich im bombardierten Bereich. Aufgrund der Luft- bildauswertung muss dort mit Blindgängern gerechnet werden. 4.Planungskonzept Der Bebauungsplan soll die Bereitstellung von ca. 675 Stellplätzen ermögli- chen. Die geplante Bebauung strebt eine bauliche und außenräumliche Vervollständigung des städtebaulichen Rahmens an. Maßgebliche Orientie- rung bieten das Gebäude des Konzernsitzes der EnBW westlich des Ost- rings sowie die Bebauung des Möbelhauses am Weinweg. Die genannten Objekte zeigen eine Bauhöhe von ca. 23 m. 29.11.2010 - 7- Die verbleibenden, unbebauten Flächen werden, sofern nicht Verkehrsweg, weitestgehend begrünt. Darüber hinaus werden Begrünungsmaßnahmen in Form von Strauch- und Baumpflanzungen, sowie Fassadenbegrünungen vorgesehen. Da das derzeit als Grünfläche ausgewiesene Gebiet zu etwa 80 % versiegelt wird, ist eine qualitätsvolle Dachbegrünung besonders wichtig. Die vorhandene private Abwasserleitung (Mischwasserkanal) soll bis an die Grundstücksgrenze zurückgebaut werden. Ein Leitungsrecht besteht nicht. 4.1 Art der baulichen Nutzung Wegen seiner speziellen Lage mit hoher Lärmbelastung durch vorhandenen Straßen- und Schienenverkehr und um den Parkdruck in den angrenzenden Straßen und Flächen nachhaltig zu reduzieren, wird für diese Fläche als Nutzungsart Sondergebiet für Parken festgelegt und keine weiteren Nut- zungen zugelassen. Die Fläche ist aufgrund der starken Verlärmung für an- dere Nutzungen weitgehend ungeeignet. Eine Ausnahme bildet hier das der Sondernutzung direkt zugeordnete Fuhrparkmanagement. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Für das Gebiet wird ein Baubereich mit einer maximalen Wandhöhe von 23 m festgelegt. Bei vollständiger Ausnutzung werden die Vorgaben des § 17 BauNVO zur Regelung der Obergrenzen der baulichen Nutzung ü- berschritten. In Anlehnung an die benachbarte Bebauung und die beson- dere Lagegunst des Stadtbereichs insgesamt ist dies aus städtebaulichen Gründen jedoch gewünscht. Durch diese Festlegungen sind keine negativen Auswirkungen auf schüt- zenswerte Nutzungen wie Wohnen und Arbeiten zu erwarten. 4.3. Erschließung 4.3.1 Motorisierter Individualverkehr Die Erschließung erfolgt ausschließlich über die Gerwigstraße mitaus- schließlicher Zufahrt aus Richtung Westen. Für die Zufahrt ist auf dem Grundstück selbst eine hinreichend große Aufstellfläche für den zufahren- den Verkehr vorhanden, so dass ein Rückstau auf die Gerwigstraße wei- testgehend auszuschließen ist. Der ausfahrende Verkehr kann reibungslos als Rechtsabbieger in die Gerwigstraße geleitet werden. Um die Aufstellfläche für einfahrende Fahrzeuge zu vergrößern, wird die ei- gentliche Parkhauseinfahrt an der Südseite des Baufeldes festgesetzt, so dass damit der Abstand zur Gerwigstraße von rund 150 m als Aufstellfläche zur Verfügung steht. Bei entsprechenden Stoßzeiten für den Abfahrtsver- kehr kann sich der Rückstau innerhalb der Parkhausetagen abbilden. 4.3.2 Gehwege Der fußläufige Verkehr erhält sowohl zur Gerwigstraße als auch zur Durla- cher Allee eine Anbindung. 29.11.2010 - 8- 4.3.3 Ver- und Entsorgung Die im Gebiet vorhandenen Stromversorgungsleitungen der Stadtwerke sind durch ein Leitungsrecht zu sichern. Bei der Zu- und Ausfahrt sind die vorhandenen Leitungen zu berücksichtigen. Der Zugang zur Trafostation muss jederzeit gewährleistet sein und darf durch die Zufahrt nicht beein- trächtig werden. Die vorhandene private Abwasserleitung (Mischwasserkanal) soll bis an die Grundstücksgrenze zurückgebaut werden. Ein Leitungsrecht besteht nicht. Aufgrund der städtebaulich sinnvollen, ausdrücklich gewünschten hohen Ausnutzung ist eine vollständige Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück nicht möglich. Um den Zielen des Wasserhaushaltsge- setzes trotzdem weitmöglichst gerecht zu werden, wird eine vollflächige Dachbegrünung zur Reduktion des Abflussbeiwertes eingesetzt. Anfallen- des Niederschlagswasser wird soweit möglich zur Versickerung gebracht. Überschüssiges Niederschlagswasser muss jedoch in die Kanalisation ü- bergeleitet werden. 4.4 Gestaltung Der ausgewiesene Baubereich ermöglicht ein Parkhaus mit etwa 150 m Länge. Dessen einzelne Etagen werden im Norden und Süden über Wen- delrampen erschlossen. Die Tiefe des Baubereichs umfasst die Anlage ei- ner Senkrechtparkierung mit Mittelerschließung und den entsprechenden Zuschlägen für Konstruktion und Hülle. Das Bauvorhaben besitzt eine exponierte Lage am Stadteingang. Eine an- spruchsvolle Fassadengestaltung ist deshalb für dieses Projekt von beson- derer Bedeutung. Die dazu entwickelten Fassadenvarianten wurden am 18.11.2010 erstmals dem Gestaltungsbeirat der Stadt Karlsruhe vorgestellt. Die aus der Vorstellung resultierenden Anregungen wurden aufgegriffen und bereits umgesetzt. Eine projektbegleitende erneute Vorstellung ist vor- gesehen. Als rein funktionales Bauwerk ist das Gebäude möglichst zurückhaltend a- ber nicht monoton zu gestalten. Dem entsprechen die Festsetzungen zur Ausformung eines Flachdaches und dem Ausschluss von Nebenanlagen und Einfriedungen. Die notwendige Sicherung des Parkhauses erfolgt über eine entsprechende Fassadenausgestaltung. Die auch durch den Gestaltungsbeirat gewünschte Bildhaftigkeit der Fassa- denkonstruktion für den Typus Parkhaus wurde durch die Ausformung der Vertikalerschließung mittels Wendelrampen an den Gebäudeabschlüssen unterstützt. 4.5 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz 4.5.1 Grünordnung Als Kompensation für die entfallende Grünfläche ist für den oberen Gebäu- deabschluss eine nahezu vollflächige extensive Dachbegrünung vorzuse- hen. Parallel zur Dachbegrünung werden Fotovoltaikanlagen zugelassen, sofern die Dachbegrünung dadurch nicht übermäßig beeinträchtigt wird. So 29.11.2010 - 9- ist z.B. das Substrat als Auflast für die Fotovoltaikanlagen möglich. Deren notwendige Abstände zum Schutz vor Eigenverschattung ermöglichen ex- tensive Begrünung der Zwischenbereiche. Unter den Fotovoltaikanlagen können extensive Dachbegrünungen für schattige Bereiche gedeihen. Die verbleibenden, unbebauten Flächen werden weitestgehend begrünt, darüber hinaus werden Begrünungsmaßnahmen in Form von Strauch- und Baumpflanzungen, sowie höhendifferenzierte Fassadenbegrünungen zu ei- nem Anteil von 20% bis 30% vorgesehen. 4.5.2 Ausgleichsmaßnahmen Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der In- nenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weni- ger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Ein Ausgleich der durch den Bebauungsplan zu erwartenden Eingriffe ist deshalb nicht erforderlich. 4.5.3 Maßnahmen für den Artenschutz Die Untersuchung des Plangebiets 2008 hat ergeben, dass ein Vorkommen von artenschutzrechtlich relevanten Pflanzenarten nach dem Bundesnatur- schutzgesetz (BNatSchG) und des Anhangs der II Fauna-Flora-Habitat- Richtlinie (FFH-Richtlinie) im Untersuchungsgebiet ausgeschlossen werden kann, da entsprechende Standorte und Biotoptypen fehlen. Es kommen keine nach § 32 Naturschutzgesetz Baden-Württemberg geschützten Bio- toptypen vor und auch keine Lebensraumtypen des Anhangs I der FFH- Richtlinie. Insgesamt besitzt die Biotopausstattung des Untersuchungsge- biets eine geringe bis mittlere Bedeutung. Diese Einschätzung aus 2008 musste bei der erneuten Untersuchung 2010 sogar reduziert werden. Für artenschutzrelevante Arten der Fledermäuse, Kleinsäuger, Vögel, Rep- tilien, Amphibien und xylobionten Käfer ist das Untersuchungsgebiet als Nahrungs- und Fortpflanzungshabitat ungeeignet. Für einige tagaktive Schmetterlingsarten und für einige Wildbienenarten kommt dem Gebiet eine Bedeutung als Nahrungshabitat zu. Jedoch kann das Vorkommen von dauerhaften Populationen weitgehend ausgeschlos- sen werden. Detaillierte Untersuchungen werden daher bei allen betrachte- ten Tiergruppen als nicht für notwendig erachtet. 4.6 Belastungen Für die Arbeitsräume im Bereich des Fuhrparkmanagements im Erdge- schoss des Parkhauses sind wegen des starken Außenlärms besondere bauliche Vorrichtungen notwendig. Die im Schallschutzgutachten von Schalltechnik Dr. Müller vom 29.11.2010 angesetzten Schalldämm- Maße werden deshalb als Festsetzungen im Bebauungsplan aufgenommen und entsprechend umgesetzt. 5.Umweltbericht Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der In- nenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weni- 29.11.2010 - 10- ger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Eine Umweltprüfung ist deshalb nicht durchzuführen. 6.Statistik 6.1 Flächenbilanz Sondergebiet Parkhausca.5132 m²100% Gesamtca.5132 m²100% 6.2 Geplante Bebauung AnzahlStellplätzeBruttogeschossfläche Parkhäuser1675ca. 22.600 m²ca. 65.600 m³ Baumasse 6.3 Bodenversiegelung Gesamtflächeca. 0,51 ha100,00% Derzeitige Versiegelungca.0,19ha37,02% Durch den Bebauungsplan max. zulässige versiegelte Flächeca.0,41ha79,50% Hinweise: -In den Festsetzungen sind wasserdurchlässige Beläge für den Fußweg zur Durlacher Allee vorgeschrieben. Der Versiegelungsgrad reduziert sich dementsprechend. -In den textlichen Festsetzungen ist Dachbegrünung vorgeschrieben. 7.Kosten Alle im Zusammenhang mit dem Vorhaben anfallenden Kosten einschließ- lich der Erschließungsanlagen übernimmt die Vorhabenträgerin. Der Stadt Karlsruhe entstehen keine Kosten. 8.Durchführung Alle Verpflichtungen der Vorhabenträgerin werden in einem Durchführungs- vertrag geregelt. 29.11.2010 - 11- B. Hinweise (beigefügt) 1.Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestig- ten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu versehen oder durch bauliche oder sonstige Maßnahmen verdeckt herzustellen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5 % nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von ge- planten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 2.Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tie- fer liegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensio- niert. Bei starken Niederschlägen ist ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeigne- te Maßnahmen der Eigentümer selbst entsprechend zu schützen. 3.Niederschlagswasser Das unbedenkliche Niederschlagswasser soll gem. § 55 Abs. 2 Wasser- haushaltsgesetz ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einge- leitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich- rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenste- hen. Eine Versickerung erfolgt über Versickerungsmulden mit belebter Boden- schicht. Die hydraulische Leistungsfähigkeit der Versickerungsmulde ist gemäß Arbeitsblatt DWA-A 138 in der jeweils gültigen Fassung zu bemes- sen. Die Notentlastung der Versickerungsmulde kann über einen Notüber- lauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem erfolgen. Bei anste- henden versickerungsfähigen Böden kann die Notentlastung auch durch die Kombination mit einer weiteren Versickerungsmulde erfolgen. Ergänzend kann das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser ge- sammelt werden. Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung grö- ßerer Regenereignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maß- nahmen vermieden werden. Bei anstehenden versickerungsfähigen Böden kann die Notentlastung über eine Versickerungsmulde erfolgen. 29.11.2010 - 12- Bei Errichtung bzw. baulicher Veränderung von Wasserversorgungsanlagen sind die Anforderungen der Trinkwasserverordnung 2001 sowie Artikel 1 In- fektionsschutzgesetz, § 37 Abs. 1 unter Beachtung der allgemein anerkann- ten Regeln der Technik einzuhalten. Der Betrieb von Zisternen muss beim Gesundheitsamt angezeigt werden. Um eine Verkeimung des öffentlichen Trinkwasserleitungssystems durch Niederschlagswasser auszuschließen, darf keine Verbindung zwischen dem gesammelten Niederschlagswasser und dem Trinkwasserleitungssystem von Gebäuden bestehen. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Notwendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurch- lässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. 4.Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Abteilung 2, Referat 26 – Denkmalpflege, Moltkestraße 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhal- ten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß ge- gen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägen- de Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Verände- rung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 5.Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. 6.Pflanzlisten Vorschlagsliste für Fassadenbegrünung: x Amerikanische Klettertrompete (Campsis radicans), für untere Ebe- nen (windempfindlich) x Efeu (Hedera helix, geeignet für Nordwest- und Nordseite) x Kletterhortensie (Hydrangea petiolaris, geeignet für Nordwest- und Nordseite) x Waldrebe, Arten/Sorten (Clematis spec.) x Großblättrige Pfeifenwinde (Aristolochia macrophylla) 29.11.2010 - 13- x Immergrünes Geißblatt (Lonicera henryi, geeignet für Nordwest- und Nordseite) x Wilder Wein (Parthenocissus spec.) Vorschlagsliste Baumarten: x Amberbaum (Liquidambar styraciflua) x Hainbuche (Carpinus betulus) Vorschlagsliste Sträucher: x Felsenbirne (Amelanchier spec.) x Ginster–Arten (Cytisus spec.) x Hartriegel (Cornus sanguinea) x Heckenkirsche (Lonicera xylosteum) x Liguster (Ligustrum vulgare) x Spindelstrauch-Arten (Euonymus spec.) 7.Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Ge- fahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder er- hebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Ar- beitsschutz, Markgrafenstraße 14, 76131 Karlsruhe, zu melden. 8.Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, da- für verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundesboden- schutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 9.Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 10. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 11. Erneuerbare Energien Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes sollte die Nut- zung erneuerbarer Energien verstärkt angestrebt werden. Auf die Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Geset- zes zur Nutzung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (E- WärmeG) wird verwiesen. 29.11.2010 - 14- C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus textlichen und zeichnerischen Regelungen - Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 31.07.2009 (BGBl: I S. 2585) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). - Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 10. 11. 2009 (GBl. S. 615). In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes geregelt: I. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen Im Rahmen der Ziffern 2 bis 6 und der Planzeichnung (C.V.) sind auf der Basis des Vorhaben- und Erschließungsplanes (siehe Anlagen) ausschließ- lich die baulichen und sonstigen Nutzungen zulässig, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. 2.Art der baulichen Nutzung Sondergebiet für Parken Zulässig sind Parkhäuser einschließlich von zum Fahrzeugservice notwen- digen Nebenflächen. Das Fuhrparkmanagement umfasst dabei Flächen mit folgenden direkt dem Fahrzeugbetrieb zugeordneten Tätigkeiten: Plätze zur Fahrzeugpflege, Waschbahn, Rückgabeflächen, zugeordnete Kleinlager, Sozialbereiche und Büro zur Verwaltung. 3.Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung ergibt sich aus dem in der Planzeichnung dargestellten Baubereich und der maximalen Wandhöhe. Als Wandhöhe gilt das Maß der Hinterkante des erschließenden, öffentli- chen Gehwegs bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut, bzw. bis zum oberen Abschluss der Wand. Die Wandhöhe wird in der jeweiligen Gebäudemitte gemessen. 29.11.2010 - 15- 4.Bauweise Abweichende Bauweise Es gilt die offene Bauweise ohne Längenbeschränkung. 5. Schallschutz Die Vorbelastung aus Straßen- und Schienenverkehr ist nach DIN 4109 dem Lärmpegelbereich IV (Maßgeblicher Außenlärmpegel 66 - 70 dB(A)) zuzuordnen. Damit müssen die Außenbauteile der Büroräume nach DIN 4109 ein resul- tierendes bewertetes Schalldämm-Maß von 35 dB aufweisen. 6.Nebenanlagen Nebenanlagen sind nicht zulässig. 7.Grünflächen / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung Die nicht überbauten Freiflächen, mit Ausnahme von Zufahrten und Hauseingängen sowie möglicher Nebenanlagen, sind als Landschaftsrasen mit Kräutern dauerhaft zu begrünen und zu pflegen. Die Benutzung als Ar- beits-, Abstell- oder Lagerflächen ist nicht zulässig. Fassadenbegrünung: Mindestens 20 % der Fassadenfläche sind dauerhaft durch geeignete Pflanzenarten zu begrünen. Die vegetationstechnischen Erfordernisse sind bei der Fassadengestaltung zu berücksichtigen. Gehölzpflanzungen: Die in den Grünflächen dargestellten Baumpflanzgebote im zeichnerischen Teil, sind mit Laubbäumen zu bepflanzen. Geringfügige Abweichungen von den eingetragenen Baumstandorten kön- nen in begründeten Fällen (z.B. Zufahrt, Leitungstrasse, Grenzverände- rung) als Ausnahme zugelassen werden. Pflanzqualität: Hochstämme, Baumschulhandelsware 3 xv., Stammumfang von mindestens 20-25 cm. Im Grünstreifen auf der Ostseite sind 30 heimische Sträucher zu pflanzen. Alle Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten, fachgerecht zu pflegen und bei Abgang durch entsprechende Neupflanzungen zu ersetzen. Die Artenaus- wahl ist an den Vorschlagslisten (unter B - Hinweise) zu orientieren. Die Bodenverhältnisse sind in den Pflanzbereichen entsprechend der vegetati- onstechnischen Erfordernisse herzustellen. Um die Entwicklung der Bäume sicherzustellen, sind Baumscheiben in einer Größe von mindestens 6 m² bzw. 12 m³ anzulegen. Erhalt von Bäumen: Die im zeichnerischen Teil dargestellten zu erhaltenden Bäume sind dauer- haft zu erhalten, fachgerecht zu pflegen und bei Abgang durch entspre- chende Neupflanzungen zu ersetzen. 29.11.2010 - 16- Dachbegrünung: Das Flach- bzw. Pultdach ist extensiv mit Gräsern und Kräutern zu begrü- nen und zu unterhalten. Hierfür ist geeignetes Substrat in einer Schichtstär- ke von mindestens 10 cm in gesetztem Zustand über der Dränschicht auf- zubringen und fachgerecht zu begrünen. Zur Erhöhung der ökologischen Vielfalt sind Anhügelungen vorzusehen. Parallel zur Dachbegrünung sind Fotovoltaikanlagen zulässig, sofern die Dachbegrünung dadurch nicht übermäßig beeinträchtigt wird. 8.Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen und Abgrabungen sind mit Ausnahme der für den Straßen- bau erforderlichen Anpassungen an die Grundstücke unzulässig. 29.11.2010 - 17- II. Örtliche Bauvorschriften 1.Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 1.2 Dachaufbauten Dachaufbauten sind von unzulässig. Ausgenommen hiervon sind Fotovol- taik-Anlagen; außerdem andere technische Anlagen bis zu einer Größe von insgesamt 20 m³. 1.3 Fassaden Das Gebäude ist mit einer einheitlichen Fassadenstruktur („Hülle“) zu ver- sehen. Als Fassadenmaterial ist der Einsatz von blankem oder verzinktem Metall in Form von Gitterstabmatten, Streckmetallelementen o.ä. ausgeschlossen. Der Einsatz von Sichtbeton ist auf konstruktive Elemente wie Treppenkerne oder Decken zu beschränken und darf nicht als Fassadenmaterial großflä- chig eingesetzt werden. Die Festsetzungen zur Fassadenbegrünung unter Ziffer 4 der planungsrechtlichen Festsetzungen sind zu berücksichtigen. 2.Werbeanlagen und Automaten Werbeanlagen sind am Gebäude, bis zur maximal festgesetzten Wandhöhe und nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: x Einzelbuchstaben bis max. 1,50 m Höhe. Der gegenüber der Schrift- ebene zurücktretende Hintergrund der Werbeanlage ist dabei bis zu ei- ner Größe von maximal 11,00 m x 4,50 m zulässig. Der Hintergrund ist dabei in zwei Ebenen unterschiedlicher Tiefe gegliedert, die Marken- ebene RAL 9006 als Hintergrund für die Buchstaben hat dabei eine Größe von maximal 8,50 m x 3,75 m. Maximal zwei Werbeanlagen, eine je Längsseite. x Eine erdgeschossige Werbeanlage auf dem Grundstück zur Kennzeich- nung der Zufahrt zum Gebäude in der Gerwigstraße aufgrund des von diversen Werbeanlagen geprägten Umfeldes als beleuchteter Pylon mit einer Höhe von maximal 4,00 m bei einer Breite von ca. 1,40 m. Zar- genprofil RAL 5002 mit Schattenfuge, Frontblech RAL 5002, Deckblech in Bogenform RAL 9006. Wortmarke „EnBW“ durchgesteckt durch Deckblech. Impulslinie als Acrylrohr halbrund geschlossen, orange. Be- leuchtung für Reliefkontur, Wortmarke und Impulslinie. Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, sowie Laserwerbung, Skybeamer oder Ähnliches. 3.Einfriedigungen Einfriedungen jeglicher Art sind ausgeschlossen. 29.11.2010 - 18- 4.Außenantennen Pro Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenan- tenne zulässig. 5.Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. 29.11.2010 - 19- III. Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und baurechtliche Regelungen) Der Bebauungsplan Nr. 286 „Gewerbe- und Industriegebiet Gerwigstraße“ in Kraft getreten am 08.02.1962 wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. Die Anlagen – Vorhaben- und Erschließungsplan – sind bindender Bestand- teil dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans. 29.11.2010 - 20- V. Zeichnerische Festsetzungen – Planzeichnung 29.11.2010 - 22- AnlagenX Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) Inhalt: 1. Übersichtsplan (Maßstab 1:2000) 2. Lageplan (Maßstab 1:500) 3. Bestandsplan (Maßstab 1:1000) 4. Projektpläne – Grundrisse 1:500 5. Projektpläne – Ansichten 1:500 6. Visualisierung – Fotomontage Durlacher Allee Blickrichtung Westen 7. Visualisierung – Fotomontage Gerwigstrasse Blickrichtung Westen 8. Visualisierung – Fotomontage Ostring Blickrichtung Nord-Ost 9. Visualisierung – Fotomontage Blick vom Restaurant des Möbelhauses Rich- tung Westen 29.11.2010 - 28- 6. Visualisierung – Fotomontage Durlacher Allee Blickrichtung Westen 29.11.2010 - 29- 7.Visualisierung – Fotomontage Gerwigstrasse Blickrichtung Westen 29.11.2010 - 30- 8.Visualisierung – Fotomontage Ostring Blickrichtung Nord-Ost 29.11.2010 - 31- 9.Visualisierung – Fotomontage Blick vom Restaurant des Möbelhauses Richtung Westen