Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Pfinzstr. 104", Karlsruhe-Durlach, Einleitungs- und Auslegungsbeschluss hierzu: Anfrage B90/Die Grünen: Bebauungsplanverfahren Pfinzstraße 104

Stadt Karlsruhe – Abwägung Frühzeitige Bürgerbeteiligung – vB-Plan Durlach Pfinzstraße 104 Seite 1 von 1 Stellungnahmen zu den noch offenen Fragen und Anregungen aus der Sitzung des Ortschafts- rates vom 6. April 2011 zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Durlach Pfinzstraße 104 der Stadt Karlsruhe, soweit sie nicht schon durch die Vorlage für den Gemeinderat abgedeckt sind: Bäume Es könnten noch zwei oder mehrere Bäume gepflanzt werden. Mit der Planung wird die Pflanzung von insgesamt sechs Bäumen festgesetzt. Es wird angeregt zu untersuchen, den Nuss- baum woanders hinzupflanzen. Es stellt sich die Kostenfrage. Unabhängig von der Kostenfrage, empfehlen die Baumexperten vom Gartenbauamt, auf eine Ver- pflanzung zu verzichten, da die Wahrscheinlichkeit für ein Gelingen bei einem Nussbaum relativ gering sei. Sollte der Nussbaum tatsächlich wieder an- wachsen, so werde er seine Kraft nicht erhalten kön- nen. Eine Neupflanzung würde ihn innerhalb von 8- 10 Jahren überholen. Das Gartenbauamt rät deshalb von einer Verpflanzung des Nussbaums ab. Dachform Satteldächer passen zu Durlach besser als Flachdächer. Die Festsetzung von Flachdä- chern sollte entfallen. Über diese Anregung wurde noch einmal nachge- dacht. Durch die Lage außerhalb des eigentlichen Stadtkerns von Durlach ist die Gestaltungsbreite, was Dachformen anbelangt sichtbar breiter als in- nerhalb des einheitlichen historischen Bestandes. In der Umgebung des Plangebietes existieren Gebäu- de mit Steil- wie auch Flachdächern. Aus diesem Umgebungsbild kann keine grundsätzliche Regel für Dachformen abgeleitet werden. Da jedoch gerade das Kleinklima und eine mögliche Aufheizung der Gebäude für die umliegenden An- wohner ein wichtiges Thema darstellen, wird weiter an der Festsetzung festgehalten. Nur hierdurch wird auch die Festsetzung einer Dachbegrünung möglich, die das wirksamste Mittel gegen eine Aufheizung des Gebiets darstellt. Auch die Nutzung für Solarenergie steht dem nicht entgegen. Auf Flachdächern lassen sich die Solar- paneele präzise und optimal nach Sonnenstand aus- richten. Das ist bei Satteldächern auf Grund der Ori- entierung der Gebäude am Straßenverlauf nicht im- mer möglich. Kinderspielplatz Es soll ein großer Spielplatz und nicht viele kleine Spielsplätze erstellt werden. Hinweis ist verständlich. Im Rahmen des Planungs- fortschrittes wurden die beiden Spielplätze bereits vergrößert. Eine Zusammenlegung ist wegen des Grundstückszuschnitts und der Bebauungsgeometrie nicht möglich. Auf Grund der barrierefreien Außen- raumgestaltung, kann der Spielbereich zumindest bedingt auf die übrigen Freibereiche ausgeweitet werden.

ANFRAGE B‘90/Die Grünen-OR-Fraktion vom: 23.03.2011 Gremium: Termin: TOP: Verantwortlich: Ortschaftsrat Durlach 13.07.11 1 öffentlich Stadtplanungsamt Thema: Bebauungsplanverfahren Pfinzstr. 104 Bei der Bürgerbeteiligung zum geplanten Vorhabenbezogenen BBPL Pfinzstr. 104 wurden einige Fragestellungen bezüglich Lärmbelastung, Durchlüftung, Erschließung, Verschattung u.a. aufgeworfen. Hierzu haben wir folgende Fragen. Anfrage: Wie viele Fahrbewegungen von Kfz gibt es auf der geplanten Zufahrtsstraße über die Pforzheimer Straße täglich? Wie hoch ist die MIV Belastung der Pforzheimer Str. selbst? Wie hoch jene der Pfinzstraße im Bereich der geplanten Bebauung? Was sind konkret die direkten Auswirkungen bei Realisierung der Garagenausfahrt über die Pfinzstraße? Welche Bedeutung hat konkret die angesprochene „Durchlüftung“ bei einem Vorhaben wie geplant auf die Umgebung? Gibt oder gab es es für diese Fragestellung ähnlich gelagerte Projekte in KA, wurden hierzu Untersuchungen angestellt? Wenn ja was war das Ergebnis? Wird auf die Fragestellungen bezüglich einer möglichen Verschattung eine erneute Simulation derselben erstellt? gez. OR Ralf Köster Dr. Heike Puzicha-Martz Winnie Kratzmeier-Fürst Dietmar Maier Gerhard Stolz Martin Pötzsche

45290 47131/2 45284/1 45284/2 45287 45288 45289 47131/1 56686 56687 45273 Whs Whs Whs Whs Schr Whs Whs Whs Tgar Gar Whs Whs Gar Whs Tgar Whs Whs Whs Whs Whs 102 100 94 92 16 37 39 33 35 20 24 22 29 31 116.53 116.42 116.48 116.41 116.43 116.46 122.48 123.19 123.22 128.91 116.75 115.66 116.52 116.35 116.26 116.70 116.89 119.58 119.42 117.50 117.54 117.24 OK TG OK TG P OK A 132,61 OK A 129,88 OK TG OK TG (OK Stellplatz) OK TG OK F OK T SWD SWD P P Strasse Pfinzstrasse Fahrräder Müll Fahrräder Müll Fahr-räder 2,00 m GFR 2 IV 0,6 a WH:+15,80 3 FD TG-Einfahrt Baugrenze EG.-3.OG GFR GFR GFR III 0,5 o WH:+12,70 2 FD TG 2 1 3 IV 0,5 a WH:+15,80 1 FD 6,15m 3,52 3,75 4,98 3,52 3,55 Planzeichnung 1 Vorhabenbezogener B-Plan Pfinzstraße 104 Karlsruhe-Durlach als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Projekt Plan-Nr. Inhalt Offenlagefassung 1.1 raith hertelt fuß | Partnerschaft für Stadt-, Landschafts- und Regionalplanung Freie Stadtplaner, Architekten und Landschaftsarchitektin Maßstab1:500 Datum08.02.2011 Fassung vom 16.05.2011 Seite 35 Zeichenerklärung hier: öffentliche Parkierung Tiefgarageneinfahrtsbereich Baulinie Planungsrechtliche Festsetzungen Grundflächenzahl Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß 0,5 Wandhöhe in Metern als Höchstmaß Bezugspunkt: Hinterkante Gehweg WH: 15,80 m IV Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Anpflanzen von B äumen Umgrenzung der Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sein können Grenze des Vorhaben- und Erschließungsplanes Umgrenzung der Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetztes Abgrenzung unterschiedlicher Festsetzungen Mit einem Geh- und Fahrradfahrrecht mit einer lichten Höhe von mindestens 2,50 m zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Fläche Baugrenze GFR 1 o a offene Bauweise abweichende Bauweise Mit einem Geh- und Fahrradfahrrecht mit einer Breite von mindestens 1,25 m zugunsten des unmittelbar östlich angrenzenden Grundstücks zu belastende Fläche GFR 2 öffentliche Verkehrsfläche (Tiefgaragenein- und ausfahrt) entfallender Baum hier: öffentliche r Fuß- und Radweg Nutzungsschablone hier: öffentliche r Fußweg Straßen begrenzungslinie Verkehrsgrü n Planzeichen ohne Festsetzungscharakter Zahl der Vollgeschosse Grundfl ä chenzahl Bauweise Wandhöhe Dachform Baugebiet Bereich Seite 36 FD Flachdach Örtliche Bauvorschriften Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen (Tiefgarge / Abstellräume) Spielplatz Aufstellflächen für Müll Aufstellflächen für Fahrräder Müll Fahrräder TG 116.48 117.56 116.41 116.43 117.24 117.54 117.50 119.42 119.58 128.91 123.22 122.48 116.53 116.60 116.42 116.72 123.19 45290 45284/1 45284/2 45287 45288 45289 56687 Whs Whs Pfinzstraße 102 100 94 OK TG OK TG P OK A 132,61 OK A 129,88 Stellplatz) OK TG OK F OK T SWD SWD II SD OK M Whs II SD II WD I SD 22,50 10,00 9,00 + 12,45 x 0.4 = 4,98 + 4,15 x 0.4 = 1,66 + 7 ,05 x 0.4 = 2,82 + 10,05 x 0.4 = 4,02 1.OG 2.OG 3 .OG 2.OG 1.OG 3 .OG + 12,45 x 0.4 = 4,98 + 4,15 x 0.4 = 1,66 + 7 ,05 x 0.4 = 2,82 + 10,05 x 0.4 = 4,02 1.OG 2.OG 3 .OG 2.OG 1.OG 3 .OG 21,00 10,00 + 12,45 x 0.4 = 4,98 + 4,15 x 0.4 = 1,66 + 7 ,05 x 0.4 = 2,82 + 10,05 x 0.4 = 4,02 1.OG 2.OG 3 .OG 2.OG 1.OG 3 .OG 21,00 10,00 + 12,45 x 0.4 = 4,98 + 4,15 x 0.4 = 1,66 + 7 ,05 x 0.4 = 2,82 + 10,05 x 0.4 = 4,02 1.OG 2.OG 3 .OG 2.OG 1.OG 3 .OG 21,00 10,00 3.OG 102100 2,82 DG + 15.80 x 0.4 = 6, 3 2 5,00 Auskragung 5,52 5 1 3 , 3 0 2,50 2,00 + 1 3 ,15 x 0.4 = 5,26 Abstandsflächen ( incl. Berechnung) Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung 1 : 250A 3 Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Abstandsflächenplan mb16.05.2011 Anhang 4 Seite 42 116.48 117.56 116.41 116.43 117.24 117.54 117.50 119.42 119.58 128.91 123.22 122.48 116.53 116.60 116.42 116.72 123.19 45290 45284/1 45284/2 45287 45288 45289 56687 Whs Schr Whs Pfinzstraße 102 100 94 OK TG OK TG P OK A 132,61 OK A 129,88 (OK Stellplatz) OK TG OK F OK T SWD SWD II SD OK M Whs II SD II WD I SD Pfinzstraße Spielen 41qm Spielen 36qm Sitzen Tiefgaragen- Einfahrt überdeckelt Müll 46qm Müll 56qm Fahhrad (überdacht) 68,3qm Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Pflanzbeet (Bestand) Fahrrad Müll Bestandsparkplätze 2 entfallen Stellplatzfläche PKW geplanter Durchgangsweg !!! 2,50 1,50 1,50 2,50 2,50 2,50 1,50 1,50 2,50 1,50 2,50 2,50 1,50 A | Gartenhäuser III + Dach 7 Wohneinheiten B | Gartenhäuser III + Dach 7 Wohneinheiten C | Gartenhäuser III + Dach 6 Wohneinheiten D | Gartenhäuser III + Dach 7 Wohneinheiten E | Vorderhaus IV + Dach 17 Wohneinheiten Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung 1 : 250A 3 Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Dachaufsicht mb16.05.2011 Anhang 4 Seite 43 116.48 117.56 116.41 116.43 117.24 117.54 117.50 119.42 119.58 128.91 123.22 122.48 116.53 116.60 116.42 116.72 123.19 45290 45284/1 45284/2 45287 45288 45289 56687 Whs Schr Whs Pfinzstraße 102 100 94 OK TG OK TG P OK A 132,61 OK A 129,88 (OK Stellplatz) OK TG OK F OK T SWD SWD II SD OK M Whs II SD II WD I SD Pfinzstraße Spielen 41qm Spielen 36qm Sitzen Tiefgaragen- Einfahrt überdeckelt Müll 46qm Müll 56qm Fahhrad (überdacht) 68,3qm Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Pflanzbeet (Bestand) Fahrrad Müll Bestandsparkplätze 2 entfallen Stellplatzfläche PKW geplanter Durchgangsweg !!! 2,50 1,50 1,50 2,50 2,50 2,50 1,50 1,50 2,50 1,50 2,50 2,50 1,50 WM WE 21 WE 22 Entreé 9,48qm Bad 5,69qm Kochen | Essen | Wohnen 46,46qm Zimmer 11,00qm Bad 7,87qm Schlafen 15,63qm WC 1,84qm Schlafen 15,59qm Kochen | Essen | Wohnen 41,56qm Entreé 8,16qm Abst. ,79qm WM Abstell 1,11qm WM Terrasse 24,0qm, davon anrechenbar 6,0qm Terrasse 24,0qm, davon anrechenbar 6,0qm WE 1 WE 2 WM Wohnen | Essen | Kochen 32,02qm Entreé 10,12qm Bad 5,18qm Abst. 1,61qm 15,39qm Zimmer 14,36qm Flur 3,77qm Entreé 6,52qm Bad 7,82qm Schlafen 14,70qm Wohnen | Essen | Kochen 36,02qm Dusche 6,24qm Abst. ,95qm WM Terrasse 24,0qm, davon anrechenbar 6,0qm Terrasse 24,0qm, davon anrechenbar 6,0qm WE 8 WE 9 WM Zimmer 13,46qm Wohnen | Essen | Kochen 36,02qm Entreé 6,26qm Abst. ,95qm Schlafen 15,56qm Bad 9,35qm Wohnen | Essen | Kochen 44,33qm Entreé 4,40qm WC 1,84qm Schlafen 15,82qm Bad 6,24qm Abst. 1,50qm WM Terrasse 24,0qm, davon anrechenbar 6,0qm WE 15 Zimmer2 14,22qm Abstell 3,37qm Schlafen 21,98qm Bad 7,18qm 4,47qm Flur 12,70qm Wohnen | Essen | Kochen 53,25qm Zimmer1 16,08qm Entreé 5,60qm Lesen 21,85qm Fahrräder 80qm Müll 33 qm Entreé 6,03qm Schlafen 12,34qm Kochen | Essen| Wohnen 43,34qm Bad 5,20 qm WM Entreé / Kochen 7,49qm Wohnen | Essen 17,30qm Schlafen 17,82qm Zimmer 1 11,56qm Wohnen 18,21qm Entreé 5,26qm Terrasse 11,4qm (anrechenbar 5,7qm) Terrasse 8,0qm (anrechenbar 4,0qm) Terrasse 14,2qm (anrechenbar 7,1qm) Schlafen 17,24qm Bad 6,80qm Rampe 6% Rampe 6% WE 28 WE 29 WE 30 Abst. 1,20 qm Kochen/ Essen 23,81qm WM Bad 6,44 qm Flur 3,30 qm WM WC 3,22qm Abst. 1,44qm Abst. 3,28qm Mülltonne 150 x 140 Mülltonne 150 x 140 Mülltonne 150 x 140 Mülltonne 150 x 140 Mülltonne 150 x 140 Mülltonne 150 x 140 Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Grundrisse EG mb16.05.20111 : 250A 3 Anhang 4 Seite 44 116.48 117.56 116.41 116.43 117.24 117.54 117.50 119.42 119.58 128.91 123.22 122.48 116.53 116.60 116.42 116.72 123.19 45290 45284/1 45284/2 45287 45288 45289 56687 Whs Schr Whs Pfinzstraße 102 100 94 OK TG OK TG P OK A 132,61 OK A 129,88 (OK Stellplatz) OK TG OK F OK T SWD SWD II SD OK M Whs II SD II WD I SD Pfinzstraße Spielen 41qm Spielen 36qm Sitzen Tiefgaragen- Einfahrt überdeckelt Müll 46qm Müll 56qm Fahhrad (überdacht) 68,3qm Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Pflanzbeet (Bestand) Fahrrad Müll Bestandsparkplätze 2 entfallen Stellplatzfläche PKW geplanter Durchgangsweg !!! 2,50 1,50 1,50 2,50 2,50 2,50 1,50 1,50 2,50 1,50 2,50 2,50 1,50 WM WE 21 WE 22 Entreé 9,48qm Bad 5,69qm Kochen | Essen | Wohnen 46,46qm Zimmer 11,00qm Bad 7,87qm Schlafen 15,63qm WC 1,84qm Schlafen 15,59qm Kochen | Essen | Wohnen 41,56qm Entreé 8,16qm Abst. ,79qm WM Abstell 1,11qm WM Terrasse 24,0qm, davon anrechenbar 6,0qm Terrasse 24,0qm, davon anrechenbar 6,0qm WE 1 WE 2 WM Wohnen | Essen | Kochen 32,02qm Entreé 10,12qm Bad 5,18qm Abst. 1,61qm 15,39qm Zimmer 14,36qm Flur 3,77qm Entreé 6,52qm Bad 7,82qm Schlafen 14,70qm Wohnen | Essen | Kochen 36,02qm Dusche 6,24qm Abst. ,95qm WM Terrasse 24,0qm, davon anrechenbar 6,0qm Terrasse 24,0qm, davon anrechenbar 6,0qm WE 8 WE 9 WM Zimmer 13,46qm Wohnen | Essen | Kochen 36,02qm Entreé 6,26qm Abst. ,95qm Schlafen 15,56qm Bad 9,35qm Wohnen | Essen | Kochen 44,33qm Entreé 4,40qm WC 1,84qm Schlafen 15,82qm Bad 6,24qm Abst. 1,50qm WM Terrasse 24,0qm, davon anrechenbar 6,0qm WE 15 Zimmer2 14,22qm Abstell 3,37qm Schlafen 21,98qm Bad 7,18qm 4,47qm Flur 12,70qm Wohnen | Essen | Kochen 53,25qm Zimmer1 16,08qm Entreé 5,60qm Lesen 21,85qm Fahrräder 80qm Müll 33 qm Entreé 6,03qm Schlafen 12,34qm Kochen | Essen| Wohnen 43,34qm Bad 5,20 qm WM Entreé / Kochen 7,49qm Wohnen | Essen 17,30qm Schlafen 17,82qm Zimmer 1 11,56qm Wohnen 18,21qm Entreé 5,26qm Terrasse 11,4qm (anrechenbar 5,7qm) Terrasse 8,0qm (anrechenbar 4,0qm) Terrasse 14,2qm (anrechenbar 7,1qm) Schlafen 17,24qm Bad 6,80qm Rampe 6% Rampe 6% WE 28 WE 29 WE 30 Abst. 1,20 qm Kochen/ Essen 23,81qm WM Bad 6,44 qm Flur 3,30 qm WM WC 3,22qm Abst. 1,44qm Abst. 3,28qm Mülltonne 150 x 140 Mülltonne 150 x 140 Mülltonne 150 x 140 Mülltonne 150 x 140 Mülltonne 150 x 140 Mülltonne 150 x 140 116.48 117.56 116.41 116.43 117.24 117.54 117.50 119.42 119.58 128.91 123.22 122.48 116.53 116.60 116.42 116.72 123.19 45290 45284/1 45284/2 45287 45288 45289 56687 Whs Schr Whs Pfinzstraße 102 100 94 OK TG OK TG P OK A 132,61 OK A 129,88 (OK Stellplatz) OK TG OK F OK T SWD SWD II SD OK M Whs II SD II WD I SD Pfinzstraße Spielen 41qm Spielen 36qm Sitzen Tiefgaragen- Einfahrt überdeckelt Müll 46qm Müll 56qm Fahhrad (überdacht) 68,3qm Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Pflanzbeet (Bestand) Fahrrad Müll Bestandsparkplätze 2 entfallen Stellplatzfläche PKW geplanter Durchgangsweg !!! 2,50 1,50 1,50 2,50 2,50 2,50 1,50 1,50 2,50 1,50 2,50 2,50 1,50 WM WE 23 WE 24 Kochen | Essen | Wohnen 42,49qm Zimmer 11,00qm WC 1,84qm Bad 7,87qm Schlafen 15,63qm Schlafen 15,59qm Kochen | Essen | Wohnen 39,27qm Bad 5,69qm Abst. ,85qm Entreé 6,06qm Entreé 9,33qm WM Abst. 1,11qm Balkon 23,53qm Terrasse 42,50qm Luftraum Luftraum Abst. 2,26qm Entreé 13,05qm Schlafen 16,46qm Kochen / Essen / Wohnen 44,00qm Kochen / Essen / Wohnen 27,31qm Kochen / Essen / Wohnen 39,34qm Entreé 5,41qm Schlafen 17,21qm Essen / Wohnen/ Kochen 43,03qm Zimmer1 13,54qm Zimmer1 13,49qm Balkon 11,2qm Balkon 7,3qm Balkon 7,3qm Balkon 11,2qm Schlafen 20,22qm Balkon 6,9qm WE 31 WE 32 WE 33 WE 34 WM WC 3,31q m Abst. 1,6qm Bad 9,07qm Zimmer 1 12,37qm Flur 10,56qm Abst. 1,67 qm WM Entreé 4,59qm Schlafen 14,78qm Bad 6,13qm WM Bad 6,00qm WC 3,28qm WC 4,02qm Abst. 1,18qm WM Entreé 8,90qm Flur 4,36qm Bad 5,37qm WM WM WE 3 WE 4 Wohnen | Essen | Kochen 40,15qm Schlafen 15,82qm Wohnen | Essen | Kochen 31,84qm Bad 5,70qm Abst. ,85qm Entreé 7,22qm Schlafen 15,56qm Bad 9,06qm WC 1,84qm Entreé 4,40qm Zimmer 13,34qm Abst.1,78qm WM WM WE 10 WE 11 Wohnen | Essen | Kochen 40,15qm Schlafen 15,82qm Wohnen | Essen | Kochen 31,84qm Bad 5,70qm Abst. ,85qm Entreé 7,22qm Schlafen 15,56qm WC 1,84qm Entreé 4,40qm Zimmer 13,34qm Bad 9,06qm Abst.1,78qm WE 16 WE 17 WM WM Wohnen | Essen | Kochen 40,15qm Schlafen 15,82qm Wohnen | Essen | Kochen 31,84qm Bad 5,70qm Abst. ,85qm Entreé 7,22qm Schlafen 15,56qm WC 1,84qm Entreé 4,40qm Zimmer 13,34qm Bad 9,06qm Abst.1,78qm Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Grundrisse 1.OG mb16.05.2011 1 : 250A 3 Anhang 4 Seite 45 116.48 117.56 116.41 116.43 117.24 117.54 117.50 119.42 119.58 128.91 123.22 122.48 116.53 116.60 116.42 116.72 123.19 45290 45284/1 45284/2 45287 45288 45289 56687 Whs Schr Whs Pfinzstraße 102 100 94 OK TG OK TG P OK A 132,61 OK A 129,88 (OK Stellplatz) OK TG OK F OK T SWD SWD II SD OK M Whs II SD II WD I SD Pfinzstraße Spielen 41qm Spielen 36qm Sitzen Tiefgaragen- Einfahrt überdeckelt Müll 46qm Müll 56qm Fahhrad (überdacht) 68,3qm Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Pflanzbeet (Bestand) Fahrrad Müll Bestandsparkplätze 2 entfallen Stellplatzfläche PKW geplanter Durchgangsweg !!! 2,50 1,50 1,50 2,50 2,50 2,50 1,50 1,50 2,50 1,50 2,50 2,50 1,50 Schlafen 15,6qm Terrasse 7,2qm WM WE 21 WE 22 WE 25 WE 26 Essen | Kochen | Wohnen 24,71qm Entreé 7,57qm Bad 5,21qm Schlafen 11,29qm Abst. ,69qm Schlafen 14,68qm Entreé 4,04qm Zimmer 11,77qm Bad 8,11qm Flur 8,50qm Wohnen | Kochen | Essen 37,47qm WC 1,99qm WM WE 5 WE 6 Schlafen14,99qm Flur 5,93qm Wohnen | Essen | Kochen 41,75qm Wohnen | Essen | Kochen 32,73qm Entreé4,75qm Bad 5,70qm Abst. ,67qm Entreé 4,40qm WC 1,84qm Abst. ,98qm Schlafen 15,80qm Zimmer 12,97qm Bad 7,61qm WM WM WE 5 WE 6 Schlafen14,99qm Flur 5,93qm Wohnen | Essen | Kochen 41,75qm Wohnen | Essen | Kochen 32,73qm Entreé4,75qm Bad 5,70qm Abst. ,67qm Entreé 4,40qm WC 1,84qm Abst. ,98qm Schlafen 15,80qm Zimmer 12,97qm Bad 7,61qm WM WM WE 5 WE 6 Schlafen14,99qm Flur 5,93qm Wohnen | Essen | Kochen 41,75qm Wohnen | Essen | Kochen 32,73qm Entreé4,75qm Bad 5,70qm Abst. ,67qm Entreé 4,40qm WC 1,84qm Abst. ,98qm Schlafen 15,80qm Zimmer 12,97qm Bad 7,61qm WM Balkon 23,53qm Terrasse 42,50qm Luftraum Luftraum Zimmer1 10,03qm Balkon 11,2qm Balkon 6,95qm Balkon 11,85qm Balkon 11,2qm WE 37 WE 35 WE 36 WE 38 Kochen / Essen / Wohnen 45,07qm Entreé 5,41qm Schlafen 17,21qm WM Bad 7,96qm Zimmer 1 12,37qm Flur 9,12qm Kochen / Essen/Wohnen 27,53qm Abst. 1,20 qm WM Entreé 5,55qm Bad 6,05qm Schlafen 14,29qm Kochen 11,82qm WM Schlafen / Ankleide 20,88qm Zimmer1 13,47qm WC 3,29qm Flur 2,71qm Bad 5,61qm Essen | Wohnen 33,11qm Entreé 5,18qm Wohnen/ Kochen / Essen 37,58qm Schlafen/ Ankleide 24,29qm Bad 9,71qm Entreé 10,93qm WC 3,89 qm Abst. ,92qm WM WM WC 3,89qm Bad 6,64qm Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung 1 : 250A 3 Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Grundrisse 2.OG mb16.05.2011 Anhang 4 Seite 46 116.48 117.56 116.41 116.43 117.24 117.54 117.50 119.42 119.58 128.91 123.22 122.48 116.53 116.60 116.42 116.72 123.19 45290 45284/1 45284/2 45287 45288 45289 56687 Whs Schr Whs Pfinzstraße 102 100 94 OK TG OK TG P OK A 132,61 OK A 129,88 (OK Stellplatz) OK TG OK F OK T SWD SWD II SD OK M Whs II SD II WD I SD Pfinzstraße Spielen 41qm Spielen 36qm Sitzen Tiefgaragen- Einfahrt überdeckelt Müll 46qm Müll 56qm Fahhrad (überdacht) 68,3qm Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Pflanzbeet (Bestand) Fahrrad Müll Bestandsparkplätze 2 entfallen Stellplatzfläche PKW geplanter Durchgangsweg !!! 2,50 1,50 1,50 2,50 2,50 2,50 1,50 1,50 2,50 1,50 2,50 2,50 1,50 WM WE 7 Wohnen | Essen | Kochen 41,80qm Entreé 7,39qm Zimmer1 10,20qm Zimmer2 10,22qm Flur 5,84qm Bad 10,54qm Schlafen / Ankleide 18,24qm Dusche 4,41qm Abstell 5,84qm WM WE 7 Wohnen | Essen | Kochen 41,80qm Entreé 7,39qm Zimmer1 10,20qm Zimmer2 10,22qm Flur 5,84qm Bad 10,54qm Schlafen / Ankleide 18,24qm Dusche 4,41qm Abstell 5,84qm WM WE 7 Wohnen | Essen | Kochen 41,80qm Entreé 7,39qm Zimmer1 10,20qm Zimmer2 10,22qm Flur 5,84qm Bad 10,54qm Schlafen / Ankleide 18,24qm Dusche 4,41qm Abstell 5,84qm Balkon 23,53qm Terrasse 42,50qm Luftraum Luftraum Balkon 11,81qm Balkon 6,95qm Balkon 11,81qm WE 39 WE 42 Essen / Wohnen/ Kochen 43,03qm Zimmer1 14,44qm Schlafen 19,56qm Bad 5,59qm WC 3,80qm Abst. 1,35qm WM Entreé 8,90qm Flur 4,52qm Entreé 12,50qm Schlafen 16,06qm Kochen / Essen/ Wohnen 44,53qm Kochen / Essen/ Wohnen 27,61qm Zimmer1 13,08qm Abst. 1,20 qm WM Entreé 5,55qm Bad 6,12qm WC 3,29qm WE 40 WE 41 Kochen / Essen/ Wohnen 43,13qm Entreé 5,41qm Schlafen 17,21qm WM WC 3,40qm Abst. 1,6qm Bad 7,08qm Zimmer 1 12,37qm Flur 8,71qm Schlafen 14,47qm Bad 5,63qm WM Abst. 2,26qm WM WE 27 Bad 7,23qm Flur 6,38qm Zimmer2 10,64qm Dusche 3,76qm Abst. 2,78qm Entreé 7,45qm Wohnen | Essen | Kochen 45,18qm Zimmer1 11,20qm Schlafen18,78qm Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung 1 : 250A 3 Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Grundrisse 3.OG mb16.05.2011 Anhang 4 Seite 47 116.48 117.56 116.41 116.43 117.24 117.54 117.50 119.42 119.58 128.91 123.22 122.48 116.53 116.60 116.42 116.72 123.19 45290 45284/1 45284/2 45287 45288 45289 56687 Whs Schr Whs Pfinzstraße 102 100 94 OK TG OK TG P OK A 132,61 OK A 129,88 (OK Stellplatz) OK TG OK F OK T SWD SWD II SD OK M Whs II SD II WD I SD Pfinzstraße Spielen 41qm Spielen 36qm Sitzen Tiefgaragen- Einfahrt überdeckelt Müll 46qm Müll 56qm Fahhrad (überdacht) 68,3qm Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Pflanzbeet (Bestand) Fahrrad Müll Bestandsparkplätze 2 entfallen Stellplatzfläche PKW geplanter Durchgangsweg !!! 2,50 1,50 1,50 2,50 2,50 2,50 1,50 1,50 2,50 1,50 2,50 2,50 1,50 WM WE 7 Wohnen | Essen | Kochen 41,80qm Entreé 7,39qm Zimmer1 10,20qm Zimmer2 10,22qm Flur 5,84qm Bad 10,54qm Schlafen / Ankleide 18,24qm Dusche 4,41qm Abstell 5,84qm WM WE 7 Wohnen | Essen | Kochen 41,80qm Entreé 7,39qm Zimmer1 10,20qm Zimmer2 10,22qm Flur 5,84qm Bad 10,54qm Schlafen / Ankleide 18,24qm Dusche 4,41qm Abstell 5,84qm WM WE 7 Wohnen | Essen | Kochen 41,80qm Entreé 7,39qm Zimmer1 10,20qm Zimmer2 10,22qm Flur 5,84qm Bad 10,54qm Schlafen / Ankleide 18,24qm Dusche 4,41qm Abstell 5,84qm Balkon 23,53qm Terrasse 42,50qm Luftraum Luftraum Balkon 11,81qm Balkon 6,95qm Balkon 11,81qm WE 39 WE 42 Essen / Wohnen/ Kochen 43,03qm Zimmer1 14,44qm Schlafen 19,56qm Bad 5,59qm WC 3,80qm Abst. 1,35qm WM Entreé 8,90qm Flur 4,52qm Entreé 12,50qm Schlafen 16,06qm Kochen / Essen/ Wohnen 44,53qm Kochen / Essen/ Wohnen 27,61qm Zimmer1 13,08qm Abst. 1,20 qm WM Entreé 5,55qm Bad 6,12qm WC 3,29qm WE 40 WE 41 Kochen / Essen/ Wohnen 43,13qm Entreé 5,41qm Schlafen 17,21qm WM WC 3,40qm Abst. 1,6qm Bad 7,08qm Zimmer 1 12,37qm Flur 8,71qm Schlafen 14,47qm Bad 5,63qm WM Abst. 2,26qm WM WE 27 Bad 7,23qm Flur 6,38qm Zimmer2 10,64qm Dusche 3,76qm Abst. 2,78qm Entreé 7,45qm Wohnen | Essen | Kochen 45,18qm Zimmer1 11,20qm Schlafen18,78qm 116.48 117.56 116.41 116.43 117.24 117.54 117.50 119.42 119.58 128.91 123.22 122.48 116.53 116.60 116.42 116.72 123.19 45290 45284/1 45284/2 45287 45288 45289 56687 Whs Schr Whs Pfinzstraße 102 100 94 OK TG OK TG P OK A 132,61 OK A 129,88 (OK Stellplatz) OK TG OK F OK T SWD SWD II SD OK M Whs II SD II WD I SD Pfinzstraße Spielen 41qm Spielen 36qm Sitzen Tiefgaragen- Einfahrt überdeckelt Müll 46qm Müll 56qm Fahhrad (überdacht) 68,3qm Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Tiefgarage Pflanzbeet (Bestand) Fahrrad Müll Bestandsparkplätze 2 entfallen Stellplatzfläche PKW geplanter Durchgangsweg !!! 2,50 1,50 1,50 2,50 2,50 2,50 1,50 1,50 2,50 1,50 2,50 2,50 1,50 Kochen | Essen | Wohnen 45,26 qm Schlafen/ Ankleide 22,46qm Bad 11,13qm Terrasse 65,44qm Schlafen 11,73m Zimmer 1 16,34qm Bad 9,42qm Kochen | Essen 30,31qm Terrasse 92,68qm WE 43 WE 44 Ankleide 8,35qm Zimmer 2 13,63qm WC 4,54qm Wohnen 25,62qm Zimmer 2 14,89qm Abst. 2,43qm Entreé 8,18qm Abst. 1,23qm WC 4,02qm Zimmer 1 12,15qm Entreé 10,80qm WM WM Flur 3,38qm Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung 1 : 250A 3 Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Dachgeschoss mb16.05.2011 Anhang 4 Seite 48Anhang 4 Seite 48 Gebäude Ansicht Gartenhaus Vorderhaus Schema evtl. Bodenplatte 113,60 ü.NN natürlicher Geländeverlauf evtl. Grundwasser 114,40 ü.NN Grundstücksgrenze -0.30 = 116.70 ü.NN Straße 2,88 5 14,75 FFB + 0.00 = 117.00 ü.NN-0.30 = 116.70 ü.NN -0.55 = 116.45 ü.NN FFB + 0.15 = 117.15 ü.NN 70 45 70 2,60 35 2,60 35 2,60 35 2,60 Tiefgaragenabfahrt 15% Vorplatz-Einfahrt 10% FFB - 3.05 = 113.95 ü.NN 3,00 +9.75 +3.85 +6.80 4,15 7,05 12,45 Abstetzen 7% 6,00 +12.15 = 129.15 ü.NN 15 10,05 15,80 13,40 13,15 15,55 70 2,60 35 2,60 35 2,60 35 2,60 35 2,60 35 2,10 35 60 2,10 +15.25 = 132.25 ü.NN +12.85 Luftraum InnenhofPfinzstrasse Pfinztor 2,10 Überdeckelung 25 Nachbarbebauung Am Pfinztor 39 90 Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung 1 : 200A 3 Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Systemschnit Nord - Süd mb16.05.2011 Anhang 4 Seite 49 + 0.00 Straße darüberliegendes Gebäude darüberliegendes Gebäude darüberliegendes Gebäude Tiefgaragen -abfahrt Rolltor 6,00 Abstell/ Wäsche darüberliegendes Gebäude BHKW / TECHNIK. Abstell für Vorderhaus 6,00 6,00 FFB - 3.05 = 113.95 ü.NN FFB - 3.05 = 113.95 ü.NN 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 5,30 darüberliegendes Gebäude Stellplatzfläche PKW (überirdisch) Abstell/ Wäsche Abstell/ Wäsche Abstell/ Wäsche Vorraum 116.48 117.56 116.41 116.43 117.24 117.54 117.50 119.42 119.58 128.91 123.22 122.48 116.53 116.60 116.42 116.72 123.19 45290 45284/1 45284/2 45287 45288 45289 56687 Whs Schr Whs Pfinzstraße 102 100 94 OK TG OK TG P OK A 132,61 OK A 129,88 (OK Stellplatz) OK TG OK F OK T SWD SWD II SD OK M Whs II SD II WD I SD 51 Stellplätze in Tiefgarage 4 zusätzliche Stellplätze oberirdisch 1 Stellpl. / Wohneinheit 44 Stellplätze Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung 1 : 250A 3 Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Tiefgaragenplan / Stellplätze mb16.05.2011 Anhang 5 Seite 50 Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung A 3 Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Verschattung mb16.05.2011 Sonnenstanddarstellung: 23. März 12.00Uhr Anhang 6 Seite 51 Sonnenstanddarstellung: 23. März 16.00Uhr Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung A 3 Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Verschattung mb16.05.2011 Anhang 6 Seite 52 Sonnenstanddarstellung: 23. September 12.00Uhr Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung A 3 Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Verschattung mb16.05.2011 Anhang 6 Seite 53 Sonnenstanddarstellung: 23. September 16.00Uhr Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung A 3 Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Verschattung mb16.05.2011 Anhang 6 Seite 54 Sonnenstanddarstellung: 21. Dezember 12 Uhr Planinhalt Bauherr MaßstabDatumFormat Planung A 3 Baurmann.Dürr Architekten Dipl.-Ingenieure, Freie Architekten BDA Hirschstraße 120, 76137 Karlsruhe Fon 0721-914353-50 Fax-70 Projekt Neubauten Wohnhäuser Pfinzstrasse 104 Karlsruhe- Durlach ProjektIndexZeichen -DUR_01 Projektgesellschaft Wohnbau -Durlach Hardteckstrasse 9 76185 Karlsruhe Verschattung mb 16.05.2011 Anhang 6 Seite 55

Seite 1 von 8 Anlage 1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Pfinzstraße 104“, Karlsruhe-Durlach hier: Beteiligung der Öffentlichkeit am 16.02.2011 und nachfolgende Schreiben der Bürger Aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit haben sich folgende Anliegen und Sorgen, herauskristallisiert, auf die hier detailliert eingegangen werden soll: Bedenken der Bürger Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger Abstand zur bestehenden Bebauung / Höhe der Neubebauung Die Hofhäuser sitzen zu dicht auf der vor- handenen Bebauung. Die nach Landesbauordnung (LBO) not- wendigen Abstandsflächen sind rundherum eingehalten. Die neue Bebauung ist zu hoch. Die Höhe der Bebauung fügt sich in die Umgebung ein. Die Gebäudehöhen der Hofhäuser sind im Sinne einer nachbarli- chen Rücksichtnahme bereits so gewählt, dass sie unterhalb der unmittelbaren Nach- barbebauung bleiben. Dichte im Plangebiet Die Dichte auf dem Grundstück ist zu hoch. Es müsse ja nicht unbedingt ein Park auf dem Nachbargrundstück angelegt werden, aber ein Kompromiss sei schon zu erwarten. Eine Auflockerung der Baudichte ist uner- lässlich, nicht zuletzt auch, um eine Minde- rung des Wohnwerts der Nachbarn zu ver- hindern. Forderung: Reduzierung der geplanten 4 Häuser im hinteren Teil des Geländes auf 3 Häuser oder Reduzierung dieser Häuser um ein Geschoss. Subjektiv gesehen ist es natürlich eine Qualitätsminderung gegenüber der jetzigen grünen Brache auf dem Nachbargrund- stück. Allerdings darf man nicht erwarten, dass ein Grundstück auf Dauer eine unbe- baute Brachfläche bleibt, es sei denn, von Steuergeldern würde ein Park hergestellt. Es ist hinzunehmen, dass auf einem Nach- bargrundstück eine annähernd gleiche Dichte entsteht, wie auf dem eigenen Grundstück. Es kann nicht erwartet wer- den, dass auf dem Nachbargrundstück Freiflächen freigehalten werden, um die hohe Dichte auf dem eigenen Grundstück auszugleichen bzw. den Wohnwert auf dem eigenen Grundstück zu erhöhen. Die Neubebauung insbesondere die Hof- häuser sind mindestens 2,5 m schmaler als die nördlich anschließende Bestandsbe- bauung und von geringerer Höhe. Verzicht auf Bebauung Das hervorragend erhaltene Flussbett der Pfinz auf dem Gelände sollte unbedingt in einer „grünen Lunge“ mit eingebunden und erhalten werden. Das gesamte Grundstück Prinzipiell handelt es sich bei dem Grund- stück Pfinzstraße 104 auf Grund seiner Lage im Bebauungsplan Nr. 614 - Nut- zungsartfestsetzungen um Bauland. Die Seite 2 von 8 sollte als eine Art Oase für die umliegenden Bewohner und für die Bewohner der Durla- cher Altstadt mit Bäumen und Bänken erhal- ten bleiben. Eigentumsrechte an diesem Grundstück schließen dessen Bebaubarkeit mit ein. Das Gebiet war bis in die späten 90er Jah- re bebaut, ist heute Bauland und in Privat- eigentum. Im jetzigen Zustand kann diese Baulücke zwischen den bewohnten Be- standsgebäuden und mit den Erdhügeln, Teilversiegelungen, wilden Müllhaufen und Mauerresten aus städtebaulicher Sicht nur als Missstand bezeichnet werden. Ein Belassen dieses Zustandes bzw. die Erstellung einer Parkanlage setzt den Er- lass eines entsprechenden Bebauungs- plans voraus, dessen Bestand vor Gericht eher unwahrscheinlich wäre und der eine entsprechende Entschädigung für Bauland des Eigentümers auslösen würde. Klima / Luftqualität Bei einer Bebauung wäre die stehende Hitze im Sommer unerträglich, da es dann keine Luftzirkulation mehr gäbe. Das Plangebiet liegt am Rand einer ge- schlossenen Bebauungsstruktur. Als gras- bewachsene Brache übernimmt das Plan- gebiet eine gewisse klimatische Funktion, die jedoch aufgrund der geringen Größe im übergeordneten klimatischen Gefüge nicht wirksam wird. Insbesondere die südlich der Pfinzstraße gelegenen massiven Bebauun- gen behindern wesentlich eine Durchlüf- tung aus der Haupt-Windrichtung Südwest. So wird hier kein bedeutender Unterschied zur Neubebauung erkennbar sein, zumal mit der Bebauung auch eine Eigenver- schattung des Geländes stattfinden wird, die eine befürchtete Aufheizung des Areals wiederum abmildern helfen wird. Darüber hinaus wird das Mikroklima be- günstigt durch die vorgesehenen Dachbe- grünungen, die Verwendung einfacher Bau- körper, die Begrünung der Tiefgarage und die Pflanzpflicht von sieben neuen Bäu- men. Aufgrund der westlichen Öffnung im Erdge- schoss sowie des Abstandes zur östlichen Bebauung gelangt die Luft in den nördli- chen Bereich. Hier stehen die Gebäude wie die nördlich anschließende Bebauung in Richtung der Hauptwindrichtung und damit günstig für den Luftabfluss. Die Neubebauung steht weit genug von der Bestandsbebauung entfernt, so dass ohne weiteres ein Luftaustausch stattfinden kann. Seite 3 von 8 Als das Markgrafenbad noch stand war das Areal nahezu komplett überbaut. Die Neu- bebauung sieht hingegen reichlich Grünflä- chen sowie Dachbegrünungen vor. Durch die zusätzliche Bebauung kommt es zu noch höherer Luftverschmutzung für das Gebiet. Der CO 2 -Ausstoß der Neubebauung wird unter dem CO 2 -Ausstoß der Bestandsbe- bauung liegen, da es heute effizientere Hei- zungsanlagen gibt, als zur Zeit der Entste- hung der Nachbarbebauungen. Für die Neubebauung ist ein KFW 70 Effizienz- Standard vorgesehen, der über einen ge- ringen Transmissionswärmeverlust und einen geringen Primärenergiebedarf defi- niert wird. Dieser wird auch im Durchfüh- rungsvertrag verbindlich festgelegt. Die guten Energiewerte werden durch verbes- serte Wärmedämmung der Wände, Decken und Dächer sowie durch bessere Fenster- verglasungen erreicht. Ergänzt wird das Energiekonzept mit einer effizienten Heiz- anlage mit regenerativer Energie. Der momentane Entwurf sieht nur sehr we- nig Grünfläche vor. Vor allem die Innenhöfe bestünden wohl zum größten Teil aus as- phaltierten oder ähnlich befestigten Flächen. Neben den sich ergebenden Auswirkungen auf das Umgebungsklima in unmittelbarer Nähe würde das Areal, welches innerhalb weiter Strecken die einzige naturbelassene Grünfläche darstellt und sowohl den in der Umgebung lebenden Haustieren als auch den wild lebenden Tieren eine Rückzugsflä- che bietet, für immer wegfallen! Dies ist nicht richtig und entspricht nicht den Planungsabsichten. Der Innenbereich ist im Wesentlichen als Grünfläche vorge- sehen. Hinzu kommen noch extensiv ange- legte Grünflächen auf dem Dach. Die be- festigten Flächen werden wassergebunde- ne Oberflächen erhalten und nicht asphal- tiert. Habitate artenschutzrechtlich geschützter Tier sind im Plangebiet nicht bekannt. Die in der Umgebung lebenden Haustiere müs- sen auf eigenem Gelände zu Recht kom- men. Einen Anspruch auf die Brachfläche des Nachbarn als Auslaufzone existiert nicht. Am Keramikweg bestehen teilweise Woh- nungen, die ausschließlich Fenster in Rich- tung des Geländes besitzen. Durch die Be- bauung würde der im Sommer ohnehin schon kaum vorhandene Luftstrom im Be- reich der bereits vorhandenen Wohnungen zur Belüftung der Wohnungen völlig zum Stillstand kommen. Bereits jetzt ist es in den Sommerabenden selbst bei komplett geöff- neten Fenstern, Wohnungs- und Haustüren und zusätzlichen elektrischen Belüftungsge- räten kaum möglich die Wohnungen ordent- lich zu durchlüften und der Hitze Herr zu werden. Die genannten Wohnungen liegen 30 m entfernt von der Neubebauung in einer räumlichen Nische zwischen Bestands- scheune, nördlich angrenzender Pfinztor- bebauung und Keramikweg. Die unglückli- che aktuelle Lage des Bestandsgebäudes und die offensichtlich nicht mögliche Quer- lüftung von Wohnungen können nicht der Neubebauung zu Last gelegt werden. Das zukünftige Mikroklima wird durch die bereits beschriebenen Maßnahmen nicht wesentlich beeinträchtigt Seite 4 von 8 Die Nachbarschaft wird durch den zusätzli- chen CO 2- Ausstoß, der von der neuen Be- bauung ausgehen, belastet. Der CO 2 -Ausstoß der Neubebauung wird unter dem CO 2 -Ausstoß der Bestandsbe- bauung liegen, da es heute effizientere Hei- zungsanlagen gibt, als zur Zeit der Entste- hung der Nachbarbebauungen. Für die Neubebauung ist ein KFW 70 Effizienz- Standard vorgesehen, der über einen ge- ringen Transmissionswärmeverlust und einen geringen Primärenergiebedarf defi- niert wird. Die guten Energiewerte werden durch verbesserte Wärmedämmung der Wände, Decken und Dächer sowie durch bessere Fensterverglasungen erreicht. Er- gänzt wird das Energiekonzept mit einer effizienten Heizanlage mit regenerativer Energie. Stellplätze Die Parkplatzsituation ist völlig ungeklärt. 44 Stellplätze für 44 Wohnungen in der geplan- ten Tiefgarage, dazu 3 an der Pfinzstraße erscheinen deutlich zu wenig. Wo sollen sich die Besucherparkplätze und die Parkplätze für Zweitautos befinden? Die Landesbauordnung sieht pro Wohnein- heit lediglich einen Stellplatz vor. Als Er- gebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbetei- ligung wurde das Stellplatzangebot in der Tiefgarage auf 51 Stellplätze erweitert. Ent- lang der Pfinzstraße werden fünf weitere, öffentliche Parkplätze hergestellt, von de- nen zwei als Ersatz für die durch die Tief- garagenzufahrt entfallenden Stellplätze gel- ten. Somit entstehen zusätzliche 10 Besu- cherstellplätze. Die gute Anbindung an den ÖPNV sowie der Innenstadtlage, die das fußläufige Ein- kaufen bzw. eine Fahrt mit dem Fahrrad erleichtert, wirken entlastend auf die Stell- platzsituation. Es sollen mehr Besucherparkplätze geplant werden, z.B. im Bereich der Pforzheimer Straße Gleise. Die Schaffung eines erweiterten Stellplatz- angebotes im Gleisbereich der Pforzheimer Straße ist nicht unmittelbar Gegenstand der vorliegenden vorhabenbezogenen Planung. Die kleine Zufahrtsstraße sei stark belastet und 12 Anwohnerparkplätze sowie mindes- tens 4 große Bäume müssten der Tiefgara- geneinfahrt weichen. Nach dem Stand der Planung fallen von den bisher 7 Stellplätzen im Bereich der Einfahrt zur Tiefgarage zwei Stellplätze weg, die an der Pfinzstraße bereits zusätz- lich nachgewiesen werden. Im Bereich der Tiefgarageneinfahrt entfal- len für die Zufahrt und die Neuordnung der Stellplätze 3 kleinere Bäume. Außerdem der Nussbaum auf dem Grundstück. Als Ersatz werden dafür insgesamt 7 neue Bäume, davon einer im Stellplatzbereich und sechs Bäume auf dem Baugrundstück selbst gepflanzt. Seite 5 von 8 Zufahrt zur Tiefgarage Die winzige Zufahrtsstraße in diesem Be- reich wäre bei über dann mehr als 200 mit mindestens täglich 2 Fahrbewegungen ein- fach überfordert. Dazu kommt, dass über diese kleine Zufahrtsstraße der Lieferverkehr für die gesamte Pfinztor-Wohnanlage, ca. 160 Wohneinheiten, geführt wird. Es ist mit einer unzumutbaren Mehrbelastung durch Lärm und Abgase zu rechnen. Bereits heute käme es dort immer wieder zu gefährlichen Situationen. Die Unfallgefahr, auch für Fuß- gänger, erhöht sich, weil dann Pkw zu 4 Tiefgaragen über ein schmales Sträßchen ein- und ausfahren. Die jetzt schon extreme Belastung durch Parkverkehr (160 Tiefgaragenstellplätze) belastet ca. 35 Wohnungen die mit Balko- nen, Schlaf- u. Kinderzimmern direkt auf die- ses Areal ausgerichtet sind. Alle Bewohner der Wohnanlage „Am Pfinz- tor“ müssen seit Jahren durch das Nadelöhr der schmalen Stichstraße zu den drei Ebe- nen der Tiefgaragen fahren, wobei es auch schon Unfälle gab, sodass weitere zusätzli- che Belastungen unzumutbar sind. Vom Wegfall der heute schon viel zu knappen oberirdischen Besucherparkplätze ganz zu schweigen. Eine zusätzliche Ein- und Ausfahrt durch das Pfinztor und Wegfall von Besucherparkplät- zen würde eine große Minderung der Wohn- qualität bedeuten. Eine Erschließung sollte über die Pfinzstraße erfolgen. Das wäre problemlos möglich. Das Markgrafenbad war auch über die Pfinzstra- ße erschlossen und andere Grundstücke mit ihren Tiefgaragen seien dort auch problem- los angeschlossen. Tatsächlich ist die Zufahrtssituation für die vorhandenen Tiefgaragen eher unglücklich gelöst. Sie erfordert ständige gegenseitige Rücksichtnahme. Die dadurch erzeugte Unzufriedenheit bei den Nutzern ist ver- ständlich. Jedoch hat dies nichts mit der Belastung der Straße an sich zu tun. Auch wird es in die neue Tiefgarage ein gerades Ein- und Ausfahren geben, unabhängig von den Problemen der anderen Zufahrten. Mehrere Ortsbegehungen an unterschiedli- chen Werktagen zu unterschiedlichen Zei- ten konnten die Problematik nicht bestäti- gen. Es wurden jeweils nur äußert ruhige Situationen angetroffen. Allenfalls könnte es zu Problemen kommen wegen des behindernden wilden Parkens entlang der Stichstraße. Dies wäre jedoch bei Bedarf durch ein Halteverbot in den Griff zu bekommen. Eine Erschließung über die Pfinzstraße kommt nicht in Frage. Die Belastung der Pfinzstraße pro Stunde liegt tagsüber bei ca. 723 Kfz (mit ca. 5 % Schwerlastver- kehrsanteil) und für das Pfinztor maximal bei ca. 37 Kfz (einschließlich des durch das Neuvorhaben entstehenden Verkehrs), nachts für die Pfinzstraße bei ca. 133 Kfz (1,6 % Schwerlastverkehrsanteil) für das Pfinztor bei maximal 5 Kfz. Ein Schwer- lastverkehrsanteil für das Pfinztor ist nicht darstellbar. Durch die gute fußläufige An- bindung an die Durlacher Innenstadt und an den ÖPNV ist eher noch mit weniger Fahrzeugbewegungen zu rechnen Wegen der hohen Belastung wurde die Pfinzstraße im Lärmaktionsplan der Stadt Karlsruhe als Hot-Spot aufgenommen, da dort die vom Umweltministerium Bad.Württ. festgelegte Schwellenwerte überschritten sind. Weiterer Belastungen auf dieser Stra- ße müssen daher vermieden werden. Eine Erschließung über die Pfinzstraße würde die dortigen Anlieger noch stärker direkt berühren, ohne Abstand an diesen Häusern vorbeiführen. Dahingegen ist für eine zusätzliche Grundstücks- / Tiefgara- genzufahrt an der öffentlichen Stichstraße noch ausreichend Spielraum, die Mehrbe- lastung nicht wirklich spürbar. In der Pfinzstraße beträgt die zulässige Höchst- Seite 6 von 8 geschwindigkeit 50 km/h, die Stichstraße im Pfinztor kann nur langsam befahren werden. Die Situation der Tiefgaragenzufahrt wurde im Schallgutachten gezielt untersucht. Die- ses kommt zu dem Ergebnis, dass der zu erwartende zusätzliche Verkehr nur zu ei- ner marginalen Erhöhung der Beurtei- lungspegel führt, die auch im Planungsfall noch deutlich unter den Imissionsgrenzwer- ten der 16. BImSchV liegen. Insgesamt betrachtet ist die Lage der Tief- garagenzufahrt an der Straße „Am Pfinztor“ sowohl verkehrstechnisch als auch lärm- technisch absolut verträglich, eine Er- schließung über die ohnehin schon überbe- lastete Pfinzstraße jedoch in beiderlei Hin- sicht problematisch. Die Müllentsorgung für das neu entstehende Wohngebiet kann nur über das Pfinztor funk- tionieren Davon wird die Ausfahrt des Tiefga- ragenbestandes betroffen. Werden Fahrzeu- ge an der Ausfahrt gehindert, ist dies nicht zumutbar. Die Müllentsorgung für die Neubebauung wird über die Pfinzstraße geregelt. Hier sind im Plan auch die Aufstellmöglichkeiten für die Mülltonnen vorgesehen. Weder die bestehende noch die neue Tiefgarage wer- den daher durch die zusätzlichen Müllfahr- zeugfahrten blockiert. Müllabfuhr, Feuer- wehr und Notarzt kommen relativ selten vor und belasten die Pfinzstraße nicht we- sentlich. Zufahrt Feuerwehr / Notarzt: Es ist zu fragen, wie die Feuerwehrzufahrt und die Anfahrt eines Notarztes/des Ret- tungsdienstes in der erforderlichen Weise von der Pfinzstraße aus gewährleistet ist. Dies kann nur durch einen breiten Zugang geschehen, über den ohne weiteres vor al- lem die Gebäude im Innenbereich des Grundstücks zügig erreicht werden können. Ein solcher breiter Zugangsbereich ermög- licht aber dann auch den Bau einer Zufahrt zu einer Tiefgarage von der Pfinzstraße aus. Feuerwehr und Notarzt werden keine direk- te Zufahrt auf das Gelände erhalten bzw. werden die geplante aber nicht sehr tief ins Gelände führende Zufahrt als Aufstellflä- che nutzen. Die Erreichbarkeit für die Feu- erwehr wurde mit der Branddirektion be- reits im Vorfeld abgestimmt. Feuerwehr und Notarzteinsätze sind sehr selten und daher keine wesentliche Belastung für die Pfinzstraße. Darüber hinaus ist jeder weite- re Verkehr auf die Pfinzstraße zu vermei- den. Unabhängig davon funktioniert es räumlich nicht, eine Tiefgaragenabfahrt und eine Feuerwehrzufahrt zu überlagern, da ein Weg in die Tiefe zur Garage führt und der andere in das Gebiet oberirdisch hinein. Es wurde zugesagt, dass die Tiefgaragenzu- fahrt nach allen Argumenten, die dagegen vorgebracht worden sind, nochmals von den Verkehrsplanern geprüft würde. Nach mehrmaliger Überprüfung der Ver- kehrssituation vor Ort, werden keine ver- kehrstechnischen Probleme bei der im B- Plan angeordneten Tiefgaragenzufahrt ge- sehen. Die notwendigen Sichtbeziehungen sind gegeben und verändern sich durch die Seite 7 von 8 neue Zufahrt nicht. Sollten sich nach Fer- tigstellung der Tiefgarage heute nicht er- sichtliche Probleme ergeben, müsste dies dann nochmals konkret überprüft werden. Eine allgemein übersichtlichere Situation ergäbe sich schon heute durch das Aus- weisen eines eingeschränkten Halteverbo- tes auf der Südseite, dies wird aber bisher als nicht notwendig erachtet. Bauen neben dem Bestand Aus der Planzeichnung ist ersichtlich, dass die geplanten Tiefgaragen bis teilweise an die Grundstücksgrenze der Pfinztorwohnan- lage heranreichen. Damit wäre der Baumbe- stand im Nachbargrundstück gefährdet. Der Umgang mit Baumbeständen in Grenz- abständen ist entsprechend der aktuellen Gesetzeslage zu regeln. Ein möglichst schonender Umgang mit dem bestehenden Bewuchs des Nachbargrund- stückes ist zwar Gegenstand der Regelung, die rechtmäßige Benutzung des eigenen Grundstücks muss jedoch genauso möglich sein. Es wird aber alles dafür getan, dass eine Beeinträchtigung nicht eintritt. Bäume Integration des an der Südwestecke stehen- den Walnussbaumes in die Bebauung. Stammumfang circa 160 cm in 130 cm Hö- he. Auch für diesen Baum muss die Baum- schutz-Ordnung gelten. Der Baum bedeutet ein Stück Wohnqualität im urbanen Umfeld! Des Weiteren ist natürlich der sehr alte aber gesunde Baum auf dem Gelände ein wichti- ger Bestandteil der Grünfläche. Er dient ei- nerseits vielen Tieren als Rückzugsort und Nahrungsquelle und andererseits trägt er durch die Einwirkung auf das Umgebungs- klima erheblich zur Verbesserung der Wohn- qualität bei. Der abgängige Baum ist auf Grund seines Schutzstatus‘ durch die Pflanzung von drei Bäumen dauerhaft auszugleichen. Die Maßnahme dient mit der Pflanzung von weiteren vier Bäumen als Ersatz für die im Bereich der Tiefgarageneinfahrt entfallen- den Bäume dem Erhalt eines ausgewoge- nen Gebietsklimas, der Strukturierung des Gebietes zur Belebung des Ortsbildes so- wie dem Erhalt des Plangebietes als Teille- bensraum für Kleintiere. Der bestehende Walnussbaum würde nach natürlichem Abgang nicht ausgeglichen. Die neu zu pflanzenden sieben Bäume im Gebiet sind hingegen dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. Habitate artenschutzrechtlich geschützter Tiere sind im Plangebiet nicht bekannt. Der Wegfall des Baumbestandes im Bereich der neuen Zufahrt der Tiefgarage bedeutet für uns weniger Grünfläche. Es ist ja schön, dass durch Begrünung im Hinterhof der Wohnanlage die Lebensqualität der neuen Anlage steigt; jedoch auf Kosten des Be- standes. Die Feuerdornhecke müsste sinnlos geopfert werden. Die Annahme, dass ganz allgemein der „Baumbestand“ der neuen Zufahrt weichen muss, ist nicht richtig. Für die Tiefgaragenzufahrt und die Neu- ordnung der Stellplätze müssen drei kleine- re Bäume weichen. Die Planung sieht z. Z. insgesamt sieben neue Baumstandorte im Planbereich vor. Feuerdornhecken sind keine geschützten Gewächse. Eine städtebauliche Brache – städtebauli- cher Missstand - wird beseitigt und es ent- Seite 8 von 8 steht zusätzlich notwendiger, innenstadtna- her Wohnraum. Verschiedenes Es darf doch nicht so verfahren werden, dass hier das Prinzip zugrunde gelegt wird “dort wo schon viel ist, kann auch noch mehr hin“, nämlich Belästigung aller Art der direkt betroffenen Anwohner, die einmal viel Geld für ihre Immobilie gezahlt haben Die Neubebauung bedeutet eine deutliche Wertminderung der vorhandenen Wohnun- gen und natürlich der Wohnqualität. Prinzipiell handelt es sich bei dem Grund- stück Pfinzstraße 104 auf Grund seiner Lage im Gebiet des Bebauungsplans Nr. 614 - Nutzungsartfestsetzungen um Bau- land. Die Eigentumsrechte an diesem Grundstück schließen dessen Bebaubarkeit mit ein. In diesem bisher gültigen Bebau- ungsplan ist die Fläche als Mischgebiet ausgewiesen und kann daher entspre- chend bebaut werden. Die Festsetzungen liegen mit dem neuen Bebauungsplan un- terhalb der maßgeblichen Obergrenzen für Mischgebiet. Auf den Erhalt des Zustands nach Abriss des Markgrafenbades besteht daher kein Anrecht. Das Vorhaben fügt sich in den städtebauli- chen Kontext ein und ist im Sinne einer gesamten städtebaulichen Entwicklung ab- solut vertretbar

Seite 1 von 3 Anlage 2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Pfinzstraße 104“, Karlsruhe-Nordweststadt hier: Stellungnahme des Stadtplanungsamtes zusammen mit dem Vorhabenträger zu den Aus- führungen im Rahmen der Anhörung der Behörden und sonstiger Träger öffentlichen Be- lange Zusammenfassung der eingegangenen Stellungnahmen: Stellungnahme der Behörden und ande- rer Träger öffentlicher Belange Stellungnahme der Stadtplanung mit dem Vorhabenträger Nachbarschaftsverband Karlsruhe, 10.03.2011 Im aktuellen FNP 2010 ist das Plangebiet als „gemischte Baufläche“ ausgewiesen. Die im VEP vorgesehene Nutzung ist daher aus dem FNP-2010 entwickelt; grundsätzliche Probleme bestehen somit nicht. Wird zur Kenntnis genommen. Aufgrund der Ausweisung im Lärmaktions- plan, 1. Maßnahmenpaket, als Hot Spot sind geeignete Schallschutzmaßnahmen am Ge- bäude in Verbindung mit schalldämpfenden Lüftungseinrichtungen vorzusehen oder ruhige Aufenthaltsräume durch entspre- chende Grundrissanordnung sicherzustellen. Der Hinweis wurde beachtet. Es wurde ein Lärmgutachten erstellt und darauf gründen- de Festsetzungen im Bebauungsplan auf- genommen. Deutsche Telekom, 15.03.2011 Es werden Hinweise zur baulichen Realisie- rung des Projekts gegeben. Die Hinweise wurden an den Vorhabenträ- ger zur Beachtung weitergegeben. Polizeipräsidium Karlsruhe – Führungs- und Einsatzstab 21.03.2011 Es ist nicht vorstellbar, dass der Bereich ei- ner Tiefgarageneinfahrt als verkehrsberuhig- ter Bereich ausgewiesen wird, da in ver- kehrsberuhigten Bereichen auch das Spielen von Kinder zugelassen wäre. Der Hinweis wurde beachtet. Die Kenn- zeichnung als verkehrsberuhigter Be- reich wurde zugunsten der Ausweisung als Verkehrsfläche geändert. Bezüglich der Tiefgaragenausfahrt wird ge- beten, auf Grund der Erkenntnisse im Ver- kehrsunfallgeschehen, speziell bei den Ab- fahrtsrampen auf die Schnittpunkte zum öf- fentlichen Verkehrsraum zu achten. Beim Ausfahren aus der Tiefgarage müssen die Sichtfelder auf den davor liegenden Ver- kehrsraum gewährleistet sein. Der Hinweis wurde beachtet. Durch die Neuordnung der Parktaschen wird unmittel- bar östlich der Rampe kein Stellplatz aus- gewiesen, was die Einsehbarkeit der Stra- ßensituation in Richtung Osten wesentlich erleichtert. Seite 2 von 3 Die Längsneigung der Abfahrts- bzw. Zu- fahrtsrampe ist mit einem maximalen Wert von 15 % angegeben. Die Befahrbarkeit der Rampe sollte auch bei ungünstiger Witte- rung gewährleistet sein. Der Hinweis wird beachtet. Die Längsnei- gung von 15 % wird nicht überschritten. Die Rampe liegt witterungstechnisch in einem relativ geschützten Bereich. Ein entspre- chend rauer Belag soll auch bei schlechten Witterungsverhältnissen die Befahrbarkeit der Rampe ermöglichen. Entwässerungs- rinnen entlasten die Situation zusätzlich. Einige Tiefgaragenstellplätze haben eine Begrenzung an der Längsseite (Wand). Ge- mäß EAR 05 sollten diese Stellplätze in ei- ner Breite von mind. 2,85 m ausgeführt wer- den. Die Stellplatzbreiten werden noch optimiert. Nicht in allen angesprochenen Bereich kann tatsächlich eine vollständige Breite von 2,85 m für einen Stellplatz erreicht wer- den, da aus statischer Sicht die aus den oberen Geschossen ankommenden Lasten wirtschaftlich abgeleitet werden müssen. Insgesamt ist dies jedoch eine Frage der Ausführungsplanung und nicht des Bebau- ungsplans. Die Fahrgasse in der Tiefgarage ist mit einer Breite von 6 m ausreichend dimensioniert. Allerdings wird angeregt zu prüfen, ob die Fahrgasse mehr begradigt werden kann, um eine bessere Übersichtlichkeit in Hinsicht auf den Gegenverkehr in der Tiefgarage zu ge- währleisten. Der Hinweis zur Begradigung der Fahrgas- se in der Tiefgarage wurde an den Vorha- benträger weitergegeben. Auch hier handelt es sich um eine Frage der Ausführungspla- nung. Die Fläche ist für einen reibungslosen Ablauf innerhalb der Tiefgarage ausrei- chend dimensioniert. Das Plangebiet soll von der Straße Am Pfinztor erschlossen werden. Hinsichtlich der Rettungsproblematik empfehlen wir die zuständige Berufsfeuerwehr Karlsruhe an dem Bebauungsplanverfahren zu beteiligen. Die Branddirektion Karlsruhe wurde am Verfahren beteiligt und konkret zur Planung befragt. Einbruchsdiebstahl kann mit Sicherungs- technik präventiv und bezahlbar entgegen- gewirkt werden. Sicherungstechnik sollte bereits Gegenstand der Ausschreibung sein. Durch eine Hinweisaufnahme im Satzungs- beschluss und / oder durch die Aushändi- gung des Informationsblattes der Polizei kann der Vorhabenträger informiert werden. Die Kriminalpolizeiliche Beratungsstelle bie- tet eine kostenlose, unverbindliche und indi- viduelle Bauplanberatung an. Die Anregungen wurden dem Vorhabenträ- ger zur Kenntnis gegeben. Dieser will die Einrichtung von Sicherheitstechnik jedoch den späteren jeweiligen Eigentümern ent- sprechend ihrem Sicherheitsbedürfnis über- lassen. Landratsamt, Gesundheitsamt, 22.03.2011 Der Bebauungsplan liegt außerhalb des Wasserschutzgebietes III B Hardtwald. Der Hinweis wurde überprüft. Das Plange- biet liegt jedoch tatsächlich innerhalb des Wasserschutzgebietes, eine Korrektur ist deshalb nicht notwendig. Seite 3 von 3 Zentraler Juristischer Dienst - Immissionsschutzbehörde, 18.04.2011 Im Rahmen der Begründung sollte darauf eingegangen werden, warum aktiver Schall- schutz nicht möglich ist. Soweit Küchen vom Erfordernis der passi- ven Schallschutzmaßnahmen ausgenom- men sind, sollte klargestellt werden, dass dies nur für reine Kochküchen gilt, nicht aber für Wohnküchen. Die Begründung wurde entsprechend er- gänzt. Die Festsetzungen zum Schallschutz wur- den insgesamt noch einmal überarbeitet. Dabei sind Wohnküchen wie andere Auf- enthaltsräume zu behandeln. Wie der Schallschutz der an der Pfinzstraße gelegenen Außenwohnbereiche gewährleis- tet werden kann bzw. wie diese baulich aus- geführt werden sollen, geht aus den Planun- terlagen nicht eindeutig hervor und bedarf der Präzisierung. Der Schallschutz der Außenwohnbereiche wird in der Begründung differenzierter dar- gestellt. Ergänzend wird der Charakter der Balkone an der Pfinzstraße als nur bedingt zum längeren Aufenthalt geeignet, darge- stellt. Schallemissionen sollen durch massi- ve Brüstungen gemindert werden.

Gremium: Ortschaftsrat Durlach STELLUNGNAHME zur Anfrage B 90/Die Grünen-OR-Fraktion vom: 23.03.11 Termin: TOP: Verantwortlich: 13.07.2011 1 öffentlich Stadtplanungsamt Bebauungsplanverfahren Pfinzstr. 104 Wie viele Fahrbewegungen von Kfz gibt es auf der geplanten Zufahrtsstraße über die Pforz- heimer Straße? Wie hoch ist die MIV Belastung der Pforzheimer Straße? Wie hoch jene der Pfinzstraße im Bereich der geplanten Bebauung? Die MIV-Belastung auf der von der Pforzheimer Straße abgehenden Stichstraße liegt tagsüber maximal bei ca. 37 Kfz/h (einschließlich des durch die Neuplanung entstehenden Verkehrs) und nachts bei maximal 5 Kfz/h. Ein Schwerlastverkehrsanteil ist für diese Zufahrtsstraße nicht dar- stellbar. Die MIV-Belastung der Pforzheimer Straße selbst liegt am Tag bei ca. 247,50 Kfz/h (mit 3,1% Schwerlastverkehrsanteil) und in der Nacht bei ca. 45,37 Kfz/h (1,0 % Schwerlastverkehrsanteil), während jene der Pfinzstraße im Bereich der geplanten Bebauung tags bei 723,36 Kfz/h (mit 4,8% Schwerlastverkehrsanteil) und nachts bei 132,62 Kfz/h (1,6 % Schwerlastverkehrsanteil) liegt. Was sind konkret die direkten Auswirkungen bei Realisierung der Garagenausfahrt über die Pfinzstraße? Wie die obigen Zahlen für den MIV der jeweiligen Straßen belegen, würde eine Garagenzufahrt über die Pfinzstraße eine Straße mit bereits hoher Verkehrsbelastung zusätzlich belasten. Eine Garagenzufahrt an der Pfinzstraße könnte zudem nur seitlich der geplanten Blockrandbebauung untergebracht oder in diese integriert werden. Die Zufahrt läge damit näher an der geplanten bzw. vorhandenen Wohnbebauung als dies bei einer Zufahrt über die Stichstraße von der Pforzheimer Straße aus der Fall wäre. Die Beeinträchtigung der direkten Angrenzer wäre wegen der geringeren Distanz somit größer als im Falle der Zufahrt über diese rückwärtige Stichstraße. Darüber hinaus läge bei einer Tiefgaragenzufahrt direkt an der Pfinzstraße aufgrund des Ein- und Ausfahrens von bzw. in die stark befahrene Pfinzstraße ein zusätzliches Gefahrenpotenzial vor, das durch die Notwendigkeit der Querung des entlang der Straße verlaufenden Gehweges noch verstärkt wird. Welche Bedeutung hat konkret die angesprochene „Durchlüftung“ bei einem Vorhaben wie geplant auf die Umgebung? gibt oder gab es für diese Fragestellung ähnlich gelagerte Projekte in Karlsruhe, wurden hierzu Untersuchungen angestellt? Wenn ja, was war das Ergebnis? Generell ist die Auswirkung eines Vorhabens auf die Durchlüftung ein Belang, der im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens zu berücksichtigen ist. Im vorliegenden Fall ist durch die Stellung der Hofhäuser, als Fortsetzung der dahinter liegenden Bebauung, eine Durchlüftung innerhalb des Planungsgebiets möglich. Auch der vordere Blockrand ist an drei Stellen durchbrochen, so dass das dahinter liegende Gebiet durchlüftet werden kann. Allerdings beeinträchtigt die südlich der Pfinzstraße gelegene massive Bestandsbebauung wesentlich die Windströmung aus der Haupt- Windrichtung Südwest. Das Planungsgebiet selbst weist eine Größenordnung auf, die noch keinen großen Einfluss auf die Umgebung hat. Ähnlich gelagerte Projekte gibt es in Karlsruhe im Rahmen der Nachverdichtung etliche. Natürlich wird mit der Planung immer auf die örtliche Situation reagiert und dabei auch auf eine gute Durch- Seite 2 lüftung geachtet. Bei bestimmten Bauprojekten werden auch gutachterliche Untersuchungen durchgeführt. Dies war bislang nur bei größeren Gebieten oder Baukomplexen erforderlich (z. B. Hauptbahnhof Süd), bei denen nicht nur das Mikroklima betroffen ist, oder bei Bauvorhaben wie L’Oreal in Hagsfeld, bei dem das Planungsgebiet innerhalb einer Kaltluftschneiße lag. Wird auf die Fragestellungen bezüglich einer möglichen Verschattung eine erneute Simula- tion derselben erstellt? Das Thema Verschattung wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt. Für die relevanten Tages- und Jahreszeiten wurde die Verschattung mit Hilfe einer Computersimulation geprüft. Eine wesentliche zusätzliche Beeinträchtigung der Bestandsbebauung durch Schattenwurf ist nicht feststellbar. Das Ergebnis wurde auf der Ortschaftsratssitzung am 06.04.11 bereits vorge- stellt. Eine erneute Simulation ist nicht vorgesehen. Seite 3 Beschluss: 1. Per Mail und Post an Dezernat 6 2. Austrag PC-Nr. 744 3. Bereich S, Frau Rahmann z.K. 4. Z.d.A. 64.22.02 z StplA.:

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Pfinzstraße 104“, Karlsruhe–Durlach Entwurf Planverfasser: raith hertelt fuß | Partnerschaft für Stadt-, Landschafts- und Regionalplanung Freie Stadtplaner, Architekten und Landschaftsarchitektin Hirschstraße 53 76133 Karlsruhe Vorhabenträger: Projektgesellschaft Wohnbau-Durlach mbH Hardeckstrasse 9, in 76185 Karlsruhe. Familienheim Karlsruhe e.G. -2- Inhaltsverzeichnis: Inhaltsverzeichnis: A.Begründunggemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt)............4 1.Aufgabe und Notwendigkeit...............................................................4 2.Bauleitplanung.....................................................................................4 2.1Vorbereitende Bauleitplanung...............................................................4 2.2Verbindliche Bauleitplanung..................................................................5 2.3Bestehendes Baurecht nach § 34 BauGB.............................................5 3.Bestandsaufnahme.............................................................................5 3.1Räumlicher Geltungsbereich.................................................................5 3.2Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz....6 3.3Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung.............................6 3.4Eigentumsverhältnisse..........................................................................7 3.5Belastungen..........................................................................................7 4.Planungskonzept.................................................................................9 4.1Art der baulichen Nutzung...................................................................10 4.2Maß der baulichen Nutzung................................................................10 4.3Überbaubare Grundstücksflächen.......................................................13 4.4.Erschließung.......................................................................................13 4.4.1ÖPNV..................................................................................................13 4.4.2Motorisierter Individualverkehr............................................................14 4.3Ruhender Verkehr...............................................................................15 4.4.4Geh- und Radwege.............................................................................15 4.4.5Ver- und Entsorgung...........................................................................15 4.4Gestaltung...........................................................................................17 4.5Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz......18 4.5.1Grünplanung, Pflanzungen..................................................................18 4.5.2Eingriffin Natur und Landschaft / Ausgleichsmaßnahmen..................18 4.5.3Artenschutz.........................................................................................19 4.6Belastungen........................................................................................19 5.Umweltbericht....................................................................................22 6.Sozialverträglichkeit..........................................................................23 7.Statistik..............................................................................................23 7.1Flächenbilanz......................................................................................23 7.3Bodenversiegelung..............................................................................23 8.Kosten................................................................................................24 9.Durchführung....................................................................................24 B.Hinweise (beigefügt).........................................................................25 1.Versorgung und Entsorgung................................................................25 2.Entwässerung......................................................................................25 3.Niederschlagswasser..........................................................................25 4.Archäologische Funde, Kleindenkmale...............................................26 5.Baumschutz.........................................................................................26 -3- 6.Altlasten...............................................................................................26 7.Erdaushub / Auffüllungen....................................................................26 8.Private Leitungen.................................................................................26 9.Barrierefreies Bauen............................................................................27 10.Erneuerbare Energien.........................................................................27 11.Überbaubare öffentliche Flächen........................................................27 C.Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften28 I.Planungsrechtliche Festsetzungen.................................................28 1.Art der baulichen Nutzung...................................................................28 2.Maß der baulichen Nutzung................................................................28 3.Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche........................................29 3.1Abweichende Bauweise......................................................................29 3.2Überbaubare Grundstücksfläche.........................................................29 4.Stellplätze und Garagen......................................................................29 5.Nebenanlagen.....................................................................................29 6.Grünordnung / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung...............................30 7.Maßnahmen zum Bodenschutz...........................................................30 8.Passiver Schallschutz..........................................................................30 II.Örtliche Bauvorschriften..................................................................31 1.Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen..........................................31 1.1Dächer.................................................................................................31 1.2Fassaden.............................................................................................32 2.Werbeanlagen und Automaten............................................................32 3.Unbebaute Flächen, Einfriedigungen..................................................32 3.1Einfriedigungen...................................................................................32 3.2Abfallbehälterstandplätze....................................................................32 4.Außenantennen...................................................................................32 5.Niederspannungsfreileitungen.............................................................33 6.Niederschlagswasser..........................................................................33 III.Sonstige Festsetzungen...................................................................34 IV.Zeichnerische Festsetzungen– Planzeichnung.............................35 Unterschriften..............................................................................................37 Anlage:Vorhaben- und Erschließungsplan............................................38 1.Übersichtsplan.....................................................................................39 2.Lageplan..............................................................................................40 3.Bestandsplan.......................................................................................41 4.Projektpläne........................................................................................42 5.Stellplatzberechnung...........................................................................50 6.Verschattungsstudien..........................................................................51 -4- A.Begründunggemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) 1.Aufgabe und Notwendigkeit Mit dem Abbruch des Markgrafenbades ist eine Baulücke entstanden, die augenscheinlich als Brache bezeichnet werden kann (s. Kapitel 3). Die vor- liegende Planung soll diesen Missstand beheben und den Bereich entlang der Pfinzstraße städtebaulich fortentwickeln. Die Umgebung des Vorhabens ist durch eine heterogene Bebauung sowie durch ein sehr hohes Verkehrsaufkommen in der Pfinzstraße geprägt.Mit dem vorliegenden Entwurf konnte eine sensible Einbindung in dieUmge- bungerreicht werden. Dem Planverfahren ist ein von der Vorhabenträgerin eingeladener Wettbe- werb vorausgegangen. Ziel der Planung ist die Entwicklungeiner hochwer- tigenAnlage mitinnerstädtischerWohnbebauung, aber auch der Möglich- keit zu weiteren wohnverträglichen,mischgebietsüblichen Nutzungen, wel- che insbesondere auch wirtschaftlichenund energetischen Gesichtspunk- ten gerecht wird. Den Interessen derangrenzenden Wohnbebauung in Be- zug auf eine möglichst geringeVerschattung durch die Neubebauung sollte Rechnung getragen werden. Um eine städtebaulich geordnete Bebauungund Bewältigung der unter- schiedlichen Ansprüchezu gewährleisten, soll das Wettbewerbsergebnis bauleitplanerisch mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan abgesi- chert werden. Für die Grundstücke 45287 und 45288 wird ein Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan erarbeitet.Die privaten Grundstücke 45289 und 45290werden in die Planung miteinbezogen, um eine abgestimmte Entwicklung zu si- chern. Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit einer zulässigen Grundfläche von ca.4.200qm (<20.000qm). Damit kann der Bebauungsplan nach §13a BauGBohne Umweltbericht im beschleunigten Verfahrenaufgestellt werden. 2.Bauleitplanung 2.1Vorbereitende Bauleitplanung Die Flächensind im Flächennutzungsplandes Nachbarschaftsverbandes der Stadt Karlsruhe alsM „gemischte Bauflächen“dargestellt.In gemisch- ten Bauflächen ist die Errichtung von Wohngebäuden, Geschäfts- und Bü- rogebäuden, Einzelhandelsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften so- wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesund- heitliche und sportliche Zweckevorgesehen. Der Bebauungsplan kannals ausdemFNP der Stadt Karlsruheentwickelt angesehenwerden. -5- 2.2Verbindliche Bauleitplanung Im Geltungsbereich sowie in dessen Umgebung liegenrechtskräftigeBe- bauungspläne vor. Für den GeltungsbereichgiltbislangdereinfacheBebauungsplanNr.614 „Nutzungsartfestsetzungen“ vom 22.02.1985der Stadt Karlsruhe, der für den Planbereichausschließlichdie Gebietsart „Mischgebiet“mit den zuläs- sigen Nutzungen „Wohngebäude,Geschäfts- und Bürogebäude,Einzel- handelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Be- herbergungsgewerbes,sonstige Gewerbebetriebe,Anlagen für Verwaltun- gen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,Gartenbaubetriebe,Tankstellen“ausweist.Im Bereich der Tiefga- ragenzufahrtsowie den östlich angrenzenden und bestehenden Stellplatz- flächenüberlagert der vorliegende PlanpartielldenBebauungsplanNr. 513, Pfinztor Durlach vom 26.11.1976und ersetzt ihn in diesem Bereich. 2.3Bestehendes Baurecht nach § 34 BauGB. Der Geltungsbereich der Planung umfasst Grundstücke, die dem Innenbe- reichnach § 34 BauGBzuzurechnen sind.Prinzipiell besteht ein Vertrau- ensschutz aufdieim Rahmen des Einfügegebotesnach § 34 BauGB zuläs- sigen Nutzungen. Dies gilt sowohl fürunbebaute wie auchbereitsbebaute Grundstücke. Bestehende und ausgeübte Nutzungen genießen Bestandsschutz.Im We- sentlichen handelt essichbeim Geltungsbereich um eine brachgefallene Fläche und zwei alszweigeschossige Wohngebäude (Pfinzstraße 100 und 102) genutzteGrundstücke. Bei der Bestimmung desnach § 34 BauGBderzeit Zulässigen ist zu be- rücksichtigen,dass es sich bei der westlich anschließenden 7-geschossi- gen Bebauung um eine städtebauliche Eckbetonung handelt, deren Maß der Nutzung auf Grund der städtebaulichenSolitärwirkungnicht auf die Nachbarbebauungübertragen werdenkann. EineprägendeVorbildwirkung für die zu bebauende Fläche kanndaheraus der Eckbebauungnicht abge- leitet werden. Vielmehr werden die im Geltungsbereich vorhandene Bestandsbebauung sowie die nördlichanschließenden Gebäude(3-4 Geschosse plus Tiefgara- gengeschoss)als Einfügemaßstab im Sinne des § 34 BauGB heranzuzie- hen sein. 3.Bestandsaufnahme 3.1Räumlicher Geltungsbereich Das ca.4.200 qm große Planungsgebiet liegt in Karlsruhe– Durlach. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen die Grundstücke der Vor- habenträgerin45288 und 45287.Aus städtebaulichen Gründen werden darüber hinaus auch die Grundstücke 45289 und 45290 mit in die Planung einbezogen, da so das Bebauungspotential der unmittelbar betroffenen Nachbarbebauung städtebaulich gesichert werden kann.Zusätzlich wird -6- teilweisedas Flurstück 55687 nordwestlich des Plangebietes in den Gel- tungsbereich der Planungeinbezogen. Hier handelt es sich um den Bereich der zukünftigen Tiefgaragenabfahrt sowiedie östlich anschließenden be- reits bestehenden Stellplatzflächen.Soistdie Erschließung der Flurstücke des Vorhabenträgersgesichert. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes. 3.2Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz Die Planfläche liegt innerhalbbestehender Siedlungsflächen. Bodenbeschaffenheit Das Plangebiet stellt sich im Bereich des Vorhaben- und Erschließungspla- nesaugenscheinlichals Brachfläche dar, deren Bewuchs sich frei entwi- ckelt hat (Sukzession).Tatsächlich ist jedoch auf Grundverschiedener bau- licher Vornutzungen eineungestörte Bodenbeschaffenheitnichtmehrvor- handen.In verschiedenen Gutachten wurde die Bodenbeschaffenheitdes Areals untersucht (s.u. Pkt. 3.5 Belastungen). Wasser Der Standort liegt im Wasserschutzgebiet IIIB Hardtwald.Der Standortbefin- det sichim Randbereich der Kinzig-Murg-Niederung. Damit bestehenlaut Aussage des Amtes für Umwelt- und Arbeitsschutzfür eine Niederschlags- wasserversickerung eher ungünstige Verhältnisse. Artenschutz Auf demPlangelände (Grundstück 45288)befindet sich ein Nussbaum, der vor Fällungauf Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Nistplätze) geschützter Artenzuüberprüfen ist. Die notwendige Fällung des Nussbaumes soll im Winterhalbjahr erfolgen. Nach Prüfung durch das Amt für Umwelt- und Arbeitsschutz werden schüt- zenswerte Biotope von der Planung nicht berührt.Aus Artenschutzsichter- gibt sich kein vertiefender Prüfungsbedarf, da keine geschützten Tierarten zu erwarten sind.Aufgrund der örtlichen Rahmenbedingungen und der Ausstattung des Gebietsisteine vertiefende artenschutzrechtliche Betrach- tung entbehrlich. 3.3Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Dergrößte Teil des Geltungsbereiches (Bereich des Vorhaben- und Er- schließungsplans) ist eine innerstädtische Brachfläche.Frühere Nutzungen wurden aufgegeben. Vonder Vorgängerbebauungistnoch dieBodenplatte vorhanden, dievoraussichtlichnahezudas gesamte Plangebietunterbaut. Im Süd- wie im Nordwesten wird die Grundstücksgrenze jeweils durch Mauern von der Nachbarschaft getrennt.Auf dem Plangebiet befinden sich kleinereMengen von Abbruchresten.ImGeltungsbereichdes vorhabenbe- zogenenBebauungsplanes stehen an der Pfinzstraßezwei als Wohnge- bäude genutzteHäuser (Hausnummern100/102).Beidseitigdieser Bebau- ungliegen zwei versiegelte Zufahrten, die dem VE-Plan zuzurechnen sind. -7- Das Plangebiet ist über die Pfinzstraße unddie Zufahrtsstraße Am Pfinztor erreichbar. Die Umgebungsbebauung stellt sich heterogen dar: Im Westen steht eine 4- bzw. 5-geschossige Wohnbebauung mit zusätzli- chem Dachgeschoss. Das 5-geschossige Gebäude bildet die Eckbebauung von Pfinzstraße und Pforzheimer Straße. Beide Gebäude stehen auf deut- lich ausgeprägten Keller- / Tiefgaragensockeln.Im nördlich an dieEckbe- bauung angrenzenden Hof befinden sich weitere Parkplätze. Im Nordendes Plangebietesstehendrei3-4 geschossige Wohnbauten mit Satteldächern, die auf einer durchgängig als zusätzliches Vollgeschoss anzusprechenden Tiefgarage errichtetsind. Im Osten schließenan das Plangebiet2- und 3- geschossige Bebauungen mit Satteldächern an. Die Parkierungsmöglich- keiten befinden sich hier im Hof. 3.4Eigentumsverhältnisse Das Flurstück 45288ist im Eigentum der Vorhabenträgerin,das Flurstück 45287 befindet sich im Eigentum der Stadt. Es sollparallel zur Planung ver- traglich an dieVorhabenträgerinübertragen werden. Die Flurstücke 45289 und 45290 sind in Privateigentum. Das Flurstück 55687 ist im Eigentum der Stadt.Um die Bauflucht der Bestandsbebauung (Pfinzstra0ße 100/102) aufzunehmen, rückt die Riegelbebauung so weit nach Süden, dass geringe Bereiche das städtische Flurstück45273 überbaut werden.Die Überbauung dieser öffentlichen Flächen wird durch einen Gestattungsvertraggeregelt. 3.5Belastungen Altlasten Im Bereich desVorhaben- und Erschließungsplanes befinden sich anthro- pogene Auffüllungen, die unterschiedliche Mächtigkeiten zwischen 1,5 m und 4,4 m aufweisen.In diesem Bereich wurdenwegen der anstehenden, mit Fremdbestandteilen (u.a. Schlacken) durchsetzten Auffüllungen Was- ser- und Bodenproben auf ihre Schadstoffgehalte hin untersucht. Dabei wurden in den untersuchten anthropogenen Auffüllungen Schadstoffgehalte nachgewiesen. Im südwestlichen Bereich konnte das vorgefundene Material als natürlicher Untergrund eingestuft werden. Alle Einzelbefunde der Rückstellproben la- gen unterhalb denseinerzeit zu Grunde gelegten LAGA–ZO-Werten. Im Plangebiet ist in großen Bereichen noch eineca. 2.100 qm großeBo- denplatte vorhanden, unter der mit Ausnahme eines Einzelbefundes alle seinerzeit zu Grunde gelegten LAGA–deutlich unterschritten wurden. Im Nahbereich der Baumaßnahme befindet sichangrenzend der Altstandort Lederfabrik Durlach. Das Planungsgebiet selbst liegt in der großflächigen Auffüllung Durlach. Aus den vorliegenden Erkundungen ist bekannt, dass im Grundwasser im Bereich des Planungsgebietes Grundwasserbelastun- gen mit Chlorierten Kohlenwasserstoffen auftreten, die wahrscheinlich in Zusammenhang mit einem mittlerweile sanierten CKW-Schadensfall im Zu- strom des Planungsgebietes stehen. -8- Derzeitige Versiegelungen bestehen neben der o.g. vorhandenen Boden- platte aus zwei Zufahrten ins Plangebiet seitlich der bestehenden Gebäude Pfinzstraße 100/102, dem Bereich der zukünftigen Tiefgaragenzufahrt, dem bestehenden Gehweganteil sowie den Bestandsgebäuden und den jeweils zuzuordnenden Hofflächen. Die Größe der Bodenplatte kann im Moment nur auf Grund von Kartenmaterial geschätzt werden, das im Laufe der Bo- denuntersuchungen angefertigt wurde. Auf Grund der Unterbauung des Grundstückes, aber auch auf Grund der Verunreinigungenkann eineRe- genwasserversickerung derzeit nicht als naturnah eingestuft werden. Im Moment wird von einer Gesamtversiegelung von ca. 3.000 qm ausge- gangen. Immissionen Die Pfinzstraße ist eine zweispurige Gemeindestraße, dieim Verbund mit dem südlichen Abschnitt der Pforzheimer Straßeden innerstädtischen Um- gehungsverkehr (Ortskern Durlach) aufnimmt. Im 1. Maßnahmenpaket des Lärmaktionsplans der Stadt Karlsruhe ist die Pfinzstraße wegen des erheb- lichen Verkehrsaufkommens als ‚Hot Spot‘ ausgewiesen. Ein in Zusammenhang mit der vorliegenden BauleitplanungerstelltesLärm- gutachten kommt zu folgender zusammenfassenden Wertung: Relevant für dieVerkehrs-Lärmbelastung des Bebauungsplangebietes sind die Pfinzstraße, der nördliche Abschnitt der Pforzheimer Straßesowie die Zufahrtsstraße zum Plangebiet und zu den Tiefgaragen. Die Untersuchungen ergaben, dass die Hauptlärmquelle des Verkehrs auf der Pfinzstraße ist. Die Emissionen der Zufahrten zu den Tiefgaragen und des Pkw– Stellplatzes sind nur an der Nordseite desHofhausesB immissi- onsrelevant. Die Lärmbelastung der längs der Pfinzstraße geplanten Wohnbebauung ist an deren der Straße zugewandten Fassade erheblich. Mit Beurteilungs- pegeln von bis zu 70 dB(A) ‚tags‘ werden sowohl die Orientierungswerte der DIN 18005 von 60 dB(A) wie auch die Grenzwerte der 16. BImSchV von 64 dB(A) weit überschritten. Auch während der Beurteilungszeit ‚nachts‘ verur- sacht der Verkehrslärm auf der Pfinzstraße an der Südseite derBebauung entlang der Pfinzstraßemit Beurteilungspegeln von bis zu 61 dB(A) eine erhebliche Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 von 50 dB(A) wie auch die der Grenzwerte der 16. BImSchV von 54 dB(A). Auch im südlichen Bereich desHofhauses‚E‘, der ebenfalls teilweise dem Straßenverkehrslärm der Pfinzstraße ausgesetzt ist, liegen die Beurtei- lungspegel ‚tags‘ mit bis zu 62 dB(A) und ‚nachts‘ bis zu 52 dB(A) über den Orientierungswerten der DIN 18005. Die Lärmbelastung der NordfassadederBebauungan der Pfinzstraßeund die des südlichen Bereiches derHofhäuser B,C und D, die durchdie stra- ßenbegleitende Bebauungabgeschirmt liegen, ist mit Beurteilungspegeln von maximal 49 dB(A) ‚tags‘ und maximal 40 dB(A) ‚nachts‘ erheblich ge- ringer. Die Verkehrsbelegung der ZufahrtstraßeAm Pfintorlässt sich aus dem Quellverkehr zu der vorhandenen Tiefgarage für die nördlich des Plange- -9- bietes gelegenen Wohngebäude und der Tiefgarage, die für die Wohnbe- bauung des B-Plangebietes gebaut werden soll, berechnen. Berücksichtigt werdenauch die acht oberirdischen Pkw–Stellplätze, die im Bereich der Tiefgaragenzufahrten liegen.Ebenfalls einzustellen ist, dass der Verkehrs- strom sich im Bereich der Tiefgarageneinfahrten aufteilt. Die vorhandene Tiefgarage hat drei Zufahrten, von denen eine auf Straßenebene liegt. Für dieneugeplante Tiefgarage ist nur eine Zufahrt vorgesehen. Die Lärmbelastungen wurden differenziert entsprechend den jeweiligen Straßenabschnitten erhoben. Dabei erreichten der nördlichste Abschnitt der Zufahrt Am Pfinztorzwarmit 53 dB(A)‚tags‘ und maximal44 dB(A) ‚nachts‘ die höchsten Werte, bleibt aber unter den Orientierungswerten der DIN 18005. Die Tiefgaragenzufahrt ins Plangebiet bleibt mit 52 dB(A)‚tags‘ und maximal 43 dB(A) ‚nachts‘ ebenfallsunter den Orientierungswerten der DIN 18005. Das Hofgebäude B liegt im Lärmpegelbereich III. Die geschätzte Genauigkeit der Prognosewerte in Bezug auf die Ausbrei- tungsrechnung liegt entsprechend der ISO 9613-2 /7/ bei +-3 dB(A). Gewerbelärm, der eine relevante Immissionsbelastung des Plangebietes verursacht, konnte nicht eruiert werden. NachKenntnis der Stadtverwaltung liegt die Belastung der Planfläche durch Schienenverkehrslärm tags und nachts bei 50dB(A) bis 55 dB(A),ermittelt aus Berechnungsunterlagen der DB, die der Stadt als Rasterlärmkarten vor- liegen. Eine detaillierte Berechnung nach der Schall03 ist im Rahmen die- ser Prognose nicht möglich, da auch bei der Stadt Karlsruhe keine Daten zum in diesem Bereich sehr komplexen Schienenverkehr vorliegen. 4.Planungskonzept Das zur Neubebauung vorgesehene Grundstück am Rande der Altstadt von Durlach weist ein heterogenes Umfeld auf.Das Grundstück liegt an der Schnittstelle unterschiedlichster Körnungen, von Einzelgebäuden über Haus-Hof-Anlagenund Abschnitten geschlossener Blockrandbebauung,bis zu großmaßstäblichen Solitären und Zeilenbebauung.Das Gassensystem der Altstadt findet an der Pfinzstraße sein Ende, die nördliche Wohnbebau- ung ist gekennzeichnet durch stichartige Erschließungswege und autofreie Wohnhöfe. Die Bebauung trägt den unterschiedlichen Gegebenheiten Rechnung und unterscheidet inHofhäuser undstraßenbegleitende Bebauung. Während letztereu. a.ein eher städtisches Wohnen miteinzelnenprivat zu nutzen- denBalkonen, Laubengängensowie2-3 Zimmerwohnungenermöglicht, sinddievierHofhäuser als klassische Zweispännerin der zweiten Reihe organisiert. Durch die Staffelung der Baukörper wird der Hofraum geglie- dert. Die Kleinteiligkeit der Anlage erleichtert eine individuelle Adressbil- dung, der Quartiershof bindet die einzelnen Gebäude zu einem Ensemble zusammen. Alle Einheitensind barrierefrei zugänglich. Die Stellung der Baukörperfördertdie natürliche Durchlüftung im Quartier, alleEinheitenkönnenquergelüftet werden. -10- DieAnlageverfügt über ein internes Erschließungs-und Wegenetz, das feinmaschig mit den örtlichen Wegen verbunden ist; damit ist gewährleistet, dass der neue Stadtbaustein sich optimal in die bestehende Bebauung ein- fügt. Tendenziell hierarchielos, ermöglicht dieses Wegesystem, auch künfti- ge Bauabschnitte problemlos zu integrieren. Das Wegesystem nutzt die ortstypischen Blockrand-Lücken, um in Richtung Altstadt vielfältige Anknüpfungspunkte auszubilden. Mittelpunkt ist der Hof- bereich, von dem aus sämtlicheEinheitenerschlossen werden; an der Pfinzstraße gibt es keineHaus-Eingänge. Durch die Ausbildung einer Quar- tiers-Tiefgarage, die von Norden angefahren wird, bleiben die Freiflächen im Hof autofrei. 4.1Art der baulichen Nutzung Als Vorhaben- und Erschließungsplan besteht keine formale Bindung an den Katalog des § 9 Baugesetzbuch (BauGB) oder auf inhaltliche und text- liche Regelungen entsprechendderBaunutzungsverordnung (BauNVO). Die Festsetzungen der Planung sind daher an der Gebietstypik eines Mischgebieteslediglichorientiert, ohne den Bereich als Mischgebiet aus- zuweisen.Zulässig sind Wohngebäude, Geschäfts-und Bürogebäude,die der Versorgung des Gebiets dienende Läden,Schank- und Speisewirt- schaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewebe- betriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.Weitere Nutzungen(Gartenbaube- triebe, Tankstellen,Bordelle oder bordellartige Betriebe, Vergnügungsstät- ten)sind nicht zulässig, da siezu Konflikten mitdenin derNachbarschaft zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden führen können (Nachbarschafts- schutz). Das Planungsprojektsieht zunächst eine Wohnnutzungder Bebauung vor, eine spätere Nutzung ist daran jedoch nicht gebunden. Den späteren Nut- zern sollen auch die anderenangeführten möglichen Nutzungen offen ste- hen. Es ist erwünscht, die ursprüngliche Mischnutzung wieder zu stärken. Jedoch ist dies der Eigeninitiative der späteren Nutzer überlassen. Die Grundstücke 45289 und 45290 liegen außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes. Hier gilt der Bebauungsplan 614„Nutzungsartfestset- zungen“der Stadt Karlsruhe fort. Dieser weist lediglich die Art der Nutzung aus (einfacher Bebauungsplan), und zwar in diesem Bereich ein Mischge- biet (BauNVO 1977). Ergänzt wird diese Ausweisung nunmehr mit Festset- zungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise sowie zu überbau- baren Grundstücksflächen. 4.2Maß der baulichen Nutzung Vorhabenbezogener Bebauungsplan DienachfolgendenAussagen zum Maß der baulichen Nutzung (GRZ / Hö- he der baulichen Anlage) sowie zur überbaubaren Grundstücksflächen gel- ten im Wesentlichen auch für den Bereich außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes, der aber noch im Geltungsbereich des Vorhabenbe- zogenen Bebauungsplanes liegt (Grundstücke 45289 und 45290).Da die- ser Bereich entsprechend demBebauungsplanNR. 614 „Nutzungsartfest- -11- setzungen“ als Mischgebiet ausgewiesen bleibt, ist hier eine mischgebiets- typische GR von 0,6 zulässig (§ 17 (1) BauNVO). Vorhaben- und Erschließungsplan Grundflächenzahl /Dichte der Bebauung /Geschossflächenzahl Bei der Festsetzung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung orientiert sich die Planung an der für Mischgebiete zulässigen Obergrenze des § 17 Abs.(1) BauNVO. Die Grundflächenzahl (GRZ) würde für eine Mischgebietsnutzung bei 0,6 liegen. Da im Plangebiet des Vorhaben- und Erschließungsplans vorwie- gend mit Wohnnutzung zu rechnen ist, wird hier eine GRZ von 0,5 festge- setzt, die unter der Höchstgrenze für Mischgebiete bleibt. Damit wird auch dem Wunsch nach mehr Freiraum in Bereichen Rechnung getragen, die in verstärktem Maße durch Wohnnutzung geprägt sind. Eine Überschreitung der zulässigen Obergrenzebis zu einer GRZ von 0,9 wird ausschließlichfür bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Keller /Tiefgarage und ihre Zufahrt),zugelassen und zusätzlichan Qualitätskriteriengebun- den.Eine Überschreitung bis zu 0,9 kann nach § 19 (4) BauNVO zugelas- sen werden, wenn sie mit einer geringfügigen Auswirkung auf die natürliche Funktion des Bodens verbunden ist. Dies ist der Fall, wenn die Tiefgaragen mit einer intensivenDachbegrünung versehen werden (mind.35 cm durch- wurzelbare Substratschicht).Die Verlegung der Stellplätze unter die Gelän- deoberfläche sichert zudem einen autofreien begrünten Hofbereich und er- möglicht damit gute, d.h. „gesunde“ Wohnverhältnisse auch für die umge- bende Bebauung. Die im Gelände vorhandene Bodenplatte wird dabei zu ca. 85% wiedergenutzt bzw. wird– falls eine Nutzung nicht möglich ist- entsprechend entsorgt werden. Zusätzlichwerden nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden:Zur Minimierung der Bodenversiegelung wird für Wege und Stellplätze eine die Wasser- und Luftdurchlässigkeit des Bodens wesentlich mindernde Befesti- gungsart wie Betonunterbau, Fugenverguss, Betonierung oder Asphaltie- rungausgeschlossen.Die Pflanzgebote werden sich zusätzlich positiv auf das Mikroklima auswirken. Die Obergrenze für die Geschossflächenzahl (GFZ) liegt bei 1,2 sowohl für Allgemeine Wohngebiete wie auch Mischgebiete (§ 17 (1) BauNVO).Die geplante Bebauung liegt unterhalb dieser Grenze. Die Bedürfnisse des Verkehrs werden befriedet, da über die nach baden- württembergischerStellplatzverordnungnachzuweisenden Stellplätze hin- aus weitereStellplätze in der Tiefgarageund in der Pfinzstraßenachgewie- sen werden. Höhe der baulichen Anlage Dieim Bebauungsplanauszuweisende zulässigeHöheder Bebauung kann ohne zwingende Gründe(wie z.B. das Vorliegen eines städtebaulichen Missstands)nichthinter das Maß zurückfallen, dasim Rahmen einer Einfü- gung in einen im Zusammenhang bebauten Ortsteilnach §34 BauGBzu- lässig wäre.AlsOrientierungswerte für die Bestimmungder Höhe der bauli- -12- chen Anlage müssen die westlich, nördlich und östlich angrenzenden Um- gebungsbebauungen herangezogen werden: -Im Westen steht eine4- bzw. 5-geschossige Wohnbebauung mitzusätz- lichem Dachgeschoss.Die Dachform besteht aus Flachdächern. Das 5- geschossige Gebäude bildet die Eckbebauung von Pfinzstraße und Pforzheimer Straße.Beide Gebäude stehen auf deutlich ausgeprägten Keller- / Tiefgaragensockeln.Die Parkierungsmöglichkeitender Gebäu- dewerdenzusätzlich im Hof nachgewiesen. -Im Norden steht eine 3-4 geschossige Wohnbebauung mit Satteldach, die auf einer durchgängig alszusätzlichesVollgeschoss anzusprechen- den Tiefgarage errichtet ist. Unter Anrechnung des Tiefgaragen- Geschosses handelt es sich somitbauplanungsrechtlichum eine 4-5- geschossige Bebauung. Von dieser Seite wird das Plangebietdes Vor- haben- und Erschließungsplanesmit dem Individualverkehr erschlos- sen. -Im Osten schließen 2- und 3-geschossige Bebauungenmit Satteldach an.Die Parkierungsmöglichkeiten befinden sich im Hof. In dieser räumlich heterogenen Umgebung drängt sich kein zulässiges Maß der Bebauungauf. Ein mathematischer Mittelwert ist städtebaulichunbe- gründet. Die westlich angrenzende5-geschossigeEckbebauung hat als „Eckbetonung“ einen solitären Charakter und ist im Maß der Bebauungauf die Umgebungnicht übertragbar.Einen Anhaltspunkt für dasnach § 34 BauGB zulässige Maßbietet dienördlich anschließende Bebauung. Diese erreicht mit der Tiefgarage eine Höhe von vier Vollgeschossen. Entlang der Pfinzstraße wird eine Bebauung mit vier Vollgeschossenund einem Dachgeschossausgewiesen.Damit bleibt dieses Gebäude in seiner Höhenentwicklung unter der „Eckbetonung“.Im Sinne einer Abstufung zur „Blockinnenbebauung“sindfür dieHofhäuservierVollgeschosseohne ein weiteresDachgeschossvorgesehen.Diese Gebäude bleiben damit ein ganzes Geschoss unter der nördlich anschließenden Nachbarbebauung. Die Festsetzung der Zahl der zulässigenVollgeschossebietet jedochkei- nen verlässlichen Anhaltspunktfür dietatsächlicheHöhenentwicklung. Um die zulässige Höhe dergeplanten Anlagenzu präzisieren,wirdergänzend dieAngabe dermaximalenabsoluten Höheder baulichen Anlagen festge- setzt: Fürdie Gebäude entlang der Pfinzstraße ist eine absolute Gebäudehö- he von+15,80m (132,25 ü.N.N.), für dieHofhäuser eine absolute Höhe von+12,70m(129,15 ü.N.N.) vorgesehen. Bezugspunkt ist die Gehweghinterkantean der Pfinzstraße.Der höhere So- ckel des Gebäudes in der Pfinzstraße gleicht den nach Norden geringfügig ansteigenden Geländeverlauf so aus, dass der Gebäudefußboden in der Pfinzstraße auf 117,15 m ü.N.N. und im Bereich der Hofbebauungen auf 117,00 m ü.N.N. liegt. -13- Die maximalen Gebäudehöhen / Wandhöhen dürfen mit untergeordneten Bauteilen (z.B.Fahrstuhlüberfahrten,Antennen, Schornsteinen)sowie So- larpaneelen zur Gewinnung regenerativer Energienüberschritten werden. Mitdenmaximal zulässigen Gebäudehöhen bleibt dieNeubebauungdeut- lichunter den Firsthöhen der nördlichen Bestandsbebauung.Außerdem wird mit der Festlegung der maximalen Höhenentwicklung gesichert, dass mit Hilfe einer kräftigeren Sockelausbildung keine zusätzlichen Gebäude- höhen generiert werden, die dann wiederum die Gebäudehöhe der westlich anschließenden Bebauung erreichen würden. 4.3Überbaubare Grundstücksflächen Die Bebauung in der Pfinzstraße soll die Baufluchten der Nachbarbebauun- gen aufnehmen und somit die Entwicklung einer einheitlich anmutenden straßenbegleitenden Bebauung sicherstellen.Die überbaubaren Grund- stücksflächen werdenentsprechend dieser Absichtmit Baulinien und Bau- grenzen gekennzeichnet.An der Pfinzstraße solldarüber hinausmit Hilfe von Baulinien und präzise formulierten Abweichungen von der Baulinieeine lebendige und gleichsam am traditionellen Städtebau orientierte Architektur erzeugt werden, deren Fassade mit vor- und rückspringenden untergeord- neten Elementen(Erker, Loggien, Balkone) gegliedert waren.Grundstruktur der Fassadeist eine dreigliedrigeGründerzeitarchitektur mit einem zurück- weichenden Sockelgeschoss, drei Obergeschossen sowie einem zurückge- setzten Dachgeschoss.Das Hauptvolumen mitdrei Obergeschossenliegt aufder Baulinie unddarfnurmit untergeordneten Bauteilen Balkonen/ Er- kernnach Süden überschritten werden. Das zulässige Maß der Überschrei- tung wirdabsolut in der Tiefe (1,50m)und geschossweisein der horizonta- len Addition begrenzt. Bezogen auf die Gesamtfläche des das Gebot der Baulinie einhaltenden Baukörpers bleiben die Ausnahmen eindeutig unter- geordnet (8,8 % zu91,2 %), so dass die Grundstruktur der o.g. horizontalen Gliederung deutlich erkennbar bleibt. Im Sinne einer StärkungdesGesamtbildes können die Balkone und Ter- rassen derHofhäuser des Vorhaben- und Erschließungsplansdie Baugren- zen ebenfalls überschreiten.Die Tiefe der Überschreitungen entspricht im Wesentlichendem Maß der Überschreitungen der Gebäude an der Pfinz- straße.Im Erdgeschossbereich dürfen die Terrassen an einer Seite die Baugrenze auch um 2,50m überschreiten. Diesisteiner besseren Nutzung der Gartenanlagengeschuldetund tritt räumlich kaum in Erscheinung wie die Balkone. 4.4.Erschließung 4.4.1ÖPNV Das Plangebiet ist durch den ÖPNV gut erschlossen.In fußläufiger Nähe sind sowohlStraßenbahn- als auch Bushaltestellen („An der Fayence“ (ca.100m), „Friedrichschule“ (ca.300m), „Auerstraße/Dr.Willmar Schwabe“ (ca.500m), „Gritznerstr.“(ca.500m)) gut erreichbar. Ebenfalls fußläufig er- reichbar ist der DB-Bahnhofvon Durlach (ca.500m), an dem auch die S- Bahnen in das Karlsruher Umland erreicht werden. -14- 4.4.2Motorisierter Individualverkehr Das Plangebietwird überdieam nordwestlichen Eckbereich gelegene und von der Pforzheimer Straße abgehendeZufahrtAmPfinztorerschlossen, über die bisher schon die vorhandene Wohnbebauung im Norden des Plangebietes und deren Tiefgaragen angefahren werden.Die für das Plan- gebiet vorgesehene Tiefgarageliegt in gerader Verlängerungdieser Zu- fahrt. Der Grund für die nördliche Anfahrt des Plangebietes liegtzum einenin der heute bereits bestehendenLärmüberlastung der Pfinzstraße.Im Lärmakti- onsplan der Stadt Karlsruhe ist die Pfinzstraße als Hot-Spot aufgenommen. Hot-Spot-Analysen heben Lärmbrennpunkte hervor.Dabei müssen definier- te(vom Umweltministerium Baden-Württemberg empfohlene)Schwellen- werte überschritten sein. Dieser Schwellenwert ist in der Pfinzstraße deut- lich überschritten, weitere Belastungen wie beispielsweise eine zusätzliche Tiefgaragenzufahrt auf diese Straße müssen vermieden werden. Die Belastungen im Bereich der Pforzheimer Straße sind im Verhältnis dazu geringer, im BereichAmPfinztorebenfalls. Einegeringewie im Lärmgut- achten ermittelteMehrbelastung für die letztgenannten Straßenin einem geringen Maßwie vorgesehen ist zumutbar. Das Lärmgutachten für das Bauvorhaben hat auchdie ZufahrtAmPfinztor untersucht undbestätigt die dargestellte Lärmsituation:Der zusätzliche Verkehr auf der Straße AmPfinztor durch die Erschließung des Bebau- ungsplangebietes verursacht schalltechnisch bewertet nur eine marginale Erhöhung der Beurteilungspegel ‚Straßenverkehrslärm‘ an denbeider Un- tersuchung betrachteten maßgeblichen Immissionsorten. Weitere Zufahrten zum Plangebiet sind nicht möglich, da das Plangebiet ausschließlich über die genannten Straßen erreichbar ist. Das Lärmgutachten hatdarüber hinausdie Anzahl der Fahrzeugbewegun- gen in der Pfinzstraße, Pforzheimer Straße sowie für die ZufahrtAmPfinz- tor in die Betrachtung eingestellt. Dabei wird tagsüber für die Pfinzstraße von 723,36 Kfz/h (mit 4,8% Schwerlastverkehrsanteil), für die Pforzheimer Straße von 247,50 Kfz/h (mit 3,1% Schwerlastverkehrsanteil) und für das Pfinztor von maximal 37,3 Kfz/h (einschließlich der durch das Neuvorhaben entstehenden Verkehr) Bewegungen ausgegangen. Für die Nacht wird von folgenden Zahlen ausgegangen: Pfinzstraße 132,62 Kfz/h (1,6 % Schwer- lastverkehrsanteil), Pforzheimer Straße 45,37 Kfz/h (1,0 % Schwerlastver- kehrsanteil) sowie Pfinztor maximal 5,0 Kfz/h. Ein Schwerlastverkehrsanteil für das Pfinztor istauf Grund zu geringer Bewegungennicht darstellbar. Auch anhand dieser Zahlen wird dieverkehrstechnische Überlastung der Pfinzstraße deutlich und erklärt, dass zusätzliche Belastungen aufdiese Straße vermieden werdenmüssen.Tiefgaragenabfahrten führen zu Rück- staus unter denen die Anwohner der Pfinzstraße angesichts der heutigen enormen Belastung noch mehr belastet werden. Außerdem muss zum Er- reichen der Tiefgarageneinfahrt der Gehweg gekreuzt werden, was eine zu- sätzliche Gefahr darstellt.Eine Mehrbelastung für diePforzheimer Straße sowiedasPfinztorin demverhältnismäßiggeringen Maßwie vorgesehen erscheint daher zumutbar. -15- Verkehrlich ist die neue Tiefgaragenzufahrthingegenproblemlos zu hand- haben. Das wilde Parken und damit die etwas unübersichtliche Situation in der Stichstraßesind bei Bedarf mit einem Halteverbot zu regulieren. 4.3Ruhender Verkehr Die Parkierung istüberwiegendin einervon der Pforzheimer Straßebzw. dem PfinztorauserreichbarenTiefgarageuntergebracht.Hier werdenfür mögliche44 Wohneinheiten (Die Stellplatzberechnung in Anlage 5 erfolgt beispielhaft für Wohnnutzung)51Stellplätze zur Verfügung stehen.Entlang der Pfinzstraße werdenfünf öffentliche Parkplätze hergestellt, von denen zwei als Ersatz für diedurch die Tiefgaragenzufahrt entfallenden Stellplätze gelten. Somit entstehen zusätzliche 10 Besucherstellplätze, die auch bei möglichen anderen Nutzungen zur Verfügung stehen.. Die gute Anbindung an die Haltestellen des KVV und den Durlacher Bahn- hof sowie derInnenstadtlage, die das fußläufige Einkaufen bzw. eine Fahrt mit dem Fahrraderleichtert, wirkenebenfallsentlastend auf dieStellplatzsi- tuation. 4.4.4Geh- und Radwege Das Plangebietist fußläufig von der Pfinzstraße erreichbar.Im Sinne einer fußläufigen Vernetzung der Stadtteile ist in Nord-Südrichtung ein Geh- und Fahrradfahrrecht für die Allgemeinheit vorgesehen. Auf dem Plangelände sindzweiBereiche für die Unterbringung von Fahrrädern geplant. 4.4.5Ver- und Entsorgung Seitens der Stadtwerke Karlsruhe wurde darauf verwiesen, dass die Be- bauung entlang der Pfinzstraße mit Strom, Gas und Wasser von der Pfinz- straße aus erschlossen ist. Von dieser erschlossenen Bebauungaus müs- sen die geplantenin der zweiten ReiheliegendenHofgebäude privat er- schlossen werden. Entwässerung Das Gebiet ist abwassertechnisch erschlossen. Niederschlagswasser Aus Sicht des Amtes für Umwelt- und Arbeitsschutzes bestehen für eine Niederschlagswasserversickerung eher ungünstige Verhältnisse. Dies be- gründet sich aus dem Standort im Randbereich der Kinzig-Murg-Niederung. Eine Versickerung des Oberflächenwassers nach dem Regelwerk ist nicht möglich, da derhöchste gemessene Grundwasserspiegel (HGW) mit 114,40 zu hoch liegt bzw. auf dem Grundstück keine Versickerungsfläche vorhanden ist.Das Oberflächenwasser auf dem Grundstück wirddaher komplett dem städtischen Entwässerungsnetz Mischwasserkanal in der Pfinzstraße (Anlage Stadtentwässerungsplan Tiefbauamt) zugeleitet. D.h., dass das Niederschlagswasser der Dachflächen sowieder Erdge- schossfläche über der Tiefgarage über Freispiegelleitungen gesammelt und in das städtische Kanalnetz geführt wird. -16- In den Bereichen der Tiefgarage, die nicht überbautund als begrünte Frei- flächen genutztwerden, soll einemindestens35 cmdickedurchwurzelbare Vegetationsschicht hergestellt werden. Sowirdsichergestellt, dass die un- terbauten Flächen geeignet für Stauden und Sträucher bleiben undeine Wasserrückhaltungnach wie vor möglich wird.Diese Flächen sind im Laufe der Planung erweitert worden. Umdarüber hinaus das anfallende Niederschlagswasser in größtmöglichem Umfang aufzufangen, müssenzusätzlichdie Dächer als Flachdächer und extensiv begrünt ausgebildetwerden.Sokann innicht geringemUmfang anfallendes Niederschlagswassergebunden undverzögertwiederabgege- ben werden.Ein über das notwendige Maß hinausgehenderhöhererBo- denaufbauauf den Flachdächernistjedochaus statischen Gründen nicht möglich,da der Standort in der Kinzig-Murg-Rinne bereits als problematisch gilt. Da durch den hohen Begrünungsanteil auf den Flachdächern bzw. auf der Erdgeschossebene ein hoher Verzögerungsfaktor (Retention)vorliegt, wird die Belastung des städtischen Kanalnetzes minimiert.Somit begründen sich die Vorkehrungen zur Niederschlagswasserentsorgung vor allem in der Minderung der durch Niederschlag zu erwartenden Auswirkungen. Auf Grund von Untersuchungenistbekannt, dass dasanstehendeErdreich konterminiert sein kann.Eine genaue Lokalisierung ist derzeitig nicht mög- lich. Von daher können Verunreinigungen in allen Bereichen vorkommen. Aber auch das Gegenteil kann der Fall sein, so dass nicht überplante Be- reiche frei von Verunreinigungensindund für Versickerungenzur Verfü- gung stehen können. Umtrotz der schwierigen Voraussetzungeneine schadlose Versickerung in den nicht überbauten Teilbereichen zu gewährleisten, ist in Abstimmung mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz ein Austausch des anthropogen beeinfluss- ten Materials im betroffenen Bereich erforderlich.Die wegen der Neube- bauung notwendigwerdenden Erdverschiebungen werdendaherfachlich begleitet, belastbare Aussagen über eine zukünftige Versickerbarkeit des Niederschlagswassers könnenerst im Laufe der Erdarbeiten gemacht wer- den.Im Zusammenhang mit diesen Maßnahmen ist eine Verbesserung des jetzigen Zustandes zu erwarten. Da das Grundwasser im Bereich des Planungsgebietes stellenweise Belas- tungen aufweisen kann und sofern während der Baumaßnahmen eine Wasserhaltung benötigt wird, werden ggf. zu beachtende Nebenbestim- mungen in der dann erforderlichen wasserrechtlichen Erlaubnis behandelt. Als weitere Maßnahmen zur Versickerung des Niederschlagswassers soll die Bodenversiegelung auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Diese als Wege und Stellplätze angelegten Flächen sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurchlässig ausgebildet wer- den, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag soweit nicht die Gefahr des Eindrin- gens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Das trotz der Maßnahmen noch überschüssig anfallendes Niederschlags- wasser soll kontrolliert an die öffentliche Kanalisation übergeben werden. Abfallentsorgung -17- Die Abfallentsorgung geschieht über eine zentrale Müllentsorgungsstelle in der Pfinzstraße westlich des südlichen Riegelbaus. Energetisches Konzept Aufgrund der Größe der Wohnanlageistdie Versorgung über einBlock- heizkraftwerk (BHKW)auch wirtschaftlichsinnvoll.Die Flachdächer eignen sich zur solargestützten Stromgewinnungüber Photovoltaik.Diemeist drei- seitige Belichtung der Wohnungen mindert außerdem den Einsatz von Kunstlicht. 4.4Gestaltung Fassaden Gebäude entlang der Pfinzstraße: DieBebauungim Süden, Westen und Osten istim Sinne einer „städtischen Fassade“ alsPutzfassade miteinem Steinsockel vorgesehen. Die Putzflächen sollen in Grau- bis Weißtönen ge- halten sein. Dies gilt auch für die untergeordneten Bauteile Balkone und Fenster. So betont der Gesamteindruck der Fassaden einen im Sinne der traditionellen Blockrandbebauung stehenden eher neutral-formellen und öf- fentlichen Charakter der Straßenfassade.Mit weißen bis grauen Farbtönen passt sich die Farbgebung der Eckbebauung an der Pforzheimer Straße / Pfinzstraße an.Die zum Innenhof orientierte informelle Nordfassade hinge- gen soll geschossweise mit senkrechten Bauelementen gegliedert werden. Im Bereich des Vorhaben und Erschließungsplanes ist das dem Hauptbau- körper vorgelagerte Erschließungselement mit Laubengang und Balkon als Stahlkonstruktion vorgesehen. Die Stahlkonstruktion soll mit vertikalen Pflanzbändern gegliedert werden. Hofhäuser:Um die Ensemblewirkung der Wohnanlagezu unterstreichen, werden die Fassadenflächen einer einheitlichen Gestaltung unterworfen. Al- le Gebäude verfügen über eine helle Putzfassade mit Steinsockeln. Im gesamten Plangebiet sind Flachdächer(s.o. Niederschlagswasser)vor- gesehen. Die im Westen stehende massive Bestandsbebauung verfügt be- reits über Flachdächer, so dass ein wechselnder Gebäudeabschluss in der Blockrandbebauung zu einem gestalterischen Bruch führen würde. Ange- strebt wird hier vielmehr eine harmonische Eingliederung der Neubebau- ung.Dies gilt auch fürdieBestandsgebäude außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes(Grundstücke 45289 und 45290) im Geltungsbereich desvorhabenbezogenen Bebauungsplanes,diezwar derzeitig Satteldächer besitzen, im Falle einer Neubebauungnicht nur eine höhere Ausnutzung erhalten, sondern auch hier im Sinne eines einheitlichen Erscheinungsbil- des mit Flachdächern versehenwerden kann. DieGärtenwerdengärtnerischangelegt und gepflegt. Im Sinne des BodenschutzessollenFußwege, Stellplätze und ihre Zufahr- ten in wasser- und luftdurchlässigem Aufbauhergestellt werden. Die Was- ser- und Luftdurchlässigkeit des Bodens wesentlich minderndenBefesti- gungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Betonierung oder Asphaltierung sollen ausgeschlossen werden. Außenraum -18- Der öffentliche Außenraum ist durch leichteNiveauversätzengegliedert.Er greift damit die bekannten und geschätzten Qualitäten der Freiräume in der Durlacher Altstadt auf; das neue Wohnquartier ist im Gegensatz zur Altstadt jedoch starkbegrünt. Dieses System wird ergänzt und teilweise überlagert von einem zweiten, dem der privaten Außenräume in Form von Terrassen, Balkonen und Laubengängen. Dabei wird zwischen den Gebäudetypologien unterschieden: -Die Bebauung entlang der Pfinzstraße erhältgroße Balkonflächen, die im Norden als Stege eine Laubengang-Erschließung ermöglichen. -DieHofhäuser verfügen über differenzierte, versetzt angeordnete Bal- kone und Loggien, die unterschiedliche Ausblicke ins Quartier ermögli- chen und so angeordnet sind, dass eine optimale Belichtung der einzel- nen Wohnungen bei geringstmöglicher Verschattung gegeben ist. Alle Gebäude verfügen über Penthouse-Wohnungen mit großzügigen Dachterrassen, die einen Blick auf Durlachgestatten. Werbeanlagen sind nur als verfahrensfreie Anlagen im Sinne des § 50(1) LBO BW zulässig. 4.5Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz Prinzipiell schont die Bebauung eines innerstädtischen Geländes die Um- welt (Innenentwicklung). Die InanspruchnahmenatürlicherRessourcen (Boden und Fläche) wird reduziert, die bestehenden Versorgungssysteme sowie die Nahverkehrssysteme der Ortslagewerden besser ausgelastet, zusätzliche Verkehre des motorisierten Individualverkehrs entfallen. 4.5.1Grünplanung, Pflanzungen Zur Neugestaltung undBegrünungdes Gebietes werden im Planungsgebiet folgende grünordnerische Maßnahmen vorgesehen: -Baumpflanzungensechsmittelkroniger Laubbäume, mindestens dreimal verpflanztin Grünflächen mit Bodenschluss. Aufgrund der nicht exakt bekannten Lage der Bodenplatte, kann die Lage der zu pflanzenden Bäume erst nach den Bodenuntersuchungen festgelegt werden und die jetzige Darstellung von dem tatsächlichen Standort erheblich abwei- chen. -Überdeckung der nicht überbauten Teile der Tiefgarage mit mindestens 35cmdurchwurzelbarerVegetationstragschicht. -Im nördlichen Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes werden zwei Spielplätze für Kleinkinder angeboten, die barrierefrei über den au- tofreien Innenhof zu erreichen sind. 4.5.2Eingriff in Natur und Landschaft/ Ausgleichsmaßnahmen Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der In- nenentwicklung nach § 13a BauGB, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt.Ein Ausgleich der durch den Bebauungsplan zu er- wartenden Eingriffe ist deshalb nicht erforderlich. -19- Auf dem Gelände steht ein Nussbaum, der imRahmen der Bebauung nicht erhalten werden kann. Das Vorhaben bietet ausreichend Fläche, um den Wegfall des Baumes auszugleichen (Pflanzung dreier mittelkroniger Bäu- me). Im Bereich der zukünftigen Tiefgaragenzufahrtsowie im Bereich der Park- plätze stehenzurZeitdreiBäume,dienicht erhalten werdenkönnen.Die Karlsruher Baumschutzsatzung sieht eine Schutzwürdigkeit ab einem Stammumfang von 80 cm vor.Zwei zu fällende Bäume werden durch die Pflanzung von vier Bäumen im Geltungsbereich ausgeglichen.EinBaum kannkompensationsfreigefällt werden. 4.5.3Artenschutz Maßnahmen für den Artenschutz werden nicht notwendig.Der vorhandene Nussbaumwurdevorab auf eventuelle Höhlen (Nistplätze) untersucht. Der Befund ist negativ. 4.6Belastungen Lärm Abschirmende Lärmschutzmaßnahmen (aktiver Lärmschutz) entlang der Pfinzstraße scheiden aus geometrischen Gründen, d.h. auf Grund zu enger räumlicher Verhältnisseaus. Die Lärmbelastung der südlichen Bereiche kann demnach nur durch passive Methoden, also durch baulichen Lärm- schutz nach DIN 4109 bei den Wohngebäuden, gemindert werden. Für die Dimensionierung des baulichen Schallschutzes sind entsprechend der DIN 4109 die maßgeblichen Außenlärmpegel zu ermitteln und daraus die Lärmpegelbereiche abzuleiten. Die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen (ein- schließlich der Fenster) schutzbedürftiger Räume werden entsprechend der DIN 4109 aus dem ‚maßgeblichen Außenlärmpegel’ abgeleitet. Dieser wird ermittelt aus dem berechneten und mit 3dB Aufschlag belegten Beurtei- lungspegel für den Verkehrslärm (Straßenverkehr und Schienenverkehr) der Beurteilungszeit "tags", der (energetisch) mit dem ermittelten Gewerbe- lärm- Beurteilungspegel bzw. mit dem im Bebauungsplan angegebenen Immissionsrichtwert für Gewerbelärmder Beurteilungszeit „tags“ (60 dB(A) für MI- Gebiete) addiert wird. Der größte Teil der Bebauungsplanfläche ist dem Lärmpegelbereich III zu- zuordnen. Der südliche Gebäudeabschnitt des Gartenhauses Eliegt im Lärmpegelbereich IV und die Südfassade und Teile der Giebelseitender straßenbegleitenden Bebauung liegen im Lärmpegelbereich V (die Südseite des EGdieses Gebäudes, deren Abstand zur Pfinzstraße etwas größer ist als derjenige der Obergeschosse, liegt noch im Lärmpegelbereich IV). Passiver Schallschutz imLärmpegelbereich V ist in der Regel verbunden mit einer Zwangsbelüftung der zu schützenden Aufenthaltsräume. Entsprechende Festsetzungenwerden als Lärmschutzmaßnahmen getrof- fen. -20- Die Balkone insbesondere des Gebäudes an der Pfinzstraße und des östli- chen Hofhauses liegen in den Lärmpegelbereichen IV und V. Die geplanten Balkone sind im Gegensatz z.B. zu den Wohn- und Schlaf- räumen keine für den ständigen Aufenthalt von Menschen geeignete Räu- me bzw. Erholungsräume. Als offene Aufenthaltsbereiche sindsie zwar als Außenraum eine Bereicherung für eine Wohnung, aber schon auf Grund klimatischer Verhältnisse nur beschränkt nutzbar. Eine spezifische Nutzung von Balkonen existiert nicht. Wichtig ist jedoch seine im Gegensatz zum In- nenraum Andersartigkeit als Außenraum, der Nutzungen zulässt, die in In- nenräumen nur bedingt erledigt werden können. Balkone können als Frei- sitze unterschiedlichen Nutzungendienen. Neben einem zeitlich begrenzten Aufenthalt bspw. als Raucherbalkon kann er auch als Pflanzenstandortoder zur Fahrradreparatur genutzt werden. Immissionstechnisch ist normalerweise nur die Tagesbelastung relevant und hier auch nur in den wärmeren Jahreszeiten. Um die zweifelsohne vor- handenen Lärmbelastungen auf den genannten Balkonen zu minimieren, werden die Brüstungen als in massiver Bauweise auszuführen vorgesehen. Dadurch ist ein geringer Schutz gegenüber dem Verkehrslärm gegeben. Da die Balkone versetzt angeordnet sind, werden auch keine Schallreflexionen über die Unterkante eines oberhalb liegendenBalkons erwartet. Die Emissionen der Zufahrten zu den Tiefgaragen und des Pkw– Stellplat- zes sind nur an der Nordseite desHofhauses‚B‘immissionsrelevant. Ergänzend wurde diezusätzlicheLärmbelastung der Wohnbebauung an der Zufahrtstraße zur Tiefgarage des B-Plangebietes (Straße Am Pfinztor) untersucht. Die Straße Am Pfinztor ist eine öffentliche Verkehrsfläche, de- ren Lärmbelastung durch den Straßenverkehr ist nach der 16. BImSchV zu beurteilen und zu werten. Um die Lärmbelastung der Anwohner der Straße Am Pfinztor durch den Straßenverkehrslärm zu ermitteln, sind zwei zusätzliche maßgebliche Im- missionsorte herangezogen worden. Die beiden Immissionsorte repräsen- tieren die Wohnbebauung, die der Zufahrtsstraße Am Pfinzstraße am nächsten liegen. Das ist die Ostseite des zweistöckigen Wohngebäudes Pforzheimer Straße 22 und die Westseite des mehrstöckigen Wohngebäu- des Am Pfinztor 52. Bei der Lärmbelastung (einschließlich des Verkehrs zur Tiefgarage des B-Plangebietes) ‚tags‘ liegen die Beurteilungspegel 4 dB und mehr un- ter dem Immissionsgrenzwert von 59 dB(A) für allgemeine und reine Wohngebiete (WA/WR). Das bedeutet, dass selbst bei einer Verdopp- lung des Verkehrsaufkommens (+3dB) die Immissionsgrenzwerte noch unterschritten werden. Bei der Lärmbelastung ‚nachts‘ liegen die Beurteilungspegel 3 dB und mehr unter dem Immissionsgrenzwert von 49 dB(A) für allgemeine und reine Wohngebiete (WA/WR). Das bedeutet, dass selbst bei einer Ver- dopplung des Verkehrsaufkommens (+3dB) die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden Am Immissionsort Am Pfinztor Nr. 52 verursacht dabei der Verkehr von der Pforzheimer Straße die Hauptbelastung. Am Immissionsort Pforz- -21- heimer Straße 22 ist es erwartungsgemäß die dicht am Haus vorbeifüh- rende Zufahrt zu den Tiefgaragen. Zum Vergleich wurde die Lärmbelastung der beiden Immissionsorte ohne den Verkehr zur Tiefgarage des B-Plangebietes berechnet.Das Ergebnis ist, dass der zusätzlichedurch die Erschließung des B- Plangebietes ent- stehendeVerkehr aufdie Straße Am Pfinztor schalltechnisch bewertet nur eine marginale Erhöhung der Beurteilungspegel ‚Straßenverkehrslärm‘ an den beiden betrachteten maßgeblichen Immissionsorten verursacht. Luft Durch die Wohnbebauung wird keine relevanteVeränderung der Luftbelas- tung erfolgen.Der CO²-Ausstoß der Neubebauung wird unter dem CO²- Ausstoß der Bestandsbebauung liegen, da es heute effizientereEinspa- rungsmethoden gibt, als zur Zeit der Entstehung der Nachbarbebauungen. Für die Neubebauungist ein KFW 70 Effizienz-Standard vorgesehen, der übereinen geringen Transmissionswärmeverlust(Wärmeverlust)und einen geringen Primärenergiebedarf definiert wird. Die guten Energiewerte wer- den durch verbesserte Wärmedämmung der Wände, Decken und Dächer sowie durch bessere Fensterverglasungen erreicht. Ergänzt wird das Ener- giekonzept mit einer effizienten Heizanlage mit regenerativer Energie.Die Umsetzung desKFW 70 Effizienz-Standard ist mehr als der Gesetzgeber verlangt und wird über den Durchführungsvertrag gesichert. Klima Im übergeordneten klimatischen Zusammenhang betrachtet, liegt das Plan- gebietam Rande geschlossener Bebauungsstrukturen. Im Abstand von ca. 400m sind Flächen mit klimaregulierenden Funktionen vorhanden- nord- westlich großflächig Kleingartenanlagen, nördlich landwirtschaftlich genutz- te Nutzflächen. AlsheutegrasbewachseneBrachfläche übernimmt das Plangebiet eine gewisse klimatische Funktion, welche jedoch aufgrund der geringen Größe im übergeordneten klimatischen Gefüge nicht wirksam wird. Der vorhandene Baum ist vorhabenbedingt nicht zu erhalten. Auf- grund seines Standortes mittig im Plangebiet ist dessen klimaregulierende Wirkung im vorhandenen Siedlungsgefügezu vernachlässigen. Die südlich der Pfinzstraße gelegene massive Bebauung behindert heute in gewissem Umfang eine Durchlüftung aus der Haupt-Windrichtung Südwest. Die geplante aufgelockerte Bauweise erfolgt in den Proportionen der Um- gebung und lässt generell eine gute Durchlüftung sowie eine angemessene Zirkulation des Windes zu. Auf Grund der vorhandenenBodenplatte imGrundstückist die Bodenfunk- tion fürdasKlima auch heute schon sehr eingeschränkt. Es wird alles dafür getan, dassim Plangebietkeine Wärmeinsel entsteht: Im Gebietwerden sechs neue Bäume als Hochstämme gepflanzt, welche in den kommenden Jahren mit zunehmender Schattenwirkung für ein ausge- wogenes Lokalklima sorgen werden. Die Freiflächen werden, soweit sie nicht als Erschließungsflächen erforder- lich sind, gärtnerisch angelegt.Diesgilt auch für die Freiflächen über dem Tiefgaragenbereich. Eine extensiveDachbegrünung trägt ergänzend zum -22- Lokalklima bei(s. a. Niederschlagswasser- Verdunstung durch Retention des Niederschlagwassers).Das Lokalklimawirddarüber hinaus durch die Eigenverschatten des Vorhabens auf das eigene Grundstück begünstigt Auf Grund der minimalen Größe des Planungsgebietessindkeinewesentli- chennegativen Auswirkungen durch die Planung zu erwarten. Verschattungen Die Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken werden entsprechend den Vorgaben der Landesbauordnung BW eingehalten. Die Höhe der Be- bauung fügt sich in die Umgebung ein und bleibt in der Höhenentwicklung bewusst unterhalb der der Nachbarbebauungen. Dies hat zur Folge, dass die Verschattung der umliegenden Bestandsgebäude in einem für eine In- nenstadtlage geringen und verträglichen Maße ausfällt.Insbesondere in dennachmittäglichen Stunden des Tages von 12.00 bis 17.00 Uhrbleibt die nördliche Wohnbebauung dreiviertel des Jahres vollständig frei von Ver- schattungen durch das Neubauvorhaben.In den Wintermonatengeht die Verschattung in einem gewissen Maß bereits heute von den Bestandsge- bäuden untereinander aus. Zukünftige Verschattungen durch die Neube- bauung werden durch die Bestandsgebäudedannüberlagert.In Innen- stadtbereichen ist dies allerdings häufig der Fall. Altlasten Auf Grund der in den Auffüllungen nachgewiesenen Belastungen ist im Vor- feld von zukünftigen Baumaßnahmen von einem Sachverständigen eine Aushub- und Entsorgungskonzeption zu erstellen und mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen. Aushubmaßnahmen sind im Anschluss von diesem Sachverständigen zubegleiten.Für den Fall, dass Aushubmaterial vom Planungsgebiet auf demselben umgelagert werden bzw. standortfrem- desMaterial(Boden oder Bauschutt) für Auffüllungen auf dem Gelände verwendet werden soll sowieim Falle der Herstellung einer durchwurzelba- ren Bodenschicht ist im Vorfeld durch einen Sachverständigen ein Auffül- lungs- und Verwertungskonzept zu erstellen und ebenfalls mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen. Darüber hinaus ist auf Grund der Vorbelastungen (Fremdbestandteile) in Abstimmung mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz in den wenigen für eine Niederschlagswasserversickerung zur Verfügung stehenden Bereichen (außerhalb von Bodenplatte und Neubebauung) ein Austausch des anthro- pogen beeinflussten Materials erforderlich. 5.Umweltbericht Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der In- nenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weni- ger als 20.000 m² festsetzt.Von einer Umweltprüfungkann nach § 13a BauGBabgesehen werden. -23- 6.Sozialverträglichkeit Bei der Planung wurden im Hinblick auf Sozialverträglichkeit insbesondere die nachfolgend erörterten Aspekte berücksichtigt: -Die Wohnraumversorgung der Bevölkerung in sowohl zentrumsnaher Lage als auch in der Nähe der in der Randlage des Ortes befindlichen Erholungsangeboten -behindertengerechte Zugänge zu allen Wohnungen -wohnraumnahes Spielplatzangebot für Kleinkinder -Fortführung der Baukultur und Sicherung/Entwicklung der Ortsgestalt -Individuelle Adressbildung durch Architektur mit sehr hohem Wiederer- kennungswert. -Vernetzung unterschiedlicher Außenräume(Grünflächen /Laubengän- gen)mit den privaten Außenräumen ((Dach-) Terrassen / Balkonen) -Autofreier Innenhof -Durch die gestaffelte Anordnung der einzelnen Baukörper wird die Ver- schattung untereinander reduziert; dieim Wesentlichen dreiseitige Be- lichtung der Wohnungen mindert außerdem den Einsatz von Kunstlicht. 7.Statistik 7.1Flächenbilanz Vorhaben- und Erschließungsplanca.3659,0qm82,0% Mischgebietca.432,8qm9,7% Verkehrsflächenca.372,6qm8,3% Gesamtca.4464,4qm100,0% 7.2Geplante Bebauung(Vorhaben- und Erschließungsplan) AnzahlWohneinh.BGF Hofhäuser4273689 qm Gebäude a. d. Pfinzstr.1172586 qm Gesamt5448652 qm 7.3Bodenversiegelung Gesamtflächeca.4468,8qm100,0% Derzeitige Versiegelung (Bodenplatte / Zufahrten)ca.3000,0qm67,1% Durch den Bebauungsplan max. zulässige versiegelte Flächeca.3968,7qm88,8% -24- 8.Kosten Alle im Zusammenhang mit dem Vorhaben anfallenden Kosten einschließ- lich der Erschließungsanlagen übernimmt der Vorhabenträger. Der Stadt Karlsruhe entstehen keine Kosten. 9.Durchführung Alle Verpflichtungen des Vorhabenträgers werden in einem Durchführungs- vertrag geregelt. -25- B.Hinweise (beigefügt) 1.Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestig- ten Standplatz ebenerdig aufzustellen.Darüber hinaus ist es erforderlich, eine mindestens 1,50 m breite ebenerdige Anbindung (Tiefbord) an die Pfinzstraße zu gewährleisten. 2.Entwässerung Der bisher maximal gemessene Grundwasserspiegel liegt bei 114,40 m ü.NN. Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet.Tie- fer liegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensio- niert. Bei starken Niederschlägen ist ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeigne- te Maßnahmen der Eigentümer selbst entsprechend zu schützen. 3.Niederschlagswasser Der Standort liegt im Wasserschutzgebiet IIIB Hardtwald. Unbedenkliches Niederschlagswasser soll gem. § 55 Abs. 2 Wasserhaus- haltsgesetz ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanali- sation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich- rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenste- hen. Bei Errichtung bzw. baulicher Veränderung von Wasserversorgungsanlagen sind die Anforderungen der Trinkwasserverordnung 2001 sowie Artikel 1 In- fektionsschutzgesetz, § 37 Abs. 1 unter Beachtung der allgemein anerkann- ten Regeln der Technik einzuhalten. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Notwendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurch- lässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. -26- 4.Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Abteilung 2, Referat 26– Denkmalpflege, Moltkestraße 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhal- ten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß ge- gen das DSchG und kannals Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägen- de Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Verände- rung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 5.Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. Die notwendige Fällung des Nussbaumes im Geltungsbereich des Vorha- ben- und Erschließungsplanes sollte im Winterhalbjahr erfolgen. 6.Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Ge- fahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder er- hebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Ar- beitsschutz, Markgrafenstraße14, 76131Karlsruhe, zu melden. Auf Grund der in den Auffüllungen nachgewiesenen Belastungen ist im Vor- feld von zukünftigen Baumaßnahmen von einem Sachverständigen eine Aushub- und Entsorgungskonzeption zu erstellen und mit dem Umwelt- und Arbeitsschutz abzustimmen. Aushubmaßnahmen sind im Anschluss von diesem Sachverständigen zu begleiten. 7.Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, da- für verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundesboden- schutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 8.Private Leitungen PrivateLeitungen sind von der Planung nicht erfasst. -27- 9.Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und §39 LBO). 10.Erneuerbare Energien AusGründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzeswirddie Nutzung erneuerbarer Energien verstärkt angestrebt. Auf die Vorgaben des Erneu- erbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Gesetzes zur Nut- zung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (EWärmeG) wird verwiesen. Für die Neubebauung ist ein KFW 70 Effizienz-Standard vorgesehen, der über einen geringen Transmissionswärmeverlust(Wärmeverlust)und einen geringen Primärenergiebedarf definiert wird. Die guten Energiewerte wer- den durch verbesserte Wärmedämmung der Wände, Decken und Dächer sowie durch bessere Fensterverglasungen erreicht. Ergänzt wird das Ener- giekonzept mit einer effizienten Heizanlage mit regenerativer Energie. 11.Überbaubare öffentliche Flächen Für die Überbauungen von öffentlichen Geh- und Radwegenwie auch für mögliche Unterbauungen ist eine Sondernutzungserlaubnis nach Straßen- gesetz (StrG) erforderlich. -28- C.Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend austextlichen und zeichnerischen Regelungen -Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom12.04.2011(BGBl: I S.619) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Be- kanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). -Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 5. März 2010 (GBl. Nr. 7, S. 358) in Kraft getreten am 1. März 2010. In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes geregelt: I.Planungsrechtliche Festsetzungen 1.Art der baulichen Nutzung Zulässig sind im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes: -Wohngebäude, -Geschäfts- und Bürogebäude, -Die derVersorgung des Gebiets dienende Läden,, Schank- und Spei- sewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, -sonstige Gewebebetriebe,die das Wohnen nicht wesentlich stören Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, ge- sundheitliche und sportliche Zwecke. Nicht zulässig sind im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes: ­Gartenbaubetriebe ­Tankstellen ­Bordelle oder bordellartige Betriebe ­Vergnügungsstätten Im Bereich der Grundstücke 45289 und 45290 giltdie Mischgebietsauswei- sung des Bebauungsplanes Nr. 614„Nutzungsartfestsetzungen“ vom 22.02.1985fort (nach BauNVO 1977). 2.Maß der baulichen Nutzung Mitbaulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Tiefgarage und ihre Zufahrt),ist ei- neÜberschreitungbis zu einer GRZ von 0,9zulässig. Als Wandhöhe gilt das Maßvonder Gehweghinterkante an der Pfinzstraße bis zum oberen Abschluss der Wand. Die Wandhöhe wird in der jeweiligen Gebäudemitte gemessen. -29- 3.Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 3.1Abweichende Bauweise Es kann sowohl offen als auch mit Grenzbebauung anden seitlichen (west- lich/östlich)Grundstücksgrenzen gebaut werden. 3.2Überbaubare Grundstücksfläche Im Erdgeschoss,in Geschossenunterhalb der Erdoberfläche und im Dach- geschossdarfum maximal 1,50 m von der Bauliniezurückgewichen wer- den. Im 1., 2. und 3. Obergeschoss darf die Baulinie mit Balkonen wie folgt über- schritten werden: -Für das erste Obergeschoss gilt: Die Baulinie darf in der Summe auf ei- ner Länge von 15,50m (32% der Baulinie, lotrecht zur Fassade gemes- sen)um 1,50m mit Balkonen/ Erkernüberschritten werden. -Für das zweite Obergeschoss gilt: Die Baulinie darf in der Summe auf einer Länge von 16,25m (33,5% der Baulinie, lotrecht zur Fassade ge- messen) um 1,50m mit Balkonen überschritten werden. -Für das dritte Obergeschoss gilt: Die Baulinie darf in der Summe auf ei- ner Länge von 15,50m (32% der Baulinie, lotrecht zur Fassadegemes- sen) um 1,50m mit Balkonen /Erkern überschritten werden. Balkone und Erker, die über öffentliche Geh- und Radwege ragen, müssen zwischen deren Unterkante und Wegeoberfläche einen lichten Raum von 2,70 m freihalten. Auch untergeordnete Bauteile, wie z.B. Entwässerungs- rohre, dürfen nicht in den lichten Raum hineinragen. In denBereichen 1 und 2 (s. Planzeichnung) gilt: -Bei Gebäuden, die nichtunmittelbaran der Pfinzstraße stehen, dürfen die Baugrenzen mit Balkonen um 1,50m, mit Terrassen, die an der Ge- bäudeecke liegen, an einer Seite mit maximal 1,50m und an der ande- ren Seite mitmaximal2,50müberschritten werden. -In den äußeren Frontabmessungenan der Gebäudelängsseitedarf die LängeeinerTerrasse proErdgeschoss die Summe von25,00m nicht überschreiten. 4.Stellplätze und Garagen Stellplätze sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche nur in dem im zeichnerischen Teil füröffentlicheStellplätze festgesetzten Flächen und in der Tiefgaragezulässig. 5.Nebenanlagen Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO sindnurauf inder Planzeich- nung festgesetzten Flächen und im Bereich der Privatgärten der Hofhäuser zulässig.Nebenanlagen dürfen in den Privatgärten eine Grundfläche in der Summe von je 4qm pro Privatgarten nicht überschreiten. -30- 6.Grünordnung / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung Im Geltungsbereich sindsechsmittelkronige Laubbäume, mindestens drei- malverpflanztin Grünflächen mit Bodenschluss zu pflanzen. Überdeckung der nicht überbauten Teile der Tiefgarage: Dienichtüberbau- ten Teile der Tiefgarage sindmit mindestens35cm durchwurzelbarer Ve- getationstragschicht zu überdecken und zu begrünen.Das Anlegen von ve- getationslosen Flächen aus Schotter, Kies oder vergleichbarem Material ist unzulässig. Dachbegrünung: Die Flachdächer sind extensiv mit einem 10-12 cm hohen Schichtaufbauzu begrünen. Zur Einsaat ist eine Gras / Kräutermischung zu verwenden. Im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist südlich des Gebäudes an der Pfinzstraße ein Pflanzbeet anzulegen, im nördlichen Be- reich sind die Terrassen einzugrünen.Eine Nutzung dieser Flächen als Ar- beits-, Abstell- oder Lagerflächen ist nicht zulässig. 7.Maßnahmen zum Bodenschutz Stellplätze und ihre Zufahrten sindin wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Die Wasser- und Luftdurchlässigkeit des Bodens wesentlich mindernden Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Betonierung oder Asphaltierung sind unzulässig. 8.PassiverSchallschutz Die Außenbauteile von Aufenthaltsräumen, bei Wohnungen mit Ausnahme von reinenKochküchen, Bädern undHausarbeitsräumen, mit einem resul- tierenden bewerteten Schalldämmmaßin Abhängigkeit vom maßgeblichen Außenlärmpegel/Lärmpegelbereichsindentsprechend Tabelle T–1zu rea- lisieren. Die Lärmpegelbereiche sind in derfolgenden Grafik (B-Plangebiet Lärmpe- gelbereiche) graphisch ausgewiesen (Rasterlärmkarte). Innerhalb derfestgesetztenFlächen für besondere Anlagen und Vorkeh- rungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetztesgilt,dass für Schlafräume undKinder- zimmer eine ausreichende Belüftung auch bei geschlossenen Fenstern -31- durchschallgedämpfte Lüftungseinrichtungen oder vergleichbare techni- scheBelüftungssysteme sicherzustellen ist. II.Örtliche Bauvorschriften 1.Äußere Gestaltung der baulichenAnlagen 1.1Dächer Dachaufbauten sind unzulässig. Hiervon ausgenommen sinduntergeordne- te Bauteile (z.B.Fahrstuhlüberfahrten, Antennen, Schornsteine)sowie So- larpaneelen zur Gewinnung regenerativerEnergien. -32- 1.2Fassaden Farbgebung: DieSüd-, West- undOstfassaden der Gebäude an der Pfinz- straße sowie die Fassaden derHofhäuser sind in einem weißen bis hell- grauen Farbton zu halten (RAL 9001-9003, 9006, 9007, 9010, 9016, 9018, 9022 und 9023). Dies gilt auch für Balkone und Fensterrahmen. Gliederung: Die Fassaden an der Pfinzstraße sind mit untergeordneten Bauteilen horizontal zu gliedern. Vorsprünge, Balkone:Die BrüstungenderBalkone sind geschlossen herzu- stellen. Material: Die Nord-, West- und Ostfassaden der Gebäude an der Pfinzstra- ße sowie die Fassaden derHofhäuser sind in Putz herzustellen. Dies gilt auch fürBrüstungen vonBalkonen undErkern. 2.Werbeanlagen und Automaten Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude, im Erdgeschoss und nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: -Einzelbuchstaben bis max. 0,30 m Höhe und Breite -sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von 0,5 m². Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laser- werbung, Skybeamer oder Ähnliches. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen bestimmt sind, sind nicht zulässig. 3.Unbebaute Flächen, Einfriedigungen 3.1Einfriedigungen Die Privatgärtender Hofhäuserkönnen mit einheimischen Heckenund/ oderSträuchern (einheimische Laubgehölze)bis zu einer Höhe von1,50 m gartenseits gemesseneingefriedet werden. 3.2Abfallbehälterstandplätze Abfallbehälterstandplätze sind, sofern diese von den öffentlichen Straßen und Wegen aus sichtbar sind, mit einem Sichtschutz zu versehen, der zu begrünen ist, oder durch bauliche oder sonstige Maßnahmen verdeckt her- zustellen. 4.Außenantennen Pro Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenan- tenne zulässig. -33- 5.Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. 6.Niederschlagswasser Die notwendige Befestigung von nicht überbauten Flächen der Bau- grundstücke ist wasserdurchlässig auszuführen. -34- III.Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und baurechtliche Regelungen) Der Bebauungsplan513,in Kraft getreten am26.11.1976, wird in den Teilbe- reichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. Der BebauungsplanNR.614 „Nutzungsartfestsetzungen“, in Kraft getreten am 22.02.1985, wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebau- ungsplan neu geregelt werden.Dies gilt nicht für die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung auf den Grundstücken45289 und 45290. Die Anlagen– Vorhaben- und Erschließungsplan– sind bindender Bestandteil dieses Vorhabenbezogenen Bebauungsplans. -35- IV.Zeichnerische Festsetzungen– Planzeichnung -36- Planzeichenerklärung -37- Unterschriften Vorhabenträger:Projektgesellschaft Wohnbau-Durlach mbH Hardeckstrasse 9,in 76185 Karlsruhe. Familienheim Karlsruhe e.G. .............................................. (UNTERSCHRIFT) Planverfasser:Dipl.-Ing. Martin Dürr Hirschstraße 120 76137 Karlsruhe .............................................. (UNTERSCHRIFT) Dipl.-Ing. Lars Hertelt Hirschstraße 53 76133 Karlsruhe .............................................. (UNTERSCHRIFT) Stadtplanungsamt Karlsruhe:Dr. Harald Ringler Lammstraße 7 76133 Karlsruhe .............................................. Dr. Harald Ringler Karlsruhe, den 08.02.2011 Fassung vom16.05.2011 -38- Anlage:Vorhaben- und Erschließungsplan Bestehend aus: 1. Übersichtsplan 2. Lageplan 3. Bestandsplan 4. Projektpläne 5. Stellplatzberechnung 6. Verschattungsstudien

Januar 2011 Gremium: Ortschaftsrat Durlach BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Termin: TOP: Verantwortlich: 13.07.11 1 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Pfinzstraße 104", Karlsruhe-Durlach Einleitungs- und Auslegungsbeschluss gemäß § 3 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 26.07.2011 Antrag an den Ortschaftsrat Durlach Beschluss zur Einleitung und Fortsetzung des Bebauungsplanverfahrens mit öffentlicher Auslegung des Bebauungsplanentwurfs gemäß § 3 Abs. 2 und § 12 Abs. 2 BauGB (Be- schluss mit vollständigem Wortlaut siehe S. 7) Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen in voller Höhe zur Verfügung Kontierungsobjekt: Kostenstelle: Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am 13.07.2011 Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Januar 2011 Vorbemerkung Mit dem Abbruch des Markgrafenbades entstand auf den betroffenen Grundstücken in der Pfinzstraße in Durlach eine Baulücke, die seit längerer Zeit brach liegt. Die Planung soll die- sen Zustand beenden und das betroffene Areal entlang der Pfinzstraße städtebaulich fort- entwickeln. Der Planungsausschuss fasste am 18.12.2008 zunächst einen Aufstellungsbe- schluss für einen Angebotsbebauungsplan. Der zwischenzeitlich gefundene Investor bean- tragte am 25.10.2010 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, weshalb das Verfahren als Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes fortgeführt werden soll. Der Vorhabenträger beabsichtigt die Entwicklung einer hochwertigen Anlage mit innerstädti- scher Wohnbebauung, die aber auch die Möglichkeit bietet, wohnverträgliche, mischgebiets- typische Nutzungen zu realisieren. Dem Planverfahren ist ein von der Vorhabenträgerin ein- geladener Wettbewerb vorausgegangen, aus dem der vorgelegte Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan entwickelt wurde. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wurde für die Grundstü- cke 45287 und 45288 entwickelt, die benachbarten Privatgrundstücke 45289 und 45290 werden in den Geltungsbereich des Bebauungsplans miteinbezogen, um eine abgestimmte Entwicklung zu sichern, sie sind jedoch nicht Gegenstand des Vorhaben- und Erschlie- ßungsplans. Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung mit einer zulässigen Grundflä- che von ca. 4.200 m² und wird deshalb als Bebauungsplan nach § 13 a BauGB im be- schleunigten Verfahren aufgestellt, ein Umweltbericht ist nicht erforderlich. Der Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe stellt das Plangebiet als gemischte Baufläche (M) dar. Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan ent- wickelt, der die beabsichtigten Nutzungen zulässt. Im Plangebiet gilt bisher der einfache Bebauungsplan Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzungen“ vom 22.02.1985, der als Art der bauli- chen Nutzung Mischgebiet festsetzt und der allerdings durch den vorhabenbezogenen Be- bauungsplan in seinem künftigen Geltungsbereich ersetzt wird. Die Grundstücke im Plangebiet liegen innerhalb bereits bestehender und bebauter Sied- lungsflächen, das erfordert die Berücksichtigung der Belange der angrenzenden Wohnbe- bauung im Planaufstellungsverfahren. Der Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist derzeit eine innerstädtische Brach- fläche, die früheren Nutzungen wurden vollständig aufgegeben, die Bebauung wurde ab- gebrochen. Vorhanden ist von der früheren Bebauung derzeit noch eine Bodenplatte, die annähernd das gesamte Plangebiet unterbaut. Im Südwesten und im Nordwesten ist das Plangebiet durch Mauern von den Nachbargrundstücken getrennt. Auf den bereits bebauten Flurstücken befinden sich zweigeschossige Wohnhäuser. Das Plangebiet ist über die Pfinzstraße und die Straße Am Pfinztor erschlossen. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Januar 2011 Die Umgebungsbebauung ist heterogen. Im Westen befindet sich eine vier- bis fünfgeschos- sige Wohnbebauung mit Dachgeschoss, die sich auf deutlich ausgeprägten Keller- /Tiefgaragensockeln befindet. Im Norden stehen drei- bis viergeschossige Wohnbauten mit Satteldächern, die auf einer als Vollgeschoss ausgebildeten Tiefgarage errichtet wurden. Im Osten schließt sich eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung mit Satteldächern an. Das Plangebiet befindet sich somit an der Schnittstelle unterschiedlicher Bebauungskörnungen, von Einzelgebäuden über Haus-Hof-Anlagen, geschlossene Blockrandbebauung und größe- re Solitäre bis hin zur Zeilenbebauung. Das Plangebiet befindet sich an der Pfinzstraße als Schnittstelle zwischen dem Gassensystem der Durlacher Altstadt und dem durch stichartige Erschließungswege und autofreie Wohnhöfe anschließenden nördlichen Gebiet. Dem trägt die geplante Bebauung Rechnung und unterscheidet zwischen vier sog. Hofhäu- sern im rückwärtigen Bereich und der die Straße begleitenden Bebauung in Form eines Wohnregals. Die Bebauung entlang der Pfinzstraße soll ein eher städtisches Wohnen mit einzelnen privat zu nutzenden Balkonen, Laubengängen sowie 2-3 Zimmerwohnungen er- möglichen. Die vier geplanten Hofhäuser werden als klassische Zweispänner in zweiter Rei- he organisiert, die den Hofraum gliedern werden. Die Kleinteiligkeit der Anlage in diesem Bereich erleichtert eine individuelle Adressbildung, der Quartierhof bindet die einzelnen Ge- bäude zu einem Ensemble zusammen, alle Einheiten sollen barrierefrei zugänglich sein. Die Stellung der Baukörper soll die natürliche Durchlüftung im Quartier fördern, alle Einheiten können quergelüftet werden. Die Anlage verfügt über ein internes Erschließungs- und We- genetz, das mit den vorhandenen örtlichen Wegen verbunden ist. Das Wegesystem nutzt die ortstypischen Lücken im Blockrand, um Anknüpfungspunkte in Richtung Altstadt zu schaffen. Der Hofbereich bildet den Mittelpunkt der Anlage, von dem aus sämtliche Einhei- ten erschlossen werden; entlang der Pfinzstraße sind keine Hauseingänge geplant. Die ge- plante Tiefgarage im Untergeschoss wird von Norden her angefahren, die Flächen im Hof bleiben deshalb autofrei. Die Art der baulichen Nutzung orientiert sich am Charakter eines Mischgebietes, zulässig sind insbesondere Wohngebäude sowie Geschäfts- und Bürogebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beher- bergungsgewerbes. Sonstige Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, Anlagen für Verwaltungen, für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sind zulässig, darüber hinaus gehende Nutzungen wie etwa Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Bordelle oder bordellartige Betriebe und Vergnügungsstätten sind unzulässig, um Konflikte mit den in der Nachbarschaft vorhandenen Wohnnutzungen zu vermeiden. Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht zunächst eine Wohnnutzung vor, spätere Nutzun- gen sind daran jedoch nicht gebunden. Langfristig ist es erwünscht, die Mischnutzung zu stärken, das soll jedoch der Initiative der späteren Nutzer überlassen bleiben. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Januar 2011 Hinsichtlich des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung gliedert sich das Plangebiet in drei Abschnitte: In den beiden Abschnitten 1 und 3 entlang der Pfinzstraße ist eine Bebau- ung mit vier Vollgeschossen plus Staffelgeschoss und einer Wandhöhe von 15,80 m sowie Flachdach zulässig, die vier Hofhauszeilen im rückwärtigen Bereich bilden den Abschnitt 2 und sind mit drei Vollgeschossen plus Staffelgeschoß und einer Wandhöhe von 12,70 m geplant. Als Grundflächenzahl (GRZ) ist im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes 0,5 vorgesehen, auf den schon bebauten Flurstücken außerhalb des Vorhaben- und Er- schließungsplans mit Altbestand im Abschnitt 3 eine GRZ von 0,6, die mischgebietstypisch ist. Die in einem Mischgebiet zulässige GRZ von 0,6 wird im Bereich des Vorhaben- und Er- schließungsplanes unterhalb der Geländeoberfläche im Bereich der Tiefgarage um 0,3 ü- berschritten, dies ist nach § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gerechtfertigt, da die Überschreitung nur geringfügige Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bo- dens hat, die Tiefgaragen werden mit einer intensiven Dachbegrünung mit mindestens 35 cm durchwurzelbarer Substratschicht versehen. Die Verlegung der Stellplätze unter die Ge- ländeoberfläche sichert die Erhaltung des autofreien Hofbereichs und wirkt sich damit positiv auch auf die Umgebungsbebauung aus. Außerdem kann durch die Errichtung der Tiefgara- ge die vorhandene Bodenplatte zu 85 % wieder nutzbar gemacht werden. Die Geschossflächenzahl (GFZ) liegt bei 1,2 und bewegt sich damit im für allgemeine Wohn- gebiete und Mischgebiete zulässigen Bereich der BauNVO. Die Gebäudehöhe orientiert sich an dem, was bisher nach § 34 BauGB im Innenbereich zulässig ist. Die Bebauung entlang der Pfinzstraße ist deshalb höher als die Bebauung des Hofbereichs, die auf die nördlich angrenzenden Areale Rücksicht zu nehmen hat. Das Wohnregal entlang der Pfinzstraße soll insbesondere die vorhandenen Baufluchten aufnehmen und eine die Straße begleitende Bebauung sicherstellen. Entlang der Pfinzstraße soll mit Hilfe von Baulinien und genau defi- nierten Abweichungen von dieser Baulinie eine lebendige aber trotzdem am traditionellen Städtebau orientierte Architektur erzeugt werden. Das Plangebiet ist durch den ÖPNV erschlossen, in fußläufiger Nähe befinden sich Stra- ßenbahn- und Bushaltestellen sowie der Durlacher Bahnhof. Die Erschließung des Plange- bietes für den motorisierten Individualverkehr erfolgt über die Zufahrt Am Pfinztor. Dies soll eine weitere Lärmüberlastung der Pfinzstraße vermeiden. Die Mehrbelastung des Bereichs Pforzheimer Straße/Am Pfinztor durch den Verkehr von und zur Tiefgarage ist den Anliegern im Ergebnis auf der Grundlage des vorliegenden Lärmgutachtens zumutbar. Wegen der diesbezüglichen Einzelheiten wird auf das schalltechnische Gutachten des Sachverständi- genbüros Dr. Degenkolb vom 16.12.2010 sowie die ergänzenden Untersuchungen vom 04.05.2011 verwiesen, die sich mit den Lärmauswirkungen in der Pforzheimer Straße und Am Pfinztor auseinandersetzen. Dem ruhenden Verkehr werden in der Tiefgarage 51 Kfz- Stellplätze zur Verfügung gestellt. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Januar 2011 Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt, ein Ausgleich der durch den Bebauungsplan zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft ist deshalb nicht er- forderlich, diese sind ohnehin gering. Maßnahmen für den Artenschutz sind ebenfalls nicht erforderlich, ein Umweltbericht entfällt. Lärm: Die geplante Bebauung, insbesondere entlang der stark befahrenen Pfinzstraße wird erheb- lichen Lärmeinwirkungen ausgesetzt sein. Auch dies war Gegenstand des obigen Lärmgut- achtens. Aus der einschlägigen DIN 4109 wurden die mutmaßlichen Außenlärmpegel ermit- telt und Lärmpegelbereiche hergeleitet. Die von I. bis V. gebildeten Lärmpegelbereiche sind aufsteigend nach der zu erwartenden Lärmbelastung gegliedert. Der größte Teil des Plan- gebiets ist danach dem Lärmpegelbereich III. zuzuordnen, dies gilt insbesondere für die Be- bauung des Quartierhofs. Der südliche Gebäudeabschnitt des Hofhauses E liegt aufgrund des Durchbruchs zur Pfinzstraße im Lärmpegelbereich IV. Die Südfassade und Teile der Giebelseite des Wohnregals entlang der Pfinzstraße liegen im am stärksten belasteten Lärmpegelbereich V. Die Blockrandbebauung entlang der Pfinzstraße wirkt aufgrund der Anordnung des Gebäuderiegels auf die Wohnbebauung im Bereich der Hoffläche abschir- mend. Im Bereich der so genannten Hofhäuser B, C und D sind deshalb weder nachts noch tags Überschreitungen der Richtwerte aus der DIN 18005-1 oder der 16. Bundesimmissi- onsschutzverordnung (BImSchV) zu erwarten. Die teilweise erheblichen Überschreitungen der Richtwerte im Bereich des der Pfinzstraße zugewandten Giebels des Hofhauses E und der Südseite sowie der Giebelseiten des Wohn- regals erfordern Lärmschutzmaßnahmen. Grundsätzlich sind Maßnahmen des aktiven Lärm- schutzes zu ergreifen. Aktive Lärmschutzmaßnahmen müssten allerdings entlang der Pfinzstraße getroffen werden, um die betroffene Wohnbebauung vor unzumutbaren Lärm- einwirkungen zu schützen. Dies würde ein Abrücken der Wohnbebauung von der Pfinzstra- ße und die Errichtung einer durchgehenden Barriere zwischen Pfinzstraße und den geplan- ten Gebäuden voraussetzen. Die Bebauung gemäß dem Vorhaben- und Erschließungsplan könnte dabei in der vorliegenden Form nicht realisiert werden. Das Wohnregal entlang der Pfinzstraße müsste deutlich umgestaltet werden, d. h. von der Pfinzstraße abgerückt werden oder ganz entfallen. Aufgrund der eingeschränkten räumlichen Verhältnisse auf dem Bau- grundstück würde die Realisierung der vorgeschlagenen Bebauung dadurch insgesamt in Frage gestellt. Aktive Lärmschutzmaßnahmen wären zudem mit unverhältnismäßigen Auf- wendungen verbunden. Auch würde dies dazu führen, dass der nicht vom Vorhaben- und Erschließungsplan erfasste Altbestand nach wie vor ungeschützt der Verlärmung seitens der Pfinzstraße ausgesetzt wäre, während beidseitig aktive Lärmschutzmaßnahmen ergriffen werden würden, die das Erscheinungsbildes zum Straßenzuges erheblich beeinträchtigen würden. Vor dem Hintergrund des gerade im Stadtteil Durlach vorhandenen gesteigerten Bedarfs an Wohnflächen soll im Rahmen des städtebaulich Verträglichen eine möglichst Ergänzende Erläuterungen Seite 6 Januar 2011 hohe Ausnutzung des Grundstücks zur Schaffung von Wohnraum erfolgen. Dies würde durch die Realisierung aktiven Lärmschutzes erheblich erschwert. Vor diesem städtebaulichen Hintergrund beschränkt sich der Bebauungsplan auf Vorschrif- ten zur Realisierung eines hinreichenden passiven Schallschutzes in den Bereichen, in de- nen die Richtwerte überschritten werden, um die vorhandene Verkehrslärmproblematik zu bewältigen. Luft: Die Wohnbebauung wird keine relevanten Veränderungen der Luftbelastung verursachen. Der CO²-Ausstoß der Neubebauung wird unter dem CO²-Ausstoß der Bestandsbebauung liegen, dies aufgrund der gegenwärtig effizienteren Einsparungsmethoden gegenüber dem Zeitpunkt der Entstehung der umliegenden Bebauung. Die beabsichtigte Bebauung sieht einen KFW 70 Effizienz-Standard vor. Dies wird im Durchführungsvertrag gesichert werden. Klima: Im übergeordneten Zusammenhang betrachtet, liegt das Plangebiet am Rande einer ge- schlossenen Bebauungsstruktur. Im Abstand von etwa 400 m befinden sich Flächen mit kli- maregulierender Funktion - nordwestlich in Form von großflächigen Kleingartenanlagen, nördlich durch landwirtschaftlich genutzte Flächen. Die klimatische Funktion der Brachflä- che, die aufgrund der geringen Größe im übergeordneten klimatischen Gefüge nicht wirk- sam wird, ist zu vernachlässigen. Die vorgesehene aufgelockerte Bauweise im rückwärtigen Grundstücksbereich (Hofhäuser) und der nicht vollständig geschlossene Blockrand entlang der Pfinzstraße dienen der guten Durchlüftung sowie der Luftzirkulation innerhalb des Plan- gebietes, um die Entstehung einer Wärmeinsel zu verhindern. Mit der Anpflanzung von Bäu- men im Plangebiet als Hochstämme soll eine Verschattung erreicht werden, die das Lokal- klima zusätzlich fördert. Wegen der weiteren Einzelheiten der Planung wird auf den Entwurf des Bebauungsplans verwiesen, einschließlich der schriftlichen Festsetzungen, der Begründung, Hinweise und örtlichen Bauvorschriften. Dieser ist der Vorlage beigefügt. I. Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Unterrichtung der Öffentlichkeit Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand am 16.02.2011 als Veranstaltung statt. Die von den Beteiligten erhobenen Anregungen und Einwendungen wurden in einer Synopse vom Stadtplanungsamt abgearbeitet und gegenübergestellt. Die abwägenden Antworten des Stadtplanungsamtes sind in Anlage 1 niedergelegt. Ergänzende Erläuterungen Seite 7 Januar 2011 Im Rahmen der durchgeführten Trägerbeteiligung wurden vom Nachbarschaftsverband, der Deutschen Telekom, dem Polizeipräsidium Karlsruhe, dem Landratsamt sowie dem Zentra- len Juristischen Dienst als Immissionsschutzbehörde Stellungnahmen abgegeben. Die ab- wägenden Antworten des Stadtplanungsamtes zu den im Rahmen der Trägerbeteiligung vorgebrachten Anregungen finden sich in Anlage 2 der Vorlage. Auf die Anlagen 1 und 2 wird ergänzend Bezug genommen. II. Fortsetzung des Verfahrens Nach der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der ersten Bürgerbeteiligung ha- ben die das Verfahren vorbereitenden Maßnahmen einen Stand erreicht, die der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Pfinzstraße 104“, Karlsruhe-Durlach in der Fas- sung vom 16.05.2011 wiedergibt. Dem Gemeinderat kann deshalb empfohlen werden, den nachstehenden Beschluss zu fas- sen. Beschluss: I. Antrag an den Ortschaftsrat Durlach 1. Der Ortschaftsrat Durlach empfiehlt dem Gemeinderat, die Einleitung des Verfah- rens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Pfinzstraße 104“, Karlsruhe-Durlach zu beschließen. 2. Auf der Grundlage der dazu gemäß § 13 a Abs. 2 und 3 BauGB bereits erfolgten Verfahrensschritte ist das Verfahren mit der Auslegung des Bebauungsplanent- wurfs gemäß § 3 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) fortzusetzen. 3. Der Auslegung ist grundsätzlich der Bebauungsplanentwurf vom 08.02.2011 in der Fassung vom 16.05.2011 zugrunde zu legen. Änderungen und Ergänzungen, die die Grundzüge der Planung nicht be- rühren, kann das Bürgermeisteramt noch in den Bebauungsplanentwurf aufnehmen oder zu diesem Zweck ggf. die öffentliche Auslegung des Be- bauungsplanentwurfs wiederholen.