Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Lachenweg (Wohnen am Wasser)", Karlsruhe-Hagsfeld: Satzungsbeschluss

Januar 2011 BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 23. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 19.04.2011 696 4 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Lachenweg (Wohnen am Wasser)", Karlsruhe-Hagsfeld: Satzungsbeschluss Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 19.04.2011 4 Antrag an den Gemeinderat Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan) - Beschluss mit vollständigem Wortlaut siehe Seite 8. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Januar 2011 Vorbemerkung: Ziel der Planung ist die Errichtung von 40 Reihen- und Doppelhäusern auf dem ca. 12.000 m² großen Plangebiet in Karlsruhe-Hagsfeld. Das Plangebiet liegt am südlichen Rand der Reitschulschlagsiedlung. Im Norden grenzt ein Baggersee an, im Westen die Gus- tav-Heinemann-Allee, im Süden der Lachenweg. Östlich des Plangebietes schließt sich ein kleineres Mischgebiet sowie in weiterer Entfernung ein allgemeines Wohngebiet an. Die Grundstücke im Plangebiet werden derzeit im Wesentlichen zur Lagerung, Reparatur und Reinigung von Schalelementen genutzt. Auf dem Grundstück befindet sich ein teilunterkel- lertes Werkstatt-Lagergebäude, die Freiflächen sind weitgehend mit Beton und Schotter be- festigt. Die Vorhabenträger sind Eigentümer der Flächen im Plangebiet, mit Ausnahme der für die Errichtung der geplanten Lärmschutzwand vorgesehenen Teilfläche. Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt als Bebauungsplan der Innenentwicklung, eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB entfällt deshalb gemäß § 13 a Abs. 3 Nr. 1 BauGB. Der Flächennutzungsplan 2010 des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe setzt das Plange- biet als gemischte Baufläche (M) fest. Der Flächennutzungsplan wird im Zuge einer Berichti- gung nach § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB angepasst, damit die beabsichtigte Planung dem Entwicklungsgebot entspricht. Im westlichen Teil des Plangebietes setzt der Bebauungsplan Nr. 641 „Reitschulschlag-Siedlung Westlicher Teil“ vom 07.07.1989 bisher ein Sondergebiet für öffentliche Einrichtungen und daran anschließend ein Mischgebiet fest. Im Geltungsbe- reich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der bisher geltende Bebauungsplan in vollem Umfang aufgehoben. Zur Realisierung der geplanten Wohnbebauung ist die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erforderlich. Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über den Lachen- weg. Das Plangebiet liegt im Bereich einer ehemaligen Sandgrube, in der zwischen 1955 und 1966 Sand abgebaut wurde. Nach dem Ende des Abbaus wurde die Grube mit Erdaus- hub und geringen Mengen Bauschutt verfüllt. Das Plangebiet wurde durch das Ingenieur- und Umweltbüro Fader Umweltanalytik mit Gutachten vom 28. und 30.05.2009 einer Boden- untersuchung unterzogen. Für die Plan(teil)gebiete 1 und 2 (Flst. Nr. 68931) liegen keine Hinweise vor, die einen Altlastenverdacht begründen könnten. Im Plan(teil)bereich 3 (Flst. Nr. 68907) wurden anthropogene Auffüllungen angetroffen, die erhöhte Schadstoffgehalte haben. Deshalb ist anfallendes Aushubmaterial unter abfallrechtlichen Gesichtspunkten zu betrachten und Bodenverunreinigungen sind ggf. zu beseitigen bzw. einer geregelten Ent- sorgung zuzuführen. Das Plangebiet ist in erheblichem Umfang durch Straßenverkehrslärm, ausgehend von der L 560, und Schienenverkehrslärm, ausgehend von der DB-Bahnstrecke Karlsruhe - Mann- heim, vorbelastet. Es wurden schalltechnische Untersuchungen durchgeführt. Die zu erwar- tenden Immissionen, die von der weiter westlich verlaufenden L 604 und der L 560 ausge- Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Januar 2011 hen, wurden aus einer Verkehrsuntersuchung für die Stadt Stutensee, Stadtteil Blankenloch, Erschließung Gewerbegebiet „West“ aus dem Jahre 2004 abgeleitet und für das Prognose- jahr 2020 hochgerechnet und gegenüber den bisherigen Untersuchungen aktualisiert. Der Straßenverkehrslärm wurde auf Grundlage der Richtlinie für Lärmschutz an Straßen berech- net. Ergänzend zu den Orientierungswerten der DIN 18005-1, Beiblatt 1 wurden die als Zu- mutbarkeitsgrenze für Verkehrslärm anzusehenden Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV herangezogen. Die Untersuchungen ergaben, dass aktive Lärmschutzmaßnahmen zur Ab- schirmung des Vorhabens gegen den Verkehrslärm, den die L 560 verursacht, erforderlich sind. Es wurden mehrere Varianten einer Lärmschutzwand untersucht, was im Ergebnis dazu führte, dass aufgrund der topografischen Verhältnisse eine Lärmschutzwand auf der Oberkante der vorhandenen Böschung am günstigsten ist. Realisiert werden soll deshalb auf der Böschungsoberkante eine Lärmschutzwand von 3,60 m Höhe über eine Länge von ca. 130 m. Aufgrund der erneuten Befassung des Planungsausschusses am 16.12.2010 wurde die Lärmschutzwand von ursprünglich 3 m Höhe auf 3,60 m erhöht, es handelt sich dabei um die Variante VI des eingeholten Lärmschutzgutachtens. Die schalltechnischen Untersuchungen ergaben dabei, dass trotz dieser Lärmschutzwand nachts mit Überschreitungen der Orientierungswerte von 5,9 dB(A) für die Gebäude in der ersten Baureihe zur L 560 hin zu erwarten sind. Für diese Gebäude werden deshalb ergän- zend passive Lärmschutzmaßnahmen festgesetzt. Die Festsetzung passiver Schallschutz- maßnahmen für die Obergeschossräume dieser Gebäudezeile ist gegenüber weitergehen- den aktiven Schallschutzmaßnahmen vorrangig. Eine Erhöhung der beabsichtigten Lärm- schutzwand wird keine wesentliche Verbesserung bringen. Der wirtschaftliche und techni- sche Aufwand, um die Richtwerte im Obergeschoss der betroffenen Reihenhauszeile durch aktive Lärmschutzmaßnahmen zu erreichen, steht in keinem Verhältnis zu der erzielbaren Wirkung. Die Gebäude der zur L 560 hin befindlichen Reihenhauszeile schirmen die der Straße abgewandten Freiflächen ab. Dort sind keine Überschreitungen der Richtwerte zu erwarten. Entlang der geplanten Wohnbebauung ist die Bahnstrecke bereits durch eine durchgehende 4 m hohe Lärmschutzwand abgeschirmt. Der Vergleich mit schalltechnischen Untersuchun- gen für vergleichbare Streckenabschnitte ergab keine rechtsverbindliche Notwendigkeit wei- terer aktiver oder passiver Lärmschutzmaßnahmen insoweit. Die Wärmeversorgung der Wohngebäude im Plangebiet erfolgt über eine Heizzentrale, in der Holzpellets verfeuert werden sollen. Von dieser Pelletheizzentrale werden voraussicht- lich keine wesentlichen Schallimmissionen ausgehen, die sich nachteilig auf die geplante Wohnbebauung auswirken. Die Anlage wird unterirdisch errichtet, so dass keine besonderen Lärmschutzmaßnahmen erforderlich sein werden. Die Heizanlage besteht aus einem Pellet- kessel und einem Flüssiggaskessel. Der Hauptteil der Wärmeversorgung wird durch den Pelletkessel abgedeckt. Die gesetzliche Forderung, nach der der Wärmebedarf zumindest zu 50 % mit fester Biomasse gedeckt werden muss, wird dadurch um 40 % übertroffen. Aus Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Januar 2011 Gründen der Versorgungssicherheit der geplanten 40 Häuser wird auf eine 100%ige Pellet- versorgung verzichtet und stattdessen der flüssiggasbetriebene Kessel als Spitzenlastkessel eingesetzt. Dieser kommt während der Pelletanlieferungen sowie bei Wartungsarbeiten bzw. Störungen des Pelletkessels und an sehr kalten Wintertagen zum Einsatz. Die Wärmever- sorgung erfolgt überwiegend klimaneutral über nachwachsende Rohstoffe und ist deshalb besonders umweltfreundlich. Der Einbau thermischer Solaranlagen durch die Hauseigentümer ist zulässig. Da aber in der Zeit von April bis November, in der die Solaranlage einen nennenswerten Ertrag liefern wür- de, die Wärmeversorgung durch den Pelletkessel erfolgt, ergäbe sich dadurch kein klimare- levanter Vorteil. Der Einsatz einer thermischen Solaranlage führte lediglich dazu, dass eine erneuerbare Energieart durch eine andere ersetzt würde. Die Vorhabenträger verpflichten sich im Durchführungsvertrag, die geplanten Häuser nach einem über dem Standard der EnEV 2009 hinaus erweiterten Energiestandard zu bauen (KFW-Effizienzhaus Wert 70). Aus diesem Grund besteht keine Notwendigkeit, aus Klimaschutzgründen eine zusätzliche Ver- sorgung mit Solarenergie vorzuschreiben. Anlagen für Solar- und Photovoltaikanlagen blei- ben im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben gleichwohl zulässig und können nachgerüstet werden. Besonders geschützte und bestimmte andere Tier- und Pflanzenarten nach § 42 Bundesna- turschutzgesetz kommen im Plangebiet nicht vor. Es ist lediglich mit dem Vorkommen von Reliktbeständen der Zauneidechse und gelegentlich das Gebiet zur Nahrungssuche aufsu- chender Fledermäuse sowie empfindlicher Vogelarten im Uferbereich des Baggersees zu rechnen. Zur Sicherung des Artenschutzes wurde eine artenschutzrechtliche Übersichtsbe- gehung der Fläche „Lachenweg-Sandweg“ durchgeführt. Diese ergab, dass im Eingriffsbe- reich dauerhaft keine streng geschützten Arten vorkommen. Für die im Umfeld angetroffe- nen wildlebenden Vogelarten ist bei Einhaltung bestimmter Minimierungs- und landschafts- pflegerischer Begleitmaßnahmen keine Verschlechterung des Erhaltungszustandes zu er- warten. Deshalb dürfen Baumfällarbeiten nur außerhalb der Vogelbrutsaison durchgeführt werden, die Weiden nördlich des Eingriffsbereichs müssen gegen Schäden durch Baumaß- nahmen gesichert werden und für gefällte Gehölzstrukturen ist im Umfeld gleichwertiger Er- satz zu schaffen. Vom westlich verlaufenden Baumstreifen ist ein Abstand von 10 m einzu- halten. Die Vorhabenträger verpflichten sich zur Einhaltung dieser Maßnahmen im Durchfüh- rungsvertrag. Aufgrund der bisher zum großen Teil versiegelten Oberfläche des Plangebietes erfährt das Gebiet infolge der Realisierung der beabsichtigten Wohnbebauung eine Aufwertung durch die Anpflanzung von Bäumen entlang der gemischten Verkehrsflächen im Süden des Plan- gebietes. Die Festsetzungen stellen einen Eingriff in Natur und Landschaft dar. Um den Ein- griff gering zu halten, wird der Versiegelungsgrad im Plangebiet beschränkt durch das Ge- bot, Vorgärten anzulegen, Stellplätze mit wasserdurchlässigen Belägen auszuführen und die Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Januar 2011 Dächer von Garagen und Carports extensiv zu begrünen. Ein Ausgleich der durch den Be- bauungsplan zu erwartenden Eingriffe ist nicht erforderlich. Das Planungskonzept sieht die Errichtung von 40 Reihen- und Doppelhäusern für junge Familien nebst Carports und Garagen vor. Die festgesetzte Nutzungsart ist Allgemeines Wohngebiet (WA). Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen sollen nicht zulässig sein, um die Wohnruhe nicht zu beeinträchtigen. Die zuläs- sigen Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung für ein Allgemeines Wohngebiet wer- den hinsichtlich der Grundflächenzahlen im Planungs(teil)bereich 1 und 2 aufgrund des Zu- schnitts einzelner Baugrundstücke überschritten. Bezogen auf den Gesamtbereich 1 und 2 wird die zulässige Grundflächenzahl mit einem Wert von 0,38 aber eingehalten. Im Plan(teil)bereich 3 wird die Geschossflächenzahl bei einzelnen Baugrundstücken leicht überschritten, bezogen auf den gesamten Planungsbereich wird jedoch die in einem Allge- meinen Wohngebiet zulässige Geschossflächenzahl eingehalten. Die geringfügigen Überschreitungen können toleriert werden, da ein sparsamer und scho- nender Umgang mit Grund und Boden sowie ein flächensparendes und kostengünstiges Bauen für junge Familien gefördert werden soll und mit einer wesentlichen Beeinträchtigung der natürlichen Bodenfunktion mit Blick auf das Gesamtgebiet nicht gerechnet werden kann. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet werden erfüllt. Wegen der weiteren Einzelheiten der Planung wird auf den beiliegenden Entwurf des vorha- benbezogenen Bebauungsplans „Lachenweg (Wohnen am Wasser)“, Karlsruhe-Hagsfeld, und dessen Begründung verwiesen. I. Bisherige Verfahrensschritte Nach der Antragstellung der Vorhabenträger erfolgte vom 30.04. bis 04.06.2010 die erste Behördenbeteiligung aufgrund des Planentwurfs vom 29.04.2010. In der Zeit vom 17. bis 31.05.2010 fand im Zuge der Bürgerbeteiligung gemäß § 13 a Abs. 3 BauGB nach der Be- kanntmachung des Vorhabens im Amtsblatt eine Einsichtnahme und Erörterungsmöglichkeit beim Stadtplanungsamt statt. Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gingen Stellungnahmen mit An- regungen ein. Während der Einsichtnahme und Erörterungsmöglichkeit beim Stadtpla- nungsamt im Rahmen der Bürgerbeteiligung wurden die Planunterlagen zur Einsicht bereit- gehalten, zur Planung wurde eine Anregung vorgetragen. Der Gemeinderat fasste den Einleitungs- und Auslegungsbeschluss am 19.10.2010. Ergänzende Erläuterungen Seite 6 Januar 2011 Der Bebauungsplanentwurf für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Lachenweg (Wohnen am Wasser)“, Karlsruhe-Hagsfeld, wurde daraufhin gemäß § 3 Abs. 3 BauGB in der Zeit vom 22.11.2010 bis einschließlich 21.12.2010, mit Stand 29.04.2010 in der Fassung vom 01.10.2010 einschließlich der beigefügten Begründung beim Stadtplanungsamt öffent- lich ausgelegt. Parallel zur Auslegung fand eine erneute Trägerbeteiligung statt. Am 16.12.2010 war die Planung Gegenstand der Sitzung des Planungsausschusses. Der Durchführungsvertrag wurde von den Vorhabenträgern unterzeichnet. II. Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Unterrichtung der Öffentlichkeit Im Rahmen der durchgeführten Beteiligung der Träger öffentlicher Belange haben sich mit detaillierten Anregungen die Industrie- und Handelskammer, das Landratsamt Karlsruhe, das Polizeipräsidium Karlsruhe, die Stadtwerke - Versorgungsbetriebe, der Zentrale Juristi- sche Dienst als Immissionsschutzbehörde, der Nachbarschaftsverband sowie der Regional- verband Mittlerer Oberrhein geäußert. Die Stellungnahmen befassten sich zu einem über- wiegenden Teil mit Detailfragen, dazu wird auf die inhaltlich zusammengefasste Wiedergabe der eingegangenen Anregungen verwiesen, die als Anlage dem Einleitungs- und Aufstel- lungsbeschluss beigefügt war. Diese Gegenüberstellung enthält die Antworten des Stadtpla- nungsamtes auf die im Rahmen der ersten Trägerbeteiligung vorgebrachten Anregungen und in welchem Umfang die Anregungen Berücksichtigung fanden. Im Rahmen der Auslegung des Planentwurfes und der zeitgleich durchgeführten zweiten Behördenbeteiligung sind mit Ausnahme der Stellungnahme des Nachbarschaftsverbandes keine planungsrelevanten Stellungnahmen eingegangen, eine im Rahmen der Bürgerbeteili- gung eingegangene Stellungnahme wurde zurückgezogen. Der Nachbarschaftsverband hatte vorgeschlagen, die Lärmschutzwand auf 3,60 m zu erhö- hen. Diesem Vorschlag wurde gefolgt, der Plan wurde entsprechend angepasst. Das Polizeipräsidium Karlsruhe hat diverse Vorschläge zur inneren Erschließung des Wohngebietes und der Verkehrssicherheit gemacht, die weitgehend berücksichtigt wurden. Einen Schwerpunkt der Anregungen bildet die zu erwartende Lärmbelastung des Plangebie- tes durch die umliegenden Verkehrswege. Es handelt sich insbesondere um den Straßen- verkehrslärm, der von der westlich angrenzenden Kreisstraße L 560 ausgeht, sowie den Lärm der ICE-Trasse. Eine weitere Emissionsquelle stellt die geplante Heizzentrale inner- halb des Plangebietes dar. Ergänzende Erläuterungen Seite 7 Januar 2011 Wie bereits in der Vorbemerkung ausgeführt, wird als aktive Lärmschutzmaßnahme auf der Böschungsoberkante eine Lärmschutzwand mit einer Höhe von 3,60 m errichtet, die das Plangebiet gegen den Verkehrslärm, der von der L 560 ausgeht, abschirmt. Diese Lärm- schutzmaßnahme führt im Wohngebiet zu einer Reduzierung der Emissionen unterhalb der einschlägigen Richtwerte der TA-Lärm und der DIN 18005-1, Beiblatt 1 für Allgemeine Wohngebiete, mit Ausnahme des beabsichtigten westlichen Gebäuderiegels. Die hier im Obergeschoss zu erwartenden Richtwertüberschreitungen werden durch passive Lärm- schutzmaßnahmen aufgefangen. Weitergehende aktive Lärmschutzmaßnahmen wären in Anbetracht der zu erzielenden Wirkung wirtschaftlich und auch städtebaulich unverhältnis- mäßig. Der Grundstückszuschnitt ordnet die Freiflächen östlich dieses Gebäuderiegels an, der insoweit eine abschirmende Wirkung hat. Zur besonders sparsamen Flächenausnutzung und zum Zweck der Schaffung einer möglichst großen Zahl finanzierbarer Eigenheime sind die passiven Lärmschutzmaßnahmen für die westliche Gebäudefront hier gegenüber weiter- gehenden aktiven Lärmschutzmaßnahmen ausnahmsweise vorrangig. Die im Rahmen der Unterrichtung der Öffentlichkeit vorgetragene Anregung hat die mögli- chen Auswirkungen einer zukünftigen baulichen Erweiterung des südlich gelegenen Ver- kehrsknotens zwischen der L 560 und der L 604 auf das Plangebiet zum Gegenstand. Nach derzeitigem Kenntnisstand ist auch im Falle eines Umbaus des Kreuzungsbereichs nicht mit einer solchen Zunahme des Verkehrs zu rechnen, der Auswirkungen auf das Plangebiet hätte. Die nicht in die Planung eingeflossenen Anregungen konnten unberücksichtigt bleiben. III. Fortsetzung des Verfahrens Nach der erneuten Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Auslegung des Plans hat das Verfahren einen Stand erreicht, der den Satzungsbeschluss rechtfertigt. Bestandteil des Gemeinderatsbeschlusses sind der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit seinen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen, die örtlichen Bauvorschriften, die Begründung sowie der Vorhaben- und Erschließungsplan. Diese Unterlagen sind der Vorlage als Anlage beigefügt. Der Durchführungsvertrag wurde unterzeichnet. Dem Gemeinderat kann empfohlen werden, den nachfolgenden Beschluss zu fassen: Ergänzende Erläuterungen Seite 8 Januar 2011 Beschluss: Antrag an den Gemeinderat 1. Der Gemeinderat beschließt, dass die Anregungen zum ausgelegten Bebauungspla- nentwurf unberücksichtigt bleiben, soweit diesen aus den in der Vorbemerkung dar- gelegten Gründen nicht entsprochen werden kann. 2. Der Gemeinderat beschließt folgende Satzung: S a t z u n g: Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg (Wohnen am Wasser)“, Karlsruhe-Hagsfeld Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414) und § 74 der Landes- bauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Neufassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581) einschließlich späterer Änderungen und Ergänzungen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Lachenweg (Wohnen am Wasser)“, Karlsruhe- Hagsfeld zusammen mit den örtlichen Bauvorschriften jeweils als Satzung beschlos- sen. Der Bebauungsplan enthält zeichnerische und schriftliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB). Gegenstand des Bebauungsplanes sind fer- ner örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Abs. 1 bis 5 in Verbindung mit § 74 Abs. 7 der Landesbauordnung (LBO), die als selbständige Satzung mit dem Bebauungsplan verbunden sind. Die Regelungen ergeben sich aus der Planzeichnung mit Zei- chenerklärung sowie aus dem Textteil und den Plänen des Vorhaben- und Erschlie- ßungsplans, jeweils vom 29.04.2010 in der Fassung vom 01.10.2010. Sie sind Be- standteil dieser Satzung. Dem Bebauungsplan ist ferner eine Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB vom 29.04.2010 in der Fassung vom 01.10.2010 beigefügt. Die Satzungen zu den planungsrechtlichen und den örtlichen Bauvorschriften (Be- bauungsplan) treten mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO). Hauptamt - Ratsangelegenheiten - 8. April 2011

* * M M M M P P P P P P P P P P P * * Projektplanung * M M M M P P P P P P P P P P P * M M M M P P P P P P P P P P P * M M M M P P P P P P P P P P P * HAUS 08 HAUS 09 HAUS 10 HAUS 11 HAUS 06 HAUS 07 HAUS 23 HAUS 7 HAUS 14 Wohnweg Wohnweg HAUS 08 HAUS 09 HAUS 10 HAUS 11 HAUS 07 HAUS 7 Wohnweg * HAUS 20 HAUS 19 HAUS 23 HAUS 22 HAUS 21 HAUS 25 HAUS 25 HAUS 24 HAUS 7 HAUS 4 HAUS 1 HAUS 2 HAUS 3 HAUS 5 HAUS 6 HAUS 20 HAUS 19 HAUS 23 HAUS 22 HAUS 21 HAUS 25 HAUS 24 * HAUS 17 HAUS 10 HAUS 04 HAUS 17 HAUS 10 HAUS 04 * Lärmschutzwand (Gabionenwand) Lärmschutzmaßnahme Ergebnis des ergänzten Gutachtens IB K+L: Alternativ eine 5 m hohe LSW unten an der Landesstraße oder eine 3,6 m hohe LSW auf dem Kamm des Walls. Wünschenswert wäre aus verschiedenen Gründen zweiteres, z.B. ausgeführt als Gabionen-Wand, die "forstverträglich" zwischen die Bäume auf den Wall gesetzt werden könnte. Die Varianten werden durch den Vorhabenträger hinsichtlich Aufwand untersucht und sollen im Durchführungsvertrag zum B-Plan hinsichtlich Anforderung und technischer Ausführung festgeschrieben werden. * Stellplatzberechnung gem. LBO § 37 für jede Wohnung 1 notwendiger Stellplatz Erforderlich: -40 Wohneinheiten 1 Stellplätze je Wohneinheit = 40 Stellplätze __________________ Gesamt40 Stellplätze Zusätzliche öffentliche Parkplätze gem. städt. Schlüssel (1 Parkplatz je 3 WE): - Längsparkplätze im Bereich Lachenweg 14 Parkplätze Geplant: -Gesamt54 Stell- und Parkplätze *

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 1 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN (Vorhaben- und Erschließungsplan) „Lachenweg (Wohnen am Wasser)“ Karlsruhe-Hagsfeld E N T W U R F Vorhabenträger: Firma Weisenburger Gewerbe + Wohnbau GmbH Werkstraße 11 76437 Rastatt Seeger Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG Hauptstraße 93 76297 Stutensee Planverfasser: Archis Architekten und Ingenieure GmbH Stephanienstr. 30 76133 Karlsruhe Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 2 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 Inhaltsverzeichnis A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) ......................... 3 B. Hinweise (beigefügt) ....................................................................................... 17 C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften ............. 20 D. Planzeichnung M. 1:1000 ................................................................................ 26 Anlagen (Vorhaben- und Erschließungsplan) Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 3 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 A. Begründung gemäß § 9 Abs.8 Baugesetzbuch (beigefügt) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Anlass und Ziel der Planung ist die Realisierung von 40 Reihen- und Doppelhäusern in dem ca. 11.991 m² großen Plangebiet in Karlsruhe-Hagsfeld. Die Vorhabenträger beabsichtigen, eine Bebauung in zwei Bauabschnitten mit 26 Doppel- und Reihenhäusern im westlichen Teil des Plangebiets und 14 Doppel- und Reihenhäusern im östlichen Teil des Plangebiets zu errichten. Nach derzeit geltendem Planungsrecht ist dieses Vorhaben auf dem ehemaligen Betriebsgelände der Firma Seeger Schaltechnik nicht realisierbar. Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung sowie zur Wahrung der stadtgestalterischen Aspekte ist deshalb für die Realisierung der beabsichtigten Bebauung die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans erforderlich. Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplanung der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB aufgestellt. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Im Flächennutzungsplan 2010 des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe ist die Fläche als gemischte Baufläche (M) dargestellt. Der Flächennutzungsplan wird im Zuge der Berichtigung gemäß § 13 a BauGB Absatz 2 angepasst. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Der Bebauungsplan Nr. 641 „Reitschulschlag-Siedlung Westlicher Teil“, rechtswirksam seit dem 07.07.1989, setzt für den westlichen Teil des Plangebiets ein „Sondergebiet für öffentliche Einrichtungen“ und daran anschließend ein „Mischgebebiet“ fest. Für den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans wird der B-Plan Nr. 641 aufgehoben. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 4 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst im Wesentlichen die Grundstücke FlstNr. 68931 und FlstNr. 68907 und Teilflächen der im Eigentum der Stadt stehenden Grundstücke 68813/5, 68836, 65743 und 68855. Das ca. 11.991 m² große Planungsgebiet liegt am südlichen Rand der Reitschulschlag-Siedlung im Stadtteil Hagsfeld. Im Norden grenzt ein Baggersee an das Grundstück. Im Westen wird das Grundstück durch die Gustav-Heinemann-Allee (L 560) und im Süden durch den Lachenweg begrenzt. Im Osten schließt ein kleines Mischgebiet, gefolgt von einem Allgemeinen Wohngebiet, an. Maßgeblich für die genaue Abgrenzung des Planungsgebiets ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplans. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten / Bodenbeschaffenheit / Artenschutz Das Plangebiet liegt auf der Terrasse der nördlichen Hardt. Das Gelände ist teilweise aufgeschüttet. Die Böden sind sandig-schluffig bzw. sandig-kiesig. Die Höhe des bestehenden Geländes liegt bei etwa 113,5 m. ü. N. N.. Der höchste zu erwartende Grundwasserstand liegt bei 110,80 m. ü. N. N.. Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III B des Wasserschutzgebietes Nr. 10 der Stadt Karlsruhe Wasserwerk Hardtwald. Besonders geschützte und bestimmte andere Tier- und Pflanzenarten nach § 42 BNatSchG kommen im Plangebiet nicht vor. Lediglich mit dem Vorkommen von Reliktbeständen der Zauneidechse und gelegentlich das Gebiet zur Nahrungssuche aufsuchenden Fledermäusen sowie Bruten empfindlicherer Vogelarten im Uferbereich des Baggersees nördlich des Plangebiets muss gerechnet werden. Hierzu wurde am 12.11.2009 eine artenschutzrechtliche Übersichtsbegehung durchgeführt. Zu den Ergebnissen und erforderlichen Maßnahmen siehe Ziff. 4.5.4. 3.3. Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Die Grundstücke im Plangebiet wurden im wesentlichen zur Lagerung, Reparatur und Reinigung von Schalelementen genutzt. Auf dem Grundstück befindet sich ein teilunterkellertes Werkstatt-/Lagergebäude. Die Freiflächen sind weitgehend mit Beton oder Schotter befestigt. Das Plangebiet ist über den Lachenweg erschlossen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 5 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 3.4 Eigentumsverhältnisse Die Vorhabenträger sind Eigentümer der Flächen im Plangebiet, ausgenommen der zur Errichtung einer notwendigen Lärmschutzwand erforderlichen Teilfläche des Grundstücks FlstNr. 68813/5 sowie Teilflächen der FlstNr. 68836, 65743 und 68855, die zur Herstellung der Straßenflächen benötigt werden. Diese Flächen stehen im Eigentum der Stadt Karlsruhe. 3.5 Belastungen 3.5.1 Altlasten Das Planungsgebiet liegt in einem Bereich, der beim Umwelt- und Arbeitsschutz unter der Objektnummer 00722 „AA Reitschulschlag“ erfasst ist. Hierbei handelt es sich um eine Sandgrube, in der zwischen 1955 und 1966 Sand abgebaut wurde. Nach dem Ende des Abbaus wurde die Grube bis 1980 mit Erdaushub und geringen Mengen Bauschutt aufgefüllt. Das Plangebiet wurde durch das Ingenieurbüro und Umweltbüro Fader Umweltanalytik mit Gutachten vom 28.05. und 30.05.2009 einer umwelttechnischen Bodenuntersuchung unterzogen. Für die Plangebiete 1 und 2 (FlstNr. 68931) liegen demnach keine Hinweise vor, die einen Altlastenverdacht begründen. In dem Planungsgebiet 3 (FlstNr. 68907) wurden teilweise anthropogene Auffüllungen angetroffen. Lokal wurden erhöhte Schadstoffgehalte nachgewiesen. Anfallendes Aushubmaterial ist gegebenenfalls unter abfallrechtlichen Gesichtspunkten zu betrachten. Soweit erforderlich sind Bodenverunreinigungen zu beseitigen und einer geregelten Entsorgung in Abstimmung mit der zuständigen Behörde zuzuführen. 3.5.2 Immissionen Das Plangebiet ist durch Verkehrslärm, ausgehend von der L 560, und Schienenverkehrslärm ausgehend von der DB-Bahnstrecke Karlsruhe-Mannheim, vorbelastet. Hierzu wurde im Januar 2009 und im Juli 2010 eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Zu den Ergebnissen und erforderlichen Maßnahmen siehe Ziff. 4.6. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 6 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 4. Planungskonzept Mit der Planung sollen 40 Reihen- und Doppelhäuser für junge Familien nebst den notwendigen Carports und Garagen, eine unterirdische Pellet-/Flüssiggas- Heizzentrale sowie die Erschließung innerhalb des Plangebiets nebst 14 öffentlichen Parkplätzen realisiert werden. 4.1 Art der baulichen Nutzung Als Nutzungsart soll Allgemeines Wohngebiet (WA ) festgesetzt werden. Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen sollen nicht zulässig sein, weil diese Nutzungen in direkter Nachbarschaft zu Wohnen wenig verträglich sind. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung für ein allgemeines Wohngebiet (GRZ 0,4 und GFZ 1,2) werden im Hinblick auf die GRZ im Planungsbereich 1 und 2 aufgrund des Zuschnitts einzelner Baugrundstücke überschritten. Bezogen auf den Gesamtbereich 1 und 2 wird die GRZ mit einem Wert von 0,38 aber eingehalten. Die GFZ beträgt in diesem Bereich bezogen auf das Gesamtgebiet 1 und 2 0,63. Im Planungsbereich 3 wird die GRZ durchgängig eingehalten und beträgt bezogen auf diesen Gesamtbereich 0,32. Die GFZ wird in diesem Bereich hinsichtlich einzelner Baugrundstücke leicht überschritten. Sie beträgt hier bezogen auf den Planungsbereich 3 0,75. Die jeweiligen Überschreitungen können zugelassen werden, da ein sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden sowie ein flächensparendes und kostengünstiges Bauen für junge Familien gewollt ist und mit einer wesentlichen Beeinträchtigung der natürlichen Bodenfunktion mit Blick auf das Gesamtgebiet nicht zu rechnen ist. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse, wie z. B. Belichtung, Begrünung und die Zugänglichkeit der Grundstücke werden nicht beeinträchtigt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 7 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 4.3 Erschließung 4.3.1 Allgemeine Erschließung Die verkehrliche Anbindung des Plangebiets erfolgt über den Lachenweg. Dabei ermöglicht die vorgesehene „innere Erschließung“ die Anfahrt der Carports/Garagen und Stellplätze. Sie ist auf öffentlichen Straßen (gemischte Verkehrsfläche) mit einem Wendehammer im südwestlichen Bereich des Plangebiets beabsichtigt. Die innere Erschließung im Planungsbereich 1 wird über privatrechtlich zu regelnde Zugangswege gesichert. Für jede Reihenhauseinheit bzw. jede Doppelhaushälfte ist je 1 Stellplatz vorgesehen. Die 40 Stellplätze sind jeweils dem eigenen Grundstück zugeordnet. 4.3.2 Öffentlicher Personennahverkehr Das Planungsgebiet ist über die Straßenbahnlinien S 2 und 4 mit 2 Haltestellen an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs angeschlossen. Die Entfernung zu den jeweiligen Haltestellen beträgt ca. 500-700 Meter. 4.3.3 Motorisierter Individualverkehr Das Planungsgebiet ist gut an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz angebunden. In geringer Entfernung befindet sich ein Anschluss an die L 560, über die das Stadtzentrum sowie die B 10 und die A 5 zu erreichen sind. 4.3.4 Ruhender Verkehr Die notwendigen 40 Stellplätze werden auf den jeweiligen Baugrundstücken angelegt. Darüberhinaus werden 14 öffentliche Parkplätze ausgewiesen. Garagen, Carports und Stellplätze sowie deren Zufahrten werden den jeweiligen Hausgruppen und – zeilen durch private Nutzungs- bzw. Eigentumsrechte zugeordnet werden. 4.3.5 Geh- und Radwege Straßenbegleitende Geh- und Radwege sind nicht vorgesehen, da die Erschließung des Plangebiets über eine gemischte Verkehrsfläche erfolgen soll. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 8 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 4.3.6 Ver- und Entsorgung Schmutzwasser-/Niederschlagswasserableitung: Die Entwässerung des Plangebiets erfolgt im Trennsystem. Eine ursprünglich vorgesehene Entwässerung von unbedenklichem Niederschlagswasser in Mulden nördlich des Plangebiets zum Baggersee hin konnte nicht weiterverfolgt werden, da die hierzu vorgesehenen Flächen, die sich im Eigentum der Stadt befinden, kontaminiert sind. Dies ergibt sich aus der umwelttechnischen Bodenuntersuchung durch das Ingenieurbüro und Umweltbüro Fader Umweltanalytik vom 28.05. und 30.05.2008 in deren Rahmen im Bereich der geplanten Versickerungsmulden mit Bauschutt und Holzanteilen durchsetzte Auffüllungen angetroffen wurden, so dass bei einer Versickerung eine Auswaschung und Mobilisierung von Schadstoffen nicht auszuschließen ist. Für eine Entwässerung in Mulden im Plangebiet selbst sind aufgrund der Grundstückszuschnitte keine hinreichenden Flächen vorhanden. Dies gilt auch für die zur Lärmschutzwand hin ausgerichteten 6 Reihen- und 2 Doppelhäuser im westlichen Bereich des Plangebiets 2, für die ursprünglich eine Entwässerung in die sich westlich an das Plangebiet anschließende begrünte Fläche in Richtung Lärmschutzwand vorgesehen war. Insoweit müssten zu große und zu tiefe Versickerungsmulden in die vorhandene Bepflanzung eingebracht werden, was umweltrechtlichen Bedenken begegnet. Darüber hinaus kann nicht ausgeschlossen werden, dass auch in diesem Bereich Kontaminierungen vorhanden sind. Versorgung: Trinkwasserversorgung: Die Trinkwasserversorgung erfolgt durch das bestehende Trinkwassernetz der Stadtwerke Karlsruhe. Stromversorgung: Die Stromversorgung erfolgt durch das Stromnetz der EnBW. Fernsprechversorgung: Die Versorgung erfolgt durch die Deutsche Telekom. Versorgung mit Heizenergie: Die Heizenergie wird durch eine unterirdische Pellet- und Flüssiggas-Heizzentrale, an die sämtliche Gebäude angeschlossen werden, sichergestellt. Deren Standort befindet sich im Bereich des Carport-Hofes der östlichen Baugruppe. Die private Energie-Trasse im öffentlichen Strassenraum wird nach dem Strassen- gesetz Ba-Wü durch eine Sondernutzungserlaubnis geregelt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 9 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 Müllentsorgung: Im Planungsgebiet wird die Abfallentsorgung wie folgt geregelt: Im Planungsgebiet 1 und 2 gibt es zwei Bereitstellungsplätze (Bereich M 1) unmittelbar am Lachenweg, auf denen die Abfallbehälter am Abholtag bereitgestellt werden. Die Abfallbehälter stehen in der übrigen Zeit auf den Grundstücken im Bereich der Carport- bzw. Garagenflächen. Im Plangebiet 3 sind die Abfallbehälter zwischen den Carports (Bereich M) unmittelbar am Lachenweg untergebracht. Sie werden den jeweiligen Gebäudezeilen zugeordnet. 4.4 Gestaltung Das städtebauliche Konzept sieht eine Gliederung in zwei Bauabschnitte mit 26 bzw. 14 Doppelhäusern/Reihenhäusern vor. Beabsichtigt ist eine Mischung unterschiedlicher Reihenhaustypen. Zweigeschossigkeit mit aufgesetzten Pult- und Satteldachgeschossen sollen eine in sich geschlossene städtebauliche Struktur bilden mit einer zeitgemäßen Architektur. Aus diesem Grund werden einige wenige gestalterische Festsetzungen für die äußere Gebäudegestaltung (Fassaden, Dachgauben, Dachform und Dacheindeckung) festgesetzt. Die Fassaden sollen als Putzfassaden ausgeführt werden. Reflektierende Materialien zur Oberflächengestaltung der Gebäude sowie Fassaden mit grellen Farben sollen unzulässig sein. Bei den Doppel- und Reihenhäusern sind Dachneigung, Höhenlage des Erdgeschosses und Dachform einheitlich auszubilden. Dachgauben sind nur als Schleppgauben zulässig, wobei je Gebäudezeile die Dachgauben nur Straßen- bzw. Wohnwegseitig zulässig und einheitlich zu gestalten sind. Dachflächen aus Bleimaterialien, farblich glasierten Ziegeln, sowie reflektierende Materialien sollen unzulässig sein. Anlagen zur Gewinnung von Energie sowie Bauteile zur Energieeinsparung sind hiervon ausgenommen. Werbeanlagen und Automaten sollen nur unter Einhaltung festgelegter Größen zulässig sein, um ein optisch ruhiges Erscheinungsbild des Wohnquartiers zu erhalten. Zuwegungen, Stellplätze und Zufahrten sollen, soweit nutzungsseitig möglich, mit wasserdurchlässigen Belägen ausgeführt werden. Terrassen sollen eine Größe von 3 x 4 m (12 m²) haben und mit wasserdurchlässigen Materialien hergestellt werden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 10 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 Gerätehütten sollen nur im Planungsbereich 3 mit einer Tiefe von 2 m, einer Breite von 2 m und einer Höhe von 2 m zulässig sein. Gerätehütten sind aus Holz herzustellen und einheitlich zu gestalten. Im Planungsbereich 1 und 2 sind die Carport- bzw. Garagenbereiche ausreichend groß dimensioniert um Gartengeräte unterzubringen. Dort sind daher keine separaten Gerätehüttenstandorte ausgewiesen 4.5 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz 4.5.1 Grünplanung, Pflanzungen Nachdem bislang ein Großteil des Plangebiets versiegelt war, erfährt das Gebiet eine Aufwertung durch die Anpflanzung von Bäumen entlang der gemischten Verkehrsfläche im Süden des Plangebiets. Darüber hinaus sind Vorgärten sowie die extensive Begrünung der Dächer von Garagen und Carports vorgesehen. Auch im Bereich des Lärmschutzwalls soll die vorgesehene Gabionenwand so errichtet werden, dass keine Bäume entfallen müssen. 4.5.2 Eingriff in Natur und Landschaft Die Festsetzungen stellen einen Eingriff in Natur und Landschaft dar. Im Hinblick auf die Vornutzung ergibt sich allerdings eine Verbesserung der Situation. Um den Eingriff gering zu halten, soll der Versiegelungsgrad im Plangebiet dadurch beschränkt werden, dass Vorgärten anzulegen, Stellplätze mit wasserdurchlässigen Belägen auszuführen und die Dächer von Garagen und Carports extensiv zu begrünen sind. Darüber hinaus werden im Plangebiet Bäume neu angepflanzt. 4.5.3 Ausgleichsmaßnahmen Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt, so dass die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB entsprechend gelten. Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit weniger als 20.000 m² Grundfläche handelt, gelten Eingriffe, die aufgrund des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ein Ausgleich der durch den Bebauungsplan zu erwartenden Eingriffe ist deshalb nicht erforderlich. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 11 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 4.5.4 Maßnahmen für den Artenschutz Zur Sicherstellung des Artenschutzes wurde am 12.11.2009 eine artenschutzrechtliche Übersichtsbegehung zur Fläche „Lachenweg-Sandweg“ durch das Büro für Landschaftsökologie- und Gewässerkunde Dipl.-Biol. Ute und H.-J. Scheckeler durchgeführt. Ziel der Untersuchung war es, festzustellen, ob von der Planung arten- oder naturschutzfachlich relevante Tier- oder Pflanzenarten betroffen sein können. Hierbei hat sich ergeben, dass im Eingriffsbereich keine streng geschützten Arten dauerhaft vorkommen. Im Hinblick auf einige im Umfeld vorkommende besonders geschützte wildlebende Vogelarten wird bei Einhaltung folgender Minimierungs- und landschaftspflegerischer Begleitmaßnahmen keine Verschlechterung des Erhaltungszustands eintreten: · Fällarbeiten dürfen nur außerhalb der Vogelbrutsaison durchgeführt werden. · Die Weiden nördlich des Eingriffsbereichs müssen gegen Schäden durch Baumaßnahmen gesichert werden. · Für gefällte Gehölzstrukturen im Umfeld ist gleichwertiger Ersatz zu schaffen. Im Hinblick auf Fledermäuse ist ein Bauabstand von mindestens 10 m zum westlich verlaufenden Baumstreifen einzuhalten. Falls sich im Eingriffsgebiet zeitweise Zauneidechsen aufhalten, ist beim Eingriff sorgsam vorzugehen, um den Tieren ein Ausweichen zu ermöglichen. Zur Durchführung der Minimierungs- und landschaftspflegerischen Begleitmaßnahmen werden sich die Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichten. Insgesamt ergibt sich danach, dass hinsichtlich naturschutzrechtlich relevanter Arten keine Verschlechterung des Erhaltungszustands zu befürchten ist. 4.6 Belastungen 4.6.1 Verkehrslärm Im Januar 2009 wurde durch das Ing. Büro für Verkehrswesen Koehler, Leutwein und Partner GbR eine schalltechnische Untersuchung hinsichtlich der geplanten Wohnbebauung „Reitschulschlag“ erstellt. Ergänzend dazu liegt eine Fortschreibung vom Juli 2010 vor. Die zu erwartenden Verkehrsbelastungen auf der L 604 und der L 560 wurden anhand einer Verkehrsuntersuchung für die Stadt Stutensee, Stadtteil Blankenloch, Erschließung Gewerbegebiet „West“ aus dem Jahr 2004 abgeleitet und für das Prognosejahr 2020 hochgerechnet und gegenüber der bisherigen schalltechnischen Untersuchung unter Berücksichtigung der topografischen Verhältnisse aktualisiert. Der Straßenverkehrslärm wurde auf der Grundlage der Richtlinie für Lärmschutz an Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 12 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 Straßen, RLS-90 berechnet. Ergänzend zu den schalltechnischen Orientierungswerten der DIN 18005-1, Beiblatt 1 wurden die als Zumutbarkeitsgrenze für Verkehrslärm anzusehenden Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV herangezogen, die allerdings rechtsverbindlich nur beim Bau oder der wesentlichen Änderung von Verkehrswegen gültig sind. Orientierungswert DIN 18005-1, Beiblatt1, tags 55 / nachts 45, Immissionsgrenzwerte 16. BImSchV tags 59 / nachts 49 (Werte in dB(A) für ein Allgemeines Wohngebiet). Folgende Lärmbelästigungen sind zu beachten: - Verkehrslärm im Plangebiet aufgrund des Straßenverkehrs der L 560 und der L 604. - Belastung durch Schienenverkehr Aufgrund der Ergebnisse des Gutachtens für die Stadt Stutensee vom August 2004 sowie den darauf basierenden Anregungen der Stadtverwaltung Karlsruhe wurden unterschiedliche Varianten von Lärmschutzanlagen entlang der L 560 untersucht. Dabei wurde zum einen versucht, die aus schalltechnischer Sicht optimale Lage zu definieren und zum anderen auch die städtebaulichen, bautechnischen und ökologischen Gesichtspunkte zu berücksichtigen. In Bezug auf die Lage der Lärmschutzwand ergab sich die Möglichkeit, sie innerhalb des vorhandenen Wäldchens auf der vorhandenen Böschungsoberkante aufzusetzen. Dabei sollte zum einen der Eingriff in den vorhandenen Baumbestand so minimal wie möglich sein und im weiteren die Lärmschutzwand in Richtung Norden nur bis zur Definition „Wald (Fläche für die Forstwirtschaft)“ des bestehenden Bebauungsplans „Reitschulschlagsiedlung westlicher Teil“ ausgeführt werden. Alternativ hierzu wurde die Lage der Lärmschutzwand im Bereich des Böschungsfußes in einem Abstand von ca. 7 m zum bestehenden Fahrbahnrand der L 560 untersucht - ein möglicher Ausbau der L 560 bzw. des Knotenpunktes sollte noch ohne Eingriff in den Lärmschutzwall möglich sein. Im Einzelnen wurden für folgende Varianten Lärmisophonen- und Einzelpunktberechnungen durchgeführt: - I: Variante Lärmschutzwand Böschungsoberkante H = 4,0 m - II: Variante Lärmschutzwand Böschungsoberkante H = 3,0 m - III: Variante Lärmschutzwand Böschungsfuß H = 3,0 m - IV: Variante Lärmschutzwand Böschungsfuß H = 4,0 m - V: Variante Lärmschutzwand Böschungsfuß H = 5,0 m - VI: Variante Lärmschutzwand Böschungsoberkante H = 3,6 m Insgesamt hat der Variantenvergleich ergeben, dass aktive Lärmschutzmaßnahmen zur L 560 notwendig sind. Aufgrund der topografischen Verhältnisse ist hierbei die Lage der Lärmschutzwand an der Böschungsoberkante aus schalltechnischer Sicht deutlich günstiger als die Anlegung am Böschungsfuß. Die Variantenberechnung hat sowohl für die Variante Lärmschutzwand Böschungsoberkante H = 3,0 m als auch für die Variante Böschungsoberkante H = 3,6 m die Notwendigkeit zusätzlicher passiver Lärmschutzmaßnahmen ergeben. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 13 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 Für den Fall einer 3 m hohen Lärmschutzwand, Böschungsoberkante, ergeben sich maximale Überschreitungen der Orientierungswerte nachts von 7,3 dB(A) für die Gebäudefront der ersten Baureihe zur L 560 hin im EG und OG. Insoweit sind passive Lärmschutzmaßnahmen (Lärmpegelbereich III, 61-65 dB(A)) für die Gebäudefronten dieser Baureihe im EG und OG festzusetzen. Für den Fall einer Lärmschutzwand, Böschungsoberkante H = 3,6 m ergeben sich maximale Überschreitungen der Orientierungswerte nachts an den zur L 560 hin gerichteten Gebäudefronten von 5,9 dB(A). Passive Lärmschutzmaßnahmen sind bei dieser Variante für das Obergeschoss der Gebäudefront zur L 560 der ersten Baureihe hin auszuführen (Lärmpegelbereich III). Für alle untersuchten Lärmschutzvarianten ergibt sich für den östlichen und mittleren Bereich des Bebauungsplangebiets keine Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005-1, Beiblatt 1 für allgemeine Wohngebiete. Realisiert wird die Variante VI mit der Anlage einer 3,6 m hohen Lärmschutzwand über eine Länge von ca. 130 m auf der Böschungsoberkante und ergänzenden passive Lärmschutzmaßnahmen in Form von Schallschutzfenstern für die Gebäudefront der ersten Baureihe zur L 560 hin im Erdgeschoss und Obergeschoss. Bei Einhaltung der Lärmschutzmaßnahmen entstehen innerhalb des gesamten Bebauungsplangebietes im Tages- und Nachtzeitraum keine unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen. Gemäß den Vorgaben der DIN 4109 ist die Dimensionierung des (passiven) Schallschutzes nach dem Lärmpegelbereich III im OG an den von Überschreitungen des Orientierungswerts der DIN 18005 betroffenen Fassaden und Geschossebenen zu bemessen. Es sind Schallschutzfenster der Klasse II (30-34 dB) vorzusehen. Im Bereich der geplanten Wohnbebauung ist die DB-Strecke durch eine überwiegend 4 m hohe Lärmschutzwand abgeschirmt. Ein Vergleich mit schalltechnischen Untersuchungen für einen vergleichbaren Streckenabschnitt und auch der Lärmkartierung des Eisenbahnbundesamts im Rahmen der Umgebungslärm EU- Richtlinie ergibt auf Basis der vorhandenen Normen- und Richtlinien keine rechtsverbindliche Notwendigkeit für die Erstellung von weiteren aktiven oder passiven Lärmschutzmaßnahmen. 4.6.2 Emmissionsgeräusche der Pelletheizzentrale Hinsichtlich der Emmissionsgeräusche der Pelletheizzentrale wurden ergänzende schalltechnische Untersuchungen des Ingenieurbüros Köhler und Leutwein, Stand Juli und September 2010, eingeholt. Danach sind hinsichtlich der Schallimmissionen der zentralen Pelletheizanlage keine Überschreitungen der zulässigen Werte zu erwarten. Auch mit dem ca. 4 x jährlich stattfindenden Anlieferverkehr für Pellets sowie der Anlieferung von Flüssiggas sind keine relevanten Lärmimmissionen verbunden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 14 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 4.6.3 Gewerbelärm vom angrenzenden Betrieb im Mischgebiet auf der Oststeite des Bebauungsplangebietes Auch insoweit wurde über das Ingenieurbüro Köhler und Leutwein eine Fortschreibung der schalltechnischen Untersuchung Stand Juli 2010 veranlasst. Für den bestehenden Betrieb (Karlsruher Fahnenfabrik) ist auch künftig nicht mit Einschränkungen zu rechnen, die er nicht ohnehin einhalten müsste. Mit den vom Betrieb ausgehenden Geräuschen sind keine Beeinträchtigungen des Wohngebiets verbunden. 5. Umweltbericht, Artenschutz Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Eine Umweltprüfung ist deshalb nicht durchzuführen. Eine artenschutzrechtliche Übersichtsbegehung hat stattgefunden. Hierzu siehe Ziff. 4.5.4. 6. Sozialverträglichkeit Mit dem Neubau wird eine moderne Reihenhaussiedlung in gut erschlossener Stadtrandlage geschaffen. Insbesonders für junge Familien mit Kindern soll hier ein Quartier mit bezahlbarem Wohnraum entstehen. Die geplante Bebauung stellt eine Aufwertung für die benachbarten Wohngebiete dar. 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz Die Gesamtfläche des Planungsgebietes umfasst ca. 11.991 m² davon - Bauflächen ca. 7.818 m² - Verkehrsflächen ca. 2.947 m² - Grünflächen ca. 366 m² Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 15 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 7.2 Geplante Bebauung Anzahl Wohneinheiten Bruttogeschossfläche Doppelhäuser: 1 2 WE 505 m² Reihenhäuser: 8 38 WE 9.323 m² _________________________________________ Gesamt: 9 40 WE 9.827 m² 7.3 Bodenversiegelung 1 Gesamtfläche des Planungsgebietes (Geltungsbereich) 11.991 m² bisher bebaute bzw. befestigte Flächen: Gebäude und Nebenanlagen 544 m² Zufahrten, Wege, Stellplätze 5.388 m² ___________ bisher versiegelte Flächen gesamt 5.932 m² Anteil an der Gesamtfläche ca. 49 % in der Planung bebaute bzw. befestigte Flächen: Neubau 3.034 m² Nebenanlagen, Zufahrten, Stellplätze 1.054 m² ___________ gemäß Planung versiegelte Flächen gesamt 4.088 m² Anteil an der Gesamtfläche ca. 34 % 8. Kosten Die im Zusammenhang mit der Realisierung des Vorhabens entstehenden Kosten übernehmen die Vorhabenträger. Der Stadt Karlsruhe entstehen keine Kosten. 1 Die maximal zulässige versiegelte Fläche berechnet sich aus den versiegelten Verkehrsflächen sowie der maximal überbaubaren (auch mit Nebenanlagen) Grundfläche der Baugrundstücke (in der Regel GRZ + 50 %, max. 80 % der Grundstücksfläche) sowie alle anderen zur Versiegelung vorgesehenen Flächen im öffentlichen Raum. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 16 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 9. Durchführung Alle Rechte und Pflichten der Vorhabenträger werden in einem Durchführungsvertrag geregelt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 17 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 B. Hinweise (beigefügt) 1. Ver- und Entsorgung Für die Wasserversorgung, Stromversorgung, Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Standplatz ebenerdig aufzustellen. 2. Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tiefer liegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist deshalb ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen der Vorhabenträger selbst entsprechend zu schützen. 3. Niederschlagswasser Das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser kann gesammelt werden. Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung größerer Regenereignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maßnahmen vermieden werden. Bei anstehenden versickerungsfähigen Böden kann die Notentlastung über eine Versickerungsmulde erfolgen. Die Nutzung einer Betriebswasseranlage (Zisterne) ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 beim zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Bei Errichtung bzw. baulicher Veränderung von Wasserversorgungsanlagen sind die Anforderungen der Trinkwasserverordnung 2001 sowie Art. 1 Infektionsschutzgesetz, § 37 Abs. 1 unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Um eine Verkeimung des öffentlichen Trinkwasserleitungssystems durch Niederschlagswasser auszuschließen, darf keine Verbindung zwischen dem gesammelten Niederschlagswasser und dem Trinkwasserleitungssystem von Gebäuden bestehen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 18 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Werden nicht überbaute Grundstücksflächen befestigt, soll die Befestigung zur Verringerung der Bodenversiegelung möglichst wasserdurchlässig ausgebildet werden (z.B. Rasenfugenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Abteilung 2, Referat 26 – Denkmalpflege, Moltkestr. 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Eventuell vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägende Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 5. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) vom 12.10.1996 verwiesen. 6. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, Markgrafenstr. 14, 76131 Karlsruhe, zu melden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 19 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 7. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundes- bodenschutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 8. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 9. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 10. Erneuerbare Energien Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes sollte die Nutzung erneuerbarer Energien verstärkt angestrebt werden. Auf die Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Gesetzes zur Nutzung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (EWärmeG) wird verwiesen. 11. Begrünungsplan Mit dem Bauantrag ist ein mit dem Gartenbauamt abgestimmter Begrünungsplan vorzulegen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 20 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBL. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. April 1993 (BGBL. I S. 466). Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 8. August 1995 (GBL. S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 10. November 2009 (GBL. S. 615). In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes geregelt: 1. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1 Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen Im Rahmen der Ziffern 1.2 bis 3.2 und der Planzeichnung (D) sind auf der Basis des Vorhaben- und Erschließungsplanes (siehe Anlagen 1.1 - 1.7 ausschließlich die baulichen und sonstigen Nutzungen zulässig, zu denen sich die Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichten. 1.2 Art der baulichen Nutzung 1.2.1 Allgemeines Wohngebiet Es gilt § 4 BauNVO mit folgenden Abweichungen: Im allgemeinen Wohngebiet sind die nach § 4 (2) BauNVO allgemein zulässigen Schank- und Speisewirtschaften gemäß § 1 (5) nicht zulässig. Die nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind gemäß § 1 (6) BauNVO nicht zulässig. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 21 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 1.2.2 Garagen und Carports mit ihren Einfahrten Garagen und Carports sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur in den im zeichnerischen Teil für Garagen und Carports festgesetzten Flächen zulässig. 1.2.3 Flächen für Nebenanlagen Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen nach § 14 (1) und bauliche Anlagen im Sinne von § 23 (5) BauNVO nicht zulässig. Ausgenommen hiervon sind Müllstandplätze, Gerätehütten, Garagen und Carports, die nur in den im zeichnerischen Teil dafür ausgewiesenen Flächen zulässig sind. Terrassen sind außerhalb der überbaubaren Fläche bis zu einer Größe von maximal 4 x 3 m (12 m²) zulässig. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Anlagen gemäß § 14 (2) BauNVO, welche der Versorgung des Gebiets dienen, zugelassen. 1.3 Maß der baulichen Nutzung Es gelten die im zeichnerischen Teil eingetragenen Wandhöhen als Höchstgrenze. Dabei gilt als Wandhöhe das Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der Hinterkante des erschließenden öffentlichen Verkehrsraumes bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut. Die Wandhöhe wird in der jeweiligen Gebäudemitte gemessen. 1.4 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche, Stellung der baulichen Anlagen Es gelten die im zeichnerischen Teil eingetragenen Festsetzungen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 22 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 1.5 Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des BImSchG sowie zum Schutz vor solchen Einwirkungen zu treffende bauliche und sonstige Vorkehrungen 1.5.1 Lärmschutzwand: Auf der in der Planzeichnung gekennzeichneten Fläche ist eine Lärmschutzwand von 3,60 m Höhe im Bereich der Böschungsoberkante mit einer Länge von ca. 130 m als Gabionenwand gemäß Eintragung im Plan auszuführen. Als Material sind Drahtschotterkästen und Steine zu verwenden. 1.5.2 Passive Lärmschutzmaßnahmen: Die westliche Gebäudefront der westlichen Gebäudereihe im Planbereich 2 (festgesetzte Fläche mit Vorkehrungen gegen Lärm) hat nach DIN 4109 einen erhöhten Schallschutz der Außenbauteile nachzuweisen. Es sind folgende Lärmpegelbereiche (LPB) bei den einzelnen Gebäuden zu beachten: Westliche Gebäudereihe, Gebäudefront West: LPB III(61-65 dB(A)) im OG. 1.5.3. Lärmschutzfenster: An den westlichen Fassadenseiten der Gebäude im Planbereich 2 (festgesetzte Fläche mit Vorkehrungen gegen Lärm) sind für alle Aufenthaltsräume im OG Schallschutzfenster mindestens der Schallschutzklasse II (30-34 dB) nach VDI- Richtlinie 2719 „Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrichtungen“ einzubauen. 1.6 Anpflanzungen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Pflanzen An den in der Planzeichnung festgesetzten Standorten sind standortgerechte Laubbäume anzupflanzen. Die Bäume sind dauerhaft zu pflegen und bei Verlust entsprechend zu ersetzen. Geringfügige Abweichungen von den eingetragenen Standorten können in begründeten Fällen als Ausnahme zugelassen werden. Die vorgeschriebenen Mindestabstände zu Straßen, Leitungstrassen und Grundstücksgrenzen sind einzuhalten. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 23 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 Die Dächer der Carports, Garagen und Abfallbehältereinhausungen sind extensiv zu begrünen. 2. Örtliche Bauvorschriften 2.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 2.1.1. Dächer Es sind nur Pultdächer mit 7° Neigung bzw. Satteldächer mit einer Neigung von 40° zulässig. Eine Abweichung von jeweils 2° ist zulässig. Die Pultdächer sind untereinander jeweils mit der gleichen Neigung auszuführen. Die Satteldächer sind untereinander ebenfalls jeweils mit der gleichen Neigung auszuführen. Die Häuser mit Satteldächern können nur straßenseitig bzw. auf der Hauseingangsseite mit Schleppgauben versehen werden. Deren Breite darf insgesamt maximal 2/3 der jeweiligen Gebäudebreite betragen. Die Gaubenhöhe darf max. 1,40 m betragen, wobei die Gauben einer Gebäudezeile einheitlich auszubilden sind und mindestens drei Ziegelreihen durchgehen müssen. 2.1.2. Fassaden Die Fassaden sind als Putzfassaden auszuführen. Der Putzfarbton muss einen Hellbezugswert zwischen 65 % und 70 % haben. Fassadenverkleidungen aus Kunststoff sind nicht zulässig. Zur Gestaltung der Fassaden sind grelle Farben sowie reflektierende Materialien unzulässig. 2.1.3 Werbeanlagen Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude, nur in der Erdgeschosszone, nicht in der Vorgartenzone und nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: - Einzelbuchstaben bis max. 0,3 m Höhe und Breite, - sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von 0,5 m². Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven sowie Laserwerbung, Skybeamer oder Ähnliches. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 24 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 Automaten sind nur am Gebäude und nicht in der Vorgartenzone zulässig. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen bestimmt sind, sind nicht zulässig. 2.2 Anforderungen an die Gestaltung und Nutzung der unbebauten Flächen, Einfriedungen 2.2.1 Grünflächen Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind als Grünflächen /Vegetationsflächen anzulegen und zu unterhalten, soweit sie keine Verkehrs- oder Parkierungsflächen gemäß Planzeichnung sind. Die Benutzung als Arbeits- oder Abstellflächen ist nicht zulässig. Die Benutzung als Lagerflächen ist nicht zulässig. Vorgärten sind mit Ausnahme von max. 3 m breiten Zufahrten und max. 1,5 m breiten Hauszugängen als Vegetationsflächen anzulegen. 2.2.2 Einfriedigungen Als Einfriedigungen sind nur Hecken in die ein Maschen- oder Knüpfdraht eingezogen werden kann, zulässig. Einfriedigungen dürfen die maximale Höhe von 1,50 m nicht überschreiten. 2.2.3 Stellplätze / Zuwegungen Stellplätze, Zuwegungen und Zufahrten sind mit wasserdurchlässigen Materialien herzustellen, z.B. Rasenfugenpflaster oder Ökopflaster. 2.2.4 Gerätehütten, Abfallbehälterstandplätze Gerätehütten sind bis zu einer Tiefe von 2 m, einer Breite von 2 m und einer Höhe von 2 m zulässig. Sie sind nur auf den im zeichnerischen Teil festgesetzten Flächen aus Holz herzustellen und einheitlich zu gestalten. Abfallbehälterstandplätze/-abholplätze sind nur auf den in der Planzeichnung festgelegten Flächen zulässig. Sie sind mit einem Sichtschutz zu versehen, der zu begrünen ist, oder durch bauliche oder sonstige Maßnahmen verdeckt herzustellen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 25 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 2.3 Antennenanlagen Je Gebäude ist nur eine Außenantennenanlage oder eine Parabolantenne zulässig. 2.4 Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig 2.5 Niederschlagswasser Die Bodenversiegelung ist auf das unabdingbare Maß zu beschränken. Die notwendige Befestigung von nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke ist wasserdurchlässig auszuführen. 3. Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und baurechtliche Regelungen) 3.1 Der Bebauungsplan Nr. 641 „Reitschulschlag-Siedlung Westlicher Teil“, in Kraft getreten am 07.07.1989, wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. 3.2 Die Anlagen 1.1 - 1.7 (Vorhaben- und Erschließungsplan) sind bindender Bestandteil dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 26 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 D. Planzeichnung M. 1:1000 DIN A 3 quer farbig Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Lachenweg“ Seite 27 von 27 Entwurf, Stand 01.10.2010 Unterschriften Vorhabenträger: Weisenburger Gewerbe + Wohnbau GmbH Werkstraße 11 v. d. d. Geschäftsführer, Herrn Rainer Weisenburger 76437 Rastatt Tel. 07222 959-255 Fax 07222 959-287 ............................... (Rainer Weisenburger) Seeger Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG, Hauptstr. 93, 76297 Stutensee, diese v. d. d Seeger Beteiligungs- und Vermögensverwaltung GmbH, diese v. d. d. Geschäftsführer, Herr Edgar Dürr ............................... (Edgar Dürr) Planverfasser: archis Architekten + Ingenieure GmbH Stephanienstr. 30 76133 Karlsruhe Tel. 0721 91961-0 Fax 0721 91961-90 .............................. Stadtplanungsamt Karlsruhe: Dr. Harald Ringler Leiter des Stadtplanungsamtes Lammstraße 7 76133 Karlsruhe ............................. Karlsruhe, den 29.04.2010 Fassung vom ..................

"Wohnen am Wasser" *

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