Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Gerwigstraße, 3. Änderung", Karlsruhe-Oststadt: Einleitungs- und Auslegungsbeschluss gemäß § 3 des Baugesetzbuches

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 20. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 25.01.2011 623 3 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) "Gerwigstraße, 3. Änderung", Karlsruhe-Oststadt: Einleitungs- und Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss (Aufstellungsbeschluss) 27.11.2007 1 Zustimmung Gemeinderat (Auslegungsbeschluss) 22.06.2010 3 Genehmigung Gemeinderat 25.01.2011 3 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Beschluss zur Einleitung und Fortsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfah- rens mit öffentlicher Auslegung des Bebauungsplanentwurfs gemäß § 3 Abs. 2 und § 12 Abs. 2 BauGB (Beschluss mit vollständigem Wortlaut siehe Seite 7). Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Vorbemerkung: 1. Bisheriges Verfahren Nachdem der Planungsausschuss am 27.11.2007 einen Aufstellungsbeschluss für den Be- bauungsplan „Gerwigstraße, 3. Änderung“ in Form eines Angebotsbebauungsplans gefasst hatte, war nach dem Auslegungsbeschluss des Gemeinderats vom 22.06.2010 der Planent- wurf in der Zeit vom 19. Juli 2010 bis 20. August 2010 beim Stadtplanungsamt zur allgemei- nen Einsicht für die Öffentlichkeit ausgelegt. Die während der Auslegung eingegangenen Stellungnahmen boten Anlass, eine Verfahrensänderung durchzuführen und anstelle eines Angebotsbebauungsplans einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen, um dem Vorhabenträger die Errichtung eines Parkhauses im Plangebiet zu ermöglichen, ein entspre- chender Antrag des Vorhabenträgers auf Einleitung des Verfahrens liegt vor. Aus diesem Grund ist, aufbauend auf den bisherigen Verfahrensschritten für den Bebauungsplan „Ger- wigstraße, 3. Änderung“, ein Einleitungs- und Auslegungsbeschluss des Gemeinderates erforderlich, um das Verfahren mit der Auslegung des Entwurfs für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan fortzusetzen. 2. Aufgaben und Ziele der Planung Der vorhabenbezogene Bebauungsplan soll der Bereitstellung zusätzlicher Stellplatzflächen östlich des Bahndamms zwischen der Durlacher Allee und der Gerwigstraße für die Mitarbei- ter der EnBW am Konzernsitz in der Durlacher Allee 93 dienen. Die bisher in diesem Bereich vorhandenen Kapazitäten reichen nicht aus, um den bestehenden Stellplatzbedarf aufzu- nehmen. Dies verursacht einen erhöhten Parkdruck auf den angrenzenden Flächen, insbe- sondere in der Gerwigstraße, in den Randbereichen des Messplatzes bzw. auf Brachflächen in direkter Nachbarschaft des geplanten Vorhabens. Der Standort befindet sich in einer günstigen Lage am Stadteingang „Durlacher Allee“. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass auch das östlich angrenzende, derzeit nur in ge- ringem Umfang bebaute Areal künftig entsprechend seinem Potential genutzt wird und eine hohe bauliche Ausnutzung der Flächen erfolgen wird. Dadurch wird sich die Stellplatzprob- lematik in diesem Bereich weiter verschärfen. Die Schaffung zusätzlicher Stellplatzflächen für die Mitarbeiter der EnBW soll dem zunehmenden Parkdruck in diesem Stadtbereich ent- gegenwirken. Damit wird zeitnah eine Reduzierung des Parksuchverkehrs in der Umgebung, auch im angrenzenden Wohngebiet Oststadt verbunden sein. Im Plangebiet gilt bisher der Bebauungsplan Nr. 286 „Gewerbe- und Industriegebiet Gerwig- straße“ vom 08.02.1962, der das Plangebiet als öffentliche Grünfläche ausweist. Der bishe- rige Bebauungsplan wird im Geltungsbereich der 3. Änderung aufgehoben. Die bisherige Grünfläche wird künftig als Sondergebiet festgesetzt, allein zulässige Art der baulichen Nut- zung ist Parken. Der Flächennutzungsplan 2010 weist den gesamten Bereich zwischen Weinweg und Bahn- linie als Sonderbaufläche mit Zweckbestimmung Geschäfts- und Verwaltungszentrum aus. Die Umnutzung der bisherigen Grünfläche im obigen Sinne entspricht als Ergänzung zur umliegenden gewerblichen Nutzung den Grundzügen des Flächennutzungsplanes. Bei der überplanten Fläche handelt es sich um eine Brache mit Aufschüttungen aus Erdaushub und Bauschutt sowie um den angrenzenden Bahndamm mit Gehölzpflanzungen. Das Areal liegt im Bereich der Altablagerung „Schuttplatz westlich des Weinweges“. Auf dem Grundstück Flst.-Nr. 6552/3 befindet sich der Altstandort „Fa. Fucher-Neufulka“. Die Flst.-Nrn. 6552/2 Ergänzende Erläuterungen Seite 3 und 6553 befinden sich im Bereich des Altstandortes „Fa. Mann GmbH-Gelände, Steinfeld- straße/Weinweg“, in dem diverse altlastenrelevante Nutzungen stattgefunden haben. Die belasteten Flächen wurden im Rahmen der technischen Erkundung der Altablagerung „Schuttplatz westlich des Weinweges“ erkundet und außerdem einer mehrjährigen Kontrolle des Grundwassers unterzogen. Derzeit besteht bei unverändertem Zustand kein Hand- lungsbedarf. Das im Zuge der Baumaßnahmen anfallende Aushubmaterial ist entsprechend den abfallrechtlichen Anforderungen zu untersuchen und ggf. zu entsorgen. Einschränkun- gen ergeben sich für die Versickerung von Niederschlagswasser. Zur Gewährleistung der schadlosen Niederschlagswasserversickerung ist in den betroffenen Bereichen eine Entfer- nung der vorhandenen belasteten Auffüllungen erforderlich. Eine Untersuchung des Plangebietes hat ergeben, dass artenschutzrechtlich relevanten Pflanzenarten nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) und des Anhangs der II. Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-Richtlinie) ausgeschlossen werden können. Ge- schützte Biotoptypen und Lebensraumtypen des Anhangs I der FFH-Richtlinie sind ebenfalls nicht vorhanden. Das Untersuchungsgebiet ist als Nahrungs- und Fortpflanzungshabitat für artenschutzrelevante Arten ungeeignet, detaillierte Untersuchungen sind deshalb nicht er- forderlich. Diese Feststellungen beruhen auf der Bestandsaufnahme und Bewertung von Flora, Vegetation und Habitaten für das Plangebiet von 2008, die im November 2010 erneut überprüft wurde und zu keinen veränderten Ergebnissen führte. Bei dem aufzustellenden Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der In- nenentwicklung, mit einer Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 20.000 m², der im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden kann, eine Umweltprüfung ist nicht durchzuführen. Der Bebauungsplan soll bei vollständiger Ausnutzung des Baubereichs die Bereitstellung von ca. 675 Stellplätzen ermöglichen, die geplante Bebauung soll den bereits vorhandenen städtebaulichen Rahmen vervollständigen. Eine Orientierungsmöglichkeit für die geplante Bebauung bilden sowohl das Gebäude der EnBW westlich des Ostrings sowie die Bebauung in Gestalt des vorhandenen Möbelhauses am Weinweg. Beide Objekte haben eine Bauhöhe von ca. 23 m. Die Planung soll außerdem die städtebauliche Weiterentwicklung der bisher minderwertig genutzten Flächen zwischen Weinweg, DB-Trasse, Durlacher Allee und Ger- wigstraße anstoßen. Die im Plangebiet verbleibenden, nicht überbauten Flächen werden begrünt, darüber hinaus sind Begrünungsmaßnahmen in Form von Baumpflanzungen und Fassadenbegrünungen vorgesehen. Im Bereich der überbaubaren Flächen wird eine maxi- male Wandhöhe von 23 m festgeschrieben. In Anlehnung an die benachbarte Bebauung wird die damit verbundene Obergrenze der baulichen Ausnutzung aus § 17 der Baunut- zungsverordnung (BauNVO) überschritten, dies ist städtebaulich jedoch gerechtfertigt. Die mit der Überschreitung verbundene Bebauungsverdichtung ist in Anlehnung an die weiträu- mig bereits vorhandene Bebauung erforderlich, um in dem für andere Nutzungen ungeeigne- ten Plangebiet die größtmögliche Zahl an Stellplätzen anlegen zu können. Nachteilige Aus- wirkungen auf die Umwelt, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Bedürfnisse des Verkehrs sind nicht erkennbar. Sonstige öffentliche Belange stehen nicht entgegen. Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Gerwigstraße, auf den zukünftigen Bau- grundstücken ist eine hinreichend große Aufstellfläche für den zufahrenden Verkehr vorhan- den, so dass ein Rückstau auf die Gerwigstraße auszuschließen ist, der ausfahrende Ver- kehr kann in die Gerwigstraße geleitet werden. In Stoßzeiten ist bei der Parkhauseinfahrt eine Aufstellfläche von 150 m vorhanden, für den Abfahrtsverkehr bildet sich der Rückstau innerhalb der Parkhausetagen. Der auszuweisende Baubereich ermöglicht ein Parkhaus mit einer Länge von etwa 150 m, die Parketagen werden im Norden und Süden über Wendelrampen erschlossen. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Aufgrund der exponierten Lage des Vorhabens am Stadteingang ist eine anspruchsvolle Fassadengestaltung von besonderer Bedeutung. Die im Gestaltungsbeirat vorgestellten Fassadenvarianten wurden unter Berücksichtigung der erfolgten Anregungen aufgegriffen und umgesetzt. Als funktionales Bauwerk ist das Gebäude möglichst zurückhaltend zu ge- stalten, dem entsprechen die geplanten Festsetzungen zur Ausformung des Flachdaches und dem Ausschluss von Nebenanlage und Einfriedungen. Als Werbeanlagen werden in der Höhe und Breite begrenzte Flächen zugelassen, um die Anbringung eines Firmenlogos zu ermöglichen. Die in einem Parkhaus notwendigen Sicherheitsvorkehrungen werden durch die Fassadengestaltung umgesetzt. Als Kompensation für die infolge der geplanten Bebau- ung wegfallenden Grünflächen ist für den oberen Gebäudeabschluss eine annähernd voll- flächige extensive Dachbegrünung vorgesehen. Parallel dazu werden Photovoltaikanlagen zugelassen, sofern die Dachbegrünung dadurch nicht übermäßig beeinträchtigt wird. Die verbleibenden unbebauten Flächen des Plangebietes werden weitgehend begrünt, außer- dem sind Begrünungsmaßnahmen in Form von Strauch- und Baumpflanzungen sowie hö- hendifferenzierte Fassadenbegrünungen zu einem Anteil von 20 bis 30 % der Fassadenflä- che vorgesehen. Der Vorhabenträger wird neben der Nutzung als Parkhaus für die Mitarbeiter der EnBW im Erdgeschoss des Vorhabens den Bereich „Fuhrparkmanagement“ einrichten, der drei Kfz- Pflegeplätze, Flächen für die Kfz-Rückgabe und eine Waschbahn sowie die erforderlichen Personalräume vorsieht. Es handelt sich dabei nicht um eine gewerbliche Kfz-Werkstatt, sondern um Räumlichkeiten zur Bewirtschaftung des Konzernfuhrparks der EnBW. Da stati- onäre Arbeitsplätze vorgesehen werden, sind aufgrund der starken Außenlärmbelastung des Plangebietes insoweit besondere bauliche Vorrichtungen notwendig. Die in dem vorliegen- den Schallschutzgutachten vom 29.11.2010 vorgeschlagenen Schalldämmmaße werden deshalb als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen und müssen zum Schutz der vorgesehenen Arbeitsräume entsprechend umgesetzt werden. Diese geplante Nutzung ist mit der Sondergebietsfestsetzung Parken vereinbar, da mit der Wartung des Fuhrparks keine weitergehende gewerbliche Nutzung als Kfz-Werkstatt verfolgt wird. I. Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange im bisherigen Verfahren In der Zeit vom 08. bis 19.06.2009 fand im Ausgangsverfahren bereits eine Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 13 a Abs. 3 BauGB durch Auslegung des Planentwurfes beim Stadt- planungsamt statt. Außerdem wurde eine Behördenbeteiligung durchgeführt. Das Ergebnis wurde in der Beschlussvorlage für den Auslegungsbeschluss vom 22.06.2010 ausführlich dargestellt, insofern wird auf diese Beschlussvorlage nebst der Anlagen 1 und 2 verwiesen. Diese Planung wurde inhaltlich weitgehend unverändert in den vorhabenbezogenen Bebau- ungsplan übernommen. Im Zuge der Auslegung des Bebauungsplanentwurfs im Anschluss an den Auslegungsbe- schluss vom 22.06.2010 gingen Stellungnahmen der im östlich angrenzenden Gewerbeareal ansässigen Gewerbebetriebe ein. Die Hauptzielrichtung der Stellungnahmen war, dass dem ausgelegten Angebotsbebau- ungsplan die Rechtfertigung fehle, da es sich bei dieser Planung um die Planung für einen Dritten handele, der die städtebauliche Planrechtfertigung fehle. Außerdem wurden die be- reits während der frühzeitigen Bürgerbeteiligung erhobenen Anregungen wiederholt. Dem Einwand, dass die Planung eines Parkhauses nicht im allgemeinen Interesse erforder- lich sei, ist nach wie vor entgegenzuhalten, dass der in Bezug genommene zukünftige Nut- zer der Flächen zwar ein Interesse an der Errichtung eines Parkhauses hatte, die Bebau- ungsplanänderung aber gleichwohl im öffentlichen Interesse liegt und zwar als städtebaulich Ergänzende Erläuterungen Seite 5 gerechtfertigte Maßnahme, die die langfristige Gebietsentwicklung unterstützen soll. Die bereits vorhandenen Büro- und Einzelhandelsnutzungen sowohl östlich als auch westlich des Plangebietes erzeugen - und davon ist weiterhin auszugehen - einen erhöhten Stell- platzbedarf, dem der Bebauungsplan Rechnung tragen soll. Da das Parkhaus vorrangig von Mitarbeitern der EnBW genutzt werden wird, wurde vor dem Hintergrund dieser Stellungnahmen ein Wechsel in der Verfahrensart vorgenommen. Die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens als Angebotsbebauungsplan wird zugunsten eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans beendet, der mit dem Vorhabenträger entwi- ckelt wird. Das Verfahren soll mit einem Einleitungs- und Auslegungsbeschluss fortgeführt werden, der nächste Verfahrensschritt ist die öffentliche Auslegung des Entwurfs des vorha- benbezogenen Bebauungsplans einschließlich des mittlerweile vorliegenden Vorhaben- und Erschließungsplans für das Parkhaus. Ein weiterer Einwand ist die Vereinbarkeit der Planung mit der Entwicklung des Gesamtare- als westlich des Weinweges. Die Errichtung eines Parkhauses zeichne eine Entwicklung in diesem Areal vor, die mit dem Flächennutzungsplan nicht vereinbar sei, außerdem würden die verbleibenden Flächen in ihrer zukünftigen Nutzbarkeit eingeschränkt. Die Planung be- einflusse insbesondere die zu erwartenden Folgenutzungen auf den bisher noch nicht be- bauten Flächen des Areals. Dazu ist anzumerken, dass die Planung auch beabsichtigt, die weitere Entwicklung des Gesamtareals anzustoßen. Selbstverständlich müssen nachfolgen- de Vorhaben die vorhandene Planung berücksichtigen. Dass dadurch allerdings die planeri- sche Einheit des Gebietes zerstört würde oder die zukünftige Nutzbarkeit der verbleibenden Flächen unzumutbar eingeschränkt würde, ist nicht erkennbar. Insbesondere wird die zu- künftige Nutzung der bisher unbebauten Flächen des Areals durch das Parkhaus nicht we- sentlich erschwert. Die noch unbebauten Flächen können unabhängig vom Parkhaus, das sich seiner Gestalt nach an der bereits vorhandenen Bebauung orientiert, entwickelt werden. Auch eine künftige Bebauung der bisher unbebauten Flächen hätte sich an der weiträumi- gen Umgebungssituation zu orientieren. Die Festsetzungen eines zukünftigen Bebauungs- planes für die großräumige Bebauung des Areals westlich des Weinweges müssten sich bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung in einer ähnlichen Größenordnung bewegen, was eine angemessene bauliche Reaktion auf das dann bereits vorhandene Parkhaus auf allen betroffenen Grundstücken zuließe. Insbesondere obliegt es der Planungshoheit der Stadt, einzelne Gebietsteile zu entwickeln, soweit ein städtebauliches Erfordernis für die Entwicklung eines Teilgebietes besteht, während eine allgemeine Entwicklung im Gesamt- areal noch nicht absehbar ist. Im Hinblick auf die Vorprägung, die vom geplanten Parkhaus für das Gesamtareal ausgehen wird, soll die Höhe des Gebäudes sowie die bauliche Gestal- tung des künftigen Baukörpers festgesetzt werden. Damit wird der Stadteingangssituation sowie der zu erwartende Prägung der angrenzenden Flächen ausreichend Rechnung getra- gen. Vor dem Hintergrund der Möglichkeit, im Rahmen zukünftiger Planungen vom Bauord- nungsrecht abweichende Abstandsflächen festzusetzen, ist eine Abstandsflächenrelevanz der geplanten Bebauung derzeit nicht erkennbar. Weitergehende Einwendungen richten sich gegen die zu erwartende Verkehrsbelastung der Gerwigstraße sowie die Umweltbelastung des Areals durch den zu erwartenden Verkehrs- fluss zum bzw. vom Plangebiet. Aus verkehrsplanerischer Sicht ist das vorhandene Stra- ßennetz in ausreichendem Maße leistungsfähig. Eine übermäßige Belastung des Straßen- raumes ist nicht zu erwarten, dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der vorhandenen Aufstellflächen für den abfließenden und den zufließenden Verkehr. Die Errichtung des Parkhauses wirkt sich nicht negativ auf künftige Nutzungen aus, die ebenfalls einen erhebli- chen Stellplatzbedarf haben werden, mit einer zusätzlichen Belastung des Areals mit einem Verkehrsaufkommen, das seine Ursache außerhalb des Gebietes westlich des Weinweges hat, ist nicht zu rechnen. Insbesondere können verkehrsbedingte Emissionsbelastungen nicht parzellenscharf betrachtet werden, sondern sind in einem das betroffene Areal über- Ergänzende Erläuterungen Seite 6 schreitenden, größeren Zusammenhang zu betrachten. Die Verkehrsbelastung im Weinweg ist aufgrund des Autobahnanschlusses Karlsruhe-Nord von 24.500 Kfz/14h 1999 auf 16.500 Kfz/14h zurückgegangen. Mit einer Überlastung des angrenzenden Straßennetzes durch eine weitere Entwicklung des Areals ist deshalb auf absehbare Zeit nicht zu rechnen. Diese Fragen können im hiesigen Bebauungsplanverfahren jedoch nicht abschließend ge- klärt werden, dies ist die Aufgabe künftiger Bebauungspläne, die das Areal weiter entwi- ckeln. Wegen des weiteren Planungsinhalts wird auf den beigefügten Entwurf des vorhabenbezo- genen Bebauungsplans nebst Vorhaben- und Erschließungsplan, dessen textliche Festset- zungen sowie auf die Begründung und Hinweise verwiesen. II. Fortsetzung des Verfahrens Nach der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Bürgerbeteiligung im Aus- gangsverfahren haben die verfahrensvorbereitenden Maßnahmen einen Stand erreicht, die der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Vorhaben- und Erschließungsplan) „Gerwigstraße, 3. Änderung“, Karlsruhe-Oststadt vom 20.02.2009 in der Fassung vom 29.11.2010 wiedergibt. Dem Gemeinderat kann deshalb empfohlen werden, den nachstehenden Beschluss zu fas- sen: Beschluss: Antrag an den Gemeinderat 1. Der Gemeinderat beschließt die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des vor- habenbezogenen Bebauungsplans (Vorhaben- und Erschließungsplan) „Gerwigstra- ße, 3. Änderung“, Karlsruhe-Oststadt. 2. Auf der Grundlage der dazu gemäß § 13 a Abs. 2 und 3 BauGB bereits erfolgten Verfahrensschritte ist das Verfahren mit der Auslegung des Bebauungsplanentwurfs gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) fortzusetzen. 3. Der Auslegung ist grundsätzlich der Bebauungsplanentwurf vom 20.02.2009 in der Fassung vom 29.11.2010 zugrunde zu legen. Änderungen und Ergänzungen, die die Grundzüge der Planung nicht berühren, kann das Bürgermeisteramt noch in den Bebauungsplanentwurf aufnehmen oder zu die- sem Zweck ggf. die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs wiederholen. Hauptamt - Sitzungsdienste - 14. Januar 2011

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Gerwigstraße, 3. Änderung“ Karlsruhe – Oststadt Entwurf Planverfasser: Schmidt & Schmidt Weberstr. 6 76133 Karlsruhe Vorhabenträgerin: Facilma Grundbesitzmanagement und –service GmbH & Co. Besitz KG Kraftwerkstr. 1 74847 Obrigheim 29.11.2010 - 2- Inhaltsverzeichnis: A.Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) ............ 4 1.Aufgabe und Notwendigkeit............................................................... 4 2.Bauleitplanung..................................................................................... 4 2.1Vorbereitende Bauleitplanung ............................................................... 4 2.2Verbindliche Bauleitplanung.................................................................. 5 3.Bestandsaufnahme ............................................................................. 5 3.1Räumlicher Geltungsbereich ................................................................. 5 3.2Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz .... 5 3.3Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung.............................. 5 3.4Eigentumsverhältnisse .......................................................................... 5 3.5Belastungen........................................................................................... 6 3.5.1Altlasten................................................................................................. 6 3.5.2Schallimmissionen................................................................................. 6 3.5.3Kampfmittel............................................................................................ 6 4.Planungskonzept................................................................................. 6 4.1Art der baulichen Nutzung..................................................................... 7 4.2Maß der baulichen Nutzung................................................................... 7 4.3.Erschließung.......................................................................................... 7 4.3.1Motorisierter Individualverkehr............................................................... 7 4.3.2Gehwege............................................................................................... 7 4.3.3Ver- und Entsorgung ............................................................................. 8 4.4Gestaltung............................................................................................. 8 4.5Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz........ 8 4.5.1Grünordnung ......................................................................................... 8 4.5.2Ausgleichsmaßnahmen......................................................................... 9 4.5.3Maßnahmen für den Artenschutz .......................................................... 9 4.6Belastungen........................................................................................... 9 5.Umweltbericht...................................................................................... 9 6.Statistik............................................................................................... 10 6.1Flächenbilanz ...................................................................................... 10 6.2Geplante Bebauung............................................................................. 10 6.3Bodenversiegelung.............................................................................. 10 7.Kosten ................................................................................................ 10 8.Durchführung..................................................................................... 10 B.Hinweise (beigefügt) ......................................................................... 11 1.Versorgung und Entsorgung................................................................ 11 2.Entwässerung...................................................................................... 11 3.Niederschlagswasser .......................................................................... 11 4.Archäologische Funde, Kleindenkmale ............................................... 12 5.Baumschutz......................................................................................... 12 6.Pflanzlisten.......................................................................................... 12 7.Altlasten............................................................................................... 13 8.Erdaushub / Auffüllungen .................................................................... 13 9.Private Leitungen................................................................................. 13 29.11.2010 - 3- 10.Barrierefreies Bauen............................................................................ 13 11.Erneuerbare Energien ......................................................................... 13 C.Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften 14 I.Planungsrechtliche Festsetzungen ................................................. 14 1.Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen.......................................... 14 2.Art der baulichen Nutzung................................................................... 14 3.Maß der baulichen Nutzung................................................................. 14 4.Bauweise............................................................................................. 15 5.Schallschutz ........................................................................................ 15 6.Nebenanlagen..................................................................................... 15 7.Grünflächen / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung ................................ 15 8.Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen ................................... 16 II.Örtliche Bauvorschriften................................................................... 17 1.Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen.......................................... 17 1.2Dachaufbauten.................................................................................... 17 1.3Fassaden............................................................................................. 17 2.Werbeanlagen und Automaten............................................................ 17 3.Einfriedigungen.................................................................................... 17 4.Außenantennen................................................................................... 18 5.Niederspannungsfreileitungen............................................................. 18 III.Sonstige Festsetzungen ................................................................... 19 V.Zeichnerische Festsetzungen – Planzeichnung ............................. 20 Unterschriften............................................................................................... 21 AnlagenX...................................................................................................... 22 Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) .................................................. 22 1.Übersichtsplan (Maßstab 1:2000)........................................................ 23 2.Lageplan (Maßstab 1:500)................................................................... 24 3.Bestandsplan (Maßstab 1:1000).......................................................... 25 4.Projektpläne – Grundrisse 1:500......................................................... 26 5.Projektpläne – Ansichten 1:500........................................................... 27 6.Visualisierung – Fotomontage Durlacher Allee Blickrichtung Westen . 28 7.Visualisierung – Fotomontage Gerwigstrasse Blickrichtung Westen... 29 8.Visualisierung – Fotomontage Ostring Blickrichtung Nord-Ost............ 30 9.Visualisierung – Fotomontage Blick vom Restaurant des Möbelhauses Richtung Westen........................................................... 31 29.11.2010 - 4- A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) 1.Aufgabe und Notwendigkeit Aufgabe des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VbB) ist die Bereit- stellung von zusätzlichen Stellplatzflächen für die Mitarbeiter der EnBW am Konzernsitz in der Durlacher Allee 93. Die dort vorhandenen Stellplätze reichen nicht aus, um den anfallenden Parkierungsbedarf aufzunehmen. Dadurch wird ein erhöhter Parkdruck in den angrenzenden Flächen generiert. Die Parkierung erfolgt zur Zeit in der angrenzenden Gerwigstraße, auf den Randbereichen des Messplatzes bzw. auf einer angemieteten Brachfläche in direkter Nachbarschaft zum Be- reich des VbB. Nachdem davon auszugehen ist, dass die umliegenden Grundstücke auf- grund Ihrer ausgesprochen hohen Lagegunst am Stadteingang „Durlacher Allee“ in naher Zukunft entsprechend ihrem Potential genutzt werden, wird sich die Problematik höchstwahrscheinlich noch weiter verschärfen. Das Angebot zusätzlicher Stellplatzflächen für die Mitarbeiter der EnBW soll dem zunehmenden Parkdruck in diesem Stadtbereich entgegenwirken. Damit wären auch eine Reduzierung des Parksuchverkehrs und eine Ver- besserung für das angrenzende Wohngebiet Oststadt verbunden. Es besteht für diese Fläche ein gültiger Bebauungsplan, der östlich des Bahndammes zwischen Durlacher Allee und Gerwigstraße eine öffentliche Grünfläche mit einer Breite von 23 m und am Dammfuß einen Weg von 3-4 m ausweist. Dieser Geländestreifen ist in seinem südlichen Teil mit dichten Gehölzen bis Baumhöhe bestanden, der nördliche Teil wird bereits als Par- kierungsfläche der EnBW genutzt. Für die Nutzung als Parkhaus ist die Lage am Bahndamm aus stadtgestal- terischen Gründen als besonders verträglich und im Hinblick auf die hohe Lärmbelastung durch die Bahntrasse sogar als günstig zu bewerten. Diese Bewertung wurde in der Vorstellung des Vorhabens im Gestaltungsbeirat der Stadt Karlsruhe am 18.11.2010 bestätigt. 2.Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der seit Juli 2004 wirksame Flächennutzungsplan 2010 des Nachbar- schaftsverbandes Karlsruhe weist den gesamten Bereich zwischen Wein- weg und Bahnlinie als Sonderbaufläche mit Zweckbestimmung Geschäfts- und Verwaltungszentrum aus. Die Umnutzung von Grünfläche zu Sondergebiet Parkhaus als Ergänzung zur umliegenden gewerblichen Nutzung entspricht den Grundzügen der Planung des Flächennutzungsplanes und kann daher als aus ihm entwickelt 29.11.2010 - 5- angesehen werden. Die Festsetzung Sonderbaufläche im FNP-2010 wird beibehalten. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Der gültige Bebauungsplan Nr. 286 „Gewerbe- und Industriegebiet Gerwig- straße“ vom 08.02.1962 weist das Planungsgebiet als öffentliche Grünfläche aus. Für den Geltungsbereich des vorliegenden vorhabenbezo- genen Bebauungsplans wird dieser Plan aufgehoben. 3.Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 0,51 ha große Plangebiet umfasst die Flurstücke Nr. 6552/ 2 und Nr. 6552/3 sowie Teilflächen aus den Grundstücken Nr. 6567/1, und Nr. 6553 und liegt in Karlsruhe – Oststadt. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz Bei der Fläche handelt es sich um eine Brache mit Aufschüttungen aus Erdaushub und Bauschutt sowie um einen angrenzenden Bahndamm mit Gehölzpflanzungen; zum Teil finden sich Müllablagerungen. Die Vegetation der Brachfläche setzt sich zusammen aus einjähriger und ausdauernder Ruderalvegetation mäßig trockener bis frischer Standorte. Vertreten sind sowohl typische Ruderalarten als auch verwilderte Zierpflanzen. Die Bo- dendeckung beträgt ca. 90 %. Auf dem Bahndamm befindet sich eine Reihe gepflanzter Bäume. Entlang der Straßen und Wege sind Baumreihen ge- pflanzt; an der Durlacher Allee Platanen, an der Gerwigstraße Stiel-Eichen. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Im Norden verläuft die Gerwigstraße, im Süden die Durlacher Allee jeweils mit Fahrrad- und Gehwegen. Westlich grenzt eine Bahnlinie an, östlich ein befestigter Parkplatz. Eine befestigte Teilfläche des Gebiets wird derzeit als Parkplatz genutzt. Hierzu besteht eine Erschließung über den Weinweg und die Durlacher Allee. Darüber hinaus sind keine verkehrlichen Anlagen auf dem Grundstück vorhanden. 3.4 Eigentumsverhältnisse Die Flächen befinden sich in städtischem Eigentum, ein Verkauf an die Vorhabenträgerin ist beabsichtigt. 29.11.2010 - 6- 3.5 Belastungen 3.5.1 Altlasten Das gesamte Areal des Bebauungsplangebietes (Flst-Nr. 6552/2, 6552/3, 6553 u. 6567/1) liegt im Bereich der Altablagerung „Schuttplatz Westlich des Weinweges“ (Obj.-Nr. 01299). Darüber hinaus befindet sich auf dem Grund- stück Flst-Nr. 6552/3 der Altstandort „ Fa. Furrer-Neufulka“ (Obj.-Nr. 00253). Die Grundstücke Flst-Nr. 6552/2 und Flst-Nr. 6553 liegen im Bereich des Alt- standortes „Fa. Mann GmbH-Gelände, Steinfeldstraße/Weinweg“ (Obj.-Nr. 04172), wo verschiedene, altlastenrelevante Nutzungen bekannt sind. Die betroffenen Flächen wurden im Rahmen der technischen Erkundung der Altablagerung „Schuttplatz Westlich des Weinweges“ (Obj. Nr. 01299) erkundet und anschließend einer mehrjähriger Kontrolle des Grundwassers unterzogen. Nach den Untersuchungen befinden sich im Bereich der Grundstücke ca. 1,50 bis 3,00 m mächtige Auffüllungen, die mit Mineralöl- kohlenwasserstoffen, PAK und Schwermetallen kontaminiert sind. Bei unverändertem Zustand besteht derzeit kein weiterer wasser- bzw. bo- denschutzrechtlicher Handlungsbedarf. Bei zukünftigen Baumaßnahmen ist anfallendes Aushubmaterial jedoch unter abfallrechtlichen Gesichtspunkten zu untersuchen und zu bewerten. Einschränkungen ergeben sich ebenfalls für die Versickerung von Nieder- schlagswasser. Zur Gewährleistung einer schadlosen Niederschlagswas- serversickerung wird in dem betroffenen Versickerungsbereich eine Entfer- nung der vorhandenen anthropogenen Auffüllungen erforderlich. 3.5.2 Schallimmissionen Das Planungsgebiet und die Umgebung sind durch Straßen- und Schienen- verkehrslärm vorbelastet. Die Vorbelastung ist für die geplante Nutzung unerheblich und die Zusatz- belastung für die Umgebung marginal, da die verkehrsbedingte Emissions- bilanz aufgrund entfallenden Parksuchverkehrs eher rückläufig ist. Zur Nutzung einer Teilfläche des geplanten Parkhauses für das Fuhrpark- management wurde ein Schallschutzgutachten erstellt. 3.5.3 Kampfmittel Das Plangebiet befindet sich im bombardierten Bereich. Aufgrund der Luft- bildauswertung muss dort mit Blindgängern gerechnet werden. 4.Planungskonzept Der Bebauungsplan soll die Bereitstellung von ca. 675 Stellplätzen ermögli- chen. Die geplante Bebauung strebt eine bauliche und außenräumliche Vervollständigung des städtebaulichen Rahmens an. Maßgebliche Orientie- rung bieten das Gebäude des Konzernsitzes der EnBW westlich des Ost- rings sowie die Bebauung des Möbelhauses am Weinweg. Die genannten Objekte zeigen eine Bauhöhe von ca. 23 m. 29.11.2010 - 7- Die verbleibenden, unbebauten Flächen werden, sofern nicht Verkehrsweg, weitestgehend begrünt. Darüber hinaus werden Begrünungsmaßnahmen in Form von Strauch- und Baumpflanzungen, sowie Fassadenbegrünungen vorgesehen. Da das derzeit als Grünfläche ausgewiesene Gebiet zu etwa 80 % versiegelt wird, ist eine qualitätsvolle Dachbegrünung besonders wichtig. Die vorhandene private Abwasserleitung (Mischwasserkanal) soll bis an die Grundstücksgrenze zurückgebaut werden. Ein Leitungsrecht besteht nicht. 4.1 Art der baulichen Nutzung Wegen seiner speziellen Lage mit hoher Lärmbelastung durch vorhandenen Straßen- und Schienenverkehr und um den Parkdruck in den angrenzenden Straßen und Flächen nachhaltig zu reduzieren, wird für diese Fläche als Nutzungsart Sondergebiet für Parken festgelegt und keine weiteren Nut- zungen zugelassen. Die Fläche ist aufgrund der starken Verlärmung für an- dere Nutzungen weitgehend ungeeignet. Eine Ausnahme bildet hier das der Sondernutzung direkt zugeordnete Fuhrparkmanagement. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Für das Gebiet wird ein Baubereich mit einer maximalen Wandhöhe von 23 m festgelegt. Bei vollständiger Ausnutzung werden die Vorgaben des § 17 BauNVO zur Regelung der Obergrenzen der baulichen Nutzung ü- berschritten. In Anlehnung an die benachbarte Bebauung und die beson- dere Lagegunst des Stadtbereichs insgesamt ist dies aus städtebaulichen Gründen jedoch gewünscht. Durch diese Festlegungen sind keine negativen Auswirkungen auf schüt- zenswerte Nutzungen wie Wohnen und Arbeiten zu erwarten. 4.3. Erschließung 4.3.1 Motorisierter Individualverkehr Die Erschließung erfolgt ausschließlich über die Gerwigstraße mitaus- schließlicher Zufahrt aus Richtung Westen. Für die Zufahrt ist auf dem Grundstück selbst eine hinreichend große Aufstellfläche für den zufahren- den Verkehr vorhanden, so dass ein Rückstau auf die Gerwigstraße wei- testgehend auszuschließen ist. Der ausfahrende Verkehr kann reibungslos als Rechtsabbieger in die Gerwigstraße geleitet werden. Um die Aufstellfläche für einfahrende Fahrzeuge zu vergrößern, wird die ei- gentliche Parkhauseinfahrt an der Südseite des Baufeldes festgesetzt, so dass damit der Abstand zur Gerwigstraße von rund 150 m als Aufstellfläche zur Verfügung steht. Bei entsprechenden Stoßzeiten für den Abfahrtsver- kehr kann sich der Rückstau innerhalb der Parkhausetagen abbilden. 4.3.2 Gehwege Der fußläufige Verkehr erhält sowohl zur Gerwigstraße als auch zur Durla- cher Allee eine Anbindung. 29.11.2010 - 8- 4.3.3 Ver- und Entsorgung Die im Gebiet vorhandenen Stromversorgungsleitungen der Stadtwerke sind durch ein Leitungsrecht zu sichern. Bei der Zu- und Ausfahrt sind die vorhandenen Leitungen zu berücksichtigen. Der Zugang zur Trafostation muss jederzeit gewährleistet sein und darf durch die Zufahrt nicht beein- trächtig werden. Die vorhandene private Abwasserleitung (Mischwasserkanal) soll bis an die Grundstücksgrenze zurückgebaut werden. Ein Leitungsrecht besteht nicht. Aufgrund der städtebaulich sinnvollen, ausdrücklich gewünschten hohen Ausnutzung ist eine vollständige Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück nicht möglich. Um den Zielen des Wasserhaushaltsge- setzes trotzdem weitmöglichst gerecht zu werden, wird eine vollflächige Dachbegrünung zur Reduktion des Abflussbeiwertes eingesetzt. Anfallen- des Niederschlagswasser wird soweit möglich zur Versickerung gebracht. Überschüssiges Niederschlagswasser muss jedoch in die Kanalisation ü- bergeleitet werden. 4.4 Gestaltung Der ausgewiesene Baubereich ermöglicht ein Parkhaus mit etwa 150 m Länge. Dessen einzelne Etagen werden im Norden und Süden über Wen- delrampen erschlossen. Die Tiefe des Baubereichs umfasst die Anlage ei- ner Senkrechtparkierung mit Mittelerschließung und den entsprechenden Zuschlägen für Konstruktion und Hülle. Das Bauvorhaben besitzt eine exponierte Lage am Stadteingang. Eine an- spruchsvolle Fassadengestaltung ist deshalb für dieses Projekt von beson- derer Bedeutung. Die dazu entwickelten Fassadenvarianten wurden am 18.11.2010 erstmals dem Gestaltungsbeirat der Stadt Karlsruhe vorgestellt. Die aus der Vorstellung resultierenden Anregungen wurden aufgegriffen und bereits umgesetzt. Eine projektbegleitende erneute Vorstellung ist vor- gesehen. Als rein funktionales Bauwerk ist das Gebäude möglichst zurückhaltend a- ber nicht monoton zu gestalten. Dem entsprechen die Festsetzungen zur Ausformung eines Flachdaches und dem Ausschluss von Nebenanlagen und Einfriedungen. Die notwendige Sicherung des Parkhauses erfolgt über eine entsprechende Fassadenausgestaltung. Die auch durch den Gestaltungsbeirat gewünschte Bildhaftigkeit der Fassa- denkonstruktion für den Typus Parkhaus wurde durch die Ausformung der Vertikalerschließung mittels Wendelrampen an den Gebäudeabschlüssen unterstützt. 4.5 Grünordnung / Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz 4.5.1 Grünordnung Als Kompensation für die entfallende Grünfläche ist für den oberen Gebäu- deabschluss eine nahezu vollflächige extensive Dachbegrünung vorzuse- hen. Parallel zur Dachbegrünung werden Fotovoltaikanlagen zugelassen, sofern die Dachbegrünung dadurch nicht übermäßig beeinträchtigt wird. So 29.11.2010 - 9- ist z.B. das Substrat als Auflast für die Fotovoltaikanlagen möglich. Deren notwendige Abstände zum Schutz vor Eigenverschattung ermöglichen ex- tensive Begrünung der Zwischenbereiche. Unter den Fotovoltaikanlagen können extensive Dachbegrünungen für schattige Bereiche gedeihen. Die verbleibenden, unbebauten Flächen werden weitestgehend begrünt, darüber hinaus werden Begrünungsmaßnahmen in Form von Strauch- und Baumpflanzungen, sowie höhendifferenzierte Fassadenbegrünungen zu ei- nem Anteil von 20% bis 30% vorgesehen. 4.5.2 Ausgleichsmaßnahmen Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der In- nenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weni- ger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Ein Ausgleich der durch den Bebauungsplan zu erwartenden Eingriffe ist deshalb nicht erforderlich. 4.5.3 Maßnahmen für den Artenschutz Die Untersuchung des Plangebiets 2008 hat ergeben, dass ein Vorkommen von artenschutzrechtlich relevanten Pflanzenarten nach dem Bundesnatur- schutzgesetz (BNatSchG) und des Anhangs der II Fauna-Flora-Habitat- Richtlinie (FFH-Richtlinie) im Untersuchungsgebiet ausgeschlossen werden kann, da entsprechende Standorte und Biotoptypen fehlen. Es kommen keine nach § 32 Naturschutzgesetz Baden-Württemberg geschützten Bio- toptypen vor und auch keine Lebensraumtypen des Anhangs I der FFH- Richtlinie. Insgesamt besitzt die Biotopausstattung des Untersuchungsge- biets eine geringe bis mittlere Bedeutung. Diese Einschätzung aus 2008 musste bei der erneuten Untersuchung 2010 sogar reduziert werden. Für artenschutzrelevante Arten der Fledermäuse, Kleinsäuger, Vögel, Rep- tilien, Amphibien und xylobionten Käfer ist das Untersuchungsgebiet als Nahrungs- und Fortpflanzungshabitat ungeeignet. Für einige tagaktive Schmetterlingsarten und für einige Wildbienenarten kommt dem Gebiet eine Bedeutung als Nahrungshabitat zu. Jedoch kann das Vorkommen von dauerhaften Populationen weitgehend ausgeschlos- sen werden. Detaillierte Untersuchungen werden daher bei allen betrachte- ten Tiergruppen als nicht für notwendig erachtet. 4.6 Belastungen Für die Arbeitsräume im Bereich des Fuhrparkmanagements im Erdge- schoss des Parkhauses sind wegen des starken Außenlärms besondere bauliche Vorrichtungen notwendig. Die im Schallschutzgutachten von Schalltechnik Dr. Müller vom 29.11.2010 angesetzten Schalldämm- Maße werden deshalb als Festsetzungen im Bebauungsplan aufgenommen und entsprechend umgesetzt. 5.Umweltbericht Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der In- nenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weni- 29.11.2010 - 10- ger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Eine Umweltprüfung ist deshalb nicht durchzuführen. 6.Statistik 6.1 Flächenbilanz Sondergebiet Parkhausca.5132 m²100% Gesamtca.5132 m²100% 6.2 Geplante Bebauung AnzahlStellplätzeBruttogeschossfläche Parkhäuser1675ca. 22.600 m²ca. 65.600 m³ Baumasse 6.3 Bodenversiegelung Gesamtflächeca. 0,51 ha100,00% Derzeitige Versiegelungca.0,19ha37,02% Durch den Bebauungsplan max. zulässige versiegelte Flächeca.0,41ha79,50% Hinweise: -In den Festsetzungen sind wasserdurchlässige Beläge für den Fußweg zur Durlacher Allee vorgeschrieben. Der Versiegelungsgrad reduziert sich dementsprechend. -In den textlichen Festsetzungen ist Dachbegrünung vorgeschrieben. 7.Kosten Alle im Zusammenhang mit dem Vorhaben anfallenden Kosten einschließ- lich der Erschließungsanlagen übernimmt die Vorhabenträgerin. Der Stadt Karlsruhe entstehen keine Kosten. 8.Durchführung Alle Verpflichtungen der Vorhabenträgerin werden in einem Durchführungs- vertrag geregelt. 29.11.2010 - 11- B. Hinweise (beigefügt) 1.Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestig- ten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu versehen oder durch bauliche oder sonstige Maßnahmen verdeckt herzustellen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5 % nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von ge- planten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 2.Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tie- fer liegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensio- niert. Bei starken Niederschlägen ist ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeigne- te Maßnahmen der Eigentümer selbst entsprechend zu schützen. 3.Niederschlagswasser Das unbedenkliche Niederschlagswasser soll gem. § 55 Abs. 2 Wasser- haushaltsgesetz ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einge- leitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich- rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenste- hen. Eine Versickerung erfolgt über Versickerungsmulden mit belebter Boden- schicht. Die hydraulische Leistungsfähigkeit der Versickerungsmulde ist gemäß Arbeitsblatt DWA-A 138 in der jeweils gültigen Fassung zu bemes- sen. Die Notentlastung der Versickerungsmulde kann über einen Notüber- lauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem erfolgen. Bei anste- henden versickerungsfähigen Böden kann die Notentlastung auch durch die Kombination mit einer weiteren Versickerungsmulde erfolgen. Ergänzend kann das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser ge- sammelt werden. Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung grö- ßerer Regenereignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maß- nahmen vermieden werden. Bei anstehenden versickerungsfähigen Böden kann die Notentlastung über eine Versickerungsmulde erfolgen. 29.11.2010 - 12- Bei Errichtung bzw. baulicher Veränderung von Wasserversorgungsanlagen sind die Anforderungen der Trinkwasserverordnung 2001 sowie Artikel 1 In- fektionsschutzgesetz, § 37 Abs. 1 unter Beachtung der allgemein anerkann- ten Regeln der Technik einzuhalten. Der Betrieb von Zisternen muss beim Gesundheitsamt angezeigt werden. Um eine Verkeimung des öffentlichen Trinkwasserleitungssystems durch Niederschlagswasser auszuschließen, darf keine Verbindung zwischen dem gesammelten Niederschlagswasser und dem Trinkwasserleitungssystem von Gebäuden bestehen. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Notwendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurch- lässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. 4.Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Abteilung 2, Referat 26 – Denkmalpflege, Moltkestraße 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhal- ten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß ge- gen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägen- de Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Verände- rung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 5.Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. 6.Pflanzlisten Vorschlagsliste für Fassadenbegrünung: x Amerikanische Klettertrompete (Campsis radicans), für untere Ebe- nen (windempfindlich) x Efeu (Hedera helix, geeignet für Nordwest- und Nordseite) x Kletterhortensie (Hydrangea petiolaris, geeignet für Nordwest- und Nordseite) x Waldrebe, Arten/Sorten (Clematis spec.) x Großblättrige Pfeifenwinde (Aristolochia macrophylla) 29.11.2010 - 13- x Immergrünes Geißblatt (Lonicera henryi, geeignet für Nordwest- und Nordseite) x Wilder Wein (Parthenocissus spec.) Vorschlagsliste Baumarten: x Amberbaum (Liquidambar styraciflua) x Hainbuche (Carpinus betulus) Vorschlagsliste Sträucher: x Felsenbirne (Amelanchier spec.) x Ginster–Arten (Cytisus spec.) x Hartriegel (Cornus sanguinea) x Heckenkirsche (Lonicera xylosteum) x Liguster (Ligustrum vulgare) x Spindelstrauch-Arten (Euonymus spec.) 7.Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Ge- fahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder er- hebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Ar- beitsschutz, Markgrafenstraße 14, 76131 Karlsruhe, zu melden. 8.Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, da- für verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundesboden- schutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 9.Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 10. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 11. Erneuerbare Energien Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes sollte die Nut- zung erneuerbarer Energien verstärkt angestrebt werden. Auf die Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Geset- zes zur Nutzung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (E- WärmeG) wird verwiesen. 29.11.2010 - 14- C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus textlichen und zeichnerischen Regelungen - Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 31.07.2009 (BGBl: I S. 2585) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). - Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 10. 11. 2009 (GBl. S. 615). In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes geregelt: I. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen Im Rahmen der Ziffern 2 bis 6 und der Planzeichnung (C.V.) sind auf der Basis des Vorhaben- und Erschließungsplanes (siehe Anlagen) ausschließ- lich die baulichen und sonstigen Nutzungen zulässig, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. 2.Art der baulichen Nutzung Sondergebiet für Parken Zulässig sind Parkhäuser einschließlich von zum Fahrzeugservice notwen- digen Nebenflächen. Das Fuhrparkmanagement umfasst dabei Flächen mit folgenden direkt dem Fahrzeugbetrieb zugeordneten Tätigkeiten: Plätze zur Fahrzeugpflege, Waschbahn, Rückgabeflächen, zugeordnete Kleinlager, Sozialbereiche und Büro zur Verwaltung. 3.Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung ergibt sich aus dem in der Planzeichnung dargestellten Baubereich und der maximalen Wandhöhe. Als Wandhöhe gilt das Maß der Hinterkante des erschließenden, öffentli- chen Gehwegs bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut, bzw. bis zum oberen Abschluss der Wand. Die Wandhöhe wird in der jeweiligen Gebäudemitte gemessen. 29.11.2010 - 15- 4.Bauweise Abweichende Bauweise Es gilt die offene Bauweise ohne Längenbeschränkung. 5. Schallschutz Die Vorbelastung aus Straßen- und Schienenverkehr ist nach DIN 4109 dem Lärmpegelbereich IV (Maßgeblicher Außenlärmpegel 66 - 70 dB(A)) zuzuordnen. Damit müssen die Außenbauteile der Büroräume nach DIN 4109 ein resul- tierendes bewertetes Schalldämm-Maß von 35 dB aufweisen. 6.Nebenanlagen Nebenanlagen sind nicht zulässig. 7.Grünflächen / Pflanzgebote und Pflanzerhaltung Die nicht überbauten Freiflächen, mit Ausnahme von Zufahrten und Hauseingängen sowie möglicher Nebenanlagen, sind als Landschaftsrasen mit Kräutern dauerhaft zu begrünen und zu pflegen. Die Benutzung als Ar- beits-, Abstell- oder Lagerflächen ist nicht zulässig. Fassadenbegrünung: Mindestens 20 % der Fassadenfläche sind dauerhaft durch geeignete Pflanzenarten zu begrünen. Die vegetationstechnischen Erfordernisse sind bei der Fassadengestaltung zu berücksichtigen. Gehölzpflanzungen: Die in den Grünflächen dargestellten Baumpflanzgebote im zeichnerischen Teil, sind mit Laubbäumen zu bepflanzen. Geringfügige Abweichungen von den eingetragenen Baumstandorten kön- nen in begründeten Fällen (z.B. Zufahrt, Leitungstrasse, Grenzverände- rung) als Ausnahme zugelassen werden. Pflanzqualität: Hochstämme, Baumschulhandelsware 3 xv., Stammumfang von mindestens 20-25 cm. Im Grünstreifen auf der Ostseite sind 30 heimische Sträucher zu pflanzen. Alle Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten, fachgerecht zu pflegen und bei Abgang durch entsprechende Neupflanzungen zu ersetzen. Die Artenaus- wahl ist an den Vorschlagslisten (unter B - Hinweise) zu orientieren. Die Bodenverhältnisse sind in den Pflanzbereichen entsprechend der vegetati- onstechnischen Erfordernisse herzustellen. Um die Entwicklung der Bäume sicherzustellen, sind Baumscheiben in einer Größe von mindestens 6 m² bzw. 12 m³ anzulegen. Erhalt von Bäumen: Die im zeichnerischen Teil dargestellten zu erhaltenden Bäume sind dauer- haft zu erhalten, fachgerecht zu pflegen und bei Abgang durch entspre- chende Neupflanzungen zu ersetzen. 29.11.2010 - 16- Dachbegrünung: Das Flach- bzw. Pultdach ist extensiv mit Gräsern und Kräutern zu begrü- nen und zu unterhalten. Hierfür ist geeignetes Substrat in einer Schichtstär- ke von mindestens 10 cm in gesetztem Zustand über der Dränschicht auf- zubringen und fachgerecht zu begrünen. Zur Erhöhung der ökologischen Vielfalt sind Anhügelungen vorzusehen. Parallel zur Dachbegrünung sind Fotovoltaikanlagen zulässig, sofern die Dachbegrünung dadurch nicht übermäßig beeinträchtigt wird. 8.Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen und Abgrabungen sind mit Ausnahme der für den Straßen- bau erforderlichen Anpassungen an die Grundstücke unzulässig. 29.11.2010 - 17- II. Örtliche Bauvorschriften 1.Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 1.2 Dachaufbauten Dachaufbauten sind von unzulässig. Ausgenommen hiervon sind Fotovol- taik-Anlagen; außerdem andere technische Anlagen bis zu einer Größe von insgesamt 20 m³. 1.3 Fassaden Das Gebäude ist mit einer einheitlichen Fassadenstruktur („Hülle“) zu ver- sehen. Als Fassadenmaterial ist der Einsatz von blankem oder verzinktem Metall in Form von Gitterstabmatten, Streckmetallelementen o.ä. ausgeschlossen. Der Einsatz von Sichtbeton ist auf konstruktive Elemente wie Treppenkerne oder Decken zu beschränken und darf nicht als Fassadenmaterial großflä- chig eingesetzt werden. Die Festsetzungen zur Fassadenbegrünung unter Ziffer 4 der planungsrechtlichen Festsetzungen sind zu berücksichtigen. 2.Werbeanlagen und Automaten Werbeanlagen sind am Gebäude, bis zur maximal festgesetzten Wandhöhe und nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: x Einzelbuchstaben bis max. 1,50 m Höhe. Der gegenüber der Schrift- ebene zurücktretende Hintergrund der Werbeanlage ist dabei bis zu ei- ner Größe von maximal 11,00 m x 4,50 m zulässig. Der Hintergrund ist dabei in zwei Ebenen unterschiedlicher Tiefe gegliedert, die Marken- ebene RAL 9006 als Hintergrund für die Buchstaben hat dabei eine Größe von maximal 8,50 m x 3,75 m. Maximal zwei Werbeanlagen, eine je Längsseite. x Eine erdgeschossige Werbeanlage auf dem Grundstück zur Kennzeich- nung der Zufahrt zum Gebäude in der Gerwigstraße aufgrund des von diversen Werbeanlagen geprägten Umfeldes als beleuchteter Pylon mit einer Höhe von maximal 4,00 m bei einer Breite von ca. 1,40 m. Zar- genprofil RAL 5002 mit Schattenfuge, Frontblech RAL 5002, Deckblech in Bogenform RAL 9006. Wortmarke „EnBW“ durchgesteckt durch Deckblech. Impulslinie als Acrylrohr halbrund geschlossen, orange. Be- leuchtung für Reliefkontur, Wortmarke und Impulslinie. Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, sowie Laserwerbung, Skybeamer oder Ähnliches. 3.Einfriedigungen Einfriedungen jeglicher Art sind ausgeschlossen. 29.11.2010 - 18- 4.Außenantennen Pro Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenan- tenne zulässig. 5.Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. 29.11.2010 - 19- III. Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und baurechtliche Regelungen) Der Bebauungsplan Nr. 286 „Gewerbe- und Industriegebiet Gerwigstraße“ in Kraft getreten am 08.02.1962 wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. Die Anlagen – Vorhaben- und Erschließungsplan – sind bindender Bestand- teil dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans. 29.11.2010 - 22- AnlagenX Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) Inhalt: 1. Übersichtsplan (Maßstab 1:2000) 2. Lageplan (Maßstab 1:500) 3. Bestandsplan (Maßstab 1:1000) 4. Projektpläne – Grundrisse 1:500 5. Projektpläne – Ansichten 1:500 6. Visualisierung – Fotomontage Durlacher Allee Blickrichtung Westen 7. Visualisierung – Fotomontage Gerwigstrasse Blickrichtung Westen 8. Visualisierung – Fotomontage Ostring Blickrichtung Nord-Ost 9. Visualisierung – Fotomontage Blick vom Restaurant des Möbelhauses Rich- tung Westen