Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Herrenalber Straße 25 - 39", Karlsruhe-Rüppurr: Satzungsbeschluss gemäß § 10 des Baugesetzbuches (BauGB)

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 14. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 21.09.2010 477 4 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Herrenalber Straße 25 - 39", Karlsruhe-Rüppurr: Satzungsbeschluss gemäß § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss 20.05.2009 5 Zustimmung Planungsausschuss 10.03.2010 4 Kenntnisnahme Gemeinderat 30.03.2010 4 Einleitungs- und Auslegungsbe- schluss Gemeinderat 21.09.2010 4 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan als Abschluss des Verfahrens (Beschluss mit voll- ständigem Wortlaut siehe Seite 32. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 A. Vorbemerkungen zum Satzungsbeschluss Gliederungsübersicht Seite I. Grundsätzliches zu den Zielen und Inhalten der Planung sowie zu den bisherigen Verfahrensschritten 3 I.1 Anlass der Planung und deren Zielsetzung 3 I.2 Zum Planinhalt und dessen gegenständlichen Auswirkungen im Über- blick 4 a) Höhenentwicklung 4 b) Freiräumlichkeit 4 c) Anlagen zum Verkehrslärmschutz 5 d) Auswirkungen auf Straßen- und Ortsbild 6 e) Maß der baulichen Nutzung 6 f) Verkehrliche Erschließung 7 I.3 Zum Verfahren (Verfahrensschritte) 8 II. Zum Bebauungsplanentwurf eingegangene Stellungnahmen und deren Prüfung in thematischer Gliederung und Aufbereitung 8 II.1 Art und Weise der Bebauung in ihrer Auswirkung auf gestalterische Belange des Straßenraumes sowie auf die Umgebung angrenzender Grundstücke 9 II.1.1 Überblick der dazu vorgetragenen Einwendungen 9 a) Einzelne Kritikpunkte 9 b) Vorschläge 10 II.1.2 Planungsbezogene und rechtliche Auseinandersetzung zu den Vor- und Nachteilen unterschiedlicher Planungskonzepte 11 a) Geplante Bebauung mit schmalseitenbetonten Gebäudeanordnungen zur Herrenalber Straße 12 b) Planungskonzept mit längenbetonten Gebäudeanordnungen zur Her- renalber Straße 16 II.2 Maß der baulichen Nutzung 18 II.3 Schutzmaßnahmen gegenüber dem Verkehrslärm der Herrenalber Straße. 21 II.4 Erschließung 23 II.5 Ruhender Verkehr und Abdeckung des Stellplatzbedarfs 26 II.6 Denkmalschutz 27 II:7 Umweltbelange 29 II.8 Sonstiges 31 III. Öffentliche und private Belange in der Abwägung 31 IV. Abschluss des Verfahrens. 32 Anlagen Anlagen 1 u. 2 mit Ergänzungen zur Vorbemerkung zur Vorlage Bebauungsplanentwurf mit Vorhaben- und Erschließungsplan Ergänzende Erläuterungen Seite 3 I. Grundsätzliches zu den Zielen und Inhalten der Planung sowie zu den bis- herigen Verfahrensschritten I.1 Anlass der Planung und deren Zielsetzung Mit dem zu beschließenden Bebauungsplan soll die planungsrechtliche Grundlage zur bauli- chen Erweiterung des Bestandsquartiers der Gartenstadt Karlsruhe geschaffen werden. Das Gebiet liegt unmittelbar angrenzend an die Herrenalber Straße (L561) und wird durch die Diakonissenstraße und den Heckenweg eingegrenzt. Die Planung erfasst hierbei die letzte größere Freifläche in Rüppurr im unmittelbaren Umfeld der Sachgesamtheit Gartenstadt Karlsruhe-Rüppurr. Auf dieser ca. 7.000 m² großen Fläche fand ursprünglich erwerbswirtschaftliche Gartenbaunutzung und kleingärtnerische Nutzung statt. Der Vorhabenträger hat die Grundstücksfläche vom Land Baden-Württemberg erwor- ben und beabsichtigt nunmehr, auf dem Areal die Errichtung von acht Mehrfamilienhäusern und einem Wohn- und Mehrzweckgebäude sowie die Schaffung einer dazu notwendigen Tiefgarage, die mit ihrem Stellplatzangebot in begrenztem Umfang zugleich auch Stellplatz- bedürfnisse aus der näheren Umgebung mit abdecken kann. Für die Realisierung dieses Vorhabens muss lediglich ein im nördlichen Bereich liegender Garagenhof abgebrochen werden. Für diese ansonsten bislang nicht bebaute Fläche existie- ren derzeit keine bauplanungsrechtlichen Festsetzungen. Dessen ungeachtet sind sie je- doch als grundsätzlich baulich nutzbare Flächen innerhalb des bestehenden Siedlungsbe- reiches im Sinne von § 34 BauGB einzustufen. Die Art und Weise der künftigen Bebauung bedarf zur Sicherstellung der damit gezielt angestrebten städtebaulichen Entwicklung gleichwohl der Aufstellung eines Bebauungsplanes. In den geplanten Wohngebäuden sollen 76 Mietwohnungen entstehen, wobei das Ziel ver- folgt wird, vorzugsweise alten- und behindertengerechten Wohnraum zu schaffen. Dieser soll in erster Linie den Bedarf von heutigen Mietern des Vorhabenträgers decken bzw. die- sen angeboten werden, soweit diese im Zuge des Generationenwechsels anstreben, solche altengerechten Wohnmöglichkeiten in Anspruch zu nehmen. Dabei bietet sich ihnen der Vorteil, die angestammte oder langjährig gewohnte Umgebung nicht verlassen zu müssen. Mit dieser Einbindung leistet das Vorhaben zugleich einen der Idee des Mehrgenerations- wohnens nahe kommenden Beitrag, selbst wenn sich die räumlichen Verbindungen inner- halb der Gemeinschaft der Gartenstadtbewohner etwas loser bzw. weitläufiger darstellen. Ferner ist es bei dem von der Gartenstadt angestrebten moderaten Mietpreis nicht ausge- schlossen, dass sich in einem Teil dieser Wohnungen übergangsweise auch junge Familien ansiedeln. Sie könnten auf diese Weise in der Gartenstadt Fuß fassen, bis sich ihnen die Chance bietet, ihrem größer werdenden Wohnraumbedarf in einem der frei werdenden Häu- ser der Gartenstadt nachzukommen. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 I.2 Zum weiteren Planinhalt und dessen gegenständlichen Auswirkungen im Überblick Die Ausführungen in diesem Abschnitt sollen zunächst mehr überblickartig die Themenblö- cke umreißen, denen mit Blick auf die Gesamtheit der Planung Bedeutung zukommt. Soweit es dazu aus Abwägungsgründen oder aufgrund eingegangener Stellungnahmen ergänzend einer vertiefenden Auseinandersetzung bedarf, erfolgen zu solchen Themen weitere Ausfüh- rungen in den unter Ziffer II folgenden Abschnitten. Dies erfolgt unter Einbeziehen aller plan- fachlichen, von der Stadtplanung einzubringenden Sichten in einer den Umständen nach gebotenen vertiefenden rechtlichen und unbeeinflussten Auseinandersetzung, und zwar auch soweit Gegenstand der Planung ein von der Vorhabenträgerin aufgestellter Vorhaben- und Erschließungsplan ist. a) Höhenentwicklung Mit zwei Vollgeschossen und einem abschließenden obersten Geschoss, letzteres allerdings mit anderer Dachform, orientiert sich die vertikale Gebäudeabwicklung an der vorhandenen Bebauung der Gartenstadt im Bereich der Reihenhäuser am Heckenweg. Das entspricht insoweit auch den denkmalschutzrechtlichen Belangen der Gartenstadtbebauung als denk- malgeschützte Sachgesamtheit (Näheres dazu siehe Abschnitt II.6 auf Seiten 27ff.) Erreicht werden jedoch infolge der flach geneigten Dächer keine Firsthöhen von 12 Metern wie in der Umgebung der Altbebauung, sondern bis zur Unterkante der Dachabschlüsse eine Höhe von max. 9,5 Metern. b) Freiräumlichkeit im Bereich der Gartenstadtbebauung Die bisher nach Westen ausgedehnte, für innerstädtische Verhältnisse großzügige Frei- räumlichkeit, die sich infolge der vorgelagerten gärtnerischen Nutzung bisher der Reihen- hausbebauung auf der Westseite des Heckenweges geboten hat, erfährt allerdings mit der geplanten Bebauung eine nicht unerhebliche Verkürzung. Einzuräumen bleibt dabei, dass betroffene und an die bisherige Situation gewohnte Bewohner der Reihenhausgrundstücke auf der Westseite des Heckenweges dies als eine nachteilige und entsprechend gewichtige Einengung empfinden können. Dabei wird auch die Charakteristik der Gartenstadtbebauung mit ihrer auch ansonsten im Gesamtgebiet weitgehend festzustellenden großzügigen Frei- raumgestaltung verlassen. Es verbleibt jedoch mit den zwischen ca. 14 und 24 m langen Hausgärten dieser Reihenhäuser bei einer vertretbaren städtebaulichen Situation. So jeden- falls, wenn als Maßstab hierfür orientierend die aktuellen städtebaulichen Erfordernisse her- angezogen werden, die für einen möglichst sparsamen Umgang mit Grund und Boden spre- chen. Diesen Aspekten kann sich auch das Begehren, mit Rücksicht auf den Altbestand an bisherigen Raumstrukturen festhalten zu wollen, in Bezug auf eine hinzutretende Neube- bauung auf angrenzenden Flächen nicht gänzlich entziehen. Festzustellen bleibt in diesem Zusammenhang ferner, dass die an das Plangebiet unmittel- bar angrenzenden Reihenhausgrundstücke in ihrem bisherigen Umfang unangetastet blei- ben. Eine gesicherte Erwartung, dass es bei der gartenbaulichen Nutzung im Plangebiet dauerhaft verbleiben werde, lässt sich aus der gegebenen Situation nicht herleiten. Selbst Ergänzende Erläuterungen Seite 5 wenn die neuen Gebäude mit ihren Stirnseiten recht nahe und mit teilweise unterschiedli- chen Abständen an das Ende der Hausgärten der Reihenhäuser herantreten, im Mindest- maß sind es 5,5 m, erlauben die Freiräume zwischen den kammartig aufgereihten Gebäu- den tiefergreifende, zumindest bis zur Lärmschutzwand freie Blickbeziehungen. Es kommt mithin zu keiner den Hausgärten gegenüberstehenden weitgehend geschlossenen Gebäu- defront, die bedenklich sein könnte und deswegen größere Abstände erfordern würde. c) Anlagen zum Verkehrslärmschutz Zur Minderung des von der Herrenalber Straße ausgehenden und auf die Neubebauung einwirkenden Verkehrslärms (dominierend ist dabei der Straßenverkehrslärm mit einem an der Grenze des Baugrundstücks festzustellenden Mittelungspegel von über 70 dB(A) am Tage) sieht der Bebauungsplan Schallschutzeinrichtungen vor. Es gilt dabei, vorrangig die Lücken zwischen den zur Herrenalber Straße ausgerichteten Gebäuden mit Wandelementen zu schließen (aktiver Schallschutz) und soweit diese nicht ausreichen oder an bestimmten Stellen unter Rücksichtnahme auf andere Belange nicht in Betracht kommen, an den Ge- bäuden selbst mit baulichen Maßnahmen einen Schutz vor eindringendem Verkehrslärm vorzusehen (passiver Schallschutz). Es ist hierbei das von der Vorhabenträgerin gesetzte Ziel, mit den Wänden den Verkehrs- lärm soweit abzuschirmen, dass möglichst die in der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) empfohlenen Orientierungswerte für Wohngebiete (55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts) an den Außenseiten der Gebäude sowie in den übrigen dem Wohnen dienenden Außenbe- reichszonen eingehalten werden können. Dazu sind die geplanten Wandelemente mit einer Höhe von 5,50 m erforderlich, um diesem Ziel zumindest in den Ebenen der Erdgeschosse und ersten Obergeschosse nachzukommen. Dasselbe Ergebnis lässt sich bei dieser Wand- höhe jedoch nicht auf die gesamte Gebäudelänge in den Dachgeschossebenen erzielen, weil die Oberkante der Wand den Einstrahlwinkel der sich gradlinig in alle Richtungen aus- breitenden Schallwellen dort nicht mehr vollständig abdeckt. Dazu müssten Wände mit einer Höhe von mindestens neun Metern errichtet werden. In der Einschränkung der Wände auf eine Höhe von fünfeinhalb Metern liegt mithin bereits ein qualitatives Eingehen auf gegensätzliche straßengestalterische Belange. Denn letztere könnten bei der gegebenen städtebaulichen Situation eher dafür sprechen, die Lärmschutz- wände evtl. auch noch erheblich niedriger auszuführen, z.B. angleichend an das Bild von Grundstückseinfriedigungen (mit einer Höhe bis zu ca. drei Meter), zumindest aber, ihnen im Gesamtbild der Bebauung die höhenbedingte Dominanz zu nehmen. Im Übrigen ist die Vor- habenträgerin jedoch bemüht, das sich darstellende geschlossene Bild, welche die Wan- delemente zusammen mit den Schmalseiten der Gebäude bilden, mit seitlichen transparen- ten Elementen sowie einer Begrünung im Wandbereich aufzulockern. Die oben zitierte DIN 18005 mit den von ihr empfohlenen Orientierungswerten stellt - das sei lediglich der Vollständigkeit halber angemerkt - keine zwingende Vorgabe für die Bau- leitplanung dar. Sie kann und sollte jedoch im Interesse einer sachgerechten und angemes- senen Planung als sachverständige Grundlage im Sinne eines antizipierten Gutachtens der Planungsentscheidung zugrunde liegen. Dem trägt die Planung Rechnung. Dennoch kann Ergänzende Erläuterungen Seite 6 es abweichend davon im Widerstreit mit anderen Belangen auch vertretbar sein, das Niveau des angestrebten Lärmschutzes an der Einhaltung der jeweils um 4 dB(A) höheren Grenz- werte der 16. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (16. BImSchV) zu orientieren. Letztere gilt in ihrer unmittelbar gebotenen Anwendung zwar nur beim Neubau oder der wesentlichen Änderung von Verkehrswegen, das hindert jedoch nicht daran, sie gleichwohl wie die DIN 18005 orientierend heranzuziehen. In vorliegendem Fall erscheint solches jedoch nicht vor- zugswürdig. Denn selbst wenn es bei deren Anwendung gelingen könnte, die Höhe der Wand etwas zu reduzieren, würde ein solches Vorgehen zumindest zur Folge haben, dass in den Außenwohnzonen der Dachgeschossebenen weitergehende Nachteile entstünden. Das hat seinen Hintergrund in der bereits erwähnten reduzierten Abschirmwirkung an der Oberkante der fünfeinhalb Meter hohen Lärmschutzwand, was zur Folge hätte, dass die Lärmbelastung in der Dachgeschossebene in der Tiefenausdehnung zunimmt. Damit käme es zumindest auf eine bestimmte räumliche Distanz zu Mittelungspegeln, die selbst die Grenzwerte der 16. BImSchV übersteigen, aber bei einer Wand mit 5,5 m Höhe noch einge- halten werden. Zugleich führt die geplante Bebauung zusammen mit den ergänzenden Lärmschutzelemen- ten zwischen den Gebäuden zu einer erheblichen Verbesserung der Lärmsituation im be- reits bebauten Wohnquartier am Heckenweg. Auch der im Einwirkungsbereich liegende Ab- schnitt des Diakonissenweges wird entlastet. Das erscheint auch vor dem Hintergrund be- deutsam, dass die Bestandssituation in diesen Bereichen nicht mit einer direkten Lage an der Herrenalber Straße vergleichbar ist. Doch immerhin, auch dort überschreiten die Beurtei- lungspegel des gegenwärtigen Straßenverkehrslärms der Herrenalber Straße zur Nachtzeit in den meisten Fällen die Grenzwerte der 16. BImSchV von 49 dB(A). Die Entlastungen durch die Neubebauung schlagen in einer Spannweite von rund 12 bis 14 dB(A) zu Buche, in Einzelfällen gar bis zu 15,3 dB(A). Darin liegt ein angemessener Aus- gleich für die durch die Freiraumverkürzung hinzunehmenden optischen Nachteile. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass einige Bewohner in der noch vor dem Auslegungsbe- schluss durchgeführten frühzeitigen Bürgerbeteiligung und wohl auch in den aktuellen Ein- wendungen solches nicht in dieser Weise zu würdigen vermochten. d) Auswirkungen auf Straßen- und Ortsbild Die gestalterischen Auswirkungen, die von der geplanten Bebauung und ihrer Lärmschutz- einrichtungen gegenüber dem Straßenraum der Herrenalber Straße ausgehen, sind als öf- fentlicher Belang von gewichtiger Bedeutung. Dies insofern, als mit der Bebauung Gestal- tungsformen gewählt werden, die in dem bisher von Bebauungen geprägten Straßenbild im Verlaufe der Herrenalber Straße keine Entsprechung finden. Insofern bedarf dies einer ins- gesamt abwägenden Betrachtung, nicht zuletzt mit möglichen anderweitigen Bauformen (Näheres dazu in Abschnitt II.1.2 -Unterabschnitt a). e) Maß der baulichen Nutzung Was vorstehend unter Abschnitt d) zur Notwendigkeit einer aus Abwägungsgründen not- wendigen vertiefenden Betrachtung ausgeführt wurde, gilt hinsichtlich des Versiegelungs- Ergänzende Erläuterungen Seite 7 grades, der mit der Gesamtheit aller baulichen Anlagen (Gebäude, Wege, Tiefgarage usw.) erreicht wird. Festzuhalten bleibt an dieser Stelle jedoch vorab, dass jedenfalls allein der mit den geplanten Wohngebäuden zu überbauende Flächenanteil und die dabei zu erzielenden Geschossflächen keine Größenordnungen erreichen, die allgemeinen städtebaulichen Grundsätzen eines Wohngebiets widersprechen würden. Weiteres zum Maß der baulichen Nutzung kann den Ausführungen im Abschnitt II.2 dieser Vorbemerkung entnommen wer- den. f) Verkehrliche Erschließung Zur ebenerdigen verkehrlichen Erschließung der Gebäude sehen die zeichnerischen Fest- setzungen des Bebauungsplanes eine 3,5 m breite und rund 200 m lange, in das Plangebiet hineinführende private (nicht öffentlich zu widmende) Wegfläche mit Anschluss an die Dia- konissenstraße (hier aufgeweitet auf 4,5m) vor. Diese soll vor allem die Erreichbarkeit der Gebäude mit Liefer-, Umzugs-, Rettungs-, und sonstigen Versorgungsfahrzeugen sicherstel- len, weshalb der Plan dafür, aber auch bei gelegentlicher unabweisbar notwendiger Kfz- Benutzung durch die Bewohner, entsprechende Ausweichbuchten und am nördlichen Ende des Weges eine Wendefläche vorsieht. Im Übrigen soll dieser Weg in seinem Nutzungs- schwerpunkt jedoch ausschließlich der fußläufigen Erschließung dienen, d. h. einen anderen und regelmäßigen Erschließungsverkehr der Bewohner und Besucher mit PKW will die Vor- habenträgerin durch entsprechende Nutzungsregelung ausschließen. Denn zu diesem Zweck steht für die Bewohner die geplante Tiefgarage zur Verfügung. Über diese können mit den vorgesehenen Treppen- und Aufzugsanlagen die Gebäude ebenso erreicht werden. Die Tiefgarage wird verkehrlich an den Heckenweg angeschlossen sein, der zu diesem Zweck in dem kurzen Abschnitt zwischen der Einmündung in die Diakonissenstraße und der Zu- und Abfahrt im Querschnitt und den notwendigen Ausrundungsradien auf Kosten der Vorhabenträgerin angepasst wird. Diese hatte sich aus Gründen der gebotenen Rücksicht- nahme auf die vorhandene Wohnbebauung zudem entschlossen, die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage mit Seitenwänden und einer Überdeckung einzuhausen, damit auf seitliche an- grenzende Wohngrundstücke unmittelbar wirkende Störeinflüsse weitgehend vermieden werden. In der Verwaltungsvorlage zum vorangegangen Auslegungsbeschluss wurde bereits einge- hend ausgeführt, dass damit eine für die Bedürfnisse des Gebiets ausreichende und auch hinreichend verkehrssichere Erschließung ermöglicht wird. Dies insbesondere auch mit Blick auf die Lage der Anschlüsse des Heckenweges und des neuen Wohnweges an die Diako- nissenstraße. Und selbst bei der relativ kurzen räumlichen Distanz zwischen der Einmün- dung des Wohnweges in die Diakonissenstraße und deren Anschluss an die Herrenalber Straße bestehen unter Zugrundelegen der dort zulässigen Geschwindigkeit ausreichende Haltesichtweiten für ein von der Herrenalber Straße einbiegendes Kfz. Die Diakonissenstraße kann als eine von vornherein konzipierte Wohnsammelstraße diesen zusätzlichen Verkehr ohne Kapazitätsprobleme aufnehmen. Außerdem dürften Belastungen hauptsächlich in dem oben beschriebenen kurzen Abschnitt und auch nur in kurzen Zeitpha- sen auftreten. Das kann allenfalls, wie auch andernorts bei der Einmündung von Wohn- Ergänzende Erläuterungen Seite 8 sammelstraßen in Hauptverkehrsstraßen oder bei solchen Kreuzungen, zu Wartezeiten füh- ren. I. 3 Zum Verfahren: Das Vorhaben stellt mit seiner im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten baulichen Nutzung eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne von § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB mit einer Grundfläche von weniger als 20.000 m² dar. Die Aufstellung des dazu erforderli- chen Bebauungsplanes und das dazu anzuwendende Verfahren konnte daher unter den erleichterten Voraussetzungen des § 13 a Abs. 2 Ziff. 1 i. V. m. § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB erfolgen. Zu nennen sind folgende, bisher durchgeführte Verfahrensschritte: - Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit an der Planung gemäß § 13 a Abs. 3 BauGB in Form einer ortsüblichen Bekanntmachung am 14.12.2009, wo sich jeder anhand der von der Vorhabenträgerin bereitgestellten Unterlagen über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung im Zeitraum unterrichten und Beiträge dazu vortragen konnte. - Anhörung der Träger öffentlicher Belange gem. § 13 a Abs. 2 i. V. mit § 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB am 27.11.2009. - Öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 13 Abs. 2 Ziff. 2 i. V. mit § 3 Abs. 2 BauGB aufgrund des zuvor vom Gemeinderat am 30.03.2010 gefassten Ein- leitungs- und Auslegungsbeschlusses, und zwar vom 03.05. bis 04. 06.2010 nach vorheriger Bekanntmachung in der StadtZeitung - Amtsblatt der Stadt Karlsruhe - vom 23.04.2010. Die „frühzeitige“ Beteiligung der Öffentlichkeit konnte danach in der oben unter dem 1. Spiegelstrich dargestellten Weise erfolgen. Es bedurfte hierzu auch keiner gesonderten öffentlichen Veranstaltung oder Unterrichtung und Diskussion in einer Bürgerversammlung nach § 20 a der Gemeindeordnung, wie es verschiedentlich kritisiert und auch nach ergan- gener öffentlicher Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gefordert wurde. Der als Nächstes anstehende Verfahrensschritt ist die Prüfung der bei der öffentlichen Aus- legung von privaten Personen sowie von Behörden und Trägern eingegangenen Stellung- nahmen, und soweit nichts anderes beschlossen wird, der mit dieser Vorlage zu fassende Satzungsbeschluss. Dem widmen sich die nachfolgenden Abschnitte. II. Zum Bebauungsplanentwurf eingegangene Stellungnahmen und deren Prüfung in thematischer Gliederung und Aufbereitung Während des Zeitraums der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes konnte sich die Öffentlichkeit mit Stellungnahmen erneut zur Planung äußern, darin eingeschlossen insbesondere auch diejenigen Personen, die konkret und individuell in ihren eigenen Belan- Ergänzende Erläuterungen Seite 9 gen und Rechten von der Planung betroffen sind. Im Rahmen eines solchen weit gezogenen Spektrums möglicher Beteiligung hatte davon eine große Anzahl privater Personen Ge- brauch gemacht. Insgesamt sind 137 Einwendungsschreiben eingegangen. Darüber hinaus haben sich vereinzelt auch erneut Behörden und Träger öffentlicher Belange sowie die Bürgergemeinschaft Rüppurr e. V. zur Planung geäußert. Schwerpunktmäßig und auf einen kurzen Nenner gebracht beinhalten die Stellungnahmen Einwände, die sich gegen die Art der Bebauung mit der giebelständigen Front der Wohn- häuser zur Herrenalber Straße richten, und ebenso gegen die Lärmschutzwände zwischen den Gebäuden, unmittelbar angrenzend an den Gehweg der Herrenalber Straße. Ferner deren Kritik an der bauliche Dichte, der damit verbundenen Wohnungszahl und dem gerin- gen Grün- und Freiflächenanteil, und letztlich dem entstehenden und als solchem wider- sprechenden Kontrast zur Bestandsarchitektur und deren Gebäudeform. Bemängelt wird ferner, dass infolge der entstehenden Baufront an der Herrenalber Straße der dahinter liegende, der Gartenstadtsiedlung zugehörige alte Gebäudebestand am He- ckenweg nicht mehr von Westen her genügend wahrgenommen werden könne. Zu den jeweiligen angesprochenen und sonstigen Themenbereichen im Einzelnen: II.1. Art und Weise der Bebauung in ihrer Auswirkung auf gestalterische Belange des Straßenraumes sowie auf die Umgebung angrenzender Grundstücke II. 1.1 Überblick der dazu vorgetragenen Einwendungen Die teils facettenreichen und pointierten Einwendungen beinhalten in ihrer Gesamtheit eine allgemeine und zugleich umfassende, stellenweise herbe Kritik an der Planung. Inhaltlich lassen sich die Einwendungen in einer sachbezogenen Gliederung, wie nachste- hend unter a und b aufgelistet, zusammenfassen, wenngleich die Argumente in den einzel- nen Einwendungsschreiben teilweise in einem übergreifenden Zusammenhang mit den Themen gestellt werden, denen sich die nachfolgenden Abschnitte II.2 bis II.6 widmen. Dies als Ausdruck dafür, in der Summe aller gegen die Planung gerichteten Argumente zumin- dest von der aktuell geplanten Bebauung Abstand zu nehmen. a) Einzelne Kritikpunkte Der geplanten Bebauung wird im Wesentlichen entgegengehalten: - der typische Charakter der Gartenstadtbebauung gehe verloren infolge • des Fehlens von Hausgärten und Abkehr von dem grünflächenbetonten Archi- tekturtypus mit zu kleinen begrünten Flächen • kubischer Bauweise der Dachgestaltung mit pultdachartigen Aufbauten bzw. flachgeneigten Dächern • der giebelständigen Anordnung der Wohngebäude zur Herrenalber Straße • des Fehlens des für die Gartenstadt typischen Zurücktretens der Gebäude von der Straßenfront der Herrenalber Straße Ergänzende Erläuterungen Seite 10 - es komme infolge der vorstehenden Kritikpunkte zu einem starken Kontrast mit der Bestandsarchitektur, zu der auch die Höhe der Gebäude und Fahrstuhltürme beitrage - die Bebauung werde die Häuser am Heckenweg stark beeinträchtigen - von der Bebauung werde eine Vorbildwirkung für die künftige bauliche Entwicklung auf der gegenüberliegenden Seite der Herrenalber Straße ausgehen - die Gebäude und die Lärmschutzwandabschnitte seien insgesamt zu hoch - die durch die Gebäude in ihrem Zusammenwirken mit den dazwischen angeordneten Lärmschutzwänden verstellten den Blick auf den denkmalgeschützten Quartiersbe- reich, der hierdurch an Qualität verliere - die ohnehin schon durch den breiten Verkehrsraum mit Straßenbahngleisen beste- hende Trennwirkung der beiden Rüppurrer Ortsteile erfahre mit der Bebauung in Ver- bindung mit den Lärmschutzwänden eine erhebliche Ausweitung bzw. Verstärkung - die Bebauung lasse eine stadtplanerische Auseinandersetzung für den Bereich der Herrenalber Straße von der Battstraße bis zum Schloss Rüppurr vermissen b) Vorschläge Infolge der unter Buchstabe a aufgeführten Kritikpunkte münden die Einwendungen teilwei- se in Vorschläge zum/zur - ganzen oder teilweisen Verzicht auf die Bebauung, sei es in der Reduzierung um ein Stockwerk oder der Länge der Gebäude oder zugunsten einer einzigen im Plangebiet vorgesehenen begrünten Tiefgarage - Höhenreduzierung der Planung - Begrenzung der Anzahl der Wohnungen auf maximal 50 Wohneinheiten und der damit erzielbaren Minderung der Verkehrslärmbelastung des Quartiers durch den Zu- und Abfahrtsverkehr der Bewohner - Berücksichtigung der Wettbewerbsarbeit des 2. Preisträgers des im Rahmen einer Mehrfachbeauftragung durchgeführten Wettbewerbs - Abrücken der Bebauung vom Gehwegrand der Herrenalber Straße um fünf bis sechs Meter - fensterlose Hausfronten und Aufzugsschächte sollen begrünt und der davor liegende 4,5 m breite Rad- und Fußweg neu strukturiert und mit Bäumen aufgelockert werden - Einbau von Fenstern in den höher gelegenen Etagen mit Ausrichtung zur Herrenalber Straße - Auflockerung des Rad- und Gehweges durch Baumpflanzungen - Vergrößerung der Abstände der einzelnen Gebäude untereinander Ergänzende Erläuterungen Seite 11 II. 1.2 Planungsbezogene und rechtliche Auseinandersetzung zu den Vor- und Nach- teilen unterschiedlicher Planungskonzepte In den unter Ziffer 2.1.1 aufgelisteten, der Planung entgegengehaltenen Einwänden kom- men hauptsächlich Konfliktpunkte gestalterischer Art zum Ausdruck, die mit anderweitigen, wie auch immer gearteten Vorstellungen in Verbindung gebracht werden und so - jedenfalls nach Meinung der Einwender - auch zu einer angemessenen baulichen Nutzung des Ge- ländes führen könnten. Die Entscheidung der Vorhabenträgerin für das von ihr verfolgte Bauvorhaben beruht dem- gegenüber auf den gewonnenen Erkenntnissen aus der Mehrfachbeauftragung. Die von der Vorhabenträgerin dazu in inhaltlicher Zusammenfassung vorgetragenen Argumente können der Anlage 1 zu dieser Vorlage entnommen werden. Sie sind in der Abwägung als das pri- vate Interesse der Vorhabenträgerin einzustellen. Für die Vorhabenträgerin müsse sich je- denfalls, so deren Bekunden, eine an die gegebenen Umstände angepasste und angemes- sene Bebauung letztlich auch unter wirtschaftlichen Aspekten im Interesse eines späteren moderaten Mietpreises darstellen können. Der Mehrfachbeauftragung lagen, wie die Vorhabenträgerin ausdrücklich betont, die von der Stadtplanung unter Wahrung des Denkmalschutzes formulierten Vorgaben zugrunde, die als Grundbedingungen bei der Erarbeitung eines Planungskonzeptes von jedem Teilnehmer zu berücksichtigen waren. Danach blieb von vornherein eine über das Höhenniveau der Altbe- bauung der Gartenstadtsiedlung hinausgehende Bebauung, wie sie ihren Ausdruck am He- ckenweg findet, ausgeschlossen. Das bedingte in vertikaler Gliederung der Gebäude eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss unter Beibehaltung einer Traufhöhe bis zu 6 m und einer Firsthöhe bis zu 12 m. Auch sollten dabei Gebäudelängen von 50 m möglichst nicht überschritten werden und der Freiraum zu den Reihenhäusern zumindest partiell von der Herrenalber Straße aus sichtbar bleiben. Damit gerät die auf der Basis des ersten Preisträgers fortentwickelte Planung in der konzep- tionellen Ausrichtung der Gebäude mit den Stirnseiten zur Herrenalber Straße nicht in Kon- flikt. Vor diesem Hintergrund hatte sich die Vorhabenträgerin zuletzt auch mit den bei der Plan- auslegung eingegangenen Stellungnahmen näher befasst. Sie kam dabei in anschließender Abstimmung mit der Stadtplanung zu dem Ergebnis, dass kein Anlass bestehe, zur Berück- sichtigung der eingegangen Einwendungen von der geplanten Bebauung Abstand zu neh- men, zu einem anderen Planungskonzept überzugehen oder an den Inhalten der bisherigen Planung zur Berücksichtigung der in den Stellungnahmen geäußerten Vorschläge wesentli- che Änderungen vorzunehmen. Unter dem Vorzeichen der Wahrung straßenraumgestalterischer Belange, um die es bei den Einwendungen vorwiegend geht, bieten sich in der dabei gebotenen Betrachtungsweise und vorzunehmenden Abwägung im grundsätzlichen Ansatz nur zwei Bebauungskonzepte an, die sich in ihrer Struktur und Wirkung auf den Straßenraum in den Kernaussagen signifikant unterscheiden, und zwar Ergänzende Erläuterungen Seite 12 - das mit dem Vorhaben verfolgte Konzept mit kammartig aufgereihten Gebäuden unter Einhaltung entsprechender, der Belichtung und Besonnung und Freiräumlichkeit dienen- den Zwischenräume, jeweils mit ihren Schmalseiten (Stirnwänden) zur Herrenalber Stra- ße ausgerichtet, - oder alternativ dazu mit Gebäuden oder Gebäudezeilen mit den (traufständigen) Längs- seiten entlang der Herrenalber Straße in offener (mit Gebäudelängen bis zu 50 Meter) oder geschlossener Bauweise (wobei letztere nicht den bisherigen Vorgaben entspre- chen würde). Diese Gegensätzlichkeit kennzeichnen letztlich auch die sich insoweit unterscheidenden Arbeiten des ersten und zweiten Preisträgers der Mehrfachbeauftragung. Bei beiden Konzepten besteht jedoch das insoweit gemeinsame Erfordernis, dass die zur Herrenalber Straße hin offenen Zwischenräume mit verbindenden Wandelementen zum Schutz vor dem hohen Verkehrslärm abgeschirmt werden müssen, weil nur so die Lärmbe- lastung in den Außenwohnzonen des jeweiligen Baugrundstücks vermieden werden kann. Das hat jedenfalls in vorliegendem Fall zu gelten, da nach Meinung aller eine vor die Ge- bäude zu setzende, durchgehend verlaufende Lärmschutzwand, wie sie auch immer gestal- tet sein mag, mit dem bisher geprägten Straßenbild der Herrenalber Straße nicht zu verein- baren wäre. Ein begrünter Lärmschutzwall als Alternative scheidet infolge seines Flächen- bedarfs von vornherein aus. In näherer Auseinandersetzung mit diesen Konzepten - siehe dazu die nachfolgenden Aus- führungen unter Buchstabe a und b - beantworten sich sogleich auch die zu dieser Thema- tik vorgetragenen Einwendungen gegen die Planung und die dazu vorgebrachten Vorschlä- ge. a) Geplante Bebauung mit schmalseitenbetonter Gebäudeanordnung zur Her- renalber Straße Anzuknüpfen gilt es zunächst an die Ausführungen im vorangegangenen Abschnitt I.2 b, soweit die Einwendungen die Situation der vorhandenen Gartenstadtbebauung ansprechen und die ungenügende Berücksichtigung des für die Siedlung typischen grünflächenbetonten Charakters bemängeln. Das bedarf an dieser Stelle keiner Wiederholung. Der Planung der Vorhabenträgerin liegt ersichtlich das Ziel zugrunde, die Flächen unter Wahrung städtebaulicher Grundsätze optimal zu nutzen, die in der Baunutzungsverordnung zum Maß der baulichen Nutzung ihren Niederschlag finden. Die geplante Bebauung steht dabei im Einklang mit der gebotenen Berücksichtigung öffentli- cher Belange entsprechend den aus den gesetzlichen Leitzielen (vgl. § 1 Abs. 5 BauGB) hergeleiteten und insbesondere in § 1 Abs. 6 BauGB aufgeführten Grundsätzen. Darunter fallen in konkreter Anwendung der vorliegenden Planung vornehmlich die allgemeinen An- forderungen an gesunde Wohnverhältnisse (Belange des Lärmschutzes), die Befriedigung Ergänzende Erläuterungen Seite 13 der Wohnbedürfnisse im hier gegebenen Zusammenhang mit der Erhaltung stabiler Bewoh- nerstrukturen und sozialer Bedürfnisse (zugunsten älterer Bewohner für ein Verbleiben in der Gartenstadtsiedlung) und letztlich auch das gesetzliche Gebot, mit Grund und Boden sparsam umzugehen und dazu Möglichkeiten der Nachverdichtung zu nutzen (§ 1 a Abs. 2 BauGB). Danach lässt sich die auf dem 1. Preis der Mehrfachbeauftragung beruhende Planung recht- fertigen. In fortentwickelter und entsprechend detaillierter Ausgestaltung erfüllt sie den An- spruch an eine qualitätsorientierte moderne Architektur und Formensprache unter Einbezie- hen eines nach örtlichen Gegebenheiten aktiven Verkehrslärmschutzes gegenüber der Her- renalber Straße. Aktiv bedeutet, hierbei mit geeigneten Maßnahmen von vornherein zu vermeiden, dass Schallwellen ohne reduzierende Maßnahmen auf die Außenflächen der Gebäude (Wände, Fenster) einwirken und auf die Wohn- und Aufenthaltsräume übergehen, zugleich aber auch die zur Wohnnutzung gehörenden Außenflächen der Baugrundstücke (freie Balkone, Gar- tenflächen) so zu schützen, dass dort der Aufenthalt unter Wahrung der Qualitätsansprüche eines gedeihlichen Wohnens möglich ist. In aller Regel, insbesondere bei hohem Verkehrs- lärm, wie vorliegend, kommen dafür nur ausreichend dimensionierte Schutzwälle oder - wände in Betracht, die durchgehend die Baugrundstücke vom Verkehrslärm abschirmen. Ist es in einer solchen Situation jedoch geboten, aus stadtgestalterischen Gründen von dem oben beschriebenen Regelfall abzuweichen, aktiven Lärmschutz im Rahmen der gegebenen Möglichkeiten aber dennoch möglichst umfänglich zu bewirken, führt dies zwangsläufig da- zu, die Gebäude zumindest mit den schmalen, entsprechend gedämmten Stirnseiten (ohne notwendige Öffnungen zur Belichtung und Belüftung direkt dahinter liegender Aufenthalts- räumen) zur Straße hin anzuordnen und die Freiräume zwischen den Gebäuden mit in die Bebauung integrierten Wandelementen zu schützen. Das erlaubt in der tiefenorientierten Gebäudeabwicklung wesentlich günstigere Grundrisslösungen als bei Gebäuden, die in ihrer Länge entlang einer Straße angeordnet werden. Bei dem vorliegend in West-Ost-Lage be- findlichen Baugrundstück und den in derselben Richtung orientierten Schmalseiten der Ge- bäude auch mit den Vorteilen einer besseren Besonnung über den gesamten Tagesablauf. Unter dem Aspekt, dass aktive Schallschutzmaßnahmen allerdings auch in der vorstehend erläuterten Variante ihre best mögliche Wirkung bei einer möglichst geringen Wandhöhe nur bei engem Abstand zur Fahrbahn entfalten können, gilt es den Abstand insoweit auf ein Mindestmaß zu reduzieren. Zwar kann bei einem solchen Planungskonzept aus begreifli- chen Gründen nicht unmittelbar bis an den Fahrbahnrand herangerückt werden, in optimaler Vorgehensweise jedoch zumindest bis an den Gehwegrand. Dabei geht die Planung mit den 5,5 m hohen, dem Lärmschutz dienenden Wandelementen zwischen den Gebäuden gleich- wohl einen beachtlichen Kompromiss zugunsten der straßenraumgestalterischen Belange ein. Denn mit dieser Höhe sind die Dachgeschosszonen der Gebäude nicht durchgehend in dem Maße zu schützen, wie es bei den Ebenen des Erdgeschosses und ersten Oberge- schosses der Fall ist (vgl. Näheres dazu unter Abschnitt II.3). Ergänzende Erläuterungen Seite 14 Daran wird in der Abwägung das hohe Gewicht deutlich, welches einem Bebauungskonzept dieser Art mit Blick auf den erforderlichen Lärmschutz zukommt. Schließlich hat eine geord- nete städtebauliche Entwicklung auch darauf ausgerichtet zu sein, den auf Dauer ausgeleg- ten Nutzungsansprüchen der Bewohner gerecht zu werden. Den Einwendern ist dabei allerdings zuzustimmen, dass ein Bebauungskonzept dieser Art im bisherigen Straßenbild der Herrenalber Straße keine Entsprechung findet. Zwar grenzen auch an anderen Stellen der Herrenalber Straße Gebäude mit vergleichbaren Höhenent- wicklungen unmittelbar an den Rad- und Gehweg der Herrenalber Straße, das hat jedoch jeweils einen anderen städtebaulichen Bezug. Solche Bauten kennzeichnen z. B. wie bei der Diakonissenstraße das Ende einer Bebauung im Bereich der Straßeneinmündung in die Herrenalber Straße oder treten im Kontext der Randbebauung eines sich zur Herrenalber Straße öffnenden Platzes in Erscheinung, wie es beim Ostendorfplatz der Fall ist. Ansonsten tritt die vorhandene Bebauung entlang der Herrenalber Straße zugunsten der Ausweitung des Straßenraumes mit vorgelagerten Anliegerfahrbahnen und dazwischen an- geordneten Grünstreifen mit Baumbepflanzungen zurück. Diese Elemente kennzeichnen, wie zutreffend in Einwendungen vorgetragen wird, die Charakteristik der Herrenalber Straße im Abschnitt zwischen der Battstraße und dem Rüppurrer Schloss. Davon ausgenommen blieb jedoch bislang der hier in Rede stehende Abschnitt zwischen der Diakonissenstraße und dem Ostendorfplatz. Eine Bebauung mit einer zu erwartenden, den Straßenraum begrenzenden Funktion hat hier nicht stattgefunden. Den Charakter ver- gleichbar wie in den anderen Abschnitten fortzusetzen, könnte sich zwar anbieten, anderer- seits besteht jedoch auch Raum für eine betont neuzeitliche Bebauung, die auf die heutigen Anforderungen reagiert. Das mag zwar zu einem Kontrast mit anderen Straßenabschnitten der Herrenalber Straße führen, den viele für verfehlt erachten. Die Absicht, diesem Abschnitt der Herrenalber Straße mit einer andersartigen Bebauungskante ein betont eigenständiges Gepräge zu geben, lässt sich dennoch rechtfertigen. Denn die gestalterischen Absichten, die der Bebauung in der ihr eigenen Formensprache und in der Rhythmik im Wechsel von Ge- bäudeabschlüssen und Wand-Zwischengliedern zum Ausdruck kommen, kann vom Be- trachter ohne weiteres so verstanden werden und führt deshalb zu keiner Verunstaltung des Straßenbildes. Was letzten Endes trotz allem festzustellen bleibt, ist die gegenüber der Bestandssituation der Herrenalber Straße ungewohnte Abfolge eines in der Länge von 200 m deutlich anders- artig gestalteten Straßenabschnitts. In alternativen Betrachtungen, die von diesem Plankonzept nicht grundsätzlich abweichen, gilt Folgendes: - Abstandsvergrößerung gegenüber der Straße Ohne Veränderungen in der gewählten Struktur die geplante Bebauung lediglich um ca. 5 m zugunsten einer ausdruckvolleren Begrünung zurückzusetzen, wie verschiedentlich gefor- dert wurde, kann zwar den Straßenraum auflockern, der andersartige Charakter dieser Be- Ergänzende Erläuterungen Seite 15 bauung bliebe damit gleichwohl erhalten. Das gilt insbesondere in den Blickbeziehungen der Fußgänger und Radfahrer, die sich später auf dieser Straßenseite entlang dieser Bebauung bewegen werden. Die hinzunehmenden Nachteile bei einer derart zurückgesetzten Bebauung würden über- wiegen, wobei es von vornherein nicht in Betracht kommen könnte, auf den gebietsinternen Wohnweg zu verzichten. Denn dieser muss bei diesem Bebauungskonzept zur Sicherstel- lung der insgesamt notwendigen Erschließung erhalten bleiben. Auch war es ein Anliegen des Denkmalschutzes, den bestehenden Weg zu erhalten. Er trägt mit dazu bei, ein Min- destmaß an Freiräumlichkeit zu bewahren. Soweit dennoch ein Abrücken unter Beibehaltung des Wohnweges erwogen würde, bedürfte es folglich einer Kürzung der bislang geplanten Gebäudelängen mit einer dabei zwangsläu- fig hinzunehmenden erheblichen Minderung der bei allen Gebäuden realisierbaren Wohn- nutzflächen. Daraus folgt weiter, dass ein Abrücken ohne Auswirkungen auf die geplanten Gebäudelängen und unter Aufgabe des Wohnweges nur mit einer Neukonzeption der Er- schließung auf der Westseite der Gebäude in Betracht käme. Dort jedoch mit der aus Ver- kehrssicherheitsgründen belasteten Problematik eines notwendigen Direktanschlusses an die Herrenalber Straße. Nachteilig wäre bei jeder der betrachteten Varianten, die ein Abrücken ermöglichen könnten, das deutlich nähere Heranrücken der Lärmschutzwände an die bestehende Bebauung am Heckenweg mit entsprechend verkürzten Sichtbeziehungen. Das stünde geradezu in einem diametralen Gegensatz zu dem in vielen Einwendungen zugleich geltend gemachten An- spruch, die Freiräumlichkeit der Gartenstadtbebauung in ihrem Charakter möglichst nicht einzuengen. - Höhenreduzierung der lärmschützenden Wandelemente und/oder der Gebäude Scheiden demnach Maßnahmen der Abstandsvergrößerung aus, weil der Vorteil in der Straßenraumgestaltung zu einem zumindest gleichgewichtigen Nachteil im rückwärtigen Raum führen würde, könnten sich Verbesserungen gegenüber der als belastend empfunde- nen Höhenentwicklung in der Tat nur mit der von verschiedenen Einwendern vorgeschlage- nen Höhenreduzierung der Lärmschutzwandelemente anbieten. Das wiederum hätte aller- dings zur Folge, dass bei einer auf 3 m bis 3,5 m reduzierten Höhe der Lärmschutzwandab- schnitte nicht nur, wie bisher, das oberste Geschoss, sondern auch das 1. OG auf passiven Lärmschutz am Gebäude angewiesen wäre. Und das mit allen damit verbundenen Nachtei- len, Fenster zur Gewährleistung der Wohnruhe nicht öffnen zu können und zur Herstellung eines für die Wohnnutzung adäquaten Raumklimas auf Belüftungseinrichtungen angewiesen zu sein. Infolge der Ausrichtung der Gebäude mit ihren beidseits vom Lärm betroffenen Längsseiten wäre es bei einer solchen Lösung auch kaum möglich, den Nachteilen mit geeigneten Grundrisslösungen für die Wohn- und Schlafräume begegnen zu können. Soweit dies für die bislang oberste teilweise zurückgesetzte Dachgeschossebene (als 3. Geschoss) zugunsten Ergänzende Erläuterungen Seite 16 niedriger Lärmschutzwände noch hinnehmbar erschien, sollte gleiches nicht noch in der da- runter liegenden Ebene der Gebäude fortgesetzt werden. Lediglich die ebenerdigen Freiflächen und das Erdgeschoss mit den höhenreduzierten Lärmschutzwandabschnitten würden ihren Schutz nicht in einem derart bedeutenden Um- fang verlieren, so dass dort eine Überschreitung von einzuhaltenden Orientierungs- oder Grenzwerten weiterhin nicht zu besorgen wäre. So das Ergebnis der angesichts der Ein- wendungen vom Zentralen juristischen Dienst nachgeforderten schalltechnischen Berech- nung, die eine Variante mit einer auf 3 m Höhe verminderten Lärmschutzwand mit abbildet. In einer weiter ggf. zu betrachtenden Variante wäre zur Vermeidung des o.e. Missverhältnis- ses auch nichts damit gewonnen, auf die Geschossebene des 1. OG zu verzichten. Das würde im Wesentlichen nur dazu führen, neben dem zusätzlichen Verlust von Wohnnutzflä- chen die Nachteile beizubehalten, die schon bisher der Dachgeschossebene zukamen. Be- zogen auf die gesamte geplante Bebauung käme es dabei zu einer Reduzierung der Wohn- nutzflächen bei allen Gebäuden in einer Größenordnung von insgesamt 1.414 m², also rund 28 % bei einer bisher angestrebten Gesamtwohnfläche von 4.976 m². In demselben prozentualen Verhältnis würden sich dabei die gesamten Baukosten nicht re- duzieren, sondern nur mit 10,5%. Im wirtschaftlichen Ergebnis hätte das zur Folge, dass der von der Vorhabenträgerin angestrebte Mietpreis je m² Wohnfläche von 8,5 € auf 10,95 € ansteigen würde. So das Ergebnis der gleichfalls erbetenen Überprüfung der Kostensituati- on durch das von der Vorhabenträgerin beauftragte Ing.-Büro. Das Ergebnis erweist sich in überschlägiger Betrachtung als schlüssig. Diese kostenbezogenen Nachteile erscheinen auch durchaus nachvollziehbar, weil bei der Errichtung der Wohngebäude eine ganze Reihe von Kostenfaktoren wie Baustelleneinrich- tung, Erschließung, Fundamente, Außenanlagen und dergleichen unverändert blieben und nicht zuletzt die Finanzierungskosten für den Grundstückserwerb unverändert auf reduzierte Wohnflächengrößen durchschlagen würden. Das Konzept der Vorhabenträgerin, ihren Ge- nossenschaftsmitgliedern Wohnraum zu angemessenen wirtschaftlichen Bedingungen, an- nähernd an das Mietpreisniveau in der übrigen Gartenstadt anzubieten, wäre damit insge- samt nicht tragbar. Es der Vorhabenträgerin gleichwohl zuzumuten, erschiene in der gebo- tenen Gewichtung und Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller hier dargestellten Fakten nicht angemessen. b) Planungskonzept mit längenbetonten Gebäudeanordnungen zur Herrenal- ber Straße Ein solches Planungskonzept lag der Arbeit des 2. Preisträgers der Mehrfachbeauftragung zugrunde. In dieser Bauweise hätte es sich sodann auch eher angeboten, angleichend an die Dachgestaltungen in der näheren Umgebung auf Sattel- oder Mansardendächer überzu- gehen. Selbst bei gleicher Geschosszahl und Höhenentwicklung der Gebäude bis zur Firstli- nie würde infolge der stärker geneigten Dächer die frontale Wirkung in der Höhenentwick- lung gegenüber der Straße weniger bedeutend in Erscheinung treten. Diesen Aspekt wollten wohl auch diejenigen Einwender ansprechen, die für eine Reduzierung der Gebäudehöhe Ergänzende Erläuterungen Seite 17 eintraten. Letztlich käme es jedoch bezogen auf die Firstlinie in Abhängigkeit der Dachnei- gung nicht zu geringeren, sondern zu größeren Höhen. Ob es dabei in Anpassung an die Vorgaben der Stadtplanung stets geboten wäre, die Län- gen der Gebäude entlang der Straße möglichst auf max. 50 m zu begrenzen, kann für die hier vorzunehmende Betrachtung offen bleiben. Ausgehend davon, dass jedenfalls kein durchgehender Gebäudekomplex über eine Länge von 200m in Betracht käme, würde es schließlich auch in einer solchen Variante notwendig sein, die Abstände zwischen den Ge- bäuden aus Lärmschutzgründen mit Wandelementen zu schließen. Lediglich die geringere Anzahl solcher Wandelemente an der Gebäudevorderfront würde u.U. weniger auffällig bzw. dominierend im Straßenraum in Erscheinung treten. Auch käme dabei eher der wohnbauli- che Charakter der Gebäude in Anpassung an die Altbebauung der Gartenhaussiedlung mit Fensterflächen und Türen gegenüber der Straße zur Geltung. Ein gestalterischer Vorteil dieser Konzeption läge wohl auch darin, die Gebäude, wie von den Einwendern angeregt, zugunsten eines Anliegerweges und ausdrucksvollerer Bepflan- zung zurückrücken zu können. Ein solcher Weg, der zweckmäßigerweise an die Herrenalber Straße anzubinden wäre, hätte allerdings infolge seiner Anschlüsse außerhalb der bisheri- gen Verknüpfungen mit den auf die Herrenalber Straße mündenden Erschließungsstraßen nachteilige Auswirkungen auf den Verkehrsablauf in der Herrenalber Straße. Ansonsten käme lediglich eine begrünte Vorgartenfläche in Betracht, wobei sich am Erschließungssys- tem mit der Tiefgarage und deren Zu- und Abfahrt im Bereich des Heckenweges für den regelmäßigen Erschließungsverkehr prinzipiell nichts zu ändern brauchte. Da es in der Tiefe zu geringeren Gebäudeentwicklungen kommen könnte, würde ein Zurückrücken nicht mit denselben Nachteilen wie bei der Konzeption a) verbunden sein. Dafür käme es jedoch ge- genüber den Hausgärten zu einer mehr geschlossen wirkenden Gebäudefront, die optisch deutlich näher heranrückt, als es bei der lediglich kammartigen Aufreihung der Gebäude des beantragten Vorhabens mit deren freien, das Blickfeld öffnenden Zwischenräumen der Fall sein würde. Erheblich nachteilig wäre jedoch der Umstand, die Wohnungen gegenüber dem Verkehrs- lärm der Herrenalber Straße nicht aktiv mit abschirmenden Einrichtungen schützen zu kön- nen, so dass nur passiver Schallschutz an den Gebäuden selbst infrage käme. Das schränkt variable Grundrisslösungen ein, weil es vorzugsweise angestrebt werden müsste, zur Her- renalber Straße möglichst nur Räume anzuordnen, in denen sich die Bewohner nicht länge- re Zeit aufhalten. Demzufolge wären in zweckmäßiger Weise auch die ebenerdigen Haus- zugänge und Treppenhäuser zur Herrenalber Straße anzuordnen. Dies zusammen mit der Kulisse von Fenstern, die aus Lärmschutzgründen auch bei untergeordneten Räumen zur Vermeidung des Schalleintrags in die Wohnungen nicht oder nur kurzfristig geöffnet werden sollten. Gewiss gäbe es durch den eigenen Lärmschatten der Gebäude an der straßenabgewandten Seite eine verbesserte Wohnruhe, die auch bei den Räumen in der Dachgeschossebene vorteilhaft wäre, soweit die notwendigen Fensteröffnungen zur Gebäuderückfront orientiert werden könnten. Diesen Vorteilen stünden jedoch zugleich Nachteile in der Besonnung ge- genüber, weil es im Tagesverlauf am Nachmittag zu längeren Schattenwirkungen käme. Ergänzende Erläuterungen Seite 18 Damit bleibt in der Gegenüberstellung dieser Konzepte das Wettbewerbsergebnis der Mehr- fachbeauftragung in seiner mit weiteren Argumenten noch angereicherten Bewertung, die für die hier vorzunehmende Abwägung keine nennenswerte Rolle spielen, sondern der hier nicht zu überprüfenden Vergabe der preisorientierten Entscheidung dienten, nachvollzieh- bar. Das hatte der Planungsausschuss in seinen Beratungen so gesehen und ebenso der Gemeinderat in Kenntnis der bereits beim Auslegungsbeschluss dargelegten Problematik. Wie schon zuvor zum Ausdruck gebracht, spricht die wohnbauliche Optimierung ohnedies für die geplante Bebauung der Vorhabenträgerin, selbst wenn die Arbeit nicht mit dem 1. Preis dotiert worden wäre. Die planerische Entscheidung des Gemeinderates sollte dabei jedoch nicht, wie die gesam- ten Ausführungen in der Vorbemerkung zeigen, etwa von einer Überlegung getragen sein, die zum Inhalt hätte, dass auf Rechtsvorschriften oder sonstigen Überlegungen begründeter absoluter Zwang bestünde, wegen des aktiven für die Planung sprechenden Schallschutzes dieser ausschließlich den Vorzug zu geben zu müssen. Besteht danach eine Offenheit in der Abwägung und Entscheidungsfindung, ist es Ausdruck des grundsätzlich freien Planungsermessens des Gemeinderates, sich für oder gegen die eine oder andere Planungskonzeption zu entscheiden. II.2 Maß der baulichen Nutzung Einige Einwender sind der Ansicht, mit der Planung finde eine zu hohe bauliche Ausnutzung des Grundstückes statt und insbesondere käme es dabei zu einer zu großen Wohndichte. Dieser mehr allgemeinen Kritik am Maß der baulichen Nutzung fügt ein Einsprecher noch hinzu, die gesamte Bebauung stimme mit den nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu beachtenden Obergrenzen nicht überein. Denn danach sei eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 einzuhalten (Anmerkung: Verhältniszahl, die den zulässigen Flächenanteil bebauter oder baulich versiegelter Flächen im Verhältnis zur Größe des Baugrundstückes bestimmt). Erreicht werde jedoch eine GRZ von 0,81, die entgegen den Ausführungen in Ziff. 4.2 der Begründung zum Bebauungsplan als erheblich betrachtet werden müsse. Dem bleibt zunächst entgegenzuhalten, dass allein aus der Gegenüberstellung dieser Zah- lengrößen, die als solche korrekt sind, nicht der Schluss gezogen werden kann, dass die hier erzielte Dichte der Überbauung in der räumlichen Auswirkung das Baugrundstück und seine nähere Umgebung in einer Weise belastet, die sich an den Maßstäben der BauNVO tatsächlich als eine erhebliche Überschreitung darstellt. Das Ganze bedarf deshalb zur sachgemäßen Beurteilung eine differenzierte Betrachtung und erfordert einen näheren Blick darauf, auf welche tatsächlichen Ursachen die errechnete GRZ von 0,81 beruht. Von gewichtigem Interesse ist dabei zunächst die oberirdisch wahrnehmbare, den Boden überdeckende und raumfordende Bebauung, also hauptsächlich die Wohngebäude. Hier kommt es nicht auf eine Obergrenze der GRZ von 0,6 an, sondern in Anwendung von § 17 Abs. 1 BauNVO auf eine GRZ von 0,4, die mit diesen eingehalten wird. Ergänzende Erläuterungen Seite 19 Die Wohngebäude überdecken lediglich einen Flächenanteil von 2.773 m² und erreichen damit bei der Grundstücksgröße von 7.468 m² eine GRZ von 0,37. Mithin werden damit oh- ne Weiteres die Grundsätze einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in einem Wohn- gebiet nicht nur eingehalten, sondern - wenn auch eher geringfügig - unterschritten. Dieser allgemein als sachgerecht anzusehende Maßstab ist Grundlage einer Vielzahl von Bebau- ungsplänen in städtischen Wohngebieten. Hinzuzufügen bleibt in einem solchen Zusammenhang weiter, dass es bei der ins Blickfeld zu nehmenden Dichte nicht allein auf die GRZ, sondern auch auf die mit den Gebäuden er- zielbaren Geschossflächen und der damit ermöglichten Nutzung ankommt. Dieser wiederum auf die Grundstücksfläche zu beziehende Maßstab wird mit der Geschossflächenzahl (GFZ) definiert, und die Obergrenze zieht die BauNVO bei einer GFZ von 1,2. Selbst wenn nun pauschal unterstellt würde, dass in allen Gebäuden Geschossflächen ent- stünden, die bei zwei Vollgeschossen und Dachgeschoss dem Dreifachen der Gebäu- degrundfläche entsprächen, käme es lediglich zu einer GFZ von rd. 1,11. Tatsächlich wird auch dieses Maß aufgrund der teilweise zurückgesetzten Dachgeschosse nicht erreicht. Gewiss, in der Gartenstadtsiedlung werden solche Größenordnungen vielfach weiter unter- schritten, und zwar bedingt durch das speziell verfolgte Ziel einer Wohnbebauung mit groß- zügig bemessenen Hausgärten. Dieser besondere Qualitätsstandard bleibt jedoch erhalten, nachdem es zu keinen Eingriffen in deren Flächen kommt. Ebenso wenig lässt sich in objek- tiver Betrachtung feststellen, dass die geplante Bebauung im Bereich der Altbebauung zu Recht erdrückend empfunden werden könnte. Es zeigt sich damit, dass es eine ausschließlich formale Sicht sein würde, unter dem Ge- sichtspunkt der Dichte eine von den Einwendern gesehene Überschreitung der GRZ von 0,6 auf 0,81 als erheblich zu qualifizieren. Zu erläutern gilt es allerdings zum weiteren Verständ- nis, wie es zur Größenordnung von 0,81 kommt, die als solche nicht als gering bezeichnet werden kann. Das findet seine Erklärung in dem Umstand, dass bei der abschließenden Ermittlung der GRZ die Summe aller baulichen Anlagen mit erfasst werden, also auch unter Einbeziehen der lediglich bodenebenen (z. B. Wege) oder unterirdischen baulichen Versie- gelungen. Und diesbezüglich liegt die Ursache des Erreichens einer GRZ von 0,81 haupt- sächlich in der geplanten Tiefgarage, die mit ihrem nicht unter den Gebäuden oder anderen baulichen Versiegelungen liegenden Anteil eine Fläche von 2.491 m² unterbaut und dabei allein – ausgedrückt im Maßstab der GRZ - mit rund 0,33 zur Gesamtgröße von 0,81 bei- trägt. Den Rest bis zu 0,81 im noch beachtlichen Umfang ergibt sich dann nur mit der Einre- chung des im Plangebiet vorgesehenen Wohnweges mit einer Fläche von 838 m². Und als vermeintliche Überschreitung stellt sich das Ganze auch nur dar, weil die BauNVO zunächst ohne nähere Regelung in einem Bebauungsplan darauf abstellt, dass mit den vor- beschriebenen sonstigen baulichen Anlagen die Ausgangsgröße einer im Bebauungsplan festgesetzten GRZ (im vorliegenden Bebauungsplan 0,4) gem. § 19 Abs. 4 Satz 2 um bis zu 50% überschritten werden darf. Und nur so erklärt sich zunächst eine GRZ von 0,6. Ein Ausdruck, dass Bodenversiegelungen wegen Auswirkungen auf die Umwelt überhaupt nur eine solche Größe erreichen dürften, ist darin nicht zu sehen. Das zeigen schon die in Ergänzende Erläuterungen Seite 20 Abhängigkeit zu bestimmten Nutungsarten unterschiedlichen Regelungen der BauNVO, wo- nach z. B. in einem Kerngebiet eine GRZ von 1,0 erreicht werden darf. Die GRZ von 0,6 wäre also nur dann ein hier näher zu betrachtender und ggf. einzuhalten- der Qualitätsmaßstab, wenn die erreichte Größe sich tatsächlich belastend auf das Gebiet auswirken würde. Das ist, wie dargestellt, nicht der Fall. Und nur auf den Gesichtspunkt der Bodenversiegelung beschränkt, ist es durchaus gerechtfertigt, die gesamten Flächen zwi- schen dem Heckenweg und der Herrenalber Straße, die heute und künftig nicht mit bauli- chen Anlagen versiegelt sein werden, mit einzubeziehen. Dann wird eine GRZ von 0,6 ganz erheblich unterschritten, wie die Vorhabenträgerin zuletzt auf Anforderung des Zentralen Juristischen Dienstes der Stadt in der Abklärung sonstiger verschiedener Fragestellungen nachweisen konnte. Wenn gleichwohl zu erwägen wäre, die Planung auf ein geringeres Maß in der GRZ zurück- zuführen, dann allenfalls in der Reduzierung der Tiefgarage auf den Umfang, der bauord- nungsrechtlich notwendig sein würde, den von der geplanten Bebauung ausgehenden Stell- platzbedarf abzudecken. Das wäre bei dem stadtweit angewandten Schlüssel von 1:1 eine Anzahl von 79 anstelle der vorgesehenen 119 Stellplätze. Zwar könnte dadurch die Tiefga- rage in ihrem Flächenumfang um ca. 630 m² reduziert werden, doch aus planungsrechtli- chen Gründen ist keinerlei Veranlassung gegeben, die Vorhabenträgerin zu einer solchen Reduzierung zu bewegen. Solche Überlegungen kommen schon deshalb nicht in Betracht, weil der Vorhabenträgerin im Zusammenhang mit ihrem Bauvorhaben der Wegfall von bisher oberirdisch vorhandenen Stellplätzen vorgehalten wurde. Mit Rücksicht auf diese Zusammenhänge beabsichtigt die Vorhabenträgerin dann auch, die Nutzung von mindestens 30 Stellplätzen den Bewohnern im Heckenweg zur Nutzung unter denselben Bedingungen anzubieten, die auch für alle an- deren Nutzer der Neubebauung gelten werden. Eine entsprechende Erklärung hat sie ge- genüber der Stadt im Zusammenhang mit dem Bebauungsplanverfahren abgegeben. Es wird danach den Bewohnern obliegen, von einem derartigen Angebot bei Fertigstellung der Tiefgarage rechtzeitig Gebrauch zu machen, bevor solche im Überhang vorhandene Stell- plätze anderen Nutzern überlassen werden. Die BauNVO gibt einer planenden Gemeinde denn auch in konkreter Anwendung von Ober- grenzen des Maßes baulicher Nutzung in § 19 Abs. 4 Satz 4 den Spielraum, vom oben er- wähnten 50%-Maßstab durch eigene Festsetzungen abzuweichen. Diesen Rahmen füllt der Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) als inhaltsbestimmender Bestandteil des vorha- benbezogenen Bebauungsplanes (vergl. § 12 Abs. 3 Satz 1 BauGB) aus, wie er zur Einsicht auslag. Und nur, damit sich dieser Inhalt auch in den ergänzenden planungsrechtlichen Festsetzungen zum VEP in Übereinstimmung mit diesem wiederfindet, wurde in Ziff. 3 der Festsetzungen im Wege der Berichtigung eine klarstellende Ergänzung aufgenommen. Im abschließenden Ergebnis liegt damit unter keiner rechtlich beachtlichen Betrachtung eine Überschreitung der Obergrenzen bzw. eines verträglichen Maßstabes der baulichen Nut- zung vor. Es war lediglich etwas irreführend, soweit in Ziffer 4.2 der Begründung dazu ledig- lich der Unterschied zwischen einer GRZ von 0,8 und 0,81 betrachtet wurde, auf den es, Ergänzende Erläuterungen Seite 21 wie oben erläutert, nicht ankommt. In der zum Satzungsbeschluss vorgelegten Begründung ist dies richtig gestellt worden. II.3 Schutzmaßnahmen gegenüber dem Verkehrslärm der Herrenalber Straße Auf die Thematik wurde bereits im jeweils gegebenen Zusammenhang in den vorstehenden Abschnitten eingegangen und dargelegt, aus welchen Gründen es entlang der Herrenalber Straße zwischen den Gebäuden jeweils Lärmschutzeinrichtungen in Form von Wandele- menten in der Höhe von jeweils 5,5 m bedarf und danach keine geringeren Höhen in Be- tracht kommen können. Daran bleibt auch angesichts der nachstehenden aufgeführten Ein- wendungen festgehalten. Zusammenfassend sei an dieser Stelle lediglich nochmals auf die Einwände verwiesen, die der Planung bereits in den früheren Beiträgen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung ent- gegengehalten wurden, nämlich dass sie zu wuchtig und zu hoch seien, einer Gefängnis- mauer gleichkämen, sich sichtversperrend darstellen und mit zur Trennungswirkung der Siedlungsbereiche beidseits der Herrenalber Straße beitragen würden. Das Ganze ver- schandle den Stadtteil. Das mündete in den jetzigen Einwänden zu folgenden Vorschlägen: - es genüge ein durchgehend begrünter Sockel bis 1,8 m Höhe und darüber könne die Wand aus Glaselementen bestehen - besser sei eine Trockenmauer wie entlang an der zuletzt vierspurig ausgebauten B 36 - Anordnung einer Geschwindigkeitsreduzierung auf der Herrenalber Straße auf 50 km/h oder auch 30 km/h zur Lärmminderung und dadurch möglichen Höhenreduzie- rung der Wände - Rückbau der Herrenalber Straße auf eine Fahrspur je Fahrtrichtung zu demselben Zweck - Zurücksetzen der Lärmschutzwände wenigstens um das Maß, um davor zur Auflo- ckerung jeweils eine Hecke pflanzen zu können Die gestalterische Ausbildung der Schallschutzeinrichtung kann nicht ohne Berücksichtigung möglicher Reflektionswirkungen erfolgen, die auf die Nachbarschaft im Westen der Her- renalber Straße einwirken würden. Insoweit hängt dies maßgeblich vom Schallabsorbtions- grad der Lärmschutzwand ab. Hieran orientiert wurde eine Kombination von massiver be- grünter Wand und transparenten Flächen vorgesehen. Diese Ausführung stellt danach eine schallabsorbierende Wand mit reflektierenden Teilflächen dar, welche aus schallschutztech- nischer Sicht zu keinen merklichen Pegelerhöhungen auf der gegenüberliegenden Seite der Herrenalber Straße im Vergleich zur Bestandssituation führen wird. Eine Zurücksetzung der Wände zugunsten von Hecken führt neben der ohnehin beabsichtigten Begrünung der Wände zu keiner nennenswerten Verbesserung. Es entstünde auf Dauer nichts anderes als unbefriedigende Schmutzwinkel vor den Wänden. Jede Vergrößerung der Verglasungsflächen hätte hingegen einerseits eine Erhöhung der reflektierenden Teilflächen zur Folge und würde andererseits den Wegfall der Begrünung erfordern, wenn der Durchsichtigkeit der Vorzug gegeben werden müsste. Ergänzende Erläuterungen Seite 22 Die angesprochene Trockenmauer würde im Hinblick auf gestalterische Belange zu keinen Verbesserungen führen. Deswegen würde die Mauer jedenfalls nicht niedriger sein können, würde in Vergleich zu einer Wand keine Transparenz bieten und nur schwer vorstellbar er- scheine deren Einbindung als Zwischenglieder der Gebäude. Überlegungen, den Straßenverkehrslärm mit der Reduzierung der Fahrbahn der Herrenalber Straße auf je eine Fahrspur je Fahrtrichtung mindern zu können, drängen sich nicht auf. Das gilt sowohl unter dem Gesichtspunkt, damit evtl. reduzierend Einfluss auf die Verkehrs- menge bewirken zu können, als auch mit Blick auf die damit mögliche Abstandsvergröße- rung zwischen der Bebauung und der Fahrbahn. Rein rechnerisch könnte damit zwar eine Minderung der auftretenden Schallpegel erreicht werden, auf die Höhe der Lärmschutzwand würde sich dies jedoch nicht in einem beachtlichen Umfang reduzierend auswirken. In Bezug auf die Verkehrsmenge zeigt dies schon eine abstrakte Betrachtung unter den be- kannten physikalischen Gesetzmäßigkeiten. Denn ausgehend von diesen Erkenntnissen müsste eine Halbierung der bisherigen Verkehrsmenge eintreten, um zu einer gerade hörba- ren Minderung des Schalldruckpegels in der Größenordnung von drei dB(A) zu gelangen. Die Fahrbahn der Herrenalber Straße wurde stadtauswärts im Rahmen des Verkehrsver- suchs auf einen Fahrstreifen zugunsten eines Radfahrstreifens verschmälert. Ausgehend davon, dass dies dauerhaft beibehalten wird, könnte es mit dem weiteren Verzicht des zwei- ten stadteinwärts führenden Fahrstreifens zu einer Abstandsvergrößerung von 2 Meter bis maximal 3,5 Meter kommen. Nur bestünde dann keine Möglichkeit mehr, zugunsten weiterer Querungsangebote für Fußgänger Aufstellflächen zwischen den Straßenbahngleisen und den Fahrbahnflächen unterzubringen. Nach den auch insoweit maßgeblichen physikalischen Gesetzmäßigkeiten käme es erst mit einer Abstandsverdoppelung zur einer Lärmreduzie- rung um gerade 3 dB(A), die angesichts des derzeitigen Abstandes von ca. 4,5 m zur Fahr- bahn nicht erzielt werden kann. Jede Abstandsvergrößerung zur Lärmschutzwand hätte au- ßerdem auch flachere Einstrahlwinkel der Schallwellen mit einem damit vergrößerten Lärmeintrag zur Folge, so dass es teilweise zu einer wechselseitigen Kompensation käme. Ob Geschwindigkeitsreduzierungen einen wesentlichen Beitrag zur Höhenreduzierung der Lärmschutzwand leisten könnten, erscheint in gleicher Weise zweifelhaft. Dessen ungeach- tet gilt es zu sehen, dass Geschwindigkeitsbegrenzungen straßenverkehrsrechtlicher Natur sind und folglich planrechtlich nicht festgesetzt werden können. Demzufolge bestünde auch keine gesicherte Erwartung auf die Dauerhaftigkeit solcher straßenverkehrsrechtlichen An- ordnungen, so dass sich eine abwägende Entscheidung auf solche Möglichkeiten nicht stüt- zen kann oder sollte. Nicht auszuschließen ist allerdings, dass Lärmreduzierungen in der Kombination verschie- dener Maßnahmen erzielt werden könnten, wenn sie zugleich mit einer deutlichen Abnahme der Verkehrsmenge oder einem lärmmindernden Fahrbahnbelag einhergingen. Für diesen Fall erklärte sich die Vorhabenträgerin bereit und verpflichtete sich dazu im Durchführungs- vertrag, die Höhe der Lärmschutz-Wandabschnitte später auf ein geringeres Maß zurückzu- bauen. Das würde im Hinblick auf die planungsrechtlichen Festsetzungen, die eine Höhe der Ergänzende Erläuterungen Seite 23 Lärmschutzelemente von 5,5 m verbindlich festsetzen, u. U. erfordern, den Bebauungsplan später zu ändern, so dass die Entscheidung des Gemeinderates einem späteren Verfahren vorbehalten bleiben kann. II.4 Erschließung Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes war in mehrfacher Hinsicht Gegenstand von Einwendungen. Sie beziehen sich sowohl auf die geplante Tiefgaragenausfahrt am He- ckenweg als auch auf den geplanten Wohnweg innerhalb des Plangebiets. Allgemein wird in den Einwendungen unter Hinweis auf die bestehende Belastung der Dia- konissenstraße eingewendet, dass sie den zusätzlichen Zu- und Abfahrtsverkehr bei der Anzahl der geplanten Wohnungen nicht aufnehmen könne und es zu Problemen in der si- cheren Verkehrsabwicklung in dem kurzen Abschnitt der Diakonissenstraße zwischen He- ckenweg und Herrenalber Straße kommen werde. So insbesondere bei von der Herrenalber Straße in die Diakonissenstraße einbiegenden Fahrzeugen. Diese Bedenken werden nicht geteilt und dazu bedarf es keiner gesonderten Untersuchungen. Auf das Thema wurde be- reits in Abschnitt I.2 unter Verweis auf die ausführlichen Ausführungen in der Gemeinderats- vorlage zum Auslegungsbeschluss eingegangen. Die Gestaltung der Ein- und Ausfahrtsituation zum Baugrundstück berücksichtigt außerdem die im dortigen Bereich der Diakonissenstraße bestehende Verkehrsdichte. Der weitmög- lichste Verzicht auf einen Ein- und Ausfahrtsverkehr vom Wohnweg direkt auf die Diakonis- senstraße vermindert das Risiko eines Verkehrsstaus in unmittelbarer Nähe zur Einmün- dung in die Herrenalber Straße. Neue Gesichtspunkte, die zu anderen Einschätzungen An- lass geben könnten, sind den Einwendungen im Detail nicht zu entnehmen. Es besteht ferner auch keine Notwendigkeit, für Sicherheitszugänge und ebenso wenig für die Selbstrettung von Rollstuhlfahrern andere Festlegungen vorzunehmen. Das lässt sich ohne Probleme auch über den Wohnweg und die Diakonissenstraße abwickeln. Und sollten sich später dennoch derartige Notwendigkeiten zur Rettung von Personen ergeben, stünden einer Nachbesserung wohl keine unüberwindlichen bautechnischen Hindernisse entgegen. a) Funktion des Wohnweges innerhalb des Plangebietes Von den Einwendern wird es nicht für realistisch gehalten, dass der Wohnweg, wie von der Vorhabenträgerin in der späteren Benutzungsregelung vorgesehen, lediglich in selteneren Fällen für Umzugswagen, Rettungsfahrzeuge und dgl. benutzt werde. Abgesehen davon müsse, wie weiter vorgetragen wird, bei der Anzahl von 76 seniorengerechten Wohnungen vermehrt mit Fahrten in regelmäßiger Wiederkehr für soziale Dienste wie z. B. Essen auf Rädern gerechnet werden. Aber auch andere Dienstleister würden darauf angewiesen sein, wie Paketzusteller, Getränkelieferanten usw. Die Vorhabenträgerin vertritt demgegenüber die Ansicht, dass mit der Situation vertraute soziale Dienste die Häuser ebenso über die Tiefgarage erreichen werden und andere Dienstleister der jeweils kurze Zuweg zu den Häusern fußläufig zugemutet werden könne. Ergänzende Erläuterungen Seite 24 Jedenfalls würde eine mehr oder weniger regelmäßige Nutzung des gebietsinternen Wohn- weges für beliebige Kfz-Fahrten der Bewohner der verfolgten Zielsetzung eines weitestge- hend verkehrsberuhigten Innenbereiches zuwider laufen (nicht zu verwechseln mit einem solchen Bereich im Sinne der Straßenverkehrsordnung, die insoweit nicht gilt). Den weiteren Einwänden, dass sich dann unzumutbare Verkehrsverhältnisse einstellen würden, vor allem in dem nach Meinung der Einsprecher schon heute unübersichtlichen und überlasteten Ab- schnitt der Diakonissenstraße, hält die Vorhabenträgerin entgegen, tagsüber seien im öffent- lichen Verkehrsbereich ausreichend Parkplatzflächen in zumutbarer Entfernung vorhanden. Letztlich sei nach dem Vortrag der Einwender der Wohnweg für Feuerwehr- und Rettungs- fahrzeuge ungeeignet, weil für diese keine Wendemöglichkeit innerhalb des Wohnweges bestehe und dazu habe es keine Prüfung bzw. Aussage der verantwortlichen Stellen gege- ben. Das trifft nicht zu. Die Branddirektion war an der Aufstellung des Bebauungsplanes beteiligt und hatte keine Einwände zur Planung. Sie kann mit ihren Fahrzeugen sowohl über den Wohnweg als auch über die Herrenalber Straße an die Gebäude gelangen. Sie benötigt zur Rettung von Perso- nen auch nicht unbedingt eine Aufstellfläche für eine Drehleiter, weil die obersten Aufent- haltsräume mit einer Brüstungshöhe von nicht mehr als elf Metern auch mit tragbaren Lei- tern erreicht werden können. Wendevorgänge in solchen Situationen müssen im Wohnweg nicht durchgeführt werden, falls die Wendemöglichkeit am Ende des Wohnweges für größe- re Fahrzeuge der Einsatzkräfte nicht ausreichen sollte. Es ist jedenfalls für derartige Ret- tungsdienste kein unüblicher Vorgang, in Wegbreiten von 3,50 m, wie vorliegend, gelegent- lich auch rückwärts fahren zu müssen. Das ist selbst für größere LKW ausreichend. b) Tiefgaragenzufahrt im Heckenweg In den Einwendungen wird zur Tiefgaragenein- und -ausfahrt vorgetragen, - sie sei zu eng und gefährde Kinder auf ihrem Schulweg und sei insgesamt mit der er- forderlichen Rücksicht auf Fußgänger und Radfahrer unübersichtlich - sie solle im spitzen Winkel zum Heckenweg ausgebildet werden - die beidseits des Heckenweges begleitenden Gehwege, die in der Begründung zitiert würden, hätten lediglich eine Breite von einem Meter und seien für das zu erwarten- de Fußgänger- und Rollstuhlaufkommen zu schmal - die Tiefgaragenrampe liege ungünstig und habe zu kurze Aufstellflächen, so dass ungeübte Fahrer auf die Gegenrichtung der Straße geraten können, und dies im Nahbereich der Einmündung des Heckenweges in die Diakonissenstraße - fragwürdig sei die Funktion des Tiefgaragenanschlusses als Hintereingang zu den Wohnhäusern, an denen auch noch Fahrradabstellplätze vorgesehen werden - besser sei, und das gelte auch für den erschließenden Wohnweg, zur Entlastung von Heckenweg und Diakonissenstraße die Zu- und Abfahrt direkt über die Herrenalber Straße zu realisieren, und zwar beginnend bei dem am Nordende beginnenden Ga- ragenhöfen - bedenklich sei auch der mit der Bebauung zunehmende Verkehr am Ostendorfplatz - der Tiefgaragenein- und -ausfahrt müssten zwei Bäume weichen. Ergänzende Erläuterungen Seite 25 Die geäußerten Bedenken erweisen sich insgesamt nicht als hinreichend stichhaltig. Die Planung erfolgte unter Beachtung der Richtlinien für Stadtstraßen und den Anforderun- gen der Landesbauordnung. Es sind ausreichende Blickbeziehungen gewährleistet, so dass auf Fußgänger auf dem Gehweg geachtet werden kann. Ebenso kann die Ausfahrt im Falle eines Gegenverkehrs, mit dem gelegentlich in einer Wohnstraße zu rechnen ist, gefahrlos abgewickelt werden. Wenn dabei je nach Fahrzeuggröße und -eigenschaften die Gegen- fahrbahn mit benutzt werden müsste, dann beseht wie in anderen Situationen auch die Not- wendigkeit, den Gegenverkehr abzuwarten. Das sind jederzeit überschaubare Verhältnisse, die regelmäßig in engeren Wohnstraßen auftreten. Und nichts anderes als ein solcher hauptsächlich wohnungsbezogener Fahrverkehr wird im Heckenweg auch mit Hinzutreten der Bebauung stattfinden, so dass letztlich keine Bedenken bestehen, dass dieser in seiner ihm zukommenden Funktion überlastet würde. Es ist zweifelsohne auch davon auszugehen, dass die Tiefgarage über den Ostendorfplatz und den Heckenweg angefahren wird. Nur ein Schwerpunkt des Erschließungsverkehrs wird sich daraus nicht entwickeln. In Anbetracht dessen, dass die Zufahrt zur Tiefgarage im He- ckenweg auch von der Diakonissenstraße möglich sein wird, dürfte sich der Verkehr ent- sprechend verteilen. Von einem direkten Anschluss an die Herrenalber Straße wurde in der Planung von vornherein Abstand genommen, weil bei der Verkehrsbelastung der Herrenal- ber Straße verkehrssicherheitlichen Belangen der Vorrang einzuräumen ist. Die Straße ist auch in anderen Bereichen weitgehend anschlussfrei. Diese Funktion soll sie auch in diesem Bereich behalten können. Eine Umgestaltung der straßenbegleitenden Gehwege im Heckenweg ist nicht vorgesehen. Unstreitig lässt die Gehwegbreite keine barrierefreie Begegnung unter Rollstuhlfahrern zu. Insoweit bleibt nur ein Ausweichen auf benachbarte Garten- und Grübereiche oder auf die Fahrbahn, wenn die Straße frei ist. Rollstuhlfahrer, die ohne Benutzung eines Kfz ihre Woh- nungen in der neuen Bebauung verlassen möchten, werden sicherlich nicht den Umweg über die Tiefgarage und ihre Ausfahrt nehmen wollen. Gleiches gilt aber auch für Fußgän- ger, so dass von einer Hintereingangssituation keine Rede sein kann. Der Verlust der angesprochenen zwei Bäume ließ sich nicht vermeiden. Dafür schont die Planung im Zuge der baulichen Nutzung andere Bäume auf dem Baugrundstück. Die geplante Einhausung der Tiefgaragenzufahrt dient in erster Linie dem Zweck, die Fahr- geräusche, die auf dem Grundstück entstehen, von unmittelbar angrenzenden Wohnbau- grundstücken weitgehend abzuschirmen. Welches Schutzniveau dabei zu erreichen ist, rich- tet sich in Anwendung von § 22 BImSchG nach der TA Lärm. Werden diese Lärmeinwirkun- gen vergleichbar mit Gewerbelärm als Anlagenlärm eingestuft, gelten für reine Wohngebiete Immissionsrichtwerte von 55 dB(A) tags und 35 dB(A) nachts. Daran orientiert würde nach den Berechnungen des Gutachtens tagsüber der Wert eingehalten, während nachts an zwei Gebäuden unter Berücksichtigung des gesamten auf die Objekte einwirkenden Verkehrs- lärms (einschließlich der Tiefgaragenzufahrt) Beurteilungspegel von 39,9 und 41,3 dB(A) zu erwarten sind, die damit über dem Richtwert liegen. Das sind Gebäude, die der Zufahrt mehr oder weniger gegenüberliegen, so dass sich dort die Einhausung nicht in gleicher Weise wie Ergänzende Erläuterungen Seite 26 bei seitlich angrenzenden Grundstücken positiv auswirken kann. Auf die genannten Beurtei- lungspegel hatte die Immissionsschutzbehörde in ihrer letzten Stellungnahme hingewiesen, jedoch die Erwartung nicht ausgeschlossen, dass die künftig tatsächlich entstehenden Ge- räusche den Nachtwert einhalten werden. Sollte das nicht der Fall sein, müssten ggf. Maß- nahmen geprüft werden. Es stellt sich bei einer solchen immissionsschutzrechtlichen Prüfung allerdings unabhängig davon, welchen Anteil darin die Tiefgaragenzufahrt tatsächlich haben wird, die Frage, ob die Gleichsetzung mit anderweitigem Anlagenlärm im Sinne der TA-Lärm den sachlich und rechtlich einzig richtigen Ansatz darstellen kann. Denn die Fahrgeräusche bleiben auch im Zufahrts- und Rampenbereich auf dem Grundstück ihrer Art nach nahezu ausschließlich Verkehrsgeräusche. In dem als solchen einheitlichen Geschehensablauf stehen sie in einem sachlich nicht trennbaren Zusammenhang mit ankommenden bzw. fortgesetzten Zu- und Abfahrtsverkehr auf der öffentlichen Erschließungsstraße. Lediglich das Garagentor erzeugt Anlagenlärm im engeren, nicht als Verkehrslärm einzustufenden Sinne. Pegelbestimmend sind nach dem Gutachten jedoch die Zufahrtsgeräusche. In Anbetracht der Geschlossenheit der Tiefgarage sind diese Geräusche in ihrer typischen Charakteristik auch nicht mit den Anlagengeräuschen auf einem offenen Parkplatzes vergleichbar, wo Gespräche, Rangier- bewegungen, Türenschlagen und ähnliches hinzukommen. Aus den vorbezeichneten Erwägungen bieten für die hier vorzunehmende Abwägung die Orientierungswerte der 18005 (40 dB(A) nachts im reinen Wohngebiet) eher einen Anhalt. Immissionsschutzrechtlich anzuwenden dürften jedoch nach Ziffer 7.4 der TA Lärm richtig- erweise die Grenzwerte der 16. BImSchV sein. Und diese bestimmen zur Nachtzeit einen für Verkehrsgeräusche zumutbaren Grenzwert von 49 dB(A). Im Abwägen dieser Einflüsse kann hierbei auch nicht außer Acht gelassen werden, dass das Vorhaben mit seinen Schall- schutzeinrichtungen zur Minderung des bestehenden Verkehrslärms im Heckenweg beiträgt. Der gegenwärtige bestehende Gesamtverkehrslärm im Bereich dieser beiden Objekte wurde mit rund 44 dB(A) ermittelt. Indessen konnte prognostiziert werden, dass es künftig selbst unter Berücksichtigung der Tiefgaragenzufahrt aufgrund der beabsichtigten Bebauung mit ihren Lärmschutzeinrichtungen zu einer Abnahme der Verkehrslärmbelastung kommen wird. Danach kann es zum Schutz dieser Maßnahmen jedenfalls aus heutiger Sicht keinen Grund geben, zu Lasten der Vorhabenträgerin weitere Maßnahmen zu ergreifen bzw. von diesem aus Anlass der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zu verlangen. II.5 Ruhender Verkehr und Abdeckung des Stellplatzbedarfs Der Bebauungsplanentwurf deckt in jedem Falle die bauordnungsrechtlich an die Wohnge- bäude zu stellenden Anforderungen mit der Zahl von 79 notwendigen, in der Tiefgarage möglichen Stellplätzen ab. Tatsächlich werden jedoch, je nachdem, wie viele Stellplätze be- hindertengerecht (mit größerem Platzbedarf) ausgebaut werden, deutlich mehr als 100 Stellplätze in der Tiefgarage geschaffen. Danach wird es voraussichtlich 38 zusätzliche Stellplätze in der Tiefgarage geben, die entlastend für die Umgebung genutzt werden kön- nen. Dennoch gibt es wie bisher auch dazu Einwendungen, weil Ergänzende Erläuterungen Seite 27 - befürchtet wird, dass die Tiefgarage von einigen Bewohnern zur Einsparung der Garagenmiete gar nicht in Anspruch genommen und mithin den öffentlichen Park- raum zusätzlich belasten werde - derzeit leider nur 10 % der Stellplätze in behindertengerechten Breiten vorgesehen seien und folglich bei vermehrtem Bedarf solcher Stellplätze die Gesamtzahl der Stellplätze in der Tiefgarage zurückgehe - die von der Vorhabenträgerin ermittelte Zahl von lediglich elf oberirdisch wegfallen- den Stellplätze nicht zutreffe; mindestens zwei weitere Längsparkplätze im He- ckenweg würden später entfallen, die Inanspruchnahme von vier weiteren Parkplät- ze bei Belieferungsvorgängen und Parkplatzbedürfnisse für Pflegedienste käme als zusätzliche Belastung hinzu und letztlich komme es zum praktischen Verlust von jeweils acht Stellplätzen vor den wegfallenden Garagen und infolge des Gegenver- kehrs im Heckenweg - der Ansatz von einem Stellplatz je Wohnung nicht ausreiche, nachdem viele Haus- halte heute über zwei Kfz verfügen, so dass ein ausreichender Ausgleich für oberir- disch wegfallende Stellplätze zum großen Anteil gar nicht möglich sei - die Planung keine Besucherparkplätze vorsehe Weitergehende Stellplatzflächen erscheinen angesichts des erwartbaren Bedarfes an Park- raum für die neu zu schaffenden Wohnungen nicht erforderlich. Die Vorhabenträgerin hat die oberirdisch real wegfallende Anzahl mit 11 Stellplätzen ermittelt und kommt auch aktuell zu keinem anderen Ergebnis. Es kann dahingestellt bleiben, ob in praxisbezogenen Nutzerge- wohnheiten die Möglichkeiten zum Abstellen von Fahrzeugen, obwohl nicht ausdrücklich vorgesehen, auch an anderen Stellen entfallen. Denn jedenfalls sind solche Verluste in der näheren Umgebung mit berücksichtigt, wenn statt dessen Abstellplätze in der Tiefgarage in Anspruch genommen werden. Entscheidend ist dabei das Ergebnis, den öffentlichen Stra- ßenraum entlasten zu können, und zwar ganz gleich, welcher Personenkreis letzten Endes die Tiefgarage nutzt. Der Vorhabenträgerin ist in ihrer Erwartung zuzustimmen, dass aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Stadtbahn eine nicht unerhebliche Anzahl der künftigen Bewohner kein Auto vor- halten werde. Das gelte insbesondere für die Hauptzielgruppe der künftigen Bewohner (älte- re Menschen, welche auf altersgerechte Wohnungen angewiesen sind). II.6 Denkmalschutz Das zu bebauende Grundstück ist unstreitig Teil der Sachgesamtheit „Gartenstadt“, die gem. § 2 DSchG als Kulturdenkmal eingestuft wird. Es liegt allerdings nur am Rand dieser Sach- gesamtheit. Gleichwohl wurde es in Anbetracht des lagebedingten und stadträumlichen Be- zuges zur Gartenstadt in die Sachgesamtheit mit einbezogen. Die Sachgesamtheit schließt jedoch in der denkmalschutzrechtlichen Würdigung eine bauliche Nutzung dieser Fläche auch keineswegs aus und erfordert insoweit nur Rücksichtnahme. Wegen der Einzigartigkeit der Gartenstadt gerade auch in diesem Bereich entzündet sich gleichwohl umfängliche Kritik am Bebauungsplanentwurf, auch wenn zu sehen bleibt, dass Ergänzende Erläuterungen Seite 28 das Grundstück bisher nicht ausdrücklich als frei zu haltende Fläche in die Bebauung der Gartenstadtsiedlung mit einbezogen war, wohl aber aufgrund ihrer bisherigen gärtnerischen Nutzung faktisch diesen Eindruck vermittelt hatte. In den jetzigen Einwendungen kommt es im Wesentlichen zu den schon bei der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit vorgetragenen Argumenten, dass Belange des Denkmalschut- zes mit dem Vorhaben nicht ausreichend gewahrt würden. Dazu wird inhaltlich vorgetragen: - Die historische Fassade des Quartiers werde zerstört und damit gehe das Gesamt- bild der für die Gartenstadt typischen Gärten verloren - Die neumodische Bauform bzw. Architektur seien mit dem historischen Charakter der Bestandsbebauung nicht vereinbar, gleiches gelte für die Baustoffe - Die Sicht auf die Bestandsgebäude werde verwehrt - Eine denkmalgeschützte Sandsteinmauer entlang der Herrenalber Straße sei 2010 abgerissen worden - Die nachhaltige Beeinträchtigung der Gartenstadtsiedlung erfolge an ihrer exponier- testen Stelle im unmittelbaren räumlichen Geltungsbereich des Ostendorfplatzes. Die Vorhabenträgerin und auch die Stadtplanung können darauf verweisen, dass bereits während der Planung im Zuge der Mehrfachbeauftragung und der dazu formulierten Vorga- ben ein fachlicher Austausch mit der amtlichen Denkmalpflege stattgefunden hatte. Deren Hinweise wurden weitgehend eingehalten, insbesondere zur Einhaltung einer Traufhöhe von sechs Metern und Firsthöhe von zwölf Metern. Im Anschluss daran vertrat sodann auch das Regierungspräsidium Karlsruhe in seiner ab- schließenden Stellungnahme vom 04.03.2010 die Ansicht, das Vorhaben könne man zwar kritisch betrachten, gleichwohl könne die Bebauung am Rand des Siedlungsgebietes als moderne Erweiterung durchaus in der Formensprache unserer Zeit so gestaltet werden. Und dagegen gäbe es keine denkmalschutzbezogenen Einwände. Das gelte auch dann, soweit es auf diesem Baugrundstück zu einer Strukturänderung komme, die sich im Bestand der Gartenstadt so nicht wiederfinde. Zu fordern sei lediglich, dass die Anlage in Materialwahl und Farbgebung keinen gegensätzlichen Kontrast zum anschließenden Bestand hervorrufe. Im Übrigen ist denkmalschutzrechtlich nicht relevant, ob das Vorhaben aus der Sicht der Denkmalpflege in allen seinen Details befürwortet werden kann, sondern zu entscheiden ist allein, ob das Vorhaben zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Sachgesamtheit führe. In diesem Sinne stehen dem Bebauungsplan mit der Herbeiführung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens keine denkmalschutzrechtlichen Bedenken entgegen. Unabhängig davon bedarf das Vorhaben im Rahmen des anschließenden bauordnungs- rechtlichen Genehmigungsverfahrens der denkmalschutzrechtlichen Zustimmung, bei der Farbgebungen und Materialwahl geprüft werden können. Der Stadt, die neben dem amtlichen Denkmalschutz ebenso in städtebaulicher Hinsicht eine Verantwortung für die Denkmalpflege trägt, steht es als planender Gemeinde frei, diese Be- lange im Rahmen ihrer davon unabhängig vorzunehmenden Gewichtung in gleicher Weise Ergänzende Erläuterungen Seite 29 zu bewerten und abzuwägen. Danach ist die Fragestellung jedoch nicht anders zu beantwor- ten. Die Planung trägt mit der Bestimmtheit ihrer Festsetzungen sowie den örtlichen Bauvor- schriften zur Oberflächengestaltung den denkmalschutzrechtlichen Belangen Rechnung, was freilich nicht ausschließt, dass der Gemeinderat aus städtebaulichen und denkmalpfle- gerischen Erwägungen zu anderen Regelungen kommen könnte. Entgegen dem vorgetragenen Einwand trifft es nicht zu, dass eine denkmalgeschützte Mau- er abgebrochen wurde. Was bislang beseitigt wurde, genoss keinen Denkmalschutz. Und auch die übrigen vorgebrachten Argumente werden nicht geteilt. Wie schon in vorstehenden Ausführungen im Abschnitt II.1 zum Ausdruck gebracht, ist das Vorhaben als eigenständig wirkendes Vorhaben gegenüber dem alten Baubestand in seinen räumlichen Bezügen ab- grenzbar und in diesem Sinne betont als Neubebauung zu verstehen. Durchsichten zur rück- liegenden Bebauung werden mit transparenten Elementen auch bei den jeweils zwischen die Gebäude gesetzten Lärmschutzwänden gewahrt. Der Ostendorfplatz hat demgegenüber sein eigenes Gepräge. II.7 Umweltbelange Die mit dem Vorhaben verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft gelten nach § 1 Abs. 3 Satz 5 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (§ 13 a Abs. 2 Ziff. 4 BauGB). Dennoch sieht der Bebauungsplan in seinen grünordnerischen Festsetzun- gen die Festsetzung einer Dachbegrünung genauso vor wie ein Pflanzgebot für einheimi- sche und standortgerechte Gehölze. Hiermit soll ungeachtet rechtlicher Erforderlichkeit der mit der Überbauung des Areals einhergehende Eingriff, soweit dieser unter Berücksichtigung der Zielsetzung des Bebauungsplanes und der beabsichtigten Nutzung kompensierbar ist, ausgeglichen werden. Im Vorfeld der Offenlage fand eine Auseinandersetzung mit den betroffenen Naturschutzbe- langen durch das Planungsbüro Beck und Partner statt. Ausgehend von dem Umstand, dass es sich bei dem vom Vorhaben erfassten Gebiet vornehmlich um privates Grün im Sinne eines Kleingartengebietes handelt, ist das Gebiet mit knapp 75 % der Fläche bislang klein- gärtnerisch als Familien- und/oder Ziergarten genutzt worden. Die südliche Fläche wurde ursprünglich von einer Gärtnerei bewirtschaftet, sodass dort nur noch zerstörte Frühbeete, zurückgelassene Bauwerksfundamente und verwilderte Zierpflanzen vorzufinden waren. Gleichwohl könnte die Bebauung in Schutzgüter, wie Tiere und Pflanzen und das Schutzgut Boden eingreifen. Hierbei wird die Wertigkeit der Schutzgüter Tiere und Pflanzen vom Fach- gutachter mit einer ökologischen Wertigkeit von sehr gering bis zu einer mittleren ökologi- schen Wertigkeit dargestellt, abhängig von der Art der tatsächlich heute vorhandenen Nut- zung. Die vorhandene kleingärtnerische Nutzung wird mit einer mittleren ökologischen Wer- tigkeit beziffert. Gleiches gilt für die aufgelassene Gärtnerei. Der vorhandene Hecken- und Grünstreifen zwischen Heckenweg 74 und Diakonissenstraße wird hingegen als hoch be- zeichnet. Die Hausgärten in der Nachbarschaft, die dabei mit zu betrachten waren, sind ei- ner geringen ökologischen Wertigkeit zuzurechnen. Und als sehr gering werden die als Quartierswege oder Gartenhof genutzten Flächen angegeben. Ergänzende Erläuterungen Seite 30 Im Verhältnis zur Gesamtfläche ergibt sich eine 75%ige mittlere ökologische Wertigkeit, eine geringe ökologische Wertigkeit von 12 % und eine sehr geringe ökologische Wertigkeit von 9 % der Fläche. Lediglich 4 % der Fläche sind als von hoher ökologischer Wertigkeit zu be- zeichnen. Durch den Bau der Tiefgarage unter den Wohnhäusern ist ein Eingriff in das Schutzgut Tiere und Pflanzen nicht zu vermeiden. Eine Kompensation kann teilweise durch die Anlage von Grün innerhalb des Quartiers, sowie durch die Begrünung der Lärmschutzwand geschaffen werden. Diese künftig neu geschaffenen Habitatstrukturen bieten insbesondere für Vögel des vorhandenen Siedlungsraumes (meist Kulturfolger) teilweise neue Fortpflanzungs- und Ruhestätten. Ein vollständiger Ausgleich kann jedoch hierdurch nicht geschaffen werden. Ferner wurde unter der speziellen Blickrichtung des Artenschutzes ein naturschutzfachliches Gutachten zum Plangebiet vorgelegt. Grundlage der naturschutzfachlichen Beurteilung war die Ermittlung von Tier- und Pflanzenarten, für welche die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG gelten. Als Ergebnis dieser Untersuchung schließt der Gutachter die Erfüllung der Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG aus. Diese Untersuchung und auch eine wie- derholte Nachschau ergab, dass keine Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG verwirklicht werden. Soweit in den Einwendungen zu diesem Thema Gegenteiliges vorgetragen wird, etwa mit nicht ausreichender Berücksichtigung naturschutzfachlicher Belange, sind dazu weder sub- stanziellen Argumente vorgetragen worden noch solche ersichtlich, die ein weitergehende Auseinandersetzung mit der Thematik erfordern würden. Der BUND stimmt mit den Feststellungen des Gutachtens hinsichtlich des Vorkommens von Mauereidechsen überein, jedoch nicht in dessen Bewertung. Es sei jedenfalls ungenügend, (lediglich potentiell) festzustellen, dass keine Zerstörung von Lebensräumen von Zau- neidechsen zu erwarten sei, der nicht anderweitig ersetzt bzw. von Zauneidechsen besiedelt werden könnte. Das biete jedenfalls keinen Beweis dafür, dass es tatsächlich zu keiner Be- einträchtigung des Erhaltungszustandes einer vorhandenen Population kommen werde. Diesem Einwand wäre nur dann beizupflichten, wenn es signifikante Anhaltspunkte geben würde, die auf eine bedeutsame Population Rückschlüsse zuließen und es deswegen keiner noch aufwändigeren Feststellung bedurfte. Weder die eigenen Untersuchungen des Gutach- ters noch sonstige Erkundigungen in der Nachbarschaft erbrachten signifikante Hinweise auf das tatsächliche Vorhandensein solcher Populationen, zur deren Ausgleich die Vorhaben- trägerin im Rahmen dieser Planung herangezogen werden müsste. Die vom BUND des Weiteren geforderte Dachbegrünung ist Gegenstand der verbindlichen Regelung des Bebauungsplanes. Der Vorhabenträgerin eine verbindliche Artenliste einhei- mischer und standortgerechter Gehölze vorzuschreiben, rechtfertigt sich nicht aus natur- schutzrechtlichen Erfordernissen. Gleiches gilt hinsichtlich der Anregung, auf bestimmte Sorten von Pflanzen zu verzichten und durch andere zu ersetzen. Als planungsrechtlich aus- reichend wird die in Ziffer 6.1 der Festsetzungen enthaltene Regelung erachtet, nur heimi- sche oder standortgerechte Arten zur Pflanzung zu verwenden. Ergänzende Erläuterungen Seite 31 Bindende Regelungen zur Installation von Photovoltaik- und/oder Solarthermieeinheiten, die der BUND fordert, entbehren einer planungsrechtlichen Ermächtigungsgrundlage. Auch geht der BUND in seiner Meinung fehl, ein Bedarf für die Bebauung dieser Fläche müsse nach- gewiesen werden. Es ist bereits dargestellt worden, dass sich die prinzipielle Bebaubarkeit der Fläche schon aufgrund ihrer Lage im Innenbereich ergibt. Sonstige umweltrelevante Belange, die aufgrund der Planung ins Blickfeld zu nehmen wa- ren, sind insgesamt in den vorstehenden Abschnitten behandelt worden. II. 7 Sonstiges Es kam im Rahmen der öffentlichen Auslegung noch zu einer Reihe zahlreicher weiterer Einwendungen, die der Übersichtlichkeit halber in den oben aufgeführten Themen nicht wei- ter zu behandeln waren, oder ohnehin dazu keinen unmittelbaren Bezug haben. Diese kön- nen der beigefügten Anlage II zu dieser Vorlage entnommen werden. Es hat sodann noch Kritik zum bisher durchgeführten Verfahren gegeben, u. a. zur Art und Weise der durchgeführten frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung. Anstelle einer Bürgeranhö- rung im Rahmen einer öffentlichen Veranstaltung sei nur der Einblick in Unterlagen beim Stadtplanungsamt geboten worden. Die Planunterlagen seien infolge ihrer Maßstäblichkeit, aber auch wegen fehlender Ansichten nur schwer les- und erfassbar gewesen, auch habe es keine Überlassung der Mehrfertigung von Gutachten gegeben. Die Rechtmäßigkeit des bisherigen Handelns stellt dies alles jedoch nicht in Frage. Diesen Einwänden war entgegenzuhalten, dass den materiellrechtlichen und verfahrensrechtlichen Vorschriften keine derartigen Erfordernisse zugrunde liegen. Für Bebauungspläne sind Maßstäbe in der Bandbreite zwischen 1:500 und 1:1000 durchaus üblich, damit der Gel- tungsbereich einer Planung möglichst noch mit einer Planzeichnung auf einem Blatt über- sichtlich dargestellt werden kann. III. Öffentliche und private Belange in der Abwägung Dem Gemeinderat obliegt es, bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes die vom Planinhalt betroffenen Belange in ihrem Gewicht entsprechend miteinander und gegeneinander ge- recht abzuwägen. Hierbei obliegt es dem Gemeinderat, darüber zu befinden, ob die in den Stellungnahmen vorgetragenen Einwände und Anregungen berücksichtigt werden können. Dabei ist in Gewichtung und Abwägung aller für und gegen die Planung sprechender öffent- licher und privater Belange zu entscheiden, wobei der Gemeinderat seinem freien Pla- nungsermessen dann gerecht wird, wenn die jeweils berührten Belange nicht außer Verhält- nis zu ihrem Gewicht und ihrer Bedeutung gewichtet, vorgezogen bzw. zurückgesetzt wer- den. Eine förmliche Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB war vorliegend nicht erforderlich, da es sich, wie bereits schon in Abschnitt I.3 erwähnt, um einen Bebauungsplan der Innenent- wicklung im Sinne von § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB mit einer Grundfläche von weniger als 20.000 m² handelt (§ 13 a Abs. 2 Ziff. 1 i. V. m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Ergänzende Erläuterungen Seite 32 Den Einwänden der Bürger ist bei objektiver planungsrechtlicher Prüfung und Würdigung der betroffenen Belange nicht zu folgen. Soll an dieser Stelle eine Wohnbebauung verwirklicht werden, bedingt dies das Erfordernis einer Schallschutzeinrichtung. Maß und Gestaltung der Bebauung sind aus denkmalpflegerischer Sicht uneingeschränkt genehmigungsfähig. Die Lage des Grundstücks ist auch bei Berücksichtigung der vorhandenen Lärmsituation für eine Wohnbebauung prädestiniert. Die neue Wohnbebauung bewirkt zusammen mit der Schallschutzeinrichtung auch eine Lärmminderung im Bestandsgebiet. Eine merkliche Ver- schlechterung der Lärmsituation auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Herrenalber Straße ist nicht zu erwarten. IV. Abschluss des Verfahrens Mit dem beantragten Satzungsbeschluss und einer danach zu erfolgenden Bekanntma- chung über das Inkrafttreten des Bebauungsplanverfahrens kann das Verfahren zur Aufstel- lung des Bebauungsplanes abgeschlossen werden. Dazu wird dem Gemeinderat empfohlen den auf nächster Seite folgenden Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebau- ungsplan zu fassen. B. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat: Der Gemeinderat beschließt: 1. Die zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Herrenalber Straße 25 - 39“ vor- getragenen Anregungen bleiben nach Maßgabe des Planentwurfes vom 20.11.2009 in der Fassung vom 14.08.2010 und den ergänzenden Ausführungen in der Vorbemerkung zu diesem Beschluss unberücksichtigt. Das Bürgermeister- amt wird beauftragt, den Betroffenen das Ergebnis der Entscheidung mitzuteilen. 2. folgende S a t z u n g Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Herrenalber Straße 25 - 39“ Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414) und § 74 der Lan- Ergänzende Erläuterungen Seite 33 desbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) in Verbin- dung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Neufassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581) einschließlich späterer Änderungen und Ergän- zungen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Herrenalber Straße 25 - 39“ zusammen mit den örtlichen Bauvorschriften jeweils als Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan enthält zeichnerische und schriftliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) sowie den Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan als verbindlichen Bestandteil. Gegenstand des Bebauungsplanes sind ferner örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Abs. 1 bis 5 in Verbindung mit § 74 Abs. 7 der Landesbauordnung (LBO), die als selbständige Satzung mit dem Be- bauungsplan verbunden sind. Die Regelungen ergeben sich aus der Planzeich- nung mit Zeichenerklärung, den Plänen des Vorhaben- und Erschließungsplanes sowie aus den Textteilen, jeweils vom 20.11.2009 in der Fassung vom 14.08.2010. Sie sind Bestandteil dieser Satzung. Dem Bebauungsplan ist ferner eine Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB mit Datum vom 14.08.2010 beige- fügt. Die Satzungen zu den planungsrechtlichen und den örtlichen Bauvorschriften (Bebauungsplan) treten mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO). Hauptamt - Sitzungsdienste - 17. September 2010

Anlage 1 zur Vorlage Nr..... T OP .... der Gemeindratssitzung 21.09.2010 Inhaltliche Zusammenfassung der Ausführungen der Vorhabenträgerin zu der von ihr durchgeführten Mehrfachbeauftragung und deren Ergebnisse zur Bebauung des Grundstücks Herrenalber Straße 25-39 Die Art der Bebauung des Areales der Gartenstadt entlang der Herrenalber Straße basiert nicht auf einer einfachen Überlegung der Gartenstadt Karlsruhe e.G., sondern auf dem Ergebnis eines Wettbewerbes, den die Gartenstadt Karlsruhe e.G. nach Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe ausgelobt hat. Der Wettbewerb fand im Zeitraum vom 19.06.2008 bis 19.09.2008 statt. Teilnehmer dieses Wettbewerbsverfahrens waren vier anerkannte Architekturbüros aus Karlsruhe und Rheinstetten. Mit dem Kreis der ausgewählten Teilnehmer des Wettbewerbes, dem eine Mehrfachbeauftragung nach der HOAI zugrunde lag, sollte sichergestellt werden, dass ausgereifte Entwürfe vorgestellt wurden. Die Rahmenbedingungen waren den Teilnehmern durch den Ausschreibungstext bekannt, u.a. eine Firsthöhe von maximal 12,00, Gebäudelängen von 50 Meter, Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Vorgaben. Vorgegeben war ferner die Erschließung so zu wählen, dass eine Erschließung von der Herrenalber Straße aus nicht möglich sei und der ruhende Verkehr vollständig in einer Garage unterzubringen war. Ausgehend hiervon wurden Aussagen zur Orientierung der Gebäude insbesondere mit Rücksicht auf den Verkehrlärm der viel befahrenen Herrenalber Straße von tagsüber rund 73 dB(A) und 63 dB(A) nachts. und wegen der gewünschten Beziehungen von Innen- und Außenraum gewünscht. Aus dem Protokoll des Beurteilungsgremiums ergeben sich die maßgebenden Kriterien, weshalb die nun Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gewordene Baustruktur den ersten Rang der Mehrfachbeauftragung erhielt:  Der Entwurf gewährleistet eine gute und natürliche Belichtung.  Die Schaffung eines grünen Wohnumfeldes wird gewährleistet.  Sämtliche Gebäude sind fußläufig über einen Weg zwischen den Neubauten und dem Bestand erschlossen. Alle Gebäude lassen sich fußläufig aus vier Richtungen erreichen.  Die gute Quartiersmitte ist im Süden angeordnet.  Die Orientierung der Gebäude und Freiräume orientiert sich nach Südwesten.  Optimaler Schallschutz an der Straße ist umsetzbar. - 2 - Inhaltliche Zusammenfassung der Vorhabenträgerin zu den Ergebnissen der Mehrfachbeauftragung einer Bebauung des Grundstücks Herrenalber Straße 25-39 Demgegenüber weisen die anderen Arbeiten Nachteile im Vergleich zum Wettbewerbssieger auf. Bezogen auf den Wettbewerbsrang Ziff. 2 ergibt sich dies aus Folgendem:  Die Freiraumgestaltung ist nicht großzügig und stark zergliedert.  Die vorgesehene starke Grundstücksausnutzung bei teils nur zweigeschossiger Bebauung lässt ausreichende Freiraumqualität verloren gehen.  Die Belichtung der Wohnungen ist nicht nur wegen der Nordsüdausrichtung der Gebäude, sondern wegen der rückwärtigen quaderförmigen Ergänzungsbauten nachteilig.  Die Anordnung der Baukörper in einer traufständigen Bauweise entlang der Herrenalber Straße ist unter Schallschutzgesichtspunkten nicht empfehlenswert. Die Öffenbarkeit der Fenster ist für schutzbedürftige Räume nur auf der Ostseite der Gebäude gewährleistet.  Die Grundstücksausnutzung ist maximiert. Vorgesehen war eine überbaute Grundfläche von 54,73 %. Demgegenüber sah der Siegerentwurf eine genutzte Grundfläche von 33,13 % vor (jeweils ohne Unterbauung durch Tiefgarage)  Es wurde eine Bebauung mit einer Anzahl von 11 Gebäuden vorgeschlagen. Stattdessen zeigt der Siegerentwurf eine Bebauung mit acht Gebäuden vor.  Die vorgesehene Dachform ließ eine Begrünung der Dachfläche im Gegensatz zum Siegerentwurf nicht zu.  Der höheren Verdichtung in der Grundfläche folgt eine höhere erzielbare Wohnfläche von mehr als 5.000 m². Das Grundstück würde intensiver bebaut als heute beabsichtigt. In der Gegenüberstellung der jeweiligen Argumente der Bebauung ergab sich folgendes Bild: Der Entwurf des Wettbewerbsgewinners gewährleistet insbesondere bei Beachtung der Vorgaben des Stadtplanungsamtes und der vorhandenen städtebaulichen Situation besser die Erreichung der gewünschten städtebaulichen Ziele:  Durch die Schaffung einer zweigeschossigen Bebauung nebst Dachgeschoss kann auf eine intensive Freiraumüberbauung verzichtet werden.  Nutzbarer und erlebbarer Freiraum wird durch die Anordnung der Baukörper in Ostwestrichtung ermöglicht. - 3 - Inhaltliche Zusammenfassung der Vorhabenträgerin zu den Ergebnissen der Mehrfachbeauftragung einer Bebauung des Grundstücks Herrenalber Straße 25-39  Es wird eine räumliche Verbindung der großzügigen südorientierten Gärten der Hauszeilen „Am Heckenweg“ mit den Freiräumen zwischen den quer- orientierten neuen Häusern ermöglicht.  Eine frontale Gegenüberstellung von langen Gebäudezeilen wird vermieden.  Die Anordnung der Baukörper in giebelständiger Bauweise zur Herrenalber Straße gewährleistet die freie Wahl der Grundrissanordnung (mit Ausnahme der Flächen, welche direkt an der Herrenalber Straße gelegen sind) ohne Einschränkungen unter Schallschutzgesichtspunkten. Die schützenswerten Räume, insbesondere auch Schlafzimmer, können sowohl auf der Nordostseite, als auch auf der Südwestseite des Gebäudes untergebracht werden.  Die Bauweise in Ostwestrichtung gewährleistet für sämtliche Räumlichkeiten eine gute und natürliche Belichtung, weil wegen des Sonnenlaufes alle Räumlichkeiten Morgen-, Mittags- und Abendsonne erhalten.  Optimaler Schallschutz an der Straße ist gewährleistet durch die giebelständige Bauweise.  Die Erschließung sämtlicher Gebäude kann sowohl über die Tiefgarage, als auch über den Privatweg erfolgen.  Die geplante Bebauung vermindert gleichzeitig in erheblichem Umfang die Verlärmung der vorhandenen Häuser „Am Heckenweg“. In wertender Betrachtung entschied sich so nicht nur das Wettbewerbsgremium, sondern auch die Gartenstadt Karlsruhe e.G. für den Siegerentwurf, um eine gestalterisch und qualitativ hochwertige Wohnfläche bereitstellen zu können. Insbesondere der Siegerentwurf gewährleistet wegen der Ausbildung der Schallschutzwand eine deutlich höherwertige, weil ruhigere Wohnfläche in nahezu sämtlichen Wohnbereichen, genauso wie im gesamten Außenbereich des Baugrundstückes.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Herrenalber Straße 25 - 39“, Karlsruhe-Rüppurr -Entwurf- Vorhabenträger: Gartenstadt Karlsruhe e.G., Ostendorfplatz 2, 76199 Karlsruhe Planverfasser: archis Architekten + Ingenieure GmbH, Stephanienstr. 30, 76133 Karlsruhe Caemmerer Lenz Rechtsanwälte Wirtschaftsprüfer Steuerberater, Douglasstr. 11-15, 76133 Karlsruhe Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 2 Inhalt A) Begründung gem. § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) (beigefügt)................6 1. Aufgabe und Notwendigkeit ..............................................................................6 2. Bauleitplanung ...................................................................................................6 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung ..............................................................................6 2.2 Verbindliche Bauleitplanung .................................................................................6 3. Bestandsaufnahme ............................................................................................7 3.1 Räumlicher Geltungsbereich ................................................................................7 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz ....................7 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung .............................................8 3.4 Eigentumsverhältnisse .........................................................................................8 3.5 Belastungen .........................................................................................................8 3.5.1 Schallimmissionen aus Straßen- und Schienenverkehr........................................8 3.5.2 Altlasten ...............................................................................................................9 4. Planungskonzept..............................................................................................10 4.1 Art der baulichen Nutzung ..................................................................................10 4.2 Maß der baulichen Nutzung ...............................................................................11 4.3 Stellplätze, Garagen, Carports, Nebenanlagen ..................................................11 4.4 Verkehrsuntersuchung .......................................................................................12 4.5 Erschließung ......................................................................................................12 4.5.1 ÖPNV.................................................................................................................12 4.5.2 Motorisierter Individualverkehr............................................................................12 4.5.3 Ruhender Verkehr ..............................................................................................12 4.5.4 Geh- und Radweg ..............................................................................................13 4.5.5 Ver- und Entsorgung ..........................................................................................13 4.6 Gestaltung..........................................................................................................14 4.7 Grünordnung, Artenschutz .................................................................................14 4.7.1 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen..................14 4.7.2 Eingriff in Natur und Landschaft .........................................................................15 4.7.3 Artenschutz ........................................................................................................15 4.8 Belastungen .......................................................................................................15 5. Umweltbericht ..................................................................................................16 6. Sozialverträglichkeit ........................................................................................16 7. Statistik .............................................................................................................17 7.1 Flächenbilanz .....................................................................................................17 7.2 Geplante Bebauung ...........................................................................................17 7.3 Bodenversiegelung.............................................................................................17 8. Bodenordnung..................................................................................................18 9. Städtebaulicher Vertrag ...................................................................................18 10. Kosten...............................................................................................................18 11. Durchführung ...................................................................................................18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 3 B) Hinweise (beigefügt) ........................................................................................19 1. Versorgung und Entsorgung...........................................................................19 2. Entwässerung...................................................................................................19 3. Niederschlagswasser.......................................................................................20 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale ..........................................................20 5. Baumschutz......................................................................................................21 6. Begrünungsplan...............................................................................................21 6.1 Artenempfehlungen für Bäume...........................................................................21 6.2 Artenempfehlungen für Sträucher.......................................................................22 6.3 Artenempfehlung für Begrünung von Fassaden und Schallschutzeinrichtungen.22 7. Altlasten ............................................................................................................23 8. Erdaushub / Auffüllungen................................................................................23 9. Private Leitungen .............................................................................................23 10. Barrierefreies Bauen ........................................................................................24 11. Erneuerbare Energien......................................................................................24 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 4 C) Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften ...............25 I. Planungsrechtliche Festsetzungen.................................................................25 1. Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen....................................................25 2. Art der baulichen Nutzung...............................................................................25 2.1 Allgemeines Wohngebiet....................................................................................25 2.2 Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Zufahrten....................................26 2.3 Nebenanlagen....................................................................................................26 3. Maß der baulichen Nutzung.............................................................................26 4. Überschreiten von Baugrenzen und Baulinien ..............................................27 5. Schallschutz (passiver Schallschutz) gem. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB...........27 6. Grünflächen/Grünordnung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 15, 20 und 25 BauGB..........28 6.1 Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen................28 6.2 Grünzonen (private Grünfläche) .........................................................................28 6.3 Tiefgarage ..........................................................................................................28 II. Örtliche Bauvorschriften .................................................................................29 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen ....................................................29 1.1 Dächer ...............................................................................................................29 1.2 Fassaden ...........................................................................................................29 1.3 Werbeanlagen....................................................................................................29 2. Unbebaute Flächen, Einfriedigungen .............................................................30 2.1 Unbebaute Flächen ............................................................................................30 2.2 Abgrabungen, Aufschüttungen ...........................................................................30 2.3 Einfriedigungen ..................................................................................................30 2.4 Abfallbehälterstandplätze ...................................................................................30 2.5 Nebenanlagen, Zufahrten, Zuwegungen ............................................................31 3. Außenantennen ................................................................................................31 4. Niederspannungsfreileitungen........................................................................31 5. Niederschlagswasser.......................................................................................31 6. Beleuchtung (Falterschlag) .............................................................................31 III. Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und baurechtliche Regelungen) .....................................................................................................32 Aufhebung Bebauungsplan Nr. 186 ................................................................32 IV. Zeichnerische Festsetzungen – Planzeichnung.............................................33 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 5 D) Regelungen des Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP).......................34 1. Passive Schallschutzmaßnahmen.............................................................34 2. Schallschutzeinrichtungen.................................................................. 35 Anlagen zum Vorhaben- und Erschließungsplan....................................................36 Unterschriften............................................................................................................37 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 6 A) Begründung gem. § 9 Abs. 8 BauGB (beigefügt) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Das Plangebiet im Stadtteil Karlsruhe-Rüppurr tritt derzeit als intensiv gärtnerisch genutzte Fläche in Erscheinung. Mit dem Ziel, dieses innerstädtische Areal im Sinne einer Arrondierung der „Gartenstadt“ zur Herrenalber Straße hin zu bebauen, soll durch den Bebauungsplan die planungsrechtliche Grundlage geschaffen werden. Beabsichtigt ist die Errichtung von 8 Wohngebäuden, einem Wohn- und Mehrzweckgebäude sowie einer Tiefgarage zur Schaffung von 76 Mietwohnungen als behindertengerechte zukunftsfähige Wohnform. Gleichzeitig soll im Sinne einer Lärmsanierung eine Lärmschutzeinrichtung entlang der Herrenalber Straße errichtet werden, um eine deutliche Verbesserung der Lärmsituation auch im bislang bereits bebauten Bereich entlang des Heckenweges zu erreichen. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der seit dem 24.07.2004 wirksame Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe stellt das Planungsgebiet als Wohnbaufläche dar. Der Bebauungsplan ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Für das Plangebiet legt der Bebauungsplan Nr. 186 „Herrenalber Straße, Rastatter Straße, Diakonissenstraße, Krokusweg, Am Rüppurrer Schloss“, rechtswirksam seit dem 30.09.1929, Baufluchten fest. Für den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplan wird dieser Plan aufgehoben. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 7 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 7700 m² große Planungsgebiet liegt in Karlsruhe-Rüppurr südlich des Ostendorfplatzes und westlich der Bebauung entlang des Heckenweges. Das Gebiet ist dreiseitig von meist zweigeschossiger Bebauung umgeben. Es befindet sich innerhalb der Sachgebietsgesamtheit des Kulturdenkmales „Gartenstadt“. Maßgebend für die Abgrenzung des Plangebietes ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit, Artenschutz Naturräumlich wird das Gebiet derzeit durch die entlang der Herrenalber Straße stehende Heckenpflanzung vom öffentlichen Straßenraum abgegrenzt. Das Gelände ist eben und fällt leicht Richtung Norden ab. Es finden sich überwiegend tiefgründige Kies- und Sandböden. Der maximal gemessene Grundwasserstand beträgt 114,70 üNN. Das Plangebiet liegt im Wasserschutzgebiet Durlacher Wald (Zone III B). Zur Sicherstellung des Artenschutzes wurde in KW 49 2009 eine Habitatpotential- Erhebung durch das Planungsbüro Beck und Partner, Rankestr. 6, 76137 Karlsruhe durchgeführt. Ziel der Untersuchung war es festzustellen, ob von der Planung arten- oder naturschutzfachlich relevante Tier- oder Pflanzenarten betroffen sein können. Wildlebende Pflanzen der besonders geschützten Art kommen am Standort nicht vor. Der hohe Lärmpegel der Herrenalber Straße (tags ca. 61 dB(A) bewirkt, dass auf der Vorhabenfläche ausschließlich Vogelarten vorkommen können, die gegen Lärm unempfindlich sind. Vornehmlich handelt es sich um Kulturfolger. Der in unmittelbarer Nähe vorhandene Anteil an Grünflächen macht es hinreichend wahrscheinlich, dass alle von der Planung betroffenen Vogelarten innerhalb ihres Aktionsradius im Umfeld des Eingriffsortes in ausreichendem Umfang unbesetzte Brutstätten und Ruheplätze vorfinden. Ebenso ist zu erwarten, dass für alle betroffenen Vogelarten die Gefahr einer erheblichen Störung, die den Erhaltungszustand der lokalen Population beeinträchtigt, ausgeschlossen werden Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 8 kann. Für die möglichen Vorkommen der Zauneindechse gilt Vergleichbares. Auch ist keine Zerstörung von Lebensstätten zu erwarten, die für die dort lebenden Tiere der strenggeschützten Art nicht ersetzbar sind. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Die Fläche wird derzeit gärtnerisch, vornehmlich als Hausgarten der Bewohner der benachbarten Häuser der Gartenstadt genutzt. Es ist mit Ausnahme des Baufeldes I unbebaut. Das Plangebiet ist über die Herrenalber Straße (L561), die Diakonissenstraße und den Heckenweg erschlossen und an das übergeordnete Verkehrsnetz (Südtangente und Autobahn A5) angebunden. 3.4 Eigentumsverhältnisse Das Plangebiet besteht aus den Grundstücken Flst.-Nr. 13820, 13820/1, 13820/2, 13820/3 (Teilfläche), 13820/4 (Teilfläche), 13820/5 (Teilfläche),13820/6, 13819/22 und 13919/23. Bis auf das Grundstück Flst.-Nr. 13711, Heckenweg, befindet sich das Gelände im Eigentum des Vorhabenträgers (Gartenstadt e.G.). 3.5 Belastungen 3.5.1 Schallimmissionen aus Straßen- und Schienenverkehr Das Plangebiet ist vorbelastet durch Schallimmissionen aus Straßen- und Schienenverkehr. Diese Verkehrsimmissionen aus der benachbarten in Nordsüdrichtung verlaufenden Herrenalber Straße erreichen ausweislich durchgeführter Messungen der Stadt Karlsruhe und durchgeführter Schallberechnungen teils Lärmpegel von rund 73 dB(A) tags und nachts von rund 63 dB(A). Die Spitzenbelastung liegt in den frühen Morgen- und frühen Nachtstunden. Das hierzu erarbeitete Immissionsgutachten (Berechnung) des Ingenieurbüros ISRW Dr.-Ing. Klapdor GmbH, Kalkumer Str. 173, 40468 Düsseldorf vom 08.03.2010 zeigt Summenpegel tags von 65 bis 70 dB(A) für Straßen- und Schienenverkehr, welche nachts nur geringfügig unterschritten werden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 9 Dies führt dazu, dass bei freier Schallausbreitung die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für Wohngebiete als auch die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV ohne passive Schallschutzmaßnahmen im gesamten Plangebiet überschritten werden. Trotz der vorgesehenen Schallschutzeinrichtung entlang der Herrenalber Straße lässt sich der Verkehrslärm von den ungeschützten Freiflächen nicht vollständig abhalten; die Lärmsituation wird jedoch in schalltechnischer Hinsicht wesentlich aufgebessert. Das Immissionsgutachten vom 08.03.2010 belegt eine wesentliche Verbesserung der Geräuschsituation im Bereich bestehender Wohnbebauung ausgelöst durch die geplante neue Bebauung. Im nördlichen Bereich (Heckenweg 30) wird die am geringsten einzustufende Verbesserung mit bereits 7, 1 dB(A) erreicht. Im größten Bereich werden Verbesserungen von 12 dB(A) bis zu 15, 3 dB(A) (im Erdgeschossbereich) gegenüber der Bestandssituation ausgelöst. Die Gebäude und die Schallschutzwand wirken sich positiv auf die bestehende Bebauung aus. Durch die vorgesehene Tiefgaragenanlage mit 115 Stellplätzen wird ein erheblicher im Quartier vorhandener Pkw-Stellplatzbedarf abgedeckt. Hierdurch verringert sich der im dortigen Quartier entlang des Heckenweges stattfindende Parksuchverkehr. Die Tiefgaragenausfahrt ist zwischen den Grundstücken Flst.-Nr. 13820/2 und 13820/5 vorgesehen. Die Bündelung des Fahrverkehrs im Bereich der Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage lässt in der unmittelbaren Nachbarschaft Beurteilungspegel erwarten, welche oberhalb der Immissionsrichtwerte von 40 dB(A) für ein allgemeines Wohngebiet nachts liegen. Tags wird der Immissionsrichtwert der TA- Lärm für ein allgemeines Wohngebiet eingehalten. Deshalb wird die Tiefgaragenein- und -ausfahrt eingehaust werden. Die Ergebnisse des erarbeiteten Immissionsgutachten belegen, dass hierdurch auch nachts die Einhaltung des Immissionsrichtwertes der TA-Lärm eingehalten werden kann. 3.5.2 Altlasten Es liegen keine Hinweise vor, die einen Altlastenverdacht begründen. Das Areal wurde bislang baulich nicht genutzt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 10 4. Planungskonzept In Anlehnung an die Nutzung der Gartenstadtsiedlung soll Wohnbebauung zugelassen werden. Die zu planende Wohnbebauung soll sich in die vorhandene historische Bebauung der Gartenstadt einfügen, so dass sich die Gliederung der Baukörper an der vorhandenen städtebaulichen Struktur und der vorhandenen Höhenentwicklung orientieren wird. Mit Rücksicht auf die bestehende und in der Planung zu berücksichtigende Belastung mit Schallimmissionen aus Straßen- und Schienenverkehr sollen die Gebäude quer zur Herrenalber Straße und damit gleichzeitig in Ostwestrichtung errichtet werden. Durch die Stellung der Baukörper wird somit aktiv zum Schutz der Bewohner vor Schalleinwirkungen beigetragen. Gleichzeitig wird dadurch eine optimale Belichtung und Belüftung gewährleistet. Um dem aus der Gartenstadtsiedlung resultierenden Parkdruck zu begegnen, ist die Schaffung von unterirdischen Pkw-Abstellplätzen vorgesehen, welche über den Bedarf der geplanten Wohnanlagen hinausgeht. Die Erschließung wird vorgesehen durch einen privaten Wohnweg, der gleichzeitig als Versorgungs- und Notfallzufahrt für Feuerwehr sowie sonstige Notfallfahrzeuge dient. 4.1 Art der baulichen Nutzung Der Bebauungsplan setzt acht Wohngebäude, sowie ein weiteres multifunktional zu nutzendes Gebäude fest. Der Nutzungskatalog orientiert sich an allgemein zulässiger Nutzung im Sinne des § 4 Abs. 2 BauNVO sowie nicht störender Nutzung nach § 4 Abs. 3 BauNVO, um zukünftig auch dem Wohnen dienende und ergänzende Nutzung zu ermöglichen. Im Focus stehen insoweit Einrichtungen der sozialen Fürsorge (Bsp. Sozialstation oder ein Pflegestützpunkt der ambulanten Versorgung) oder ein Tagescafe. Insoweit wird von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, von den in § 4 BauNVO genannten Einzelnutzungen einzelne Nutzungsarten auszuschließen, um eine möglichst homogene Bebauung und ein möglichst ungestörtes Wohnumfeld zu schaffen. Der unmittelbaren Lage neben der Herrenalber Straße und den vorerwähnten Nutzungsmöglichkeiten ist die Festsetzung als allgemeines Wohngebiet wegen dessen geringerer Störanfälligkeit geschuldet. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 11 Im Sinne einer ansprechenden Durchgrünung des Gebietes werden Nebenanlagen in großen Teilen ausgeschlossen. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Für die geplante Bebauung (8 Wohngebäude und 1 Mehrzweckgebäude) wird das Maß der baulichen Nutzung orientiert an den im benachbarten Baugebiet vorhandenen Gebäuden vorgegeben. Es wird festgelegt durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) in Verbindung mit der Höhe der baulichen Anlagen und der Größe der überbaubaren Grundstücksfläche. Die Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl für unterirdische Anlagen nach § 17 BauNVO ist aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich und gewünscht. Die Überschreitung ist durch das planerische Konzept zur Realisierung einer größeren Anzahl von Parkierungsflächen auch für den benachbarten Bautenbestand notwendig. Mit der Planung soll nicht nur eine bestmögliche Versorgung der Nutzer der geplanten Wohnungen mit Stellplatzflächen gewährleistet werden, sondern auch eine bessere Versorgung der bereits vorhandenen, das Plangebiet umgebenden Wohnbebauung, mit Stellplatzflächen erreicht werden. Der vorhandene Baubestand als gering verdichtetes Gebiet profitiert insoweit von der mit dem Tiefgaragenbau im Zusammenhang stehenden höheren Verdichtung im Plangebiet. Denn durch die Schaffung der Tiefgarage soll auch derzeit bestehender Fahrverkehr im benachbarten Wohnviertel, der sich als Parksuchverkehr darstellt, abgefangen werden. Die Unterbauung des Geländes durch die Tiefgarage führt rechnerisch zu einer Grundflächenzahl von 0,81. Diese Überschreitung der Vorgaben nach § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist aus den genannten Gründen städtebaulich beabsichtigt. Die höhere Verdichtung mit unterirdischen Stellplatzflächen dient auch dem benachbarten denkmalgeschützten Bestandsquartier und mindert dort den Bedarf an Stellplatzflächen. 4.3 Stellplätze, Garagen, Carports, Nebenanlagen Oberirdische Stellplätze, Carports und Garagen werden ausgeschlossen. Die für das Vorhaben erforderlichen Stellplätze (79 Stellplätze) sind genauso wie die zusätzlich geplanten weiteren 36 Stellplätze in der Tiefgarage unterzubringen. Durch diese Regelung soll Fahrverkehr aus dem rückwärtigen Raum, gerichtet zum Heckenweg, weitmöglichst ausgeschlossen werden, um den dort vorhandenen Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 12 Freiraum sowohl für die Nutzer der geplanten Wohngebäude als auch für die Nutzer der Gartengrundstücke entlang des Heckenweges qualitativ auf hohem Stand zu sichern. Ziel dieser Festsetzungen ist die Schaffung eines ruhigen Wohnquartiers. Nebenanlagen sollen nur innerhalb der für sie ausgewiesenen Flächen zulässig sein. 4.4 Verkehrsuntersuchung Eine Verkehrsuntersuchung ist angesichts des geringen zu erwartenden Fahrverkehrs in und aus dem neuen Gebiet nicht erforderlich. Die Leistungsfähigkeit der Einfahrt zum Heckenweg ist angesichts des dortigen Verkehrsaufkommens gewährleistet. Rückstau ist nicht zu erwarten. 4.5 Erschließung 4.5.1 ÖPNV Das Planungsgebiet ist gut an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen. Durch die in der Herrenalber Straße verlaufende Straßenbahntrasse (Stadtbahnlinie S1/S11) befinden sich zwei Haltestellen in unmittelbarer Nähe. 4.5.2 Motorisierter Individualverkehr Die Erschließung der Neubebauung erfolgt über den Heckenweg und die Diakonissenstraße zur Herrenalber Straße. Von einer direkten Erschließung an die Herrenalber Straße wird wegen der dort gefahrenen hohen Geschwindigkeiten und wegen der dort vorherrschenden Verkehrsfrequenz abgesehen. Die beabsichtigte Zulassung von Begegnungsverkehr im kurzen Teilstück bis zur Tiefgaragenzufahrt im Bereich des Heckenweges zur Diakonissenstraße bedingt die Erweiterung der Fahrbahnbreite. 4.5.3 Ruhender Verkehr Die Standortqualität des Planungsgebietes wird hinsichtlich seiner Einbindung in das ÖPNV-Netz positiv bewertet. Daher und im Hinblick auf den aus dem städtebaulichen Konzept resultierenden Qualitätsanspruch werden oberirdische Stellplätze auf dem Grundstück ausgeschlossen. Gleichwohl bleibt über den Wohnweg eine Möglichkeit der bedarfsgerechten Andienung der Gebäude Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 13 gewährleistet. Die Stellplatzflächen werden in der Tiefgarage untergebracht, deren Ein- und Ausfahrt über den Heckenweg erfolgt. Die zusätzlich geplanten weiteren 36 Stellplätze in der Tiefgarage sollen den Bewohnern der Gartenstadt zur Nutzung überlassen werden. Die zentrale Lage der Tiefgarage ermöglicht einen wichtigen Beitrag zur Reduktion von störendem Parksuchverkehr und zur Verminderung des Parkdrucks im umliegenden Quartier. 4.5.4 Geh- und Radweg Ein Geh- und Radweg führt entlang der Herrenalber Straße. Dieser liegt unmittelbar angrenzend an die vorgesehene Schallschutzeinrichtung. Er wird durch die Umsetzung der Planung nicht verändert. Im Bereich des Heckenweges liegt beidseitig ein straßenbegleitender Gehweg. Der westlich des Heckenweges liegende Gehweg muß zur Nutzung der Tiefgarage überquert werden. Die vorhandenen Sichtbeziehungen gewährleisten ein gefahrloses Überqueren. 4.5.5 Ver- und Entsorgung Durch die bestehende Bebauung ist das Planungsgebiet bereits an die öffentlichen Netze angeschlossen. Die Ver- und Entsorgungsleitungen sollen im privaten Wohnweg verlegt werden, soweit nicht ein direkter Anschluss über die Herrenalber Straße erfolgt. Die Abwasserentsorgung erfolgt über den Sammler in der Herrenalber Straße. Eine Versorgung mit Fernwärme ist nicht erforderlich. Im Keller des Hauses I wird eine Pelletheizanlage und eine Gasheizung installiert. Müllgefäße werden im Bereich der Diakonissenstraße und Heckenweg bereitgestellt. Eine Einfahrt auf das Gelände mit Müllfahrzeugen ist nicht vorgesehen. Für Lieferfahrzeuge, Rettungsfahrzeuge und Fahrzeuge der Feuerwehr besteht eine ausreichende Zufahrtsmöglichkeit zu den Gebäuden über den Privatweg. Da lediglich Gebäude geringer Höhe geplant sind, bedarf es keiner Wendemöglichkeit für Feuerwehrfahrzeuge. Die Feuerrettung kann über tragbare Leitern oder sonstiges Rettungsgerät erfolgen. Erforderliches Löschwasser kann den Hydranten in der Diakonissenstraße entnommen werden. Für Rettungsfahrzeuge bestehen zwischen den Gebäuden ausreichende Wendemöglichkeiten. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 14 Aufgrund der notwendigen großflächigen Tiefgarage kann das unbedenkliche Niederschlagswassers nicht auf dem Grundstück zur Versickerung gebracht werden. Es wird in den Sammler in der Herrenalber Straße eingeleitet. Als Kompensationsmaßnahme ist eine Begrünung aller Dachflächen vorgesehen. Die Entwässerung des Niederschlagswasser auf dem privaten Wohnweg findet über Versickerung im parallel laufenden Grünstreifen statt. 4.6 Gestaltung Sämtliche an der Herrenalber Straße geplanten Gebäude sollen mit Ausnahme des Wohn- und Mehrzweckgebäudes in Ost-/Westrichtung errichtet werden. Das in 2. Reihe geplante Wohngebäude wird in seiner Ausrichtung dem Wohn- und Mehrzweckgebäude entsprechen und parallel zum Verlauf der Herrenalber Straße stehen. Die beabsichtigte Höhenbeschränkung lässt eine maximal 2 - geschossige Bebauung zuzüglich eines aufgesetzten Staffelgeschosses zu. Vorgesehen ist die Ausbildung flach geneigter begrünter Dächer. Diese Höhenentwicklung orientiert sich an der Umgebungsbebauung. Die Freiflächen sollen insbesondere auch im Bereich der Tiefgarage begrünt werden, um einen vom Verkehrslärm geschützten Aufenthaltsbereich zu schaffen. Nebenanlagen sollen außerhalb der in der Planzeichnung genannten Flächen nur für Gehhilfen und Müllbehälter zugelassen werden, um eine großzügige Durchgrünung sicherzustellen. Stellplätze werden nur im Bereich der Tiefgarage ausgewiesen. Kleinflächige Werbeanlagen sollen am Ort der Leistung zugelassen werden. Als gestalterische Festsetzungen werden insbesondere Angaben zur Dachform und Dachneigung sowie zur Begrünung aufgenommen. Damit soll sichergestellt werden, dass das Erscheinungsbild des neuen Wohnquartiers auch in der Außengestaltung einheitlich wird. Durch Ausschluss reflektierender Materialien zur Oberflächengestaltung soll ein Einfügen in den Gebietscharakter der unter Denkmalschutz stehenden Sachgesamtheit „Gartenstadt“ gesichert werden. 4.7 Grünordnung, Artenschutz 4.7.1 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Die weitgehende Unterbauung des Geländes durch die Tiefgarage lässt die Pflanzung hochkroniger Bäume nur an wenigen Stellen zu. Vorhandener und schützenswerter Baumbestand außerhalb der Baufelder wird erhalten. Im übrigen ist, um dem Vorhabenträger Flexibilität bei der zwingend vorgesehenen Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 15 gärtnerischen Anlage zu geben, nur ein Mindestmaß an Strauchpflanzungen und Baumpflanzungen vorgesehen. Die Lärmschutzwand entlang der Herrenalber Straße wird beidseits begrünt und mit 8 mittelkronigen Laubbäumen im Bereich des jeweiligen Rücksprungs der Lärmschutzeinrichtung bepflanzt werden. Die Einhausung der Tiergaragenein- und -ausfahrt erhält ein begrüntes Dach und eine Begrünung der Seitenwände. 4.7.2 Eingriff in Natur und Landschaft Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gem. § 13a Abs. 2 Ziff. 4 BauGB als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. 4.7.3 Artenschutz Aufgrund der artenschutzrechtlichen Habitatpotential-Erhebung steht fest, dass besonders geschützte Arten wildlebender Pflanzen am Standort nicht auftreten. Für vorkommende Vogelarten besteht keine Gefahr der erheblichen Störung, die den Erhaltungszustand der lokalen Population beeinträchtigten würde. Für die möglichen Vorkommen der Zauneidechse gilt entsprechendes. Ausgleichsmaßnahmen im Hinblick auf streng oder besonders geschützte Arten sind deshalb nicht vorzusehen. 4.8 Belastungen Das Plangebiet wird stark mit Verkehrslärmimmissionen, resultierend aus Stadtbahnverkehr und Straßenverkehr auf der Herrenalber Straße, beaufschlagt. Der Straßen- und Schienenverkehrslärm der benachbarten Herrenalber Straße führt zur Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 zu Tag- und Nachtzeiten, so dass Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden. Das hierzu erarbeitete Immissionsgutachten des Ingenieurbüros ISRW Dr.-Ing. Klapdor GmbH, Kalkumer Str. 173, 40468 Düsseldorf vom 08.03.2010 zeigt, dass erst die Errichtung einer 5,50m hohen Schallschutzwand das Plangebiet in ausreichendem Maß von diesem Verkehrslärm abschirmt. Die Geschosse oberhalb der Lärmschutzeinrichtung erhalten keinen ausreichenden Lärmschutz, so dass in diesem Bereich und im Bereich, in dem die Gebäude mit der Außenwand an der Herrenalber Straße stehen, passive Schallschutzmaßnahmen am Gebäude selbst Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 16 erforderlich werden. Die Schallschutzwand endet an der nord-westlichen Plangebietsgrenze vor der dort vorhandenen ca. 1,2 m bis 1,3 m hohen Natursteinmauer, welche unter Denkmalschutz steht. Haus I wird daher von der Wirksamkeit der Lärmschutzwand nicht erfasst. Deshalb sieht der Bebauungsplan vor, zur Abschirmung des Plangebietes und des in östlicher Richtung liegenden Baubestandes entlang der Herrenalber Straße aktive Schallschutzmaßnahmen zu ergreifen. Zu diesem Zweck soll eine Schallschutzeinrichtung als Schallschutzwand mit einer Höhe von 5,50 m auf einer Länge von ca. 200 m errichtet werden, welche durch die Fassade der geplanten Baukörper ergänzt wird (Einzelheiten hierzu ergeben sich aus dem Immissionsgutachten des Ingenieurbüros ISRW Dr.-Ing. Klapdor GmbH, Kalkumer Str. 173, 40468 Düsseldorf, vom 08.03.2010).. Soweit ein Schutz der Wohnbereiche insbesondere in den Dachgeschossen und Haus I durch die 5,50m hohe Lärmschutzwand nicht erreicht werden kann, sind passive Lärmschutzmaßnahmen bei Errichtung der Gebäude vorzusehen. Dem Ziel planerischer Zurückhaltung folgend, werden mit Ausnahme der Lärmschutzwand keine weiteren konkreten Lärmschutzmaßnahmen planungsrechtlich festgesetzt. Es sollen durch architektonische und bauliche Maßnahmen und das Raumprogramm zusammen mit der Lärmschutzwand gesunde Wohnverhältnisse gesichert werden. 5. Umweltbericht Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 20.000 m² festlegt. Er wird im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB aufgestellt. Eine Umweltprüfung ist deshalb nicht durchzuführen. 6. Sozialverträglichkeit Bei der Planung wurden im Hinblick auf Sozialverträglichkeit insbesondere die nachfolgend erörterten Aspekte berücksichtigt: Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 17 x Nutzung vorhandener Anbindung an den ÖPNV (2 Straßenbahnlinien) x Förderung von behindertengerechtem Wohnraum im bestehenden Stadtteil x Verbesserung der Lärmsituation im Quartier x Verbesserung der Parkmöglichkeiten im Quartier 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz (Wohnflächen, Grünflächen, Verkehrsflächen) m² % Wohngebiete ca. 2.883 37,23 Verkehrsflächen gesamt hiervon :(öffentlich/privat) ca.1.178 (ca. 400 / ca. 778) 15,21 Grünflächen ca. 3.683 47,55 Gesamt ca. 7.744 100,00 7.2 Geplante Bebauung (Anzahl, Wohneinheiten, Bruttogeschossfläche) Anzahl Wohneinheiten Bruttogeschossfläche in m² Wohngebäude 8 70 ca. 4.818 Mehrzweckgebäude 1 6 ca. 547 Gesamt 9 76 ca. 5.365 7.3 Bodenversiegelung 1 m² % Gesamtfläche ca. 7.744 100 Derzeitige Versiegelung ca. 520 0,067 Durch den Bebauungsplan max. zulässige versiegelte Fläche ca. 5.996 81 1 Die maximal zulässige versiegelte Fläche berechnet sich aus den versiegelten Verkehrsflächen sowie der maximal überbaubaren (auch mit Nebenanlagen) Grundfläche (in der Regel GRZ + 50 %, max. 80 % der Grundstücksfläche) der Baugrundstücke sowie alle anderen zur Versiegelung vorgesehenen Flächen im öffentlichen Raum. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 18 8. Bodenordnung Zur Verwirklichung des Bebauungsplanes ist kein Bodenordnungsverfahren gem. BauGB erforderlich. Der Vorhabenträger ist mit Ausnahme des Grundstücks Flst.- Nr. 13711 (Heckenweg) Eigentümer sämtlicher im Plangebiet liegenden Grundstücksflächen. Die Nutzung und der Umbau des Heckenwegs wird im Rahmen des separat zu schließenden städtebaulichen Vertrages (Durchführungsvertrag) geregelt. 9. Städtebaulicher Vertrag Zwischen der Stadt Karlsruhe und dem Vorhabenträger wird ein Durchführungsvertrag als städtebaulicher Vertrag geschlossen, der das nicht durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Einzelnen definierte Bauprogramm und die Erschließungsmodalitäten regelt. 10. Kosten Der Stadt Karlsruhe entstehen keine Kosten. Alle im Zusammenhang mit dem Vorhaben anfallenden Kosten einschließlich der Kosten für den Anschluss an die bestehende Ver- und Entsorgung werden vom Vorhabenträger getragen. 11. Durchführung Alle Rechte und Pflichten des Vorhabenträgers werden in einem Durchführungsvertrag geregelt, der Voraussetzung für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 19 B) Hinweise (beigefügt) 1. Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu versehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5 % nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 2. Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Bei tieferliegenden Grundstücks- und Gebäudeteilen ist nur über Hebeanlagen eine sichere Entwässerung möglich. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist deshalb eine Aufstauung des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen der Eigentümer selbst entsprechend zu schützen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 20 3. Niederschlagswasser Das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser kann gesammelt werden. Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung größerer Regenereignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maßnahmen vermieden werden. Bei anstehenden versickerungsfähigen Böden kann die Notentlastung über eine Versickerungsmulde erfolgen. Bei Errichtung bzw. baulicher Veränderung von Wasserversorgungsanlagen sind die Anforderungen der Trinkwasserverordnung 2001 sowie Artikel 1 Infektionsschutzgesetz, § 37 Abs. 1 unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Der Betrieb von Zisternen muss beim Gesundheitsamt angezeigt werden. Um eine Verkeimung des öffentlichen Trinkwasserleitungssystems durch Niederschlagswasser auszuschließen, darf keine Verbindung zwischen dem gesammelten Niederschlagswasser und dem Trinkwasserleitungssystem von Gebäuden bestehen. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Werden die nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke befestigt, soll die Befestigung zur Verringerung der Flächenversiegelung, soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht, wasserdurchlässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasenpflaster). Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Abteilung 2, Referat 26, Denkmalpflege, Moltkestr. 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 21 Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägende Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 5. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. 6. Begrünungsplan Den Bauanträgen soll ein Begrünungsplan beigefügt sein. Es wird empfohlen, diesen vorab mit dem Gartenbauamt abzustimmen. 6.1 Artenempfehlungen für Bäume x Artenempfehlung großkronige Laubbäume: - Winterlinde (Tilia cordata) - Stieleiche (Quercus robur) - Roteiche (Quercus rubra) - Spitzahorn (Acer platanoides ) x Artenempfehlung mittelkronige Laubbäume: - Spitzahorn (Acer platanoides "Olmstedt") - Hainbuche (Carpinus betulus) - Feldahorn (Acer campestre "Elsrijk) für besondere Situationen: Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 22 - Kiefer (Pinus sylvestris) x Artenempfehlung kleinkronige Laubbäume: - Obstbäume auf mittel- bis schwachwüchsigen Unterlagen - Zierkirsche (Prunus Sorten) - Zierapfel (Malus Sorten) 6.2 Artenempfehlungen für Sträucher x Artenempfehlung freiwachsende Strauchpflanzungen: - Hasel (Corylus avellana) - Faulbaum (Frangula alnus) - Heckenkirsche (Lonicera xylosteum) - Schlehe (Prunus spinosa) - Hundsrose (Rosa canina) x Artenempfehlung freiwachsende Hecken: - Haselnuss (Corylus avellana) - Geißblatt (Lonicera xylosteum) - Hartriegel (Cornus sanguinea) - Liguster (Ligustrum vulgare, Ligustrum vulgare atrovirens) - Pfaffenhütchen (Euonymus europaeus) - Wildrosen (Rosa canina) - Schneeball (Viburnum lantana, Viburnum opulus) x Artenempfehlung geschnittene Hecken: - Feldahorn (Acer campestre) - Hainbuche (Carpinus betulus) - Liguster (Ligustrum vulgare, Ligustrum vulgare atrovirens) - Buche (Fagus silvatica) 6.3 Artenempfehlung für Begrünung von Fassaden und Schallschutzeinrichtungen - Wilder Wein (Parthenocissus tricuspidata “Veitchii”+ Parthenocissus quinquefolia “Engelmanii”) Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 23 - Efeu (Hedera helix) - Blauregen (Wisteria sinensis) - Großblättrige Pfeifenwinde (Aristolochia macrophylla) - Amerikanische Klettertrompete (Campsis radicans) - Waldrebe (Clematis vitalba) 7. Altlasten Hinweise und/oder Vermutungen auf Altlasten oder Schädliche Bodenveränderungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen und den Naturhaushalt sowie bedeutende Sachwerte nicht ausgeschlossen werden können, sind dem Umwelt- und Arbeitsschutz zu melden. 8. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Auffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Anfallender Mutterboden ist zu sichern und bevorzugt auf dem Grundstück zur Andeckung zu verwenden. Bei Verdacht auf Schadstoffeinträge oder Verunreinigungen ist das Bodenmaterial auf dem Grundstück nach bodenschutzrechtlichen Gesichtspunkten (Bundesbodenschutzgesetz-BBodSchG vom 17. März 1998 sowie Gesetz des Landes Baden-Württemberg zur Ausführung des Bundesbodenschutzgesetzes und zur Änderung abfallrechtlicher und bodenschutzrechtlicher Vorschriften (Landesbodenschutz- und Altlastengesetz- LBodSchAG vom 14. Dezember 2004) zu betrachten. Bei Auffüllungen mit Fremdmaterial sind die Bestimmungen nach dem Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrW-/AbfG vom 27.September 1994) und im weiteren nach den o.g. bodenschutzrechtlichen Vorgaben maßgebend. 9. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 24 10. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 11. Erneuerbare Energien Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes sollte die Nutzung erneuerbarer Energien verstärkt angestrebt werden. Auf die Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Gesetzes zur Nutzung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (EWärmeG) wird verwiesen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 25 C) Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen  Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 31.07.2009 (BGBl. S. 2585) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466).  Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBI. S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.11.2009 (GBl. S. 615). In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes geregelt: I. Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen Im Rahmen der Ziffern 2 bis 4 und der Planzeichnung (C. IV) sind auf Basis des Vorhaben- und Erschließungsplanes (siehe Abschnitt D) ausschließlich die baulichen und sonstigen Nutzungen zulässig, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. 2. Art der baulichen Nutzung 2.1 Allgemeines Wohngebiet Das Gebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt, mit folgenden Abweichungen: Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 26 Zulässig sind nur: x Wohngebäude, x Schank- und Speisewirtschaften, x Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, x Anlagen für Verwaltungen. Alle anderen Nutzungen des § 4 BauNVO sind unzulässig. 2.2 Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Zufahrten Garagen und Stellplätze sind nur innerhalb der Tiefgarage zulässig. Die Zufahrt zur Tiefgarage ist nur an den in der Planzeichnung geregelten Einfahrtsbereichen zulässig. 2.3 Nebenanlagen Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO sowie Anlagen nach § 23 Abs. 5 BauNVO sind außerhalb der in der Planzeichnung festgesetzten Flächen nicht zulässig. Dies gilt nicht für Spielplatzflächen, Unterstände für Gehhilfen, Gartenmauern, Zäune und Wege. Versorgungsanlagen im Sinne des § 14 Abs. 2 BauNVO sind nur auf den in der Planzeichnung festgesetzten Flächen zulässig, ausgenommen hiervon sind Schalt- und Verteilerschränke. 3. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt sich nach den Eintragungen in der Nutzungsschablone sowie nach den in der Planzeichnung eingetragenen Wandhöhen. Mit Aufzugsüberfahrten darf das durch die Planzeichnung vorgegebene Maß der zulässigen Wandhöhe um bis zu 1,50 m überschritten werden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 27 Als Wandhöhe gilt das Maß von Oberkante Erdgeschossfertigfußboden, festgesetzt mit 117,00 m üNN bzw. 116,45 m üNN (Haus A), bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut. Diese Bezugspunkte können bis zu 0,3 m über-/unterschritten werden. Das oberste Geschoss ist an den Längsseiten der Gebäude um mindestens 1, 20 m zurückversetzt zu errichten. Anlagen im Sinne von § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO sind abweichend von § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO zulässig, soweit sie als solche mit ihren flächenhaften Begrenzungen in der Planzeichnung des Abschnittes IV oder in den Projektplänen des beigefügten Vorhaben- und Erschließungsplanes enthalten sind bzw. dargestellt werden. Im Übrigen bleibt § 19 Abs. 4 Satz 5 BauNVO unberührt. 4. Überschreiten von Baugrenzen und Baulinien Die Baugrenzen dürfen auf 1/3 der Gebäudebreite ausschließlich mit Balkonen bis auf eine Tiefe von 1, 50 m überschritten werden. Ein Überschreiten der Baulinien um bis zu 1,00 m auf bis zu 1/3 der entsprechenden Fassadenbreite ist im Bereich des 1. – 2. Obergeschosses zulässig. 5. Schallschutz gem. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB Innerhalb der in der Planzeichnung gekennzeichneten Fläche ist eine Schallschutzeinrichtung mit einer Höhe von 5,50 m über der jeweils angrenzenden Verkehrsfläche zu errichten. Die Ein-/Ausfahrt der Tiefgarage ist vollständig mit Seitenwänden und Überdachung einzuhausen. Die Vorderkante der Einhausung muss 1,00 m hinter die östliche Fassadenflucht der Gebäude Heckenweg 74 und Diakonissenstr. 7 zurückspringen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 28 Die Tiefgarageneinhausung ist zu begrünen. Pflanzempfehlungen siehe Hinweise Ziff. 6.3. 6. Grünflächen/Grünordnung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 15, 20 und 25 BauGB 6.1 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen An den in der Planzeichnung ausgewiesenen Baumstandorten sind heimische und standortgerechte großkronige und mittelkronige Laubbäume zu pflanzen. An den in der Planzeichnung ausgewiesenen Strauchstandorten sind heimische und standortgerechte Sträucher oder Hecken zu pflanzen. Geringfügige Abweichungen von den in der Planzeichnung eingetragenen Standorten können in begründeten Fällen (Zufahrten, Leitungstrassen, Grenzveränderungen) als Ausnahme zugelassen werden. Die in der Planzeichnung als zu erhaltend gekennzeichneten Bäume sowie die neu zu pflanzenden Bäume und Sträucher oder Hecken sind zu unterhalten, zu pflegen und bei Abgang durch entsprechende Nachpflanzungen zu ersetzen. 6.2 Grünzonen (private Grünflächen) Die Grünzonen sind als Grünflächen zu gestalten oder gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Mindestens 15 % dieser Fläche ist mit Sträuchern zu bepflanzen. Die Benutzung als Arbeits-, Abstell- oder Lagerflächen ist nicht zulässig. 6.3 Tiefgarage Die Decke der Tiefgarage, die nicht überbaut wird, ist mit einer Erdaufschüttung von mindestens 40 cm zu versehen. Sie ist als Grünfläche Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 29 gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Mindestens 15 % der Tiefgaragenfläche ist mit heimischen und standortgerechten Gehölzen zu begrünen. II. Örtliche Bauvorschriften 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 1.1 Dächer Es sind nur flachgeneigte Dächer bis zu einer Neigung von maximal 6° zulässig. Die Pultdächer sind extensiv zu begrünen. Der Schichtaufbau muss mind. 10 cm betragen. Zur Einsaat ist eine Gras/Kräutermischung zu verwenden. Eine Aufstellung von Solarkollektoren und/oder Photovoltaikanlagen ist zulässig. 1.2 Fassaden Fassaden sind als Putzfassaden auszuführen. Reflektierende Materialien zur Oberflächengestaltung der Gebäude sind nicht zulässig. 1.3 Werbeanlagen Werbeanlagen am Gebäude sind nur bis zur Brüstungskante 1. Obergeschoss und nur an der Stätte der Leistung zulässig. Sie dürfen eine Fläche von gesamt 0,5 m² nicht überschreiten. Werbeanlagen sind auch als selbstständige Werbeanlage im unmittelbaren Eingangsbereich des Ortes der Leistung und nicht höher als 1,80 m über der angrenzenden Verkehrsfläche zulässig. Sie dürfen eine maximale Ansichtsfläche von gesamt 1 m² nicht überschreiten. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 30 Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laserwerbung, Skybeamer oder Ähnliches. Automaten sind nur am Gebäude zulässig. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen bestimmt sind, sind nicht zulässig. 2. Unbebaute Flächen, Einfriedigungen 2.1 Unbebaute Flächen Unbebaute Flächen, mit Ausnahme von Zufahrten und Hauseingängen, sind als Vegetationsfläche anzulegen und zu unterhalten. 2.2 Abgrabungen, Aufschüttungen Abgrabungen und Aufschüttungen sind nur zum Ausgleich des Höhenniveaus zwischen Herrenalber Straße und Heckenweg zulässig, soweit dies zur Herstellung ausreichender Überdeckung der Tiefgarage nach Ziff. I.5.3 und zur Angleichung der Geländeform benachbarter Grundstücke erforderlich ist. 2.3 Einfriedigungen Einfriedigungen sind nur in Form von mindestens 1,20 m hohen und maximal 1,80 m hohen Heckenpflanzungen zulässig. In die Hecken kann ein Maschendrahtzaun eingezogen werden. 2.4 Abfallbehälterstandplätze Abfallbehälterstandplätze sind nur auf den in der Planzeichnung festgelegten Flächen zulässig. Sie sind, sofern diese von den öffentlichen Straßen und Wegen aus sichtbar sind, mit einem Sichtschutz zu versehen, der zu begrünen ist, oder durch bauliche oder sonstige Maßnahmen verdeckt herzustellen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 31 2.5 Nebenanlagen, Zufahrten, Zuwegungen Flächen für Nebenanlagen, Zufahrten und Zuwegungen sind mit Ausnahme der Tiefgaragenzufahrt mit wasserdurchlässigen Belägen auszuführen. 3. Außenantennen Pro Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenantenne zulässig. 4. Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. 5. Niederschlagswasser Auf dem privaten Wohnweg auftretendes Niederschlagswasser ist im benachbarten Grünstreifen zur Versickerung zu bringen. Der Grünstreifen ist mit einer mindestens 30 cm mächtigen begrünten Oberbodenschicht zu versehen. Andere als der Entwässerung dienende Nutzungen des Grünstreifens sind ausgeschlossen. 6. Beleuchtung (Falterschlag) Die Verwendung von Quecksilberdampf-Hochdrucklampen (HQL) für die Beleuchtung der Straßen- und Verkehrsflächen ist unzulässig. Zulässig sind ausschließlich Lampen mit einem Lichtspektrum über 500 Nm (z.B. Natriumdampf-Niederdrucklampen). Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 32 III. Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und baurechtliche Regelungen) Aufhebung Bebauungsplan Nr. 186 Der Bebauungsplan Nr. 186 „Herrenalber Straße, Rastatter Straße, Diakonissenstraße, Krokusweg, Am Rüppurrer Schloss“, in Kraft getreten am 30.09.1929, wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. WA LEGENDE Nutzungsschablone Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 34 D) Regelungen des Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP) Der Vorhaben- und Erschließungsplan mit den Anlagen 1.1 bis 1.7 und den darin aufgeführten Nutzungen, Grundrissen, Gebäudeabmessungen, Freiflächen, Nebenanlagen einschließlich Garagen sowie die nachstehenden dazu weitergehenden Regelungen sind bindender Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. 1. Passive Schallschutzmaßnahmen Entsprechend DIN 4109, Ausgabe November 1989, sind für die in der Planzeichnung und nachstehender Tabelle genannten Fassaden die resultierenden Schalldämmmaße (erf. R’w,res (dB)) einzuhalten. Zur Vereinfachung der baulichen Ausführung sind die jeweils höchsten Werte des resultierenden Schalldämmmaßes an der jeweiligen Fassade oder an einem Fassadenabschnitt anzusetzen. Bei Außenpegeln von mehr als 45 dB(A) nachts sind schallgedämmte Lüftungsanlagen vorzusehen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 35 2. Schallschutzeinrichtung entlang der Herrenalber Straße Die Schallschutzeinrichtung entlang der Herrenalber Straße ist gemäß Anlage 1.6 herzustellen und beidseitig zu begrünen. Pflanzempfehlungen siehe Hinweise Ziff. 6.3. Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 36 1. Anlagen zum Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) 1.1 Übersichtsplan 1.2 Lageplan, Maßstab 1 : 1000 1.3 Projektplanung 1.3.1 Grundriss TG, Maßstab 1 : 1000 1.3.2 Grundriss EG, Maßstab 1 : 1000 1.3.3 Grundriss OG, Maßstab 1 : 1000 1.3.4 Grundriss DG, Maßstab 1 : 1000 1.3.5 Schnitte 1-1, Maßstab 1 : 1000 1.3.6 Schnitte 2-2 und 3-3 1.3.7 Ansicht Herrenalber Straße (West) 1.3.8 Ansicht Herrenalber Straße (Ost) 1.3.9 Visualisierung 1.4 Gestaltungsplan, Maßstab 1 : 750 1.5 Darstellung Ein- und Ausfahrt Tiefgarage 1.6 Darstellung Schallschutzeinrichtung Herrenalber Straße 1.7 Stellplatzberechnung Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VbB) „Herrenalber Straße 25-39“, Karlsruhe-Rüppurr Entwurf Seite 37 Unterschriften: Vorhabenträger: Planverfasser: Stadtplanungsamt Karlsruhe: Dr. Harald Ringler Lammstraße 7 76133 Karlsruhe Karlsruhe, den 20.11.2009 Fassung vom 14.08.2010 10098 10097/2 13820/1 10097 13820/4 13820/3 11919/36 13820/2 13820/5 11919/35 13820/6 13819 10173/1 10049 13819/1 13819/2 13819/3 13819/4 13819/5 13819/6 13819/7 13819/8 13819/9 13819/10 13819/11 13819/12 13819/13 11919/26 13819/14 13819/15 13819/16 13819/17 13816/2 13819/18 13819/19 13755 13819/20 13754 13753 13819/21 13756 13816/16 13818/1 13816 13818/2 13818/3 13818/4 13818 13818/5 13818/6 13818/7 13818/8 13818/9 13818/12 13818/10 13818/13 13818/11 13818/14 13818/15 13818/16 13818/17 13818/18 13818/19 13727 13711 11919/19 G GFW GFHW GFW G Bgl GFW GFW GFW GFW G GFW GFW GFW GFW GFW GFW GFW GFW GFW S GFW GFW S GFW GFW GFW GFW GFW GFW GFW GFW GFW GFW Weg GFW GFW GFW GFW WGhs 1 Gar Whs 10 Whs 8 Whs 3 Whs 10 Whs 5 Whs 12 Whs WGhs 7 Whs 14 Whs 74 Whs 72 Whs 70 Whs 68 Whs 66 Whs 64 Whs 62 Whs 60 WGhs 58 Whs 56 Whs 54 Ghs Whs 52 Whs 50 Whs 48 Whs Whs 46 WGhs 63 Whs 44 Whs 42 Whs 61 Whs 59 Whs 40 Whs 57 Schu Whs 55 Whs 38 Whs 53 Whs 36 Whs 51 Whs 34 Whs 32 Whs 30 Whs 49 Whs 28 Whs 47 Whs 26 Whs 45 Whs 43 Whs 37 Whs Whs 35 Whs Whs 33 Whs 31 Whs 29 Whs 27 Whs 25 Whs 23 Heckenweg Herrenalber Straße Diakonissenstraße Bestand C D E F G H B I A Herrenalber Straße Heckenweg Diakonissenstraße TG Einfahrt Maßstab Datum Projekt-Nr a r c h i s Architekten + Ingenieure GmbH Stephanienstraße 30 D-76133 Karlsruhe Tel (0721) 919 61-0 Fax (0721) 919 61-90 office@archis.de www.archis.de ArchitektenProjektInhalt GAR-01 Herrenalber Straße 25-39Anlage 1.2 zum VEP Lageplan 1:1000 20.11.09 "Quartier Sonnengrün" Fassung vom 14.08.10 Datenursprung: PDF-Datei vom Vermessungsamt vom 14.12.2007 in dxf umgewandelt Fahrbahn Tiefgarage113 Stellplätze Anschlusse Stadtwerke Leitungstrasse Leitungstrasse Leitungstrasse 15% Neigung 10% Neigung 10% Neigung 10% Neigung 10% Neigung 15% Neigung 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12131415 17 18 19 20 21 22 16 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 Einfahrt Ausfahrt Beton Stützed=50 Lüftung-TGDD250x60 Lüftung-TGDD 250x60 Lüftung-TG DD 250x60 Lüftung-TG DD 250x60 Lüftung-TG DD 250x60 Lüftung-TG 2 x WD-3.60x0.65m UKD Lüftung-TGDD 160x160 Lüftung-TGDD 160x160 Lüftung-TG WD 250x65 Lüftung-TGDD160x160 Fahrbahnachse -3.25 OKF Fahrbahnachse -3.25 OKF Fahrbahnachse -3.25 OKF Fahrbahnachse -3.25 OKF Fahrbahnachse -3.25 OKF Herrenalber Straße Heckenweg Diakonissenstraße VK TG-Einhausung Elektro Haus-G Elektro Haus-H Haus-I Elektro Haus-E Elektro Haus-B Elektro Haus-C Elektro Haus-F Elektro Haus-D Elektro Haus-A 15 STG18.5/28.0 18 STG18.3/28.0 18 STG18.3/28.0 18 STG18.3/28.0 18 STG18.3/28.0 18 STG18.3/28.0 18 STG17.7/28.0 18 STG 17.7/28.0 C D E F G H B I A TG Keller Haus-A Keller Haus-C Keller Haus-D Keller Haus-E Keller Haus-F Keller Haus-E Keller Haus-G Keller Haus-H Keller Haus-I Keller Haus-B Maßstab Datum Projekt-Nr a r c h i s Architekten + Ingenieure GmbH Stephanienstraße 30 D-76133 Karlsruhe Tel (0721) 919 61-0 Fax (0721) 919 61-90 office@archis.de www.archis.de ArchitektenProjektInhalt GAR-01 Herrenalber Straße 25-39Anlage 1.3.1 zum VEP Grundriss TG 1:1000 20.11.09 "Quartier Sonnengrün" Tiefgarage mit 113 Stellplätzen davon 6 Behindertenstellplätze Fassung vom 14.08.10 Datenursprung: PDF-Datei vom Vermessungsamt vom 14.12.2007 in dxf umgewandelt A 0_1Gemeinschaftsbereich179.1m² C 0_43 Zi. 67.9m² C 0_22 Zi. 54.5m² C 0_13 Zi. 83.9m² D 0_43 Zi. 67.5m² D 0_13 Zi. 70.6m² E 0_42 Zi. 55.4m² E 0_22 Zi. 54.5m² E 0_12 Zi. 56.0m² F 0_13 Zi. 76.5m² G 0_12 Zi. 66.9m² B 0_2 2 Zi. 52.6m² B 0_1 2 Zi. 62.0m² Fahrräder C 0_32 Zi. 54.5m² D 0_22 Zi. 54.5m²D 0_32 Zi. 54.5m² E 0_32 Zi. 54.5m² F 0_22 Zi. 54.5m²F 0_33 Zi. 68.0m² G 0_22 Zi. 54.5m²G 0_32 Zi. 56.1m² H 0_22 Zi. 54.5m²H 0_32 Zi. 57.8m² H 0_12 Zi. 54.8m² B 0_3 2 Zi. 52.6m² B 0_4 2 Zi. 52.6m² Lüftung-TG I 0_22 Zi. 53.4m² I 0_12 Zi. 53.4m² Müll Müll Müll Müll Müll Müll Müll Müll Bestand C D E F G H B I A Herrenalber Straße Heckenweg Diakonissenstraße E 0_42 Zi.55.4m² E 0_22 Zi.54.5m² E 0_12 Zi.56.0m²E 0_32 Zi.54.5m² E E 0_42 Zi.55.4m² E 0_22 Zi.54.5m² E 0_12 Zi.56.0m²E 0_32 Zi.54.5m² Maßstab Datum Projekt-Nr a r c h i s Architekten + Ingenieure GmbH Stephanienstraße 30 D-76133 Karlsruhe Tel (0721) 919 61-0 Fax (0721) 919 61-90 office@archis.de www.archis.de ArchitektenProjektInhalt GAR-01 Herrenalber Straße 25-39Anlage 1.3.2 zum VEP Grundriss EG 1:1000 20.11.09 "Quartier Sonnengrün" Fassung vom 14.08.10 Datenursprung: PDF-Datei vom Vermessungsamt vom 14.12.2007 in dxf umgewandelt +2.72+2.50 +2.72+2.50+2.72+2.50 +2.72+2.50 H 1_12 Zi. 54.7 m² H 1_22 Zi. 54.4 m² H 1_32 Zi. 57.8 m² A 1_32 Zi. 52.7 m² A 1_22 Zi. 52.7 m² A 1_12 Zi. 52.7 m² C 1_43 Zi. 71.3 m² C 1_32 Zi. 54.4 m² C 1_22 Zi. 54.4 m² C 1_13 Zi. 83.8 m² D 1_43 Zi. 70.8 m² D 1_32 Zi. 54.4 m² D 1_22 Zi. 54.4 m² D 1_13 Zi. 70.6 m² E 1_42 Zi. 54.4 m² E 1_32 Zi. 54.4 m² E 1_22 Zi. 54.4 m² E 1_12 Zi. 56.0 m² F 1_33 Zi. 71.3 m² F 1_13 Zi. 76.5 m² F 1_22 Zi. 54.4 m² G 1_22 Zi. 54.5 m² G 1_12 Zi. 67.2 m² G 1_32 Zi. 56.1 m² B 1_3 2 Zi. 52.6 m² B 1_2 2 Zi. 52.6 m² B 1_1 2 Zi. 62.0 m² B 1_4 2 Zi. 52.6 m² I 1_22 Zi. 53.4m² I 1_12 Zi. 53.4m² C D E F G H B I A Herrenalber Straße Heckenweg Diakonissenstraße E 1_42 Zi.54.4 m² E 1_32 Zi.54.4 m² E 1_22 Zi.54.4 m² E 1_12 Zi.56.0 m² E E 1_42 Zi.54.4 m² E 1_32 Zi.54.4 m² E 1_22 Zi.54.4 m² E 1_12 Zi.56.0 m² Maßstab Datum Projekt-Nr a r c h i s Architekten + Ingenieure GmbH Stephanienstraße 30 D-76133 Karlsruhe Tel (0721) 919 61-0 Fax (0721) 919 61-90 office@archis.de www.archis.de ArchitektenProjektInhalt GAR-01 Herrenalber Straße 25-39Anlage 1.3.3 zum VEP Grundriss OG 1:1000 20.11.09 "Quartier Sonnengrün" Fassung vom 14.08.10 Datenursprung: PDF-Datei vom Vermessungsamt vom 14.12.2007 in dxf umgewandelt WM WM WM A 2_32 Zi. 52.7m² H 2_15 Zi. 123.9 m² G 2_15 Zi. 128.4 m² F 2_22 Zi. 58.1 m² F 2_13 Zi. 78.8 m² E 2_12 Zi. 71.9 m²E 2_24 Zi. 94.1 m² D 2_12 Zi. 74.8 m²D 2_24 Zi. 104.9 m² C 2_24 Zi. 105.8 m² C 2_12 Zi. 79.0 m² B 2_3 2 Zi. 52.6 m² B 2_2 2 Zi. 52.6 m² B 2_1 2 Zi. 62.0 m² B 2_4 2 Zi. 52.6 m² A 2_22 Zi. 52.7 m² A 2_12 Zi. 52.7 m² I 2_22 Zi. 53.4m² I 2_12 Zi. 53.4m² Herrenalber Straße Heckenweg Diakonissenstraße C D E F G H B I A E 2_12 Zi.71.9 m²E 2_24 Zi.94.1 m² E E 2_12 Zi.71.9 m²E 2_24 Zi.94.1 m² Maßstab Datum Projekt-Nr a r c h i s Architekten + Ingenieure GmbH Stephanienstraße 30 D-76133 Karlsruhe Tel (0721) 919 61-0 Fax (0721) 919 61-90 office@archis.de www.archis.de ArchitektenProjektInhalt GAR-01 Herrenalber Straße 25-39Anlage 1.3.4 zum VEP Grundriss DG 1:1000 20.11.09 "Quartier Sonnengrün" Fassung vom 14.08.10 Schemaschnitt 1-1 Haus I Grenze Knickachse Schemaschnitt 1-1 Haus H vorhandene Geländehöhe Planweg Herrenalber Strasse Mietergärten Schemaschnitt 3-3 Ansicht Haus E vorhandene Geländehöhe Planweg Herrenalber Strasse Mietergärten Schemaschnitt 2-2 Ansicht Haus G Heckenweg Gartenstadt Haus C Haus D Haus E Haus A Haus F Haus I Haus H Haus G Gartenstadt Haus C us D Haus A Haus D Haus E Haus F Haus G Haus I Haus H Knickachse Grenze H Bestand Haus C Haus D Haus E Haus F Haus G Haus H Haus B Haus I Haus A Herrenalber Straße Heckenweg Diakonissenstraße TG Einfahrt Inhalt MaßstabDatei Plan-Nr DatumZeichen Projekt-NrProjekt a r c h i s Architekten+Ingenieure GmbH Stephanienstraße 30 76133 Karlsruhe Tel (0721) 9 19 61 - 0 Fax (0721) 9 19 61 - 90 office@archis.de www.archis.de GAR-01 Herrenalber Straße 25-39 "Quartier Sonnengrün" 2.00 Anlage 1.4 zum VEP Gestaltungsplan 1:75020.11.09GAR-01.rvtSIL ENTWURF Fassung vom 14.08.10 Heckenweg TG Einfahrt/Ausfahrt -Extensivbegrünung mitSubstrat und Filterschicht-Stb-Decke-Stb-Wand-Vorsatzschale als Schalungaussen-DSL-Platten (3-Schicht-Leichtbau-Platten zur Schallabsorption) Fahrradschuppen Pflanzstreifen Pflanzstreifen Pflanzstreifen Kante Geh- / RadwegFahrbahn Hinterkante Gehwegbelag PflanzfeldBodendecker Baumplatten

Anlage 2 zur Vorlage Nr. TOP der Gemeinderatssitzung 21.09.2010 Inhaltliche Zusammenfassung weiterer bei der öffentlichen Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes „Herrenalber Straße 25-29“ vorgetragener Einwendungen (in Fortsetzung der Ziffer II.8 der Vorbemerkungen zur Gemeinderatsvorlage) Legende: Der nummerierte Kursivtext gibt den zusammengefassten Inhalt der Einwendungen wieder. Der eingrückte Text enthält die mit der Stadtplanung abgestimmte Stellungnahme des Vorhabenträgers zur jeweils vorangestellten Einwendung 1. Die Tiefgarage liege höher als die heute vorhandenen Mietergärten im Heckenweg. Die intensive Bebauung mit acht Häusern lasse den vorhandenen parkartigen Charakter im Plangebiet entfallen. Das Gelände des Baufeldes entspricht im Endzustand nach Errichtung der Tiefgarage in etwa der heutigen Höhenlage. Eine Aufschüttung des Areales ist nicht beabsichtigt. Die Mietergärten entlang des Heckenweges werden nur wenige cm tiefer liegen. Beeinträchtigungen der Mietergärten sind insbesondere infolge des Abstandes der Baukörper ausgeschlossen. Bislang bestand keine Parkanlage, sondern erwerbswirtschaftliche gärtnerische und kleingärtnerische Nutzung des Areales. 2. Es wird darum gebeten, dass der Gestaltungsbeirat sich für die Planung der Stadteingangssituation im Bereich des Bauvorhabens einbringt. Die Satzung des Gestaltungsbeirates der Stadt Karlsruhe sieht vor, dass dieser zu Rate gezogen werden kann, wenn kein konkurrierendes Entwurfsverfahren (Wettbewerb, Mehrfachbeauftragung, etc.) durchgeführt wurde. Das Selbstverständnis des Gestaltungsbeirates schließt deshalb eine nachträgliche Behandlung des Ergebnisses der Mehrfachbeauftragung, die für dieses Bauvorhaben durchgeführt wurde aus. Im Übrigen war in der Beurteilungskommission der Mehrfachbeauftragung auch ein Mitglied des Gestaltungsbeirates vertreten. 3. Es fehlten stadtplanerische Überlegungen für das Gebiet von der Battstraße bis zum Schloss Rüppurr für die Bereiche beiderseits der Herrenalber Straße. Aktuell besteht keine Veranlassung bauleitplanerisch in die übrigen Bereiche entlang der Herrenalber Straße zwischen Battstraße und Schloss Rüppurr einzugreifen. Es ist auch nicht erkennbar, dass für die bestehenden Gebiete, z.B. wegen fehlender qualifizierter Bebauungspläne, Fehlentwicklungen zu befürchten sind. Eine Ausnahme bildet das Gebiet „Rastatter-, Herrenalber- und Fischerstraße“, für das sich allerdings derzeit ein Bebauungsplan in Aufstellung befindet. 4. Es sei ferner nicht bedacht, dass diese Art der Bebauung Vorbildcharakter für eine bauliche Entwicklung auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Herrenalber Straße zukünftig bilden würde. Eine bauliche Entwicklung auf der gegenüberliegenden Seite bedürfte ebenfalls der Schaffung von Planungsrecht. Fragen des städtebaulichen Einfügens wären dann in dem gebotenen Verfahren zu beantworten. Ziel des Bebauungsplanes ist die Entwicklung der letzten verbliebenen Freifläche östlich entlang der Herrenalber Straße zu regeln. Soweit dieser Bebauungsplan Festsetzungen trifft, können diese, müssen jedoch nicht für eine Bebauung anderenorts entlang der Herrenalber Straße zugrunde gelegt werden. Eine Einschränkung der planerischen Möglichkeiten der Stadt ist mit - 2 - Inhaltliche Zusammenfassung privater Einwendungen zum Bebauungsplanentwurf „Herrenalber Straße 25-29“ in Fortsetzung gem. Ziffer II.8 der Vorbemerkungen zur Gemeinderatsvorlage der Regelung dieses Bebauungsplanes nicht verbunden, auch entsteht hierdurch keinerlei rechtliche Verpflichtung. 5. Es fehle eine Möglichkeit der Anlage von Nutzgärten, was gartenstadttypisch sei. Demzufolge greife die Gestaltung keine gartenstadtspezifischen Elemente auf und könne deshalb nicht als moderne Interpretation der Gartenstadtidee gesehen werden. Die Möglichkeit zur Anlage von Nutzgärten ist bedingt durch die Unterkellerung einer wesentlichen Teilfläche des Baugrundstückes für die Tiefgarage leider so nicht möglich. Demgegenüber schafft die Tiefgarage die Möglichkeit unterirdischer innerer (interner) Erschließung des Grundstückes. Die gartenstadttypische Anlage von Nutzgärten ist wegen der bloßen Schaffung von Wohnungen, statt der Schaffung von Einzelhäusern (ggf. als Reihenhäuser) nicht sinnvoll. Jedoch erhalten die Nutzer der Erdgeschoßwohnungen einen Gartenanteil unterhalb der Balkone zur alleinigen Nutzung zugewiesen. 6. In diesem Zusammenhang sei auch die kubische Bauweise der Pultdachbauten zu nennen, die sich nicht in die vorhandene historische Bebauung der Gartenstadt einfüge. 7. Es wird die Frage aufgeworfen, warum bei diesem Neubauprojekt Flachdächer erlaubt seien, obwohl alle anderen Gebäude Giebeldächer aufweisen würden. Die Dachform ist architektonischer Ausdruck in der andersartiger neuzeitlicher Formensprache. Die denkmalrechtlichen Anforderungen aus der Altbebauung der Gartenstadtbebauung können insoweit nicht übertragen werden. Denn es handelt sich insoweit nicht um die Veränderung eines Einzeldenkmales innerhalb des Bestandes der Altbebauung. 8. Es wird ferner bemängelt, dass im Gegensatz zum bisherigen Grundsatz in der Gartenstadt, keine der Wohnungen einen Gartenanteil zugewiesen bekommt. Dies ist nicht richtig. Die Überlassung einer Teilfläche der Gartenanteile ist durch den Vorhabenträger zu Gunsten der Nutzer der Erdgeschosswohnungen vorgesehen. 9. Die Anwohner befürchten für die gegenüberliegende Straßenseite wegen der vorhandenen Lärmschutzeinrichtung eine Verschlechterung der Lärmschutzsituation durch Echowirkung. Insgesamt würde die Lärmschutzwand den Schall intensiver abstrahlen, wodurch es lauter werden würde, als diese heute der Fall sei. Durch das schalltechnische Gutachten vom 08.03.2010 ist nachgewiesen, dass infolge Reflektion keine nennenswerte (hörbare) Schallpegelerhöhung auf der gegenüberliegenden Straßenseite zu erwarten ist. Hierzu trägt die teilweise schallabsorbierende Ausführungsart der Wand mit nicht reflektierenden Teilflächen bei. 10. Gefordert wird eine Untersuchung der Auswirkungen der großflächigen Lärmschutzwand auf die Grundstücke jenseits der Herrenalber Straße. Ein entsprechendes Gutachten liegt bereits vor (s. o.) 11. Es wird vorgetragen, die Heizung der baulichen Anlage sei als Pelletheizung vorgesehen. Wegen der damit verbundenen hohen Feinstaubemissionen wird dies als ungeeignet für besiedelte Räume, wie die Gartenstadt, wegen deren Lage zwischen den Autobahnen und der Herrenalber Straße angesehen. Die planungsrechtlichen Festsetzungen enthalten keinerlei Vorgaben zur Art der Sicherstellung des Wärmebedarfs der Anlagen, weil dies aus Rechtsgründen nicht möglich ist. Vorgesehen ist eine Gas- und Pelletheizanlage. - 3 - Inhaltliche Zusammenfassung privater Einwendungen zum Bebauungsplanentwurf „Herrenalber Straße 25-29“ in Fortsetzung gem. Ziffer II.8 der Vorbemerkungen zur Gemeinderatsvorlage Die Grundlast der Wärmeerzeugung erfolgt durch den Gasbrennwertkessel. Erst bei einer Heizlast über 30 kw erfolgt die Wärmeerzeugung durch den Pelletkessel. Eine UVPG-Pflichtigkeit der Anlage besteht nicht. Hieraus ist ersichtlich, dass unzuträgliche Feinstaubemissionen nicht zu erwarten sind. 12. Eine ausreichende Durchlüftung wegen der 5,50 m hohen Lärmschutzwand und der riegelartigen Bebauung der einzelnen Baukörper wird bezweifelt. Die Bebauung ist deutlich weniger intensiv, als eine Bebauung im Stadtzentrum oder in Altrüppurr. Es gibt keine Anhaltspunkte für eine unzureichende Luftzirkulation, insbesondere aufgrund des großen Abstandes der Gebäude von ca. 14 Metern. 13. Das Vorhaben wird für unnötig eingestuft und stattdessen gefordert, die Gartenstadt e.G. solle vorhandene Wohneinheiten renovieren und sanieren, statt für Neubauvorhaben Geld auszugeben. Es handele sich um ein Prestigeprojekt, bei dem nur die Mieteinnahmen gesehen würden, nicht aber die Ausgaben des Projektes. Die Finanzierbarkeit des Vorhabens wird bezweifelt. Der angeblich vorgesehene Mietpreis mit 8,00 €/m² Wohnraumfläche sei zu hoch. Es handele sich nicht um preiswerten Wohnraum. Es wird moniert, dass durch den Neubau eine gartenstadt-untypische zahlungskräftige Bevölkerungsschicht in die Wohnung einziehe, die sich einen Quadratmeterpreis von 8,50 leisten könne. Zudem würde nach Berechnungen die Mieteinnahmen die Kosten nicht decken, weshalb eine Querfinanzierung durch die übrigen Baulichkeiten der Gartenstadt e.G. erforderlich s Es handelt sich hier um privatrechtliche Belange im Innenverhältnis der Genossenschaft, die auf das Bebauungsplanverfahren keinen Einfluss haben dürfen. Ebenso wenig kann bewertet werden, wie der Vorhabenträger das Vorhaben finanziert, so lange keine grundsätzlichen Zweifel an der Finanzierbarkeit bestehen. Dies ist hier aber nicht der Fall. 14. Das Projekt sei als nicht familienfreundlich einzustufen. Die vorgesehenen Wohnungsgrößen gewährleisten auch die Nutzung einer Vielzahl der Wohnungen durch Familien. 15. Der Bebauungsplan regele nicht, wie und inwieweit eine behindertengerechte Herstellung der Wohnungen verpflichtend sei. Bauplanungsrechtlich wäre es in Anwendung von § 9 Abs. 1 Ziffer 8 BauGB lediglich möglich, Flächen festzusetzen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude für Personengruppen mit besonderen Wohnbedürfnissen errichtet werden dürfen. Das könnten z.B. auch Gebäude sein, in welchen nur Wohnungen für behinderte Menschen errichtet werden dürfen. Es ist jedoch nicht das Ziel der Vorhabenträgerin, die Wohngebäude von vornherein auf solche Personengruppen einzuschränken. Es soll vielmehr nur möglich sein, dass vorwiegend Menschen aus der Altbebauung der Gartenstadtsiedlung, die diesem Personenkreis zuzuordnen sind, dort wohnen und über Aufzüge leichter ihre Wohnungen erreichen können. In welchen Fällen Barrierefreiheit zwingend herzustellen ist, regelt § 39 der Landesbauordnung (LB0). Danach wird eine dahingehende rechtliche Bindung allerdings erst eintreten, soweit die Vorhabenträgerin in ihrem späteren Bauantrag definiert, welche Wohnungen sie für behinderte Menschen errichten möchte. Im Hinblick daruf, dass die Vorhabenträgerin nach dem Durchführungsvertrag ohnehin verpflichtet sein wird, das Vorhaben entsprechend dem Vorhaben- und - 4 - Inhaltliche Zusammenfassung privater Einwendungen zum Bebauungsplanentwurf „Herrenalber Straße 25-29“ in Fortsetzung gem. Ziffer II.8 der Vorbemerkungen zur Gemeinderatsvorlage Erschließungsplan herzustellen, sollte im Übrigen die Flexiblität der Vorhabenträgerin nicht eingeschränkt werden. 16. Es werden die Pläne des Baukörpers kommentiert und darauf verwiesen, dass keine Heizungsanlage bzw. Pelletanlage zu sehen sei. Auf einen angeblichen Widerspruch zwischen der Begründung des VEP S. 13 unter Ziff. 4.5.5, wonach im Keller des Hauses I eine Pelletheizanlage und eine Gasheizung installiert werde, wird verwiesen und angemerkt, dass laut den offengelegten Plänen Haus I nicht unterkellert zu sein scheint, und der Keller im Haus I gerade Platz für die Bewohner von Haus I aufzeige. Eine Erschließung für die Pelletzulieferung sei nicht erkennbar. Demgegenüber müssten die Bewohner von Haus I zu ihren Kellern über eine Treppe und durch das Freie zum Treppenhaus von Haus H einen Fußweg von ca. 30 bis 40 m zurückweisen. Nicht Teil des Bebauungsplanverfahrens wird die Raumaufteilung innerhalb der Gebäude. Über den Vorhabenplan wird indes die Fassadendarstellung und die äußere Gestaltung der Baukörper festgelegt. Die Pelletzulieferung kann über den privaten Erschließungsweg abgewickelt werden. 17. Haus G habe für acht Wohnungen nur sieben Kellerräume ausgewiesen. Die Häuser H, I und B zeigten keine ausgewiesene Kellerunterteilung. Dies lege nahe, dass für Haus H analog zu Haus G ebenfalls nur sieben Kellerräume vorgesehen seien. Unter Haus D seien zwei Kellerräume dunkelgrau gezeichnet, deren Funktion nicht ausgewiesen sei. Dies ist richtig. Indes gibt es viele Wohnungen, welche nicht über einen Keller verfügen. Eine Unterkellerung des Hauses I ist bautechnisch nur sehr schwierig lösbar, weshalb hierauf verzichtet werden soll. Maßgebend für den Inhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind die zeichnerischen und schriftlichen Festsetzungen, sowie die Regelungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes, wie sie insbesondere durch die Anlagen hierzu wiedergegeben werden. 18. Ferner sei in Anlage 1.3.9 der Visualisierung aus Dezember 2009 keine Treppenhäuser ersichtlich. Visualisierungen dienen lediglich der weiteren Veranschaulichung des Vorhabens, dienen jedoch nicht der Vorhabendefinition. Die im Rahmen der Offenlage vorgelegten Visualisierungen entsprechen den Planzeichnungen des Bauantrages. 19. Es wird moniert, dass an den Bestandsgebäuden der Gartenstadt die Mitglieder keine Veränderungen, auch wenn sie zum Wohle des Hauses oder der Nutzer sind, vornehmen dürfen, jedoch dann eine „futuristische Anlage“ im unmittelbaren Umfeld zugelassen wird. Ein Genossenschaftsmitglied sieht durch die Planung grundlegende Genossenschaftsgedanken verletzt. Es handelt sich um einen privatrechtlichen Einwand, welcher im Bauleitplanverfahren keine Berücksichtigung findet. 20. Es wird der Vorschlag unterbreitet, die in dem Gebäude A vorgesehenen gemeinschaftlich nutzbaren Einrichtungen zu reduzieren oder ganz entfallen zu lassen und stattdessen den am Irisweg stehenden Bunker um- bzw. auszubauen. Hierdurch könnte eine vorhandene bauliche Anlage sinnvoll umgenutzt werden. Gleichzeitig würde dies als Beitrag zur Schaffung größeren Freiraums im Plangebiet gelten. - 5 - Inhaltliche Zusammenfassung privater Einwendungen zum Bebauungsplanentwurf „Herrenalber Straße 25-29“ in Fortsetzung gem. Ziffer II.8 der Vorbemerkungen zur Gemeinderatsvorlage Das Mehrzweckgebäude soll gerade eine Nutzung an zentralem Ort für die Bewohner der Gartenstadt, insbesondere auch für ältere Menschen möglich machen, weshalb ein Verzicht auf gemeinschaftlich nutzbare Einrichtungen im Gebäude A der Zielsetzung nah erreichbarer Gemeinschaftsflächen zuwiderläuft. 21. Es wird darauf verwiesen, dass die neuen Mietverträge der Gartenstadt e.G. keine Pflanzung von Nuss-, Kastanien- und Nadelbäumen mehr zulassen würden, obwohl Erkennungszeichen der Gartenstadt die vielen Gärten und teilweise hochkronigen Bäume seien. Die Festsetzungen zu Grünflächen und zur Grünordnung verfolgen nicht nur den Zweck der Schaffung von Ausgleichsgrün, sondern sollen auch einer Wiederbesiedelung für sog. Siedlungsfolger dienen. Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zur Verwendung ausschließlich heimischer und standortgerechter Pflanzenarten. 22. Es wird die fehlende Information der Bürgerschaft kritisiert und darauf verwiesen, dass die erste Information auf der Internetseite der Gartenstadt eine perspektivische Animation enthielt, deren Inhalt falsch war. Die zusätzliche Information durch die Gartenstadt Karlsruhe e.G. ist nicht Grundlage des Bebauungsplanverfahrens. 23. Es wird moniert, dass es keine bildliche Darstellung im Bebauungsplanentwurf gibt, der die Größenverhältnisse richtig darstelle (z.B. bildliche Darstellung Blick von Süd nach Nord). Sowohl Planzeichnung, als auch die zum Vorhabenteil der Satzung gehörenden Anlagen zum Vorhaben- und Erschließungsplan sind vermaßt. Bildliche Darstellungen erfolgen im Bebauungsplanverfahren üblicherweise als Ansichten, wie sie der Bebauungsplan als Anlagen enthält. Die Visualisierung dient darüber hinaus lediglich der weiteren Veranschaulichung. 24. Ferner wird beanstandet, dass die Entwürfe der Mehrfachbeauftragung nicht der Öffentlichkeit vorgestellt wurden und demzufolge die Öffentlichkeit nicht mitentscheiden durfte. Die Entwürfe der Mehrfachbeauftragung sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Sie dienten lediglich der Vorhabenträgerin für ihre eigene Entscheidungsfindung. Einer Mitentscheidung der Öffentlichkeit ist dies jedenfalls im Bebauungsplanverfahren nicht zugänglich. 25. Die Planzeichnung weise 78 Wohnungen statt 76 auf, die Anzahl der Kellerräumlichkeiten sei nicht ermittelbar. Im Plan und in der Anlage 1.7 seien 113 Tiefgaragenstellplätze genannt, während der Text des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes unter Ziff. 3.5.1 von 115 Tiefgaragenstellplätzen ausgehe. Der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes zeigt keine Festlegung der Anzahl der Wohnungen. Ein Widerspruch zu den schriftlichen Festsetzungen besteht deshalb nicht. Der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes regelt auch die Anzahl der Tiefgaragenstellplätze nicht. Hierfür maßgebend sind die Festlegungen im Vorhabenteil des Bebauungsplanes. Dort sind in der Anlage 1.5 und 1.7 113 Stellplätze im Tiefgaragenbereich nachgewiesen incl. 6 Behindertenstellplätze. Die Tiefgarage fasst insgesamt 115 Tiefgaragenstellplätze. Werden hiervon jedoch 6 Stellplätze als Behindertenstellplätze ausgewiesen, können lediglich noch 113 Stellplätze aufgrund des höheren Platzbedarfes dieser Behindertenstellplätze entstehen. 26. In Anlage 1.3.7 seien die Heckenweggebäude 28, 26 ca. 2,00 m zu hoch eingezeichnet. - 6 - Inhaltliche Zusammenfassung privater Einwendungen zum Bebauungsplanentwurf „Herrenalber Straße 25-29“ in Fortsetzung gem. Ziffer II.8 der Vorbemerkungen zur Gemeinderatsvorlage Die als Anlage 1.3.7 zum VEP vorgelegte Ansicht ist unmaßstäblich, weshalb eine Gebäudehöhe der Heckenweggebäude Nr. 28 und 26 nicht klar definiert wird, was auch nicht Aufgabe des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist. 27. Es wird kritisiert, dass das Schallschutzgutachten nicht online als pdf einzusehen war. Die Bebauungspläne im Internet stellen ein ergänzendes zusätzliches Angebot für die Öffentlichkeit dar. Da Gutachten in ihrem Ausmaß oft - besonders auch in diesem Fall - die Datenkapazitäten des Internetauftritts übersteigen, werden Gutachten im Internet generell nicht eingestellt. Ihre allgemeinverständliche Zusammenfassung ist jedoch in der Begründung dargestellt. Es besteht jedoch jederzeit die Möglichkeit diese Gutachten beim Stadtplanungsamt einzusehen. 28. Die vereinfachte Darstellung der Gebäudeumrisse im Planteil mit einer Wandhöhe von 6,20 m verschleiere die tatsächliche Wandhöhe von bis zu 9,54 m und gegenüber dem Niveau des angrenzenden Gehweges der Herrenalber Straße von sogar bis zu 10,26 m. Es wird moniert, dass die Überdachung, Aufzugstürme und Treppenanlage in den schematischen Zeichnungen nicht mit den entsprechenden Wandhöhen dargestellt worden sind. Aus den maßstäblich beigefügten Schnitten lässt sich die Bauhöhe der Gebäude entnehmen. Im Zusammenhang mit diesen Darstellungen und den Festsetzungen im schriftlichen Teil des Bebauungsplanes lässt sich die zulässige Art der Bebauung eindeutig entnehmen. 29. Gefordert wird ferner eine Zurücknahme der Höhenlage der Gebäude C bis I. Es wird angeregt, die Bezugshöhe EFH Oberkante Fertigfußboden niveaugleich mit der Oberkante Gehweg Herrenalber Straße festzusetzen. Eine Zurücknahme der Höhenlage der Gebäude C bis I ist wegen des Geländeverlaufes weder erforderlich noch angezeigt. Alle Gebäude gründen auf der Tiefgarage, sodass eine Verringerung der Höhenlage Einfluss auch auf den Tiefgaragenbaukörper hätte mit entsprechenden Kosten. Solches wird durch die planerische Festsetzung vermieden. 30. Es wird vorgetragen, dass die offengelegten Visualisierungen eine geschönte Darstellung der zukünftig entstehenden Bausubstanz darstellen würden. Die Visualisierungen dienten der weiteren Erläuterung neben den Planzeichnungen, um insbesondere Bürgern, welche ungeübt im Lesen von Plänen sind, den zukünftigen Baubestand näher aufzuzeigen. Aus den Anlagen zum VEP ist jedoch die genaue Vermaßung bei allen Schnitten und Ansichten zu entnehmen. Es ist deshalb falsch, dass die Visulisierung eine geschönte Darstellung beinhaltet.