Erhaltungssatzung "Karl-Weysser-Straße/Badener Straße", Karlsruhe-Durlach: Aufhebungsbeschluss gem. § 172 Abs. 2 des Baugesetzbuches

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister und Stellungnahme zu den Anträgen a) SPD-Gemeinderatsfraktion vom: 29.04.2010 eingegangen: 29.04.2010 b) Ortschaftsrat Durlach eingegangen am 29.04.2010 Gremium: 12. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 22.06.2010 400/401/402 6, 6 a + b öffentlich Dez. 6 Erhaltungssatzung „Karl-Weysser-Straße/Badener Straße", Karlsruhe-Durlach: Aufstellungsbeschluss gem. § 172 Abs. 2 BauGB Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss 09.06.2010 4 Kenntnisnahme Gemeinderat 22.06.2010 6 Beschlussfassung Gemeinderat - Kurzfassung (Langfassung S. 6/7) A. a) Das Bürgermeisteramt empfiehlt, die Erhaltungssatzung „Karl-Weysser-Straße/Badener Straße“, Karlsruhe-Durlach nicht aufzustellen und den Beschluss über die Zurückstellung der Abbruchgesuche für das Gebäude in der Karl-Weysser-Straße 11 in Karlsruhe-Durlach nicht zu fassen. b) Außerdem empfiehlt das Bürgermeisteramt, die Anträge des Ortschaftsrats Durlach und der SPD-Gemeinderatsfraktion mit der Intention einer Verhinderung des Abrisses des Gebäu- des Karl-Weysser-Straße 11 abzulehnen. B. Sollte der Gemeinderat der Empfehlung des Bürgermeisteramtes nicht folgen, beschließt er: a) Die Erhaltungssatzung „Karl-Weysser-Straße/Badener Straße“, Karlsruhe-Durlach wird aufgestellt. b) Nach der Bekanntmachung dieses Aufstellungsbeschlusses beantragt die Stadt Karlsruhe die Zurückstellung der Abbruchgesuche für das Gebäude in der Karl-Weysser- Straße 11 in Karlsruhe-Durlach. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) 897.000 € Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 I. 1. Aufstellungsbeschluss für die Erhaltungssatzung Seit 1998 gilt im Bereich des historischen Ortskerns Durlach die Gesamtanlagensat- zung nach § 12 Denkmalschutzgesetz (DSchG) „Altstadt Durlach“. Bis zum Inkraft- treten der Satzung war das Stadtbild mittels sanierungsrechtlicher Genehmigungen gepflegt und weiterentwickelt worden. Trotz der Gesamtanlagensatzung zeigte sich, dass einzelne bauliche Maßnahmen, die sich auf das Ortsbild Durlachs auswirkten - vor allem auch Abbrüche historischer Bausubstanz - nicht mit den Mitteln des Denkmalschutzes verhindert werden konnten. Insbesondere im östlichen Bereich des Blocks Karl-Weysser-Straße, Karlsburgstra- ße, Pfinztalstraße, Badener Straße besteht ein grundlegendes Interesse des Ort- schaftsrates Durlach, die dort vorhandene städtebauliche Eigenart des Gebietes aufgrund ihrer besonderen städtebaulichen Gestalt zu erhalten. Diese ist geprägt durch einen im Westen und Süden geschlossenen, drei- bis viergeschossigen Block- rand, eine ähnlich hohe Doppelhausbebauung im Norden und Osten sowie zurück- springende Freiräume der Vorgärten vor den zweigeschossigen Schweizerhäusern Karl-Weysser-Straße 9 + 11. Die Bausubstanz dieser Gebäude ist teilweise als Ein- zeldenkmal geschützt. Nicht zum erhaltenswerten Ortsbild zählt die Neubebauung in der Blockmitte. Die städtebauliche Besonderheit, die durch eine Erhaltungssatzung geschützt werden soll, dokumentiert das gleichzeitige Nebeneinander von vorstädti- scher Einfamilienhausbebauung und massiver städtischer Blockrandbebauung am südöstlichen Rand der Durlacher Altstadt als Ausdruck der sich rasant entwickeln- den Wirtschaft und Gesellschaft zu Beginn des 20. Jahrhunderts. Das Erschei- nungsbild und die Substanz im Geltungsbereich der Satzung sollen als Ganzes, so wie sie sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt darstellen, erhalten und geschützt werden (Lageplan StplA 28.05.2010/Anlage). Der Schutz der Satzung soll sich auf sämtliche Erscheinungsformen des Baubestan- des und der Freiräume erstrecken, so wie sie die kollektive Erinnerung und die öf- fentlichen Wahrnehmung gegenwärtig vorfinden. Dabei ist es unerheblich, wie sich die bestehende Bebauung im Verhältnis zur näheren Umgebung bzw. zur dort vor- handenen städtebaulichen Typologie darstellt, weil die vorzufindenden Gegensätze, insbesondere im Hinblick auf das jeweils zulässige Maß und die Art der baulichen Nutzung, Teil der jeweiligen individuellen Situation sind und die besonders schüt- zenswerte Gesamtsituation des Gebiets kennzeichnen. Die Bausubstanz und die räumlichen Bestandssituationen sollen aus städtebauli- chen Gründen erhalten werden, wegen ihres Zeugniswertes und ihres Beitrages zum oben dargestellten schützenswerten Ortsbild Durlachs. Für das Schweizerhaus auf dem Grundstück Karl-Weysser-Straße 11 wurden Ab- bruchanträge gestellt. Das denkmalrechtliche Verfahren zur Karl-Weysser-Straße 11 ist mit der Feststellung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit des Erhaltes des Ge- bäudes abgeschlossen, die denkmalrechtliche Zustimmung zum Abbruch wurde verwaltungsintern von der unteren Denkmalschutzbehörde gegenüber der Bauge- nehmigunsbehörde erteilt. Die Abbruchanträge sind damit genehmigungsfähig. Der Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Ortschaftsrat und die SPD-Fraktion begehren aus diesem Grund den Aufstellungs- beschluss für einen Bebauungsplan mit dem Ziel, den Genehmigungsantrag nach § 15 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) zunächst um 12 Monate zurückzustellen und damit den Abbruch des Gebäudes zu verhindern. Diese begehrte Kombination eines solchen Aufstellungsbeschlusses für einen klassischen Bebauungsplan mit dem Si- cherungsinstrument der Zurückstellung des Genehmigungsantrages nach § 15 BauGB ist nicht zielführend, denn dieses Sicherungsinstrument kann nicht den Ab- bruch eines Gebäudes sperren, da es sich dabei nicht um ein Vorhaben i. S. des § 29 BauGB handelt. Auch eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB könnte letzt- lich nicht zum Erhalt des Gebäudes führen, da kein lediglich in die Zukunft weisen- des Planungsziel dem Abbruch entgegengehalten werden könnte. Der Bauherr hätte grundsätzlich einen Anspruch auf Ausnahmeerteilung für den Abbruch. Aufgrund der fehlenden Eignung des Planungsinstrumentes Bebauungsplan für eine rein kon- servierende Rechtssetzung scheidet diese Variante grundsätzlich aus. Schon aus diesen Gründen sind die Anträge des Ortschaftsrates und der SPD- Fraktion nicht zielführend und daher abzulehnen. Stattdessen kommt mit Blick auf die Intention der Anträge der Erlass einer Erhaltungssatzung zur Erhaltung der städ- tebaulichen Eigenart des Gebietes auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Frage. Mit ihr könnte der konservierende Erhalt z. B. des Bereiches Karl-Weysser-Straße 9, 11 sowie Badener Straße 4 und 6 (Anlage Lage- plan/Geltungsbereich) städtebaulich begründet und zielgerichtet betrieben werden. Der Antrag auf Erteilung der Abbruchgenehmigung könnte gem. § 172 Abs. 1 und 2 BauGB in entsprechender Anwendung des § 15 Abs. 1 BauGB nach der Bekannt- machung eines Aufstellungsbeschlusses für eine derartige Erhaltungssatzung für längstens 12 Monate zurückgestellt werden, weil der sachliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung auch den Abbruch eines Gebäudes umfassen würde. Für den Aufstellungsbeschluss einer Erhaltungssatzung ist der Planungsausschuss in seiner Eigenschaft als beschließender Ausschuss nicht zuständig, deshalb muss der Gemeinderat die Aufstellung der Satzung beschließen. Maßgebender Geltungsbereich für die künftige Erhaltungssatzung und damit des Aufstellungsbeschlusses ist der beiliegende Lageplan des Stadtplanungsam- tes/Liegenschaftsamtes. 2. Zurückstellung Abbruchgesuche Karl-Weysser-Straße 11 Nach der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses für die Erhaltungssatzung „Karl-Weysser-Straße/Badener Straße“ kann die Stadt Karlsruhe als Gemeinde unter Berufung auf den rechtswirksamen Aufstellungsbeschluss zunächst die Zurückstel- lung der Abbruchgesuche für das im künftigen Geltungsbereich der Satzung gelege- ne Grundstück Karl-Weysser-Straße 11 beim Bauordnungsamt - in der Funktion als staatliche Baurechtsbehörde - nach § 172 Abs. 2 i. V. m. § 15 Abs. 1 BauGB in ent- sprechender Anwendung beantragen. Nach dem Erlass einer Erhaltungssatzung wäre über die endgültige Versagung der Abbruchanträge zu entscheiden. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 II. Dem Gemeinderat wird allerdings empfohlen, den Beschluss, die obige Erhaltungs- satzung aufzustellen und anschließend die Zurückstellung der Abbruchgesuche für das Gebäude auf dem Grundstück Karl-Weysser-Straße 11 zu beantragen, nicht zu fassen. Begründung für die Ablehnungsempfehlung Anlass für die angestrebte Beschlussfassung ist der drohende Abriss des denkmal- geschützten Schweizerhauses Karl-Weysser-Straße 11. An diesem Vorhaben wird deutlich, dass der dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines Gebäudes die- nende Denkmalschutz keinen absoluten Schutz vor einem Abbruch des Gebäudes gewähren kann. Nach § 6 DSchG sind Eigentümer und Besitzer von Kulturdenkma- len zwar verpflichtet, diese zu erhalten und pfleglich zu behandeln, jedoch nur „im Rahmen des Zumutbaren“. Die Zumutbarkeit endet mit dem Nachweis, dass die Er- haltung des Denkmals für den Eigentümer wirtschaftlich nicht tragbar ist. Dieser Nachweis wurde im vorliegenden Fall geführt, deshalb wurde dem Abbruch des Ge- bäudes seitens der Unteren Denkmalschutzbehörde zugestimmt. Das Mittel der Wahl, um einen Abbruch abzulehnen, bleibt die Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB, nach einem vorhergehenden Aufstellungsbeschluss. Aufgrund dieses Aufstellungsbeschlusses könnte die Erteilung der Abbruchgenehmigung für längstens 12 Monate zurückgestellt werden und nach dem Erlass und dem Wirk- samwerden der Erhaltungssatzung auch endgültig abgelehnt werden, wenn das Ge- bäude das Ortsbild prägt. Allerdings hätte dies zwingend zur Folge, dass der Eigentümer eines mit zumutba- rem Aufwand nicht mehr zu erhaltenden Gebäudes von der Gemeinde, die die Erhal- tungssatzung aufgestellt hat und ihm die Abbruchgenehmigung versagt, gemäß § 173 Abs. 2 BauGB die Übernahme des Grundstücks verlangen kann. Die Gemeinde wird damit gegenüber dem Eigentümer, der nicht abreißen darf, entschädigungs- pflichtig, sie muss das Grundstück übernehmen und ihm den Wert des Grundstückes (ca. 280.000 €) als Entschädigung für den Verlust erstatten. Anschließend hätte die Gemeinde die Sanierung des Objektes, die derzeit mit ca. 617.000 € veranschlagt wird, selbst zu veranlassen. Die Stadt als öffentlich-rechtliche Körperschaft trifft für die Durchsetzung der Belange des Denkmalschutzes eine gesteigerte Verpflichtung. Sie könnte sich als Eigentümerin - im Gegensatz zum bisherigen Eigentümer - auch vor dem Hintergrund ihrer Haushaltslage grundsätzlich nicht ohne weiteres auf die Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals berufen. Somit könnte auf die Stadt Karlsruhe infolge der Übernahme des Grundstücks nach derzeitiger Schätzung eine wirtschaftliche Belastung von insgesamt 897.000 € zukommen. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Der Wunsch nach dem Erhalt der Schweizerhäuser ist durchaus nachvollziehbar und wird auch von der Verwaltung grundsätzlich geteilt. Allerdings ist dies vor dem Hin- tergrund der angespannten Haushaltslage der Stadt nicht finanzierbar. Deshalb ist dem Gemeinderat - vor dem Hintergrund der erheblichen finanziellen Folgen für die Stadt - im Ergebnis von der Aufstellung einer Erhaltungssatzung mit dem Ziel, den Abbruch des Gebäudes in der Karl-Weysser-Straße 11 zu verhindern, dringend abzuraten. Hinweis: Zum umfassenden Schutz der Durlacher Altstadt ist für die Sitzung des Planungs- ausschusses am 7. Juli 2010 ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften (Gestaltungssatzung) „Altstadt Durlach“ vorgesehen. A. Empfehlung Bürgermeisteramt a) Das Bürgermeisteramt empfiehlt, die Erhaltungssatzung „Karl-Weysser- Straße/Badener Straße“, Karlsruhe-Durlach nicht aufzustellen und den Be- schluss über die Zurückstellung der Abbruchgesuche für das Gebäude in der Karl-Weysser-Straße 11 in Karlsruhe-Durlach nicht zu fassen. b) Außerdem empfiehlt das Bürgermeisteramt, die Anträge des Ortschaftsrats Durlach und der SPD-Gemeinderatsfraktion mit der Intention einer Verhinde- rung des Abrisses des Gebäudes Karl-Weysser-Straße 11 abzulehnen. B. Beschlussvorschlag: Beschluss: 1. Der Gemeinderat lehnt die Anträge des Ortschaftsrats Durlach und der SPD- Gemeinderatsfraktion mit der Intention einer Verhinderung des Abrisses des Gebäudes Karl-Weysser-Straße 11 ab. Sollte der Gemeinderat der Empfehlung des Bürgermeisteramts nicht folgen, be- schließt er: 2. a) Die Erhaltungssatzung „Karl-Weysser-Straße/Badener Straße“, Karlsru- he-Durlach wird aufgestellt. Der Geltungsbereich ist aus dem Plan vom 28.05.2010 ersichtlich, dieser wird Bestandteil des Aufstellungsbeschlusses. Ergänzende Erläuterungen Seite 6 b) Mit Wirksamwerden des Aufstellungsbeschlusses für die Erhaltungssatzung gemäß der obigen Ziff. a beantragt die Stadt Karlsruhe beim Bauordnungsamt die Zurückstellung der Abbruchgesuche für das Gebäude in der Karl- Weysser-Straße 11 in Karlsruhe-Durlach für 12 Monate nach § 172 Abs. 2 i. V. m. § 15 Abs. 1 BauGB. Hauptamt - Sitzungsdienste - 17. Juni 2010

Stadt Karlsruhe Aufstellungsbeschluß Erhaltungssatzung „Karl-Weysser-Straße / Badener Straße“ M. 1:10 000 Stadtplanungsamt 28.05.2010 Stadt Karlsruhe Liegenschaftsamt