Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan "Theodor-Rehbock-Str. 3 - 7 - Änderung", Karlsruhe-Oststadt: Einleitungs- und Auslegungsbeschluss gem. § 12 Abs. 2 und § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 11. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 18.05.2010 377 4 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan "Theodor- Rehbock-Str. 3 bis 7 - Änderung", Karlsruhe-Oststadt: Einleitungs- und Auslegungsbeschluss gem. § 12 Abs. 2 und § 3 Abs. 2 BauGB Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss 16.06.2009 4 Zustimmung Gemeinderat 18.05.2010 4 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Beschluss zur Einleitung und Fortsetzung des Bebauungsplanverfahrens mit öffentlicher Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 12 Abs.2 und § 3 Abs. 2 BauGB (Be- schluss mit vollständigem Wortlaut siehe Seite 3). Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 A. Vorbemerkungen 1. Anlass der Planung und Allgemeines zum Planinhalt Das Plangebiet erstreckt sich über eine früher gewerblich genutzte Fläche, nördlich angren- zend an die Theodor-Rehbock-Straße. Als solche war die Fläche ebenso wie der östlich an das Plangebiet angrenzende Bereich im Bebauungsplan „Nutzungsartfestsetzung“ (ehemals Bauordnung der Stadt Karlsruhe) als Gewerbegebiet ausgewiesen. Abweichend davon gilt derzeit zumindest formal noch ein für das Plangebiet im Jahre 1996 aufgestellter vorhaben- bezogener Bebauungsplan, der eine gemischte Nutzung mit Wohnen und Gewerbe im Sinne eines „besonderen Wohngebietes“ gemäß § 4a BauNVO vorsieht. Zur Realisierung des an- gestrebten Vorhabens kam es seither jedoch nicht. Die jetzige Neuplanung, der das Ergebnis eines Architekturwettbewerbes in der Form einer Mehrfachbeauftragung des neuen Vorhabenträgers (Volkswohnung GmbH) zugrunde liegt, weicht hiervon ab. Gegenstand des Vorhabens sind nunmehr ausschließlich Geschosswoh- nungsbauten für studentisches Wohnen sowie Eigentums- und Mietwohnungen. Dazu ist die Aufstellung eines neuen vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erforderlich. Die in Nord-Süd-Richtung ausgerichteten Baukörper mit einem fünfgeschossigen und im Übrigen viergeschossigen Gebäuden fügen sich in die städtebauliche Situation insgesamt ein. Auf die Art der Nutzung bezogen bleibt allerdings festzustellen, dass die Lage zu den östlich unmittelbar angrenzenden Gewerbeflächen grundsätzlich eine gewisse Problematik darstellt, weil im Gewerbegebiet Nutzungen mit einer wesentlich höheren Lärmentwicklung zulässig sind, so dass je nach konkret ausgeübter gewerblicher Nutzung selbst unter Wah- rung des Gebotes der gegenseitigen Rücksichtnahme im Bereich der vorgesehenen Wohn- flächen Lärmpegel hingenommen werden müssen oder müssten, die u. U. die Zumutbar- keitswerte eines Mischgebietes noch überschreiten können. Insoweit bedarf es für die schutzbedürftigen Räume der Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen. Dagegen bestehen in lärmtechnischer Hinsicht keine Bedenken wegen des nahegelegenen, an die Südseite der Theodor-Rehbock-Straße angrenzenden Betriebshofs der Verkehrsbetriebe Karlsruhe. Für Letzteren ist nämlich eine straßenbahnrechtliche Planfeststellung ergangen, bei der auch gutachterlich untersucht wurde, welcher Lärm von dieser Anlage ausgeht. In Anbetracht der weitgehend baulich geschlossenen Anlage ist im Bereich des vorliegenden Plangebietes lediglich mit Lärmwerten zu rechnen, die die für eine Wohnnutzung maßgebli- chen Immissionsrichtwerte der TA-Lärm unterschreiten. 2. Zum Verfahren und der Beteiligung am bisherigen Planungsprozess Bei der vorgesehenen Neuorientierung der künftigen baulichen Entwicklung handelt es sich unter Berücksichtigung der Lage und Größe (0,66 ha) des Planbereiches um einen Bebau- ungsplan der Innenentwicklung im Sinne des § 13a Abs. 1 BauGB. Dies ermöglicht die Durchführung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes in Anwendung der ver- einfachten Verfahrensvorschriften des § 13a Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 13 Abs. 2 und 3 BauGB. Damit ist zum einen die Regelung verbunden, dass zu dieser Planung kein Umweltbericht erstellt und keine Umweltprüfung durchgeführt werden muss. Zum anderen sind bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung die Voraussetzungen erleichtert, unter denen von der Darstellung des Flächennutzungsplanes abgewichen wer- den kann, ohne diesen zuvor geändert zu haben. Vorliegend ist dies insofern von Bedeu- tung, als der Flächennutzungsplan für den westlichen Bereich des Plangebietes eine ge- mischte und im Osten eine gewerbliche Baufläche darstellt. Müsste der Bebauungsplan dar- aus entwickelt werden, wie es ansonsten bei aufzustellenden Bebauungsplänen erforderlich Ergänzende Erläuterungen Seite 3 ist, könnte die Festlegung von Bauflächen, die ausschließlich einer Wohnnutzung dienen sollen, nicht in Betracht kommen. Dieses Verfahrenshemmnis soll jedoch unter den oben erwähnten erleichterten Voraussetzungen nicht gelten, wenn unbeschadet der Darstellung im Flächennutzungsplan die vorgesehene konkrete Planung die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt. Hiervon ist nach Bewertung der Stadtplanung auszugehen. Der Flächennutzungsplan ist dann später lediglich im Wege der Berichtigung an den neuen Rechtszustand anzupassen. Die Öffentlichkeit konnte sich über die Ziele und Zwecke dieser Planung bereits aufgrund einer im Amtsblatt der Stadt Karlsruhe am 18.09.2009 erfolgten Bekanntmachung informie- ren und dazu im Zeitraum vom 21.09. bis 02.10.2009 die Unterlagen zur Planung einsehen. Zugleich bestand die Möglichkeit, sich in diesem Zeitraum zur Planung zu äußern. Beiträge der Bürger sind bei dieser Gelegenheit nicht eingegangen. Die Behörden und Träger öffentlicher Belange, die von der Planung berührt sein könnten, hatten ebenfalls Gelegenheit, zur Planung Stellung zu nehmen. Dabei sind keine planungs- relevanten Beiträge vorgetragen worden, auf die noch weiter eingegangen werden müsste. Soweit die Thematik des Entwickelns aus dem Flächennutzungsplan auch in der Stellung- nahme des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe angesprochen wurde, wird dazu auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen. Im Übrigen wurden Hinweise der Träger öffentlicher Belange, soweit sie für die spätere Realisierung des Bebauungsplanes sach- dienlich sind, in den textlichen Teil des Bebauungsplanes übernommen. Bei dem gegebenen Sachstand kann daher dem Gemeinderat empfohlen werden, den nachfolgenden Beschluss zu fassen. B. Beschließender Teil Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat beschließt: 1. Auf Antrag des Vorhabenträgers wird das Verfahren zur Aufstellung des vorhaben- bezogenen Bebauungsplanes (Vorhaben- und Erschließungsplan) ”Theodor-Rehbock- Str. 3 bis 7 – Änderung“ einschließlich ergänzender örtlicher Bauvorschriften gem. § 12 Abs. 2 BauGB eingeleitet. 2. Das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorha- ben- und Erschließungsplan wird mit Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 des BauGB fortgesetzt. 3. Der Auslegung ist grundsätzlich der Bebauungsplanentwurf vom 28.08.2009 in der Fas- sung vom 10.02.2010 zugrunde zu legen. Änderungen und Ergänzungen, die die Grundzüge der Planung nicht berühren, kann das Bürgermeisteramt noch in den Bebauungsplanentwurf aufnehmen oder zu diesem Zweck ggf. die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes wiederholen. Hauptamt - Sitzungsdienste - 12. Mai 2010

28.08.2009

V 23 \T heodorRehbockStr.37 \B PlanÄnderung.pro \0 0Plan \2 1Planzeichnung G G G G G G F G F G F G F G F M P  w i e  B e s t a n d P P P P P P WH11.7012.70m M 2 F G F G F G F G F F M G F G F G F G F M T G a 1 G E i n   u n d A u s f a h r t T G a WA o 2 FD IV o FD WH14.5015.50m V WA 1 7 5 3 T h e o d o r - R e h b o c k - S t r a ß e W k s t G a r G a r G a r W h s B t r g W h s W h s B t r g W h s B ü r o W h s B t r g B t r g B t r g W h s F W h s G a r 1 2 0 2 8 / 4 1 2 0 2 8 / 3 1 2 3 5 3 1 2 0 2 8 / 6 1 2 0 2 8 / 5 örtlicheBauvorschrift * EinundAusfahrtTiefgarage PG TGa=Tiefgarage TGa * * (Planungsrechtliche Festsetzungen) öffentlicheParkplätzeGehweg MitGehFahrundLeitungsrechtenzubelastendeFläche Strassenbegrenzungslinie Baulinie AnpflanzungeinerHeckemaxHöhe=1.80m GMF entfallendeBäume Pflanzgebot UmgrenzungvonFlächenfürNebenanlagenF=FahrräderM=MülltonnenG=Gerätehütten GrenzedesräumlichenGeltungsbereichsdesVbB AbgrenzungunterschiedlicherNutzungen erhaltenswerteBäume BaugrenzeWandhöheinMeternFlachdachOffeneBauweise WH11.7012.70m FD o Zeichenerklärung ZahlderVollgeschosse(zwingend)AllgemeinesWohngebiet V WA 10.02.10 Vorhabenbezogener Bebauungsplan"Theodor-Rehbock-Strasse 3-7" Karlsruhe - OststadtIV. Planzeichnung - Entwurf- P LANZEICHNUNG PLANNR. 23 von 25 28.08.09 1:500 E NTWURF W OHNUNG V OLKS V OLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KARLSRUHE T EL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnung.com,info@volkswohnung.com G EZ. P LANUNG B AUHERR F REIG . K nopf G EPR. A drian FASSUNGVOMINDEXDATUM P ROJEKT PROJ.NR. P LAN MASZSTAB T HEODOR-REHBOCK-STRASSE 3-7 V OLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KARLSRUHE T EL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnung.com,info@volkswohnung.com W OHNUNG V OLKS 8099 N

Seite 1 von 25 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt ENTWURF Vorhabenträger: VOLKSWOHNUNG GmbH Ettlinger-Tor-Platz 2 76137 Karlsruhe Tel.: 0721-3506-0 Planverfasser: VOLKSWOHNUNG GmbH Ettlinger-Tor-Platz 2 76137 Karlsruhe Ansprechpartner Bettina Adrian Tel.: 0721-3506-129 Fax: 0721-3506-333 E-Mail: Bettina.Adrian@volkswohnung.com Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 2 von 25 Inhaltsverzeichnis: A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) (beigefügt) . 4 1. Aufgabe und Notwendigkeit ....................................................................... 4 2. Bauleitplanung ........................................................................................... 4 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung.................................................................... 4 2.2 Verbindliche Bauleitplanung ...................................................................... 4 3. Bestandsaufnahme .................................................................................... 5 3.1 Räumlicher Geltungsbereich...................................................................... 5 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit / Artenschutz ........ 5 3.3 Vorhandene Erschließung ......................................................................... 6 3.4 Vorhandene Nutzung und Bebauung ......................................................... 6 3.5 Eigentumsverhältnisse ............................................................................... 6 3.6 Belastungen ............................................................................................... 7 3.6.1 Altlasten / Kampfmittel ............................................................................... 7 3.6.2 Schallimmissionen ..................................................................................... 7 4. Planungskonzept ....................................................................................... 8 4.1 Art der baulichen Nutzung ......................................................................... 9 4.2 Maß der baulichen Nutzung ....................................................................... 9 4.3 Bauweise ................................................................................................. 10 4.4 Erschließung ............................................................................................ 10 4.4.1 ÖPNV ...................................................................................................... 10 4.4.2 Motorisierter Individualverkehr ................................................................. 10 4.4.3 Ruhender Verkehr ................................................................................... 10 4.4.4 Geh- und Radwege .................................................................................. 10 4.4.5 Feuerwehrwege ....................................................................................... 10 4.4.6 Ver- und Entsorgung ................................................................................ 11 4.5 Gestaltung ............................................................................................... 11 4.6 Grünordnung............................................................................................ 12 5. Umweltprüfung/Umweltbericht ................................................................. 12 6. Sozialverträglichkeit ................................................................................. 13 7. Statistik .................................................................................................... 13 7.1 Flächenbilanz........................................................................................... 13 7.2 Geplante Bebauung ................................................................................. 13 7.3 Bodenversiegelung .................................................................................. 13 8. Kosten ..................................................................................................... 14 9. Durchführung ........................................................................................... 14 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 3 von 25 B. Hinweise (beigefügt) .............................................................................. 15 1. Versorgung und Entsorgung .................................................................... 15 2. Entwässerung .......................................................................................... 15 3. Regenwasserversickerung ...................................................................... 16 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale .................................................... 16 5. Baumschutz ............................................................................................. 16 6. Altlasten ................................................................................................... 16 7. Erdaushub / Auffüllungen ........................................................................ 17 8. Private Leitungen ..................................................................................... 17 9. Barrierefreies Bauen ................................................................................ 17 10. Kriminalpräventive Maßnahmen .............................................................. 17 11. Artenschutz an Gebäuden ....................................................................... 17 12. Schallschutz............................................................................................. 17 13. Begrünungsplan ....................................................................................... 17 14. Erneuerbare Energien ............................................................................. 18 C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen ........................................ 19 I. Planungsrechtliche Festsetzungen .......................................................... 19 II. Örtliche Bauvorschriften .......................................................................... 21 III. Sonstige Festsetzungen .......................................................................... 22 IV. Planzeichnung M 1:500 ........................................................................... 23 D. Regelungen des Vorhaben- und Erschließungsplans „Theodor- Rehbock-Straße 3-5 – Änderung“, Karlsruhe-Oststadt ...................... 25 mit Anlagen 1 - 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 4 von 25 A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) (beigefügt) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Die VOLKSWOHNUNG GmbH hat im Frühjahr 2008 eine Mehrfach- beauftragung für das Plangebiet ausgelobt, mit dem Ziel, Lösungen für das Areal zu entwickeln, die ein zeitgemäßes Wohnen in hoher städtebaulicher Qualität darstellen. Auf dem Gelände soll ein Wohnquartier mit 3 verschiedenen Wohnformen entstehen. Bei den verschiedenen Wohnformen handelt es sich um studentisches Wohnen, Mietwohnungen und Eigentumswohnungen. Im Juni 2008 fand die Preisgerichtssitzung statt, die zwei Entwürfe als gleichwertig einstufte. Beabsichtigt ist nun die Umsetzung des bevorzugten ersten Preises durch das Büro Sacker Architekten, Freiburg. Da die gültige Bauleitplanung den aktuellen Ansprüchen und Rahmen- bedingungen nicht gerecht wird, soll durch die Aufstellung eines Vorhaben- bezogenen Bebauungsplanes die Möglichkeit geschaffen werden, der geplanten Situation Rechnung zu tragen. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der derzeit gültige Flächennutzungsplan aus dem Jahr 2004 stellt das Gebiet im Westen als gemischte und im Osten als gewerbliche Baufläche dar. Im Bebauungsplan soll das gesamte Gebiet nun als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen werden. Somit kann der Bebauungsplan nicht vollständig als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden. Daher soll im Flächennutzungsplan eine Umwidmung des gesamten Gebiets in Wohnbaufläche erfolgen. Der Flächennutzungsplan kann nach § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst werden. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Für die Grundstücke Theodor-Rehbock-Straße 3-5 gibt es einen Vorhaben- und Erschließungsplan aus dem Jahre 1996. Durch den VbB soll die dort bestehende Nutzungsaussage Besonderes Wohngebiet (WB) in Allgemeines Wohngebiet (WA) umgewandelt werden. Das Grundstück Theodor-Rehbock-Straße 7 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Nutzungsartfestsetzung“ von 1985, der für diese Fläche Gewerbegebiet ausweist. Ferner gelten für dieses Grundstück noch die Festsetzungen des Baufluchtenplanes „Gewerbe- und Industriegebiet Gerwigstraße“ von 1962. Durch den VbB sollen diese bestehenden Nutzungsaussagen ebenfalls in Allgemeines Wohngebiet (WA) geändert werden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 5 von 25 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 6.655 m² große Gebiet befindet sich am Ostrand der Karlsruher Oststadt. Im Süden grenzt es an die Theodor-Rehbock-Straße. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindet sich der neue Betriebshof der VBK. Im Westen stößt das Gelände auf die vier- bis fünf-geschossigen Rückgebäude der Berckmüllerstraße. Im Norden verläuft die Grundstücksgrenze entlang der abgesenkten Gartenanlage der dreigeschossigen Bebauung entlang der Striederstraße. Im Osten wird das Planungsgebiet von dem Flurstück 12350 (Theodor-Rehbock-Straße 9) begrenzt. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des VbB. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit / Artenschutz Die Grundstücke sind weitestgehend eben und ebenerdig von der Theodor- Rehbock-Straße zugänglich. Die angrenzenden Mietergärten der Wohnbe- bauung Striederstraße entlang der nördlichen Grundstücksgrenze sind um ca. 80 cm abgesenkt, so dass hier eine Geländekante vorhanden ist. Lediglich der zwischen den beiden Wohngebäuden in der Striederstraße vorhandene Durchgangsweg verbindet ebenerdig das Gelände mit der sich auf dem gleichen Niveau befindlichen Striederstraße. Asphaltflächen und großformatige Betonplatten versiegeln das Gebiet. Auf dem Grundstück 7 befindet sich ein markanter gebietsprägender Baumbestand. Nach der lagemäßigen Erfassung durch ein Vermessungsbüro und fachkundiger Beurteilung wurden 2 der 5 Bäume als erhaltenswert eingestuft. Für das Grundstück Nr. 7 muss aus artenschutzrechtlichen Gründen im Frühjahr vor Baubeginn eine Untersuchung auf Nisthöhlen durchgeführt werden. Das Gebiet des VbB liegt im Bereich der Kinzig-Murg-Rinne. Die Böden sind bindig, teilweise torfhaltig und somit schlecht versickerungsfähig und nur bedingt tragfähig. Das Grundwasser steht ca. 1,50 - 2,00 m unter der Geländeoberfläche. Der Baukörper der Tiefgarage greift somit ins Grundwasser ein. Da im Plangebiet keine besonders geschützten und bestimmte andere Tier- und Pflanzenarten vorkommen, kann auf eine gesonderte artenschutz-rechtliche Prüfung (artenschutzrechtliche Zugriffsverbote des § 42 BNatSchG) verzichtet werden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 6 von 25 3.3 Vorhandene Erschließung Die Grundstücke sind weitestgehend ebenerdig von der Theodor-Rehbock- Straße erschlossen. Der vorhandene private Durchgangsweg zwischen den beiden Wohngebäuden im Norden des Planungsgebietes bildet eine fußläufige Verbindung zur Striederstraße. 3.4 Vorhandene Nutzung und Bebauung Derzeit sind die Grundstücke Theodor-Rehbock-Straße 3 - 5 mit ein- und zweigeschossigen Gewerbegebäuden bebaut. Die Gebäude sind teilweise mit gewerblichen Zwischennutzungen belegt, für die kurzfristige Mietverträge bestehen. Die Bestandsgebäude sollen im Zuge der Neubebauung abgebrochen werden. Die zweigeschossige Bebauung in der Theodor-Rehbock-Straße 7 wird momentan als Wohngebäude genutzt. 3.5 Eigentumsverhältnisse Das Grundstück Theodor-Rehbock-Straße 3 - 5 ist im Eigentum der VOLKSWOHNUNG GmbH. Das Grundstück Theodor-Rehbock-Straße 7 ist in privatem Eigentum. Von Seiten der VOLKSWOHNUNG wird ein möglicher Erwerb angestrebt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 7 von 25 3.6 Belastungen 3.6.1 Altlasten / Kampfmittel Im Bereich des Bebauungsplanes ist die Altlastverdachtsfläche Schlosserei Maier (03201) Theodor-Rehbock-Straße 3, Flst.-Nr. 12028/5 bekannt. Für die Altlastverdachtsfläche Schlosserei Maier (03101) liegen keine technischen Erkundungen vor. Nach der historischen Erhebung aus dem Jahr 1989 und Neubewertung im Jahr 2008 besteht für den Standort hinsichtlich des Schlossereibetriebes derzeit kein weiterer Handlungsbedarf. Darüber hinaus liegt das o.g. Areal im Bereich der bekannten Auffüllungen der Oststadt. Im Zuge von Baumaßnahmen anfallendes Aushubmaterial ist unter abfallrechtlichen Gesichtspunkten zu betrachten. Im Rahmen der Umnutzung soll die überwiegend befestigte Fläche des Bebauungsgebietes entsiegelt werden. In Abhängigkeit der baubedingten Aushubmaßnahmen und der dort vorgesehenen Geländemodellierung werden für den Wirkungspfad Boden – Mensch ggf. entsprechende Untersuchungen erforderlich. Aus Gründen der Planungssicherheit sind im Vorfeld der Entsiegelung der Flächen von einem Sachverständigen (z.B- Ing. Büro) entsprechende Untergrunduntersuchungen durchzuführen. Die Untersuchungen sind im Vorfeld der Ausführung mit dem Amt für Umwelt und Arbeitsschutz abzustimmen. Auswertungen von Luftbildaufnahmen des Regierungspräsidiums Stuttgart (Kampfmittelbeseitigungsdienst) machen eine Untersuchung im Zuge der Abbrucharbeiten erforderlich. 3.6.2 Schallimmissionen Zu beachten sind mögliche gewerbliche Schallimmissionen aus dem benachbarten südlichen und östlichen Gewerbegebiet. Durch schalltechnische Untersuchungen vom 15.03.2001 in Zusammenhang mit dem Neubau des Betriebshofes der Verkehrsbetriebe (südliches Gewerbegebiet) ist nachgewiesen, dass maximale Beurteilungspegel von 34 dB(A) tags und nachts auftreten. Damit sind zulässige Immissionsricht-werte für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) eingehalten. Nicht quantifiziert sind potentielle Schallimmissionen aus dem benachbarten östlichen Gewerbegebiet. Daher sind geeignete Versorgemaßnahmen (passiver Schallschutz) vorzusehen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 8 von 25 4. Planungskonzept Die Karlsruher Oststadt zeigt sich als ein Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen und Stadtstrukturen. Im Süden entlang der Theodor-Rehbock- Straße befindet sich ein Gewerbegebiet mit großvolumigen Baukörpern. Es handelt sich hierbei um den Betriebshof der Verkehrsbetriebe. Im Osten schließen sich weitere gewerblich genutzte Gebäude an, u.a. auch mit großflächiger Einzelhandelsnutzung. Das Planungsgebiet wird auf der Nord- und Westseite von Wohngebäuden begrenzt. Mit der Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (WA) sollen die angrenzenden Wohnbauflächen hinsichtlich der Nutzungsart arrondiert werden. Die neue Wohnbebauung an der Theodor-Rehbock-Straße soll die durch den Abbruch der bisherigen Gewerbebauten entstandene lückenhafte Situation ergänzen und vervollständigen. In ihrer Grundstruktur vereint die neue Planung drei unterschiedliche Wohnformen: - Den Auftakt bildet im Westen ein winkelförmiges Appartement-Haus für Studierende mit 55 Wohneinheiten. Mit seiner 5-geschossigen Bauweise vermittelt es zum 4 – 5-geschossigen straßenbegleitenden Wohngebäude an der Berckmüllerstraße und bindet das neue Wohnquartier an die vorhandene Stadtstruktur an. - Östlich angrenzend folgen die senkrecht zur Straße angeordneten, gereihten Mietshäuser mit 44 Wohnungen. Mit ihrer Ost-West- ausgerichteten Wohntypologie reagieren diese auf die Nutzung des Betriebshofes der VBK auf der Südseite der Theodor-Rehbock-Straße. - Die in zweiter Reihe stehenden Stadthäuser mit 24 Eigentumswohnungen vervollständigen das Quartiersbild und ergänzen das Gemenge aus studentischem Wohnen, Wohnen zur Miete und Eigentum. Die klaren kubischen Baukörper bilden ein stadtnahes Wohnkonzept, welches sich in der Höhenentwicklung in die bestehende Wohnbebauung einfügt und durch die drei Wohnformen eine soziale Mischung der Bewohnerstruktur gewährleistet. Das Freiraumkonzept sieht eine konsequente Durchgrünung des Areals vor – zum einen als private Rückzugsmöglichkeit, zum anderen als Gemeinschaftsfläche. Das gesamte Grundstück wird weitgehend von ruhendem und fahrendem Verkehr freigehalten, um eine durchgehend hohe Außenraumqualität zu erreichen. Die breiten Wohnwege sind lediglich für Feuerwehr, Rettungsfahrzeuge oder Umzugswagen befahrbar. Dadurch entsteht Raum für Begegnung und Gespräche zwischen den Bewohnern. Kern des Parkierungskonzepts ist eine zentral von Ost nach West verlaufende Tiefgarage mit einer Zu- und Abfahrt von der Theodor-Rehbock-Straße. Analog zu den Bauphasen der Wohngebäude kann sie abschnittsweise erweitert und nachgeführt werden. Die Nebenanlagen für Müll, Geräte und Fahrräder werden zusammengefasst und entlang den in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Wohn- und Spielstraßen errichtet, um einen Wildwuchs zu verhindern und eine sinnvolle Anordnung zu schaffen. Das Wohngebiet erhält somit ein einheitliches Erscheinungsbild. Um die städtebauliche Struktur der Zeilenbebauung nicht zu verunklaren, sollen Tankstellen und Gartenbaubetriebe, die in der Regel nur eingeschossig und sehr raumgreifend angelegt sind, ausgeschlossen werden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 9 von 25 4.1 Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung soll ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Tankstellen und Gartenbaubetriebe sollen ausgeschlossen werden, weil diese Nutzungen in direkter Nachbarschaft zu Wohnen wenig verträglich sind. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Mit der Errichtung der Gebäude wird die im Allgemeinen Wohngebiet (WA) zulässige GRZ von 0,4 eingehalten. Unter Einbeziehung der Nebenanlagen ergibt sich eine GRZ von 0,72, die im Wesentlichen durch die Unterbauung mit der Tiefgarage begründet ist. Die im WA zulässige GFZ von 1,2 wird mit der Neubebauung um knapp 0,3 überschritten. Die Überschreitung resultiert aus dem geplanten Gebäude für studentisches Wohnen, das als besondere Wohnform nicht von dauerhaftem Wohnen ausgeht. Mit der Nähe der Universität ist Studentenwohnen an dieser Stelle aus städtebaulicher Sicht sinnvoll und wünschenswert. Zudem greift die Neubebauung die Fünfgeschossigkeit (zuzüglich eines Dachgeschosses) entlang der Berckmüllerstraße auf und vermittelt so zu der östlich angrenzenden viergeschossigen Wohnbebauung der geplanten Eigentums- und Mietwohnungen. Vor diesem Hintergrund ist eine Anlehnung an die Nutzungsart „Besonderes Wohngebiet (WB)“ und der damit verbundene höhere Ausnutzungsgrad gerechtfertigt. Das neue Wohnquartier fügt sich in die im Westen und Norden bestehende Wohnbebauung ein und schafft durch die geplante Gebäudestellung und Anpassung an die bestehenden Gebäudehöhen ein ausgeglichenes Wohnumfeld. Ergänzend ist auf die nördlich angrenzenden Grundstücke hinzuweisen, die eine deutlich niedrigere Ausnutzung aufweisen und sich ebenfalls im Eigentum des Vorhabenträgers (VOLKSWOHNUNG) befinden. Durch die konsequente Nord-Süd-Ausrichtung der Wohnbebauung sind die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet. Ziel der Planung ist es, ein weitgehend von ruhendem und fahrendem Verkehr freies Wohnquartier zu schaffen, um eine durchgehend hohe Außenqualität zu erreichen. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt entstehen nicht, da durch das Vorhaben eine Verbesserung gegenüber der Bestandssituation erreicht wird. Mit der geplanten Tiefgarage werden die Bedürfnisse des ruhenden Verkehrs vollständig befriedigt. Das bestehende Straßensystem kann den Ziel- und Quellverkehr problemlos aufnehmen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 10 von 25 4.3 Bauweise Das Plankonzept sieht Nord-Süd-gerichtete Gebäudezeilen in offener Bauweise vor. Im Bereich 1 ist ein Sonderbaukörper für studentisches Wohnen beabsichtigt – in ebenfalls offener Bauweise. In beiden Bereichen ist eine nördliche Grenzbebauung möglich, wenn die entsprechenden Baulasten auf den angrenzenden Grundstücken eingetragen werden, die sich ebenfalls im Eigentum des Vorhabenträgers (VOLKSWOHNUNG) befinden. 4.4 Erschließung 4.4.1 ÖPNV Das Gebiet ist durch die Straßenbahn- und Stadtbahnlinien 1, 2, S4 und S5 (Haltestellen Tullastraße, Weinweg - Entfernung von jeweils ca. 500 m) und S2, 4 und 5 (Haltestelle Hauptfriedhof - Entfernung von ca. 800 m) an den ÖPNV angeschlossen. In der Rintheimer Straße ist eine weitere Haltestelle der Linie 5 auf Höhe der angedachten Durchwegung geplant. 4.4.2 Motorisierter Individualverkehr Die Erschließung erfolgt ausschließlich über die Theodor-Rehbock-Straße. Ein Umbau der Nordseite der Theodor-Rehbock-Straße zur Anpassung an die neuen Zufahrten und Zugänge ist erforderlich. 4.4.3 Ruhender Verkehr Für die Errichtung der Stellplätze in einer Tiefgarage wird ein entsprechend dimensionierter Baubereich ausgewiesen. Bei der Planung der Tiefgarage werden die EAR 05 und die GaVO berücksichtigt. Öffentliche Parkplätze sind im Straßenraum der Theodor-Rehbock-Straße vorhanden. Es ist jedoch eine Neuorganisation erforderlich (siehe Ziffer 4.4.2) 4.4.4 Geh- und Radwege Das Gebiet ist von der Theodor-Rehbock-Straße erschlossen und soll im Norden mit einem zwischen den beiden bestehenden Wohngebäuden verlaufenden privaten Fußweg das Wohnquartier mit der Striederstraße verbinden. 4.4.5 Feuerwehrwege Die Wohnwege von der Theodor-Rehbock-Straße werden mit einer Zufahrtsbreite von 3 m, im Kurvenbereich 5 m und einer befahrbaren Oberfläche (Pflasterbeläge, Rasengittersteine, wassergebundene Decken, Rassenschotter) versehen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 11 von 25 4.4.6 Ver- und Entsorgung Entwässerung Regenwasser Das auf den Grundstücken anfallende Regenwasser wird mittels Privatleitungen auf dem Gebiet zusammengefasst und in den öffentlichen Mischwasserkanal in der Theodor-Rehbock-Straße eingeleitet. Die Befestigung der Wohnwege erfolgt mit wasserdurchlässigen Belägen, um den Oberflächenabfluss zu verringern und zur Grundwasser-Neubildung beizutragen. Durch die Dachbegrünung der Wohngebäude und die Begrünung von Teilen der nicht überbauten Bereiche der Tiefgarage wird das anfallende Regenwasser reduziert. Die bodenverbundenen Grünflächen sind zu gering, um das auf Dachflächen anfallende Regenwasser auf dem Grundstück zur Versickerung zu bringen. Durch die Tiefgarage ist die notwendige Flächenverfügbarkeit nicht gegeben. Weiterhin sind durch die dichte Bauweise die erforderlichen Mindestabstände zum Schutz der unterkellerten Gebäude vor Vernässung nicht einzuhalten. Da das Gebiet sich im Bereich der Kinzig-Murg-Rinne befindet und hier mit bindigen, teilweise torfhaltigen und somit schlecht versickerungsfähigen Böden zu rechnen ist, muss eine Versickerung des Regenwassers ausgeschlossen werden. Entwässerung Schmutzwasser Das auf den Grundstücken anfallende Schmutzwasser wird mittels Privatleitungen auf dem Gebiet zusammengefasst und in den vorhandenen öffentlichen Mischwasserkanal eingeleitet. Strom-, Gas-, Wasser- und Fernwärmeversorgung Die Ver- und Entsorgung ist durch das vorhandene Leitungsnetz in der Theodor-Rehbock-Straße gesichert. Klimaschutz Die Gebäude sollen in einem Energiestandard erstellt werden, der den Anforderungen für ein KfW-Energiesparhaus 85 nach EnEV 2009 entspricht. 4.5 Gestaltung Die Gebäude sollen entsprechend der unmittelbaren Umgebung in konventioneller Massivbauweise als Mauerwerks- bzw. Stahlbetonbauten realisiert werden. Die Fassaden erhalten einen einheitlichen Putz mit durch Farbe und/oder Material abgesetzten Flächen. Die Balkone setzen sich von der Putzfassade ab. Die Dächer werden einheitlich als Flachdach mit Dachbegrünung ausgebildet. Die parallel zu den Wohnwegen angeordneten Nebenanlagen mit Müll, Fahrrad- und Abstellflächen werden durch ihre Gestaltung und durch geeignete Begrünung in die Gesamtanlage integriert. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 12 von 25 4.6 Grünordnung Eingriffe in Natur und Landschaft, die auf Grund der Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1 a, Abs. 3, Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (§ 13 a, Abs. 2, Ziffer 4 BauGB). Es sind dennoch folgende grünordnerische Maßnahmen vorgesehen: Anpflanzung von 15 mittelkronigen Laubbäumen, Extensive Begrünung der Flachdächer, Begrünung der Nebenanlagen durch Berankung mit Kletterpflanzen und/oder extensiver Begrünung der Dächer, Intensive Begrünung der nicht überbauten und nicht befestigten Bereiche über der Tiefgarage, sowie Anpflanzung von Hecken, um die den entsprechenden Wohnungen zugeordneten Außenräume vor unmittelbaren Einblicken zu schützen. Der Gartencharakter der Außenanlage wird zum bestimmenden Element der neuen Wohnbebauung und bildet das Grundgerüst für ein funktionierendes Wohnumfeld. Dadurch ergibt sich eine Verbesserung gegenüber dem derzeitigen nahezu vollständig versiegelten Zustand des Planungsgebietes. Der alte Baumbestand auf dem Grundstück Theodor-Rehbock-Str. 7 wird erhalten. 5. Umweltprüfung/Umweltbericht Bei dem vorliegenden VbB handelt es sich um einen Bebauungsplan gemäß §13 a BauGB, da er der Innenentwicklung dient und eine zulässige überbaubare Grundfläche von weniger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Eine Umweltprüfung ist daher nicht durchzuführen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 13 von 25 6. Sozialverträglichkeit Mit dem Angebot von unterschiedlichen Wohnformen wird eine soziale Mischung in der Bewohnerstruktur erreicht. Die Freiräume im Innern der neuen Wohnbebauung folgen dem Prinzip einer stufenweisen Abfolge vom öffentlichen zum privaten Bereich. Breite Wohn- und Spielwege führen zu den einzelnen Häusern und schaffen genügend Raum für Begegnung und Gespräch zwischen den Bewohnern und gewährleisten die soziale Kontrolle im Gebiet. Der Gartencharakter der Außenanlagen wird zum bestimmenden Element der neuen Wohnbebauung und bildet das Grundgerüst für ein funktionierendes Wohnumfeld, das sowohl Räume für Rückzugsmöglichkeiten als auch gemeinschaftliche Begegnungen bietet. 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz Studentisches Wohnhaus ca. 0,061 ha 9,31% Mietwohnungen ca. 0,100 ha 15,27% Eigentumswohnungen ca. 0,067 ha 10,23% Private Grünfläche ca. 0,235 ha 35,88% Müll- und Fahrräder ca. 0,053 ha 8,09% Wohn- und Spielwege, sowie Zufahrten ca. 0,139 ha 21,22% Gesamt ca. 0,655 ha 100,00% GRZ (nur Gebäude) 0,35 GRZ ( unter Einbeziehung der Nebenanlagen) 0,72 GFZ 1,47 7.2 Geplante Bebauung Anzahl Einheiten studentisches Appartmenthaus 1 ca. 52 ca. 2.424,00 m² Mietwohnungen 2 ca. 44 ca. 3.927,00 m² Eigentumswohnungen 3 ca. 24 ca. 2.664,00 m² Gesamt 6 120 9.015,00 m² Bruttogeschossflächen 7.3 Bodenversiegelung Gesamtfläche ca. 0,665 ha 100,00% derzeitige Versiegelung ca. 0,573 ha 86,18% Durch den VbB max.zulässige versiegelte Fläche ca. 0,457 ha 68,72% ___________________________________________________________________________________________________________________ 1 Die maximal zulässige versiegelte Fläche berechnet sich aus den versiegelten Verkehrs- flächen sowie der maximal überbaubaren (auch mit Nebenanlagen) Grundfläche (in der Regel GRZ + 50 %, max. 80 % der Grundstücksfläche) der Baugrundstücke sowie alle zur Versiegelung vorgesehenen Flächen im öffentlichen Raum. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 14 von 25 Hinweis: - In den Festsetzungen sind wasserdurchlässige Beläge für Wege und Durchfahrten vorgeschrieben. Der Versiegelungsgrad reduziert sich dementsprechend. - In den textlichen Festsetzungen ist Dachbegrünung vorgeschrieben. - Ca. 3.895 m² der versiegelten Fläche resultieren aus der zulässigen Tiefgarage, die jedoch nur zum Teil überbaut ist. 8. Kosten Für die Stadt Karlsruhe fallen keine Kosten an. Die Erschließungskosten werden von der VOLKSWOHNUNG GmbH zu 100% getragen. Die VOLKSWOHNUNG GmbH trägt auch alle anfallenden Kosten für den erforderlichen Umbau der Nordseite der Theodor-Rehbock-Straße. 9. Durchführung Alle Verpflichtungen des Vorhabensträgers werden in einem Durchführungsvertrag geregelt, welcher vor dem Satzungsbeschluss abzuschließen ist. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 15 von 25 B. Hinweise (beigefügt) 1. Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu versehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5 % nicht überschreiten. An Standplätzen, die nicht satzungskonform zugänglich sind, müssen die Behälter am Entleerungstag rechtzeitig an einer von der Stadt bestimmten Stelle bereitgestellt und nach der Leerung unverzüglich zum Standplatz zurückgebracht werden. Die notwendigen Hausanschlussräume sollen in möglichst kurzer Entfernung zu den erschließenden Wegen liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. Um den anerkannten Regeln der Technik in der Hausinstallation zu entsprechen, wird auf die derzeit geltende DIN 1988 (u.a. in Bezug auf die Dimensionierung der Anlagen) sowie das DVGW-Arbeitsblatt W 551 (Technische Maßnahmen zur Verminderung des Legionellenwachstums; Planung, Errichtung, Betrieb und Sanierung von Trinkwasser - Installationen; Stand: April 2004) verwiesen. 2. Entwässerung Bei der Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tiefer liegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen des Vorhabensträgers selbst entsprechend zu schützen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 16 von 25 3. Regenwasserversickerung Das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser kann gesammelt werden. Dieses ist jedoch ausschließlich zur Gartenbewässerung zu nutzen, da es mikrobiologisch und chemisch verunreinigt sein kann. Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung größerer Regenereignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maßnahmen vermieden werden. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Notwendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurchlässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Referat 26 – Denkmalpflege-, Moltkestr. 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägende Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 5. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. 6. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, Markgrafenstr. 14, 76133 Karlsruhe, zu melden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 17 von 25 7. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundes- Bodenschutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 8. Private Leitungen Private Sammelleitungen sind vor der Planung nicht erfasst. 9. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen, wenn sie sich von der Lage her für die barrierefreie Erreichbarkeit mindestens eines Geschosses eignen. (§ 35 Abs. 2 und § 39 LBO). 10. Kriminalpräventive Maßnahmen Die kriminalpolizeiliche Beratungsstelle des Polizeipräsidiums Karlsruhe, Beiertheimer Allee 16, 76137 Karlsruhe, bietet eine kostenlose, unverbindliche und individuelle Bauplanberatung zur optimalen Sicherungstechnik an. 11. Artenschutz an Gebäuden Bezüglich des Artenschutzes an Gebäuden wird auf das Faltblatt des Naturschutzbundes (NABU) „Schaffung von Nistquartieren an Gebäuden“ verwiesen. 12. Schallschutz Im Zuge der Planung und Realisierung der Gebäude sind die Anforderungen der baurechtlich eingeführten Vorschrift DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise“ vom November 1989 zu berücksichtigen. 13. Begrünungsplan Mit dem Bauantrag ist ein mit dem Gartenbauamt abgestimmter Begrünungsplan (Freiflächengestaltungsplan) vorzulegen. Dem VbB ist ein mit dem Gartenbauamt abgestimmter Grünordungsplan beigefügt. Dieser beinhaltet verbindliche Festsetzungen zu Bäumen und Hecken, sowie Pflanzempfehlungen für Vorgärten und private Grünflächen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 18 von 25 14. Erneuerbare Energien Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes sollte die Nutzung erneuerbarer Energien verstärkt angestrebt werden. Auf die Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Gesetzes zur Nutzung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (Erneuerbare- Wärme-Gesetz, EWärmeG) wird verwiesen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 19 von 25 C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.11.2009 (GBl. S. 615). In Ergänzung zur Planzeichnung wird Folgendes geregelt: I. Planungsrechtliche Festsetzungen I.0 Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen Im Rahmen der Ziffern I.1 bis I.3 und der Planzeichnung (C.IV.) sind auf der Basis des Vorhaben- und Erschließungsplans (siehe Abschnitt D) ausschließlich die baulichen und sonstigen Nutzungen zulässig, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. I.1 Art der baulichen Nutzung I.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) Es wird Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgelegt, mit folgender Abweichung: Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind unzulässig. I.1.2 Flächen für Stellplätze und Garagen Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze nur in Tiefgaragen zulässig. Tiefgaragen sind nur innerhalb der hierfür ausgewiesenen Flächen zulässig. Decken von Tiefgaragen, die nicht überbaut bzw. für Erschließungszwecke genutzt werden, sind mit einer Erdaufschüttung zu versehen und als Vegetationsfläche anzulegen. Für die Dicke der Vegetationstragschicht über der Dränschicht ist eine Mindesthöhe von 30 cm festgelegt. Bei Aufbauhöhen unter 50 cm ist ein geeignetes Substrat gemäß FLL-Richtlinien Dachbegrünung zu verwenden. Für Gehölzpflanzungen (Hecken und Großsträucher) ist die Überdeckung der Dränschicht auf mindestens 50 cm zu erhöhen. I.1.3 Nebenanlagen Nebenanlagen gemäß § 14 Abs.1 BauNVO sind unzulässig. Ausgenommen hiervon sind gemeinschaftliche Fahrradabstellplätze, Mülltonnenbehausungen und Gerätehütten, die nur in den hierfür in der Planzeichnung festgelegten Bereichen zulässig sind. Nebenanlagen nach § 14 Abs. 2 BauNVO sind ausnahmsweise zulässig. I.2 Maß der baulichen Nutzung Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 20 von 25 Das Maß der baulichen Nutzung ergibt sich aus den in der Planzeichnung festgelegten überbaubaren Grundflächen und den Wandhöhen. Für die Festlegung der Wandhöhe und ihrer Definition gilt Ziffer II.1.1 der örtlichen Bauvorschriften. Mit Nebenanlagen darf eine GRZ bis zu 0,75 erreicht werden. Mit der Bebauung darf eine GFZ bis zu 1,5 erreicht werden. Staffelgeschosse und andere Dachaufbauten sind unzulässig. I.3 Bauweise Es gilt die offene Bauweise. I.4 Grünflächen/Pflanzgebote und Pflanzerhaltung Zur Verbesserung der Bodenfunktionen in Grünflächen mit Bodenschluss ist eine steinfreie, durchwurzelbare Bodenschicht herzustellen. Sie ist mit unbelastetem, kulturfähigem Unterboden aufzufüllen und mit einer Schicht humosen Oberboden (ca. 0,20 m) anzudecken. An den in der Planzeichnung festgesetzten Baumstandorten sind mittelkronige, einheimische Laubbäume zu pflanzen. Geringfügige Abweichungen von den eingetragenen Standorten können in begründeten Fällen (Zufahrt, Leitungstrasse, Grenzveränderung) als Ausnahme zugelassen werden. Für die folgenden in der Planzeichnung dargestellten Bestandsbäume auf dem Grundstück 7 wird ein Erhaltungsgebot festgesetzt: 1 Kastanie, Kronendurchmesser ca. 18m, Standort: Südecke des Grundstückes. 1 Ahorn, Kronendurchmesser ca. 9 m, Standort: nördlich der Kastanie an der westlichen Grundstücksgrenze. Die zu pflanzenden und auf dem Grundstück Nr. 7 vorhandenen Bäume sind zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang durch entsprechende Nachpflanz-ungen zu ersetzen. Um die Entwicklung der Bäume sicherzustellen, sind die Baugruben in einer Größe von mindestens 12 m³ herzustellen. An den in der Planzeichnung festgesetzten Standorten sind geschnittene Hecken mit einer Höhe von 1,20 m bis 1,80 m anzupflanzen und zu unterhalten. I.5 Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen sind nur im Bereich der Tiefgarage und zur Modellierung der notwendigen Überdeckung zulässig. Abgrabungen sind unzulässig. I.6 Schallschutzmaßnahmen Zum Schutz vor potentiellen gewerblichen Schallimmissionen sind passive Schallschutzmaßnahmen (Lärmpegelbereich III, 61-65 dB(A), DIN 4109) für schutzbedürftige Aufenthaltsräume der östlichen Gebäude, die zum östlich benachbarten Gewerbegebiet orientiert sind, vorzusehen. Zusätzlich ist durch Einbau schallgedämmter Lüftungseinrichtungen eine kontrollierte Be- und Entlüftung bei geschlossenen Fenstern von in der Nacht zum Schlafen genutzten Räumen (Schlaf- und Kinderzimmer) sicherzustellen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 21 von 25 II. Örtliche Bauvorschriften II.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen II.1.1 Wandhöhe Als Wandhöhe gilt das Maß von der Gehweghinterkante der Theodor-Rehbock- Straße bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut. Die Wandhöhe wird in der jeweiligen Gebäudemitte gemessen. Die Wandhöhen der Gebäudezeilen mit der gleichen Geschossigkeit sind einheitlich auszuführen. II.1.2 Dächer Dächer sind als Flachdächer auszuführen. Die Dachflächen sind extensiv mit einer Gräser-/ Kräutermischung mit Sedumsprossen zu begrünen. Die Vegetationstragschicht muss über Drainschicht in gesetztem Zustand mindestens 10 cm stark sein. II.1.3 Fassaden Die Fassaden sind mit einheitlichem Putz auszuführen und mit durch Farbe und/oder Material abgesetzten Flächen zu versehen. Die Balkone sind farblich abzusetzen. Balkone, Erker oder andere Vorbauten sind mindestens 0,3 m von der seitlichen Fassadenbegrenzung einzurücken. II.2 Werbeanlagen Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude selbst, bis zur maximal festgesetzten Wandhöhe, und nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: - Einzelbuchstaben bis max. 0,5 m Höhe, - sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen, Werbetafeln und dergleichen) bis zu einer Fläche von 1 m². Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laserwerbung, Skybeamer oder Ähnliches. II.3 Nebenanlagen Abfallbehälterstandplätze sind, sofern diese von den öffentlichen Straßen und Wegen aus sichtbar sind, mit einem Sichtschutz zu versehen, der zu begrünen ist, oder durch bauliche oder sonstige Maßnahmen verdeckt herzustellen. Fahrradabstellplätze und Gerätehütten sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen bzw. auf den hierfür ausgewiesenen Flächen zulässig. Die Nebenanlagen sind einheitlich zu gestalten und zu begrünen. II.4 Unbebaute Flächen, Einfriedigungen II.4.1 Wohn- und Spielwege Die privaten Wohn- und Spielwege sind in einheitlicher Gestaltung und Oberflächenausbildung auszuführen und den vorhandenen Höhen anzugleichen. Es sind versickerungsfähige Materialien oder Aufbauformen zu verwenden. Dies gilt auch für Wegflächen, die von Einsatzfahrzeugen der Feuerwehr befahren werden müssen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 22 von 25 II.4.2 Vorgärten Vorgärten sind die Flächen zwischen den Ostfassaden der Gebäude und der Wohn- und Spielwege sowie zwischen den Südfassaden und der Theodor- Rehbock-Straße. Diese sind mit Ausnahme von Zufahrten und Hauseingängen als Vegetationsfläche anzulegen und zu unterhalten. Die Benutzung als Arbeits- , Abstell- oder Lagerflächen ist nicht zulässig. II.4.3 Einfriedigungen Einfriedigungen innerhalb des Planungsgebiets sind in Form von geschnittenen Hecken zulässig und dürfen die Höhe von 1,20 m nicht unterschreiten und die Höhe von 1,80 m nicht überschreiten. II.5 Außenantennen Pro Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenantenne zulässig. II.6 Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. III. Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und baurechtliche Regelungen) Die Bebauungspläne Nr. 695 „Theodor-Rehbock-Straße 3-5“, in Kraft getreten am 05.01.1996, Nr. 614 „Nutzungsartfestsetzung“, rechtsverbindlich seit dem 22.02.1985, und Nr. 286 „Gewerbe- und Industriegebiet Gerwigstraße“ vom 08.02.1962 werden in den Bereichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 23 von 25 IV. Planzeichnung M 1:500 (siehe separate Planzeichnung) Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 24 von 25 Vorhabenträger VOLKSWOHNUNG GmbH ..................................... Planverfasser VOLKSWOHNUNG GmbH ............................................. Stadtplanungsamt Karlsruhe Dr. Harald Ringler Lammstraße 7 76133 Karlsruhe ............................................. Karlsruhe, den 28.08.2009 Fassung vom 10.02.2010 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Theodor-Rehbock-Straße 3-7 - Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Seite 25 von 25 D. Regelungen des Vorhaben- und Erschließungsplans „Theodor-Rehbock-Straße 3-5 – Änderung“, Karlsruhe-Oststadt Der Vorhaben- und Erschließungsplan mit den Anlagen 1 bis 6 und den darin aufgeführten Nutzungen, Grundrissen, Gebäudeabmessungen, Freiflächen, Nebenanlagen einschließlich Garagen sowie die nachstehenden dazu weitergehenden Regelungen sind bindender Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. 1. Zulässige Nutzungen Zulässig sind Wohngebäude in Form von Geschosswohnungsbauten für Studentenappartements und –wohnheime sowie Miet- und Eigentumswohnungen. 2. Untergeordnete Bauteile Untergeordnete Bauteile (Erker, Balkone, usw.) sind nur innerhalb der Baubereiche zulässig. 3. Baulasten Bauordnungsrechtlich erforderliche Baulasten zugunsten des Vorhabens auf anderen Grundstücken sind im Durchführungsvertrag zu sichern. 4. Nisthöhlen Für das Grundstück Theodor-Rehbock-Straße 7 ist aus artenschutzrechtlichen Gründen im Frühjahr vor Baubeginn eine Untersuchung auf Nisthöhlen durchzuführen. 5. Grünflächen Die im Grünordnungsplan (Anlage 4 des VEP) dargestellten Grünflächen sind als Vegetationsflächen anzulegen und zu pflegen. Karlsruhe, den 28.08.2009 Fassung vom 10.02.2010