Antrag Grüne-Fraktion: Ankauf des Gebäudes Herrenstr. 26 - 28, ehemalige Drogerie Roth

STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister ANTRAG Stadträtin Bettina Lisbach (GRÜNE) Stadträtin Anne Segor (GRÜNE) Stadtrat Alexander Geiger (GRÜNE) GRÜNE-Gemeinderatsfraktion vom 18.08.2009 Gremium: Termin: Vorlage Nr.: TOP: 8. Plenarsitzung Gemeinderat 02.03.2010 275 16 öffentlich Ankauf des Gebäudes Herrenstr. 26 - 28, ehemalige Drogerie Roth Die Stadt setzt den Willen des Gemeinderates um und tritt umgehend in ernsthafte Verhandlungen mit dem Eigentümer der Drogerie Roth ein, mit dem Ziel das Gebäu- de zu kaufen und es damit vor einem Abriss zu bewahren. Vor einer endgültigen Entscheidung im Gemeinderat wird eine Abrissgenehmigung nicht erteilt. Der Vollzug einer evtl. schon erteilten Abrissgenehmigung wird bis zur endgültigen Entscheidung des Gemeinderates in dieser Frage ausgesetzt. In der Sitzung des Gemeinderates vom 25.09.07 wurde auf Antrag der GRÜNEN- Gemeinderatsfraktion über den Erhalt des denkmalgeschützten Gebäudes Herren- str. 26 - 28 beraten. Da es sich bei diesem Gebäude um eines der letzten erhaltenen Modellhäuser aus der Weinbrenner Zeit handelt, beantragte die Fraktion den Kauf, als letztes Mittel, um den drohenden Abriss zu verhindern. Alle Fraktionen unterstütz- ten diesen Vorschlag. Dennoch ist die Stadtverwaltung in der Zwischenzeit hinsicht- lich einer Rettung des Gebäudes keinen Schritt weiter gekommen. Der aktuelle Ab- rissantrag des Eigentümers zeigt vielmehr, dass es für den Erhalt des Gebäudes „5 vor 12“ ist. In der Zwischenzeit hat sich mit Genehmigung des Eigentümers in den Räumen der alten Drogerie Roth eine Kulturinitiative etabliert, auch die Architektenkammer nutzte die Räumlichkeiten für eine Diskussion über Karlsruher Stadtentwicklung. Das Gebäude könnte als Kulturhaus für eine nachhaltige Belebung der Karlsruher Innenstadt - auch in den Abendstunden - sorgen. Sachverhalt / Begründung: Seite 2 __________________________________________________________________________________________ Aber auch soziale Nutzungen, z. B. durch eine Kindertagesstätte in Verbindung mit dem schon vorhandenen Spielplatz oder ein Jugendzentrum, wären am Kirchplatz St. Stefan durchaus sinnvoll. Nach Ansicht der GRÜNEN-Gemeinderatsfraktion wäre der Verlust eines weiteren kulturgeschichtlich wertvollen Gebäudes aus der Gründungszeit der Stadt in der Be- völkerung nicht vermittelbar. unterzeichnet von: Bettina Lisbach Anne Segor Alexander Geiger Hauptamt - Sitzungsdienste - 19. Februar 2010

STELLUNGNAHME zum Antrag GRÜNE-Gemeinderatsfraktion vom: 14.08.2009 eingegangen: 14.08.2009 Gremium: 8. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 02.03.2009 275 16 öffentlich Dez. 6 Ankauf des Gebäudes Herrenstraße 26-28 - ehemalige Drogerie Roth - Kurzfassung - Das Bürgermeisteramt empfiehlt, den Antrag nicht weiter zu verfolgen. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Sanierung ca. 2,5 Mio € (ohne Erwerb) Haushaltsmittel stehen nicht Verfügung Finanzposition: : Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Stadtbild/Städtebau Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Das Bürgermeisteramt nimmt zu dem Antrag wie folgt Stellung: In Folge des Antrags hat die Verwaltung das Anwesen „Herrenstraße 26/28“ (Droge- rie Roth) einer erneuten Prüfung unterzogen. Die Verwaltung hat die möglichen wirtschaftlichen Folgen einer Sanierung der Vor- derhäuser des Anwesens eruiert. Dabei wurde ein Erwerb des Anwesens durch die Stadt mit anschließender Sanierung und optimierter Neuordnung unterstellt. Im Zuge dieser städtebaulichen Neuordnung wurde angenommen, dass die an die Vorder- häuser angrenzenden, denkmalrechtlich nicht relevanten Anbauten abgebrochen und der dann entstehende Freiraum am Erbprinzenhof dann entweder veräußert oder bebaut werden kann. Grundlage für die Neubebauung war eine Einschätzung des Stadtplanungsamtes (auch vor dem Hintergrund einer bereits bearbeiteten Bau- voranfrage), wonach im rückwärtigen Teil des Grundstücks eine dreieinhalbge- schossige Bebauung entstehen kann, deren Erdgeschoss mit dem historischen Ge- bäudebestand verbunden ist, damit eine durchgängige Erdgeschossnutzung mit Zu- gang vom Kirchplatz St. Stephan erreicht werden kann. Die Sanierung der Vordergebäude wird nach einem Gutachten im Auftrag des Grundstückseigentümers vom November 2002 Baukosten in Höhe von rund 1,9 Mil- lionen Euro verursachen. Dieses Gutachten wurde von einem auf die Sanierung von denkmalgeschützten Altbauten spezialisierten Architekturbüro überprüft und als sorgfältig erstellt und plausibel eingeschätzt. Die Baupreissteigerung von November 2002 bis November 2009 liegt bei 18,4% für Gewerbebauten. Selbst wenn man also davon ausgeht, dass das Denkmalamt unter dem Druck eines möglichen Abbruchs des Gebäudes die Auflagen zur Sanierung deutlich lockert, wäre diese Steigerung wohl kaum einzuholen. Somit muss von Gesamtkosten in Höhe von mindestens 2,5 Millionen Euro ausgegangen werden. Dabei wurden aufgrund fehlender Erkennt- nisse evtl. zusätzlich anfallende Kosten für die Beseitigung von problematischen Stoffen aus der Ursprungsnutzung (Farbenfabrik) noch nicht berücksichtigt. Hinzu kämen noch die Kosten für den Erwerb. Als Erlös können Mieteinnahmen und ein möglicher Veräußerungserlös des Hinter- liegergrundstücks gegen gerechnet werden. Nach Aussage der Grundstücksbewer- Ergänzende Erläuterungen Seite 3 tungsstelle können für das Hinterliegergrundstück etwa 650.000 Euro erzielt werden. Bezüglich der Mieteinnahmen lassen sich unterschiedliche Ansätze bilden. Die Obergeschosse könnten als Büros vermietet werden. Das Erdgeschoss kann alter- nativ als Kulturraum (3 - 5 Euro/m²) oder als Laden (ca. 25 - 30 Euro/m²) genutzt werden. Als Ergebnis lässt sich festhalten, dass sich aufgrund der hohen Sanierungskosten keine schwarze Null erzeugen lässt. Dies gilt sowohl bei niedrigschwelliger Sanie- rung mit anschließender kultureller Nutzung als auch für eine qualifizierte Sanierung mit hochwertigerer Folgenutzung (Mieten auf Basis vergleichbarer 1b-Lagen). Dem- nach wären Jahresverluste in Höhe von ca. 150.000 Euro bei Ladennutzung und ca. 250.000 Euro bei Kulturnutzung im Anfangsjahr einzukalkulieren. In den Folgejahren ergibt sich durch eine permanente negative Liquidität (aufgrund der hohen Zinsbe- lastung) und einen dadurch steigenden Finanzierungsbedarf keine Besserung son- dern eine stetige Verschlechterung. Die Erwerbskosten sind bei diesen Berechnun- gen enthalten. Ein Erwerb des Anwesens „Herrenstraße 26/28“ (Drogerie Roth) ist aufgrund der ständigen Belastung des Haushaltes für die Stadt nicht darstellbar. Das Bürger- meisteramt empfiehlt daher, den Antrag abzulehnen. Die fehlende Wirtschaftlichkeit war auch Grundlage für einen bereits im September 2009 ergangenen Bauvorbescheid über den Abbruch der Vorderhäuser und den Neubau eines Geschäfts- und Wohnhauses. In Gesprächen mit dem Eigentümer wurde vom BMA angeregt, den Erhalt und die spätere Einbindung der identitätsstiftenden Fassade von „Curiel & Moser“ zu über- denken. Eine rechtliche Verpflichtung dafür aber besteht nicht.