Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Gießbach 30 (Hanne-Landgraf-Haus)", Karlsruhe-Grötzingen: Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 2 des Baugesetzbuches

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 8. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 02.03.2010 266 7 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Am Gießbach 30 (Hanne-Landgraf-Haus)“, Karlsruhe- Grötzingen Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 11.03.2008 7 Auslegungsbeschluss Gemeinderat 18.11.2008 7 Entscheidung über eingegange- ne Stellungnahmen und erneuter Auslegungsbeschluss Gemeinderat 02.03.2010 7 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan als Abschluss des Verfahrens (Beschluss mit voll- ständigem Wortlaut siehe Seite 4). Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 A. Vorbemerkungen I. Allgemeines zum Planinhalt Der Bebauungsplan bildet die planungsrechtliche Grundlage zur baulichen Erweiterung des vorhandenen Alten- und Pflegeheimes zwischen den Straßen „Am Gießbach“ und der Grez- zostraße im Stadtteil Grötzingen. Er ersetzt in dem von ihm erfassten Bereich den bisher geltenden, am 29.01.1983 in Kraft getretenen Bebauungsplan „Hofäcker II“. Dabei verbleibt es unverändert an der bisherigen grundsätzlichen Zielsetzung, das Grundstück weiter mit einem Alten- und Pflegeheim zu nutzen. Der danach geplante zweigeschossige Erweiterungsbau steht in Verbindung zum bestehen- den Haupthaus. Der Bebauungsplanentwurf sieht dazu eine entsprechende Ausweitung des bisher auf dem Grundstück ausgewiesenen Baubereiches vor. Darauf beschränkt sich zu- gleich der Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers, der als verbindlicher Be- standteil des Bebauungsplanes hinzutritt. Im Verlaufe des nachstehend unter Abschnitt II dargestellten Verfahrens konnte für das Vor- haben im Vorgriff auf das spätere Inkrafttreten des Bebauungsplanes in Anwendung von § 33 BauGB eine Baugenehmigung erteilt werden. Mit den Rohbauarbeiten des Vorhabens wurde zwischenzeitlich begonnen. II. Zum Verfahren Der Bebauungsplanentwurf lag entsprechend den vom Gemeinderat gefassten Beschlüssen (siehe Seite 1) insgesamt zweimal zur allgemeinen Einsicht öffentlich aus. Während der ersten Auslegung, die vom 07.04.2008 bis 07.05.2008 erfolgte, hatten sich mehrere Bürger mit Stellungnahmen kritisch u.a. mit dem Einwand zur Planung geäußert, dass für die mit dem Erweiterungsbau zu realisierenden Heimplätze kein Bedarf bestehe und der Erweiterungsbau ggf. auch dazu dienen könnte, anderweitige selbständige Nutzun- gen zu verfolgen. Es fehle damit insgesamt an der gebotenen Erforderlichkeit zur Änderung der bestehenden, auf das Altenheim in seiner bisherigen Größe beschränkten Ausnutzungs- möglichkeit. Mit allen damit verbundenen Fragestellungen befasste sich der Gemeinderat in Abwägung aller Belange umfänglich in seiner Sitzung am 18.11.2008. Beschlossen wurde hierbei die erneute Auslegung eines lediglich in den textlichen Festsetzungen teilweise geänderten Be- bauungsplanentwurfs (in der Fassung vom 10.10.2008), womit der Sorge begegnet wurde, dass im Erweiterungsbau andere, nicht dem Altenheim zugeordnete Nutzungen stattfinden könnten. Im Übrigen wurde unter Zurückweisung sonstiger Einwendungen am Planungskon- zept festgehalten. Näheres dazu siehe auch unter Abschnitt III. Die öffentliche Auslegung des vorbezeichneten geänderten Bebauungsplanentwurfes erfolg- te sodann in Anwendung von § 4 a Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB vom 08.12.2008 bis 22.12.2008, wobei die Möglichkeit, sich erneut zur Planung äußern zu können, auf die am Planentwurf vorgenommene Änderung beschränkt war. Stellungnahmen mit Anregungen oder Einwänden sind sodann bei der zweiten öffentlichen Auslegung nicht eingegangen. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Mit dem Abschluss des Verfahrens wurde gleichwohl noch zugewartet, ob bis zum tatsächli- chen Baubeginn ggf. noch sonstige Änderungen des Planentwurfes erforderlich werden und noch Berücksichtigung vor dem abschließenden Satzungsbeschluss finden müssten. Das war nicht der Fall, so dass das Verfahren jetzt mit dem beantragten Satzungsbeschluss be- endet werden kann. III. Öffentliche und private Belange in der Abwägung Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes sind die vom Planinhalt betroffenen Belange ih- rem Gewicht entsprechend miteinander und gegeneinander gerecht abzuwägen. Wie schon in Abschnitt II ausgeführt, kam der Gemeinderat dem bereits bei der Entscheidung über die eingegangenen Stellungnahmen mit seinem Beschluss vom 18.11.2008 nach. Inhaltlich hierzu nur nochmals folgender zusammengefasster Überblick: Soweit bei der ersten Planauslage grundsätzliche Einwände gegen die Planung vorgetragen wurden, handelte es sich hauptsächlich um Stellungnahmen von Bürgern aus dem näheren Umkreis des Plangebietes, welches als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen ist. Sie be- fürchteten durch den Erweiterungsbau Störungen der Wohnruhe und Wohnqualität und er- achteten das geplante Vorhaben aus den schon in Abschnitt II dargestellten Gründen schon vom Ansatz her für verfehlt und damit nicht für erforderlich. Abgesehen davon, dass die Einwender die Notwendigkeit eines solchen Vorhabens auch stadtweit in Frage stellten, vertraten sie die Ansicht, dass jedenfalls lokal mit Blick auf den Stadtteil Grötzingen kein gebietsversorgender Erweiterungsbedarf für Altenheimplätze be- stehe. Und als ein Vorhaben, das mit den zusätzlichen Heimplätzen die Bedeutung und Zweckbestimmung einer überörtlichen sozialen Einrichtung erlange, sei es an diesem Stand- ort in seiner Einbindung in einem allgemeinen Wohngebiet nicht vertretbar und damit unzu- lässig. Diesen Einwänden war jedoch in objektiver planungsrechtlicher Prüfung und Würdigung nicht zu folgen. Und dazu bedurfte es auch keiner expliziten Auseinandersetzung mit kon- kreten statistischen Erhebungen. Denn soweit es darum geht, ob ein Vorhaben im planungs- rechtlichen Sinne als erforderlich angesehen werden kann, kommt es wesentlich darauf an, ob für eine bestimmte Planung vernünftige Gründe sprechen und diese als Ziel einer Pla- nung verfolgt werden können. Und das war vorliegend nicht in Abrede zu stellen. Ferner handelt es sich bei einem Alten- und Pflegeheim primär um keine gebietsversorgen- de Einrichtung, die in einem allgemeinen Wohngebiet als gebietsfremd zu qualifizieren sein würde, sondern um eine Wohnnutzung vergleichbar mit sonstigen Wohngebäuden. Demzu- folge steht die Planung nicht im Widerspruch zu angrenzenden, als allgemeines Wohngebiet ausgewiesenen Bauflächen. Mit dem Erweiterungsbau kommt es zudem zu keiner Inan- spruchnahme von Bauflächen zu Lasten anderer Wohnnutzungen. Vielmehr bewegt sich der Erweiterungsbau innerhalb der Gemeinbedarfsfläche, die für solche Nutzzwecke schon zuvor ausgewiesen wurde. Als entbehrlich erwies sich hierbei, das Grundstück zugleich, wie es im ausgelegenen Be- bauungsplanentwurf der ersten Planfassung noch ausgewiesen war, als „Allgemeines Wohngebiet“ festzusetzen. Im Hinblick auf die geäußerte Sorge, dass mit der Planung auch das Ziel verfolgt werde, ggf. andere Nutzungen mit unterzubringen, ist der Bereich lediglich als Fläche für Gemeinbedarf mit der Einschränkung auf das Alten- und Pflegeheim ausge- wiesen. Es sind danach im Planbereich neben der Nutzung als Alten- und Pflegeheim bei- spielsweise keine sonstigen von der Hauptnutzung unabhängigen sozialen und gesundheit- Ergänzende Erläuterungen Seite 4 liche Einrichtungen mit evtl. gebietsübergreifendem Charakter möglich, die sich als Unruhef- aktor erweisen könnten. IV. Abschluss des Verfahrens Bei dem gegebenen Sachstand kann dem Gemeinderat nunmehr empfohlen werden, den nachfolgenden Satzungsbeschluss zu fassen. B. Beschließender Teil Antrag an den Gemeinderat: Der Gemeinderat beschließt folgende S a t z u n g Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Am Gießbach 30 (Hanne-Landgraf-Haus)“, Karlsruhe-Grötzingen Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414) und § 74 der Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Neufassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581) einschließlich späte- rer Änderungen und Ergänzungen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Am Gießbach 30 (Hanne-Landgraf-Haus)“ zusammen mit den örtlichen Bauvorschriften jeweils als Sat- zung beschlossen. Der Bebauungsplan enthält zeichnerische und schriftliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB). Gegenstand des Bebauungsplanes sind ferner örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Abs. 1 bis 5 in Verbindung mit § 74 Abs. 7 der Landesbauord- nung (LBO), die als selbständige Satzung mit dem Bebauungsplan verbunden sind. Die Re- gelungen ergeben sich aus der Planzeichnung mit Zeichenerklärung, dem Textteil und den Plänen des Vorhaben- und Erschließungsplanes, jeweils vom 28.09.2007 in der Fassung vom 10.10.2008. Sie sind Bestandteil dieser Satzung. Dem Bebauungsplan ist ferner eine Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB mit Datum vom 10.10.2008 beigefügt. Die Satzungen zu den planungsrechtlichen und den örtlichen Bauvorschriften (Be- bauungsplan) treten mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO). Hauptamt - Sitzungsdienste - 19. Februar 2010

1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) “ Am Gießbach 30 “ (Hanne-Landgraf-Haus) Karlsruhe - Grötzingen Entwurf Planverfasser: Domke & Schuhmacher Freie Architekten Klosestraße 25 76137 Karlsruhe Tel: 0721/9376133, Fax: 0721/9376134 e-mail: architekten-ds@t-online.de Vorhabenträger: Arbeiterwohlfahrt Kreisverband Karlsruhe Rahel-Straus-Straße 2 76137 Karlsruhe Tel: 0721/35007-10 Verfahrensvermerke/Ausfertigung 2 Einleitungsbeschluss gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB und § 74 Abs. 7 LBO am 27.03.2007 Auslegungsbeschluss gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB und am 11.03.2008 § 74 Abs. 7 LBO am 18.11.2008 Öffentliche Auslegung gemäß vom 7.04.2008 bis 7.05.2008 § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO vom8.12.2008 bis 22.12.2008 Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO am............................... Der vorhabenbezogene Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) und die örtlichen Bauvorschriften sind unter Beachtung des vorstehenden Verfahrens als Satzung beschlossen worden. Sie werden hiermit ausgefertigt. Karlsruhe, den.................... Heinz Fenrich Oberbürgermeister In Kraft getreten (§ 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) mit der Bekanntmachung am................................. Beim Stadtplanungsamt zu jeder- manns Einsicht bereitgehalten (§ 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) ab................................. 3 Inhaltsverzeichnis A. Begründung (beigefügt) S. 4 B. Hinweise (beigefügt) S. 9 C. Verbindliche Festsetzungen/Örtliche Bauvorschriften S. 11 D. Planzeichnung M 1:500 S. 15 Anlagen Vorhaben- und Erschließungsplan: Übersichtsplan, M 1:20.000 Nr. 1 Luftbild Nr. 2 Lageplan, M 1:500 Nr. 3 Projektplan, M 1:500 Nr. 4 Grundriss KG, M 1:200 Nr. 5 Grundriss EG, M 1:200 Nr. 6 Grundriss OG, M 1:200 Nr. 7 Grundriss DG, M 1.200 Nr. 8 Ansichten Nord, Süd, M 1:200 Nr. 9a Ansicht Ost, M 1:200 Nr. 9b Ansicht West, Schnitt, M 1:200 Nr. 10 Stellplatznachweis Nr. 11 4 A. Begründung gemäß § 9 Abs.8 BauGB (beigefügt) 1. Aufgabe und Notwendigkeit. Die Anzahl der älteren MitbürgerInnen wird gemäß Alterspyramide in den kommenden Jahren steigen und damit auch die Zahl der Menschen, welche einen Platz in einem Altenheim suchen bzw. pflegebedürtig sind. Das 1990 errichtete Alten- und Pflegeheim “ Hanne-Landgraf-Haus” in Karlsruhe - Grötzingen bietet sein Pflegeangebot vorwiegend in Doppelzimmern an, welche sich strukturbedingt nicht in jeweils zwei Einzelzimmer aufteilen lassen, d.h. die Doppelzimer ließen sich nur unter Wegfall von Pflegeplätzen in Einzelzimmer umwidmen. Zur Vermeidung dieses Abbaus von Pflegeplätzen ist deshalb ein Erweiterungsbau mit Einzelzimmern notwendig. Der derzeit gültige Bebauungsplan lässt aber diese notwendige Erweiterung des Pflegeheims nicht zu. Deshalb soll durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ein entsprechendes Baurecht geschaffen werden. Ein zweites Ziel des Vorhabens besteht in der Verbesserung der Erschließungssituation. Der momemtan an der verkehrsberuhigten Straße Am Gießbach gelegene Haupteingang des Hanne- Landgraf-Hauses wird deshalb auf die Südseite verlegt. Das Pflegeheim wird dadurch von der Grezzostraße, einer breiten Anliegerstraße, erschlossen. Dies gilt auch für die Erschließung der Tiefgarage und die Anlieferung, ausgenommen die Müllentsorgung. Sie erfolgt wie bisher über die Straße Am Gießbach. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der derzeit gültige Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbands Karlsruhe (FNP NVK) stellt das Flurstück 10121 als Wohnbaufläche dar. Die Planung kann aus dem FNP entwickelt angesehen werden. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Für das Plangebiet besteht der qualifizierte Bebauungsplan Nr. 594 “Hofäcker II”, rechtsverbindlich seit 29.01.1983, der das Plangebiet als “WA, Baugrundstück für Gemeinbedarf” ausweist. Die bisherigen Vorgaben dieses Planes werden in Teilbereichen durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ersetzt. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 3.661 qm große Plangebiet liegt im Westen des Stadtteils Karlsruhe-Grötzingen zwischen der Wohnbebauung Am Gießbach und der Wohnbebauung der Grezzostraße. Die genaue Abgrenzung des Planungsgebiets ergibt sich aus der Planzeichnung. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit 5 Das Planungsgebiet ist eben. Vegetation ist in Form von heimischen Gehölzen und Gräsern vorhanden, der Boden ist bindig bis kiesig/sandig. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Das Plangebiet ist mit einem Pflegeheim bebaut. Das verputzte, zweigeschossige Gebäude ist durch Balkonvorbauten gegliedert. Das 45° Satteldach ist mit Naturziegel gedeckt. Das Gelände wird momentan über die Straße Am Gießbach erschlossen. 3.4. Eigentumsverhältnisse Das Grundstück befindet sich im Eigentum des Vorhabenträgers . 3.5. Belastungen Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum nördlich gelegenen Altstandort ”Ehemaliger Schrottplatz Danker”. Der nordwestliche Teil des Flurstücks Nr.: 10121 wurde durch die Firma Danker im Rahmen des Schrottplatzbetriebes genutzt. Im Zuge der Erkundung des Schrottplatzgeländes wurden oberflächennahe Auffüllungen mit z.T. Bauschutt, Aushub, Schlacken vorgefunden. Eine Fortsetzung der Auffüllungen im Bereich des Plangebiets kann nicht ausgeschlossen werden. Aushubmaterial aus diesem Bereich ist daher möglicherweise belastet und muß abfallrechtlich betrachtet werden. Im Rahmen von Baumaßnahmen ist vorab ein Aushub- und Entsorgungskonzept zu erstellen. 3.6. Grundwasser Der Grundwasserspiegel ist stark von der eingestauten Pfinz geprägt. Mit sehr hohen Grundwasserständen muss gerechnet werden. 4. Planungskonzept Der geplante Ost-West orientierte, zweigeschossige Erweiterungsbau erhält im Erdgeschoss eine Verbindung zum bestehenden Haupthaus. Es werden 17 Einzelzimmer mit Bad und auf jedem Geschoss ein Aufenthalts- bzw. Speiseraum angeboten. Aufzug und Treppenhaus erschließen auch die Dachterrasse und das Kellergeschoss mit Tiefgarage. 4.1. Art der baulichen Nutzung Das Baugrundstück soll weiterhin als Fläche für Gemeinbedarf (F) ausgewiesen werden. 4.2. Maß der baulichen Nutzung Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung für reine und allgemeine Wohngebiete (GRZ 0,4/GFZ 1,2) werden nicht überschritten. 4.3 Erschließung 4.3.1 Öffentlicher Personennahverkehr In ca. 250 m Entfernung befinden sich Bus- und Stadtbahnhaltestelle. 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr Die Erschließung erfolgt ausschließlich über die Grezzostraße. 6 4.3.3. Ruhender Verkehr Die notwendigen Stellplätze des Pflegeheims (5 St.) werden in einer Tiefgarage (13 St.) unter dem Neubau nachgewiesen, entlang der Grezzostraße befinden sich öffentliche Längsparkierungsstreifen. 4.3.4 Geh- und Radwege Fußgänger und Radfahrer können die bestehenden Fuß- und Radwege an der Grezzostraße benutzen. 4.3.5 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung ist durch das Leitungsnetz in der Straße Am Gießbach gewährleistet. Die Müllfahrzeuge können am Ende der Straße Am Gießbach wenden. Eine Regenwasserversickerung in freier Mulde ist nicht möglich. Das anfallende Dachflächenregenwasser wird im intensiv begrünten Dachgarten gebunden. Desweiteren würden durch eine Muldenversickerung die Freiflächen für behinderte Bewohner mit Gehhilfen/Rollstühlen beeinträchtigt. 4.4 Gestaltung Die geplante Erweiterung sieht einen schlanken, einhüftigen Baukörper vor, der sich in Struktur und Proportion an die westlich angrenzenden Reihenhauszeilen anpasst. Der Baukörper wird durch Vor- und Rücksprünge des Obergeschosses sowie durch geschossweise unterschiedliche Materialien gegliedert. Bedingt durch die Funktion ist eine Angleichung der Sockelhöhe an den Bestand erforderlich. Über den entstehenden U-förmigen Innenhof, der begrünt bleibt, führt die fußläufige Haupterschließung des Pflegeheims. Der durch die Bebauung wegfallende Teich entsteht neu im östlichen Teil des Grundstücks. Das intensiv begrünte Flachdach dient als Dachgarten. Die Pflegezimmer im Erdgeschoss erhalten einen überdachten Freisitz, die Pflegezimmer im Obergeschoss einen überdachten Bettenbalkon. Die Grundstücksgrenzen werden durch Strauchpflanzungen eingegrünt. Die Grünflächen zwischen den Gebäuden und im östlichen Grundstücksteil bleiben erhalten. Die Stellplätze werden in einer Tiefgarage untergebracht. 4.5 Grünordnung/ Ersatz-und Ausgleichsmaßnahmen 4.5.1 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen. An der Nordseite des Grundstücks werden Sträucher gepflanzt. Der Dachgarten wird intensiv begrünt. In der östlichen Grundstücksfläche, an der Nordwestecke des Plangebiets und westlich der westlichen Feuerwehrzufahrt werden drei zusätzliche Bäume gepflanzt. 4.5.2 Eingriffe in Natur und Landschaft Durch das Planvorhaben werden im Wesentlichen die bestehenden 13 Stellplätze und die Teichanlage überbaut. U.a. entfallen dabei einige Sträucher und 7 Bäume. 4.5.3 Ausgleichsmaßnahmen Da das Vorhaben zusammen mit dem Bestand eine Grundfläche von insgesamt weniger als 7 20.000 m2 einnimmt, gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (§13a Abs.2, Ziffer 4, BauGB). Dennoch sind folgende grünordnerische Maßnahmen vorgesehen: · Intensive Gartengestaltung mit der Anlage eines Teiches im östlichen Grundstücksteil. · Intensive Flachdachbegrünung (Dachgarten). · Pflanzung von Sträuchern entlang der nördlichen Grundstücksgrenze. · Pflanzen von drei Bäumen im östlichen Grundstücksteil, an der Nordwestecke des Plangebiets und westlich der westlichen Feuerwehrzufahrt. Außerdem ist im Planungsgebiet von den Lebensraumansprüchen her mit dem Vorkommen der Zauneidechse (geschützt nach FFH-Richtlinie, Anhang IV) zu rechnen. Deshalb soll als Ersatz für den durch die Bebauung verlorengehenden Lebensraum im Bereich des neu anzulegenden Teichs eine Trockenmauer von ca.2,00m-3,00m Länge und einer Höhe von ca. 50cm-60cm als Ersatzhabitat für die Zauneidechse errichtet werden. 4.6. Immissionen Durch den Neubau ändern sich Intensität und Art der Immissionen nicht. 5. Umweltprüfung/Umweltbericht Bei vorliegendem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan gemäß §13a Baugesetzbuch, da er der Innenentwicklung dient und die zulässige überbaubare Grundfläche nach § 19 Abs.2 Baunutzungsverordnung mit 1.464 m2 deutlich unter dem im Baugesetzbuch festgelegten Schwellenwert liegt. Aus Inhalt und Zielen des Bebauungsplans ergibt sich, dass Umweltauswirkungen durch die Planung nicht entstehen werden. Der Bebauungsplan kann deshalb im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Von Umweltprüfung und Umweltbericht wird damit abgesehen. 6. Sozialverträglichkeit/Sozialplan Hinsichtlich der Sozialverträglichkeit wurden bei der Planung insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt: · verkehrsberuhigtes Wohnumfeld · Errichtung barrierefreier Einzelpflegezimmer nach DIN 18025 · Vernetzung mit dem vorhandenen Freiraum Ein Sozialplan ist für diesen Bebauungsplan nicht erforderlich, da keine nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der in diesem Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen zu erwarten sind. 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz Überbaute Fläche (Bestand) ca. 970 m2 8 Überbaute Fläche (Planung) ca. 460 m2 Verkehrs-/Erschließungsflächen (inkl. TG-Einfahrt/Dach) ca. 702 m2 Grünflächen (ohne Dachgarten) ca. 1.529 m2 Plangebiet gesamt ca. 3.661 m2 7.2 Geplante (vorhandene) Bebauung geplant: Einzelhaus zweigeschossig, 17 Pflegeplätze in Einzelzimmern, Geschossfläche ca. 975 m2 vorhanden: Einzelhaus zweigeschossig + DG, 98 Pflegeplätze vorwiegend in Doppelzimmern, Geschossfläche ca. 2.910 m2 7.3 Bodenversiegelung 1 Gesamtfläche ca. 0.366 ha 100% Derzeitige Versiegelung ca. 0.167 ha 45% Durch den Bebauungsplan versiegelte Fläche ca. 0.213 ha 58% Hinweise: Die bestehenden Feuerwehrzufahrten sind aus wasserdurchlässigen Belägen hergestellt und werden nur zu 50% der Flächen in die Berechnung der versiegelten Flächen einbezogen. Folgende Bauteile, welche in die Berechnung der versiegelten Flächen einbezogen worden sind, werden intensiv begrünt: · Teile des Flachdaches des Neubaus (250 m2). 8. Kosten Alle im Zusammenhang mit dem Vorhaben anfallenden Kosten einschließlich der Erschließungsanlagen sowie sämtlicher Veränderungen im öffentlichen Straßenraum übernimmt der Vorhabenträger. Der Stadt Karlsruhe entstehen keine Kosten. 9. Durchführung Alle Verpflichtungen des Vorhabenträgers werden in einem Durchführungsvertrag geregelt. 1 Die maximal zulässige versiegelte Fläche berechnet sich aus den versiegelten Verkehrsflächen sowie der maximal überbaubaren (auch mit Nebenanlagen) Grundfläche ( in der Regel GRZ + 50%, max. 80% der Grundstücksfläche) der Baugrundstücke. B. Hinweise (beigefügt) 1. Ver- und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. 9 Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu versehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5% nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50m bis 3,50m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 2. Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von > 0,30m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tieferliegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist deshalb ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen der Eigentümer selbst entsprechend zu schützen. 3. Regenwasserversickerung Das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser kann gesammelt werden. Dieses ist jedoch ausschließlich zur Gartenbewässerung zu nutzen, da es mikrobiologisch und chemisch verunreinigt sein kann. Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung größerer Regenereignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maßnahmen vermieden werden. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Notwendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurchlässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend der Denkmalpflege des Regierungspräsidiums Karlsruhe, Moltkestraße 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktags nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägende Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 5. Baumschutz 10 Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. 6. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt und Arbeitsschutz, Markgrafenstraße 14, 76131 Karlsruhe, zu melden. 7. Erdaushub/Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Auffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Schadstoffhaltiges Bodenmaterial ist im Falle einer vorgesehenen Umlagerung auf dem Grundstück unter bodenschutzrechtlichen Gesichtspunkten (Bundes-Bodenschutzgesetz -BBodSchG vom 17.März 1998 sowie das Gesetz des Landes zur Ausführung des Bundes-Bodenschutzgesetzes und zur Änderung abfallrechtlicher und bodenschutzrechtlicher Vorschriften, Landes-Bodenschutz-und Altlastengesetz-LBodSchAG vom 14.Dezember 2004) zu beachten. Bei Herstellung von technischen Bauwerken (Höherlegung, etc.) mit Bodenmaterial von außerhalb sind die Bestimmungen des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes (KrW-/AbfG vom 27.September 1994) und der Verwaltungsvorschrift des Umweltministeriums für die Verwertung von als Abfall eingestuftem Bodenmaterial (VwV Boden Baden-Württemberg vom 14 März 2007) einzuhalten. Bei Herstellung von technischen Bauwerken (Höherlegung, etc.) mit Recyclingmaterial sind die Bestimmungen des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes (KrW-/AbfG vom 27.September 1994) und die vorläufigen Hinweise des Ministeriums für Umwelt und Verkehr Baden-Württemberg vom 13. April 2004 zum Einsatz von Baustoffrecyclingmaterial einzuhalten. Zur Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht im Baugebiet mit Bodenmaterial von außerhalb sind die bodenschutzrechtlichen Vorgaben für das Auf-und Einbringen von Materialien in oder auf den Boden gemäß Vollzugshilfe zu §12 Bundes-Bodenschutz-und Altlastenverordnung (BBodSchV) maßgebend. 8. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 9. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). C. Verbindliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.12.2006 (BGBl. I S. 3316) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBL. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22 April 1993 (BGBL.I S. 466) 11 Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 8. August 1995 (GBL. S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 14. Dezember 2004 (GBL. S. 895) Textfestsetzungen In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes geregelt: 1. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1 Art der baulichen Nutzung 1.1.1 Fläche für Gemeinbedarf (F) Zulässig sind: · Altenheime, Pflegeheime. 1.1.2 Flächen für Stellplätze und Garagen Stellplätze sind nur in der im zeichnerischen Teil festgesetzten Tiefgarage zulässig. 1.1.3 Nebenanlagen Nebenanlagen nach § 14 Abs.1 BauNVO sowie die in Ziffer 2.3.2 genannten sind nur auf den dafür festgesetzten Flächen zulässig (siehe Planeintrag). Nebenanlagen gemäß § 14 Abs.2 BauNVO sind zulässig, auch außerhalb der Baubereiche und im Grenzabstand. 1.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl : Maßgebend ist der Eintrag in der Nutzungsschablone. Zahl der Vollgeschosse: Es werden zwei Vollgeschosse (II) als Höchstmaß festgesetzt. Höhe der baulichen Anlagen: Die Wandhöhen sind als Höchstmaße festgelegt (siehe Planeintrag). 1.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Es wird abweichende (a) Bauweise festgesetzt; offen, jedoch Gebäudelänge bis 60m zulässig. Maßgebend für die überbaubare Grundstücksfläche ist der Eintrag in den Nutzungsschablonen bzw. Baufeldern in der Planzeichnung. Die Maße der vorspringenden Bauteile an den Giebelseiten und an der Westseite im OG des Neubaus werden durch die “Baugrenze OG” (siehe Planzeichnung) definiert - Giebelseiten max. 0,75m über die Baugrenze EG, Terrassen-/Balkonüberdachung der Westfassade max.1,50m über die Baugrenze EG. 1.4 Grünflächen/Pflanzgebote und Pflanzerhaltung 12 Der Dachgarten ist intensiv zu begrünen. An den in der Planzeichnung festgelegten Standorten sind einheimische Sträucher und drei mittel- bis großkronige Laubbäume zu pflanzen. Für den Baumstandort an der Straße am Gießbach ist eine schmalkronige Baumart zu verwenden. Alle zu pflanzenden und zu erhaltenden Baum- und Strauchpflanzungen sind zu schützen, zu pflegen und bei Abgang durch entsprechende Neupflanzungen zu ersetzen. 1.5 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen und Abgrabungen sind im Planungsgebiet nach Maßgabe Ziffer 2.3.3 zulässig. 1.6 Flächen für Abfallbehälter Abfallbehälterstandplätze sind gemäß Ziffer 2.3.1 und 2.3.4 auf den hierfür festgelegten Flächen zulässig. 2. Örtliche Bauvorschriften 2.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 2.1.1 Wandhöhe Maßgebend für die Höhe der Außenwände sind die im zeichnerischen Teil eingetragenen Wandhöhen. Als Wandhöhe gilt das Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der natürlichen Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Oberkante Dachhaut oder bis zum oberen Abschluß der Wand. Die Wandhöhe wird in der jeweiligen Gebäudemitte gemessen, aufgrund der topographischen Lage des Grunstücks ergeben sich unterschiedliche Wandhöhen. 2.1.2. Dächer Zulässig sind Satteldächer mit 40°-45° Neigung (Bestand) sowie Flachdächer mit 0°-5° Neigung (Neubau). Das Flachdach des Neubaus ist intensiv zu begrünen. Der Schichtaufbau muß mindestens 30cm zuzüglich Dränschicht betragen. Als Bepflanzung sind Stauden, Blumen und Rasen vorzusehen. 2.1.3 Fassaden Die Fassaden des Neubaus sind in geschossweise differenzierten Materialien auszuführen (Putz, Paneele, Natursteinverblendung, Glas, Metall o.ä). Für die Fassaden des Bestandsgebäudes sind grelle und fluoreszierende Materialien nicht zulässig. 2.2. Werbeanlagen und Automaten Werbeanlagen und Automaten sind genehmigungspflichtig. Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude, im Erdgeschoss, nicht in der Vorgartenzone und nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: · Einzelbuchstaben bis max 0,30m Höhe und Breite, 13 · sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von 0,5m2. Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laserwerbung, Skybeamer oder Ähnliches. Automaten sind nicht zulässig. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen bestimmt sind, sind unzulässig. 2.3 Unbebaute Flächen, Einfriedigungen 2.3.1 Vorgärten Vorgärten sind die Flächen, die zwischen Straßenbegrenzungslinie und Baugrenze liegen. Die Benutzung als Arbeits-, Abstell- oder Lagerfläche ist nicht zulässig - ausgenommen hiervon sind Abfallbehälterstandplätze (Bestand). Die Vorgartenflächen sind als Vegetationsfläche anzulegen und zu unterhalten. Ausgenommen hiervon sind die Zugangs- und Aufenthaltsbereiche, die einheitlich in Farbe und Material zu pflastern sind (Bestand). 2.3.2 Einfriedigungen Einfriedigungen sind nur in Form von mindestens 1,20m hohen Hecken zulässig. In die Hecken kann ein max. 1,20m hoher Maschendrahtzaun eingezogen werden. Der Haupteingang an der Grezzostraße kann als maximal 3,00m hohe Pergola bzw. als massives Portal ausgebildet werden. 2.3.3 Abgrabungen, Aufschüttungen Abgrabungen und Aufschüttungen an der westlichen Grundstücksgrenze gemäß Schnitt A-A (Anlage 10) sind nur zum Ausgleich des Höhenniveaus zwischen den beiden Straßen und dem EG- Niveau des Neubaus sowie zur Belichtung von Aufenthaltsräumen im Kellergeschoss des Bestandsgebäudes (Lichtgräben) zulässig. Die Geländeformen benachbarter Grundstücke sind dabei aufeinander abzustimmen. 2.3.4 Abfallbehälterstandplätze Die Abfallbehälterstandplätze sind mit einer Sichtschutzmauer zu versehen, Lage und Höhe ergeben sich aus der Planzeichnung. Sie ist zu begrünen. 2.3.5 Stellplätze/Tiefgaragen Die nicht überbaute Decke der Tiefgarage ist abgesehen von der Terrassenfläche mit einer für Extensivbegrünung ausreichenden Erdaufschüttung (Schichtaufbau min. 15cm für Trockenrasen) zu versehen und gärtnerisch zu gestalten. Tiefliegende Bauteile (TG usw.) müssen grundwasserdicht ausgebildet werden. 2.3.6 Grundstückszufahrten/Feuerwehrwege Die Feuerwehrwege sind mit wasserdurchlässigen Belägen auszuführen (Bestand). 14 2.4 Außenantennen, Satellitenempfangsanlagen Je Gebäude ist eine Antennenanlage zulässig. 2.5. Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind nicht zulässig. 3. Sonstige Festsetzungen Die Anlagen 1-11 (Vorhaben- und Erschließungsplan) sind bindender Bestandteil dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Der Bebauungsplan Nr. 594 “Hofäcker II”, in Kraft getreten am 29.01.1983, wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. Karlsruhe, den 28.09.2007 Fassung vom 10.10.2008