Bebauungsplan "Hanggebiet Durlach - Bereich A", Karlsruhe-Durlach Satzungsbeschluss gemäß § 10 des Baugesetzbuches (BauGB)

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: Ortschaftsrat Durlach Termin: TOP: Verantwortlich: 24.02.2010 3 öffentlich Dez. 6 Bebauungsplan "Hanggebiet Durlach - Bereich A", Karlsruhe-Durlach Satzungsbeschluss gemäß § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss 28.09.2006 1 Zustimmung (einstimmig) Ortschaftsrat Durlach 07.10.2009 3 Zustimmung (einstimmig) Gemeinderat 20.10.2009 6 Genehmigung Ortschaftsrat Durlach 24.02.2010 2 Gemeinderat 02.03.2010 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan als Abschluss des Verfahrens (Beschluss mit vollständigem Wortlaut siehe Seite 6). Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folge- erträge und Folgeeinsparun- gen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am 24.02.2010 Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Vorbemerkung: Die im Bereich des Hanggebietes Durlach festzustellenden Nachverdichtungsten- denzen, die die städtebauliche Struktur in diesem Bereich negativ verändert haben, gaben Anlass, dem entgegenzusteuern, um den bestehenden Charakter des Hang- gebietes Durlach als hanglagiges Villengebiet zu erhalten. Zu diesem Zweck fasste der Planungsausschuss am 28.09.2006 den Aufstellungsbeschluss für den Bebau- ungsplan “Hanggebiet Durlach”. Die im Plangebiet durchgeführte Analyse führte zu dem Ergebnis, dass im Geltungs- bereich des aufzustellenden Bebauungsplans Hanggebiet Durlach insgesamt 19 Be- bauungspläne, davon 7 einfache und 12 qualifizierte Bebauungspläne, und Bereiche ohne Bebauungsplan vorhanden sind. Dies führt zu einer uneinheitlichen und un- übersichtlichen Rechtslage, die eine Vereinheitlichung im Hinblick auf Art und Maß der im Hanggebiet Durlach zulässigen Bebauung erfordert. Um eine weitgehend einheitliche Änderung aller im Geltungsbereich liegenden Be- bauungspläne herbeizuführen, wurde der Aufstellungsbeschluss für den Gesamtbe- reich Hanggebiet Durlach einschließlich des Bereichs Turmberg gefasst. Zunächst war beabsichtigt, das Gesamtgebiet mit einem einheitlichen, einfachen Bebauungs- plan zu überplanen. Im weiteren Verfahren nach dem Aufstellungsbeschluss hat sich im Zuge der durch- geführten vorgezogenen Bürgerbeteiligung ergeben, dass eine Überplanung des Gesamtareals mit nur einem Bebauungsplan nicht umsetzbar ist. Aufgrund der er- heblichen Divergenz der vorhandenen Bebauung in einzelnen Bereichen zeigte sich, dass eine Abschnittsbildung erforderlich ist. Beabsichtigt ist deshalb die Aufstellung von insgesamt 5 Einzelbebauungsplänen, von denen der vorliegende Bebauungs- plan den ersten Abschnitt (Bereich A) bildet. Im Plangebiet des Bereichs A gelten bisher die Bebauungspläne 393 und 473 der Stadt Karlsruhe. Diese weisen Rege- lungsdefizite auf, weil sich - aus überwiegend wirtschaftlichen Gründen - das Ver- hältnis von überbauter Fläche und umbautem Raum zur Grundstücksfläche nachtei- lig verändert hat. Auch sind Grundstücksteilungen nicht mehr genehmigungspflichtig, Ergänzende Erläuterungen Seite 3 so dass das Erfordernis besteht, eine Mindestgrundstücksgröße festzusetzen, um den Gebietscharakter zu erhalten. Außerdem werden maximale Grund- und Ge- schossflächenzahlen festgesetzt. Dies gilt insbesondere im Bereich der vorhande- nen Villenstruktur auf den teilweise in steiler Hanglage befindlichen Grundstücken. Um der zunehmenden baulichen Verdichtung im Bereich A entgegenzutreten und dennoch den Regelungseingriff so gering wie möglich zu halten, enthält der Bebau- ungsplan nur ein Mindestmaß an Regelungen. Im Plangebiet gelten die Bebauungspläne Nr. 393, Hanggebiet Durlach zwischen Rittnert- und Reichardtstraße, Abschnitt Guggelensberg vom 29.06.1973 und Nr. 473 Hanggebiet Durlach - Abschnitt Guggelensberg a) Im unteren alten Berg und b) Rittnertstraße 75 bis 89 vom 27.02.1976 als qualifizierte Bebauungspläne; des wei- teren umfasst das Plangebiet bisherige Innenbereichsflächen im Sinne des § 34 BauGB. Die geltenden Bebauungspläne Nr. 393 und Nr. 473 werden hinsichtlich der mit dem vorliegenden Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen geändert, die sonstigen Festsetzungen gelten weiter. Von den getroffenen Festsetzungen sind die als Bereich  gekennzeichneten Bau- grundstücke für Gemeinbedarf/Jugenderziehung und Erwachsenenbildung auszu- nehmen. Auf diesen Grundstücken reichen die bisherigen Festsetzungen aus, um einer unerwünschten Verdichtung entgegenzuwirken. Für die Bebauung in den bereits überplanten Gebieten galt bisher teilweise eine Grundflächenzahl von 0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,8. In den übrigen Bereichen waren die Flächen je nach Geschossigkeit absolut festgesetzt mit einer Grundfläche von 150 bis 200 m² und einer Geschossfläche von 250 bis 350 m². Für Einzelhäuser waren maximal 2 Geschosse, für Reihen- und Doppelhäuser 1 Ge- schoss zulässig, je Gebäude maximal 2 Wohneinheiten. Die bestehende Nutzungsart ist eine reine Wohnnutzung. Daran ändert der vorlie- gende Bebauungsplan nichts. Das in den Bebauungsplänen, soweit vorhanden, be- reits vorgegebene Maß der baulichen Nutzung bleibt unverändert, für die noch nicht Ergänzende Erläuterungen Seite 4 überplanten Flächen wird eine Grundflächenzahl von 0,25 und eine Geschossflä- chenzahl von 0,5 festgelegt. Die auf dem Guggelensberg vorhandenen besonders großen Grundstücke weisen eine Fläche von etwa 1.000 m² bis 2.000 m² auf, im weiteren Umkreis liegt die Grundstücksgröße noch immer zwischen 500 m² und 1.000 m². Um weitere Teilun- gen und eine daraus resultierende Verdichtung zu verhindern, wird die Mindestgröße der Grundstücke in Anpassung an den Bestand je nach Lage auf 1.000 m² bzw. 500 m² festgesetzt. Um den aufgelockerten Charakter der Bebauung zu gewährleisten, werden Abstandsflächen festgeschrieben, die über das in der Landesbauordnung vorhandene Maß hinausgehen. Um den Charakter als Villengebiet mit überwiegender Einfamilienhausbebauung wei- terhin zu gewährleisten, aber auch Einliegerwohnungen zu ermöglichen, werden 2 Wohneinheiten je Gebäude und je 500 m² Grundstücksfläche festgesetzt. Ausge- nommen davon ist der Bereich , der die bereits vorhandene stark verdichtete Struktur unangetastet lässt. Der vorliegende Bebauungsplan ändert lediglich die bereits vorhandenen Bebau- ungspläne geringfügig, diese werden geändert und ergänzt, ohne dabei die Grund- züge der bisherigen Planung zu berühren. Die Überplanung der Gebiete nach § 34 BauGB wird aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung entwickelt, auch der insoweit bereits vorhandene Zulässigkeitsmaßstab wird nicht wesentlich verän- dert. Deshalb wurde das Verfahren im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt, von einer Umweltprüfung konnte gemäß § 13 Abs. 3 BauGB abgese- hen werden. Das angrenzende Landschaftsschutzgebiet ist nicht nachteilig von den geplanten Festsetzungen betroffen. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 I. Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Bürger- beteiligung sowie der Auslegung des Bebauungsplanentwurfs Am 14.02.2007 fand eine frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB statt. Unter Berücksichtigung der Äußerung der betroffenen Bürger in der frühzeiti- gen Beteiligung wurde die Planung dahingehend umgestellt, dass das im Aufstel- lungsbeschluss bezeichnete Gesamtareal in mehrere Teilbereiche untergliedert wur- de. Der Bebauungsplan lag in der Zeit vom 16.11. bis 18.12.2009 öffentlich zu jeder- manns Einsicht aus. Die Eigentümerin eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks hat Anregungen vorgebracht. Die Betroffene ist Eigentümerin eines bisher unbebau- ten Grundstücks im Bereich der Straße “Im Zeitvogel”. Die Eigentümerin befürchtet, durch die Festlegung der gegenüber dem bisherigen Bebauungsplan höheren Grenzabstände unverhältnismäßig benachteiligt zu werden, denn der bisher gelten- de Bebauungsplan sieht eine Grenzbebauung an beiden Seiten des Grundstücks vor. Das an das Grundstück der Einwenderin östlich angrenzende Gebäude wurde entgegen den damaligen Festsetzungen des Bebauungsplanes mit einem zu gerin- gen Abstand errichtet, deshalb fürchtet die Einwenderin in Folge der Neufest- setzungen von beiden Grundstücksseiten einen Grenzabstand einhalten zu müssen. Das ist jedoch nicht der Fall, denn der bisher geltende Bebauungsplan sieht für den Bereich des Grundstücks der Einwenderin als zulässige Bauweise eine “Hausgrup- pe” vor. Gemäß der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans “Hanggebiet Durlach - Bereich A”, dort Ziffer 1.2 gelten die bisherigen, nicht im Widerspruch zum neuen Bebauungsplan stehenden Festsetzungen weiter. Der neue Bebauungsplan trifft für die Bauweise keine Festsetzung, so dass die ursprüngliche Festsetzung “Hausgruppe” fortgilt. Deshalb hat die Einwenderin nach wie vor das Recht, auf bei- den Seiten ihres Grundstücks an die Grundstücksgrenze heranzubauen, darüber hinausgehende Abstandsflächen sind nicht einzuhalten. Die Einwendung bleibt des- halb unberücksichtigt. Ergänzende Erläuterungen Seite 6 Im Rahmen der durchgeführten Behördenbeteiligung wurden der Nachbarschafts- verband Karlsruhe, die Immissionsschutzbehörde, der Regionalverband Mittlerer Oberrhein, die Bürgergemeinschaft Durlach und Aue, der BUND, der Landesnatur- schutzverband Baden-Württemberg, die Naturschutzbehörde, die Wasser- und Ab- fallrechtsbehörde sowie das Amt für Umwelt- und Arbeitsschutz beteiligt. II. Abschluss des Verfahrens Nach dem nunmehr erreichten Verfahrensstand kann dem Gemeinderat empfohlen werden, den nachstehenden Beschluss zu fassen: Beschluss: Der Ortschaftsrat empfiehlt dem Gemeinderat Folgendes zu beschließen: 1. Die zum Bebauungsplan “Hanggebiet Durlach - Bereich A”, Karlsruhe- Durlach vorgetragene Anregung bleibt nach Maßgabe des Planentwurfes vom 30.01.2007 in der Fassung vom 29.01.2010 und den ergänzenden Ausführungen in der Vorbemerkung zu diesem Beschluss unberücksich- tigt. Das Bürgermeisteramt wird beauftragt, der Betroffenen das Ergebnis der Entscheidung mitzuteilen. 2. folgende S a t z u n g Bebauungsplan “Hanggebiet Durlach - Bereich A”, Karlsruhe-Durlach Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414) und § 74 der Landesbauordnung (LBO) vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) in Verbin- dung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581) einschließlich späterer Änderungen und Ergänzungen Ergänzende Erläuterungen Seite 7 den Bebauungsplan “Hanggebiet Durlach - Bereich A” zusammen mit den örtli- chen Bauvorschriften jeweils als Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan enthält zeichnerische und schriftliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB). Gegenstand des Bebauungsplanes sind ferner örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Abs. 1 bis 5 in Verbindung mit § 74 Abs. 7 der Landesbauordnung (LBO), die als selbständige Satzung mit dem Bebauungsplan verbunden sind. Die Regelungen ergeben sich aus der Plan- zeichnung mit Zeichenerklärung sowie aus dem Textteil, jeweils vom 30.01.2007 in der Fassung vom 29.01.2010. Sie sind Bestandteil dieser Satzung. Dem Be- bauungsplan ist ferner eine Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB mit Datum vom 21.10.2009 beigefügt. Die Satzungen zu den planungsrechtlichen und den örtlichen Bauvorschriften (Bebauungsplan) treten mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO).