Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan "Weißdornweg 16", Karlsruhe-Neureut: Einleitungs- und Auslegungsbeschluss

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 7. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 26.01.2010 236 3 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan "Weißdornweg 16", Karlsruhe-Neureut: Einleitungs- und Auslegungsbeschluss Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss 16.06.2009 3 Zustimmung zum VEP Gemeinderat 26.01.2010 3 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Beschluss zur Einleitung und Fortsetzung des Bebauungsplanverfahrens mit öffentlicher Auslegung des Bebauungsplanentwurfs gemäß §§ 3 Abs. 2 und 12 Abs. 2 BauGB (Be- schluss mit vollständigem Wortlaut s. Seite 3). Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am 19.01.2010 Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Anmerkungen zum Auslegungsbeschluss Das knapp 8 000 qm große Grundstück, das Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebau- ungsplanes ist, wird begrenzt durch den Salbeiweg im Süden, den Weißdornweg im Osten, die Grünflächen des Heidesees im Norden sowie durch die Wohnbebauung des weiterfüh- renden Salbeiweges im Westen und ist Teil des Bebauungsplanes Nr. 555 ”Heide Nord” vom 15.02.1980, der für diesen Teilbereich bislang Sondergebiet für eine Eislaufhalle aus- weist. Die bisherige Nutzung des Areals als Eislaufhalle wurde jedoch bereits 2006 aufge- geben, die im ehemaligen Servicegebäude der Eislaufhalle untergebrachte Kindertagesstät- te soll aber auch künftig aufgrund des bestehenden Bedarfs erhalten bleiben. Das Grundstück soll nunmehr mit Wohnhäusern bebaut werden. Die Planungen des Vorha- benträgers waren bereits mehrfach Gegenstand der Beratungen im Planungsausschuss und am 14.05.2009 wurden verschiedene Entwürfe der Bebauung auch dem Gestaltungs- beirat vorgestellt. Der aus der Mehrfachbeauftragung hervorgegangene Entwurf von “Archit- rav - Architekten” fand sowohl die Zustimmung des Gestaltungsbeirates als auch am 16.06.2009 die des Planungsausschusses. Er sieht den Bau von 4 dreigeschossigen Punkt- häusern mit Staffeldachgeschoss und Tiefgarage auf der Fläche der ehemaligen Eislaufhal- le sowie das ehemalige Servicegebäude als dreigeschossigen Abschluss dieses städtebau- lichen Ensembles zur freien Landschaft hin vor. Als Nutzungsart sieht die Planung im gesamten Gebiet allgemeines Wohngebiet vor mit der Gliederung, dass im nördlichen Teil (Bereich 2), in dem sich bereits die Kindertagesstätte und eine Mobilfunksendeanlage befinden, Wohngebäude und Anlagen für soziale Zwecke sowie eine Mobilfunksendeanlage und im südlichen Teil (Bereich 1) ausschließlich Wohn- gebäude zulässig sein sollen. Alle übrigen in § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO aufgeführten Nut- zungen bleiben ausgeschlossen. Auf dieser Basis soll nunmehr das Verfahren zur Aufstel- lung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes eingeleitet werden. Ein diesbezüglicher Antrag der ”gebaka Allgemeine Bauträger GmbH” als Vorhabenträger liegt vor. Die Größe und die Lage des Baugrundstücks im Innenbereich ermöglicht die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens nach § 13 a Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 13 Abs. 2 und 3 BauGB. Dabei kann der Flächennutzungsplan, der noch eine Eislaufhalle darstellt, später im Wege der Berichtigung angepasst werden (§ 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Ergänzend ist noch an- zumerken, dass durch die vorherige sehr großflächige Bebauung und Versiegelung mit dem künftigen Vorhaben keine weitergehenden Eingriffe von erheblicher Bedeutung in Natur und Landschaft und auch keine weiteren Umweltauswirkungen mehr zu erwarten sind. Die Er- stellung eines ansonsten nach § 2 a BauGB vorgeschriebenen Umweltberichts sowie einer Umweltprüfung entfallen nach § 13 Abs. 3 BauGB. Im Rahmen der nach § 13 a BauGB vorgesehenen Öffentlichkeitsbeteiligung, die nach öf- fentlicher Bekanntmachung am 28.08.2009 durch Auslegung der Planunterlagen vom 31.08. bis 18.09.2009 erfolgte, sind verschiedene Stellungnahmen eingegangen. Auch seitens der ebenfalls beteiligten Träger öffentlicher Belange wurden einige Anregungen vorgetragen. Nahezu alle Anregungen/Beiträge konnten im weiteren Planaufstellungsverfahren Berück- sichtigung finden. Zwei Anwohner aus dem Weißdornweg hatten jedoch vorgetragen, dass die vorgesehene Wohnbebauung den Parkplatzmangel wegen des ohnehin knappen Ange- bots an öffentlichen Stellplätzen noch weiter verschärfen würde, denn die in der Tiefgarage der geplanten Bebauung nachgewiesenen Stellplätze seien nicht ausreichend. Es waren daher zusätzliche öffentliche Stellplätze gefordert worden. Die Stadtplanung ist hier jedoch der Auffassung, dass in der Wendeschleife der Straßenbahn ausreichend Stellplätze vor- handen sind und die durch die geplante Wohnnutzung zusätzlich noch notwendigen Stell- plätze in ausreichendem Umfang im Plangebiet nachgewiesen werden. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Dem Gemeinderat wird daher empfohlen, das Verfahren mit der Auslegung des Bebau- ungsplanentwurfes fortzusetzen und den nachstehenden Auslegungsbeschluss zu fassen. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat beschließt: 1. Auf Antrag des Vorhabenträgers wird das Verfahren zur Aufstellung des vorhaben- bezogenen Bebauungsplanes (Vorhaben- und Erschließungsplan) ”Weißdornweg 16” einschließlich ergänzender örtlicher Bauvorschriften eingeleitet. 2. Das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorha- ben- und Erschließungsplan wird mit Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 des BauGB fortgesetzt. 3. Der Auslegung ist grundsätzlich der Bebauungsplanentwurf vom 12.08.2009 in der Fas- sung vom 30.10.2009 zugrunde zu legen. Änderungen und Ergänzungen, die die Grundzüge der Planung nicht berühren, kann das Bürgermeisteramt noch in den Bebauungsplanentwurf aufnehmen oder zu diesem Zweck ggf. die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes wiederholen. Hauptamt - Sitzungsdienste - 15. Januar 2010

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Weißdornweg 16 (Wohnen am Heidesee) Karlsruhe – Neureut Entwurf Planverfasser: Architrav gebaka Architekten Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Waldstraße 91 Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe 76133 Karlsruhe Vorhabenträger: gebaka Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH Redtenbacherstraße 9 76133 Karlsruhe - 2 - Inhaltsverzeichnis: A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) .......................4 1. Aufgabe und Notwendigkeit...........................................................................4 2. Bauleitplanung ................................................................................................4 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung...........................................................................4 2.2 Verbindliche Bauleitplanung..............................................................................4 3. Bestandsaufnahme .........................................................................................4 3.1 Räumlicher Geltungsbereich.............................................................................4 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit ....................................5 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung.........................................5 3.4 Eigentumsverhältnisse ......................................................................................5 3.5 Belastungen ......................................................................................................6 3.5.1 Altlasten ............................................................................................................6 3.5.2 Immissionen ......................................................................................................6 4. Planungskonzept ............................................................................................6 4.1 Art der baulichen Nutzung.................................................................................7 4.2 Maß der baulichen Nutzung ..............................................................................7 4.3. Erschließung .....................................................................................................7 4.3.1 ÖPNV ................................................................................................................7 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr ..........................................................................7 4.3.3 Ruhender Verkehr.............................................................................................8 4.3.4 Geh- und Radwege ...........................................................................................8 4.3.5 Ver- und Entsorgung .........................................................................................8 4.4 Gestaltung.........................................................................................................9 4.5 Grünordnung ...................................................................................................10 4.5.1 Bestand ...........................................................................................................10 4.5.2 Grünordnerische Maßnahmen ........................................................................10 4.6 Immissionen ....................................................................................................10 4.6.1 Lärm ................................................................................................................10 4.6.2 Luft .................................................................................................................11 4.6.3 Klima ...............................................................................................................11 5. Umweltprüfung/Umweltbericht/Artenschutz ..............................................11 6. Sozialverträglichkeit .....................................................................................11 7. Statistik ..........................................................................................................11 7.1 Flächenbilanz ..................................................................................................11 7.2 Geplante Bebauung ........................................................................................11 7.3 Bodenversiegelung .........................................................................................12 8. Kosten ............................................................................................................12 9. Durchführung ................................................................................................12 B. Hinweise (beigefügt) .....................................................................................13 1. Versorgung und Entsorgung ...........................................................................13 2. Entwässerung .................................................................................................13 3. Regenwasserversickerung .................................................................. 13 4. Erneuerbare Energien.....................................................................................13 5. Archäologische Funde, Kleindenkmale...........................................................14 6. Baumschutz ....................................................................................................14 7. Altlasten ..........................................................................................................14 - 3 - 8. Erdaushub / Auffüllungen................................................................................14 9. Private Leitungen ............................................................................................14 10. Barrierefreies Bauen .......................................................................................14 11. Kriminalpräventive Maßnahmen .....................................................................15 12. Liste zu pflanzender Gehölze..........................................................................15 C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen ..........................................................................16 I. Planungsrechtliche Festsetzungen .............................................................16 1. Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen ....................................................16 2. Art der baulichen Nutzung...............................................................................16 2.1 Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO ..........................................................16 2.2 Nebenanlagen.................................................................................................16 3. Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen...............................................17 II. Örtliche Bauvorschriften ..............................................................................18 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen .....................................................18 1.1 Gebäudehöhen ...............................................................................................18 1.2 Dächer.............................................................................................................18 2. Einfriedigungen, Nebenanlagen, unbebaute Flächen .....................................18 2.1 Einfriedigungen ...............................................................................................18 2.2 Grünflächen / Gemeinschaftsflächen ..............................................................18 2.3 Abfallbehälterstandplätze................................................................................18 2.4 Tiefgarage .......................................................................................................18 2.5 Stellplätze, Grundstückszufahrten ..................................................................18 2.6 Abstellplätze für Fahrräder .............................................................................19 2.7 Gerätehütten ..................................................................................................19 3. Außenantennen....................................................................... ..........19 4. Niederspannungsfreileitungen ........................................................................19 5. Niederschlagswasser ......................................................................................19 III: Sonstige Festsetzungen...............................................................................19 IV. Zeichnerische Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften – Planzeichnung...............................................................................................20 D. Regelungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes .............................21 1. Fassaden ........................................................................................................21 2. Werbeanlagen und Automaten ......................................................................21 3. Nicht überbaute Grundstücksflächen .............................................................21 4. Grünflächen / Pflanz- und Erhaltungsgebote .................................................21 4.1 Bäume und Sträucher .....................................................................................21 4.2 Dachbegrünung ..............................................................................................22 4.3 Tiefgarage ......................................................................................................22 Anlagen zum Vorhaben- und Erschließungsplan 1.1 Übersichtsplan ...............................................................................................23 1.2 Lageplan ........................................................................................................24 1.3 Bestand ..........................................................................................................25 1.4 Gestaltungsplan ..............................................................................................26 1.5 Projektpläne ..............................................................................................27-46 1.6 Stellplatzberechnung ......................................................................................47 Unterschriften ...........................................................................................................48 - 4 - A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (beigefügt) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Die Eislaufhalle wird seit 2002 nicht mehr genutzt. Die im Servicegebäude unter- gebrachte Kindertagesstätte soll auf Grund des bestehenden Bedarfs erhalten bleiben. Eine sinnvolle Nutzung des Grundstückes kann nur mit dem Abbruch der Halle und der Entwicklung eines Konzeptes zur Bebauung mit Wohnungen ent- sprechend der Umgebung erfolgen. Im bisherigen Bebauungsplan ist die Grundstücksfläche der Eislaufhalle als Son- dernutzungsgebiet (SO) ausgewiesen. Da somit keine rechtliche Möglichkeit be- steht, das Grundstück einer gewünschten Wohnbebauung (Allgemeines Wohn- gebiet/WA) zu öffnen, wird die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebau- ungsplanes (VbB) notwendig. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Das Gelände wird im Flächennutzungsplan (FNP) 2010 des NVK, wirksam seit 24.07.2004, als Sondergebiet Eislaufhalle dargestellt. Die geplante Wohnnutzung ist somit nicht als aus dem FNP entwickelt anzusehen. Da der VbB aber als „Be- bauungsplan der Innenentwicklung“ nach § 13 a BauGB umgesetzt wird, kann der Flächennutzungsplan nach § 13 a Abs.2 Nr.2 BauGB im Wege der Berichti- gung angepasst werden, was keines gesonderten FNP-Verfahrens bedarf. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Der für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VbB) vorliegende Bebauungsplan, Nr. 555, „Heide-Nord“ (vom 15.02.1980) weist für diesen Bereich „Sondergebiet Eislaufhalle“ aus. Er wird durch den VbB, der für dieses Areal „Allgemeines Wohngebiet“ vorsieht, in Teilbereichen ersetzt. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 7940 qm große Planungsgebiet liegt in Karlsruhe – Neureut/Heide und wird begrenzt im Süden durch den Salbeiweg, im Osten durch den Weißdornweg, im Norden durch die Grünflächen des Heidesees und im Westen durch die Wohnbebauung des weiterführenden Salbeiweges. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (VbB). - 5 - 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit Das Gelände fällt zur Seefläche um ca. 5m ab. Als Spontanvegetation hat sich zum Seebereich ein Robinienbestand entwickelt. Auf dem überwiegenden Teil des Grundstückes ist durch die im Frühjahr 2009 abgebrochene Bebauung der Eislaufhalle keine Vegetation vorzufinden. Der Baukörper der Eislaufhalle war südöstlich und östlich von einem schmalen Ge- hölzstreifen mit Sträuchern und kleinen Bäumen umgeben. Der Erdwall an der westlichen Grenze ist mit Sträuchern und Robinien bewach- sen. Auf der von der Kindertagesstätte genutzten Grünfläche im nordwestlichen Bereich stehen eine Baumgruppe (überwiegend Robinien) sowie Sträucher (ca. 10 m Hainbuchenhecke und ein Weidentunnel). Der Boden ist kiesig bis sandig. Auf dem Gelände wurden für den Abbau von Sand und Kies Tiefen zwischen 3m und15 m erreicht. Der bisher maximal gemessene Grundwasserhöchststand beträgt 107,60m +NN. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Das Gelände war bebaut mit einer Eislaufhalle und dem dazugehörigen Service- gebäude. Die Eislaufhalle wurde seit 2002 nicht mehr genutzt, im Jahre 2006 aufgegeben und im Frühjahr 2009 abgebrochen. Das Servicegebäude ist erhal- ten. In diesem Gebäudeteil sind eine Kindertagesstätte sowie 3 Wohnungen un- tergebracht. Der Anteil der zum Planungsbereich gehörenden Fläche mit Baumbestand wird von der Kindertagesstätte als Spielbereich genutzt. Im Südwesten, jenseits des Salbeiweges, grenzt das Baugebiet an eine ein- bis zweigeschossige Reihenbauweise. Im Osten wird das Grundstück durch öffentli- chen Straßenraum mit Straßenbahntrasse und Haltestelle begrenzt. Die Verkehrserschließung der 4 Wohngebäude erfolgt über den Salbeiweg. Das nördlich gelegene Gebäude mit der Kindertagesstätte wird über den Bocksdorn- weg/Alte Bahnline erschlossen. Die im BPlan Nr. 555 östlich des Weißdornwegs für die Eislaufhalle ausgewiese- nen Stellplätze konnten zugunsten der neuen Straßenbahntrasse mit Wende- schleife aufgegeben werden, da die Eislaufhalle bereits vor Jahren den Betrieb eingestellt hat. 3.4 Eigentumsverhältnisse Das Plangebiet befindet sich im Privateigentum. - 6 - 3.5 Belastungen 3.5.1 Altlasten Das Grundstück liegt im Bereich der Altlastenverdachtsfläche „Altablagerung Heidesee“ (Obj. Nr. 03006). Auf dem Gelände wurde zwischen 1947 und 1973 Sand und Kies abgebaut. Die Wiederverfüllung der Sand- und Kiesausbeutebereiche wurde in den 60er und 70er Jahren durchgeführt. Bei der Wiederverfüllung handelt es sich im Wesentli- chen um Aufschüttungen mit Bauschutt, Erdaushub, untergeordnet Straßenauf- bruch sowie wilde Hausmüllablagerungen. Im Zuge der Baumaßnahme anfallendes Bodenmaterial ist möglicherweise be- lastet und daher abfalltechnisch zu untersuchen und entsprechend der Ergebnis- se abfallrechtlich einzustufen. In Abhängigkeit der baubedingten Aushubmaßnahmen und der vorgesehenen Geländemodellierung werden auch hinsichtlich des Wirkungspfades Boden / Mensch entsprechende Untersuchungen erforderlich. 3.5.2 Immissionen Die Immissionen, verursacht durch die Nutzung der Eislaufhalle, werden bei ei- ner Wohnbebauung reduziert. Das Planungsgebiet ist durch Schallimmissionen aus Schienenverkehr vorbelas- tet. Aus Lärmkartierungen ist entnehmbar, dass schalltechnische Orientierungs- werte für „Allgemeines Wohngebiet“ eingehalten sind. 4. Planungskonzept Die vorhandene Eislaufhalle wurde im Frühjahr 2009 abgerissen. Das Service- gebäude der ehemaligen Eislaufhalle wurde erhalten und soll in den Oberge- schossen zu Wohnungen umgebaut werden. Die sich bisher im Obergeschoss des Gebäudes befindende Kindertagesstätte wird im Erdgeschoss mit direktem Bezug zur Außenspielfläche untergebracht. Zusätzlich entstehen 4 neue Wohn- gebäude mit Tiefgarage. Unter Berücksichtigung der topographischen Situation, der Lage der Erschlie- ßung und der Orientierung sollen entlang des Salbeiweges zwei Einzelgebäude mit 3 Geschossen, Staffelgeschoss und Tiefgarage entstehen (jeweils ca. 8 – 10 Wohnungen). Im mittleren Grundstücksteil sollen ebenfalls zwei Gebäude in mehrgeschossiger Bauweise erstellt werden. Zum Platz erscheinen die Gebäude mit 5 Geschossen, zum Grünbereich auf der Tiefgarage als 3-geschossig plus Staffelgeschoss. Pro Gebäude sind 8 -10 Wohnungen geplant. Auf Grund der Topographie werden die Gebäude vom Salbeiweg und Weiß- dornweg als 2-geschossige Gebäude plus Penthousegeschoss in Erscheinung treten. - 7 - Die Gebäude sollen mit begrünten Flachdächern ausgebildet werden. Die Höhenentwickelung wird nahezu der Nachbarbebauung der Eislaufhalle ent- sprechen. Ein großer Abstand zwischen den Gebäuden und die versetzte Anordnung wer- den den Bezug zu den öffentlichen Freiflächen am See gewährleisten. Das auf der Nordseite stehende, zum See gewandte Servicegebäude der ehe- maligen Eislaufhalle soll in seiner Grundstruktur erhalten bleiben. Es soll zu ei- nem 3-geschossigen Wohngebäude mit ca. 7 Wohnungen umgebaut werden. Die sich im Obergeschoss des Gebäudes befindende Kindertagesstätte soll mit direktem Bezug zur Außenspielfläche in das Erdgeschoss verlegt und entspre- chend erweitert werden. Die benötigten Stellplätze werden in einer Tiefgarage zwischen den Gebäuden nachgewiesen. Die Tiefgarage soll mit einer Vegetationstragschicht in Höhe von mindestens 50 cm bedeckt und in die Topographie eingebunden werden. 4.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend der in der Umgebung vorhandenen Wohnbebauung soll als Art der baulichen Nutzung ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO fest- gesetzt werden. Außerdem soll die bereits bestehende Mobilfunksendeanlage im Bereich 2 weiterhin zulässig sein. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Ungefähr 27% des Grundstückes sollen mit Wohngebäuden überbaut und ca. 26% mit Wegen, Plätzen, Tiefgarage, Tiefgaragenzufahrt und Kinderspielplatz versiegelt werden. Durch die Vegetationsschicht auf der Tiefgarage wird die ver- siegelte Fläche reduziert. Die Grundflächenzahl für WA gemäß § 17 BauNVO für überirdische bauliche An- lagen wird eingehalten. Die geringfügige Überschreitung der GRZ durch Wege, Plätze, Tiefgarage, Tief- garagenzufahrt und Kinderspielplatz liegt nach § 19 Abs. 4 BauNVO im zulässi- gen Rahmen. Die Geschoßflächenzahl für WA gemäß § 17 BauNVO von 1,2 wird eingehalten. 4.3. Erschließung 4.3.1 ÖPNV Das Grundstück liegt direkt an einer Haltestelle (Straßenbahn) des öffentlichen Nahverkehrs der Karlsruher Verkehrsbetriebe. Die Bushaltestelle für 2 Buslinien (70/71) ist im Klammweg ca. 250 m Luftlinie entfernt. 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr Die Hauptzufahrt zum Grundstück über öffentliche Straßen erfolgt von der Süd- ostseite über den Weißdornweg und Salbeiweg. Von Nordosten über die Alte Bahnlinie und den Weißdornweg werden die Kindertagesstätte sowie die im nordöstlichen Grundstücksbereich liegenden oberirdischen Stellplätze erschlos- sen. Die Zufahrt hierzu wird auf 4,80 m ausgebaut. - 8 - Der entlang des Grundstückes verlaufende Weißdornweg ist auf der gesamten Grundstückslänge für den Durchgangsverkehr gesperrt. Die Anbindung an das überörtliche Straßennetz erfolgt über die K 9658 (Klamm- weg / Welschneureuter Straße) zur B36 und L 605. 4.3.3 Ruhender Verkehr Die für die Wohnbebauung benötigten Stellplätze werden in einer Tiefgarage zwischen den Gebäuden nachgewiesen. Weitere Stellplätze für die Kindertages- stätte und für Besucher werden im nördlichen Bereich des Geländes unterge- bracht. Aus der Tiefgagarge wird es eine Verbindung zum „Servicegebäude“ ge- ben. Die Zufahrt zur TGa erfolgt, wie bisher, über den Salbeiweg. Hierzu wird die Zufahrt zur Wohnanlage „Salbeiweg 20-24“ mitbenutzt. Die hierfür zu Gunsten der „Eislaufhalle“ eingetragene Grunddienstbarkeit muss entsprechend privat- rechtlich übernommen werden. Die nach LBO notwendigen Fahrradstellplätze für die Bewohner sind in den Ge- bäuden ausgewiesen. Im Bereich des Zuganges zur Kindertagesstätte sollen überdachte Fahrradstell- plätze für die Kindertagesstätte ausgewiesen werden. 4.3.4 Geh- und Radwege Östlich des Plangebiets verläuft ein Geh- und Radweg. Dieser erschließt den Heidesee und stellt die Verbindung zwischen Neureut-Heide und dem Gewerbe- gebiet „Am Sandfeld“ sowie dem alten Ortskern der Gemeinde dar. 4.3.5 Ver- und Entsorgung Strom-, Gas- und Wasserversorgung stehen für alle Gebäude zur Verfügung und erfolgen an einem noch festzulegenden Übergabepunkt. Die Gebäudeentwässerung wird über ein privat zu erstellendes und zu betrei- bendes Pumpwerk an die vorhandene städtische Kanalisation angeschlossen. Das unbedenkliche (vorbehandelte) Niederschlagswasser von Dachflächen und Erschließungsflächen soll über die bestehende private Kanalisation in den Hei- desee eingeleitet werden, da eine Versickerung auf dem Grundstück nicht mög- lich ist (Tiefgarage). Auf dem Grundstück befindet sich ein Grundwasserentnahmebrunnen, der früher zur Kühlung der Eislaufhalle benutzt wurde. Das unverschmutzte Kühlwasser wurde dabei über eine Leitung in den Heidesee eingeleitet. Für eine etvl. Weiter- nutzung dieses Brunnens ist eine wasserrechtliche Erlaubnis beim ZJD -Wasserbehörde- zu beantragen. Die Möglichkeit für eine alternative Energieversorgung der Gebäude wird über- prüft. Die Abfallentsorgung erfolgt an zwei Sammelplätzen auf der Südost- und Nord- ostseite des Grundstückes. - 9 - 4.4 Gestaltung Zur Gestaltung und Ausnutzung des Grundstückes wurden auf Empfehlung des Gestaltungsbeirates der Stadt Karlsruhe verschiedene Vorschläge unterschiedli- cher Architekturbüros erarbeitet. Der vom Gestaltungsbeirat ausgewählte Vor- schlag und vom Planungsausschuss bestätigte Entwurf soll weiterverfolgt wer- den. Zur Erreichung eines hohen Identifikationsgrades der „Wohnanlage am Heide- see“ wird auf entsprechende Gestaltung besonderen Wert gelegt. Außerdem sollen die Gebäude ihrer exponierten Lage am Ortsrand und ihrem landschaftlich besonders reizvollem Umfeld entsprechend gestaltet werden. Da- zu werden Fassadenfarben, Gestaltungselemente und Materialien vorgegeben. Ebenso sollen sich die extensiv begrünten Flachdächer möglichst unauffällig in ihre Umgebung einfügen. Auch die Gestaltung der Nebenanlagen soll möglichst unauffällig und einheitlich sein. Lediglich im Außenbereich der Kindertagesstätte sollen als Nebenanlagen eine Garten-/ Gerätehütte bis max. 45 cbm, die notwendigen Spielgeräte sowie ein Bauwagen für die Nutzung durch die Kindertagesstätte zulässig sein. Die vorhandene Mobilfunksendeanlage soll im Rahmen der Neubebauung vom Dach des Servicegebäudes auf die in der Planzeichnung ausgewiesene Fläche auf der Nordseite des Planungsgebietes versetzt werden. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sollen, soweit möglich, gärtnerisch gestaltet werden. Es sollen Rasen- und Pflasterflächen sowie Flächen mit was- sergebundener Decke entstehen, wobei der Bereich zwischen dem Servicege- bäude und den beiden Mittelhäusern als Platz gestaltet werden soll. Die nördliche Fläche mit Baumbestand soll der Kindertagesstätte als Spielbe- reich zugeordnet werden. Der vorhandene Bestand an Pflanzungen soll erhalten bleiben. Die Flächen vor den einzelnen Wohnungen sollen Rasenflächen, die Terrassen der Wohnungseigentümer einen Pflasterbelag erhalten. Die oberirdischen Stellplätze im nordöstlichen Teil des Grundstückes und die Grundstückszufahrten sollen mit Rasengittersteinen oder Schotterrasen belegt werden. Die Tiefgarage soll mit ca. 50 cm Erde angedeckt und als Vegetationsfläche an- gelegt werden. Als Einfriedigungen der Grundstücke sollen nur bis zu 1,60 m hohe Hecken zu- lässig sein. In den Bereichen, die nicht mit Hecken eingefasst werden, soll auch ein einheitlich zu gestaltender Zaun zugelassen werden. Die max. Höhe darf 1,20 m nicht überschreiten. Die Abgrenzung des Außenbereichs der Kindertagesstätte erfolgt im Westen mit einem Zaun mit Begrünung, ebenso zum Eingangsbereich auf der Nordostseite. Die maximale Zaunhöhe beträgt max. 1,60 m. - 10 - Werbeanlagen sollen nicht zulässig sein. Ausnahme ist ein Hinweis bzw. der Name der Kindertagesstätte am abgrenzenden Geländer bzw. an einem Fassa- denteil des Gebäudes. 4.5 Grünordnung Der vorhandene hohe Anteil der Bodenversiegelung wird durch die Neubebau- ung vermindert und die Versiegelung verringert sich von ca. 70 % auf ca. 50 %. Eingriffe in Natur und Landschaft sind durch das Vorhaben daher nicht zu erwar- ten. 4.5.1 Bestand Die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des VbB sind überwiegend bebaut bzw. versiegelt. Lediglich auf Restflächen wurden Ziergehölze angepflanzt. Es handelt sich um vorwiegend strauchartige Gehölzpflanzungen. Hinzu kommt Spontanvegetation mit Robinien und Sträuchern im nordwestlichen Bereich, der in den waldartigen Gehölzgürtel des Heidesees außerhalb des Gel- tungsbereiches übergeht. Auf der Freifläche der Kindertagesstätte hat sich eine vielfältige Gehölzkulisse mit Bäumen und Sträuchern einschließlich einer Baumgruppe aus Robinien ent- wickelt. 4.5.2 Grünordnerische Maßnahmen Zur Neugestaltung und Durchgrünung des Gebietes werden im Planungsgebiet folgende grünordnerische Maßnahmen vorgesehen: - Baumpflanzungen mit mittel- und großkronigen Laubbäumen, überwiegend in Grünflächen mit Bodenschluss - Anlage von Grünflächen auf den privaten, nicht bebauten Grundstücksflächen mit Hecken und Sträuchern (einheimische Laubgehölze) - Eingrünung von Müllsammelstellen durch geeignete Bepflanzungen wie He- cken und Berankungen - Dachbegrünung - Überdeckung der nicht überbauten Teile der Tiefgarage mit mindestens 50 cm Vegetationstragschicht. Durch den beabsichtigten Rückbau der Eislaufhalle, die Reduzierung der über- bauten Fläche, die Überdeckung und Begrünung der geplanten Tiefgarage und die extensiv begrünten Flachdächer wird sich die Situation erheblich verbessern. 4.6 Immissionen 4.6.1 Lärm Durch die neue Wohnbebauung wird sich der Verkehr gegenüber der bisherigen Nutzung nicht erhöhen. Die 39 Stellplätze der Tiefgarage werden über die bereits vorhandene Erschließung der Wohnhäuser des Salbeiweges 20-24 erschlossen. - 11 - Zur Straßenbahnlinie und Haltestelle zum Weißdornweg werden im Zuge der Planung und Realisierung der Gebäude mit Ausrichtung zum Salbeiweg die An- forderungen der baurechtlich eingeführten Vorschrift der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau-Anforderungen und Nachweise“ vom November 1989 berücksichtigt. 4.6.2 Luft Durch die Wohnbebauung wird keine Veränderung der Luftbelastung erfolgen. 4.6.3 Klima Durch die geringere Versieglungsfläche der neuen Bebauung und die grünordne- rischen Maßnahmen ist eine Verbesserung der örtlichen klimatischen Situation zu erwarten. 5. Umweltprüfung/Umweltbericht/Artenschutz Bei vorliegendem VbB handelt es sich um einen Bebauungsplan gemäß § 13a BauGB, da er der Innenentwicklung dient und eine zulässige überbaubare Grundfläche von weniger als 20.000 qm festsetzt. Er wird im beschleunigten Ver- fahren aufgestellt. Eine Umweltprüfung ist daher nicht durchzuführen, erhebliche Umwelteinwirkungen durch das Vorhaben sind nicht zu erwarten. Der Heidesee und sein Umfeld sind Lebensstätten für Kreuz- und Wechselkröte, Knoblauchkröte, Zauneidechse (streng geschützt nach FFH-Richtlinie, Anhang IV) sowie Erdkröte und Grünfrosch. Die Planung greift zwar nicht direkt in den Lebensraum der Tiere ein, da es sich aber um umherwandernde Arten handelt, müssen Baustelle und Baugrube entsprechend gesichert werden. 6. Sozialverträglichkeit Im Planungsgebiet sollen die Voraussetzungen für ein vielfältiges und belebtes Wohnumfeld mit unterschiedlichen Begegnungsräumen geschaffen werden. Der Erhalt und die Vergrößerung der Kindertagesstätte und die direkte Anbindung des Planungsgebietes an das öffentliche Verkehrsnetz durch die Straßenbahnli- nie sind hierfür wichtige Voraussetzungen. Die offene Bebauung mit dem zentra- len Kinderspielplatz sowie der Platzgestaltung zwischen der zweiten Baureihe und dem ehemaligen Servicegebäude geben dem Baugebiet einen hohen Wie- dererkennungswert. 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz Überbaute Fläche (Haus A-E, ohne Tiefgarage) ca. 2.157,90 qm 27,2 % Verkehrsflächen ca. 1.037,75 qm 13,0 % Versiegelte Fläche gesamt (ohne Tiefgarage) ca. 3.195,65 qm 40,2 % Grünfläche ohne Tiefgaragenanteil ca. 3.579,04 qm 45,1 % Fläche Tiefgarage begrünt ca. 1.167,31 qm 14,7 % Grünflächen incl. Fläche auf Tiefgarage ca. 4.746,35 qm 59,8 % 7.2 Geplante Bebauung Mehrfamilienhäuser 5 Gebäude ca. 39 – 46 WE 8.100 qm BGF - 12 - 7.3 Bodenversiegelung Die maximal zulässige versiegelte Fläche berechnet sich aus den versiegelten Verkehrsflächen sowie der maximal überbaubaren (auch mit Nebenanlagen) Grundfläche (in der Regel GRZ + 50 %, max. 80 %der Grundstücksfläche) der Baugrundstücke sowie alle anderen zur Versiegelung vorgesehenen Flächen im öffentlichen Raum. Gesamtfläche ca. 7.942 qm 100,00 % Derzeitige Versiegelung ca. 5.520 qm 69,50 % Durch den Bebauungsplan max. zulässige versiegelte Fläche incl. Wege, Plätze, Tiefgarage ca. 4.362 qm 54,90 % Hinweise: - In den Festsetzungen sind wasserdurchlässige Beläge für die nicht überbau- ten Flächen vorgeschrieben. Der Versiegelungsgrad reduziert sich dement- sprechend. - Für den nicht überbauten Teil der Tiefgarage ist eine Vegetationsschicht fest- geschrieben. Der Versiegelungsgrad reduziert sich dementsprechend. - In den textlichen Festsetzungen ist Dachbegrünung vorgeschrieben. 8. Kosten Alle im Zusammenhang mit dem Vorhaben anfallenden Kosten einschließlich der Erschließungsanlagen übernimmt der Vorhabenträger. Der Stadt Karlsruhe ent- stehen keine Kosten. 9. Durchführung Alle Verpflichtungen des Vorhabenträgers werden in einem Durchführungsver- trag geregelt. - 13 - B. Hinweise (beigefügt) 1. Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Stand- platz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu ver- sehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5 % nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum er- schließenden Weg liegen und 2,50m bis 3,50m Abstand von geplanten bzw. vor- handenen Bäumen einhalten. 2. Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante (Sal- bei- und Weißdornweg) ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tiefer liegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. 3. Regenwasserversickerung Das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser kann gesammelt werden. Es ist jedoch ausschließlich zur Gartenbewässerung zu nutzen, da es mikrobio- logisch und chemisch verunreinigt sein kann. Sofern Zisternen eingebaut wer- den, ist zur Ableitung größerer Regenereignisse bei gefüllten Zisternen ein Not- überlauf mit freiem Abfluss in den Heidesee vorzusehen. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Not- wendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurchlässig ausgebil- det werden, z.B. Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Ra- senpflaster) und wassergebundene Decke, soweit nicht die Gefahr des Eindrin- gens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. 4. Erneuerbare Energien Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes sollte die Nutzung er- neuerbarer Energien verstärkt angestrebt werden. Auf die Vorgaben des Erneu- erbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) und des Gesetzes zur Nutzung erneuerbarer Wärmeenergie in Baden Württemberg (EWärmeG) wird verwiesen. - 14 - 5. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder ar- chäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmal- schutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidiums Karlsruhe, Refe- rat 26 – Denkmalpflege -, Moltkestr. 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in un- verändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenz- steine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und Landschaftsprägende Natur- steinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädi- gungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 6. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. 7. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen besteht, bedeutende Sachwerte oder erhebli- che Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes nicht ausgeschlossen werden kön- nen, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt und Arbeitsschutz, Markgra- fenstraße 14, 76133 Karlsruhe, zu melden. 8. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremd- beimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu si- chern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundesbodenschutz- gesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 9. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 10. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kin- dern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). - 15 - 11. Kriminalpräventive Maßnahmen Die kriminalpolizeiliche Beratungsstelle des Polizeipräsidiums Karlsruhe, Bei- ertheimer Allee 16, 76137 Karlsruhe, bietet eine kostenlose, unverbindliche und individuelle Bauplanberatung zur optimalen Sicherungstechnik an. 12. Liste zu pflanzender Gehölze Vorschlagsliste Bäume: Pflanzqualität Baumschulhandelsware, StU 16-18 cm Großkronige Arten: Esche (Fraxinus excelsior) Eiche (Quercus robur oder Q. petraea) Mittelkronige Arten: Hainbuche (Carpinus betulus) Silber-Weide (Salix alba) besonders für Baumhain geeignet Vogel-Kirsche (Prunus avium) Heckenpflanze (Schnitthecken): Hainbuche (Carpinus betulus) - 16 - C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen - Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 24.12.2008 (BGBl. I S. 3018), und der Baunut- zungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). - Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fas- sung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617), zuletzt geändert durch Verordnung vom 25.04.2007 (GBl. S. 252). I. Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzungen Im Rahmen der Ziffern 2 bis 3 und der Planzeichnung (C. IV) sind auf der Basis des Vorhaben- und Erschließungsplanes (siehe Abschnitt D) ausschließlich die baulichen und sonstigen Nutzungen zulässig, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. 2. Art der baulichen Nutzung 2.1 Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO Allgemein zulässig sind im Rahmen der Gliederung • im Bereich 1 Wohngebäude • im Bereich 2 Wohngebäude, Anlagen für soziale Zwecke und eine Mobilfunksendean- lage. Alle übrigen in § 4 Abs. 2 und 3 aufgeführten Nutzungen sind unzulässig. 2.2 Nebenanlagen Soweit in der Planzeichnung (C. IV) oder in den Regelungen / Anlagen des Vor- haben- und Erschließungsplanes (Kapitel D) Nebenanlagen inner- und außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen dargestellt werden (Stellplätze, Garagen, Fahrradabstellplätze, Gerätehütten bis zu 15 cbm, Mülltonnenstandplätze), sind solche Anlagen nur an den hierfür festgelegten Standorten zulässig. In dem in der Planzeichnung (C. IV) ausgewiesenen Kita-Außenbereich sind als Nebenanlagen eine Gartenhütte bis 45 cbm, Spielgeräte sowie ein Bauwagen zulässig. - 17 - Einfriedigungen nach Maßgabe der Ziffer 2.1 der örtlichen Bauvorschriften sind im gesamten Planbereich zulässig. Für Nebenanlagen anderer als den in Satz 1 und 3 genannten Arten, die von § 14 Abs. 1 BauNVO erfasst werden, gilt allgemein § 23 Abs. 5 BauNVO mit der Einschränkung, dass mit ihnen im Einzelfall ein Umfang von max. 15 cbm nicht überschritten wird oder sie nur auf bzw. über einer Grundstücksfläche bis zu max. 5 m² errichtet werden. Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 2 BauNVO können auch auf den nicht überbauba- ren Flächen ausnahmsweise zugelassen werden. 3. Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen Aufschüttungen oder Abgrabungen sind nur bis zu den in Anlage 1.4 des Vorha- ben- und Erschließungsplanes eingetragenen NN-Höhen sowie zur Anpassung dieser Höhen an das Straßenniveau zulässig. - 18 - II. Örtliche Bauvorschriften 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 1.1 Gebäudehöhen Es sind die in der Planzeichnung mit der Angabe „NN“ bezeichneten Höhen, je- weils bezogen auf die untersten und obersten Geschossebenen, einzuhalten. 1.2 Dächer Die Dächer sind als Flachdach auszubilden. Aufbauten für die alternative Ener- giegewinnung sind zulässig. Sie sind so anzuordnen, dass die Dachfläche darun- ter begrünt bleibt. 2. Einfriedigungen, Nebenanlagen, unbebaute Flächen 2.1 Einfriedigungen Einfriedigungen der Grundstücke sind nur in Form von Hecken in einer Höhe bis zu 1,60 m zulässig. In den nicht mit Hecken eingefassten Bereichen gemäß Ges- taltungsplan (Abschnitt D., Anlage 1.4) dürfen zur Abgrenzung nur einheitliche Zäune verwendet werden. Die max. Höhe darf 1,20 m nicht überschreiten. Ausnahme: Zur Abtrennung des Außenbereichs der Kindertagesstätte zum Rest- grün und Eingangsbereich (Ostbegrenzung) ist ein Zaun mit Begrünung in einer Gesamthöhe von max. 1,60 m zulässig. 2.2 Grünflächen / Gemeinschaftsflächen Die Benutzung der Grün-/Gemeinschaftsflächen als Arbeits-, Abstell- oder Lager- flächen ist nicht zulässig. 2.3 Abfallbehälterstandplätze Abfallbehälterstandplätze sind nur innerhalb der in der Planzeichnung (C.IV) ausgewiesenen Flächen zulässig. Sie sind, sofern diese von den öffentlichen Straßen und Wegen aus sichtbar sind, mit einem Sichtschutz zu versehen, der zu begrünen ist. 2.4 Tiefgarage Es ist eine Erdandeckung mit einer Höhe von mindestens 50 cm herzustellen. 2.5 Stellplätze / Grundstückszufahrten Stellplätze und Grundstückszufahrten sind mit Rasengittersteinen oder Schotter- rasen auszuführen. - 19 - 2.6 Abstellplätze für Fahrräder Sämtliche nach LBO notwendigen Fahrradstellplätze der Wohnungen sind im Gebäude unterzubringen. Im Außenbereich untergebrachte Fahrradstellplätze der Kindertagesstätte sind zu überdachen. 2.7 Gerätehütten Gerätehütten sind in ihrer Ausgestaltung hinsichtlich Grundriss, Wandhöhen, Ma- terial und Farbwahl, Dachform und Dachneigung einheitlich zu gestalten. 3. Außenantennen Pro Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenantenne zulässig. 4. Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. 5. Niederschlagswasser Das unbelastete Niederschlagswasser von Dachflächen oder sonstigen befestig- ten Flächen ist nach Vorbehandlung über den bestehenden Kanal in den Heide- see einzuleiten. Ein entsprechender Änderungsantrag zum Wasserrecht ist beim Zentralen Juris- tischen Dienst -Wasserbehörde- zu stellen. III: Sonstige Festsetzungen Der Bebauungsplan Nr. 555 „Heide Nord“, in Kraft getreten am 15.02.1980, wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. Zeichenerklärungen NORD Systemschnitt R E-Mail: info@gebaka.de Redtenbacherstr. 9, 76133 Karlsruhe Tel. 0721 / 98 25-0, Fax. 0721 / 98 25-15 Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH PLANVERFASSER / VORHABENSTRÄGER Maßstab 1 : 500 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Weißdornweg 16 Karlsruhe, den 12.08.2009 Fassung vom 30.10.2009 IV. Zeichnerische Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften - Planzeichnung - - 20 - - 21 - D. Regelungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes Der Vorhaben- und Erschießungsplan mit den Anlagen 1.1 bis 1.6 mit den darin aufgeführten Nutzungen, Grundrissen, Gebäudeabmessungen, Freiflächen, Ne- benanlagen einschließlich Garagen sowie die nachstehenden dazu weitergehen- den Regelungen sind bindender Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebau- ungsplanes. 1. Fassaden Die Fassaden der Gebäude sind entsprechend der in Anlage 1.5 dargestellten Ansichten und Fassadenschnitte als Putzfassaden und Fassadentafelflächen in hellen Pastellfarbtönen herzustellen. Die Farbtöne müssen einen Hellbezugswert von 60 bis 90 % haben. Als weitere Gestaltungselemente sind Glaselemente, Schiebeläden, Holz- oder Holzwerkstofflamellen zulässig. Balkongeländer sind mit Stahlstäben, Glas oder farbigen Fassadentafeln auszu- führen. 2. Werbeanlagen und Automaten Werbeanlagen und Automaten sind nicht zulässig. Als Ausnahme ist ein Hinweis bzw. der Name der Kindertagesstätte am abgrenzenden Geländer bzw. an einem Fassadenteil des Gebäudes zulässig. 3. Nicht überbaute Grundstücksflächen Die Befestigung von nicht überbauten Flächen der Grundstücke ist wasserdurch- lässig auszuführen. 4. Grünflächen / Pflanz- und Erhaltungsgebote Die im Gestaltungsplan (Anlage 1.4) als Rasenflächen gekennzeichneten Berei- che sind gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu begrünen und zu erhalten. Zur Verbesserung der Bodenfunktionen ist eine steinfreie duchwurzelbare Boden- schicht herzustellen. In Bereichen mit Bodenschluss ist unbelasteter kulturfähiger Unterboden aufzufüllen und mit einer Schicht humosen Oberboden (ca. 30 cm) anzudecken. 4.1 Bäume und Sträucher An den im Plan ausgewiesenen Baumstandorten sind insgesamt 23 mittel- bis großkronige, einheimische Laubbäume als Hochstämme zu pflanzen. Geringfü- gige Abweichungen von den eingetragenen Standorten können als Ausnahme zugelassen werden. Artenauswahl und Pflanzqualitäten entsprechend Vor- schlagsliste in Ziffer 11 der Hinweise. Im Spielplatzbereich auf der Tiefgaragendecke ist ein Baumhain mit mind. 6 Ge- hölzen anzulegen. - 22 - An den im Gestaltungsplan (Anlage 1.4) ausgewiesenen Heckenstandorten (Grundstücksbegrenzungen) sind Hainbuchen reihenartig zu pflanzen und als Schnitthecken dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Die Baumpflanzungen sind nach dem aktuellen Stand der Technik, d.h. gemäß den Empfehlungen der FLL (Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V.) für Baumpflanzungen Teil 1 und Teil 2 vorzunehmen. Die gepflanzten Bäume und Sträucher sind zu erhalten, fachgerecht zu pflegen und nach Abgang zu ersetzen. Die Bäume im nordwestlichen Bereich des Grundstückes – Außenanlage der Kindertagesstätte – sind, soweit sie unter die Baumschutzverordnung der Stadt Karlsruhe fallen, zu erhalten und bei Abgang durch Neupflanzung standortge- rechter Laubbäume zu ersetzen. 4.2 Dachbegrünung Alle Dächer sind extensiv mit einer Gras-Kräuter-Mischung mit Sedumsprossen fachgerecht zu begrünen. Für die extensive Dachbegrünung ist eine Substrat- schicht als Vegetationsschicht (über der Drainschicht) mit einer Höhe von min- destens 10 cm in gesetztem Zustand vorzusehen. 4.3 Tiefgarage An den geplanten Baumstandorten auf der Tiefgarage ist die Andeckung mit 80 cm Mindesthöhe so herzustellen, dass sich ein Wurzelraumvolumen von mind. 12 m³ je Baum ergibt. Dabei sind geeignete Substrate gemäß FLL- Dachbegrünungsrichtlinie einzubauen. - 23 - Anlagen zum Vorhaben- und Erschließungsplan 1.1 Übersichtsplan Karlsruhe, den 12.08.2009 Fassung vom 30.10.2009 - 24 - 1.2 Lageplan Karlsruhe, den 12.08.2009 Fassung vom 30.10.2009 - 25 - 1.3 Bestand Karlsruhe, den 12.08.2009 Fassung vom 30.10.2009 - 27 - 1.5 Projektpläne - 47 - 1.6 Stellplatzberechnung Haus A 8 - 10WE 8 - 10 Stellplätze Haus B 8 - 10WE 8 - 10 Stellplätze Haus C 7 - 9 WE 7 - 9 Stellplätze Haus D 9 -10 WE 9 - 10 Stellplätze Haus E Servicegebäude 7 WE 7 Stellplätze Kindertagesstätte 2 Stellplätze _______________________________________________________ Gesamtbedarf: 41 - 48 Stellplätze ===================================================== Geplant 50 Stellplätze davon in der Tiefgarage 39 Stellplätze und ebenerdig 11 Stellplätze Damit ist der Stellplatzbedarf gedeckt. Karlsruhe, den 12.08.2009 Fassung vom 30.10.2009