Bebauungsplan "Hanggebiet Durlach - Bereich A", Karlsruhe-Durlach: Auslegungsbeschluss gem. § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 3. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 20.10.2009 105 6 öffentlich Dez. 6 Bebauungsplan "Hanggebiet Durlach - Bereich A", Karlsruhe-Durlach hier: Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss 28.09.2006 1 Zustimmung (einstimmig) Ortschaftsrat Durlach 07.10.2009 3 Zustimmung (einstimmig) Gemeinderat 20.10.2009 6 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Der Gemeinderat beschließt die öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes „Hanggebiet Durlach - Bereich A“ Karlsruhe-Durlach. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am 07.10.2009 Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Vorbemerkung: Die im Bereich des Hanggebietes Durlach festzustellenden Nachverdichtungsten- denzen, die die städtebauliche Struktur in diesem Bereich negativ verändert haben, gaben Anlass, dem entgegenzusteuern, um den bestehenden Charakter des Hang- gebietes Durlach als hanglagiges Villengebiet zu erhalten. Zu diesem Zweck fasste der Planungsausschuss am 28.09.2006 den Aufstellungsbeschluss für den Bebau- ungsplan „Hanggebiet Durlach“. Die im Plangebiet durchgeführte Analyse führte zu dem Ergebnis, dass im Geltungs- bereich des aufzustellenden Bebauungsplans Hanggebiet Durlach insgesamt 19 Be- bauungspläne, davon 7 einfache und 12 qualifizierte Bebauungspläne, und Bereiche ohne Bebauungsplan vorhanden sind. Dies führt zu einer uneinheitlichen und un- übersichtlichen Rechtslage, die eine Vereinheitlichung im Hinblick auf Art und Maß der im Hanggebiet Durlach zulässigen Bebauung erfordert. Um eine weitgehend einheitliche Änderung aller im Geltungsbereich liegenden Be- bauungspläne herbeizuführen, wurde der Aufstellungsbeschluss für den Gesamtbe- reich Hanggebiet Durlach einschließlich des Bereichs Turmberg gefasst. Zunächst war beabsichtigt, das Gesamtgebiet mit einem einheitlichen, einfachen Bebauungs- plan zu überplanen. Die Regelungen der bisherigen Bebauungspläne sollten dabei erhalten bleiben, sofern der neue Bebauungsplan nichts anderes festsetzt. Das Be- bauungsplanverfahren sollte im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchge- führt werden. Im weiteren Verfahren nach dem Aufstellungsbeschluss hat sich im Zuge der durch- geführten vorgezogenen Bürgerbeteiligung ergeben, dass eine Überplanung des Gesamtareals mit nur einem Bebauungsplan nicht umsetzbar ist. Aufgrund der er- heblichen Divergenz der vorhandenen Bebauung in einzelnen Bereichen zeigte sich, dass eine Abschnittsbildung erforderlich ist. Beabsichtigt ist deshalb die Aufstellung von insgesamt 5 Einzelbebauungsplänen, von denen der vorliegende Bebauungs- plan den ersten Abschnitt (Bereich A) bildet. Im Plangebiet des Bereichs A gelten bisher die Bebauungspläne 393 und 473 der Stadt Karlsruhe. Diese weisen derzeit Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Regelungsdefizite auf, weil sich - aus überwiegend wirtschaftlichen Gründen - das Verhältnis von überbauter Fläche und umbautem Raum zur Grundstücksfläche nachteilig verändert hat. Auch sind Grundstücksteilungen nicht mehr genehmi- gungspflichtig, so dass das Erfordernis besteht, eine Mindestgrundstücksgröße fest- zusetzen, um den Gebietscharakter zu erhalten. Außerdem werden maximale Grund- und Geschossflächenzahlen festgesetzt. Dies gilt insbesondere im Bereich der vorhandenen Villenstruktur auf den teilweise in steiler Hanglage befindlichen Grundstücken. Um der zunehmenden baulichen Verdichtung im Bereich A entgegenzutreten und dennoch den Regelungseingriff so gering wie möglich zu halten, enthält der Bebau- ungsplan nur ein Mindestmaß an Regelungen. Im Plangebiet gelten die Bebauungspläne Nr. 393, Hanggebiet Durlach zwischen Rittnert- und Reichardtstraße, Abschnitt Guggelensberg vom 29.06.1973 und Nr. 473 Hanggebiet Durlach - Abschnitt Guggelensberg a) Im unteren alten Berg und b) Rittnertstraße 75 bis 89 vom 27.02.1976 als qualifizierte Bebauungspläne; des wei- teren umfasst das Plangebiet bisherige Innenbereichsflächen im Sinne des § 34 BauGB. Die geltenden Bebauungspläne Nr. 393 und Nr. 473 werden hinsichtlich der mit dem vorliegenden Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen geändert, die sonstigen Festsetzungen gelten weiter. Von den getroffenen Festsetzungen sind die als Bereich  gekennzeichneten Bau- grundstücke für Gemeinbedarf/Jugenderziehung und Erwachsenenbildung auszu- nehmen. Auf diesen Grundstücken reichen die bisherigen Festsetzungen aus, um einer unerwünschten Verdichtung entgegenzuwirken. Für die Bebauung in den bereits überplanten Gebieten galt bisher teilweise eine Grundflächenzahl von 0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,8. In den übrigen Bereichen waren die Flächen je nach Geschossigkeit absolut festgesetzt mit einer Grundfläche von 150 bis 200 m² und einer Geschossfläche von 250 bis 350 m². Für Einzelhäuser waren maximal 2 Geschosse, für Reihen- und Doppelhäuser 1 Ge- schoss zulässig, je Gebäude maximal 2 Wohneinheiten. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Die bestehende Nutzungsart ist eine reine Wohnnutzung. Daran ändert der vorlie- gende Bebauungsplan nichts. Das in den Bebauungsplänen, soweit vorhanden, be- reits vorgegebene Maß der baulichen Nutzung bleibt unverändert, für die noch nicht überplanten Flächen wird eine Grundflächenzahl von 0,25 und eine Geschossflä- chenzahl von 0,5 festgelegt. Die auf dem Guggelensberg vorhandenen besonders großen Grundstücke weisen eine Fläche von etwa 1.000 m² bis 2.000 m² auf, im weiteren Umkreis liegt die Grundstücksgröße noch immer zwischen 500 m² und 1.000 m². Um weitere Teilun- gen und eine daraus resultierende Verdichtung zu verhindern, wird die Mindestgröße der Grundstücke in Anpassung an den Bestand je nach Lage auf 1.000 m² bzw. 500 m² festgesetzt. Um den aufgelockerten Charakter der Bebauung zu gewährleisten, werden Abstandsflächen festgeschrieben, die über das in der Landesbauordnung vorhandene Maß hinausgehen. Um den Charakter als Villengebiet mit überwiegender Einfamilienhausbebauung wei- terhin zu gewährleisten, aber auch Einliegerwohnungen zu ermöglichen, werden 2 Wohneinheiten je Gebäude und je 500 m² Grundstücksfläche festgesetzt. Ausge- nommen davon ist der Bereich , der die bereits vorhandene stark verdichtete Struktur unangetastet lässt. Der vorliegende Bebauungsplan ändert lediglich die bereits vorhandenen Bebau- ungspläne geringfügig, diese werden geändert und ergänzt, ohne dabei die Grund- züge der bisherigen Planung zu berühren. Die Überplanung der Gebiete nach § 34 BauGB wird aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung entwickelt, auch der insoweit bereits vorhandene Zulässigkeitsmaßstab wird nicht wesentlich verän- dert. Deshalb ist das Verfahren im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durch- zuführen, von einer Umweltprüfung konnte gemäß § 13 Abs. 3 BauGB abgesehen werden. Das angrenzende Landschaftsschutzgebiet ist nicht nachteilig von den geplanten Festsetzungen betroffen. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 I. Ergebnisse der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der früh- zeitigen Bürgerbeteiligung Am 14.02.2007 fand eine frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB statt. Unter Berücksichtigung der Äußerungen der betroffenen Bürger in der frühzei- tigen Beteiligung wurde die Planung insoweit umgestellt, als das im Aufstellungsbe- schluss bezeichnete Gesamtareal in mehrere Teilbereiche untergliedert wurde. Im Rahmen der durchgeführten Behördenbeteiligung wurden der Nachbarschafts- verband Karlsruhe, die Immissionsschutzbehörde, der Regionalverband Mittlerer Oberrhein, die Bürgergemeinschaft Durlach und Aue, der BUND, der Landesnatur- schutzverband Baden-Württemberg, die Naturschutzbehörde sowie die Wasser- und Abfallrechtsbehörde beteiligt. II. Fortsetzung des Verfahrens Nach der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und Beteiligung der Träger öffentlicher Be- lange hat das Verfahren einen Stand erreicht, den der Vorentwurf des Bebauungs- plans „Hanggebiet Durlach - Bereich A“, Karlsruhe-Durlach vom 30.01.2007 in der Fassung vom 02.08.2009 wiedergibt. Ergänzende Erläuterungen Seite 6 Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Dem Gemeinderat kann empfohlen werden, den nachstehenden Beschluss zu fas- sen: 1. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Hanggebiet Durlach - Be- reich A“, Karlsruhe-Durlach, einschließlich ergänzender örtlicher Bauvorschriften wird mit der Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) fortgesetzt. 2. Der Auslegung ist grundsätzlich der Bebauungsplanentwurf mit örtlichen Bau- vorschriften vom 30.01.2007 in der Fassung vom 02.08.2009 zugrunde zu legen. Änderungen und Ergänzungen, die die Grundzüge der Planung nicht berühren, kann das Bürgermeisteramt noch in den Bebauungsplanentwurf aufnehmen oder zu diesem Zweck ggf. die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes wiederholen. Hauptamt - Sitzungsdienste - 12. Oktober 2009

Bebauungsplan „Hanggebiet Durlach - Bereich A“, Karlsruhe – Durlach beigefügt: Begründung und Hinweise - Vorentwurf - Hanggebiet Durlach Bereich A :02.08.2009 - 2 - Inhaltsverzeichnis: A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) .................... 3 1. Aufgabe und Notwendigkeit – Satzung Hanggebiet - ........................... 3 2. Bauleitplanung ......................................................................................... 3 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung.................................................................... 3 2.2 Verbindliche Bauleitplanung ...................................................................... 3 3. Bestandsaufnahme .................................................................................. 4 3.1 Räumlicher Geltungsbereich...................................................................... 4 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten ................................................................. 4 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung .................................. 4 3.4 Eigentumsverhältnisse ............................................................................... 5 4. Planungskonzept ..................................................................................... 5 4.1 Art der baulichen Nutzung ......................................................................... 5 4.2 Maß der baulichen Nutzung ....................................................................... 5 4.3 Mindestgrundstücksgröße ......................................................................... 5 4.4. Abstandsflächen ........................................................................................ 5 4.5 Stellung der Gebäude ................................................................................ 5 4.6 Stellung der Garagen ................................................................................. 6 4.7 Wohneinheiten ........................................................................................... 6 4.8 Topographie:.............................................................................................. 6 5. Umweltprüfung ........................................................................................ 6 6. Kosten ...................................................................................................... 6 B. Hinweise ................................................................................................... 7 1. Versorgung und Entsorgung ...................................................................... 7 2. Entwässerung ............................................................................................ 7 3. Regenwasserversickerung ........................................................................ 7 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale ...................................................... 8 5. Baumschutz ............................................................................................... 8 6. Altlasten ..................................................................................................... 8 7. Erdaushub / Auffüllungen .......................................................................... 9 8. Private Erschließung ................................................................................. 9 9. Barrierefreies Bauen .................................................................................. 9 Hanggebiet Durlach Bereich A :02.08.2009 - 3 - A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) 1. Aufgabe und Notwendigkeit – Satzung Hanggebiet - Eine im Hanggebiet Geigersberg durchgeführte städtebauliche Analyse ergab, dass zunehmend die städtebauliche Struktur des Hanggebietes durch höhere bauliche Ausnutzung verändert wird. Dies war Anlass, planungsrechtliche Maßnahmen zu ergreifen, um den attraktiven ursprünglichen Charakter des hanglagigen Villengebietes zu erhalten. Die vorhandenen Bebauungspläne 393 (B-Bereiche) und 473 weisen aus heutiger Sicht ein Regelungsdefizit auf: dadurch, dass sich aus wirtschaftlichen Gründen das Verhältnis von überbauter Fläche und umbautem Raum zur Grundstücksfläche deutlich erhöht und Grundstücksteilungen nicht mehr genehmigungspflichtig sind, stellt sich das Fehlen einer Mindestgrundstücksgröße als gravierender Nachteil dar. Es sind maximale Grund- und Geschossflächen als absolute Zahlenwerte festgesetzt. Diese Zahlenwerte gelten auch nach heutzutage mehr und mehr praktizierten Teilungen von Grundstücken, d.h., die dann geteilten Grundstücke können jeweils mit einem genau so großen Gebäude bebaut werden wie das ehemals große Grundstück. Das hat zur Folge, dass damit eine wesentlich größere Baudichte entsteht. Hier fehlt die Koppelung der baulichen Maximalwerte mit der Grundstücksgröße. Das Gebiet ist geprägt durch eine Villenstruktur in zum Teil steiler Hanglage mit großzügig bemessenen Grundstücken. Dies begründet die einzigartige Attraktivität des Wohngebietes innerhalb der gesamten Stadt. Um diesen Charakter zu erhalten, soll der zunehmenden baulichen Verdichtung entgegengetreten werden. Um heilend einzuwirken und dennoch den Regelungseingriff so gering wie möglich zu halten, wird eine Satzung aufgestellt, die nur in soweit neue Festsetzungen einführt, als sie erforderlich sind. Alle anderen bestehenden Festsetzungen, die nicht betroffen sind, besonders die zeichnerischen Festsetzungen, sollen, soweit auch diese von der Änderung nicht betroffen sind, weitergelten. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der Bereich des Plangebiets ist im derzeit gültigen Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe als Wohngebiet dargestellt. Damit ist der vorliegende Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und steht in Übereinstimmung mit dessen Zielen. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Im Plangebiet gelten derzeit die Bebauungspläne Nr. 393, Hanggebiet Durlach zwischen Rittnert- und Reichardtstraße, Abschnitt Guggelensberg vom 29.06.1973 und Nr. 473 Hanggebiet Durlach – Abschnitt Guggelensberg a) Im unteren alten Berg und b) Rittnertstraße 75 bis 89 vom 27.02.1976, beides qualifizierte Bebauungspläne. Für den Geltungsbereich des vorliegenden - einfachen - Bebauungsplans werden diese Pläne hinsichtlich der hier Hanggebiet Durlach Bereich A :02.08.2009 - 4 - getroffenen Festsetzungen ersetzt. Die übrigen Festsetzungen gelten unbeschränkt weiter. Darüber hinaus liegen im Plangebiet noch Flächen, für die es bisher kein Bauplanungsrecht gibt, sondern die nach § 34 BauGB zu beurteilen waren. Diese werden durch den vorliegenden einfachen Bebauungsplan hinsichtlich der hier getroffenen Festsetzungen neu geregelt. Im Übrigen gilt für sie § 34 BauGB weiter. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 16 ha große Planungsgebiet liegt in Karlsruhe–Durlach. Der Geltungsbereich umfasst den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 473 und den Geltungsbereich B des Bebauungsplanes 393. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes. Der in der Planzeichnung als Bereich  gekennzeichnete Teil des Plangebiets - Baugrundstück für Gemeinbedarf/Jugenderziehung und Erwachsenenbildung - wird auf Grund seiner besonderen Nutzungen, die im Bedarfsfall eigene Lösungen erfordern, von den Festsetzungen dieses Bebauungsplans ausgenommen. Die bestehenden Festsetzungen reichen auch hier aus, um einer überzogenen Überbauung entgegenzuwirken. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten Das Plangebiet ist Teil der naturräumlichen Einheit „Vorbergzone“. Es handelt sich dabei um die sich an die Niederterrasse anschließenden Randberge, den Löss überwehten Randsaum des nördlichen Schwarzwaldes. Die heutige potentiell natürliche Vegetation ist der artenreiche Buchenwald auf Löss oder Lösslehm. Das natürliche Relief ist im Süden des Gebietes durch Buntsandsteinbrüche stark überformt. Die Durchgrünung des Gebietes korrespondiert mit der baulichen Ausnutzung der Grundstücke. Soweit diese gering ist, sind die Grundstücke durch zum Teil wertvollen Baumbestand geprägt. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Die bestehende Nutzungsart für das gesamte Plangebiet ist Reines Wohnen. Lediglich ein Grundstück an der Rittnertstraße ist als Baugrundstück für Gemeinbedarf ausgewiesen. Dies bleibt in der vorliegenden Form erhalten. Für die Bebauung galten bisher folgende auf die Ausnutzung bezogene Festsetzungen: In den Bebauungsplänen Nr. 393 und 473 galten bisher in Teilbereichen eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8. In den übrigen Bereichen waren die Flächen je nach Geschossigkeit absolut festgesetzt mit einer Grundfläche von 150 - 200 m² und einer Geschossfläche von 250 - 350 m². Für Einzelhäuser waren maximal 2 Hanggebiet Durlach Bereich A :02.08.2009 - 5 - Geschosse, für Reihen- und Doppelhäuser 1 Geschoss zulässig. Je Gebäude waren maximal 2 Wohneinheiten möglich. 3.4 Eigentumsverhältnisse Die Baugrundstücke befinden sich in privatem Eigentum, die Straßengrundstücke überwiegend in städtischem Eigentum. 4. Planungskonzept 4.1 Art der baulichen Nutzung An der bisher festgelegten Art der baulichen Nutzung wird nichts geändert. Hier gelten die bisherigen Bebauungspläne bzw. die Rechtslage nach § 34 BauGB weiter. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Sofern das Maß der baulichen Nutzung bereits in den bisherigen Bebauungsplänen festgelegt war, bleibt dieses unverändert und wird nicht neu geregelt. (siehe Ziff. 3.3). Für die noch ungeregelte neue Bebauung am Hotzerweg wird die überwiegend vorhandene und auch weiterhin anzustrebende Maßstäblichkeit des Hanggebiets aufgenommen und eine GRZ von 0,25 und eine GFZ von 0,5 festgelegt. 4.3 Mindestgrundstücksgröße Auf dem Guggelensberg liegen besonders große Grundstücke. Sie begründen mit ihren geringen Überbauungen die besondere Attraktivität des Wohngebietes. Sie bieten Bewohnern eine im Stadtgebiet einzigartige Lage. Die Größe dieser Grundstücke liegt im Zentrum des Guggelensbergs zumeist zwischen 1000 und 2000 m², in einem weiteren Kreis zwischen 500 und 1000 m². Um Teilungen und eine daraus resultierende dichtere Bebauung zu verhindern, wird eine Mindestgröße der Grundstücke in Anpassung an den Bestand entsprechend ihrer Lage von 1000 m² bzw. 500 m² festgesetzt. Um Härtefälle bei kleineren bestehenden Grundstücken auszuschließen, wird für diese eine Ausnahmeregelung getroffen. 4.4. Abstandsflächen Um die hier charakteristische lockere Bebauung zu erhalten, werden Abstandsflächen abweichend von der Landesbauordnung größer als dort vorgeschrieben festgelegt. 4.5 Stellung der Gebäude Für eingeschossige Häuser ist die Stellung frei im angegebenen Bereich. Bei Gebäuden mit zwei Vollgeschossen muss mit einer Hauptseite an die vordere straßenseitige Baugrenze angeschlossen werden; die Gebäude müssen - soweit möglich - parallel bzw. rechtwinklig zu den seitlichen Grundstücksgrenzen gestellt werden. Hanggebiet Durlach Bereich A :02.08.2009 - 6 - 4.6 Stellung der Garagen Die Stellung der Garagen richtet sich nach dem zeichnerischen Teil des alten Bebauungsplanes. Die Garagenvorplätze sind straßeneben anzulegen. Die Tiefe des Garagenvorplatzes beträgt 5 m. In Ausnahmefällen kann dieses Maß reduziert werden. 4.7 Wohneinheiten Um den bestehenden Charakter des Villengebiets mit überwiegend Einfamilienhäusern zu erhalten, aber auch dem Bedarf an einer Einliegerwohnung entgegenzukommen, werden 2 Wohneinheiten je Gebäude und je 500 m² Grundstücksfläche festgelegt. Ausgenommen von dieser Regelung ist das bereits bestehende Wohngebiet im Bereich 1. Hier lässt die bereits bestehende stark verdichtete Struktur eine gegenläufige Entwicklung in absehbarer Zeit nicht erwarten und wird deshalb in der vorhandenen Form belassen. 4.8 Topographie: Das natürliche Gelände soll soweit wie möglich in seiner ursprünglichen Form erhalten bleiben. Abgrabungen und Aufschüttungen werden nur in geringem Umfang zur Anpassung von Zufahrten und Zugängen an das Straßenniveau und zum Anlegen von Terrassen zugelassen. 5. Umweltprüfung Es handelt sich hier um einen Bebauungsplan, der bereits bestehende Bebauungspläne ändert und ergänzt ohne dabei die Grundzüge der bisherigen Planung zu berühren bzw. um eine Neuaufstellung in Gebieten nach § 34 BauGB, wodurch der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert wird. Das Bebauungsplanverfahren wird deshalb im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt. Von einer Umweltprüfung war somit gemäß § 13 Abs. 3 BauGB abzusehen. 6. Kosten Durch den Bebauungsplan entstehen der Stadt Karlsruhe keine Kosten. Karlsruhe, 02.08.2009 Stadtplanungsamt Dr. Harald Ringler Hanggebiet Durlach Bereich A :02.08.2009 - 7 - B. Hinweise 1. Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu versehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5 % nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 2. Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tieferliegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist deshalb ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen der Eigentümer bzw. der Anwohner selbst entsprechend zu schützen. 3. Regenwasserversickerung Das unbedenkliche Niederschlagswasser soll gem. § 45 b Abs. 3 Wassergesetz BW über Versickerungsmulden mit belebter Bodenschicht beseitigt werden. In der Hanglage kann die Versickerung jedoch problematisch sein. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:  Mit zunehmender Hanglage nimmt der Direktabfluss zu. Eine Versickerung steigert die Durchnässung des Untergrundes und damit die Gefahr von Hangrutschungen.  Versickerungsmulden sollten vom Hang aus unterhalb von Gebäuden mit ausreichendem Abstand zum Unterlieger angelegt werden.  Die Mulden sind weitgehend höhenlinienparallel anzuordnen.  Im Zweifelsfall oder bei einer Hangneigung > 12 ° sollte auf die Versickerung verzichtet werden.  Durchlässige Flächen in steiler Hanglage sind ebenfalls schwierig, da der Niederschlag stark abfließt. Die Flächen sind „rau“ zu gestalten, z. B. durch geeigneten Bewuchs oder Querrinnen. Die hydraulische Leistungsfähigkeit der Versickerungsmulde ist gemäß Arbeitsblatt DWA-A 138 in der jeweils gültigen Fassung, zu bemessen. Die Notentlastung der Versickerungsmulde ist über einen Notüberlauf mit freiem Hanggebiet Durlach Bereich A :02.08.2009 - 8 - Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Bei anstehenden versickerungsfähigen Böden kann die Notentlastung auch durch die Kombination mit einer weiteren Versickerungsmulde erfolgen. Ergänzend kann das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser gesammelt werden. Dieses sollte jedoch ausschließlich zur Gartenbewässerung genutzt werden, da es mikrobiologisch und chemisch verunreinigt sein kann. Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung größerer Regenereignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maßnahmen vermieden werden. Bei anstehenden versickerungsfähigen Böden kann die Notentlastung über eine Versickerungsmulde erfolgen. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Notwendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurchlässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Abteilung 2, Referat 26 – Denkmalpflege, Moltkestraße 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägende Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe, abzustimmen. 5. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. 6. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, Markgrafenstraße 14, 76133 Karlsruhe, zu melden. Hanggebiet Durlach Bereich A :02.08.2009 - 9 - 7. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundes- Bodenschutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 8. Private Erschließung Im Plangebiet gibt es zwei Bereiche, die privat erschlossen wurden und sich in privatem Eigentum befinden. Ein Anspruch auf einen weiteren Ausbau der Erschließungsinfrastruktur besteht nicht. Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 9. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO).

Bebauungsplan „Hanggebiet Durlach - Bereich A“, Karlsruhe – Durlach Verbindliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften - Vorentwurf - Hanggebiet Durlach Bereich A 02.08.2009 - 2 - Inhaltsverzeichnis: I. Allgemeine Festsetzungen ..................................................................... 3 1. Geltungsbereich ......................................................................................... 3 2. Bestehende Bebauungspläne .................................................................... 3 II. Planungsrechtliche Festsetzungen ........................................................ 4 1. Mindestgrundstücksgrößen ....................................................................... 4 2. Abstandsflächen ........................................................................................ 4 3. Stellung der Gebäude ................................................................................ 4 4. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen ...................................................... 4 5. Nebenanlagen ........................................................................................... 4 6. Garagen, Carports und Stellplätze ............................................................. 5 7. Aufschüttungen und Abgrabungen ............................................................ 5 8. Pflanzgebote und Baumerhaltung .............................................................. 5 III. Örtliche Bauvorschriften ......................................................................... 6 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen ................................................ 6 2. Werbeanlagen und Automaten .................................................................. 6 3. Unbebaute Flächen ................................................................................... 6 3.1 Vorgärten ................................................................................................... 6 3.2 Abfallbehälterstandplätze .......................................................................... 7 4. Außenantennen ......................................................................................... 7 5. Niederspannungsfreileitungen ................................................................... 7 Hanggebiet Durlach Bereich A 02.08.2009 - 3 - Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des Bebauungsplanes, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen - Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 24.12.2008 (BGBl: I S. 3018) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). - Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617), zuletzt geändert durch Verordnung vom 25.04.2007 (GBl. S. 252) In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes geregelt: I. Allgemeine Festsetzungen 1. Geltungsbereich Der in der Planzeichnung als Bereich  gekennzeichnete Teil des Plangebiets - Baugrundstück für Gemeinbedarf/ Jugenderziehung und Erwachsenenbildung - ist von den Festsetzungen dieses Bebauungsplans ausgenommen. 2. Bestehende Bebauungspläne Soweit dieser Bebauungsplan in den Geltungsbereich bestehender Bebauungspläne eingreift, gelten die übrigen, damit nicht im Widerspruch stehenden Festsetzungen dieser Bebauungspläne weiter. Dabei handelt es sich um folgende Bebauungspläne: Bpl. Nr. Titel Rechtskraft 393 Hanggebiet Durlach zwischen Rittnert- und Reichardtstraße, Abschnitt Guggelensberg 29.06.1973 473 Hanggebiet Durlach – Abschnitt Guggelensberg a) Im unteren alten Berg b) Rittnertstraße 75 bis 89 27.02.1976 Hanggebiet Durlach Bereich A 02.08.2009 - 4 - II. Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Mindestgrundstücksgrößen Die zulässige Größe der einzelnen Grundstücke ist aus der Planzeichnung ersichtlich. Ausnahmen hiervon sind zulässig für kleinere Grundstücke, die bereits bei Aufstellung dieses Bebauungsplans bestanden. 2. Abstandsflächen Abweichend von den in der Landesbauordnung geforderten Maßen beträgt die Mindesttiefe der Abstandsflächen 4 m bei Eingeschossigkeit und 5 m bei Zweigeschossigkeit. Dies gilt auch bei mehreren Gebäuden auf einem Grundstück. Dabei haben die Gebäude gegenseitig einen doppelten Abstand gegenüber Satz 1 einzuhalten. Dies gilt nicht im Bereich  (s. Planzeichnung) des Bebauungsplans. 3. Stellung der Gebäude Gebäude mit zwei Vollgeschossen müssen mit einer Hauptseite an die vordere straßenseitige Baugrenze angeschlossen werden; die Gebäude sind parallel bzw. rechtwinklig zu den seitlichen Grundstücksgrenzen zu stellen. Soweit dies aus faktischen Gründen (z. B. Topographie) nicht möglich ist, können hier Ausnahmen zugelassen werden. 4. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen Pro 500 m² Grundstücksfläche sind maximal 2 Wohneinheiten zulässig. Je Wohngebäude sind maximal zwei Wohnungen zulässig. Ausnahmen hiervon sind zulässig für kleinere Grundstücke, die bereits bei Aufstellung dieses Bebauungsplans bestanden. Für sie sind ebenfalls je Grundstück 2 Wohneinheiten zulässig. Diese Vorschrift gilt nicht im Bereich  5. Nebenanlagen Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 1 BauNVO sind nur innerhalb der Baubereiche zulässig, sofern in den weiterhin gültigen Bebauungsplänen Baubereiche ausgewiesen sind. Ausgenommen hiervon sind Kinderspieleinrichtungen, Abfallbehälterstandplätze und nicht überdachte Pergolen und Terrassen. Je angefangene 1000 m² Grundstücksgröße ist eine Gerätehütte mit maximal 15 m³ zulässig. Hanggebiet Durlach Bereich A 02.08.2009 - 5 - 6. Garagen, Carports und Stellplätze Garagen, Carports und Stellplätze sind mit nur einer Zufahrt und nur innerhalb der hierfür ausgewiesenen Bereiche und innerhalb der Baubereiche zulässig, sofern in den weiterhin gültigen Bebauungsplänen entsprechende Baubereiche ausgewiesen sind. Die Garagenvorplätze sind straßeneben anzulegen. Die Tiefe des Garagenvorplatzes beträgt 5 m. 7. Aufschüttungen und Abgrabungen Die Geländeoberfläche darf in ihrer Topografie nicht wesentlich verändert werden. Ausnahmen: - Für Garagenzufahrten und Hauszugänge zur Anpassung an das Straßenniveau. - Für Terrassen bis zu 30 m² je Gebäude durch Abgrabungen bzw. Aufschüttungen auf das Niveau des Erdgeschossrohfußbodens. 8. Pflanzgebote und Baumerhaltung Der bestehende Baumbestand ist zu erhalten und bei Abgang durch entsprechende neue Pflanzungen zu ersetzen. Bei der Auswahl der Standorte für Nebenanlagen, Garagen, Carports, Stellplätzen und Zufahrten sind die nach der städtischen Baumschutzsatzung (Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen vom 8. Oktober 1996) geschützten Bäume zu berücksichtigen. Hanggebiet Durlach Bereich A 02.08.2009 - 6 - III. Örtliche Bauvorschriften 1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen Dächer Zwerchgiebel und Dacheinschnitte sowie Dachaufbauten sind unzulässig. Ausgenommen hiervon sind Dachaufbauten für die Solarenergieversorgung. Die Dächer von Garagen und Carports sind als Flachdach auszuführen. Flachdächer und flachgeneigte Dächer sind ab 40 m² je Grundstück extensiv zu begrünen. 2. Werbeanlagen und Automaten Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude, im Erdgeschoss, nicht in der Vorgartenzone und nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: - Einzelbuchstaben bis max. 0,30 m Höhe und Breite, - sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von 0,5 m². Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laserwerbung, Skybeamer oder Ähnliches. Automaten sind nur am Gebäude und nicht in der Vorgartenzone zulässig. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen bestimmt sind, sind nicht zulässig. 3. Unbebaute Flächen 3.1 Vorgärten Vorgärten sind die Flächen der Baugrundstücke, die auf gesamter Grundstücksbreite zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der Baugrenze / Baulinie liegen. Bei Grundstücken, die an mehreren Seiten von Straßenbegrenzungslinien umgeben sind, ist diejenige Seite maßgeblich, auf der die Zufahrt zum Grundstück angelegt ist. Sofern keine Baubereiche ausgewiesen sind, beträgt die Tiefe der Vorgartenfläche von der zugehörigen Erschließungsstraße aus gemessen, mindestens 5 m. Die Vorgärten sind mit Ausnahme von Zufahrten (Ein-/Ausfahrt) und Hauseingängen sowie möglicher Nebenanlagen als Vegetationsfläche anzulegen und zu unterhalten. Die Benutzung als Arbeits- oder Lagerflächen ist unzulässig. Hanggebiet Durlach Bereich A 02.08.2009 - 7 - 3.2 Abfallbehälterstandplätze Die Abfallbehälterstandplätze, die nicht im Gebäude untergebracht sind, sind mit einem Sichtschutz zu versehen und mit Rankpflanzen oder Hecken zu begrünen. 4. Außenantennen Pro Gebäude ist nur eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenantenne zulässig. 5. Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. Karlsruhe, 30.01.2007 Fassung vom 02.08.2009 Stadtplanungsamt Dr. Harald Ringler