Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg", Karlsruhe-Neureut: Einleitungs- und Auslegungsbeschluss gem. § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 65. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 21.07.2009 1792 1 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg", Karlsruhe-Neureut: Einleitungs- und Auslegungsbeschluss gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss 20.05.2009 3 Zustimmung zur Planung Gemeinderat 21.07.2009 1 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Beschluss zur Einleitung und Fortsetzung des Bebauungsplanverfahrens mit öffentlicher Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (Beschluss mit vollstän- digem Wortlaut siehe Seite 5). Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 A. Anmerkungen zum Auslegungsbeschluss 1. Allgemeines zum Planinhalt Auf der Grundlage des von der Konversionsgesellschaft Karlsruhe mbH als Vorhabenträge- rin vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplanes sollen innerhalb der von ihm erfassten Flächen - ein Seniorenzentrum mit Pflegebereich und Tagespflege einschließlich ergänzender Ein- richtungen hierzu - Wohngebäude in Form von Geschosswohnungsbauten und in einem Teilbereich hierzu auch innerhalb dieser Bauten Flächen für kleinere Dienstleistungsbereiche wie Arztpra- xen, Läden und Büronutzungen - im zentralen, unmittelbar an den Blankenlocher Weg angrenzenden Bereich ein Gebäude für Kiosk/Blumenladen oder Café entstehen. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird insoweit, zusammen mit einigen wei- teren textlichen Vorschriften, inhaltsbestimmender Bestandteil des dafür aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Erfasst und zugleich ersetzt wird damit ein Teilbereich des bisher geltenden Bebauungspla- nes „Nördlich des Blankenlocher Weges – Kirchfeld-Nord“, der am 26.05.2006 in Kraft getre- ten ist. In diesem ist bisher ein Mischgebiet mit flächenbezogener Gliederung ausgewiesen. Der vorliegende Entwurf übernimmt dessen Festsetzungen, soweit sich diese auf die flä- chenbezogenen Abgrenzungen der für die Errichtung der Gebäude maßgeblichen Festle- gungen (Baulinien, Baugrenzen, GRZ, GFZ und Geschossflächenzahl) erstrecken. Zu planungsrechtlich relevanten Abweichungen kommt es im Vergleich zum bisherigen Be- bauungsplan jedoch in Bezug auf die bisher festgesetzte Art der zulässigen Nutzungen. Denn anders als im bisher ausgewiesenen Mischgebiet wird die wohnbauliche Nutzung, der auch das Seniorenzentrum zuzuordnen ist, von vornherein einen deutlich überwiegenden Schwerpunkt bilden. Dieser wird dem Gebiet auch seine künftige, eigene Prägung geben. Derartiges wäre mit solchen Vorgaben von der Zweckbestimmung eines Mischgebietes nicht mehr abgedeckt und damit unter der Geltung des bisherigen Bebauungsplanes unzulässig. Denn der Charakter eines Mischgebietes soll in idealer Ausprägung in etwa zu gleich hohen Anteilen aus Wohn- und gewerblichen Nutzungen bestehen. Und das wäre nicht der Fall. Im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes besteht keine Bindung an einen bestimmten Baugebietstyp, wie etwa dem bisherigen Mischgebiet. Ein solcher ließe sich unter Berücksichtigung dessen, was mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan realisiert werden soll, auch kaum zutreffend mit dem Ziel definieren, damit die vorgesehene Ausprä- gung sicherzustellen. Deshalb werden innerhalb des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes hinsichtlich der Art der Nutzung und deren grundriss- und flächenbezogenen Ausgestaltung ausschließlich die Nutzungen zulässig sein, die im Vorhaben- und Erschließungsplan im Einzelnen genannt sind. In einer solchen Feinsteuerung z. B. mit der vorgesehenen Maßga- be, dass im Bereich I an der Westfront des Seniorenzentrums gegenüber der L 605 und dem großflächigen Einzelhandelsbetrieb REWE aus Gründen des Lärmschutzes keine Pflege- zimmer angeordnet werden dürfen. Ähnliches gilt für die Zulässigkeit von kleineren Dienst- leistungseinrichtungen beschränkt auf Erd- und Obergeschossflächen im östlichen Be- reich 3. Wie schon oben ausgeführt, kommt es jedoch zu keinen Abweichungen bei den Flächen, die zugunsten der geplanten Nutzung überbaut werden dürfen und damit zu keinerlei neu zu Ergänzende Erläuterungen Seite 3 bewertenden Eingriffen in Natur und Landschaft. Naturschutzfachliche Ausgleichserforder- nisse richten sich demnach nach dem bisher geltenden Recht für den Gesamtplan und den darauf bezogenen, von der Konversionsgesellschaft im städtebaulichen Vertrag übernom- menen Ausgleichsverpflichtungen. 2. Zum Verfahren und der Beteiligung am bisherigen Planungsprozess Mit Blick auf das Planungskonzept handelt es sich bei der Aufstellung des dazu vorgesehe- nen vorhabenbezogenen Bebauungsplanes um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne des § 13 a Abs. 1 BauGB mit dem für ihn geltenden gesonderten Verfahrensvor- schriften. Damit ist im Wesentlichen die Regelung verbunden, dass kein Umweltbericht er- stellt und keine Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan durchgeführt werden muss. Dafür hätte sich bei der hier gegebenen Sachlage allerdings auch ohne diese Vereinfachungsvor- schrift keine Notwendigkeit ergeben. Die Öffentlichkeit konnte sich über die Ziele und Zwecke dieser Planung bereits aufgrund einer im Amtsblatt der Stadt Karlsruhe am 15.05.2009 erfolgten Bekanntmachung informie- ren und dazu im Zeitraum vom 18.05. bis 05.06.2009 die Unterlagen zur Planung einsehen. Zugleich bestand dabei die Möglichkeit, sich in diesem Zeitraum zur Planung zu äußern. Beiträge der Bürger sind mit Ausnahme einer Äußerung des Bürgervereins "Neureut- Kirchfeld Siedlergemeinschaft e.V." bei dieser Gelegenheit nicht eingegangen. Den Behörden und Trägern öffentlicher Belange, die von der Planung berührt sein könnten, wurde ebenfalls Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Deren Hinweise sind, soweit möglich, in die Planung eingeflossen. Planungsrelevante Beiträge, über die jeweils abwä- gend zu befinden sein würde, sind bis auf die wenigen nachstehend erläuterten Punkte nicht vorgetragen worden. Zu den Beiträgen im Einzelnen: Die Sozial- und Jugendbehörde betrachtete das Angebot von 12 Tagespflegeplätzen in Neureut kritisch, weil dafür gesamtstädtisch kein Ausbaubedarf ersichtlich sei. Es wurde angeregt, zu prüfen, ob dafür alternativ im Erdgeschoss die Unterbringung einer Kinderta- geseinrichtung in Betracht kommen könnte. Die Vorhabenträgerin ist der erbetenen Prüfung nachgekommen. Dabei hatte sich herausgestellt, dass es nicht möglich sein würde, den Be- darf an Nutz- und Außenflächen für eine Kindertagesstätte in dem neu geplanten Gebäude zu decken. Ferner entsprechen bereits die vorgesehenen Tagespflegeplätze den Bedürfnis- sen der KFLS-Stiftung, die das Seniorenheim betreiben wird, so dass sich unter Berücksich- tigung dieses Bedarfs keine anderweitigen Flächenreserven ergeben. Mit Bedauern nahm die Sozial- und Jugendbehörde weiter zur Kenntnis, dass es aus Lärm- schutzgründen keine Pflegezimmer zur Westseite des Gebäudes geben und demzufolge zu dieser Gebäudefront nur schmale Nebenräume entstehen könnten. Ihr erscheint offen, ob Nebenräume in diesem Umfang sinnvoll nutzbar gemacht werden könnten. Bedauerlich sei dabei letztlich, dass 19 von insgesamt 66 Zimmern nur nach Norden hin ausgerichtet sind und somit keine Sonneneinstrahlung erhalten. Das sieht auch die Vorhabenträgerin nicht als optimal an, doch lässt sich Letzteres im Gesamtkonzept der Gebäudeplanung mit dem not- wendigerweise zu verfolgenden Raumangebot und der Beachtlichkeit des Lärmschutzes nicht vermeiden. Das bedeutet allerdings keineswegs, damit bei den nach Norden orientier- ten Pflegezimmern vom Tageslicht abgeschnitten zu sein. Alle Pflegezimmer erhalten nach Angaben der Vorhabenträgerin großzügige Verglasungen und der Abstand zur gegenüber- liegenden Bebauung entlang der Erna-Scheffler-Straße beträgt ca. 16 m. Für die zur West- seite hin gelegenen Nebenräume sieht die Vorhabenträgerin zudem einen in diesem Um- fang notwendig abzudeckenden Bedarf. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Der Bürgerverein Neureut-Kirchfeld betrachtet die Einschränkung im Vergleich zu dem bisher im Mischgebiet zulässigen Nutzungsrahmen mit nicht unerheblichen Vorbehalten. Denn damit entspreche die jetzt verfolgte Planung nicht mehr dem, was ursprünglich vorge- sehen bzw. möglich war. Eine der Öffentlichkeit lediglich zugängliche Cafeteria und Dienst- leistungen in Gesundheitsbereichen für das tägliche Leben, die in den übrigen Wohngebie- ten vermutlich nicht realisiert werden können, geben dafür nicht den ausreichenden Rah- men. Insgesamt gebe es keine ausreichende Begründung, die Nutzungsmöglichkeiten, die bislang das ausgewiesene Mischgebiet bietet, in der vorgesehenen Art und Weise einzu- schränken. Der Altenbetreuung in diesem Gebiet eine ausreichende Nutzungsmöglichkeit zu bieten, das stehe auch für den Bürgerverein außer Frage. Dagegen sei zumindest davon Abstand zu nehmen, im übrigen Bereich der wohnbaulichen Nutzung im bisher vorgesehenen, nahe- zu alle anderen Nutzungen ausschließenden Umfang den Vorzug zu geben. Solche Absich- ten sollten zumindest reduziert werden, damit dort zukunftsorientierte dynamische Entwick- lungsmöglichkeiten, die ein Mischgebiet bietet, erhalten bleiben. Denn dann könnten sich je nach den gegebenen Bedarfsströmungen entsprechende Geschäfte ansiedeln. Die Vorhabenträgerin hat auf diese Kritik teilweise reagiert. So ist geplant, im Südflügel des östlichen Gebäudes (Bereich 3) entlang des Blankenlocher Weges 700 m² Nutzfläche für insgesamt sechs Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss anzubieten. Das gibt Raum für Friseur, Optiker, Arztpraxen, Dienstleistungen im Gesundheitsbereich und Ähnlichem. Dieser von der Vorhabenträgerin gefundene Kompromiss erscheint angemessen. Ein Nut- zungsspektrum im Sinne der Anregung des Bürgervereins dennoch für dynamische Entwick- lungen weitergehend offen zu halten, müsste zwangsläufig dazu führen, von der geplanten überwiegenden Wohnbebauung des Vorhaben- und Erschließungsplanes in den Bereichen 2 und 3 Abstand zu nehmen und es sowohl dort als auch im Bereich 4 bei der Mischgebiets- ausweisung zu belassen. Das hätte zur Konsequenz, den vorhabenbezogenen Bebauungs- plan auf das Seniorenzentrum zu beschränken. Und dieses wäre für das Seniorenzentrum mit der künftigen Ungewissheit verbunden, später u.U. sowohl von Westen als auch von Osten von gewerblichen Nutzungen umgeben zu sein. Das sollte vermieden werden und unter Berücksichtigung dessen erscheint es sachgerecht, dem gefundenen Kompromiss der Vorhabenträgerin den Vorzug zu geben. Die Industrie- und Handelskammer sah sich aus ähnlichen Überlegungen wie der Bürger- verein veranlasst, den teilweisen Ausschluss von Einzelhandels- und Dienstleistungsunter- nehmen zu hinterfragen. Sie räumt zwar ein, dass die maßgeschneiderte Architektur des Vorhabens den aktuellen Bedürfnissen zu entsprechen vermag, mittel- bis langfristig werde ihrer Meinung nach jedoch ohne Not die Möglichkeit vertan, dass sich Unternehmen aus den genannten Branchen in größerem Umfang ansiedeln können. Angesichts des von der Vorhabenträgerin angestrebten Kompromisses mit den zulässigen gewerblichen Nutzungen im östlichen Bereich 3 sieht die Stadtplanung keine durchgreifende Notwendigkeit, auf Änderungen am verfolgten Planungskonzept der Vorhabenträgerin zu drängen. Das entspricht zudem der Wertung des Ortschaftsrates Neureut, der sich zustim- mend mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan befasst hatte. Insgesamt kann daher dem Gemeinderat empfohlen werden, den auf nächster Seite folgen- den Beschluss zu fassen. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Beschluss: Antrag an den Gemeinderat: 1. Der Gemeinderat beschließt die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des vorha- benbezogenen Bebauungsplanes "Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg". Auf der Grundlage der dazu gem. § 13a Abs. 2 und 3 BauGB bereits erfolgten Verfahrensschritte ist das Verfahren mit der Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches fortzusetzen. 2. Der Auslegung ist grundsätzlich der Bebauungsplanentwurf vom 17.04.2009 in der Fassung vom 26.06.2009 zugrunde zu legen. Änderungen und Ergänzungen, die die Grundzüge der Planung nicht berühren, kann das Bürgermeisteramt noch in den Bebauungsplanentwurf aufnehmen oder zu diesem Zweck ggf. die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes wiederholen. Hauptamt - Sitzungsdienste - 10. Juli 2009

Flächen für Dienst- leistungen variable Grundrisse für z.B.: - Arztpraxis - Physiotherapie - Büros Mietwohnungen Flächen für Dienst- leistungen variable Grundrisse für z.B.: - Apotheke - Optiker - Frisör Mietwohnungen 26.06.09 Ost Mietwohnungen/Fläche für Dienstleistungen 1. Obergeschoss Ost Mietwohnungen/Flächen für Dienstleistungen Erdgeschoss 1:500 17.04.09 ÖstlichePlatzbebauungErdgeschoss-1.Obergeschoss ENTWURF 5 / 06 V 2 3 \ B a u f e l d  6 b \ B  P l a n  Ä n d e r u n g . p r o \ 0 0  P l a n \ 0 6  G r u n d r i s s  O s t  E G  1  O G Müll INDEX ANLAGE FASSUNGVOM 2263 MASZSTAB DATUM PROJ.NR. PROJEKT PLAN BAUHERR GEZ. GEPR. PLANUNG VOLKS FREIG. WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE VOLKS WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE Ortszentrum Kirchfeld Nord Kowalsky Knopf N

ENTWURF 26.06.09 5 / 08 17.04.09 1:250 Kellergeschoss mit Tiefgarage V 2 3 \ N e u r e u t B a u f e l d 6 b \ B P l a n Ä n d e r u n g . p r o \ 0 0 P l a n \ 0 8 K G T i e f g a r a g e INDEX ANLAGE FASSUNG(VOM 2263 MASZSTAB DATUM PROJ. NR. PROJEKT PLAN BAUHERR GEZ. GEPR. PLANUNG VOLKS FREIG. WOHNUNG TEL.(0721/3506 0,(FAX(0721/3506 197,(www.volkswohnu ng.com,(info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNG(GMBH,(ETTLINGER TOR PLATZ(2,(76137(KAR LSRUHE VOLKS WOHNUNG TEL.(0721/3506 0,(FAX(0721/3506 197,(www.volkswohnu ng.com,(info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNG(GMBH,(ETTLINGER TOR PLATZ(2,(76137(KAR LSRUHE Ortszentrum Kirchfeld Nord Kowalsky Knopf N 1 2 3 4 8 9 10 11 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 27 24 25 26 31 32 33 34 35 28 29 30 36 37 39 40 41 38 42 43 44 45 54 56 57 58 87 88 89 98 107 108 109 117 118 46 47 48 110 111 112 113 114 115 116 99 100 101 102 103 104 105 106 90 91 92 93 94 95 96 97 78 79 68 73 72 71 70 69 67 77 76 75 74 59 60 61 62 63 64 65 66 52 5 6 80 81 82 83 84 85 86 4950 51 12 13 55 53 119

26.06.09 West Seniorenzentrum 2. Obergeschoss 5 / 02 17.04.09 1:500 V 2 3 \ B a u f e l d  6 b \ B  P l a n  Ä n e d r u n g . p r o \ 0 0  P l a n \ 0 2  G r u n d r i s s  W e s t  2  O G  D G WestlichePlatzbebauung2. Obergeschoss-Dachgeschoss West Seniorenzentrum Dachgeschoss ENTWURF INDEX ANLAGE FASSUNGVOM 2263 MASZSTAB DATUM PROJ.NR. PROJEKT PLAN BAUHERR GEZ. GEPR. PLANUNG VOLKS FREIG. WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE VOLKS WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE Ortszentrum Kirchfeld Nord Kowalsky Knopf N

26.06.09 ENTWURF West Seniorenzentrum 1. Obergeschoss WestlichePlatzbebauungErdgeschoss-1. Obergeschoss V 2 3 \ B a u f e l d  6 b \ B  P l a n  Ä n d e r u n g . p r o \ 0 0  P l a n \ 0 1  G r u n d r i s s  W e s t  E G  1  O G 1:500 17.04.09 5 / 01 West Seniorenzentrum / Flächen für Dienstleistungen Erdgeschoss Cafe Frisör/ Fußpflege INDEX ANLAGE FASSUNGVOM 2263 MASZSTAB DATUM PROJ.NR. PROJEKT PLAN BAUHERR GEZ. GEPR. PLANUNG VOLKS FREIG. WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE VOLKS WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE Ortszentrum Kirchfeld Nord Kowalsky Knopf N

26.06.09 ENTWURF V 2 3 \ N e u r e u t B a u f e l d 6 b \ L a g e p l a n . p r o \ 0 0 P l a n \ 2 L a g e p l a n ANLAGE 2 17.04.09 1:2000 Lageplan N INDEX FASSUNG#VOM 2263 MASZSTAB DATUM PROJ. NR. PROJEKT PLAN BAUHERR GEZ. GEPR. PLANUNG VOLKS FREIG. WOHNUNG TEL.#0721/3506 0,#FAX#0721/3506 197,#www.volkswohnu ng.com,#info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNG#GMBH,#ETTLINGER TOR PLATZ#2,#76137#KAR LSRUHE VOLKS WOHNUNG TEL.#0721/3506 0,#FAX#0721/3506 197,#www.volkswohnu ng.com,#info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNG#GMBH,#ETTLINGER TOR PLATZ#2,#76137#KAR LSRUHE Ortszentrum Kirchfeld Nord Kowalsky Knopf

26.06.09 ENTWURF V23\Neureut Baufeld 6b\B Plan Änderung.pro\00 Plan\ 4 Projektplan ANLAGE 4 17.04.09 1:1000 Projektplan N INDEX FASSUNG'VOM 2263 MASZSTAB DATUM PROJ. NR. PROJEKT PLAN BAUHERR GEZ. GEPR. PLANUNG VOLKS FREIG. WOHNUNG TEL.'0721/3506 0,'FAX'0721/3506 197,'www.volkswohnu ng.com,'info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNG'GMBH,'ETTLINGER TOR PLATZ'2,'76137'KAR LSRUHE VOLKS WOHNUNG TEL.'0721/3506 0,'FAX'0721/3506 197,'www.volkswohnu ng.com,'info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNG'GMBH,'ETTLINGER TOR PLATZ'2,'76137'KAR LSRUHE Ortszentrum Kirchfeld Nord Kowalsky Knopf I I I + S t a f f e l g e s c h o s s z . B : F r i s ö r F u ß p f l e g e F l ä c h e n ' f ü r ' D i e n s t l e i s t u n g e n B u s H I I I + S t a f f e l g e s c h o s s I I I + S t a f f e l g e s c h o s s I I I + S t a f f e l g e s c h o s s I I I + S t a f f e l g e s c h o s s ö f f e n t l i c h e s C a f e Mietwohnungen Mietwohnungen Mietwohnungen Seniorenwohnen Seniorenzentrum Innenhof Innenhof Zufahrt Tiefgarage S i e g f r i e d - B u b a c k - P l a t z S t ä d t i s c h e G r ü n f l ä c h e Hermann-Höpker-Aschoff-Straße E r n a - S c h e f f l e r - S t r a ß e B l a n k e n l o c h e r W e g Gebhard-Müller-Straße +'0.50 113.90 Mauerhöhe114.80 113.70 113.40 113.25 113.40 113.20 113.90 112.76 112.88 113.36 113.90 113.90 113.90 113.20

26.06.09 ENTWURF V23\Neureut Baufeld 6b\B Plan Änderung.pro\00 Plan\ 09 Schnitt VEP 5 / 09 17.04.09 1:250 Schnitt - Nord INDEX ANLAGE FASSUNG(VOM 2263 MASZSTAB DATUM PROJ. NR. PROJEKT PLAN BAUHERR GEZ. GEPR. PLANUNG VOLKS FREIG. WOHNUNG TEL.(0721/3506 0,(FAX(0721/3506 197,(www.volkswohnu ng.com,(info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNG(GMBH,(ETTLINGER TOR PLATZ(2,(76137(KAR LSRUHE VOLKS WOHNUNG TEL.(0721/3506 0,(FAX(0721/3506 197,(www.volkswohnu ng.com,(info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNG(GMBH,(ETTLINGER TOR PLATZ(2,(76137(KAR LSRUHE Ortszentrum Kirchfeld Nord Kowalsky Knopf Tiefgarage Terrasse +0.50 +12.40 +10.00 KG Strasse/Grundstücksgrenze ±(0.00(=(113.40 Grundstücksgrenze ±(0.00(=(113.10 Grünfläche +0.50 +3.30 +6.10 +8.90 2.55 +0.38 +3.18 +5.98 +8.78 EG 1.OG 2.OG DG +(114.80(ü.(NN 113.90

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Anlage 6: Stellplatzberechnung - ENTWURF - Maßgebliche Grundlagen: a. Berechnung Stellplätze für Wohnungen: LBO BW §37, Abs. 1 b. Berechnung Anzahl Stellplätze für andere Nutzungen: Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums über die Herstellung notwendiger Stellplätze (VwV Stellplätze). Bei der Berechnung der notwendigen Stellplätze wurde die Einbindung des Planungsgebiets in das Netz des ÖPNV wie folgt berücksichtigt: - Mind. eine Haltestelle des ÖPNV im Radius von max. 300 m 3Pkte - Mehr als eine 1 Bus und Bahnlinie 1Pkt - Taktfolge Werktags max. 10 min. 2Pkte - Stadtbahnlinie S1 und S11 in ca. 600 m 1Pkt Aus der Gesamtsumme von 7 Punkten ergibt sich eine mögliche Reduzierung der notwendigen Stellplätze auf 60%. 1. Stellplätze für Wohnungen: Gemäß LBO BW §37, Abs. 1 „ist bei der Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen für jede Wohnung ein geeigneter Stellplatz herzustellen (notwendiger Stellplatz)“.  Für 87 Wohneinheiten in den Geschosswohnungsbauten werden 87 baurechtlich notwendige Stellplätze auf dem privaten Grund in einer Tiefgarage nachgewiesen. 2. Büro- und Verwaltungsräume: Für die Büro- und Verwaltungsräume im westlichen Gebäude muss 1/Stpl./ 30 m² Nutzfläche, reduziert auf 60%, nachgewiesen werden.  Für die ca. 350 m² Büro- und Verwaltungsräume werden 7 baurechtlich notwendige Stellplätze auf dem privaten Grund in einer Tiefgarage nachgewiesen. 3. Verkaufsflächen: Für die Verkaufsflächen im westlichen Gebäude und im Pavillon muss 1 Stpl./ 30 m² Verkaufsnutzfläche, reduziert auf 60%, nachgewiesen werden.  Für die ca. 420 m² Verkaufsfläche werden 8 baurechtlich notwendige Stellplätze auf dem privaten Grund in einer Tiefgarage nachgewiesen. 4. öffentliches Café: Für das Café im westlichen Gebäude muss 1 Stpl./ 8 m², reduziert auf 60%, nachgewiesen werden.  Für das Café mit ca. 85 m² Gastraum werden 7 baurechtlich notwendige Stellplätze auf dem privaten Grund in einer Tiefgarage nachgewiesen. 5. Seniorenheim Für das Pflegeheim im westlichen Gebäude müssen 1 Stpl./ 10 Pflegeplätze, reduziert auf 60%, nachgewiesen werden.  Für die ca. 80 Pflegeplätze (einschl. Gäste der Tagespflege) werden 5 baurechtlich notwendige Stellplätze auf dem privaten Grund in einer Tiefgarage nachgewiesen. Insgesamt sind 114 Stellplätze nachzuweisen, die geplante Tiefgarage ist für ca. 115 Stellplätze ausgelegt, damit ist der Stellplatzbedarf gedeckt. Karlsruhe, 17.04.2009 Fassung vom 26.06.2009

26.06.09 Ansicht Nord Mietwohnungen mitte Ansicht Süd Seniorenwohnen links Ansicht Süd Mietwohnungen mitte Ansicht Süd Mietwohnungen rechts Ansicht Nord Mietwohnungen rechts Ansicht Nord Seniorenwohnen links ENTWURF 1:500 17.04.09 NördlichePlatzbebauungAnsichten 5 / 11 V23\Baufeld6b\BPlanÄnderung.pro\00Plan\11Ansic htNord ANLAGE Knopf Kowalsky Ortszentrum Kirchfeld Nord VOLKSWOHNUNG)GMBH,)ETTLINGERTORPLATZ)2,)76137)KAR LSRUHE TEL.)0721/35060,)FAX)0721/3506197,)www.volkswohnu ng.com,)info@volkswohnung.com WOHNUNG VOLKS VOLKSWOHNUNG)GMBH,)ETTLINGERTORPLATZ)2,)76137)KAR LSRUHE TEL.)0721/35060,)FAX)0721/3506197,)www.volkswohnu ng.com,)info@volkswohnung.com WOHNUNG FREIG. VOLKS PLANUNG GEPR. GEZ. BAUHERR PLAN PROJEKT PROJ.NR. DATUM MASZSTAB 2263 FASSUNG)VOM INDEX

Seite 1 von 22 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut ENTWURF Vorhabenträger: KONVERSIONSGESELLSCHAFT KARLSRUHE mbH Ettlinger-Tor-Platz 2 76137 Karlsruhe Tel.: 0721-3506-0 Planverfasser: VOLKSWOHNUNG GmbH Ettlinger-Tor-Platz 2 76137 Karlsruhe Ansprechpartner Berit Kowalsky Tel.: 0721-3506-327 E-Mail: Berit.Kowalsky@volkswohnung.com Fax: 0721-3506-197 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 2 von 22 Inhaltsverzeichnis: A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) ......................... 4 1. Aufgabe und Notwendigkeit ....................................................................... 4 2. Bauleitplanung ........................................................................................... 4 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung.................................................................... 4 2.2 Verbindliche Bauleitplanung ...................................................................... 4 3. Bestandsaufnahme .................................................................................... 4 3.1 Räumlicher Geltungsbereich...................................................................... 4 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit ............................. 5 3.3 Vorhandene Erschließung ......................................................................... 5 3.4 Vorhandene Nutzung und Bebauung, ehemalige Römische Straße.......... 5 3.5 Eigentumsverhältnisse ............................................................................... 5 3.6 Belastungen ............................................................................................... 6 3.6.1 Altlasten ..................................................................................................... 6 3.6.2 Schallimmissionen ..................................................................................... 6 4. Planungskonzept ....................................................................................... 6 4.1 Art der baulichen Nutzung ......................................................................... 6 4.1.1 Bereich 1 (West) ........................................................................................ 6 4.1.2 Bereiche 2+3 (Nord und Ost) ..................................................................... 7 4.1.3 Bereich 4 (Süd) .......................................................................................... 7 4.2 Maß der baulichen Nutzung ....................................................................... 7 4.3 Erschließung .............................................................................................. 8 4.3.1 ÖPNV ........................................................................................................ 8 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr ................................................................... 8 4.3.3 Ruhender Verkehr ..................................................................................... 8 4.3.4 Geh- und Radwege .................................................................................... 8 4.3.5 Ver- und Entsorgung .................................................................................. 8 4.4 Gestaltung ................................................................................................. 9 4.5 Grünordnung.............................................................................................. 9 4.6 Schallimmissionen ................................................................................... 10 4.6.1 Straßenverkehrs- und Straßenbahnlärm ................................................. 10 4.6.2 Gewerbelärm ........................................................................................... 10 4.6.3 Schallschutzkonzept ................................................................................ 11 5. Umweltprüfung/Umweltbericht (Artenschutz) ........................................... 11 6. Sozialverträglichkeit ................................................................................. 12 7. Statistik .................................................................................................... 12 7.1 Flächenbilanz........................................................................................... 12 7.2 Geplante Bebauung ................................................................................. 12 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 3 von 22 B. Hinweise .................................................................................................. 13 1. Versorgung und Entsorgung .................................................................... 13 2. Entwässerung .......................................................................................... 13 3. Niederschlagswasser ............................................................................... 13 4. Schallschutz............................................................................................. 13 5. Archäologische Funde, Kleindenkmale, Römerstraße ............................. 14 6. Begrünung ............................................................................................... 14 7. Baumschutz ............................................................................................. 14 8. Ökologie (Artenschutz) ............................................................................ 14 9. Altlasten ................................................................................................... 14 10. Stillgelegter Regenwasserkanal............................................................... 14 11. Erdaushub / Auffüllungen ........................................................................ 14 12. Private Leitungen ..................................................................................... 15 13. Gehrechte ................................................................................................ 15 14. Barrierefreies Bauen ................................................................................ 15 15. Militärische Nutzung ................................................................................ 15 16. Wasserschutzzone III B ........................................................................... 15 17. Kriminalpräventive Maßnahmen .............................................................. 15 C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen ...................................................................... 16 I. Planungsrechtliche Festsetzungen .......................................................... 16 II. Örtliche Bauvorschriften .......................................................................... 18 III. Sonstige Festsetzungen .......................................................................... 19 D. Planzeichnung M 1:1000 ......................................................................... 20 E. Anlagen (VEP) ......................................................................................... 22 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 4 von 22 A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Die KONVERSIONSGESELLSCHAFT KARLSRUHE mbH ist bestrebt, die Bebauung des Planungsgebietes „ Nördlich des Blankenlocher Weges “ voranzutreiben, um das Gebiet zügig zu einem lebenswerten Wohngebiet zu entwickeln. Besonders im Blickpunkt steht hierbei die Bebauung des Ortszentrums zwischen Blankenlocher Weg und Erna- Scheffler-Straße. Auf der Suche nach interessierten Dienstleistern und Einzelhandel hat sich herausgestellt, dass der Bedarf an Räumlichkeiten für Dienstleistungen und Einzelhandel durch die gewachsenen Strukturen in der näheren Umgebung und das neue Nahversorgungs- zentrum am Blankenlocher Weg bereits gedeckt ist. Die KONVERSIONSGESELLSCHAFT KALRSRUHE mbH beabsichtigt im westlichen Teil des Plangebiets, zusammen mit der KFLS-Stiftung, ein Seniorenzentrum mit öffentlichem Café zu errichten. Das Senioren- zentrum soll als Ersatz für ein bestehendes Pflegeheim in der Sophienstraße entstehen, es sollen keine zusätzlichen Pflegeplätze in Karlsruhe geschaffen werden. Im restlichen Bereich um den Siegfried-Buback-Platz sollen Mietwohnungen und seniorengerechte Wohnungen entstehen. Da der gültige Bebauungsplan den aktuellen Ansprüchen und Rahmenbedingungen nicht gerecht wird, soll durch die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes die Möglichkeit geschaffen werden, der bestehenden Situation Rechnung zu tragen. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der derzeit gültige Flächennutzungsplan (FNP 2010 des NVK), wirksam seit dem 24.07.2004, stellt das Plangebiet als gemischte Baufläche (in Planung) dar. Der VbB ist aus dem FNP entwickelt. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Der verbindliche Bebauungsplan Nr. 764, „Nördlich des Blankenlocher Weges – Kirchfeld Nord“, in Kraft getreten am 26.05.06, weist im Geltungsbereich des VbB Mischgebiet aus. Diese bisherigen Vorgaben werden durch den VbB ersetzt. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 1,35 ha große Gebiet des VbB liegt im Stadtteil Neureut-Kirchfeld im Baugebiet „Nördlich des Blankenlocher Weges – Kirchfeld Nord“ zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg. Im Osten wird das Gebiet Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 5 von 22 begrenzt durch die Gebhard-Müller-Straße und im Westen durch die Hermann-Höpker-Aschoff-Straße. Maßgeblich für die Abgrenzung des Planungsgebietes ist der zeichnerische Teil des VbB. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit Das ebene Planungsgebiet liegt in der naturräumlichen Einheit „Karlsruher Hardt“ auf der Niederterrasse. Die trockene Ebene des Oberrheintals ist durch breite Schotter- und Sandfächer sowie Flugsanddünen mit Schluff- und Tonanteilen gekennzeichnet. Die gesamte Fläche befindet sich in der Wasserschutzzone IIIB des „Wasserwerkes Hardtwald“. Das Grundwasser steht mehrere Meter unter der Geländeoberfläche bei max. 106,0 bis 106,5 m ü. NN. Einzeln stehende Bäume im nördlichen Bereich werden entfallen. Die bestehende Eichenallee soll gebietsprägend für das Ortszentrum erhalten bleiben. 3.3 Vorhandene Erschließung Von der westlich liegenden Linkenheimer Landstraße, L 605, die nördlich des Gebietes über eine Querspange in die B 36 mündet, wird das Ortszentrum über den Blankenlocher Weg (Zone 30) und die verkehrsberuhigten Straßen Herrmann-Höpker-Aschoff-Straße, Erna-Scheffler-Straße und die Gebhard- Müller-Straße erschlossen. 3.4 Vorhandene Nutzung und Bebauung, ehemalige Römische Straße Eine ehemalige Römerstraße ist im östlichen Bereich des Planungsgebietes nachgewiesen. Ihre Lage ist in Anlage 7 zum Bebauungsplan dargestellt. Das Planungsgebiet ist unbebaut und ist lediglich mit Sträuchern und Gräsern bewachsen. Auf der Planfläche ist mit der Zauneidechse (geschützt nach FFH- Richtlinie Anhang IV) zu rechnen, des weiteren ist die Fläche Lebensraum zahlreicher Trockenheit und Wärme ertragender Pflanzen- und Insektenarten. Ebenso ist das Vorkommen des Großen Eichbocks (ebenfalls geschützt nach FFH-Richtlinie Anhang IV) im benachbarten Hardtwald zu berücksichtigen. Für das Planungsgebiet ergibt sich gegenüber dem B-Plan „Nördlich des Blankenlocher Weges“ keine veränderte Eingriffslage. Hier wurden bereits Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt, um das Vorkommen im Gebiet zu stützen. 3.5 Eigentumsverhältnisse Das gesamte Gebiet ist im Eigentum der KONVERSIONSGESELLSCHAFT KARLSRUHE mbH. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 6 von 22 3.6 Belastungen 3.6.1 Altlasten Im Zuge der Abbrucharbeiten und Baureifmachung erfolgten Bodenunter- suchungen innerhalb des Plangebietes. Festgestellte Bodenbelastungen, die über den Prüfwerten der Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung für Wohngebiete liegen, wurden beseitigt. Aufgrund der neuen Nutzung als Wohngebiet ist dafür Sorge zu tragen, dass der Oberboden den Vorgaben der BBodSchV für den Wirkungspfad Boden- Mensch entspricht. 3.6.2 Schallimmissionen Maßgebliche Schallquellen für die schutzbedürftigen Nutzungen im Plangebiet sind Geräuscheinwirkungen des Straßenverkehrs des Blankenlocher Wegs, einer künftigen Straßenbahntrasse im Blankenlocher Weg und des westlich an den Geltungsbereich angrenzenden Nahversorgungszentrums mit oberirdischen Parkplätzen und einer LKW-Andienung. 4. Planungskonzept 4.1 Art der baulichen Nutzung Das Ortszentrum ist ein zentraler Bereich innerhalb des B-Plan-Gebietes „Nördlich des Blankenlocher Weges“, der um die vorhandene Eichenreihe angelegt ist. Um den Anforderungen einer städtebaulichen Ordnung und der besonderen Situation des Ortszentrums gerecht zu werden, aber auch im Hinblick auf Emissionen des Nahversorgungszentrums mit Parkplatz und Belieferung, soll das Ortszentrum in zwei unterschiedliche Nutzungsbereiche gegliedert werden. Gegenüber des Nahversorgungszentrums, im Westen, soll ein Seniorenzentrum entstehen, nördlich und östlich der Eichenreihe soll Geschosswohnungsbau erstellt werden. In den südöstlichen und südwestlichen Gebäudeteilen sind auch Flächen für Dienstleistungen vorgesehen. 4.1.1 Bereich 1 (West) Im gültigen B-Plan wird der westliche Bereich als Mischgebiet ausgewiesen, in Anlehnung daran sollen hier Dienstleistungen, evtl. kleinere Geschäfte und Gastronomie aufgenommen werden. Bei der Grundrissgestaltung und durch konstruktiven Schallschutz ist darauf zu achten, dass schutzbedürftige Räume (Schlafräume) speziell vor den Schallemissionen des Nahversorgungs- zentrums mit Parkplatz geschützt werden. Die KONVERSIONSGESELLSCHAFT KARLSRUHE mbH plant hier ein Seniorenzentrum mit ca. 65 Pflegeplätzen. Im Erdgeschoss soll neben einer Tagespflege und Räumlichkeiten für weitere pflegebranchennahen Dienstleistungen auch ein öffentliches Café untergebracht werden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 7 von 22 4.1.2 Bereiche 2+3 (Nord und Ost) Im gültigen B-Plan werden die nördlich und östlich der Eichenreihe angrenzenden Bereiche als Mischgebiet ausgewiesen. Da der Bedarf an Mischnutzung im Bereich des B-Plans gedeckt ist, beabsichtigt die KONVERSIONSGESELLSCHAFT KARLSRUHE mbH, hier Mietwohnungen in verschiedenen Größen zu erstellen. Alle Wohnungen erhalten entweder eine Terrasse mit Garten, einen großzügigen Balkon oder eine Dachterrasse. Um den bestehenden Bedarf an Flächen für Dienstleistungen abdecken zu können, werden im Ostgebäude (3) entlang des Blankenlocher Weges 700 m² Nutzfläche für 6 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss ausgewiesen. Diese Einheiten werden so konzipiert, dass sie zu Wohnungen umgenutzt werden können, falls kein Bedarf mehr für gewerbliche Zwecke besteht. 4.1.3 Bereich 4 (Süd) Der an den Blankenlocher Weg grenzende Pavillon sollte laut gültigem B-Plan eine Speise- und Schankwirtschaft aufnehmen. Da die KONVERSIONS- GESELLSCHAFT KARLSRUHE mbH im Bereich 1 (West) bereits ein Café mit Mittagstisch erstellen möchte, besteht das Risiko, dass sich eine ähnliche Nutzung in unmittelbarer Nähe nicht realisieren lässt. Aus diesem Grund will die KONVERSIONSGESELLSCHAFT KARLSRUHE mbH im Bereich des Pavillon neben der vorgesehenen Nutzung als Speise- und Schankwirtschaft die Möglichkeit für einen Kiosk / Blumenladen vorsehen. Neben dieser Nutzung soll das Gebäude einen Aufenthaltsraum für den Busverkehr aufnehmen und mit einem Vordach gleichzeitig einen Unterstand für die Bushaltestelle bieten. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das im B-Plan „Nördlich des Blankenlocher Weges“ festgesetzte Maß der baulichen Nutzung sowie die festgesetzte Wandhöhe mit Staffelgeschoss sollen beibehalten werden, um im Ortszentrum eine städtebaulich angemessene Raumkante entstehen zu lassen. Bereich 1 (West) Grundflächenzahl: 0,5 Geschossflächenzahl: 1,5 Bereich 2 (Nord) Grundflächenzahl: 0,4 Geschossflächenzahl: 1,2 Bereich 3 (Ost) Grundflächenzahl: 0,5 Geschossflächenzahl: 1,5 Bereich 4 (Süd) Grundflächenzahl: 0,4 Geschossflächenzahl: 0,4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 8 von 22 4.3 Erschließung 4.3.1 ÖPNV Über den Knoten Linkenheimer Landstraße / Blankenlocher Weg soll mittelfristig eine Straßenbahn in das Gebiet hinein geführt werden. Die Straßenbahntrasse wird in einem eigenen Planfeststellungsverfahren rechtlich gesichert. Der Bebauungsplan hält dafür eine breite Freihaltetrasse als Verkehrsgrün mit beidseitigen Bäumen vor. Die Trasse ist so konzipiert, dass eine Verlängerung der Linie nach Norden möglich ist. Die Schall- immissionen aus Schienenverkehr wurden im schalltechnischen Gutachten beispielhaft untersucht. Gegebenenfalls erforderliche Lärmschutz- maßnahmen an Gleis und vorhandenen schutzwürdigen Nutzungen sind im Planfeststellungsverfahren zu behandeln. Für geplante schutzwürdige Nutzungen werden präventiv passive Schallschutzmaßnahmen vorgesehen. Im Bereich des Ortszentrums ist eine Bushaltestelle und eine Straßenbahn- haltestelle vorgesehen, um später auch das Umsteigen von Bahn in Bus zu ermöglichen. 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr Das Plangebiet ist über den Blankenlocher Weg direkt an die Linkenheimer Landstraße, die L 605, im Westen angeschlossen. Die Erna-Scheffler-Straße, die vom Blankenlocher Weg abzweigt, umfährt das Ortszentrum mit einer 30 km/h-Zone im Osten und Norden. Im Westen verläuft die Hermann-Höpker- Aschoff-Straße. 4.3.3 Ruhender Verkehr Öffentliche Stellplätze werden als Längsparker im Westen an der Hermann- Höpker-Aschoff-Straße ausgewiesen. Sie sollen als Kurzparker der Nutzung des Seniorenzentrums zugewiesen werden. Die notwendigen 114 Stellplätze für die Wohnungen, das Seniorenzentrum und die Flächen für Dienstleistungen werden in einer Tiefgarage ausgewiesen. Die Tiefgarage mit ca. 115 Stellplätzen liegt parallel zur Erna-Scheffler-Straße unterhalb der geplanten Bebauung. Bei der Planung der Tiefgarage werden die EAR 05 und die GaVO berücksichtigt. 4.3.4 Geh- und Radwege Das Ortszentrum ist an das vorhandene Fuß- und Radwegenetz gut ange- schlossen. 4.3.5 Ver- und Entsorgung Entwässerung Regenwasser In den angrenzenden Straßen ist ein getrenntes Leitungssystem vorhanden. Das Regenwasser kann an bestehende Regenwasserkanäle angeschlossen werden, die in die Versickerungsmulden im nördlichen Grünzug entwässern. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 9 von 22 Entwässerung Schmutzwasser Das auf den Grundstücken anfallende Schmutzwasser wird in bestehenden Schmutzwasserkanälen gesammelt und in die um das Gebiet vorhandenen Mischwassersammler eingeleitet. Strom-, Gas-, Wasser- und Fernwärmeversorgung Die Gebäude werden über Nahwärme versorgt. Die Primärenergieeinspeisung ist geplant durch Abwärmenutzung der nahe gelegenen Mineralölraffinerie Oberrhein GmbH & Co. KG (MiRO). Bis zur Fertigstellung der Fernwärme- trasse wird der Bereich über eine bestehende Nahwärmestation an der Abraham- Lincoln- Allee versorgt. Strom- und Wasserversorgung werden über die bestehenden Netze gewährleistet. Klimaschutz Die Gebäude sollen in einem Energiestandard erstellt werden, der über das gesetzliche Mindestmaß hinausgeht. Es wird angestrebt, einen Standard nach EFH 70 zu erreichen. 4.4 Gestaltung Die Festsetzungen sind für die städtebaulich prägnanten Bereiche wie die Gebäude am Ortszentrum im B-Plan „Nördlich des Blankenlocher Weges“ sehr präzise gefasst. Im Bereich des Ortszentrums ist eine geschlossene Bauweise vorgesehen, um in Verbindung mit den Baulinien und einer festgesetzten Wandhöhe von 10,0 m (Ausnahme ist der Pavillon (4) mit einer Wandhöhe von max. 5 m) eine dem Raum angemessene Platzkante zu schaffen. Zudem ist dort eine einheitliche Dachneigung vorgeschrieben. Diese Vorgaben werden, bis auf die vorgegebene Geländehöhe über der Tiefgarage, übernommen. Die Geländeoberkante der Tiefgarage soll gegenüber dem Straßenniveau um ca. 50 cm angehoben werden, um die Erdgeschosswohnbereiche herauszuheben und die Mietergärten stufenlos erschließen zu können. Gleichzeitig soll hiermit die Wandhöhe der vorgeschriebenen Mauer zum Siegfried-Buback-Platz für die Gartennutzer reduziert werden. Die Fassaden sollen als helle Putzfassaden ausgebildet werden mit Anteilen an Holz und farblich abgesetzten Plattenmaterialien. Die Balkone sollen sich durch farbliche Akzente von der Putzfassade abheben. Die Dächer werden einheitlich als Flachdach mit Dachbegrünung ausgebildet. 4.5 Grünordnung Eingriffe in Natur und Landschaft, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. (§13a,Abs. 2, Ziff 4 BauGB). Neben des Erhalts der bestehenden Eichenallee sollen die durch den B-Plan „Nördlich des Blankenlocher Weges“ vorgegebenen Baumpflanzungen Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 10 von 22 umgesetzt werden. Die Tiefgarage wird in nicht überbauten Bereichen komplett begrünt. Zwischen den Längsparkern in der Hermann-Höpker- Aschoff-Straße werden vier Bäume gepflanzt. 4.6 Schallimmissionen Relevante vorhandene und künftige Schallimmissionen für das Plangebiet resultieren aus Straßen- und Straßenbahnverkehr sowie dem Nahversorgungszentrum westlich des Geltungsbereichs. In gewissen Zeiten können Geräusche aufgrund militärischer Nutzungen einwirken. Hierzu liegt ein umfangreiches schalltechnisches Gutachten vom Ingenieur- und Beratungsbüro Dipl.-Ing. Guido Kohnen vom Mai 2005 vor, das im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans „Nördlich des Blankenlocher Weges“ erarbeitet wurde. Die Aussagen dieses Gutachtens können auch zur Beurteilung der Geräuscheinwirkungen für den vorliegenden Bebauungsplan herangezogen werden. Im Hinblick darauf beschränken sich die nachstehenden Ausführungen auf wenige überblickartige Zusammen- fassungen. 4.6.1 Straßenverkehrs- und Straßenbahnlärm Vorrangig aufgrund des Straßenverkehrslärms, aber auch aufgrund des Straßenbahnlärms, werden innerhalb des Plangebiets die Orientierungswerte der DIN 18005 sowie die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutz- verordnung für Allgemeine Wohngebiete und für Mischgebiete überschritten. Auf den hiervon betroffenen Baugebietsflächen werden für künftige Gebäude passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich. 4.6.2 Gewerbelärm Im schalltechnischen Gutachten aus dem Jahr 2005 wurde für die geplanten Gewerbegebiete sowie für das geplante Sondergebiet Nahversorgung innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans „Nördlich des Blankenlocher Weges – Kirchfeld Nord“ eine Lärmkontingentierung erarbeitet, die im Bebauungsplan festgesetzt wurde. Das Ziel der Lärmkontingentierung ist es, zu gewährleisten, dass durch die Summe der Schallabstrahlung von allen relevanten gewerblich genutzten Flächen an den umliegenden vorhandenen und geplanten schutzwürdigen Nutzungen keine schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche hervorgerufen werden und gleichzeitig auf den neuen gewerblichen Flächen eine möglichst wenig eingeschränkte Betriebstätigkeit für die Betriebe sicher- gestellt wird. Untersuchung der Geräuscheinwirkungen aufgrund des Verbrauchermarktes Für die Sondergebietsfläche wurde in dem schalltechnischen Gutachten beispielhaft die Geräuscheinwirkungen aufgrund eines geplanten Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 11 von 22 Verbrauchermarktes an den umliegenden vorhandenen und geplanten schutzwürdigen Nutzungen untersucht. Das schalltechnische Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung einer beispielhaften Betriebstätigkeit die durch die Lärmkontingentierung ermittelten zulässigen Geräuschimmissionen aufgrund der Schallabstrahlung der Fläche des Verbrauchermarktes an den umliegenden vorhandenen und geplanten schutzwürdigen Nutzungen eingehalten werden. 4.6.3 Schallschutzkonzept Im Bereich 1 sind an der Westseite keine Pflegezimmer oder sonstige in der Nacht zum Schlafen genutzte Aufenthaltsräume vorgesehen. Die Grundriss- konzeption sieht an der Westseite lediglich Nebenräume und taggenutzte Aufenthaltsräume vor. Alle Außenbauteile von Aufenthaltsräumen werden an den straßenzugewandten Seiten gemäß Lärmpegelbereich IV nach DIN 4109 ausgestattet. Alle Aufenthaltsräume und die Pflegezimmer erhalten eine fensterunabhängige Lüftung. Im Bereich 2 und 3 werden die Außenbauteile von Aufenthaltsräumen an den straßenzugewandten Seiten gemäß Lärmpegelbereich IV nach DIN 4109 ausgestattet, zusätzlich wird für die Schlafräume eine fensterunabhängige Belüftung realisiert. 5. Umweltprüfung/Umweltbericht (Artenschutz) Bei vorliegendem VbB handelt es sich um einen Bebauungsplan gemäß §13a BauGB, da er der Innenentwicklung dient und eine zulässige überbaubare Grundfläche von weniger als 20.000 m² festsetzt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Eine Umweltprüfung ist daher nicht durchzuführen und Eingriffe in Natur- und Landschaft gelten als zulässig und nicht ausgleichspflichtig. Eine Umweltprüfung ist daher nicht durchzuführen. Unabhängig davon sind die artenschutzrechtlichen Zugriffsverbote des § 42 BNatSchG zu beachten. Auf eine gesonderte artenschutzrechtliche Prüfung kann verzichtet werden, da sich der vorliegende Bebauungsplan auf Flächen erstreckt, die bereits im Bebauungsplan „Nördlich des Blankenlocher Weges“ zur Bebauung vorgesehen waren. Die Zulässigkeit unter artenschutzrechtlichen Gesichtspunkten ist im Einzelfall aber auf der Ebene der Baugenehmigungsverfahren näher zu untersuchen. In diesem Zusammenhang wird es als sinnvoll erachtet, sollten sich konkrete Hinweise auf Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten ergeben, diese frühzeitig vor Einleitung von Baugenehmigungsverfahren der Naturschutzbehörde anzuzeigen und das weitere Vorgehen abzustimmen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 12 von 22 6. Sozialverträglichkeit In dem Planungsgebiet sollen mit den verschiedenen Bereichen die Voraussetzungen für ein vielfältiges und belebtes Wohnumfeld mit unterschiedlichen Begegnungsräumen für verschiedene Altersgruppen geschaffen werden. Mit den alten Eichen, um die ein öffentlicher Platz angelegt ist, erhält das Ortszentrum einen hohen Wiedererkennungswert. 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz Bereich 1 (West) ca. 0,23 ha 17,04% Bereiche 2+3 (Nord, Ost) ca. 0,70 ha 51,85% Bereich 4 (Süd) ca. 0,02 ha 1,48% Öffentliche Grünflächen: ca. 0,39 ha 28,89% Verkehrsflächen: Gehwege / Längsparker ca. 0,01 ha 0,74% Gesamt ca. 1,35 ha 100,00% 7.2 Geplante Bebauung AnzahlEinheitenBruttogeschossfläche Seniorenzentrum1ca.65ca.4.450,00m² Geschosswohnungsbau4ca.87ca.9.100,00m² Flächen für Dienstleistungenca.8ca.950,00m² Kiosk/Café/Blumenladen1ca.1ca.150,00m² Gesamt616114.650,00m² 8. Kosten Für die Stadt Karlsruhe fallen keine Kosten an. Die Erschließungskosten werden von der KONVERSIONSGESELLSCHAFT KARLSRUHE mbH zu 100% getragen. Die Einzelheiten sind im Durchführungsvertrag geregelt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 13 von 22 B. Hinweise 1. Versorgung und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu versehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5 % nicht überschreiten. An Standplätzen, die nicht satzungs- konform zugänglich sind, müssen die Behälter am Entleerungstag rechtzeitig an einer von der Stadt bestimmten Stelle bereitgestellt und nach der Leerung unverzüglich zum Standplatz zurückgebracht werden. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 2. Entwässerung Bei der Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tieferliegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle wurden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen des Vorhabenträgers selbst entsprechend zu schützen. 3. Niederschlagswasser Das Plangebiet liegt im Wasserschutzgebiet Hardtwald Zone III B. Die Versickerung von Niederschlagswasser bedarf daher einer Befreiung im Rahmen der Schutzgebietsverordnung durch die Wasserbehörde. Mit Schreiben der Wasserbehörde wurde die Befreiung von der Schutzgebiets- verordnung für das Wasserwerk Hardtwald erteilt. Die Nebenbestimmungen dieser Entscheidung sind einzuhalten. 4. Schallschutz Im Zuge der Planung und Realisierung der Gebäude sind die Anforderungen der baurechtlich eingeführten Vorschrift DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise„ vom November 1989 zu berücksichtigen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 14 von 22 5. Archäologische Funde, Kleindenkmale, Römerstraße Durch den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans verläuft eine ehemalige römische Straße (siehe Anlage 7). Sollten in Folge der Planungen bei der Durchführung von Erdarbeiten bisher unbekannte archäologische Funde und Befunde entdeckt werden, sind diese dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Ref. 26 umgehend zu melden. Die Fundstelle ist bis zu vier Werktage nach der Fundanzeige unberührt zu lassen, wenn nicht eine Verkürzung der Frist mit dem Ref. 26 vereinbart wird. (§ 20 DSchG i.V.m. § 27 DschG). 6. Begrünung Ein Begrünungsplan ist vorab mit dem Gartenbauamt abzustimmen. 7. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. 8. Ökologie (Artenschutz) Die artenschutzrechtlichen Zugriffsverbote des § 42 BNatSchG sind zu beachten. Zum Schutz der Insekten sind insektenfreundliche Beleuchtungskörper einzusetzen. Desweiteren wird in diesem Zusammenhang auf das Faltblatt des Naturschutzbundes (NABU) „Schaffung von Nistquartieren an Gebäuden“ verwiesen. 9. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, Markgrafenstr. 14, 76133 Karlsruhe, zu melden. 10. Stillgelegter Regenwasserkanal Auf dem Grundstück, im südlichen Bereich des Westgebäudes (Bereich 1), liegt ein stillgelegter Regenwasserkanal. Ein Rückbau muss geprüft werden. 11. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundes- Bodenschutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 15 von 22 12. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 13. Gehrechte Im Planungsgebiet sind Bereiche für Gehrechte festgelegt. Diese sind als öffentliche Wege durch das Gebiet freizuhalten. 14. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 15. Militärische Nutzung Das Baugebiet befindet sich im weiteren Einwirkungsbereich des „Zentralen Materialpunkts des Heeres 2 (ZMPH2)“, Karlsruhe-Neureut. Mit störenden und belästigenden Schallimmissionen (bei Tag und Nacht) ist daher zu rechnen. Es entstehen gegen den Bund und die Stadt Karlsruhe durch diese rechtmäßig ausgeübte militärische Nutzung keine Rechtsansprüche, die mit Beeinträchtigungen durch den militärischen Dienst- und Übungsbetrieb begründet werden. Bei der Bauausführung können Schallschutzmaßnahmen von den jeweiligen Bauherren nach eigenem Ermessen und auf eigene Kosten realisiert werden. 16. Wasserschutzzone III B Das Planungsgebiet liegt in der Wasserschutzzone III B im Wasserschutz- gebiet des Wasserwerkes Hardtwald. Es sind daher die allgemeinen Schutzkriterien und Richtlinien für Trinkwasserschutzgebiete zu beachten. 17. Kriminalpräventive Maßnahmen Die kriminalpolizeiliche Beratungsstelle des Polizeipräsidiums Karlsruhe, Beiertheimer Allee 16, 76137 Karlsruhe, bietet eine kostenlose, unverbindliche und individuelle Bauplanberatung zur optimalen Sicherungstechnik an. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 16 von 22 C. Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 24.12.2008 (BGBl. I S. 3018), und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617), zuletzt geändert durch Verordnung vom 25.04.2007 (Gbl. S. 252). In Ergänzung zur Planzeichnung wird Folgendes geregelt: I. Planungsrechtliche Festsetzungen I.1 Art der baulichen Nutzung Zulässig sind unter Beachtung der Pläne des Vorhaben- und Erschließungsplanes die nachstehend unter Ziffer I 1.1 bis I 1.3 aufgeführten Nutzungen. I.1.1 Bereich 1 (West) Zulässig sind ein Seniorenzentrum mit Pflegebereich, eine Tagespflege, ein öffentliches Café sowie kleinere Dienstleistungen wie Frisör oder Fußpflege. I.1.2 Bereiche 2+3 (Nord und Ost) Zulässig sind Wohngebäude in Form von Geschosswohnungsbauten sowie innerhalb des Geschosswohnungsbaus im Osten (3) Flächen für Dienstleistungen wie Arztpraxen, Läden und Büronutzung. I.1.3 Bereich 4 (Süd) Zulässig ist ein Gebäude zur Unterbringung eines Kiosks/Blumenladens bzw. eines Cafés. I.2 Maß der baulichen Nutzung Als Maß der baulichen Nutzung gelten die Nutzungsschablonen in der Planzeichnung. Die zulässige Grundflächenzahl darf durch Tiefgaragen bis zu einer Grundflächenzahl von 0,9 überschritten werden. I.3 Bauweise In den Bereichen 1,2 und 3 gilt die geschlossene Bauweise. Für den Bereich 4 gilt die offene Bauweise. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 17 von 22 I.4 Nebenanlagen Nebenanlagen gemäß §14 Abs.1 BauNVO sind unzulässig, ausgenommen hiervon sind Gerätehütten bis zu einer Größe von 15 m³ an der südlichen Grundstücksgrenze des Bereichs 2. Die Gerätehütten sind einheitlich zu gestalten. Nebenanlagen nach §14 Abs. 2 BauNVO können ausnahmsweise zugelassen werden. I.5 Begrünung, Anpflanzungen I.5.1 Bäume Auf den Baugrundstücken ist je angefangene 500 m² Grundstücksfläche mindestens ein großkroniger, einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Wahlweise können für einen großkronigen auch 2 mittelkronige Laubbäume gepflanzt werden. An den im Plan ausgewiesenen Baumstandorten sind mittelkronige, einheimische Laubbäume zu pflanzen. Geringfügige Abweichungen von den eingetragenen Standorten können in begründeten Fällen (Zufahrt, Leitungstrasse, Grenzveränderung) als Ausnahme zugelassen werden. Die vorhandenen, mit einem Erhaltungsgebot gekennzeichneten Bäume sind zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang durch großkronige, einheimische Laubbäume zu ersetzen. Um die Entwicklung der Bäume sicherzustellen, sind Baumscheiben in einer Größe von mindestens 6 m² herzustellen. I.5.2 Dachbegrünung Alle Dächer sind extensiv zu begrünen. Der Schichtaufbau muss mind. 10 cm betragen. Zur Einsaat ist eine Gras/Kräutermischung zu verwenden. I.6 Flächen für Stellplätze und Garagen Öffentliche Stellplätze sind nur auf den hierfür gekennzeichneten Flächen zulässig. Private Stellplätze, Carports und Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Dabei müssen Garagen eine Vorfläche von mindestens 5 m zur öffentlichen Verkehrsfläche haben. Tiefgaragen sind nur innerhalb der hierfür ausgewiesenen Flächen zulässig. Decken von Tiefgaragen, die nicht überbaut bzw. für Erschließungszwecke genutzt werden, sind mit einer Erdaufschüttung zu versehen und als Vegetationsfläche anzulegen. Mindestens 1/3 dieser Flächen sind mit Sträuchern, die restlichen mit Rasen, Stauden und Bodendeckern zu begrünen. Für die Erdaufschüttung über der Drainschicht sind folgende Höhen festgesetzt: - für Rasen, Stauden, Bodendecker 40 cm, - für Sträucher 70 cm. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 18 von 22 I.7 Passiver Schallschutz Der beiliegende Lärmschutzplan (Anlage 8) setzt die erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen fest. I.8 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen Abgrabungen und Aufschüttungen sind nur im Bereich der Tiefgarage und den angrenzenden Freiflächen zulässig. I.9 Flächen für Vorgärten Vorgärten sind die Flächen der Baugrundstücke, die zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der Baugrenze/Baulinie liegen. II. Örtliche Bauvorschriften II.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen II.1.1 Wandhöhe Als Wandhöhe gilt das Maß von der Gehweghinterkante bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut. Die Wandhöhe wird in der jeweiligen Gebäudemitte gemessen. Bei Pultdächern ist die Wand maßgeblich, zu der das Dach sich neigt. II.1.2 Fassaden Die Fassaden sind als helle Putzfassaden mit Anteilen an Holz und farblich abgesetzten Plattenmaterialien auszubilden. Die Balkone sind durch farbliche Akzente von der Putzfassade abzusetzen. Reflektierende Materialien und grelle Farben sind unzulässig. II.1.3 Staffelgeschosse Die zulässigen Staffelgeschosse sind in Material und Farbe so auszubilden, dass sie sich von den darunter liegenden Geschossen des jeweiligen Gebäudes unterscheiden. II.1.4 Dächer Dachflächen aus unbeschichteten Metallen (Kupfer, Blei, Zink) sind unzulässig. II.2 Stellplätze Stellplätze sind mit einem wasserdurchlässigen Bodenbelag herzustellen. II.3 Werbeanlagen Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude selbst, bis zur maximal festgesetzten Wandhöhe, und nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: - Einzelbuchstaben bis max. 0,5 m Höhe, - sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen, Werbetafeln und dergleichen) bis zu einer Fläche von 1 m². Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laserwerbung, Skybeamer oder Ähnliches. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 19 von 22 II.4 Unbebaute Flächen, Einfriedigungen II.4.1 Platzflächen zum Ortszentrum Die privaten Freiflächen, die an den Stadtteilplatz im Ortszentrum grenzen und nicht eingefriedet sind, sind in Gestaltung, Oberflächenausbildung und Höhe an die städtische Platzfläche anzugleichen. II.4.2 Vorgärten Vorgärten sind mit Ausnahme von Zufahrten und Hauseingängen als Vegetationsfläche anzulegen und zu unterhalten. Die Benutzung als Arbeits-, Abstell- oder Lagerflächen ist nicht zulässig. II.4.3 Einfriedigungen Am Nordrand des Platzes im Ortszentrum ist entsprechend Planeintrag eine Mauer zu errichten, deren Oberkante die einheitliche Höhe von 114,8 über NN und somit eine maximale Höhe von 1,80 m hat. Die Mauer ist flächig mit wildem Wein zu beranken. Weitere Einfriedigungen innerhalb des Planungsgebiets dürfen die Höhe von 1,80 m nicht überschreiten und sind im Material an die Mauer des Nordrands anzupassen. Einfriedigungen zum öffentlichen Straßenraum hin sind unzulässig. II.5 Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. II.6 Niederschlagswasser Für die Gebäude, die direkt am Ortszentrum liegen, ist die Regelung des § 45 b Abs. 3 Wasserschutzgesetz direkt anzuwenden. II.7 Außenantennen Pro Gebäude ist maximal eine Gemeinschaftsantennenanlage oder Satellitenantenne zulässig. II.8 Abfallbehälterstandplätze Umbaute Abfallbehälterstandplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen bzw. der hierfür ausgewiesenen Flächen zulässig. Nicht umbaute Abfallbehälterstandplätze sind, sofern diese von den öffentlichen Straßen und Wegen aus sichtbar sind, mit einem Sichtschutz zu versehen, der zu begrünen ist, oder durch bauliche oder sonstige Maßnahmen verdeckt herzustellen. III. Sonstige Festsetzungen (Planungsrechtliche und baurechtliche Regelungen) 1. Der Bebauungsplan Nr. 764 „Nördlich des Blankenlocher Weges- Kirchfeld-Nord“, in Kraft getreten am 26.05.2006, wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. 2. Die Anlagen E 1-8 (Vorhaben- und Erschließungsplan) sind bindender Bestandteil dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 20 von 22 D. Planzeichnung M 1:1000 siehe separate Planzeichnung Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 21 von 22 Vorhabenträger KGK, KONVERSIONSGESELLSCHAFT KARLSRUHE mbH ..................................... Planverfasser VOLKSWOHNUNG GmbH ............................................. Stadtplanungsamt Karlsruhe Dr. Harald Ringler Lammstraße 7 76133 Karlsruhe ............................................. Karlsruhe den 17.04.2009 Fassung vom 26.06.2009 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Zwischen Erna-Scheffler-Straße und Blankenlocher Weg“, Karlsruhe-Neureut Seite 22 von 22 E. Anlagen (VEP) 1 Übersichtsplan M ohne Maßstab 2 Lageplan M 1: 2.000 3 Bestandsplan M 1: 2.000 4 Projektplan M 1: 1.000 5 Grundrisse, Ansichten, Schnitte Plan Nr. 1, 2: Grundrisse Westl. Bebauung M 1: 500 Plan Nr. 3-5: Grundrisse Nördl. Bebauung M 1: 500 Plan Nr. 6, 7: Grundrisse Östl. Bebauung M 1: 500 Plan Nr. 8: Grundriss Tiefgarage M 1: 1.000 Plan Nr. 9: Schnitt Nördl. Bebauung M 1: 250 Plan Nr. 10: Ansichten Westl. Bebauung M 1: 500 Plan Nr. 11: Ansichten Nördl. Bebauung M 1: 500 Plan Nr. 12: Ansichten Östl. Bebauung M 1: 500 6 Stellplatzberechnung 7 Römische Straße 8 Lärmschutzplan

26.06.09 Ansicht West Mietwohnungen Ansicht Nord-Strasse Mietwohnungen Ansicht Ost Mietwohnungen V23\Baufeld6b\Lageplan.pro\00Plan\12AnsichtOst ÖstlichePlatzbebauung Ansichten 17.04.09 1:500 5 / 12 ENTWURF ANLAGE Knopf Kowalsky Ortszentrum Kirchfeld Nord VOLKSWOHNUNG(GMBH,(ETTLINGERTORPLATZ(2,(76137(KAR LSRUHE TEL.(0721/35060,(FAX(0721/3506197,(www.volkswohnu ng.com,(info@volkswohnung.com WOHNUNG VOLKS VOLKSWOHNUNG(GMBH,(ETTLINGERTORPLATZ(2,(76137(KAR LSRUHE TEL.(0721/35060,(FAX(0721/3506197,(www.volkswohnu ng.com,(info@volkswohnung.com WOHNUNG FREIG. VOLKS PLANUNG GEPR. GEZ. BAUHERR PLAN PROJEKT PROJ.NR. DATUM MASZSTAB 2263 FASSUNG(VOM INDEX

26.06.09 Ansicht West Seniorenzentrum V23\Baufeld6b\BPlanÄnderung.pro\00Plan\10Ansic htWest 5 / 10 WestlichePlatzbebauungAnsichten 17.04.09 1:500 ENTWURF Ansicht Nord Seniorenzentrum ANLAGE Knopf Kowalsky Ortszentrum Kirchfeld Nord VOLKSWOHNUNG)GMBH,)ETTLINGERTORPLATZ)2,)76137)KAR LSRUHE TEL.)0721/35060,)FAX)0721/3506197,)www.volkswohnu ng.com,)info@volkswohnung.com WOHNUNG VOLKS VOLKSWOHNUNG)GMBH,)ETTLINGERTORPLATZ)2,)76137)KAR LSRUHE TEL.)0721/35060,)FAX)0721/3506197,)www.volkswohnu ng.com,)info@volkswohnung.com WOHNUNG FREIG. VOLKS PLANUNG GEPR. GEZ. BAUHERR PLAN PROJEKT PROJ.NR. DATUM MASZSTAB 2263 FASSUNG)VOM INDEX

26.06.09 ENTWURF ANLAGE V 2 3 \ N e u r e u t  B a u f e l d  6 b \ B  P l a n  Ä n d e r u n g . p r o \ 0 0  P l a n \ B e s t a n d 1:2000 17.04.09 Bestandsplan 3 N INDEX FASSUNG%VOM 2263 MASZSTAB DATUM PROJ.NR. PROJEKT PLAN BAUHERR GEZ. GEPR. PLANUNG VOLKS FREIG. WOHNUNG TEL.%0721/35060,%FAX%0721/3506197,%www.volkswohnu ng.com,%info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNG%GMBH,%ETTLINGERTORPLATZ%2,%76137%KAR LSRUHE VOLKS WOHNUNG TEL.%0721/35060,%FAX%0721/3506197,%www.volkswohnu ng.com,%info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNG%GMBH,%ETTLINGERTORPLATZ%2,%76137%KAR LSRUHE Ortszentrum Kirchfeld Nord Kowalsky Knopf S i e g f r i e d  B u b a c k  P l a t z E r n a  S c h e f f l e r  S t r a ß e Blankenlocher%Weg B l a n k e n l o c h e r % W e g G e b h a r d  M ü l l e r  S t r a ß e H e r m a n n  H ö p k e r  A s c h o f f  S t r a ß e W h s W h s W h s G a r W h s W h s W h s G a r W h s G a r W h s B t r g S t a l l W h s W h s W h W h s S c h u S c h u G h s W h s G a r W h s W h s W h s G a r W h s W h s W h s G a r W h s W h s W h s W h s W h s G h s W h s W h s 1 2 1 0 8 1 8 2 0 2 2 6 8 7 0 7 9 1 1 1 3 8 1 4 1 6 7 1 3 1 1 1 9 2 8 3 7 3 3 3 1 3 9 2 1 4 6 1 4 6 1 5 8 1 0 4 5 6 1 5 8 1 3 2 8 6 1 6 2 3 4 9 9 6 1 8 9 2 0 4 2 6 1 8 9 2 0 4 1 6 1 5 8 0 0 0 4 6 1 8 9 2 0 4 5 6 1 8 9 2 0 4 6 6 1 8 9 2 0 4 7 6 1 5 8 1 0 1 9 6 1 5 8 0 0 0 1 6 1 8 9 2 0 4 4 6 1 5 8 0 0 2 0 6 1 5 8 0 0 2 1 6 1 5 8 0 0 1 1 6 1 5 8 0 0 1 9 6 1 8 9 3 0 0 2 6 1 5 8 0 0 1 4 9 9 4 5 6 0 1 6 9 9 4 5 6 0 1 7 6 1 6 2 3 0 4 6 6 1 6 2 3 0 5 2 6 1 6 2 3 0 4 7 6 1 6 2 3 0 5 4 6 1 6 2 3 0 5 3 6 1 5 8 1 0 4 9 6 1 5 8 1 0 5 2 6 1 5 8 1 3 2 9 6 1 5 8 1 0 9 9 6 1 5 8 1 1 2 4 6 1 5 8 2 0 0 4 6 1 5 8 2 0 5 6 6 1 5 8 2 2 0 3 6 1 6 2 3 1 2 6 6 1 6 1 6 1 6 1 6 1 6 1 6 1 5 8 1 0 4 3 6 1 5 8 1 0 4 4 6 1 5 8 1 0 0 8 6 1 5 8 1 3 2 2 6 1 5 8 1 0 1 2 6 1 5 8 1 0 0 7 6 1 5 8 1 0 0 3 6 1 6 2 3 0 4 8 6 1 6 2 3 0 4 9 6 1 5 8 0 0 0 6 6 1 6 2 3 1 1 3 6 1 6 2 3 1 1 4 6 1 6 2 3 1 0 4 6 1 6 2 3 0 5 9 6 1 6 2 3 1 0 5 6 1 6 2 3 0 5 8 6 1 6 2 3 0 6 0 6 1 5 8 1 0 1 8 6 1 5 8 1 0 1 4 6 1 5 8 1 0 0 2 6 1 5 8 1 0 7 8 6 1 5 8 1 0 4 6 6 1 5 8 1 0 6 0 6 1 5 8 1 0 4 7 6 1 5 8 1 0 4 8 6 1 6 2 3 1 1 2 6 1 6 2 3 1 1 6 6 1 6 2 3 1 1 5 6 1 5 8 1 0 0 1 6 1 6 2 3 1 1 8 6 1 6 2 3 1 1 7 6 1 6 2 3 1 1 1 6 1 6 2 3 0 7 0 6 1 6 2 3 0 5 7 6 1 6 2 3 0 7 1 6 1 6 2 3 0 7 2 6 1 6 2 3 0 7 3 6 1 6 2 3 0 7 4 6 1 6 2 3 0 7 9 6 1 6 2 3 0 8 1 6 1 6 2 3 0 8 0 6 1 6 2 3 0 8 2 6 1 6 2 3 0 8 5 6 1 6 2 3 0 8 3 6 1 6 2 3 0 8 6 6 1 6 2 3 0 8 4 6 1 6 2 3 0 6 1 6 1 6 2 3 0 6 2 6 1 6 2 3 0 6 4 6 1 6 2 3 0 6 3 6 1 6 2 3 1 7 2 6 1 6 2 3 1 7 1 6 1 6 2 3 0 8 7 6 1 6 2 3 0 8 8 6 1 6 2 3 0 6 5 6 1 5 8 1 0 5 0 6 1 5 8 1 0 5 1 6 1 5 8 1 0 9 5 6 1 5 8 1 0 9 6 6 1 5 8 1 0 9 7 6 1 5 8 1 0 4 2 6 1 5 8 1 0 7 6 6 1 5 8 1 0 9 8 6 1 5 8 1 0 9 4 6 1 5 8 2 0 0 3 6 1 5 8 2 0 0 2 6 1 5 8 2 0 0 1 6 1 6 2 3 1 0 9 6 1 5 8 2 0 1 7 6 1 5 8 2 2 0 2 6 1 5 8 2 2 0 1 6 1 5 8 2 2 2 1 6 1 6 2 3 1 1 0 6 1 6 2 3 1 0 8 6 1 6 2 3 1 6 9 6 1 6 2 3 1 3 9 6 1 6 2 3 1 2 4 6 1 6 2 3 1 7 0 6 1 6 2 3 1 4 1 6 1 6 2 3 1 4 2 6 1 6 2 3 1 4 3 6 1 6 2 3 1 9 0 6 1 6 2 3 1 0 6 6 1 6 2 3 1 0 7 6 1 6 2 3 1 8 7 6 1 6 2 3 0 8 9 6 1 6 2 3 0 7 5 6 1 6 2 3 0 7 6 6 1 6 2 3 0 9 0 6 1 6 2 3 0 9 1 6 1 6 2 3 0 9 2 6 1 6 2 3 1 7 4 6 1 6 2 3 1 7 3 6 1 6 2 3 0 6 7 6 1 6 2 3 0 6 6 6 1 6 2 3 0 7 7 6 1 6 2 3 0 7 8 6 1 6 2 3 0 9 3 6 1 6 2 3 0 9 5 6 1 6 2 3 1 0 2 6 1 6 2 3 0 9 4 6 1 6 2 3 0 9 7 6 1 6 2 3 0 9 6 6 1 6 2 3 0 6 8 6 1 6 2 3 0 6 9 6 1 6 2 3 0 9 8 6 1 6 2 3 1 0 3 6 1 6 2 3 1 8 4 6 1 6 2 3 1 8 1 6 1 6 2 3 0 9 9 6 1 6 2 3 1 0 0 6 1 6 2 3 1 7 5 6 1 6 2 3 1 7 6 6 1 6 2 3 1 2 5 6 1 5 8 2 2 0 0 6 1 5 8 2 2 1 9 6 1 5 8 0 0 1 3 6 1 5 8 1 0 5 9 6 1 8 9 2 0 1 7 1 5 8 0 0 1 2 6 1 5 8 0 0 0 5 6 1 8 9 2 0 4 8 8 1 9 7 8 1 9 6 8 1 9 5 8 1 9 4 8 1 9 3 8 1 9 2 8 1 9 1 8 2 0 0 5 8 5 9 / 1 5 8 6 0 / 1 8 1 4 3 8 1 4 2 5 8 6 0 / 2 8 1 4 1 8 1 4 0 8 1 9 9 8 1 9 0 8 1 8 9 8 1 8 8 8 1 8 5 8 1 8 6 8 1 8 7 8 1 8 4 8 1 8 1 8 1 8 0 8 1 8 3 8 1 8 2 8 1 7 9 8 1 7 8 8 1 7 7 8 2 2 5 8 2 1 8 8 2 1 7 8 2 1 5 8 2 1 6 5 8 6 1 5 8 6 2 5 8 5 4 / 1 8 1 3 7 1 2 7 5 / 8 1 2 7 5 / 8 5 8 6 4 6 1 8 6 / 1 9 8 2 0 0 / 2 8 2 0 0 / 4 8 2 0 0 / 6 8 2 0 0 / 8 6 1 8 6 / 1 7 6 1 0 4 3 0 0 0 6 1 5 8 1 0 0 0 6 1 5 8 2 0 0 0 G F H W G F W G F W G F W G F W G F W G F W G F G I G F W G F W G F W G F W S S G F W G F W G F W P l G F W G F W G F W G F W G F W G F W G F W G F W G F W G F W G F W S G F W S S G F W S G F W G F W G F W G F W G F W G F W G F W G F W G F W G F W G F W G F W A n l

26.06.09 Nord links Seniorenwohnen Dachgeschoss Nord links Seniorenwohnen 2. Obergeschoss Nord links Seniorenwohnen Erdgeschoss 5 / 03 17.04.09 1:500 V 2 3 \ B a u f e l d  6 b \ B  P l a n  Ä n d e r u n g . p r o \ 0 0  P l a n \ 0 3  G r u n d r i s s  N o r d  E G  D G  l i n k s NördlichePlatzbebauungErdgeschoss-Dachgeschoss Nord links Seniorenwohnen 1. Obergeschoss ENTWURF INDEX ANLAGE FASSUNGVOM 2263 MASZSTAB DATUM PROJ.NR. PROJEKT PLAN BAUHERR GEZ. GEPR. PLANUNG VOLKS FREIG. WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE VOLKS WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE Ortszentrum Kirchfeld Nord Kowalsky Knopf N

26.06.09 ENTWURF Nord mitte Mietwohnungen 1. Obergeschoss NördlichePlatzbebauungErdgeschoss-Dachgeschoss V 2 3 \ B a u f e l d  6 b \ B  P l a n  Ä n e d r u n g . p r o \ 0 0  P l a n \ 0 4  G r u n d r i s s  N o r d  E G  D G  m i t t e 1:500 17.04.09 5 / 04 Nord mitte Mietwohnungen Erdgeschoss Nord mitte Mietwohnungen 2. Obergeschoss Nord mitte Mietwohnungen Dachgeschoss Müll INDEX ANLAGE FASSUNGVOM 2263 MASZSTAB DATUM PROJ.NR. PROJEKT PLAN BAUHERR GEZ. GEPR. PLANUNG VOLKS FREIG. WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE VOLKS WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE Ortszentrum Kirchfeld Nord Kowalsky Knopf N

26.06.09 Nord rechts Mietwohnungen Dachgeschoss Nord rechts Mietwohnungen 2. Obergeschoss Nord rechts Mietwohnungen Erdgeschoss 5 / 05 17.04.09 1:500 V 2 3 \ B a u f e l d  6 b \ B  P l a n  Ä n d e r u n g . p r o \ 0 0  P l a n \ 0 5  G r u n d r i s s  N o r d  E G  D G  r e c h t s NördlichePlatzbebauungErdgeschoss-Dachgeschoss Nord rechts Mietwohnungen 1. Obergeschoss ENTWURF INDEX ANLAGE FASSUNGVOM 2263 MASZSTAB DATUM PROJ.NR. PROJEKT PLAN BAUHERR GEZ. GEPR. PLANUNG VOLKS FREIG. WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE VOLKS WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE Ortszentrum Kirchfeld Nord Kowalsky Knopf N

26.06.09 V 2 3 \ B a u f e l d  6 b \ B  P l a n  Ä n d e r u n g . p r o \ 0 0  P l a n \ 0 7  G r u n d r i s s  O s t  2 . O G  D G 5 / 07 ENTWURF ÖstlichePlatzbebauung2.Obergeschoss-Dachgeschoss 17.04.09 1:500 Ost Mietwohnungen 2. Obergeschoss Ost Mietwohnungen Dachgeschoss INDEX ANLAGE FASSUNGVOM 2263 MASZSTAB DATUM PROJ.NR. PROJEKT PLAN BAUHERR GEZ. GEPR. PLANUNG VOLKS FREIG. WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE VOLKS WOHNUNG TEL.0721/35060,FAX0721/3506197,www.volkswohnu ng.com,info@volkswohnung.com VOLKSWOHNUNGGMBH,ETTLINGERTORPLATZ2,76137KAR LSRUHE Ortszentrum Kirchfeld Nord Kowalsky Knopf N