Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Gießbach 30 (Hanne-Landgraf-Haus)

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 55. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 18.11.2008 1561 4 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Am Gießbach 30 (Hanne-Landgraf-Haus)“: a) Prüfung der aus Anlass der Auslegung des Bebauungsplanentwurfes eingegangenen Stellungnahmen gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) b) Auslegungsbeschluss gemäß § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 27.03.2007 2 Aufstellungsbeschluss Gemeinderat 11.03.2008 7 Auslegungsbeschluss Gemeinderat 18.11.2008 4 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Der Gemeinderat entscheidet über die Berücksichtigung der bei der öffentlichen Auslegung eingegangenen Stellungnahmen und beschließt die erneute öffentliche Auslegung in beschränkter Form. Vollständiger Inhalt des Beschlusses siehe Sei- te 8. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am 05.03.2008 Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 I. Allgemeines zum Planinhalt, seinen Zielsetzungen und zum Verfahren Mit dem gegenwärtig im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplan soll die pla- nungsrechtliche Grundlage zur baulichen Erweiterung des vorhandenen Alten- und Pflege- heimes zwischen den Straßen „Am Gießbach“ und der Grezzostraße im Stadtteil Grötzingen geschaffen werden. Zu diesem Zweck erfasst der Geltungsbereich des Bebauungsplanent- wurfes das gesamte Grundstück und ersetzt mit seinen für das Grundstück künftig insge- samt vorgesehenen planungsrechtlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften zu- gleich den bisher geltenden, am 29.01.1983 in Kraft getretenen Bebauungsplan „Hof- äcker II“. Dabei verbleibt es unverändert an der bisherigen grundsätzlichen Zielsetzung, das Grundstück weiter mit einem Alten- und Pflegeheim zu nutzen. Der im Zuge dieser Planänderung vorgesehene zweigeschossige Erweiterungsbau stellt mit seiner Verbindung zum bestehenden Haupthaus keine eigenständig hinzutretende Nutzung dar. Planungsrechtliche Grundsatzfragen gegenüber dem bisher geltenden Bebauungsplan werden damit nicht erneut aufgeworfen. Was sich lediglich als notwendig erweist, ist die Ausweitung des bisher auf dem Grundstück ausgewiesenen Baubereiches. Und nur darauf beruht der vom Vorhabenträger vorgelegte Vorhaben- und Erschließungsplan für den Er- weiterungsbau und der zugleich geplanten Tiefgarage mit Ein- und Ausfahrt zur Grez- zostraße. In diesem Sinne wird der Vorhaben- und Erschließungsplan mit seiner konkreten detaillierten Ausbildung verbindlicher Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungspla- nes. Zu sonstigen Planungsdetails darf auf die Begründung zum Bebauungsplan sowie die text- lichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften verwiesen werden. Dem bisherigen Verfahren liegen der Aufstellungsbeschluss vom 27.03.2007 und der nach Erarbeitung des Planentwurfes am 11.03.2008 ergangene Auslegungsbeschluss des Ge- meinderates zugrunde. Entsprechend dem gefassten Auslegungsbeschluss lag der Plan- entwurf mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan im Zeitraum vom 07.04.2008 bis 07.05.2008 zur allgemeinen Einsicht öffentlich aus. Daraufhin haben sich mehrere Bürger in insgesamt drei eingegangenen Stellungnahmen zur Planung geäußert. Auf diese wird im nachstehenden Abschnitt II näher eingegangen. Hierbei obliegt es nunmehr dem Gemeinde- rat, gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zu prüfen und zu entscheiden, inwieweit die darin geäußerten Bedenken und Anregungen Berücksichtigung finden können. Zum möglichen weiteren Ver- fahrensgang, der sich danach anbietet, siehe die weitergehenden Ausführungen in Ab- schnitt III. II. Ergebnis der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes Getragen werden die bei der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Einwände hauptsächlich von Bürgern aus dem näheren Umkreis des Plangebietes, die sich insoweit auf die für ihre Grundstücke geltende Ausweisung als allgemeines Wohngebiet berufen. Sie befürchten durch den Erweiterungsbau Störungen der Wohnruhe und Wohnqualität. Das werde zu einer erheblichen Wertminderung ihrer Grundstücke führen. Soweit sich die Einwender in diesem Zusammenhang auch mit vielfältigen Detailfragen be- fassen, wird hierzu auf die inhaltlich zusammengefasste Wiedergabe in der Anlage 1 zu die- ser Vorlage verwiesen. In tabellarischer Gegenüberstellung enthält diese zugleich die mit dem Vorhabenträger abgestimmte Stellungnahme der Stadtplanung. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Ungeachtet der angesprochenen Details halten die Einwender die vorliegende Planung schon vom Ansatz her für verfehlt. Deshalb verbiete sich eine solche Planung. Zu dieser mehr grundsätzlichen Thematik wird in vertiefender rechtlicher Beurteilung in den nachste- henden Abschnitten 1 bis 3 eingegangen. 1. Erforderlichkeit der Planung Argumentiert wird in den Einwänden, es liege für die Planung kein öffentliches Interesse vor, weil kein Bedarf an zusätzlichen Heim- und Pflegeplätzen bestehe, die mit dem Erweite- rungsbau zusätzlich hinzukommen werden. Nach bisherigen Verlautbarungen der Stadt Karlsruhe sei, bezogen auf die Bestandssituation von 2008/2009, von insgesamt 3.345 Pfle- geplätzen in 44 Häusern in der Gesamtstadt auszugehen. Demgegenüber bestünde nach dem Landespflegeplan Baden-Württemberg lediglich ein Bedarf von 2.650 Pflegeplätzen bis zum Jahre 2010. Und selbst wenn für den Bedarf eine zeitlich weiterreichende Prognose bis zum Jahre 2020 zugrunde gelegt werde, wäre lediglich von einem Bedarf von 3.256 Plätzen auszugehen. Aber auch lokal gesehen, d. h. mit begrenztem Blick auf den Stadtteil Grötzingen, liege kein Erweiterungsbedarf vor. Bei dem Angebot von 266 Pflegeheimplätzen errechne sich ein Versorgungsgrad von 13,1 Plätzen pro 100 Einwohner mit einem Alter ab 65 Jahren. Was den örtlichen Bedarf anbelangt wird zudem eingewendet, dass das Altenwohnheim mit seinen 98 Bewohnern einer überörtlichen Pflegeeinrichtung entspreche. Damit seien schon die Festsetzungen des bisher geltenden Bebauungsplanes missachtet worden. Die Größe eines Heimes mit Wohncharakter sollte auf jeden Fall die Zahl von 100 Heimplätzen nicht überschreiten. Doch hinzu kämen nun noch 17 mögliche weitere Heimplätze. Die Einwender unterstellen dem Vorhabenträger, es sei mit der Vermehrung der durch den Erweiterungsbau potentiell größeren Anzahl von Heimplätzen auch nicht dessen Anliegen, das Haus wirtschaftlich und konkurrenzfähig zu erhalten, sondern einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen. Und soweit es das Ziel sei, im bisherigen Gebäude vermehrt Einzel- zimmer anbieten zu wollen, lasse sich das auch durch die Umwandlung vorhandener Dop- pelzimmer verwirklichen. Und sollte damit tatsächlich eine leichte Verringerung der Gesamt- zahl der Heimplätze einhergehen, sei dies bei den in Ziff. 7 der Begründung erwähnten vor- handenen 98 Pflegeplätzen durchaus hinnehmbar. Stellungnahme: Soweit die Einwender meinen, an den zusätzlich möglichen Einzelzimmern bestehe kein öf- fentliches Interesse, so dass es insoweit auch an einem Planerfordernis fehle, stellt sich dies in objektiver Würdigung so nicht dar. Insbesondere braucht es dazu keiner expliziten Ausei- nandersetzung mit den Zahlenangaben der Einsprecher. Denn an der für das Grundstück bisher festgesetzten Nutzungsart soll sich nichts ändern und zusätzliche Flächen außerhalb des bisherigen Grundstücks müssen dafür nicht in Anspruch genommen werden. Ferner handelt es sich bei einem Alten- und Pflegeheim nach der gebotenen planungsrechtlichen Einstufung primär um keine gebietsversorgende Einrichtung, sondern um Wohnnutzung ver- gleichbar mit sonstigen Wohngebäuden. Das hat der Verordnungsgeber in § 3 Abs. 4 BauNVO für alle Baugebiete (auch z.B. in Bezug auf „Reine Wohngebiete“) verdeutlicht, in denen Wohngebäude zulässig sind. Es wäre demzufolge äußerst ungewöhnlich, eine Erwei- terung um 13 Zimmer mit Bestandszahlen in einer Ortschaft oder gar der gesamten Stadt in Verbindung bringen oder in ein Verhältnis mit Menschen mit einem Alter von über 65 Jahren setzen zu wollen. Gleiches gilt aber auch in Bezug auf das umgebende Wohngebiet (siehe dazu die Ausführungen auf Seite 5 der Vorlage). Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Was demnach im Vordergrund des öffentlichen Interesses steht, ist die im Einklang damit stehende Absicht des Vorhabenträgers, auch alten pflegebedürftigen Menschen möglichst eine ihren jeweiligen Bedürfnissen entsprechende wohnliche Umgebung zu bieten. Dass sich dies letztlich auch in einem wirtschaftlich tragbaren Rahmen bewegen muss, stellen selbst die Einwender nicht in Abrede. Damit kommt die Planung den heute stärker in den Vordergrund gerückten gesellschaftspolitischen Anforderungen nach, dem sich auch beste- hende Einrichtungen anpassen müssen. Das Erfordernis einer Planung ergibt sich zudem aus den Zielen, die sich die Gemeinde selbst legitimerweise setzen und im Rahmen des ihr gegebenen freien Planungsermessens verfolgen kann. Solche haben lediglich frei von insgesamt verfehlten oder sachfremden Er- wägungen zu sein. Und soweit sie in einem derartigen Rahmen als vernünftig für die geord- nete städtebauliche Entwicklung angesehen werden können, sind an die Erforderlichkeit ei- ner Planung im Sinne von § 1a Abs. 3 BauGB keine weitergehenden Anforderungen zu stel- len. Demnach findet es seine Rechtfertigung, wenn sich die Stadt die vom Vorhabenträger dar- gelegten Gründe und Absichten in ihrer Zielfindung zu eigen macht, an dem vorhandenen Standort des Alten- und Pflegeheimes eine als maßvoll zu bezeichnende Erweiterung plan- rechtlich zuzulassen. Ohne Frage muss sich der Erweiterungsbau neben dem Planerforder- nis auch unter Abwägen aller betroffenen Belange als vertretbar darstellen. Davon geht das Bürgermeisteramt aus (wie nachstehend unter Ziffer 2 näher erläutert). Der Vorhabenträger bekräftigte bei seiner Stellungnahme zu den Einwänden erneut sein An- liegen, mit dem Erweiterungsbau 17 Pflegeplätze in Einzelzimmern anbieten zu können und dies auch mit dem grundsätzlichen Ziel, bisher im Altbau doppelt belegte Zimmer künftig je nach Bedürfnis und Möglichkeiten als Einzelzimmer zur Verfügung zu stellen. Denn diese Zimmer können aufgrund ihrer Größe baulich nicht in jeweils zwei Einzelzimmer aufgeteilt werden. Dass der Vorhabenträger bei einem solchen Vorgehen zumindest darauf achten muss, die Wirtschaftlichkeit seiner betriebenen Einrichtungen zu erhalten, steht außer Frage. Und selbst wenn zuträfe, dass mit den neu hinzukommenden Einzelzimmern eine Verbesse- rung des wirtschaftlichen Ergebnisses erzielt werden könne, ändert das nichts am gege- benen Planerfordernis unter den oben dargelegten Zielen. 2. Nutzungsart und deren Zulässigkeit Im bisher geltenden Bebauungsplan sind die Grundstücke des Alten- und Pflegeheimes und der daran westlich angrenzenden kirchlichen Einrichtung jeweils bezogen auf diese Nut- zungsarten als Grundstücke für Gemeinbedarfseinrichtungen ausgewiesen. Dieser Rahmen soll mit der Planänderung nicht verlassen werden. Die Einwender verbinden mit dieser Pla- nung jedoch gegenteilige Befürchtungen. Verwiesen wird darauf, dass es schon heute neben der eigentlichen Nutzung des Alten- und Pflegeheimes regelmäßig zu Fremdveranstaltungen komme, die über einen solchen Nut- zungsrahmen hinausgingen. Das führe aufgrund des damit verbundenen Autoverkehrs im- mer wieder zu beträchtlichen zusätzlichen Belastungen der Anwohner. Und dies, obwohl der bisherige Bebauungsplan solches nicht zulasse. Wenn nun aber, anders als bisher, sonstige Anlagen für gesundheitliche und soziale Zwecke als allgemein zulässige Nutzungen hinzu- treten dürften, wie das zumindest der ausgelegene vorhabenbezogene Bebauungsplanent- wurf in Ziffer 1.1.1 vorsehe, ginge dies zu weit. Eine nähere Konkretisierung, die Nutzungen solcher Art auf einen überschaubaren, verträglichen Rahmen einschränke, enthalte diese Festsetzung nicht. Demzufolge sei nicht ausgeschlossen, dass je nach Bedarf auf dem Grundstück des Alten- und Pflegeheimes auch andere Nutzungen mit zusätzlichen Ver- kehrsbelastungen angesiedelt werden könnten. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Die vorstehenden Bedenken münden daher in der Anregung, die Zulässigkeit von sonstigen Anlagen für gesundheitliche und soziale Zwecke generell auszuschließen. Und das alles gel- te es letztlich auch vor dem Hintergrund der kritisierten Größenordnung des Alten- und Pfle- geheimes und dem beabsichtigten Erweiterungsbau zu sehen. Stellungnahme: a) Zur Zulässigkeit der Nutzung als Alten- und Pflegeheim allgemein und im gegebe- nen örtlichen Rahmen Was die Nutzung des vorhandenen und geplanten Gebäudes für das Alten- und Pflegeheim angeht, gilt es an dieser Stelle festzuhalten, dass mit der Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes im Sinne des § 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und insbesondere mit der bisherigen Festlegung als „Baugrundstück für Gemeinbedarf, Altenpflegeheim/ Al- tenwohnungen“ keine Einschränkungen verbunden sind, die den Einzugsbereich von sozia- len und gesundheitlichen Einrichtungen auf das Baugebiet bzw. das umgebende Gebiet be- schränken. Die Anzahl von 98 Heimplätzen, deren Bewohner ebenso wie alle anderen Mitbürger einen Anspruch darauf haben, in einem wohnbaulichen Umfeld leben zu können (auch wenn sie dabei auf pflegerische Hilfsleistungen angewiesen sind), stellt sich jedenfalls in dieser Grö- ßenordnung nicht als überzogen dar. Ansonsten müsste mit denselben Argumenten nahezu jeder Geschosswohnungsbau innerhalb eines allgemeinen Wohngebiets, in dem 100 Men- schen wohnen können, schon als eine überörtliche Einrichtung eingestuft werden. Mithin geht es den Einwendern - richtig verstanden - eher darum, einen Widerspruch zum konkreten Wohnumfeld mit kleineren Wohneinheiten darzutun, in dem sich ihre Wohnbau- grundstücke befinden und ihren Lebensmittelpunkt darstellen. Damit sprechen sie nicht den allgemeinen Charakter eines allgemeinen Wohngebiets an, sondern die von ihnen gesehene konkret geprägte Eigenart des Gebiets. Sie übersehen dabei jedoch, dass das bisherige Al- ten- und Pflegeheim nicht auf „irgend einem“ Grundstück inmitten eines ansonsten anders- artig geprägten allgemeinen Wohngebiets (einem Fremdkörper gleichend) angesiedelt wur- de, sondern eben gezielt und mit einer räumlichen Ordnungsvorstellung verbundenen Aus- weisung als ein Grundstück für Allgemeinbedarf. Dabei musste es sich den Grundstücks- eigentümern, deren Wohngebäude unter der Geltung desselben Bebauungsplanes errichtet wurden, von vornherein aufdrängen, dass damit gerade kein Rahmen gesetzt wurde, der auch im weiteren Umfeld eine Prägung bewirken soll, die nur wesentlich kleineren Wohnein- heiten den Vorrang einräumt. Zudem spricht dafür auch nicht die Lage des Grundstücks mit dem Alten- und Pflegeheim, dessen Bebauung zur Grezzostraße hin ausgerichtet ist und dort keineswegs nur von einer anders geprägten Wohnbebauung vollständig umschlossen wird. Ausgehend davon gibt die vorliegende örtliche Situation auch nichts dafür her, dass das Al- ten- und Pflegeheim mit der geplanten Erweiterung in sinngemäßem Heranziehen des § 15 BauNVO als nicht vertretbar erscheinen könnte. Nach dieser ohnehin nur in einem bauord- nungsrechtlichen Genehmigungsverfahren unmittelbar anwendbaren Vorschrift kann sich ein Vorhaben entgegen allgemein geregelter Zulässigkeit u.U. als nicht genehmigungsfähig er- weisen, wenn es im Einzelfall der Eigenart des Gebiets widerspricht. Dass davon vorliegend keine Rede sein kann, ist dargelegt. Demzufolge wird der Bebauungsplan auch an keinen späteren Vollzugshindernissen leiden. Ergänzende Erläuterungen Seite 6 b) Zur vorgesehenen Zulässigkeit sonstiger Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke Derartige Nutzungen sind im Baugebietstyp eines allgemeinen Wohngebietes zwar allge- mein zulässig, indessen bleibt zu sehen, dass sie nach den Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplanes auf diesem Grundstück nicht als weitere zulässige Nutzung hinzutreten durften, und zwar selbst dann, wenn sie funktionell geeignet sein würden, einem Allgemein- bedarf zu dienen. Das folgt aus der Spezifizierung des bisherigen Bebauungsplanes, wo- nach auf dem Grundstück für Zwecke des Gemeinbedarfs nur ein Alten- und Pflegeheim als zulässig festgesetzt wurde. Einzuräumen bleibt nun, dass der Bebauungsplanentwurf in der ausgelegenen Fassung mit seinen textlichen Festsetzungen in Ziffer 1.1.1 davon, wie die Einwender zutreffend darle- gen, abgewichen war. Denn in der Tat könnten in Anwendung dieser neuen Festsetzung in einem späteren Baugenehmigungsverfahren auch vom Alten- und Pflegeheim losgelöste selbständige Einrichtungen mit gesundheitlichen und sozialen Zwecken auf dem Grundstück zugelassen werden. Der Vorhabenträger selbst würde freilich nicht in der Lage sein, dies einseitig durchzusetzen. Denn er ist insoweit an seinen zugleich vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplan gebunden. Die sich hier unter rechtlicher Sicht darstellende Divergenz entsprach im Grunde auch nicht den mit der Planänderung verfolgten Zielen und insbesondere auch nicht den Nutzungsab- sichten des Vorhabenträgers. Vielmehr sollte mit der neuen Festsetzung lediglich zum Aus- druck kommen, dass es im Alten- und Pflegeheim auch untergeordnete Nutzungen geben darf, die in einer für das Heim dienenden Funktion einen sozialen oder gesundheitlichen Zweck verfolgen. Mit einer solchen Einschränkung können diese als Nebeneinrichtung zur Hauptnutzung ohne weiteres zugelassen werden, so dass es nutzungsartbezogen bei dem verbleiben kann, was der geltende Bebauungsplan bisher festgesetzt hatte. Auf jeden Fall gilt es nun, die mit einer solchen Divergenz verbundenen Rechtsunsicherhei- ten in der Geltung des neuen Bebauungsplanes zu vermeiden. Deshalb sprach alles dafür, die Festsetzung wie bisher auf die Zulässigkeit des Alten- und Pflegeheimes innerhalb einer dafür ausgewiesenen Gemeinbedarfsfläche zu beschränken und damit den vorgetragenen Einwänden Rechnung zu tragen. Dem folgt der zum Beschluss vorgelegte Bebau- ungsplanentwurf. Die Unterschiede gegenüber altem und neuem Regelungstext können in einer Gegenüberstellung der Anlage 2 zu dieser Vorlage entnommen werden. Als entbehrlich erweist sich dabei, das Grundstück zugleich, wie es im ausgelegenen Be- bauungsplanentwurf auch noch vorgesehen war, als „Allgemeines Wohngebiet“ auszuwei- sen. Denn wie dargelegt, soll der Nutzungsrahmen für das Grundstück nicht über das Alten- und Pflegeheim hinaus ausgedehnt werden. Der Vollständigkeit halber sei lediglich noch angemerkt, dass es dem Gemeinderat aus rechtlichen Gründen grundsätzlich nicht verwehrt sein würde, den Gemeinbedarfszweck des Grundstückes neben der Nutzung als Alten- und Pflegeheim tatsächlich auch noch auf an- dere soziale und gesundheitliche Einrichtungen als selbständig mögliche Nutzungen unter gleichzeitiger Ausweisung als allgemeines Wohngebiet auszudehnen. Das dann jedoch im Zuge einer Gliederung, die deutlich werden lässt, im Verhältnis zu welchem Gebiet dies ge- schehen soll. Die in Konsequenz dieser Änderung verfahrensrechtlich notwendig werdende erneute Aus- legung des Bebauungsplanentwurfes (siehe dazu nachstehenden Abschnitt III) bedeutet für den Vorhabenträger keine in der Realisierung seines Vorhabens eintretende Verfahrensver- Ergänzende Erläuterungen Seite 7 zögerung, wenn der Gemeinderat ansonsten jetzt beschließt, alle anderen Einwände gegen die Planung unberücksichtigt zu lassen. Das sieht der Beschlussantrag vor. Davon ausgehend wird es möglich sein, für den Erweiterungsbau eine Baugenehmigung nach § 33 BauGB mit Blick auf das spätere Inkrafttreten des Bebauungsplanes zu erteilen. Bei der erneuten Auslegung kann bestimmt werden, dass Einwendungen auf die Planent- wurfsänderung begrenzt bleiben. Dann wird beim späteren Satzungsbeschluss neben bishe- rigen Erwägungen lediglich darauf einzugehen sein, was u.U. auch gegen eine solche Plan- entwurfsänderung vorgebracht wird. Das beträfe jedoch nicht den Erweiterungsbau und den damit im Zusammenhang stehenden Bau der Tiefgarage nach Maßgabe des Vorhaben- und Erschließungsplanes. 3. Frühere Entscheidung auf der Basis des Vorschlages des Vermittlungsausschus- ses Verschiedentlich wurde zu diesem Thema eingewendet, es sei nach der Hauptsatzung der Stadt Karlsruhe unzulässig gewesen, mit einer solchen Angelegenheit einen Vermittlungs- ausschuss zu befassen, denn das hätte lediglich auf der Grundlage des § 20 des Eingliede- rungsvertrages geschehen können, der zwischen der ehemals selbständigen Gemeinde Grötzingen und der Stadt Karlsruhe geschlossen wurde und am 01.01.1974 in Kraft trat. In- dessen sei dieser auf eine Dauer von 20 Jahren begrenzt und aktuell nicht mehr anwendbar gewesen. Daraus folge, dass in den bisherigen Beratungen und Entscheidungen kein Ver- mittlungsausschuss mehr tätig werden konnte. Und weil dennoch anders verfahren wurde, sei diese Planung mit Rechtsfehlern behaftet, die es ausschließe, den Bebauungsplanent- wurf mit einem solchen vom Vermittlungsausschuss unterbreiteten Inhalt zu beschließen. Stellungnahme: Eine Rechtswidrigkeit der Planung ist daraus nicht herzuleiten und eben so wenig würde dies hinsichtlich der in diesem Verfahren noch zu fassenden Gemeinderatsbeschlüsse gel- ten. Dem könnten allenfalls dann eine andere rechtliche Bedeutung zugemessen werden, wenn der Gemeinderat in irrtümlicher Annahme, an das Votum eines Vermittlungsausschus- ses gebunden zu sein, eine Planungsentscheidung ohne eigene Abwägung getroffen hätte und in diesem Sinne daran festhalten wollte. Davon ist weder bei den bisherigen Gemeinde- ratsentscheidungen auszugehen, noch ist anzunehmen, dass eine künftige Gemeinderats- entscheidung unter solchen Maßgaben erfolgen würde. Wie im Übrigen zu verfahren ist, wenn der Gemeinderat in wichtigen Angelegenheiten (und darunter fällt auch die Aufstellung von Bauleitplänen) von einem mit mindestens 2/3 Mehr- heit gefassten Vorschlag des Ortschaftsrates abweichen will, regelt für den Stadtteil Grötzin- gen § 18 Abs. 5 der Hauptsatzung abschließend. Ein solcher Interessenkonflikt lag bei dem zuvor gefassten Auslegungsbeschluss des Gemeinderates nicht vor. Es erweist sich daher insgesamt entbehrlich, auf diese Einwände weiter einzugehen. 4. Umweltprüfung Kritisiert wurde in den Einwendungen, dass für diese Planänderung keine Umweltprüfung stattgefunden habe. Indessen war solches nach den Verfahrensvorschriften auch nicht er- forderlich, nachdem es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne des § 13a Abs. 1 Ziffer 1 BauGB handelt, für den dies nicht vorgeschrieben ist. Soweit Belange zu untersuchen waren, wie z.B. aus artenschutzrechtlichen Gründen hinsichtlich eines Vor- kommens von geschützten Tierarten (wie etwa bei Zauneidechse und Teichfrosch), wurde das nicht übersehen. Indessen gab es keine Anhaltspunkte, die unter artenschutzrechtlichen Gesichtspunkten als bedeutsam anzusehen waren. Ergänzende Erläuterungen Seite 8 III. Weiterer Verfahrensgang Wie unter Abschnitt II.2 dargelegt, bedarf es einer Änderung in den textlichen Festsetzun- gen, mit der die Zulässigkeit der Art der Nutzung des Grundstückes in rechtlich eindeutiger Weise auf die bisher geltende Zweckbestimmung festgelegt wird. Da die Änderung des Planentwurfs nicht als eine ausschließliche redaktionelle Änderung anzusehen ist, ihr vielmehr zugleich ein materiell-rechtlicher Inhalt zukommt, bedarf es dazu einer erneuten Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB. Der Sache nach genügt es, die Beteiligung insoweit auf den geänderten Teil des Bebauungsplanentwurfes zu beschrän- ken, d. h. dass nur noch dazu Stellung genommen werden kann. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat: Der Gemeinderat beschließt: 1. Den zum Bebauungsplanentwurf vorgetragenen Stellungnahmen wird mit einer Änderung des Bebauungsplanentwurfes in der Fassung vom 10.10.2008 Rechnung getragen, mit welcher die Art der zulässigen Nutzung auf das geplante Alten- und Pflegeheim be- schränkt wird. Ansonsten bleiben die Stellungnahmen auch im Hinblick auf die mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan beabsichtigten baulichen Maßnahmen unberücksich- tigt. 2. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes wird mit einer Auslegung des Be- bauungsplanentwurfes gem. § 4a Abs. 3 BauGB fortsetzt, wobei Stellungnahmen nur zu den geänderten Festsetzungen der zulässigen Art der Nutzung abgegeben werden kön- nen. Hauptamt - Sitzungsdienste - 7. November 2008

Anlage 1 zur Gemeinderatsvorlage – Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Am Gießbach 30 (Hanne-Landgraf-Haus)“, Karlsruhe-Grötzingen Zusammenfassung der im Rahmen der öffentlichen Auslegung für die Abwägung re- levanten Stellungnahmen zur Planung (soweit nicht in der Vorbemerkung der Gemeinderatsvorlage enthalten): Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger I. 2 Anwohner, Straße „Am Gießbach“, 05.05.2008 1. Erschließung Die Lage und der Zugang zur Küche und zum Keller bleiben weiterhin an der Straße Am Gießbach. Der wesentliche Liefer- und Entsorgungsverkehr wird deshalb auch weiterhin über die Straße Am Gießbach erfolgen. Es ist auch keine Rede davon, dass eine Änderung der Anschrift des Hanne- Landgraf-Hauses vorgesehen ist. Dass Lieferanten, Krankenwagen, Bestattungsunternehmen etc. nur über die Grezzostraße anfahren dürfen, ist im Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan geregelt. Für Besucher lässt sich eine solche Regelung nicht erzwingen. Die Erschließung/Anlieferung erfolgt über den Längsparkierungsstreifen bei der TG- Einfahrt an der Grezzostraße sowie über den in diesem Bereich geplanten Lastenaufzug. Unter Punkt 1 der Begründung steht als zweites Ziel des Vorhabens, dass die Erschließung, außer dem Müll, ausschließlich von der Grezzostraße erfolgt. Die beiden Eingänge Am Gießbach werden zu Notausgängen, der Kücheneingang bleibt zur Müllbehälterbefüllung erhalten. Die Festlegung von Anschriften kann und darf nicht im Bebauungsplan festgelegt werden. 2. Stellplätze Tiefgarage Da Tiefgaragen nur schwer ange- nommen werden und wegen des zu erwartenden zunehmenden Erschlie- ßungs- und Besucherverkehrs, ist zu befürchten, dass Straße und Wende- platz Am Gießbach in Zukunft noch mehr verkehrsbehindernd als Parkraum genutzt werden. Bei den vorgesehenen räumlichen Verhältnissen in der Tiefgarage bleibt das Parken dort besonderen FahrkünstlerInnen vorbehalten. Die Planung der Tiefgarage entspricht den hierzu erlassenen einschlägigen Vorschriften für Tiefgaragen. - 2 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 3. Städtebaulicher Kontext Die vorgesehene Planung führt zu einer massiven Blockrandbebauung. Es entsteht ein massiver Gebäudekomplex, der sich städtebaulich nicht in das vorhandene Ortsbild einfügt, sich aber auch nicht als Solitär abhebt. Das wuchtige Gebäude entspricht nicht dem dörflichen Charakter von Grötzingen. Durch den geplanten Erweiterungsbau, der sich in Höhe und Tiefe an den sich in Nord- /Südrichtung erstreckenden, ein- bis zweigeschossigen Reihenhausketten orientiert, werden keine neuen Dimensionen für das Gebiet geschaffen. Der geplante Neubau fügt sich in die Struktur des Baugebietes ein. Von einer „Block- randbebauung“ kann hier nicht die Rede sein. 4. Geschossigkeit Die Aussage, dass es sich hier nur um ein zweigeschossiges Gebäude handelt, ist falsch. Im September 1989 wurden drei Vollgeschosse genehmigt. Es bestehen deshalb auch Zweifel an der Berechnung der Geschossflächenzahl. Bei der Berechnung der GFZ wurde der Altbau mit drei Vollgeschossen gewertet. Bei der Beschreibung des Bestandes wurde das Erscheinungsbild mit zwei Geschossen (plus Dach) beschrieben, nicht eine Geschossigkeit nach Landesbauordnung. 5. Sichtschutz Müllstandort An der Nordseite des Gebäudes, direkt an der Straße, soll eine zwei Meter hohe Mauer errichtet werden. Eine Anpflanzung ist dort und auch an der Westgrenze des Grundstücks nicht mehr möglich. Dass hier nicht einmal mehr eine Heckenbepflanzung ver- wirklicht werden kann, zeigt, wie weit- gehend das Grundstück bebaut werden soll. Allen anderen Anwohnern wurden Hecken entlang der Grundstücksgrenze zur Auflage gemacht. Eine Ausnahme soll es auch für das Hanne-Landgraf- Haus nicht geben. Die kritisierte 2 m hohe Mauer befindet sich nur auf einer kurzen Strecke als Sichtschutz zwischen Müllstandort und Straße. Die restliche Fläche zur Straße Am Gießbach wird durch die Pflanzung eines Baumes und einer Hecke geschlossen. Eine Heckenpflanzung zum westlichen Nachbarn ist nicht beabsichtigt, da der Nachbar bereits an der Grenze eine Hecke gepflanzt hat. Ein zwingendes Pflanzgebot gibt es nur aus gestalterischen Gründen an den Übergängen zum öffentlichen Raum, mit einer kleinen Abweichung an der Ostseite, um dort auch weiterhin eine Verbindung von der Grünfläche zum Grezzoplatz hin zu gewährleisten. Auch im Bereich der Grundstücke der Einwender finden sich keine Pflanzgebote für Einfriedigungen zwischen den einzelnen Grundstücken. - 3 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 6. Grünflächen Die Einwender bemängeln die Redu- zierung der Grünflächen, die auch durch die Begrünung der Dachterrasse nicht kompensiert werden könne und wodurch den Bewohnern des Heims keine ausreichenden Gartenbereiche mehr zur Verfügung stünden. Es wird kritisiert, dass zahlreiche Bäume, Hecken und Sträucher für den Erweiterungsbau und die Erschließung nicht nur auf dem Grundstück selbst, sondern auch entlang der Grezzostraße gefällt werden müssen. Die Grezzostraße samt Fußweg, Parkierung und Grünstreifen liegt nicht im Gel- tungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Es sind dort auch keine Baumfällungen geplant. Auf dem Grundstück selbst können leider nicht alle entfallenden Bäume durch entsprechende Ersatzpflanzungen ausgeglichen werden. 7. Artenschutz Nicht nur Zauneidechsen, sondern auch streng geschützte Teichfrösche leben im Plangebiet. Es fehlen Ausführungen, wie diese geschützt werden sollen. Siehe Ziffer II. 12 Bei einer Begehung durch den Umwelt- und Arbeitsschutz wurde keine Population von Teichfröschen festgestellt. Es ist weiterhin auszuschließen, dass sich Teichfrösche im dicht besiedelten Innenbereich auf natürlichem Weg in einem künstlichen Gartenteich ansiedeln – nur in diesem Fall wären sie im Sinne der FFH-Richtlinie Anhang IV schützenswert – vielmehr wäre davon auszugehen, falls sich tatsächlich Frösche in diesem Teich befänden, dass diese von Menschenhand eingesetzt wurden. In diesem Fall böte es sich an, vor Beginn der Baumaßnahme den neuen Teich im Ostteil des Grundstücks herzustellen und die Frösche dorthin umzusiedeln. 8. Kleinklima Durch den zusätzlichen Riegel, den der Neubau auf der Westseite des Grundstückes bildet, ist mit einer deutlichen Verschlechterung des Kleinklimas und der Luftzirkulation zu rechnen. Hierdurch werden Nachbar- schaft und Bewohner des Senioren- heims beeinträchtigt. Die Mehrzahl der Bewohner des Erweiterungsbaus würden über der Einfahrt der Tiefgarage wohnen und wären Abgasen und Lärm der Tiefgarage ausgesetzt. Eine Beeinträchtigung des Kleinklimas ist wegen der nach wie vor vorhandenen nord- süd-verlaufenden Licht- und Luftschneisen nicht gegeben. Eine Kompensation des doch relativ geringen Eingriffs ist durch den intensiv begrünten Dachgarten und die Neupflanzungen gegeben. Lediglich im Bereich der nicht überdeckelten Zufahrt zur Tiefgarage sind 2 der 17 Zimmer betroffen, die allerdings durch eine massive Brüstung von der Zufahrt abgeschirmt sind - 4 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 9. Grundwasserstand Durch die Absenkung des Grundwas- serspiegels während der Bauphase ist mit Schäden an den Nachbargebäuden und der Vegetation zu rechnen. Ein Beweissicherungsverfahren ist deshalb durchzuführen. Ein wasser- wirtschaftliches Gutachten wird für erforderlich gehalten. Ähnlich wie beim Altbau wird nur ca. 2 m tief ins Erdreich eingegriffen und es ist somit nicht mit einer Absenkung des Grundwasserspiegels zu rechnen. Die Forderung nach einem Beweissicherungsverfahren bzw. nach wasserwirtschaftlichen Gutachten wird vor der Ausführung geprüft. 10. Wohnqualität: Die Straße Am Gießbach ist durch Einrichtungen des Gemeinbedarfs be- reits stark belastet. Durch die massive Erweiterung des Hanne-Landgraf- Hauses würde sich die Wohnqualität der Nachbarschaft stark verschlechtern. Auch wäre damit ein enormer wirtschaftlicher Verlust für die Grund- stücke der Anwohner verbunden (Regressanspruch). Die nachteiligen Auswirkungen der Planung auf die Nachbarn sind in den vorliegenden Unterlagen nicht berücksichtigt. Durch die eher zurückhaltende Erweiterung wird die Wohnqualität der Nachbarn nicht verschlechtert, zumal der Neubau größtenteils auf der Fläche der bestehenden Parkplätze errichtet wird. Die Fachliteratur kennt keine Wertminderung von Immobilien, die von einer gegenüberliegenden und durch eine Straße getrennte giebelständige zweigeschossige Neubebauung verursacht wird, zumal die Planung sämtlichen baurechtlichen Anforderungen entspricht. 11. Versiegelung Es wird bezweifelt, dass die Versie- gelung nur um 10 % zugenommen hat, da der bisherige Parkplatz und die Feuerwehrzufahrten mit wasserdurchlässigem Belag versehen waren. Deshalb wird grundsätzlich die Berechnung der Grundflächenzahl angezweifelt. Die Berechnung von GRZ/GFZ erfolgte mittels abgegriffener CAD-Maße auf der Grundlage eines amtlichen Katasterplans. Bei der Berechnung der versiegelten Fläche des Bestands wurden die Flächen des Parkplatzes gem. dem „Karlsruher Modell“ nicht als Grünfläche gewertet. Jedoch der Verbindungsweg von der Grezzostraße zur Straße Am Gießbach wurde als versiegelte Fläche gewertet, da er im Geltungsbereich des VEP liegt. Die errechneten Werte unterschreiten die in der BauNVO für Allgemeine Wohngebiete (GRZ 0,4/GFZ 1,2) angegebenen Höchstwerte. - 5 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 12. Ver- und Entsorgung Der Standort für die Müllbehälter im Vorgartenbereich ist strikt abzulehnen. Die Vorgärten sind grundsätzlich nicht als Arbeits-, Abstell- oder Lagerflächen zu nutzen. Die 2 m hohe Mauer an der Straße ist aus ästhetischen Gründen abzulehnen. Die Fläche für die Müllbehälter erscheint nicht ausreichend dimensioniert. Momentan befindet sich an der südlichen Seite der Straße am Gießbach kein Vorgartenbereich, sondern der Müllstandort sowie Stellplätze, die zur Erweiterung der Müllanlage und für eine zusätzliche Vorgartenfläche entfallen. Ansonsten ist festgesetzt, dass die Benutzung der Vorgärten als Arbeits-, Abstell- oder Lagerfläche nicht zulässig ist. Im Durchführungsvertrag ist zusätzlich festgelegt, dass die Sichtschutzmauer zu begrünen ist. Die Dimensionierung der Müllanlage ist mit dem Amt für Abfallwirtschaft abgestimmt. 13. Entwässerung Die Entwässerung ist nicht gewährlei- stet. Die Ausführungen zur Entwässe- rung in den Hinweisen, wonach die Entwässerungskanäle aus wirtschaft- lichen Gründen nur für einen übli- cherweise zu erwartenden Niederschlag dimensioniert sind, sind rücksichtslos. Der Vorhabenträger habe für ausreichend dimensionierte Ent- wässerungskanäle zu sorgen. Hier handelt es sich um eine Verwechslung. Gemeint sind mit den Ausführungen unter den Hinweisen die Entwässerungskanäle der Stadt Karlsruhe, die sich in den öffentlichen Straßen befinden und entsprechend den dortigen Ausführungen dimensioniert sind. Es geht hierbei nicht um Entwässerungskanäle des Vorhabenträgers. Vielmehr richtet sich dieser Hinweis, der in jedem Bebauungsplan erfolgt, an alle Grundstückseigentümer und hier also speziell an den Vorhabenträger, der darauf aufmerksam gemacht wird, sich gegebenenfalls durch geeignete Maßnahmen gegen Überschwemmungen zu schützen, die durch einen Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche verursacht werden könnten. Die Entwässerung des Neubaus selbst ist lt. Aussage des TBA gesichert. 14. Nebenanlagen Nebenanlagen sollen nur innerhalb des Baubereiches und des Grenzabstandes genehmigt werden. Dies sei notwendig, da in der Vergangenheit bereits großzügig Ausnahmen von diesen Vorschriften gestattet bzw. geduldet wurden. Für Nebenanlagen nach § 14 Abs. 1 BauNVO sind spezielle Flächen ausgewiesen. Sie liegen innerhalb der Baubereiche für Nebenanlagen. Nebenanlagen nach § 14 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung sind genauso wie im bisherigen Bebauungsplan auch außerhalb der Baubereiche und in den Grenzabständen möglich. - 6 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 15. Dachterrasse Eine Überdachung der Dachterrasse des Erweiterungsbaus soll grundsätzlich untersagt werden, da hierdurch der optische Eindruck eines weiteren Geschosses entstünde. Außerdem wird befürchtet, dass hieraus in kurzer Zeit das ursprünglich vorgesehene Staffelgeschoss entwickelt würde. Es wird deshalb gefordert, die Höhe der zwei Vollgeschosse genau zu definieren und ein weiteres Staffelgeschoss ausdrücklich auszuschließen. Bei der Überdachung handelt es sich um einen relativ geringen Anteil der gesamten Dachgartenfläche, auf die der Vorha- benträger aus nutzerspezifischen und betrieblichen Gründen nicht verzichten möchte. Aus städtebaulicher Sicht ist die Überdachung vertretbar. Der Bebauungsplan definiert die Wandhöhen für den Erweiterungsbau exakt. Ein weiteres Staffelgeschoss ist damit ausgeschlossen. 16. Abweichende Bauweise Die Einwender halten die Festlegung als abweichende Bauweise mit einer Ge- bäudelänge bis zu 60 m für maßlos und fordern, dass eine abweichende Bauweise nicht gestattet wird und Ausnahmen von der Gebäudelänge für eine offene Bauweise nicht gewährt werden. Außerdem seien die bestehenden Baufluchten strikt einzu- halten und vorspringende Bauteile weder an den Giebelseiten noch an der Westfront des Erweiterungsbaus außerhalb der Baugrenze für das Erd- geschoss zu genehmigen. Die Festsetzung als abweichende Bauweise ermöglicht keine zusätzlichen Bauten über die bestehenden Pläne hinaus. Vielmehr wird die Definition als abweichende Bauweise notwendig, da die gesamte Gebäudelänge durch den Erweiterungsbau und den eingeschossigen Verbindungsbau die bei offener Bauweise zulässige Gesamtlänge von 50 m überschreitet. Die Auskragungen stehen dem nicht entgegen. 17. Vorgärten Eine Nutzung als Arbeits-, Abstell- und Lagerfläche ist grundsätzlich aus- zuschließen. Die Ausweisung der Flä- chen als Standplätze für Abfallbehälter und die damit verbundene Sicht- schutzmauer an der Grundstücksgrenze sind abzulehnen. Der Standplatz für die Müllabfallbehälter soll an anderer Stelle nachgewiesen werden. Eine ausgesprochene Vorgartenzone wie an der gegenüberliegenden Straßenseite des Gießbachs existiert auf der südlichen Straßenseite nicht. Momentan befinden sich Stellplätze auf der Fläche für die zukünftige Müllanlage. Weiter westlich an der Straße sind in dieser Zone entsprechend dem bestehenden Bebauungsplan Garagen untergebracht. Durch die natursteinbegleitende Sichtschutzwand wird die Öffentlichkeit vor dem Anblick der Müllanlage geschützt. Eine Verlagerung des Müllstandortes ist aus betriebsinternen Gründen nicht möglich, der bereits vorhandene Müllbereich wird lediglich auf das erforderliche Maß vergrößert. - 7 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 18. Einfriedungen Widersprüchlich erscheinen den Ein- wendern die Ausführungen zu den Ein- friedungen. Die Festsetzung erlaubt Hecken, während die Planzeichnung Sträucher ausweist. Die Einwender verlangen darüber hinaus zwingend vor- geschriebene Einfriedungen auch nach Osten und Westen. Hecken bestehen in den überwiegenden Fällen aus der Anpflanzung von Sträuchern in einer Reihe, nur in selteneren Fällen aus Baumpflanzungen. Auch auf den Grundstücken der gegenüberliegenden Straßenseite besteht entgegen der Ausfüh- rungen der Einwender zwischen den einzelnen Grundstücken kein Hecken- pflanzgebot. An der Ostseite, wo jetzt die Hecke entfällt, war auch nach dem bishe- rigen Bebauungsplan keine Hecke vorgesehen. 19. Antennenanlagen Da in der Straße Am Gießbach Kabelan- schlüsse zur Verfügung stehen, sollen Antennenanlagen nicht grundsätzlich gestattet werden. Insbesondere sollen Sendeanlagen wie z. B. Mobilfunkan- tennen ausdrücklich untersagt werden. Ein genereller Ausschluss von Antennen kommt nicht in Betracht. Es ist festgesetzt, dass pro Gebäude nur eine Antennenanlage zulässig ist. Dies genügt. 20. Behinderung der Buslinie Die geplante Erschließung liegt im Einmündungsbereich der Straße Edelmänne. Hier biegt der Bus der Linie 21 auf die Grezzostraße ab. Behinderungen und Gefährdungen des Auto- und Fahrradverkehrs durch Liefer- , Kranken- und sonstige Trans- portfahrzeuge, die dann auf der Grez- zostraße parken würden, wären un- vermeidbar. Die Erschließung/Anlieferung erfolgt über den Längsparkierungsstreifen bei der TG- Einfahrt an der Grezzostraße sowie über den in diesem Bereich geplanten Lastenaufzug. Der Westteil und der Ostteil des Plangebiets sind über einen im Süden verlaufenden, mindestens 1,20 Meter breiten Fußweg verbunden. Die Lieferwagen halten auf dem Längsparkierungsstreifen der Grezzostraße sowie auf dem Ausweichstreifen der TG- Einfahrt. Eine Behinderung des Busverkehrs ist dadurch nicht gegeben. Die Verkehrsbetriebe, das Polizeipräsidium und Bürgerservice und Sicherheit, die ebenfalls zum Bebauungsplan angehört wurden, sahen eine solche Gefahr nicht. - 8 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 21. Brandschutz Bereits beim bestehenden Gebäude ist der Schutz der Bewohner im Brandfall nur bedingt gewährleistet, da nur eines der vorhandenen Treppenhäuser direkt ins Freie führt. Der geplante Erweiterungsbau ent- spricht in seiner vorliegenden Form in keiner Weise den bestehenden Brandschutzvorschriften. Der vorbeugende Brandschutz des Altbaus wird laufend über Brandverhütungsschauen der Branddirektion überprüft und neuesten Anforderungen angepasst. Die Brandschutzbelange sind nicht Be- standteil des Bebauungsplanverfahrens. Dies wird konkret im Rahmen der Bauge- nehmigung behandelt und zusammen mit der Branddirektion festgelegt. Bisher ist Folgendes vorgesehen: Erster Fluchtweg über ein notwendiges Treppenhaus, zweiter Fluchtweg über Anleitern der Ostfassade und Westbalkons. 22. Lageplan In der Anlage 3 ist die für die Mülllage- rung bisher genutzte Fläche viel zu klein dargestellt. Die Darstellung dieser Fläche im Bestand ist für die Planung unerheblich. Der Lageplan soll lediglich eine Orientierung ermöglichen. 23. Stellplatznachweis Die Stellplatzberechnung ist realitätsfremd. Bereits jetzt sind die vorhandenen Parkplätze vollkommen unzureichend und der Wendeplatz und die Straße Am Gießbach werden verbotswidrig zum Parken benutzt. Obwohl in der Aufzählung der Buslinien ein Fehler unterlaufen ist, sind die Kriterien für den ÖPNV-Bonus korrekt wiedergegeben und der erforderliche Stellplatznachweis ist erbracht. 24. Interessenkonflikt Insgesamt halten die Einwender die In- teressen der Nachbarn und der Heimbewohner an der Erhaltung der Qualität ihres Wohnumfeldes, des wirtschaftlichen Wertes ihrer Immobilien und des Fortbestandes des dörflichen Charakters von Grötzingen stark vernachlässigt, die Rechte der AWO dafür jedoch überdimensional berücksichtigt. Siehe Vorlage (Im Übrigen wurde durch Beantwortung der Einzelpunkte diese Zusammenfassung bereits abgehandelt). - 9 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger II. Mehrere Anwohner der Straße „Am Gießbach“, 04.05.2008 1. Anzahl Heimplätze Wegen des bestehenden Überhangs an Pflegeplätzen hätte eine Reduzierung von Plätzen im Hanne-Landgraf-Haus keine nachteiligen Auswirkungen auf die Versorgungssituation. Der AWO gehe es allein darum, die Kapazität des Heimes zu erhöhen. Die Tatsache, dass die AWO für ihr Vorhaben keine Förderung des Landes erhält, belegt, dass kein öffentliches Interesse an dem Vorhaben besteht. Es geht nicht um den Abbau von Doppelzimmern. Dieser wird nur vorgetäuscht, um die Zustimmung des Gemeinderats für das Vorhaben zu erhalten. Deshalb geht die Begründung dann auch von 114 Heimplätzen aus und nicht von der Reduzierung der Anzahl der bisherigen Pflegeplätze im Altbau. Aus den dargelegten Gründen können keine Rückschlüsse auf das Vorliegen oder Nichtvorliegen eines öffentlichen Interesses gezogen werden. Siehe im Übrigen die Ausführungen in der Vorlage zur Erforderlichkeit des Vorhabens. 2. Brandschutz Wesentliche Erfordernisse des Brandschutzes sind nicht berücksichtigt. Es werde auf zwingende Anforderungen des Brandschutzes verzichtet. Bei deren Berücksichtigung wäre das Vorhaben aus betriebswirtschaftlicher Sicht wohl nicht zu realisieren. Die Belange des Brandschutzes sind und werden grundsätzlich überprüft und auf deren Einhaltung streng geachtet. Dies geschieht insbesondere noch einmal im Rahmen der Baugenehmigung. Eine Bauerlaubnis wird ohne die Einhaltung der Brandschutzvorschriften nicht erteilt. - 10 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 3. Erschließung Die Begründung zum Bebauungsplan gibt als zweites Ziel an, den mit der Ver- und Entsorgung des Heims verbundenen Verkehr bis auf die Müllabfuhr von der Straße Am Gießbach auf die Grezzostraße zu verlegen. Zwar werden von Seiten der Grezzostraße neue Erschließungsanlagen geschaffen, die bisherigen Eingänge sollen jedoch bestehen bleiben. Fahrzeuge können diese bequem anfahren und werden auch in Zukunft dort be- und entladen. Treppen und Fahrstuhl in die Kellerräume sind nur dort vorhanden und geplant. Insgesamt befürchten die Einwender, dass der Verkehr zur Versorgung des Heims und der Besucherverkehr sich weiterhin über die Straße Am Gießbach abwickeln wird. Dass Lieferanten, Krankenwagen, Bestattungsunternehmen etc. nur über die Grezzostraße anfahren dürfen, ist im Durchführungsvertrag geregelt und vom Vorhabenträger unterschrieben. Für Besucher lässt sich eine solche Regelung nicht erzwingen. 4. Stellplatznachweis Die Zahl der erforderlichen Stellplätze ist schöngerechnet. Nicht berücksichtigt sind die acht Kurzzeitpflegeplätze sowie der Schichtdienst des Pflegepersonals. Sie halten die Kriterien für den ÖPNV- Bonus für nicht erfüllt. Die Kurzzeitpflegeplätze sind in den 98 Heimplätzen enthalten. Lt. LBO sind Stellplätze für Beschäftigte in der Berechnungsgrundlage eingeschlossen. Die Anzahl der notwendigen Stellplätze wird endgültig erst im Rahmen der Baugenehmigung festgelegt. Der Stellplatz- nachweis als Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans lag dem Bauordnungsamt jedoch vor und blieb unbeanstandet. Danach sind 5 Stellplätze für das gesamte Heim notwendig. Vorgesehen sind jedoch 13 Stellplätze und damit ein Überhang von 8 Stellplätzen. Von einer Verschärfung des Stellplatzproblemes kann deshalb keine Rede sein. - 11 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 5. Tiefgarage Bei der Tiefgarage handelt es sich zumindest teilweise um eine Fehlkonstruktion. Es wird befürchtet, dass die Tiefgarage von den Besuchern nicht angenommen wird. Sie ist deshalb zur Unterbringung notwendiger Stellplätze nicht geeignet. Schon heute reichen die bestehenden 13 Stellplätze nicht aus. Die Besucher parken deshalb ordnungswidrig auf der Straße. Dies wird sich noch verschlechtern, wenn die ebenerdigen Stellplätze entfallen und die Tiefgarage nicht angenommen wird. Siehe Ziffer I. 2 Die Tiefgarage wird gem. LBO, GaVo sowie nach der EAR 05 in Absprache mit dem Stadtplanungsamt erstellt – Details werden mit dem Baugesuch geklärt. 6. Geschossigkeit Der bestehende Bau wurde mit drei Vollgeschossen über eine Befreiung genehmigt. Im vorgelegten Plan wird dies verschleiert und als zweigeschossiges Gebäude mit Dachgeschoss dargestellt. Siehe Ziffer I. 4 7. GRZ/GFZ Es wird bezweifelt, dass Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl richtig berechnet wurden. Siehe Ziffer I. 11 8. Maßstäblichkeit der Bebauung Bereits das bestehende Gebäude sprengt den städtebaulichen Rahmen. Mit dem neuen Vorhaben wird dies fortgesetzt und in seiner Wirkung erheblich bestärkt. Der neue Plan sieht eine geschlossene Bauweise sowie eine mehrgeschossige Blockrandbebauung vor, die keinerlei Rücksicht auf die bestehende Bebauung für das ganze Baugebiet nimmt. Das Gebäude weicht in seiner Maßstäblichkeit erheblich von der übrigen Bebauung ab. Die Festsetzungen schließen auch eine nachträgliche Aufstockung des Neubaus um ein drittes Geschoss nicht aus. Darstellung der Geschossigkeit siehe Ziffer I. 4. Da der Neubau über das Baufenster des bisherigen Bebauungsplans hinausgeht, ist die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans notwendig. Von einer geschlossenen Blockrandbebauung kann überhaupt nicht die Rede sein, hier handelt es sich um eine offene Bauweise mit einer Längenbeschränkung auf maximal 60 m (abweichende Bauweise). Durch die Festsetzung der maximalen Wandhöhe ist ein weiteres Staffelgeschoss ausgeschlossen. - 12 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 9. Präzedenzfall Durch den Bebauungsplan der AWO könnte ein Präzedenzfall geschaffen werden und auch das angrenzende Grundstück der Neuapostolischen Kirche vergleichbar „nachverdichtet“ werden. Da für das Grundstück der Neuapostolischen Kirche ebenfalls der bisherige Bebauungsplan Nr. 594 gültig ist, kann eine solche „Nachverdichtung“ ebenfalls nur mit Willen des Gemeinderats durch einen entsprechenden Bebauungsplan ermöglicht werden. 10. Auswirkungen auf Nachbarbebauung Die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplans auf das Ortsbild und die Umweltauswirkungen werden nicht behandelt. Auch sind wegen des hohen Grundwasserstandes negative Auswirkungen auf die Nachbarbebauung nicht auszuschließen. Siehe Ziffer I. 9, I. 24, III. 3 sowie Vorlage 11. Kleinklima Durch die massive Überbauung des Grundstücks ist zu erwarten, dass die Wärmeabstrahlung zunimmt und die Durchlüftung gestört wird. Diese Auswirkungen auf das Kleinklima bleiben unerwähnt. Der Umfang der versiegelten Flächen ist größer als im Bebauungsplan angegeben. Eine Beeinträchtigung des Kleinklimas ist nicht gegeben, da nach wie vor die Nord-Süd verlaufenden Licht- und Luftschneisen vorhanden sind und die Neubebauung einen verhältnismäßig harmlosen Eingriff darstellt, der durch den intensiv begrünten Dachgarten und verschiedene Neupflanzungen kompensiert wird. Siehe Ziffer I. 11 - 13 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 12. Artenschutz Der Bau einer neuen Trockenmauer, auf der stark überschatteten östlichen Grundstücksfläche ist nicht geeignet, der Zauneidechse das Überleben zu ermöglichen. Ohne ein Fachgutachten, das sich mit den Voraussetzungen für eine Befreiung befasst, ist eine sachgerechte Abwägung für den Gemeinderat nicht möglich. Der Umwelt- und Arbeitsschutz führt hierzu aus: Die Zauneidechse scheint über weite Teile des Karlsruher Siedlungsgebiets verbreitet, gemessen an ihren Lebensraumansprüchen kommt sie auch im Plangebiet vor. Man kann davon ausgehen, dass der Bestand im Karlsruher Raum in keiner Weise gefährdet ist. Zuverlässige Bestandszahlen von Eidechsen zu erhalten, ist ohne einen gewaltigen, unverhältnismäßigen Aufwand zu betreiben, nicht möglich. Darüberhinaus macht es keinen Sinn, solange man die betroffene Teilpopulation nicht in Bezug setzen kann zur gesamten (Karlsruher) Population. Diese quantitativ zu erfassen, würde jeden Rahmen sprengen. Die quantitative Erfassung der Teilpopulation des Plangebiets wird deshalb keine verwertbare Aussage liefern über den Einfluss der Planung auf die Gesamtpopulation der Zauneidechse im Karlsruher Raum. Aber um diese Frage geht es, wenn beurteilt werden soll, ob die Planung einen erheblichen Eingriff in den Bestand darstellt oder ein Ausgleich bzw. Ersatz festgesetzt werden soll. Wir halten es deshalb für angemessen, von vornherein davon auszugehen, dass die Zauneidechse im Bereich Hanne-Landgraf- Haus vorkommt – mit niederer Siedlungsdichte. Wir empfehlen deshalb, sich auf diese erfahrungsbasierenden Einschätzungen zu stützen und als Ersatz für den durch die Bebauung verlorengehenden Lebensraum im Bereich des neu anzulegenden Teichs eine Trockenmauer als Ersatzhabitat zu errichten. Die Trockenmauer wurde entsprechend festgesetzt – eine sachgerechte Abwägung durch den Gemeinderat ist somit möglich. Siehe Ziffer I. 7. - 14 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 13. Entwässerung Die Auslegung der Entwässerungskanäle im Baugebiet lässt eine weitere Verdichtung nicht zu. Bei starken Regenfällen werde Regenwasser vom AWO-Grundstück auf die Straße Am Gießbach fließen. Nach den Erläuterungen zum Plan (Hinweise) sollten die Grundstückseigentümer dagegen selbst Vorkehrungen treffen. Dies sei eine Unverschämtheit. Hier handelt es sich um einen Verständnisfehler. Es geht hier um die Dimensionierung der städtischen Entwässerungskanäle (siehe Ziffer I. 13). 14. Abstellfläche für Müll Die Anordnung der Stellfläche für die Müllgroßbehälter kann nicht hingenommen werden. Durch den Sichtschutz (2,00 m hohe Mauer) lassen sich die Behälter nicht mehr zur Leerung auf die Straße fahren, da die Rampe zum Haupteingang weit in die Stellfläche hineinragt. Auch ist diese Fläche viel zu klein. Es ist abzusehen, dass wegen dem fehlenden Platzes die Müllbehälter an der Straße aufgestellt werden. Siehe Ziffer I.5 und I. 12 Nach wie vor ist geplant, die Kompaktierung auf dem Grundstück vorzunehmen, ggf. unter Rückbau störender Rampenteile. Die Forderung nach einer Verlagerung des Müllplatzes ist aus betriebsinternen Gründen nicht realisierbar. Darüberhinaus bleibt der geplante Müllplatz im wesentlichen auf der jetztigen Müllfläche. 15. Hecke Verlangt wird nicht wie im bestehenden Bebauungsplan eine Buchenhecke, sondern nur die Pflanzung von Sträuchern. Eine Schutzvorkehrung zugunsten der Nachbarn wird hier nur vorgetäuscht. Das Altenheim hat nur einen direkten Nachbarn – die Neuapostolische Kirche. Diese hat an der gemeinsamen Grenze zum Vorhabenträger bereits eine Hecke gepflanzt. Zur Abschirmung zu den Nachbarn in der Straße Am Gießbach werden in der Nordwestecke zusätzliche Sträucher gepflanzt, die der bestehende Bebauungsplan ebenfalls nicht vorsieht. 16. Belange der Anwohner Die Belange der Anwohner werden nicht berücksichtigt. Durch die massive Bebauung werden die Bewohner der nördlich angrenzenden Grundstücke „eingemauert“. Die Folgen der massiven Verdichtung werden auf die Nachbarn abgewälzt. Siehe Ziffer 1.3 - 15 - Stellungnahme aus öffentlicher Auslegung Stellungnahme der Stadtplanung zu- sammen mit dem Vorhabenträger 17. Antennenanlagen Es wird bemängelt, dass je Gebäude eine Antennenanlage zulässig sein soll. Die AWO könnte sowohl auf dem Alt- als auch auf dem Neubau ohne behördliche Genehmigung eine Richtfunkantenne anbringen, wie dies auf dem alten Wohnheim in der Eisenbahnstraße geschehen ist. Siehe Ziffer I. 19 III. Bürger, Durlacher Straße, 28.04.2008 1. Bevorteilung eines Eigentümers Für solche Fälle – in denen nur ein einziger Hauseigentümer bevorteilt wird, wie es hier gedacht ist – hat der Gesetzgeber das vereinfachte Verfahren bestimmt nicht vorgesehen. Die §§ 12 und 13 a BauGB lassen dies ausdrücklich zu – darüber hinaus sind VEP’s für nur einen Grundeigner die Regel. 2. Heimqualität Die Anlage ist bereits heute mit 96 Pflegeplätzen überstrapaziert. Es ist unzumutbar, den Heimbewohnern jetzt auch noch das letzte bisschen Grün zu rauben. Es trifft zu, dass einige Sträucher und Bäume sowie die Teichanlage durch den Erweiterungsbau entfallen werden. Diese Eingriffe gelten aber als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (§ 13 a Abs. 2 Ziffer 4 BauGB). Dennoch sind folgende grünordnerische Maßnahmen vorgesehen:  Intensive Gartengestaltung mit Anlage eines neuen Teiches.  Intensive Flachdachbegrünung (Dachgarten).  Pflanzen von Sträuchern und Bäumen. 3. Ortsbild Durch die Erweiterung kommt es zu einer Verschandelung des mühsam aufgebauten schönen Ortsbildes. Es wird ein Verstoß gegen § 13 Eingliederungsvertrages gesehen, wonach die Stadt bei der weiteren Entwicklung auf den „dörflichen Charakter“ von Grötzingen und dessen Erholungsfunktionen Rücksicht zu nehmen hat. Siehe Ziffer I. 3 Das Gebiet wird durch 1,5- bis 2- geschossige Wohnhäuser, den Altbau des Pflegeheims sowie die Neuapostolische Kirche geprägt. Der Neubau orientiert sich in Proportion, Höhe und Tiefe an den in Nord- Süd ausgerichteten 1- bis 2-geschossigen Reihenhausketten und fügt sich somit in die Struktur des Baugebiets ein und nimmt auf den „dörflichen Charakter“ Rücksicht.

Anlage 2 zur Gemeinderatsvorlage - Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Am Gießbach 30 (Hanne-Landgraf -Haus)“, Karlsruhe-Grötzingen Textfestsetzung zur Art der Nutzung a) in der aktuell geänderten Fassung vom 10.10.2008 (Gegenstand des erneut zu fassenden Auslegungsbeschlusses) 1. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1 Art der baulichen Nutzung 1.1.1 Fläche für Gemeinbedarf Zulässig sind: Altenheime, Pflegeheime b) in der bisherigen Entwurfsfassung vom 28.09.2007 (ausgelegen vom 07.04. bis 07.05.2008) 1. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1 Art der baulichen Nutzung 1.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) Es gilt § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) mit folgenden Abweichungen: Zulässig sind: - Altenheime, Pflegeheime sowie - sonstige Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke Alle übrigen Nutzungen des § 4 BauNVO sind unzulässig.

1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) “ Am Gießbach 30 “ (Hanne-Landgraf-Haus) Karlsruhe - Grötzingen Entwurf Planverfasser: Domke & Schuhmacher Freie Architekten Klosestraße 25 76137 Karlsruhe Tel: 0721/9376133, Fax: 0721/9376134 e-mail: architekten-ds@t-online.de Vorhabenträger: Arbeiterwohlfahrt Kreisverband Karlsruhe Rahel-Straus-Straße 2 76137 Karlsruhe Tel: 0721/35007-10 2 Verfahrensvermerke/Ausfertigung Einleitungsbeschluss gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB und § 74 Abs. 7 LBO am 27.03.2007 Auslegungsbeschluss gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB und § 74 Abs. 7 LBO am 11.03.2008 Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO vom 7.04.2008 bis 7.05.2008 Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO am............................... Der vorhabenbezogene Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) und die örtlichen Bauvorschriften sind unter Beachtung des vorstehenden Verfahrens als Satzung beschlossen worden. Sie werden hiermit ausgefertigt. Karlsruhe, den.................... Heinz Fenrich Oberbürgermeister In Kraft getreten (§ 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) mit der Bekanntmachung am................................. Beim Stadtplanungsamt zu jeder- manns Einsicht bereitgehalten (§ 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO) ab................................. 3 Inhaltsverzeichnis A. Begründung (beigefügt) S. 4 B. Hinweise (beigefügt) S. 9 C. Verbindliche Festsetzungen/Örtliche Bauvorschriften S. 11 D. Planzeichnung M 1:500 S. 15 Anlagen Vorhaben- und Erschließungsplan: Übersichtsplan, M 1:20.000 Nr. 1 Luftbild Nr. 2 Lageplan, M 1:500 Nr. 3 Projektplan, M 1:500 Nr. 4 Grundriss KG, M 1:200 Nr. 5 Grundriss EG, M 1:200 Nr. 6 Grundriss OG, M 1:200 Nr. 7 Grundriss DG, M 1.200 Nr. 8 Ansichten Nord, Süd, M 1:200 Nr. 9a Ansicht Ost, M 1:200 Nr. 9b Ansicht West, Schnitt, M 1:200 Nr. 10 Stellplatznachweis Nr. 11 A. Begründung gemäß § 9 Abs.8 BauGB (beigefügt) 1. Aufgabe und Notwendigkeit. 4 Die Anzahl der älteren MitbürgerInnen wird gemäß Alterspyramide in den kommenden Jahren steigen und damit auch die Zahl der Menschen, welche einen Platz in einem Altenheim suchen bzw. pflegebedürtig sind. Das 1990 errichtete Alten- und Pflegeheim “ Hanne-Landgraf-Haus” in Karlsruhe - Grötzingen bietet sein Pflegeangebot vorwiegend in Doppelzimmern an, welche sich strukturbedingt nicht in jeweils zwei Einzelzimmer aufteilen lassen, d.h. die Doppelzimer ließen sich nur unter Wegfall von Pflegeplätzen in Einzelzimmer umwidmen. Zur Vermeidung dieses Abbaus von Pflegeplätzen ist deshalb ein Erweiterungsbau mit Einzelzimmern notwendig. Der derzeit gültige Bebauungsplan lässt aber diese notwendige Erweiterung des Pflegeheims nicht zu. Deshalb soll durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ein entsprechendes Baurecht geschaffen werden. Ein zweites Ziel des Vorhabens besteht in der Verbesserung der Erschließungssituation. Der momemtan an der verkehrsberuhigten Straße Am Gießbach gelegene Haupteingang des Hanne- Landgraf-Hauses wird deshalb auf die Südseite verlegt. Das Pflegeheim wird dadurch von der Grezzostraße, einer breiten Anliegerstraße, erschlossen. Dies gilt auch für die Erschließung der Tiefgarage und die Anlieferung, ausgenommen die Müllentsorgung. Sie erfolgt wie bisher über die Straße Am Gießbach. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Der derzeit gültige Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbands Karlsruhe (FNP NVK) stellt das Flurstück 10121 als Wohnbaufläche dar. Die Planung kann aus dem FNP entwickelt angesehen werden. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Für das Plangebiet besteht der qualifizierte Bebauungsplan Nr. 594 “Hofäcker II”, rechtsverbindlich seit 29.01.1983, der das Plangebiet als “WA, Baugrundstück für Gemeinbedarf” ausweist. Die bisherigen Vorgaben dieses Planes werden in Teilbereichen durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ersetzt. 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 3.661 qm große Plangebiet liegt im Westen des Stadtteils Karlsruhe-Grötzingen zwischen der Wohnbebauung Am Gießbach und der Wohnbebauung der Grezzostraße. Die genaue Abgrenzung des Planungsgebiets ergibt sich aus der Planzeichnung. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten, Bodenbeschaffenheit Das Planungsgebiet ist eben. Vegetation ist in Form von heimischen Gehölzen und Gräsern vorhanden, der Boden ist bindig bis kiesig/sandig. 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung 5 Das Plangebiet ist mit einem Pflegeheim bebaut. Das verputzte, zweigeschossige Gebäude ist durch Balkonvorbauten gegliedert. Das 45° Satteldach ist mit Naturziegel gedeckt. Das Gelände wird momentan über die Straße Am Gießbach erschlossen. 3.4. Eigentumsverhältnisse Das Grundstück befindet sich im Eigentum des Vorhabenträgers . 3.5. Belastungen Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum nördlich gelegenen Altstandort ”Ehemaliger Schrottplatz Danker”. Der nordwestliche Teil des Flurstücks Nr.: 10121 wurde durch die Firma Danker im Rahmen des Schrottplatzbetriebes genutzt. Im Zuge der Erkundung des Schrottplatzgeländes wurden oberflächennahe Auffüllungen mit z.T. Bauschutt, Aushub, Schlacken vorgefunden. Eine Fortsetzung der Auffüllungen im Bereich des Plangebiets kann nicht ausgeschlossen werden. Aushubmaterial aus diesem Bereich ist daher möglicherweise belastet und muß abfallrechtlich betrachtet werden. Im Rahmen von Baumaßnahmen ist vorab ein Aushub- und Entsorgungskonzept zu erstellen. 3.6. Grundwasser Der Grundwasserspiegel ist stark von der eingestauten Pfinz geprägt. Mit sehr hohen Grundwasserständen muss gerechnet werden. 4. Planungskonzept Der geplante Ost-West orientierte, zweigeschossige Erweiterungsbau erhält im Erdgeschoss eine Verbindung zum bestehenden Haupthaus. Es werden 17 Einzelzimmer mit Bad und auf jedem Geschoss ein Aufenthalts- bzw. Speiseraum angeboten. Aufzug und Treppenhaus erschließen auch die Dachterrasse und das Kellergeschoss mit Tiefgarage. 4.1. Art der baulichen Nutzung Das Baugrundstück soll weiterhin als Fläche für Gemeinbedarf (F) ausgewiesen werden. 4.2. Maß der baulichen Nutzung Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung für reine und allgemeine Wohngebiete (GRZ 0,4/GFZ 1,2) werden nicht überschritten. 4.3 Erschließung 4.3.1 Öffentlicher Personennahverkehr In ca. 250 m Entfernung befinden sich Bus- und Stadtbahnhaltestelle. 4.3.2 Motorisierter Individualverkehr Die Erschließung erfolgt ausschließlich über die Grezzostraße. 4.3.3. Ruhender Verkehr Die notwendigen Stellplätze des Pflegeheims (5 St.) werden in einer Tiefgarage (13 St.) unter dem Neubau nachgewiesen, entlang der Grezzostraße befinden sich öffentliche Längsparkierungsstreifen. 6 4.3.4 Geh- und Radwege Fußgänger und Radfahrer können die bestehenden Fuß- und Radwege an der Grezzostraße benutzen. 4.3.5 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung ist durch das Leitungsnetz in der Straße Am Gießbach gewährleistet. Die Müllfahrzeuge können am Ende der Straße Am Gießbach wenden. Eine Regenwasserversickerung in freier Mulde ist nicht möglich. Das anfallende Dachflächenregenwasser wird im intensiv begrünten Dachgarten gebunden. Desweiteren würden durch eine Muldenversickerung die Freiflächen für behinderte Bewohner mit Gehhilfen/Rollstühlen beeinträchtigt. 4.4 Gestaltung Die geplante Erweiterung sieht einen schlanken, einhüftigen Baukörper vor, der sich in Struktur und Proportion an die westlich angrenzenden Reihenhauszeilen anpasst. Der Baukörper wird durch Vor- und Rücksprünge des Obergeschosses sowie durch geschossweise unterschiedliche Materialien gegliedert. Bedingt durch die Funktion ist eine Angleichung der Sockelhöhe an den Bestand erforderlich. Über den entstehenden U-förmigen Innenhof, der begrünt bleibt, führt die fußläufige Haupterschließung des Pflegeheims. Der durch die Bebauung wegfallende Teich entsteht neu im östlichen Teil des Grundstücks. Das intensiv begrünte Flachdach dient als Dachgarten. Die Pflegezimmer im Erdgeschoss erhalten einen überdachten Freisitz, die Pflegezimmer im Obergeschoss einen überdachten Bettenbalkon. Die Grundstücksgrenzen werden durch Strauchpflanzungen eingegrünt. Die Grünflächen zwischen den Gebäuden und im östlichen Grundstücksteil bleiben erhalten. Die Stellplätze werden in einer Tiefgarage untergebracht. 4.5 Grünordnung/ Ersatz-und Ausgleichsmaßnahmen 4.5.1 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen. An der Nordseite des Grundstücks werden Sträucher gepflanzt. Der Dachgarten wird intensiv begrünt. In der östlichen Grundstücksfläche, an der Nordwestecke des Plangebiets und westlich der westlichen Feuerwehrzufahrt werden drei zusätzliche Bäume gepflanzt. 4.5.2 Eingriffe in Natur und Landschaft Durch das Planvorhaben werden im Wesentlichen die bestehenden 13 Stellplätze und die Teichanlage überbaut. U.a. entfallen dabei einige Sträucher und 7 Bäume. 4.5.3 Ausgleichsmaßnahmen Da das Vorhaben zusammen mit dem Bestand eine Grundfläche von insgesamt weniger als 20.000 m2 einnimmt, gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (§13a Abs.2, Ziffer 4, BauGB). Dennoch sind folgende grünordnerische Maßnahmen vorgesehen: · Intensive Gartengestaltung mit der Anlage eines Teiches im östlichen Grundstücksteil. 7 · Intensive Flachdachbegrünung (Dachgarten). · Pflanzung von Sträuchern entlang der nördlichen Grundstücksgrenze. · Pflanzen von drei Bäumen im östlichen Grundstücksteil, an der Nordwestecke des Plangebiets und westlich der westlichen Feuerwehrzufahrt. Außerdem ist im Planungsgebiet von den Lebensraumansprüchen her mit dem Vorkommen der Zauneidechse (geschützt nach FFH-Richtlinie, Anhang IV) zu rechnen. Deshalb soll als Ersatz für den durch die Bebauung verlorengehenden Lebensraum im Bereich des neu anzulegenden Teichs eine Trockenmauer von ca.2,00m-3,00m Länge und einer Höhe von ca. 50cm-60cm als Ersatzhabitat für die Zauneidechse errichtet werden. 4.6. Immissionen Durch den Neubau ändern sich Intensität und Art der Immissionen nicht. 5. Umweltprüfung/Umweltbericht Bei vorliegendem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan gemäß §13a Baugesetzbuch, da er der Innenentwicklung dient und die zulässige überbaubare Grundfläche nach § 19 Abs.2 Baunutzungsverordnung mit 1.464 m2 deutlich unter dem im Baugesetzbuch festgelegten Schwellenwert liegt. Aus Inhalt und Zielen des Bebauungsplans ergibt sich, dass Umweltauswirkungen durch die Planung nicht entstehen werden. Der Bebauungsplan kann deshalb im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Von Umweltprüfung und Umweltbericht wird damit abgesehen. 6. Sozialverträglichkeit/Sozialplan Hinsichtlich der Sozialverträglichkeit wurden bei der Planung insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt: · verkehrsberuhigtes Wohnumfeld · Errichtung barrierefreier Einzelpflegezimmer nach DIN 18025 · Vernetzung mit dem vorhandenen Freiraum Ein Sozialplan ist für diesen Bebauungsplan nicht erforderlich, da keine nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der in diesem Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen zu erwarten sind. 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz Überbaute Fläche (Bestand) ca. 970 m2 Überbaute Fläche (Planung) ca. 460 m2 Verkehrs-/Erschließungsflächen (inkl. TG-Einfahrt/Dach) ca. 702 m2 Grünflächen (ohne Dachgarten) ca. 1.529 m2 Plangebiet gesamt ca. 3.661 m2 8 7.2 Geplante (vorhandene) Bebauung geplant: Einzelhaus zweigeschossig, 17 Pflegeplätze in Einzelzimmern, Geschossfläche ca. 975 m2 vorhanden: Einzelhaus zweigeschossig + DG, 98 Pflegeplätze vorwiegend in Doppelzimmern, Geschossfläche ca. 2.910 m2 7.3 Bodenversiegelung 1 Gesamtfläche ca. 0.366 ha 100% Derzeitige Versiegelung ca. 0.167 ha 45% Durch den Bebauungsplan versiegelte Fläche ca. 0.213 ha 58% Hinweise: Die bestehenden Feuerwehrzufahrten sind aus wasserdurchlässigen Belägen hergestellt und werden nur zu 50% der Flächen in die Berechnung der versiegelten Flächen einbezogen. Folgende Bauteile, welche in die Berechnung der versiegelten Flächen einbezogen worden sind, werden intensiv begrünt: · Teile des Flachdaches des Neubaus (250 m2). 8. Kosten Alle im Zusammenhang mit dem Vorhaben anfallenden Kosten einschließlich der Erschließungsanlagen sowie sämtlicher Veränderungen im öffentlichen Straßenraum übernimmt der Vorhabenträger. Der Stadt Karlsruhe entstehen keine Kosten. 9. Durchführung Alle Verpflichtungen des Vorhabenträgers werden in einem Durchführungsvertrag geregelt. 1 Die maximal zulässige versiegelte Fläche berechnet sich aus den versiegelten Verkehrsflächen sowie der maximal überbaubaren (auch mit Nebenanlagen) Grundfläche ( in der Regel GRZ + 50%, max. 80% der Grundstücksfläche) der Baugrundstücke. B. Hinweise (beigefügt) 1. Ver- und Entsorgung Für Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15m von der für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straße entfernt, auf einem befestigten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu versehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5% nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50m bis 3,50m Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 9 2. Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von > 0,30m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tieferliegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist deshalb ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen der Eigentümer selbst entsprechend zu schützen. 3. Regenwasserversickerung Das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser kann gesammelt werden. Dieses ist jedoch ausschließlich zur Gartenbewässerung zu nutzen, da es mikrobiologisch und chemisch verunreinigt sein kann. Sofern Zisternen eingebaut werden, ist zur Ableitung größerer Regenereignisse bei gefüllten Zisternen ein Notüberlauf mit freiem Abfluss in das öffentliche Kanalsystem vorzusehen. Ein Rückstau von der Kanalisation in die Zisterne muss durch entsprechende technische Maßnahmen vermieden werden. Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Notwendige Befestigungen nicht überbauter Flächen der Baugrundstücke sollen zur Verringerung der Flächenversiegelung weitgehend wasserdurchlässig ausgebildet werden, z.B. als Pflaster oder Plattenbelag mit breiten, begrünten Fugen (Rasenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend der Denkmalpflege des Regierungspräsidiums Karlsruhe, Moltkestraße 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktags nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Evtl. vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägende Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 5. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die am 12.10.1996 in Kraft getretene Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) verwiesen. 6. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes 10 nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt und Arbeitsschutz, Markgrafenstraße 14, 76131 Karlsruhe, zu melden. 7. Erdaushub/Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Auffüllungen im Gebiet notwendig sind, dafür verwendet werden. Schadstoffhaltiges Bodenmaterial ist im Falle einer vorgesehenen Umlagerung auf dem Grundstück unter bodenschutzrechtlichen Gesichtspunkten (Bundes-Bodenschutzgesetz -BBodSchG vom 17.März 1998 sowie das Gesetz des Landes zur Ausführung des Bundes-Bodenschutzgesetzes und zur Änderung abfallrechtlicher und bodenschutzrechtlicher Vorschriften, Landes-Bodenschutz-und Altlastengesetz-LBodSchAG vom 14.Dezember 2004) zu beachten. Bei Herstellung von technischen Bauwerken (Höherlegung, etc.) mit Bodenmaterial von außerhalb sind die Bestimmungen des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes (KrW-/AbfG vom 27.September 1994) und der Verwaltungsvorschrift des Umweltministeriums für die Verwertung von als Abfall eingestuftem Bodenmaterial (VwV Boden Baden-Württemberg vom 14 März 2007) einzuhalten. Bei Herstellung von technischen Bauwerken (Höherlegung, etc.) mit Recyclingmaterial sind die Bestimmungen des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes (KrW-/AbfG vom 27.September 1994) und die vorläufigen Hinweise des Ministeriums für Umwelt und Verkehr Baden-Württemberg vom 13. April 2004 zum Einsatz von Baustoffrecyclingmaterial einzuhalten. Zur Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht im Baugebiet mit Bodenmaterial von außerhalb sind die bodenschutzrechtlichen Vorgaben für das Auf-und Einbringen von Materialien in oder auf den Boden gemäß Vollzugshilfe zu §12 Bundes-Bodenschutz-und Altlastenverordnung (BBodSchV) maßgebend. 8. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. 9. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). C. Verbindliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.12.2006 (BGBl. I S. 3316) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBL. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22 April 1993 (BGBL.I S. 466) Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 8. August 1995 (GBL. S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 14. Dezember 2004 (GBL. S. 895) Textfestsetzungen In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes geregelt: 11 1. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1 Art der baulichen Nutzung 1.1.1 Fläche für Gemeinbedarf (F) Zulässig sind: · Altenheime, Pflegeheime. 1.1.2 Flächen für Stellplätze und Garagen Stellplätze sind nur in der im zeichnerischen Teil festgesetzten Tiefgarage zulässig. 1.1.3 Nebenanlagen Nebenanlagen nach § 14 Abs.1 BauNVO sowie die in Ziffer 2.3.2 genannten sind nur auf den dafür festgesetzten Flächen zulässig (siehe Planeintrag). Nebenanlagen gemäß § 14 Abs.2 BauNVO sind zulässig, auch außerhalb der Baubereiche und im Grenzabstand. 1.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl : Maßgebend ist der Eintrag in der Nutzungsschablone. Zahl der Vollgeschosse: Es werden zwei Vollgeschosse (II) als Höchstmaß festgesetzt. Höhe der baulichen Anlagen: Die Wandhöhen sind als Höchstmaße festgelegt (siehe Planeintrag). 1.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Es wird abweichende (a) Bauweise festgesetzt; offen, jedoch Gebäudelänge bis 60m zulässig. Maßgebend für die überbaubare Grundstücksfläche ist der Eintrag in den Nutzungsschablonen bzw. Baufeldern in der Planzeichnung. Die Maße der vorspringenden Bauteile an den Giebelseiten und an der Westseite im OG des Neubaus werden durch die “Baugrenze OG” (siehe Planzeichnung) definiert - Giebelseiten max. 0,75m über die Baugrenze EG, Terrassen-/Balkonüberdachung der Westfassade max.1,50m über die Baugrenze EG. 1.4 Grünflächen/Pflanzgebote und Pflanzerhaltung Der Dachgarten ist intensiv zu begrünen. An den in der Planzeichnung festgelegten Standorten sind einheimische Sträucher und drei mittel- bis großkronige Laubbäume zu pflanzen. Für den Baumstandort an der Straße am Gießbach ist eine schmalkronige Baumart zu verwenden. Alle zu pflanzenden und zu erhaltenden Baum- und Strauchpflanzungen sind zu schützen, zu pflegen und bei Abgang durch entsprechende Neupflanzungen zu ersetzen. 1.5 Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen 12 Aufschüttungen und Abgrabungen sind im Planungsgebiet nach Maßgabe Ziffer 2.3.3 zulässig. 1.6 Flächen für Abfallbehälter Abfallbehälterstandplätze sind gemäß Ziffer 2.3.1 und 2.3.4 auf den hierfür festgelegten Flächen zulässig. 2. Örtliche Bauvorschriften 2.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 2.1.1 Wandhöhe Maßgebend für die Höhe der Außenwände sind die im zeichnerischen Teil eingetragenen Wandhöhen. Als Wandhöhe gilt das Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der natürlichen Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Oberkante Dachhaut oder bis zum oberen Abschluß der Wand. Die Wandhöhe wird in der jeweiligen Gebäudemitte gemessen, aufgrund der topographischen Lage des Grunstücks ergeben sich unterschiedliche Wandhöhen. 2.1.2. Dächer Zulässig sind Satteldächer mit 40°-45° Neigung (Bestand) sowie Flachdächer mit 0°-5° Neigung (Neubau). Das Flachdach des Neubaus ist intensiv zu begrünen. Der Schichtaufbau muß mindestens 30cm zuzüglich Dränschicht betragen. Als Bepflanzung sind Stauden, Blumen und Rasen vorzusehen. 2.1.3 Fassaden Die Fassaden des Neubaus sind in geschossweise differenzierten Materialien auszuführen (Putz, Paneele, Natursteinverblendung, Glas, Metall o.ä). Für die Fassaden des Bestandsgebäudes sind grelle und fluoreszierende Materialien nicht zulässig. 2.2. Werbeanlagen und Automaten Werbeanlagen und Automaten sind genehmigungspflichtig. Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung, am Gebäude, im Erdgeschoss, nicht in der Vorgartenzone und nur unter Einhaltung folgender Größen zulässig: · Einzelbuchstaben bis max 0,30m Höhe und Breite, · sonstige Werbeanlagen (Schilder, Firmenzeichen und dergleichen) bis zu einer Fläche von 0,5m2. Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht, drehbare Werbeträger und solche mit wechselnden Motiven, sowie Laserwerbung, Skybeamer oder Ähnliches. Automaten sind nicht zulässig. Anlagen, die zum Anschlagen von Plakaten oder anderen werbewirksamen Einrichtungen bestimmt sind, sind unzulässig. 2.3 Unbebaute Flächen, Einfriedigungen 13 2.3.1 Vorgärten Vorgärten sind die Flächen, die zwischen Straßenbegrenzungslinie und Baugrenze liegen. Die Benutzung als Arbeits-, Abstell- oder Lagerfläche ist nicht zulässig - ausgenommen hiervon sind Abfallbehälterstandplätze (Bestand). Die Vorgartenflächen sind als Vegetationsfläche anzulegen und zu unterhalten. Ausgenommen hiervon sind die Zugangs- und Aufenthaltsbereiche, die einheitlich in Farbe und Material zu pflastern sind (Bestand). 2.3.2 Einfriedigungen Einfriedigungen sind nur in Form von mindestens 1,20m hohen Hecken zulässig. In die Hecken kann ein max. 1,20m hoher Maschendrahtzaun eingezogen werden. Der Haupteingang an der Grezzostraße kann als maximal 3,00m hohe Pergola bzw. als massives Portal ausgebildet werden. 2.3.3 Abgrabungen, Aufschüttungen Abgrabungen und Aufschüttungen an der westlichen Grundstücksgrenze gemäß Schnitt A-A (Anlage 10) sind nur zum Ausgleich des Höhenniveaus zwischen den beiden Straßen und dem EG- Niveau des Neubaus sowie zur Belichtung von Aufenthaltsräumen im Kellergeschoss des Bestandsgebäudes (Lichtgräben) zulässig. Die Geländeformen benachbarter Grundstücke sind dabei aufeinander abzustimmen. 2.3.4 Abfallbehälterstandplätze Die Abfallbehälterstandplätze sind mit einer Sichtschutzmauer zu versehen, Lage und Höhe ergeben sich aus der Planzeichnung. Sie ist zu begrünen. 2.3.5 Stellplätze/Tiefgaragen Die nicht überbaute Decke der Tiefgarage ist abgesehen von der Terrassenfläche mit einer für Extensivbegrünung ausreichenden Erdaufschüttung (Schichtaufbau min. 15cm für Trockenrasen) zu versehen und gärtnerisch zu gestalten. Tiefliegende Bauteile (TG usw.) müssen grundwasserdicht ausgebildet werden. 2.3.6 Grundstückszufahrten/Feuerwehrwege Die Feuerwehrwege sind mit wasserdurchlässigen Belägen auszuführen (Bestand). 2.4 Außenantennen, Satellitenempfangsanlagen Je Gebäude ist eine Antennenanlage zulässig. 2.5. Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind nicht zulässig. 14 3. Sonstige Festsetzungen Die Anlagen 1-11 (Vorhaben- und Erschließungsplan) sind bindender Bestandteil dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Der Bebauungsplan Nr. 594 “Hofäcker II”, in Kraft getreten am 29.01.1983, wird in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. Planzeichnung (Gesonderte Datei) 15 Planverfasser: _____________________ ________________________ Dipl. Ing. Reinhard Domke Dipl.Ing. Ulrich Schuhmacher freier Architekt freier Architekt Vorhabenträger: _____________________ Arbeiterwohlfahrt Kreisverband Karlsruhe Geschäftsführer Gustav Holzwarth Stadtplanungsamt Karlsruhe: 16 _____________________ Stadtdirektor Dr. Harald Ringler Karlsruhe, den 28.09.2007 Fassung vom 10.10.2008 Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) hier nicht beigefügt, da keine Änderungen.