Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Wilhelm-Leuschner-Straße 65 bis 73 (Senioren- und Nahversorgungszentrum)", Kalsruhe-Oberreut: Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB)

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 53. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 23.09.2008 1502 4 öffentlich Dez. 6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Wilhelm-Leuschner-Straße 65 bis 73 (Senioren- und Nahversorgungszentrum)", Karlsruhe-Oberreut: Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss 24.05.2007 1 Zustimmung zur Einleitung des Verfahrens Planungsausschuss 27.02.2008 3 Zustimmung zur Fortsetzung der Planung Gemeinderatsbeschluss 23.09.2008 4 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan als Abschluss des Verfahrens (Beschluss mit voll- ständigem Wortlaut siehe Seite 6). Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 A. Anmerkungen zum Satzungsbeschluss I. Zum Planinhalt sowie Rückblick auf bisherige Planungen und geltendes Planungs- recht Gegenstand des Vorhabens ist die Errichtung eines Senioren- und Nahversorgungszent- rums innerhalb der von Bernhard-Lichtenberg-Straße, Wilhelm-Leuschner-Straße und einem Rad- und Gehweg (genannt Weiße-Rose-Weg) umschlossenen Dreiecksfläche am östlichen Ende des Stadtteiles Oberreut. Mit der vorgesehenen Nutzung wird die Fläche in den zeichnerischen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes als Sondergebiet im Sinne des § 11 der Baunut- zungsverordnung (BauNVO) ausgewiesen. Weitere Konkretisierungen enthalten neben den sonstigen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebau- ungsplanes die vom Vorhabenträger vorgelegten Pläne des Vorhaben- und Erschließungs- planes (VEP), die damit als verbindlich werdender Bestandteil hinzutreten. Danach richtet sich dann auch die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Realisierung des Vorhabens un- ter Beachtung eines ergänzend mit ihm abgeschlossenen Durchführungsvertrages. Konkret sind nach den Detailplänen des VEP (siehe dessen Anlagen 3 bis 11) ein SB-Markt mit Begleitnutzungen (Backshop, Café, Imbiss) im EG, 34 Seniorenwohnungen und ein Se- niorenpflegeheim mit 86 Pflegeplätzen in vier weiteren Geschossen vorgesehen. Dies zu- sammen mit den dafür geplanten Stellplätzen, ihren internen Zufahrtsflächen und den sons- tigen Nebenflächen. Die Überplanung dieser Dreiecksfläche geht auf eine längere Entwicklungsgeschichte mit unterschiedlich gesetzten und wieder aufgegebenen oder veränderten Zielen zurück. Zum Verständnis der planungsrechtlichen Ausgangssituation, in welche mit der jetzigen Planung eingegriffen wird, bedarf dies im Rückblick einer näheren Betrachtung. Dazu Folgendes: Vom Geltungsbereich des erstmals in diesem Gebiet aufgestellten Bebauungsplan „Gewer- begebiet Großoberfeld“, der am 17.11.1989 in Kraft trat, war die beschriebene Fläche noch ausgenommen, obwohl sie in Form und Lage bereits in einem engen räumlichen Kontakt mit den angrenzenden gewerblichen Nutzungen gestanden hatte. So zeichnete sich schon da- mals ab, dass auf dieser Fläche keine reine Wohnbebauung in Betracht kommen konnte. In späterer Zeit wurde sodann ein Teilbereich dieser Dreiecksfläche, der sich bis zur Ostsei- te der Bernhard-Lichtenberg-Straße erstreckte, mit dem am 28.06.1991 in Kraft getretenen Bebauungsplan „Oberreut Feldlage III“ als Gewerbegebiet ausgewiesen. Nach dieser Pla- nung hätten entlang der Bernhard-Lichtenberg-Straße Gebäude für gewerbliche Nutzungen aller Art mit einer Wandhöhe von 10,8 m und Firsthöhe der geneigten Dachfläche von 13,8 m entstehen können. Das entsprach annähernd den zulässigen Höhen der Wohnbau- ten unmittelbar westlich der Bernhard-Lichtenberg-Straße. Und etwas weiter östlich abge- setzt von der Bernhard-Lichtenberg-Straße wäre zudem ein Hochbau (Büroturm) mit 28,3 m Höhe zulässig gewesen. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 In der Folgezeit wurde die Planung mit dem Büroturm wieder aufgegeben. Solches dann bereits zugunsten eines geplanten SB-Marktes und sonstigen der Nahversorgung dienenden Ladeneinheiten und einem Café-Betrieb zur Berücksichtigung des zwischenzeitlich entstan- denen Bedarfs der Bevölkerung im Stadtteil Oberreut. Diese Planung wurde Gegenstand des am 17.03.2000 in Kraft getretenen und noch heute verbindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit dem vom Vorhabenträger dazu vorgelegten Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan. Ein Vorhaben auf der Basis dieses Bebauungsplanes wurde jedoch von dem damals angetretenen Vorhabenträger nicht realisiert. Und ergänzend dazu gilt es noch festzuhalten, dass sich der Geltungsbereich des vorha- benbezogenen Bebauungsplanes mit dem Nahversorgungszentrum nicht bis zur Bernhard- Lichtenberg-Straße erstreckte. Vielmehr verblieb zwischen diesem und der vorbezeichneten Straße noch ein ca. 40 Meter tiefer, gewerblich anderweitig nutzbarer Streifen des früheren und insoweit nicht aufgehobenen Bebauungsplanes aus dem Jahre 1991. So könnten nach dessen Festsetzungen auch derzeit noch Gebäude entlang der Bernhard-Lichtenberg- Straße, beschränkt auf eine Wandhöhe von 10,8 m errichtet werden. Es existieren mithin innerhalb der eingangs beschriebenen Dreiecksfläche noch heute die vorbezeichneten Bebauungspläne aus den Jahren 1991 und 2000 mit ihren sich jeweils da- rauf erstreckenden Geltungsbereichen. An dieser gegebenen planungsrechtlichen Situation hatte sich auch nichts durch ein im Jah- re 2003 durchgeführtes weiteres Bebauungsplanverfahren geändert. Dieses Verfahren mit einem gleichfalls geplanten Nahversorgungszentrum und einem ergänzend dazu auch schon vorgesehenen Seniorenzentrum gelangte zu keinem rechtsverbindlichen Abschluss. Der dazu erforderliche Satzungsbeschluss konnte nicht gefasst werden, denn Vorausset- zung dafür wäre ein zuvor abgeschlossener Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger gewesen. Dieser kam nicht zustande. In nutzungsbezogener Hinsicht knüpft nunmehr der jetzt von einem anderen Vorhabenträger (Dritte Weisenburger Beteiligungs GmbH) vorgelegte VEP an das Ziel eines Nahversor- gungs- und Seniorenzentrums an. Dies freilich mit einem deutlich veränderten baulichen Konzept. Wie der Vorgängerentwurf von 2003 nimmt auch diese Fläche weitestgehend die Dreiecksfläche ein, überschreitet aber nicht mehr wie der Vorgängerentwurf den Rad- und Gehweg (Weiße-Rose-Weg) in nördlicher Ausdehnung. Im Vergleich zu den bisher für die Dreiecksfläche geltenden alten Bebauungsplänen von 1991 und 2000 sind danach im Wesentlichen folgende Unterschiede festzuhalten: a) Es verbleibt prinzipiell bei der gewerblich ausgerichteten Nutzungsstruktur mit der Pla- nung eines in der Verkaufsfläche allerdings jetzt größeren SB-Marktes, in dessen Ver- kaufsfläche einige der früher vorgesehenen sonstigen Ladeneinheiten aufgehen, die beim früheren Konzept abgegrenzt vom SB-Markt hätten entstehen können. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 b) Anders als noch der vorhabenbezogene Bebauungsplan aus dem Jahre 2000 reicht der Baukörper dieses Zentrums bis an die Bernhard-Lichtenberg-Straße heran und ersetzt dort den restlichen, noch im Bebauungsplan von 1991 ausgewiesenen Gewerbegebiets- streifen. c) Ein Großteil des Belieferungsverkehrs für den SB-Markt wird über die Bernhard- Lichtenberg-Straße erfolgen, während die Planung aus dem Jahre 2000 noch die Zufahrt ausschließlich von der Wilhelm-Leuschner-Straße vorgesehen hatte; die Ladezone selbst wird dabei jedoch innerhalb des Gebäudes liegen, mithin eingehaust sein. d) In Anbetracht der geplanten Geschossflächen für die Seniorenwohnungen und das Senio- renpflegeheim kommt es entlang der Bernhard-Lichtenberg-Straße abweichend von den alten, unter anderen planerischen Zielen festgesetzten Wandhöhen (10,8 m) zu einer vorgesehenen Wandhöhe von 18,15 m; dies allerdings aufgelockert durch einen oberhalb des Erdgeschossniveaus freibleibenden Zwischenraum von 16 Meter Breite. Der erdge- schossige Gebäudeteil in diesem Abschnitt bleibt auf eine Wandhöhe von 6,7 m be- grenzt. Städtebaulich orientieren sich die geplanten Wandhöhen an der Bebauung am Badeniaplatz mit der dortigen Bausparkasse. Wie es sich bei der Wandhöhe hinsichtlich erforderlicher Abstandsverhältnisse mit Blick auf den Zutritt von Licht- und Sonneneinstrahlung gegenüber der Bebauung westlich der Bernhard-Lichtenberg-Straße verhält, wird näher unter Abschnitt III dieser Vorbemerkung erläutert. Im Übrigen wird zu den weiteren Einzelheiten dieser Planung auf die beigefügten Pläne so- wie die Begründung zum Bebauungsplan verwiesen. II. Zum Verfahren Mit den vorgesehenen Inhalten und den dadurch bedingten Änderungen gegenüber dem bisher geltenden Planrecht erfüllt diese die rechtlichen Voraussetzungen zur Aufstellung eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung im Sinne des § 13a BauGB. Danach kann dieser Plan, auch soweit er die Grundzüge der bisherigen Bebauungspläne berührt und teil- weise verändert, nach den Vorschriften aufgestellt werden, die für das vereinfachte Verfah- ren nach § 13 BauGB gelten. Zur Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit, die nach § 13 Abs. 2 BauGB durchzuführen war, konnte auf eine öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes in Anwendung von § 3 Abs. 2 BauGB zurückgegriffen werden, die sich aus verfahrensökonomischen Gründen angeboten hatte. Diese erfolgte in der Zeit vom 16.06.2008 bis 16.07.2008. Eingegangen ist bei dieser Gelegenheit lediglich die Stellungnahme eines in der Friedrich-Weick-Straße wohnenden Bürgers. Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Daneben erhielten die Behörden und Träger öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellung- nahme, soweit sie von der Planänderung berührt werden konnten. Einbezogen wurden darin auch die Bürgervereine von Bulach und Oberreut. Teilweise haben die gehörten Stellen eine Stellungnahme abgegeben, ohne sich zu einzel- nen Planungsinhalten oder betroffenen Interessenlagen mit Anregungen oder Einwänden zu äußern. Im Übrigen gingen aber auch einige Stellungnahmen ein, die sich mit den Planinhal- ten teilweise recht kritisch befassen. Der wesentliche Inhalt aller eingegangenen Stellungnahmen ist zusammengefasst in der Anlage 1 zu dieser Vorlage wiedergegeben. Die Stellungnahme des Vorhabenträgers, die insoweit von der Stadtplanung mitgetragen wird, ist dem jeweils gegenübergestellt. Auf eini- ge Gesichtspunkte oder Fragestellungen geht in näherer rechtlicher Würdigung auch der nachstehende Abschnitt III ein. Im Übrigen wird für die zu treffende Entscheidung und auf die dabei insgesamt vorzunehmende Abwägung der Vollständigkeit halber auf die Ausfüh- rungen in Anlage 1 zur Vorlage Bezug genommen. III. Abwägung der betroffenen Belange und Entscheidung über eingegangene Stel- lungnahmen Es obliegt nunmehr dem Gemeinderat, mit dem zu fassenden Satzungsbeschluss alle be- troffenen Belange ihrem Gewicht entsprechend miteinander und gegeneinander gerecht abzuwägen und über die Einwände und Anregungen zu entscheiden, soweit solche vorge- tragen wurden. a) Zur Nutzungsart und der davon ausgehenden Auswirkungen auf die Umgebung Planungsrechtlich steht mit Blick auf die Art der Nutzung hauptsächlich die Änderung von der bisher festgesetzten vorwiegend gewerblichen Nutzung zu einer gemischten Nutzung im Vordergrund. Geplant ist danach ein Gebiet, welches in seiner Prägung einen mischgebiets- ähnlichen Charakter hat, sich jedoch von einem Mischgebiet im Sinne von § 6 der BauNVO gleichwohl wesentlich unterscheidet. Es erfolgt hierbei gegenüber der vorhandenen, westlich an die Bernhard-Lichtenberg-Straße angrenzenden Wohnbebauung eine als positiv zu wer- tende nutzungsartbezogene Entwicklung. Dazu gilt es zu sehen: Mit Erschließungsverkehr gewerblicher Art einschließlich Belieferungsvorgängen wäre je nach konkreter baulicher Entwicklung auch ohne den jetzigen Bebauungsplan zu rechnen gewesen. Das eigens eingeholte schalltechnische Gutachten weist nach, dass die unter Be- achtung der TA-Lärm als zumutbar zu sehenden Werte eingehalten werden. Das gilt sowohl für die gewerbliche Tätigkeit der zulässigen Einzelhandelsnutzung als auch für den vom Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwartenden zusätzlichen Verkehrslärm. Letzteres sowohl hinsicht- lich des Lärms, der vom Verkehr auf dem Grundstück ausgeht, als auch von den Verkehrs- bewegungen, die auf öffentlichen Wegen stattfinden und dem Vorhaben noch zugerechnet werden können. Ergänzende Erläuterungen Seite 6 b) Zur Höhe der Bebauung und Abständen gegenüber benachbarter Wohnbebauung Im Vergleich zur Wandhöhe, die unter Einhaltung der bisher noch geltenden Festsetzungen des Bebauungsplanes von 1991 zu erwarten wäre, kann die nunmehr vorgesehene Wand- höhe von 18,15 m aus Sicht der Bewohner der Gebäude westlich der Bernhard-Lichtenberg- Straße als Nachteil empfunden werden. Wenngleich von dort keine Einwendungen vorlie- gen, bleibt dies, weil offenkundig und letztlich auch vom Bürgerverein Oberreut vorgetragen, in die Abwägung einzustellen. Anhaltspunkte, die es gebieten würden, aus Gründen des Vertrauensschutzes an den bishe- rigen Höhen festzuhalten, ergeben sich daraus jedoch nicht und sind auch ansonsten nicht ersichtlich. Insbesondere liegen an dieser Stelle keine Besonderheiten vor, die bei der bishe- rigen städtebaulichen Planung dafür gesprochen haben könnten oder müssten, in dieser Dreiecksfläche durchgängig möglichst Höhen wie bei der benachbarten Wohnbebauung einzuhalten. Vielmehr bot sich die Dreiecksfläche mit ihrer Lage am Eingang zum Stadtteil Oberreut auch stets an, mit einer Bebauung einen städtebaulichen Akzent zu setzen. Nicht unwesentlich erscheint in diesem Zusammenhang, dass auch bei der aktuell vorgese- henen Wandhöhe die in der Landesbauordnung vorgeschriebenen Abstandsflächen gegen- über den westlich an die Bernhard-Lichtenberg-Straße angrenzenden Wohngebäuden ge- wahrt bleiben bzw. unterschritten werden. Damit wird in Anlehnung an die Wertsetzungen des Gesetzgebers den Bedürfnissen hinsichtlich des Zutritts von Licht- und Sonneneinstrah- lung in ausreichendem Umfang Rechnung getragen. Die zu wahrenden Abstandsflächen können dabei auch auf öffentlichen Wegen liegen, soweit sie nicht mehr als die Hälfte sol- cher Flächen einnehmen. Das ist vorliegend der Fall. Die Bernhard-Lichtenberg-Straße hat zu den Gehweghinterkanten beider Seiten eine Breite von 22 Metern. Unter dem Gebot des Nachbarschutzes gegenüber einer Wohnbebauung sind Abstandsflächen in einer Tiefe von 0,4 der Wandhöhe einzuhalten. Bei einer Wandhöhe von 18,15 m ist danach eine Abstands- fläche mit einer Tiefe von 9,08 m erforderlich. Dieses Maß unterschreitet die Hälfte der Stra- ßenbreite in noch recht deutlichem Umfang. Dessen ungeachtet hat die Stadtplanung noch zusätzlich eine Untersuchung zur erwartba- ren Beschattung vorgenommen. Dazu wurden die Uhrzeiten ermittelt, bei denen der Schat- tenwurf in den Morgenstunden nicht mehr auf die Fassaden der benachbarten Bebauung fällt. Bei Tag- und Nachtgleiche wird dies um 9:48 Uhr sein, beim kürzesten Tag um 10:58 Uhr und bei der kürzesten Nacht bzw. längsten Tag um 08:26 Uhr. In den Uhrzeiten zuvor fällt der Schatten in unterschiedlicher Höhe auf die gegenüberliegenden Häuser. c) Zum umgebenden auf die geplante Bebauung einwirkenden Verkehrslärm Die geplanten Seniorenwohnungen werden erhöhtem Umgebungslärm des Kraftfahrzeug- verkehrs ausgesetzt sein, der hauptsächlich von der L 605 ausgeht. Ergänzende Erläuterungen Seite 7 Nach den Ergebnissen des schalltechnischen Gutachtens kommt es je nach betroffener Ge- bäudeseite vor allem zur Nachtzeit zu erhöhten Lärmwerten von bis zu 56 dB(A). Das liegt über dem grundsätzlich einzuhaltenden Schutzniveau eines Mischgebietes, welches hier zur Feststellung der Zumutbarkeit vergleichsweise herangezogen werden kann. So jedenfalls, soweit in qualitätsbezogener Würdigung der Wohnbelange die Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) herangezogen werden. Danach sollten zur Nachtzeit (22:00 bis 06:00 Uhr) möglichst Werte von höchstens 50 dB(A) eingehalten werden. Etwas höher liegt demgegenüber der in erster Linie auf Zumutbarkeitserwägungen beruhende Grenzwert der 16. Bundesimmissionsschutzverordnung (16. BImSchV) für ein Mischgebiet mit 54 dB(A). Dieser findet allerdings nur beim Neubau und der wesentlichen Änderung von Verkehrswegen unmittelbare Anwendung. In Anbetracht dieser Situation setzt der Bebauungsplan passive Lärmschutzmaßnahmen fest, die am Gebäude vorzunehmen sind und zu deren Ausführung sich der Vorhabenträger verpflichtet. Damit kann auch bei Schlafräumen in der Nacht eine ausreichende Wohnruhe gewährleistet werden. Die Tagwerte erscheinen dem gegenüber weniger kritisch, soweit diese an der West-, Süd- und Ostfassade des Südflügels 64 dB(A) erreichen. Das entspricht noch dem Grenzwert der 16. BImSchV und überschreitet den Orientierungswert der DIN 18005 lediglich um 4 dB(A). Kritischer Punkt ist insoweit lediglich die geplante Außen- terrasse im 1. OG. Dort wird die Möglichkeit effektiver passiver Schallschutzmaßnahmen recht begrenzt sein, so dass sich eine Aufenthaltsqualität vergleichbar einem Wohngebiet u.U. nicht in vollem Umfang einstellen könnte. Was hier zweckmäßigerweise getan werden kann, dem soll der Vorhabenträger im Zuge seiner weiteren Objektplanung nachgehen, so- weit sich das gestalterisch vertreten lässt. IV. Abschluss des Verfahrens Nach dem erreichten Stand kann dem Gemeinderat empfohlen werden, den nachstehenden Beschluss zu fassen. B. Beschließender Teil Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat beschließt: 1. Die zum Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65 bis 73 (Senioren- und Nahver- sorgungszentrum)“ vorgetragenen Anregungen bleiben nach Maßgabe des Planentwur- fes vom 06.05.2008 in der Fassung vom 20.08.2008 und den ergänzenden Ausführun- gen in der Vorbemerkung und Anlage 1 zu diesem Beschluss unberücksichtigt. Das Bürgermeisteramt wird beauftragt, den Betroffenen das Ergebnis der Entscheidung mit- zuteilen. Ergänzende Erläuterungen Seite 8 2. folgende S a t z u n g Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Wilhelm-Leuschner-Straße 65 bis 73 (Senioren- und Nahversorgungszentrum)", Karlsruhe-Oberreut Der Gemeinderat der Stadt Karlsruhe hat aufgrund § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414) und § 74 der Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) in Verbindung mit § 4 der Ge- meindeordnung für Baden-Württemberg in der Neufassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581) einschließlich späterer Änderungen und Ergänzungen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65 bis 73 (Senioren- und Nahversorgungs- zentrum)“ zusammen mit den örtlichen Bauvorschriften jeweils als Satzung beschlos- sen. Der Bebauungsplan enthält zeichnerische und schriftliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB). Gegenstand des Bebauungsplanes sind ferner örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Abs. 1 bis 5 in Verbindung mit § 74 Abs. 7 der Landesbauordnung (LBO), die als selbständige Satzung mit dem Bebauungsplan ver- bunden sind. Die Regelungen ergeben sich aus der Planzeichnung mit Zei- chenerklärung, dem Textteil und den Plänen des Vorhaben- und Erschließungsplanes, jeweils vom 06.05.2008 in der Fassung vom 20.08.2008. Sie sind Bestandteil dieser Satzung. Dem Bebauungsplan ist ferner eine Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB mit Datum vom 20.08.2008 beigefügt. Die Satzungen zu den planungsrechtlichen und den örtlichen Bauvorschriften (Be- bauungsplan) treten mit dem Tag der Bekanntmachung in Kraft (§ 10 BauGB, § 74 Abs. 7 LBO). Hauptamt - Sitzungsdienste - 11. September 2008

Anlage 1 zum Satzungsbeschluss Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) „Wilhelm-Leuschner-Str. 65 bis 73 (Senioren- und Nahversorgungszentrum)“, Karlsruhe-Oberreut Hier: Zusammenfassung der im Rahmen der öffentlichen Auslegung und Behördenbeteiligung für die Abwägung relevanten Stellungnahmen 20.08.2008 TÖB Anregungen Stellungnahme der Verwaltung 1 Nachbarschaftsve rband Karlsruhe Planungsstelle Schreiben vom 29.05.2008 Von Seiten des Nachbarschaftsverbands bestehen keine Bedenken. Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. 2 Neuapostolische Kirche Süddeutschland Schreiben vom 29.05.2008 Von der Neuapostolischen Kirche Süddeutschland werden keine Bedenken und Anregungen vorgebracht. Der Planung wird zugestimmt. Wird zur Kenntnis genommen. 3 Deutsche Post Real Estate Germany GmbH Region Süd-West Schreiben vom 04.06.2008 Belange der Deutschen Post werden nicht berührt. Wird zur Kenntnis genommen. 4 Stadt Karlsruhe Bürgerservice und Sicherheit Straßenverkehrsst elle Schreiben vom 04.06.2008 Das geplante Senioren- und Nahversorgungszentrum ist für den MIV verkehrlich ausreichend erschlossen über die Wilhelm- Leuschner- und Bernhard-Lichtenberg-Straße. Nach der Stellplatzberechnung werden mehr Stellplätze als rechnerisch erforderlich nachgewiesen. Dies wird neben der Berücksichtigung von Fahrradabstellmöglichkeiten begrüßt. Es wird empfohlen, noch einige Stellplätze behindertengerecht herzustellen. Es sollte geprüft werden, ob große LKW ́s die von der Wilhelm- Leuschner-Straße her zufahren, aufgrund der Fahrbahnverengung in Höhe vom Weiße-Rose-Weg ohne Probleme auf das Gelände ein- und wieder ausfahren können. Aus der Anlage 5 ist ersichtlich, dass auf einigen Stellplätzen in der Wilhelm-Leuschner-Straße „Kurzzeitparken Pflegeheim“ vermerkt ist. Eine Reservierung öffentlicher Stellplätze für eine Einrichtung ist nach der StVO nicht zulässig. Für Kurzparker sind auf der gegenüberliegenden Straßenseite mit Parkscheinautomaten bewirtschaftete Parkplätze vorhanden. Dieses Angebot ist ausreichend. Alternativ wird empfohlen, Kurzzeitparkplätze auf eigenem Gelände der Einrichtung auszuweisen. Im Bereich des Kaffees ist aufgrund der Breite des Gehwegs keine Aufstellung von Mobiliar möglich. Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Die Empfehlung findet im Baugenehmigungsverfahren Berücksichtigung. Die Anregung wurde berücksichtigt. Eine Ein- und Ausfahrt ist möglich. Die Anregung wird im Rahmen der späteren Genehmigung berücksichtigt. Die Zulässigkeit der Aufstellung von Mobiliar auf dem Gehweg bleibt dem Genehmigungsverfahren vorbehalten. 5 Stadt Karlsruhe Bauordnungsamt Schreiben vom 05.06.2008 Die Anordnung zur Anlieferung zum SB-Markt gegenüber der Wohnbebauung ist nicht optimal anzusehen. Das schalltechnische Gutachten liegt dem Bauordnungsamt nicht vor. Es wird davon ausgegangen, dass sich das Schallschutzgutachten konkret mit der Anlieferungssituation befasst hat und hierbei auch in diesem Punkt die Unbedenklichkeit attestiert. Der Anlieferungsbereich überschneidet sich mit dem Zufahrtsbereich der Tiefgarage. Dies halten wir nicht für günstig. Wir gehen davon aus, dass die reibungslose Abwicklung der beiden Verkehre im Überlappungsbereich geprüft und als unbedenklich eingestuft wurde. Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Die Anlieferung ist aus schalltechnischer Sicht unbedenklich. Im Anlieferungsbereich und Zufahrtsbereich der Tiefgarage kommt es zu Überschneidungsvor- gängen. Der Rangiervorgang kann in einem Zuge in den Lieferbereich erfolgen. Dies ist mit Schleppkurven nachgewiesen. In Nr. 1.1.2 der textlichen Festsetzung ist festgelegt, dass Tiefgaragen ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den festgesetzten Flächen der Tiefgarage (Tga) zulässig sind. Eine vergleichbare Regelung findet sich auch in Nr. 1.1.3 (Flächen für Nebenanlagen). Im zeichnerischen Teil finden sich keine entsprechenden Flächen für eine Tiefgarage und Nebenanlagen. Sofern nicht beabsichtigt ist solche Flächen zu kennzeichnen, empfehlen wir zur Rechtsklarheit die Regelung „in den festgesetzten Flächen Tiefgaragen/Nebenanlagen“ zu streichen. Im Übrigen bestehen gegen den Planentwurf keine Bedenken. Die Flächen für die Tiefgarage sind im Planteil enthalten – es fehlt lediglich der Zufahrtsbereich. Dieser wird in der Planzeichnung ergänzt. Flächen für Nebenanlagen sind nur im Bereich der überbaubaren Flächen zulässig. Die textlichen Festsetzungen wurden entsprechend angepasst. 6 Stadtwerke Karlsruhe GmbH Schreiben vom 09.06.2008 Stromversorgung: Keine Einwände. Gas- und Wasserversorgung: Keine Einwände. Im Gehweg der Wilhelm-Leuschner-Straße verläuft ein Fernmeldekabel der SWK GmbH. Bei Ausführung von Tiefbauarbeiten ist das Kabel zu sichern. In den angrenzenden öffentlichen Gehwegen befinden sich Einrichtungen der öffentlichen Straßenbeleuchtungen. Sollten Anpassungen erforderlich sein, ist hierzu die öffentliche Straßenbeleuchtung schriftlich zu beauftragen. Die anfallenden Kosten sind vom Vorhabenträger zu zahlen. Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Die Anregungen zum organisatorischen Ablauf werden berücksichtigt. Wird im Durchführungsvertrag geregelt. 7 Verkehrsbetriebe Karlsruhe GmbH vom 11.06.2008 Die VBK haben keine Einwendungen gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Es wird um rechtzeitige Benachrichtigung und Abstimmung gebeten, falls die VBK Bushaltestelle in der Bernhard-Lichtenberg-Straße während der Bauzeit in ihrer Nutzung eingeschränkt oder vorübergehend verlegt werden muss. Planungsrechtlich relevante Anregungen sind nicht enthalten. Der Anregung zum organisatorischen Ablauf wird entsprochen. 8 Evang. Stadtkirchenamt Karlsruhe Schreiben vom 17.06.2008 Nach genauer Durchsicht der zugesandten umfangreichen Unterlagen möchten wir mitteilen, dass von unserer Seite keine Belange negativ tangiert sind und wir diesem Vorhaben auch nicht entgegen stehen. Wir begrüßen es, dass so ein Vorhaben in Oberreut realisiert wird. Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. 9 Landratsamt Karlsruhe Gesundheitsamt Schreiben vom 17.06.2008 Grundsätzlich bestehen aus unserer Sicht gegen den Bebauungsplan keine Einwände. Kritisch anmerken möchten wir jedoch, dass für die zukünftigen Nutzer des Gebäudes mit einer erhöhten Lärmbelastung, vor allem durch nächtlichen Verkehrslärm, zu rechnen ist. Eine weniger sensible Nutzung des durch Verkehrslärm stark belasteten Areals wäre aus unserer Sicht wünschenswert. Der angenommenen Lärmbelastung wird durch die im Bebauungsplan vorgesehenen Maßnahmen so Rechnung getragen, dass die vorgesehene Nutzung schalltechnisch unbedenklich ist. Im Rahmen des Verfahrens wurde ein schalltechnisches Gutachten durch die Firma Modus Consult Speyer GmbH erstellt. Die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) für Wohnnutzungen werden nicht eingehalten. Deshalb sieht der Bebauungsplan entsprechend dem vorliegenden schalltechnischen Gutachten passive Schallschutzmaßnahmen vor (vgl. Ziff. 1.4 der textlichen Festsetzungen). 10 Deutsche Telekom Schreiben vom 17.06.2008 Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen sollen so früh wie möglich mitgeteilt werden. Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom AG. Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen vermieden werden. Es ist deshalb erforderlich, dass sich die Bauausführenden vorher in die genaue Lage dieser Anlagen einweisen lassen. Planungsrechtlich relevante Anregungen sind nicht enthalten. Den Anregungen zum organisatorischen Ablauf wird entsprochen. Sie finden im Baugenehmigungsverfahren Berücksichtigung. 11 Stadt Karlsruhe Sozial- und Jugendbehörde Seniorenbüro Schreiben vom 18.06.2008 Für die Betriebsführung des Seniorenzentrums mit 86 Pflegeplätzen und 34 betreuten Seniorenwohnungen wurde zunächst mit der Arbeiterwohlfahrt Karlsruhe-Stadt e. V. und nach deren Absagen mit dem Caritasverband Karlsruhe verhandelt. Eine enge Zusammenarbeit mit dem zukünftigen Betreiber des Seniorenzentrums bereits bei der Bauplanung ist zentral wichtig angesichts der aktuellen Veränderungen in den Betreuungskonzepten und auf dem Pflegemarkt. Die konzeptionellen und wirtschaftlichen Ziele müssen sich in der Architektur ausdrücken. Nach unserem vorliegenden Kenntnisstand ist der Caritasverband von der Betriebsführung dieses Projektes zurückgetreten. Es ist fraglich, welcher Träger diese Aufgabe in welcher räumlichen Ausgestaltung übernehmen will bzw. ob er dieses Raumkonzept so wie vorliegend führen will. Es wird darum gebeten, das Verfahren vorerst ruhen zu lassen, bis diese Frage der Betriebsträgerschaft geklärt ist. Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Sie sind planungsrechtlich nicht relevant. Die Firma Weisenburger steht derzeit in abschließenden Verhandlungen mit einem Träger für das Seniorenzentrum. 12 Polizeipräsidium Karlsruhe Schreiben vom 18.06.2008 Zu dem vorliegenden Bebauungsplanverfahren nehmen wir wie folgt Stellung: Wie aus den textlichen und zeichnerischen Ausführungen zu entnehmen ist, sind die Senkrechtparkstände, sowie die Geh- und Radwege entlang der Wilhelm-Leuschner-Straße und der Bernhard- Lichtenberg-Straße bereits Bestand. Die Zufahrt zum Kundenparkplatz soll über die Wilhelm- Leuschner-Straße erfolgen. Hierbei wird der Geh- und Radweg gequert. Im Bereich der Zu- und Abfahrt sollte bei der Bepflanzung, bzw. auch im Fall der Installation von Werbeanlagen darauf geachtet werden, dass die erforderlichen Sichtdreiecke auf den Geh- und Radweg, wie auch auf die Wilhelm-Leuschner-Straße freigehalten werden. Ausweislich der Planunterlagen ist unter dem Einkaufsmarkt eine Tiefgarage geplant. Auf der Grundlage der Verordnung des Innenministeriums über Garagen und Stellplätze (Garagenverordnung - GaVO) dürfte es sich bei der geplanten Tiefgarage um eine Großgarage handeln (Nutzungsfläche > 1.000 m²). Bezüglich der Tiefgaragenausfahrt im Planbereich bitten wir, aufgrund unserer Erkenntnisse im Verkehrsunfallgeschehen, vorbehaltlich der sonstigen Vorschriften der Garagenverordnung (GaVO), speziell bei den Abfahrtsrampen auf die Schnittpunkte zum öffentlichen Verkehrsraum zu achten. Beim Ausfahren aus der Tiefgarage müssen die Sichtfelder auf den davor liegenden Verkehrsraum gewährleistet sein. Im Einzelfall können hier Stützmauern abgeschrägt oder durchbrochen ausgeführt werden. Im nordwestlichen Bereich des Plangebiets soll die Anlieferung des Verbrauchermarktes über die Bernhard-Lichtenberg-Straße erfolgen. Hier bitten wir um Überprüfung, ob die Schleppkurven im Anlieferungsbereich für Lastzüge ausreichend dimensioniert sind. Da der Anlieferungsbereich offensichtlich überbaut ist, gehen wir davon aus, dass die lichte Höhe hier mindestens 4,50 m beträgt. Hinsichtlich der Rettungswegeproblematik und der Anfahrbarkeit zu den Aufstellflächen für Feuerwehrfahrzeuge gehen wir davon aus, dass die Berufsfeuerwehr Karlsruhe an dem vorliegenden Anhörungsverfahren beteiligt wird. Abschließend dürfen wir noch auf die Ausführung der Kriminalpolizeilichen Beratungsstelle des Polizeipräsidiums Karlsruhe hinweisen, welche diesem Vorgang beigefügt sind. Dies trifft so zu. Die Anregung wird im Baugenehmigungs- verfahren berücksichtigt. Nach der vorgesehenen Nutzfläche der Tiefgarage ist eine Großgarage geplant. Die hieraus resultierenden Anforderungen werden im Baugenehmigungsverfahren berücksichtigt. Bei der Ein- und Ausfahrt ist die notwendige Sicht auf den Gehweg möglich, da das Gebäude im Erdgeschossbereich nach Süden um ca. 2,5 m von der Baugrenze abrückt. Eine Prüfung ist erfolgt. Der Anlieferungs- bereich für Lastzüge ist ausreichend dimensioniert. Ein Schleppkurvennachweis liegt vor. Die Branddirektion wurde gehört – sie hatte aus brandschutztechnischen Gründen keine Bedenken gegen das Vorhaben. Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. 13 Stadt Karlsruhe Umwelt- und Arbeitsschutz Schreiben vom 23.06.2008 Artenschutz: Über das Gelände liegen dem Umwelt- und Arbeitsschutz keine Erhebungen oder sonstige Erkenntnisse vor. Es sollte deshalb zumindest eine orientierende Übersichtsuntersuchung hinsichtlich naturschutzrelevanter Arten der Amphibien- und Reptilienfauna sowie des Insektenbestandes vorgenommen werden. Wir verweisen zudem auf bauliche Möglichkeiten des Artenschutzes an Gebäuden und die beiliegende Broschüre „Nistquartiere an Gebäuden“ mit der Bitte, sie dem Vorhabenträger zukommen zu lassen. Zu A. Begründung: 3. Bestandsaufnahme Der Standort liegt im Wasserschutzgebiet Kastenwört (Zone III B): 4.3.6 Ver- und Entsorgung Unbelastetes Niederschlagswasser bitte durch unbedenkliches ersetzen. Das Niederschlagswasser soll in den Regenwasserkanal eingeleitet werden. Dies widerspricht dem Hinweis auf S. 14 (Ziff. 3). Eine Versickerung am Standort ist grundsätzlich möglich und sollte auch angestrebt werden. Wir regen folgenden Hinweis auf die Nutzung erneuerbarer Energieträger an: Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes werden bauliche Maßnahmen für den Einsatz erneuerbarer Energien wie insbesondere Solarenergie und Erdwärme empfohlen. (Anmerkung: Durch die überwiegende Nutzung als Wohngebäude sind ohnehin die Anforderungen des EwärmeG BW einschlägig). 4.6.2 Verkehrslärm im Plangebiet Es wird „im Rahmen der Abwägung“ ein Orientierungswert von 50 dB(A) in der Nacht nach der DIN 18005 zugrunde gelegt und damit eine Überschreitung um bis zu 5 dB(A) vorgenommen. Aufgrund der vorgesehenen Nutzung als Seniorenpflegeheim wäre aus unserer Sicht allerdings ein Orientierungswert von 45 dB(A) anzustreben. Bei Baukörpern, die dem Lärmpegelbereich IV zuzuordnen sind, wären entsprechend für schutzbedürftige Räume, insbesondere Schlafräume, fensterunabhängige, schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorzusehen. Eine naturschutzfachliche Übersichtsbegehung zur vorhandenen Grünfläche wurde am 31.07.08 durchgeführt. Hierbei hat sich ergeben, dass hinsichtlich naturschutzrechtlich relevanter Arten keine Verschlechterung des Erhaltungszustandes zu befürchten ist. Das Thema „Artenschutz“ wird in der Begründung entsprechend berücksichtigt. Der Vorhabenträger wurde auf die Broschüre „Nistquartiere an Gebäuden“ des NABU hingewiesen. Unter Punkt 10 der „Hinweise“ erfolgt ein entsprechender Vermerk. Ziff. 3.2 der Begründung wird entsprechend ergänzt. Dem Hinweis wird entsprochen. Soweit möglich und zumutbar ist eine Versickerung vorgesehen. Ziff. 4.3.6 der Begründung wird entsprechend ergänzt. Die Anregung wird .unter Ziff. 11 in die „Hinweise“ aufgenommen. Die Untersuchung des schalltechnischen Gutachtens haben ergeben, dass die Geräuschbelastungen durch die zu beurteilende Anlage die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm einhalten und keine relevante Zunahme der Geräuschbelastung durch Verkehrslärm entsteht. Die schalltechnischen Orientierungswerte „Verkehrslärm“ haben keine bindende Wirkung. Sie sind ein Maßstab des wünschenswerten Schallschutzes. In der Rechtsprechung wird davon ausgegangen, dass eine Überschreitung der Orientierungswerte um bis zu 5 dB(A) im Rahmen der Abwägung vorgenommen werden kann. Die Berechnung der Geräuschimmissionen der maßgeblichen Straßenabschnitte der Wilhelm- Leuschner-Straße, Bernhard-Lichtenberg-Straße und L 605 hat folgende Emissionspegel ergeben: Wilhelm-Leuschner-Straße bis 58,8 dB(A) tags und 50,2 dB(A) nachts; Bernhard-Lichtenberg- Straße bis 49,9 dB(A) tags und 41,1 dB(A) nachts; L 605 bis 70,1 dB(A) tags und 62,7 dB(A) nachts. Hinsichtlich des Schienenverkehrs wurde Zu B. Hinweise 3. Regenwasserversickerung Unbelastetes Niederschlagswasser bitte durch unbedenkliches ersetzen. Zu C. Festsetzungen 1.4 Flächen für besondere Anlagen ....... Siehe vorherige Anmerkung. Aus unserer Sicht sollte ein Orientierungswert von 45 dB(A) angestrebt werden. ein Emissionspegel von 51,2 dB(A) am Tag und 46,6 dB(A) in der Nacht ermittelt, wobei für die Streckenabschnitte in den Gleisbögen ein Radienzuschlag von 8 dB(A) hinzuzuaddieren ist. Bei städtebaulichen Aufgabenstellungen, wie der Aufstellung eines Bebauungsplans, ist die DIN 18005 Teil 1 „Schallschutz im Städtebau“ vom Juli 2002 i. V. m. dem Beiblatt 1 zur DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ Teil 1 „Schalltechnische Orientierungswerte für die städtebauliche Planung vom Mai 1987“ die maßgebliche Beurteilungsgrundlage. Für einwirkende Verkehrsgeräusche nennt die DIN 18005 bei Zugrundelegung eines Mischgebiets einen Orientierungswert von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts. Unter Berücksichtigung der bestehenden Vorbelastung durch den vorhandenen Straßen- und Schienenverkehr ist eine Überschreitung des Orientierungswertes unter Berücksichtigung der vorgesehenen Schallschutzmaßnahmen gemäß dem schalltechnischen Gutachten der Firma Modus Consult Speyer GmbH zur Realisierung des Vorhabens hinnehmbar. Der Anregung wird entsprochen. Nach der DIN 18005 wird ein Orientierungswert Nachts (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) von 50 dB(A), wie er auch für Mischgebiete gilt, zugrundegelegt. 14 Stadt Karlsruhe Zentraler Juristischer Dienst Naturschutzbehör de Schreiben vom 26.06.2008 Die vorgelegte Planung begegnet unseres Erachtens keinen grundsätzlichen Bedenken. Von Seiten des Naturschutzbeauftragten wurden keine Einwände geltend gemacht. Wir verweisen jedoch auf die Stellungnahme von Umwelt und Arbeitsschutz vom 23.06.2008 und bitten darum, den Vorhabenträger mit der empfohlenen Untersuchung zu beauftragen und uns sowie Umwelt- und Arbeitsschutz über die Ergebnisse in Kenntnis zu setzen. Wir behalten uns vor, uns auf der Grundlage der hierdurch gewonnenen Erkenntnisse ergänzend zu äußern. Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Die angeregte Untersuchung wurde am 31.07.08 durchgeführt. Hierbei hat sich ergeben, dass es hinsichtlich naturschutzrelevanter Arten nicht zu Konflikten kommen wird. 15 BUND Schreiben vom 27.06.2008 In den Unterlagen fehlen Aussagen, dass den Anforderungen des Artenschutzes gemäß § 42 BNatSchG entsprochen wird und keine besonders oder streng geschützten Arten beeinträchtigt werden. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist beispielsweise das Vorkommen der streng geschützten Zauneidechse aufgrund potentieller Habitateignung nicht auszuschließen. Es ist daher zwingend erforderlich, durch entsprechende Untersuchung festzustellen, dass artenschutzrechtliche Bestimmungen diesem Vorhaben nicht entgegenstehen. Das beschleunigte Verfahren entbindet grundsätzlich nicht von der Pflicht, weiterhin alle Umwelt- und Naturschutzbelange zu berücksichtigen. Die Bestimmungen des Artenschutzes sind weiterhin gültig. Es liegen keine Erkenntnisse dazu vor, dass den Anforderungen des Artenschutzes gemäß § 42 BNatSchG nicht entsprochen wird und besonders oder streng geschützte Arten beeinträchtigt würden. Richtig ist, dass das beschleunigte Verfahren grundsätzlich nicht von der Pflicht, weiterhin alle Umwelt- und Naturschutzbelange zu berücksichtigen, entbindet. Eine naturschutzfachliche Übersichtsbegehung zur vorhandenen Grünfläche wurde am 31.07.08 durchgeführt. Hierbei hat sich ergeben, dass hinsichtlich naturschutzrechtlich relevanter Arten keine Verschlechterung des Erhaltungszustandes zu befürchten ist. Die Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl (0,95 statt maximal 0,8) ist nicht zuletzt aus stadtklimatologischer Sicht strikt abzulehnen. Durch die Reduzierung der geplanten Stellplätze auf ein vernünftiges Maß ist die Obergrenze der zulässigen Grundflächenzahl von 0,8 sicherlich problemlos einzuhalten. Wie in Anlage 12 dargelegt, ist ein Nachweis nach VwV Stellplätze für insgesamt 85 Stellplätze erforderlich. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht jedoch 151 Stellplätze vor. Die Zahl der nachzuweisenden Stellplätze wird damit um fast 80 % überschritten. Insbesondere aufgrund der hohen Anbindungsqualität des ÖPNV und der fußläufigen Erreichbarkeit des Nahversorgungszentrums für zahlreiche Bewohner von Oberreut und Bulach ist dies nicht nachvollziehbar. Nicht zuletzt aufgrund massiv steigender Benzinpreise ist bereits für die nahe Zukunft von einem spürbaren Rückgang des Individualverkehrs auszugehen. Auch vor diesem Hintergrund ist eine Stellplatzzahl, die über die notwendigen Stellplätze nach VwV hinausgeht, strikt abzulehnen. Hierdurch kann auch die Festsetzung 2.6 (Bodenversieglung auf das unabdingbare Maß beschränken) verwirklicht werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner- Straße 65 bis 73“, Karlsruhe-Oberreut“ ist unseres Erachtens in der vorliegenden Form nicht genehmigungsfähig. Wir fordern die aufgezeigten Mängel im Hinblick auf die Anforderungen des Artenschutzes nachzuarbeiten und die Anzahl der Stellplätze zumindest auf die nach VwV Stellplätze nachzuweisenden 85 Stellplätze zu reduzieren. Es ist richtig, dass die für sonstige Sondergebiete gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO zulässige Grundflächenzahl von 0,8 überschritten wird. Die GRZ beträgt 0,95. Hier ist zu berücksichtigen, dass die Grundfläche für die überplanten Gebäude deutlich unter einer maximal zulässigen Grundflächenzahl von 0,8 zurück bleibt und die Überschreitung der GRZ aus den geplanten oberirdischen Stellplätzen resultiert. Insoweit ist aber zu berücksichtigen, dass die Stellplätze aus wasserdurchlässigem Material angelegt werden und der oberirdische Parkplatz mit Pflanzbeeten und Bäumen begrünt wird. Schließlich ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass die Flachdächer der Gebäude begrünt werden. Die Überschreitung der GRZ ist begründet (siehe Ziff. 4.2.1 der Begründung). Es ist eine grundsätzliche Entscheidung des Vorhabenträgers ob er Stellplätze über die in der VwV erforderlichen Anzahl hinaus herstellen will. Eine Reduzierung der Zahl der Stellplätze ist nicht vorgesehen. 16 Bürgerverein Oberreut Schreiben vom 29.06.2008 Etwas verwundert sind wir, dass die Einwände, die im Planungsausschuss am 27.02.2008 vorgebracht wurden, keine Berücksichtigung fanden. Die LKW-Laderampe des SB-Marktes an der Bernhard- Lichtenberg-Straße hat wieder die Lage der von der Firma Weisenburger früher vorgelegten Konzepte – nämlich parallel zur B.-L.-Str.; dies bedeutet beim Rückwärtsfahren mit zwei Richtungsänderungen einen schwierigen Rangiervorgang der LKW ́s mit Hänger (L=18 m). Die Wandhöhen wurden entgegen der bisherigen Aussagen nicht reduziert und belaufen sich nach wie vor auf 18,15 m. Ziff. 4.2.1 A. S. 6: Die nach § 17 BauNVO vorgeschriebene Höchstzahl der Grundflächenzahl von 0,8 wird um 0,15 überschritten; die Grundflächenzahl, d. h. das Verhältnis der nach Planung überbauten Fläche zur Fläche des Baugrundstücks beträgt 0,95; Begründung VEP: „...die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse“ werden „nicht beeinträchtigt“. Die Einwände des Planungsausschusses sind unter Nr. 28 dieser Synopse abgehandelt. Der Rangiervorgang ist so vorgesehen und durchführbar. Die Wandhöhe wurde dem benachbarten Badenia- Gebäude angepasst. s. o. Sonstige Belange stehen einer Überschreitung ebenfalls nicht entgegen.“. Problem: Beeinträchtigung der Besonnung des 3-geschossigen Wohngebäudes an der B.-L.-Str. der Volkswohnung GmbH durch die Bebauung des NVSZ direkt auf der Grundstücksgrenze und nicht – wie sonst gefordert – Bebauung mit 2,50 m Abstand zur Grenze. Ziff. 4.3.6 A. S. 8: „Das Dachflächenwasser der neuen Gebäudes sowie das Oberflächenwasser befestigter Flächen der neu anzulegenden Außenanlage wird der Kanalisation zugeführt.“ dann B. Hinweise, S. 14: Regenwasser „ist, sofern dies mit vertretbaren Aufwand schadlos möglich ist und es die Bodenverhältnisse zulassen ..... dezentral auf dem jeweiligen Grundstück – oder eventuell auch mit zentralen Anlagen – über Mulden ........ zur Versickerung zu bringen“. Problem: Durch die anfallenden Grundwasserspiegel muss es Ziel sein das saubere Oberflächenwasser zur Versickerung nicht in die Kanalisation (Überlastung) zu bringen. Die oben aufgeführten Formulierungen machen deutlich, dass hier der einfachere und kostengünstigere Weg der Einleitung in die Kanalisation festgeschrieben werden soll. Ziff. 4.3.6 A. S. 9: Für den Müll der betr. WE an der B.-L.-Str. stehen zwei Müllräume mit je zwei Containern á 1.100 L zur Verfügung; eine Trennung nach den 3 Müllarten ist nicht erkennbar und aus räumlichen Gründen nicht möglich. Für den Müll des Pflegeheims mit ca. 90 Betten stehen nur 6 Container á 1.100 L und 4 kleine Tonnen zur Verfügung: für den Bedarf eines Pflegeheimes mit 90 Betten ist dies zu wenig (Windeln etc.). Der Müllraum befindet sich an der Südseite (Aufheizung = Geruch) und ist direkt neben der Speiseanlieferung angeordnet. Problem: Müllraum zu klein, Anordnung an Südseite direkt neben der Speiseanlieferung (Geruch / Hygiene). Ziff. 4.4 A. S. 9: Die Bebauung „orientiert sich mit zwei längsgerichteten Baukörpern auf den Grundstücksgrenzen an der ......“. „Sie bilden mit der bestehenden , analog orientierten Bebauung neue Straßenräume“. Problem: Durch die Bebauung auf der Grundstücksgrenze und der besonderen Wandhöhe von 18,15 m bilden sich statt Straßenräumen eher Straßenschluchten. „Die Dachfläche des SB-Marktes wird als begrünte Dachterrasse für die betr. WE und eine Wohngruppe des Seniorenheimes genutzt. Problem: Die Nutzung des Dachgartens ist durch die Lage an der Wetterseite (Süd-West) und die beidseitig im Abstand von 16 m aufgehenden 13 m hohen Wandflächen durch die bauliche Windverstärkung (Düse) nur bei absolut windstillem Wetter nutzbar. Ziff. 4.6.1 A. S. 10 – Gewerbelärm des Verbrauchermarktes: Die Tatsache des Vorhandenseins einer LKW-Laderampe wird im Textteil des VEP nirgends erwähnt; zumal der LKW, bedingt durch die Anordnung der Rampe (siehe 1.) im Rückwärtsfahren eine Die Grenzabstände werden eingehalten. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Besonnung des Wohngebäudes ist nicht zu befürchten. Näheres siehe hierzu in der Vorbemerkung der Gemeinde- ratsvorlage. Die Blockrandbebauung ist städtebaulich gewünscht und mit dem Gestaltungsbeirat abgestimmt. Der Vorhabenträger verfolgt das Ziel, Oberflächenwasser, soweit möglich und vertretbar, zur Versickerung zu bringen. Ziff. 4.3.6 der Begründung wurde entsprechend konkretisiert. Die Müllräume werden sämtlich im Gebäude untergebracht. Die notwendigen Müllmengen wurden berechnet. Wird im Rahmen der Bauausführung geklärt. Die Größe des Müllraums sowie evtl. hygienische Bedenken werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geklärt. Die Blockrandbebauung in der geplanten Form ist städtebaulich gewünscht. Die Gebäudehöhe orientiert sich an der Höhe des Badenia- Gebäudes. Der Dachgarten wird so gestaltet, dass ein Windschutz gegeben ist. Aus dem vorliegenden schalltechnischen Gutachten der Modus Consult folgt, dass die entstehenden Geräusche aus schalltechnischer Rechts- und eine Linkskurve fahren muss; dadurch wird ein erheblicher Zeitaufwand erforderlich bis der LKW in die Rampe eingefahren ist (ständiges akustisches Signal und Abgase). Durch die Nichterwähnung der LKW-Rampe werden im VEP auch keine Auflagen gemacht bezüglich : - der vorgeschriebenen Einhausung, - akustischer Maßnahmen innerhalb der Laderampe, z. B. Anordnung von Akustikplatten an der Decke, - geräuscharm schließendes Tor, welches beim Be- und Entladen zu schließen ist und dass für - Anlieferungen ausschließlich die Laderampe zu verwenden ist. Weiterhin sind die Anlieferzeiten zu regeln, d. h. dass nicht um 4 Uhr morgens schon oder um 22.00 Uhr abends noch angeliefert wird. Weiterhin ist festzustellen, dass während des Rangiervorganges des LKW die Tiefgaragenausfahrt blockiert ist. Ziff. 6. A. S. 11: Mit dem Neubau wird eine moderne Pflegeeinrichtung ...... geschaffen. Problem: Die bauliche und konzeptionelle Entwicklung von Pflegeheimen ist schon lange weg vom „Krankenhaustyp“ wie dies der vorliegende Plan darstellt (Mittelflur); weiterhin weist der Plan 2/3 reine Südzimmer und 1/3 reine Nordzimmer auf. – auch diese Tatsache kann nicht als modern, sondern als rückschrittlich bezeichnet werden. Ziff. 2.1.1 C. S. 19: Wandhöhe: „Als Wandhöhe gilt das Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der Hinterkante des erschließenden öffentlichen Gehwegs“ (ermöglicht die Stellung der Wände auf die Grundstücksgrenze!) 1.)„bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut oder 2.) bis zum oberen Abschluss der Wand“ (entweder oder !!! - „bis zum oberen Abschluss der Wand“ herausnehmen, sonst gibt es zwei Definitionen der Wandhöhen). 1.) ist die übliche Definition und auch im B-Plan Feldlage III so festgehalten: Wandhöhe: „bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut“. Sicht unbedenklich sind. Die LKW-Laderampe ist vollständig eingehaust. Dies ist aus der Anlage 5 ersichtlich. Der notwendige Rangiervorgang findet im eingehausten Bereich statt. Erforderliche Auflagen bleiben dem Baugenehmigungs- verfahren vorbehalten.Ziff. 4.3.1 der Begründung wird entsprechend konkretisiert. Dies ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht zu regeln. Es ist richtig, dass es im Anliefer- und Zufahrtsbereich der Tiefgarage zu Überschneidungsvorgängen kommen kann. Der Rangiervorgang mit LKW kann in einem Zug in den Lieferbereich erfolgen. Dies ist mit Schleppkurven nachgewiesen. Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Die konzeptionelle Entwicklung des Pflegeheims ist Angelegenheit des Vorhabenträgers in Abstimmung mit dem Betreiber. Die Anregung wird zur Kenntnis genommen und teilweise berücksichtigt. Als Wandhöhe gilt das Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der Hinterkante des erschließenden öffentlichen Gehwegs bis zum oberen Abschluss der Wand. 17 Stadt Karlsruhe Branddirektion Schreiben vom 30.06.2008 Gegen die Erstellung des Bauvorhabens auf dem o.g. Grundstück bestehen vom brandschutztechnischen Standpunkt aus keine Bedenken. Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. 18 Stadt Karlsruhe Stabsstelle für Projektcontrollin g Schreiben vom 02.07.2008 Die SPC hat keine Bedenken gegen die vorgesehene Planung. Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. 19 Stadt Karlsruhe Zentraler Juristischer Dienst Immissionsschutz behörde In der Begründung zum Bebauungsplan ist erwähnt, dass ein schalltechnisches Gutachten zum Vorhaben erstellt wurde, das den Unterlagen jedoch nicht beigefügt war. Dieses Gutachten zeigt, dass von außen hohe Geräuschbelastungen auf das Plangebiet einwirken und zusätzlich noch Belastungen durch den Zu- und Abgangsverkehr des Verbrauchermarktes zu erwarten sind. Dem Die Anregung wird zur Kenntnis genommen – das Gutachten lag dem Stadtplanungsamt zur öffentlichen Auslegung vor. Schreiben vom 02.07.2008 wird dadurch Rechnung getragen, dass bei stärker belasteten Fassaden bauliche Schallschutzmaßnahmen festgesetzt werden. Dies ist, obwohl aktiven Schallschutzmaßnahmen der Vorzug zu geben wäre, immissionsschutzrechtlich nicht zu beanstanden. Offen bleibt aus unserer Sicht allein die Frage, ob die prognostizierte Lärmzusatzbelastung durch das Einkaufszentrum und die damit verbundenen Auswirkungen auf die bereits bestehende Bebauung auch den Anlieferverkehr und die Abladevorgänge beim Einkaufszentrum mit umfasst. Anlieferverkehr und Abladevorgänge beim Einkaufszentrum sind im Rahmen der prognostizierten Lärmzusatzbelastung durch das Einkaufszentrum im schalltechnischen Gutachten mit erfasst. 20 Industrie- und Handelskammer Karlsruhe Schreiben vom 03.07.2008 Wir begrüßen die integrierte Ansiedlung des Senioren- und Nahversorgungszentrums in Karlsruhe-Oberreut. Wir empfehlen, die Gesamtverkaufsfläche sowie zulässige Sortimente in die verbindlichen Festsetzungen aufzunehmen. Dadurch wird der Bebauungsplan für zukünftige Weiterentwicklungen hinreichend bestimmt. Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Eine bauplanerische Regelung der zulässigen Sortimente wird nicht für erforderlich gehalten. 21 Regierungspräsid ium Karlsruhe Referat 25/Denkmalwese n Schreiben vom 10.07.2008 Gegenüber dem oben genannten Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzliche Bedenken. Belange der Bau und Kunstdenkmalpflege sind, soweit dies aus den Planunterlagen ersichtlich ist, nicht direkt betroffen. Sollten in Folge der Planungen bei der Durchführung von Erdarbeiten bisher unbekannte archäologische Funde und Befunde entdeckt werden, sind diese dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Ref. 25 umgehend zu melden. Die Fundstelle ist bis zu vier Werktage nach der Fundanzeige unberührt zu lassen, wenn nicht eine Verkürzung der Frist mit dem Ref. 25 vereinbart wird.(§ 20 DSchG i.V.m. § 27 DSchG). Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Anregung wird unter Hinweis zum Bebauungsplan berücksichtigt. 22 Anwohner aus der Friedrich- Weick-Straße Schreiben vom 27.06.2008 Die Erholungsfläche im Seniorenzentrum auf dem Dach des Einkaufszentrums sei unzumutbar. Es käme zu Störungen durch Autolärm vom Parkplatz, den Einkaufswagen sowie durch die trichterförmige Bebauung entstehende Winde. Das Planungskonzept der Firma Hief sehe einen separaten Seniorenbereich vor und sei deshalb besser. Zudem sei der Erholungsbereich ebenerdig im Grünen. Auch die Nahversorgung sei im Konzept der Firma Hief besser geplant. Zudem werde durch das Vorhaben die Bauhöhe und die Baugrenze überschritten. Die Erholungsfläche ist entgegen der vorgetragenen Bedenken angemessen nutzbar. Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Die vorliegende Planung ist städtebaulich tragfähig. Die Höhe der Gebäude und die Baugrenze sind abgestimmt und städtebaulich gewollt. Eine Bauhöhenüberschreitung findet nicht statt.

Wohngruppe Wohngruppe Betreutes Wohnen S 1.04Flur103,96qm BGFcDachterrasse823,02qmBGFcDachterrasse575,39qm S 1.45.13,60qmS 1.4518,37qm S 1.01Treppe27,51qm S 1.02Treppe23,46qm S 1.02.1Aufzug6,56qm S 1.02.2Aufzug3,06qm S 1.05Flur66,10qm S 1.07Aufenthalt20,64qm S 1.08AR unrein6,45qm S 1.09Lagerraum14,03qm S 1.1018,37qmS 1.10.13,60qm S 1.3223,70qmS 1.32.14,83qm S 1.31.13,60qm S 1.3118,37qm S 1.3018,37qmS 1.30.13,60qm S 1.13Wohnbereich64,44qm S 1.16Bad17,51qm S 1.17Putzr.1,89qm S 1.18Personal17,76qm S 1.19Pflegearbeitsr.9,90qm S 1.20Dienstraum15,21qm S 1.23Mehrzweckraum59,17qm S 1.22Therapieraum29,47qm S 1.21Frisör10,88qm S 1.1118,37qmS 1.11.13,60qm S 1.1218,37qmS 1.12.13,60qm S 1.2418,37qmS 1.24.13,60qm S 1.2518,37qmS 1.25.13,60qm S 1.2618,37qmS 1.26.13,60qm S 1.2718,37qmS 1.27.13,60qm S 1.2818,37qmS 1.28.13,60qm S 1.2918,37qmS 1.29.13,60qm BGFaBT21.444,41qm BGFbBT2 Loggia32,76qm S 1.03Treppe23,46qm S 1.03.1Aufzug6,56qm S 1.06Flur93,87qm S 1.33Wohnbereich64,44qm S 1.39Aufenthalt20,64qm S 1.38AR unrein6,75qm S 1.3518,37qmS 1.35.13,60qm S 1.3618,37qmS 1.36.13,60qm S 1.3718,37qmS 1.37.13,60qm S 1.4023,70qmS 1.40.14,83qm S 1.4118,37qmS 1.41.13,60qm S 1.42.13,60qmS 1.4218,37qm S 1.43.13,60qmS 1.4318,37qm S 1.44.13,60qmS 1.4418,37qm S 1.46.13,60qmS 1.4618,37qm S 1.47.13,60qmS 1.4718,37qm S 1.34Lagerraum10,00qm S 1.15Beh.-WC5,64qm S 1.14Abstellr.3,29qm S 1.02.3WC Pers.2,64qm S 1.02.4WC Bes.2,64qm T30 RS T30 RS T30 RS T30 RSEMF T30 RSEMF T30 RS T30 RS T30 RS T30 RS Whg W 1.185,34qmWhg W 1.685,34qm BGFaBT1538,38qmBGFbBT173,42qm W 1.03Laubeng.34,35qm W 1.02Treppe22,17qm W 1.02.1Aufzug2,89qm W 1.01.1Aufzug2,89qm W 1.01Treppe22,17qm Whg W 1.373,54qmWhg W 1.473,54qmWhg W 1.256,52qmWhg W 1.556,52qm Vorhabenbezogener BebauungsplanWilh.-Leuschner-Str. 65-73Plan Massstab Grösse DIN A4 Datum 06.05.2008 Fassung vom 20.08.2008 Plan-Nr. A ARCHITEKTENGAISER+PARTNERYorckstraße 4376185 KarlsruheTel. 0721 / 98480 -0Fax 0721/ 98480 84 P G 1: 500 Senioren- und NahversorgungszentrumKarlsruhe-Oberreut 253.4103 Grundriss 1.OG Anlage 6

Pflegebereich Pflegebereich Betreutes Wohnen S 2.04Flur109,79qm S 2.06Flur97,76qm S 2.05Flur66,10qm S 2.01Treppe27,51qm S 2.02Treppe23,46qm S 2.02.1Aufzug6,56qm S 2.02.2Aufzug3,06qm S 2.07Aufenthalt20,64qm S 2.09Lagerraum14,03qm S 2.1018,37qmS 2.10.13,60qm S 2.3123,70qmS 2.31.14,83qm S 2.30.13,60qm S 2.3018,37qm S 2.2918,37qmS 2.29.13,60qm S 2.16Bad17,51qm S 2.17Putzr.1,89qm S 2.18Personal17,76qm S 2.19Pflegearbeitsr.9,90qm S 2.20Dienstraum15,21qm S 2.1118,37qmS 2.11.13,60qm S 2.1218,37qmS 2.12.13,60qm S 2.2318,37qmS 2.23.13,60qm S 2.2418,37qmS 2.24.13,60qm S 2.2518,37qmS 2.25.13,60qm S 2.2618,37qmS 2.26.13,60qm S 2.2718,37qmS 2.27.13,60qm S 2.2818,37qmS 2.28.13,60qm S 2.03Treppe23,46qm S 2.03.1Aufzug6,56qm S 2.33Beh.-WC5,64qm S 2.32AR rein16,26qm S 2.40Aufenthalt20,64qm S 2.39AR unrein6,75qm S 2.3518,37qmS 2.35.13,60qm S 2.3718,37qmS 2.37.13,60qm S 2.3818,37qmS 2.38.13,60qm S 2.4123,70qmS 2.41.14,83qm S 2.4218,37qmS 2.42.13,60qm S 2.43.13,60qmS 2.4318,37qm S 2.43.13,60qmS 2.4418,37qm S 2.45.13,60qmS 2.4518,37qm S 2.47.13,60qmS 2.4718,37qm S 2.48.13,60qmS 2.4818,37qm S 2.3418,37qmS 2.34.13,60qm S 2.3618,37qmS 2.36.13,60qm S 2.21Wohnbereich74,48qm S 2.1318,37qmS 2.13.13,60qm S 2.1418,37qmS 2.14.13,60qm S 2.1518,37qmS 2.15.13,60qm S 2.2218,37qmS 2.22.13,60qm S 2.46.13,60qmS 2.4618,37qm BGFaBT21.444,41qm BGFbBT2 Loggia32,76qm S 2.02.3WC Pers.2,64qm S 2.02.4WC Bes.2,64qm T30 RS T30 RS T30 RS T30 RSEMF T30 RS T30 RS T30 RS S 2.08AR unrein6,45qm Whg W 2.185,34qmWhg W 2.685,34qm BGFaBT1538,38qmBGFbBT173,42qm W 2.03Laubeng.34,35qm W 2.02Treppe22,17qm W 2.02.1Aufzug2,89qm W 2.01.1Aufzug2,89qm W 2.01Treppe22,17qm Whg W 2.373,54qmWhg W 2.473,54qmWhg W 3.256,52qmWhg W 2.556,52qm Vorhabenbezogener BebauungsplanWilh.-Leuschner-Str. 65-73Plan Massstab Grösse DIN A4 Datum 06.05.2008 Fassung vom 20.08.2008 Plan-Nr. A ARCHITEKTENGAISER+PARTNERYorckstraße 4376185 KarlsruheTel. 0721 / 98480 -0Fax 0721/ 98480 84 P G 1: 500 Senioren- und NahversorgungszentrumKarlsruhe-Oberreut 253.4107 Grundriss 2.OG Anlage 7

Pflegebereich Pflegebereich S 3.04Flur109,79qm S 3.06Flur97,76qm S 3.05Flur66,10qm S 3.01Treppe27,51qm S 3.02Treppe23,46qm S 3.02.1Aufzug6,56qm S 3.02.2Aufzug3,06qm S 3.07Aufenthalt20,64qm S 3.08AR unrein6,75qm S 3.09Lagerraum14,03qm S 3.1018,37qmS 3.10.13,60qm S 3.3123,70qmS 3.31.14,83qm S 3.30.13,60qm S 3.3018,37qm S 2.2918,37qmS 3.29.13,60qm S 3.16Bad17,51qm S 3.17Putzr.1,89qm S 3.18Personal17,76qm S 3.19Pflegearbeitsr.9,90qm S 3.20Dienstraum15,21qm S 3.1118,37qmS 3.11.13,60qm S 3.1218,37qmS 3.12.13,60qm S 3.2318,37qmS 3.23.13,60qm S 3.2418,37qmS 3.24.13,60qm S 3.2518,37qmS 3.25.13,60qm S 3.2618,37qmS 3.26.13,60qm S 3.2718,37qmS 3.27.13,60qm S 3.2818,37qmS 3.28.13,60qm S 3.03Treppe23,46qm S 3.03.1Aufzug6,56qm S 3.33Beh.-WC5,64qm S 3.32AR rein16,26qm S 3.40Aufenthalt20,64qm S 3.39AR unrein6,75qm S 3.3518,37qmS 3.35.13,60qm S 3.3718,37qmS 3.37.13,60qm S 3.3818,37qmS 3.38.13,60qm S 3.4123,70qmS 3.41.14,83qm S 3.4218,37qmS 3.42.13,60qm S 3.43.13,60qmS 3.4318,37qm S 3.43.13,60qmS 3.4418,37qm S 3.45.13,60qmS 3.4518,37qm S 3.47.13,60qmS 3.4718,37qm S 3.48.13,60qmS 3.4818,37qm S 3.3418,37qmS 3.34.13,60qm S 3.3618,37qmS 3.36.13,60qm S 3.21Wohnbereich74,48qm S 3.1318,37qmS 3.13.13,60qm S 3.1418,37qmS 3.14.13,60qm S 3.1518,37qmS 3.15.13,60qm S 3.2218,37qmS 3.22.13,60qm S 3.46.13,60qmS 3.4618,37qm BGFaBT21.444,41qm BGFbBT2 Loggia32,76qm Whg W 3.185,34qmWhg W 3.685,34qm BGFaBT1538,38qmBGFbBT173,42qm S 3.02.3WC Pers.2,64qm S 3.02.4WC Bes.2,64qm T30 RS T30 RS T30 RS T30 RSEMF T30 RS T30 RSEMF T30 RS T30 RS W 3.03Laubeng.34,35qm W 3.02Treppe22,17qm W 3.02.1Aufzug2,89qm W 3.01.1Aufzug2,89qm W 3.01Treppe22,17qm Whg W 3.373,54qmWhg W 3.473,54qmWhg W 3.256,52qmWhg W 3.556,52qm Betreutes Wohnen Vorhabenbezogener BebauungsplanWilh.-Leuschner-Str. 65-73Plan Massstab Grösse DIN A4 Datum 06.05.2008 Fassung vom 20.08.2008 Plan-Nr. A ARCHITEKTENGAISER+PARTNERYorckstraße 4376185 KarlsruheTel. 0721 / 98480 -0Fax 0721/ 98480 84 P G 1: 500 Senioren- und NahversorgungszentrumKarlsruhe-Oberreut 253.4108 Grundriss 3.OG Anlage 8

S 4.03Treppe23,46qm S 4.02Treppe23,46qm Whg W 4.185,34qmWhg W 4.256,52qm Whg W 4.585,34qm Betreutes Wohnen Betreutes Wohnen Betreutes Wohnen BGFaBT1538,38qmBGFbBT173,42qm BGFaBT21.130,76qmBGFcBT2201,50qm Whg S 4.286,44qm(incl. Terr. 25%) Whg S 4.184,49qm(incl. Terr. 25%) Whg S 4.386,44qm(incl. Terr. 25%) Whg S 4.486,44qm(incl. Terr. 25%) Whg S 4.586,44qm(incl. Terr. 25%) Whg S 4.635,62qm(incl. Terr. 25%) Whg S 4.758,67qm(incl. Terr. 25%) Whg S 4.986,44qm(incl. Terr. 25%) Whg S 4.871,05qm(incl. Terr. 25%) Whg S 4.1071,05qm(incl. Terr. 25%) Whg S 4.1175,61qm(incl. Terr. 25%) S 4.01Treppe23,46qm S 4.04Laubengang64,05qm S 4.03.1Aufzug6,56qm S 4.02.1Aufzug6,56qm S 4.05Flur76,75qm S 4.06Laubengang28,56qm S 4.02.2Aufzug3,06qm T30 RS T30 RS T30 RS T30 RS S 4.07Flur33,18qm W 4.02Treppe22,17qm W 3.02.1Aufzug4,50qm W 3.01.1Aufzug2,89qm W 4.01Treppe22,17qm Whg W 4.456,52qm W 4.03Laubeng.34,35qm W 4.04Gemeinschaftsraum74,12qm (incl. Loggia)W 4.06Büro12,92qm Whg W 4.361,00qm W 4.05WC3,42qm BGFbBT2111,03qm Vorhabenbezogener BebauungsplanWilh.-Leuschner-Str. 65-73Plan Massstab Grösse DIN A4 Datum 06.05.2008 Fassung vom 20.08.2008 Plan-Nr. A ARCHITEKTENGAISER+PARTNERYorckstraße 4376185 KarlsruheTel. 0721 / 98480 -0Fax 0721/ 98480 84 P G 1: 500 Senioren- und NahversorgungszentrumKarlsruhe-Oberreut 253.4109 Grundriss 4.OG Anlage 9

+5,45 -3,00 Ansicht Süd - Wilhelm-Leuschner-Straße Ansicht Nord BT Wilhelm-Leuschner-Straße +5,45 -3,00 +11,45 +8,45 +14,45 +17,65 +18,15 Schnitt Achse H BT Bernhard-Lichtenberg-StraßeSchnitt Achse E BT Bernhard-Lichtenberg-Straße +6,45 +6,45 +-0.00 EG = 115.56 üNN +-0.00 EG = 115.56 üNN Vorhabenbezogener BebauungsplanWilh.-Leuschner-Str. 65-73Plan Massstab Grösse DIN A4 Datum 06.05.2008 Fassung vom 20.08.2008 Plan-Nr. A ARCHITEKTENGAISER+PARTNERYorckstraße 4376185 KarlsruheTel. 0721 / 98480 -0Fax 0721/ 98480 84 P G 1: 500 Senioren- und NahversorgungszentrumKarlsruhe-Oberreut 253.4110 Ansichten Schnitte 1 Anlage10

+11,45 +8,45+5,45 +-0,00 -3,00 +14,60 +17,65 +18,15 Ansicht West - Bernhard-Lichtenberg-StraßeSchnitt Achse 16 BT Wilhelm-Leuschner-Straße Ansicht Ost BT Bernhard-Lichtenberg-Straße Ansicht Ost BT Wilhelm-Leuschner-Straße +-0.00 EG = 115.56 üNN Vorhabenbezogener BebauungsplanWilh.-Leuschner-Str. 65-73Plan Massstab Grösse DIN A4 Datum 06.05.2008 Fassung vom 20.08.2008 Plan-Nr. A ARCHITEKTENGAISER+PARTNERYorckstraße 4376185 KarlsruheTel. 0721 / 98480 -0Fax 0721/ 98480 84 P G 1: 500 Senioren- und NahversorgungszentrumKarlsruhe-Oberreut 253.4111 Ansichten Schnitte 2 Anlage11

64 77 7176 70 79 80 88 31 26 92 100 1 25 32 8991 4755 5663 Z u g a n g 3346 Wilhelm-Leuschner-Straße Bernhard-Lichtenberg-Straße 80623 3 9 0 1 4 80622 80621 80539 SO 0,95 a - 1,6 FD DN bis 10° GRZ GFZ WH 15,60 m ü. Gehweg WH 18,15 m ü. Gehweg WH 18,15 m ü. Gehweg WH 18,15 m ü. Gehweg WH 6,70 m ü. Gelände WH 6,70 m ü. Gehweg W H 6 , 7 0 m ü . G e l ä n d e WH 18,15 m ü. Gehweg WH 18,15 m ü. Gehweg P PPPPPPPP PP PPPP H Erker 1.-3.OGLH +4,00 mWH +15,60 m Erker 1.-3.OGLH +4,00 mWH +15,60 m Balkone 1.-3.OGLH +5,00 m WH 18,15 m ü. Gehweg WH 18,15 mü. Gehweg WH 18,15 mü. Gehweg 14,30 21,00 48,77 3 13,402,00 93,72 1,80 9,10 35,30 1,80 1,80 5,30 43,7016,3015,40 6,405,30 GTGa M M M im UG LH +4,00 LH +4,00 8,77 100 GSt 6,40 R a m p e T G T Zeichenerklärung:SO Sondergebiet a abweichende Bauweise FD Flachdach, max. 10° DachneigungGrenzen des räumlichen GeltungsbereichsBaugrenzenGrundstücksgrenze WH Wandhöhe (Höchstmaß)Gemeinschaftsstellplätze, Gemeinschaftstiefgarage bestehende BäumePflanzgebot für Bäume mit Standortbindung Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Wilhelm-Leuschner-Str. 65 bis 73 (Senioren- und Nahversorgungsz entrum)" Karlsruhe - Oberreut ARCHITEKTENGAISER+PARTNERYorckstraße 4376185 KarlsruheTel. 0721 / 98480 -0Fax 0721/ 98480 84 AP G Planverfasser:Vorhabenträger: DRITTE WEISENBURGERBETEILIGUNGS GMBHWerkstraße 1176437 RastattTel. 07222 959-255Fax 07222 959-287 Maßstab 1:500Karlsruhe, den 06.05.2008 5 10152025 0 Datum: D PLANZEICHNUNG Fassung vom 20.08.2008 öffentliche Stellplätze P BaulinienGrünfläche, Verkehrsgrün M MüllstandorteDurchfahrt, Passage, Auskragungöffentlicher Gehweg, Radweg, ZufahrtenEin- und Ausfahrt TG H Bushaltestelle GSt GTGa LH lichte Höhe (Mindestmaß)Gemeinschaftsstellplätze und Zufahrten GFZ Geschossflächenzahl GRZ GrundflächenzahlPflanzgebot für Hecken mit StandortbindungFlächen für Vorkehrungen zum Schutz vor schäd-lichen Umwelteinwirkungen Kennzeichnung der Fassaden für passive Schallschutz-maßnahmen (siehe auch textliche Festsetzungen) T Pflanzgebot für Bäume mit Standortbindungentfallende Bäume Seite 24

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 1 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN (Vorhaben- und Erschließungsplan) „Wilhelm-Leuschner-Straße 65 bis 73 (Senioren- und Nahversorgungszentrum)“ Karlsruhe-Oberreut E N T W U R F Vorhabenträger: Dritte Weisenburger Beteiligungs GmbH Werkstraße 11 76437 Rastatt Planverfasser: Architekten Gaiser + Partner Yorckstraße 43 76185 Karlsruhe Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 2 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 Einleitungs- und Auslegungsbeschluss gemäß §12 Abs.1 und Abs.2 BauGB i.V.m. §3 Abs.2 BauGB, §74 Abs.7 LBO am . /. Öffentliche Auslegung gemäß §3 Abs.2 BauGB, §74 Abs.7 LBO vom 16.06.2008 bis 16.07.2008 Satzungsbeschluss gemäß §10 Abs.1 BauGB, §74 Abs.7 LBO am ...................... Der vorhabenbezogene Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) und die örtlichen Bauvorschriften sind unter Beachtung des vorstehenden Verfahrens als Satzung beschlossen worden. Sie werden hiermit ausgefertigt. Karlsruhe, den ........................... Heinz Fenrich Oberbürgermeister in Kraft getreten (§10 Abs.3 Satz 4 BauGB, §74 Abs.7 LBO) mit der Bekanntmachung am ...................... beim Stadtplanungsamt zu jedermanns Einsicht bereitgehalten (§10 Abs.3 Satz 2 BauGB, §74 Abs.7 LBO) ab ........................ Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 3 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 Inhaltsverzeichnis A Begründung gemäß §9 Abs.8 Baugesetzbuch (beigefügt) ............................ 4 B Hinweise (beigefügt) ....................................................................................... 15 C Verbindliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften ......................... 18 D Planzeichnung M. 1:500 .................................................................................. 24 Anlagen (Vorhaben- und Erschließungsplan) 1 Übersichtsplan M.1:10.000 2 Bestandsplan M.1:750 3 Lageplan M.1:750 4 Grundriss UG M.1:500 5 Grundriss EG M.1:500 6 Grundriss 1. OG M.1:500 7 Grundriss 2. OG M.1:500 8 Grundriss 3. OG M.1:500 9 Grundriss 4. OG M.1:500 10 Ansichten, Schnitt 1 M.1:500 11 Ansichten, Schnitt 2 M.1:500 12 Stellplatznachweis Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 4 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 A Begründung gemäß §9 Abs.8 Baugesetzbuch (beigefügt) 1. Aufgabe und Notwendigkeit Anlass und Ziel der Planung ist die Ansiedlung eines Senioren- und Nahversorgungszentrums auf dem ca. 6.722 m² großen Grundstück FlstNr. 80623, Wilhelm-Leuschner-Straße/ Bernhard-Lichtenberg-Straße. Die Firma Weisenburger beabsichtigt, eine 5-geschossige flachgedeckte Bebauung mit zwei längs gerichteten Baukörpern auf den Grundstücksgrenzen an der Wilhelm-Leuschner-Straße in ost- westlicher bzw. Bernhard-Lichtenberg-Straße in nord-südlicher Richtung zu errichten. Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung sowie zur Wahrung der stadtgestalterischen Aspekte ist für die Realisierung der beabsichtigten Bebauung die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans erforderlich. 2. Bauleitplanung 2.1 Vorbereitende Bauleitplanung Im Flächennutzungsplan 2010 des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe ist die Fläche als Sonderbaufläche (S) mit der Nutzungsangabe „Einzelhandel / Nahversorgung, Dienstleistungen, Wohnen, Altenhilfeeinrichtungen“ dargestellt. Der Bebauungsplan wird damit aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan entwickelt. 2.2 Verbindliche Bauleitplanung Der Bebauungsplan Nr. 653 „Oberreut-Feldlage III“ und der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 730 „Wilhelm-Leuschner Str. 71/73 (Nahversorgungszentrum)“ setzen im Plangebiet jeweils Gewerbegebiet (GE) fest. Diese Bebauungspläne werden mit der Aufstellung des neuen Bebauungsplans außer Kraft gesetzt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 5 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 3. Bestandsaufnahme 3.1 Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst im Wesentlichen die Grundstücke FlstNr. 80623 und FlstNr. 80622. Das ca 11.167 m² große Planungsgebiet liegt innerhalb des im Zusammenhang bebauten Siedlungskörpers von Karlsruhe, Stadtteil Oberreut, im Baugebiet Großoberfeld. Im Norden wird das Grundstück durch den Weiße-Rose-Weg, im Westen durch die Bernhard-Lichtenberg-Straße und im Süden durch die Wilhelm- Leuschner-Straße begrenzt. Maßgeblich für die genaue Abgrenzung des Planungsgebiets ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplans. 3.2 Naturräumliche Gegebenheiten / Bodenbeschaffenheit Im nördlichen Teil des Gebiets findet sich entlang des Weiße-Rose-Wegs mittel- bis großkroniger Baumbestand. Entlang der Wilhelm-Leuschner-Straße steht eine Straßenbaumreihe mit jüngeren Stieleichen und Zierbirnen. Die Höhe des bestehenden Geländes liegt bei etwa 115,50 m ü.NN. Der höchste gemessene Grundwasserstand liegt bei 112,80 m ü.NN. Es ist nicht auszuschließen, dass dieser in Zukunft überschritten wird. Das Plangebiet liegt im Wasserschutzgebiet Kastenwört (Zone III B). 3.3 Vorhandene Nutzung, Bebauung und Erschließung Das Plangebiet ist derzeit unbebaut. Nördlich und südlich schließen die Gewerbegebiete Kleinoberfeld und Großoberfeld , westlich ein Wohngebiet mit Geschosswohnungsbauten an. Das Plangebiet ist bereits über die Wilhelm-Leuschner-Straße und die Bernhard- Lichtenberg-Straße erschlossen. Die Erschließung durch die vorhandenen öffentlichen Straßen und Wege wird nicht verändert. Ein Ausbau öffentlicher Straßen und Wege ist weder beabsichtigt noch erforderlich. Im Plangebiet selbst können innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen die notwendigen Stellplätze, insbesondere für den Einkaufsmarkt untergebracht werden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 6 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 3.4 Eigentumsverhältnisse Der Vorhabenträger hat die notwendigen Flächen im Plangebiet mit notariellem Kaufvertrag zu Eigentum erworben. 3.5 Altlasten Es liegen keine Hinweise vor, die einen Altlastenverdacht begründen. 4. Planungskonzept Mit der Planung soll ein Senioren- und Nahversorgungszentrum realisiert werden. Im Rahmen der Realisierung des Projekts sollen 34 betreute Seniorenwohnungen, ein Seniorenpflegeheim mit 86 Pflegeplätzen, ein SB-Markt mit Begleitnutzungen und oberirdischen Parkplätzen sowie eine Tiefgarage für die Seniorenwohnungen realisiert werden. 4.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend dem vorliegenden Flächennutzungsplan wird als Nutzungsart Sondergebiet (SO) für Einzelhandel / Nahversorgung, Dienstleistungen, Wohnen und Altenhilfeeinrichtungen festgesetzt. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Maßgebend für die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl (§§ 16, 17, 19 und 20 BauNVO), die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, §§ 22 und 23 BauNVO) sind die Einträge in der Nutzungsschablone der Planzeichnung. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen festgelegt. 4.2.1 Grundflächenzahl Das Verhältnis der nach Planung überbauten Fläche zur Fläche des Baugrundstücks beträgt ca. 0,918. Es wird eine maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) von 0,95 festgesetzt. Mit der Planung wird die Obergrenze der zulässigen Grundflächenzahl (0,8) nach § 17 BauNVO überschritten. Diese Überschreitung ist aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich und gewünscht, wobei hierdurch die allgemeinen Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 7 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden, nachteilige Auswirkung auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden. Sonstige öffentliche Belange stehen einer Überschreitung ebenfalls nicht entgegen. Die Überschreitung ist durch das planerische Konzept zur Realisierung eines Seniorenzentrums mit einem Nahversorgungszentrum und dazugehörigen Begleitnutzungen, insbesondere auch den hierfür notwendigen Parkflächen für den Marktbereich, erforderlich geworden. Mit der Planung soll nicht nur eine bessere Versorgung der bereits vorhandenen, das Plangebiet umgebenden Wohnbebauung, sondern auch eine bestmögliche Versorgung der Nutzer der geplanten betreuten Wohnungen gewährleistet werden. 4.2.2 Geschossflächenzahl Das Verhältnis der nach Planung vorgesehenen Geschossfläche zur Fläche des Baugrundstücks beträgt ca. 1,544. Es wird eine maximal zulässige Geschossflächenzahl von 1,6 festgesetzt. Die gemäß § 17 BauNVO maximal zulässige GFZ für „sonstige Sondergebiete“ von 2,4 wird somit eingehalten. 4.3 Erschließung 4.3.1 Allgemeine Erschließung Die Gebäude werden über Eingänge an der Wilhelm-Leuschner-Straße und Bernhard-Lichtenberg-Straße erschlossen. Im nordöstlichen Bereich des Planungsgebiets befinden sich die Stellplätze für die Kunden des SB-Marktes und das Personal des Seniorenzentrums. Die Zufahrt erfolgt über die Wilhelm-Leuschner-Straße. Der Haupteingang für den SB-Markt liegt in der Passage zwischen der Wilhelm- Leuschner-Straße und dem Kundenparkplatz. Die Anlieferung erfolgt über eine gesonderte Zufahrt im Bereich der Bernhard-Lichtenberg-Straße. Der notwendige Rangiervorgang ist ohne weiteres durchführbar und führt nicht zu Verkehrsbehinderungen. Die Laderampe befindet sich im eingehausten Bereich. Der Haupteingang des Seniorenzentrums liegt an der Wilhelm-Leuschner-Straße etwa in der Mitte des südlichen Gebäudeteils. Der Haupteingang zu den betreuten Wohnungen im 4.OG des Bauteils Süd befindet sich in der überbauten Passage gegenüber des Eingangs zum SB-Markt. Die Anlieferung/ Entsorgung des Seniorenzentrums erfolgt auf der Ostseite über die Zufahrt zum Kundenparkplatz. Ein auf der Westseite angeordneter Nebeneingang an der Bernhard-Lichtenberg - Straße dient zur Erschließung des westlichen Fluchttreppenhauses. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 8 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 Die betreuten Wohnungen im Bauteil West werden über zwei Eingänge an der Bernhard-Lichtenberg-Straße erschlossen. Über die Zufahrt zum Anlieferungsbereich des SB-Markts an der nordwestlichen Grenze wird die unter dem SB-Markt angeordnete Tiefgarage mit den zu den Wohnungen gehörenden Stellplätzen über eine Zufahrtsrampe erreicht . Die vorhandenen Gehwege entlang der Grundstücksgrenzen bleiben bestehen. 4.3.2 Öffentlicher Personennahverkehr Das Planungsgebiet ist über die Straßenbahnlinie 1 und die Buslinie 51 mit Haltestellen am Badeniaplatz gut an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs angeschlossen. Die Entfernung zu den jeweiligen Haltestellen beträgt ca. 60 Meter. 4.3.3 Motorisierter Individualverkehr Das Planungsgebiet ist gut an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz angebunden. In geringer Entfernung an der östlichen Wilhelm-Leuschner-Straße befindet sich ein Anschluß zur L605, über die das Stadtzentrum sowie die B10, A5 und A8 zu erreichen sind. 4.3.4 Ruhender Verkehr Die notwendigen Stellplätze werden im Bereich des Kundenparkplatzes und der Tiefgarage ausgewiesen. 4.3.5 Geh- und Radwege Der nordöstlich verlaufende Weiße-Rose-Weg wird als Rad- und Fußweg genutzt und verbindet das Planungsgebiet im Osten mit dem Stadtteil Bulach und im Westen mit dem Stadtteilzentrum um den Julius-Leber-Platz. Entlang der Straßen wird das Planungsgebiet von öffentlichen Gehwegen begrenzt, über die eine Anbindung an die benachbarten Wohn- und Gewerbegebiete gegeben ist. Über den Badeniaplatz im Süden des Planungsgebietes und den Kapellenweg ist der Hardtwald als Naherholungsgebiet erreichbar. 4.3.6 Ver- und Entsorgung Strom-, Gas-, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung: Durch die bestehende Bebauung ist das Planungsgebiet bereits an die öffentlichen Netze angeschlossen. Die Abwasserentsorgung erfolgt im Trennsystem. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 9 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 Unbedenkliches Niederschlagswasser: Für das Dachflächenwasser der neuen Gebäude sowie das Oberflächenwasser befestigter Flächen der neu anzulegenden Außenanlagen wird, soweit möglich und zumutbar, eine Versickerung vorgesehen. Ansonsten wird das Niederschlagswasser der Regenwasserkanalisation zugeführt. Die extensive Begrünung der Dachflächen speichert das Niederschlagswasser und gibt es verzögert ab. Im Bereich der Stellplätze ist Rasenfugenpflaster vorgesehen. Müllentsorgung: Der Müll der Wohnungen im nördlichen Gebäudeteil wird in Müllbehälterräumen gesammelt und über die Bernhard-Lichtenberg-Straße entsorgt. Für die Wohnungen im südlichen Gebäudeteil ist ein Müllsammelraum im UG nahe der zentralen Erschließung vorgesehen. Im Pflegeheim wird der Müll separat gesammelt und über die Anlieferungszufahrt von der Wilhelm-Leuschner-Straße her entsorgt. Der Müll des SB-Marktes wird über den Anlieferungsbereich an der Bernhard-Lichtenberg- Straße entsorgt. Hausanschlussräume: Für die Anschlüsse der Versorgungsleitungen sind Hausanschlussräume im Untergeschoss entlang der Wilhelm-Leuschner-Straße vorgesehen. 4.4 Gestaltung Die neue fünfgeschossige Flachdachbebauung orientiert sich mit zwei längsgerichteten Baukörpern auf den Grundstücksgrenzen an der Wilhelm- Leuschner- bzw. Bernhard-Lichtenberg-Straße in nord-südlicher bzw. ost-westlicher Richtung. Sie bildet mit der bestehenden, analog orientierten Bebauung neue Straßenräume. Das Erdgeschoss ist gestalterisch als Sockelgeschoss ausgebildet und nimmt im westlichen Bereich den SB-Markt mit Nebenräumen und einem Café auf. Die Fassade des Erdgeschosses ist entsprechend der dort untergebrachten Nutzung teils geschlossen, teils geschosshoch verglast oder als Lochfassade ausgeformt. Im Winkel zwischen den beiden Hauptbaukörpern tritt der Baukörper für den SB- Markt nach Nordosten eingeschossig vor. Die Dachfläche des SB-Markts wird als begrünte Dachterrasse für die betreuten Wohnungen und eine Wohngruppe des Seniorenheims genutzt. Die über Fenster mit niedriger Brüstungshöhe geöffnete Nord- und Südfassade des Seniorenheims wird durch die Loggien der Gemeinschaftsräume und die Fenster der Treppenräume akzentuiert. Das oberste Geschoss nimmt betreute Wohnungen auf. Es ist nach Süden als Staffelgeschoss ausgebildet und auf der Nordseite über einen Laubengang erschlossen. In den Obergeschossen des westlichen Bauteils befinden sich weitere betreute Seniorenwohnungen mit nach Osten und Westen orientierten Loggien. Diese werden über zwei Treppenkerne und Laubengänge erschlossen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 10 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 4.5 Grünordnung Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt, so dass die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB entsprechend gelten. Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit weniger als 20.000 m² Grundfläche handelt, gelten Eingriffe, die aufgrund des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Von dem vorhandenen Baumbestand werden ca. 5 Bäume gefällt. Diese Bäume sind nicht geschützt. Die vorhandenen wild gewachsenen Hecken werden gerodet. Ausgleichsmaßnahmen sind nicht erforderlich. Unabhängig hiervon werden Neuanpflanzungen auf dem Grundstück und entlang des Weiße-Rose-Wegs vorgenommen. Unter anderem wird die bestehende alleenartige Baumbepflanzung entlang des Weiße-Rose-Wegs bis zur Wilhelm-Leuschner-Straße fortgesetzt. 4.6 Schalltechnische Untersuchung/Lärmschutz Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans ist im April 2008 ein schalltechnisches Gutachten von der Firma Modus Consult erstellt worden, in dem die Geräuschbelastungen des Verbrauchermarktes bei der vorhandenen benachbarten sowie bei der geplanten Wohnbebauung sowie der Verkehrslärm mit Bezug auf die geplante Bebauung untersucht und bewertet wurden. 4.6.1 Gewerbelärm des Verbrauchermarkts Durch die Zusatzbelastung auf Grund des Verkehrs, der durch den Verbrauchermarkt erzeugt wird, ist grundsätzlich mit einer Zunahme der Geräuschbelastungen durch den Straßenverkehr an den schutzwürdigen Nutzungen zu rechnen. Die Untersuchung hat ergeben, dass die Geräuscheinwirkungen durch den Anlagenlärm des vorgesehenen Verbrauchermarktes die Immissionsrichtwerte der TA Lärm einhalten. Aufgrund des durch den Verbrauchermarkt erzeugten zusätzlichen Verkehrs ist keine erhebliche Zunahme der Geräuscheinwirkungen des Straßenverkehrs von mehr als 2,1 dB(A) zu erwarten. Damit ist eines der im Abschnitt 7.4 der TA Lärm genannten Beurteilungskriterien nicht erfüllt. Maßnahmen zum Schutz vor den Geräuschbelastungen des anlagenbedingten Verkehrslärm sind danach nicht erforderlich. Aus schalltechnischer Sicht ist die Realisierung des Vorhabens unbedenklich. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 11 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 4.6.2 Verkehrslärm im Plangebiet Die Verkehrsbelastung außerhalb des Plangebiets wurde anhand der Verkehrszahlen erfasst. Zu dieser Analysenmenge wurde das Verkehrsaufkommen des Verbrauchermarkts hinzuaddiert. Folgende Lärmbelästigungen sind zu beachten: - Verkehrslärm im Plangebiet aufgrund des Straßenverkehrs im Umfeld des Plangebiets (Knoten der Wilhelm-Leuschner-Straße mit der Bernhard-Lichtenberg- Straße - Verkehrslärm im Plangebiet aufgrund des Schienenverkehrs im Umfeld des Plangebiets (Straßenbahnlinie 1 unter Berücksichtigung des aktuellen Fahrplans des Karlsruherverkehrsverbunds). Der Straßen- und Schienenverkehr in der Umgebung des geplanten Bauvorhabens verursacht Verkehrslärm. Die Beurteilungspegel an den Fassaden des geplanten Gebäudes überschreiten dabei die Orientierungswerte der DIN 18005 in der Nacht deutlich, so dass Schallschutzmaßnahmen für Schlafräume erforderlich sind. Die Orientierungswerte haben keine bindende Wirkung, sondern sind ein Maßstab des wünschenswerten Schallschutzes. Im Rahmen der städtebaulichen Planung sind sie insbesondere bei Vorliegen einer Vorbelastung in Grenzen hinsichtlich des Verkehrslärms abwägungsfähig. Hierbei wird davon ausgegangen, dass im Rahmen er Abwägung eine Überschreitung der Orientierungswerte um bis zu 5 dB(A) vorgenommen werden kann. Dem entspricht, dass in vorbelasteten Bereichen, insbesondere an bestehenden Verkehrswegen, die Orientierungswerte oft nicht eingehalten werden können (Beiblatt 1 zu DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ Teil 1). Für die von einer Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 betroffenen Fassadenseiten sind Schallschutzmaßnahmen vor allem gegen den nächtlichen Verkehrslärm erforderlich. Aufgrund der städtebaulichen Situation sind nur passive Schallschutzmaßnahmen durchführbar und sinnvoll. Gemäß den Vorgaben der DIN 4109 ist die Dimensionierung des Schallschutzes nach den Lärmpegelbereichen III und IV an den von Überschreitungen des Orientierungswerts der DIN 18005 mit 50 dB(A) in der Nacht betroffenen Fassaden und Geschossebenen zu bemessen. 5. Umweltbericht, Artenschutz Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung der eine Größe der überbaubaren Grundfläche von weniger als 20.000 m² festlegt. Er wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Eine Umweltprüfung ist deshalb nicht durchzuführen. Zur Sicherstellung des Artenschutzes wurde am 31.07.2008 eine naturschutzfachliche Übersichtsbegehung durch das Büro für Landschaftsökologie Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 12 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 und Gewässerkunde Dipl-Biol. Ute und H.-J. Scheckeler durchgeführt. Ziel der Untersuchung war es, festzustellen, ob von der Planung arten- oder naturschutzfachlich relevante Tier- oder Pflanzenarten betroffen sein können. Hierbei hat sich ergeben, dass im Planungsbereich keine streng geschützten Arten auftreten und streng geschützte Arten weder direkte Verluste erleiden noch der Erhaltungszustand ihrer lokalen Populationen negativ beeinflusst wird. Auch besonders geschützte Arten werden keine Verschlechterung des Erhaltungszustands ihrer lokalen Population erfahren. Insgesamt hat sich ergeben, dass hinsichtlich naturschutzrechtlich relevanter Arten keine Verschlechterung des Erhaltungszustandes zu befürchten ist. 6. Sozialverträglichkeit Mit dem Neubau wird eine moderne Pflegeeinrichtung in gut erschlossener Stadtrandlage geschaffen. Die im Gebäude untergebrachten besonderen Einrichtungen (Café, Mehrzweckraum für besondere Anlässe und Therapieprogramme) fördern die Begegnung zwischen Heimbewohnern und Besuchern. Der SB-Markt stellt eine Aufwertung für die benachbarten Wohngebiete dar. 7. Statistik 7.1 Flächenbilanz der Planung Die Gesamtfläche des Planungsgebietes umfasst ca. 11.167 m² davon: - Bauflächen ca. 3.454 m² - Verkehrsflächen ca. 4.843 m² - Grünflächen ca. 2.870 m² 7.2 Bruttogeschossflächen (BGFa) der geplanten Bebauung Betreutes Wohnen ca. 3.419 m² Altenpflege ca. 4.659 m² SB-Markt und Café ca. 2.140 m² Sonstiges (UG, Rampe Tiefgarage) ca. 3.359 m² Geschossfläche gesamt ca. 13.577 m² Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 13 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 7.3 Bodenversiegelung 1 Gesamtfläche des Planungsgebietes (Geltungsbereich) ca. 11.167 m² bisher bebaute bzw. befestigte Flächen: Gebäude und Nebenanlagen 0 m² Zufahrten, Wege, Stellplätze ca. 2.104 m² ___________ bisher versiegelte Flächen gesamt ca. 2.104 m² Anteil an der Gesamtfläche ca. 19% in der Planung bebaute, unterbaute bzw. befestigte Flächen: Neubau ca. 3.454 m² unterbaute Flächen 0 m² Nebenanlagen, Zufahrten, Stellplätze ca. 4.843 m² ___________ gemäß Planung versiegelte Flächen gesamt ca. 8.297 m² Anteil an der Gesamtfläche ca. 74 % Fläche des Baugrundstücks Flst.Nr. 80623 ca. 6.722 m² Überbaute Fläche Gebäude ca. 3.454 m² Stellplätze und Zufahrten ca. 2.721 m² Geschossfläche (BGFa EG bis 4.OG) ca. 10.381 m² resultierende Grundflächenzahl (GRZ) ca. 0,92 resultierende Geschossflächenzahl (GFZ) ca. 1,6 8. Kosten Die im Zusammenhang mit der Realisierung des Vorhabens entstehenden Kosten übernimmt der Vorhabenträger. Der Stadt Karlsruhe entstehen keine Kosten. 1 Die maximal zulässige versiegelte Fläche berechnet sich aus den versiegelten Verkehrsflächen sowie der maximal überbaubaren (auch mit Nebenanlagen) Grundfläche der Baugrundstücke (in der Regel GRZ + 50 %, max. 80 % der Grundstücksfläche) sowie alle anderen zur Versiegelung vorgesehenen Flächen im öffentlichen Raum. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 14 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 9. Durchführung Alle Rechte und Pflichten des Vorhabenträgers werden in einem Durchführungsvertrag geregelt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 15 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 B Hinweise (beigefügt) 1. Ver- und Entsorgung Für die Wasserversorgung, Stromversorgung, Entwässerung und Abfallentsorgung sind die Satzungen der Stadt Karlsruhe in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Die Abfallbehälter sind innerhalb der Grundstücke, nicht weiter als 15 m von den für Sammelfahrzeuge befahrbaren Straßen entfernt, auf einem befestigten Standplatz ebenerdig aufzustellen und mit einem zu begrünenden Sichtschutz zu versehen. Der stufenlose Transportweg ist zu befestigen, eine evtl. Steigung darf 5% nicht überschreiten. Der notwendige Hausanschlussraum soll in möglichst kurzer Entfernung zum erschließenden Weg liegen und 2,50 m bis 3,50 Abstand von geplanten bzw. vorhandenen Bäumen einhalten. 2. Entwässerung Bei Ausbildung einer Sockelhöhe von 0,30 m über der Gehweghinterkante ist die Entwässerung der Gebäude ab dem Erdgeschoss gewährleistet. Tiefer liegende Grundstücks- und Gebäudeteile können nur über Hebeanlagen entwässert werden. Die Entwässerungskanäle werden aus wirtschaftlichen Gründen für einen üblicherweise zu erwartenden Niederschlag (Bemessungsregen) dimensioniert. Bei starken Niederschlägen ist deshalb ein Aufstau des Regenwassers auf der Straßenoberfläche möglich. Grundstücke und Gebäude sind durch geeignete Maßnahmen der Eigentümer bzw. der Anwohner selbst entsprechend zu schützen. 3. Bodenversiegelung / Regenwasserversickerung Die Bodenversiegelung soll auf das unabdingbare Maß beschränkt werden. Werden nicht überbaute Grundstücksflächen befestigt, soll die Befestigung zur Verringerung der Bodenversiegelung möglichst wasserdurchlässig ausgebildet werden (z.B. Rasenfugenpflaster), soweit nicht die Gefahr des Eindringens von Schadstoffen in den Untergrund besteht. Nach Möglichkeit soll auf eine Flächenversiegelung verzichtet werden. Unbedenkliches Niederschlagswasser, insbesondere Dachflächenwasser, ist, sofern dies mit vertretbarem Aufwand und schadlos möglich ist und es die Bodenverhältnisse zulassen, entsprechend der geltenden Regelung des § 45b Abs. 3 des Wassergesetzes Baden-Württemberg vom 20.01.2005 dezentral auf dem jeweiligen Grundstück - oder eventuell auch mit zentralen Anlagen - über Mulden mit belebter Bodenschicht zur Versickerung zu bringen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 16 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 4. Archäologische Funde, Kleindenkmale Bei Baumaßnahmen besteht die Möglichkeit, dass historische Bauteile oder archäologische Fundplätze entdeckt werden. Diese sind gemäß §20 Denkmalschutzgesetz (DSchG) umgehend dem Regierungspräsidium Karlsruhe, Abteilung 2, Referat 25 – Denkmalpflege, Moltkestr. 74, 76133 Karlsruhe, zu melden. Fund und Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Meldung in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht das Regierungspräsidium einer Verkürzung dieser Frist zustimmt. Das Verschweigen eines Fundes oder einer Fundstelle ist ein Verstoß gegen das DSchG und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Eventuell vorhandene Kleindenkmale (z.B. Bildstöcke, Wegkreuze, historische Grenzsteine, Brunnensteine, steinerne Wegweiser und landschaftsprägende Natursteinmauern) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen und vor Beschädigungen während der Bauarbeiten zu schützen. Jede Veränderung ist mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe abzustimmen. 5. Baumschutz Bezüglich der Erhaltung der vorhandenen Bäume wird auf die Satzung der Stadt Karlsruhe zum Schutz von Grünbeständen (Baumschutzsatzung) vom 12.10.1996 verwiesen. 6. Altlasten Bekannte, vermutete sowie gefundene Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen, bedeutende Sachwerte oder erhebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes nicht ausgeschlossen werden können, sind unverzüglich der Stadt Karlsruhe, Umwelt- und Arbeitsschutz, Markgrafenstr. 14, 76133 Karlsruhe, zu melden. 7. Erdaushub / Auffüllungen Erdaushub soll, soweit Geländeauffüllungen im Gebiet notwendig sind dafür verwendet werden. Der für Auffüllungen benutzte Boden muss frei von Fremdbeimengungen und Schadstoffen sein. Der anfallende Mutterboden ist zu sichern. Im Übrigen wird auf das Gesetz zum Schutz des Bodens (Bundes- Bodenschutzgesetz) vom 17.03.1998 in der derzeit gültigen Fassung verwiesen. 8. Private Leitungen Private Leitungen sind von der Planung nicht erfasst. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 17 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 9. Barrierefreies Bauen In die Planung von Gebäuden sind die Belange von Personen mit kleinen Kindern sowie behinderten und alten Menschen einzubeziehen (§ 3 Abs. 4 und § 39 LBO). 10. Artenschutz an Gebäuden Bezüglich des Artenschutzes an Gebäuden wird auf die Broschüre des NABU „Nistquartiere an Gebäuden“ verwiesen. 11. Erneuerbare Energien Aus Gründen der Umweltvorsorge und des Klimaschutzes werden bauliche Maßnahmen für den Einsatz erneuerbarer Energien wie insbesondere Solarenergie und Erdwärme empfohlen. 12. Begrünungsplan Mit dem Bauantrag ist ein mit dem Gartenbauamt abgestimmter Begrünungsplan vorzulegen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 18 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 C Verbindliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, bestehend aus zeichnerischen und textlichen Regelungen Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.12.2006 (BGBl. I S. 3316) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBL. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. April 1993 (BGBL. I S. 466). Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 8. August 1995 (GBL. S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 14. Dezember 2004 (GBL. S. 895). TEXTFESTSETZUNGEN In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes geregelt: 1. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1 Art der baulichen Nutzung Im Rahmen der Ziffer 1.1.1 bis 1.1.3 sind nur die Nutzungen zulässig, zu denen sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. 1.1.1 Sondergebiet Zulässig sind Gebäude für Einzelhandel / Nahversorgung, Dienstleistungen, betreutes Wohnen und Altenpflegeeinrichtungen. 1.1.2 Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten Stellplätze sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den festgesetzten Flächen für Stellplätze zulässig. Tiefgaragen sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und im Rahmen der Festsetzung in der Planzeichnung zulässig. 1.1.3 Flächen für Nebenanlagen Nebenanlagen sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 19 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 1.2 Maß der baulichen Nutzung • Grundflächenzahl Es wird in Anwendung von § 19 Abs. 4 Satz 1 und 2 BauNVO eine maximal zulässige Grundflächenzahl von 0,95 festgesetzt. • Geschossflächenzahl Es wird eine zulässige Geschossflächenzahl von 1,6 festgesetzt. • Höhe baulicher Anlagen Die maximalen Wandhöhen (gemäß LBO) sind durch Planeinschrieb festgesetzt. 1.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche, Stellung der baulichen Anlagen Es sind die Eintragungen in der Planzeichnung maßgeblich. Es wird geschlossene Bauweise festgesetzt. 1.4 Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des BImSchG sowie zum Schutz vor solchen Einwirkungen zu treffende bauliche und sonstige Vorkehrungen Fassaden, die gemäß DIN 4109 einen erhöhten Schallschutz der Außenbauteile bei der Baugenehmigung nachzuweisen haben, sind in der Planzeichnung gekennzeichnet. Es sind die folgenden Lärmpegelbereiche (LPB) bei den einzelnen Etagen der Gebäude zu beachten: Beim Gebäude in Nord-Südachse ( BT Bernhard-Lichtenberg-Str.) LPB III: im 4.OG Beim Gebäude in Ost-Westachse (BT Wilhelm-Leuschner-Str.) Südfassade LPB IV: im 1. – 4. OG West- und Ostfassade LPB III: im 1. – 4. OG Nordfassade LPB III: im 4. OG Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 20 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 An den Gebäudefassaden mit einer Überschreitung des Orientierungswerts von 50 dB(A) in der Nacht sind die Außenbauteile entsprechend den Anforderungen der Lärmpegelbereiche nach der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau- Anforderungen und Nachweise“ vom November 1989 auszubilden. Die erforderlichen Schalldämmmaße sind in Abhängigkeit von der Raumnutzung und der Raumgröße im Baugenehmigungsverfahren auf Basis der DIN 4109 nachzuweisen. Außerdem sind in den in der Nacht zum Schlafen genutzten Aufenthaltsräumen schallgedämmte Lüfter einzubauen oder gleichwertige Maßnahmen bautechnischer Art vorzusehen, die eine ausreichende Belüftung der Räume gewährleisten. Ausnahmsweise kann auf den Einbau von Lüftern verzichtet werden, wenn im Einzelfall durch konkrete bauliche Schallschutzmaßnahmen sichergestellt wird, dass der Innenraumpegel von 30 dB(A) in Schlafräumen auch bei abgekipptem Fenster (Schalldämmwirkung der Außenbauteile um 10 dB(A) gemindert) nicht überschritten wird. 1.5 Anpflanzungen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Pflanzen An den in der Planzeichnung festgelegten Standorten sind standortgerechte Laubbäume und geschlossen wachsende Hecken anzupflanzen. Bäume und Hecken sind dauerhaft zu pflegen und bei Verlust entsprechend zu ersetzen. Geringfügige Abweichungen von den eingetragenen Standorten können in begründeten Fällen als Ausnahme zugelassen werden. Die vorgeschriebenen Mindestabstände zu Straßen, Leitungstrassen und Grundstücksgrenzen sind einzuhalten. 1.6 Sonstiges Die Anlagen 3-11 enthalten die weiteren Details zum Vorhaben- und Erschließungsplan als Bestandteil dieses Bebauungsplans. Abweichungen davon sind mit Zustimmung der Stadt als Gemeinde zulässig, soweit dem die Ziffer 1.1.1 bis 1.1.3, 1.2 bis 1.5 nicht entgegenstehen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 21 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 2. Örtliche Bauvorschriften 2.1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen 2.1.1 Wandhöhe Als Wandhöhe gilt das Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der Hinterkante des erschließenden öffentlichen Gehwegs bis zum oberen Abschluss der Wand. Die Wandhöhe wird in der jeweiligen Gebäudemitte gemessen. 2.1.2 Dächer Es sind nur Flachdächer bzw. flach geneigte Dächer bis zu einer Neigung von max. 10° zulässig. Die Dachflächen über dem 4.OG des Seniorenheims und der Wohnungen müssen extensiv begrünt und dauerhaft bepflanzt werden. Die Dachflächen über dem SB-Markt sind mit Ausnahme der unmittelbar vor den Wohnungen und dem Seniorenheim angeordneten Terrassenflächen zu begrünen und dauerhaft zu bepflanzen. 2.1.3 Fassaden Die Fassaden sind im Wesentlichen als Putzfassaden auszuführen. 2.2 Werbeanlagen Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. Werbeanlagen müssen unterhalb der jeweils obersten Geschossdecke angebracht werden. Die Flächen für Werbeanlagen dürfen jeweils eine Größe von 2,0 m x 2,0 m nicht überschreiten. Größere Werbeschriften sind in Einzelbuchstaben oder Kastentransparenten bis zu einer Größe von 0,80 m x 0,80 m aufzulösen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 22 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 2.3 Anforderungen an die Gestaltung und Nutzung der unbebauten Flächen, Einfriedungen 2.3.1 Grünflächen Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind als Grünflächen anzulegen und zu unterhalten, soweit sie keine Verkehrs- oder Parkierungsflächen gemäß Planzeichnung sind. 2.3.2 Einfriedigungen Einfriedigungen dürfen die maximale Höhe von 2,5 m nicht überschreiten. 2.3.3 Stellplätze Die Stellplätze sind mit wasserdurchlässigen Materialien herzustellen, z.B. Rasenfugenpflaster oder Ökopflaster. 2.3.4 Abfallbehälterstandplätze Der Müll der Wohnungen im nördlichen Gebäudeteil ist in Müllbehälterräumen im Erdgeschoss zu sammeln und über die Bernhard-Lichtenberg-Straße zu entsorgen. Die Müllbehälterräume müssen einen direkten Zugang zum öffentlichen Straßenraum haben. Für die Wohnungen im südlichen Gebäudeteil ist ein Müllsammelraum im UG nahe der zentralen Erschließung vorzusehen. Die Container sind zur Leerung durch den Hausmeister bereitzustellen. Die Müllbehälter des Pflegeheims sind in einem separaten Müllsammelraum im Zwischenlagerbereich EG Ost aufzustellen und über die Anlieferungszufahrt von der Wilhelm-Leuschner-Straße her zu entsorgen. Die Ver- und Entsorgungswege im Zwischenlagerbereich sind getrennt anzulegen. Die Müllbehälter des SB-Marktes sind im Bereich der Anlieferung an der Bernhard- Lichtenberg-Straße aufzustellen und über die Bernhard-Lichtenberg-Straße zu entsorgen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 23 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 2.4 Antennenanlagen Für das Seniorenheim und die betreuten Wohnungen ist jeweils nur eine gemeinschaftliche Antennenanlage zulässig. 2.5 Niederspannungsfreileitungen Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig 2.6 Niederschlagswasser Die Bodenversiegelung ist auf das unabdingbare Maß zu beschränken. Die notwendige Befestigung von nicht überbauten Flächen des Baugrundstücks ist nach Möglichkeit wasserdurchlässig auszubilden. 3. Sonstige Regelungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan und den örtlichen Bauvorschriften Die Anlagen 1-12 (Vorhaben- und Erschließungsplan) sind bindender Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die Bebauungspläne Nr. 653 „Oberreut-Feldlage III“, rechtsverbindlich seit dem 28.06.1991, und Nr. 730 „Wilhelm-Leuschner-Straße 71/73“, rechtsverbindlich seit dem 17.03.2000, werden in den Teilbereichen aufgehoben, die durch diesen Bebauungsplan neu geregelt werden. Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 24 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 D Planzeichnung M. 1:500 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Straße 65-73“ Seite 25 von 25 Entwurf, Stand 20.08.2008 Unterschriften Vorhabenträger: Dritte Weisenburger Beteiligungs-GmbH Werkstraße 11 76437 Rastatt Tel. 07222 959-255 Fax 07222 959-287 .............................. (Unterschrift) Planverfasser: Architekten Gaiser + Partner Yorckstr. 43 76185 Karlsruhe Tel. 0721 984 80-0 Fax 0721 984 80-84 .............................. (Unterschrift) Stadtplanungsamt Karlsruhe: Dr. Harald Ringler Leiter des Stadtplanungsamtes Lammstraße 7 76133 Karlsruhe ............................. (Unterschrift) Karlsruhe, den 06.05.2008 Fassung vom 20.08.2008

Anlage 12 zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Wilhelm-Leuschner-Str. 65-73 (Senioren- und Nahversorgungszentrum)“ Karlsruhe-Oberreut Minderung der notwendigen Stellplätze durch den Bonus für Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) nach VwV Stellplätze zu § 37 LBO Tab. A 1. Erreichbarkeit: eine Haltestelle R max. 300 m (Straßenbahn- und Bushaltestelle Badeniaplatz) 3 Punkte 2. Dichte der Verkehrsmittel: mehr als eine Bus- oder Bahnlinie (Buslinie 51, Straßenbahnlinie 1) 1 Punkt 3. Leistungsfähigkeit: kürzeste Taktfolge 10 min 2 Punkte 4. Attraktivität der Verkehrsmittel: Straßenbahn 2 Punkte ________ Summe 8 Punkte Minderungsfaktor für die Anzahl notwendiger Stellplätze bei 7 bis 9 Punkten 60 % Stellplatznachweis nach VwV Stellplätze zu § 37 LBO Tab. B Nutzung Nutzungseinheiten Stellplätze Stellplätze 100 % 60 % (ÖPNV) Seniorenzentrum (1 Stpl. je 10 Pflegeplätze) 86 Pflegeplätze 9 Stpl. 6 Stpl. Betreute Seniorenwohnungen (1 Stpl. je Wohnung) 34 Wohnungen 34 Stpl. 21 Stpl. SB-Markt (1 Stpl. je 10 qm Verkaufsfl.) ca. 960 qm 96 Stpl. 58 Stpl. _______ Summe notwendige Stellplätze 85 Stpl. Geplante Stellplätze oberirdisch 100 Stpl. Tiefgarage 51 Stpl. _______ Summe geplante Stellplätze 151 Stpl. Karlsruhe, den 06.05.2008 Fassung, vom 20.08.2008

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Wilh.-Leuschner-Str. 65-73 Plan Massstab Grösse DIN A4 Datum 06.05.2008 Fassung vom 20.08.2008 Plan-Nr. A ARCHITEKTEN GAISER+PARTNER Yorckstraße 43 76185 Karlsruhe Tel. 0721 / 98480 -0 Fax 0721/ 98480 84 P G Senioren- und Nahversorgungszentrum Karlsruhe-Oberreut 253.4101 Übersicht Anlage 1 1: 10000

GFWGFW GFW GFW GFW S G F W GFW GFW S GFW A n l B p l 80533 80534 80535 80539 80537 8 0 5 3 6 3 9 0 2 6 80538 80623 3 9 0 1 4 8 0 6 2 2 80532/2 1 0 8 1 0 6 1 1 0 4 1 0 2 s P P P P P P P P P P P P P P P H P P Vorhabenbezogener BebauungsplanWilh.-Leuschner-Str. 65-73Plan Massstab Grösse DIN A4 Datum 06.05.2008 Fassung vom 20.08.2008 Plan-Nr. A ARCHITEKTENGAISER+PARTNERYorckstraße 4376185 KarlsruheTel. 0721 / 98480 -0Fax 0721/ 98480 84 P G Senioren- und NahversorgungszentrumKarlsruhe-Oberreut 253.4102 Lageplan Bestand Anlage 2 1: 750

W i l h e l m - L e u s c h n e r - S t r a ß e B e r n h a r d - L i c h t e n b e r g - S t r a ß e B u s h a l t e s t e l l e 8 0 5 3 9 8 0 6 2 3 8 0 6 2 2 3 9 0 1 4 8 0 6 2 1 Vorhabenbezogener BebauungsplanWilh.-Leuschner-Str. 65-73Plan Massstab Grösse DIN A4 Datum 06.05.2008 Fassung vom 20.08.2008 Plan-Nr. A ARCHITEKTENGAISER+PARTNERYorckstraße 4376185 KarlsruheTel. 0721 / 98480 -0Fax 0721/ 98480 84 P G Senioren- und NahversorgungszentrumKarlsruhe-Oberreut 253.4103 Lageplan Neubau Anlage 3 1: 750

W-1.01.1Aufzug2,89qm W-1.10Abstellr.93,78qm 2716 2839 16 51 43 157 42 40 R a m p e Technik Speiseversorgung Nebenräume Pflegeheim W-1.04Abstellr.28,60qm W-1.03Flur47,88qm P-1.02Lüftung TG50,99qm W-1.06Abstellr.44,20qm W-1.01Treppe24,62qm W-1.02.1Aufzug2,89qm W-1.09Flur40,73qm W-1.07Flur15,85qm W-1.08Schleuse3,90qm S-1.01Treppe23,29qm W-1.02Treppe19,75qm S-1.10Abstellr.53,04qm S-1.02Treppe23,12qm S-1.03Treppe22,95qm S-1.11.3Technik16,80qm S-1.10.1Flur20,40qm S-1.02.1Aufzug6,56qm S-1.02.2Aufzug3,06qm S-1.09Flur35,19qm S-1.11.1Technik31,20qm S-1.08Schleuse6,16qm S-1.13Lager31,70qm S-1.14Flur79,60qm S-1.15Lagerr.7,60qm S-1.16Lagerraum16,00qm S-1.17Lagerraum16,00qm S-1.18Lagerraum16,00qm S-1.19Lagerraum24,00qm S-1.20Aufbahrung24,00qm Abstellräume Abstellräume Technik Abstellräume S-1.24Hausmeister24,00qm S-1.21.1Vorraum7,48qm S-1.21Umkleide59,98qm S-1.21.2WC2,38qmS-1.21.3Dusche3,05qm S-1.21.4Vorraum7,48qm S-1.21.5WC2,38qm S-1.21.6Dusche3,05qm S-1.22Abstellr.11,44qm S-1.23Reinigungsdienst24,00qm S-1.25Flur42,89qm S-1.03.1Aufzug6,56qm S-1.26.1Dusche3,42qm S-1.26Umkleide7,67qmS-1.27Umkleide5,39qmS-1.28Trockenlager8,82qm S-1.29Tiefkühlraum5,28qm S-1.30Kühlraum5,28qm S-1.26.3Flur3,77qm S-1.32Spülküche9,24qmS-1.31Flur 11,00qm S-1.33Küche35,22qm S-1.34Büro6,93qm BGFaBT 1447,30qm BGFaBT 2154,03qm P-1.01Tiefgarage1.615,04qm BGFaTiefgarage1.697,54qm BGFaBT 3907,37qm W-1.01.2Masch.6,74qm W-1.02.2Maschinenr.11,05qm S-1.02.3Masch.7,60qm S-1.03.2Masch.3,54qm S-1.26.2WC2,94qm W-1.05Abstellr.34,26qm S-1.02.4Masch.5,10qm T30 RST30 RS T30 T30 RS T30 RS T30 RS T30 RS T30 T30 RS T30 RS T30 RS T30 RS T30 RS T30 RS T30 RS T30 RS T30 RS T30 RS T90 RS T30 T30 RS T30 RS S-1.04Flur23,10qmS-1.06Heizung43,26qm S-1.07Technik33,60qm S-1.05Technik7,82qm T30 RS T30 RS T30 RS S-1.12Müll13,20qm T30 RS T30 RS T30 RS S-1.11.2Technik16,80qm Vorhabenbezogener BebauungsplanWilh.-Leuschner-Str. 65-73Plan Massstab Grösse DIN A4 Datum 06.05.2008 Fassung vom 20.08.2008 Plan-Nr. A ARCHITEKTENGAISER+PARTNERYorckstraße 4376185 KarlsruheTel. 0721 / 98480 -0Fax 0721/ 98480 84 P G 1: 500 Senioren- und NahversorgungszentrumKarlsruhe-Oberreut 253.4104 Grundriss UG Anlage 4

64 77 7176 70 79 80 88 31 26 92 100 1 25 32 8991 4755 5663 Z u g a n g 3346 Wilhelm-Leuschner-Straße M 0.32Kühlraum11,50qm Entsorgung Backshop Café Imbiss/Stehcafé R a m p e T i e f g a r a g e Anlieferung Müll Käse Eingang Seniorenzentrum AnlieferungSpeisen Fleisch Wurst Fisch EingangMarkt Fahrräder KurzzeitparkenPflegeheim KurzzeitparkenPflegeheim NebeneingangPflegeheim RolltorRolltor R o l l t o r W 0.01Treppe18,87qm W 0.03Eingang9,00qm W 0.04Müll22,31qm M 0.25Technik40,60qm M 0.24Entladezone117,51qmM 0.23Frühanlieferung47,71qm M 0.22Kühlraum Mopro17,50qmM 0.21Tiefkühlraum12,29qmM 0.20Kühlraum12,87qm M 0.14Lager138,68qm M 0.01Verkaufsraum958,89qm M 0.26Anlieferung22,87qm M 0.27Umkleide5,22qm M 0.27.1WC2,75qm M 0.28Vorbereitung17,42qm M 0.29Vorber.12,34qm M 0.30Auspackraum25,17qm M 0.31Kühlraum11,50qm M 0.33Vorbereitung25,58qm M 0.02Vorkassenzone114,00qm M 0.03Windfang14,40qm M 0.13Leergut40,75qm M 0.15Flur13,25qm M 0.19Umkleide13,02qm M 0.19.1WC-D7,22qm M 0.19.2WC-H4,98qm M 0.18Personal15,39qmM 0.17Kassenbüro8,30qmM 0.16Leiter8,02qm M 0.05Kühlr. O+G12,15qm M 0.06Vorber. O+G13,28qm M 0.04Beh.-WC8,58qm M 0.12Flur14,85qm S 0.01Treppe23,46qm M 0.11Café99,00qm M 0.11.2WC-H4,29qm M 0.11.3WC-D4,29qm M 0.10Garderobe8,60qm M 0.08Backshop27,64qmM 0.09Vorbereitung13,00qm M 0.07Imbiss69,06qm M 0.11.1Gard.5,00qm P 0.01Rampe155,49qm S 0.02Treppe23,46qm S 0.03Treppe23,46qm S 0.02.1Aufzug6,56qm S 0.03.1Aufzug6,56qm S 0.02.2Aufzug3,06qm S 0.04Eingang Wohnen23,16qm S 0.07Information19,70qm S 0.08Büro12,54qm S 0.09Büro12,54qm S 0.06Foyer30,99qmS 0.05Windfang9,86qm Eingang Wohnungen S 0.10Flur24,67qm S 0.11Zwischenlager27,60qm S 0.13Müll39,95qm Eingang Wohnungen BGFbAnlieferung102,24qm BGFaRampe163,07qm BGFbEingänge10,12qm BGFaBT12.274,31qm BGFbEingang2,42qm BGFbEingang1,72qm BGFbEingangsbereich193,87qm BGFaBT2169,87qm BGFbStellplätze380,38qm BGFaBT3155,54qm S 0.12Wäsche9,20qm Pfand-rückgabe Rolltor T30 RS T30 T30 T30 RS T30 RS T30 Eingang Wohnungen 115.25 115.29 115.21 115.11 115.11 115.11 115.22 115.34 115.51115.53115.53115.53115.54 115.54 115.53 115.52 115.50 115.50 115.54 115.53 115.54 115.54 115.51 115.22 115.22 115.32 115.15 115.25 +-0.00 EG = 115.56 üNN Nebeneingang W 0.05Eingang9,00qm W 0.02Treppe18,87qm W 0.01.1Aufzug2,89qm W 0.02.1Aufzug2,89qm W 0.06Müll22,31qm T30 RS T30 RS T30 RS Bushaltestelle Vorhabenbezogener BebauungsplanWilh.-Leuschner-Str. 65-73Plan Massstab Grösse DIN A4 Datum 06.05.2008 Fassung vom 20.08.2008 Plan-Nr. A ARCHITEKTENGAISER+PARTNERYorckstraße 4376185 KarlsruheTel. 0721 / 98480 -0Fax 0721/ 98480 84 P G 1: 500 Senioren- und NahversorgungszentrumKarlsruhe-Oberreut 253.4105 Grundriss EG Anlage 5