Umbau Wildparkstadion

ERGÄNZUNGSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 52. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 15.07.2008 1454 12 öffentlich Dez. 1 Ergänzungsvorlage - Umbau Wildparkstadion Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 08.07.2008 9 Gemeinderat 15.07.2008 12 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Von Teilen des Gemeinderates wird eine erneute Untersuchung der Standortalternativen "Gleisbau- hof/Durlacher Allee und "Untere Hub" gefordert. Nachdem sich in der Vergangenheit sowohl die Wild- parkkommission in zwei Sitzungen, als auch der Gemeinderat i. Z. mit der Grundsatzentscheidung vom 23.05.06 für einen Umbau des Wildparkstadions zu einem reinen Fußballstadion ausgesprochen hat, hält das Bürgermeisteramt eine nochmalige Untersuchung für überflüssig. Auch das jüngst ins Spiel gebrachte Interesse der Universität am Wildparkstadion kann daran nichts ändern. Ungeachtet und trotz dieser Darlegung wird im Hinblick auf eine erwünschte möglichst breite Zustimmungsbasis eine Abänderung der Beschlussgrundlage vorgeschlagen. Diese sieht im Wesentlichen vor - das Gesamtbudget für einen Umbau des Wildparkstadions alternativ ggf. unter Berücksichtigung einer KSC-Beteiligung festzulegen, - den "Gleisbauhof/Durlacher Allee" und die "Untere Hub" nochmals zu untersuchen, - das verpflichtende Interesse des Landes am Wildparkstadion abzuklären. Der genaue Beschlussvorschlag ist auf den Seiten 3 - 5 dargestellt. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) 64 - 71 Mio. € Stadion (KFE), 15 - 20 Mio. € Infrastruktur (Stadt) 11 Mio. € (Landesmittel) ggfs. 3,5 Mio. € (KSC) 30 Mio. € (Investitions- zuschuss an KFE) und 5 Mio. € (Aufstockung Eigenkapital KFE) durchschnittlich 2,6 - 3,1 Mio. € pro Jahr Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Sport, Freizeit und Gesundheit Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit KFE Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Vorbemerkung: Von Teilen des Gemeinderats wird eine erneute Untersuchung der Standort- alternativen "Gleisbauhof / Durlacher Allee“ und „Untere Hub“ gefordert. Das Bürgermeisteramt (BMA) hält dies nach wie vor für nicht erforderlich, nachdem sich die Wildparkkommission in ihrer ersten Sitzung am 03.02.06 mit sieben denk- baren Alternativstandorten befasst hat. Von diesen sieben sollten drei einer nochma- ligen vergleichenden Betrachtung unterworfen werden, nämlich die Standorte „süd- lich Neue Messe Karlsruhe auf Gemarkung Rheinstetten“, „Untere Hub“ und „Gleis- bauhof / Durlacher Allee“. Dies geschah und in ihrer Sitzung am 13.03.06 schloss sich die Kleine Kommission einstimmig der Empfehlung des BMA an, den Umbau des Wildparkes am alten Standort in ein reines Fußballstadion weiter zu verfolgen. Auch in seinem Grundsatzbeschluss in der Gemeinderats-Sitzung vom 23.05.06 er- klärte sich der Gemeinderat bei 3 Gegenstimmen und 6 Enthaltungen u. a. damit einverstanden, dass das Wildparkstadion zu einem Fußballstadion umgebaut wird. Diese Standort-Entscheidung gilt für das BMA unverändert. Auch das jüngst ins Spiel gebrachte Interesse der Universität kann nach Meinung des BMA daran nichts ändern. Zum einen weil eine mögliche Verwertung des Stadi- ons nicht die entscheidende Grundlage für einen anderen Standort sein kann, son- dern die Eignung des Alternativstandortes unter Berücksichtigung aller Gesichts- punkte ausschlaggebend sein muss. Zum anderen, weil das Interesse der Universi- tät bislang im Vagen, Unverbindlichen blieb. Denn auf eine schriftliche Anfrage bei der Uni, - ob die Uni Interesse am Stadion hat, - ob das Land bereit ist, das Stadion für die Uni zu kaufen, - welche Nutzungsüberlegungen die Uni für das Stadion hat und - ggfs. welche baulichen Überlegungen damit verbunden sind wurde eine schriftliche Beantwortung – auch auf eine zusätzliche fernmündliche Bitte auf eine solche – verweigert mit der Begründung, dass im Rektorat ein entsprechen- der Prüfungsauftrag bestehe, der entsprechend durchgeführt werde. Planungen und Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Überlegungen lägen noch nicht vor. Auch diesen Sachstand wollte die Uni der Stadt nicht schriftlich geben, so Rektor Professor Hippler. Nicht passend dazu ist aller- dings, dass diese Verweigerungs-Begründung gegenüber dem Oberbürgermeister für eine BNN-Veröffentlichung nur einen Tag später "geeignet“ erschien. Ungeachtet und trotz dieser Darlegungen wird im Hinblick auf eine erwünschte mög- lichst breite Zustimmungsbasis eine Abänderung der Beschlussgrundlage vorge- schlagen. Diese sieht im Wesentlichen vor, - das Gesamtbudget für einen Umbau des Wildparkstadions alternativ ggf. unter Berücksichtigung einer KSC-Beteiligung festzulegen, - den „Gleisbauhof / Durlacher Allee“ und die „Untere Hub“ nochmals zu unter - suchen, - das verpflichtende Interesse des Landes am Wildparkstadion abzuklären. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat beschließt: 1. a) in Erweiterung seiner Beschlüsse vom 27.02.07 und vom 13.11.07 der Aus- schreibung im kombinierten Verfahren für das neue Stadion ein Gesamt- budget (ohne Infrastrukturmaßnahmen) von 64 Mio. € netto, was einer durchschnittlichen betrieblichen Unterdeckung von 2,6 Mio. € / a entspricht, zugrunde zu legen. Neu! b) Dieses Gesamtbudget kann auf 71 Mio. € zum Zwecke der Errichtung einer Parkierungsanlage mit ca. 450 Plätzen innerhalb des Stadions erhöht werden, wenn der KSC als Mieter sich an den investiven Mehr- kosten mit mindestens 50 % beteiligt. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 c) es im Übrigen bei dem in den vorgenannten Gemeinderatsbeschlüssen festgelegten Baukostenzuschuss i. H. v. 30 Mio. € aus dem städtischen Haushalt zu belassen, nachdem der KSC weder einen Investitionsbeitrag leistet, noch eine kostendeckende Pacht trägt. Daneben wird unverändert ein Landeszuschuss von 11 Mio. € erwartet. Neu! d) Der Umbau des Wildparkstadions soll innerhalb eines Genehmigungs- verfahrens nach § 35 BauGB erfolgen; insbesondere je nach Ergebnis der Analyse der Wettbewerbsarbeiten wird die Notwendigkeit weiterer planrechtlicher Schritte geprüft. 2. die notwendigen Infrastrukturmaßnahmen (siehe Ziffer 3 b der Vorbemerkung) aus dem städtischen Haushalt zu finanzieren. Der Aufwand wird derzeit auf 15 bis 20 Mio. € geschätzt. Neu! 3. a) den Beschluss nach Ziffer 1 so lange auszusetzen, bis die im Zuge der bisherigen Beratungen schon untersuchten und in zwei Sitzungen der Wildparkkommission (vom 03.02.06 und vom 13.03.06) und im GR vom 23.05.06 bereits verworfenen Alternativstandorte „Gleisbauhof / Dur- lacher Allee“ und „Untere Hub“ nochmals auf ihre Realisierbarkeit und die daraus entstehenden Kosten untersucht sind. Externe sollen – soweit dies notwendig und zeitlich möglich ist – in diese Unter- suchungen einbezogen werden. b) Das Ergebnis dieser Untersuchungen ist dem Gemeinderat zur Entscheidung spätestens am 21.10.08 vorzulegen, damit ein Baubeginn im Sommer 2010 möglich wird. Die entsprechenden Vorberatungen in der Wildparkkommission und im Hauptausschuss sind dabei zeitlich zu berücksichtigen. Neu! 4. Im Zuge der Untersuchungen nach Ziffer 3 ist mit dem Land zu klären, ob Ergänzende Erläuterungen Seite 5 dieses bereit ist, das Wildparkstadion für Zwecke der Universität Karlsruhe zu erwerben. Die Stadt erwartet bis zum Abschluss der Untersuchung nach Ziffer 3 eine verbindliche Erklärung des Landes. Neu! 5. Ein Neubau des Stadions an einem der in Ziffer 3 genannten Alternativ- standorte darf im Gesamtbudget inkl. der Infrastrukturkosten nicht teurer werden als im Wildpark. 6. Können die Ziffern 3, 4 und 5 nicht in vollem Umfang bis spätestens 21.10.08 befriedigend beantwortet werden, wird der Beschlussvorschlag Ziffer 1 umgesetzt. 7. den KSC im Blick auf das außerordentliche städtische finanzielle Engagement aufzufordern, den Forderungen der Stadt in den o. g. wesentlichen offenen Punkten der Vertragsverhandlungen nachzugeben, um so einen schnellen Ab- schluss der Verträge und damit des weiteren Verfahrens zu erreichen. 8. die Verwaltung beauftragen a) die endverhandelten Verträge mit dem KSC (Pachtvertrag und Rahmen- vertrag) und b) das der Ausschreibung endgültig zugrunde zu legende Gesamtbudget (nach notwendiger kurzfristiger Überprüfung, nach Ziffer 3 der Vorbe- merkungen) zur Beschlussfassung vorzulegen. Hauptamt - Sitzungsdienste - 14. Juli 2008

BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: 52. Plenarsitzung Gemeinderat Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: 15.07.2008 1454 12 öffentlich Dez. 1 Umbau Wildparkstadion Beratungsfolge Sitzung am TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 08.07.2008 9 Gemeinderat 15.07.2008 12 Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Der Gemeinderat beschließt - nach Vorberatung im Hauptausschuss -, 1. der Ausschreibung für das neue Stadion ein Gesamtbudget von 71 Mio. € netto (ent- spricht einer durchschnittlichen betrieblichen Unterdeckung von 3,4 Mio. €/a) oder 64 Mio.€ netto (entspricht einer durchschnittlichen betrieblichen Unterdeckung von 2,6 Mio. €/a) zugrunde zu legen, oder vom KSC eine Rückführung der Mindestanforde- rungen zu verlangen, die eine Beibehaltung des Gesamtbudgets von 58 Mio. € netto er- möglicht und es bei dem festgelegten Baukostenzuschuss in Höhe von 30 Mio. € aus dem städtischen Haushalt zu belassen, 2. die notwendigen Infrastrukturmaßnahmen zu finanzieren, 3. den KSC aufzufordern, den Forderungen der Stadt in den offenen Punkten der Vertrags- verhandlungen nachzugeben, 4. die Verwaltung zu beauftragen, die endverhandelten Verträge mit dem KSC und das der Ausschreibung endgültig zugrunde zu legende Gesamtbudget zur Beschlussfassung vor- zulegen. Finanzielle Auswirkungen nein ja Gesamtaufwand der Maßnahme Einnahmen (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatori- schen Kosten abzügl. Folgeer- träge und Folgeeinsparungen) 58 - 71 Mio. € Stadion (KFE) 15-20 Mio. € Infrastruktur (Stadt) 11 Mio. € (Landesmittel) 30 Mio. € (Investitions- zuschuss an KFE) und 5 Mio. € (Aufstockung Eigenkapital KFE) durchschnittlich 2,6 - 3,4 Mio. € pro Jahr Haushaltsmittel stehen nicht zur Verfügung. Finanzposition: Ergänzende Erläuterungen: Karlsruhe Masterplan 2015 - relevant nein ja Handlungsfeld: Sport, Freizeit und Gesundheit Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) nein ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein ja abgestimmt mit KFE Ergänzende Erläuterungen Seite 2 1. Bisherige Beschlusslage Das Thema Umbau Wildparkstadion hat den Gemeinderat in der Vergangenheit mehrfach beschäftigt, zuletzt in den Sitzungen vom 27.02.2007 und 13.11.2007. In der Sitzung vom Februar 2007 wurde beschlossen, dass das Wildparkstadion durch die KFE zu einem reinen Fußballstadion mit einem Fassungsvermögen von rd. 35.000 Zuschauern umgebaut werden soll. Das Gesamtbudget nach damaligen Er- hebungen belief sich auf 58 Millionen Euro netto. Das Stadion sollte von der KFE an eine noch zu gründende KSC-eigene Stadionbetriebsgesellschaft verpachtet wer- den. Von der KFE sollte ein kombiniertes Verhandlungsverfahren nach VOB/A neu eingeleitet werden. Die bis dahin ruhenden Verfahren sollten vom KSC als Auslober aufgehoben werden. In der Sitzung vom November 2007 wurden dann die Grundsatzbeschlüsse modifi- ziert. Auf die vorgesehene KSC-eigene Betriebsgesellschaft wurde verzichtet. Dafür sollte die KFE das dann umgebaute Stadion direkt an den Karlsruher SC e.V. ver- pachten und sämtliche Unterhaltungsleistungen übernehmen. Der laufende städti- sche Beitrag an die KFE sollte sich von 1,2 Millionen Euro netto auf 1,6 Millionen Euro netto erhöhen. Die Verhandlungen über Details der noch abzuschließenden Verträge sollten fortgesetzt und Verträge zu gegebener Zeit Gegenstand einer er- neuten Behandlung im Gemeinderat bzw. dem Aufsichtsrat der KFE werden. In den sich anschließenden Verhandlungen mit dem KSC konnte allerdings nicht wie angestrebt eine schnelle Einigung erzielt werden. Neue Verhandlungspunkte wie z.B. die Parkierung für VIP-Gäste oder neue DFL-Anforderungen (Medienrichtlinien, Anforderungen an 3.- und 4.-Ligastadien bezüglich der zweiten Mannschaft) wurden in die Verhandlungen mit einbezogen. Standardregularien z.B. zum Thema Ver- kehrssicherungspflicht, Mängelhaftung etc. aus den sonstigen Pachtverträgen der Stadt konnten vom KSC nicht akzeptiert werden. Finanzielle Auswirkungen hieraus, aber auch die aus der zeitlichen Lücke zwischen Erarbeitung der plausibilisierten Projektkosten (Januar 07) und den letzten Sitzungen der Wildparkkommission (April 08) resultierenden Steigerungen des Baukostenindex machen nunmehr eine erneute Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Behandlung des Themas im Gemeinderat notwendig, um die Verwaltung mit einem erweiterten Mandat für die Verhandlungen mit dem KSC auszustatten. 2. Vorgesehene vertragliche Konstruktion Mit dem KSC werden derzeit zwei Verträge verhandelt. Neben dem eigentlichen Pachtvertrag, der die Rechtsbeziehungen zwischen dem KSC und der KFE als Ver- pächterin festgelegt, wird eine Rahmenvereinbarung besprochen, welche die Bezie- hungen zwischen Stadt, KSC und KFE bis zum Beginn des Pachtvertrages regeln wird. Daneben wurden Mindestanforderungen des KSC hinsichtlich der Ausgestaltung des Stadions ausgehandelt. Der Pachtvertrag regelt die Beziehungen zwischen dem KSC und der KFE über den Pachtzeitraum von 25 Jahren. Die KFE wird demnach verpflichtet sein, dem KSC unabhängig von dessen Ligazugehörigkeit ein im Sinne der Versammlungsstätten- verordnung betriebsfähiges Fußballstadion zur Verfügung zu stellen und dieses bau- lich zu unterhalten. Hierzu wird auch die Rasenpflege gehören. Der KSC erhält ein Nutzungsrecht für die Heimspiele seiner ersten und zweiten Mannschaft sowie die Vermarktungsrechte am Stadion (damit auch das Namensrecht). Die KFE bzw. die Stadt Karlsruhe werden die Möglichkeit haben, für Sonderveranstaltungen auch den Hospitalitybereich (Catering- und Betreuungsbereiche der VIP-Gäste - ohne Logen) an 15 Tagen im Jahr zu nützen. Der KSC entrichtet eine Pacht in Höhe von 35% (1. Bundesliga) bzw. 40 % (2. Bundesliga) aus den Bruttogesamteinnahmen des Ticke- ting aller im Stadion ausgetragenen Ligaspiele, abzüglich Umsatzsteuer und abzüg- lich der darin enthaltenen Catering-Kosten (netto). Dem KSC wird das Recht zuge- standen, wie bisher auch 1000 Karten pro Spiel unentgeltlich abzugeben (Frei- und Ehrenkarten). Sonstige Spiele, wie z.B. DFB-Pokal- oder Uefa-Pokalspiele bleiben ohne Ansatz. Als Höchstpacht wurden 3,7 Millionen Euro im Jahr festgelegt. Diese Höchstgrenze erhöht sich jeweils um den hälftigen Prozentsatz der Ticketpreiserhö- hungen. Die Pachtzahlung wird in den ersten 10 Jahren, aufgrund des von Seiten Ergänzende Erläuterungen Seite 4 des KSC-Freundeskreises erwirkten höheren Landeszuschuss um 100.000 Euro pro Jahr reduziert. Die Rahmenvereinbarung regelt die zur Durchführung des Projektes geplanten Schritte sowie die wesentlichen Rechte und Pflichten zwischen KSC einerseits und Stadt bzw. KFE andererseits. Darüber hinaus enthält sie die rechtlichen Beziehun- gen zwischen den Parteien bis zum Beginn des für die Zeit nach dem Umbau des Stadions geltenden Pachtvertrages. So sind hierin u.a. das Vergabeverfahren, sowie die jeweiligen Rücktrittsrechte geregelt. Wesentliche Inhalte sind dabei die Mindest- anforderungen des KSC an das neue Stadion bzw. das vorläufige Raumprogramm als Grundlage für die Ausschreibungsunterlagen. In einem weiteren Vertrag werden letztlich die Beziehungen zwischen Stadt und KFE geregelt. Hierbei ist im Wesentlichen die Verlustausgleichszusicherung und Risiko- abdeckung des Gesellschafters zu benennen. Die Verhandlungen mit dem KSC sind weit fortgeschritten, aber noch nicht abge- schlossen. In einigen wenigen Punkten besteht noch ein Dissens. Als wesentliche noch offene Punkte sind zu nennen: - Der KSC fordert bislang, dass die KFE die Besucherkapazität während der Pachtzeit garantiert. Lediglich Reduzierungen aufgrund von geänderten DFL-Bestimmungen sollen seitens der KFE nicht geschuldet werden. Reduzierungen der Sitzplatzzahl aufgrund der Änderung gesetzlicher Anforderungen an das Stadion (z.B. erweiterte Fluchtwegbreiten, größere Sitzplatzabstände etc.) hätte die KFE zu tragen, ohne jedoch darauf Einfluss zu haben. Das heißt sie müsste den evtl. Kapazitätsreduzie- rungen mit baulichen Maßnahmen entgegenwirken (ohne Rücksicht auf baurechtli- che Gegebenheiten) oder, sofern dies nicht möglich ist, gar den dann entgangenen Gewinn des Vereins ersetzen. Es wird nachdrücklich empfohlen, dieses nicht kalku- lierbare Risiko nicht zu übernehmen. Auch eine angedachte Regelung, wonach eine Verpflichtung der KFE zur Anpassung nur dann bestünde, wenn die Zuschauerzahl Ergänzende Erläuterungen Seite 5 durch vernünftigen Mitteleinsatz erhalten werden kann, sollte nicht akzeptiert wer- den. - Auch der Umfang der Nutzungen durch den KSC konnte noch nicht einvernehm- lich geregelt werden. Dem KSC wird das Stadion, d.h. auch die darin enthaltenen sonstigen Räumlichkeiten, für alle sportnahen Nutzungen und sonstigen von ihm angedachten genehmigungsfähigen Nutzungen überlassen. Dies ist an bis zu 150 Tagen pro Jahr angedacht. Die Einnahmen aus diesen Nutzungen stehen allein dem KSC zu. Insoweit besteht Übereinstimmung. Dieses unentgeltliche Nutzungsrecht soll jedoch nach Ansicht des KSC verallgemeinert werden, auf alle sonstigen Nut- zungen, soweit gesetzlich zulässig, ohne dass der KFE, bzw. der Stadt ein entspre- chender Genehmigungsvorbehalt respektive eine angemessene Einnahmenbeteili- gung des Stadioneigentümers KFE/Stadt zustehen soll. Nachdem der Nutzungsrah- men bereits heute sehr weit gefasst ist, ist dem Verpächter nach Ansicht der Verwal- tung durchaus zuzubilligen, dass er auf die Nutzungen in seinem Pachtobjekt bzw. auf beabsichtigte Nutzungsänderungen aus seiner zivilrechtlichen Verpächterpositi- on Einfluss nehmen kann. - Gleiches gilt für die Vermarktung der Rechte am Stadion. Auch hier möchte der KSC, neben den bereits zugestandenen Vermarktungsrechten aller derzeit bekann- ten Vermarktungsmöglichkeiten - auch die noch nicht zu benennenden oder zu bezif- fernden künftigen Vermarktungsrechte - schon heute zugesprochen bekommen. Dies sollte von Seiten der KFE/Stadt nicht zugestanden werden, da hierin auch ein Potential für eine künftige bessere Kostendeckung / einen geringeres Betriebsdefizit gesehen wird. Als typisches Branchenbeispiel sei hier die Vermarktung des Na- mensrechtes am Stadion bzw. an einzelnen Tribünen zu nennen, welche vor 20 Jah- ren noch keinen Geldwert darstellte. Potentiale werden hier vor allem im digitalen Bereich vermutet. Selbstverständlich kann zu gegebener Zeit die Nutzung neuer Möglichkeiten einvernehmlich geregelt werden. Ein genereller Verzicht der Stadt auf alle kommenden Möglichkeiten sollte jedoch abgelehnt werden und die Nutzung künftiger Vermarktungsrechte unter Vorbehalt gestellt werden. Ergänzende Erläuterungen Seite 6 - Auch bei der Verkehrssicherungspflicht wurde noch keine gemeinsame Formulie- rung gefunden. Der KSC besteht darauf, dass diese grds. bei der KFE liegt, mit Aus- nahme der dem KSC ausdrücklich auferlegten und klar abgegrenzten Zuständigkei- ten in den Bereichen, die vom Verein direkt beeinflussbar sind. Die KFE ist bereit, alle baulichen Missstände zu verantworten (Dach, Baukonstruktion, zentrale Tech- nik), nicht aber solche, die mit dem Betrieb des KSC im Stadion zusammenhängen. Es ist von Seiten der KFE nicht leistbar, bereits heute alle möglichen Schwachstellen im Betrieb (Freihalten von Fluchtwegen, Wartung von betriebsspezifischen Anlagen des Vereins, Cateringküche etc.) zu erkennen, lediglich diese dem KSC zuzuweisen und im Übrigen eine generelle Verantwortung zu übernehmen. Auch sollte den KSC eine Untersuchungspflicht für diejenigen Bereiche treffen, die er seinen Besuchern etc. zugänglich macht. Die Verwaltung schlägt daher vor, die Verkehrssicherungs- pflichten der KFE im baukonstruktiven Bereich zu definieren, und dem KSC die sonstige Verkehrssicherungs- und gegebenenfalls Untersuchungspflicht zu übertra- gen. 3. Finanzielle Grunddispositionen a.) Baukosten Stadion Als Vorbereitung für die Gemeinderatssitzung im Februar 2007 wurden im Januar die Projektkosten anhand des festgelegten Bauprogramms durch Ernst&Young/Prof. Weiss und Partner nochmals einer Plausibilisierung unterzogen. Das Ergebnis die- ser Überprüfung war ein notwendiges Budget in Höhe von 58 Millionen Euro netto und wurde vom Gemeinderat so als Obergrenze für den Umbau des Stadions be- schlossen. Zwischenzeitlich ist - aufgrund weltwirtschaftlicher Entwicklungen (bspw. Anstieg der Stahlpreise) und eines Konjunkturanstiegs im Bausektor - der Baukos- tenindex deutlich angestiegen. Nach Aussage von Ernst &Young/Prof. Weiss und Partner muss eine bereits erfolgte Preissteigerung von Januar 07 bis April 08 im Mit- tel von 8% in die Kalkulationen miteinbezogen werden. Dadurch steigt das notwen- dige Gesamtbudget für die Erstellung des alten Raumprogramms auf ca. 63 Millio- nen Euro netto (Stand April 08) Ergänzende Erläuterungen Seite 7 Daneben wird vom KSC nunmehr abschließend als Mindestanforderung eine VIP- Parkierung im Stadion für ca. 450 VIP-Gäste gefordert. Diese müsse innerhalb des Stadions angeordnet sein, damit die VIP-Gäste direkt von der Garage in die Busi- nessräume und Logen gelangen können. Eine solche Parkierung ist nach derzeitiger Sachlage aufgrund der Höhenbegrenzung des Stadions wohl nur unterhalb des Sta- dions möglich und wird zu einer weiteren Baukostenerhöhung von ca. 7 Millionen Euro netto führen. Hier ist ein gewisser Unsicherheitsfaktor hinsichtlich Gründung und Grundwasser noch nicht erfasst. Zusätzlich werden Erneuerungsmaßnahmen an der derzeitigen Haupttribüne not- wendig. Ein Teil dieser Maßnahmen wird bereits vor Beginn der jetzt beginnenden Bundesligasaison vorgenommen und direkt aus dem laufenden Haushalt finanziert (ca. 2 Millionen Euro netto), Dennoch bleibt ein Betrag in Höhe von ca. 1 Million Euro netto für die bauliche Anpassung der derzeitigen Haupttribüne als Zusatzkos- ten, die der anschließenden Umbaumaßnahme direkt hinzuzurechnen sind. Die Gesamtbaukosten betragen demnach ca. 71 Millionen Euro netto. Es muss darauf hingewiesen werden, dass zeitnah vor Bekanntmachung der Ausschreibung zu überprüfen ist, ob die Erstellung des geforderten Bauwerks zu den genannten Konditionen wirtschaftlich für die Unternehmen machbar ist. Nur dann kann die Fest- legung einer Kostenobergrenze als festes Kriterium für eine mögliche Aufhebung des Vergabeverfahrens bei Überschreiten dieser Kostenobergrenze getroffen wer- den. Die Steigerungen im Baukostenvolumen führen unmittelbar zu Erhöhungen der lau- fenden Kosten. Daneben wurden Betriebskostenerhöhungen teilweise bedingt durch DFL- oder DFB-Auflagen (künftig auch zweite Mannschaft im Stadion), teilweise auch durch Forderungen des KSC mit einberechnet. Auf Wunsch der gemeinderätlichen Mitglieder der Wildparkkommission und entge- gen der bisherigen Annahme basieren die Einnahmeerwartungen nunmehr auf den Festlegungen, dass der KSC jeweils die Hälfte der Pachtzeit der 1. Bundesliga und Ergänzende Erläuterungen Seite 8 der 2. Bundesliga angehört. Dadurch können entsprechend höhere Einnahmen er- wartet werden. Im Ergebnis wird der KFE ein jährlicher Verlust entstehen, der sich nach derzeitigen Berechnungen auf ca. 2,6 Millionen Euro netto - statt ursprünglich 1,6 Millionen Euro netto im Jahr beläuft. Sollte eine Entscheidung mit einer Parkierung im Stadion favo- risiert werden, erhöht sich der jährliche Verlust auf ca. 3,4 Millionen Euro netto im Jahr. Die auskömmliche Finanzierung der KFE ist über die Stadt sicherzustellen. b.) Infrastrukturkosten Neben diesen Kosten werden im Rahmen der Infrastrukturbereitstellung (Verkehr und Versorgung) weitere aus dem städtischen Haushalt zu finanzierenden Kosten entstehen, die ebenfalls in der GR-Sitzung vom Februar 2007 benannt wurden, aber noch nicht abschließend beziffert werden konnten. Dabei handelt es sich um folgen- de Kosten: - Für die Entsorgung kontaminierten Erdreichs bzw. baustoffgebundene Schadstoffe aus den umzubauenden Tribünenbereichen (Erdwälle): Hier wurden seither ca. 3-5 Millionen Euro benannt. Nach Aussage des Umweltamtes und des beauftragten Gutachters sind aber aufgrund gestiegener Energiepreise (Kraftstoff) und sich ver- ringernder Deponieflächen deutliche Preissteigerungen erfolgt und demnach wird Stand heute von dort mit einem Finanzbedarf von ca. 6 bis 10 Millionen Euro kalku- liert. - Hinzu kommen rund 5 bis 6 Millionen Euro für unterschiedliche Projekte der Ver- kehrserschließung. - Für den Ankauf aller für die Erschließung und Parkierung notwendigen Grundstücke wird rund 1 Million Euro angesetzt. - Die Entwässerung der ca. 17.000 m² Dachfläche erfordert eine Anpassung der Ent- wässerungsstruktur. Für dadurch notwendig werdende Maßnahmen müssen zusätz- liche ca. 2 Millionen Euro eingeplant werden. Ergänzende Erläuterungen Seite 9 Es handelt sich hierbei um überschlägig ermittelte Zahlen, die von den jeweiligen Dienststellen erst nach Vorliegen eines konkreten Bauzeitplanes bzw. einer konkre- ten Planung verifiziert werden können. Ob diese Maßnahmen überhaupt zur Umset- zung kommen wird sich erst im weiteren Prozess entscheiden. Insgesamt könnten sich die Kosten für Infrastrukturmaßnahmen auf bis zu 20 Milli- onen Euro belaufen. 4. Bauzeitenplan Nachdem die für Frühjahr 2008 angestrebte Einigung nicht erzielt werden konnte, ist ein Baubeginn in der Sommerpause 2009 nunmehr ausgeschlossen. Da der KSC nicht davon ausgeht, innerhalb der Spielsaison für einige Wochen in einem anderen Stadion im Umland spielen zu können ist - aufgrund der umfangreichen Abbruch- maßnahmen, die nur bei längerer Spielpause durchgeführt werden können - der nächste realistische Baubeginn erst wieder in der Sommerpause 2010 möglich. Da- für wäre im November 2008 der Beginn des Ausschreibungsverfahrens mittels Be- kanntmachung notwendig. Diese wiederum wird erst möglich, wenn alle Vereinba- rungen unterzeichnet sind. Nachdem der KSC jetzt abschließend seine Anforderun- gen an das neue Stadion benannt hat, wurde im Mai eine entsprechende Bauvor- anfrage eingereicht, die bislang noch nicht beschieden wurde. Dabei wird im We- sentlichen auf die Genehmigungsfähigkeit der erweiterten Kapazität (35.000 auf 40.000 Zuschauer) und die Erweiterung der bisherigen Höhenentwicklung durch die neue VIP-Parkierung im Stadionbereich abgestellt. Vorgesehen ist Stand heute, dem Gemeinderat die dann endverhandelten Vereinbarungen in der Sitzung vom Oktober 2008 zur Abstimmung vorzulegen. Daran werden sich eine Aufsichtsratssitzung so- wie eine Gesellschafterversammlung der KFE anschließen. Ergänzende Erläuterungen Seite 10 5. Risiken a) Erhöhung der Kosten lt. Darstellung in Ziffer 3 b) Bei sportlichem Misserfolg und ausbleibenden Pachtzahlungen erhöht sich der jährliche Verlust der KFE entsprechend. c) Bislang sind die Verlustausgleichszahlungen der Stadt an die KFE in voller Höhe zwar generell nicht als Umsatz anzusehen, eine künftig andere steuerliche Betrachtungsweise kann jedoch nicht ausgeschlossen werden. d) Die Ermittlungen der laufenden Kosten beruhen auf einem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz von 4,5 %. Im Hinblick auf die Pachtvertragslaufzeit von 25 Jahren und sich ggf. ändernden Rahmenbedingungen besteht auch hier das Risiko einer Zinserhöhung, was zu laufenden Kostenerhöhungen führen wird. e) Beim neuen Stadion handelt es sich um eine Sportstätte bzw. um eine Sonderimmobilie, die unter den besonderen planungsrechtlichen Gegeben- heiten nicht marktgängig ist, also ist keine weitere Einnahmemöglichkeit zu erwarten. Beschluss: Der Gemeinderat beschließt - nach Vorberatung im Hauptausschuss -: 1 a) in Erweiterung seiner Beschlüsse vom 27.02.2007 und vom 13.11.2007 der Ausschreibung im kombinierten Verfahren für das neue Stadion ein Gesamt- budget (ohne Infrastrukturmaßnahmen) von 71 Millionen Euro netto, was ei- ner durchschnittlichen betrieblichen Unterdeckung von 3,4 Millionen Euro/a entspricht, zugrunde zu legen. Ergänzende Erläuterungen Seite 11 alternativ in Erweiterung seiner Beschlüsse vom 27.02.2007 und vom 13.11.2007 der Ausschreibung im kombinierten Verfahren für das neue Stadion ein Gesamt- budget (ohne Infrastrukturmaßnahmen) von 64 Millionen Euro netto, was ei- ner durchschnittlichen betrieblichen Unterdeckung von 2,6 Millionen Euro/a entspricht, zugrunde zu legen. alternativ vom KSC eine Rückführung der Mindestanforderungen zu verlangen, die eine Beibehaltung des Gesamtbudgets von 58 Millionen Euro netto ermöglicht. 1 b) es im Übrigen bei dem in den vorgenannten Gemeinderatsbeschlüssen fest- gelegten Baukostenzuschuss in Höhe von 30 Millionen Euro aus dem städti- schen Haushalt zu belassen, nachdem der KSC weder einen Investitionsbei- trag leistet, noch eine kostendeckende Pacht trägt. Daneben wird unverän- dert ein Landeszuschuss von 11 Millionen Euro erwartet. 2. die notwendigen Infrastrukturmaßnahmen (siehe Ziff. 3b der Vorbemerkung) aus dem städtischen Haushalt zu finanzieren. Der Aufwand wird derzeit auf 15 bis 20 Millionen Euro geschätzt. 3. den KSC im Blick auf das außerordentliche städt. finanzielle Engagement auf- zufordern, den Forderungen der Stadt in den o. g. wesentlichen offenen Punk- ten der Vertragsverhandlungen nachzugeben, um so einen schnellen Ab- schluss der Verträge und damit des weiteren Verfahren zu erreichen. 4. die Verwaltung zu beauftragen a) die endverhandelten Verträge mit dem KSC (Pachtvertrag und Rahmenver- trag) und Ergänzende Erläuterungen Seite 12 b) das der Ausschreibung endgültig zugrunde zu legende Gesamtbudget (nach notwendiger kurzfristiger Überprüfung, nach Ziffer 3 d. Vorbemerkun- gen) zur Beschlussfassung vorzulegen. Hauptamt - Sitzungsdienste - 9. Juli 2008