Bestellung eines Erbbaurechtes an dem Grundstück Nr. 14590 mit 10.007 qm, Gebäude- und Freifläche, Wikingerstraße 10 zugunsten der Firma RH Holding GmbH

Beschlussvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2026/0026 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: Liegenschaftsamt Bestellung eines Erbbaurechtes an dem Grundstück Nr. 14590 mit 10.007 qm, Gebäude- und Freifläche, Wikingerstraße 10 zugunsten der Firma RH Holding GmbH Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Haupt- und Finanzausschuss 10.02.2026 8 N Vorberatung Gemeinderat 24.02.2026 5 Ö Entscheidung Kurzfassung Der Gemeinderat genehmigt den Verkauf der auf Grundstück Nr. 14590, Wikingerstraße 10 mit 10.007 qm, Gebäude- und Freifläche aufstehenden Gebäude zum neu ermittelten Kaufpreis von 460.000 Euro an die Firma RH Holding GmbH. Die Verwaltung wird ermächtigt den entsprechenden Erbbau- bzw. Kaufvertrag zu den in der Vorlage dargestellten Eckpunkten abzuschließen und alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Grundbucherklärungen abzugeben. Finanzielle Auswirkungen Ja ☒ Nein ☐ ☐ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: 460.000 € Jährlicher Ertrag: 66.046,20 € Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO2-Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☐ Ja ☒ abgestimmt mit Eigenbetrieb Gewerbeflächen -- 1 of 3 -- – 2 – Erläuterungen Ausgangslage: In der Gemeinderatssitzung am 30. September 2025 hat der Gemeinderat die Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück Nr. 14590, Wikingerstraße 10 mit 10.007 qm, Gebäude- und Freifläche, zugunsten der Firma RH Holding, sowie den Verkauf der aufstehenden Gebäude zum Kaufpreis von 1.400.000 Euro an die Firma RH Holding beschlossen (Vorlage Nr.: 2025/0798). Die betreffende Beschlussvorlage ist dieser Vorlage beigefügt. Entwicklung Im Nachgang des Gemeinderatsbeschlusses vom 30. September 2025 ergaben sich weitere Sachverhalte zum Zustand der Gebäude, die eine Fortschreibung des Gutachtens vom 13. August 2025 (OZ 25/072), welches dem Beschluss vom 30. September 2025 zugrunde lag, erforderlich machte. Die vorhandenen massiven Mängel, insbesondere die erheblichen Schäden am Lagerhallendach, können durch Modernisierung und Instandsetzung nicht mehr vollumfänglich behoben werden. Nach § 8 Abs. 3 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) werden bauliche Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen bei den objektspezifischen Grundstücksmerkmalen entsprechend berücksichtigt. Durch das Tiefbauamt der Stadt Karlsruhe wurden 2022 Freilegungskosten / Rückbaukosten für das Grundstück ermittelt. Weiterhin liegt eine Abbruchkostenermittlung durch die Fa. Zens vor. Als Mindestansatz der Freilegungskosten werden die Kostenermittlungen des Tiefbauamtes mit 1.000.000 Euro angesetzt. Die tatsächlichen Aufwendungen können hiervon abweichen. Die Kosten für die Beseitigung von möglichen Altlasten bzw. Schadstoffen in den Gebäuden sind in der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Anlässlich dieser Situation wurde das Gutachten vom 13. August 2025 (OZ 25/072) unter Berücksichtigung der Freilegungskosten fortgeschrieben. Der Gemeinderatsbeschluss vom 30.09.2025 bleibt bezüglich des Erbbaurechts und der Vertragskonditionen mit Ausnahme des Kaufpreises für die Gebäude weiterhin bestehen. Lediglich beim Kaufpreis für die aufstehenden Gebäude ist eine Korrektur gemäß der Fortschreibung des Gutachtens vorzunehmen. Erläuterungen zu finanziellen Auswirkungen Kaufpreis bauliche Anlagen: Der Kaufpreis für die baulichen Anlagen beträgt gemäß Fortschreibung des Gutachtens vom 28. November 2025 (OZ 25/215) 460.000 Euro. Die Differenz zum Kaufpreis aus dem Gemeinderatsbeschluss vom 30.09.2025 ergibt sich aus der Berücksichtigung der Freilegungskosten in der Fortschreibung des Verkehrswertgutachtens vom 28. November 2025 (OZ 25/215) aufgrund der Gebäudezustände. -- 2 of 3 -- – 3 – Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat genehmigt den Verkauf der auf Grundstück Nr. 14590, Wikingerstraße 10 mit 10.007 qm, Gebäude- und Freifläche aufstehenden Gebäude zum neu ermittelten Kaufpreis von 460.000 Euro an die Firma RH Holding GmbH. Die Verwaltung wird ermächtigt den entsprechenden Erbbau- bzw. Kaufvertrag zu den in der Vorlage dargestellten Eckpunkten abzuschließen und alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Grundbucherklärungen abzugeben. -- 3 of 3 --

Beschlussvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2025/0798 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: Stadtkämmerei, Liegenschaftsamt Bestellung eines Erbbaurechtes an dem Grundstück Nr. 14590 mit 10.007 qm, Gebäude- und Freifläche, Wikingerstraße 10 zugunsten der Firma RH Holding GmbH Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Ausschuss für Wirtschaft und Wissenschaft 24.09.2025 6 N Beratung Gemeinderat 30.09.2025 15 Ö Entscheidung Kurzfassung Der Gemeinderat genehmigt – nach Vorberatung im Ausschuss für Wirtschaft und Wissenschaft - a) die Bestellung eines Erbbaurechtes an dem Grundstück Nr. 14590, Wikingerstraße 10 mit 10.007 qm, Gebäude- und Freifläche, zugunsten der Firma RH Holding GmbH und b) den Verkauf der aufstehenden Gebäude zum Kaufpreis von 1.400.000 Euro an die Firma RH Holding GmbH. Die Verwaltung wird ermächtigt den entsprechenden Erbbau- bzw. Kaufvertrag zu den in der Vorlage dargestellten Eckpunkten abzuschließen und alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Grundbucherklärungen abzugeben. Finanzielle Auswirkungen Ja ☒ Nein ☐ ☐ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: 1.400.000 € Jährlicher Ertrag: 66.046,20 € Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO2-Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☐ Ja ☒ abgestimmt mit Eigenbetrieb Gewerbeflächen -- 1 of 5 -- – 2 – Ausgangslage: Der Eigenbetrieb Gewerbeflächen hat nach Beschluss des Gemeinderates am 25. Januar 2022 das Vorkaufsrecht an dem Grundstück Nr. 14590 (Wikingerstraße 10) ausgeübt. Der notarielle Kaufvertrag wurde am 27. September 2022 abgeschlossen und der Besitzübergang fand am 27. Januar 2023 statt. Das Vorkaufsrecht würde ausgeübt, um den bestehenden Bedarf an Gewerbeflächen und damit Entwicklungsmöglichkeiten für Unternehmen zu schaffen. Dies führt zu einer positiven Wirtschaftsentwicklung für den Standort Karlsruhe und generiert dadurch auch Steuereinnahmen für die Stadt Karlsruhe (Vorlage Nr. 2021/1534). Auf dem Grundstück Wikinger Straße 10 wurde zunächst die Realisierung eines „Gründungs- und Gewerbezentrum für Handwerk und kleines produzierendes Gewerbe“ untersucht. Geprüft wurden die planungsrechtlichen Anforderungen und es wurde eine Machbarkeitsanalyse erarbeitet. Die Ergebnisse sind kontinuierlich im damaligen Ausschuss für Wirtschaftsförderung vorgestellt worden (s. u.a. Vorlage Nr. 2023/0973 und 2023/0387). Im Rahmen der Gesamtuntersuchung hat sich herausgestellt, dass zur Realisierung des vorgestellten Neubaus neues Planrecht im Gebiet des Rheinhafens erforderlich wäre und dies einen großen Verfahrensaufwand bedeuten würde, während dabei aber nur relativ geringe zusätzliche neue Bauflächen geschaffen werden könnten. Zudem wäre infolge der Preis- und Zinsentwicklungen keine kostendeckende Vermietung möglich, da der aufzurufende Mietzins inklusive Nebenkosten von Gründer*innen als auch von etablierten Betrieben nicht getragen werden kann. Zudem war der erforderliche Invest für den Neubau mit Blick auf die finanzielle Situation der Stadt Karlsruhe nicht darstellbar. Der Standort Wikingerstraße wurde daher für die Realisierung des „Gründung- und Gewerbezentrum für Handwerk und kleines produzierendes Gewerbe“ nicht weiterverfolgt. Mit Blick auf die laufenden Untersuchungen hat der Eigenbetrieb als wirtschaftliche Zwischenlösung das Grundstück ab dem 1. Mai 2023 an die Firma Ananda GmbH (eine Tochterfirma der RH Holding GmbH) zwischenvermietet (Vorlage Nr. 2023/0297). Der Mietvertrag wurde über drei Jahre bis 30.04.2026 (Festmietzeit) mit einer Verlängerungsoption um weitere zwei Jahre abgeschlossen. Als Jahreskaltmiete wurden 199.544 Euro vereinbart. Entwicklung des Grundstückes - Energiehafen Karlsruhe -: Die Mieterin bzw. die RH Holding GmbH hat nun beim Eigenbetrieb Gewerbeflächen Interesse am Erwerb des Grundstücks angemeldet, um die vorhandenen Gebäude zu ertüchtigen und das Unternehmen am Standort zu entwickeln. Untersuchungen der Lager- und Produktionsgebäude haben ergeben, dass dort kurzfristig erhebliche Investitionen zu tätigen sind, damit die Ananda GmbH das Gebäude bzw. das Grundstück weiterhin nutzen kann. Aufgrund von personellen und finanziellen Restriktionen können weder der Eigenbetrieb Gewerbeflächen noch die Mietverwalterin Karlsruher Fächer GmbH die notwendigen Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten derzeit durchführen. Die RH Holding GmbH beabsichtigt an dem Standort unter dem Label „Energiehafen“ Investitionen in einer Größenordnung von mehr als acht Mio. Euro zu tätigen. So soll im Rahmen eines Gesamtkonzepts die marode Produktions- und Lagerhalle abgerissen und durch einen modernen Neubau ersetzt werden. Das Gesamtkonzept der RH Holding GmbH wurde der Verwaltung am 25. Februar 2025 präsentiert und ist als Anlage beigefügt. Eine Realisierung dieses Investitionsvorhabens ist für das Unternehmen jedoch nur bei einem Erwerb des Grundstücks oder Einräumung eines langfristigen Erbbaurechts wirtschaftlich darstellbar. Bei der Firma RH Holding GmbH sind aktuell rund 40 Mitarbeitende beschäftigt. Diese Zahl soll in Zukunft auf ca. 110 Beschäftigte steigen. Unter dem Dach der RH Holding GmbH gibt es insgesamt fünf Tochtergesellschaften: -- 2 of 5 -- – 3 – 1. SolarNow GmbH Die SolarNow GmbH vertreibt und installiert hochwertige, schlüsselfertige Photovoltaiklösungen. Die Gesellschaft ist als überregionaler Anbieter für private und gewerbliche Gebäude tätig. 2. ACTEC GmbH Die ACTEC GmbH bietet Endkunden ein umfangreiches Sortiment an hochwertigen Technik- und Energielösungen. Der Online-Shop zählt nach eigenen Angaben zu den führenden Plattformen in der Branche. Neben dem Versand gibt es auch Beratung, Verkauf und Abholung vor Ort. 3. Solarcraft GmbH Die Solarcraft GmbH ist spezialisiert auf den B2B-Vertrieb von Photovoltaik- und Energietechnik- Produkten. Der Online-Shop richtet sich an Wiederverkäufer, Installateure und Händler, die hochwertige Komponenten direkt und unkompliziert beziehen möchten. Zusätzlich wird eine Abholung vor Ort angeboten. 4. Hantech GmbH Die Hantech GmbH bietet hochwertige und innovative Klimatechnik- und Wärmepumpenlösungen unter eigener Marke. Die Marke wird europaweit und in der Türkei vertrieben. 5. Ananda GmbH Die Ananda GmbH ist spezialisiert auf internationalen Import, Eigenmarkenentwicklung und maßgeschneiderte Produktionslösungen. Es werden nicht nur große Baumarktketten, sondern auch Händler und Unternehmen mit individuellen Produktlösungen beliefert. Ein Verkauf des Grundstückes kommt für die Stadt aufgrund der Lage des Grundstückes im Rheinhafen aus grundsätzlichen Erwägungen nicht in Betracht. Durch die Vergabe des Grundstückes im Wege des Erbbaurechts an die Firma RH Holding GmbH bleibt das Grundstück im Eigentum des Konzerns Stadt und die Firma Ananda GmbH kann dennoch am derzeitigen Standort gehalten werden. Die Firma RH Holding GmbH will mit Blick auf die Sanierungsbedürftigkeit der Bestandsgebäuden zeitnah mehr als acht Millionen Euro in den Standort investieren. Erbbaurecht: Das Erbbaurecht ist das Recht, ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu besitzen, ohne das Grundstück selbst kaufen zu müssen. Der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) räumt dabei dem Nutzer (Erbbaurechtsnehmer) dieses Recht für eine vertraglich vereinbarte Zeit ein, wofür der Nutzer einen regelmäßigen Erbbauzins zahlt. Bei der Bestellung eines Erbbaurechts an einem bereits bebauten Grundstück ist es daher zwingend erforderlich, dass die aufstehenden baulichen Anlagen an den künftigen Erbbauberechtigten veräußert werden. Die Gemeinde darf nach Maßgabe von § 92 Gemeindeordnung (GemO) ihre Vermögensgegenstände nur zum vollen Wert veräußern. Dieser wird durch den Verkehrswert markiert. Die Werte für den Grund und Boden sowie die baulichen Anlagen wurden daher von der Grundstücksbewertungsstelle mittels aktuellen Verkehrsgutachten vom 13. August 2025 (OZ 25/072) ermittelt. Es weist einen Gesamtwert von 2.500.770 Euro aus. Hiervon entfallen 1.400.000 Euro auf die baulichen Anlagen und 1.100.770 Euro auf das Grundstück. Damit ergeben sich folgende Eckpunkte: 1. Kaufpreis bauliche Anlagen: Der Kaufpreis für die baulichen Anlagen beträgt: 1.400.000 Euro. -- 3 of 5 -- – 4 – Da eine notarielle Beurkundung der Verträge erst Ende 2025 realistisch ist, ergibt sich ein Restbuchwert der baulichen Anlagen zum 31. Dezember 2025 von 1.756.965 Euro. Da perspektivisch ein zügiger Abriss der Gebäude und eine Entwicklung des Areals für ein „Gründer- und Gewerbezentrum für Handwerker und kleines produzierendes Gewerbe“ angedacht war, erfolgte nicht nur eine befristete Zwischenvermietung, sondern es wurden auch nur die notwendigsten Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Aufgrund von Starkregenereignissen im Juni / Juli 2025 sind zusätzlich an mehreren Gebäuden Schäden entstanden, die sich ebenfalls wertmindernd auswirken. Festzuhalten ist aber auch, dass der Eigenbetrieb Gewerbeflächen Nettomieterträge vom 1. Mai 2023 bis 31. Dezember 2025 von insgesamt 502.572 Euro aus diesem Objekt erzielt hat bzw. erzielen wird. 2. Erbbauzins: Der Erbbauzins beträgt: 66.046,20 Euro/p.a. (= 6% aus 1.100.770 Euro) 3. Sonstige Kosten: Die Kosten für die entsprechenden Verträge, die mögliche Grunderwerbsteuer sowie die Gebühren für die Grundbucheintragung trägt der künftige Erbbauberechtigte. Im Vertrag zugunsten der Stadt zu sichernde Rechte: Der noch abzuschließende Erbbau-/Kaufvertrag enthält folgende Eckpunkte: • Erbbauzins sowie Anpassung anhand Veränderung Verbraucherpreisindex im 5-Jahres- Rhythmus • Laufzeit des Erbbaurechts: 40 Jahre • Veräußerung aller aufstehenden Bestandsgebäude zu einem Wert von insgesamt 1,4 Mio. Euro an den künftigen Erbbauberechtigten • Verkehrssicherung- und Instandhaltungspflicht des Grundstücks / der Gebäude durch den Erbbauberechtigten • Entschädigungsanspruch gegenüber der Stadt bei Heimfall bzw. Laufzeitende • Vorkaufsrecht zugunsten der Stadt Karlsruhe am Erbbaurecht • Vorkaufsrecht zugunsten des Erbbauberechtigten am Grundstück • Zustimmungsvorbehalt beim Verkauf sowie der Belastung des Erbbaurechts • Zustimmungsvorbehalt bei Veränderung der aufstehenden Bauwerke und Errichtung weiterer Bauwerke • Zustimmungsvorbehalt bei Nutzungs- oder Branchenänderungen oder -erweiterungen der Bauwerke • Verpflichtung zur Versicherung der Bauwerke zur vollen Höhe ihres Wertes • Verpflichtung zur Wiederherstellung der Bauwerke nach Eintritt eines Versicherungsfalles • Ausschluss unerwünschter Nutzungen (z. B. Bars, Wettbüros etc.) • Haftung des Erbbauberechtigten für schädliche Bodenveränderungen und/oder Altlasten während der Laufzeit des Erbbaurechts • Haftung des Grundstückseigentümers für schädliche Bodenveränderungen aus der Zeit vor Abschluss des Erbbauvertrages (nur für begrenzte Zeit und unter bestimmten Bedingungen) -- 4 of 5 -- – 5 – Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat genehmigt – nach Vorberatung im Ausschuss für Wirtschaft und Wissenschaft - a) die Bestellung eines Erbbaurechtes an dem Grundstück Nr. 14590, Wikingerstraße 10 mit 10.007 qm, Gebäude- und Freifläche, zugunsten der Firma RH Holding GmbH und b) den Verkauf der aufstehenden Gebäude zum Kaufpreis von 1.400.000 Euro an die Firma RH Holding GmbH. Die Verwaltung wird ermächtigt den entsprechenden Erbbau- bzw. Kaufvertrag zu den in der Vorlage dargestellten Eckpunkten abzuschließen und alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Grundbucherklärungen abzugeben. -- 5 of 5 --

Niederschrift 21. Plenarsitzung des Gemeinderates 24. Februar 2026, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup Punkt 5 der Tagesordnung: Bestellung eines Erbbaurechtes an dem Grundstück Nr. 14590 mit 10.007 qm, Gebäude- und Freifläche, Wikingerstraße 10 zugunsten der Firma RH Hol- ding GmbH Vorlage: 2026/0026 Beschluss: Der Gemeinderat genehmigt den Verkauf der auf Grundstück Nr. 14590, Wikingerstraße 10 mit 10.007 qm, Gebäude- und Freifläche aufstehenden Gebäude zum neu ermittelten Kaufpreis von 460.000 Euro an die Firma RH Holding GmbH. Die Verwaltung wird ermächtigt den entsprechenden Erbbau- bzw. Kaufvertrag zu den in der Vorlage dargestellten Eckpunkten abzuschließen und alle in diesem Zusammenhang er- forderlichen Grundbucherklärungen abzugeben. Abstimmungsergebnis: Einstimmige Zustimmung (39 Ja, 3 Enthaltungen) Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkte 5 zur Behandlung auf und verweist auf die er- folgten Vorberatungen im Haupt- und Finanzausschuss am 10. Februar 2026: Ich möchte noch einmal korrigieren, es geht nicht um die Bestellung, sondern es geht um die Anpassung des Kaufpreises für die dort auf diesem schon per Erbbaurecht vergebenen Geländes befindlichen Immobilien. Den Erbbaurechtsbeschluss haben Sie schon vor einiger Zeit gefasst, und ich bitte um Ihr Votum ab jetzt. – Das ist einstimmige Zustimmung, vielen Dank. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 12. März 2026 -- 1 of 1 --