Soziale Erhaltungssatzung "Alte Südstadt": Jährlicher Tätigkeitsbericht und Evaluation

Informationsvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2025/0875 Verantwortlich: Dez. 2 Dienststelle: AfSta Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“: Jährlicher Tätigkeitsbericht und Evaluation Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Haupt- und Finanzausschuss 11.11.2025 7 N Vorberatung Gemeinderat 25.11.2025 6 Ö Kenntnisnahme Kurzfassung Der Gemeinderat nimmt die Evaluationsbroschüre für die Soziale Erhaltungssatzung für den Zeitraum seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung im Anhang sowie den aktuellen Tätigkeitsbericht über die Entwicklungen im Gebiet „Alte Südstadt“ für das dritte Jahr seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung mit Beschluss vom 31. Mai 2022 und Bekanntmachung vom 10. Juni 2022 zur Kenntnis. Finanzielle Auswirkungen Ja ☐ Nein ☒ ☐ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Erläuterungen Mit Beschluss des Gemeinderats vom 31. Mai 2022 (Nr. 2022/0311) zum Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet der „Alten Südstadt“ wurde festgelegt, dass die Verwaltung ihre Tätigkeiten im Geltungsbereich dieser Sozialen Erhaltungssatzung dokumentiert und die Gremien in einem jährlichen Kurzbericht hiervon in Kenntnis setzt. Eine Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung wurde dem Gemeinderat für das Jahr 2025, also drei Jahre nach dem Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung zugesagt. Die Gesamtkosten für den Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung belaufen sich gemäß Vorlage Nr. 2020/0311 auf jährlich drei VZW. Derzeit sind für den Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung in der Verwaltung 2,5 Vollzeitstellen im Haushalt abgebildet. Diese teilen sich auf das Amt für Stadtentwicklung (eine Vollzeitstelle), das Bauordnungsamt (eine Vollzeitstelle) sowie das Liegenschaftsamt (eine halbe Vollzeitstelle) auf. Zusätzlich sind der Zentrale Juristische Dienst und das Stadtplanungsamt über eine Arbeitsgruppe eingebunden. Die Stellenanteile des Amts für Stadtentwicklung, des Bauordnungsamts und des Liegenschaftsamts werden im Rahmen der Haushaltssicherung, Stufe 4, als Einsparpotenziale eingebracht. Bei entsprechender Zustimmung des Gemeinderates wird im Nachgang zur Haushaltsbeschlussfassung eine Aufhebung der Sozialen Erhaltungssatzung dem Gemeinderat zum Beschluss vorgelegt. Sowohl der jährliche Tätigkeitsbericht (Teil 1) als auch die Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung (Teil 2) sind Bestandteil der Vorlage. Karte 1 Gebiet „Alte Südstadt“ Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung. Anlass und Ziele der Sozialen Erhaltungssatzung Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein städtebauliches Instrument aus dem Baugesetzbuch mit dem Ziel, die Wohnbevölkerung eines Gebiets vor Verdrängungsprozessen zu schützen. Anlass für einen Erlass – 3 – der Sozialen Erhaltungssatzung im Gebiet der „Alten Südstadt“ war aus mehreren Gründen gegeben: mit seiner günstigen stadträumlichen Lage, baulichen Strukturen mit einem vergleichsweise hohen Aufwertungspotential und einem hohen Anteil potentiell verdrängungsgefährdeter Bevölkerungsgruppen, birgt das Gebiet hohe Verdrängungspotentiale im Hinblick auf die dort wohnhafte Bevölkerung. In den letzten Jahren konnte bereits ein erhöhter Verdrängungsdruck insbesondere für Personen mit Versorgungsschwierigkeiten am Wohnungsmarkt festgestellt werden. Eine Fortsetzung dieser Dynamik wäre mit negativen städtebaulichen Folgen verbunden. So würde die Gefährdung der bestehenden sozialen Zusammenhänge im Gebiet die Neuschaffung von adäquatem Ersatzwohnraum im Stadtgebiet erfordern – im sowieso bereits angespannten Karlsruher Wohnungsmarkt würde dies erhebliche öffentliche Investitionen bedeuten. Zur Verhinderung der negativen städtebaulichen Folgen durch die Verdrängung der im Gebiet ansässigen Bevölkerung hat der Gemeinderat am 31. Mai 2022 die Soziale Erhaltungssatzung für das Gebiet „Alte Südstadt“ erlassen. Der Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung als städtebauliches Instrument zielt darauf ab, die Verdrängungsdynamik im Gebiet zu dämpfen. Die Soziale Erhaltungssatzung verfolgt: • eine sozialverträgliche Umsetzung von baulichen Modernisierungsvorhaben, • den Erhalt der gegenwärtigen Struktur des Wohnraum- und Mietwohnungsangebots sowie • den Erhalt der im Gebiet vorhandenen (sozialen) Infrastruktur. Die Soziale Erhaltungssatzung ist in der Stadtentwicklungsstrategie 2035 - Wohnen und Bauen als planungsrechtliches Instrument der aktiven Bestandspolitik verankert und dem Maßnahmenbündel „Soziale und zielgruppenorientierte Förderung“ zugeordnet. Folgen des Erlasses der Sozialen Erhaltungssatzung Seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet „Alte Südstadt“ gemäß § 172 BauGB und deren Bekanntmachung vom 10. Juni 2022 sind Rückbau, Änderung sowie Nutzungsänderung von baulichen Anlagen im benannten Gebiet genehmigungspflichtig. Diese Genehmigungspflicht umfasst auch nach der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) verfahrensfreie Vorhaben. Daneben steht der Stadt Karlsruhe im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung gemäß § 24 BauGB ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu. Dieses darf nur ausgeübt werden, wenn das Gemeinwohl dies rechtfertigt und keine Ausschlussgründe gemäß § 26 BauGB vorliegen. Beantragte bauliche Änderungen im Gebiet der „Alten Südstadt“ werden dahingehend geprüft, ob sie potentiell zu einer Verdrängung der angestammten Bevölkerung führen könnten. Dies ist insbesondere bei Modernisierungen beziehungsweise Instandsetzungen mit Gebrauchswertverbesserung der Fall. Bei nach der LBO genehmigungspflichtigen Maßnahmen tritt diese Prüfung neben die bauordnungsrechtliche Prüfung. Bei nach der LBO genehmigungsfreien baulichen Maßnahmen erfolgt ausschließlich eine erhaltungsrechtliche Prüfung der beantragten Maßnahmen. In Sozialen Erhaltungsgebieten gilt in Baden-Württemberg außerdem eine Umwandlungsverordnung (Verordnung der Landesregierung über die Einführung einer Umwandlungsgenehmigung in Gebieten einer Erhaltungssatzung vom 5. November 2013 mit erneuter Verlängerung bis zum 18. November 2028). Diese beinhaltet einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken bestimmt sind. Dadurch kann die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und damit einhergehende Verdrängungsprozesse verhindert werden. So darf eine Eintragung vom Grundbuchamt nur dann vorgenommen werden, wenn der oder die Antragstellende eine Genehmigung beziehungsweise ein Negativattest vorlegt. – 4 – Teil 1: Tätigkeitsbericht für den Zeitraum vom 10. Juni 2024 bis 9. Juni 2025 Der vorliegende Tätigkeitsbericht gibt Auskunft über die Tätigkeiten der Verwaltung in der Arbeitsgruppe Milieuschutz rund um Vorgänge des sozialen Erhaltungsrechts. Die AG Milieuschutz setzt sich aus Mitarbeitenden des Amts für Stadtentwicklung, des Bauordnungsamts, des Liegenschaftsamts, des Stadtplanungsamts sowie des Zentralen Juristischen Diensts zusammen. Der vorliegende Bericht ist der dritte Tätigkeitsbericht seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung und umfasst somit den Zeitraum vom 10. Juni 2024 bis einschließlich 9. Juni 2025. Der Tätigkeitsbericht dient allein der Abbildung des angefallenen Antragsvolumens. Es ist nicht Sinn des Tätigkeitsberichts, Auswirkungen der Sozialen Erhaltungssatzung auf den Geltungsbereich „Alte Südstadt“ sichtbar zu machen – zumal der Erlass der Satzung nach wie vor nicht weit genug zurückliegt, um tatsächliche Effekte auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erkennen zu lassen. Die parallel stattfindende Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung zeigt auf, ob die Voraussetzungen für die Anwendung der Sozialen Erhaltungssatzung im Gebiet „Alte Südstadt“ nach den drei Jahren weiterhin noch gegeben sind. ➢ Ausübung des Vorkaufsrechts Bisherige Entwicklungen Der Auslegung des höchstrichterlichen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 folgend, darf ein Vorkaufsrecht nur noch in jenen Fällen ausgeübt werden, in denen die Nutzung des Grundstücks den Zielen und Zwecken der Erhaltungssatzung entgegensteht oder eine bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist (sogenannte „Schrottimmobilien“). Es lässt sich somit festhalten, dass spekulative Absichten des Käufers – die potenziell eine Verdrängung der im Gebiet wohnhaften Bevölkerung zur Folge hätten – nicht mehr ausreichen, um das Vorkaufsrecht auszuüben. Die Handhabe im Bereich des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten wurde damit stark eingeschränkt. Insgesamt fielen im betrachteten Zeitraum zwölf Fälle an, die im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht im Zuge der Sozialen Erhaltungssatzung in der „Alten Südstadt“ stehen. Diese teilen sich wie folgt auf: In zehn Fällen wurde ein Kaufvertrag zugesandt und ein Negativattest beantragt. Hiervon wurden alle Fälle mit der Ausstellung eines Negativattestes abgeschlossen, nachdem in den Sitzungen der AG Milieuschutz festgestellt wurde, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen ist. Darunter waren drei Fälle, in denen Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz verkauft wurden. In weiteren zwei Fällen wurde das Liegenschaftsamt aufgrund einer Eintragungsbekanntmachung des Grundbuchamts tätig. In diesen wurden Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz verkauft, ohne dass ein Antrag gestellt oder ein Kaufvertrag vorgelegt wurde. Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nach § 24 Absatz 2 BauGB beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht zu. Die Gemeinde hat hierüber auf Antrag ein Zeugnis auszustellen. Außerdem wird in den vier Fällen, in denen 2021 Abwendungsvereinbarungen abgeschlossen wurden, nach wie vor das regelmäßige Vertragscontrolling durchgeführt. Ausblick Bereits in den letzten Tätigkeitsberichten wurde darauf hingewiesen, dass mit Urteilsverkündung des Bundesverwaltungsgerichts im November 2021 die Handhabe der Kommunen bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten eingeschränkt wurde. Als Reaktion auf dieses Urteil fand das Thema der gesetzlichen Novellierung des Vorkaufsrechts seit 2022 bereits mehrfach Eingang in Diskussionen auf Bundesebene, allerdings ohne Ergebnisse. – 5 – Im neuen Koalitionsvertrag der 21. Legislaturperiode vom Mai 2025 wurde die Novellierung des Baugesetzbuches erneut aufgegriffen und das Thema Vorkaufsrechte erwähnt. So ist dort formuliert, dass angestrebt werde, das Vorkaufsrecht für Kommunen in Milieuschutzgebieten zu stärken. Ohne eine gesetzliche Novellierung zum Vorkaufsrecht sind die Möglichkeiten der Stadt Karlsruhe zur Ausübung des Vorkaufsrechts im Gebiet der „Alten Südstadt“ weiterhin begrenzt. ➢ Genehmigung von Bauvorhaben und Begründung von Wohnungs- und Teileigentum Die nachfolgende Übersicht fasst das Antragsvolumen im dritten Jahr seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung zusammen. Insgesamt wurden im Zeitraum vom 10. Juni 2024 bis einschließlich 9. Juni 2025 für das Gebiet der „Alten Südstadt“ 67 Vorhaben geprüft. Zwölf Bauanträge (in Verbindung mit Erhaltungsanträgen), zwei Bauvoranfragen (in Verbindung mit Erhaltungsanträgen), 45 Erhaltungsanträge sowie zwei Anträge auf Begründung von Wohnungs- und Teileigentum wurden geprüft. Darüber hinaus wurden drei Anfragen ohne konkrete Antragstellung in der AG Milieuschutz diskutiert und zur Kenntnis genommen. Zum Stichtag 9. Juni 2025 waren außerdem drei Fälle in aktueller Bearbeitung und damit noch offen. Von den 719 Adressen im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung wurde für in Summe 65 Adressen geplante Vorhaben in der AG Milieuschutz geprüft und besprochen. Für zwei dieser Gebäude gab es im Berichtszeitraum jeweils zwei separate Anträge. Die 65 Adressen machen somit einen Anteil von 9 % aller Gebäude im Gebiet „Alte Südstadt“ aus. In vielen Fällen handelt es sich bei Anträgen, die in der AG Milieuschutz besprochen werden, zumeist auch nicht um einzelne Vorhaben, sondern um umfassende Modernisierungen, die aufgrund ihres Umfangs und ihrer Komplexität teils mehrere Einzelfallentscheidungen erfordern. Abbildung 1 Der Großteil der eingegangenen Bauanträge wurde dabei erhaltungsrechtlich genehmigt: von insgesamt zwölf Bauanträgen wurden im betrachteten Zeitraum zehn Anträge genehmigt, nachdem bei vier Vorhaben noch jeweils eine Anpassung der Planunterlagen notwendig war. Ein Antrag wurde versagt; ein weiterer Antrag war erhaltungsrechtlich nicht relevant. Antragsv olumen in der AG Milieuschutz | Stand: 9. Juni 2025 AbsolutProzent Erhaltung santräg e in Verbindung mit Bauanträg e n 12 davon Genehmigung 1083,3 darunter nach Anpassung Planunterlagen/mit Auflagen 4 davon Versagung 18,3 davon erhaltungsrechtlich nicht relevant 18,3 Erhaltung santräg e in Verbindung mit Bauv o ranf rag e n 2 davon Versagung 2100,0 Erhaltung santräg e (verfahrensfreie Vorhaben nach BauGB) 45 davon Genehmigung 4395,6 darunter nach Anpassung Planunterlagen/mit Auflagen 5 davon zurückgewiesen/zurückgenommen 24,4 Be g ründ ung v o n Wo hnung s- und Te ile ig e ntum 2 davon genehmigte Begründungen v. WEG 2100,0 S achständ e zur Ke nntnis 3 o f f e ne Fälle 3 Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung. Quo te Be richtsze itraum 10. Juni 2024- 9. Juni 2025 – 6 – Die zwei Bauvoranfragen wurden versagt, weil in beiden Fällen eine unzulässige Grundrissänderung geplant war. Bei den reinen Erhaltungsanträgen (verfahrensfreie Vorhaben ohne Bauanträge) wurden 43 verfahrensfreie Vorhaben genehmigt, nachdem auch hier in fünf Fällen nochmal eine Anpassung der Planung für die Genehmigungsfähigkeit erforderlich war. Ein Antrag wurde aufgrund fehlender Unterlagen zurückgewiesen sowie ein Antrag von der antragstellenden Person zurückgezogen. Beide eingegangenen Anträge auf Begründung von Wohnungs- und Teileigentum wurden genehmigt. Die hohe Anzahl genehmigter Anträge hat mehrere Gründe: So suchen Projektverantwortliche oftmals im Vorfeld der Antragstellung das Gespräch mit dem Bauordnungsamt mit dem Ziel, genehmigungsfähige Anträge zu stellen. Im Berichtszeitraum wurden allein in 16 Fällen vorab per Telefon oder E-Mail konkrete Anfragen zu geplanten Vorhaben an das BOA gestellt, ohne dass ein Antragsformular dazu einging. Diese Vorabanfragen bedürfen ebenfalls einer Vorprüfung, die mitunter viel Zeit in Anspruch nehmen kann – diese vorabgeprüften Inhalte werden in der finalen Antragstellung durch die Bauherrschaft meist nochmal angepasst und müssen den Prüfprozess daher erneut durchlaufen. Dieser „doppelte“ verwaltungsseitige Aufwand wird in den Abbildungen nicht dargestellt und sollte daher immer mitgedacht werden. Auch nach Antragstellung lässt sich bei absehbar zu versagenden Anträgen durch die Anpassung von Planunterlagen die Genehmigungsfähigkeit wiederherstellen. Zudem sind genehmigungsfähige Anträge ein Zeichen dafür, dass sich die Vorhaben im Rahmen des Sozialen Erhaltungsrechts bewegen. Vorhaben, die von vornherein keine Aussicht auf erhaltungsrechtliche Genehmigung haben, werden vermutlich gar nicht erst gestellt, weshalb diese sich auch nicht in der Zahl der versagten Anträge wiederfinden. In weiteren 34 Fällen konnte durch Anträge des Tiefbauamts zur Sondernutzungserlaubnis auf die Umsetzung von (baulichen) Maßnahmen im Gebiet „Alte Südstadt“ geschlossen werden. Diese Sondernutzungserlaubnisse umfassen beispielsweise die Gerüststellung oder die Stellung von Abfallmulden im öffentlichen Straßenraum. In jenen Fällen ist eine Recherche durch das BOA zu den damit verbundenen Maßnahmen notwendig. Hierbei muss geprüft werden, inwiefern bereits Genehmigungen vorliegen oder ob das Vorhaben ohne erforderliche Genehmigung begonnen wurde. Im letzteren Fall besteht die Option, ein Ordnungswidrigkeitsverfahren anzustoßen. Der Vergleich mit den letzten beiden Berichtszeiträumen zeigt, dass die Anzahl an Anträgen im Gesamten zugenommen hat. Am deutlichsten sticht dabei die Zunahme der Erhaltungsanträge ins Auge, deren Anzahl sich im Vergleich zum letzten Berichtszeitraum mehr als verdoppelt hat. Abbildung 2 Die Begründung dafür dürfte im Fernwärmeausbau der Stadtwerke im Stadtteil der Südstadt liegen, welcher im Berichtszeitraum verstärkt vorangetrieben wurde. Zwischen 10. Juni 2024 und 9. Juni 2025 hingen 26 der 45 Erhaltungsanträge mit Modernisierungsmaßnahmen rund um den Fernwärmeanschluss zusammen - in den Vergleichszeiträumen des ersten Berichtszeitraums nach Vergleich der Berichtszeiträume : Antragsv olumen in der AG Milieuschutz | Stand: 9. Juni 2025 Erhaltung santräg e in Verbindung mit Bauanträg e n 18 9 12 Erhaltung santräg e in Verbindung mit Bauv o ranf rag e n 2 1 2 Erhaltung santräg e (verfahrensfreie Vorhaben nach BauGB) 22 19 45 Be g ründ ung v o n Wo hnung s - und Te ile ig e ntum 1 2 2 S achständ e zur Ke nntnis 0 5 3 Of f e ne Fälle 5 5 3 Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung . 10. Juni 2024- 9. Juni 2025 10. Juni 2022 - 9. Juni 2023 10. Juni 2023- 9. Juni 2024 Absolut – 7 – Erlass der Satzung waren es lediglich fünf Anträge und im zweiten Berichtszeitraum sechs Anträge. Für Eigentümer dient der Fernwärmeausbau und der Anschluss der eigenen Liegenschaft an die Fernwärme als Anlass, um einen Sanierungsstau oder weitere Modernisierungen anzugehen. Dies ist bereits aktuell zu beobachten und wird vermutlich auch in den kommenden Jahren zunehmen. Gegen eine der ausgesprochenen Versagung wurde im Berichtszeitraum Widerspruch eingelegt. Nachdem der Widerspruch zurückgewiesen wurde, wurde Klage beim Verwaltungsgericht erhoben. Das geplante Vorhaben umfasste eine Grundrisserweiterung im Dachgeschoss. Die Klage wurde zwischenzeitlich abgewiesen, also zugunsten der Stadt Karlsruhe entschieden. Die schriftliche Entscheidungsbegründung liegt noch nicht vor, insofern ist noch nicht bekannt, ob die Berufung zugelassen wurde sowie die Gegenseite Rechtsmittel einlegt. In zwei Fällen wurde im Berichtszeitraum zudem ein öffentlich-rechtlicher Vertrag geschlossen. In Fällen mit nachgewiesener Atypik konnte mithilfe des Abschlusses eines öffentlich-rechtlichen Vertrags die Erfüllung von Nebenbestimmungen abgesichert werden. ➢ Grundsatzfragen Die Genehmigungserteilung unterliegt – abgleitet aus den Regelungen des Baugesetzbuches – stets dem übergeordneten Ziel der Satzung, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten. Grundsätzlich hat bei der erhaltungsrechtlichen Genehmigung baulicher Maßnahmen eine Einzelfallprüfung zu erfolgen. Diese erlaubt begründete Abweichungen vom Regelfall. Aktuelle Entwicklungen und wiederkehrende Sonderfälle, die sich nicht über eine Regelprüfung klären lassen, erfordern regelmäßig neue Grundsatzentscheidungen der AG Milieuschutz zum Verwaltungshandeln. Die mit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung und zu Beginn der damit verbundenen Verwaltungstätigkeiten formulierten Prüfkriterien haben als Orientierungsrahmen zur Prüfung von Maßnahmen gedient. Nichtsdestotrotz ist aufgrund der Erkenntnisse durch die Verwaltungspraxis der letzten drei Jahre eine Überarbeitung dieses Kriterienkatalogs sinnvoll. Die Einzelfallprüfung von Maßnahmen wird dadurch jedoch auch weiterhin nicht ersetzt. Die Neuauflage dieser Prüfkriterien wird der Verwaltungsspitze im Nachgang der Evaluation voraussichtlich im Winter 2025 vorgelegt werden können. ➢ Beratungstätigkeiten und Informationsveranstaltungen Beratungstätigkeiten Neben den Tätigkeiten der AG Milieuschutz fallen insbesondere beim Bauordnungsamt (im Hinblick auf Antragsverfahren), beim Amt für Stadtentwicklung (im Hinblick auf allgemeine Informationen zur Sozialen Erhaltungssatzung) und beim Liegenschaftsamt Beratungstätigkeiten im Zusammenhang mit der sozialen Erhaltungssatzung in der „Alten Südstadt“ an. Die Beratungsarbeit, die bei den beteiligten Ämtern im Vorfeld der Antragstellung, während der Entscheidungsfrist oder auch im Nachgang an eine Versagung durch Wiederaufnahme des Falls nach Änderung der Planunterlagen geschieht, ist umfangreich und teilweise zeitintensiv. Einen überwiegenden Anteil der Anfragen lässt sich auf Nachfragen von Kaufinteressenten für Wohnungen und Gebäude im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung zurückführen. Es ist anzunehmen, dass diese Kaufinteressenten bei der Besichtigung durch die Maklerin/den Makler oder durch eigene Recherche darauf gestoßen sind, dass sich das Objekt innerhalb eines Milieuschutzgebiets befindet und daher Rückfragen zu geplanten Vorhaben bereits vor Kaufabschluss klären wollen. – 8 – Auch bei aktuellen Eigentümerinnen und Eigentümern besteht weiterhin Beratungsbedarf. Bereits im Vorfeld der Antragstellung kann die Beantragung von nicht genehmigungsfähigen Vorhaben abgewendet werden. Alternativ kann die Beratung zu Zielen und Zwecken der Sozialen Erhaltungssatzung zu genehmigungsfähigen Anträgen verhelfen. Auch bei einem bereits eingegangenen Antrag und einer drohenden Ablehnung desselben wird der Bauherrschaft gemäß den gesetzlichen Vorgaben weiterhin eine Erörterung angeboten. Dort werden die genauen Ablehnungsgründe erörtert und falls möglich, Vorschläge zur Genehmigungsfähigkeit erarbeitet. Zudem erfolgt vor Erteilung einer Genehmigung eine Anhörung der Mieterinnen und Mieter sowie weiterer Nutzungsberechtigter. Aufwendige Beratungen und Recherchen sind auch im Bereich des Vorkaufsrechts sowie im Hinblick auf die Handhabung im Rahmen der Umwandlungsverordnung notwendig. So ist bei Eingang einer Eintragungsbekanntmachung stets eine Ermittlung des Sachverhalts erforderlich. Wie in den Jahren zuvor ist auch für den aktuellen Berichtszeitraum erkennbar, dass die Beratungstätigkeiten in allen Ämtern mit externen Kontakten nach wie vor erforderlich sind. Städtenetzwerk zur Sozialen Erhaltungssatzung Seit dem Beitritt zum Städtenetzwerk zur Sozialen Erhaltungssatzung im Jahr 2022 hat die Stadt Karlsruhe bereits drei Mal bei einem Austausch mit anderen Kommunen zu aktuellen Entwicklungen und Themen rund um die Soziale Erhaltungssatzung teilgenommen. An den Städtenetzwerktreffen nehmen deutschlandweit jene Kommunen teil, die Milieuschutzgebiete erlassen oder diese in Vorbereitung haben. Auch zwischen den Treffen befinden sich die Städte weiterhin zu Fachfragen im Austausch. – 9 – Teil 2: Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung Eine Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung nach drei Jahren im Vollzug wurde dem Gemeinderat am 31. Mai 2022 zugesagt. Diese liegt nun als Anlage zur Informationsvorlage vor (Anlage: Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025). Vorab gilt es festzuhalten, dass es keine methodisch einheitlichen Vorgehensweisen zur Bewertung der Effektivität Sozialer Erhaltungssatzungen gibt: Prognosen zur Wirkung sind teilweise nicht empirisch abgesichert; und auch Gerichte stellen keine klaren Anforderungen an empirische Grundlagen zur Messung von Effekten Sozialer Erhaltungssatzungen. Im vorliegenden Evaluationsbericht wurde daher auf ein zweistufiges Verfahren gesetzt, das sowohl die Anwendungsvoraussetzungen prüft als auch die Entwicklungen im Gebiet abbildet. Dementsprechend gliedert sich die Evaluation in insgesamt vier Teile. Neben Einleitung (Historie, Beschreibung und Einordnung des Instruments Soziale Erhaltungssatzung, Methodik) und Fazit sind eine erneute Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für die Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet „Alte Südstadt“ sowie eine Untersuchung der Entwicklungen im Gebiet seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung die zentralen Elemente der Evaluation. Für die Evaluation wurden statistische Daten – insbesondere aus dem Bereich der Bevölkerungsstatistik sowie zum Wohnungsmarkt –, Dokumentationen des Verwaltungshandelns sowie Ergebnisse von Haushaltsbefragungen in der „Alten Südstadt“ (2021, 2025) herangezogen. Die Ergebnisse zeigen, dass die Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet „Alte Südstadt“ nach wie vor gegeben sind. Bezüglich der Entwicklungen im Gebiet zeigen sich im Bereich der direkten Effekte durch entsprechendes Verwaltungshandeln, dass die Einhaltung der Ziele und Zwecke der Sozialen Erhaltungssatzung bei knapp 18 % des Gebäudebestands im Gebiet geprüft werden konnte. Hierbei muss beachtet werden, dass es sich in den meisten Fällen um Teilprüfungen einzelner Wohneinheiten oder Gebäudeelemente eines Gebäudes handelt. Gleichzeitig legen die Ergebnisse der Haushaltsbefragung in der „Alten Südstadt“ indirekte Effekte der Sozialen Erhaltungssatzung nahe, die im Einklang mit den im Beschluss der Satzung formulierten Erhaltungszielen stehen. Diese sind im Einzelnen: Sozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben von Wohnraum, Erhalt der Struktur des Wohnraumangebots, Erhalt des Mietwohnungsangebots sowie Erhalt der (sozialen) Infrastruktur. Eine Quantifizierung möglicher präventiver Wirkungen der Sozialen Erhaltungssatzung, zum Beispiel eine dämpfende Wirkung auf die Bautätigkeit oder nicht beantragte Umwandlungen in Wohnungs- und Teileigentum, ist nicht möglich. Hier kann lediglich auf Annahmen und einzelne Schilderungen verwiesen werden. Zeitlich ist eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB nicht begrenzt. Sie wird meist dann aufgehoben, wenn der Schutz der Bevölkerung nachhaltig gewährleistet oder die Bevölkerungsdaten im Gebiet diese nicht mehr rechtfertigen.

Stadt Karlsruhe Amt für Stadtentwicklung Stadtentwicklung aktuell Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Heft Nr. 18 2 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Impressum Stadt Karlsruhe Amt für Stadtentwicklung Zähringerstraße 61 76133 Karlsruhe Leiter: Christoph Riedel Bereich: Stadt- und Regionalentwicklung Dr. Andrea Hammer Bearbeitung: Dr. Andrea Hammer Tamiko Kehrer Viktor Waldschmidt Layout: Stefanie Groß Viktor Waldschmidt Titelfoto: © Stadt Karlsruhe, Roland Fränkle Kontaktdaten: Telefon: 0721 133-1201 Fax: 0721 133-1209 E-Mail: stadtentwicklung@afsta.karlsruhe.de Internet: www.karlsruhe.de/stadtentwicklung Stand: September 2025 | Nr. 25-0602 Gedruckt in der Rathausdruckerei auf 100 Prozent Recyclingpapier. © Stadt Karlsruhe Alle Rechte vorbehalten. Ohne ausdrückliche Genehmigung des Herausgebers ist es nicht gestattet, diese Veröffentlichung oder Teile daraus zu vervielfältigen oder in elektronischen Systemen anzubieten. Amt für Stadtentwicklung | 3 Inhalt 1. Einleitung ............................................................................................................................................................................................ 4 Historie ................................................................................................................................................................................................................... 4 Instrument Soziale Erhaltungssatzung ...................................................................................................................................................................... 5 Beschreibung ................................................................................................................................................................................................... 5 Möglichkeiten, Grenzen und Zielkonflikte ......................................................................................................................................................... 5 Methodik | Struktur der Evaluation .......................................................................................................................................................................... 6 2. Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet „Alte Südstadt“ ............................. 7 Stadtweite Voruntersuchung ................................................................................................................................................................................... 7 Verdrängungsdruck .......................................................................................................................................................................................... 8 Verdrängungspotenzial .................................................................................................................................................................................... 9 Bauliches Aufwertungspotenzial ..................................................................................................................................................................... 12 Fazit .............................................................................................................................................................................................................. 13 Anwendungsvoraussetzungen im Gebiet „Alte Südstadt“ ...................................................................................................................................... 13 Verdrängungsdruck „Alte Südstadt“ ............................................................................................................................................................... 13 Verdrängungspotenzial „Alte Südstadt“ ......................................................................................................................................................... 14 Bauliches Aufwertungspotenzial „Alte Südstadt“ ............................................................................................................................................ 15 Fazit .............................................................................................................................................................................................................. 15 3. Entwicklungen im Gebiet „Alte Südstadt“ seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung ................................................................... 16 Direkte Wirkungen I Verwaltungshandeln .............................................................................................................................................................. 16 Beantragte und genehmigte bauliche Maßnahmen, Baueinstellungsverfügungen ............................................................................................ 16 Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum ............................................................................................................................................... 17 Vorkaufsrecht ................................................................................................................................................................................................ 17 Juristische Überprüfung der Sozialen Erhaltungssatzung .................................................................................................................................. 18 Fazit .............................................................................................................................................................................................................. 18 Indirekte Wirkungen I Haushaltsbefragung ............................................................................................................................................................ 19 Fazit .............................................................................................................................................................................................................. 22 Präventive Wirkungen | Rückmeldungen ................................................................................................................................................................ 22 4. Schlussfolgerungen ........................................................................................................................................................................... 23 5. Anhang .............................................................................................................................................................................................. 23 4 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 1. Einleitung Historie Auf Basis der Anträge verschiedener Fraktionen (Anträge Nr. 2019/0403, Nr. 2020/1121) votierte der Karlsruher Gemeinderat am 20. Oktober 2020 für die Vorbereitung eines Aufstellungsbeschlusses für eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß §172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) für Teile der Karlsruher Südstadt. Nach der Durchführung einer stadtweiten indikatorenbasierten Voruntersuchung auf Ebene der 70 Karlsruher Stadtviertel im Sommer 2020, erfolgte am 23. März 2021 (Vorlage Nr. 2021/1078) im Gemeinderat der Aufstellungsbeschluss für die Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“. Die Voruntersuchung hatte gezeigt, dass das Stadtviertel „Südstadt – Südlicher Teil“ als Verdachtsgebiet für eine Soziale Erhaltungssatzung eingestuft werden kann. Gründe für diese Einstufung waren der über- durchschnittlich hohe Verdrängungsdruck auf die Bevölkerung in den fünf vorangegangenen Jahren sowie ein gleichzeitig als hoch einzuschätzendes bauliches Aufwertungspotenzial im Stadtviertel. Ebenso hatte die stadtweite Voruntersuchung im Stadtviertel „Südstadt – Nördlicher Teil“ ein überdurchschnittlich hohes Verdrängungspotenzial unter der Bestandsbevölkerung bei einem gleichzeitig hohen baulichen Aufwertungspotenzial gezeigt. Am 31. Mai 2022 (Vorlage Nr. 2022/0311) wurde die Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ vom Gemeinderat beschlossen. Die vertiefte sozialräumliche Untersuchung des Gebiets hatte negative städtebauliche Folgen, insbesondere die Schaffung von adäquatem Ersatzwohnraum für verdrängte Personengruppen sowie Minderauslastungen vor allem sozialer Infrastrukturen im Gebiet, durch die potenzielle Verdrängung der in der „Alten Südstadt“ angestammten Bevölkerung nachgewiesen. Vor diesem Hintergrund verfolgt die Soziale Erhaltungssatzung für das Gebiet der „Alten Südstadt“ folgende Erhaltungsziele:  Sozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben von Wohnraum,  Erhalt der Struktur des Wohnraumangebots,  Erhalt des Mietwohnungsangebots sowie  Erhalt der (sozialen) Infrastruktur. Dem Gemeinderat wurde eine Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung nach drei Jahren, also in 2025, zugesichert. Amt für Stadtentwicklung | 5 Instrument Soziale Erhaltungssatzung Beschreibung Die Soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Baugesetzbuch (BauGB) ist das einzige Instrument des Städtebaurechts, das in seiner Zielsetzung dezidiert der allzu massiven sozialen Aufwertung von Quartieren (Gentrifizierung) entgegenwirken soll. Ziel ist der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Quartier. Deutschlandweit haben circa 25 Kommunen jeweils mindestens ein soziales Erhaltungsgebiet. In Baden-Württemberg sind dies neben Karlsruhe auch Stuttgart, Freiburg, Mannheim und Tübingen. Mit Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung werden jegliche baulichen Änderungen in einem Gebiet genehmigungspflichtig. Die beantragten baulichen Änderungen werden dahingehend geprüft, ob sie zu einer Verdrängung der angestammten Bevölkerung führen könnten. Dabei sieht das BauGB vor, dass jedes bauliche Vorhaben im Einzelfall geprüft wird. Bei folgenden baulichen Vorhaben besteht in sozialen Erhaltungsgebieten eine Genehmigungspflicht:  Rückbau beziehungsweise Abriss baulicher Anlagen,  Nutzungsänderungen, beispielsweise von Wohnraum in gewerbliche Nutzungsformen,  Änderung baulicher Anlagen, beispielsweise Modernisierungen, Balkonanbauten, Grundrissänderungen oder Dachgeschossausbauten. Für die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit baulicher Maßnahmen erfolgt die Orientierung an einem Standard (Kriterienkatalog). Notwendiges wird durch eine Soziale Erhaltungssatzung nicht verhindert, da für die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungs- zustands und die Erfüllung baulicher und energetischer Mindestanforderungen ein Genehmigungsanspruch besteht. Neben der Genehmigungspflicht baulicher Maßnahmen geht mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung ein Vorkaufsrecht der Gemeinde gemäß § 24 BauGB beim Kauf von Grundstücken einher. Allerdings wurde aufgrund eines höchstrichterlichen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 die kommunale Handhabe im Bereich des Vorkaufsrechts stark eingeschränkt. Darüber hinaus besteht in Sozialen Erhaltungsgebieten in Baden-Württemberg eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB (siehe auch Umwandlungsverordnung Baden-Württemberg). Hierdurch soll Mietwohnraum in den betreffenden Gebieten erhalten werden. Möglichkeiten, Grenzen und Zielkonflikte Das mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung einher gehende Instrumentarium bietet die Möglichkeit, Mietwohnraum zu erhalten und baulich bedingten Mietpreissteigerungen entgegen zu wirken. Damit kann eine Soziale Erhaltungssatzung indirekte Wirkung entfalten. In ihrer rechtlichen Ausgestaltung ist sie ein Instrument des Verdrängungsschutzes, aber grundsätzlich kein Instrument des Mieterschutzes. Unerwünschte Luxussanierungen und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen können vermieden werden, nicht aber das durchschnittliche Mietniveau eines Quartiers „eingefroren“ werden. 1 Ungenehmigte bauliche Veränderungen können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden. Die Soziale Erhaltungssatzung stellt eines der wenigen im Baugesetzbuch verankerten Instrumente dar, welches eine unmittelbare soziale Schutzwirkung entfaltet. Sie kann jedoch nicht als alleinige Lösung für bestehende strukturelle Herausforderungen des Wohnungsmarktes angesehen werden; vielmehr ist es sinnvoll, sie als Bestandteil einer integrierten kostendämpfenden Wohnungsmarktstrategie zu begreifen. Eine nachhaltige Wirkung entfaltet die Soziale Erhaltungssatzung insbesondere im Zusammenwirken mit weiteren Maßnahmen auf Bundes- und Landesebene, wie beispielsweise Mietpreisregulierungen, sowie weiteren kommunalen Maßnahmen. Das Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung steht in einem Spannungsverhältnis zu anderen politischen Zielsetzungen wie dem Klimaschutz oder der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum. Ein zentraler Zielkonflikt ergibt sich im Zusammenhang mit klima- und energiepolitisch erforderlichen Maßnahmen: Energetische Sanierungen sowie Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz sind im Hinblick auf den Klimaschutz und die Reduzierung des Energieverbrauchs erforderlich. Gleichzeitig können diese Vorhaben im Sinne der Sozialen Erhaltungssatzung problematisch sein, da energetisch hochwertige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen oftmals sehr kostenintensiv sind und über Modernisierungsumlagen auf die Mieten umgelegt werden können. Der Einsparung durch energetische Maßnahmen auf der Verbraucherseite stehen möglicherweise wiederum zusätzliche Mietnebenkosten durch die Wartung neuer technischer Anlagen gegenüber. Damit besteht die Gefahr, dass notwendige Klimaschutzmaßnahmen zu einer Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte führen und die soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet beeinträchtigen. Nach § 172 Abs. 4 Satz 1a BauGB besteht zwar ein gesetzlicher Genehmigungsanspruch für Maßnahmen der energetischen Modernisierung, aber nur soweit diese das zur Einhaltung der Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erforderliche Mindestmaß nicht überschreiten. Kompliziert wird es also in jenen Fällen, in denen geplante Maßnahmen die Mindestanforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz überschreiten. 1 Siehe Dillert, Christian (2019): „Wie kann die Wirkung von Instrumenten der Stadterneuerungspolitik auf Gentrification-Prozesse im Rahmen von Evaluationen gemessen und beurteilt werden?“, in: Zeitschrift für Evaluation, Jahrgang 18, Ausgabe 1 (04/2019), Waxmann Verlag, S. 119. 6 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Gesetzlich ist die Erteilung dieser Vorhaben grundsätzlich nicht vorgesehen. Hier gilt es also im Sinne des Ziels der Stadt Karlsruhe bis 2040 Klimaneutralität zu erreichen, eine sach- und interessensgerechte Genehmigungspraxis anzuwenden und energetische Sanierungen oberhalb der Mindestanforderungen des GEG dann zu genehmigen, wenn eine sozialverträgliche Umsetzung möglich ist. So kann durch Vereinbarungen bezüglich der Inanspruchnahme von Fördermitteln darauf abgezielt werden, die Gesamtkosten des Vorhabens soweit zu reduzieren, dass Maßnahmen, die zwar die Mindestanforderungen des GEG übersteigen, am Ende dann mindestens kostengleich sind zu Maßnahmen, die den Mindestanforderungen des GEG entsprechen. Maßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit oder für Aufstockungen, die Veränderungen bestehender Wohnungszuschnitte (insbesondere Vergrößerung, Verkleinerung, Änderung der Raumaufteilung) vorsehen, sind im Sinne der Sozialen Erhaltungssatzung ebenfalls als problematisch anzusehen. Solche den Bestand verändernden Maßnahmen dienen zwar der Anpassung des Wohnungs- bestands an etwaige gesellschaftliche Erfordernisse, können jedoch Zielkonflikte hervorrufen. So stehen der Wohnraumschaffung beziehungsweise der Verbesserung der Wohnqualität das Risiko steigender Wohnkosten beziehungsweise einer Veränderung der gewachsenen Sozialstruktur gegenüber. Dachausbauten sowie Aufstockungen sind deshalb nur dann genehmigungsfähig, wenn damit in sich abgeschlossener Wohnraum geschaffen wird. Das Baugesetzbuch differenziert nicht zwischen „guten“ und „schlechten“ Vorhabenträgerinnen und -trägern; rechtlich sind alle gleich zu behandeln. Ebenso sind Änderungen an selbstgenutztem Eigentum nicht anders zu behandeln als Änderungen bei Mietwohnungen, da Wohnungen im selbstgenutzten Eigentum perspektivisch dem Mietwohnungsmarkt zugeführt werden können. Methodik | Struktur der Evaluation Die Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung für die „Alte Südstadt“ gliedert sich in die Überprüfung der Anwendungs- voraussetzungen (Kapitel 2) sowie eine Untersuchung der Entwicklungen im Gebiet seit Erlass der Satzung im Jahr 2022 (Kapitel 3). Die Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen erfolgt dabei in zwei Schritten: In einem ersten Schritt wird – analog zur Voruntersuchung zur Vorbereitung des Erlasses der Sozialen Erhaltungssatzung – eine stadtweite Voruntersuchung der 70 Karlsruher Stadtviertel durchgeführt, bei der die Dimensionen Verdrängungsdruck und Verdrängungspotenzial insbesondere anhand sekundärstatistischer Indikatoren abgebildet werden. Neben bevölkerungsstatistischen Daten ist hier beispielsweise auch die Analyse von Mietwohnungsangeboten und Mietpreisen eingeflossen. Jene Stadtviertel, die in beiden Dimensionen auffällige Werte aufweisen werden wiederum im Hinblick auf ihr bauliches Aufwertungspotenzial hin untersucht. Dies ist verknüpft mit der Frage, ob Teile der Südstadt nach wie vor auffällige Werte aufweisen. In einem zweiten Schritt wird das Gebiet „Alte Südstadt“, für das seit drei Jahren die Soziale Erhaltungssatzung gilt, im Detail anhand der genannten Dimensionen analysiert. Auch hierbei werden hauptsächlich sekundärstatistische Daten herangezogen. Die Untersuchung der Entwicklungen im Gebiet „Alte Südstadt“ seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung erfolgt anhand direkter Wirkungen, indirekter Wirkungen sowie präventiver Wirkungen. Direkte Wirkungen lassen sich dabei aus der Dokumentation und Auswertung des Verwaltungshandels ableiten. Indirekte Wirkungen werden aus einer Befragung der Haushalte in der „Alten Südstadt“ abgeleitet. An dieser primärstatistischen Erhebung nahmen im Zeitraum vom 23. Juni 2025 bis zum 31. Juli 2025 1.138 Haushalte von rund 6.400 Haushalten im Gebiet teil. Dies entspricht einer Rücklaufquote von 17,8 %. Da im Vorfeld des Erlasses der Sozialen Erhaltungssatzung bereits im Jahr 2021 eine Haushaltsbefragung im Gebiet stattgefunden hatte, können die Ergebnisse beider Umfragen verglichen werden. Präventive Wirkungen lassen sich statistisch-analytisch nicht abbilden, hier können lediglich plausible Annahmen getroffen beziehungsweise kann auf Schilderungen verwiesen werden. Amt für Stadtentwicklung | 7 2. Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet „Alte Südstadt“ Im vorliegenden Kapitel wird untersucht, ob die Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet „Alte Südstadt“ nach wie vor gegeben sind. Bestandteile dieser Überprüfung sind eine stadtweite Voruntersuchung auf Ebene der 70 Karlsruher Stadtviertel sowie die Analyse statistischer Indikatoren für das Gebiet „Alte Südstadt“. Stadtweite Voruntersuchung Zur Identifikation von Gebieten, in denen eine Soziale Erhaltungssatzung zum Schutz vorhandener Bevölkerungsstrukturen potenziell ein sinnvolles Instrument darstellt, werden in der Regel stadtweite Voruntersuchungen vorgenommen. Dabei kommen Daten zum Einsatz, die die Analyse der Dimensionen Verdrängungsdruck (In welchen Gebieten hat der Anteil vulnerabler Bevölkerungsgruppen in den letzten Jahren abgenommen?), Verdrängungspotenzial (In welchen Gebieten ist der Anteil vulnerabler Bevölkerungsgruppen besonders hoch?) sowie bauliches Aufwertungspotenzial (In welchen Gebieten mit hohem Verdrängungsdruck und -potenzial kann perspektivisch besonders stark baulich aufgewertet werden?) erlauben. Bereits 2020 wurde für die 70 Karlsruher Stadtviertel eine stadtweite Voruntersuchung zur Sozialen Erhaltungssatzung durchgeführt. Im Ergebnis wurde das Stadtviertel „Südstadt – Südlicher Teil“ als Verdachtsgebiet für eine Soziale Erhaltungssatzung eingestuft. Im Rahmen der vorliegenden Evaluation wird geprüft, ob sich in den letzten Jahren Veränderungen in den beobachtbaren räumlichen Mustern ergeben haben. 2 2 Das Grobscreening der 70 Stadtviertel Karlsruhes für die Dimensionen Verdrängungsdruck und Verdrängungspotenzial wird mittels z-Transformation durchgeführt. Dabei handelt es sich um ein statistisches Verfahren, bei dem Rohdaten in z-Werte (Standardwerte) umgerechnet werden. Jeder Indikatoren-Wert wird in Relation zum Mittelwert und zur Streuung gesetzt, so dass die Ergebnisse vergleichbar und unabhängig von der ursprünglichen Maßeinheit werden. So lassen sich unterschiedliche Indikatoren zu Verdrängungsdruck und Verdrängungspotenzial auf einer einheitlichen Skala darstellen, miteinander vergleichen und aggregiert in verarbeiten. 8 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Verdrängungsdruck In die Dimension Verdrängungsdruck fließen Indikatoren ein, die die Entwicklungen in den Karlsruher Stadtvierteln in den letzten fünf Jahren, das heißt im Zeitraum von 2019 bis 2024, abbilden. Es wird auf Indikatoren fokussiert, die Hinweise auf etwaige Verdrängungsprozesse darstellen. Berücksichtigt werden die Entwicklung verdrängungsgefährdeter Bevölkerungsgruppen, die Entwicklung potenziell verdrängender Bevölkerungsgruppen sowie die Entwicklungen des Wohnungsmarkts. Ein Überblick über die genutzten Indikatoren in der Dimension Verdrängungsdruck ist in Tabelle 1 dargestellt. Abbildung 2 (Seite 10) zeigt den gemessenen Verdrängungsdruck in den einzelnen Stadtvierteln. Bei der Identifikation von Auffälligkeiten weist ein erhöhter oder deutlich erhöhter Wert für den Verdrängungsdruck auf eine überdurchschnittliche Dynamik im Betrachtungszeitraum hin. Für 19 Stadtviertel kann ein erhöhter oder sehr erhöhter Verdrängungsdruck festgestellt werden, darunter das Stadtviertel Südstadt – Südlicher Teil. Entwicklung verdrängungsgefährdeter Bevölkerungsgruppen Veränderung des Anteils Einwohnender ab 65 Jahren und älter an der Gesamtbevölkerung 1, Q1 Veränderung des Anteils Einwohnender ohne deutsche Staatsangehörigkeit an der Gesamtbevölkerung 1, Q1 Veränderung des Anteils Deutscher mit Migrationshintergrund an der Gesamtbevölkerung 1, Q1 Veränderung des Anteils Einwohnender im SGB II-Bezug an der Gesamtbevölkerung 2, Q1 Veränderung des Anteils Einwohnender im SGB XII-Bezug an der Gesamtbevölkerung 2, Q1 Veränderung des Anteils der Haushalte mit Kindern an allen Haushalten 1, Q1 Veränderung des Anteils alleinerziehender Haushalte an allen Haushalten 1, Q1 Entwicklung gentrifizierender Bevölkerungsgruppen Veränderung des Anteils Einwohnender von 18 bis 45 Jahren an der Gesamtbevölkerung 1, Q1 Veränderung des Anteils der Einpersonenhaushalte an allen Haushalten 1, Q1 Entwicklung am Wohnungsmarkt Veränderung des Anteils genehmigter Baumaßnahmen im Bestand in Gebäuden mit Wohnraum an bewohnten Gebäude zum Jahresende 2024 Q2 Veränderung des Anteils der Erstverkäufe von umgewandelten Wohnungen am Wohnungsbestand zum Jahresende 2024 Q3 Veränderung des Anteils der Kauffälle von Mehrfamilienhäusern am Bestand der Mehrfamilienhäuser zum Jahresende 2024 Q3 Veränderung der Angebotskaltmieten pro Quadratmeter Q4 Verdrängungsdruck Tabelle 1 Indikatoren-Set der Dimension Verdrängungsdruck 1Hauptwohnsitz und Nebenwohnsitz, ohne Landeserstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge. 2Nur Hauptwohnsitz, ohne Landeserstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge. Quellen: Q1 – Bevölkerungsstatistik, Q2 – Baustatistik, Q3 – Grundstücksbewertungsstelle und Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Karlsruhe, Q4 – Immobilien Scout GmbH. Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025. Amt für Stadtentwicklung | 9 Verdrängungspotenzial In der Dimension Verdrängungspotenzial werden Indikatoren verarbeitet, die den Status Quo in den einzelnen Stadtvierteln abbilden. Dabei fließen insbesondere die Anteile verdrängungsgefährdeter Bevölkerungsgruppen ein. Ein Überblick über die genutzten Indikatoren in der Dimension Verdrängungspotenzial ist in Tabelle 2 dargestellt. Das Verdrängungspotenzial in den einzelnen Stadtvierteln ist in Abbildung 3 (Seite 11) ersichtlich. Ist der Wert des Verdrängungs- potenzials durchschnittlich positiv, erhöht oder deutlich erhöht, so ist das als Hinweis auf höhere Anteile verdrängungsgefährdeter Bevölkerungsgruppen zu lesen. Dies ist in insgesamt 25 Stadtvierteln der Fall. Für das Stadtviertel Südstadt – Südlicher Teil ergibt sich ein durchschnittlich positives Verdrängungspotenzial. Verdrängungsgefährdete Bevölkerungsgruppen Anteil Einwohnende ab 65 Jahren und älter an der Gesamtbevölkerung 1, Q1 Anteil Einwohnende ohne deutsche Staatsangehörigkeit an der Gesamtbevölkerung 1, Q1 Anteil Deutsche mit Migrationshintergrund an der Gesamtbevölkerung 1, Q1 Anteil Personen mit SGBII-Bezug an der Gesamtbevölkerung 2, Q2 Anteil Personen mit SGBXII-Bezug an der Gesamtbevölkerung 2, Q2 Anteil Haushalte mit Kindern an allen Haushalten 1, Q1 Anteil alleinerziehender Haushalte an allen Haushalten 1, Q1 Anteil Working Poor an Working Households (Vollzeit, Teilzeit, Kurzarbeit) 3, Q2 Weitere Indikatoren Anteil der wohnberechtigten Bevölkerung nach Staatsangehörigkeit und Wohndauer an der Gesamtbevölkerung - Ausländer mehr als 10 Jahre wohnhaft Q1 Anteil der wohnberechtigten Bevölkerung nach Staatsangehörigkeit und Wohndauer an der Gesamtbevölkerung - Deutsche mehr als 10 Jahre wohnhaft Q1 Gewichtetes Pro-Kopf-Einkommen 4, Q2 Verdrängungspotenzial Tabelle 2 Indikatoren-Set der Dimension Verdrängungspotenzial 1Hauptwohnsitz und Nebenwohnsitz, ohne Landeserstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge. 2Nur Hauptwohnsitz, ohne Landeserstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge. 3Working Poor: Haushalts-Netto-Einkommen unter 60 % des Medians des gewichteten Pro-Kopf-Einkommens. 4Gewichtetes monatliches Haushaltsnettoeinkommen pro Kopf. Quellen: Q1 – Bevölkerungsstatistik, Q2 – Bürgerumfrage 2024 – Lebensqualität und Zukunftsfragen. Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025. 10 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Amt für Stadtentwicklung | 11 12 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Bauliches Aufwertungspotenzial Jene Gebiete, die beim Verdrängungsdruck und dem Verdrängungspotenzial im Vergleich zu den anderen Stadtvierteln auffällige Werte vorweisen, gelten im Sinne einer stadtweiten Voruntersuchung zum etwaigen Einsatz einer Sozialen Erhaltungssatzung als Beobachtungsgebiete und werden hinsichtlich ihrer baulichen Struktur näher betrachtet. Dabei werden einerseits Indikatoren herangezogen, die Hinweise auf bauliche Aufwertungspotenziale im Gebiet geben, und andererseits potenzielle bauliche Aufwertungen dämpfen oder begünstigen. Im Einzelnen sind dies die Eigentümerquote, Wohngebäude im Eigentum von Akteuren des preisgedämpften Wohnens, der Anteil von Wohnungen des kommunalen Wohnungsunternehmens Volkswohnung, der Altbaubestand (Anteil der bewohnten Gebäude bis 1918 errichtet) sowie der Anteil an Mehrfamilienhäusern. Zusätzlich wird die durchschnittliche Anzahl von Wohnungen je bewohntem Gebäude herangezogen. Die genannten Indikatoren werden nicht verarbeitet, sondern einander gegenübergestellt. Zur Interpretation dienen Schwellenwerte, ab denen ein Indikator als auffälliger Wert eingeordnet wird. In Tabelle 3 sind die identifizierten Beobachtungsgebiete, die Indikatoren sowie Indikatorenwerte in der Dimension Bauliches Aufwertungspotenzial sowie statistisch auffällige Werte dargestellt. Das Stadtviertel Südstadt – Südlicher Teil zeigt bei fünf der sechs Kategorien auffällige Werte, dicht gefolgt vom Stadtviertel Innenstadt-Ost – Südwestlicher Teil, das auf vier auffällige Indikatorenwerte kommt. Für das Stadtviertel Südstadt – Südlicher Teil sind als begünstigende Faktoren für potenzielle Aufwertungen die niedrige Eigentümerquote, ein geringer Anteil an Wohnungen im Bestand der Volkswohnung sowie ein hoher Anteil gründerzeitlicher Bausubstanz zu nennen. Hinzu kommt die nahezu vollständige Bebauung mit Mehrfamilienhäusern, die eine vergleichsweise hohe durchschnittliche Anzahl an Wohnungen aufweisen. Eigentümerquote Wohnungen 1, Q1 Wohngebäude im Eigentum von Akteuren im Bereich des preisgedämpften Wohnens 1, 2, Q1 Anteil Wohnungen der Volkswohnung an allen Wohnungen 3, Q2 Anteil bewohnter Gebäude bis 1918 errichtet 1, Q1 Anteil Mehrfamilien- häuser an bewohnten Gebäuden 3, Q3 Durchschnittliche Anzahl Wohnungen je bewohntem Gebäude 3, Q3 MittelwertAnzahl Innenstadt-Ost - Südwestl. Teil 11,3 27,927,4 45,089,310,7 4 Südstadt - Südlicher Teil 7,1 29,4 1,137,095,79,0 5 Mühlburg - Rheinhafen 17,616,520,87,0 73,19,5 2 Daxlanden - Daxlanden-Ost 26,922,523,5---32,53,7--- Grünwinkel - Neue Heidenstückersiedlung 39,08,919,4---24,12,6--- Oberreut - Waldlage 5,2 68,884,4--- 77,111,1 3 Weiherfeld-Dammerstock - Dammerstock 27,624,410,4---17,83,5--- Waldstadt - Waldlage 29,513,830,5---31,74,2--- Neureut - Nördlicher Teil 46,3 0,70,8 11,029,32,82 Karlsruhe insgesamt 26,911,89,013,038,83,8 Beobachtungsgebiet Kennzahlen zum Baulichen Aufwertungspotenzial in den Stadtvierteln Anzahl in Prozent Auffällige Werte (max. 6) Tabelle 3 Bauliches Aufwertungspotenzial in Beobachtungsgebieten 1Stand 2022. 2Umfasst Wohngebäude im Eigentum von genossenschaftlichen und kommunalen Wohnungsunternehmen sowie von Bund, Ländern und Organisationen ohne Erwerbszweck (zum Beispiel Kirchen). 3Stand 2024. Quellen: Q1 – Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 2022 (Stand: 15. Mai 2022). Q2 – Volkswohnung GmbH, Q3 – Baustatistik. Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Amt für Stadtentwicklung | 13 Fazit Damit ergibt die aktuelle stadtweite Voruntersuchung zur Identifikation von Gebieten für den potenziellen Einsatz Sozialer Erhaltungssatzungen für das Stadtviertel Südstadt – Südlicher Teil einen Status als Verdachtsgebiet und für das Stadtviertel Innenstadt-Ost – Südwestlicher Teil einen Beobachtungsstatus. Dieses Ergebnis bestätigt das Resultat der im Jahr 2020 durchgeführten stadtweiten Voruntersuchung. Nach aktueller Datenlage wäre der südliche Teil der Südstadt erneut als prioritäres Suchgebiet für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung zu behandeln. Anwendungsvoraussetzungen im Gebiet „Alte Südstadt“ Die Analyse der aktuellen Daten im Verfahren der stadtviertelbasierten Voruntersuchung haben gezeigt, dass – wie bereits in 2020 – der südliche Teil der Südstadt als Verdachtsgebiet und damit als Ausgangsgebiet für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung einzustufen wäre. Im Folgenden wird untersucht, inwieweit das Gebiet „Alte Südstadt“ selbst in den Dimensionen Verdrängungsdruck, Verdrängungspotenzial sowie bauliches Aufwertungspotenzial auffällige Werte aufweist. Verdrängungsdruck „Alte Südstadt“ Im Gebiet „Alte Südstadt“ sind im Zeitraum von 2019 bis 2024 im Bereich verdrängungsgefährdeter Bevölkerungsgruppen insbesondere die unterdurchschnittliche Entwicklung des Ausländeranteils sowie die rückläufige Entwicklung des Anteils alleinerziehender Haushalte auffällig. Der Anteil von Paarhaushalten mit Kindern ist im Gebiet überdurchschnittlich zurückgegangen. Die Wohnungsmarktdaten zeigen einen deutlich erhöhten Verdrängungsdruck. So sind die Baumaßnahmen im Bestand überdurchschnittlich hoch. Gleichzeitig ist eine überdurchschnittliche Zunahme der Angebotskaltmieten festzustellen (Tabelle 4). KarlsruheAlte Südstadt Veränderung des Anteils Einwohnender ab 65 Jahren und älter an der Gesamtbevölkerung 1, Q1 + 4,2+ 9,5 Veränderung des Anteils Einwohnender ohne deutsche Staatsangehörigkeit an der Gesamtbevölkerung 1, Q1 + 13,5+ 1,0 Veränderung des Anteils Deutscher mit Migrationshintergrund an der Gesamtbevölkerung 1, Q1 + 1,2+ 6,1 Veränderung des Anteils von Paarhaushalten mit Kindern an allen Haushalten 1, Q1 - 2,5- 7,5 Veränderung des Anteils alleinerziehender Haushalte an allen Haushalten 1, Q1 + 2,5- 1,0 Veränderung des Anteils Einwohnender im Alter von 18 bis 45 Jahren an der Gesamtbevölkerung 1, Q1 - 0,9- 1,4 Veränderung des Anteils der Einpersonenhaushalte an allen Haushalten 1, Q1 + 2,3+ 2,7 Veränderung des Anteils genehmigter Baumaßnahmen im Bestand 2, Q2, Q3 + 2,5+ 3,4 Veränderung der Angebotskaltmieten pro Quadratmeter 3, Q4 + 18,6+ 22,6 Wohnungsmarkt Verdrängungsdruck 2019 bis 2024 Alle Angaben in Prozent Verdrängungsgefährdete Bevölkerungsgruppen Gentrifizierende Bevölkerungsgruppen 1Hauptwohnsitz und Nebenwohnsitz, ohne Landeserstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge 2Bezugsgröße: Gebäude mit Wohnraum. 3Median. Quellen: Q1 – Bevölkerungsstatistik, Q2 – Baustatistik, Q3 – Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 2022 (Stand: 15. Mai 2022), Q4 – Immobilien Scout GmbH. Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025. Tabelle 4 Indikatoren zur Dimension Verdrängungsdruck im Gebiet „Alte Südstadt" | 2019 bis 2024 14 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Verdrängungspotenzial „Alte Südstadt“ Unter den Personen beziehungsweise Haushalten mit Versorgungsschwierigkeiten am Wohnungsmarkt sind in der „Alten Südstadt“ insbesondere Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit überdurchschnittlich vertreten. Zugleich beträgt der Anteil der Ausländerinnen und Ausländer mit einer Wohndauer von mehr als 10 Jahren an der Gesamtbevölkerung im Gebiet 6,4 % (Karlsruhe: 4,5 %), was deren überdurchschnittlichen Beitrag zur Bildung gefestigter sozialer Strukturen und Bezüge im Gebiet verdeutlicht. Der Anteil der Haushalte, die in selbst genutztem Eigentum wohnen, liegt im Gebiet „Alte Südstadt“ deutlich unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt. Damit sind die Wohnstrukturen in der „Alten Südstadt“ besonders durch Mietverhältnisse geprägt, wobei die Bestandsmieten in der „Alten Südstadt“ mit 10,28 €/m 2 netto kalt über dem stadtweiten Durchschnittswert von 9,63 €/m 2 liegen (Tabelle 5). 3 3 Die Vergleichbarkeit der genannten Bestandsmieten ist eingeschränkt. Der stadtweite Wert für Karlsruhe genügt den Ansprüchen des Mietspiegels. Er bildet Mieten ab, deren Miethöhen seit weniger als sechs Jahren Bestand haben oder deren vertragliche Vereinbarung weniger als sechs Jahre zurückliegt. Der Wert für die „Alte Südstadt“ basiert auf der Haushaltsbefragung im Sommer 2025; er deckt alle Mieten im Bestand ab. De facto dürfte damit der Unterschied zwischen den ermittelten Mieten noch größer sein als hier ausgewiesen. Verdrängungsgefährdete Bevölkerungsgruppen Anteil Einwohnende ab 65 Jahren und älter an der Gesamtbevölkerung 2024 1, Q1 19,5 %9,4 % Anteil Einwohnende ohne deutsche Staatsangehörigkeit an der Gesamtbevölkerung 2024 1, Q1 20,8 %30,6 % Anteil Deutsche mit Migrationshintergrund an der Gesamtbevölkerung 2024 1, Q1 18,7 %13,6 % Anteil der Paarhaushalte mit Kindern an allen Haushalten 2024 1, Q1 11,4 %5,7 % Anteil alleinerziehender Haushalte an allen Haushalten 2024 1, Q1 3,7 %2,4 % Anteil ausländischer Bevölkerung mit einer Wohndauer von mehr als 10 Jahren an der Gesamtbevölkerung 2024 1, Q1 4,5 %6,4 % Wohnungsmarktdaten Eigentümerquote 2022 | 2025 2, Q2, Q3 26,9 %17,1 % Bestandsmieten Nettokaltmieten 2024 | 2025 3, Q3, Q4 9,63 €/m²10,28 €/m² Verdrängungspotenzial KarlsruheAlte Südstadt 1Hauptwohnsitz und Nebenwohnsitz, ohne Landeserstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge. 2Anteil der Haushalte, die in selbst genutzem Eigentum wohnen. 3Für 2024 liegen für die Stadt Karlsruhe nur Fortschreibungen für das Mietspiegelniveau vor (Datenerhebung 2020). Quellen: Q1 – Bevölkerungsstatistik, Q2 – Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 2022 (Stand: 15. Mai 2022) , Q3 – Auswertung der Haushaltsbefragung „Alte Südstadt“ (2025), Q4 – Baustatistik. Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025. Tabelle 5 Indikatoren zur Dimension Verdrängungspotenzial im Gebiet „Alte Südstadt" | 2024 Amt für Stadtentwicklung | 15 Bauliches Aufwertungspotenzial „Alte Südstadt“ Der Gebäudebestand in der „Alten Südstadt“ birgt viele Potenziale zur baulichen Aufwertung. Bereits in der Ortsbildanalyse der LPG mbH, die im Herbst 2021 vor Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung durchgeführt wurde, wurden im Gebiet teilweise sehr hohe oder erhebliche bauliche Aufwertungspotenziale festgestellt. Diese können bei entsprechender Realisierung und damit verbundenen Mietsteigerungen zur Verdrängung der im Gebiet ansässigen Wohnbevölkerung führen. Grundsätzlich gilt: Je größer die jeweiligen Mehrfamilienhäuser sind und je größer der Modernisierungsstau, desto einfacher lassen sich bauliche Aufwertungspotenziale realisieren, die potenziell zur Verdrängung der Bevölkerung führen. In der „Alten Südstadt“ ist im Vergleich zum Stadtgebiet insgesamt sowohl der Anteil an „größeren“ Mehrfamilienhäusern als auch die durchschnittliche Wohnungszahl pro Gebäude verhältnismäßig hoch (Tabelle 6). Fazit Die datenbasierte Untersuchung des Gebiets „Alte Südstadt“ zeigt einen bestehenden Verdrängungsdruck – insbesondere für Bevölkerung mit ausländischer Staatsangehörigkeit sowie Haushalte mit Kindern. Gleichzeitig ist ein entsprechendes Verdrängungspotenzial gegeben. Das bauliche Aufwertungspotenzial sowie Verdrängungsprozesse potenziell begünstigende bauliche Faktoren im Gebiet lassen sich wie bereits vor Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung feststellen. Vor diesem Hintergrund rechtfertigen die sekundärstatistischen Auswertungen eine Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet „Alte Südstadt“ nach wie vor. KarlsruheAlte Südstadt 3,67,2 17,6%52,1% Gebäudestruktur Durchschnittliche Wohnungszahl pro Gebäude mit Wohnraum Anteil Gebäude mit sieben und mehr Wohnungen an Gebäuden mit Wohnraum Quelle: Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 2022 (Stand: 15. Mai 2022). Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025. Tabelle 6 Gebäudestruktur im Gebiet „Alte Südstadt" | 2022 16 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 3. Entwicklungen im Gebiet „Alte Südstadt“ seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung Im vorliegenden Kapitel werden die Entwicklungen im Gebiet „Alte Südstadt“ seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung im Jahr 2022 untersucht. Dabei werden in Anlehnung an den Forschungsbericht zu Bezahlbarem Wohnen des BBSR (2024) direkte Wirkungen, indirekte Wirkungen sowie präventive Wirkungen der Sozialen Erhaltungssatzung beleuchtet. 4 Direkt erfassbare Effekte wie der Rückgang genehmigter Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen oder die erhaltungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit von Modernisierungsvorhaben sind im Rahmen des Verwaltungshandelns dokumentiert und gut nachweisbar. Schwieriger wird es jedoch bei indirekten Effekten, etwa wenn Mietsteigerungen durch die Versagung von wohnwerterhöhenden Baumaßnahmen unterbunden werden. Besonders schwierig ist schließlich die Bewertung präventiver Wirkungen, etwa wenn aufwändige Modernisierungsmaßnahmen gar nicht erst beantragt werden, weil Eigentümerinnen und Eigentümer die restriktiven Rahmenbedingungen und Vorgaben der Satzung antizipieren. Diese Effekte sind empirisch kaum quantifizierbar und können im Evaluationsprozess daher nur vermutet werden. Darüber hinaus können Verdrängungsprozesse oder auch strukturelle Veränderungen der Bevölkerung in einem Gebiet erst zeitverzögert in der Datenanalyse sichtbar werden. Bevölkerungsstatistische Daten eignen sich damit nur im Rahmen von längerfristig angelegten Betrachtungszeiträumen als valide Indikatoren im Rahmen einer langfristig angelegten Evaluation. Direkte Wirkungen I Verwaltungshandeln Beantragte und genehmigte bauliche Maßnahmen, Baueinstellungsverfügungen Zum Stichtag 9. Juni 2025 seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung wurde für insgesamt 103 Adressen 124 geplante bauliche Änderungen von der Verwaltung geprüft. Für 14 dieser Gebäude gab es im Berichtszeitraum jeweils zwei separate Anträge und für drei Adressen sogar drei separate Anträge. Zusätzlich wurden 13 Anträge eingereicht, die sich nach Prüfung durch die Verwaltung anschließend als nicht erhaltungsrechtlich relevant dargestellt hatten und daher nicht in die Statistik miteinfließen. Somit konnten im Betrachtungszeitraum seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung, also in einem Zeitraum von drei Jahren, 124 beantragte bauliche Maßnahmen in Einklang mit den Zielsetzungen der Sozialen Erhaltungssatzung gebracht werden. Dies kann als substanzieller Beitrag zum Erhaltungsziel der sozialverträglichen Umsetzung von Modernisierungsvorhaben von Wohnraum gewertet werden. Zwei Drittel der beantragten Maßnahmen (66,1 %) betrafen Modernisierungen, wie beispielsweise die Modernisierung von Sanitäranlagen, Bodenbelägen, Fenstern, Türen oder der Heizung. 80 der insgesamt 82 Anträge wurden hier genehmigt beziehungsweise von der Verwaltung bis zur Genehmigungsfähigkeit begleitet (Tabelle 7). Die hohe Anzahl genehmigter Anträge hat mehrere Gründe: So suchen Projektverantwortliche oftmals im Vorfeld der Antragstellung das Gespräch mit der Verwaltung mit dem Ziel, genehmigungsfähige Anträge zu stellen. Auch nach Antragstellung lässt sich bei absehbar zu versagenden Anträgen durch die Anpassung von Planunterlagen die Genehmigungsfähigkeit wiederherstellen. Zudem sind genehmigungsfähige Anträge ein Zeichen dafür, dass sich die Vorhaben im Rahmen des Sozialen Erhaltungsrechts bewegen. Umfassende Modernisierungen enthielten mehrere Vorhaben gebündelt in einem Antrag. Hiervon wurden sieben Anträge im Gesamten genehmigt, zwei versagt und ein Antrag zurückgenommen. Bei neun Anträgen ging es um den Anbau beziehungsweise die Erweiterung von Balkonen. Dachgeschossausbauten machen circa fünf Prozent der Anträge aus. Darunter fielen zwei genehmigte Anträge rund um den Ausbau des Dachgeschosses beziehungsweise die Aufstockung eines neuen Dachgeschosses in abgeschlossenen Wohnraum. Zwei Anträge wurden versagt, zwei Anträge wurden zurückgenommen. Insgesamt wurden alle fünf beantragten Nutzungsänderungen genehmigt, hierbei ging es in allen Fällen um die Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum. In drei Fällen wurde der Antrag auf Rückbau genehmigt, nachdem durch Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweislich keine Erhaltung der Gebäude vertretbar war. Ein Antrag wurde aufgrund falscher Angaben zurückgewiesen. In sechs Fällen wurde seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung eine Baueinstellungsverfügung ausgesprochen, nachdem die Umsetzung ungenehmigter Baumaßnahmen bekannt wurde. In vier dieser Fälle wurde die Anwendung von Bußgeldern über die Prüfung einer Ordnungswidrigkeit angestoßen. Es handelte sich um Maßnahmen, die vorsätzlich ohne erhaltungsrechtliche Genehmigung begonnen wurden. 4 Nelle, A., Veser, J., Jacobs, T., & Plötzer, S. (2024): „Bezahlbares und zukunftsfähiges Bauen und Wohnen: Rahmenbedingungen und Determinanten für die Vereinbarkeit bezahlbarer Mieten und nachhaltigen Qualitäten durch eine Begrenzung der Bau- und Lebenszykluskosten“, BBSR-Online-Publikation, 06/2024. Bonn: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, S. 115. Amt für Stadtentwicklung | 17 Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum In Summe gingen seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung sieben Anträge auf Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ein. In allen Fällen wurde dabei § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB angewendet: dabei verpflichtet sich die Eigentümerin beziehungsweise der Eigentümer innerhalb von sieben Jahren ab Begründung von Wohnungs- und Teileigentum nur an Mieterinnen oder Mieter zu veräußern. In drei Fällen wurde nach Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Wohneinheit an die Mieterin oder den Mieter verkauft. Vorkaufsrecht Mit Urteilsverkündung des Bundesverwaltungsgerichts im November 2021 wurde die Handhabe der Kommunen bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten eingeschränkt. Als Reaktion auf dieses Urteil fand das Thema der gesetzlichen Novellierung des Vorkaufsrechts seit 2022 bereits mehrfach Eingang in Diskussionen auf Bundesebene, allerdings ohne Ergebnisse. Der Auslegung des höchstrichterlichen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 folgend, darf ein Vorkaufsrecht nur noch in jenen Fällen ausgeübt werden, in denen die Nutzung des Grundstücks den Zielen und Zwecken der Erhaltungssatzung entgegensteht oder eine bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist (sogenannte „Schrottimmobilien“). Spekulative Absichten des Käufers – die potenziell eine Verdrängung der im Gebiet wohnhaften Bevölkerung zur Folge hätten – reichen demnach nicht aus, um das Vorkaufsrecht auszuüben. Die Handhabe im Bereich des Vorkaufsrechts in Sozialen Erhaltungsgebieten wurde damit stark eingeschränkt. Im Koalitionsvertrag der 21. Legislaturperiode (Mai 2025) wurde die Novellierung des Baugesetzbuches erneut aufgegriffen und das Thema Vorkaufsrechte erwähnt. So ist dort formuliert, dass angestrebt werde, das Vorkaufsrecht für Kommunen in Milieuschutzgebieten zu stärken. Ohne eine gesetzliche Novellierung zum Vorkaufsrecht sind die Möglichkeiten der Stadt Karlsruhe zur Ausübung des Vorkaufsrechts im Gebiet der „Alten Südstadt“ weiterhin begrenzt. Insgesamt fielen seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung 40 Fälle an, die im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht im Zuge der Sozialen Erhaltungssatzung in der „Alten Südstadt“ stehen (Tabelle 8). Davon wurde in 25 Fällen ein Kaufvertrag zugesandt und ein Negativattest beantragt. Hiervon wurden alle Fälle mit der Ausstellung eines Negativattestes abgeschlossen, nachdem von der Verwaltung festgestellt wurde, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen ist. In weiteren 15 Fällen wurde kein Antrag auf Ausstellung eines Negativattests gestellt oder ein Kaufvertrag vorgelegt, hier wurde die Verwaltung aufgrund einer Eintragungsbekanntmachung des Grundbuchamts tätig. GenehmigungVersagung zurückgewiesen/ zurückgenommen Anzahl in Prozent 80118266,1 721108,1 9------97,3 332 86,5 222 64,8 5------54,0 3---143,2 10987124100,0 Maßnahmenart Rückbau Anzahl Summe Anbau/Erweiterung Balkone Grundrissänderung Dachgeschossausbau/Aufstockung Nutzungsänderung Quote Evaluations- zeitraum Modernisierung Umfassende Modernisierung 2 Summe Tabelle 7 Antragsvolumen nach Maßnahmenart und Bescheidungsergebnis im Evaluationszeitraum vom 10. Juni 2022 bis 1Stand: 9. Juni 2025. 2Bei einer umfassenden Modernisierung werden mehrere Maßnahmenarten in einem Antrag beantragt. Quelle: Verwaltungshandeln (Tätigkeitsberichte seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung im Zeitraum 10. Juni 2022 bis 9. Juni 2025). Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025. 18 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nach § 24 Absatz 2 BauGB beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht zu; dies traf auf insgesamt 20 der 40 Fälle zu. In einem Fall lag der Ausschlussgrund des § 26 Nummer 1 BauGB vor (Verkauf an Ehegattin/Ehegatten oder Person, die mit Eigentümerin/Eigentümer in gerader Linie verwandt oder verschwägert ist). In den anderen 19 Fällen war der Ausschlussgrund gemäß § 26 Nr. 4 BauGB gegeben, wonach das Grundstück den Zielen und Zwecken der Sozialen Erhaltungssatzung nach bebaut und genutzt wurde und keine Missstände oder Mängel bestanden, es sich also um keine Schrottimmobilie gehandelt hat. Darüber hinaus wird in den vier Fällen, in denen im Jahr 2021 – vor dem oben genannten Urteil – Abwendungsvereinbarungen geschlossen wurden, nach wie vor das regelmäßige Vertragscontrolling durchgeführt. Die Verwaltung versendet außerdem eine Informationsbroschüre zur Sozialen Erhaltungssatzung an Kaufinteressenten. Juristische Überprüfung der Sozialen Erhaltungssatzung Im Berichtszeitraum wurde die Akte zur Sozialen Erhaltungssatzung zur Ansicht anwaltlich eingefordert, weil eine Anwaltskanzlei mit der Prüfung einer Normenkontrollklage gegen die Soziale Erhaltungssatzung beauftragt worden war. Die Akte wurde der Verwaltung letztlich wieder übergeben und es wurde keine Normenkontrollklage erhoben. Gegen eine der ausgesprochenen Versagungen baulicher Maßnahmen wurde im Evaluationszeitraum Widerspruch eingelegt. Nachdem der Widerspruch zurückgewiesen wurde, wurde Klage beim Verwaltungsgericht erhoben. Das geplante Vorhaben umfasste eine Grundrisserweiterung im Dachgeschoss. Die Klage wurde zwischenzeitlich abgewiesen, also zugunsten der Stadt Karlsruhe entschieden. Die schriftliche Entscheidungsbegründung liegt zum Stand 15. September 2025 nicht vor, insofern ist noch nicht bekannt, ob die Berufung zugelassen wurde oder ob die Gegenseite Rechtsmittel einlegt. Fazit Eine direkte Wirkung der Sozialen Erhaltungssatzung lässt sich im Verwaltungshandeln über das Antragsvolumen im Gebiet der „Alten Südstadt“ nachweisen. Für insgesamt 124 Anträge für bauliche Änderungen, sieben Anträge für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum und in Summe 40 Fälle im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht wurde die Einhaltung der Ziele und Zwecke der Sozialen Erhaltungssatzung im Gebiet der „Alten Südstadt“ geprüft und umgesetzt. All jene Fälle betrafen in Summe 129 Adressen von insgesamt 719 Adressen im Geltungsbereich. Somit konnten im Betrachtungszeitraum seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung, also in einem Zeitraum von drei Jahren, bei knapp 18 % des Gebäudebestands geprüfte Vorhaben in Einklang mit den Zielsetzungen der Sozialen Erhaltungssatzung gebracht werden. Nichtsdestotrotz tun sich auch Fälle auf, bei denen die Vorgaben der Sozialen Erhaltungssatzung nicht eingehalten werden – hier ergeben sich Möglichkeiten der Verwaltung, mit Bußgeldern oder Baueinstellungsstopps zu reagieren, auf eine sozialverträgliche Umsetzung von Maßnahmen hinzuwirken und unrechtmäßige Vorhaben zu stoppen. Für einen Fall wurde in einem Verfahren vor Gericht das Vorgehen der Stadt auch gerichtlich bestätigt. 10. Juni 2022 - 9. Juni 2023 10. Juni 2023- 9. Juni 2024 10. Juni 2024- 9. Juni 2025 § 24 Abs. 2 BauGB: Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz20875 davon Zusendung Kaufvertrag/Antrag auf Negativattest63---3 davon Eintragungsbekanntmachung Grundbuchamt14572 § 26 Nr. 1 BauGB: Verkauf an Ehegattin/Ehegatten11 ------ davon Eintragungsbekanntmachung Grundbuchamt11------ § 26 Nr. 4 BauGB: Keine Missstände/Mängel19577 davon Zusendung Kaufvertrag/Antrag auf Negativattest19577 Ausschlussgründe Anzahl Gesamt Tabelle 8 Vergleich der Berichtszeiträume: Fallübersicht Verkaufsfälle nach Ausschlussgrund 1 1Stand: 9. Juni 2025. Quelle: Verwaltungshandeln (Tätigkeitsberichte seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung im Zeitraum 10. Juni 2022 bis 9. Juni 2025). Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025. Amt für Stadtentwicklung | 19 Indirekte Wirkungen I Haushaltsbefragung Als Bestandteil der Evaluation der Sozialen Erhaltungssatzung im Gebiet „Alte Südstadt“ wurde im Zeitraum vom 23. Juni 2025 bis 31. Juli 2025 eine Haushaltsbefragung durchgeführt. Insgesamt haben sich 1.138 von 6.400 Haushalten in der „Alten Südstadt“ an der Umfrage beteiligt. Dies entspricht einer Rücklaufquote von 17,8 %. Die teilnehmenden Haushalte verteilen sich repräsentativ über alle Baublöcke im Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung. Da zur Vorbereitung des Erlasses der Sozialen Erhaltungssatzung im Jahr 2021 ebenfalls eine Haushaltsbefragung im Gebiet durchgeführt wurde, können die Befragungsergebnisse verglichen werden. Gegenstand der Befragung waren Rahmendaten zur Wohnung, Ausstattungsmerkmale der Wohnung, der bauliche Zustand der Wohnung, Nachbarschaft sowie Einschätzungen zum Wohngebiet und Wohnumfeld „Alte Südstadt“ sowie ein zusätzlicher Fragenteil zum Werderplatz. Die Einladung zur Befragung wurde als Postwurfsendung an alle Haushalte im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung zugestellt. In der Einladung war ein individualisierter Zugangscode zur passwortgeschützten Online- Teilnahme abgedruckt. Zusätzlich gab es die Möglichkeit, auf Nachfrage auch einen Fragebogen in Papierform zu erhalten. Über die Zugangscodes lassen sich keine Rückschlüsse zu den antwortenden Haushalten ziehen, die Anonymität der Antworten ist dadurch stets gewährleistet. Nach mehrfachen Rückmeldungen von Zustellungsproblemen bei der Postwurfsendung wurde entschieden, ein Erinnerungsschreiben zu versenden und den ursprünglich auf drei Wochen angesetzten Befragungszeitraum zu verlängern. Die Gefahr der Doppelteilnahme an der Haushaltsbefragung wurde durch den fehlenden strategischen Anreiz als gering eingeschätzt, da weder über die Fortführung des Milieuschutzes konkret abgestimmt werden konnte noch eine Prämie oder Verlosung mit der Teilnahme verknüpft war. Nach Abschluss der Umfrage ist dennoch viel Zeit und Fachwissen in die Aufbereitung der Daten geflossen, und es wurden statistische Verfahren zur Prüfung nach möglichen Dubletten verwendet. Die Überprüfung der indirekten Wirkungen der Sozialen Erhaltungssatzung erfolgt anhand der formulierten Erhaltungsziele. Im Einzelnen:  Sozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben von Wohnraum,  Erhalt der Struktur des Wohnraumangebots,  Erhalt des Mietwohnungsangebots sowie  Erhalt der (sozialen) Infrastruktur. Die Wohnungsmarktdaten für das Gebiet „Alte Südstadt“ sind in Tabelle 9 dargestellt. Danach hat sich die Eigentümerquote, also der Anteil derjenigen, die im selbst genutzten Eigentum wohnen, seit 2021 lediglich geringfügig erhöht. Dies ist im Einklang mit dem Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung das Mietwohnungsangebot im Gebiet zu erhalten. Gleichzeitig lässt sich seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung ein Anstieg der durchschnittlichen Bestandsmiete (kalt) im Gebiet von 8,95 €/m 2 auf 10,28 €/m 2 feststellen. Dies entspricht einem Anstieg von 14,9 % binnen vier Jahren. Der Anteil derjenigen, die seit ihrem Einzug von Mieterhöhungen betroffen waren, ist binnen vier Jahren von 30,3 % auf 44,8 % gestiegen. Dabei gilt es zu beachten, dass die aktuell festgestellten Mieterhöhungen insbesondere aufgrund von Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) und wegen mietvertraglicher Ausgestaltungen (Staffelmietvertrag/Indexmietvertrag) erfolgten (Tabelle 10). Marktbedingte Aufwertungsprozesse, also Maßnahmen im Bereich der Modernisierung/Sanierung/Aufwertung – deren Entschleunigung beziehungsweise sozialverträgliche Umsetzung die Soziale Erhaltungssatzung zum Ziel hat –, sind lediglich für 8,2 % der zuletzt erfolgten Mieterhöhungen die Ursache. Eigentümerquote 1 15,0 %17,1 % Bestandsmiete kalt 2 8,95 €/m²10,28 €/m² Anteil der von Mieterhöhung betroffenen Haushalte30,3 %44,8 % Wohnungsmarktdaten 20212025 Tabelle 9 Wohnungsmarktdaten 2021 | 2025 1Anteil der Haushalte, die in selbst genutzem Eigentum wohnen. 2Median. Berechnung ohne Wohngemeinschaften und ohne Haushalte, die im selbst genutztem Eigentum wohnen. Basis:1.136 (2025) | 1.022 (2021) Haushalte mit Antwort. Quellen: Haushaltsbefragung zur Sozialen Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ 2021; Auswertung der Haushaltsbefragung „Alte Südstadt“ (2025). Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025. 20 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Insgesamt berichten rund ein Viertel der Haushalte (23 %) im Gebiet „Alte Südstadt“, dass seit Erlass der Erhaltungssatzung Modernisierungen oder bauliche Veränderungen an dem von ihnen bewohnten Gebäude durchgeführt wurden. Dabei steht an erster Stelle die Sanierung/Modernisierung von Fenstern/Türen/Böden, gefolgt von Glasfaseranschlüssen, der Sanierung/Modernisierung von Heizungs-/Warmwasseranlagen (z. B. Fernwärmeanschluss) und der Sanierung/Modernisierung der Sanitäranlagen (Badezimmer). Grundrissänderungen sowie Balkonsanierungen oder -anbauten spielen im Einklang mit dem Erhaltungsziel der Bewahrung der Struktur des Wohnraumangebots im Gebiet eine untergeordnete Rolle. Neben dem Erhalt des Mietwohnungsangebots, der sozialverträglichen Umsetzung von Modernisierungsvorhaben sowie dem Erhalt der Struktur des Wohnraumangebots in der „Alten Südstadt“ wird mit der Sozialen Erhaltungssatzung das Ziel verfolgt, die (soziale) Infrastruktur im Gebiet durch entsprechende Nutzungsauslastung von Seiten der Bevölkerung zu erhalten. Tabelle 12 zeigt, inwieweit die (sozialen) Infrastrukturen im Gebiet von der Bevölkerung genutzt werden. Dabei kann festgestellt werden, dass die Anteile der Nutzerinnen und Nutzer insbesondere in den Bereichen Sportanlagen/Sportangebote, Vereine sowie Nachbarschaftstreff gestiegen sind. Gerade in diesen Bereichen etablieren sich soziale Bezüge im Gebiet. Anteil Nennungen an allen Haushalten in Spaltenprozent Anpassung an Mietspiegel/ortsübliche Vergleichsmiete34,1 Staffelmietvertrag/Indexmietvertrag28,5 Gestiegene Kosten auf Vermieterseite15,0 Modernisierung/Sanierung/Aufwertung8,2 Eigentümerwechsel3,0 Mieterwechsel/Neuer Mietvertrag3,0 Ausschöpfung rechtlicher Möglichkeiten durch Vermieter2,2 Andere Gründe6,0 Grund für die Mieterhöhung im Gebiet „Alte Südstadt" 2025 Tabelle 10 Grund der Mieterhöhung TG TGTeilgruppe: Nur Haushalte, deren monatliche Netto-Kaltmiete für die Wohnung seit dem Einzug schon einmal erhöht wurde. Basis:267 Haushalte mit Antwort. Quelle: Auswertung der Haushaltsbefragung „Alte Südstadt“ (2025). Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025. Anteil Nennungen an allen Haushalten in Spaltenprozent Sanierung/Modernisierung von Fenstern/Türen/Böden50,7 Glasfaseranschluss31,8 Sanierung/Modernisierung von Heizungs-/Warmwasseranlagen (zum Beispiel Fernwärmeanschluss)25,3 Sanierung/Modernisierung der Sanitäranlagen (Badezimmer)22,6 Dachsanierungen18,0 Balkonsanierung/Balkonanbauten17,1 Sanierung/Modernisierung der Strom-/Gas-/Wasser-/Abwasserleitungen13,8 Ausbau des Dachgeschosses3,7 Grundrissänderungen2,8 Aufstockung eines oder mehrerer Geschosse2,3 Sonstiges14,7 23,0 Art der Modernisierung oder bauliche Veränderung Anteil der Haushalte, bei denen Modernisierungen durchgeführt wurden TGTeilgruppe: Nur Befragte, bei denen seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung Modernisierungen oder bauliche Veränderungen durchgeführt wurden. MFNMehrfachnennungen möglich, Summe daher ungleich 100 %. Basis:217 Haushalte mit Antwort. Quelle: Auswertung der Haushaltsbefragung „Alte Südstadt“ (2025). Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025. Tabelle 11 Art der Modernisierung oder baulichen Veränderung TG, MFN Amt für Stadtentwicklung | 21 Rund ein Fünftel der Haushalte (20,6 %) geben an, dass es in den letzten drei Jahren, also seit Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung, in ihrem Wohnhaus deutliche Veränderungen in der Zusammensetzung der Bewohnerinnen und Bewohner gab, wobei die jeweils geschilderte Art der Veränderungen (Welche Bevölkerungsgruppe zieht weg oder kommt hinzu?) keine eindeutigen Tendenzen erkennen lässt. Im Vergleich zur Haushaltsbefragung im Jahr 2020 hat der Anteil der Haushalte, die von Veränderungen berichten, etwas abgenommen (Tabelle 13). 20212025 Arbeit und Ausbildung Arbeitsstätte / Ausbildungsort18,219,10,9 Einrichtungen für Kinder und Jugendliche Spielplätze21,622,40,8 Kinderbetreuung allgemein7,48,61,2 Grundschule3,15,52,4 Weiterführende Schule1,51,90,4 Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen3,35,21,9 Freizeit- und Gemeinschaftseinrichtungen Öffentliche Grünfläche76,971,8- 5,1 Kulturelle Einrichtungen54,649,7- 4,9 Sportanlagen/Sportangebote27,632,44,8 Vereine8,012,54,5 Nachbarschaftstreff4,17,23,1 Religiöse Einrichtungen9,67,4- 2,2 Angebote für Seniorinnen und Senioren1,21,60,4 Versorgungsinfrastruktur Einkaufsmöglichkeiten93,292,7- 0,5 Öffentlicher Nahverkauf78,182,03,9 Gastronomie85,180,7- 4,4 Medizinische Einrichtungen47,246,7- 0,5 Beratungseinrichtungen2,75,22,5 Sonstige Sonstige5,83,4- 2,4 Veränderungen von Sozialstrukturen Anzahl in Zeilenprozent Differenz (Prozentpunkte) Tabelle 12 Nutzung (sozialer) Infrastrukturen in der „Alten Südstadt“ MFN MFNMehrfachnennungen möglich, Summe daher ungleich 100 %. Basis:1.118 (2025) | 1.006 (2021) Haushalte mit Antwort. Quellen: Haushaltsbefragung zur Sozialen Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ 2021; Auswertung der Haushaltsbefragung „Alte Südstadt“ (2025). Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025. 20212025 Ja, es hat in den letzten drei Jahren Veränderungen in der Zusammensetzung gegeben.23,620,6 Nein, es hat in den letzten drei Jahren keine Veränderungen in der Zusammensetzung gegeben.76,479,4 Veränderungen in der Zusammensetzung der Bewohnenden Anzahl in Spaltenprozent Tabelle 13 Veränderungen in der Zusammensetzung der Bewohnenden (zum Beispiel in der Alters- oder Basis:1.083 (2025) | 972 (2021) Haushalte mit Antwort. Quellen: Haushaltsbefragung zur Sozialen Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ 2021; Auswertung der Haushaltsbefragung „Alte Südstadt“ (2025). Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung | Stadtentwicklung aktuell – Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025. 22 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Fazit Mit der Auswertung der aktuellen Ergebnisse der Haushaltsbefragung lassen sich die indirekten Effekte der Sozialen Erhaltungssatzung abbilden. Der Anteil der von Mieterhöhungen betroffenen Haushalte hat im betrachteten Gebiet zugenommen, lassen sich zum Großteil aber nicht auf Modernisierungsumlagen zurückführen, was mit Vorgaben der Milieuschutzsatzung zu einer sozialverträglichen Umsetzung von Modernisierungsvorhaben einher geht. Dass Modernisierungen nur zu geringen Teilen im Zusammenhang mit Grundrissänderungen und Dachgeschossausbauten stehen, verdeutlicht die Ziele und Zwecke der Sozialen Erhaltungssatzung, die vorhandene Wohnraumstruktur zu bewahren. Darüber hinaus bestätigt die Abfrage der Nutzung der (sozialen) Infrastrukturen erneut ein in der „Alten Südstadt“ gefestigtes soziales Milieu. So kann weiterhin angenommen werden, dass im Gebiet der „Alten Südstadt“ ein aufeinander abgestimmtes Verhältnis von (sozialer) Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung besteht. In Summe zeigt die Haushaltsbefragung, dass die formulierten Erhaltungsziele im Gebiet zum Tragen kommen. Präventive Wirkung | Rückmeldungen Die Darstellung der möglicherweise präventiven Wirkungen der Sozialen Erhaltungssatzung gestaltet sich als schwierig. Nicht zuletzt wird auch in der Literatur die Herausforderungen, die Verdrängungseffekte von Gentrification wissenschaftlich fundiert aufzuzeigen, als „Messen des Unsichtbaren“ (Atkinson 2000a: 63) bezeichnet. 5 Vor diesem Hintergrund zeigen sich präventive Wirkungen zum einen durch die möglicherweise dämpfende Wirkung auf die Bautätigkeit innerhalb des Geltungsbereichs der Sozialen Erhaltungssatzung. Zum anderen gibt auch der Beratungsbedarf von Investorinnen und Investoren, Mieterschaft, Interessenten und Antragstellenden Personen bei den mit Milieuschutz befassten Dienststellen Aufschluss über präventive Wirkungen. So wird sich beispielsweise häufig vor einem Kauf eines Grundstücks im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung darüber informiert, welche Vorgaben im Gebiet der „Alten Südstadt“ gelten, um vor Kaufabschluss bereits abzuklären, ob geplante Vorhaben umsetzbar sind. Nicht zuletzt gibt es auch über die Teilnahme an Informationsveranstaltungen die Möglichkeit, betroffene Mieterinnen und Mieter sowie Eigentümerinnen und Eigentümer zu hören. So hat in der Jahreshauptversammlung der Bürgergesellschaft Südstadt ein Mieter berichtet, dass die Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Wohnungseigentum konkret als Schutz des eigenen Mietwohnraums wahrgenommen wird. 5 Dillert, Christian (2019): „Wie kann die Wirkung von Instrumenten der Stadterneuerungspolitik auf Gentrification-Prozesse im Rahmen von Evaluationen gemessen und beurteilt werden?“ in: Zeitschrift für Evaluation, Jahrgang 18, Ausgabe 1 (04/2019), Waxmann Verlag, S.108. Amt für Stadtentwicklung | 23 4. Schlussfolgerungen Methodisch einheitliche Vorgehensweisen zur Bewertung der Effektivität Sozialer Erhaltungssatzungen gibt es nicht: Prognosen zur Wirkung sind teilweise nicht empirisch abgesichert; und auch Gerichte stellen keine klaren Anforderungen an empirische Grundlagen zur Messung von Effekten Soziale Erhaltungssatzungen. Im vorliegenden Evaluationsbericht wurde daher auf ein zweistufiges Verfahren gesetzt: So wird zunächst geprüft, ob die allgemeinen Voraussetzungen für die Anwendung einer Sozialen Erhaltungssatzung im Gebiet der „Alten Südstadt“ noch vorliegen (Kapitel 2). Danach (Kapitel 3) erfolgt die detaillierte Betrachtung der Entwicklungen im Gebiet „Alte Südstadt“ seit Inkrafttreten der Sozialen Erhaltungssatzung bis zum Stichtag 9. Juni 2025. Die gewonnenen Erkenntnisse basieren auf sekundärstatistischen Daten, dem dokumentierten Verwaltungshandeln sowie Haushaltsbefragungen im Gebiet der „Alten Südstadt“. Die stadtweite Voruntersuchung sowie die Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen im Gebiet „Alte Südstadt“ zeigen, dass die „Alte Südstadt“ weiterhin die Voraussetzungen als Soziales Erhaltungsgebiet erfüllt. Gleichzeitig zeigen die Auswertungen des Verwaltungshandelns sowie die Ergebnisse der Haushaltsbefragungen in der „Alten Südstadt“, dass die Satzung im Sinne der Erhaltungsziele wirksam ist. Im Betrachtungszeitraum vom 10. Juni 2022 bis 9. Juni 2025 konnten bei knapp 18 % des Gebäudebestands im Gebiet „Alte Südstadt“ geprüfte Vorhaben in Einklang mit den Zielsetzungen der Sozialen Erhaltungssatzung gebracht werden. Hierbei muss beachtet werden, dass es sich in den meisten Fällen um Teilprüfungen einzelner Wohneinheiten oder Gebäudeelemente eines Gebäudes handelt. Neben dieser durch Verwaltungstätigkeit direkt messbaren Wirksamkeit der Sozialen Erhaltungssatzung im Gebiet „Alte Südstadt“ bestätigen die Ergebnisse der Haushaltsbefragung in der „Alten Südstadt“ auch indirekte Effekte: zwar hat der Anteil der von Mieterhöhungen betroffenen Haushalte im betrachteten Gebiet zugenommen, die Mieterhöhungen stehen dabei aber kaum in Verbindung zu Modernisierungen. Die Auswertung der Modernisierungsarten zeigt darüber hinaus nur wenige Änderungen an der Wohnraumstruktur, deren Erhalt den Zielen und Zwecken der Sozialen Erhaltungssatzung entspricht. Die Auslastung der (sozialen) Infrastrukturen im Gebiet durch die dort wohnhafte Bevölkerung ist nach wie vor hoch und in einigen Bereichen sogar gestiegen. Anträge auf bauliche Änderung weisen oftmals überdurchschnittliche Standards auf, die eine sozialverträgliche Umsetzung von Maßnahmen kaum ermöglichten. Ziel der Verwaltung ist stets, genehmigungsfähige Anträge zu erhalten; eine geringe Zahl an Ablehnungen darf daher nicht als Mangel der Satzung interpretiert oder als geringe Wirksamkeit des Instruments verstanden werden. 6 Vielmehr ermöglicht die Soziale Erhaltungssatzung eine moderate Anhebung des Standards im Gebiet „Alte Südstadt“, wodurch die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung weiterhin geschützt bleibt und dem städtebaulichen Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung entsprochen wird. So wirkt aktuell beispielsweise der Ausbau der Fernwärmeinfrastruktur als Impuls für weitere Modernisierungen: Eigentümer nutzen die Chance, bestehenden Sanierungsstau aufzuarbeiten, sodass künftig zahlreiche größere Modernisierungen zu erwarten sind. Mit der Sozialen Erhaltungssatzung können diese Entwicklungen so ausgestaltet werden, dass baulich bedingte Mietpreissteigerungen moderater ausfallen. Soziale Erhaltungssatzungen kehren bestehende sozialräumliche Transformationen nicht um, können jedoch in Verbindung mit einer angepassten städtischen Standortpolitik einen Beitrag zu einer sozialverträglichen Stadtentwicklung leisten und Mietsteigerungen zumindest bremsen. 7 Zeitlich ist eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB nicht begrenzt. Sie wird meist dann aufgehoben, wenn der Schutz der Bevölkerung nachhaltig gewährleistet oder die Bevölkerungsdaten im Gebiet diese nicht mehr rechtfertigen. 6 Nelle, A., Veser, J., Jacobs, T., & Plötzer, S. (2024): „Bezahlbares und zukunftsfähiges Bauen und Wohnen: Rahmenbedingungen und Determinanten für die Vereinbarkeit bezahlbarer Mieten und nachhaltiger Qualitäten durch eine Begrenzung der Bau- und Lebenszykluskosten“, BBSR-Online-Publikation, 06/2024. Bonn: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, S. 116. 7 Dillert, Christian (2019): „Wie kann die Wirkung von Instrumenten der Stadterneuerungspolitik auf Gentrification-Prozesse im Rahmen von Evaluationen gemessen und beurteilt werden?“, in: Zeitschrift für Evaluation, Jahrgang 18, Ausgabe 1 (04/2019), Waxmann Verlag, S. 108. 24 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 5. Anhang Haushaltsbefragung „Alte Südstadt“: Auszug aus dem Fragebogen Amt für Stadtentwicklung | 25 Haushaltsbefragung „Alte Südstadt“: Auszug aus dem Fragebogen 26 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Haushaltsbefragung „Alte Südstadt“: Auszug aus dem Fragebogen Amt für Stadtentwicklung | 27 Haushaltsbefragung „Alte Südstadt“: Auszug aus dem Fragebogen 28 | Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Evaluation 2025 Haushaltsbefragung „Alte Südstadt“: Auszug aus dem Fragebogen

Niederschrift 17. Plenarsitzung des Gemeinderates 25. November 2025, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup Punkt 6 der Tagesordnung: Soziale Erhaltungssatzung "Alte Südstadt": Jährlicher Tätig- keitsbericht und Evaluation Vorlage: 2025/0875 Beschluss: Kenntnisnahme von der Vorlage Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 6 zur Behandlung auf und verweist auf die er- folgte Vorberatung im Haupt- und Kulturausschuss am 11. November 2025: Ich will darauf hinweisen, dass das ein Thema ist, das uns während der Haushaltsberatung noch einmal begegnet. Insofern sollten wir die Diskussionsbeiträge oder Inhalte vielleicht versuchen, ein bisschen zu trennen und darauf hinweisen, dass das eine Informationsvor- lage ist. Das heißt, es steht an dieser Stelle heute keine Entscheidung an. Stadtrat Löffler (GRÜNE): Es ist die Informationsvorlage zu dem Evaluationsbericht nach drei Jahren Bestehen der Erhaltungssatzung in der Südstadt. Das war mit eine Randbedin- gung, die der Gemeinderat mit auf den Weg gegeben hat, als wir dann doch auch mit ei- ner eher knapperen Mehrheit für die Einführung dieser Satzung uns entschieden haben. Wir haben dabei die Ziele gesehen in der Südstadt, dass die Menschen, die dort wohnen, vor Verdrängung geschützt werden sollen, weil in diesem Stadtteil ein relativ großes Poten- zial für Wohnraummodernisierung, Eigentumsumwandlung und Ähnliches gegeben ist und wir dadurch tatsächlich auch im Vorfeld schon festgestellt haben, dass durch solche Effekte die Bewohnerstruktur in diesem ganzen Stadtteil, die sozialen Infrastrukturen in diesem Stadtteil gefährdet sind, gefährdet sein können, dass auch schon erste Phasen der Gentrifi- zierung dort auch stattfinden. Das Ziel war es, diese Struktur im Stadtteil, diese sozialen Infrastrukturen zu erhalten und auch das Angebot an relativ preiswertem Mietwohnraum im Karlsruher Stadtvergleich dort auch zu erhalten. Und ich glaube, das sind auch durchaus Ziele, die mehr Menschen, mehr Fraktionen vielleicht auch teilen, als es am Ende Fraktio- nen waren, die sich für dieses Instrument entschieden haben. Das ist, glaube ich, auch – 2 – noch einmal relevant, voneinander zu differenzieren, dass es hier grundsätzlich darum geht, welche Maßnahmen der Südstadt, der Bevölkerung der Südstadt dort auch langfristig helfen. Wir sind damals wie heute der Überzeugung, dass die Erhaltungssatzung ein sinnvolles In- strument ist. Die Stadtverwaltung, namentlich jetzt hier das Amt für Stadtentwicklung, hat es in der Evaluation auch dargestellt, dass die Kriterien weiterhin gegeben sind. Das heißt, das Verdrängungspotenzial, das Aufwertungspotenzial ist in der Südstadt weiterhin gege- ben, daher sind aus unserer Sicht die Sachgründe für diese Satzung weiterhin relevant. Es ist natürlich noch einmal eine größere Diskussion, ob wir diese Satzung nun aufheben oder nicht. Das steht heute nicht zur Debatte, Herr Oberbürgermeister, Sie haben es aber ange- kündigt, dass die Verwaltung diese Debatte in den Haushaltsberatungen noch einmal auf- machen wird. Zu guter Letzt geht es dann schon noch ein bisschen darum, zu hinterfragen, welche Per- sonalaufwendungen seitens der Stadtverwaltung dafür denn tatsächlich notwendig sind. Das kommt jetzt aus der Berichterstattung nicht so sehr hervor. Es sind relativ wenige Fälle. Vielleicht ist es tatsächlich auch möglich, diese Satzung mit einem geringeren Aufwand weiterhin zu erhalten und weiterhin auch diese Beratungsangebote bestehen zu lassen. Stadtrat Pfannkuch (CDU): Sie haben zu Recht auf die bloße Kenntnisnahme heute hinge- wiesen. Trotzdem ist es nicht ganz unwichtig, auch heute schon sich im Klaren zu sein, was uns diese Satzung gebracht hat. Der Bericht enthält leider keine Angaben über die Erfah- rungen, die betroffene Hauseigentümer oder Wohnungseigentümer gemacht haben. Der Bericht enthält keine Angaben darüber, was Architekten und Planer berichten in der not- wendigen Zusammenarbeit mit den Behörden. Auch Grundstücksmakler und am Grund- stücksverkehr Beteiligte werden nicht gefragt. Das sind andere Reflexe, die Sie nicht be- rücksichtigen in Ihrer Betrachtungsweise. Sie erwähnen lediglich die idealen Ziele solcher Satzungen, die aus unserer Einschätzung sicherlich für erheblich größere Stadträume konzi- piert waren und für unsere Situation nicht das ideale Instrument darstellten. Ich meine, 65 Fälle in drei Jahren, das kann man jetzt überhöhen. Wir wissen nicht, wie viele Eigentümer durch diese Satzung vor Modernisierungsmaßnahmen abgehalten worden sind. Das ist mir viel wichtiger. Insofern retardiert dann eigentlich auch die Bauentwicklung in der Südstadt. Das kann uns auch nicht recht sein. Also die Wirkung der Satzung ist nicht wirklich überzeugend, eher diffus. Faktisch ist eine Hemmung von Investitionen einfach nicht zu übersehen. Ich habe das durch Fachleute, die selber in dem Bereich geplant und organisiert haben, bestätigt be- kommen. Und wenn ich mir dann noch überlege, wie viel Verwaltungskraft in dieser Sat- zung gebunden wird, das sind nicht nur die zweieinhalb Personalstellen, die in der Vorlage aufgeführt sind. Es wird immer wieder mit runden Tischen, das JD wird da und dort einbe- zogen. Also das bindet die Verwaltung erheblich. Ich denke, dass wir jetzt aufgerufen sind, gerade in der Haushaltsberatung, in Kenntnis des Berichtes die Empfehlung der Verwal- tung ernst zu nehmen. Dieses Instrument hat uns wirklich nicht wesentlich weitergebracht, aber viel gekostet. Stadtrat Dr. Fechler (SPD): Die Idee, den Inhalt der Satzung, den können wir weiterhin voll und ganz mittragen. Das Thema Gentrifizierung betrifft nicht nur die Südstadt, das betrifft verschiedene Quartiere hier in Karlsruhe, aber auch in anderen Städten. Aber was sich auch – 3 – zeigt in der Auswertung, dass es doch ein vergleichsweise stumpfes Schwert ist, dass die Kommunalpolitik hier deutliche Grenzen hat und dass die Musik sozusagen auf Bundes- und Landesebene spielt, und wir versuchen Dinge zu retten, die nur bedingt auf kommu- naler Ebene zu retten sind. Nichtsdestotrotz sollten wir uns der Problematik stellen, was es aber bleibt, es ist eine soziale Frage. Das Thema Wohnraum wird uns auch die nächsten Jahre beschäftigen, aber hier müssen wir entsprechende Antworten finden. Und in meiner Wahrnehmung, in unserer Wahrneh- mung haben wir uns in der Vergangenheit dieser Verantwortung nicht gestellt. Da erinnere ich immer wieder gerne an mein Lieblingsthema Flächennutzungsplan. Es geht immer da- rum, dass die sozial Benachteiligten aus diesen Quartieren verdrängt werden. Wer die ent- sprechende wirtschaftliche Kraft hat, die wirtschaftliche Potenz, wird sich Wohnraum in unserer Stadt leisten können. Wer diese Möglichkeit nicht hat, wird wie in anderen Städten auch an den Rand verdrängt. Diese Satzung ist gut vom Inhalt, aber die Frage ist, wie wollen wir uns der politischen Ver- antwortung stellen, wie wollen wir das Thema Schaffung von Wohnraum mit Inhalt füllen. Und ansonsten bleibt es aus meiner, aus unserer Sicht nur eine reine Worthülse. Wir kön- nen da Ressourcen reinpacken, dann ist es eine Kosten-Nutzen-Betrachtung. Die werden wir am Ende des Tages im Zusammenhang mit der Haushaltsdebatte führen müssen. Aber mein Appell hier ans Haus ist, gehen wir endlich das Thema Wohnungsbau an. Und es geht aus unserer Sicht, aus meiner Sicht auch nur dann, wenn wir bereit sind, entspre- chende Flächen einzubringen. Stadtrat Schnell (AfD): Im Gegensatz zu manchen Vorrednern nehme ich die Vorbemer- kung vom Herrn Oberbürgermeister ernst und habe deshalb meine Rede eingestampft. Deshalb nur ein Satz, wir nehmen den Bericht zur Kenntnis und denken uns unseren Teil. Stadtrat Dr. Noé (FDP/FW): Zunächst Dank an die Verwaltung für die Erstellung dieser Vor- lage und des Evaluationsberichtes. Ich muss jetzt in meinem Statement doch noch ein biss- chen deutlicher werden, als Kollege Pfannkuch das getan hat. Nach unserer Einschätzung ist es hoffentlich auch eine der letzten bürokratischen Maßnahmen für diesen Bürokratie- Moloch dieser sozialen Erhaltungssatzung. Ich muss natürlich auch ganz selbstkritisch sa- gen, unsere Vorgängerfraktion FDP hat damals dieser Satzung zugestimmt. Trotz heftiger Bauchschmerzen und Bedenken haben wir uns auf das Experiment eingelassen, denn Libe- rale müssen auch einmal was ausprobieren. Jetzt sind allerdings die Befürchtungen wahr geworden. Es ist ein unheimlich hoher Auf- wand für die Immobilienwirtschaft und für die Wohnungseigentümer, selbst einfache Ver- besserungen des Wohnraums zu erreichen. Es ist eine Gängelung der Eigentümer, die noch nicht einmal bei Eigennutzung einfache Aufwertungen vornehmen können, denn es könnte potenziell irgendwann in der Zukunft einmal Mietwohnraum werden. Es wird dadurch nicht nur nicht investiert, sondern auch zusätzlicher Wohnraum wird überhaupt nicht geschaffen. Diese Ablehnung des Ausbaus eines Dachgeschosses sollte uns ein mah- nendes Beispiel sein, denn so sichert und schafft man keinen neuen Wohnraum. Einfaches Bauen wäre die Lösung für bezahlbaren Wohnraum. Mehr Engagement im sozialen Woh- nungsbau durch unsere Volkswohnung wäre Engagement für bezahlbaren Wohnraum, aber nicht diese soziale Erhaltungssatzung. – 4 – Deswegen finden wir es gut, dass die Verwaltung nun im Lichte der Sparbemühungen selbst vorschlägt, die Satzung aufzuheben und diese bürokratische Irrlichterei zu beenden. Und wir werden das im weiteren Haushaltsprozess auch unterstützen. Stadträtin Berghoff (Die Linke): Es ist immer schön, wenn jemand schon etwas Kluges ge- sagt hat. Es ist in dem Fall der Kollege Löffler, dem kann ich mich vollumfänglich anschlie- ßen und kann dementsprechend meine Rede auch einstampfen. Aus unserer Sicht beweist der Bericht, für den auch wir uns herzlich bedanken, ziemlich deutlich, dass die Erhaltungs- satzung eine gute Sache ist und dass sie wirkt. Man kann mit der Leseart an die Sache her- antreten, dass verhältnismäßig wenig Anträge gestellt wurden. Dabei wird aber vergessen, dass die Existenz der Satzung an sich schon eine filternde Wirkung hat. Wir halten die Sat- zung nach wie vor für richtig und unbedingt erhaltenswürdig, und wir werden uns dafür auch stark machen, mindestens erhaltungswürdig. Denn eigentlich ist es an der Zeit, sie auf andere Gebiete auszuweiten, und lieber Herr Kollege Pfannkuch, dann hätte man auch größere Stadträume abgedeckt Stadtrat Cramer (KAL): Meine jetzige Fraktion und die Vorgängerfraktion, besonders die Vorgängerfraktion, hat dieser Erhaltungssatzung zugestimmt und die mitgetragen. Wir müssen aber sagen, dass wir das natürlich genau beobachten, was in der Südstadt passiert, und sind dazu gekommen, die Sache noch einmal neu zu bewerten. Wir müssen heute keine Entscheidung treffen. Wir haben damals der Erhaltungssatzung zugestimmt, damit die angestammte Bewohnerschaft in der Südstadt nicht hinausgedrängt wird. Wie sagt man das heute? Gentrifizierung oder so, aber letztendlich ist es damit gemeint, dass Leute, die Geld haben, in die Südstadt ziehen und die bisherigen Mieter verdrängen. Was wir mitbekommen, ist, dass Architekten, Hausbesitzer unheimliche Schwierigkeiten haben, auch bei kleinen Veränderungen, bei kleinen Sanierungen. Das war sicher nicht die Sache, die wir uns vorgestellt haben, als wir der Sache zugestimmt haben. Von daher neh- men wir den Bericht heute zur Kenntnis. Wir sind aber auch in der Diskussion weiter und werden letztendlich dann eine, glaube ich, gut fundierte Entscheidung bei den Haushalts- beratungen fällen. Stadtrat Kalmbach (FÜR): Die Satzung wirkt nicht. Das ist das Problem. Die Absichten sind gute, da stehen wir voll dahinter, ich stehe auch dahinter, aber sie wirkt nicht. Der Bericht sagt uns eigentlich nur, dass die Anträge gestellt worden sind und dort wirkt sie, dort, wo die Anträge gestellt sind, aber es wird keine Aussage gemacht, dass in dem Geltungsbe- reich überhaupt eine Wirkung erzielt worden ist. Da wird nichts darüber gesagt. Im Gegen- teil, uns wird berichtet, dass Leute trotzdem gebaut haben, und es wurde nicht kontrolliert. Oder wenn sie eine Strafe gekriegt haben, haben sie die gezahlt und trotzdem einfach wei- tergemacht. Deswegen, aus unserer Sicht, wird es höchste Zeit, die abzuschaffen. Der Vorsitzende: Vielen Dank, das waren alle Wortmeldungen. Es ist eine Informationsvor- lage, von daher können wir jetzt in der Tagesordnung weiterfahren. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 10. Dezember 2025