Anpassung der Erbbaurechtskonditionen für Vereinsheime und Sporthallen

Informationsvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2025/0851 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: Liegenschafts- amt Anpassung der Erbbaurechtskonditionen für Vereinsheime und Sporthallen Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Haupt- und Finanzausschuss 23.09.2025 8 Ö Kenntnisnahme Kurzfassung Der Gemeinderat nimmt zur Kenntnis, dass das Liegenschaftsamt auf Grundlage der Informationsvor- lage 2023/0928 vom 24. Oktober 2023 im Rahmen der Haushaltssicherung bei Erbbaurechten für Ver- einsheime und Sporthallen den dinglich zu sichernden Erbbauzins von 6 Prozent aus 17,90 Euro pro Quadratmeter auf 6 Prozent aus 30,69 Euro pro Quadratmeter sowie den ermäßigten geförderten Erbbauzins von 6 Prozent aus 5,11 Euro pro Quadratmeter auf 6 Prozent aus 17,90 Euro pro Quadrat- meter anpasst. Finanzielle Auswirkungen Ja ☒ Nein ☐ ☐ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: 50.000 Euro Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Erläuterungen 1. Entscheidung über Erbbauzinserhöhung Mit der Informationsvorlage 2023/0928 vom 24. Oktober 2023 im Rahmen der Haushaltssicherung bei Erbbaurechten für Vereinsheime und Sporthallen wurde die Grundlage der nun zu vollziehenden An- passung des dinglich zu sichernden Erbbauzins von 6 Prozent aus 17,90 Euro pro Quadratmeter auf 6 Prozent aus 30,69 Euro pro Quadratmeter sowie den ermäßigten geförderten Erbbauzins von 6 Pro- zent aus 5,11 Euro pro Quadratmeter auf 6 Prozent aus 17,90 Euro pro Quadratmeter gelegt. Betrof- fen von dieser Maßnahme sind in etwa 92 Vereine. Die Maßnahme hat insgesamt einen Umfang von 50.000 Euro. Grundsätzlich könnte somit selbst bei einer Gesamtbetrachtung die Amtsleitung des Lie- genschaftsamtes, entsprechend der Delegation von Zuständigkeiten des Oberbürgermeisters auf Fach- dezernate und Fachämter, selbstständig über die Erhöhungen entscheiden. Da jedoch die Vereine ei- nen bedeutenden Anteil an der Gestaltung des städtischen Miteinanders haben und einer offenen und transparenten Kommunikation einen hohen Stellenwert zukommt, wurde diese Vorlage zur Informa- tion und Konkretisierung erstellt. 2. Ausgangslage Seit 1995 erhebt die Stadt Karlsruhe bei der Vergabe von Grundstücken für Vereinsheime und Sport- hallen unverändert folgenden Erbbauzins: Dinglich gesichert: 6 % aus dem fiktiven Bodenwert von 17,90 Euro/m² Tatsächlich zu entrichten: 6 % aus 5,11 Euro/m² Somit entrichten die Vereine tatsächlich an die Stadt nur einen sehr geringen Erbbauzins, der unter dem Bodenrichtwert liegt. Das Schul- und Sportamt oder Kulturamt zahlt im Wege der Vereinsförderung den Betrag von 6% aus 12,79 Euro/m², der sich aus der Differenz zwischen dem dinglich gesicherten Erbbauzins und dem ge- förderten Erbbauzins ergibt. 3. Anpassung des Erbbauzinses Da die bisherigen Erbbauzinsregelungen nicht der aktuellen Entwicklung der Bodenwerte sowie den wirtschaftlichen Verhältnissen entsprechen und somit eine Diskrepanz zwischen der erbrachten Leis- tung (Nutzung des Erbbaugrundstücks durch die Vereine) und der Gegenleistung (Zahlung des jährli- chen Erbbauzinses) besteht, hat die Verwaltung die Anpassung des Erbbauzinses neu kalkuliert und dem Gemeinderat in der Informationsvorlage Nr. 2023/0928 vom 24. Oktober 2023 mitgeteilt. Im Rahmen des Gesamtkonzeptes zur Haushaltssicherung Stufe 2 hat der Gemeinderat bei der Beratung des Doppelhaushaltes am 21. November 2023 im Rahmen der Haushaltskonsolidierung eine Anpas- sung des fiktiven Bodenrichtwertes beschlossen. Demnach ist bei Vereinserbbaurechten künftig der Bodenrichtwert i.H.v. 6 Prozent aus 30,69 Euro pro Quadratmeter, als Basis für den wertgesicherten und versteigerungsfesten Erbbauzins zugrunde zu legen und im Erbbaugrundbuch einzutragen. Gleichzeitig wird der bisher zugrunde gelegte geförderte Bodenwert von 5,11 Euro pro Quadratmeter entsprechend der Entwicklung des Bodenwertes und der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Beibehal- tung der bisherigen Förderbeträge der Stadt auf die Höhe des bisherigen dinglich gesicherten Boden- wertes in Höhe von 17,90 Euro pro Quadratmeter angehoben. Im Rahmen der Umsetzung sind etwa 92 erbbauberechtigte Sport- und Kulturvereine über die Anpas- sungen zu informieren. Teilweise bestehen mit einzelnen Vereinen mehrere Erbbaurechtsverträge pa- rallel, welche bei den Erbbauzinsanpassungen berücksichtigt werden müssen. – 3 – Die Anpassung des Erbbauzinses wirkt sich aufgrund der unterschiedlichen Vertragskonstellationen wie folgt aus: Bestehende Erbbaurechte mit neuen Konditionen: Eine Anpassung des Erbbauzinses ist in den vorhandenen Erbbauverträgen geregelt. Danach hat sich der Erbbauberechtigte verpflichtet, einen neuen Erbbauzins auf Basis des vom Gemeinderat neu fest- zusetzenden Bodenwerts (in den meisten Fällen bis maximal 45 Euro pro Quadratmeter) im Erbbau- grundbuch eintragen zu lassen und die hierfür erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Der neue Erb- bauzins ist dann erstmals ein Jahr nach dem Tag des entsprechenden Gemeinderatsbeschlusses zu zahlen. Bestehende Erbbaurechte mit alten Konditionen: Eine Anpassung des Erbbauzinses ist grundsätzlich nur möglich, wenn der Erbbauvertrag eine entspre- chende Anpassungsklausel enthält. Fehlt eine solche Regelung, kann eine Anpassung lediglich im Rah- men einer Vertragsverlängerung oder bei der Neubestellung des Erbbaurechts erfolgen. Darüber hin- aus besteht die Möglichkeit, dass der Verein und die Stadt einvernehmlich eine vorläufige Vereinba- rung zur Anpassung des Erbbauzinses treffen. Bestellung von neuen Erbbaurechten: Bei der Bestellung von neuen Erbbaurechten sind hingegen die neuen Konditionen anzuwenden. Ferner ist in den Erbbaurechtsverträgen in der Regel eine allgemeine Klausel enthalten, die eine künf- tige Anpassung des Erbbauzinses durch einen Beschluss des Gemeinderats ermöglicht. 4. Erläuterungen zu finanziellen Auswirkungen Durch die Anpassung des dinglich zu sichernden Erbbauzinses sowie dem geförderten Erbbauzins wer- den jährlich mit Mehrerträgen von ca. 50.000,00 Euro gerechnet. Diese wurde bereits im Zuge der Haushaltssicherung einkalkuliert. 5. Kommunikationsstrategie Mit der vorliegenden Informationsvorlage beginnt, durch die Konkretisierung des Informationsvorlage 2023/0928 vom 24. Oktober 2023 gegenüber dem Gemeinderat, die erste Stufe der Kommunikati- onsstrategie zur Einbindung der Vereine. Im Folgenden werden alle in etwa 92 Vereine über ihre je- weilige Betroffenheit von der Erbbauzinsanpassung informiert, sowie die Gelegenheit zu einem ersten Gespräch gegeben. Anschließend wird für jeden Verein eine entsprechende Vertragsanpassung mit Berechnung des finanziellen Mehraufwandes erstellt, wo bei auch hier das Angebot zum konstrukti- ven Gespräch fortbesteht.

Niederschrift 12. Sitzung Haupt- und Finanzausschuss gemeinsam mit Sport- ausschuss 23. September 2025, 16:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus Marktplatz Vorsitz: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup Punkt 8 der Tagesordnung: Anpassung der Erbbaurechtskonditionen für Vereinsheime und Sporthallen Vorlage: 2025/0851 Beschluss: Der Gemeinderat nimmt zur Kenntnis, dass das Liegenschaftsamt auf Grundlage der Infor- mationsvorlage 2023/0928 vom 24. Oktober 2023 im Rahmen der Haushaltssicherung bei Erbbaurechten für Vereinsheime und Sporthallen den dinglich zu sichernden Erbbauzins von 6 Prozent aus 17,90 Euro pro Quadratmeter auf 6 Prozent aus 30,69 Euro pro Quadratmeter sowie den ermäßigten geförderten Erbbauzins von 6 Prozent aus 5,11 Euro pro Quadratme- ter auf 6 Prozent aus 17,90 Euro pro Quadratmeter anpasst. Abstimmungsergebnis: Kenntnisnahme, keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 8 zur Behandlung auf und begrüßt zu diesem Ta- gesordnungspunkt auch die Mitglieder des Sportausschusses. Erste Bürgermeisterin Luczak-Schwarz weist darauf hin, dass es sich bei der Maßnahme um die Umsetzung eines bereits beschlossenen Vorschlags aus der Haushaltssicherungs- stufe 3 handele. Das Liegenschaftsamt habe im vergangenen Jahr keine Kapazitäten ge- habt, die Maßnahme zeitnah umzusetzen, weshalb diese nun als Kompensationsmaß- nahme für das letzte Jahr gelte. Die finanziellen Auswirkungen auf die Vereine sei an- hand von drei Kategorien dargestellt worden: Für kleine Vereine mit bis zu 500 Mitglie- dern und einer Fläche von 944 Quadratmetern entstünden jährliche Kosten von 1.013 Euro. Vereine mit 500 bis 1.500 Mitgliedern und einer Fläche von 4.000 Quadratmetern müssten mit 4.315 Euro pro Jahr rechnen, während große Vereine mit über 1.500 Mit- gliedern und einer Fläche von 8.800 Quadratmetern jährliche Kosten von 9.445 Euro hät- ten. Insgesamt würden durch die Maßnahme zusätzliche Einnahmen in Höhe von 50.000 Euro generiert. – 2 – Stadtrat Hofmann (CDU) äußert Bedenken hinsichtlich der finanziellen Belastung der Ver- eine. Er hebt hervor, dass die Maßnahme im Kontext weiterer finanzieller Einschnitte, wie der Reduzierung der Jugendförderung und der Kürzung von Mitteln für Übungsleiter, be- trachtet werden müsse. Die Vereine würden durch die kumulierten Maßnahmen in ihrer Existenz gefährdet. Die Gesamtauswirkungen auf die Vereine müsse stärker berücksich- tigt werden. Der Vorsitzende weist darauf hin, dass die Maßnahme bereits beschlossen worden sei und die Verzögerung in der Umsetzung den Vereinen sogar zugutekomme. Stadtrat Löffler (GRÜNE) erinnert daran, dass der Gemeinderat die Maßnahme mitgetra- gen habe und es daher nicht angebracht sei, der Verwaltung Vorwürfe zu machen. Er schlage vor, die Auswirkungen der Maßnahme im Rahmen der Haushaltsberatungen und im Sportausschuss weiter zu diskutieren. Die genannten Beispielzahlen seien nicht ausrei- chend aussagekräftig, da die Bedürfnisse und Strukturen der Vereine stark variieren wür- den. Stadtrat Tröndle (SPD) schließt sich den Bedenken von Stadtrat Hofmann an und kritisiert die mangelnde Verständlichkeit der Vorlage. Er regt an, künftige Vorlagen mit anonymi- sierten Fallbeispielen zu ergänzen, um die Auswirkungen besser nachvollziehen zu kön- nen. Er lobt jedoch die Vorgehensweise, die Vereine frühzeitig zu informieren und einzu- binden. Stadtrat Schnell (AfD) äußert ebenfalls Kritik an der Maßnahme, erkennt jedoch an, dass diese formal korrekt sei. Er plädiert dafür, die Maßnahme im weiteren Kontext zu be- trachten. Herr Ramin (Sportkreis Karlsruhe) bittet darum, bei der Betrachtung der Fallbeispiele auch Sonderfälle zu berücksichtigen, bei denen die Kategorisierungen nicht zutreffen. Er nennt als Beispiel Vereine mit wenigen Mitgliedern, aber großen Flächen, die unverhält- nismäßig stark belastet würden. Herr Eldracher (Liegenschaftsamt) betont, dass es wichtig sei, die Vereine vor der Umsetzung der Maßnahme umfassend zu informieren. Das bürgerschaftliche Engagement der Vereine sollte in besonderem Maße gewürdigt werden. Aus diesem Grund sei es wichtig, dass Mit- glieder des Sportausschusses in die aktuellen Überlegungen einbezogen würden, da diese als Multiplikatoren gegenüber den Vereinen fungierten. Die Anpassung der Erbbaurechtsver- träge sei aufgrund der Haushaltsstufe 3 notwendig, was für die Vereine eine finanzielle Mehrbelastung bedeute. Um den Vereinen die neuen Rahmenbedingungen zu erklären, werde man jeden Verein individuell ansprechen und dabei die jeweiligen Grundlagen wie Flächen und Mitgliederzahlen berücksichtigen. Die Anpassung der Erbbaurechtsverträge müsse notariell beurkundet werden, was einen längeren Prozess erfordere. Ziel sei es, zu- nächst Klarheit in der Kommunikation zu schaffen, bevor die Vereine und die Stadt gemein- sam die notarielle Beurkundung vornehmen könnten. Stadträtin Geißinger (Volt) erkundigt sich, wer die Notarkosten für die Anpassung der Erbbaurechtsverträge trage. Möglicherweise könne die Stadt bei der Übernahme dieser Kosten ein finanzielles Defizit erleiden. – 3 – Herr Eldracher (Liegenschaftsamt) erklärt, dass die Stadt die Möglichkeit habe, eine Kos- tenbefreiung in Anspruch zu nehmen, und dass man grundsätzlich für die bei Vertrags- verlängerungen anfallenden Kosten aufkomme. Der Vorsitzende verweist auf mögliche Extremsituationen bei Vereinen. Es gebe Vereine, die über große Flächen verfügten, jedoch nur eine geringe Anzahl an Mitgliedern hätten, was auf eine Diskrepanz zwischen den Verantwortlichkeiten des Vereins und der Anzahl der Mit- glieder hinweisen könnte. Er regt an, diese Thematik in einem breiteren Kontext zu betrach- ten und gegebenenfalls gemeinsam mit den Vereinen Lösungsansätze zu entwickeln. Es gehe nicht darum, von den allgemeinen Regelungen abzuweichen, sondern vielmehr darum, die strukturellen Herausforderungen einzelner Vereine zu analysieren und zu diskutieren. Nachdem keine weiteren Wortmeldungen vorliegen, stellt er Kenntnisnahme der Vorlage fest. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt – Ratsangelegenheiten – 6. Oktober 2025