Büromarktüberblick Karlsruhe 2024

Informationsvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2025/0267 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: Wirtschaftsförderung Büromarktüberblick Karlsruhe 2024 Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Ausschuss Wirtschaft und Wissenschaft 07.05.2024 4 Ö Kenntnisnahme Kurzfassung Die Stadt Karlsruhe profitiert von ihrer herausragenden Position als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort, ergänzt durch die Präsenz zahlreicher Behörden und einem Büromarkt, der stark von Eigennutzern geprägt ist. Dadurch behauptet sich Karlsruhe im nationalen Vergleich als attraktiver B-Standort. Die Stadt liegt im Vergleich zu anderen Städten in Baden-Württemberg nach wie vor in einem noch günstigen Preisgefüge und weist im Mittel moderate Leerstandsquoten auf. Der Karlsruher Büromarkt zeigt sich daher trotz der multiplen Krisen in der Vergangenheit als relativ stabil. Finanzielle Auswirkungen Ja ☐ Nein ☒ ☐ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Erläuterungen Der Ausschuss für Wirtschaft und Wissenschaft wird in regelmäßigen Abständen über die Entwicklung des Karlsruher Büromarkts, zuletzt im Ausschuss am 17. Mai 2024 (Vorlage Nr. 2024/0374), informiert. Vorgestellt werden die wichtigsten Kennzahlen, wie Mietpreise und Leerstandsquoten. Noch immer stellt die durch die Corona-Pandemie 2020 ausgelöste Flexibilisierung der Büro- und Arbeitswelt durch Homeoffice und New Work eine der drängendsten Herausforderungen dar, die auch die Bedarfsplanung von Büroflächen maßgeblich beeinflusst. Daraus resultiert ein großer Einfluss auf die Anforderungen, die mittlerweile an Büroimmobilien gestellt werden. Vor diesem Hintergrund wird der Anpassung bestehender Immobilien an die sich wandelnden Anforderungen der Arbeitswelt, hinsichtlich der Ausstattungen und Raumaufteilungen, entscheidende Bedeutung zugeschrieben. In Verbindung mit dem Thema Nachhaltigkeit im Bürogebäudesegment erfordern diese Anpassungen Investitionen in innovative und nachhaltige Konzepte, die wiederum Einfluss auf Mietpreise und Leerstände nehmen. Büromarktüberblick für die Stadt Karlsruhe Karlsruhe als traditioneller Dienstleistungsstandort und bedeutender Standort für Wirtschaft, Verwaltung und Forschung spielt eine wichtige Rolle im nationalen Büromarktgefüge. Nicht zuletzt ist der Büromarkt Karlsruhe, auch durch die Präsenz der zahlreichen Behörden und der Ausrichtung als Hochschul- und Technologiestandort, stabil geblieben. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten entwickelte sich im Zeitraum 2019 bis 2024 sehr positiv. Aktuell sind am Standort Karlsruhe rund 189.500 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Bis 2028 ist mit weiteren leichten Beschäftigungszuwächsen zu rechnen. Langfristig wird die Dynamik durch den demografischen Wandel abnehmen und einer Seitwärtsbewegung weichen. Ein positiver Entwicklungstrend zeigte sich ebenfalls bei den Bürobeschäftigtenzahlen, sodass die Perspektiven für Entwicklungen und Revitalisierungen insgesamt positiv sind. Während viele andere Städte einen pandemiebedingten Stellenabbau zu verzeichnen hatten, ist die Zahl der Bürobeschäftigten in Karlsruhe 2020 stabil geblieben. Seitdem wurde ein Zuwachs von 2,8 Prozent verzeichnet, sodass 2024 insgesamt 112.000 Bürobeschäftigte am Standort Karlsruhe tätig waren. Trotz zahlreicher neuer Büroflächen und der Auswirkungen multipler Krisen zeigt sich Karlsruhe aufgrund seiner Wirtschaftsstruktur insgesamt gut aufgestellt. Key Facts Büromarkt Karlsruhe 2023 / 2024 2023 2024 Büroflächenbestand in Quadratmeter (qm) 2.690.464 2.697.434 Büroflächenneuzugang in qm 64.280 18.000 Büroflächenneuzugang in qm (ø 10 Jahre) 45.383 42.300 Büroflächenumsatz in qm 30.000 50.000 Büroflächenumsatz in qm (ø 10 Jahre) 59.500 60.600 Leerstand in qm 134.600 159.000 Leerstandsquote in Prozent (%) 5,0 5,9 Erzielbare Spitzenmiete in Euro/qm 16,50-17,50 17,50-18,50 Durchschnittsmiete in Euro/qm 10,50 10,90 Spitzenrendite (netto) in % 4,9 5,1 Durchschnittsrendite (netto) in % 6,0 6,3 Quelle: bulwiengesa AG Erklärung Spitzen- und Durchschnittsrendite Die Spitzenrendite bezieht sich auf erstklassige Büroimmobilien in Top-Lagen mit sicheren Mietern und langfristigen Verträgen. Aufgrund des geringen Risikos ist die Rendite niedrig. Die Durchschnittsrendite umfasst den gesamten Büromarkt, einschließlich riskanterer Objekte in – 3 – schlechteren Lagen mit unsicheren Mietverhältnissen. Da diese riskanter sind, fordern Investoren höhere Renditen als Ausgleich. Grundsätzlich gilt: Je höher der Kaufpreis im Verhältnis zur Mieteinnahme (Faktor), desto niedriger die Rendite – und umgekehrt. Daher liegt die Durchschnittsrendite über der Spitzenrendite. Marktkennzahlen im Detail Angebotssituation Der Karlsruher Büromarkt zählt mit einem Büroflächenbestand von rund 2,7 Millionen Quadratmetern innerhalb der Klassifikation der 14 deutschen B-Städte zu den mittleren bis kleineren Standorten mit nationaler und regionaler Bedeutung. Der Großteil des Baubestandes (rund 52 Prozent) entfällt dabei auf Gebäude, welche vor 1990 errichtet wurden, weitere 20 Prozent kamen in den 1990er Jahren hinzu. 28 Prozent des Bestandes sind seit der Jahrtausendwende errichtet worden. Durchschnittsmieten Der Durchschnittsmietpreis von Büroflächen liegt aktuell bei 10,90 Euro/qm und zeigt einen leichten Aufwärtstrend. Bei den aktuell verfügbaren Objekten aus der privaten Immobiliendatenbank der Wirtschaftsförderung liegt der Durchschnittsmietpreis bei 11,30 Euro/qm. Die Durchschnittsmieten baden-württembergischer Vergleichsstädte liegen nach wie vor über den Karlsruher Mietpreisen; so liegen diese in Stuttgart bei rund 20 Euro/qm, in Mannheim bei rund 13 Euro/qm und in Heidelberg bei rund 14 Euro/qm. Spitzenmieten Nach den vorliegenden Daten der bulwiengesa AG stieg die realisierte Spitzenmiete in Karlsruhe 2024 sukzessive auf 16,30 Euro/qm an. Im Vergleich zum Vorjahr konnte ein Mietanstieg von rund 3,2 Prozent verzeichnet werden. Diese Entwicklung ist vor allem auf die gestiegenen Anforderungen der Nutzer an Lage und Qualität der Büroimmobilien zurückzuführen. Die Bereitschaft, für höherwertige Objekte höhere Mietpreise zu zahlen, hat zugenommen. Für aktuelle Neubauflächen in den Top-lagen von Karlsruhe bewegen sich die Spitzenmieten in einer Spanne von 17,50 und 18,50 Euro/qm. Die Vergleichsstädte weisen aktuell Spitzenmieten von bis zu 34,50 Euro/qm in Stuttgart, von 21,40 Euro/qm in Mannheim und von 17,50 Euro/qm in Heidelberg auf. Leerstandsquote Bis 2019 lag die Leerstandsquote in Karlsruhe durchschnittlich bei rund drei Prozent, was einer vergleichsweise niedrigen Leerstandsquote entsprach. Ab 2019 kehrte sich dieser Trend jedoch um. Eine überdurchschnittliche Neubauaktivität, in Verbindung mit einer durch die multiple Krisensituation gedämpften Nachfrage, führte zu einem steigenden Büroflächenangebot. Im Jahr 2024 stieg das Angebot weiter auf 159.000 Quadratmeter, was einer Leerstandsquote von 5,9 Prozent entspricht. Im regionalen Vergleich liegt Karlsruhe damit im Mittelfeld. Bei den Vergleichsstädten weist in diesem Jahr Mannheim eine höhere Leerstandsquote von 10,9 Prozent auf. Niedrigere Leerstandquoten haben in 2024 Heidelberg mit 4,9 Prozent und Stuttgart mit 5,7 Prozent. Investmentmarkt Im Jahr 2023 befand sich der Markt weiterhin in einer Phase der Preisfindung. Die Zinssenkungen im Jahr 2024 konnten die Unsicherheiten zwar teilweise mildern, dennoch bleiben die Finanzierungskosten hoch und das Marktumfeld herausfordernd. Vor diesem Hintergrund sind die Spitzenrenditen für Büroimmobilien im Vergleich zum Vorjahr erneut moderat gestiegen, nämlich auf 5,1 Prozent. Die anhaltenden Differenzen bei der Preisfindung zwischen Käufern und Verkäufern verstärken die Diskrepanz zwischen unterschiedlichen Lagen und Qualitäten. – 4 – Fazit und Ausblick Karlsruhe ist und bleibt, dank seiner Vielzahl an technologieorientierten Unternehmen und Ausgründungen des Karlsruher Instituts für Technologie (KIT), ein attraktiver Standort für Büros. Die Stadt liegt im Vergleich zu anderen Städten in Baden-Württemberg in einem noch günstigen Preisgefüge und weist im Mittel moderate Leerstandsquoten auf. Trotz multipler Krisen ist der Büromarkt Karlsruhe nach wie vor, auch durch die Präsenz der zahlreichen Behörden und der Ausrichtung als Hochschul- und Technologiestandort, stabil geblieben. Steigende Anforderungen an Nachhaltigkeit, Klimaschutzvorgaben und die Umsetzung der ESG- Kriterien (Environmental, Social and Governance) stellen Eigentümer*innen und Investor*innen vor erhebliche Herausforderungen. Immobilien mit moderner Ausstattung in zentralen oder gut angebundenen Lagen sowie mit umfassender Service-Infrastruktur werden weiterhin nachgefragt. Im Gegensatz könnten Immobilien mit Lagedefiziten, die oft höhere Investitionen in Energieeffizienz und Infrastruktur benötigen, bei mangelnder Anpassung an diese Standards mit Leerständen oder sinkenden Mietpreisen konfrontiert werden. Es erfordert eine nachhaltige Investition, um die Wettbewerbsfähigkeit dieser Objekte langfristig zu sichern. Die weitere Entwicklung der perspektivischen Homeoffice-Quoten bleibt zudem abzuwarten, was zu einem differenzierten Flächenbedarf führen kann. Viele Unternehmen setzen wieder vermehrt auf Präsenzarbeit und planen ihre Mitarbeitenden wieder verstärkt an den Unternehmensstandort zu binden. Andere wiederum passen nach und nach ihre Flächenbedarfe an die neue Arbeitswelt, in Form von Verkleinerung, Ausstattungsanpassung und Standortwechsel, an. Unternehmen müssen ihre Büroflächen daher neu bewerten und Arbeitsorte schaffen, die den Mitarbeitenden einen erlebbaren Mehrwert bieten, um mit dem Trend zu höherwertigen, nachhaltigen Büroflächen in besten Lagen Schritt zu halten. Die Veränderung der Arbeitswelt hin zu mehr Flexibilität erfordert ein Umdenken bei der Entwicklung von Büroimmobilien. Traditionelle Konzepte werden den Anforderungen oft nicht mehr gerecht und müssen durch innovative Lösungen ersetzt werden. Auch wenn Investitionen in Nachvermietungen und energetische Optimierungen kurzfristig den Cashflow belasten, sind sie unerlässlich, um langfristig Leerstände zu minimieren und wettbewerbsfähig zu bleiben. Anlage Handout Büromarktbericht Karlsruhe 2024/2025

Makrostandort Einwohner und Fläche circa 305 000 Einwohner circa 17 342 Hektar Fläche 27 Stadtteile Bildung und Forschung 11 Hochschulen 23 Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen circa 38 300 Studierende Starker Wirtschaftsstandort circa 14 600 Unternehmen circa 189 500 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte circa 112 000 Bürobeschäftigte Stadt Karlsruhe Wirtschaftsförderung Büromarkt Karlsruhe 2024/2025 Kontakt Stadt Karlsruhe Wirtschaftsförderung Zähringerstraße 65 a 76133 Karlsruhe Telefon: +49 721 133-7300 Fax: +49 721 133-7309 wifoe@karlsruhe.de www.karlsruhe.de/wirtschaft- wissenschaft © Stadt Karlsruhe Alle Rechte vorbehalten. Ohne ausdrückliche Genehmigung des Herausgebers ist es nicht gestattet, diese Veröffentlichung oder Teile daraus zu vervielfältigen oder in elektronischen Systemen anzubieten. Quelle: Stadt Karlsruhe | Amt für Stadtentwicklung, Statistisches Landesamt BW, Statistisches Bundesamt, Bundesagentur für Arbeit, bulwiengesa AG © Stadt Karlsruhe | Layout: Steiger/Streeck | Bild: Monika Müller-Gmelin | Druck: Rathausdruckerei, Recyclingpapier | Stand: Februar 2025 2 | Büromarkt Karlsruhe 2024/2025 Spitzenrendite von 5,1 Prozent (netto) 2023 befand sich der Markt weiterhin in einer Phase der Preisfindung. Die Zinssenkungen im Jahr 2024 konnten die Unsicherheiten zwar teilweise mildern, dennoch bleiben die Finanzierungskosten hoch und das Marktumfeld herausfordernd. Vor diesem Hintergrund sind die Spitzenrenditen für Büroimmobilien im Vergleich zum Vorjahr erneut gestiegen, jedoch mit geringerer Dynamik. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg auf 5,1 Prozent. Für 2025 wird davon ausgegangen, dass sich die Seitwärtsbewegung der Spitzenrendite fortsetzt. Key Facts 2 697 434 Quadratmeter Büroflächen zählt der Karlsruher Büromarkt innerhalb der Klassifikation der 14 deutschen B-Städte. Das Gros des Baubestandes (rund 52 Prozent) entfällt dabei auf Gebäude, welche vor 1990 errichtet wurden, weitere 20 Prozent kamen in den 1990er Jahren hinzu. 28 Prozent des Bestandes sind seit der Jahrtausendwende errichtet worden. Leerstandsquote von 5,9 Prozent Die überdurchschnittlich hohe Neubauflächenzufuhr ab 2019 in Kombination mit einer geringeren Flächennachfrage, ausgelöst durch multiple Krisensituationen, ließ im Jahr 2024 die Leerstandsquote weiter auf 5,9 Prozent steigen. Das Leerstandsvolumen stieg damit auf knapp 159 000 Quadratmeter. Karlsruhe liegt im regionalen Vergleich mit dieser Leerstandsquote im Mittelfeld. Erzielbare Spitzenmiete für Neubauflächen zwischen 17,50 und 18,50 Euro/qm Nachdem die Corona-Pandemie das Mietwachstum der letzten Jahre zunächst ausgebremst hatte, sind seit 2022 wieder steigende Spitzenmieten zu verzeichnen. Treiber dieser Entwicklung sind neben gestiegenen Baukosten und hoher Inflation zunehmend auch veränderte Nachfragepräferenzen der Nutzenden. Das erzielbare Spitzenmietniveau für Neubauflächen in Top-Lagen liegt aktuell in einer Spanne von 17,50 bis 18,50 Euro/qm. Im aktuellen Marktumfeld bleibt abzuwarten, wann dieses Preisniveau nachhaltig realisiert wird. Die Perspektive ist insgesamt positiv, zumal sich der Nachfragefokus zunehmend auf moderne, hochwertige Flächen in guten Lagen mit hervorragender Erreichbarkeit sowie Agglomerations- und Fühlungsvorteilen für die Nutzenden verschiebt. 10,90 Euro pro Quadratmeter wird im Durchschnitt aktuell in Karlsruhe für Büroflächen gezahlt. Büroflächenumsatz (ø 10 Jahre) 60 600 Quadratmeter