Zukunftsentwicklung des Großmarktes Karlsruhe

Informationsvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2025/0174/1 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: Marktamt Zukunftsentwicklung des Großmarktes Karlsruhe Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Ausschuss für öffentliche Einrichtungen 10.07.2025 3 Ö Vorberatung Ausschuss für Wirtschaft und Wissenschaft 10.07.2025 3 Ö Vorberatung Gemeinderat 29.07.2025 16 Ö Kenntnisnahme Kurzfassung Der Gemeinderat nimmt – nach Vorberatung im Ausschuss für öffentliche Einrichtungen und dem Ausschuss für Wirtschaft und Wissenschaft – von den Ausführungen zur Zukunftsentwicklung des Großmarktes Karlsruhe und dem weiteren Vorgehen Kenntnis. Finanzielle Auswirkungen Ja ☒ Nein ☐ ☐ Investition ☒ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: 38.000 Euro Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☒ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Vorbemerkung: Am 23. Juni 2022 wurde der Ausschuss für öffentliche Einrichtungen darüber informiert (Vorlage Nr: 2022/0643), dass die Verwaltung eine Analyse in Auftrag gegeben hat, um die Anforderungen an einen zukunftsfähigen Großmarkt auf der Basis der Analyse 2010 erneut zu beleuchten und zu definieren. Ziel war die konzeptionelle Neuausrichtung des Großmarktes Karlsruhe durch Bestandsanalyse, Marktanalyse und der Entwicklung möglicher Szenarien zur Entwicklung des Großmarktes. Mit Blick auf die weitere zukunftsorientierte Entwicklung des Großmarktes und des dortigen Areals wurde der erste Entwurf der Analyse durch die konkreten Fragen ergänzt, ob Karlsruhe einen städtischen Großmarkt braucht und welche Folgen eine möglichen Schließung hätte. Die Ergebnisse wurden von den Gutachtern am 9. April 2025 im Ausschuss für öffentliche Einrichtungen und dem Ausschuss für Wirtschaft und Wissenschaft im nichtöffentlichen Teil vorgestellt (Vorlage Nr.: 2025/0174). In dieser Sitzung wurde um eine öffentliche Behandlung der Zukunftsentwicklung des Großmarktes Karlsruhe gebeten. Erläuterungen: Die wesentlichen Ergebnisse der Analyse “Zukunftsentwicklung des Großmarktes Karlsruhe“ lassen sich wie folgt zusammenfassen: • Der Großmarkt Karlsruhe ist mit einem geschätzten Umsatzvolumen in Höhe von ca. 300 Mio. Euro ein wichtiger Wirtschaftsfaktor im Handel in der Region. • Es braucht eine zukunftsweisende Nutzungs- und Vermarktungskonzeption sowie effiziente Gebäude und moderne Infrastruktureinrichtungen. • Der Investitions- und Instandhaltungsstau ist signifikant. Der Handlungsdruck und das Investitionsvolumen werden im Zeitverlauf zunehmen. • Rund 80 Prozent der Nutzflächen sind vertraglich langfristig gebunden. Die Neuausrichtung des Großmarktes erfordert einen zielführenden Aushandlungsprozess mit der Nutzer- /Mieterschaft und ggf. weiteren Stakeholdern. • Ein moderner, wirtschaftlich tragfähiger Großmarktbetrieb benötigt eine wettbewerbstaugliche Aufbau- und Ablauforganisation. • Es braucht eine breitere Sortimentsstruktur, um weitere Kunden zu gewinnen und im Wettbewerb mit umliegenden Anbietern zu bestehen. • In der Coronakrise konnten die Großmärkte mit ihren flexiblen Beschaffungs- und Absatzstrukturen ihre Bedeutung für die Nahversorgung unter Beweis stellen. • Die Ballung aller Marktakteure an einem Standort ist ernährungspolitisch, sozial und ökologisch von Bedeutung. Sie stärken Regionalität, Saisonalität und Nachhaltigkeit. • Die Perspektiven der Branche bewertet die Händlerschaft als positiv. Sie sind bereit, sich in den Entwicklungsprozess des Großmarktes in Karlsruhe einzubringen. – 3 – Seitens der Gutachter wurden unterschiedliche Szenarien entwickelt und untersucht: • Szenario 1 Aufgabe des Großmarktes (s. Anlage, Seite 27) • Szenario 2 Sanierung und Neubau entlang der Vertragslaufzeiten (s. Anlage, Seite 28) • Szenario 3 Neuer Standort Großmarkt 4.0 (s. Anlage, Seite 29) Aus den Ergebnissen der Analyse ergibt sich für die Verwaltung folgendes Fazit: - Karlsruhe braucht einen Großmarkt am aktuellen Standort im vorhandenen Flächenumfang. (damit Ausschluss Szenario 1). - Ein Gelände mit 100.000 m² für einen Neubau ist im Umkreis von wenigen Kilometern zum jetzigen Standort nicht vorhanden (damit Ausschluss Szenario 3). - Der vorhandene Großmarkt muss modernisiert werden. Dies ist auf Grund fehlender Ausweichflächen für die temporäre Unterbringung betroffener Marktfirmen nicht im Bestand möglich, sondern nur entlang der bestehenden Vertragslaufzeiten (damit Szenario 2). - Dafür ist ein weiterer Entwicklungsprozess in Gang zu setzen. Am 5. Juni 2025 wurden den Händler*innen und den Erbbauberichtigten die Ergebnisse der Analyse in einem ersten Gespräch vorgestellt. Diese unterstützen insbesondere das Fazit, dass Karlsruhe aus Sicht der Verwaltung einen Großmarkt am aktuellen Standort und mit dem vorhandenen Flächenumfang braucht. Sie zeigten Verständnis, dass es sich um einen langfristigen Prozess handelt, in den auch die Nutzer*innen des Großmarktes einzubinden sind. Sie betonten, dass der Großmarkt attraktiv, zukunftsorientiert und wirtschaftlich aufgestellt sein müsse, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Dazu sei ein konstruktiver Entwicklungsprozess mit Blick auf die zukünftige Organisationsstruktur und das inhaltliche Konzept des künftigen Großmarktes erforderlich. Weiteres Vorgehen: Die Verwaltung wird in einem nächsten Schritt die Stärken und Schwächen möglicher Organisationsformen für einen zukunftsfähigen und wettbewerbsfähigen Großmarkt prüfen. Dabei werden auch die notwendigen Investitionsmaßnahmen auf der Grundlage der bestehenden Vertragslaufzeiten zu beachten sein. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat: Der Gemeinderat nimmt – nach Vorberatung im Ausschuss für öffentliche Einrichtungen und dem Ausschuss für Wirtschaft und Wissenschaft – von den Ausführungen zur Zukunftsentwicklung des Großmarktes Karlsruhe und dem weiteren Vorgehen Kenntnis.

Belius Entwurf Zukunftsentwicklung des Großmarktes Karlsruhe Zusammenfassung Belius 1 Belius Agenda ▪Ausgangslage und Auftragsinhalte ▪Arbeitsergebnisse ▪Executive Summary ▪Bestandsaufnahme ▪Marktanalyse ▪Großmarkt der Zukunft ▪Szenarien ▪Empfehlungen 2 Belius Ausgangslage und Auftragsinhalte 3 •Der Großmarkt Karlsruhe ist seit seiner Errichtung im Jahre 1967 das größte und be - deutendsteFrischezentrum der Region zur Versorgung der Wochenmarkthändler:innen, Fachhändlerschaft, Großverbraucher wie Pflegeheime und Krankenhäuser und des HoReCa-Kanals. •Der Großmarkt Karlsruhe entspricht nicht mehr den Anforderungen an ein modernes Handels- und Logistikzentrum für frische Lebensmittel. Es besteht Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, um im Wettbewerb bestehen zu können. •Die Stadt Karlsruhe als Eigentümerin prüft deshalb eine strategische Neuausrichtung. Die Kernfragen lauten Welche Relevanz hat der Großmarkt Karlsruhe mit Blick auf die Versorgung der klein - und mittelständischen Unternehmen (KMU) mit frischen Lebensmitteln? Was braucht es, um den Großmarkt Karlsruhe zukunftsfähig zu machen? •Daraus ergaben sich folgende Aufgabenschwerpunkte Evaluierung der aktuellen Lage (Bestandsaufnahme und -bewertung) Analyse des Marktumfeldes Erarbeitung von Szenarien für eine Weiterentwicklung Belius Arbeitsergebnisse 4 Karlsruhe braucht einen Großmarkt •Karlsruhe sollte auch zukünftig einen Großmarkt mit derzeitigem Flächenumgriff haben. •Rund die Hälfte der Einkäufer auf dem Großmarkt Karlsruhe kommt aus der Region und damit aus dem unmittelbaren Einzugsgebiet. •Der Großmarkt erfüllt eine wichtige Versorgungsrolle vor allem für die Wochenmarkt- händler:innen, Gastronomie, Hotels, Kantinen, Krankenhäuser und Seniorenheime. •Er ist damit ein wichtiger Baustein für die Funktionsfähigkeit einer Stadt und schließt die Lücken zum großflächigen und filialisierten Einzelhandel. •Karlsruhe braucht den Großmarkt als Institution der Daseinsvorsorge, er hat multikulturelle Bedeutung und leistet aufgrund seines Standortes und der Kompetenz der Marktfirmen wichtige Beiträge zur Verkehrs- und Ernährungswende. •Die Corona-Krise hat die Bedeutung der Großmärkte aufgezeigt: Die Lebensmittelketten mussten auf die Unterstützung durch die im Hinblick auf Beschaffung und Logistik besser spezialisierten Marktfirmen auf den Großmärkten mit ihren offenen Strukturen zurückgreifen. •Das EU-Parlament hat 2023 die Bedeutung und Robustheit von Großmärkten erkannt und im Rahmen der Resolution „Gewährleistung der Ernährungssicherheit und der langfristigen Widerstandsfähigkeit der EU-Landwirtschaft“ Forderungen an die zuständigen Institutionen zur Stärkung der Großmärkte gestellt. Belius Arbeitsergebnisse 5 Karlsruhe braucht einen Großmarkt •In qualitativer Hinsicht ist die Nahversorgung durch die klein- und mittelständische Struktur der Großmarktfirmen vorteilhafter. Der „Stadtwert“ eines Großmarktes mit seiner wirtschaftlichen, sozialen, kulturellen, ökologischen und ernährungspolitischen Bedeutung sollte nicht unterschätzt werden. •Ohne den Karlsruher Großmarkt hätten regionale Erzeugerbetriebe keinen Handelsplatz •Ohne den Karlsruher Großmarkt wären Produktqualität und –vielfaltin der Region nur durch andere Versorgungskanäle möglich, verbunden mit längeren und umweltbelastenden Lieferwegen. •Ohne den Karlsruher Großmarkt würden sich die B2B-Beschaffungskanäle dezentralisieren verbunden mit weiteren Nachteilen in der Erlös- und Kostenstruktur der KMU gegenüber den filialisierten Unternehmen. Eine weitere Schwächung der KMU wäre zu erwarten verbunden mit einer Stärkung der Oligopole. Belius 6 Arbeitsergebnisse Die Organisationsform braucht einen Neustart •Die Ergebnisse der Bestandaufnahme und des Benchmarkings mit anderen Großmärkten zeigen auf, dass die Wettbewerbsfähigkeit der Großmärkte auch von einer zeitgemäßen Aufbau- und Ablauforganisation abhängt. Ein Marktamt als unmittelbare Körperschaft der Stadtverwaltung bringt nicht die notwendige Marktflexibilität mit. •Eine eigenständige Organisationsstruktur, die alle notwendigen unternehmerischen Elemente abbildet, verbessert die Reaktionsgeschwindigkeiten auf Marktveränderungen. •Das weitgehende Ausbleiben fiskalisch bedingter Zwänge und politischer Ressortkonflikte fördert die Innovations- und Zukunftsfähigkeit einer Organisation. Ein Modernisierungskonzept ist notwendig •Allein der sichtbare Instandhaltungs- und Instandsetzungsrückstau machen eine schrittweise Modernisierung notwendig. •Die Wettbewerbsbedingungen erfordern mindestens zeitgemäße Gebäude und Infrastruktureinrichtungen, um im Konkurrenzkampf mit Anbietern moderner Logistikanlagen bestehen zu können. •Die baurechtlichen Anforderungen (bspw. Brandschutz, Wärmeschutz, Energieversorgung) verschärfen sich zunehmend. Der Zustand der Gebäude wird die Genehmigung von Nutzungsänderungen bei Anschlussvermietungen erschweren bzw. unmöglich machen. Belius Executive Summary 7 •Der Großmarkt Karlsruhe ist mit einem geschätzten Umsatzvolumen in Höhe von ca. 300 Mio. € noch immer ein wichtiger Wirtschaftsfaktor im Handel in der Region. •Es braucht eine zukunftsweisende Nutzungs- und Vermarktungskonzeption sowie effiziente Gebäude und moderne Infrastruktureinrichtungen. •Der Investitions- und Instandhaltungsstau ist signifikant. Der Handlungsdruck und das Investitionsvolumen werden im Zeitverlauf zunehmen. •Rund 80% der Nutzflächen sind vertraglich langfristig gebunden. Die Neuausrichtung des Großmarktes erfordert daher einen zielführenden Aushandlungsprozess mit der Nutzer-/Mieterschaft und ggf. weiteren Stakeholdern. •Ein moderner, wirtschaftlich tragfähiger Großmarktbetrieb benötigt eine wettbe- werbstauglicheAufbau- und Ablauforganisation. •Es braucht eine breitere Sortimentsstruktur, um mit den Großmärkten in Mannheim, Stuttgart und Frankfurt sowie anderen Großversorgern mithalten zu können. •In der Coronakrise konnten die Großmärkte mit ihren flexiblen Beschaffungs- und Absatzstrukturen ihre Bedeutung für die Nahversorgung unter Beweis stellen. •Die Ballung aller Marktakteure an einem Standort ist ernährungspolitisch, sozial und ökologisch von Bedeutung. Sie stärken Regionalität, Saisonalität und Nachhaltigkeit. •Die Perspektiven der Branche bewertet die Händlerschaftals positiv. Sie sind bereit, sich in den Entwicklungsprozess des Großmarktes in Karlsruhe einzubringen. Belius Bestandsaufnahme -Mikrolage Citynähe und eine optimale Anbindung an die öffentliche Infrastruktur zeichnen das Großmarktgelände in Karlsruhe bis heute aus 8 A5 A5 Autobahn 1,0 km Zentrum 3,7 km Hauptbahnhof 5,5 km Belius Bestandsaufnahme -Makrolage Insbesondere die Großmärkte Stuttgart und Mannheim sind in Reichweite zum Großmarkt Karlsruhe und damit Wettbewerber 9 Großmarkt Stuttgart 85 km Großmarkt Mannheim 67 km Großmarkt Freiburg 134 km Großmarkt Frankfurt 148 km Straßburg 85 km Belius Bestandsaufnahme - Wettbewerb 10 Sowohl im Großhandel als auch im Erzeugersegment besteht erheblicher Wett- bewerbsdruck, dem sich der Großmarkt stellen muss, um zukunftsfähig zu sein 85 km 67 km 27 km 68 km “Fliegende Holländer” Belius Bestandsaufnahme -Daten und Fakten zur Infrastruktur 11 Grundstücksfläche: 11,3 ha •Bebaute Fläche: ca. 43.000 qm 38% der Grundstücksfläche (bis zu 55% auf anderen Großmärkten) •Bruttogeschossfläche: ca. 50.000 qm 44% der Grundstücksfläche (bis zu 60% auf anderen Großmärkten) •Benchmarking vergleichbarer Großmärkte in Mannheim und Nürnberg siehe Seite 22 •Keine Verdichtungspotenziale durch den Gelände- zuschnitt Investitionen des Betreibers: 0,4 Mio. € •20/21: 1,4 Mio. € (davon Großmarkt: 0,3 Mio. €) •22/23: 1,1 Mio. € (davon Großmarkt: 0,1 Mio. €) Investitionen der Marktfirmen: 1,8 Mio. € Das Sachanlagevermögen ist handelsrechtlich weitgehend abgeschrieben Bei der Importhalle besteht ein Sanierungsbedarf in Höhe von rund 2,4 Mio. €. Sie ist ein Indikator für den Modernisierungsstau auf dem Großmarkt Belius 12 →Aufgrund der Nahversorgungssituation durch den Kettenhandel bei gleichzeitig rückläufigem Kundenklientel ist für den Großmarkt das Wachstumspotenzial im Bereich Lebensmittelhandel begrenzt. Bestandsaufnahme - Nahversorgung in den Stadtteilen 2016-2022 •Rd. ein Drittel - 35,7 % - der Karlsruher:innengeben an, dass sie in ihrem Stadtteil bzw. ihrer Wohnumgebung Lebensmittelangebote vermissen. Die Zufriedenheit hat abgenommen. Für den Zeitraum 2006-2016 waren es noch 31 %. •Coronabedingt konnte der Marktanteil der Wochenmärkte und des Fachhandels signifikant gesteigert werden Belius Bestandsaufnahme -Sortimentsstruktur 13 Im Bereich Blumen & Pflanzen zeichnetsich das Sortimentdes Großmarktes Karlsruhe durch eine angemesseneStruktur aus Belius Bestandsaufnahme -Sortimentsstruktur 14 Durch die Ergänzung des Food Sortimentes vor allem um Molkereiprodukte, Brot- und Backwaren, Bioprodukte, Fisch und Meeresfrüchte sowie Fleisch und Wurstwaren könnte der Großmarkt Karlsruhe nachhaltig gestärkt werden BereichAngebotsschwerpunkt Vollsortimenter  1 Cash & Carry METRO: allg. Lebensmittel, O+G, Fisch, Fleisch, Gastrobedarf, Nonfood Obst & Gemüse14 Unternehmen, davon 7 Großhändler/Importeure, 6 Erzeuger und 1 Großlogistiker  4 "klassisch": Frey, Koch, Grossmann, Karaman  2 mit Lebensmittel, Convenience: Sapros (ital.), Sahin (türk.)  1 mit Lebensmittel, Convenience, Freshcut: Schenk  6 Erzeuger, davon 2 Große Link und Postweiler | Llombard, Österle, Herrmann, Meier  1 Großlogistiker: Landgard Eier, Molkereiprodukte1 Spezialist | Kein Vollsortimenter  1 Anbieter Eier und Verpackung Bichelhuber Feinkost/Delikatessen/3 Anbieter Spezialitäten/Ethno  Feinkost, Delikatessen: Seyfi (mediterran), Loch (rumän./osteurop.) LM, Getränke  Gastro-Flitz: Lebensmittel, Getränke Fleisch und Wurstwaren3 Anbieter | für Fisch und Geflügel kein Vollsortimenter Geflügel  1 breiteres Sortiment: Vonier Fleisch, Fisch, Geflügel Fisch und Meeresfrüchte  1 Fleisch: Furkan  1 Geflügel/Döner: H & B-Et  Metro Belius Bestandsaufnahme -Aufbau- und Ablauforganisation 15 Verwaltungsbedingt bestehen dezentralisierte Verantwortlichkeiten für den Betrieb des Großmarktes. Nutzungskonzeption, bauliche Modernisierung so- wie die Aufbau- und Ablauforganisation sollten zusammen gedacht werden Belius 16 •Von insgesamt rund 65.000 qm vermarktbarer Fläche (bebaut und unbebaut) sind −ca. 32.300 qm (50%) als Erbbaurecht vergeben, teilweise bis 2040 bzw. 2080 vertraglich gebunden −ca. 21.400 qm (32%) als Mieter:innen- Anbautenüber Mietverträge vergeben, verbunden mit teilweise erheblichen Investitionen der Mieter:innen −11.300 qm (17%) sind über Zuweisungen vergeben →Rund 80% der vermarktbaren Fläche sind teil- weise langfristig dem Zugriff für eine Neuentwicklung entzogen 2033 2033 2031 2040 2040 2025 2042 / 2050 2046 2034 2042 2030 2036 ErbbaurechteMietverträge 2080 Bestandsaufnahme -Erbbaurechte, Zulassungen, Mietverträge Belius 17 Basierend auf den derzeit vorhandenen vertraglichen Bindungen und den damit verbundenen Entschädigungsrisiken ein erster Versuch, „entschädigungsfreie“ Entwicklungsflächen zu bilden ab 2033 ab 2040 ab 2050 Bestandsaufnahme -Erbbaurechte, Zulassungen, Mietverträge Belius 18 Vergangene und zukünftige Investitionen ausgewählter Marktfirmen in Höhe von rd. 7.500 T€ stellen eine beachtliche Herausforderung bei der Aushandlung zukünftiger Entwicklungsmaßnahmen in Sachen Großmarkt dar. bis 2021 2022 ff Bestandsaufnahme -Investitionen der Marktfirmen 2.370 T€ 1.600 T€ 130 T€ 150 T€ 50 T€ 50 T€ 1.200 T€ 300 T€ 170 T€ 100 T€ 100 T€ 150 T€ 140 T€ 70 T€ 70 T€ 325 T€ 450 T€ 42 T€ Belius Wie beurteilen die Nutzer:innenden Großmarkt Karlsruhe? Stärken und Schwächen aus Marktfirmensicht - Standort / zentrale Lage / Erreichbarkeit - Plattform-/Clustereffekt der Plattform - starke persönliche Kundenbeziehungen - Kompetenz, Service, Flexibilität, Anpassungsfähigkeit der Firmen - Veraltetes Umfeld / Gelände / Gebäude / Technik - Sauberkeit, Abfallentsorgung - Händlervielfalt, Sortimentslücken - Marketing Stärken und Schwächen aus Kundensicht - Standort / zentrale Lage / Erreichbarkeit - Qualität, Frische, Regionalität und Auswahl (Ware und Händler) - Sortimentsdefizite - Infrastruktur und Gesamteindruck Marktanalyse -Ergebnisse 19 Belius 20 Ergebnisse im Überblick •Die stärksten Wettbewerber sind Handels- und Gastro-Lieferanten aus einem Umkreis von rund 100 km des Großmarktes •Service, Preise, Sortiment und Öffnungszeiten sind die stärksten Wettbewerbsvorteile der Konkurrenz •Die Großmärkte Mannheim und Stuttgart sind z.T. in ihren Sortimenten attraktiver •Vollsortiment Food wird zum zentralen Standortfaktor •Die Bereitschaft für gemeinschaftliche Geschäftsmodelle ist insbesondere bei der Abfallentsorgung gegeben. •Rund ein Drittel der Unternehmen würden sich organisatorisch und finanziell an gemeinschaftlichen Geschäftsmodellen beteiligen. Marktanalyse -Marktfirmenbefragung Belius 21 Ergebnisse im Überblick •Wochenmarkt- und Fachhandel sind mit dem Angebot im wesentlichen zufrieden, auch wenn viele Wochenmarkthändler O&G von den Groß- märktenMannheim und Stuttgart beziehen. •Für den Großteil an Feinkostprodukten besteht kein bzw. nur ein redu - ziertes Angebot •HoReCa-Kunden beziehen alle auf dem Großmarkt verfügbaren Sorti - mentevon den ausliefernden Marktfirmen und sind im wesentlichen zufrieden. •Fehlende Sortimente werden i.d.R. von Sortimentsspezialisten in der Region bezogen. •In der öffentlichen Wahrnehmung zeigt der Großmarkt als Versorgungs- plattformnur wenig Präsenz. Marktanalyse -Einkäuferbefragung Belius Marktanalyse - Benchmarking vergleichbarer Großmärkte Mannheim ● Rechtsform: städtische GmbH ● Errichtet: 1961 | Fläche: 146.000 qm ● Marktfirmen: 80 | Kunden: 1.100 ● Umschlag: 250.000 t/J | Umsatz: 287 Mio. €/J ● Aktuelle Investitionen in den Marktbetrieb Wert: ca. 1,5 Mio. € - LED Straßenbeleuchtung - Sanierung der Fahrstraßen - PV Anlage Halle 5 - in den alten Hallen 1-4: LED-Beleuchtung und komplette Erneuerung Stromversorgung - neues Fleischversorgungszentrum Mitte 2024 VergleichbareGroßmärkte Nürnberg ● Dienststelle im Geschäftsbereich des Wirtschafts- und Wissenschaftsreferats ● Errichtet: 1959 | Fläche: 160.000 qm ● Marktfirmen: 120 | Kunden: 2.000 ● Umschlag: 200.000 t/J | Umsatz: k.A. ● Aktuelle Investitionen in den Marktbetrieb Wert: ca. 2,0 Mio. € - Neubau Recyclinghof - PV -Anlage auf Dächer Ladenzeile und Verkaufsboxen - Erschließung neuer Flächen von rd. 11.000 qm für Expansion der Marktfirmen in Erbpacht - Bau neuer Trasse für Strom und Wasser 22 Belius Großmarkt der Zukunft -vom Umschlagplatz zum Foodhub 1|2 Hamburg Food Market Handel, Logistik & Kompetenz für gesundes grünes Leben in der Stadt 12 3|5 Bremen Tag der offenen Tür 3 45 4 Zürich ‘Il tavolo’ (die Tafel) 23 Belius Großmarkt der Zukunft -vom Umschlagplatz zum Foodhub Handel, Logistik & Kompetenz für gesundes grünes Leben in der Stadt 1 567 1 | 2 Frankfurt3 Hannover 12 4 Bremen 34 24 Belius Großmarkt der Zukunft -vom Umschlagplatz zum Foodhub Handel, Logistik & Kompetenz für gesundes grünes Leben in der Stadt 123 45 78 1|2|3 Düsseldorf 4|5|6 München 7|8 Mailand In Planung 25 6 Belius Großmarkt der Zukunft -Food Trends: Quelle neuer Geschäftsmodelle Food-Trend-Map 2023 Quelle: Food Report 2023 26 Belius Szenarien Szenario 1 – Aufgabe des Großmarktes PROS ● Ab 2033 werden schrittweise Gewerbeflächen frei für eine Neuentwicklung des Grundstücks CONS ● Sanierung und Instandsetzung der Bestandsgebäude ist nicht länger aufschiebbar ● Vorgezogene Neuentwicklung des Grundstücks wäre mit Entschädigungslasten verbunden ● Zersiedlung des Großhandels im Frischebereich mit zahlreichen Risiken und negativen externen Effekten ○Dezentralität der Betriebsstätten erhöht die Umweltbelastung ○Schwächung der KMU-Struktur im Lebensmittelbereich bei gleich- zeitiger Stärkung der Oligopole im Handel und Food-Service-Bereich ○Stärkere Versorgungsabhängigkeit von den internationalen Lieferketten des LEH ○Wegfall der Plattform für regionale Produkte und Wirtschaftskreisläufe ○Angebotsvielfalt und Regionalität der Frischeprodukte sinken ○Karlsruhe verliert einen wichtigen Arbeitgeber und Steuerzahler ○Weitere Stärkung der Großmärkte Stuttgart und Mannheim Die Stadt betreibt keinen Großmarkt mehr. 27 Aufgrund erheblicher Nachteile für Stadt und Region wird dieses Szenario nicht weiter betrachtet Belius CONS ●Chancen einer Neukonzeption könnten nicht genutzt werden ●Für neue Sortimente notwendige Verdichtung im Bestand kaum möglich, d.h. Sortiments- und Händlerdefizite bleiben im wesentlichen erhalten ●Planungsstillstand bis 2030, bis dahin hohe Kosten zur Beseitigung des Sanierungs- staus und Gefahr der Mieterabwanderung ●Extrem lange Entwicklungsphase ca. 25 Jahre ●Keine signifikanten Ausweichflächen für temporäre Unterbringung betroffener Marktfirmen in Stufe 1 und damit möglicher Verlust des Blumengroßmarktes ●Sehr anspruchsvolle Baulogistik ●Keine schlüssige Gesamtkonzeption des Großmarktes Sanierung und Modernisierung der Gebäude und Infrastruktur bei gleichzeitig moderner Managementorganisation Stufe 1 ab 2033 Neubau 1. Bauabschnitt (grüner Bereich) Stufe 2 ab 2040 Neubau 2. Bauabschnitt (gelber Bereich) Stufe 3 ab 2050 Neubau 3. Bauabschnitt (roter Bereich) Szenarien Szenario 2 – Sanierung und Neubau entlang der Vertragslaufzeiten 28 PROS ●Moderne Management- organisationreduziert Defizite wie Marketing, Entsorgung, Gebäude, Gelände, Technik ●Geringe bis keine Entschädigungsleistung ●Schaffung von Ersatzflächen im Bereich jetziger BlumenGM, Dekofleur und Sahin ●Konzeption der Stufe 1 könnte Spielräume für länger gebundene Flächen schaffen Belius PROS ● Die Planung könnte sofort beginnen. ● Gemeinsam im Dialog mit den bestehenden Mieter:innenund neuen Interessenten könnte der neue Großmarkt 4.0 entwickelt werden. ● Geringe bis keine Entschädigungsproblematik. ● Risikoteilung über intelligente Betreiberformate möglich. ● Bei zügiger dialogorientierter Projektumsetzung möglicherweise Vermeidung von Instandhaltungs- und Sanierungskosten auf dem bestehenden Großmarkt CONS ● Im Hinblick auf die Ergebnisse des Karlsruher Stadtentwicklungskonzepts scheint ein Flächenerwerb notwendig zu sein. ● Erfolg der Konzeption ist abhängig von Bereitschaft und Motivation der Händlerschaft ● Risiko des Ausfalls von Vorlaufkosten bis zur Herstellung von Verbindlichkeit mit den Marktteilnehmern In einem Radius von 7 km könnte der neue Großmarkt innerhalb von rd. 30 Minuten erreicht werden. Flächenbedarf incl. Logistik rd. 100.000 qm Szenarien Szenario 3 - Neuer Standort Großmarkt 4.0 29 Belius Empfehlungen - Entwicklungsprozess mit Nutzer:innenaufsetzen Einbindung der Nutzer:innen, der Stakeholder sowie ggf. potentiellerneuer Partner in den Entwicklungsprozess 30 KOPRODUKTIVE ENTWICKLUNG DES NEUEN GROSSMARKTES Szenario 2 Sanierung & Neubau Szenario 3 Verlagerung BEWERTUNG DER SZENARIEN ANSTOSS DES ENTWICKLUNGS- PROZESSES •Projektteam benennen •Regeln der Zusammenarbeit erstellen •Kommunikationsstrategie entwerfen •Aktionsplan „Frischezen- trum Karlsruhe“ erstellen •Maßnahmen- und Ter- minplan aufsetzen Belius Empfehlungen - Aufbau- und Ablauforganisation 31 Belius •Es braucht einen sichtbaren, ergebnisoffenen Entwicklungsprozess •Einbindung der Nutzer:innenin den Entwicklungsprozess Großmarkt Karlsruhe ➢Durchführung eines Markttreffs „Zukunft GM Karlsruhe“ mit den Nutzer:innen ➢Kernbotschaften: Die Stadt steht zum Großmarkt Die Stadt sieht den Handlungsbedarf Der Großmarkt muss zukunftsfähig werden ➢Stärken und Schwächen gemeinsam sachlich und offen analysieren ➢Erste Entwicklungsszenarien entwerfen und damit verbundene Herausforderungen/ Handlungsoptionen aufzeigen ➢Aufstellung eines Aktionsplans „Frischezentrum Karlsruhe“ ➢„Entwicklungsteam Frischezentrum“ aufstellen (Verwaltung, Nutzer:innen, externes Coaching) •Prozess in Gang setzen, möglichst ohne Vorgaben (Wunschproduktion) •Vertrauen und Glaubwürdigkeit aufbauen zur Nutzerschaft Das Neue Frischezentrum Karlsruhe - Nächste Schritte 32

Niederschrift Ausschuss für öffentliche Einrichtungen 10. Juli 2025, 16.30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitz: Erste Bürgermeisterin Gabriele Luczak-Schwarz Protokollführerin: Eileen Schumacher Punkt 3 der Tagesordnung: Zukunftsentwicklung des Großmarktes Karlsruhe Vorlage: 2025/0174/1 Die Vorsitzende eröffnet den Tagesordnungspunkt 3 und verweist auf die ergänzte Vor- lage. Stadtrat Christian Klinkhardt (GRÜNE) bedankt sich für den gemeinsamen Besichtigungs- termin im Großmarkt am Morgen. Den Prozess habe die Fraktion GRÜNE grundsätzlich zur Kenntnis genommen und unterstütze diesen auch. Dennoch bittet er um die Erläuterung des aktuellen Zeitplans zum weiteren Vorgehen. Zudem erkundigte er sich nach der Mög- lichkeit einer Plattform mit regionalen Produkten. Die Vorsitzende erläutert, dass es bei dieser Vorlage im ersten Schritt darum gehe, dass die Ausschussmitglieder von der Bestandsanalyse Kenntnis nehmen. Die weiteren Schritte wer- den im Ausschuss sowie im Gemeinderat vorgestellt und beraten, sobald Ergebnisse vorlie- gen, insbesondere zur künftigen Organisationsform. Diese werde aber noch entsprechende Zeit benötigen. In der Vergangenheit wurde oft gefragt, ob der Großmarkt in Karlsruhe be- nötigt werde und ob der Standort hierfür geeignet sei. Beide Fragestellungen können aus Sicht der Verwaltung bejaht werden: Karlsruhe braucht einen Großmarkt und zwar am jet- zigen Standort. Marktamtsleiter Armin Baumbusch verweist auf Seite 17 der Anlage und die darin enthal- tenen Vertragslaufzeiten, an denen sich die Zukunftsentwicklung des Areals orientieren muss. Bezüglich des Vorschlags einer Plattform für regionale Produkte äußert er, dass die Implementierung einer solchen Plattform im Großmarkt schwierig sei. Stadtrat Oliver Schnell (AFD) äußert, dass seine anfängliche Skepsis bezüglich des Weiter- bestehens des Großmarktes nach dem heutigen Besichtigungstermin geschmolzen sei. Au- ßerdem führt er aus, dass dort sehr viele regionale Produkte gehandelt werden. An diesem Ansatz müsse festgehalten werden, da die Erzeuger dadurch gestärkt würden. Stadtrat Michael Haug (KAL) bedankt sich ebenfalls für den gemeinsamen Termin am Mor- gen. Er betont, dass der Großmarkt für die kleinen und mittleren Unternehmen von großer Bedeutung sei. Weiterhin wirft er die Frage auf, in welcher Höhe die laufenden Sanierungs- kosten liegen und wer sie trägt. – 2 – Marktamtsleiter Armin Baumbusch verweist darauf, dass die laufenden Unterhaltungs- und Sanierungskosten im Haushaltsbudget des Marktamtes eingeplant sind, wie zum Beispiel für die Brandmeldeanlage. Themen wie Wasserrohrbrüche und andere Schäden, die zu au- ßerplanmäßigen Sanierungskosten führen, können nicht vorhergesagt werden. Er betont, dass auch die Händler*innen Investitionen für die eigenen Bedürfnisse tätigen. Die Vorsitzende ergänzt, dass hier eine Unterscheidung erforderlich sei. Die Erbbaurechts- nehmer*innen tragen grundsätzlich eigenverantwortlich die Verantwortung für die Ge- bäude sowie deren Instandhaltung. Die vermieteten städtischen Hallen seien nach einem minimalen Standard errichtet worden und entsprechend an Mieter*innen übergeben. Die Mieter*innen kümmern sich selbst um die Einbauten der angemieteten Hallen. Die Stadt sei für die Instandhaltung der Grundstruktur zuständig, so die Vorsitzende. Der Großmarkt- betrieb sei nicht defizitär. In diesem Zusammenhang spricht die Vorsitzende auch ihren Dank an alle Stadträt*innen aus, die dem Besichtigungstermin am Morgen beigewohnt ha- ben. Stadtrat Andreas Kehrle (CDU) möchte wissen, wie der weitere Verlauf der „Zukunftsent- wicklung Großmarkt“ aussieht und ob es ein konkretes Szenario gebe, das weiterverfolgt wird. Er greift die Aussage auf, dass in dieser Angelegenheit keine zeitliche Dringlichkeit bestehe, bittet aber um Einschätzung, wie die weitere Vorgehensweise geplant sei. Marktamtsleiter Armin Baumbusch verweist erneut auf die Orientierung nach den angege- benen Vertragslaufzeiten in der Anlage und betont, dass bei der Planung kein Handlungs- druck bestehe. Die Vorsitzende ergänzt, dass der nächste Schritt darin bestehe, unter anderem die Organi- sationsstrukturen zu prüfen. Die Entscheidung über die künftige Organisationsform sei noch offen. Der Ausschuss wird über die weiteren Entwicklungen informiert werden.

Niederschrift 13. Plenarsitzung des Gemeinderates 29. Juli 2025, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup Punkt 16 der Tagesordnung: Zukunftsentwicklung des Großmarktes Karlsruhe Vorlage: 2025/0174/1 Beschluss: Der Gemeinderat nimmt – nach Vorberatung im Ausschuss für öffentliche Einrichtungen und dem Ausschuss für Wirtschaft und Wissenschaft – von den Ausführungen zur Zu- kunftsentwicklung des Großmarktes Karlsruhe und dem weiteren Vorgehen Kenntnis. Abstimmungsergebnis: Kenntnisnahme, keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 16 zur Behandlung auf und verweist auf die er- folgte Vorberatung im Ausschuss für öffentliche Einrichtungen am 10. Juli 2025: Auch hier können wir gleich in die Abstimmung gehen, und ich bitte um Ihr Votum. Was habe ich gesagt? Informationsvorlage, super, vielen Dank. Dann können wir uns das erspa- ren? Sie haben es zur Kenntnis genommen. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 18. August 2025