Quartier Zukunft Nord: Grundstücksvergabe

Änderungsantrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2025/0141/1 Eingang: 24.03.2025 Quartier Zukunft Nord: Grundstücksvergabe Interfraktioneller Änderungsantrag: GRÜNE, KAL, Die Linke, Volt Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Gemeinderat 25.03.2025 15.3 Ö Entscheidung Haupt- und Finanzausschuss 08.04.2025 6.3 Ö Vorberatung Gemeinderat 29.04.2025 3.3 Ö Entscheidung 1. Im Rahmen der Konzeptvergabe soll gemeinschaftlichen Wohnprojekten ermöglicht werden, auf einen Tiefgaragenbau zu verzichten, sofern im Zuge des Vergabeverfahren ein schlüssiges Verkehrskonzept eingereicht wird. 2. Muss der Bau einer Tiefgarage aus unabdingbaren rechtlichen Gründen realisiert werden, soll der Erbbauzins um den Prozentsatz gesenkt werden, der den Kosten/der Verzinsung verursacht durch den Bau einer Tiefgarage 30 Jahre lang entspricht. Im Gegenzug überlässt die Bauherrin die Tiefgarage der Stadt zur unentgeltlichen Nutzung über einen Zeitraum von 30 Jahren. Begründung/Sachverhalt: Angesichts der momentan hohen Baukosten besteht die akute Gefahr, dass die Bau-Wohnprojekte für gemeinschaftliches Wohnen zum Scheitern verurteilt sind. Die Vorgabe zum Bau von sehr teuren Tiefgaragenbau auch bei Absenkung des Erbbauzinses führt wahrscheinlich dazu, dass keine bezahlbaren Mieten angeboten werden können. Karlsruhe ist im Bereich gemeinschaftlicher Bau- oder Wohnprojekte im Vergleich zu anderen Städten ähnlicher Größe kein Vorbild, sondern eher ein Schlusslicht. Das schadet dem innovativen Engagement von Bürger*innen, dem Kampf gegen Einsamkeit und schadet dem Ziel der Vernetzung und gegenseitigen Hilfe von Alt und Jung, der Begrenzung von bezahlbarem Wohnraum, dem Wohnen auf begrenzten Quadratmetern pro Person und der Quartiersentwicklung. In anderen Städten, wie in Heidelberg, gibt es Beispiele für gemeinschaftliche Bauprojekte, bei denen keine Tiefgarage vorgeschrieben ist. Tiefgaragen verteuern das Wohnen immens, obwohl sie häufig dann doch leer stehen und weniger gut angenommen werden. – 2 – Unterzeichnet von: Aljoscha Löffler Verena Anlauf Lüppo Cramer Sonja Döring Michael Haug Anne Berghoff Fabian Gaukel Adina Geißinger Kien Nguyen

Stellungnahme zum Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2025/0141/1 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: Liegenschaftsamt Quartier Zukunft Nord: Grundstücksvergabe Interfraktioneller Änderungsantrag: GRÜNE, KAL, Die Linke, Volt Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Gemeinderat 25.03.2025 15.3 Ö Entscheidung Haupt- und Finanzausschuss 08.04.2025 6.3 Ö Vorberatung Gemeinderat 29.04.2025 3.3 Ö Entscheidung Kurzfassung Ein Wegfall der Tiefgarage hätte zur Folge, dass die bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze nicht auf dem Grundstück hergestellt werden könnten. Bauplanungsrechtlich ist die Erstellung von Stellplätzen nur in Tiefgaragen zulässig. Um diese Problematik zu lösen wäre eine aufwendige und zeitintensive Änderung des Bebauungsplanes notwendig, welche die Vergabe der städtischen Baufelder 4 und 5 zum jetzigen Zeitpunkt unmöglich machen und um Jahre verzögern würde. Der Bau der Tiefgarage ist daher unabdingbar. Eine Übernahme der Nutzung durch die Stadt und eine Reduzierung des Erbbauzinses, um den Prozentsatz der Kosten für den Bau der Tiefgarage ist nicht darstellbar. Die Verwaltung empfiehlt, den Antrag abzulehnen. Finanzielle Auswirkungen Ja ☒ Nein ☐ ☐ Investition ☒ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: 6,16 Mio. EUR Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☒ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Erläuterungen 1.) „Im Rahmen der Konzeptvergabe soll gemeinschaftlichen Wohnprojekten ermöglicht werden, auf einen Tiefgaragenbau zu verzichten, sofern im Zuge des Vergabeverfahren ein schlüssiges Verkehrskonzept eingereicht wird.“ Im seit 2022 rechtskräftigen Bebauungsplan „Westlich der Erzbergerstraße zwischen New-York- Straße und Lilienthalstraße“ ist das Parkierungskonzept, das aus städtebaulichen Gründen überwiegend Tiefgaragen vorsieht, verbindlich geregelt. Ein kompletter Verzicht auf die Tiefgarage im Baufeld 5 würde bedeuten, dass keine Kfz-Stellplätze hergestellt werden, da im Bebauungsplan oberirdisch keine Kfz-Stellplätze zulässig sind. Das Parkierungskonzept mit den Tiefgaragen stellt einen Grundzug der Planung dar, von dem keine Befreiung in Aussicht gestellt werden kann. Eine Abweichung vom ohnehin schon reduzierten Kfz-Stellplatzschlüssel ist nicht möglich. Um auf den Bau einer Tiefgarage verzichten zu können, müsste der Bebauungsplan schon kurz nach der Rechtskraft wieder geändert werden. Die Änderung eines Bebauungsplans muss das gleiche zeitintensive Verfahren wie bei der Aufstellung z.B. mit Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung durchlaufen. Mit dem Zeitplan für die Vergabe des städtischen Grundstücks ist dies nicht kompatibel. Zudem wird darauf hingewiesen, dass ein Nichteinhalten des Bebauungsplans gleich zu Beginn der Aufsiedlung absehbar einen großen Schaden für die Gesamtentwicklung des Quartiers verursachen wird, da der Tiefgaragenbau auch bei anderen Bauvorhaben mit erheblichen Kosten verbunden sein wird und somit absehbar andere Vorhabenträger die gleiche Forderung stellen werden. Bei veränderten Rahmenbedingungen, etwa bei einer großen Flächenverfügbarkeit wie sie im Rahmen der Konversionen in Heidelberg und Mannheim bestand und besteht, sind auch Planungen umsetzbar ohne die Notwendigkeit einer Tiefgarage. Dies kann jedoch nicht auf die Gegebenheiten in Karlsruhe angewandt werden. 2.) „Muss der Bau einer Tiefgarage aus unabdingbaren rechtlichen Gründen realisiert werden, soll der Erbbauzins um den Prozentsatz gesenkt werden, der den Kosten/der Verzinsung verursacht durch den Bau einer Tiefgarage 30 Jahre lang entspricht. Im Gegenzug überlässt die Bauherrin die Tiefgarage der Stadt zur unentgeltlichen Nutzung über einen Zeitraum von 30 Jahren.“ a) Reduktion des Erbbauzins Aufgrund des Planungstandes stehen die Kosten einer Tiefgarage auf Baufeld 5 derzeit noch nicht fest. Auch die Grundstückswerte können für die Flächen der Baufelder 4 und 5 nur als Spanne angegeben werden. Die Auswirkung des Antragspunktes können daher derzeit lediglich unter Annahme von folgenden Prämissen betrachtet werden: 1. Bei einem Grundstückswert von 1.000 EUR je Quadratmeter, 2. Kosten eines Stellplatzes von mindestens 30.000,00 EUR, 3. einer GFZ von 1,85 4. bei einer Wohnung mit 70 qm (entspricht 0,7 Stellplätzen) 5. einem vergünstigten Erbbauzins von 3% aus dem um 30% geminderten Ausgangswert (gemäß Beschlussvorlage 2025/0140) – 3 – beträgt die monatliche Belastung je Quadratmeter: rund 1,35 EUR für den anteiligen Erbbauzins rund 1,20 EUR für den Stellplatz Würde der Erbbauzins um den Prozentsatz abgesenkt, der den Kosten (bzw. der Verzinsung) der Baukosten der Tiefgarage umgerechnet auf den Zeitraum von 30 Jahren entspricht, hätte dies zur Folge, dass die Stadt statt eines Erbbauzinses von 3 % aus dem um 30 % reduzierten Verkehrswerts, – nach einer überschlägigen Berechnung - lediglich noch einen Erbbauzins von 0,33 % aus dem um 30 % reduzierten Verkehrswert, erhält. Haushalts- bzw. gemeindewirtschaftsrechtlich wäre eine solche Reduktion des Erbbauzinses für die nächsten 30 Jahre nur möglich, sofern über diesen Zeitraum eine Gegenfinanzierung (mindestens 6,16 Mio. EUR zzgl. Zinsen) generiert werden kann. b) Überlassung der Tiefgarage für die Dauer von 30 Jahren an die Stadt zur Nutzung Die Überlassung der Tiefgarage zur Nutzung für 30 Jahre an die Stadt hätte zur Folge, dass der Konzern Stadt entweder direkt oder durch private Dritte die einzelnen Stellplätze gegen Entgelt vermieten müsste. Der Stadt würden damit für diesen Zeitraum alle Betreiberpflichten obliegen (Wartung, Instandhaltungs-, Betriebs- und sonstige Kosten). Fraglich ist, ob dies wirtschaftlich darstellbar wäre. Das beantragte Vorgehen hätte zur Folge, dass die Stadt für die künftigen Eigentümer und Bewohner sowohl die Herstellungs- als auch die laufenden Unterhaltungskosten für die Tiefgarage vollumfänglich tragen würde. Sie würde an dieser Stelle die Position eines Ankernutzers übernehmen. Dies widerspricht der Beschlussfassung vom 18. Juni 2024 (Vorlage 2024/0563).