Erbbaurechtskonditionen für gemeinwohlorientierte Baugruppen

Beschlussvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2025/0140 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: Liegenschaftsamt Erbbaurechtskonditionen für gemeinwohlorientierte Baugruppen Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Haupt- und Finanzausschuss 11.03.2025 13.2 N Vorberatung Gemeinderat 25.03.2025 15.2 Ö Entscheidung Haupt- und Finanzausschuss 08.04.2025 6.2 Ö Vorberatung Gemeinderat 29.04.2025 3.2 Ö Entscheidung Kurzfassung Der Gemeinderat beschließt nach Vorberatung des Haupt- und Finanzausschusses den Erbbauzins für gemeinwohlorientierte Baugruppen i.H.v. 3 % aus dem um 30 % ermäßigten Verkehrswert zu erheben, sofern eine in der Gesamtumsetzung überwiegend gemeinwohlorientierte Nutzung (mehr als 50 % der Geschossfläche) nachgewiesen wird. Finanzielle Auswirkungen Ja ☐ Nein ☒ ☐ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☐ Ja ☒ Korridorthema: Wirtschafts- und Wissenschaftsstadt -Innenentwicklung und Flächen Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Erläuterungen I. Vorbemerkung Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 18. Februar 2020 (Vorlage 2019/1124) die Konditionen für städtische Erbbaurechte beschlossen. Dabei wurden die Erbbauzinsen für unterschiedliche Nutzungsarten festgesetzt. Im Austausch mit den Teilnehmenden des Runden Tisches ‚Baugruppen‘ wurde darauf aufmerksam gemacht, dass gemeinwohlorientierte Baugruppen, derzeit durch den Beschluss nicht differenziert genug abgebildet sind. Die Baugruppen haben ausführlich dargestellt, dass eine Subsumtion unter den Geschosswohnungsbau und der damit einhergehende Erbbauzins eine Schwierigkeit bei der Erzielung bezahlbarer Mieten darstellt. Die Verwaltung hat die Erbbaurechtskonditionen im Hinblick auf gemeinwohlorientierte Baugruppen geprüft. Gemeinsam mit dem Auswahlgremium für die Vergabe im „Quartier Zukunft Nord“ hat die Verwaltung die Definition der „gemeinwohlorientierten Baugruppe“ diskutiert und folgendermaßen festgelegt. Als „gemeinwohlorientierte Baugruppe“ werden Baugruppen verstanden, die • gewährleisten, bezahlbaren Wohnraum -die Mietobergrenzen orientieren sich überwiegend an den Vorgaben des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus in Baden-Württemberg- und / oder vorwiegend eigengenutzten Wohnraum und / oder Wohnraum im kollektiven Wohneigentum zu schaffen. • eine dauerhafte Bestandshaltung dieses Wohnraumes sichern. • den Wohnraum nachhaltig dem spekulativen Wohnungsmarkt entziehen. • sich eine Rechtsform geben, die diese Ziele gewährleistet oder anderweitig einen Nachweis erbringen, wie diese Ziele gesichert umgesetzt werden. • ein über eine reine Wohnnutzung hinausgehende Ziele zum Nutzen der Allgemeinheit mitverfolgen und umsetzen. Vorstehende Punkte müssen dabei kumulativ erfüllt sein. Da gemeinwohlorientierte Baugruppen über Wohnnutzung hinausgehend einen Mehrwert u.a. für das Quartier schaffen, wird vorgeschlagen, den gemeinwohlorientierten Baugruppen, die mehr als 50% der zur Umsetzung zur Verfügung stehenden Geschossfläche für die oben genannten Zwecke nutzen, die Konditionen des Gemeinbedarfs analog zu gewähren. Dies entspricht einer Reduktion des Verkehrswertes, der zur Bestimmung des Wertes des Erbbaurechts herangezogen wird, um 30%, sowie eines ermäßigten Erbbauzinses von 3 %. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sieht folgende Merkmale für ein Erbbaurecht für soziale Zwecke / Gemeinbedarf vor: • Öffentliche Aufgabe mit staatlicher oder gemeindlicher Anerkennung • Gewinnstreben nicht im Vordergrund • Standort des Vorhabens allgemein zugänglich für Bevölkerung • Besonderes Nutzungsinteresse der Allgemeinheit und gesteigerter Gemeinwohlbezug • Rechtsform des Einrichtungsträgers ist nicht entscheidend Eine analoge Anwendung erscheint sinnvoll, da die gemeinwohlorientierten Baugruppen die Kriterien für soziale Zwecke / Gemeinwohl ebenfalls erfüllen. Zukünftig sollen die gemeinwohlorientierten Baugruppen daher den reduzierten Erbbauzins für die gesamte Nutzungsfläche erhalten, sofern eine in der Gesamtumsetzung überwiegend gemeinwohlorientierte Nutzung (mehr als 50 %) nachgewiesen wird. – 3 – II. Erbbauzins Der im Erbbaugrundbuch gesicherte Erbbauzins für gemeinwohlorientierte Baugruppen, die eine in der Gesamtumsetzung überwiegend gemeinwohlorientierte Nutzung gemäß Ziff. I nachweisen, beträgt 6 % aus dem um 30 % ermäßigten Verkehrswert. Der geförderte (zu zahlende) Erbbauzins beträgt 3 % aus dem um 30 % ermäßigten Verkehrswert Sollte bei einem förderungswürdigen Zweck eine Erbbauzinsermäßigung gewährt werden, wird diese schuldrechtlich im Erbbauvertrag vereinbart mit dem Vorteil, dass bei vertragswidriger Nutzung der volle, dingliche Erbbauzins verlangt werden kann. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat beschließt nach Vorberatung des Haupt- und Finanzausschusses den Erbbauzins für gemeinwohlorientierte Baugruppen i.H.v. 3 % aus dem um 30 % ermäßigten Verkehrswert zu erheben, sofern eine in der Gesamtumsetzung überwiegend gemeinwohlorientierte Nutzung (mehr als 50 % der Geschossfläche) nachgewiesen wird.

Niederschrift 8. Plenarsitzung des Gemeinderates 25. März 2025, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup Punkt 15 der Tagesordnung: Quartier Zukunft Nord: Grundstücksvergabe Punkt 15.1 der Tagesordnung: Grundstücksvergabekonzept für das „Quartier Zukunft Nord (nördlicher Teil)“ – Auswahlkriterien für die Baufelder 4 und 5 Vorlage: 2025/0141 Punkt 15.2 der Tagesordnung: Erbbaurechtskonditionen für gemeinwohlorientierte Bau- gruppen Vorlage: 2025/0140 Punkt 15.3 der Tagesordnung: Quartier Zukunft Nord. Grundstücksvergabe Interfraktioneller Änderungsantrag: GRÜNE, KAL, Die Linke, Volt Vorlage 2025/0141/1 Beschluss: TOP 15.1: Der Gemeinderat beschließt nach Vorberatung des Haupt- und Finanzausschusses für das Grundstücksvergabekonzept „Quartier Zukunft Nord (nördlicher Teil)“ die in den Erläute- rungen näher ausgeführten Auswahlkriterien (Zulassungsvoraussetzungen, Bewertungskri- terien, Umsetzungssicherung) für die Baufelder 4 und 5. TOP 15.2: Der Gemeinderat beschließt nach Vorberatung des Haupt- und Finanzausschusses den Erb- bauzins für gemeinwohlorientierte Baugruppen i.H.v. 3 % aus dem um 30 % ermäßigten Verkehrswert zu erheben, sofern eine in der Gesamtumsetzung überwiegend gemeinwohl- orientierte Nutzung (mehr als 50 % der Geschossfläche) nachgewiesen wird. Abstimmungsergebnis: Verwiesen in den Haupt- und Finanzausschuss am 8. April 2025 Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 15 zur Behandlung auf und verweist auf die er- folgte Vorberatung im Haupt- und Finanzausschuss am 11. März 2025: – 2 – Erste Bürgermeisterin Luczak-Schwarz: Heute ist wieder ein wichtiger Schritt nach vorne im Rahmen unseres Grundstücksvergabekonzeptes Wohnen. Sie erinnern sich, dass wir einen Grundsatzbeschluss im April 2021 beschlossen haben. Damals haben wir gesagt, wenn wir Flächen haben - das war unser großes Problem, im Gegensatz zu anderen Städten hatten wir keine eigenen städtischen Flächen, die geeignet waren -, werden wir dieses Grund- stücksvergabekonzept Wohnen umsetzen. Zukunft Nord war schon auf der Agenda bei uns. Nachdem der Teilumlegungsplan 1 dann in Kraft getreten ist, hat der Gemeinderat im Juni 2024 entschieden, die Baufelder 4 und 5 auszuschreiben und die quotale Aufteilung beschlossen und auch das Auswahlgremium mit entsprechender Expertise besetzt. Ich möchte nochmals zum Ausdruck bringen an dieser Stelle, wir haben lange diskutiert, auch das Baufeld 2 zu priorisieren, weil es verkehrstechnisch einfacher gewesen wäre, aber die Baugruppen sehr deutlich gemacht haben, dass sie großen Flächenbedarf haben und dass sie hinsichtlich der Tiefgarage durchaus sich in der Lage sehen, das umzusetzen. Die- ses Expertise-Gremium hat in verschiedenen Sitzungen sehr intensiv sich mit den Vergabe- kriterien befasst und das, was sie erarbeitet haben, wird Ihnen heute als Beschluss vorge- legt. Wenn Sie diesen Auswahlkriterien so zustimmen werden, könnten wir die erste Phase der Konzeptvergabe, das heißt die Ausschreibungsphase für die Baufelder 4 und 5 einlei- ten, weil alle wichtigen Aspekte entsprechend vorbereitet worden sind. Wenn der Be- schluss befasst wird, würde ab morgen auf der Internetseite auch über die Konzeptvergabe ganz aktuell informiert werden. Die entsprechenden Homepages sind überarbeitet worden. Die relevanten Informationen zum Quartier Zukunft Nord, zu den Baufeldern 4 und 5 und zum weiteren Vorgehen werden ab morgen dann, falls Zustimmung, abgerufen werden können. Wir haben mittlerweile auch die beiden Stellen besetzt, die wir dank Ihnen und Herrn Oberbürgermeister erhalten haben beim LA und bei der Stadtplanung. Damit steht jetzt ein Expertise-Team von Mitarbeitenden aus dem Stadtplanungsamt und dem Liegenschaftsamt den Baugruppen für Rückfragen zur Verfügung. Kontaktmöglichkeit, konkrete Namen wer- den dann auf der Homepage auch zu finden sein. Wir haben vor, eine erste Informations- veranstaltung am 6. Mai als Auftaktveranstaltung zur Vergabe der Baufelder 4 und 5 durchzuführen, um alle bauwilligen Baugruppen, Genossenschaften, Bürgerverein Nord- stadt oder weitere Interessierte über die Konzeptvergabe entsprechend zu informieren und den Ablauf der Vergabe zu erläutern und auch noch mal einen Austausch mit den Be- troffenen herbeizuführen. Wir würden uns freuen, wenn wir da auch bald starten können. Die Ausschreibungsphase, in der die Bewerbung dann einzureichen sein wird, wird noch vor der Sommerpause gestartet werden, und der genaue Beginn wird frühzeitig über die einschlägigen Medien dann auch kommuniziert werden. Also Sie sehen, wir sind voll in den vorgegebenen Rahmenbedingungen, die Sie uns gegeben haben. Hinsichtlich des Ände- rungsantrags verweise ich auf unsere Stellungnahme. Ich denke, da werden wir im Lauf der Debatte noch vertieft darauf eingehen. Der Vorsitzende: Ich möchte vielleicht ergänzen, ich habe es immer so wahrgenommen, dass sich die Baugruppen ausdrücklich auf das Baufeld 4 und 5 konzentriert haben, ob- wohl klar war, dass hier eine Tiefgarage notwendig ist. In den entsprechenden runden Ti- schen vorab wurde das zwar als Problem, aber als ein nicht unlösbares Problem gesehen. Wenn wir dann mit einem solchen Ergebnis bei Ihnen in den Gemeinderat einlaufen und Ihre Zustimmung für das Verfahren bekommen und dann melden die Gruppen an, dass das – 3 – aber mit der Tiefgarage nicht geht, und damit würde, wenn sie, wenn Sie heute diesen Be- schluss fassen, das Ganze aus unserer Sicht auf zwei bis drei Jahre wieder in die Zukunft geschoben, dann bitte ich Sie an der Stelle noch einmal ernsthaft darüber nachzudenken. Natürlich wäre es ohne Tiefgarage einfacher, aber lassen Sie doch bitte möglichst bald die Ausschreibung losgehen. Wenn wir dann feststellen, es bewirbt sich niemand oder es be- werben sich alle, sagen aber das mit der Tiefgarage, dann können wir immer noch den zweiten Schritt gehen. Insofern, ohne dass ich mich jetzt auf die inhaltliche Diskussion ein- lassen will, halte ich das aber im Moment für einen schon vom Zeitablauf sehr schwierigen Vorgang, das jetzt alles noch mal wieder anzuhalten und in eine neue Richtung zu bringen und damit um Jahre, aus unserer Sicht, zurückzuwerfen. Stadträtin Anlauf (GRÜNE): Zu unserem interfraktionellen Änderungsantrag, das wäre schön, endlich ein neues Zentrum gemeinschaftlichen Wohnens in Karlsruhe zu schaffen, in dem die Mieten bezahlbar sind, die Quadratmeter pro Person niedrig, ein Projekt, von dem kreative Ideen auch für das Quartier ausgehen, in dem sich Alt und Jung gegenseitig unterstützen und die Einsamkeit deutlich weniger Chancen hat. Endlich wurde dem Enga- gement von vielen Karlsruherinnen und Karlsruhern Raum gegeben, die Ideen für klima- freundliche Bauen und für klimafreundliche Verkehrskonzepte haben, alles initiiert durch Menschen, die seit Jahren geduldig ehrenamtlich aktiv sind und seit vielen Jahren darauf warten, dass sie in Karlsruhe eine Chance haben und dass es mit Zukunft Nord endlich los- geht. Auch die Verwaltung hat in dieses Thema viel Zeit und Engagement gesteckt, jetzt auch sehr intensiv im Ausschuss, der die Konzeptvorgabe entwickelt. Nun besteht die Gefahr nach unserer Information, so sind wir informiert worden von den Initiativen angesichts der gestiegenen Baukosten, dass dieses Konzept mit einer Tiefgarage nicht realisierbar ist und bezahlbares Wohnen nicht möglich wäre, wenn man die Tiefga- rage bauen müsste. Ein Scheitern steht im Raum, obwohl der Erbbauzins herabgesetzt ist. Wir brauchen aber dringend bezahlbaren Wohnraum und erst recht Wohnprojekte, die sich positiv auf unsere Stadt in sozialer und ökologischer Hinsicht auswirken. Tatsache ist, dass es Städte gibt wie Heidelberg und Stuttgart, wo es möglich ist, ohne Tiefgarage ein solches Konzept zu verwirklichen. Wir wollen dringend darum bitten, dass die Stadt sich damit noch mal gründlichst auseinandersetzt und nach Lösungen sucht, dass man herum- kommt, denn die Bauten, um die es geht in Heidelberg und Stuttgart, sind auch nicht ir- gendwo am Rande. Es ist einfach unfassbar, wenn bei der heutigen Wohnungsnot der überflüssige Bau einer Tiefgarage, der vermutlich dann leer stehen wird und wenn ein ent- sprechendes Verkehrskonzept entwickelt wurde, ist er nicht notwendig, wenn der den Bau bezahlbarer Wohnungen verhindert. Wir schlagen deshalb den Fraktionen, die nicht bei dem Ergänzungsantrag dabei sind, vor, auf jeden Fall dem Punkt 1 unseres Änderungsantrags zuzustimmen. Dann ist der Punkt 2 nämlich überflüssig. Vor vier Wochen hat das schon mit dem einmaligen Projekthaus R in Rüppurr nicht geklappt, weil wir für manches kein Geld haben, für anderes schon. Jetzt dürfen die Vereine nicht wieder enttäuscht werden. Dafür treten wir ein. Stadtrat Pfannkuch (CDU): Um es vorweg zu sagen, die CDU-Fraktion unterstützt die Ver- waltungsvorlage, die bereits vorbereitet wurde, weidlich. Damit unternehmen wir einen sehr guten Schritt zur Förderung von privaten Baugruppen. Das ist ein Anfangsschritt. Wer hier suggeriert, dass wir jetzt auf einmal eine Welle bezahlbaren Wohnens auslösen, der handelt wirklich mit Zitronen. Auch hier zeigt sich, dass gemeinwohlorientiertes Bauen – 4 – nicht ohne erhebliche Vorüberlegungen möglich ist. Dafür danken wir der Verwaltung. Es bedarf eines Auswahlgremiums, das die Gemeinwohlorientierung sicherstellt. Mit den zu erarbeitenden Zulassungsvoraussetzungen sind wir durchaus einverstanden. Wichtig ist nur, dass die Einhaltung der festgesetzten Ziele vertraglich zuverlässig auch gesichert wird. Hier wäre es vielleicht ein Vorschlag, dass uns in Bälde ein Mustervertrag vorgelegt wird, aus dem sich nachvollziehbar ergibt, wie Sie diese Ziele auch wirklich sicherstellen müssen. Denn das darf nicht für die jetzt absehbare Kurzfristigkeit gewährleistet sein. Das muss für die lange Zukunft sichergestellt sein. Zum Änderungsantrag der linken Gruppierungen hier im Haus sagen wir Ablehnung. Ins- besondere wollen wir, dass die Grundkonzeption des Wettbewerbs, der erarbeitet wurde, was die Planung angeht, nicht infrage gestellt wird. Das gilt vor allem auch für das Park- raumkonzept, weshalb wir auf die Einrichtung der Tiefgarage nicht verzichten wollen. Dies wäre ein Einfallstor für andere Investorengruppen und Interessenten, die mit ähnlicher Be- gründung ebenfalls entbunden werden wollen, Stellplätze nachzuweisen. Ein weiteres Ab- senken des ebenfalls durch Beschluss festzuschreibenden Erbbauzinses halten wir ebenfalls nicht für zulässig und auch haushaltsrechtlich bedenklich. Die Tiefgarage kann unseres Er- achtens über die Beteiligung eines Ankermieters wirtschaftlich zumutbar realisiert werden. Da sich hier die bestehende Problematik ergibt, könnte eine Interessengruppe für das Bau- feld 5 durchaus aktiv werden. Dieses Problem war, wie die Frau Erste Bürgermeisterin an- geführt hat, bereits absehbar. Gleichwohl hat man sich für Baufeld 5 entschieden. Jetzt im Nachhinein meinen wir, kann man davon nicht abweichen. Insofern stimme ich den Wor- ten des Herrn Oberbürgermeisters zu. Und überhaupt jede Abweichung von der Planung könnte dazu führen, dass wir von neuem anfangen müssen, indem wir nämlich einen neuen Bebauungsplan aufstellen müss- ten. Stadtrat Dr. Fechler (SPD): Mit dem Beschluss fassen wir einen wegweisenden Beschluss zur Konzeptvergabe, ein Anliegen, was hier im Haus, aber auch in der Bevölkerung schon seit mehreren Jahren den Menschen am Herzen liegt. Wir sehen in der Vorlage ein ausgewoge- nes Konzept, genau diesen Vorgaben zur Grundstücksvergabe für gemeinwohlorientierte Baugruppen gerecht zu werden. Mit dem Änderungsantrag wird letztendlich das Gesamt- konzept Zukunft Nord infrage gestellt. Die Tiefgaragen oder Quartiersgaragen, wie sie jetzt auch hier von den Baugruppen, in Anführungszeichen, verlangt werden, sind Teil eines Ge- samtkonzepts. Eine Aufweichung des bisherigen Vorgehens wird das gesamte Vorgehen prolongieren, wie es der Herr Oberbürgermeister dargelegt hat, weitere Kosten verursa- chen und letztendlich auch dem Begehren der Baugruppen entgegenstehen. Letztendlich ist Bauen immer mit Risiken verbunden, und diese Risiken können wir nicht vollumfänglich auch von den Baugruppen nehmen. Es gibt ein Entgegenkommen vonseiten der Stadt mit dem reduzierten Erbbauzins, der aus unserer Sicht auch angemessen ist. Ein Restrisiko bleibt bei den Baugruppen wie dargelegt. Und zu hoffen, dass es hier günstigen oder ver- günstigten sozialen Wohnraum gibt, ist, glaube ich, auch illusorisch, weil mit Blick auf Rea- litäten und den allgemeinen Rahmenbedingungen wird es auch hier um einen privilegier- ten Teil der Bevölkerung gehen. In der Gesamtschau sehen wir den Weg als den richtigen an, auch mit der Tiefgarage und den aufgezeigten Optionen, mit oder ohne Ankernutzer, der die Tiefgarage realisieren kann, oder gegebenenfalls kann es auch die Baugruppe in Ei- genverantwortung tun. – 5 – Wir sehen auch das aufgezeigte Auswahlgremium als ausgewogen an, indem verschiedene Interessensgruppen eine Möglichkeit haben, sich zu artikulieren, und entsprechend werden wir diesen Weg auch vollumfänglich mitgehen und freuen uns auf die weitere Diskussion. Stadtrat Schnell (AfD): Der Berg kreiste und nein, er gebar keine Maus, sondern ein büro- kratisches Monster. Für zwei städtische Grundstücke im Areal Zukunft Nord hatten wir be- reits ein Vergabekonzept beschlossen, nach welchen Genossenschaften, Baugruppen, städ- tische Gesellschaften sowie der freie Wohnungsmarkt zu je einem Viertel berücksichtigt werden sollten. Das soll heute zugunsten einer Vergabe von fast zwei Dritteln der Grund- stücke an gemeinwohlorientierte Baugruppen mit sattem Rabatt entsorgt werden. Damit da kein Schindluder getrieben wird, soll es ein Auswahlgremium geben, das darüber ent- scheidet, wer nun in den Genuss dieses Rabattes kommen wird und wer nicht. Das ist eine zweistellige Zahl von Vertretern städtischer Dezernate, Ämter, Behörden, Dienststellen, dazu noch externe Experten, aber wenigstens auch noch jemand vom Bürgerverein. Einmal abgesehen davon, dass jedwede Baugruppe sich bereits gemäß der alten Konzession um Baugrundstücke bemühen kann, nur ohne Rabatt, bedeutet dieses Verfahren einen enor- men bürokratischen Aufwand. Es bindet Personal der Stadt, das sicherlich auch anderes zu tun hätte, was dann mehr oder weniger auf die lange Bank geschoben werden muss. Der Rabatt entzieht unserer finanziell klammen Stadt zudem Mittel, die wir an anderer Stelle dringend bräuchten, denn höhere Grundstückspreise für Genossenschaften oder städtische Gesellschaften, den freien Wohnungsmarkt, die dann zur Kompensation massiv über dem Verkehrswert liegen müssten, lassen sich wohl nur sehr bedingt durchsetzen. Und dem Ziel, sehr günstigen Wohnraum für Karlsruhe zu ermöglichen, kommen wir damit auch nicht wirklich näher. Es wurde schon gesagt, die Baukosten haben sich in den letzten Jahren aufgrund gesetzli- cher Vorgaben massiv erhöht. Wir haben jetzt mitbekommen, Projektentwickler sind ins Straucheln gekommen. Zur Situation bei der Volkswohnung sagte Bürgermeister Fluhrer vor einiger Zeit: „Als kommunale Wohnungsgesellschaft stehen wir mehr noch als die ge- samte Immobilienbranche im Sturm, da wir die deutlich angestiegenen Kosten nicht an un- sere Mieter weiterreichen wollen.“ Wir sehen auch nicht, dass uns in dieser Lage jemand zur Seite springen wird. Also diese Neukonzeption bringt außer bürokratischem Aufwand letztendlich nichts, außer der Befriedigung von linksgrünen Partikularinteressen. Daher leh- nen wir diese Vorlage ab. Das gilt ebenso für den Antrag zum Verzicht auf eine Tiefgarage. Das hätte man vielleicht machen können, wenn die öffentlichen Parkplätze entlang der Erzberger Straße noch exis- tieren würden, aber die mussten aus erzieherischen Gründen, Stichwort Mobilitätswende, weg. Stadträtin Berghoff (Die Linke): Zunächst möchte ich auch Danke sagen für die Beschluss- vorlage, und ich fasse mich jetzt auch kurz. Ich möchte aber noch kurz auf den Kollegen Pfannkuch eingehen. Uns ist bewusst, dass wir damit keine Welle bezahlbaren Wohnens auslösen. Es geht uns darum, es überhaupt erst einmal zu ermöglichen, und zwar in einem Bereich, in dem Karlsruhe wirklich noch Nachholbedarf hat. Dann wollte ich noch ein paar Worte zu Tiefgaragen generell verlieren. Tiefgaragen sind teuer, Tiefgaragen machen Wohnen teuer. Tiefgaragen sind bei einem schlüssigen Konzept auch einfach unnötig, ein Faktor, den man aus der Gleichung rausnehmen könnte, wenn – 6 – seine Anwendung der tatsächlichen Nutzung entgegensteht. Wie im Antrag formuliert, gibt es durchaus Beispiele von gemeinschaftlichen Projekten, bei denen auf eine Tiefgarage verzichtet werden konnte. Ein gutes Beispiel ist München. Da ist es möglich, mit einem ent- sprechenden Mobilitätskonzept die Stellplatzverpflichtung zumindest auf 0,3 zu drücken. So ein Konzept beinhaltet zum Beispiel Carsharing vor Ort, gemeinschaftlich nutzbare Las- tenräder, aber auch das Zurverfügungstellen von ÖPNV-Tickets für die Bewohnerinnen und Bewohner. Karlsruhe ist nicht München, Baden Württemberg ist nicht Bayern. Auch die Landesbauordnung ist in dem Punkt extrem schwammig. Aber mit Blick auf die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und das Ermöglichen solcher Projekte, die Stärkung gemein- schaftlicher Wohnprojekte und mit Blick auf das Vorantreiben der Verkehrswende müssen wir einen Weg finden, Ausnahmen zu definieren, entsprechende Regelungen umzusetzen, und wenn nicht jetzt, dann eben wenigstens perspektivisch. Stadtrat Cramer (KAL): Meine Fraktion hatte vor der Hauptausschusssitzung, wo dieser Punkt auf der Tagesordnung war, beantragt, dass die Hauptausschusssitzung öffentlich sein soll. Das wurde von der Verwaltung abgelehnt, was wir nicht verstehen. Wir sind heute in der Situation, dass wir überhaupt keine Rücksprachen mehr machen können mit den Wohngruppen. Auch die Antwort dieses Zusatzantrages wegen der Tiefgaragen ist erst heute eingestellt worden. Wir sind der Meinung, dass es ein schlechtes Vorgehen ist, ein unglückliches Vorgehen ist, wenn man wirklich die Wohngruppen mitnehmen will. Das bedeutet auch für uns als Fraktion, dass wir aufgrund der Beschlussvorlage das auch mit den Initiativen besprechen können. Das konnten wir bei der Hauptausschusssitzung nicht, weil es nicht öffentlich war. Von daher beantragen wir, dass die Entscheidung über diesen Tagesordnungspunkt auf die Sitzung in vier Wochen vertagt wird. Der Vorsitzende: Wir können das gerne in den April verschieben, ich habe damit keinen Schmerz. Sie ziehen die Angebote für die Wohngruppen immer weiter in die Zukunft, aber machen Sie uns anschließend daraus keinen Vorwurf. Es waren jetzt zwei Wochen seit dem Hauptausschuss, da hätten Sie das mit den Wohngruppen besprechen können. Ich ver- stehe die Argumentation überhaupt nicht. Das, was hier zum Teil diskutiert wird, Sie haben einen Bebauungsplan, nicht Sie als Linke, weil da waren Sie noch nicht dabei, aber Sie haben einen Bebauungsplan beschlossen, der nur Tiefgaragenplätze vorlegt. Selbst ein Satzungsding von 0,3 kriegen Sie ohne Tiefgarage auf dem Gelände nicht realisiert. Das müssen Sie einfach akzeptieren. Da nutzt mir kein Vorbild in München und keins in Heidelberg oder sonst wo. Es ist an der Stelle halt so. Mir ist jetzt auch noch einmal ganz wichtig, deutlich zu manchen, wir versuchen mit einem irrsinnigen personellen und auch sonstigen Aufwand, den Wettbewerbsnachteil, der sich schon aus dem Zeitablauf ergibt, für die Wohngruppen zu minimieren und ihnen über- haupt eine Chance zu geben. Das Haus R ist doch genau das Beispiel, dass es ohne eine solche Unterstützung nicht geht. Nur hier müssen wir jetzt nicht irgendein privates Haus oder Grundstück aufkaufen und dann hoffen, dass die Wohngruppen irgendwann in der Lage sind, sich so zu organisieren, dass sie das finanziell hinkriegen, sondern hier nehmen wir sie auch noch alle bei der Hand. Die Kollegin macht das laufend bei den runden Ti- schen. Insofern waren die sowieso schon lange informiert, was da drin steht. Das ist über- haupt kein Geheimnis. Jetzt die Mär aufzumachen, das seien jetzt alles überraschende Dinge und man müsste jetzt noch und so weiter, es geht am Ende darum, ob wir morgen beginnen können damit. Dann werden wir sehen, ob sich Wohngruppen finden, ob mit – 7 – Ankermieter oder ohne. Wir sind für alle Beratungen offen, aber lassen Sie uns doch bitte einmal anfangen. Wir kommen ohne Tiefgarage nicht weiter, weil der Bebauungsplan es nicht zulässt. Ich kann natürlich die Tiefgaragengröße vielleicht minimieren mit einem Mobilitätskonzept. Darüber müssen wir dann verhandeln im Rahmen einer Baugenehmigung, aber von vorn- herein zu sagen, ich mache gar keine Tiefgarage, das ist der Killer für dieses Projekt. Und auch zu sagen, jetzt gehen wir mit dem Erbpachtzins noch mal runter, und es geht hier auch nicht um arme Menschen, die sich in Hilfsgruppen zusammenschließen, sondern es geht hier um eine gemischte Gruppe von Bürgerinnen und Bürgern, die ihr eigenes Schick- sal als Gruppe in die Hand nehmen wollen. Das ehren wir außerordentlich. Das unterstüt- zen wir wirklich in einer massiven Weise, mit zusätzlichem Personal und allem Möglichen. Jetzt muss aber irgendwann mal der Start sein, mit diesen Rahmenbedingungen mal versu- chen, einen Schritt weiterzukommen. Alle Sozialromantik an der Stelle bringt uns nichts, wenn wir es auch haushaltswirtschaftstechnisch einfach irgendwann gar nicht mehr dür- fen. Wir werden irgendwann gefragt werden, warum wir denn diese Gruppe von allen Sei- ten nur begünstigen und alle anderen müssen gucken, wie sie zurechtkommen. Also da kriege ich die Krise langsam. Wir können das gerne deswegen vertagen. Ich bin da völlig entspannt. Wenn hier eine Fraktion den Antrag stellt, haben wir das meistens auch so gemacht, das ist alles okay, aber ich bitte Sie noch einmal, lassen Sie uns doch die Chance nutzen, überhaupt einmal zu gucken, ob sich jemand bei uns um dieses... Und das ist eines unserer wertvollsten Grundstücke, wir haben so wenig Grundstücke in der Zukunft Nord. Und dann lassen Sie uns das doch jetzt mal als positive Chance einen Schritt weiter nutzen. Stadtrat Löffler (GRÜNE): Es wäre schön, wenn wir jetzt sofort loslegen könnten, aber das Problem ist bei Zukunft Nord, dass wir schon ewig und drei Tage darüber diskutieren. Und wir diskutieren die ganze Zeit über die Tiefgarage. Warum tun wir das? Weil ein Tiefgara- genstellplatz eine Größenordnung von 30.000 bis 60.000 Euro kostet. Das sind einfach Mehrkosten, die eins zu eins zu der Wohnung zugeordnet werden. Das sind Kosten, die am Ende wieder erwirtschaftet werden müssen, wenn man diese Wohnungen in die Ver- mietung bringt. Das steigert natürlich dann den Mietzins des Ganzen. Das heißt, diese For- derungen, die auch in der Konzeptvergabe drin stehen, nach geringen Mieten, nach sozial gebundenem Wohnraum et cetera pp., unter Mietspiegel, werden quasi in sich schon fast verunmöglicht, wenn man auf teure und teilweise unnötige Infrastrukturen besteht. Das ist das ganze Problem. Das haben wir schon die ganze Zeit im Rahmen des Bebauungsplans thematisiert. Wir sind auch die ganze Zeit auf taube Ohren gestoßen. Wir hätten dieses Problem einfach vorher schon gelöst haben können und müssten es jetzt nicht zum zehn- ten Mal wieder einfordern. Das ist eigentlich das Grundproblem, dass wir das nicht vorher auf den Weg gebracht bekommen haben. Vielleicht finden wir eine Lösung, dass auch ein Konzept erarbeitet werden kann, dass die Tiefgaragengröße verringert, das sagt, dieser Stellplatzschlüssel, der da drin steht, wenn man da ein schlüssiges Konzept liefert, kann man das vielleicht im Prozess dann auch noch reduzieren. Aber es ist schon ein bisschen schwierig, bei dem Thema dagegen anzukämpfen, weil wir reden die ganze Zeit bei Zu- kunft Nord von einem modernen Stadtquartier, klimaangepasst und nachhaltige Mobilität. Es ist halt, das muss man auch einmal so klar sagen, keine nachhaltige Mobilität, wenn man die Autos einfach nur unter die Erde steckt. Dieses Stadtquartier ist einfach nicht das, was vorne draufsteht. Genau an diesem Problem hängen wir auch jetzt einfach noch in – 8 – diesem Bebauungsplan. Natürlich ist er rechtskräftig, aber wir haben trotzdem immer wie- der kritisiert, da ist aber einfach so viel drin, und wir kommen in diesem Verfahren doch überhaupt nicht dahin, einmal konstruktiv zu Ergebnissen zu kommen, weil es einfach viel zu viel ist und wir uns dann über irgendwelche Details aufregen, und dann am Ende nicht merken, dass wir Wohnraum teuer machen. Der Vorsitzende: Wenn jetzt auch eine große Fraktion sagt, wir können das jetzt so... (Zurufe) und wir können jetzt kein Konzept aus dem.... (weitere Zurufe) Ich vertage jetzt den Tagesordnungspunkt, wir gehen in eine öffentliche Beratung im Hauptausschuss. Ja, sorry, der Beitrag ergänzt jetzt noch einmal die Forderungen der Karls- ruher Liste, und dann gehen wir in eine öffentliche Debatte. Ich weise nur noch einmal ausdrücklich darauf hin, ein anderes Mobilitätskonzept in Zukunft Nord hätte bedeutet, dass wir oberirdische Stellplätze erstellen wollen. Das wollten wir ausdrücklich nicht, son- dern wir wollten möglichst viel öffentlichen Raum für Begrünung, Aufenthalt und alles mehr haben. Dann hätten Sie seinerzeit beim Bebauungsplan sagen müssen, wir wollen öf- fentlichen Platz reduzieren, um Stellplätze einzurichten. Das wäre eine spannende Diskus- sion geworden, aber jetzt ist der Bebauungsplan, wie er ist. Das ist das Ergebnis Ihrer Ein- sprüche, und keine der Baugruppen hat gesagt, sie setzt sich nicht an den Tisch wegen Zu- kunft Nord, weil sie das nicht realisieren können. Sie heben jetzt die Standards, nicht die Baugruppen. Die haben gesagt, das ist für sie schwierig, ich weiß auch nicht, ob wir einen Ankermieter finden. Alles okay, aber lassen Sie es uns dann doch bitte gemeinsam mal drauf ankommen. Wenn Sie aber bei der Position bleiben, müssen wir entweder den Be- bauungsplan ändern, dann sitzen wir noch mal drei Jahre hier herum, oder wir sagen, Zu- kunft Nord ist für eine Baugruppe kein geeignetes Gebiet. Das ist auch in Ordnung, dann reden wir über Neureut 3 oder über den Unteren Säuterich. Das können wir auch gerne machen, aber das ist die Alternative. Alle anderen Alternativen sehe ich im Moment nicht. Okay, jetzt haben sich ganz viele zu Wort gemeldet. Ich glaube, ich habe das Recht, wenn hier Vorberatung öffentlich angemahnt ist, einfach zu sagen, wir nehmen es in den nächs- ten Hauptausschuss öffentlich, und vielleicht sortieren wir uns im Vorfeld ein bisschen dazu, dass wir vielleicht noch lieber einen Monat ins Land gehen lassen, als dass wir uns hier völlig verkeilen. Wir arbeiten noch mal am Versuch, einen Kompromiss zu finden und gehen auch noch mit den Baugruppen an einen Tisch, wenn sie einverstanden sind. Damit ist das vertagt. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 9. April 2025

Niederschrift 8. Sitzung Haupt- und Finanzausschuss 8. April 2025, 16:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus Marktplatz Vorsitz: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup Punkt 6 der Tagesordnung: Quartier Zukunft Nord: Grundstücksvergabe Punkt 6.1 der Tagesordnung: Grundstücksvergabekonzept für das „Quartier Zukunft Nord (nördlicher Teil)“ – Auswahlkriterien für die Baufelder 4 und 5 Vorlage: 2025/0141 Punkt 6.2 der Tagesordnung: Erbbaurechtskonditionen für gemeinwohlorientierte Baugrup- pen Vorlage: 2025/0140 Punkt 6.3 der Tagesordnung: Quartier Zukunft Nord: Grundstücksvergabe Interfraktioneller Änderungsantrag: GRÜNE, KAL, Die Linke, Volt Vorlage: 2025/0141/1 Punkt 6.4 der Tagesordnung: Baugebiet „Zukunft Nord“ – Sachstandsinformation Vorlage: 2025/0206 Beschluss: Kenntnisnahme im Rahmen der Vorberatung für den Gemeinderat Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 6 zur Behandlung auf. Stadtrat Löffler (GRÜNE) hält fest, dass seiner Fraktion daran gelegen sei, dass die Konzept- vergabe nicht wesentlich verzögert werde, sondern nach der nächsten Befassung im Ge- meinderat starten könne. Ziel sei auch, dass tatsächlich denjenigen, die sich mit einem geeigneten Konzept bewerben, auch die Möglichkeit gegeben werde, die Ziele des Konzepts zu erreichen. Er könne nach- vollziehen, dass keine Änderungen in der Stellungnahme nachgeliefert wurden. Es würde ei- nen großen Eingriff in den Bebauungsplan bedeuten, was zu einer nicht gewollten – 2 – Verzögerung führe. Dennoch sei seiner Fraktion daran gelegen, dass weiterhin auf dem in- formellen Weg dargelegt werde, wie im geltenden Baurecht Ausnahmemöglichkeiten bei den Stellplatzthemen erreicht werden können. Wenn ihm zugesagt werden könne, dass es mit in die Mobilitätskonzepte im Rahmen der Konzeptvergabe einfließe, müsse man den Än- derungsantrag nicht aufrechterhalten. Dies werde er noch mit den anderen Antragstellern abklären. Beim Sachstandsbericht zur Umsetzung von Zukunft Nord sehe man, dass die Verwaltung bei den Erschließungsmaßnahmen große Arbeit leiste. Dies schaffe die Voraussetzungen, dass sich dort eine Bauinitiative verwirklichen könne. Kritisieren wolle er die weiteren Zuge- ständnisse, die weiteren Bauvorhaben durch den Investor nicht voranzutreiben. An die ge- währte Fristverlängerung, das Bauvorhaben umzusetzen, mache er ein großes Fragezeichen. Er dränge darauf, dass in Zukunft die Stadtverwaltung so hart wie möglich agiere, um den Investor dazu zu bringen, etwas zu tun. Die gesamte Stadt warte darauf, dass die dort mög- lichen insgesamt 1.000 – 1.200 Wohnungen auch errichtet werden. Stadtrat Pfannkuch (CDU) spricht das Thema Änderung des Bebauungsplanes an. Das könne und dürfe nicht im Sinne der Stadt sein. Der Plan müsse angewendet werden. Das bedeute, dass man die beteiligten Kreise an die Auflagen binden müsse, was die Tiefgarage angehe. Die am Konzeptverfahren interessierten Gruppierungen hätten sich bewusst darauf eingelas- sen. Die CDU-Fraktion warne davor, jetzt davon abzuweichen. In jedem Baugenehmigungs- verfahren müsse man über Ausnahmemöglichkeiten im Rahmen des Gesetzes reden kön- nen. Man dürfe aber nicht für den Bauinteressenten X andere Maßstäbe anlegen als für ei- nen anderen. Es gebe auch die Möglichkeit, das Thema Tiefgarage anderweitig zu lösen, in- dem man einen Ankerinvestor mit ins Boot nehme. Die Auswahl der Flächen sei damals so gewollt gewesen. Die Verwaltung habe die erste Baugenehmigungsfristen großzügig gehandhabt und nicht ganz streng eingefordert. Bei einer zweiten Fristenwelle müsse man engere Betrachtungen anlegen. Es müsse mehr Druck geben, denn man benötige die Wohneinheiten. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD) merkt an, es werde beantragt, dass die Stadtverwaltung beim Ziel der Vermeidung von Stellplätzen in Zukunft die Antragsteller informell berate, wie man die Ziele des Bebauungsplanes aufweichen könne. Ihn interessiere, ob dies juristisch möglich sei. Wenn man als Verwaltung zusage, dass für die Ziele, die eine Fraktion verfolge, spezielle Be- ratungen stattfänden, wie die Ziele des Bebauungsplanes aufgeweicht werden können, dann könne er sich andere Leute vorstellen, die dann genau dieselbe Beratung zu anderen Fragen der Bebauungspläne hätten. Erste Bürgermeisterin Luczak-Schwarz antwortet, man werde keine Wege aufzeigen, die nicht für alle genauso gelten wie für die Baugruppen. Der Bebauungsplan sei die Grundlage für die Auswahlkriterien gewesen. Der Gemeinderat habe sich mit großer Mehrheit dafür ausgesprochen, auch aufgrund von Verkehrskonzeptionen Tiefgaragen in dieses Gelände zu geben, damit oben Autofreiheit herrsche. Das seien die planerischen Grundlagen für den Be- bauungsplan. Man habe bereits Optimierungen zugrunde gelegt und den in der LBO vorge- sehenen einen Stellplatz pro Wohneinheit auf 0,9 reduzieret. Im Rahmen eines zu werten- den Mobilitätskonzeptes beim Bauantrag könne man diese 0,9 auf 0,7 reduzieren, was im rechtlichen Rahmen sei. Das Ergebnis des Ausschreibungsverfahrens komme in den Gemein- derat. Auch hier werde das Thema Mobilitätskonzept entsprechend präsentiert und vom – 3 – Gemeinderat zugestimmt und gewertet werden müssen. Man sei offen für kreative Kon- zepte im Rahmen der rechtlichen Vorgaben. Man habe zwei Vorlagen, zum einen das Thema Auswahlkriterien und Start des Ausschrei- bungsverfahrens. Das Zweite sei die Angleichung der Baugruppen, dass diese ebenfalls den reduzierten Erbbauzins bekämen, wie die sozialen Einrichtungen. Dies sei ein starkes Signal in Richtung der Baugruppen. Mit Blick auf die Gemeinwohlorientierung sei es eine neue Konzeption, mit der man in Karlsruhe ein neues Feld eröffne. Zur Vorlage Sachstandsinformation Baugebiet Zukunft Nord führt sie aus, dass man städte- bauliche Gespräche mit dem Investor geführt habe. Es gebe bestimmte Voraussetzungen, an die man sich juristisch halten müsse. Diese Fristen würden sehr stringent geführt und ausge- lotet. Stadträtin Melchien (SPD) freut sich, gemeinwohlorientierte Baugruppen zum Zuge kommen zu lassen. Dem Antrag habe man sich nicht angeschlossen, weil man keine Verzögerung des Projektes wolle. Was man viel mehr wolle, sei echtes Gemeinwohl. Auf Seite 3 der Vorlage seien gemeinwohlorientierte Baugruppen definiert und Vorgaben gemacht. Diese kämen ih- rer Fraktion etwas weich vor, da gerade der bezahlbare Wohnraum nur eine Kann-Vorschrift sei. Es sei nicht verbindlich vorgesehen. Gerade hier wolle man aber zeigen, dass Gemein- wohl möglich sei. Warum schreibe man nicht bezahlbaren Wohnraum mit hinein? Erste Bürgermeisterin Luczak-Schwarz entgegnet, in der Diskussion habe man den Mietwoh- nungsbau und das eigen genutzte Wohneigentum offen und gleichberechtigt neben-einan- der gehalten, weil auch aus den Baugruppen selbst das Thema eigengenutztes Wohneigen- tum thematisiert wurde. Letztendlich habe man dieses im Rahmen der Gesamtkonzeptionen dann auch werten wollen. Auch eigengenutztes Wohneigentum könne gemeinwohlorien- tiere Konzepte vorlegen. Das schließe sich nicht aus. Sie sei überzeugt, dass in der Gesamt- gestaltung der Wohngruppen Elemente von dem einen als auch von dem anderen vorgelegt würden. Dann sei es die Aufgabe, welchem Gesamtkonzept man den Mehrwert zuschreibe. Der Vorsitzende hält fest, dass man das Thema Tiefgarage möglicherweise aus der aktuellen Diskussion herausnehmen könne und sage, das komme dann, wenn man mit den einzelnen Baugruppen über die entsprechenden Rahmensetzungen im Rahmen ihrer Konzeptionen diskutiere. Man weiche keine Planungen auf, sondern nutze den Spielraum, den vernünftige Mobilitätskonzepte zuließen im Rahmen des gesetzlich Möglichen. Er sehe, dass man beim Thema Gemeinwohl noch nicht völlig überzeugt sei. Dies bitte er nochmals miteinander zu diskutieren. Den Ansatz von mindestens 50 % halte er für recht hoch, denn man müsse sich gewahr werden, dass es für alle Beteiligten keine Billigbauvari- ante werde, sondern es werde durch verschiedene Aspekte ein sehr anspruchsvoller Plan werden. Deswegen sei es gut, dass man an bestimmten Stellen noch eine gewisse Offenheit mitnehme. Der Gemeinderat könne entscheiden, ob das Konzept der Baugruppe, die man vorschlage, am Ende das sei, was man sich vorstelle. Herr Eldracher (Liegenschaftsamt) informiert anhand einer Powerpoint-Präsentation über den aktuellen Stand des Baugebiets „Zukunft Nord“. – 4 – Stadtrat Löffler (GRÜNE) schlägt vor, dies im kommenden Planungsausschuss nochmals zu vertiefen. Der Vorsitzende stellt, nachdem keine weiteren Wortmeldungen vorliegen, die erfolgte Vor- beratung fest. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt – Ratsangelegenheiten – 14. April 2025