Umnutzung Kaiserstraße 178 - 182, Innenstadt

Informationsvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2024/0968/1 Verantwortlich: Dez. 6 Dienststelle: Stadtplanungsamt Umnutzung Kaiserstraße 178-182, Innenstadt Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Gestaltungsbeirat 22.11.2024 2 Ö Beratung Kurzfassung Lage Das Bauvorhaben – die Umnutzung und der Umbau des Verwaltungsgebäudes der Sparkassen Lebensversicherung in einen „Serviced Apartments“-Betrieb – befindet sich in der westlichen Innenstadt an der nördlichen Ecke Kaiserstraße / Hirschstraße zwischen dem Kaiserplatz und dem Europaplatz. In der umgebenden Bebauung finden sich überwiegend fünf- bis sechsgeschossige Baukörper unterschiedlicher Bauzeit, meist mit Flachdach und Staffelgeschoss. An das Gebäude grenzt direkt ein Denkmal nach § 2 DSchG an. Die zukünftige Haltestelle „Westliche Kaiserstraße“ wird sich direkt vor dem Gebäude befinden. Das Vorhaben wird aufgrund seiner zentralen innerstädtischen Lage und der Dimension des Gebäudes als stadtgestalterisch bedeutsam angesehen und daher dem Gestaltungsbeirat zur Beratung vorgelegt. – 2 – Vorhaben Geplant ist die Umnutzung und der Umbau des heutigen Verwaltungsgebäudes der Sparkassen Lebensversicherung in einen serviceunterstützten Appartementbetrieb auf Zeit (Mikroappartements). Neben einem Erweiterungsbau im rückwärtigen Hofbereich ist eine Umstrukturierung des Gebäudeinneren geplant. Die bisherige Erschließung der Büroräume über einen Mittelflur wird zugunsten einer Laubengangerschließung für die zukünftigen Appartements aufgegeben, die auf der Hofseite geplant ist. Im Erdgeschoss sind öffentlichkeitswirksame Nutzungen, z.B. in Form einer Gastronomie vorgesehen. Des Weiteren soll das Gebäude energetisch saniert werden. Der Vorhabenträger hat für die Fassaden und Gauben unterschiedliche Gestaltungsvorschläge erarbeiten lassen. Das Erscheinungsbild des Gebäudes verändert sich durch diesen Umbau aus stadtgestalterischer Sicht deutlich. Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans 825 „Kerngebiet westliche Innenstadt“ von 2013. Dieser setzt ein Kerngebiet fest. Eine Wohnnutzung ist ab dem 1. Obergeschoss zulässig. Das Maß der baulichen Nutzung ist nach § 34 BauGB zu beurteilen und muss sich in die nähere Umgebung einfügen. Darüber hinaus befindet sich das Vorhaben im Sanierungsgebiet Kaiserstraße-West. Sanierungsziele sind u.a. die Aktivierung der Erdgeschosszonen durch multifunktionalen Nutzungen und die Stärkung und Qualifizierung der Wohnfunktion in der Innenstadt durch Gebäudesanierung, Erweiterung des Wohnungsangebots durch Umnutzungen, Ausbildung generationengerechter Wohnungen, Schaffung bezahlbaren Wohnraumes (Orientierung am Mietpreisspiegel) sowie der Aufwertung des unmittelbaren Wohnumfeldes – insbesondere der Hofsituationen. Die Schaffung von befristet vermieteten Mikroappartements entspricht nicht den eigentlichen Sanierungszielen, ist aber baurechtlich zulässig. Das Gebäude wurde im Krieg teils stark zerstört. Ein Wiederaufbau der Fassaden erfolgte im historischen Stil. Das Gebäude oder dessen straßenseitige Fassaden sind nicht denkmalgeschützt. Aus stadtgestalterischer Sicht ist die Straßenfassade jedoch als erhaltenswert einzustufen. Bisherige Schritte Das Projekt wurde dem Gestaltungsbeirat in seiner Sitzung am 4. Oktober 2024 vorgestellt. Begrüßt wurden unter anderem: - die sehr frühe Einbindung des Gestaltungsbeirates - die Wertschätzung des Bestandes - eine mögliche Vorbildfunktion des Projektes als zukunftsorientiert und nachhaltig – 3 – Der Gestaltungsbeirat sprach unter anderem folgende Empfehlungen aus: - Begrünung und der Erhalt der Bäume als Basis des ökologischen Mehrwerts und der mikroklimatischen Wirksamkeit des Innenhofes - Ergänzende funktionale Angebote für die Bewohner*innen - Öffentliche und gastronomische Nutzungen zum Straßenraum - Fassaden hinsichtlich Plastizität und weiterer Elemente zu differenzieren - Geometrisch klaren Rhythmik der oberen Fassadenflächen weiterzuentwickeln - Spiel mit Fassadenstruktur und Sockelzone inkl. Öffnungsformaten - Alternativer Vorschlag der „Dachlandschaft“ Für die Wiedervorlage wurde um ergänzende Ansichten, Schnitte und Farb- und Materialdarstellungen gebeten. Der Gestaltungsbeirat dankte für die bisher qualifizierte und fundierte Bearbeitung des Projektes.

Empfehlung 74. Sitzung des Gestaltungsbeirats Freitag, 22. November 2024, 13 Uhr, öffentlich | nicht öffentlich Großer Sitzungssaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitz: Markus Müller Punkt 2 der Tagesordnung: Umnutzung Kaiserstraße 178 - 182, Innenstadt Vorlage: 2024/0968/1 Der Gestaltungsbeirat lobt die positive Weiterentwicklung des Projektes seit Erstvorlage am 04.10.2024. Es wird vom gesamten Gremium nochmals betont, dass der schlüssige Umgang mit dem Bestand und dessen Umnutzung im Sinne einer ganzheitlichen Transformation, die baukultu- rell und nachhaltig motiviert ist, ein wichtiges Zukunftsstatement für vergleichbare Projekte in Karls- ruhe und andere Städte darstellt. Die Entwurfserfasser führen aus, dass die in der 73. Sitzung vom GBR angeregte Überarbeitung der Konstruktion der Laubengangstruktur, die filigraner und in der Farbigkeit heller gestaltet werden soll, gerade bearbeitet wird. Auch eine differenzierte Konzeption für die Innenhofgestaltung und die Fassadenbegrünung wird gerade im Planungsprozess gemeinsam mit einem Landschaftspla- nungsbüro entwickelt. Insoweit können noch keine Ergebnisse präsentiert werden. Es wird jedoch zugesichert, diese Bereiche entsprechend der Empfehlungen zu entwickeln. Die vom Gestaltungsbeirat in Zweifel gezogene Qualität der Erdgeschosswohnungen (u.a. man- gelnde Privatheit, einseitige Orientierung, mangelnde natürliche Belichtung, mangelnde natürliche Belüftung/bei geschlossenen oder geöffneten Fenstern/Akustik und Sicherheit im Erdgeschoss) wurde bisher in der weiteren Planung nicht berücksichtigt. Es wird nochmals explizit darauf hinge- – 2 – wiesen, dass in diesem Bereich funktional sinnvolle und gemeinschaftliche Angebote für die Be- wohner*innen integriert werden sollten, die bisher nicht vorgesehen sind. Für die Eingangssituation zwischen Kaiserstraße und Innenhof wird richtig gestellt bzw. erläutert, dass keine offene oder gar öffentliche Passage gemeint ist, sondern eine im Haus liegende transpa- rente Gestaltung der Fassade zum Hof, um Blickbezüge und auch einen Zugang der Bewoh- ner*innen in den begrünten Innenhof im Erdgeschoss zu ermöglichen. Im überarbeiteten Planungsstand präsentiert sich das Erscheinungsbild des Sockels mit einer Akzen- tuierung der Dreiteilung des Hauses zur Kaiserstraße mit gleichen Öffnungs-, Fenster- und Türfor- maten. Diese Weiterentwicklung, die auch eine geschickte Tiefenstaffelung mit zurück-versetzten Paneelen vorsieht, wirkt ruhig und in diesem prominenten städtischen Kontext elegant. Im Sockelbereich des Erdgeschosses, so empfiehlt der GBR, sollten in der Ausarbeitung weitere Differenzierungen im oberen Abschluss zu den Fassadenflächen der Obergeschosse sowie am Fuß- punkt im Übergang zum Gehsteig erfolgen. Im vorab übermittelten Planungsstand zur 74. Sitzung wurden Markisenelemente im Erdgeschoss integriert, die in der Präsentation am 22.11. entfallen sind. Dies sieht der GBR sehr kritisch und regt dringend einen Kompromiss an, der zumindest im Bereich der vorgesehenen Gastronomie im Eck- bereich zur Hirschstraße Markisen vorsieht, um das einladende und städtische Flair des Hauses zu betonen. Der Gestaltungsbeirat bittet noch einmal darum, dass für die erforderlichen Werbeanla- gen ein gestalterisch integrales Konzept entwickelt wird. Die vor der Erdgeschossfassade liegenden öffentlichen Verteilerkästen stellen für die Qualität und Funktionalität des Sockelgeschosses erhebliche Einschränkungen dar. Im Zuge der weiteren Planung sollten daher zeitnah mit den zuständigen Behörden angemessene Lösungsoptionen erörtert wer- den. Die in den Fassaden integrierten, jetzt schräg gestellten, „Minibalkone“ bzw. Erker sind für den GBR nicht nachvollziehbar und widersprechen dem zeitlosen Charakter des Hauses. Es wird noch- mals angeregt das Motiv des französischen Balkons als kleines Band in der Fassadenstruktur, z.B. in Bezug auf die Eingänge im Erdgeschoss punktuell zu integrieren. Die im Planungsstand dargestellte Akzentuierung von Fensterlaibungen hingegen stärkt den Ausdruck und die Wertigkeit der Fassa- den. Im Kontext der Weiterentwicklung werden eine subtile Plastizität oder farblich subtil abgesetzte Umrahmungen in der Fassadenebene um die Fenster dringend empfohlen, um den Übergang zwi- schen Fensteröffnung und Fassadenfläche fließender zu gestalten. Es wird angeregt, den Übergang zwischen Traufe und Dach in der weiteren Planung feiner und plastischer auszuarbeiten. Die gewählte Biberschwanzeindeckung des Daches wird vom GBR sehr begrüßt. Es wird noch einmal betont, dass das Objekt in seiner stadtbildprägenden Erscheinung mit einer ruhigen und wertigen Gestaltung einen wichtigen identitätsprägenden Stadtbaustein darstellt, dessen Qualität sich auch in der Sorgfalt des architektonischen Details entschei- den wird.