IQ-Leitprojekt Sanierungsgebiet Innenstadt Ost: Entwicklung ehem. Postgiroareal - Auslobung Wettbewerbsverfahren Kriegsstraße 100 und Ergebnis Nachhaltigkeitsbewertung

KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de - - _ Seite 1/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx BEWERTUNG BESTAND FÜR UMNUTZUNG Tragwerksplanung Vorbeugender Brandschutz Bauphysik Nachhaltigkeit BAUVORHABEN PEK Postbank Ettlinger Tor Karlsruhe Kriegsstraße 100 776133 Karlsruhe BAUTEIL Gesamtgebäude BAUHERR UNMÜSSIG Bauträgergesellschaft Baden mbH Waldkircher Straße 28 79106 Freiburg OBEJKTPLANUNG MOELLER SOYDAN Sophienstrasse 32 10178 Berlin TRAGWERKSPLANUNG BRANDSCHUTZ BAUPHYSIK KREBS+KIEFER Ingenieure GmbH Stephanienstraße 55 76133 Karlsruhe T 0721/3508-0 | F 0721/3508-2000 Aktenzeichen: 2023 5024 Karlsruhe, 28.06.2024 Unterschrift: Dipl.-Ing. Alexander Hewener (Geschäftsführer) ppa. Dipl.-Ing. Jochen Modenbach (Prokurist, Sachverständiger für vorbeugender Brand- schutz) KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 2/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx INHALT 1. VORBEMERKUNGEN UND GRUNDLAGEN .................... 3 2. BEWERTUNG GEBÄUDETRAGWERK ............................ 4 2.1 Bestandsunterlagen ................................................................. 4 2.2 Tragfähigkeit der Bestandsstruktur ......................................... 5 2.3 Konstruktiver Brandschutz ...................................................... 7 2.4 Dauerhafitgkeit im Bereich Untergeschoss / Tiefgarage .......... 8 3. BEWERTUNG VORBEUGENDER BRANDSCHUTZ .......... 9 3.1 BAUORDNUNGSRECHTLICHE BEURTEILUNGSGRUNDLAGEN ... 9 3.2 ANFORDERUNG BAULICHEN BRANDSCHUTZES ..................... 11 3.3 ANFORDERUNGEN ANLAGENTECHNISCHER BRANDSCHUTZ . 15 3.4 ABWEHRENDER BRANDSCHUTZ ............................................ 17 4. BEWERTUNG BAUPHYSIK .......................................... 18 4.1 BAUAKUSTIK - SCHALLSCHUTZ NACH DIN 4109 .................... 18 4.2 THERMISCHE BAUPHYSIK ...................................................... 19 4.3 TAGESLICHT ........................................................................... 20 4.4 SOMMERLICHER WÄRMESCHUTZ ........................................... 20 4.5 WÄRMEBRÜCKEN .................................................................. 21 5. NACHHALTIGKEIT (JUNI 24) ...................................... 22 6. FAZIT.......................................................................... 26 KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 3/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx 1. VORBEMERKUNGEN UND GRUNDLAGEN Die UNMÜSSIG Bauträgergesellschaft Baden mbH wurde durch die Stadt Karls- ruhe aufgefordert, zu prüfen und zu bewerten, ob die durch den vorgegebenen Entwicklungsrahmen des Areals vorgesehenen Rahmenbedingungen unter Erhalt des bestehenden Gebäudes in seiner Grundstruktur unter wirtschaftlichen und ökologischen Aspekten im Vergleich zur Planung eines Ersatzneubaus an glei- cher Stelle umgesetzt werden könnten. Hierzu wurde das Architekturbüro Moeller Soydan Architektur PartGmbB beauf- tragt, das Bestandsgebäude aus objektplanerischer Sicht dahingehend zu unter- suchen und zu bewerten. Die KREBS+KIEFER Ingenieure GmbH bewertet im Auftrag der UNMÜSSIG Bau- trägergesellschaft Baden mbH den Gebäudebestand für diese Fragestellung hin- sichtlich der Fachbereiche Tragwerk, Brandschutz und Bauphysik. Durch KREBS+KIEFER wurden hierbei die vorliegenden Bestandsunterlagen ge- sichtet und das Gebäude vor Ort begangen. Die Bewertungen umfassen hierbei insbesondere den Zustand der Gebäudetrag- werke im Hinblick auf die erforderlichen statischen Eingriffe, die Bewertung des konstruktiven und des vorbeugenden Brandschutzes sowie der Bauphysik. Die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) wurde ebenfalls vor Ort in Augenschein ge- nommen mit dem Ergebnis, dass die gesamte TGA-Installation auf Grund der Konstruktionsart und des Anlagenalters im Falle der zu bewertenden Umnutzung vollständig zurückgebaut und erneuert werden müsste. Im Rahmen dieser Bewertungen hat sich gezeigt, dass sehr weitreichende und tief eingreifende Maßnahmen erforderlich wären, um die vorgegebenen Ziele zu erreichen. Durch die weitreichenden Eingriffe, die für diese Umnutzung erforderlich wären, kann kein Bestandsschutz für das Bauwerk geltend gemacht werden, so dass viele Maßnahmen ergriffen und umgesetzt werden müssten, um das aktuelle Bauordnungrecht sowie den aktuellen Stand der Normung bzw. Stand der Tech- nik zu erfüllen. Dies ist im Falle dieser Umsetzung auch für die UNMÜSSIG Bau- trägergesellschaft Baden mbH wesentlich, da nur so eine zukünftige Vermarkt- barkeit des Objektes gewährleistet wäre. Die nachfolgend dokumentierten Be- wertungen müssen alle baurechtlichen Vorschriften vollumfänglich erfüllen. Die angestrebte Umnutzung würde im Falle der Realisierung eine vollständige Entkernung des Bauwerkes mit weitreichenden Eingriffen in das Bestandstrag- werk und anschließendem Neuaufbau der Fassade sowie der gesamten Ausbau- gewerke bedingen. Die wesentlichen Erkenntnisse und Abhängigkeiten werden nachfolgend kurz zu- sammengefasst dargestellt. Hinsichtlich der objektplanerischen Bewertung der Umnutzungsmöglichkeiten sowie der Vermarktungsmöglichkeit / Nutzbarkeit der Flächen unter Berücksich- tigung aller identifizierten Randbedingungen sowie der gegebenen Gebäudegeo- metrie mit den großen Gebäudetiefen wird auf die Bewertung der Objektplanung bzw. die Einschätzung des Eigentümers verwiesen, welche nicht Bestandteil die- ses Dokumentes ist. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 4/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx 2. BEWERTUNG GEBÄUDETRAGWERK Zur Beurteilung des Gebäudetragwerks wurden die Bestandsunterlagen zusam- mengetragen, gesichtet und ausgewertet. Zusätzlich wurde der Bestand began- gen. Grundlage der tragwerksplanerischen Bewertungen sind einerseits die vorliegen- den Bestandsunterlagen sowie die konzeptionellen Abstimmungen mit der Ob- jektplanung bezüglich möglicher Umnutzungsvarianten. 2.1 BESTANDSUNTERLAGEN Gemäß den vorliegenden Bestandsunterlagen wurde das Gebäude in der Mitte der 1970er Jahren geplant und errichtet. Der Gebäudekomplex besteht aus mehreren unabhängigen Gebäudeteilen. Lageplan gemäß Bestandsunterlagen Der Gebäudekomplex ist gemäß den Bestandsunterlagen in 12 Gebäudeteile un- terteilt. Die Gebäudeteile 1 bis 6 und 8 bilden den Bürotrakt ab und das Gebäude 7 das Betriebstrakt. Die Gebäudeteile 9 bis 12 sind nur in dem Untergeschosse vorhanden. Die Tragkonstruktionen aller Gebäudeteile sind als Stahlbetonskelettkonstruktion ausgebildet. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 5/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Für die aufgehenden Gebäudeteile sind insgesamt 6 konstruktiv unabhängigen Abschnitten vorhanden: + Gebäude 1 und 2 + Gebäude 3 und 4 + Gebäude 5 + Gebäude 6 + Gebäude 7 + Gebäude 8 Gemäß den vorliegenden Bestandsunterlagen wurden für die Regelgeschossde- cken relativ hohe Nutzlasten für die damals vorgesehenen Nutzungen vorgese- hen. Die wesentlichen Nutzlasten werden hier zusammengefasst: + Dachdecken: o nicht begehbar, nicht begrünt: 0,75 kN/m² o nicht begehbar, begrünt: 3,5 kN/m² o begehbar und begrünt: 5,0 kN/m² + Regelgeschossdecke im Bürotrakt: 7,5 kN/m² + Regelgeschossdecke im Betriebstrakt: 5,0 kN/m² + Kellerdecke im überbauten Bereich: 10,0 kN/m² + Befahrbare Kellerhofdecke: 5,0 kN/m² + Kriechkellerdecke: 5,0 kN/m² Das Gebäudetragwerk ist im Wesentlichen charakterisiert durch ein Regelstüt- zenraster von 7,5 m. Die Deckenflächen werden im Wesentlichen durch Hauptun- terzüge (a = 7,5 m) mit Nebenunterzügen (a = 2,5 m) und einem dünnen Decken- spiegel von ca. 12 cm in Ortbetonbauweise gebildet. 2.2 TRAGFÄHIGKEIT DER BESTANDSSTRUKTUR Vertikallastabtrag Aus den oben aufgeführten Lasten ist ersichtlich, dass die bestehende Tragkon- struktion ohne Eingriffe hinsichtlich des vertikalen Lastabtrages über ausrei- chende Lastreserven für die erforderlichen neuen Nutzungen verfügt. Eingriffe in das Tragwerk können dennoch zu Mehrbelastungen und Änderungen in den statischen Systemen führen, die zusätzliche Verstärkungsmaßnahmen er- forderlich machen. Des Weiteren können Anforderungen aus dem Fachbereich Bauphysik und hier insbesondere Bauakustik zu schweren Fußbodenaufbauten (aufgrund der sehr dünnen vorhandenen Deckenplatten) oder zu schweren nichttragenden Trenn- wänden führen, die zu einer Überlastung und damit Notwendigkeit einer Ertüchti- gung führen können. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 6/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Zusätzliche Bauteile und Eingriffe ins statische System Gemäß den konzeptionellen Abstimmungen mit der Objektplanung werden für eine Umnutzung der Obergeschosse in Wohnen starke Eingriffe in der bestehen- den Tragkonstruktion erforderlich. Um eine für die Nutzung erforderliche und bauordnungsrechtlich konforme Er- schließung der einzelnen Wohnungen zu erreichen, sind zum einem die bestehen- den Treppenhaus- und Aufzugskerne zurückzubauen und zum anderen neue und vor allem in der Anzahl zusätzliche Treppenhaus- und Aufzugskerne zu ergänzen. Die neu geplanten Treppenhaus- und Aufzugskerne müssen bis zur Gründung heruntergeführt werden. Dort müssen alle neuen tragenden und aussteifenden Bauteile neu gegründet werden. Diese Neugründungen stellen im Bestand eine schwierig zu realisierende und aufwändig umzusetzende Maßnahme dar. Zum einen muss bei jeder Neugründung durch das lokale Öffnen der Bestandsbo- denplatte beachtet werden, dass man im Bereich des anstehenden Grundwassers ist. Dies bedeutet aufwändige bauzeitige Abdichtungsmaßnahmen im Baugrund, um wasserdichte Baugruben zu realisieren. Dies ist zudem mit einem relevanten Ausführungsrisiko verbunden. Zum anderen ist zu beachten, da die bestehende Gründung über eine elastisch gebettete Bodenplatte erfolgt ist. Ein lokales Auftrennen und bereichsweises Ent- fernen der Bestandsgründung ist wahrscheinlich nicht ohne weiteres möglich, da die Bestandslasten aus dem Bauwerk ja weiterhin über die Lastabtragenden Stüt- zen und Wände auf die Bodenplatte wirken. Dies würde wahrscheinlich großflä- chige temporäre Unterstützungen der Bestandsdecken über alle Geschosse hin- weg bedingen. Eine weitere Problematik ist, dass die erforderlichen zusätzlichen notwendigen Treppenräume im Bereich des Untergeschosses geometrisch in erheblichem Umfang mit den Fahrgassen der Tiefgarage kollidieren oder auch bestehende Technikräume treffen. Die möglichen Positionen der neuen Elemente sind wiede- rum durch die Zwangspunkte der Wohnungserschließung in den Obergeschossen eng eingegrenzt. Zusätzlich wäre eine komplett neue TGA-Erschließung vorzusehen, was zu einer Vielzahl an neuen Durchbrüchen und Schächten führen würde, die im Bestand nachträglich herzustellen wären. Um eine adäquate und vermarktbare Wohnnutzung zu realisieren, sind Austritts- möglichkeiten in Form von Balkonen oder Loggien unabdingbar. Das nachträgli- che Anbringen auskragender Balkone ist auf Grund der vorhandenen Deckensys- teme nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand denkbar und bringt zusätzliche erhebliche Probleme hinsichtlich einer thermischen Trennung mit sich. Nach- träglich vorgestellte Balkone reduzieren diese Problematik, müssten jedoch im nördlichen Bereich (Innenhof) durch die Tiefgarage / das UG hindurchgeführt und nachgegründet werden, im westlichen und südlichen straßenseitigen Bereich auf Grund der Grundstücksgrenzen und Gehweg- / Straßensituation nicht realisier- bar. In den Grundriss eingelassene Loggien lassen sich nur mit Höhenversprung und den bauphysikalischen Schwierigkeiten realisieren. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 7/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Gebäudeaussteifung Mit diesen massiven Eingriffen in den tragenden und aussteifenden Elementen des Bestandsgebäudes kann kein Bestandsschutz mehr geltend gemacht werden. Zum Zeitpunkt der Planung und Errichtung des Bestandsgebäudes war noch keine Norm für Erdbebeneinwirkungen bauaufsichtlich zu beachten, so dass für das Bestandsgebäude auch kein Erdbebennachweis geführt wurde. Durch die starken Eingriffe in das Aussteifungssystem und den Entfall des Be- standschutzes müssen alle neuen und auch die bestehenden aussteifenden Bau- teile des Gebäudes die Anforderungen der aktuell gültigen Norm erfüllen. Gemäß aktueller VwV TB müsste dann die DIN 4149:04-2005 erfüllt werden. Auf Grund der Nachhaltigkeit für die Werthaltigkeit der Immobilie und um den ak- tuellen Stand der Technik zur erfüllen, wäre hier sogar die DIN EN 1998-1 inklu- sive dem nationalen Anwendungsdokument von 07-2021 zu beachten (noch nicht bauaufsichtlich eingeführter Erdbebennormteil des Eurocode). Hieraus resultie- ren nochmals höhere zu berücksichtigende Einwirkungen im Erdbebenfall. Wie zuvor bereits dargestellt, müssen die neu geplante Treppenhauskerne und Aufzugskerne bis zur Gründung heruntergeführt werden und dort neu gegründet werden. Auch bei den verbleibenden bestehenden Aussteifungselementen ist mit umfang- reichen Verstärkungsmaßnahmen infolge der höheren Einwirkungen zu rechnen. Diese hier genannten Umbau- und Verstärkungsmaßnahmen sind sehr kostenin- tensiv. 2.3 KONSTRUKTIVER BRANDSCHUTZ Zum Zeitpunkt der Planung und des Bauens der bestehenden Gebäude galt die DIN 4102-4, Fassung 1970. Gemäß den vorliegenden Bestandsunterlagen wurde damals zum Errichtungszeitpunkt an alle tragenden und aussteifenden Bauteile die Anforderungen feuerbeständig (F90) gestellt. Auf Grund der Art und Größe des Gebäudes sowie der Anforderung, dass auch für die zukünftige Nutzung und Werthaltigkeit des Gebäudes die bauordnungsrechtli- chen Anforderungen zu erfüllen sind, resultiert, dass alle tragenden und ausstei- fenden Bauteile auch weiterhin die Anforderung feuerbeständig erfüllen müssen. Der wesentliche und entscheidende Unterschied ist hierbei jedoch, dass infolge der Umnutzungen und dem Entfall des Bestandsschutzes zukünftig alle tragen- den Bauteile eine Mindestfeuerwiderstandsdauer von 90 Minuten nach den aktu- ell gültigen Normen aufweisen müssen. Auf Grundlage der vorliegenden Bestandsunterlagen und der Gebäudebegehung kann festgehalten werden, dass die bestehenden tragenden und aussteifenden Bauteile, konstruktionsbedingt, diese Anforderungen nicht erfüllen. Gemäß der zum Zeitpunkt des Bauens gültigen Normen betrugen die Betonde- ckung gemäß DIN 1045:01-1972 für Innenbauteilen 1,5 cm bzw. 1,0 cm für Flä- chentragwerke sowie für Außenbauteile 2,0 cm bzw. 1,5 cm für Flächentragwerke und gemäß DIN 4102-4, Fassung 1970 für feuerbeständig 1,0 bzw. 1,5 cm je nach Bauteiltypus. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 8/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Um die oben genannte Brandschutzanforderung nach aktuellem Stand der Tech- nik erfüllen zu können, müssten flächendeckend brandschutztechnische Ertüchti- gungsmaßnahmen wie zum Beispiel das Aufbringen eines qualifizierten Putzes als Betonersatz vorgenommen werden. Dies betrifft insbesondere die Unterseiten der Deckenflächen und die Oberflächen der Nebenunterzüge sowie die Oberflächen aller tragenden Stahlbetonwände und somit den Großteil aller Stahlbetonoberflächen. So wurden beispielsweise die De- ckenplatten der Unterzugsdecken mit 1,0 cm Betondeckung geplant. 2.4 DAUERHAFITGKEIT IM BEREICH UNTERGESCHOSS / TIEFGA- RAGE Das Untergeschoss wird im Wesentlichen durch die Nutzung als Tiefgarage ge- prägt. Des Weiteren gibt es eine Vielzahl an Technikräumen und Technikzentra- len. Charakteristisch für die Tiefgarage ist zum einen die Zugänglichkeit von Au- ßenluft (heute Expositionsklasse XC3), verbunden mit einer erforderlichen Beton- deckung von 3,5 cm. Diese Betondeckung ist im Bestand (geplant nach den Vor- gaben zum damaligen Genehmigungszeitpunkt) nicht gewährleistet. Es ist in den unverkleideten Bereichen im Untergeschoss zu erkennen, dass eine geringe Be- tondeckung vorhanden ist. Es ist nicht auszuschließen, dass eine Carbonatisie- rung die Bewehrung erreicht hat und Korrosionsprobleme bei der Bewehrung eintreten könnten. Auf der Fahrebene der Tiefgarage ist ein Oberflächenschutzsystem vorhanden. Zu diesem System liegen aber keine Bestandsunterlagen vor. Gemäß der Aussage des Facility-Managers wurde das Oberflächenschutzsystem weder gewartet noch ausgetauscht. Aus diesem Grund müsste das gesamte Oberflächenschutzsystem abgetragen und erneuert werden damit die Dauerhaftigkeit und die Standsicherheit der Trag- konstruktion weiterhin gewährleistet werden kann. Inwieweit es gegebenenfalls zu einem Chlorideintrag (infolge Streusalzeintrag) gekommen ist und ob daraus eventuell ein zusätzlicher Sanierungsaufwand resultiert, kann zum gegenwärti- gen Zeitpunkt nicht beurteilt werden. Erschwerend kommt hinzu, dass weite Teile des Untergeschosses mit einer Art Doppelboden ausgeführt wurden. Ca. 1m oberhalb der tragenden Bodenplatte wurde ein dünner zweiter Boden eingezogen, der als Fahrbahnebene dient. Ver- deckte Schäden oder Dauerhaftigkeitsprobleme im Bereich der verdeckten tra- genden Bodenplatte können nicht ausgeschlossen werden. Im Falle einer Kern- sanierung bei Umnutzung kann es erforderlich werden, diesen Doppelboden zu- rückzubauen und nach Prüfung und ggfs. Sanierung der darunterliegenden Trag- struktur zu erneuern. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 9/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Im Bereich der Vertiefungen der Doppelparkanlagen sowie in den tiefergeführten Technikzentralen sind Feuchtigkeitsprobleme (aufsteigende Feuchtigkeit, Aus- blühungen, Lösen von Oberflächenbelägen) festzustellen. Eine Untersuchung von strukturellen Schädigungen wurde nicht durchgeführt. Von einem Sanierungsbe- darf im Falle einer fortdauernden Nutzung ist auszugehen. Insbesondere im Falle einer Kernsanierung infolge Umnutzung wären sämtliche Feuchtigkeitsstellen zu sanieren. Der Ausbau des Untergeschosses für eine hochwertige Nutzung wird als nicht zielführend angesehen (siehe hierzu auch Ausführungen der Bauphysik), da das Untergeschoss hierfür planerisch nicht vorgesehen war. 3. BEWERTUNG VORBEUGENDER BRANDSCHUTZ Zur Beurteilung des bauordnungsrechtlich erforderlichen, vorbeugenden Brand- schutzes wurden die Bestandsunterlagen zusammengetragen, gesichtet und be- wertet. Zusätzlich wurde ein orientierender Ortstermin durchgeführt. 3.1 BAUORDNUNGSRECHTLICHE BEURTEILUNGSGRUNDLAGEN Für den bestehenden Gebäudekomplex liegen eine Baugenehmigung aus dem Jahre 1973 sowie weitere Nachtrag Baugenehmigungen vor. Die bestehenden Baugenehmigungen decken folgende Nutzungen des Gebäudes ab: + Garagennutzung in dem Untergeschoss + Gewerbliche Nutzung sowie Büro und Verwaltungsnutzung in den Oberge- schossen Gemäß den geführten Abstimmungsgesprächen sollen für den Gebäudekomplex die Machbarkeit und die Auswirkungen einer Realisierung der nachfolgenden Nut- zung überprüft und bewertet werden: + Garagennutzung im 1. Untergeschoss + Optional: Verkauf und Dienstleistung im 1. Untergeschoss (Basement) + Verkauf und Dienstleistung im Erdgeschoss + Büro und Verwaltungsnutzung im 1. Obergeschoss + Wohnnutzung ab dem 2. Obergeschoss Somit wird im Weiteren von einer Nutzungsänderung ausgegangen. Dementsprechend müssen die brandschutzbezogenen Anforderungen bei allen über die Renovierung- und Erhaltungsmaßnahmen hinausgehenden baulichen Akti- vitäten sowie bei Ausweitung bzw. Änderung von Nutzungen beachtet werden. Dies vor allem dann, wenn die neue Nutzung gegenüber der bestehenden Nutzung zu weitergehenden oder anderen (materiellen) Anforderungen - unter anderem aus Vorschriften des vorbeugenden Brandschutzes - führt. Ein Bestandsschutz ist somit nicht gegeben. 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Für eine mögliche optionale Nutzung von Teilflächen im 1. Untergeschoss als Ver- kaufsflächen und Ladenstraßen mit einer Fläche von mehr als 2.000 m² wird von ei- ner Höhenlage von mehr als 3 m unterhalb der Geländeoberfläche im Mittel ausge- gangen. Für die Wohnnutzungen ab dem 2. Obergeschoss wird eine Zellenbauweise (Nut- zungseinheiten mit nicht mehr als 200 m² Grundfläche) angenommen. Der geplante Gebäudekomplex umfasst nachfolgend aufgeführte Sonderbautatbe- stände im Sinne von § 38 (2) LBO + Nr. 1 - Hochhäuser (Gebäude mit einer Höhe nach § 2 (4) Satz 2 von mehr als 22 m), + Nr. 2 - Verkaufsständen, deren Verkaufsräume und Landstraßen eine Grundfläche von insgesamt mehr als 400 m², + Nr. 3 - bauliche Anlagen und Räume, die überwiegend für gewerbliche Be- triebe bestimmt sind, mit einer Grundfläche von insgesamt mehr als 400 m² und + Büro- und Verwaltungsgebäude mit einer Grundfläche von insgesamt mehr als 400 m² Nachfolgend werden die Auswirkungen und die im Falle der Umsetzung zu berück- sichtigenden Anforderungen hinsichtlich des vorbeugenden Brandschutzes für die Umnutzung des Gebäudes beschrieben und dargestellt. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 11/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx 3.2 ANFORDERUNG BAULICHEN BRANDSCHUTZES Gebäudeabschlusswände und innere Brandwände Gemäß den vorliegenden Planunterlagen beträgt der Abstand des bestehenden Ge- bäudekomplexes zur Grundstücksgrenze anderer bebaute Grundstücke mehr als 2,5 m. Die Ausführung von Gebäudeabschlusswand ist dementsprechend nicht er- forderlich. Die unterirdische geschlossene Garage im 1. Untergeschoss ist in Rauchabschnitte mit einer Fläche von maximal 2.500 m² zu unterteilen. Das Gebäude ist in den Geschossen in Abständen von höchstens 40 m durch innere Brandwände in Brandabschnitte zu unterteilen. Bei der Brandabschnittsbildung durch Brandwände ist die Verhinderung eines Brandgefahrschlages über Eck zu beachten. Tragwerk und Geschossdecken Das Tragwerk und die Geschossdecken müssen feuerbeständig und aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen. Außenwände Nichttragende Außenwände und nichttragende Teile tragender Außenwände müs- sen in allen ihren Teilen aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen. Dies gilt nicht für 1. Fensterprofile, 2. Dämmstoffe in nicht brennbaren geschlossenen Profilen, 3. Dichtstoffe zur Abdichtung der Fugen Zwischenverglasungen und Trag- gerippe, 4. Kleinteile ohne tragende Funktion, die nicht zur Brandausbreitung beitra- gen. Die Sätze 1 und 2 gelten auch für Außenwand Bekleidungen, Balkonen Bekleidun- gen und Umwehrungen. Der Brandüberschlag von Geschoss zu Geschoss muss durch eine mindestens 1 m hohe feuerbeständige Brüstung (Über- und/oder Unterzug) oder 1 m auskragende feuerbeständige Decken Platte behindert werden. Dies ist im Rohbau des Bestan- des zu prüfen und muss - sofern nicht vorhanden - im Falle der Umnutzung voll- ständig als zusätzliche Maßnahme umgesetzt werden. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 12/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Trennwände Die Trennwände zwischen Nutzungseinheiten sind von Rohfußboden bis zur Rohde- cke zu führen. Die erforderlichen Trennwände sind Raum abschließend, mindes- tens feuerbeständig und aus nicht brennbaren Baustoffen herzustellen. Dächer Die Bauteile der Dächer müssen aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen. Die Dachhaut darf aus brennbaren Baustoffen bestehen, wenn sie mit einer mindestens 5 cm dicken Schicht aus mineralischen Baustoffen oder Bauprodukten dauerhaft bedeckt ist. Bodenbeläge, Bekleidungen, Putze, Einbauten Bodenbeläge, Bekleidungen, Putze und Einbauten müssen nicht brennbar sein in 1. notwendigen Treppenräumen, 2. Vorräumen von notwendigen Treppenräumen, 3. Vorräumen von Feuerwehraufzugsschächten, 4. Räumen zwischen dem notwendigen Treppenraum und dem Ausgang ins Freie. Estriche, Dämmschichten, Sperrschichten, Dehnungsfugen Estriche, Dämmschichten und Sperrschichten müssen aus nicht brennbaren Bau- stoffen bestehen. Sperrschichten aus brennbaren Baustoffen sind zulässig, wenn sie durch nicht brennbare Baustoffe oder Bauprodukte gegen Entflammen ge- schützt sind. Dehnungsfugen dürfen mit Ausnahme der Abdeckung nur mit nicht brennbaren Baustoffen ausgeführt sein. Rettungswege Aufgrund der Gebäudehöhe und der in weiten Teilen nicht realisierbaren Aufstell- flächen für die Hubrettungsgeräte der Feuerwehr sind der 1. und 2. Rettungsweg baulich herzustellen. Von jeder Stelle innerhalb der geschlossenen Garage muss eine notwendige Treppe in einer Entfernung von höchstens 30 m (gemessen im Radius, jedoch nicht durch Bauteile) erreichbar sein. Von jeder Stelle einer Verkaufsfläche muss ein notwendiger Flur für Kunden, eine Ladenstraße, ein notwendiger Treppenraum oder ein Ausgang ins Freie in einer Entfernung von höchstens 25 m (gemessen im Radius, jedoch nicht durch Bauteile) erreichbar sein. Von jeder Stelle einer Büro- und Verwaltungs-Nutzungseinheit oder einer Wohn- nutzung muss ein notwendiger Treppenraum in maximal 35 m Lauflänge erreich- bar sein. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 13/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Ab dem 2. Obergeschoss müssen Ausgänge von Nutzungseinheiten auf notwendige Flure oder ins Freie führen. Notwendige Treppenräume Die Rettungswege aus den oberirdischen geschossen und den Kellergeschossen sind getrennt ins Freie zu führen. Im vorliegenden Fall genügt anstelle von zwei notwendigen Treppenräumen ein Si- cherheitstreppenraum. Innenliegenden notwendige Treppenräume von oberirdischen geschossen und not- wendige Treppenräume von Keller geschossen mit Aufenthaltsräumen müssen als Sicherheitstreppenraum ausgebildet sein. Notwendige Treppenräume von Keller geschossen dürfen mit den Treppenräumen oberirdische Geschosse nicht in Verbindung stehen. Innenliegende Sicherheitstrep- penräume dürfen durchgehend sein. Alternativ zur Ausführung außenliegender Sicherheitstreppenräume können innere Sicherheitstreppenräume ausgeführt werden. Vor den Türen innenliegender Si- cherheitstreppenräume müssen Vorräume (Sicherheitsschleusen) angeordnet sein, in die Feuer und Rauch nicht eindringen kann. Öffnungen in den Wänden dieser Vorräume sind zulässig zum Sicherheitstreppenraum und zu notwendigen Fluren. Der Abstand von der Tür zum Sicherheitstreppenraum zu anderen Türen muss mindestens 3 m betragen. Die Sicherheitstreppenräume sind mit einer Druckbelüftungsanlage auszustatten. Wir weisen explizit darauf hin, dass die Abströmgeschwindigkeit gemäß Abschnitt 6.2.2 MHHR an der Tür des Sicherheitstreppenraum zum Vorraum und an der Tür des Vorraums zum notwendigen Flur nachgewiesen werden muss. Hierbei muss die Anzahl der im Alarmfall geöffneten Türen innerhalb des Geschosses beachtet werden. Jeder notwendige Treppenraum benötigt zwingend einen sicheren Ausgang ins Freie. Räume zwischen dem notwendigen Treppenraum und dem Freien dürfen nur Öffnungen zu notwendigen Fluren haben. Durch die vorhandene Kubatur des Gebäudes, in Verbindung mit der zulässigen Rettungsweglänge, wird eine deutlich höhere Anzahl von notwendigen Treppenräu- men innerhalb des Gebäudekomplexes erforderlich. Diese müssen entsprechend nachträglich im Bestand ergänzt werden, was mit erheblichen Eingriffen in die Be- standsstruktur und mit erheblichen Kosten verbunden ist. Zusätzlich bedeuten diese zusätzlichen Treppenräume auch einen erheblichen Flä- chenbedarf und schränken die Nutzbarkeit der Flächen in den unteren Geschossen weiter ein. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 14/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Notwendige Flure Notwendige Flure mit nur einer Flucht Richtung dürfen nicht länger als 15 m sein. Sie müssen zum Vorraum eines Sicherheitskreisen Raumes, zu einem notwendigen Flur mit zwei Fluchtrichtungen oder zu einem offenen Gang führen. Aufzüge Jedes Geschoss muss von mindestens zwei Aufzügen angefahren werden. Vor den Fahrschachttüren der Aufzüge müssen Vorräume angeordnet sein. Leitungen, Installationsschächte und-Kanäle Leitungen, die durch mehrere Geschosse führen, müssen in Installationsschächten angeordnet werden. Elektroleitungen müssen in eigenen Installationsschächten geführt werden; dies gilt nicht für Leitungen, die zum Betrieb eines Installationsschachtes erforderlich sind. Brennstoffleitungen müssen in eigenen Installationsschächten und-Kanälen ge- führt werden. Die Anforderungen von Satz 1 gelten nicht für Wasser führende Leitungen aus nichtbrennbaren Baustoffen. Installationsschächte müssen entraucht werden können. Installationsschächte und -Kanäle für Brennstoffleitungen müssen so durchlüftet werden, dass keine gefähr- lichen Gas-Luft-Gemische entstehen können. Installationsschächte und -kanäle müssen Revisionsöffnungen haben, die so ange- ordnet sind, dass eine Brandbekämpfung möglich ist und Brandmelder leicht zu- gänglich sind. Installationsschächte für Elektroleitungen müssen in Höhe der Geschossdecken feuerhemmend abgeschottet sein. Abfallschächte sind unzulässig. In Verbindung mit der zu bewertenden Wohnnutzung der Obergeschosse bedeutet dies, dass eine Vielzahl zusätzlicher Schächte und Durchbrüche erforderlich sein werden, die entsprechend auch im Bestandstragwerk nachgerüstet werden müs- sen. Feuerstätten Feuerstätten sind als zentrale Anlagen auszuführen. Einzelfeuerstätten in Nut- zungseinheiten sind unzulässig. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 15/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx 3.3 ANFORDERUNGEN ANLAGENTECHNISCHER BRANDSCHUTZ Automatische Brandmeldeanlage Die unterirdische geschlossene Garage muss mit einer Brandmeldeanlage ausge- stattet werden, da diese mit den weiteren Geschossen in Verbindung steht, für wel- che eine Brandmeldeanlage erforderlich. In den Bereichen der Verkaufsstätte sind mindestens nicht automatische Brand- melder zur unmittelbaren Alarmierung der dafür zuständigen Stelle und der inter- nen Alarmierungsanlage vorzusehen. Büro- und Verwaltungsnutzungseinheiten (> 200 m²) sind mit automatischen Brandmelder auszustatten. Nutzungseinheiten oberhalb des 1. Obergeschoss des mit einer Grundfläche von maximal 200 m² sind mit Rauchwarnmelder mit Netzstromversorgung auszustat- ten. Alarmierungsanlage In der unterirdischen geschlossenen Garage muss eine Alarmierungsanlage vor- handen sein. In den Bereichen der Verkaufsstätte sind Alarmierungseinrichtungen erforderlich durch die alle Betriebsangehörigen alarmiert und Anweisungen an Sie und an die Kunden gegeben werden können (SAA). In den Büro- und Verwaltungsnutzungen (> 200 m²) ist eine Alarmierungsanlage vorzusehen. In den Wohnnutzungen erfolgt die Alarmierung der Nutzer durch die Rauchwarn- melder. Löschanlagen Selbsttätige Löschanlagen (Sprinkleranlage) Für den optionalen Fall der Umnutzung von Teilen des Untergeschosses zu einer Verkaufsstätte wäre auf Grund der Anforderungen des Brandschutzes zu beachten, dass das Basement aufgrund der Lage der Verkaufsstätte (Fußboden im Mittel mehr 3 Meter unter der Geländeoberfläche) und Verkaufsräume mit einer Fläche von mehr als 500 m² mit einer selbsttätigen Löschanlage (Sprinkleranlage) auszu- statten wäre, was erhebliche Zusatzkosten bedeuten würde. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 16/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Nicht selbsttätige Löschanlagen (Wandhydranten/Steigleitungen für die Feuer- wehr) Der Gebäudekomplex ist in jedem Geschoss mit nassen Steigleitungen mit Wand- hydranten für die Feuerwehr auszustatten. Bei gleichzeitiger Löschwasserentnahme vom 200 l/min an drei Entnahmestellen darf der Fließdruck an diesen Entnahmestellen nicht weniger als 0,45 MPa und nicht mehr als 0,8 MPa betragen. Rauchabführung Für die unterirdische geschlossene Garage ist eine maschinelle Rauch- und Wär- meabzugsanlage einzuplanen. Die Anlage muss sich bei Raucheinwirkungen selbsttätig einschalten und Temperatureinwirkungen von 300 °C für mindestens 1 Stunde standhalten. Die elektrischen Leitungen müssen bei Brandeinwirkung für mindestens die gleiche Zeit funktionsfähig bleiben. Die Anlage ist für einen mindestens zehnfachen Luftwechsel, jedoch nicht mehr als 70.000 m³ auszulegen. Eine ausreichende Versorgung mit Zuluft muss vorhanden sein. Für den Fall einer Umnutzung des Untergeschosses (Basement) zu einer Verkaufs- geschäfte mit Ladenstraße müssen die Lüftungsanlagen im Brandfall so betrieben werden können, dass sie nur entlüften, soweit es die Zweckbestimmung der Ab- sperrvorrichtungen gegen Brandübertrag zulässt. Sicherheitsbeleuchtung Für die unterirdische geschlossene Garage, die Verkaufsstätte und die Treppen- räume muss eine Sicherheitsbeleuchtung vorhanden sein. Blitzschutzanlage Der Gebäudekomplex ist mit einer Blitzschutzanlage auszustatten. Sicherheitsstromversorgung Die sicherheitstechnischen Einrichtungen des Gebäudekomplexes sind mit einer si- cheren Stromversorgung auszustatten, welche den Betrieb der angeschlossenen Anlagen auch bei Ausfall der allgemeinen Stromversorgung sichergestellt. Druckbelüftungsanlagen Innenliegende Sicherheitstreppenräume und Feuerwehraufzüge sind mit einer Druckbelüftungsanlage auszustatten. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 17/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Feuerwehraufzüge Hochhäuser müssen Feuerwehraufzüge mit Haltestellen in jedem Geschoss haben. Jede Stelle eines Geschosses muss von einem Feuerwehraufzug in höchstens 50 m Entfernung erreichbar sein. Die Entfernung wird in der Lauflinie gemessen. 3.4 ABWEHRENDER BRANDSCHUTZ Flächen für die Feuerwehr für Einsatz- und Rettungsfahrzeuge der Feuerwehr sind ausreichende Zu- oder Durchfahrten und Bewegungsflächen erforderlich. Zu- und Durchfahrten und Be- wegungsflächen müssen gekennzeichnet sein. Für die Feuerwehr bestimmte Eingänge, Zugänge zu notwendigen Treppenräumen und Feuerwehraufzügen sowie Einspeiseeinrichtungen für Löschwasser müssen unmittelbar erreichbar sein. Die Anzeige- und Bedieneinrichtungen für die Feuerwehr müssen sich innerhalb des Gebäudes in unmittelbarer Nähe der für die Feuerwehr bestimmten Eingänge befinden. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 18/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx 4. BEWERTUNG BAUPHYSIK Aus bauphysikalischer Sicht ist eine Bewertung gem. DIN 4109-Schallschutz im Hochbau sowie die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes vorzusehen. Da davon ausgegangen wird, dass der Umbau nachhaltig und für einen langen Zeit- raum vorgesehen werden soll, ist es sachgerecht, die Anforderungen wie für ei- nen Neubau heranzuziehen. 4.1 BAUAKUSTIK - SCHALLSCHUTZ NACH DIN 4109 Bei der Umnutzung eines Bürogebäudes in Wohnraum sind geänderte, im Regel- fall höhere Anforderungen an die Trennbauteile zwischen fremden Nutzungsein- heiten sowie an Außenbauteile zu berücksichtigen. Außenbauteile Für die Beurteilung des Verkehrslärms, der auf das Vorhaben einwirkt, wird die Situation nach Umgestaltung der Kriegsstraße herangezogen. Trotz der Tunnellö- sung verbleibt ein nicht unerheblicher Anteil des motorisierten Verkehrs auf der Kriegsstraße oberhalb, so dass auch weiterhin mit hohen Immissionsbelastungen (ggf. > 70 dB(A)) zu rechnen ist. Aktive Schallschutzmaßnahmen wie z.B. Lärm- schutzwände oder Lärmschutzwälle zur Reduzierung der Beurteilungspegel an den lärmbelasteten Fassaden scheiden aufgrund der städtebaulichen Situation und des Platzbedarfs aus. Aufgrund des Verkehrslärms sind für die geplanten Nutzungen des Vorhabens somit passive Schallschutzmaßnehmen erforderlich. Der erforderliche Lärmschutz kann durch Schallschutzfenster und eine kontrol- lierte, fensterunabhängige Be‐ und Entlüftung der entsprechenden Räume ge- währleistet werden. Auf Grund des hohen maßgeblichen Außenlärmpegels ist eine Ertüchtigung der vorhandenen Fassade inkl. des umlaufenden “Balkones” auf aktuelle Anforderungen im Regelfall kaum oder nur mit sehr hohem Aufwand möglich. Die Anbindung einer neuen Fassade inkl. der erforderlichen horizonta- len und vertikalen Norm-Flankenschallpegel an die Decke müssen zusätzlich aus statischer Sicht geprüft werden. Innenbauteile Die DIN 4109 gibt die Mindestanforderungen an Wohnnutzungen vor. Für übliche Wohnnutzung wird in der Rechtsprechung davon ausgegangen, dass ein erhöhter, über die Mindestanforderungen hinausgehender, Schallschutz vorzusehen ist. Dies hat zur Folge, dass die Anforderungen an den Luft- und Trittschallschutz so- wie die Anforderungen an die technischen Anlagen entsprechend steigen. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 19/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Auf Grund von Erfahrungswerten ist bei einer Stahlbetondecke mit einer Stärke <20 cm der erhöhte Schallschutz ohne zusätzliche Maßnahmen, wie z.B. das Vor- sehen einer Abhangdecke sowie eines schweren Estrichs, im Regelfall nicht er- reichbar. Bei der Ermittlung des Trittschallpegels besteht darüber hinaus zwi- schen Wohn- und Büronutzung der Unterschied, dass bei der Ermittlung der Trittschalldämmung im Bereich der Büronutzung ein trittschallmindernder Bo- denbelag berücksichtigt werden darf. Bei einer Wohnnutzung ist der Anforde- rungswert ausschließlich über den Estrich einzuhalten. Eine Estrichanpassung hat zur Folge, dass die bestehenden Treppenläufe und –podeste sowie die Auf- züge über alle Etagen ebenfalls an die neuen Höhen des OK FFB angepasst wer- den müssen. Trennwände zwischen fremden Nutzungseinheiten sollten nach Möglichkeit in Massivbauweise ausgeführt werden, um auch in tieferen Frequenzen eine ausrei- chende Schalldämmung erreichen zu können. Die Erhöhung der Massen durch Estrich und Massivwände muss statisch über- prüft werden. Häufig halten bei einer Umnutzung von Büro- in Wohnnutzung die Treppenpo- deste und - läufe die Anforderungen an den Trittschallschutz nicht ein, so dass diese rückgebaut und neu eingebracht werden müssen. 4.2 THERMISCHE BAUPHYSIK Da das Ziel des Projektes ist, Wohnraum und Geschäftsflächen herzustellen, die einem Neubau entsprechen, sollten auch die gleichen energetischen Standards wie für ein Neubauprojekt berücksichtigt werden. In diesem Fall ist das GEG 2023 anzuwenden, das die Anforderungen an den Primärenergiebedarf sowie die ther- mische Hülle eines Gebäudes definiert. Hierzu ist es erforderlich, dass sowohl die Anlagentechnik als auch die Gebäudehülle des beheizten Bereiches (thermische Hülle) die derzeit geltenden Anforderungen erfüllt. Hinsichtlich der thermischen Hülle ist diese Anforderung im Regelfall in den oberirdischen Geschossen möglich, da es aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein kann, die komplette Fassade zu erneuern. Somit ist auch die Dichtheit des Gebäudes in diesen Bereichen im Regelfall herstellbar. Für die Bauteile, die der- zeit jedoch zu Erdreich ausgeführt sind bzw. zum unbeheizten Bereich vorliegen, ist eine Ertüchtigung auf den aktuellen Stand aus folgenden Gründen nur mit sehr hohem Aufwand herstellbar: + Einhaltung des Mindestwärmeschutzes an jeder Stelle der Hülle aus kon- struktiven und geometrischen Gründen kaum umsetzbar + Starke anlagentechnische Belegung der Kellerdecke führt dazu, dass eine flächendeckende Dämmung des Bauteils zwischen beheiztem und unbeheiztem Raum kaum möglich ist KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 20/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx + Bei Umwandlung des unbeheizten Raumes in beheizte Räume (Erweite- rung der thermischen Hülle) sind nun auch Bauteile gegen Erdreich aus- reichend zu dämmen. Hierzu ist aus bauphysikalischer Sicht eine Außen- dämmung einer Innendämmung vorzuziehen, um eine Taupunktverlage- rung in die Tragkonstruktion zu vermeiden. Dies ist z.B. bei einer vorhan- denen ungedämmten Bodenplatte nicht möglich. Hier ist im Bestand eine Dämmung auf der Bodenplatte vorzusehen. In den Anschlussbereichen ist auf eine ausreichende Schleppdämmung zu achten, die zu optischen Ein- schränkungen führt, aber auch einen Flächenverlust mit sich bringt. + Sofern Außenbauteile erhalten bleiben, ist die Gewährleistung der Gebäu- dedichtheit zu überprüfen bzw. herzustellen. 4.3 TAGESLICHT Generell benötigen Wohnungen mehr Tageslicht und einen direkteren Zugang nach draußen als Büroräume. Viele Bürogebäude, vor allem solche mit Groß- raum- und Kombibüros, haben deutlich größere Gebäudetiefen, als sie im Woh- nungsbau üblich sind, und sind daher schwer zu belichten. Um eine größere Ta- geslichtversorgung gewährleisten zu können, sind die Fensterflächen wesentlich zu vergrößern. Zur Stärkung des Außenbezugs ist es vorteilhaft, den Einbau von Loggien oder den Anbau von Balkonen vorzusehen. Hierbei ist wiederum der As- pekt der Berücksichtigung der thermischen Hülle zu beachten. 4.4 SOMMERLICHER WÄRMESCHUTZ Die Erhöhung des Fensterflächenanteils zur Versorgung der Räume mit Tages- licht führt im Regelfall auch zu einer Erhöhung des solaren Wärmeeintrags von außen. Dieser Wärmeeintrag ist durch eine geeignete Kombination aus außenlie- gender Verschattungseinrichtung, Sonnenschutzverglasung sowie architektoni- schen Planungen zu reduzieren. Sofern eine hohe Speichermasse des Gebäudes vorliegt, kann, sofern es die Lärmbelastung im Nachtzeitraum zulässt, die sommerliche Nachtlüftung, die die Speichermasse des Gebäudes auf natürliche Weise auskühlt, zum Einsatz kom- men. Hier wird nach der Idee der Querlüftung auf eine hohe Luftzirkulation ge- setzt, die die tagsüber eingetragene Wärme innerhalb der Baumasse in den Nachtstunden schnell abführt. Hierbei ist jedoch eine hohe Speichermasse des Gebäudes, die durch schwere und massive Bauteile, wie z.B. Stahlbeton oder Mauerwerk, erreicht wird, Voraussetzung. Bei Bürogebäuden ist dieser Sachver- halt im Regelfall nicht gegeben, da auf Grund einer flexiblen Nutzung lediglich die Decke in Stahlbeton und die Trennwände in Leichtbauweise vorgesehen sind. In- wiefern eine Erhöhung der Speichermassen aus statischer Sicht möglich ist, ist zu überprüfen. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 21/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx 4.5 WÄRMEBRÜCKEN Wärmebrücken sind Schwachstellen im Bereich der Gebäudehülle, an denen wäh- rend der Heizperiode ein Wärmestrom von innen nach außen auftritt. Als Folge sinkt die Oberflächentemperatur des betreffenden Bauteils bei niedrigen Außen- temperaturen, sodass die Raumluftfeuchte an der Bauteiloberfläche kondensiert. Es werden drei Arten von Wärmebrücken unterschieden: geometrische, konstruk- tiv bedingte und umgebungsbedingte Wärmebrücken. + Geometrische Wärmebrücken treten überall dort auf, wo eine kleine Wärme aufnehmende Fläche der Gebäudeinnenseite auf eine größere Wärme abgebende Gebäudeaußenseite trifft, wie z.B. an Außenkanten, Er- kern oder Gauben. + Konstruktive Wärmebrücken entstehen bei Durchdringungen von Bautei- len von innen nach außen sowie bei Unterbrechungen der Dämmebene oder auch bei der Reduzierung von Regelquerschnitten einer Wand, wie es z.B. bei Heizkörpernischen der Fall ist. + Umgebungsbedingte Wärmebrücken entstehen in Bereichen mit unter- schiedlichen Luft- und Oberflächentemperaturen, z.B. in Heizkörpernähe, wo es zu ungleichmäßigen Wärmeströmen kommt. Wärmebrücken treten bei energetisch sanierten Gebäuden wesentlich stärker in Erscheinung als bei nicht wärmegedämmten Altbauten, da die Unterschiede der Wandoberflächentemperaturen wie „Kühlrippen“ spürbar werden. Auch der An- teil der Wärmeverluste durch Wärmebrücken steigt in gedämmten Gebäuden im- mens. Darüber hinaus führen sie langfristig zu sichtbaren Bauschäden: Wenn auf den kalten Bauteiloberflächen in warmen Räumen über längere Zeit Kondensat auf- tritt und die Feuchtigkeit nicht durch Lüftung trocknen kann, kommt es an den Wärmebrücken zu Schimmelbildung. Für in den 70er-Jahren errichtete Gebäude sind folgende Bauteile genau zu un- tersuchen, um langfristig Bauschäden vermeiden zu können: Auskragende Balkonplatten oder Treppenpodeste Typische konstruktiv bedingte Wärmebrücken stellen Balkone und Loggien dar, bei denen die Geschossdecke zur Balkonplatte wird und aus dem beheizten In- nenraum in den kalten Außenraum ragt. Dadurch entsteht im Winter ein ständi- ger Wärmestrom nach außen. Dies gilt auch für Anschlüsse eines vorgehängten Stahlbalkons mit Verbindung an die vorhandenen Geschossdecken. Gleiches Prinzip einer Wärmebrücke entsteht bei Treppenpodesten im Eingangs- bereich, bei denen die Decke ohne thermische Trennung von innen nach außen geführt wird. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 22/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Heizkörpernischen Durch die Schwächung der Außenwand und aufgrund der hohen Temperaturen des Heizkörpers im Winter, erfolgt auch hier ein kontinuierlicher, ungehinderter Wärmestrom nach außen. Ungedämmte Jalousienkästen Wie bei der Heizkörpernische findet hier eine Schwächung des Außenwandquer- schnittes statt. Hinzu kommen die Undichtigkeit, der Hohlraum und die fehlende Wärmedämmung der Konstruktion. Attikakonstruktionen bei Flachdächern Die Attika eines Flachdaches wurde meist von der über das Flachdach hinaus ge- führten Außenwand gebildet. Sie stellt zumindest dann eine Wärmebrücke dar, wenn sie bei einer Sanierung nicht umlaufend und mit Anschluss an die Dachflä- che gedämmt werden kann. Regenfallrohre in Außenwänden In Außenwänden verlegte Regenfallrohre schwächen die schon geringen Quer- schnitte der Außenwände erheblich. Darüber hinaus können die hohen Tempera- turunterschiede zu den angrenzenden Bauteilen zu Kondensatschäden führen. Bodenplatte/Kellerwand gegen Erdreich Sofern Kellerwände und die Bodenplatte im Bestand unbeheizte Räume gegen Erdreich abgeschlossen haben und diese im Zuge der Sanierung / Umnutzung nun beheizt werden sollen, sind die Übergangsbereiche zwischen Bodenplatte und Außenwand sowie Außenwand und Deckenanschluss genau zu betrachten. Sofern an den Kelleraußenwänden keine Außendämmung angebracht werden kann, ist zusätzlich der Feuchteverlauf innerhalb des Bauteils detailliert zu unter- suchen, um Feuchteschäden ausschließen zu können. 5. NACHHALTIGKEIT (JUNI 24) Grundlagen Für das Projekt wurde untersucht, zu welchen Ergebnissen die Betrachtung der Lebenszyklusanalyse für das Bestandsgebäude und den Gebäudeneubau führen. Hierbei wurde für den Neubau die Umweltwirkung des Gebäudes von der Herstel- lung über die Nutzung bis zur Entsorgung des Produktes betrachtet. Für den Be- stand wurde der Energieverbrauch im Betrieb während der Nutzungsphase un- tersucht. Für den Neubau wurde zusätzlich die graue Energie durch den Bau und die Entsorgung des Bestandes mitberücksichtigt. In folgender Untersuchung wurden die Treibhausgasemissionen (CO2-Äquivalente) aus dem verwendeten Baumaterial sowie dem Energiebedarf ermittelt und für den Bestand und den Neubau verglichen. Zur Ermittlung des Treibhausgaspotenzials wurde auf Daten der Ökobaudat 2020 zurückgegriffen. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 23/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Grundlage für die Betrachtung war, dass bei einer Bestandserhaltung die Gebäu- dehülle zwar instandgehalten und nicht energetisch ertüchtigt und weiterhin eine Nutzung als Bürogebäude erfolgt. Für den Bestand liegen die Verbrauchsdaten zu Strom und Fernwärme vor, so dass diese Angaben für die Ökobilanzierung heran- gezogen wurden. Lebenszyklusphasen In der DIN EN 15978 – „Nachhaltigkeit von Bauwerken – Bewertung der Umwelt- leistung von Gebäuden – Methodik“ werden Berechnungsverfahren zur Bewer- tung der umweltbezogenen Qualität eines Gebäudes und seines Standortes fest- gelegt. Hierbei wird der Gebäudelebenszyklus in folgende Phasen eingeteilt: Bei der Ermittlung der Ökobilanz für die Neubauplanung wurden folgende Le- benszyklen betrachtet, die auch im Rahmen einer QNG-Bewertung (Qualitätssie- gel Nachhaltige Gebäude) Anwendung finden: • Herstellungsphase: A1 – A3 • Nutzungsphase: B4, B6 • Entsorgungsphase: C3+C4 Diese Teilmodule finden auch Anwendung bei einer Zertifizierung nach BNB (Be- wertungssystem Nachhaltiges Bauen) bzw. DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen), wobei bei diesen Betrachtungen zusätzlich noch das Mo- dul D berücksichtigt wird. Auf Grund des Planungsstandes wurde dieses Modul jedoch nicht in die vorliegende Betrachtung mitaufgenommen. . Für das vorliegende Bestandsgebäude wurden folgende Teilmodule für die Le- benszyklusanalyse betrachtet: • Nutzungsphase: B6 Grundlagendaten Bestand: Flächen Gesamt NGF ca. 30.760 m² Gesamt BGF ca. 38.479 m² Stromverbrauch KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 24/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx 2022 2.410.736 kWh 2023 2.535.825 kWh Fernwärme 2020 2.784.100 kWh 2021 3.569.700 kWh 2022 2.513.300 kWh 2023 Daten liegen noch nicht vor Bestand – Bauteile / Energieversorgung Die Bauteilaufbauten im Bestand bestehen überwiegend aus ungedämmtem Stahlbeton für Decken, Wände, Treppen, Dächer. Fenster bestehen aus einer Alu- konstruktion mit gedämmten Alupaneelen und stammen Großteils noch aus der Errichtungszeit in den 1970er-Jahren. Neubau – Bauteile / Energieversorgung Für den Neubau mit einer überwiegenden Wohnnutzung und einem Geschäftsbe- reich im Erdgeschoss wurde auf Grundlage der vorliegenden Bestandskubatur und -bauteilmassen ein energetischer Standard gewählt, der zwischen den Anfor- derungen des GEG und einem EH 40 liegt. Zu Vergleichszwecken sind die gleichen Ansätze für die Wärmeversorgung (Fernwärme) ohne Berücksichtigung zusätzlich möglicher Anwendung regenerativer Energien (z.B. PV-Anlage) in die Ökobilanz eingeflossen. Für die Bauteilaufbauten im Neubau wurde für die Decken und Außenwände rechnerisch ebenfalls Stahlbeton herangezogen. Im Außenbereich wurden diese Flächen jedoch mit einem Wärmedämmverbundsystem EPS zur energetischen Verbesserung versehen. Fenster aus Kunststoff mit einem U-Wert von 0,9 W/²K wurden berücksichtigt. Innenbauteilaufbauten wurden für die Berechnung derzeit mit einem Flächengewicht von ca. 10% der Außenwände berücksichtigt, da zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Planung hierzu vorliegt. Es wird darauf hingewie- sen, dass die Tragkonstruktion den größten Einfluss bei der Errichtung des Ge- bäudes hat.Eien weitere Optimierung kann im Rahmen der Planung einer Neu- baumaßnahme erfolgen durch Prüfung des Einsatzes von hybriden Baukonstruk- tionen (z.B. Holz-Beton-Verbund) sowie durch Einsatz von ökologisch optimierter Betone (Recyclingeton, Betone mit optimiertem Zementeinsatz). In der Lebenszyklusphase „B4 – Austausch“ wurden auf Basis der vom BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) definierten Nutzungsdauern der Austausch von Materialien vorgesehen, wie z.B. Außen- und Innenanstrich, Bitumenbahnen, Wärmedämmverbundsystem. Der Austausch dieser Bauteilkom- ponenten wurde als zusätzlicher Emittent berücksichtigt. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 25/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Dekarbonisierung Um die Emissionen über den Lebenszyklus hinweg zu betrachten, müssen zum jetzigen Planungsstand bestimmte Annahmen getroffen werden. Dies betrifft auch die Entwicklung des Energiemixes und die damit verbundenen CO2-Emissio- nen. Es ist davon auszugehen, dass der Energiemix in den kommenden Jahren ei- nen höheren Anteil an erneuerbaren Energien enthalten wird und damit weniger CO2-Emissionen verursacht. Wie sich der Energiemix verändern wird, hängt je- doch von politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Entwicklungen ab und kann zum jetzigen Zeitpunkt nur abgeschätzt werden. Für die Betrachtung wurde im ersten Schritt davon ausgegangen, dass die Ziele des Klimaschutzge- setzes, das eine Klimaneutralität im Jahr 2045 vorsieht, auf Grund der erforderli- chen erheblichen Veränderungen nicht erreicht werden können. Als realistische- rer Ansatz wird die CRREM-Methode (Carbon Risk Real Estate Monitoring) mit den zugehörigen Emissionsfaktoren und einer möglichen Entwicklung der Dekar- bonisierung herangezogen, die mit den Zielen des Pariser Klimaabkommens und der Erreichung des 1,5-Grad-Ziels im Einklang steht. Die Werte dieser Methode sind jedoch einem Wandel unterlegen und von folgenden Faktoren abhängig: • CO2-Wachstumsrate der Gebäudeflächen: wenn mehr Flächen hinzu- kommen, muss die CO2-Intensität je m² Gebäudefläche reduziert werden, um das noch zur Verfügung stehende CO2-Budget bis zur Erreichung des 1,5-Grad-Zieles nicht zu überschreiten. • Dekarbonisierung des Energiemixes: positive Auswirkungen durch ver- mehrten Einsatz regenerativer Energien Die Wahl dieser Methode wird jedoch zur Abbildung der aktuellen Situation sowie Vorausschau als sehr realistisch erachtet. Kumulierte Emissionen Unter Berücksichtigung der im Bestand vorhandenen Energieverbräuche sowie der rechnerisch ermittelten Energiebedarfe sowie der Herstellung des Gebäudes für den Neubau wurden die Emissionen über die nächsten 50 Jahre ermittelt und miteinander verglichen. Für den Neubau wurde zusätzlich die graue Energie für den Bau und die Entsorgung des Bestandes mitberücksichtigt. Es ist ersichtlich, dass die Emissionen für die Herstellung des neuen Gebäudes durch die wesent- lich höheren Emissionen des Energieverbrauches im Bestand nach kurzer Zeit bereits kompensiert werden können. Über eine Lebensdauer von mehr als 50 Jahren ist das Treibhausgaspotential (GWP) eines Neubaus auf Grund des we- sentlich niedrigeren Energieverbrauches somit geringer als ein Weiterbetrieb des derzeitigen Gebäudebestandes. In der Betrachtung vernachlässigt wurde zudem die Tatsache, dass davon auszuge- hen ist, dass die Substanz des Bestandes trotz üblicher Instandhaltung nicht noch weitere 50 Jahre genutzt werden kann und zu einem späteren Zeitpunkt dennoch durch einen Neubau ersetzt werden müsste. Dies würde zeitversetzt weitere Emis- sionen bedingen. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 26/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx 6. FAZIT Die zu bewertende Umnutzung des Gebäudes bedingt die vollständige Entkernung des Gebäudes, d.h. Zurückführung auf den tragenden Rohbau. Neben weitrei- chenden erforderlichen Eingriffen in das Gebäudetragwerk ist von einem kom- pletten Neuaufbau der restlichen Gebäudeausstattungen auszugehen. Die Einfüh- rung einer hochwertigen Nutzung im Untergeschoss (Basement) ist nicht zielfüh- rend umzusetzen. Hinsichtlich der Nutzbarkeit und Vermarktungsmöglichkeit der zu bewertenden Nutzungen unter Berücksichtigung aller identifizierten Randbe- dingungen sowie der gegebenen Gebäudegeometrie mit den großen Gebäudetie- fen wird auf die Bewertung der Objektplanung bzw. die Einschätzung des Eigentü- mers verwiesen. Durch die bisherige Nutzungsdauer von ca. 60 Jahren ist auch nach heutigem Maßstab (Eurocodes – DIN EN 1990) für das Gebäudetragwerk die geplante Nut- zungsdauer von 50 Jahren für übliche Gebäude, nach der die Notwendigkeit einer wesentlichen Instandsetzung anzunehmen ist, bereits überschritten, zumal die Ausführungsqualität in den 1970er Jahren nicht den heutigen Anforderungen ent- sprach. Die für die zu bewertende Umnutzung des Gebäudekomplexes zu Wohnnutzung in den Obergeschossen erforderlichen Eingriffe und Ertüchtigungen in der tragen- den und aussteifenden Konstruktion sind nur mit sehr großem Aufwand und mit hohen Investitionskosten umsetzen. Neben den nachträglich zu ergänzenden Treppenräumen und Aufzügen (mit den schwierigen Nachgründungen im Grundwasser) sowie der kompletten Neuer- schließung der TGA (viele neue Schächte und Durchbrüche) sind insbesondere auch die Defizite im konstruktiven Brandschutz zu nennen, die eine großflächige Ertüchtigung der Konstruktion erfordern. Durch den Entfall des Bestandschutzes und die Eingriffe in das bestehende Aus- steifungssystem ist die Gebäudeaussteifung nach aktuellem Stand der Technik auch für Erdbeben mit den entsprechenden Belastungen nachzuweisen und die Bestandsbauteile voraussichtlich zusätzlich zu ertüchtigen. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 27/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Darüber hinaus ist der Zustand der bestehenden Bauteile im Bereich des Unter- geschosses (insb. Tiefgarage und Technikzentralen) im Hinblick auf die Dauerhaf- tigkeit zu beachten. Sollten bei den betroffenen Bauteilen bereits Korrosions- schäden infolge Chlorideintrag oder Karbonatisierung aufgetreten sein, lassen sich diese nur mit sehr hohem Aufwand beseitigen bzw. instandsetzen. Aus Sicht des vorbeugenden Brandschutzes ist festzustellen, dass durch die zu bewertenden Umnutzungen der Bestandsschutz für das Gebäude entfällt und in allen Belangen die aktuell geltenden Anforderungen zu berücksichtigen sind. Es besteht zudem die wesentliche Problematik, die Flucht- und Rettungswege für die Umnutzung (insb. Für die Wohnnutzung in den Obergeschossen) zu realisie- ren. Hierfür sind eine Vielzahl zusätzlicher notwendiger Treppenräume mit siche- ren Ausgängen ins Freie nachträglich im Bestand herzustellen. Innenliegende notwendige Treppenräume sind hierbei als Sicherheitstreppen- räume auszubilden. Die bestehenden, in der Regel innenliegenden Treppenräume entsprechen grundsätzlich nicht den Anforderungen der Muster-Hochhaus-Richt- linie. Es sind zusätzliche Feuerwehraufzüge vorzusehen und baulich im Bestand herzu- stellen. Aus diesen Maßnahmen resultiert ein erhöhter Flächenbedarf in allen Geschos- sen mit zusätzlichen geometrischen Einschränkungen für die Nutzungen im Erd- geschoss und Untergeschoss. Durch die komplette Neuerschließung der TGA sind auf Grund der Wohnnutzun- gen eine Vielzahl an zusätzlichen Schächten und Durchbrüchen umzusetzen. Im Rahmen der Neukonzeption der TGA sind alle zuvor aufgeführten Anforderun- gen an die sicherheitsrelevante Anlagentechnik zu berücksichtigen, was mit er- heblichen Kosten verbunden ist. Eine optionale Nutzung des Untergeschosses (bzw. Teilflächen davon) als Ver- kaufsstätte wird auch aus brandschutztechnischer Sicht als sehr aufwändig ein- gestuft, da z.B. Sprinklerung der Flächen erforderlich wird. Aus Sicht der Bauphysik sind die Anforderungen an den Schallschutz mit einem hohen technischen und wirtschaftlichen Aufwand im Regelfall zu erreichen. In- wiefern die Maßnahmen, die zur Einhaltung der Anforderungen an den Schall- schutz vorgesehen werden müssten, mit den statischen Randbedingungen kon- form sind, d.h. insb. hinsichtlich der resultierenden Lasten abgedeckt werden kann, müsste planungsbegleitend geprüft werden. Im Bereich der thermischen Bauphysik werden die konstruktiven Randbedingun- gen im Bereich des Untergeschosses sowie des Übergangs zwischen Unter- und Erdgeschoss derart eingestuft, dass eine luftdichte, durchlaufende thermische Hülle sowie ein wärmebrückenfreies Bauwerk technisch kaum oder wenn, dann nur mit einem sehr hohen technischen Aufwand, herstellbar sind. Eine hochwer- tige Nutzung im bestehenden Untergeschoss wird entsprechend als nicht zielfüh- rend bewertet. KREBS+KIEFER INGENIEURE GmbH | www.kuk.de Seite 28/28 K:\B_Projekte\2024\0029_801_k+K_KA_Postbankareal_K A\C_Bearbeitung\stellungnahme\2400628_Bewertung_B estand_Nachhaltigkeit.docx Aus den zuvor gemachten Ausführungen ist zusammenfassend festzustellen, dass das Bestandsgebäude nur bedingt und mit sehr hohem wirtschaftlichem Aufwand auf die zu bewertenden Nutzungsänderungen angepasst werden kann. Für die Umsetzung der als Umnutzung benannten Zielvorgaben ist davon auszu- gehen, dass das Gebäude wahrscheinlich vollständig entkernt und auf den Roh- bau zurückgeführt werden müsste, um dann die in diesem Dokument beschriebe- nen, sehr umfangreichen Maßnahmen zur Tragwerksertüchtigung und zu den er- forderlichen Umbauten des Tragwerks durchzuführen. Hierbei ist zusätzlich zu beachten, dass trotz dieser Maßnahmen abschließend mit relevanten Einschrän- kungen der Nutzbarkeit der Flächen und damit auch mit Einschränkungen hin- sichtlich einer wirtschaftlichen und nachhaltigen Vermarktbarkeit zu rechnen ist. Gleichzeitig ist festzustellen, dass nicht alle Anforderungen umgesetzt werden können (z.B. hochwertige Nutzung UG). Weiterhin bliebe auch die bereits geal- terte Bausubstanz mit reduzierter Restnutzungsdauer und verbleibenden Risiken zu vorhandenen Schädigungen bestehen. Auch die großen Gebäudetiefen im Bestand und die unmittelbare Lage des Be- standes an stark frequentierten Hauptstraßen im Süden und Westen stellen hin- sichtlich der angestrebten nachhaltigen Nutzung, wie im Dokument der Objekt- planung beschrieben, äußerst schwierige Randbedingungen für zeitgemäßes und behagliches Wohnen sowie die weiteren Nutzungen dar, die bei einer alternativen Neuentwicklung des Areals für die vorgesehenen Nutzungen grundlegend neu strukturiert und entwickelt werden könnten. Aus Sicht der Nachhaltigkeit hat die durchgeführte vergleichende Lebenszyk- lusanalyse des Bürobestandes sowie eines von der Kubatur vergleichbaren Neu- baus mit einer Hybridnutzung von Wohnen / Gewerbe zum Ergebnis geführt, dass die Emissionen für die Herstellung des neuen Gebäudes durch die wesentlich hö- heren Emissionen des Energieverbrauches des Bestandes bereits nach kurzer Zeit kompensiert werden können. Über eine Lebensdauer von mehr als 50 Jahren ist das Treibhausgaspotential (GWP) eines Neubaus auf Grund des wesentlich niedrigeren Energieverbrauches geringer als ein Weiterbetrieb des derzeitigen Gebäudebestandes. Hinzu kommt, dass durch eine im Neubau vorgesehene hö- here Ausnutzung des Grundstückes der Aspekt der Nachverdichtung zusätzlich einen positiven Effekt auf eine nachhaltige Nutzung des Grundstückes aufweist. In Summe aller erarbeiteten Faktoren wird die zu beurteilende Umnutzung des Bestandes im Hinblick auf die zu erwartenden Kosten als nicht sinnvoll einge- schätzt.

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Beschlussvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2024/0935 Verantwortlich: Dez. 6 Dienststelle: Stadtplanungsamt IQ-Leitprojekt Sanierungsgebiet Innenstadt Ost: Entwicklung ehem. Postgiroareal - Auslobung Wettbewerbsverfahren Kriegsstraße 100 und Ergebnis Nachhaltigkeitsbewertung Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Planungsausschuss 14.11.2024 8 N Vorberatung Gemeinderat 17.12.2024 28 Ö Entscheidung Kurzfassung 1. Der Gemeinderat bestätigt, nach Vorberatung im Planungsausschuss, die im Entwurf der Auslobung zum Wettbewerb Kriegsstraße 100 (Anlage 1) enthaltenen Vorgaben zur Entwicklung des ehemaligen Postgiroareals. Die Auslobung soll als Grundlage für das Wettbewerbsverfahren dienen, welches vom Grundstückseigentümer und Investor (Firma Unmüssig) durchgeführt wird. 2. Der Gemeinderat begrüßt, nach Vorberatung im Planungsausschuss, das geplante Beteiligungsverfahren mit zweimaliger Einbindung der Öffentlichkeit. 3. Der Gemeinderat nimmt, nach Vorberatung im Planungsausschuss, das Ergebnis der Nachhaltigkeitsbewertung zur Kenntnis. Finanzielle Auswirkungen Ja ☐ Nein ☒ ☐ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☐ Ja ☒ positiv ☐ negativ ☒ geringfügig ☒ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☐ Ja ☒ Korridorthema: Zukunft Innenstadt Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Zusammenfassung Mit dieser Vorlage sollen die in der Auslobung zum Wettbewerbsverfahren Kriegsstraße 100 (vgl. Anlage 1, Auslobung) enthaltenen Vorgaben zur Entwicklung des ehemaligen Postgiroareals bestätigt werden. Die Vorbereitung des Wettbewerbsverfahrens sowie die Erarbeitung der Auslobung erfolgte vereinbarungsgemäß durch den Grundstückseigentümer und Investor (Fa. Unmüssig) und dem vom Investor mit der Wettbewerbsbetreuung beauftragten Büro Bäumle in enger Abstimmung mit der Stadtverwaltung. Die Öffentlichkeit wird in zwei Schritten im Wettbewerbsverfahren eingebunden. Das Ergebnis des Wettbewerbs soll Grundlage für die weiteren Verfahrensschritte (städtebaulicher Vertrag, Bebauungsplanverfahren) sein. Die Nachhaltigkeitsbetrachtung hat ergeben, dass die Emissionen für die Herstellung des neuen Gebäudes durch die wesentlich höheren Emissionen des Energieverbrauchs des Bestands bereits nach kurzer Zeit kompensiert werden können (Beschlussvorlage 2023/1324). Die Verwaltung hat diese Vorlage der Architektenkammer Karlsruhe sowie der Industrie- und Handelskammer Karlsruhe parallel zur Beteiligung der Bürgervereine zur Verfügung gestellt. Die Institutionen haben so die Möglichkeit, im Vorfeld der Gremienberatung eine Stellungnahme abzugeben. Die eingehenden Rückmeldungen sind für das Gremium im Vorfeld des Planungsausschusses einsehbar. Erläuterungen Der Gemeinderat hat am 23.02.2021 (Beschlussvorlage2020/1137) die Ergebnisse des Werkstattverfahrens zum „Städtebaulichen Entwicklungskonzept Ettlinger Tor“ (SEKET) bestätigt und u.a. folgende Vorgaben zur Weiterentwicklung des Areals des ehemaligen Postgiroamts formal getroffen: „Für das Areal des ehem. Postgiroamts soll in Konkretisierung der bisherigen Beschlüsse die Höhenentwicklung analog zum Areal des Landratsamtes entsprechend der Blickbeziehung Schloss – Via triumphalis weiterentwickelt werden und die Verwaltung entsprechende qualitative Sicherungssysteme implementieren, die eine baukulturell herausragende Qualität der Höhenentwicklung sicherstellt, analog zum Karlsruher Höhenentwicklungskonzept.“ Dabei soll „der vom Büro Max Dudler entworfene überzeugende Blick vom Schlossturm nach Süden mit den beiden parallel zu Weinbrenners Türmen (Rathausturm, Turm Stadtkirche) stehenden Hochpunkten ... in seinen Grundzügen Einzug in die weitere Entwicklung des Areals ehem. Postgiroamt finden. Dabei soll ein neuer Hochpunkt sich auf den neuen Hochpunkt des Areals Landratsamt beziehen und mit diesem einen gleichwirkenden Rahmen als Fortentwicklung des „Weinbrenner-Blicks“ ausbilden. Die weiteren Volumina auf dem Areal sollen sich primär auf die schon beschlossene und rahmenbildende Blockstruktur referenzieren. Die maximale Höhe des Hochpunktes beträgt 70 Meter. Aufgrund der besonderen Lage innerhalb des Identitätsgebiets, erfordert diese Höhensetzung eine besonders angemessene architektonische und städtebauliche Qualität.“ (Auszug aus der Beschlussvorlage 2020/1137) Im Nachgang zum Wettbewerbsergebnis zur Entwicklung des Landratsamtes wurden die Rahmenbedingungen zur Weiterentwicklung des ehemaligen Postgiroareals in einem Anforderungsprofil zusammengefasst (vgl. Anlage 2, Anforderungsprofil) und am 17.12.2021 der Firma Unmüssig zur Berücksichtigung im weiteren Verfahren übersandt. Die Vorgaben aus dem Anforderungsprofil wurden in Vorbereitung der Auslobung weiter konkretisiert und sind dort wie folgt eingeflossen: – 3 – Städtebaulicher Rahmen (vgl. Auslobung, Teil B, Punkt 2.7) Gemäß den o.g. Vorgaben und aufbauend auf dem Karlsruher Höhenentwicklungskonzept soll die Volumenentwicklung der Areale Landratsamt und ehemaligen Postgiroamt in einem Dialog zueinander entwickelt werden. Maßgebend für eine Höhenentwicklung ist der „Weinbrenner-Blick“ vom Schloss Richtung Lauterberg außerhalb der Weinbrenner Türme (Rathausturm und Turm der Stadtkirche) unter Ausbildung einer „Lichtfuge“. Die Höhenentwicklung soll sich in einem angemessenen, möglichst gleichen Abstand und in einem gestalterischen Bezug zueinander aufspannen. Der neue Hochpunkt auf dem Landratsamtsareal wird gemäß Wettbewerbsergebnis (sowie Bebauungsplan) 90 Meter hoch und zur besseren stadträumlichen Einbindung um eine Blockrandtiefe rückversetzt. Analog soll der Hochpunkt auf dem ehem. Postgiroareal, der unter Berücksichtigung des „Weinbrenner-Blicks“ und einer Lichtfuge auf dem Areal nach Osten an die Kreuzstraße rückt, sich mit der schmalen Flanke zum Schloss hin orientieren. Dabei soll sich die westliche Seite möglichst nah an der Linie der Lichtfuge ausrichten und - abweichend von den Vorgaben des Höhenentwicklungskonzeptes - ebenfalls um eine Blockrandtiefe zurückgesetzt sein. Die Höhe des Hochpunktes kann zur Wahrung des „Weinbrenner`schen-Blickwinkels“ und unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Hochpunktstandorte bis maximal 70 Meter hoch sein. Abbildung „Übersichtsplan“, vgl. Auslobung, Teil B, Punkt 2.2 Die Höhensetzung erfordert eine besonders angemessene architektonische und städtebauliche Qualität und soll einen Mehrwert für die Stadtentwicklung generieren. Der Mehrwert für die Stadtentwicklung kann in der Schaffung von Wohnraum oder auch öffentlich zugänglichen Einrichtungen liegen. Ebenso kann die Weiterentwicklung des Stadtgrundrisses bzw. der Stadtansicht mit der Fortentwicklung des „Weinbrenner-Blicks“ einen stadträumlichen und baukulturellen Mehrwert generieren. Perspektiven aus den öffentlichen Räumen (Kriegsstraße) sind zu beachten. – 4 – Die Verschattung der angrenzenden Wohnbebauung (Markgrafen-/Kreuzstraße) ist zu berücksichtigen. Zudem hat sich die Volumenentwicklung grundsätzlich an der vorhandenen rahmengebenden Karlsruher Blockrandstruktur zu orientieren, dabei sind für die Entwicklung des ehemaligen Postgiroareals grundsätzlich die Wandhöhen von 16,5 bis 17,5 Metern maßgebend. Dies entspricht einer bis zu 5-geschossigen Bauweise. Die Blockrandstruktur kann bis an die Kreuzstraße treten und soll sich in nördliche Richtung fortsetzen. Gegebenenfalls wäre im östlichen Eckbereich eine Bodenordnung erforderlich. Zur Ausbildung des nördlichen „Ettlinger Tors“ soll sich der Neubau an der Lage und den Höhen des Gegenüber - dem Eckgebäudes des Ettlinger Tor Einkaufszentrums - mit seinen Wandhöhen von 20,50 bis 21,00 Metern - spiegelbildlich orientieren. Die Bauflucht entlang der Kriegsstraße hat die vorhandene Gebäudekante unter Berücksichtigung der bestehenden Platanen wieder aufzunehmen. Im östlichen Abschnitt kann die Gebäudekante um die bestehende Tiefe der vorhandenen Vorsprünge versetzt sein und in den Obergeschossen bis maximal zur Grundstücksgrenze unter Berücksichtigung der Baumneupflanzungen auskragen. Abbildung „Randbedingungen“, vgl. Auslobung, Teil B, Punkt 3.3 Zur Sicherung eines Grünflächenanteils, ist eine Grundflächenzahl (GRZ) von max. 0,8 vorgegeben. Die Fassadengestaltung insgesamt soll einen hochwertigen, in Material und Gestaltung qualitativen Beitrag entsprechend der baukulturellen Bedeutung der zentralen Innenstadtlage leisten und die vielfältige und unterschiedliche Nutzungsstruktur ablesbar machen. – 5 – Nutzungsstruktur Eine gemischte Nutzungsstruktur wird angestrebt, um die Innenstadt in ihren Funktionen (wie Handel, Dienstleistung, kulturelle und soziale Infrastruktur, Aufenthalt) zu stärken und die öffentlichen Räume zu beleben. Gemäß den Sanierungszielsetzungen soll bei der Entwicklung des Areals, das bislang ein reines Verwaltungsgebäude darstellte, Wohnraum geschaffen werden. Dabei sollen 30 Prozent der gesamten Bruttogeschossfläche als „echtes Wohnen“ mit einem vielfältigen Wohnungsangebot verbunden mit dem Ziel ca. 30 Prozent der Bruttogeschossfläche Wohnen als geförderten Wohnraum zu entwickeln. Diese Anforderung liegt über den Minimalforderungen des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts (KAI), das einen Wohnflächenanteil von mindestens 20 Prozent fordert, indem wiederum ein Anteil von 30 Prozent als geförderter Wohnraum entwickelt werden soll. In den Erdgeschosszonen sind belebende Nutzungen wie z.B. einem Mix aus Hotellerie, Gastronomie, Handel vorzusehen, die Wechselwirkungen zum öffentlichen Raum herstellen. Für das Mobilitäts- und Logistikkonzept Innenstadt ist das Grundstück aufgrund seiner Lage an der Kriegsstraße sehr interessant. Es soll im Erd- oder Untergeschoss ein Umschlagplatz mit ca. 200 m² Fläche für Lieferverkehre und Stellflächen für Lastenräder mit Stromanschluss zum Laden der Räder (zuzüglich Nebenflächen; Sanitäreinrichtungen für Fahrer*innen) integriert werden. Der konkrete Nutzungsmix ist in der Auslobung (vgl. Teil B, Punkt 4.1 und 4.2) beschrieben. Erschließung (vgl. Auslobung, Teil B, Punkt 4.4) Das Plangebiet liegt an der Kriegsstraße, die im Zuge der Umsetzung der Kombilösung jüngst als Stadtboulevard ausgebaut wurde. Die Vorfelder wurden breit angelegt, um Aufenthaltsqualität zu schaffen. Hierzu und zu Gunsten der oberirdischen Stadtbahntrasse, die in einem Grünbett mit begleitenden Baumreihen liegt, wurden die Straßenquerschnitte optimiert und teils einstreifig ausgebaut. An einzelnen Stellen wurden Längsparkstände integriert. Derzeit wird das ehemalige Postgiroareal ausschließlich über die Kreuzstraße für den Kfz-Verkehr erschlossen. Dies soll vom Grundsatz auch für die „Neuerschließung“ des Plangebiets gelten. Sowohl der motorisierte Individualverkehr als auch Anlieferverkehr soll künftig ausschließlich über die Kreuzstraße, die bis zur heutigen Tiefgaragenzufahrt in beiden Richtungen befahrbar ist, erfolgen. Entwurfsbedingt wäre eine Zu-/Abfahrt für den Individualverkehr im östlichen Bereich an der Kriegsstraße ab den Baumneupflanzungen gegebenenfalls denkbar. Der jüngst ausgebaute Stadtboulevard soll in seinem Charakter erhalten werden – größere Umbaumaßnahmen, die mit einer LKW-Andienung verbunden wären, werden ausgeschlossen. Eine Anbindung an die Karl-Friedrich-Straße ist konzeptbedingt nicht möglich. Eine regelmäßige Nutzung des Straßenabschnittes durch Lkws widerspricht den Vorgaben des Konzepts für „Öffentlichen Raum und Mobilität in der Innenstadt“ (ÖRMI) hinsichtlich der Schaffung von Aufenthaltsqualität an der Via Thriumphalis und dem geplanten niveaugleichen Ausbau. Nachhaltigkeit und energetische Aspekte (vgl. Auslobung, Teil B, Punkt 5.1) Alle Neubauvolumina sind hinsichtlich ihrer energetischen Bilanz über dem Standard aktuell geltenden Richtlinien zu planen. Es gilt der Gemeinderatsbeschluss vom 30.06.2020 zur Umsetzung der Klimaneutralität in der Bauleitplanung. Der Investor strebt eine Zertifizierung nach DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) an. Klimaanpassungsmaßnahmen sind beschrieben und umfassen u.a. Vorgaben zur Gestaltung der Oberflächen mit sickerfähigem Material, Dach- und Fassadenbegrünungen. Freiraumstruktur (vgl. Auslobung, Teil B, Punkt 3.2) Der vorhandene Grün- und Baumbestand im Blockinnenbereich ist entsprechend der Bewertung des vorhandenen Baumbestands weiterzuentwickeln bzw. zu sichern. Ebenso sind die bestehenden sieben – 6 – „Alt-Platanen“ sowie die Neupflanzungen an der Kriegsstraße zu erhalten und zu sichern. Einzelne der neuen Bäume können entwurfsbedingt versetzt werden. Abbildung „Baumbestand“, vgl. Auslobung, Teil B, Punkt 3.2 Öffentlichkeitsbeteiligung/ Wettbewerbsverfahren (vgl. Auslobung, Teil A, Punkte 4-20) Nach der nicht-öffentlichen Vorberatung der Wettbewerbsauslobung im Planungsausschuss am 14.11.2024 und vor der Befassung im Gemeinderat am 17.12.2024 soll am 11.12.2024 eine Öffentlichkeitsveranstaltung stattfinden. Der Öffentlichkeit wird dabei Gelegenheit gegeben, sich über die Inhalte der Auslobung zu informieren. Die Vertreter*innen der vier stärksten Fraktionen werden in das Wettbewerbsverfahren als Teil der Jury als Sachverständige ohne Stimmrecht eingebunden. Das Wettbewerbsverfahren ist zweistufig angelegt. In der ersten Stufe wird ein Einladungswettbewerb mit 18 vorab benannten teilnehmenden Architekturbüros in einem anonymisierten Verfahren durchgeführt. Angeschlossen wird eine zweite Stufe in Form einer Mehrfachbeauftragung mit mindestens 5 Teilnehmer*innen. Die Anonymität der Verfasser*innen wird dabei aufgehoben. Im Sinne eines „lernenden Verfahrens“ kann die Wettbewerbsaufgabe in dieser 2. Stufe weiterentwickelt, präzisiert und nachjustiert werden. Vor der abschließenden Jurysitzung ist eine öffentliche Präsentation der Arbeiten der 2. Stufe durch die voraussichtlich 5 Büros vorgesehen. Erst im Anschluss findet die Jurysitzung statt. Daraufhin erfolgt eine Ausstellung der gesamten Entwürfe. – 7 – Ergebnis Nachhaltigkeitsbewertung Der Gemeinderat hat sich am 20.02.2024 nach Vorberatung im Planungsausschuss (Beschlussvorlage 2023/1324) dafür ausgesprochen, dem Abriss des Bestandsgebäudes ehemaliges Postgiroamt unter der Maßgabe, dass Wohnen am Standort etabliert werden kann, zugestimmt. Im Zuge der Beratung hat die Verwaltung zugesagt - zu den bislang vorgelegten Gutachten zur Einschätzung der Bestandsumnutzung - eine Nachhaltigkeitsbewertung zum „CO 2 -Footprint“ ergänzen zu lassen. Das im Juli 2024 vorgelegte ergänzte Gutachten, Stand 28.06.2024 (vgl. Anlage 3) zeigt unter Punkt 5 eine Nachhaltigkeitsbewertung unter Betrachtung ▪ einer Lebenszyklusanalyse für das Bestandsgebäude und den Gebäudeneubau nach DIN EN 15978 „Nachhaltigkeit von Bauwerken – Bewertung der Umweltleistung von Gebäuden – Methodik“ für Teilmodule, die bei der Zertifizierung nach BNB „Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen) bzw. DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) angewendet werden, ▪ einer Emissions- und Dekarbonisierungsbetrachtung über den Lebenszyklus hinweg mit dem Ansatz der CRREM-Methode (Carbon Risk Real Estate Monitoring) auf und fasst unter Punkt 6, S. 28, vorletzter Absatz die Nachhaltigkeitsbetrachtung wie folgt zusammen: „Aus Sicht der Nachhaltigkeit hat die durchgeführte vergleichende Lebenszyklusanalyse des Bürobestands sowie eines von der Kubatur vergleichbaren Neubaus mit einer Hybridnutzung Wohnen/Gewerbe zum Ergebnis geführt, dass die Emissionen für die Herstellung des neuen Gebäudes durch die wesentlich höheren Emissionen des Energieverbrauchs des Bestands bereits nach kurzer Zeit kompensiert werden können. Über eine Lebensdauer von mehr als 50 Jahren ist das Treibhauspotential (GEP) eines Neubaus aufgrund des wesentlich niedrigeren Energieverbrauchs geringer als ein Weiterbetrieb des derzeitigen Gebäudebestandes. Hinzu kommt, dass durch eine im Neubau vorgesehene höhere Ausnutzung des Grundstücks der Aspekt der Nachverdichtung zusätzlich einen positiven Effekt auf eine nachhaltige Nutzung des Grundstücks aufweist.“ CO 2 -Relevanz, Auswirkungen auf den Klimaschutz Mit dem Abbruch und der Entsorgung des Abbruchmaterials des ehemaligen Postgiroamtes geht ein großes Volumen an grauer Energie verloren. Auch der Energieeinsatz für einen Neubau ist erheblich. Es wird jedoch die Möglichkeit geschaffen, eine städtebauliche Aufwertung zu erzielen und an dem Standort Wohnungen zu schaffen. Für den Abbruch ist ein Abfallverwertungskonzept vorzulegen. Die erforderlichen abfallrechtlichen Auflagen (auch zur Trennung und Wiederverwertung der Materialien) werden standardmäßig in der Baugenehmigung aufgenommen. Für den Neubau werden im Rahmen der Wettbewerbsauslobung Standards für eine nachhaltige Bauweise aufgenommen. Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden im Sinne des Grundsatzbeschlusses zur klimaneutralen Bauleitplanung die Einhaltung mindestens des KfW- Effizienzhausstandards 40 und die Einhaltung eines Primärenergiefaktors von 0,3 gefordert, um die negativen Auswirkungen auf das Klima im Betrieb so weit wie möglich zu reduzieren. Auf das oben aufgeführte Ergebnis der Nachhaltigkeitsbetrachtung wird verwiesen. – 8 – Beschluss: Antrag an den Gemeinderat 1. Der Gemeinderat bestätigt, nach Vorberatung im Planungsausschuss, die im Entwurf der Auslobung zum Wettbewerb Kriegsstraße 100 (Anlage 1) enthaltenen Vorgaben zur Entwicklung des ehemaligen Postgiroareals. Die Auslobung soll als Grundlage für das Wettbewerbsverfahren dienen, welches vom Grundstückseigentümer und Investor (Firma Unmüssig) durchgeführt wird. 2. Der Gemeinderat begrüßt, nach Vorberatung im Planungsausschuss, das geplante Beteiligungsverfahren mit zweimaliger Einbindung der Öffentlichkeit. 3. Der Gemeinderat nimmt, nach Vorberatung im Planungsausschuss, das Ergebnis der Nachhaltigkeitsbewertung zur Kenntnis.

Karlsruhe Postbank-Areal 1 Karlsruhe Postbank-Areal 1 AUSLOBUNG ENTWURF STAND 18.11.2024 Einladungswettbewerb mit anschließender Mehrfachbeauftragung KRIEGSSTRASSE 100 Karlsruhe 3232 Vorbemerkung: Alle Bezeichnungen, die in dieser Auslobungsbroschüre verwendet werden, betreffen gleichermaßen Frauen und Männer. Insofern nur die männliche Form verwendet wird, ist diese synonym für die weibliche und männliche Form anzuwenden. Ausloberin Wettbewerbsbetreuung und Kontaktstelle Projektgesellschaft XV mbH Waldkircher Straße 28 79106 Freiburg i.Br. eine Projektgesellschaft der Unmüssig Bauträgergesellschaft Baden mbH Ansprechpartner: Hans-Peter Unmüssig Tom Brombacher BÄUMLE Architekten I Stadtplaner Langgässerweg 26 64285 Darmstadt Tel 06151/278 398-0 Fax 06151/278 398-2 mail@baeumlearchitekten.de www.baeumlearchitekten.de Ansprechpartner: Gregor Bäumle Stefanie Lesnigg Datum18.11.2024 IMPRESSUM 5454 TEIL B WETTBEWERBSAUFGABE INHALTSÜBERSICHT TEIL A AUSLOBUNGSBEDINGUNGEN INHALTSÜBERSICHT 1. Einführung 1.1 Auslober 27 1.2 Karlsruhe 28 1.3 Neuordnung und Weiterentwicklung Wettbewerbsareal 30 2. Rahmenbedingungen 2.1 Stadtgeschichtliche Einordnung 32 2.2 Übersichtsplan 34 2.3 U-Strab-Kombilösung 36 2.4 Sanierungsgebiet Innenstadt Ost 38 2.5 SEKET-Werkstattverfahren 40 2.6 Umgebung/ vorausgegangene Realisierungwettbewerbe 42 2.7 Städtebauliche Anforderungen, Höhenentwicklung und Dichte 46 3. Wettbewerbsgrundstück 3.1 Grundstückssituation 48 3.2 Baumbestand 50 3.3 Randbedingungen 52 3.4 Fotodokumentation 54 4. Wettbewerbsaufgabe 4.1 Vision und Nutzungsmischung 56 4.2 Nutzungen 58 4.2.1 Wohnen und Sonderwohnen 58 4.2.1.1 Wohnen 59 4.2.1.2 Hotel 60 4.2.1.3 Boardinghouse 61 4.2.2 Einzelhandel/ Gewerbeflächen 62 A 1. Allgemeines 9 A 2. Anlass, Sinn und Zweck des Wettbewerbs 9 A 3. Gegenstand des Wettbewerbs 10 A 4. Wettbewerbsart 10 A 5. Teilnehmer 11 A 6. Preisgericht 1. Stufe + Jury 2. Stufe 12 A 7. Wettbewerbsunterlagen 13 A 8. Wettbewerbsleistungen - 1. Stufe 14 A 9. Kennzeichnung Wettbewerbsarbeiten - 1. Stufe 15 A 10. Rückfragen und Kolloquium - 1. Stufe 16 A 11. Abgabe - 1. Stufe 16 A 12. Abschluss - 1. Stufe 17 A 13. Unterlagen - 2. Stufe 17 A 14. Wettbewerbsleistungen - 2. Stufe 18 A 15. Kennzeichnung Wettbewerbsarbeiten - 2. Stufe 19 A 16. Abgabe - 2. Stufe 20 A 17. Beurteilungskriterien 21 A 18. Öffentliche Präsentation der Arbeiten der 2. Stufe 21 A 19. Prämierung und Bearbeitungshonorare 22 A 20. Abschluss des Verfahrens 22 A 21. Nachprüfung 23 A 22. Nutzung 23 A 23. Beauftragung 24 A 24. Haftungsausschluss 24 A 25. Terminübersicht 25 7676 TEIL B WETTBEWERBSAUFGABE INHALTSÜBERSICHT 4.2.3 Gastronomie 63 4.2.4 Büroflächen/ Dienstleistungen 63 4.2.5 Nebenflächen 64 4.3 Aussenanlagen 65 4.4 Erschließung 4.4.1 Äußere Erschließung 66 4.4.2 Pkw-Stellplätze 66 4.4.3 Fahrrad-Stellplätze 67 5. Planungshinweise 5.1 Nachhaltigkeit & Energetische Aspekte 68 5.2 Rettungswegekonzept 70 5.3 Abstandsflächen 70 5.4 Leitungsbestand 70 6. Quellen und Links 71 98 A AUSLOBUNGSBEDINGUNGEN Das Verfahren wird als Einladungs- wettbewerb mit 18 vorab benannten Teilnehmern durchgeführt. Im Anschluss an den anonymen Wettbewerb wird eine Vertiefungs- phase in Form einer Mehrfachbeauf- tragung mit min. 5Teilnehmern durchgeführt. Der Durchführung dieses Wettbe- werbs liegen die Richtlinien für Pla- nungswettbewerbe, RPW 2013, in der Fassung vom 31. Januar 2013 zugrunde. Die Anwendung und Anerkennung der RPW 2013 ist für alle Beteiligten verbindlich, soweit die Auslobung nicht ausdrücklich davon abweicht. Teil B der Auslobung enthält keine bindenden Vorgaben im Sinne der RPW. Die Auslobung ist mit der Architek- tenkammer Baden-Württemberg ab- gestimmt und unter der Nummer XXXX-X-XX registriert worden. A 1. ALLGEMEINES A 2. ANLASS UND ZWECK DES WETTBEWERBS Das Areal des „ehemalige Postgi- roareal“ liegt am Ettlinger Tor, dem Beginn der Via Triumphalis, und bil- det zusammen mit dem Ettlinger-Tor- Center und dem Markgräfliches Pa- lais sowie dem gegenüberliegenden Staatstheater und dem Landratsamt den Eingang zur Innenstadt. Es stellt nach Fertigstellung der U-Strab- Kombilösung und den baulichen Veränderugen im Umfeld einen wichtigen Baustein für die Südent- wicklung der Innenstadt dar. Das Wettbewerbsgrundstück hat eine Größe von ca. 13.224 m ². Die Unmüssig Bauträgergesellschaft Baden mbH hat das Grundstück mit dem Bestandsgebäude des ehemali- gen Postgiroamts erworben um dem Standort mit adäquaten baulichen Strukturen und Nutzungen (Vereini- gung von Handel, Dienstleistung, Büro, Hotel, Wohnen, Gastronomie, Kultur und Infrastruktur) gerecht zu werden. Mit der geplanten Bebau- ung soll eine für den Standort ange- messene bauliche Dichte erreicht werden, die sich in den städtebauli- chen Kontext selbstverständlich ein- fügt. Die Freiflächengestaltung soll zur Attraktivität der Gesamtanlage bei- tragen. Durch Verschattung und Ver- dunstung sollen die Begrünungs- maßnahmen und Pflanzungen für eine Verbesserung des Mikroklimas sorgen. Die schützenswerten Plata- nen im Innenhofbereich und an der Kriegsstraße sind zu berücksichtigen. Zur Sicherung der bestmöglichen städtebaulichen, architektonischen und freiraumplanerischen Qualität hat sich die Ausloberin verpflichtet in enger und partnerschaftlicher Ab- stimmung mit der Stadt Karlsruhe diesen Einladungswettbewerb mit anschließender Mehrfachbeauftra- gung durchzuführen. 1110 A 4. WETTBEWERBSART A 3. GEGENSTAND DES WETTBEWERBS In der 1. Stufe wird ein anonymer Einladungswettbewerb mit 18 Teil- nehmern durchgeführt. Für die 2. Stufe werden min. 5 Teil- nehmer für eine Mehrfachbeauftra- gung ausgewählt. Die Anonymität der Verfasser wird in der 2. Stufe auf- gehoben. Im Sinne eines „lernenden“ Verfah- rens kann die Wettbewerbsaufgabe in der 2. Stufe weiterentwickelt, prä- zisiert und nachjustiert werden. Wenn sich aus der ersten Stufe As- pekte ergeben, die für die weitere Bearbeitung relevant sind, so erhal- ten die für die 2. Stufe ausgewählten Teilnehmer schriftliche Hinweise für die weitere Bearbeitung. Für die Teilnahme am Wettbewerb werden von der Ausloberin max. 18 Teilnehmer aufgrund ihrer aufga- benbezogenen Qualifikation ausge- wählt: Teilnahmeberechtigt sind aus- schließlich Bewerbergemeinschaften aus Architekten und Landschaftsar- chitekten. Der Landschaftsarchitekt ist im Zuge der Teilnahmeerklärung zu benen- nen. Sachverständige, Fachplaner oder andere Berater müssen nicht teilnah- meberechtigt sein, wenn sie keine Planungsleistungen erbringen, die der Wettbewerbsaufgabe entspre- chen, und wenn sie überwiegend und ständig auf ihrem Fachgebiet tätig sind. Diese sind ebenso in der Verfassererklärung zu nennen. Teilnahmehindernisse sind in den RPW 2013 §4 Abs (2) beschrieben. Zur Erläuterung der Überarbeitungs- hinweise wird ein Scoping-Termin mit der Ausloberin und Vertretern der Stadt Karlsruhe sowie min. zwei Fachpreisrichtern durchgeführt. Vor der abschließenden Jurysitzung ist eine öffentliche Präsentation der Arbeiten der 2. Stufe vorgesehen. Die Wettbewerbssprache ist Deutsch. Gegenstand des Wettbewerbs ist die Erarbeitung einer Konzeptplanung für das Wettbewerbsareal Kriegsstraße 100 in Karlsruhe. Die Aufgabe des Wettbewerbs ist in der Auslobung, Teil B, im Einzelnen ausführlich beschrieben. A 5. TEILNEHMER 1. GJL + Freie Architekten, Karlsruhe 2. Reich + Seiler Architekten, Karlsruhe 3. Blocher Partners , Stuttgart 4. Max Dudler AG , Berlin/Zürich 5. h4a Gessert + Randecker Ar- chitekten , Stuttgart 6. Lehmann Architekten , Offenburg 7. schneider + schuhmacher , Frankfurt am Main 8. WWA Architekten , München 9. Kleihues + Kleihues, Berlin 10. Mäckler Architekten, Frankfurt 11. Steinhoff I Haehnel Architekten, Stuttgart 12. SACKER, Freiburg 13. Schwarz Architekten, Stuttgart 14. caspar.schmitzmorkramer GmbH , Köln 15. Lederer Ragnarsdóttir Architek- ten, Berlin 16. Cukrowicz Nachbaur Architekten, A-Bregenz 17. AS+P, Albert Speer + Partner, Frankfurt am Main 18. JOHHNY architecture, Karlsruhe 1312 A 6. PREISGERICHT 1. STUFE + JURY 2. STUFE Sachverständige (ohne Stimmrecht): 1. Ursula Nothelfer Leiterin Planung Gartenbauamt, Stadt Karlsruhe 2. N.N. Gemeinderat, GRÜNE 3. N.N. Gemeinderat, CDU 4. N.N. Gemeinderat, SPD 5. N.N. Gemeinderat, AFD ggf. Weitere Vorprüfung (ohne Stimmrecht): BÄUMLE Architekten | Stadtplaner, Darmstadt vertreten durch: Gregor Bäumle, Architekt und Stadtplaner, Darmstadt Das Preisgericht wird vor der end- gültigen Abfassung der Auslobung gehört. Sachpreisrichter (stimmberechtigt): 1. Dr. Frank Mentrup, Oberbürgermeister, Stadt Karlsruhe 2. Hans-Peter Unmüßig, Unmüssig Bauträgergesellschaft Baden mbH, Freiburg 3. Tom Brombacher, Unmüssig Bauträgergesellschaft Baden mbH, Freiburg 4. Maximilian Unmüßig, Unmüssig Bauträgergesellschaft Baden mbH, Freiburg 5. Daniel Fluhrer, Baubürgermeister, Stadt Karlsruhe 6. Martin Daikeler, mdbm Baumanagement GmbH, Karlsruhe Vertreter (ständig anwesend): 1. Timo Strunk, Unmüssig Bauträgergesellschaft Baden mbH, Freiburg 2. Sybille Rosenberg, Stadtplanungsamt Stadt Karlsruhe Fachpreisrichter (stimmberechtigt): 1. Martin Fässle, Architekt, Freiburg 2. Prof. Dr. Anke Karmann-Woessner, Amtsleiterin Stadtplanungsamt, Karlsruhe 3. Frank Lohrberg, Landschaftsarchitekt, Stuttgart 4. Wolfgang Riehle, Architekt, Reutlingen 5. Prof. Jens Withfoht, Architekt, Stuttgart 6. Prof. Tobias Wulf, Architekt, Stuttgart Das Preisgericht wurde gemäß §6 RPW, Bestimmungen für private Aus- lober, zusammengestellt. In Pattsitu- ationen hat der Vertreter der Ausloberin die Entscheidungskom- petenz. Die Ausloberin behält sich vor, nach Erfordernis weitere Sachverständige zu beteiligen. A 7. WETTBEWERBSUNTERLAGEN 1. Auslobungstext 2. Formular Verfassererklärung 3. Berechnungsformular 4. Plangrundlagen 5. Musterlayout 6. Luftbilder 7. Bestandspläne 8. Städtebauliches Entwicklungskon- zept Ettlinger Tor- Südwestseite 9. Leitungspläne 10. F reianlagen Markgräfliches Palais Nach Bedarf weitere. Modelleinsatzplatte 1:500 Mit der Auslobungsbroschüre Teil A und B werden allen Teilnehmern fol- gende Anlagen in digitaler Form zur Verfügung gestellt: Für die Bearbeitung wird den Teil- nehmern eine Modelleinsatzplatte zur Verfügung gestellt. Die Ausgabe der Modelleinsatzplatte erfolgt im Rah- men des Kolloquiums. Vertreter (ständig anwesend): 1. Torsten Becker, Stadtplaner, Frankfurt am Main 2. Dea Ecker, Architektin, Heidelberg 3. Elke Ukas, Landschaftsarchitektin, Karlsruhe 4. Heike Dederer, Stadtplanungsamt, Stadt Karlsruhe Freizeitimmobilie RGB: XXX, XXX, XXX 1514 A 8. WETTBEWERBSLEISTUNGEN - 1. STUFE 1. Strukturplan M 1:2.000 genordet, auf Grundlage des vorgegebenen Stadtplanaus- schnitts, Darstellung der Be- bauung als schwarze Flächen. 2. Lageplan M 1:500 unter Verwendung der von der Ausloberin gelieferten digitalen Grundlage, Dachaufsicht mit Darstellung aller Baukörper, Eintragung der Gebäudehöhen als Geschosszahlen, Freiflä- chengestaltung, Lage der Zu- fahrten und Eingänge, ggf. oberirdische Kfz-Stp. 3. Ebenenpläne M 1:1.000 Darstellung der Geschossebe- nen, Regelgeschosse zur Darstel- lung der geplanten Nutzungs- verteilung, Kennzeichnung der unterschiedlichen Nutzungsbe- reiche gemäß vorgegebener RGB-Farbskala, TGA mit Anga- be der Stellplatzanzahl, Fahrra- dabstellflächen, Abgrenzung der real abgetrennten Bauteile 4. Schnitte M 500 alle zum Verständnis notwendi- gen Schnitte mit Höhenanga- ben, Darstellung des vor- handenen und des geplanten Geländeverlaufs sowie der An- schlussbebauung und Techni- kaufbauten. 5. Berechnungen Kennwerte überschlägige Berechnung BGF und Nutzungsflächen getrennt nach Nutzarten und Bauteilen 6. Erläuterungen der städtebaulichen und frei- raumplanerischen Konzeption in Form von weiteren Pictos und Konzeptskizzen auf den Plänen. 7. Arbeitsmodell M 1:500 einfaches Massenmodell auf Grundlage der zur Verfügung gestellten Modellgrundlage Die Entwurfsleistung wird durch die Vorgabe eines maximalen Planfor- mats max. X Blatt DIN A0 Quer-/ Hochformatbegrenzt. Es wird emp- fohlen sich bzgl. der Blattaufteilung an das Musterlayout (siehe Anlage) anzulehnen. Dies erleichtert die Ar- beit des Preisgerichts. Abgabeformate: 1. Papier: 1.1 Präsentationspläne Denkmalschutz 1.2 Verkleinerung Präsentationspläne DIN A3 2. Datenträger mit: 2.1 Pläne digital als pdf-Datei Denkmalschutz 2.2 Einzelkomponenten als jpeg- Dateien 2.3 Berechnungen pdf 2.4 Erläuterungstext Für die Planzeichnungen sind die als Anlagen zur Verfügung gestellten di- gitalen Plangrundlagen (siehe Punkt A 7. Wettbewerbsunterlagen) zu ver- wenden. Farbbelegung Ebenenpläne:Die Wettbewerbsleistungen sind wie folgt einzureichen: Papier: - Präsentationspläne gerollt - Verkleinerungen der Präsentati- onspläne auf DIN A3 - 1 Satz Vorprüfpläne, Grundrisse, mit farblich differenzierter Darstel- lung der Nutzungsbereiche (BGF- Flächen) sowie der Stellplatzebe- nen mit Eintragung Anzahl Stell- plätze - Erläuterungsbericht (max. 2 DIN A4 Seiten) - Berechnungsformular Datenträger* (CD oder USB- Stick): - Präsentationspläne als einzelne pdf-Dateien je max. 6 MB - Einzelkomponenten der Pläne wie Konzeptplan, Städtebaulicher Ent- wurf, Schnitte, Gebäudetypologi- en, etc. für die anschließende Dokumentation (300 dpi, CMYK) als jpg-oder tif-Dateien in Origi- nalgröße - Berechnungen als xlsx- und pdf- Dateien - Erläuterungsbericht als pdf-Datei Gastronomie RGB: XXX, XXX, XXX Einzelhandel RGB: XXX, XXX, XXX Büro RGB: XXX, XXX, XXX Sonderwohnen RGB: XXX, XXX, XXX Wohnen RGB: XXX, XXX, XXX Parkierungsflächen RGB: XXX, XXX, XXX A 9. KENNZEICHNUNG DER WETTBEWERBSARBEITEN - 1. STUFE Die Kennzeichnung der Arbeiten hat auf allen eingereichten Teilen in der rechten oberen Ecke durch eine Kennzahl aus sechs verschiedenen arabischen Ziffern, die nicht höher als 1 cm und nicht länger als 6 cm sein darf, zu erfolgen. Als Kennzahl dürfen nicht gewählt werden: - Datum der Wettbewerbsabgabe - Zahlenreihe - sechs gleiche Ziffern - Geburtsdatum des Verfassers Die Unterlagen der Wettbewerbsarbeit und ihre Verpackung dürfen keinerlei Hinweise auf den Namen oder sonsti- ge Identifikationsmerkmale der Verfas- serin oder des Verfassers tragen. 1716 A 10. RÜCKFRAGEN UND KOLLOQUIUM - 1. STUFE Das Rückfragenkolloquium findet am XX.XX.2024 als Videokonferenz statt: 14:00 - 16:00 Uhr interne Vorbe- sprechung Preisgericht 16:00 - 18:00 Uhr Rückfragenkollo- quium mit den Teilnehmern Es wird den Teilnehmern dringend empfohlen, vor dem Kolloquium eine Ortsbesichtigung durchzufüh- ren. Abgabetermin für die Wettbe- werbsarbeiten ist der XX.XX.2024 („Poststempeltermin“). Bei persönlicher Ablieferung beim wettbewerbsbetreuenden Büro spä- testens bis 16:00 Uhr. Abzuliefern ist die Wettbewerbsarbeit und das Modell unter Wahrung der Anonymität des Teilnehmers mit ei- nem Verzeichnis der eingereichten Unterlagen bei: BÄUMLE Architekten I Stadtplaner Langgässerweg 26 64285 Darmstadt Der Teilnehmer hat dafür Sorge zu tragen, dass die Arbeit bis zum XX.XX.2024 beim wettbewerbsbe- treuenden Büro eingegangen ist. Schriftliche Rückfragen zur Aufga- benstellung sind willkommen und können per E-Mail mit dem Betreff „K100_Rückfragen Kolloquium Stu- fe 1“ eingereicht werden: vergabe@baeumlearchitekten.de Bitte nennen Sie bei den schriftlichen Fragen die Nummer des Punktes der Auslobung, auf den sich die Frage bezieht. Weitere Rückfragen sind nur noch im Rahmen des Kolloquiums möglich. Verspätet eingehende Arbeiten kön- nen ausgeschlossen werden. Zum Nachweis der fristgerechten Abgabe sind Kopien der Einliefe- rungsbelege nach der Planabgabe unter Wahrung der Anonymität in ei- nem separaten, verschlossenen Um- schlag mit Angabe der Kennzahl dem Wettbewerbsbetreuer zuzusen- den. Als Zeitpunkt der Ablieferung gilt im Falle der Einlieferung bei der Post, Bahn oder Kurierdienst das auf dem Einlieferungsbeleg angegebene Ta- gesdatum unabhängig von der Uhr- zeit, bei Ablieferung beim Wett- bewerbsbetreuer die auf der Emp- fangsbestätigung vermerkte Zeitan- gabe. Die Beantwortung der Rückfragen erfolgt im Kolloquium. Die Ergebnis- se werden in einer Niederschrift fest- gehalten und allen Teilnehmern per E-Mail zugestellt. Die Antworten gel- ten als Bestandteil der Auslobung. Zur Wahrung der Anonymität ist als Absender die Anschrift des Wettbe- werbsbetreuers zu verwenden. A 11. ABGABE - 1. STUFE A 12. ABSCHLUSS - 1. STUFE Das Preisgericht wählt aus den einge- reichten Arbeiten min. 5 Teilnehmer für die 2. Stufe aus. Die Teilnehmer werden über das Er- gebnis der 1. Stufe durch das wettbe- werbsbetreuende Büro informiert. A 13. UNTERLAGEN - 2. STUFE Die Hinweise zur Weiterentwicklung der Entwürfe aus dem Preisgerichts- protokoll der 1. Stufe werden den ausgewählten Teilnehmern zur Verfü- gung gestellt. Die Modellgrundplatte wird den Teil- nehmern der 2. Stufe direkt durch den Modellbauer zugesendet. 1918 A 14. WETTBEWERBSLEISTUNGEN - 2. STUFE 1. Strukturplan M 1:2.000 genordet, auf Grundlage des vorgegebenen Stadtplanaus- schnitts, Darstellung der Be- bauung als schwarze Flächen. 2. Lageplan M 1:500 unter Verwendung der von der Ausloberin gelieferten digitalen Grundlage, Dachaufsicht mit Darstellung aller Baukörper, Eintragung der Gebäudehöhen als Geschosszahlen, Freiflä- chengestaltung, Lage der Zu- fahrten und Eingänge, ggf. oberirdische Kfz-Stp. 3. Ebenenpläne M 1:1.000 Darstellung der Geschossebe- nen, Regelgeschosse zur Darstel- lung der geplanten Nutzungs- verteilung, Kennzeichnung der unterschiedlichen Nutzungsbe- reiche gemäß vorgegebener RGB-Farbskala, TGA mit Anga- be der Anzahl der Stellplatzan- zahl, Fahrradabstellflächen 4. Grundrisse M 200 EG Grundriss mit Darstellung der Freianlagen, Tiefgaragenzu- fahrten und Eingänge, 1.OG und weitere Regel-OG sowie Sondergeschosse, Abgrenzung der real abtrennbaren Bauteile 5. Schnitte M 200 alle zum Verständnis notwendi- gen Schnitte mit Höhenanga- ben, Darstellung des vor- handenen und des geplanten Geländeverlaufs sowie der An- schlussbebauung und Techni- kaufbauten. 6. Ansichten M 1:200 alle Ansichten mit Darstellung der Umgebung. 7. Vertiefung M 1:50 ein Exemplarischer Fassaden- schnitt des Hochhauses mit Teilansicht, Darstellung des sommerlichen Wärmeschutzes und Aussagen zur Materialität 8. Perspektive DIN A3 max. zwei Perspektiven mit einer maximalen Größe von DIN A3. Weitere konstruierte und fotore- alistische Perspektiven, egal welcher Art, werden nicht be- wertet und von der Vorprüfung abgedeckt. 9. Erläuterungen sind auf den Plänen in Form Pik- tos, Skizzen und Texten zugelas- sen. 10. Berechnungen Kennwerte ausgefülltes Berechnungsformu- lar mit Kennwerten zu BGF, BRI und Nutzungsflächen getrennt nach Bauteilen 11. Verfassererklärung in einem verschlossenen, un- durchsichtigen, äußerlich nur durch die Kennzahl gekenn- zeichneten Umschlag unter Ver- wendung des Formblatts. 12. Verzeichnis der eingereichten Unterlagen. 13. Modell M 1:500 als Massenmodell auf den zur Verfügung gestellten Einsatzplatte Zur Präsentation der Wettbewerbs- leistungen steht jedem Teilnehmer eine max. Hängefläche von XXX x XXXcm, entsprechend X DIN A0 Quer-/Hochformat, zur Verfügung. Die Teilnehmer werden gebeten sich am Musterlayout zu verwen- den. Jeder Teilnehmer darf nur eine Arbeit einreichen. Varianten, auch die Ab- wandlung von Entwurfsteilen unter Beibehaltung der Gesamtlösung, sind nicht zulässig. Nicht verlangte Leistungen werden von der Beurtei- lung ausgeschlossen. Planoriginale dürfen nur eingereicht werden, wenn sich die Teilnehmer Kopien als Versicherung gegen Ver- lust gefertigt haben. Die Wettbewerbsleistungen sind wie folgt einzureichen: Papier: - Präsentationspläne gerollt - Verkleinerungen der Präsentati- onspläne auf DIN A3 - 1 Satz Vorprüfpläne, Grundrisse, mit farblich differenzierter Darstel- lung der Nutzungsbereiche (BGF- Flächen) sowie der Stellplatzebe- nen mit Eintragung Anzahl Stell- plätze - Erläuterungsbericht (max. 2 DIN A4 Seiten) - Berechnungsformular Datenträger* (CD oder USB- Stick): - Präsentationspläne als einzelne pdf-Dateien je max. 6 MB - Vorprüfplan M 1:500 (Flächen als Polygone) als dxf/dwg und pdf- Datei - Vorprüfplan M. 1:200 (Flächen als Polygone, Farbbelegung ge- mäß Vorgabe als dxf/dwg- und pdf Datei - Berechnungsformular (unter Ver- wendung Formblatt) als xls- und pdf Datei - Einzelkomponenten der Pläne wie Konzeptplan, Städtebaulicher Ent- wurf, Schnitte, Gebäudetypologi- en, etc. für die anschließende Dokumentation (300 dpi, CMYK) als jpg-oder tif-Dateien in Origi- nalgröße+ - Erläuterungsbericht als pdf-Datei A 15. KENNZEICHNUNG DER WETTBEWERBSARBEITEN - 2. STUFE Zur Kennzeichnung der Arbeiten soll die vierstellige Tarnzahl verwendet werden, die in der 1. Stufe vergeben wurde (siehe Protokoll der Preisge- richtssitzung). Freizeitimmobilie RGB: XXX, XXX, XXX Farbbelegung Ebenenpläne: Gastronomie RGB: XXX, XXX, XXX Einzelhandel RGB: XXX, XXX, XXX Büro RGB: XXX, XXX, XXX Sonderwohnen RGB: XXX, XXX, XXX Wohnen RGB: XXX, XXX, XXX Parkierungsflächen RGB: XXX, XXX, XXX 2120 A 16. ABGABE - 2.STUFE Abgabetermin für die Wettbewerbs- arbeiten ist der XX.XX.2024, für das Modell der XX.XX.2024, bei Abliefe- rung beim wettbewerbsbetreuenden Büro jeweils spätestens 13:00 Uhr. Abzuliefern sind die Wettbewerbsar- beit und das Modell mit einem Ver- zeichnis der eingereichten Unter- lagen bei: BÄUMLE Architekten I Stadtplaner Langgässerweg 26 64285 Darmstadt Bürozeiten: Mo-Do 09:00 Uhr bis 17:00 Uhr Fr 09:00 Uhr bis 13:00 Uhr Als Zeitpunkt der Ablieferung gilt im Falle der Einlieferung bei der Post, Bahn oder Kurierdienst das auf dem Einlieferungsbeleg angegebene Datum unabhängig von der Uhrzeit, bei Ablieferung beim Wettbewerbs- betreuer die auf der Empfangs- bestätigung vermerkte Zeitangabe. Der Teilnehmer hat dafür Sorge zu tragen, dass alle Wettbewerbsleis- tungen bis zum XX.XX.2024 beim wettbewerbsbetreuenden Büro ein- gegangen ist. Verspätet eingehende Arbeiten können ausgeschlossen werden. Der Teilnehmer hat dafür zu sorgen, dass er den Nachweis über die rechtzeitige Einlieferung führen kann. Das Original des Einliefe- rungsbeleges ist bis zum Abschluss des Wettbewerbsverfahrens aufzube- wahren. Kann ein Verfasser, dessen Arbeit prämiert worden ist, den Nachweis der fristgerechten Abgabe auch im Nachhinein nicht erbringen, so wird er von der Prämierung ausgeschlos- sen. Zum Nachweis der fristgerechten Abgabe sind Kopien der Einliefe- rungsbelege nach der Modellabga- be in einem Umschlag mit Angabe der Tarnzahl dem Wettbewerbsbe- treuer zuzusenden. A 17. BEURTEILUNGSKRITERIEN Die im Folgenden aufgeführten Kri- terien für die Preisrichterbeurteilung in der 1. Stufe werden sein (Aufzäh- lung ohne Rangfolge): A 18. ÖFFENTLICHE PRÄSENTATION DER ARBEITEN DER 2. STUFE Weitere Kriterien für die Preisrichter- beurteilung in der 2. Stufe werden sein (Aufzählung ohne Rangfolge): - Einhaltung der Vorgaben (z.B. Einhaltung von Grundstücks- grenzen und der Abstandsflächen) - Städtebauliche und freiraumpla- nerische Qualität (z.B. Adressbildung, Durchwe- gung, Nutzungsmöglichkeiten, Klimaresilienz, Umgang mit den Bestandsbäumen) - Architektonische Qualität (z.B. Größenmaßstäbe, Belichtung, Materialien und Gestaltungs- elemente) - Wirtschaftlichkeit und Grundriss- flexibilität (z.B. wirtschaftliche Kenndaten, Flächeneffizienz, Grundrissqualität und Variabilität) - Vermietbarkeit der Flächen (insbesondere Attraktivität der Einzelhandelsflächen) - Funktionalität (z.B. Anordnung Erschließungsker- ne, Größe der Nutzungseinheiten, Vermarktbarkeit, Organisation Tiefgarage) Es ist Wunsch der Stadt Karlsruhe die Bürgerschaft in die Entscheidungs- findung einzubinden. Deshalb ist am Vorabend der abschließenden Jury- sitzung eine öffentliche Präsentation der Entwürfe der 2. Stufe vorgeseh- en. Hierzu wird die Anonymität aufgeho- ben und die ausgewählten Büros stellen selbst ihre Arbeiten vor, dies wird als zielführend angesehen. Der Ablaufplan wird den Teilnehmern im Vorfeld mitgeteilt. - Teilbarkeit der Gebäude (Flächen-Volumen der einzelnen Gebäudeteile) - Nutzungsmischung der Gebäude - Nachhaltigkeit und Ökologie (z.B. Dach- und Fassadenbegrü- nungen, Mikroklimatische Aspekte) 2322 A 19. PRÄMIERUNG UND BEARBEITUNGSHONORARE Für Bearbeitungshonorare und Preis- gelder stellt die Ausloberin einen Gesamtbetrag in Höhe von 500.000,--€ (zzgl. MwSt.) zur Verfügung. 1. Stufe: Ein Anteil von 300.000,--€ wird als Bearbeitungshonorare ausgeschüt- tet. Jeder Teilnehmer der 1. Stufe, der eine prüffähige Wettbewerbsarbeit fristge- recht einreicht, erhält ein anteiliges Bearbeitungshonorar in gleicher Höhe. 2. Stufe: In der 2. Stufe werden folgende Preise und Anerkennungen ausgelobt (gesamt 200.000,--€): 1. Preis 80.000,--€ 2. Preis 50.000,--€ 3. Preis 30.000,--€ Anerkennung(en) 40.000,--€ Die Aufteilung der Preissumme kann durch einstimmigen Beschluss des Preisgerichts neu festgelegt werden. Preise werden Arbeiten zuerkannt, auf deren Grundlage die Aufgabe realisiert werden kann. Anerken- nungen werden für bemerkenswerte Teilleistungen vergeben. Die gesetzliche Umsatzsteuer von z.Zt. 19% ist in den genannten Beträgen nicht enthalten. Bei der Auszahlung an ausländische Teil- nehmer wird die Mehrwertsteuer von der Ausloberin in Deutschland ab- geführt, bei in Deutschland an- sässigen Unternehmen wird diese zusätzlich ausgezahlt. A 21. NACHPRÜFUNG A 20. ABSCHLUSS DES VERFAHRENSA 22. NUTZUNG Die Ausloberin informiert die Teil- nehmer über das Ergebnis der Preis- gerichtssitzung durch Versendung des Protokolls. Die Ausloberin stellt spätestens ei- nen Monat nach der Entscheidung des Preisgerichts alle eingereichten Die prämierten Arbeiten werden Ei- gentum der Ausloberin. Die übrigen Arbeiten werden nach dem Ende der öffentlichen Ausstellung an die Teil- nehmer zurückgesandt. Wettbewerbsarbeiten der 1. Stufe und die Arbeiten der 2. Stufe mit Namensangaben der Verfasser und unter Auslegung des Protokolls öf- fentlich aus. Ort und Zeitpunkt der öffentlichen Ausstellung werden noch festgelegt. Die Wettbewerbsarbeiten dürfen von der Ausloberin zum Zwecke der Wettbewerbsdokumentation veröf- fentlicht werden. Alle sonstigen Rechte nach dem Urheberrechtsge- setz verbleiben bei den Verfassern. Die Wettbewerbsteilnehmer können begründete Verstöße gegen das in der Auslobung festgelegte Verfahren gegenüber der Ausloberin rügen. Die Rüge muss innerhalb von 10 Ta- gen nach Zugang des Preisgerichts- protokolls bei der Ausloberin eingehen. Beginnt die Ausstellung der Wettbe- werbsarbeiten erst nach dem Zu- gang des Protokolls, so beginnt die Frist erst mit dem Tag der Ausstel- lungseröffnung. 2524 A 23. BEAUFTRAGUNG A 24. HAFTUNGSAUSSCHLUSS Die bereitgestellten Informationen auf und in den Planunterlagen wur- den durch die Ausloberin sorgfältig recherchiert und geprüft. Jedoch wird keine Haftung, Garantie oder Ge- währ dafür übernommen, dass alle Angaben vollständig, richtig und in letzter Aktualität zur Verfügung ge- stellt worden sind. Weder die Auslobung, die Planunter- lagen noch ihr Inhalt dürfen ohne die vorherige ausdrückliche Genehmi- gung der Ausloberin auf irgendeine Art verändert oder an Dritte verteilt oder übermittelt werden. Die Ausloberin wird unter Würdi- gung der Empfehlungen des Preis- gerichts einen oder mehrere Preisträger mit der weiteren Planung gemäß der HOAI 2021 beauftra- gen, sofern und soweit das Projekt realisiert wird: 1. Objektplanung §34 HOAI, min. Lph 1-4, Lph 5 min. 60%, Honorarzone IV Basishonorar 2. Freianlagenplanung §39 HOAI, min. Lph 1-4, Lph 5 min. 60%, Honorarzone IV Basishonorar Die Ausloberin wird die Lph 1-4 beauftragen insofern und insoweit das Projekt realisiert wird. Wenn ausnahmsweise die vollständige Ausführungsplanung für die Vergabe von Bauleistungen nicht erforderlich ist, z.B. bei Übernahme der weiteren Planungsleistungen durch die Auslo- berin, so wird durch angemessene weitere Beauftragung des Preisträ- gers sichergestellt, dass die Qualität des Wettbewerbsentwurfs realisiert wird (z.B. Regeldetails, Planfreigabe, Leistungsbeschreibung, Angebots- bewertung, Qualitätskontrolle). Es wird angestrebt die Planung als BIM durchzuführen. Im Falle einer weiteren Beauftragung werden durch den Wettbewerb er- brachte Leistungen bis zur Höhe des Bearbeitungshonorars und der Preis- summe nicht erneut vergütet, wenn der Wettbewerbsentwurf in seinen wesentlichen Teilen unverändert der weiteren Bearbeitung zugrunde ge- legt wird. Die Wettbewerbsteilnehmer ver- pflichten sich im Falle einer Beauf- tragung durch die Ausloberin die weitere Bearbeitung zu übernehmen und durchzuführen. A 25. TERMINÜBERSICHT *Preisrichtervorbesprechung (Zeitfenster ca. 3-4h) Ort: XXX, Str. X, XXXX Karlsruhe Versand der Wettbewerbsunterlagen Schlusstermin für schriftliche Rückfragen *Kolloquium (Zeitfenster ca. 3h) Teil 1: Vorbesprechung Preisgericht Teil 2: Rückfragenkolloquium mit den Teilnehmern Ort: XXX, Str. X, XXXX Karlsruhe Abgabe Wettbewerbsarbeit 1. Stufe (‚Poststempeltermin‘) Abgabe Modell (‚Poststempeltermin‘) *Preisgerichtssitzung (zweitägig, bitte keine Anschlusstermine) Ort: XXX, Str. X, XXXX Karlsruhe Beginn Bearbeitungszeitraum 2. Stufe Schlusstermin für schriftliche Rückfragen Scoping-Termin mit den Teilnehmern, Vertretern der Stadt Karlsruhe, des Preisgerichts und des Auslober Ort: Unmüssig, Waldkircher Straße 28, 79106 Freiburg i.Br. Abgabe Wettbewerbsarbeit 2. Stufe (‚Poststempeltermin‘) Öffentliche Präsentation der Wettbewerbsarbeiten am Vorabend der Jurysitzung *Jurysitzung (ganztägig) Der Ablaufplan wird mit dem Rückfragenprotokoll mitgeteilt. Ort: XXX, Str. X, XXXX Karlsruhe Ausstellungseröffnung mit Presseinformation Öffentliche Ausstellung der Wettbewerbsarbeiten *fett: Preisgerichtstermine Rahmenterminplan in Abstimmung 2726 WETTBEWERBSAUFGABEB1. EINFÜHRUNG 1.1 AUSLOBER Die vor 78 Jahren gegründete, inha- bergeführte Unternehmensgruppe Unmüssig Bauträgergesellschaft Ba- den mbH ist einer der führenden Projektentwickler und Immobilienin- vestoren in Deutschland. Unmüssig ist auf die Entwicklung, Realisierung und das Management von an- spruchsvollen Büro-, Einzelhandels-, Wohn- und Hotelprojekten insbe- sondere in Baden-Württemberg, Hessen und Rheinland-Pfalz spezia- lisiert. Dabei verfolgt die Unternehmens- gruppe einen ganzheitlichen Ansatz entlang des Investmentzyklus – von der Stadtentwicklung und Baurecht- schaffung, Entwicklung und Realisie- rung von Neubauten oder Revita- lisierungen überkommener inner- städtischer Strukturen bis hin zum Asset- und Property Management von eigenen und fremden Immobili- enbeständen. In der Projektentwicklung managt die Unternehmensgruppe Unmüssig derzeit ein Volumen von rund € 1,6 Mrd. Unmüssig entwickelt Projekte, die energieeffizient, nachhaltig und be- darfsgerecht sind. Zudem sind sie in Freiburg das einzige private Projekt- entwicklungsunternehmen, das Miet- wohnungen baut und diese teilweise auch als öffentlich geförderte Woh- nungen vermietet. Der Antrieb von Unmüssig ist, Pro- jekte zu entwickeln, die die Lebens- qualität erhöhen, die Vielfalt der Bevölkerungsstruktur erhalten und das Stadtbild nachhaltig verbessern. Das führt zu einer insgesamt positi- ven Entwicklung einer Stadt. Durch innovative und zukunftsorien- tierte Projekte bringen sie Investoren in die Stadt und übernehmen Verant- wortung für das Gemeinwesen. Soziales, kulturelles und sportliches Engagement hat bei Unmüssig Tra- dition. Deshalb setzen sie den Schwerpunkt ihrer sozialen Aktivitä- ten in die Aus-, Fort- und Weiterbil- dung junger Menschen, schwer- punktmäßig im Sinne einer "zweiten Chance". Dabei steht auch die För- derung der sozialen Kompetenz im Fokus. https://www.unmuessig.de.html 2928 Abb: Lage Wettbewerbsgrundstück im Stadtgefüge Karlsruhe ist mit rund 310.000 Ein- wohnern die zweitgrößte Stadt des Landes Baden-Württemberg. Sie ist Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Karlsruhe und des Landkreises Karls- ruhe und bildet selbst einen Stadtkreis (kreisfreie Stadt). Die Stadt ist Ober- zentrum für die Region Mittlerer Oberrhein und Teile der Südpfalz. Das 1715 vom heutigen Stadtteil Durlach aus als barocke Planstadt gegründete Karlsruhe war Haupt- und Residenzstadt des ehemaligen Landes Baden. Charakteristisch für den ur- sprünglichen Stadtplan sind die 32 ringsum vom Schloss in die Parkanla- gen und den Hardtwald der Ober- rheinebene ausstrahlenden Straßen. Nur das südliche Viertel wurde zen- trumsnah bebaut; seinem fächerför- migen Grundriss verdankt Karlsruhe den Beinamen „Fächerstadt“. Fried- rich Weinbrenners klassizistische Bau- ten prägen das Bild der Stadterweiterung aus dem frühen 19. Jahrhundert. Seit 1950 ist Karlsruhe Sitz des Bun- desgerichtshofs und des Generalbun- desanwalts beim Bundesgerichtshof und seit 1951 des Bundesverfas- sungsgerichts, weshalb die Stadt auch „Residenz des Rechts“ genannt wird. Zahlreiche Behörden und For- schungseinrichtungen mit überregio- naler Bedeutung sind in Karlsruhe angesiedelt. Unter den neun Hoch- schulen der Stadt ist das Karlsruher Institut für Technologie (KIT) die ältes- te und größte. Großen Infrastruktur- einrichtungen wie den beiden Rhein- häfen und der zweitgrößten Raffinerie Deutschlands steht eine ansonsten vorwiegend mittelständisch geprägte Wirtschaft gegenüber. Karlsruhe ist einer der bedeutendsten europäi- schen Standorte der Informations- und Kommunikationstechnik. Daran knüpft mit dem Zentrum für Kunst und Medien (ZKM) auch eine der wich- tigsten Kulturinstitutionen in der Stadt an. Andere, wie das Badische Lan- desmuseum oder die Staatliche Kunsthalle, gehören zum Erbe der Re- sidenzzeit. Das Karlsruher Stadtgebiet liegt voll- ständig rechtsrheinisch und überwie- gend in der Oberrheinischen Tiefebene. Es umfasst im Osten mit dem Turmberg und den angrenzen- den Höhen aber auch den Rand des Hügellands am Übergang vom südli- chen Kraichgau zum Nordschwarz- wald. Der Rhein, eine der weltweit wichtigs- ten Wasserstraßen, bildet die westli- che Stadtgrenze, an die sich das Land Rheinland-Pfalz anschließt. Die In- nenstadt ist gemessen vom Markt- platz 7,5 km vom Fluss entfernt. Die kleinen Rheinnebenflüsse Alb und Pfinz durchfließen im Stadtgebiet vom Schwarzwald bzw. Kraichgau kom- mend die Ebene nordwestwärts. Die Stadt Karlsruhe wurde abseits von den Überschwemmungszonen der Flüsse auf der Niederterrasse des Oberrheins (Hochgestade) gegrün- det, die das Tiefgestade der Rheinau- en im Westen und die den Hügeln vorgelagerte Kinzig-Murg-Rinne im Südosten und Osten um mehrere Me- ter überragt. In den Rheinauen liegen mehrere Rheinaltgewässer und der Baggersee Knielinger See, der mit 80,5 ha Fläche größte Karlsruher See. Der tiefste Punkt des Stadtgebiets liegt beim Ölhafen am Rhein auf 100 m ü. NHN, der höchste im Tiergehege bei Grünwettersbach auf 322,7 m ü. NHN und der Marktplatz im Stadtzen- trum auf 114,9 m ü. NHN. Die Stadt ist Teil des Verdichtungs- raums Karlsruhe/Pforzheim, zu dem auch einige Gemeinden des Land- kreises Karlsruhe (vor allem die Gro- ßen Kreisstädte Bruchsal, Ettlingen, Stutensee und Rheinstetten), die Stadt Pforzheim, der nordwestliche Teil des Enzkreises sowie die Stadt Mühlacker und die Gemeinde Niefern-Öschel- bronn im nordöstlichen Enzkreis ge- hören. Innerhalb der Region Mittlerer Oberrhein bildet Karlsruhe eines der 14 Oberzentren Baden-Württem- bergs, die nach dem Landesentwick- lungsplan 2002 ausgewiesen sind. Länderübergreifend ist Karlsruhe Teil der Trinationalen Metropolregion Oberrhein. Zudem gibt es im Eurodi- strikt Pamina (Palatinat, Mittlerer Oberrhein und Nord-Alsace) Ver- flechtungen mit Gemeinden in der Südpfalz und im Unterelsass. 1. EINFÜHRUNG 1.2 KARLSRUHE Karlsruhe Postbank-Areal 1 3130 1. EINFÜHRUNG 1.3 NEUORDNUNG UND WEITERENTWICKLUNG WETTBEWERBSAREAL Abb.: Drohnenfoto Wettbewerbsareal Das „ehemalige Postgiroareal“ stellt nach Fertigstellung der U-Strab- Kombilösung und den Veränderun- gen im Umfeld des Staatstheaters ein wichtiges Innenstadtentwick- lungspotential dar. Das Areal liegt am Ettlinger Tor, dem Beginn der Via Triumphalis, und bildet zusammen mit dem Ettlinger-Tor-Center, dem Staatstheater und dem Landratsamt den Eingang zur Innenstadt. Gleich- zeitig ist es ein wichtiger Baustein der Südentwicklung der Innenstadt. Die Nutzungsstrukturen in der südli- chen Kreuz- und Adlerstraße und auch Kriegsstraße sind als wichtige "Eingangsschleusen" zur Innenstadt in ihrer Nutzungsvielfalt zu stärken und weiterzuentwickeln. Das Wettbewerbsgrundstück des ehemaligen Postgiroamtes, Kriegs- straße 100 (K100), soll neu geordnet werden, um der Eingangs- und Ver- knüpfungsfunktion mit adäquaten städtebaulichen Strukturen gerecht zu werden. Die Gebietsstruktur soll durch die Stärkung und Weiterentwicklung der Nutzungsvielfalt sowie die Neuord- nung des Areals K100 und seines Umfeldes aufgewertet bzw. stabili- siert werden. Die Bebauung des Bestandsgebäu- des hat eine Barrierewirkung, insbe- sondere durch die introvertierte Nutzung im Erdgeschoss mit nur ein bis zwei Eingängen, zwischen nördli- cher Innenstadt und südlichem The- aterplatz dar. In einem Gutachten wurde geprüft, ob das Bestandsge- bäude zurückgebaut und die Kon- struktion für das Vorhaben genutzt werden kann. Durch seine enorme Bautiefe und mono- funktionale Ge- bäudestruktur des Bestandsbaus je- doch nicht zukunftsfähig und nachhaltig nutzbar. Der Erhalt des Bestandsgebäudes würde einen hohen Sanierungsbe- darf bedeuten. Unter Wahrung der ökonomischen Sinnhaftigkeit kommt der Erhalt nicht in Frage. Deshalb soll für die Überlegungen von einem Abriss des Gebäudes und der Tief- garage ausgegangen werden. Im Innenhof befinden sich zwei ge- schützte Platanen. Diese und weitere 7 „Altplatanen“ im westlichen Ab- schnitt an der Kriegsstraße sind zu erhalten. Damit die Bäume dauer- haft lebensfähig sind, ist die Lage der Tiefgaragenwand in diesen Be- reichen zu berücksichtigen. 3332 2.1 STADTGESCHICHTLICHE EINORDNUNG Abb.: „Via triumphalis“ vom Schlossplatz bis zum Ettlinger Tor, Zeichnung von Peter Thoma 2015) * Auszug aus Auslobung zum „Städtebaulichen Entwicklungs- konzept Ettlinger Tor Südwestseite-Werkstattverfahren“ (SEKET), Punkt IV 3 Baugeschichtliche Entwicklung des Areals Abb.: Ettlinger Tor ca. 1860, Friedrich Weinbrenner:Situationsplan 1822 2. RAHMENBEDINGUNGEN Das Areal des ehemaligen Postgiro- amtes aus dem Jahr 1973 (Verwal- tungs- und Bürogebäude) befindet sich am Ettlinger Tor, östlich von Karlsruhes wichtigster historischen Achse, der „Via triumphalis“. Die „Via triumphalis“ in Karlsruhe ist als Sachgesamtheit ein Kulturdenk- mal nach §2 DSchG Baden-Würt- temberg. An seiner Erhaltung besteht aus wissenschaftlichen, künstlerischen, heimatgeschichtli- chen und städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse. (VwV-Kul- turdenkmallisten vom 28.12.1983). *Die „Via triumphalis“ ist die zentrale nordsüdliche Straßenachse, welche bereits im historischen Stadtgrund- riss eine maßgebliche Bedeutung hatte und bis heute verschiedene Be- reiche der Stadt verbindet. Am Schloss beginnend erstreckt sie sich mit einer wiederkehrenden Sequenz repräsentativer Plätze vom Schloss- platz entlang der Karl-Friedrich-Stra- ße über den Marktplatz und den Rondellplatz bis hin zur Erweiterung des Ettlinger Tors. Der Bereich um das Ettlinger Tor ist dabei wichtige Scharnierstelle zwischen historischer Fächerstadt im Norden und dem Stadtgrundriss der vorletzten Jahr- hundertwende mit Reparaturen der Nachkriegszeit im Süden. Während die Fächerstadt hier eine niedrige, aber klare Stadtkante mit Torwirkung aufweist, ist der Süden des Ettlinger Tors mit wichtigen Institutionen (Landratsamt, Staatstheater) locker gesäumt. Die zentrale Achse Schloss – Markt- platz – Rondellplatz – Ettlinger Tor – Ettlinger Straße war bereits in der ersten Anlage von Karlsruhe mit ih- rer gefächerten Grundrissstruktur 1715 angelegt. Die südliche Erwei- terung über den Marktplatz hinaus, wurde auf der Grundlage des „Ge- neralbauplan“ Weinbrenners (1797/ 1803) umgesetzt und endete am his- torischen Ettlinger Tor. In direkter westlicher Nachbarschaft des Plangebietes befindet sich das 2005 eröffnete Einkaufszentrum „Ettlinger Tor Center“ (ECE). Beide Gebäude – ECE und ehemaliges Postgiroamt bilden auf Grundlage abgeleiteter historischer Vorgaben mit ihren Vor- und Rücksprüngen so- wie ihrer Höhenentwicklung heute auf der Nordseite das „Ettlinger Tor.“ Das Höhenentwicklungskonzept wurde nach intensiver Öffentlich- keitsbeteiligung am 21.01.2020 vom Gemeinderat beschlossen. Das Plangebiet liegt nach dem Höhen- entwicklungskonzept in dem vom historischen Stadtgrundriss gepräg- ten „Identitätsgebiet“, das von der Kriegsstraße um eine Gebäudetiefe zurückgesetzt ist, sowie entlang der Kriegsstraße in der sogenannten „In- neren Stadt“. Diese ist charakterisiert durch vor- wiegend geschlossene drei- bis fünf- geschossige Bebauung. Die Fächerstrahlen, ausgedehnte histori- sche (Sicht-) Achsen, die Stadterwei- terungen der Gründerzeit und Grünzüge prägen das Bild. Prüfkriterien der Einordnung in die Stadtsilhouette stellen an den zentra- len Lagen der Innenstadtachsen ins- besondere die Sichtachsen (Schloss- strahlen) und das Sichtfenster vom Schloss und vom Schlossturm dar. Das Höhenentwicklungskonzept lässt im betreffenden Bereich „Aus- nahmen“ hinsichtlich einer Höhen- entwicklung zu, sofern ein Mehrwert für eine nachhaltige Stadtentwick- lung generiert wird. 3534 2.2 ÜBERSICHTSPLAN 2. RAHMENBEDINGUNGEN Abb.: Übersichtsplan mit Blickachsen und Umgebungsbauten Blickachse Schloss außerhalb der Türme von Weinbrenner Blickachse Schloss „Weinbrennerscher Blickwinkel“ Schloss Badisches Staats- theater Rathaus mit Turm Stadtkirche mit Turm Land- ratsamt In Bau ECE-Center Ettlinger Tor Turm Wettbewerbsgebiet Hochpunkt Landratsamt u Bereich möglicher Hochausstandort wichtige Gebäude der Umgebung frei zu haltende Lichtfuge* Stadtboulevard Kriegsstraße Kaiserstraße Palais *Die Lichtfuge bezeichnet den freizuhaltenden Bereich zwischen dem Turm der Stadtkirche und dem neuen Hochhaus. In dem Bereich darf die Bebauung die Höhe der Blockkante nicht überschreiten. 3736 2. RAHMENBEDINGUNGEN 2.3 U-STRAB-KOMBILÖSUNG Abb.: U-Bahn-Station Kombilösung in Karlsruhe (c) OpenStreetMap.org contributors U U U U U U U Kaiserstraße Ettlinger Straße Kriegsstraße Europaplatz Kronenplatz Marktplatz (Kaiserstr.) Marktplatz (Pyramide) Durlacher Tor Ettlinger Tor Kongress- Zentrum Abb.: Eingang ECE links, möglicher Zugang K100 rechts Abb.: Zugang U-Station ECE links, Zugang K100 rechts Blickachsen und Umgebungsbauten Ziel ist es durch den neuen Stadtbahn- tunnel unter der Innenstadt von Karls- ruhe in Kombination mit einer neuen Straßenbahntrasse und einem Auto- tunnel (U-Strab-Kombilösung) die Innenstadt mit Kaiserstraße vom Stadt- bahnverkehr zu entlasten. Dieser neue Stadtbahntunnel verläuft T-förmig unter den sich kreuzenden Wegachsen der Kaiser- und der Ettlinger Straße. Die Kombilösung ist ein wichtiger Schritt im Entwicklungsprozess der Stadt. Die U-Strab in Karlsruhe ist die kür- zeste U-Bahn Deutschlands mit sieben unterirdischen Haltestellen ca. 13m unter Erde und barrierefrei gestaltet. Nach der oberirdischen Haltestelle Mühlburger Tor im Westen fahren die Bahnen in den unterirdischen Tunnel und steuern in Ost-West-Richtung die Haltestellen Europaplatz, Marktplatz (Kaiserstraße), Marktplatz (Pyramide), Kronenplatz und Durlacher Tor an, bevor sie wieder oberirdisch wird. In Nord-Süd-Richtung folgen auf die Haltestelle Marktplatz (Pyramide) noch die Haltestellen Ettlinger Tor und Kon- gresszentrum. Die U-Bahn-Station Ettlinger Tor hat einen direkten Zugang zum gegen- überliegenden Einkaufszentrum Ettlin- ger Tor (ECE-Center). Im Zuge der Kombilösung wurden in den letzten Jahren auf der Kriegsstraße eine Straßenbahntrasse zwischen Rad- wegen und Baumalleen realisiert. Eine Straßenbahnhaltestelle befindet sich westlich des Kreuzungsbereichs zur Karl-Friedrich-Straße. Unter der Kriegs- traße liegt ein durchgängiger Autotun- nel vom Karlstor bis zum Mendels- sohnplatz mit Ein- und Ausfahrten für den City- und Anliegerverkehr im Bereich Karlstor und Ettlinger Tor. West- lich des Kreuzungsbereichs Ettlinger Tor entstand die neue oberirdische Stra- ßenbahnhaltestelle mit Zu- und Abgän- gen über die Kreuzungssignalanlage. Weiterhin wurde im Zuge der Kombilö- sung eine unterirdische Straßenbahn- trasse unterhalb der Via triumphalis mit der unterirdischen Haltestelle „Ettlinger Tor“, u.a. mit einem direkten Zu- und Abgang an der Westost-Ecke des Plan- gebietes umgesetzt. Hier besteht die Möglichkeit einen direkten Zugang von der unterirdischen Haltestelle in das neue Gebäude umzusetzen. Spiegelbildlich zum Zugang in das Basement des ECE-Center soll ein direkter Zugang in das Basement des K100 Projekts geschaffen werden . 3938 Das Projekt soll mit seiner Umset- zung die städtebaulichen Entwick- lungen des Stadtgebiets (Innenstadt Ost) aufnehmen und städtebauli- chen Missständen im Gebiet entge- genwirken. Am 20.03.2018 hat der Gemeinde- rat das Sanierungsgebiet Innenstadt Ost förmlich festgelegt und als Satz- ung beschlossen. Das Gebiet umfasst ca. 30,4 ha. Für das Wettbewerbsgebiet sollen fol- gende Sanierungsziele umgesetzt werden: - Profilierung der kommunalen Iden- tität durch Sicherung und Weiterent- wicklung der historischen Stadtstruktur in zentraler Lage - Inwertsetzung der historischen öf- fentlichen Stadträume wie Markt- platz, Via triumphalis - Stärkung der Eingangs- und Ver- knüpfungssituation des südlichen Innenstadtquartiers zwischen Innen- stadt und der südlichen Innenstadt mit adäquaten Bau- und Nutzungs- strukturen - Neuordnung durch eine gegliederte Blockrandstruktur - Entwicklung einer ansprechenden Architektur am neu entstehenden Stadtboulevard (Umbau Kriegsstraße im Zuge der Kombilösung) - Belebung des öffentlichen Raumes durch Nutzungsvielfalt in den „Ein- gangssituationen“ zur Innenstadt (Karl-Friedrich-Straße, Kriegsstraße, Kreuzstraße). Insbesondere die Erd- geschosszonen sollen durch eine gemischte Nutzungsstruktur gestärkt werden (z.B. Gastronomie, Handel, Dienstleistungen, kulturelles Angebot und soziale Infrastruktur). - Schaffung von Wohnraum, ver- bunden mit dem Ziel geförderten Wohnraum zu integrieren (30% der BGF Wohnen). - Qualifizierte Freiraumgestaltung der Blockinnenbereiche sowie Dach- und Fassadenbegrünungen - Verbesserung des Stadtklimas 2.4 SANIERUNGSGEBIET INNENSTADT OST 2. RAHMENBEDINGUNGEN Abb.: Umgriff Sanierungsgebiet Ost 4140 2. RAHMENBEDINGUNGEN 2.5 SEKET-WERKSTATTVERFAHREN In diesem Werkstattverfahren wurden vier Beiträge diskutiert und festgestellt, dass sich die Beiträge bei aller Unterschiedlichkeit in den Details in zwei Gruppen mit durchaus verwandten Grundhaltungen gliedern lassen: Max Dudler Architekten AG und MVRDV bauen die charakteristische Fächerstadt Karlsruhe südlich des künftigen Stadtboulevards als „intime Stadt“ mit erlebbarer Dichte, Block- randstrukturen und differenzierten Räumen und Wegebeziehungen weiter. Sie fassen und fokussieren den Ett- linger-Tor-Platz mit Hochbauten als Tor bzw. Gelenk, verlängern die „Via Triumphalis“ nach Süden und setzen ihre Hochpunkte außerhalb der Blick- achsen der Türme von Weinbrenner. Der vom Büro Max Dudler entworfene überzeugende Blick vom Schlossturm nach Süden mit den beiden parallel zu Weinbrenners Türmen (Rathaus- turm, Turm Stadtkirche) stehenden Hochpunkten soll in seinen Grund- zügen Einzug in die weitere Ent- wicklung des Areals ehemaliges Postgiroamt finden. Dabei soll ein neuer Hochpunkt geschaffen werden, der sich auf den neuen Hochpunkt des Areals Landratsamt bezieht und mit diesem einen gleichwirkenden Rahmen als Fortentwicklung des „Weinbrenner-Blicks“ ausbildet. Die „Karlsruher Blockrandstruktur“ ist bei der Entwicklung der Blockrandbebau- ung zur berücksichtigen. Die maximale Höhe des Hochpunktes beträgt 70 Meter. Aufgrund der besonderen Lage innerhalb des Identitätsgebietes erfordert diese Höhensetzung eine besonders ange- messene architektonische und städte- bauliche Qualität. Die Büros berchtoldkrass space& options und COBE Berlin interpretieren die Kriegsstraße eher als Zäsur zwischen Innenstadt und Neustadt mit unterschiedlichen Bautypologien nördlich und südlich des neuen Stadtboulevards, verzichten bewusst auf eine beidseitige bauliche Fassung des Kreuzungsbereichs Ettlinger-Tor- Platz und empfehlen tendenziell großzügig fließende zusammenhän- gende öffentliche Räume über die Kriegsstraße. Für das Areal des ehemaligen Post- giroamtes soll in Konkretisierung der bisherigen Beschlüsse die Höhen- entwicklung analog zum Areal des Landratsamtes entsprechend der Blickbeziehung Schloss – Via triumphalis weiterentwickelt werden, die eine baukulturell herausragende Qualität der Höhenentwicklung, analog zum Karlsruher Höhenentwicklungskonzept sicherstellt. Im Verlauf der weiteren Bearbeitung sollen die Entwerfer ein städtebauliches Prinzip und eine eigene „Haltung“ in diesem Spannungsbogen entwickeln. Das „Städtebauliche Entwicklungs- konzept Ettlinger Tor“ (SEKET-Werk- stattverfahren) hat mit einer Beschluss- fassung durch den Gemeinderat im Februar 2021 bereits den städte- baulichen Rahmen vordefiniert, um für den Ort angemessene und über- zeugende städtebauliche Gesamtide- en zu entwickeln. Ziel war und ist es mit einer städtebaulichen Neuordnung qualitätssichernde Rahmenbedingun- gen und einen baukulturellen Mehrwert zu erschaffen und aufzuzeigen, welche Dichte und Höhe den jeweiligen Orten angemessen sind. Für das Kernareal Kriegsstraße/ Ettlin- ger Straße/ Hermann-Billing-Straße) sollen Entwicklungsideen vorgeschla- gen werden, die in einen Bebauungs- plan und konkrete Bauvorhaben auf der Grundlage von Realisierungswett- bewerben überführt werden können. Diesem Wettbewerb gingen bereits Realisierungswettbewerbe für u.a. das Badische Staatstheater, das Landrats- amt (Neubau Dienstgebäude Beiert- heimer Allee) und das Markgräfliches Palais voraus. Die einzelnen Grund- stücksflächen und die Stadt sollen in eine Wechselbeziehung zu den um- gebenden öffentlichen Räumen ein- gebettet und die Verflechtungen mit diesen Räumen (Nymphengarten/ Hermann-Levi-Platz (Theaterplatz)/ Festplatz, etc.) Teil der Lösungsansätze werden. Überd achung Überd achung Überd achung Krie gs stra ße Et tling er Straß e Be iert heim er Alle e Et tlinger-Tor-Plat z Herm ann -B illin g- St ra ße Ba den wer kstraß e - Am Fes tplat z 1 2 3 5 9 4 4 9 1 8 2 1 7 5 3 5 6 2 9 3 7 2 23 2a 2b 27 11 12 1a 10 2c 25 136 128 132130 126 134 138 11a 2 1:1.000 Stadt Karlsruhe - Liegenschaftsamt Anlage 01 zur Vorlage Städtebauliches Entwicklungskonzept Ettlinger Tor (SEKET) Entwicklungsbereich Landratsamt Darstellung des maximalen Bauvolumens als Rahmenvorgabe Prinzipdarstellung / Geringfügige Abweichungen - soweit sie nicht die Blickachsen betreffen sind möglich. Maßstab 1:1000 Stadt Karlsruhe Baudezernat, Korrekturexemplar, 21. Dezember 2020 Grundlagenkarte Liegenschaftsamt Vorgesehene Baulinie als Prinzip (Aufnahme Straßenflucht) (Volumenkante notwendig) Vorgesehene Baulinie alternativ (Volumenkante notwendig) Vorgesehene Baugrenze (Volumenkante maximal) Planungsgebiet optional (noch ohne Beschluß Gemeinderat) Die Richthöhe H1 entspricht 24 Meter Die Richthöhe H2 entspricht 18,5 Meter Die Höhe des Turmes T1 soll zwischen mind. 70m und max. 90m betragen Die Höhe des optionalen Turmes T2 kann bis zu 50m erreichen. Die Stellung des Turmes T1 soll mit der Schmalseite nach Norden zeigen Wunsch der Stadt ist eine Stellung des Turmes T1 möglichst nah an der östlichen Seite des Baufeldes orthogonal zum Grundstück orientiert. Vorgesehene Baufenster für Hochpunkte T1 und T2 Darstellung des maximales Volumenmodells, daher bitte bei der Gebäudemodellierung die baurechtlichen Abstandsflächen beachten !!! Prinzipdarstellung der beiden Torvarianten aus dem Werkstattverfahren„Ettlinger Tor“ „Lichtfuge“ zwischen neuem Hochpunkt und Rathausturm T1 T2 T2 westliche Seite Rathausturm maximal östliche Positionierung der östlichen Seite des neuen Hochhauses H1 H2 Blickachse AA H1 H1 H2 T1 Höhe OK 17,5m Höhe OK 21m Höhen TH 12-18m FH 16,5-20m Höhe OK 18,5m Höhe OK 24m Höhe TR 21m FH 23,5m Höhe OK 24,5m Motel One: Höhe OK 34,5m Richthöhe 24m 14m Abb.: Entwicklungskonzept Ettlinger Tor (SEKET); Quelle Baudezernat 4342 2.6 UMGEBUNG/ VORAUSGEGANGENE REALISIERUNGSWETTBEWERBE 2. RAHMENBEDINGUNGEN Abb.: Landratsamt: Lageplan (links) und Perspektive (rechts) https://www.competitionline.com https://bauprojekt.landkreis-karlsruhe.de Kriegsstraße Entlang der Badenwerkstraße schließt ein weiterer fünfgeschossiger Gebäu- de-riegel das Grundstück ab, der zukünftig einen weiteren Hochpunkt im südlichen Teil des Grundstücks in einer ca. 50 m hohen Bebauung haben soll. In dem Winkel zwischen der Bebau- ung entlang der Kriegsstraße und der Badenwerkstraße entsteht eine weit- räumige dreieckige Grünfläche, die von der Öffentlichkeit genutzt werden kann. Das Projekt wird in Holzhybridbauweise umgesetzt und steht für eine zukunfts- weisende und ressourceneffiziente Bauweise. Die Dichte entspricht einer GFZ von 5,2. Die konsequente Anordnung von West nach Ost ordnet die Eingangsbereiche den einzelnen Nutzungsbereichen zu. Das Erschließungsteil ist im Erdgeschoss mittig angeordnet, so dass fremd- vermietete Büroflächen von denen des Landratsamtes in großer Selbst- verständlichkeit getrennt werden und ablesbar sind. Das Hochhaus von ca. 90m Höhe nimmt den ehemaligen Hochpunkt auf und wird zum Erkennungszeichen. Zur Belebung der Erdgeschosszone werden zur Kriegsstraße hin auch öffentliche Nutzungen integriert. Visitenkarte und Adressbildung der Verwaltung des Landkreises einen adäquaten Ausdruck finden. Der 1. Preis ging an wittfoht architekten bda zusammen mit lohrer.hochrein landschaftsarchitekten und stadtpla- ner gmbh. Der Hauptkörper des Neubaus wird durch einen Langbau entlang der Kriegsstraße gebildet, der so den neuen Stadtboulevard Kriegsstraße unprätentiös mit einer Raumkante fasst. liche Praxis und eine Kindertagesstätte vor. Für den 2. und ggf. 3. Bauab- schnitt wurden weitere Verwaltungs- und Wohnbauflächen in Mischnutzung als Ideenteil ausgelobt. Ziel des Architektenwettbewerbs war es, für diesen Standort und in dem genannten Kontext einen zukunfts- weisenden Beitrag zur Baukultur der Stadt Karlsruhe zu schaffen, begründet in der städtebaulich herausragenden Lage. Die Neubebauung sollte als modernes, zukunftweisendes Gebäude- ensemble entwickelt werden und als Die Innenstadt von Karlsruhe befindet sich im Umbruch. Zahlreiche neue Projekte werden gerade geplant und umgesetzt, die in einem Dialog miteinander stehen und zu den neuen Wahrzeichen der Stadt werden. Das neue Areal K100 wird durch seine prominente Lage an der Kriegsstraße und Via Triumphalis auch Teil davon und soll auf die städtebaulichen Ver- änderungen reagieren. Im rück- wertigen Bereich des Areals befindet sich das Markgräfliche Palais, auf der gegenüberliegenden Straßen- seite das Badische Staatstheater und in direkter Blickachse in südwestlicher Richtung das Landratsamt mit seinem Hochpunkt als Pendant. Landratsamt Im Jahr 2021 fand der Nichtoffene Wettbewerb zum „Neubau des Dienstgebäudes Beiertheimer Allee in Karlsruhe“ statt. Das Wettbewerbs- grundstück umfasste eine Grundfläche von ca. 13.900m². Aufgabe war es an diesem Standort mehrere Dienst- stellen zusammenzufassen und eine zukunftweisende Neubebauung für den Landkreis Karlsruhe in einem ersten Bauabschnitt für ca. 600 Mitarbeitende zu entwickeln. Zusätzlich sah das Nutzungskonzept Seminar- und Konferenzflächen für die Unfallkasse Baden-Württemberg (UKBW-Akademie), die Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie Karlsruhe (VWA), Flächen für eine betriebsärzt- 4544 2. RAHMENBEDINGUNGEN Abb.: Markgräfliches Palais: Innenhof Wettbewerb (links oben), aktueller Zustand (links unten) und Perspektive Wettbewerb (rechts) https://www.competitionline.com Abb.: Wettbewerb zur Gestaltung der Außenanlagen des Badischen Staatstheaters https://www.competitionline.com https://sanierung.staatstheater.karlsruhe.de/bauvorhaben/oeffnung/ des Architekturschaffens seiner Zeit. Wesentliche technische Anlagen ent- sprechen nicht mehr den heutigen Arbeits- und Sicherheitsstandards, allein die Gewährleistung des Brands- chutzes machte einzelne kostenin- tensive Einsätze notwendig. Ziel des Wettbewerbs war es gesamtheitlich und unter Einbeziehung der beste- henden Substanz die Funk- tionsbereiche des Badischen Staatsthe- aters neu zu ordnen, fehlende Funktions- bereiche zu ergänzen und optimale Bedingungen für alle Bereiche zu schaffen u.a. Barrierefreiheit für einen neuen Eingangs- und Foyerbereich. Die Sanierung und Erweiterung des Badischen Staatstheaters in Karlsruhe erfolgt „bei laufendem Betrieb“. Das bedeutet, der Spielbetrieb wird weitestgehend unterbrechungsfrei fortgeführt. Zum Spielzeitstart 2021/22 wurde das Neue Entrée eröffnet. Dieser Interimsbereich für den Empfang beherbergt Gastronomie, Veranstal- tungskassen, Garde- roben und sanitäre Anlagen. Darüber hinaus fand 2021 ein weiterer Wettbewerb zur „Neugestaltung des Hermann-Levi-Platzes und der Außen- anlagen des Badischen Staatstheaters“ statt, den bbz landschaftsarchitekten aus Berlin für sich gewinnen konnten. Große grüne Bauminseln bilden den räumlichen Rahmen des neuen The- aterplatzes und nehmen in ihrer polygonalen Formensprache Bezug zum Theaterbau selbst. In dieses polygonale Gerüst werden alle anderen Funktionen wie Wege, Platz und Wasserflächen gestalterisch einbezogen und zu einer Gesamt- komposition gefügt. Es entsteht ein großer einladender Platzraum vor dem Theater, der die räumlichen Anforderungen der Gastronomie und der LED Leinwand problemlos integriert und die Wegeverbindungen in die Stadt richtig setzt. Mit dem neugestalteten Theatervorplatz erhält das Areal eine städtebauliche Aufwertung: Im Herzen der Stadt entsteht ein Erholungsort und eine neue Verbindungsachse zwischen der Stadtmitte und der Südstadt. Badisches Staatstheater Karlsruhe Gegenüber dem K100-Areal befindet sich das Badische Staatstheater Karlsruhe. 2014 fand ein Wettbewerb zur „Sanierung und Erweiterung des Staatstheaters“ statt, bei dem Delugan Meissl Associated Architects aus Wien zusammen mit Wenzel + Wenzel aus Karlsruhe einen 1. Preis gewannen und den Auftrag erhielten. Der Entwurf basiert auf der Neuausrichtung des Neuen Staatstheater als „ein offenes Haus für eine offene Gesellschaft“. Das Gebäude des Staatstheaters wurde 1970-1975 nach Entwurf des Architekten Helmut Bätzner errichtet und gilt als architekturgeschichtliches Zeugnis An den Mittelteil schließen die dreibündig organisierten Flügel- bauten an. Rhythmisiert durch wieder- kehrende Erschließungselemente bieten sie eine hochflexible Raum- struktur. Im Erdgeschoss befindet sich Gastronomie, in den Ober-geschossen Büro- räume und im Dachgeschoss Wohnungen und Veranstaltungsräume mit „Garten- und Veranstaltungssaal“. Letztere werden großflächig zur Straße und zum Garten verglast und beleben so einerseits den Außenraum, andererseits stellen sie eine subtile Verbindung zwischen beiden Sphären her. Des Weiteren gibt es im zentralen Mittelbau weitere Räume für Veranstaltungen, Seminare, Tagungen und private Feiern. mit prominenter Lage an der Via Triumphalis und imposanter Fassade zum Rondellplatz. Dieser wurde 1942 zerstört. 1960-1963 erfolgte der Wiederaufbau durch die Architekten Möckel und Schmidt für die Zentralkasse der Südwestdeutschen Volksbanken unter Bewahrung der erhaltenen Mittelbaus, aber unter Verzicht auf die Rekonstruktion der Seitenflügel. Die damaligen Ergänzungsbauten vollzogen die Raummaße der Vorgängerbauten nach, die zugehörige Innengestaltung der Wiederaufbauzeit ist auch Teil der Sachgesamtheit „Via Triumphalis“ gemäß § 2 DSchG. Das Gebäude soll künftig Hauptsitz der PSD Bank und öffentlich genutzt werden. Markgräfliches Palais Das Markgräfliche Palais befindet sich auf demselben Blockrand-Areal im Nordwesten und direkten Anschluss zum Wettbewerbsgrundstück. 2022 fand der Realisierungswettbewerb zum „Um- und Neubau des Markgräflichen Palais“ zur Neuordnung des Areals statt, den Staab Architekten zusammen mit Levin Monsigny Landschaftsarchitekten GmbH für sich entscheiden konnten. Nicht zuletzt dadurch, dass das städtebauliche Konzept die Bauflucht der historischen Flügelbauten aufgenommen hat. Hierbei handelt es sich um einen bedeutenden klassizistischen Bau nach den Plänen von Friedrich Weinbrenner 2.6 UMGEBUNG/ VORAUSGEGANGENE REALISIERUNGSWETTBEWERBE 4746 2. RAHMENBEDINGUNGEN 2.7 STÄDTEBAULICHE ANFORDERUNGEN (HÖHENENTWICKLUNG UND BAULICHE DICHTE Die bauliche Dichte soll im zukünf- tigen Bebauungsplan über folgen- de Festsetzungen geregelt werden: GRZ max. 0,8 Wandhöhen der straßenbeglei- tenden Bebauung: 20,5 bis 21,0 m Karl-Friedrich Straße, Ecksituation Ettlinger Tor 16,5 bis 17,5 m Kriegsstraße und Kreuzstraße, gegliederte Block- randbebauung (bis 5-Geschosse) 70,0 m max. Höhe Hochpunkt Diese Parameter werden dem Wettbewerb zugrunde gelegt. Der Mehrwert für die Stadtgesellschaft kann in der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum oder auch öffentlich zugänglichen Einrichtungen liegen. Die innerstädtische Wohnfunktion soll durch ein vielfältiges Wohnungsangebot in den gestärkt werden. Dabei sollen 30% der Gesamt-BGF für "echtes" Wohnen mit einem vielfältigen Woh- nungsmix und davon einem Anteil von 30% an gefördertem Wohnraum entwickelt werden. Durch eine moderate Höhenstaffelung kann zusätzliche Wohnfläche geschaffen werden. Zur Belebung des öffentlichen Raumes soll die Nutzungsvielfalt in den „Ein- gangssituationen“ zur Innenstadt (Karl-Friedrich-Straße, Kriegs- und Kreuzstraße) insbesondere in den Erdgeschosszonen gestärkt und weiter- entwickelt werden. In den Erdgeschoss- zonenn soll durch eine gemischten Nutzungsstruktur aus Gastronomie, Handel, Dienstleistungen, kulturellem Angebot und (sozialer) Infrastruktur belebt werden. Die funktionale und gestalterische Auf- wertung der Vorbereiche der Gebäude und der Außenbereiche soll die Ziel- setzung einer belebten Erdgeschoss- zone flankieren. Die Freiraumqualitäten im Blockinnenraum sollen gesichert und ausgebaut werden. Dabei soll durch die Einbeziehung des geschützten Baumbestand ein atmosphärischer Mehrwert geschaffen werden. außerhalb der Lichtfuge kann ein von der Blockrandbebauung zurückgesetzter Hochpunkt bis max. 70 Meter Wandhöhe entwickelt werden. Zum Schloss hin soll eine schmale Ansichtseite ausgebildet werden. Blickperspektiven insbesondere aus der Kriegsstraße sind zu beachten. Anlag des städtebaulichen Prinzip des Landratsamtes soll ein neuer Hoch- punkt von der Kriegsstraße und der Kreuzstraße zurückgesetzt werden, damit der „Karlsruher Blockrand“ städtebaulich wahrnehmbar ist. Die Traufhöhen an der Karl-Friedrich Straße und der Kreuzstraße sollen sich an den gegenüberliegenden Gebäu- den orientieren und die Verschattung der angrenzenden Wohnbebauung (Markgrafen-/ Kreuzstraße) beachten. Die Höhenentwicklung an der Kriegs- straße und die Ausgestaltung der Fassaden hat das Gegenüber des Badischen Staatstheaters in angemes- sener Weise zu berücksichtigen. Eine derartige Nachverdichtung er- fordert eine besondere architekto- nische Qualität die einen stadt- räumlichen und baukulturellen Mehrwert generiert. Die Fassaden- gestaltung soll einen hochwertigen, in Material und Gestaltung qualitati- ven Beitrag von baukultureller Bedeutung leisten und die vielfältige und unterschiedliche Nutzungstruktur ablesbar machen. Wandhöhe entlang des südwestlichen Straßenverlaufs der Ecke ECE-Center (maximal 20,5 bis 21,0 m) anknüp- fen. Die sonstigen Wandhöhen der übrigen Blockkanten sollen durch Aufgreifen vergleichbarer Höhen der Umgebung maximal 16,5 bis 17,0 m betragen, zurückgesetzte Technik- aufbauten nicht mit inbegriffen. Als Bezugshöhe sind die gemittelten Straßenhöhen anzunehmen. Ein Prüfkriterium der Einordnung in die Stadtsilhouette stellen die Schloss- strahlen und das Sichtfenster vom Schloss/Schlossturm dar. Ein neuer Hochpunkt muss sich auf den neuen Hochpunkt des Landratsamts beziehen und mit diesem einen Rahmen als Fortentwicklung des „Weinbrenner- Blicks“ ausbilden. Beide Hochpunkte sollen außerhalb der beiden Wein- brenner Türme (Stadtkirche und Rathaus) - unter Ausbildung einer „Lichtfuge“- in einem angemessenen und möglichst gleichen Abstand entwickelt werden. Die Vorgaben hinsichtlich einer dem Standort angemessen Höhenentwick- lung wurden abgeleitet aus den Überlegungen zur Bauentwicklung am Ettlinger Tor in Zusammenhang mit dem Neubau des Landratsamtes. Das Landratsamt hat eine Wandhöhe von 90 Metern. Die Einordnung eines weiteren Hoch- punktes soll in Fortsetzung des „Wein- brenner Blicks“ erfolgen, das heißt, Das Wettbewerbsgrundstück befindet sich an einem zentral gelegenen innerstädtischen Standort, der bereits von einer hohen Bebauungsdichte geprägt wird. Unter Berücksichtigung dieser Lage im Stadtgefüge kann über den Wettbewerb zur städtebaulichen Entwicklung des Gesamtareals eine angemessene bauliche Dichte erzielt werden, die sich in den städtebaulichen Kontext einfügt. Die Volumenentwicklung der neuen Baukörper hat sich grundsätzlich an der vorhandenen, rahmengebenden typischen „Karlsruher Blockrandstruk- tur“ zu orientieren. Aufgrund der zentralen Lage an der Via Triumphalis unterliegt das ehemalige Postgiro-Areal städtebaulichen Anfor- derungen, die die räumliche Fassung des Ettlinger-Tor-Platzes östlich und westlich der Ettlinger Straße zur Stärkung der Eingangssituation der Innenstadt betreffen. An der Karl- Friedrich-Straße liegt dem geplanten Neubau dem Ettlinger Tor Center gegenüber. Hier ist das Aufgreifen der vorhandenen Gebäudehöhen und das spiegelsymmetrische Vor- und Zurück- springen der Fassade in den Gebäu- degrundrissen wesentlich für das Schaffen einer räumlich wirksamen Eingangs- situation in die Innenstadt. Die Ausbildung einer Torsituation soll sich unter Beachtung der Baulinien, Baugrenzen sowie Baufluchten an der 4948 3.1 GRUNDSTÜCKSSITUATION Abb.: Wettbewerbsareal Flächentausch im Verhältnis 1:1 möglich Grundstück Palais Wettbewerbsgrundstück Denkmalschutz Fläche Stadt Ettlinger-Tor-Platz Karl-Friedrich-Straße Adlerstraße Lidellplatz Erbprinzenstraße Rondellplatz Hermann-Levi-Platz Kriegsstraße Kreuzstraße Carl-Hofer-Schule Hebelstraße Meidingerstraße Markgrafenstraße Steinstraße Baumeisterstraße Finterstraße Adlerstraße Steinstraße Heinrich-Hübsch- Schule 3. WETTBEWERBSGRUNDSTÜCK Das Wettbewerbsareal hat eine Größe von ca. 13.224 m ² . Der rechtskräftige B-Plan 439 „Ett- linger Tor- Kriegsstrasse zwischen Kreuz- und Karl-Friedrich-Strasse“ von 1973 lässt eine BGF von ca. 31.240 m² zu. Im B-Plan heißt es unter anderem, dass das Grundstück zum engsten historischen Bereich der Stadt gehört und die städtebaulich geschichtliche Entwicklung hier eine Bebauung nach dem Prinzip der für Karlsruhe, besonders für die Innen- stadt, typische Blockrandbebauung fordert. An der Ecke Kriegs-/ Kreuz- straße kann eine städtische Fläche einbezogen werden (rosa Fläche). Der Stadtblock kann hier im Sinne einer Stadtreparatur beispielsweise geschlossen werden. Zur Umsetzung des Wettbewerbser- gebnisses ist ein neuer Bebauungs- plan erforderlich. Im März 2020 wurde für das Quartier bereits ein Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan "Markgrafen-, Kreuz-, Kriegs- und Karl-Friedrich- Straße" gefasst. Die Freiraumgestaltung für den Blockinnnenbereich soll den gesam- ten Block im Blick behalten. Eine Ver- netzung der Freibereiche soll unter Berücksichtigung der Parzellengren- zen mitgedacht. Der öffentlich zugängliche Freibereich soll auf dem Grundstück des K100 liegen. Das angrenzende Grundstück des Markgräflichen Palais ist Privatfläche. Durch einen Flächentausch im Verhält- nis 1:1 mit dem Nachbarn (Flurnum- mer 1398) kann der Verlauf der Grundstücksgrenze im gekennzeich- neten Bereich angepasst werden, wenn sich hieraus ein Mehrwert ergibt. Dabei soll die Freiflächenplanung für den Palaisgarten als Vorgabe respek- tiert werden. Die Erschließung durch Öffentliche Verkehrsmittel an dem Standort ist optimal. Die Haltestelle Ettlinger Tor der U-Strab befindet sich direkt an der südwestlichen Ecke des Grund- stücks. Erwünscht ist eine direkte Anbindung an die U-Bahn-Station. Derzeit wird das ehemalige Postgi- roareal ausschließlich über die Kreuzstraße für den Kfz-Verkehr erschlossen. D D Karl-Friedrich-Straße Platane! Platane! 5150 3.2 BAUMBESTAND Abb.: Baumbestand/Tiefgarage, Graphik Gartenbauamt, Stand: 25.09.2024 3. WETTBEWERBSGRUNDSTÜCK Bei dicht bebauten geschlossenen Blockrändern haben vor allem Baum- bestände in Blockinnenbereichen für die Bewohner einen sehr hohen bio- klimatischen Mehrwert und bereits umfangreiche Wohlfahrtswirkungen entwickelt. U.a. wirken sie sich durch Verschattung und Verdunstung positiv auf das Kleinklima im Blockinnenbe- reich aus und bieten Lebensraum- strukturen für gehölzaffine Tierarten. Für alle entfallenden Bäume sind deshalb entsprechende Ersatzpflan- zungen vorzusehen. Insbesondere der Schutz der beiden vorhandenen Platanen im Innenhof und der im Süden angrenzenden öffentlichen Baumreihe aus Platanen hat höchste Priorität. Auch der restliche Baumbestand ist möglichst weitgehend zu erhalten.Die orange und gelb dargestellten Bäume sind im Vergleich zu den grün darge- stellten Bäumen allerdings in einem nur mäßigen, teilweise auch schlech- ten Zustand. Wo ein Erhalt nicht mög- lich ist, sind Ersatzpflanzungen vor– zusehen. Eine adäquate und zukunftsorietierte Freiflächenplanung soll Grundlage unter anderem für Neu- bzw. Ersatz- pflanzungen von Bäumen in ausrei- chend dimensionierten Baumquar– tieren (36 m³), sowohl vorrangig auf erdgebundenen Bereichen als auch auf einer Tiefgarage sein. Die nach Baumschutzsatzung ge- schützten Platanen im Innenhof und die Platanenreihe an der Kriegsstraße sind zu erhalten und bei der Neuord- nung des Areals zu berücksichtigen. Für den Erhalt der Platanen im Innen- hof ist es aus Baumschutzgründen unabdingbar, dass die derzeitige Tief- garagenwand im Wurzelbereich der Bäume, d.h. im Radius der Krone +2,00 m darüber hinaus verbleiben muss. Ebenso muss ein möglicher Hochpunkt in dem Bereich gleichfalls um den genannten Abstand zur Krone zuzüglich 2,00 m zurückblei- ben. Für den Erhalt der öffentlichen Plata- nenreihe an der Kriegsstraße gilt, dass das neue Gebäude in der Bau- flucht ausreichend Abstand zu den Platanen einhalten muss. Im westlichen Abschnitt muss zum Schutz der Platanen mit einem neuen Gebäude die bestehende zurückver- setze Erdgeschossflucht d.h. die alte Baulinie des Bebauungsplans Nr. 439 aufgenommen werden. Auch in Richtung Kriegsstraße ist aus Baum- schutzgründen die Tiefgaragenwand im Bereich der sieben Altbäume (Kro- nentraufe + 2,00 m) zu berücksich- tigen. Auf Auskragungen der Obergeschosse bis zur Grundstück- grenze oder gar darüber hinaus ist in diesem Abschnitt zu verzichten. Im Bereich der neugepflanzten Plata- nen (östlicher Abschnitt Kriegsstraße) kann die bestehende Gebäude- grundlinie als mögliche neue Flucht angenommen werden. Auskragun- gen der Obergeschosse wären nur innerhalb des Postgiro-Grundstückes und zwingend unter Beachtung der Baumkronenentwicklung möglich, d.h. es ist mind. ein Abstand von 4,00 m mit einer neuen OG-Fassade zu den Neupflanzungen (Stam- machse) einzuhalten. Bei den Neu- pflanzungen ist eine Versetzung grundsätzlich denkbar. Außenwand Tiefgarage zu berücksichtigen wegen Baumerhalt Platanen des Nachbarn Markgräfliche Palais: - Erhalt der vorhandenen Tiefgaragenwand im Wurzelbereich der Bäume, d. h. Kronentraufe +2,00 m - Einhalten eines Mindestabstands von 2,00 m zwischen Hochbau und Kronentraufe Öffentliche Platanen Kriegsstraße: - Erhalt der vorhandenen Tiefgaragenwand - Errichtung des neuen Gebäudes maximal auf der bestehenden Erdgeschoßflucht (alte Baulinie des Bebauungsplanes Nr. 439) - keine Auskragungen der Obergeschosse in die Kronenbereiche Baumhaseln (Bestand und Neupflanzungen): Austausch möglich Öffentliche Platanen Kriegsstraße(Neupflanzungen): - Aufnahme der bestehenden Gebäudegrundlinie als neue Flucht möglich - Auskragungen der Obergeschosse nur innerhalb des Baugrundstückes möglich - Beachtung der Baumkronenentwicklung, d.h. Abstand zwischen neuer Fassade und Neupflanzungen (Stammachse) mind. 4,00 m - Versetzung/Ersatz der Bäume grundsätzlich möglich 3 1a 2 2a 23 1 96 92 86 1 11 43 33 33 25a 5d 58 62 53 64 57 26 128 24 22 20 54 88 24 37 29 31 27a 27 27a 15 54 19 70 3 1 3 2 90 84 82 9 17 25 HsNr.33a 13 15 46 59 35 41 126 8 2b 2 35 3 41 15 30a 34 78 5c 5a 36 42 43 100 1 52 94 5 80 46 43a 21 42 27 31 34 23 19 50 45 56 60 51 38 40 29 18 14 49 47 11 22 35 31 38 32 25 13 29 33 39 7 1a 2a 2 4 16 25 17 37 7 45 29 52 55 15 13 5 1 15 6 5 26 15a 26 19 23 40 27b 36 21 17 76 31 44 Steinstraße Ettlinger-Tor-Platz Karl-Friedrich-Straße Kriegsstraße Erbprinzenstraße Kriegsstraße Meidingerstraße Hermann-Levi-Platz Kreuzstraße Heinrich-Hübsch-Schule Lidellplatz Rondellplatz Finterstraße Adlerstraße Adlerstraße Carl-Hofer-Schule Markgrafenstraße Steinstraße 1 X X 5352 3.3 RANDBEDINGUNGEN 3. WETTBEWERBSGRUNDSTÜCK Lichtfuge oberhalb der Blockkante Bestandsbäume zu erhalten „Baufenster“ nach Außen „Baugrenzen“ im Innern Bauflucht zur Kriegstraße „Baufenster“ Hochhaus U-Bahn-Station „Ettlinger Tor“ Anlieferung (lbeispielhafte Darstellung) bzgl. der Lage wünschenswerte „öffentliche“ Fußwe- geverbindung Anbindung U-Bahn Station Pkw-Zufahrt TG (beispielhafte Darstellung bzgl. der Lage) Blickachse Weinbrenner-Blick/ Via Triumphalis Pkw-Zufahrt TG optional U Abb.: Übersichtsplan, Quelle Stadtplanungsamt Karl-Friedrich-Straße U Ersatz- pflanz- ungen 5554 Abb.: Luftbild o. M. 3.4 FOTODOKUMENTATION 3. WETTBEWERBSGRUNDSTÜCK 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Abb.: Fotos Bestand 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 5756 4.1 VISON UND NUTZUNGSDURCHMISCHUNG 4. WETTBEWERBSAUFGABE Das Wettbewerbsgrundstück befin- det sich in einem spannenden städti- schen Umfeld. Ziel ist es, die besonderen Potenziale der Lage op- timal zu nutzen und ein attraktives, multifunktionales Gebäude zu schaffen, das den umliegenden Raum belebt und verschiedene Nut- zergruppen anzieht. 1. Lage und Kontext Das Grundstück liegt in unmittelba- rer Nachbarschaft zu wichtigen städ- tischen Einrichtungen: Süden: Das Staatstheater, dessen Besucher durch ein attraktives gas- tronomisches Angebot im Objekt K100 vor und nach den Vorstellun- gen angezogen werden sollen. Osten: Das Kammertheater, eine weitere kulturelle Einrichtung, deren Besucher ebenfalls vom K100 profi- tieren können. Westen: Die U-Bahn-Linie und das ECE-Center. K100 soll an die U- Bahn-Unterführung angeschlossen werden, um die dortige Fußgänger- frequenz von Westen zu nutzen. Eine Einzelhandels-Konkurrenz zum ECE Center ist nicht gewünscht, vielmehr soll K100 dessen Angebot ergänzen. Norden: Eine stark frequentierte Fahrradstraße, deren Potenzial durch Abstellflächen mit Stroman- schlüssen für E-Bikes ausgeschöpft werden soll. 2. Nutzungsstruktur Erdgeschoss und Untergeschoss Einzelhandel und Dienstleistungen: K100 soll eine vielfältige Mischung an großflächigen und kleinteiligen Einzel- handelsmietern bieten. Planungsziel ist es, frequenzbringende Nutzung in den Osten von K100 zu positionoeren, so- dass Personen in den Innenhof gezo- gen werden und dieser belebt wird. Dabei sollen sowohl Anbieter von Pro- dukten des täglichen Bedarfs (z. B. Dro- geriemärkte, Lebensmittelgeschäfte) als auch individuelle, spezialisierte Ge- schäfte (z. B. Design- und Modeläden, Buchhandlungen) angesiedelt werden. Flexible Grundrisse ermöglichen es, Flächen unterschiedlichster Größen zu schaffen. Gastronomie: Eine Vielzahl von Ca- fés, Bars und Restaurants wird das Quartier rund um die Uhr beleben. Eine besondere Attraktion könnte eine Bar mit Panoramablick im Hochhaus sein, die den Raum auch in den Abend- stunden belebt. Die Erschließung zu dieser Bar sollte einen exklusiven Cha- rakter in zentraler Lage von K100 haben. Freizeit und Kultur: Für schlecht be- lichtete Flächen kann auch eine Freizei- timmobilie, die zur Belebung des Areals beiträgt (z. B. Kino, Kletterhalle oder Questing) integriert werden. Obergeschosse Dienstleistungen und Büros: In den oberen Stockwerken sind Dienstleistungs- und Büroflächen, beispielsweise für ein Fitnesscenter oder Ärztehaus, vorgesehen. Diese sollen flexibel nutzbar und an die je- weiligen Bedürfnisse der Mieter an- passbar sein. Wohnen: Mindestens ein Drittel der Bruttoge- schossfläche (BGF) soll für Wohn- nutzung vorgesehen werden. Davon sollen ca. 30% als kostengünstiger Wohnraum angeboten werden kön- nen. Der restliche Wohnraum kann frei finanziert oder gefördert werden, je nach Fördervorgaben. Im Entwurf st keine Zuordnung des kostengüns- tigen und frei finanzierten Wohn- raum gefordert“. Im Idealfall sollen alle Wohnungen die Förderbedin- gungen einhalten. Gewerbliches Wohnen: Ergänzend zum klassischen Woh- nungsbau sollen auch ein Hotel und Boardinghaus integriert werden. Hochhaus: Konzeptabhängig soll das Hochhaus gewerbliche Wohneinheiten wie z. B. Hotel/Boardinghaus beinhalten. Eine Bruttogeschossfläche von 650 bis 800 m² je Geschoss wird als wirt- schaftlich sinnvoll erachtet. 3. Gestaltung und Atmosphäre K100 soll sich als städtische Marke etablieren und eine Atmosphäre schaffen, die an erfolgreiche urbane Räume wie den Bayerischen Hof, den Hackeschen Markt oder die Schweizer Straße erinnert. Ein urba- ner Raum, mit eigener Subkultur und hoher Aufenthaltsqualität, sowie Vielfalt ist zu schaffen. Der „Innen- hof-Gedanke“ soll gestärkt werden und eine besondere Anziehungskraft rund um die Uhr bieten. Architektur und Fassadengestaltung: Die Fassaden sollen das Selbstver- ständnis der gewünschten Mieter wi- derspiegeln. Dabei ist eine hochwertige, gestalterische Vielfalt anzustreben, die sich in das Umfeld einfügt und eine eigenständige Iden- tität schafft. Flexible Grundrisse: Die Nutzflächen sollen flexibel gestaltet sein, um künftige Anpassungen oder Umnut- zungen zu ermöglichen. 4. Erschließung und Verkehr Mobilitätskonzept: Das Grundstück ist durch seine Nähe zur Kreisstraße gut angebun- den. Im Erdgeschoss und Unterge- schoss soll ein Logistikbereich mit ca. 200 m² für Lieferverkehre und Stellflächen für Fahrräder mit Strom- anschluss integriert werden. Erschließungssystem: Die unterschiedlichen Nutzungsein- heiten müssen klar getrennte und unabhängige Erschließungen erhal- ten, um eine flexible und effiziente Nutzung zu gewährleisten. Separate Zugänge und Aufzüge für die ver- schiedenen Nutzungen sind notwen- dig. Parken: Stellplätze für Pkw sind in den Unter- geschossen nachzuweisen. Je nach Objektteilung ist eine gemeinsame/ separate Tiefgarage möglich. Die Anlieferung sollte idealerweise den einzelnen Grundstücksteilen zuge- ordnet werden. 5. Investorenanforderungen Teilbarkeit der Grundstücke: Aus wirtschaftlicher Sicht müssen einzelne Gebäudeabschnitte in real teilbare und gesondert vermarktbare Grundstücke gegliedert werden. Ideal sind Grundstückseinheiten von mindestens 4.500 m², optimal sind 10.000 bis 18.000 m² BGF. Jeder Abschnitt sollte ein klar erkennbares, eigenständiges Produkt darstellen (z. B. Wohnen und Einzelhandel). Inves- toren wünschen stets ein klares Ziel- produkt, was in ihre vordefinierte Anlagestruktur passt, daher können nicht „alle Eier in einen Korb gelegt werden“. Wirtschaftlichkeit: Die Planung muss so erfolgen, dass eine wirtschaftliche Realisierung durch Investoren möglich ist, ohne dass die städtebauliche und archi- tektonische Qualität leidet. 5958 4. WETTBEWERBSAUFGABE 4.2 NUTZUNGEN4.2 NUTZUNGEN 2.1 WOHNEN UND SONDERWOHNEN 4.2.1.1 WOHNUNGEN Ein Schwerpunkt der Wettbewerbs- aufgabe ist die Schaffung von attrak- tivem Wohnraum an diesem inner- städtischen Standort. Insgesamt soll ein Drittel der Gesamt-BGF als "ech- tes Wohnen" entwickelt werden, wo- von 30 % geförderter Wohnraum sein soll. Unter der Berücksichtigung der Schallemitenten (Straßenverkehrs- lärm) soll konzeptabhängig ein viel- fältiger Wohnungsmix angeboten werden. Der Beurteilungspegel in der Nacht liegt zwischen 60 db(A) und 65 db(A) an der Straßenfront zur Kriegsstraße. Insbesondere für die Wohnnutzung ist ein Konzept zum aktiven und pas- siven Lärmschutz erforderlich. Eine Orientierung zu den schallabge- wandten Seiten ist ein möglicher An- satz. Andernfalls müssen geeignete bauliche Maßnahmen mitgedacht werden. Ergänzend sollen temporäre Wohn- formen wie ein Hotel und Boarding- house-Apartments geplant werden. Es soll eine möglichst große Anzahl an Wohnungen geplant werden, die gute Wohnbedingungen und eine optimale Belichtung erhalten und barrierefrei zugänglich sind. Die jeweiligen Erschließungseinheiten sollen eine gute Adressierung mit ein- ladenden Zugangsbereichen vor- zugsweise haben. Gewünscht ist ein vielfältiges Wohnungsangebot. Im Hinblick auf die Vergleichbarkeit der Entwürfe sollen der Planung fol- gender Wohnungsmix und -größen zugrunde gelegt werden: 1-ZWG 25-35 m² Wfl ca. 30 % 2-ZWG 40-60 m² Wfl ca. 30 % 3 ZWG bis 75 m² Wfl ca. 30 % 4 ZWG bis 90 m² Wfl ca. 10 % Die Wohnungen sollen so geplant werden, dass sie im Idealfall förder- fähig sind. Im Hinblick auf eine mög- liche Förderung ist eine Übers-chrei- tung der Wohnflächengrenzen um 5 % zulässig. Die einzelnen Zimmer sollen mindestens 10 m² groß sein. Es sind ausreichende Neben- und Gemeinschaftsflächen entsprechend der LBO vorzusehen. 6160 4. WETTBEWERBSAUFGABE 4.2.1.2 HOTEL Wunsch des Auslobers ist es, ein Ho- tel in das Gesamtkonzept zu inte- grieren. Es gibt Bedarf für ein 3-Sterne Life- style Hotel mit ca. 140-150 Zim- mern. Als Antrittsfläche ist im EG eine Hotellobby und FOH (Operati- ve Abteilungen und Backoffice) von ca. 200 m² vorzusehen. Folgende Raumparameter sind zu berücksichtigen: Hotelzimmer 21,00 m² Öffentliche Bereiche 510,00 m² Verwaltung 80,00 m² Nebenräume 320,00 m² Im obersten Geschoss kann kon- zeptabhängig eine Skylounge mit Funktionsflächen eingeplant werden. Abb.: Beispiel Regelgeschoss 3-Sterne Hotel 4.2 NUTZUNGEN 4.1.2.3 BOARDINGHOUSE Immer mehr international und natio- nal reisende Geschäftsleute bevor- zugen als Unterkunft auf Reisen sogenannte Serviced Apartments. Da die Nachfrage nach solchen Ser- viced Apartments stetig steigt und eine Bereicherung für den Standort sein wird, sollen gewerbliche Ser- viced Apartments entstehen. Diese sollen von ca. 25 - 35 m² Wohnflä- che reichen. Eine Größenordnung von 100-140 Apartments erscheint für einen wirtschaftlichen Betrieb realistisch. Jedes Apartment soll als Grund- ausstattung ein Bad mit Dusche, Waschtisch und WC sowie eine Ess- ecke, einen Schlafbereich und größ- tenteils eine Kochnische beinhalten. Auf der EG Ebene soll ein Antrittsbe- reich geschaffen werden mit Rezep- tion, Minimarkt und ein kleiner Früh- stücksbereich geplant werden. Das kann relativ effizient gestaltet werden. Ein oder zwei kleine Meeting räume, die auch als Coworking genutzt werden können, wären wünschens- wert. Darüber hinaus ist ein Fitness- raum und eine Waschküche für Gäste einzuplanen. 6362 4. WETTBEWERBSAUFGABE 4.2 NUTZUNGEN 4.2.2 EINZELHANDEL/ GEWERBEFLÄCHEN Lage und Anbindung: Die zentrale Lage des K100-Gelän- des und die Nähe zum westlich gele- genen öffentlichen Verkehrsnetz machen es zu einem idealen Standort für Einzelhandelsnutzungen. Eine der zentralen Herausforderungen besteht in der Schaffung attraktiver Wegebe- ziehungen, die den Fußgängerver- kehr von den öffentlichen Verkehrsmitteln und dem angrenzen- den ECE-Center effizient und einla- dend in das Areal lenken. Um eine hohe Frequenz im Areal zu gewährleisten, sollten die publikums- wirksamen Nutzungen gezielt positio- niert werden, sodass Besucher in das belebte Areal mit Aufenthaltsqualität gezogen werden und die dortigen Einrichtungen und das pulsierende Leben an den öffentlichen Raum an- schließt. Vielfältige Mietflächen und flexi- ble Nutzung: K100 soll eine Ergänzung, keine Kon- kurrenz zum bestehenden ECE-Center darstellen. Es wird eine ausgewogene Mischung aus großflächigen und klei- neren Einzelhandels- nutzungen ange- strebt. Die Mietflächen sollten sowohl alltägliche Anbieter (z. B. Supermärk- te, Drogerien) als auch spezialisierte Geschäfte umfassen. Wichtig ist eine flexible Gestaltung der Grundrisse, um Mietflächen unterschiedlichster Größe zu ermöglichen und eine dynamische Mischung an Nutzern anzuziehen. Im Untergeschoss (-1) ist ein Lebens- mittelmarkt mit einer Fläche von ca. 2.500 bis 2.800 m² vorgesehen. Davon entfallen min. 2.000 m² auf die Verkaufsfläche und ca. 500 m² auf La- ger- und Nebenflächen. Dieser Markt sollte sowohl eine direkte fußläufige Anbindung an die westliche U-Bahn- Unterführung haben, als auch an die östlich gelegenen Parkflächen ange- bunden werden, um die Erreichbarkeit zu optimieren. Ebenfalls denkbare Mieter sind ein Drogeriemarkt (EG oder UG) ca. 500 bis 1.000 m² und ein Biomarkt mit 500 bis 800 m². Diese sollten strate- gisch so platziert werden, dass sie von den Besucherströmen profitieren und den Zugang zum Areal unterstützen. Freizeit- und Sondernutzungen: Für weniger optimal belichtete Flä- chen bieten sich Freizeitimmobilien an, die zur Attraktivität und Belebung des Standorts beitragen. Dazu könn- ten ein Premium-Kino mit 3-4 Sälen (insgesamt 2.500 bis 3.000 m²) oder ein Real-Life-Gaming-Konzept gehö- ren, das etwa 3.000 m² beansprucht. Beide Nutzungen haben keinen ho- hen Tageslichtbedarf und eignen sich somit ideal schlecht belichtete Berei- che.Im Besten Fall, lassen diese Flä- chen sich in ihrer Eigentumsstruktur klar trennen, um eine spätere Veräu- ßerung der Flächen zu erleichtern. Die Einheiten sollten separat nutzbar und leicht abgrenzbar sein, sodass sie als eigenständige Immobilien am Markt angeboten werden können. Logistik und Warenanlieferung: Ein funktionierendes und effizientes Logistikkonzept ist entscheidend für den Einzelhandel im K100-Areal (sie- he 4.4.1 Äußere Erschliessung). Die Anlieferung und Abholung der Waren müssen bereits bei der Planung be- rücksichtigt werden. Die Anlieferung kann je nach Volumen und Größe der LKWs variieren, von 7,5 Tonnen bis zu 40 Tonnen. Für eine reibungs- lose Logistik müssen abhängig von Anzahl und Umfang der Einzelhan- delsflächen mindestens zwei Anliefer- fahrzeuge gleichzeitig im Inneren des Gebäudes Platz finden, wobei die Anlieferzonen so platziert werden, dass so viele Mieter wie möglich hier- von partizipieren können. Zusätzlich ist die vertikale Verteilung der Warenlieferungen über Lasten- aufzüge sicherzustellen, um die Effizi- enz der Warenbewegungen in den verschiedenen Einzelhandelseinhei- ten zu maximieren. Umschlagplatz für Logistik: Als Ergänzung zur Einzelhandelslo- gistik sollte ein separater Umschlag- platz im UG im Bereich der Tief- garagenzufahrt mit einer Fläche von ca. 200 m² an einer gut angebun- denen Stelle, beispielsweise an der Kreuzstraße, eingerichtet werden. Ziel ist es den Standort als Vertei- lungspunkt für den Innenstadt-be- reich zu entwickeln. Der Umschlag- platz dient dem Umsetzen von mit dem Lkw angelieferten Waren auf ein kleinere Lieferfahrzeuge/Lasten- fahrräder und flexibles Transportsys- tem (letzte Meile). 6564 4.2 NUTZUNGEN 4.2.3 GASTRONOMIE Im Rahmen der Gesamtplanung sol- len verschiedene Gastronomieein- heiten entstehen, die zur Belebung des Quartiers beitragen und sich idealerweise zum Innenhof sowie dem Markgräflichen Palais hin ori- entieren. Dies schafft eine hohe Auf- enthaltsqualität, unterstützt durch großzügige Freisitzmöglichkeiten. Um den unterschiedlichen Ansprü- chen der Gastronomiebetriebe ge- recht zu werden, sollten Flächen zwischen 500 m² und 800 m² für größere gastronomische Konzepte eingeplant werden, jedoch auch kleinere Einheiten wie Cafés und Bars berücksichtigt werden, um eine vielfältige und lebendige Mischung zu garantieren. Die Planung der Gastronomie sollte darauf abzielen, die Wegebeziehun- gen und die Lage an den öffentlich zugänglichen Platzflächen optimal zu nutzen, um eine maximale Fre- quenz und Zugänglichkeit zu ge- währleisten. 4.2.4 BÜROFLÄCHEN/ DIENSTLEISTUNGEN Die Planung der Büro- und Dienst- leistungsflächen sollte ebenfalls auf Flexibilität und zukünftige Anpassbar- keit ausgelegt sein. Es wird vorge- schlagen, Einheiten mit einer maximalen Größe von 400 m² zu planen. So könnten beispielsweise Arztpraxen, Beratungsbüros oder Dienstleister angesiedelt werden. Ein Ärztehaus als eigenständiger Gebäudeteil ist ebenfalls denkbar, wobei dessen Trennung von anderen Gebäudeteilen, ähnlich wie bei Frei- zeitimmobilien, gewährleistet werden sollte. Dies ermöglicht eine separate Veräußerbarkeit und steigert die Attraktivität für Investoren. 6766 Als Hauseinheiten werden ein oder mehrere zusammenhängende Er- schließungseinheiten definiert. Je Hauseinheit sollen folgende Neben- räume „real“ zugeordnet werden: - Hausanschluss: je ca. 15 m² (Lage an der Außenwand zur Straße). - Technik: je ca. 30m² (getrennt nach Wohnungs- und Gewerbe- nutzung). - Hausmeisterraum: ca. 15 m² (von der TG aus zugänglich). - Müllentsorgung: Müllräume sind ebenerdig oder mit direktem Zugang von der Tiefgarage getrennt nach Gewerbe und Wohnen vorzusehen. - Abstellräume Gewerbe/Büro: ca. 1 m² Abstellfläche je 20 m² NUF- Fläche Aus den übergeordneten Zielen und Maßnahmen ergeben sich folgende Anforderungen an die Freiflächenge- staltung. Ziel ist die Schaffung einer hohen Auf- enthaltsqualität, die die Interaktion zwi- schen den Akteuren fördert. Integrierte Grünflächen sollen zudem als Beitrag zur Förderung der Biodiversität mit viel- fältigen, möglichst heimischen Grün- strukturen bepflanzt werden. Durch Verschattung und Verdunstung sorgen die Bepflanzungen für Abkühlung bei Hitze. Das Freihalten von Durchlüf- tungsschneisen ist bei Anordnung der Grünstrukturen zu berücksichtigen. Die Gestaltung der Außenflächen auf dem Grundstück ist Teil der Aufgabenstel- lung. Die Freiflächengestaltung soll ebenso wesentlich zur Attraktivität der Gesamtanlage beitragen. Die Freiraumplanung soll Anschluss an die umgebenden Flächen finden. Das Areal soll in Verbindung mit dem Mark- gräflichen Palais ganzheitlich betrach- tet werden. Eine Anbindung an den Garten des Markgräflichen Palais soll mitgedacht werden. Eine besondere Qualität ergibt sich aus dem Wunsch der Integration eines öffentlich zugänglichen Aufenthalts- raums. Hier soll auch eine identitäts- stiftender Raum mit Freisitzen für Außengastronomie integriert werden. Die Bebauung und Erschließung sind flächeneffizient zu planen. Dazu ge- hört auch, dass Nebenanlagen wie Abfallbehälterstandplätze und Fahr- radstellplätze in den Gebäuden oder in der Tiefgarage untergebracht wer- den, um ausreichend zusammenhän- gende und qualifizierte Freiflächen im Außenraum zu schaffen. Baumstandorte sollen nachhaltig sein, das heißt möglichst auf Bereichen mit Bodenanschluss stocken. Bei der Artenauswahl sind neben gestalteri- schen Anforderungen insbesondere ökologische Wertigkeiten und die Eig- nung hinsichtlich Klima-Resilienz zu berücksichtigen. Grundsätzlich ist der Verlust von Gehölzbestand zu kompen- sieren und die Ersatzgehölze sind in die Freiflächenplanung zu integrieren. Die Unterbauung von Freiflächen ist zu vermeiden, das heißt die Tiefgarage ist kompakt und flächensparend zu planen und soweit wie möglich unter den Gebäuden anzuordnen. Sollte es erforderlich sein, Freiflächen mit Tief- garagen oder anderen baulichen Anlagen zu unterbauen, sind auch diese unterbauten Flächen zu begrü- nen und zu bepflanzen. Die Begrünung erfolgt dabei mit mindestens 70 cm durchwurzelbarem Substrat, dessen Oberkante auf dem Niveau des restli- chen Grundstückes abschließen muss. Baumpflanzungen sollen möglichst einen Bodenanschluss haben. Alterna- tiv ist im Bereich der Baumstandorten die Substratstärke auf mindestens 1m im Radius von mindestens 3,50 m rings um den Stamm zu erhöhen. Auf Abgrabungen und Aufschüttun- gen sowie Einfriedigungen soll mög- lichst verzichtet werden. Zwingend erforderliche Einfriedigungen sind gestalterisch ins Gesamtkonzept ein- zufügen. Feuerwehraufstellflächen sollen mit bedacht gestalterisch inte- griert werden. Ein Anteil an Besucher-Fahrradab- stellplätzen soll mit Gebäudebezug im Außenbereich auf dem privaten Grundstück zur Verfügung gestellt werden. 4. DIE WETTBEWERBSAUFGABE 4.2.5 NEBENFLÄCHEN 4.3 AUSSENANLAGEN 4.2 NUTZUNGEN 6968 4. DIE WETTBEWERBSAUFGABE Das Plangebiet liegt an der Kriegs- straße, die im Zuge der Umsetzung der Kombilösung jüngst als Stadtboulevard ausgebaut wurde. Die Vorfelder wurden breit angelegt, um Aufenthalts- qualität zu schaffen. Hierzu und zu Gunsten der oberirdischen Stadtbahn- trasse, die in einem Grünbett mit begleitenden Baumreihen liegt, wurden die Straßenquerschnitte optimiert und teils einstreifig ausgebaut. An einzelnen Stellen wurden Längsparkstände inte- griert. Der jüngst ausgebaute Stadtbou- levard soll in seinem Charakter erhalten werden, größere Umbaumaß- nahmen sollen vermieden werden. Derzeit wird das ehemalige Postgiroa- real ausschließlich über die Kreuzstraße für den Kfz-Verkehr erschlossen. Dies soll wenn möglich auch für die „Neuer- schließung“ des Plangebiets gelten. Die Kreuzstraße ist bis zur heutigen Tiefga- ragenzufahrt in beiden Richtungen befahrbar. Eine verkehrliche Anbindung an die westliche Karl-Friedrich-Straße ist aus- geschlossen. Eine regelmäßige Nut- zung des Straßenabschnittes durch Lkws widerspricht den Vorgaben des Konzepts für „Öffentlichen Raum und Mobilität in der Innenstadt (ÖRMI)“ hinsichtlich der Schaffung von Aufent- haltsqualität von der Via Triumphalis und dem geplanten niveaugleichen Ausbau. Zu- und Abfahrten an der Kriegsstraße unmittelbar im Stauraum der Signal- anlage am Ettlinger Tor sind nicht möglich. Konzeptabhängig ist an der Kriegsstraße eine Zu-/Abfahrt für den Individualverkehr im östlichen Bereich ab den Neupflanzungen denkbar. (Hinweis: Es ist eine schrankenlose, digital gesteuerte Garagenzufahrt geplant.) Aus verkehrsplanerischer Sicht wurden bezüglich einer Lkw-Zufahrt und Anlie- ferung von der Kriegsstraße Bedenken angemeldet. Auch mit Blick vom Staatstheater gegenüber ist eine Anlie- ferung aus „ästhetischen“ Gründen von Seiten der Stadt unerwünscht. Eine Anbindung an den Straßentunnel wurde geprüft und erscheint derzeit unwirtschaftlich. Ziel des Auslobers ist es das Gesamt- volumen in eigentumsrechtlich Bau- teile aufzuteilen. Jeder Baustein sollte im Idealfall separat angeliefert werden können. Die Anlieferung kann (je nach Menge und Umfang) durch einen 7,5 Tonnen bis hin zu einem 40 Tonnen schweren LKW erfolgen. Eine qualifizierte Anliefersituation mit der Aufstellmöglichkeit im Inneren des Gebäudes für min. 2 Anlieferfahr- zeuge muss mitbedacht werden. Die horizontale und vertikale Verteilung der Lieferungen im Gebäudeinnern muss berücksichtigt werden. Bzgl. der Anlieferung gibt es einen Zielkonflikt zwischen der einge- schränkten Zufahrtsmöglichkeit auf das Grundstück und den Interessen des Investors. Es werden kreative Lösungen erwartet, die diesen Zielkon- flikt auflösen. 4.4 ERSCHLIESSUNG 4.4.1 ÄUSSERE ERSCHLIESSUNG Im Wettbewerb sind die notwendigen Stellplätze nachzuweisen. Der Stell- platzbedarf ist auf Grundlage nach- folgender Bezugsgrößen zu ermitteln: - Wohnungen: 1 Stp. je Wohneinheit Für die Wohnungen sind 100 % der Stp. nachzuweisen. - Hotel/Boarding House 1 Stp. je 6 Zimmer - Verkaufsstätten (Einzelhandel): 1 Stp. je 50 m² (NF < 700 m²) 1 Stp. je 30 m² (NF > 700 m²) - Fitnesscenter: 1 Stp. je 25 m² Sportfläche - Gaststätten: 1 Stp. je 12 m² Gastraum - Büros: 1 Stp. je 40 m² NF - Praxen, Dienstleistung: 1 Stp. je 30 m² NF Davon sind auf Grund der Anbin- dung an den ÖPNV gemäß LBO/ VwV nur 30 % nachzuweisen. Der numerische Stellplatznachweis ist in der 2. Stufe der Bearbeitung zu führen. Folgende Aspekte sind bei der Pla- nung der Tiefgarage zu berücksichti- gen: - Sinnvollerweise sollen über eine ge- meinsame Zufahrt eigene, abtrenn- bare Tiefgaragenbereiche für die Nutzungseinheiten erreichbar sein. - Die Fahrgasse soll im Minimum 6,0m betragen. Die Breite der Stellplätze soll bei einer Senk- rechtaufstellung min. 2,5 m und bei Parkplätzen mit seitlichen Be- grenzungen durch Bauteile (z.B. Wände, Pfeiler) min. 2,6 m im Lichten betragen. 4.4.2 PKW- STELLPLÄTZE 4.4.3 FAHRRAD-STELLPLÄTZE Es sind überdachte und abschließ- bare Fahrradstellflächen mit einer guten Zugänglichkeit nachzuweisen: - Büro: 1 F-Stp. je 100 m² NF - Praxen: 1 F-Stp. je 70 m² NF - Verkaufsstätten: 1 F-Stp. je 50 m² NF - Gaststätten: 1 F-Stp. je 6-12 m² Gastraum - Hotels: 1 F-Stp. je 10 Betten - Wohnungen: 1 F-Stp. je WE Je Fahrrad sind rechnerisch 1,6 m² 0,8 x 2,0 m) zzgl. Bewegungsfläche anzusetzen. Fahrradräume in Tief- garagen sind zulässig, wenn eine gute Zugänglichkeit gewährleistet ist. Abb.: Querschnitt Kriegsstraße mit Straßentunnel 7170 5. PLANUNGSHINWEISE 5.1 NACHHALTIGKEIT UND ENERGETISCHE ASPEKTE Der Städtebauliche Rahmenplan Kli- maanpassung stuft das Plangebiet als „bereits heute belastetes Quartier mit Handlungspriorität“ ein. Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades und der dichten Bebauung sind derzeit die örtli- chen Durchlüftungsverhältnisse vor allem im Inneren der Baublöcke stark eingeschränkt und tragen somit zur Ver- stärkung des innerstädtischen Wärme- inseleffekts bei. Die Wohn- und Aufenthaltsqualität im Wettbewerbsge- biet wird dadurch während länger andauernder sommerlicher Hitzepha- sen erheblich eingeschränkt, wenn nicht bereits bei der Gebäudekonzep- tion auf mikroklimatische Effekte geachtet wird. Der geschlossene Block- rand ist bereits heute ein vom URBAN- HEAT-Phänomen besonders betroffener Teilbereich, ein sogenannter „Hot- Spot“. Bei der Entwicklung der Grün- und Freiflächengestaltung vor allem für den geschlossenen Blockrand sieht der Rahmenplan Klimaanpassung folgende lokale und Gebäudemaßnahmen zur Klimaanpassung vor, die auch aus Gründen der Nachhaltigkeit und aus energetischer Sicht bedacht werden müssen: - Rückbau (Entdichtung) - Entsiegelung - grüne Parkierung, und Verschattung - Verschattung von Straßen, Plätzen, Gebäuden, insb. der Südfassaden - Belichtung von Nordseiten / zu Innenhöfen gelegenen Innenräumen, - Neueinrichtung von Pocket-Parks - Bepflanzung insbesondere mit Bäumen auf unterbaufreien Pflanz- standorten - Innen-/Hinterhofbegrünung - Erhöhung der Oberflächen-Albedo (Reflexion) - Dachbegrünung - Fassadenbegrünung - Regenwasserrückhaltung von Dach- bereichen/ Anforderungen an Au- ßenflächen, Keller- und Eingangs- bereiche bei Starkregenereignissen. Bei der Neubebauung des Wettbe- werbsgrundstücks soll Überwärmungs- tendenzen entgegengewirkt werden, um sowohl die Aufenthaltsqualität im Freien als auch in den Gebäuden zu verbessern. Sowohl bei der Gebäudeausrichtung als auch den Grundrissen, aber auch der Anordnung von Freibereichen, Balkonen und den Grün- und Außenanlagen soll bedacht werden, dass diese tagsüber einer Überhitzung entgegenwirken, ohne nachts eine schnelle Abkühlung zu behindern. Es wird erwartet, dass die Gebäude über möglichst passiv wirkende Son- nenschutzvorkehrungen verfügen, die im Sommer eine Überhitzung der Innenräume vermeiden, die aber den- noch einen maximalen solaren Solar- eintrag im Herbst und Winter gewährleisten können. Auf großforma- tige, nach Süden und Westen orien- tierte Glasfassaden ist gänzlich zu verzichten. Es sollen nach Möglichkeit Bäume mit Erdschluss eingeplant werden. Bei unterirdischen Bauteilen außerhalb des Footprints der Gebäude ist ein Substrat von min. 70cm vorzusehen. Befestigte Flächen sind auf das erforderliche Min- destmaß zu beschränken und nach Möglichkeit wasserdurchlässig vorzuse- hen. Als Beitrag zur Klimaanpassung, aber auch aus gestalterischen und ökologi- schen Gründen sind Gebäude zu begrünen. Zur Minderung der Quar- tiersüberwärmung sind zudem die Gebäude überwiegend in hellen Farb- tönen auszuführen und alle flachen oder flachgeneigten Dachflächen min- destens extensiv zu begrünen. Die durchwurzelbare Substratschicht muss gemäß städtischem Standard mindes- tens 12 cm betragen. Die Begrünung erfolgt mit einer artenreichen Kräuter- Mischung. Gebäude im Inneren der Blöcke, die niedriger als die Blockrand- bebauung sind, sind mit Intensivgrün- dächern auszustatten, um die mikroklimatischen Verhältnisse in den Innenhöfen zu verbessern. Intensiv- gründach heißt, mindestens 20 cm durchwurzelbares Substrat und eine Bepflanzung mit Stauden und Kleinge- hölzen. Konzeptabhängig sollen sinnvolle Fas- sadenbegrünungsmaßnahmen als Teil des Hochbauentwurfs geprüft werden. Vorzugsweise sind die Südfassaden zu begrünen. Bei boden- und wandgebundene Sys- teme mit und ohne Kletterhilfen sind in den Innenhöfen mit Vorkehrungen zu versehen, die eine großflächige Begrü- nung mit Rankpflanzen ermöglichen. Nach §45b (3) Wassergesetz Baden- Württemberg (WG) soll Niederschlags- wasser versickert oder ortsnah in ein oberirdisches Gewässer abgeleitet wer- den, wenn dies mit vertretbarem Auf- wand und schadlos möglich ist. Auf- grund der beschränkten Flächenver- fügbarkeit sind Freiflächen (und Dach- flächen) multifunktional zu gestalten, das heißt Nutzungen und Funktionen sind zu überlagern, z.B. Aufenthalt mit Regenwasserrückhaltung. Gründächer sind somit als begrünte Retentionsdä- cher auszuführen um die Verdunstungs- kühlung zu erhöhen. Unterbaufreie, wasserdurchlässige Flächen eignen sich für die Versickerung von Nieder- schlagswasser. Bei der Gestaltung der Grundstücksfreiflächen und der Sockel- zonen der Gebäude sind zudem die Anforderungen zum Schutz vor Überflu- tungen durch Starkregenereignisse zu beachten. Sofern Photovoltaik- und Solarthermie- nutzung für Fassaden- / Dachbereiche als Teil eines architektonischen Kon- zepts vorgesehen wird, ist diese mit den Anforderungen an Gründächer als Kli- maschutzmaßnahme zu verbinden. Mit dem Bebauungsplan „Grünord- nung und Klimaanpassung in der Innenstadt“, der sich aktuell in Aufstel- lung befindet und in dessen Geltungs- bereich das Plangebiet liegt, wird ein Instrument bereitgestellt, das die Begrünungsmaßnahmen rechtlich ver- bindlich festsetzt. Ziel dieses Bebau- ungsplans ist die Sicherung, Ent- wicklung und Vermehrung von Grün und eine klimaangepasste Umgestal- tung des Bestands in Hinblick auf die Regenwasserbewirtschaftung. Am 30. Juni 2020 hat der Gemeinde- rat der Stadt Karlsruhe dem Beschluss "Anforderungen zur Umsetzung der Kli- maneutralität in Bauleitplanungen sowie Verträgen der Stadt Karlsruhe" zugestimmt. Demnach müssen Käufe- rinnen und Käufer von städtischen Grundstücken sowie andere Vertrags- partner zum Beispiel bei städtebauli- chen Verträgen oder Durchfüh- rungsverträgen folgende Anforderun- gen umsetzen: Bei Wohngebäuden muss als Mindest- standard der KfW-Effizienzhaus 40 und bei Nichtwohngebäuden mindestens der Standard KfW-Effizienzhaus 55 ein- gehalten werden. Ein Primärenergiefak- tor für Gebäude von 0,3 für Wohngebäude darf nicht überschritten werden. Reine Produktionsgebäude sind von diesen Regelungen ausge- nommen aber haben ein Gesamtener- giekonzept vorzulegen, in dem der KFW55-Standard angestrebt wird. Die Dachflächen von Wohn- und Nicht- wohngebäuden sind soweit wie mög- lich mit Photovoltaik zu belegen. Gleichzeitig sollen die klimarelevanten Regelungen soweit möglich in die Bebauungspläne integriert werden und für jeden größeren Bebauungsplan ein Energiekonzept erstellt werden. Die geplanten Gebäude sollen dem EU-Green Deal, also den Anforderun- gen hinsichtlich für CO2 (GHG) und Energie abgeleitet aus dem 1,5 Grad Ziel, entsprechen. Es ist sinnvoll, die am Objekt erzeugte Energie über die Installation von großflächigen PV-Anla- gen auf den Dächern, zu maximieren. Ebenfalls sind die allgemeinen Anfor- derungen der EU-Taxonomie bei der Planung zur berücksichtigen. Die Ausloberin strebt eine DGNB Zerti- fizierung an. Die Firma Unmüssig ist Pionier im Bereich des umweltbewuss- ten Bauens (siehe Green City Tower Güterbahnhofareal Freiburg https:// www.greencitytower.de). Es werden Wettbewerbsbeiträge erwar- tet, die die Voraussetzungen bieten, nachhaltige und innovative Gebäude zu errichten, dies auch vor dem Hinter- grund, die zweite Miete möglichst gering zu halten. Im Rahmen des Wett- bewerbs werden konzeptionelle Aussa- gen erwartet, wie die o.g. Zielset- zungen erreicht werden sollen. 7372 5.4 LEITUNGSBESTAND Im öffentlichen Straßenraum gibt es einen erheblichen Leitungsbestand. Insbesondere an der süd-westlichen Ecke zum Ettlinger-Tor-Platz verlaufen direkt am Gebäude verschiedene Trassen, die aufgrund der Tunnel Bauwerke nicht ohne weiteres verlegt werden können. https://www.unmuessig.de.html https://de.wikipedia.org/wiki/Kom- bilösung_(Karlsruhe) https://www.adac.de/der-adac/re- gionalclubs/nordbaden/kombiloe- sung/kombiloesung-haltestellen/ Städtebaulicher Rahmenplan Kli- maanpassung, Anpassungskomplex „Hitze“, Stadt Karlsruhe Stadtpla- nungsamt u. a. 6 QUELLEN UND LINKS Alle Abbildungen soweit nicht anders benannt wurden von der Ausloberin oder Stadt Karlsruhe zur ausschließ- lichen Nutzung in Verbindung mit der Durchführung des Wettbewerbs zur Verfügung gestellt. Eine Verwendung außerhalb des Verfahrens ist untersagt. Fotodokumentation S. 55: BÄUMLE Architekten I Stadtplaner 5. PLANUNGSHINWEISE 5.2 RETTUNGSWEGEKONZEPT Die Funktionalität des Rettungs- wegekonzepts ist in Zusammenhang mit der Außenraumgestaltung ein wichtiger und genehmigungsrelevanter Aspekt. Für den Wettbewerb soll von folgenden Randbedingungen ausge- gangen werden: - Der 1. und 2. Rettungsweg muss für jede Wohnung nachgewiesen werden. - Bei Wohnungen die ausreichend bemessene Fensteröffnungen zu dem äußeren, öffentlichen Straßenraum haben, kann der 2. Rettungsweg über eine Drehleiter der Feuerwehr bis zu einer Brüstungshöhe von ca. 18m sicher- gestellt werden kann. - Bei Wohnungen die ausschließlich zum Blockinnenbereich hin orien- tiert sind, kann der 2. Rettungsweg bis zu 50m von dem öffentlichen Verkehrsraum und 8,0m Rettungs- höhe über Handleitern sicherge- stellt werden. - In allen anderen Fällen ist ein 2. baulicher Rettungsweg oder ein Sicherheitstreppenhaus einzu- planen. - In Bezug auf die Rettungswege in der Tiefgarage ist die Verordnung über den Bau von Garage und Stellplätzen (Garagenverordnung – GaVO) zu beachten. . - Feuerwehrzufahrten und die zuge- hörigen Aufstell- und Bewegungs- flächen sind zu berücksichtigen. Die Entwicklung einer Rettungs- wegekonzeption, die den vorhan- denen Baumbestand berücksichtigt, ist Bestandteil der Wettbewerbsauf- gabe 5.3 ABSTANDSFLÄCHEN Grundsätzlich beträgt die Abstands- fläche gemäß §5 LBO 0,2 x H. Sie dürfen auch auf öffentlichen Ver- kehrsflächen liegen, bei beidseitig anbaubaren Flächen jedoch nur bis zu deren Mitte. Geringere Abstandsflächen können gemäß §6 (3) LBO bestimmt werden. Brandschutztechnische Aspekte sind zu berücksichtigen (bei Fassaden mit Öffnungen min. 5,0 m Abstand zwischen den Außenwänden). © BÄUMLE Architekten I Stadtplaner 2024

Niederschrift 5. Plenarsitzung des Gemeinderates 17. Dezember 2024, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup Punkt 28 der Tagesordnung: IQ-Leitprojekt Sanierungsgebiet Innenstadt Ost: Entwicklung ehem. Postgiroareal - Auslobung Wettbewerbsverfahren Kriegsstraße 100 und Ergebnis Nachhaltigkeitsbewertung Vorlage: 2024/0935 Punkt 28.1 der Tagesordnung: Entwicklung ehem. Postgiroareal - Auslobung Wettbe- werbsverfahren Kriegsstraße 100 und Ergebnis Nachhaltigkeitsbewertung Änderungsantrag: GRÜNE Vorlage: 2024/0935/1 Beschluss: 1. Der Gemeinderat bestätigt, nach Vorberatung im Planungsausschuss, die im Entwurf der Auslobung zum Wettbewerb Kriegsstraße 100 (Anlage 1) enthaltenen Vorgaben zur Entwicklung des ehemaligen Postgiroareals. Die Auslobung soll als Grundlage für das Wettbewerbsverfahren dienen, welches vom Grundstückseigentümer und Investor (Firma Unmüssig) durchgeführt wird. 2. Der Gemeinderat begrüßt, nach Vorberatung im Planungsausschuss, das geplante Be- teiligungsverfahren mit zweimaliger Einbindung der Öffentlichkeit. 3. Der Gemeinderat nimmt, nach Vorberatung im Planungsausschuss, das Ergebnis der Nachhaltigkeitsbewertung zur Kenntnis. Abstimmungsergebnis: Beschlussvorlage: Mehrheitliche Zustimmung (39 Ja, 5 Nein) Änderungsantrag: Mehrheitliche Ablehnung (16 Ja, 29 Nein) Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkte 28 und 28.1 zur Behandlung auf und verweist auf die erfolgte Vorberatung im Planungsausschuss am 14. November 2024. Bürgermeister Fluhrer: Wir schulden Ihnen noch eine Rückmeldung, denn seit dem Pla- nungsausschuss gab es eine öffentliche Veranstaltung, wo die Inhalte, die Sie heute bestä- tigen, noch einmal unserer Bürgerschaft dargelegt wurden. Der Investor selbst, Herr – 2 – Unmüssig, war beim Stadtplanungsamt, hat die Inhalte vorgestellt mit seinem Team und auch der Verfahrensbetreuer war da. Wir haben sehr positive Rückmeldungen, konstruktiv kritisch, sage ich einmal, aber sehr positiv. Zum einen das Thema Höhenentwicklung an dieser sensiblen Stelle, man hat, glaube ich, sehr gut nachvollziehen können, dass diese Türme, also der Turm Landratsamt mit diesem Turm Kriegsstraße 100, eine Dualität auf- baut und dann das Ettlinger Tor auch betont als wichtigen Innenstadtbereich und als Ge- lenk, hat aber dann diskutiert, dass dieser Turm auch eine gewisse Grundqualität benötigt. Das Thema Qualitätssicherung war den Bürgern ein wichtiges Anliegen, und deshalb haben wir auch gesagt, ist dieses Verfahren so geschneidert, wie es Ihnen vorgestellt wird. Da sage ich gleich noch einen Satz dazu, um möglichst präzise die Qualität miteinander zu si- chern, die dann auch in die Umsetzung soll. Es gab natürlich von den Anwohnern gerade in der Kreuzstraße das Thema, wenn dann so ein Hochhausturm entsteht, wie fällt der Schatten, und gibt es da weitere Verschattungen. Das werden wir in das Verfahren noch einmal stärker integrieren, diese Frage. Es gab Dis- kussionen zur Nutzungsverträglichkeit, zur Nutzungsmischung, zu den Erdgeschosszonen mit Handel etc. Das Thema Wohnen wurde sehr positiv begrüßt. Man hätte sich auch noch mehr Wohnen vorstellen können, aber da haben wir auch gesagt, sind wir natürlich im Di- alog auch mit einem Investor, der auch eine Gesamtkonzeption hier aus seiner Sicht vertre- ten muss. Sehr positiv wurde uns rückgemeldet, dass wir dieses Verfahren, das untypisch ist, dass man ein Wettbewerbsverfahren mit der Öffentlichkeit diskutiert, bevor die Jury am Ende berät. Das war der erste Abend mit der Bürgerschaft, bevor man überhaupt das Verfahren lostritt. Dann gibt es zwei Stufen, zum einen ein erster klassischer Wettbewerb, wo 18 Teil- nehmer ihre Ideen präsentieren können. Und daraus werden noch einmal vermutlich fünf Büros ausgewählt, die dann noch einmal in einem Dialog mit dem Investor, aber auch mit uns treten können, sodass man ein Finetuning bekommt, sodass am Ende eine Auswahl von guten Entwürfen dargelegt werden kann, die dann der Bürgerschaft präsentiert wird, bevor die Jury final einen Entwurf kürt, sodass wir sicher sein können, es gibt am Ende nicht diesen Effekt, den es manchmal bei Wettbewerben gibt. Man hat eine große Jury, hat einen ersten Preis, und dann schauen die Bürger drauf und sagen, das hätten wir uns ganz anders vorgestellt. Um das zu vermeiden, haben wir dieses Verfahren umgesteuert, und es kam sehr positiv an und hat, glaube ich, zum Vertrauen beigetragen, dass das an der Stelle auch ganz gut werden kann. Das von unserer Seite als Rückmeldung. Stadtrat Löffler (GRÜNE): Herr Bürgermeister Fluhrer, vielen Dank für die ergänzenden Er- läuterungen. Das ist sicherlich sehr schlüssig entwickelt, grundsätzlich aus diesem städte- baulichen Entwicklungskonzept für das Ettlinger Tor, bei dem ich das ganze Verfahren über auch dabei sein durfte. Es wird auch klar, dass die Ziele des Höhenentwicklungskonzeptes, das wir haben, auch bedacht werden, dass die Möglichkeit, ein 70 Meter hohes Gebäude zu bauen, nicht einfach nur dafür da ist, möglichst viel Geschossfläche zu realisieren und effizient oder hochpreisig zu vermarkten, sondern dass das Ziel auch ist, dann diese Fläche, die dort so zentral in der Stadt liegt, auch als Nutzung, als Mehrwert für die Bürgerschaft zur Verfügung zu stellen. Also genau diese attraktiven Erdgeschosszonen, möglicherweise auch offene, zugängliche Innenhöfe, das sind sicherlich alles Perspektiven, die dann auch in einem Wettbewerbsverfahren mit erörtert werden wollen, von daher grundsätzliche Zu- stimmung zu der ursprünglichen Vorlage. – 3 – Ich möchte jetzt an der Stelle aber doch noch auf unseren Änderungsantrag eingehen, ge- rade weil wir vor ein paar Tagesordnungspunkten über das Hotelgutachten gesprochen ha- ben und das jetzt an der Stelle schon eine Möglichkeit ist, wo man auch politisch direkt da- raus Schlussfolgerungen ziehen kann, was uns das Hotelgutachten denn gesagt hat, dass wir eigentlich bis 2035 vielleicht nicht noch ein weiteres Angebot an Hotel oder Apart- mentwohnen oder Ähnlichem benötigen, weil der Markt in Karlsruhe ausreichend aufge- stellt ist. Jetzt ist es so, dass es grundsätzlich auch positiv zu betonen ist in der Nutzungsmi- schung, dass mindestens 30 Prozent der Fläche für Wohnen auch umgesetzt werden sol- len, dass dort auch sozial geförderter Wohnraum mit enthalten sein soll, also die Ziele des Karlsruher Innenentwicklungskonzeptes berücksichtigt werden sollen. Allerdings, wenn man sich die Zahlen explizit aus der Auslobung noch einmal anguckt, heißt es 140 bis 150 Hotelzimmer, 100 bis 140 Apartments im Sinne eines Boardinghouse. Das sind am Ende halt schon 6.000 bis 7.000 Quadratmeter brutto Geschossfläche, die für Hotellerie oder ge- werbliches Wohnen dort vorgesehen sind. Das ist nicht der allerallergrößte Anteil, aber es ist doch eine relevante Größe. Und wir haben vor einer Stunde gelernt und gemeinsam zur Kenntnis genommen, dass das nicht das allererste Ziel sein sollte. Daher haben wir diesen Änderungsantrag eingebracht, dass in dieser Perspektive des Wettbewerbs darauf geachtet werden sollte, dass im Nutzungsmix, vielleicht andere öffentliche Nutzungen im Fokus ste- hen sollten, die die Menschen in Karlsruhe den ganzen Tag überall, Tag und Nacht viel- leicht nutzen können, Fitnessstudios, die 24/7 offen haben. Es gibt diverse Möglichkeiten, um auch die Innenstadt zu beleben. Kulturelle Institutionen könnten dort vielleicht auch untergebracht werden. Alle diese Kreativität wollen wir in den Wettbewerb bringen und diese Nutzungsmischung tatsächlich mehr zu Wohnen verschieben und weniger zu Hotellerie, Wohnen und öffentli- che Nutzungen und nicht das gewerbliche Wohnen, deswegen der Änderungsantrag an dieser Stelle. Stadtrat Pfannkuch (CDU): Wir haben wirklich ein Glück, dass es noch jemanden gibt, der sich so weit rauslehnt und ein Projekt in die Hand nimmt, bei dem er durch sehr viel Ein- flussnahme zulässt, sagen wir mal, das Ergebnis, das wirtschaftliche Ergebnis sicherlich zu beeinflussen. Von daher muss ich sagen, was hätte uns Besseres passieren können, dass an diesem, sagen wir einmal, Schlussstein unserer Stadtplanung im Bereich des Ettlinger Tors jemand mit so viel Verve an die Sache herangeht. Ich denke, was die Planung angeht, war die Stadtplanung sicherlich gut beraten, diese Grundstrukturen unserer Stadt dort aufzu- greifen. Dem steht aber in keinem Fall jetzt dieser ins Auge gefasste Turm von 70 Meter Höhe entgegen. Die Dualität ist wirklich sprichwörtlich, und ich bin froh, dass in dieser Bür- gerveranstaltung das gar nicht negativ aufgenommen wird. Da kann man immer streiten, aber im Großen und Ganzen ist es sicherlich wichtig, dass wir Gewerbe und Wohnraum in diesem Projekt ausreichend gefördert sehen. Auch da geht der Investor mit. Er hat sicher- lich ein eigenes Interesse, dort eine attraktive Immobilie zu schaffen. Und ob er jetzt gerade an ein Hotel denkt, das wage ich zu bezweifeln. In jedem Fall denke ich, dass die CDU gut daran tut, das Projekt mit großer Spannung und Wohlwollen zu verfolgen. Stadtrat Dr. Fechler (SPD): Auch wir vonseiten der SPD-Fraktion können das Vorgehen, die Auslobung des Wettbewerbs nur begrüßen. Wir haben einen Investor mit der Firma Un- müssig, die mehr macht, als sie machen muss, die sich auf einen Diskurs mit uns als städti- sche Gesellschaft, als Gemeinderat einlässt. Auch bei anderen Projekten, die ich begleiten durfte, ich sage jetzt Motel One, hat sich der Investor sehr flexibel, sehr agil gezeigt und – 4 – auch sehr engagiert, um genau diese Themen, die angesprochen wurden, aufzugreifen, sei es in der Gestaltung der Fassade bis hin zu den Nutzungskonzepten. Es ist sicherlich sinn- haft, eine Mischnutzung umzusetzen an dieser exponierten Stelle, die ein Stück weit das Herz unserer Stadt darstellen kann, ein neues Herz unserer Stadt darstellen kann. Und ein Stück weit ist es dann auch die Weiterentwicklung der Kombilösung. Dafür wurde die Kombilösung ein Stück weit auch an den Start gebracht, um die Stadt Richtung Süden wei- terzuentwickeln. Es ist so, das ist ein Privatinvestor, und auch ein Privatinvestor sollte Hand- lungsoptionen haben. Dem steht nicht im Wege, dass man Wohnraum an dieser exponier- ten Stelle unterbringt, aber gleichermaßen soll der Investor, den ich aus dem Diskurs bisher als sehr konstruktiv erlebt habe, auch die Handlungsoptionen haben im Sinne eines markt- wirtschaftlichen Vorgehens, die er für erforderlich hält. Und von daher freuen wir uns auf den weiteren Wettbewerb. Ich bin schon sehr gespannt, wie es weitergeht und dass die zwei Türme endlich kommen, wie wir sie auch vor vielen, vielen Jahren schon mal in die Diskussion eingebracht haben. Darüber sind wir sehr froh. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD): Wir schauen in das zufriedene Gesicht eines Baudezernenten da vorne. Seine Zufriedenheit teilen wir. Wir sind auch der Meinung, dass Türme in die In- nenstadt gehören, und deswegen begrüßen wir es, dass es jetzt so aussieht, als würden wir dort welche bauen. Den Änderungsantrag der GRÜNEN lehnen wir ab. Der Herr Löffler hat eben gesagt, er möchte mit den Einschränkungen, die er jetzt beantragt, die Kreativität in den Wettbewerb einbringen. Das heißt wohl, es wird schwierig, das Projekt überhaupt noch kostendeckend hinzubekommen. Deswegen ist einiges an Kreativität gefragt. Oder habe ich da etwas falsch verstanden? Wir sind der Meinung, dass wir den Investor hier nicht einschränken sollten und finden es auch nicht angebracht, dass diese Vorschläge im- mer wieder kommen, wenn Investoren gesucht werden. Wir suchen Investoren, wir freuen uns, wenn wir sie finden. Und dann im nächsten Schritt kommt von der linken Seite des Hauses wieder die Forderung nach mehr Wohnen, nach sozialem Wohnungsbau. Alle möglichen Forderungen sollen dann auch noch eingebaut werden, sodass am Ende das Projekt gar nicht mehr umgesetzt werden kann. Das ist kontraproduktiv. Wir wollen, dass hier der Investor die Freiheit hat, da ein vernünftiges Projekt daraus zu machen. Deswegen lehnen wir den Änderungsantrag ab. Stadträtin Lorenz (FDP/FW): Auch wir begrüßen das Wettbewerbsverfahren zum Postgiro- amt. Letztendlich ist es eine exponierte Lage in unserer Stadt, und die Kriegsstraße erfährt ja in den letzten Jahren doch ziemlich viele Schönheits-OPs. Und bei allen diesen OPs darf man natürlich die Symmetrie des Gesichts nachher nicht aus den Augen lassen. Zum Inves- tor möchte ich sagen, wir haben den Herrn, die Firma Unmüssig als verlässlichen Partner hier städtebaulich bei uns kennengelernt. Schräg gegenüber hat er schon gebaut, und ich bin mir ziemlich sicher..., so viel zum Antrag von den GRÜNEN, den ich sehr gut nachvoll- ziehen kann. Wir haben es vorhin diskutiert, Wohnraum fehlt. An Hotelbetten haben wir eigentlich schon eine Überkapazität. Jedoch bin ich mir sicher, dass der Investor sicherlich weiß, was er tun und hat ja auf der anderen Seite ein Hotel, wird sich nicht selbst Konkur- renz machen, wenn er das als teure Eigentumswohnungen, Wohnen am Theaterplatz, ver- kaufen könnte. Von daher sind wir da relativ entspannt. Wir sind uns sicher, dass er wirt- schaftlich weiß, was er tut. So ein ganz kleines bisschen Bauchweh haben wir bei diesem bis zu 70 Meter hohen Turm, und deswegen sind wir gespannt auf das weitere Verfahren, wie sich das entwickelt, auch visuell entwickelt, und begleiten den Prozess natürlich wohlwollend. – 5 – Stadtrat Gaukel (Volt): Grüße aus der bösen linken Seite des Gemeinderats, die sich hier für bezahlbaren Wohnraum einsetzen. Das ist schon echt schrecklich, dass wir hier so etwas tun. Ich möchte noch einmal auf die Mietspiegel-Diskussion von vorhin hinweisen. Da ha- ben wir gesehen, dass wir hier ein Problem haben und bezahlbaren Wohnraum brauchen. Wir haben auch schon über das Hotelgutachten geredet, da wurde auch explizit gesagt, wir brauchen eigentlich nicht mehr Hotels und wenn, dann eher Tagungshotels, Wellness- hotels. Ich meine, vielleicht ist das etwas, was wir da einbauen können, ein Wellnesshotel an diesem Postgiro-Areal, ist vielleicht auch eine nette Idee. Ansonsten aber gut, so viel erst einmal zum Allgemeinen. Grundsätzlich, wir befürworten sehr dieses Wettbewerbsverfahren und freuen uns auch, wenn die neue Mitte hier in unserer Stadt erweitert wird. Eine Kombilösung ist auch ange- sprochen worden, dass es diese Ermöglichung ist, da auch diese Innenstadt aufzuwerten. Von daher sehr gut, wenn wir hier einen Turm bekommen, und natürlich sollten wir auch nicht den Investor verprellen. Ich habe aber auch nicht das Gefühl, dass wir das mit dem Antrag der GRÜNEN tun. Ich verstehe auch die Diskussion teilweise nicht ganz. Auch ja, der Antrag ist, dass es nicht bevorzugt verfolgt werden kann. Die Stadtverwaltung antwor- tet dann, dass es gar nicht bevorzugt verfolgt wird, also eigentlich, dass das schon so getan wird. Also dachte ich eher, das klingt fast wie als erledigt zu betrachten und nicht das ab- zulehnen. Und gut, am Ende noch sagen, dass der städtische Fokus darauf liegen soll, deutlich mehr Wohnraum zu machen, finde ich jetzt erst einmal, sollte auch nach den heu- tigen Diskussionen, die wir zu manchen Punkten haben, logisch sein, dass wir das tun. Von daher sehe ich keinen Schaden im grünen Antrag, sehe das eher als unsere Pflicht als Gemeinderat, aber auch Stadt generell, dass wir uns in diesem Wettbewerbsverfahren, dessen Ausgang dann trotzdem offen ist, uns dafür stark machen, dass diese Thematiken, die leider nicht von der wirtschaftlichen Seite meistens betrachtet werden, weil sie manch- mal unwirtschaftlicher sind, dass wir uns dafür stark machen. Und natürlich muss es am Ende gebaut werden, aber das ist auch hier keine Diskussion. Am Ende muss etwas heraus- kommen, das baubar ist, und das sollte aber so viel wie möglich zum Beispiel bezahlbaren Wohnraum haben. Und ich glaube, darauf sollten wir uns doch alle einigen können. Stadträtin Berghoff (Die Linke): Das ehemalige Postgiroamt, ein Herzensthema unserer Ge- nossin Mathilde Göttel, deren Einschätzung wir geteilt haben und auch noch immer teilen. Es ist bedauerlich, wie mit einer vergleichsweise jungen Bausubstanz, in der viel Energie steckt, umgegangen wird. Leider wurde anders entschieden. Daran können wir nichts mehr rütteln, wohl aber an dem uns vorgelegten Auslobungsentwurf. Zunächst möchte ich sagen, dass wir die Herangehensweise tatsächlich begrüßen, das geplante Beteiligungsver- fahren mit Einbindung der Öffentlichkeit toll finden. Wenn aber, und das haben wir jetzt heute auch schon mehrfach gehört, also bisschen repetitiv, Entschuldigung, Karlsruhe eines jetzt erst einmal nicht mehr braucht, sind es zusätzliche Hotelzimmer, der Markt ist über- sättigt. Und Gleiches gilt unseres Erachtens für Service Departments oder überteuertes mo- biles Wohnen auf Zeit. Wir brauchen Wohnraum, und zwar bezahlbaren. Daher stimmen wir dem Antrag der Kolleg*innen der GRÜNEN an dieser Stelle zu und würden den ur- sprünglichen Entwurf ablehnen. Stadtrat Cramer (KAL): Meine Fraktion bricht nicht in Jubel aus, wie die ersten sechs Spre- cherinnen und Sprecher vor mir. Wir finden es nicht gut, dass auf der letztendlich – 6 – historischen Seite unserer Stadt dieser Hochpunkt gesetzt wird, 70 Meter hoch. Es passt dort nicht hin. Was passt, ist die Höhe an der Via Triumphalis, vorne an der Ecke, das jetzt das alte Postscheckamt, Postscheckgiroamt, dann das ECE, aber dieser Hochpunkt, der passt da nicht hin. Vor Jahr und Tag gab es den Plan, so ein Hochhaus auf die andere Seite der Kriegsstraße zu bauen in Nähe des Staatstheaters. Das hätte meine Fraktion so noch mitgetragen, aber alle Fachleute, die sich ein bisschen Gedanken machen um das Stadtbild von Karlsruhe, ich nenne da nur die Arbeitskreis Karlsruher Stadtbild, ich benenne die Weinbrenner-Gesellschaft, aber auch die Fachleute aus der Architektur und Stadtplanungs- szene, die alle sehr große Probleme haben damit, was da jetzt hingebaut werden soll. Ich weiß, es ist ein Herzensanliegen unseres Baubürgermeisters und ja, ich finde es politisch gut, clever, dass er das jetzt so auf den Weg gebracht hat und wohl auch durchbringt, aber wir finden es trotzdem nicht richtig. Und ich denke auch, der Investor hätte auch niedriger gebaut, aber klar, wenn man ihm sagt, bau doch 70 Meter hoch, dann macht es natürlich mehr oder weniger jeder Investor. Und von daher ist auch das Argument, wenn man jetzt sagt, dass man niedriger bauen sollte. Vielleicht ist noch irgendwie was drin in dem Wett- bewerb. Man muss es abwarten. Aber wir werden heute dieser Vorlage so nicht zustim- men und auch in Zukunft nicht in Jubel ausbrechen, wie das gesamte Haus hier. Der Vorsitzende: Ich möchte nur noch einmal darauf hinweisen, dass bei diesem Wettbe- werb Ettlinger Tor auch Fachleute am Werk waren, und die haben das vorgeschlagen, und es hat dann am Ende zu einem Ergebnis geführt, das auch der Gemeinderat insgesamt als Planungsgrundlage anerkannt hat. So gesehen ist es auch ein Stück weit fachlich und auch politisch legitimiert. Mir ist noch einmal wichtig darzustellen, wo wir herkommen. Der Herr Unmüssig hat ein Gebäude erworben, in dem könnte er, sofern er keinen Bebauungsplan macht, ganz viel machen und ganz viel machen, was nicht mit den Zielen übereinstimmen, die wir eigentlich für die Stadt insgesamt brauchen. Und ich kann mich auch an den Einstieg in die Diskus- sion erinnern, da ging es um ein Mixgebäude mit ganz vielen Verwaltungsflächen oben. Da war von Wohnen gar nicht so sehr die Rede, weil Wohnen auch durchaus etwas ist, was mit einem hohen wirtschaftlichen Risiko verbunden ist. Jetzt braucht er aber von uns einen Bebauungsplan, und deswegen muss man sich irgendwo in der Mitte treffen. Und da ist eine Wohnquote von 30 Prozent, obwohl wir für solcherlei Dinge eigentlich nur 20 Prozent vorschlagen und davon auch noch einen Anteil Soziales, also sozialgebundener Wohn- raum. Das ist schon einmal erst einmal ein gutes Entgegenkommen, zu dem er in dieser Di- mension nicht verpflichtet wäre. Das Hotelgutachten sagt vieles, was wir ja auch richtig wiedergegeben haben. Es gibt aber nach Einschätzung auch von Leuten, die ich draußen treffe, durchaus noch einen gewissen zusätzlichen Bedarf an 4- oder 4+-Sterne-Angebote. Da sind wir noch nicht so weit, wie sich das zumindest manche wünschen. Und letztlich ist es ein Stück weit auch die Entschei- dung des Investors, aus welchen Komponenten er einen Mix macht, der dann eventuell ihm die Luft zum Atmen lässt und das Ganze auch wirtschaftlich gestaltet. Wenn der GRÜ- NEN-Antrag so zu verstehen ist, dass wir noch einmal mit ihm reden sollen und auf diese Dinge hinweisen, obwohl wir das schon gemacht haben, Hotelgutachten und möglichst mehr Wohnen, dann kann ich das gern versprechen, dass wir das noch einmal tun, aber wir wollen jetzt nicht durch die Empfehlung quasi, ist alles kein Problem, wir sprechen noch mal mit ihm darüber, den Eindruck erwecken, dass wir glauben, dass wir an der Stelle noch ganz besonders viel bewegen können. Deswegen haben wir auch eher gesagt, wenn – 7 – es im Grunde ein harter Antrag oder als harter Antrag zu verstehen ist, dann müssen wir empfehlen, es abzulehnen, weil wir damit eher Störgefühle schaffen, als dass wir auf die- sem guten gemeinsamen Weg dann am Ende auch durchs Ziel gehen. Das ist ein bisschen der Hintergrund. Man hätte auch sagen können, hat sich erledigt. Wir haben mit ihm ge- sprochen, mehr ist nicht drin, aber das hätte Sie, glaube ich, auch nicht befriedigt. Also ich kann gerne den Auftrag noch einmal annehmen, aber wie gesagt, ansonsten bleiben wir bei unserer Empfehlung. Damit kommen wir zur Abarbeitung des Ganzen. Und jetzt steht zunächst einmal der Än- derungsantrag hier zur Abstimmung. Zumindest habe ich das so verstanden. Ich bitte Sie um Ihr Votum für den Änderungsantrag ab jetzt. – Das ist eine mehrheitliche Ablehnung. Damit bleibt die Beschlussvorlage so, wie sie ist, und wir können darüber auch gleich ab- stimmen, und zwar ab jetzt. – Das ist eine mehrheitliche Annahme. Vielen Dank, das ist noch einmal ein gutes Votum, auch um hier mit dem Investor weiter auch mit einer gewissen Stärke im Rücken die Dinge gestalten zu können. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 3. Januar 2025