Erwerb der Grundstücke Nrn. 8545/48, 8545/11 und 8545/10, Greschbachstraße 5 b und An der Rossweid 3, 5

Beschlussvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2024/0417 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: Liegenschaftsamt Erwerb der Grundstücke Nrn. 8545/48, 8545/11 und 8545/10, Greschbachstraße 5 b und An der Roßweid 3, 5 Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Ortschaftsrat Grötzingen 06.05.2024 1 N Anhörung Hauptausschuss 07.05.2024 12 N Vorberatung Gemeinderat 14.05.2024 5 Ö Entscheidung Kurzfassung Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und genehmigt – nach Vorberatung im Hauptausschuss – den Erwerb der auf Gemarkung Durlach gelegenen Grundstücke Nrn. 8545/48, 8545/11 und 8545/10 zum vereinbarten Kaufpreis von 5.775.000 Euro (zzgl. den Neben- und Folgekosten). Der Eigenbetrieb „Gewerbeflächen“ wird ermächtigt, entsprechende Erklärungen, die zum Eigentumsübergang auf die Stadt erforderlich sind, abzugeben sowie einen Verwaltervertrag über die kaufmännische und technische Verwaltung des Grundstücks mit der Karlsruher Fächer GmbH abzuschließen. Finanzielle Auswirkungen Ja ☒ Nein ☐ ☒ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: 6,56 Mio.€ (Erwerb vollständig über Eigenbetrieb Gewerbeflächen) Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☒ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☐ Ja ☒ abgestimmt mit KFG – 2 – 1. Ausgangslage Die Eigentümer der Gewerbegrundstücke in der Greschbachstraße 5 b (Grundstück Nr. 8545/48), An der Roßweid 3 (Grundstück Nr. 8545/10) und An der Roßweid 5 (Grundstück Nr. 8545/11) haben einen Makler beauftragt, die Immobilen zu vermarkten. Da auf allen drei Grundstücken dingliche Vorkaufsrechte zugunsten der Stadt Karlsruhe lasten und die Stadt Karlsruhe in dem Gewerbegebiet „An der Roßweid/Grechbachstraße“ bereits die Nachbargrundstücke (ehemals L’Oreal) sowie die Grundstücke Greschbachstraße 1 und 3 erworben hat (siehe Anlage 1) hat die Stadt Karlsruhe direkt Kontakt mit dem Makler aufgenommen. Aktuell findet im Gebiet der Greschbachstraße ein Revitalisierungsprozess mit dem Projekt „Strategische Innenentwicklung von Gewerbeflächen nachhaltig und innovativ“ statt, in welchem die Gewerbetreibenden aktiv eingebunden werden und die Stadt steuernd eine positive Weiterentwicklung begleitet. Ziel dabei ist, Innenentwicklungspotenziale durch Nachverdichtung zu aktivieren und ein zukunftsfähiges Gewerbequartiers mit Aufenthaltsqualität zu entwickeln. Derzeit sind die Grundstücke mindergenutzt. 2. Ist-Zustand Planungsrecht Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich der rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr. 527 „Roßweid (Südlicher Teil)“ bzw. Nr. 527 b „Roßweid, südlicher Teil - Änderung - “ und sind als Gewerbeflächen ausgewiesen. Gemäß Bebauungsplan beträgt die Geschossflächenzahl 2,2 und die Grundflächenzahl 0,8. Objekte a) Greschbachstraße 5 b Auf dem rückwärtig gelegenen Grundstück Nr. 8545/48 mit 1.841 qm befindet sich ein dreigeschossiges Bürogebäude mit Kantine und 18 Kfz-Stellplätze. Eine Unterkellerung ist nicht vorhanden. Das Gebäude wurde 1990 erbaut. Die Nutzfläche beträgt 1.413 qm. Die Wasser-, Gas- und Stromversorgung erfolgt über das Grundstück Nr. 8545/10, An der Roßweid 3, die Abwasserversorgung über das Grundstück Nr. 8545/5, Greschbachstraße 5 a. Die Abwasserleitung ist im Grundbuch durch eine Grunddienstbarkeit gesichert. Zugunsten des Grundstücks Nr. 8545/48 sind folgende Baulasten im Baulastenverzeichnis der Stadt Karlsruhe eingetragen: - auf dem benachbarten Grundstück Nr. 8545/5, Greschbachstraße 5 a, ein Recht zur uneingeschränkten und zeitlich unbegrenzten Gestattung von 16 Kfz-Stellplätzen - auf dem benachbarten Grundstück Nr. 8545/10, An der Roßweid 3, ein uneingeschränktes und zeitlich unbegrenztes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht. b) An der Roßweid 3 Auf dem Grundstück Nr. 8545/10 mit 4.354 qm befindet sich ein eingeschossiges Hallengebäude, ein zweigeschossiger Bürotrakt, 27 Kfz-Stellplätze sowie 2 Wohnmobil-Stellplätze. Eine Unterkellerung ist nicht vorhanden. Das Gebäude wurde 1974/75 erbaut. Die Nutzfläche beträgt 2.202 qm. Zulasten des Grundstücks Nr. 8545/10 ist zur Sicherung der Erschließung des Grundstücks Nr. 8545/48, Greschbachstraße 5 b, ein uneingeschränktes und zeitlich begrenztes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht in Form einer Baulast eingetragen. – 3 – c) An der Roßweid 5 Auf dem Grundstück Nr. 8545/11 mit 4.231 qm befindet sich ein eingeschossiges Bürogebäude mit Lagerfläche, 42 Kfz-Stellplätze und 5 Fertiggaragen. Eine Unterkellerung ist nicht vorhanden. Das Gebäude wurde im Zeitraum von 1973 bis 1987 in unterschiedlichen Abschnitten errichtet bzw. erweitert. Die Nutzfläche beträgt ca. 1.720 qm. Mietverhältnisse Durch den Kauf der drei Objekte würde die Stadt in alle Rechte und Pflichten des derzeitigen Vermieters hinsichtlich der acht bestehenden Mietverhältnisse eintreten. Die vereinbarten Mieten sind zum großen Teil marktgerecht angemessen. Greschbachstraße 5 b: eine Mieteinheit leer An der Roßweid 3: eine Mieteinheit leer An der Roßweid 5: komplett frei, da hier die Firma Jacob Elektronik angesiedelt war. Die Wirtschaftsförderung hat bereits Gespräche mit verschiedenen Unternehmen geführt, u. a. mit einem Sanitärunternehmen, welches sich dort ggf. mit einem Erbbaurechtsvertrag ansiedeln möchte. Gebäudezustand Die drei Gebäude sind bauzeitmäßig erhalten. Gelegentlich wurden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Gebäude sind in angemessenem bis gutem Unterhaltungszustand. 3. Angemessenheit Kaufpreis Die Stadt ist nach Maßgabe von § 77 Abs. 2 GemO zu sparsamem und wirtschaftlichem Handeln verpflichtet. Hiernach ist die Angemessenheit des Kaufpreises Voraussetzung für den Erwerb der Objekte. Für den Verkauf der Objekte hatte der Makler einen Gesamtkaufpreis von 7.350.000 Euro aufgerufen. Die Wertermittlung der Grundstücksbewertungsstelle ergab einen Verkehrswert von 5.480.000 Euro. Nach umfangreichen Verhandlungen konnte eine Einigung über den Kaufpreis in Höhe 5.775.000 Euro erzielt werden. Zwar liegt dieser um 295.000 Euro, also ca. 5 % über den Verkehrswert, jedoch liegt dieser Betrag innerhalb der üblichen Spanne der Möglichkeit eines städtischen Interessenzuschlags von 10 bis 25 % zu gewähren. Der Kaufpreis kann daher im Hinblick auf die unter Ziffer 6 dargestellten Gründe als angemessen beurteilt werden. Zusätzlich fällt im Zuge des Erwerbs auch noch eine Maklergebühr in Höhe von 3,57 % (inkl. Mehrwertsteuer von 19 %) und damit von 206.167,50 Euro an. 4. Kostenübersicht Kaufpreis: 5.775.000,00 Euro Erwerbsnebenkosten: 577.500,00 Euro Maklergebühren: 206.167,50 Euro Der Erwerb der Objekte mit Gesamtkosten von insgesamt 6.558.667,50 Euro erfolgt durch den Eigenbetrieb „Gewerbeflächen“, der eigens zum Zwecke der Bevorratung von Gewerbegrundstücken – 4 – gegründet wurde. Neben der Ausübung von Vorkaufsrechten gehört auch der Erwerb von bebauten und unbebauten Gewerbegrundstücken zu den Aufgaben des Eigenbetriebs. 5. Risiken Kenntnisstand zum Objekt Alle drei Grundstücke sind im Bodenschutz- und Altlastenkataster der Stadt Karlsruhe auf einer Fläche, mit der Bezeichnung „Altablagerung Pfinz-Brückenstraße/A5“ erfasst. Bei der Entwicklung des Gewerbegebiets 1974 wurde dies flächenhaft mit Bauschutt, Erdaushub und Straßenaufbruch aufgefüllt. Bei der Entwicklung der Objekte (Tiefgaragen etc.) können hier zusätzliche Kosten entstehen, die dann aber zu einer besseren Ausnutzung der Grundstücke führen, da eine höhere planungsrechtliche Ausnutzung bereits heute möglich ist. 6. Nutzungsmöglichkeiten/Vorteile der Stadt Gemäß § 91 Abs 1 GemO darf die Stadt Objekte nur erwerben, wenn dies zur Erfüllung ihrer Aufgaben erforderlich sind. Die Ausweisung, Entwicklung, Vermarktung sowie laufende Sicherung von Gewerbegebieten, zählt zu den Kernaufgaben der kommunalen Wirtschaftspolitik. Wie Gutachten und Analysen belegen, besteh in Karlsruhe ein erheblicher Bedarf an Gewerbeflächen. Der Gemeinderat hat sich daher seit Jahren für eine stringente Entwicklung der Innenentwicklungspotenziale ausgesprochen. Durch einen Erwerb zum Zwecke der gezielten Weiterveräußerung könnte die Innenentwicklung des Gewerbegebiets durch wertschöpfendere Planungen beispielsweise durch eine Nachverdichtung und höchstmögliche Ausnutzung der Flächen gesteuert werden. Dies gilt auch für die untergenutzten Parkplatzflächen. Insbesondere die Grundstücke Nr. 8545/10 (An der Roßweid 3) und Nr. 8545/11 (An der Roßweid 5) bieten grundsätzlich Potenzial für die Aufstockung der Bestandsgebäude. Durch die bisher nicht ausgeschöpften planungsrechtlichen Möglichkeiten einer intensiven Grundstücksnutzung und die Möglichkeit die Objekte zu einem angemessenen Kaufpreis zu erwerben, kann die Stadt durch den Erwerb der Objekte eine aktive Bodenvorratspolitik für Gewerbeflächen vorantreiben. Ferner ist der Erwerb der Objekte vorteilhaft, da sich einige Grundstücke im südlichen Teil des Gewerbegebiets „Roßweid“ bereits durch verschiedene Erwerbsmaßnahmen in den vergangenen fünf Jahren im städtischen Eigentum befinden und eine Innenentwicklung mit einer höherwertigen Nutzung und einer Nachverdichtung verbunden mit der Aufwertung des Gewerbegebietes angestrebt werden kann. Aktuell findet im Gebiet der Greschbachstraße ein Revitalisierungsprozess mit dem Projekt „Strategische Innenentwicklung von Gewerbeflächen nachhaltig und innovativ“ statt, in welchem die Gewerbetreibenden aktiv eingebunden werden und die Stadt steuernd eine positive Weiterentwicklung begleitet. 7. Wirtschaftlichkeitsbewertung Auf der Grundlage der bestehenden Mietverträge und der Leerstände hat der Eigenbetrieb Gewerbeflächen im Rahmen seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung mit der Maßgabe einer zeitnahen Wiedervermietung der Immobilie An der Roßweid 5 einen Verlust von 200 TSD Euro jährlich errechnet. Dabei sind die Möglichkeiten von weiteren Nachvermietungen (Teilgebäude Greschbachstraße 5b) bisher nicht eingeflossen. Die aktuell prognostizierten Verluste können im Rahmen der Jahresergebnisse aufgefangen werden. Unter Abwägung aller Risiken und Chancen ist ein Erwerb für die Stadt aufgrund der zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten auf der Gesamtfläche sinnvoll. Bereits die geltenden Bebauungspläne lassen eine höhere Ausnutzung durch höhere Bruttogeschossfläche der Grundstücke zu und ermöglichen damit bereits eine zeitnahe Umsetzung. Daher wird der Eigenbetrieb Gewerbeflächen nach Erwerb mit der Wirtschaftsförderung die bisherigen Gespräche mit Interessenten intensivieren, um zügig eine Nachvermietung bzw. Bestellung von Erbbaurechten in die Wege zu leiten. – 5 – Vorteilhaft für die Stadt ist zudem, dass die städtischen Gestaltungsmöglichkeiten als Eigentümer von weiteren Gewerbeflächen im Gewerbegebiet „An der Roßweid/Greschbachstraße“ im Rahmen des Projekts „Strategische Innenentwicklung nachhaltig und innovativ“ gestärkt werden. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und genehmigt – nach Vorberatung im Hauptausschuss – den Erwerb der auf Gemarkung Durlach gelegenen Grundstücke Nrn. 8545/48, 8545/11 und 8545/10 zum vereinbarten Kaufpreis von 5.775.000,00 Euro (zzgl. den Neben- und Folgekosten). Der Eigenbetrieb „Gewerbeflächen“ wird ermächtigt, entsprechende Erklärungen, die zum Eigentumsübergang auf die Stadt erforderlich sind, abzugeben sowie einen Verwaltervertrag über die kaufmännische und technische Verwaltung des Grundstücks mit der Karlsruher Fächer GmbH abzuschließen.

9504 Herdweg Ohm straße An der Rossweid Greschbachstraße 9503 9502 72375 72418 72376 8545/5 8545/9 8542/2 8545/3 8545/4 8542/1 8542/3 8545/2 8545/43 8542/19 8545/37 8545/41 8545/11 8545/40 8545/48 8545/10 8542/21 8542/14 8545/42 8545/45 9 5 4 3 1 7 6 6 8 2 2 1 5 3 6 3 9 2 4 1 1a 3a 27 5a 3b 3c 5b 30 1a HsNr.5d ́ Legende Von Stadt Karlsruhe erworben/ Eigentum An der Roßweid 3 u.5 ; Greschbachstraße 5b Flurst.-Nr.: 8545/10; /11; /48 bei DIN A4 Maßstab: 1:2.250 Stadt Karlsruhe Planfertigung L1: Kellner Datum: 24.04.2024 Gemarkung Durlach Sachbearbeitung L1: Liegenschaftsamt An der Roßweid Greschbachstraße Dieser Plan darf ohne Erlaubnis der Stadt Karlsruhe nicht vervielfältigt w erden. Änderungen un d Ein träge sind deu tlich als solche kenntlich zu m achen.

Niederschrift 64. Plenarsitzung des Gemeinderates 14. Mai 2024, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup Punkt 5 der Tagesordnung: Erwerb der Grundstücke Nrn. 8545/48, 8545/11 und 8545/10, Greschbachstraße 5 b und An der Rossweid 3, 5 Vorlage: 2024/0417 Beschluss: Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und genehmigt – nach Vorberatung im Hauptausschuss – den Erwerb der auf Gemarkung Durlach gelege- nen Grundstücke Nrn. 8545/48, 8545/11 und 8545/10 zum vereinbarten Kaufpreis von 5.775.000,00 Euro (zzgl. den Neben- und Folgekosten). Der Eigenbetrieb „Gewerbeflächen“ wird ermächtigt, entsprechende Erklärungen, die zum Eigentumsübergang auf die Stadt erforderlich sind, abzugeben sowie einen Verwalterver- trag über die kaufmännische und technische Verwaltung des Grundstücks mit der Karlsru- her Fächer GmbH abzuschließen. Abstimmungsergebnis: Einstimmige Zustimmung (46 JA) Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 5 zur Behandlung auf und verweist auf die er- folgte Vorberatung im Hauptausschuss am 7. Mai 2024: Hier wurde intensiv darüber diskutiert, ob wir es mit der Gemarkung Durlach oder Grötzin- gen zu tun haben. Wir haben das noch einmal recherchiert. Es gibt drei Grundbücher, die sich aufteilen in Durlach, Karlsruhe und Neureut. Mehr Grundbücher gibt es nicht. Es ist also auf der Gemarkung von Grötzingen, aber auf dem entsprechenden Grundbuch von Durlach, und insofern stimmen beide Diskussionsbeiträge an dieser Stelle. Das noch einmal zur Klarstellung. Man lernt doch immer dazu. Gibt es dazu Wortmeldungen? Wenn das nicht der Fall ist, können wir gleich in die Ab- stimmung gehen, und zwar ab jetzt. – Das ist einstimmige Zustimmung. Vielen Dank, damit erweitern wir unser Portfolio wieder in der vorgesehenen Weise. – 2 – Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 28. Mai 2024