Verstöße gegen die Mietpreisbremse, gegen "Mietpreisüberhöhungen" und Mietwucher verhindern. Einführung eines Monitoring von Wohnungsinseraten auf die Miethöhe

Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2024/0072 Eingang: 17.01.2024 Verstöße gegen die Mietpreisbremse, gegen "Mietpreisüberhöhungen" und Mietwucher verhindeern. Einführung eines Monitoring von Wohnungsinseraten auf die Miethöhe Antrag: DIE LINKE. Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Gemeinderat 20.02.2024 16 Ö Kenntnisnahme Hauptausschuss 09.04.2024 1 Ö Behandlung Gemeinderat 23.04.2024 17 Ö Entscheidung Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen gehört zu einem der drängendsten Problemen für die Stadtgesellschaft in Karlsruhe. Mieten, die einen Großteil des Einkommens ausmachen, sind Alltag für immer mehr Mieter*innen. Rechtlich vorgeschriebene Mietpreishöhen werden dabei teilweise deutlich überschritten. Der Gemeinderat möge beschließen: 1. Die Verwaltung erstellt ein Konzept für die Einführung eines „Monitorings“ gängiger Wohnungsangebotsportale im Internet. - Die verlangten Mieten für angebotene Mietwohnungen werden erfasst und mit den ortsüblichen Vergleichsmieten aus dem Mietspiegel verglichen. - Sogenannte „Mietpreisüberhöhungen“, Verstöße gegen die Mietpreisbremse, die für Karlsruhe rechtsgültig ist und Fälle von Mietpreiswucher können hiermit festgestellt werden. - Im Verdachtsfall – bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Bestimmungen - ergreift die Stadtverwaltung die notwendigen Maßnahmen. 2. Die Verwaltung orientiert sich an der Umsetzung des Konzepts der Stadt Freiburg durch das dortige Referat für bezahlbares Wohnen. 1 3. Die Verwaltung schlägt die Finanzierung durch Verwendung bzw. Umschichtung von Mitteln - bspw. aus dem Haushaltstitel 5220-620 Wohnungsbauförderung und -versorgung / Sicherung der bedarfsorientierten Wohnungsversorgung vor. Begründung: Der Verdacht auf eine „Mietpreisüberhöhung“ ist gegeben, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt (§ 5 WiStrG). Für den Verdacht auf Mietwucher muss die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mindestens 50 Prozent überschreiten (§ 291 StGB). In Karlsruhe gilt zusätzlich die so genannte Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Diese regelt, dass in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die so genannte Mietpreisbremse wird schon durch einige konzeptionelle Mängel ihrem Namen nicht gerecht. Wenn ihre Einhaltung kaum überprüft wird, ist sie endgültig zahnlos. Denn bisher sind es betroffene Mieter*innen selbst, die eine Einhaltung einklagen müssen. Dies hat sich als völlig – 2 – unpraktikabel erwiesen, da Mieter*innen vielfach froh, wenn sie überhaupt einen Mietvertrag erhalten. Notwendiges Wissen für eine entsprechende rechtliche Forderung bzw. Anzeige fehlt häufig. Dies gilt für alle 3 Formen der Rechtsverstöße. Da es sich um Rechtsverstöße, bei Mietwucher um eine Straftat handelt, und überhöhte Mieten allgemein gravierende nachteilige Auswirkungen für die Allgemeinheit haben, sind wirksame städtische Maßnahmen gefragt. Verstöße gegen überhöhte Mieten sind kein Einzelfall. Die Notwendigkeit und die Möglichkeiten eines Mietmonitorings zeigen sich mit Blick auf die Stadt Freiburg. Seit Anfang 2022 überprüft die Stadt in Kooperation mit einem externen Anbieter eingestellte Wohnungsinserate auf mögliche Mietpreisüberhöhungen beziehungsweise Mietwucher. Ein Drittel aller inserierten Wohnungen stellte sich dabei als zu teuer heraus, sie überstiegen die ortsübliche Vergleichsmiete zum Teil über 50%. 2 Wird in Freiburg ein Verdachtsfall identifiziert, werden die entsprechenden Vermieter*innen kontaktiert und auf den möglichen Rechtsverstoß aufmerksam gemacht. Dies soll die Angeschriebenen veranlassen, ihre Mieten auf das rechtlich zulässige Niveau anzupassen. Ansonsten droht eine Anzeige. Ein Monitoring von Wohnungsinseraten ist somit ein Mittel um Mietpreise effektiv zu senken. Der Aufwand ist dabei überschaubar. Unterzeichnet von: Mathilde Göttel Karin Binder Lukas Arslan 1 https://www.freiburg.de/pb/1871660.html 2 https://www.swr.de/swraktuell/baden-wuerttemberg/suedbaden/mietwucher-check-freiburg- 104.html

Stellungnahme zum Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2024/0072 Verantwortlich: Dez. 2 Dienststelle: Amt für Stadtentwicklung Verstöße gegen die Mietpreisbremse, gegen "Mietpreisüberhöhungen" und Mietwucher verhindern. Einführung eines Monitoring von Wohnungsinseraten auf die Miethöhe Antrag: DIE LINKE. Gremien Termin TOP Ö / N Zuständigkeit Hauptausschuss 09.04.2024 1 Ö Behandlung Gemeinderat 23.04.2024 17 Ö Entscheidung Kurzfassung Die Verwaltung empfiehlt, den Antrag abzulehnen. Der Aufbau eines „Monitorings“ gängiger Wohnungsangebotsportale im Internet wäre mit erheblichen zusätzlich benötigten Ressourcen verbunden (Sachkosten zwischen 10.000 und 20.000 Euro sowie 1,5 Personalstellen). Über eine abschreckende und aufklärende Funktion hinaus sind die tatsächlichen mietpreismindernden Effekte eines Monitorings auf wenige Einzelfälle beschränkt. Die rechtliche Handhabe der Kommune selbst ist bei Mietpreisüberhöhung und Mietwucher stark eingeschränkt. Momentan konstituiert sich ein kommunales Netzwerk zum Thema Mietpreisüberhöhung und kommunale Handhabe. Hier wird die Stadt Karlsruhe sich einbringen. Finanzielle Auswirkungen Ja ☐ Nein ☒ ☐ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☐ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☐ Ja ☐ Korridorthema: Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☐ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Erläuterungen Hintergrund: Die Stadt Karlsruhe zählt zu jenen baden-württembergischen Städten, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt besteht und daher die Mietpreisbremse gilt (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 6. Oktober 2020). Ein Wohnungsmarkt gilt dann als angespannt, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Mietpreisbremse nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs regelt, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen darf. Allerdings gilt diese Regelung nicht für Neubauten und für umfassend modernisierte Wohnungen und sie kann auch bei einer höheren Vormiete oder bestimmten Modernisierungsmaßnahmen überschritten werden. Zwar unterliegt auch eine möblierte Wohnung der Mietpreisbremse, Vermieterinnen und Vermieter dürfen jedoch für die vorhandenen Möbel einen Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete erheben. Mit Verwaltungsvollzug der sozialen Erhaltungssatzung in der „Alten Südstadt“ bestehen erste Erfahrungen der Verwaltung mit Verdachtsfällen im Hinblick auf Mietpreisüberhöhungen und Mietwucher. Sofern die Verwaltung potenzielle Mietpreisüberhöhungen im Zuge von Antragsverfahren feststellt, wird diesbezüglich Kontakt mit den Antragstellenden aufgenommen und auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Karlsruhe verwiesen. Dies kam seit Inkrafttreten der Satzung in zwei Fällen zum Tragen. Sachkosten und Personalaufwand im Zusammenhang mit der Einführung eines „Monitorings“ gängiger Wohnungsangebotsportale im Internet Die folgenden Einschätzungen basieren auf Recherchen bei anderen Städten in Baden-Württemberg – Freiburg, Esslingen und Stuttgart – die bereits Erfahrungen mit dem „Monitoring“ von Wohnungsangebotsportalen im Internet mit dem Ziel der Identifikation von Mietpreisüberhöhungen und Mietwucher gemacht haben. Bei einem stadtweiten Einsatz eines Mietmonitoringsystems in Karlsruhe wäre mit jährlichen Sachkosten von etwa 10.000 - 20.000 Euro zu rechnen. Zusätzlich müsste Personal bereitgestellt werden, welches etwaige Verdachtsfälle im Hinblick auf Mietpreisüberhöhungen und Mietwucher sichtet, identifiziert und nachverfolgt. Die Beispiele Freiburg, Stuttgart und Esslingen zeigen, dass für eine valide Analyse und konsequente Nachverfolgung circa ein bis zwei Personalstellen benötigt werden. Effekte durch ein „Monitoring“ gängiger Wohnungsangebotsportale im Internet und die Nachverfolgung von Verdachtsfällen durch die Verwaltung Binnen 13 Monaten (1. Januar 2022 bis 31. Januar 2023) konnten in Freiburg 270 Verdachtsfälle für nichtmöblierte Mietwohnungen und -häuser identifiziert werden. Bei 150 dieser Fälle (=55 % der Verdachtsfälle) konnte ein*e Ansprechpartner*in – Makler*in oder Vermieter*in – ermittelt und angeschrieben werden. Eine Reaktion erfolgte in 25 Fällen (= 9 % der Verdachtsfälle). Hiervon konnte in den meisten Fällen die Miethöhe gerechtfertigt werden. Gründe waren häufig mietpreisrelevante Informationen, die nicht im Inserat aufgeführt waren, wie beispielsweise Möblierung. Aufgrund der geringen Rückmeldungen konnte die Stadtverwaltung Freiburg keine Angaben dazu machen, wie viele Mieten tatsächlich abgesenkt wurden. 1 Die Stadt Esslingen verweist darauf, dass es in Einzelfällen aufgrund der Kontaktaufnahme durch die Verwaltung zu Mietreduktionen kam. Darüber hinaus informiert die Stadt Esslingen in jenen Fällen, in denen Sie keine Rückmeldung vom Vermieter oder der Vermieterin erhalten hat, nach ungefähr sechs Monaten die Mietenden über den 1 Siehe Stellungnahme zum Antrag 43/2023 der Stadt Stuttgart vom 29.03.2023 – 3 – Verdacht auf unzulässige Mietüberhöhung, sodass die Mietenden – sofern sie dies möchten – selbst dagegen vorgehen können. Beim Verdacht auf Mietwucher informiert die Stadt Freiburg die Mieter nach drei Monaten. Identifiziert werden diese über Abfragen im Einwohnermeldewesen. In Summe ist der direkte Effekt des „Monitorings“ gängiger Wohnungsangebotsportale im Internet und die Nachverfolgung von Verdachtsfällen durch die Verwaltung als relativ gering einzustufen. Allerdings verweisen sowohl Freiburg als auch Esslingen auf abschreckende und aufklärende Effekte des „Monitorings“ und Multiplikatoreffekte durch die Makler*innen. Diese sind jedoch nicht quantifizierbar. Rechtliche Handhabe der Kommune bei Mietpreisüberhöhung und Mietwucher In Fällen von Mietpreisüberhöhungen zwischen 10 und 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete obliegt es den Mieterinnen und Mietern, ihre zivilrechtlichen Ansprüche eigenständig geltend zu machen. Die Rolle der Kommune würde sich in dieser Situation auf informativer Ebene beschränken. Sobald die Mietpreissteigerung jedoch die 20-Prozent-Marke überschreitet, können spezifische rechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, die im Folgenden näher erläutert werden. Als Mietpreisüberhöhung gilt, wenn für die Vermietung von Räumen zum Wohnen unangemessen hohe Entgelte gefordert werden. Ein unangemessen hohes Entgelt liegt regelmäßig dann vor, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt. Ist dies der Fall, käme eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) in Betracht. Würde die Stadt hier selbst tätig werden, läge die Nachweispflicht für diese Ordnungswidrigkeit bei der Stadt. Selbst bei einer nachgewiesenen Mietpreisüberhöhung genügt das Bestehen eines angespannten Wohnungsmarkts in der Regel nicht ausschließlich als Nachweis für das zur Ordnungswidrigkeit führende Tatbestandsmerkmal der Unangemessenheit. Als Mietwucher gilt, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Miete und (Wohn-)Leistung besteht und der darauf basierende Vermögensvorteil des Vermieters auf der Ausbeutung einer sogenannten Schwächesituation beim Mietenden resultiert. Dieses auffällige Missverhältnis lässt sich zwar nicht generell nach bestimmten Prozentsätzen bestimmen, jedoch wird dies regelmäßig bei der Überschreitung der verlangten Miete um mehr als 50 Prozent von der ortsüblichen Vergleichsmiete angenommen. Ist dies der Fall, so käme der Straftatbestand des § 291 Strafgesetzbuch (Wucher) in Betracht. Die Stadt kann dabei eine mögliche Straftat – die sich aus dem Straftatbestand des Mietwuchers ergeben würde – nicht selbst verfolgen, sondern könnte diese lediglich zur Anzeige bei den Strafverfolgungsbehörden bringen, wenn sie Kenntnis davon erhält. Grundsätzlich muss im Fall von Mietwucher nachgewiesen werden, dass sich Mieterinnen und Mieter in einer Schwächesituation befanden, als die überteuerte Wohnung angemietet wurde. Eine Schwächesituation, wie etwa eine Zwangslage (zum Beispiel drohende Obdachlosigkeit), nachzuweisen, ist selten erfüllbar. Sowohl im Falle einer Mietpreisüberhöhung als auch von Mietwucher muss für das Einleiten rechtlicher Schritte zunächst der Nachweis geführt werden, dass der tatsächlich abgeschlossene Mietvertrag den Tatbestand von Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher erfüllt. Dies kann auf Basis eines Mietvertrags erfolgen. Ein Inserat mit einem Angebotsmietpreis ist hierfür nicht ausreichend. Vor diesem Hintergrund werden die Kommunen im Zuge eines „Monitoring“ gängiger Wohnungsangebotsportale nicht selbst tätig, sondern arbeiten mit Hinweisen an Vermieterinnen und Vermieter oder Mieterinnen und Mieter. Bei der Anwendung eines „Monitorings“ wäre auch die datenschutzrechtliche Dimension zu prüfen. Aus den gängigen Immobilienportalen ergeben sich, wenn überhaupt, lediglich Namen der Vermietenden oder der Maklerinnen und Makler. Eine Recherche der Adressdaten über das Einwohnermelderegister sowie eine darüber hinaus gehende mögliche Recherche potenzieller Mieterinnen und Mieter müsste dienstlich begründet werden. – 4 – In Summe ist die rechtliche Handhabe sowohl der Kommune als auch der Mieterinnen und Mieter bei Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher momentan deutlich eingeschränkt. Fazit: Aktuell befasst sich der Bundesrat mit der Überarbeitung des § 5 WiStG im Hinblick auf den Aspekt des Nachweises einer Ordnungswidrigkeit. Auf Betreiben der Stadt Frankfurt konstituiert sich momentan ein kommunales Netzwerk zum Thema Mietpreisüberhöhung und kommunale Handhabe. Hier wird die Stadt Karlsruhe sich einbringen. Der Aufbau eines „Monitorings“ gängiger Wohnungsangebotsportale im Internet wäre mit erheblichen zusätzlich benötigten Ressourcen verbunden (Sachkosten zwischen 10.000 und 20.000 Euro sowie 1,5 Personalstellen). Über eine abschreckende und aufklärende Funktion hinaus sind die tatsächlichen mietpreismindernden Effekte eines Monitorings auf wenige Einzelfälle beschränkt. Die rechtliche Handhabe der Kommune selbst ist bei Mietpreisüberhöhung und Mietwucher stark eingeschränkt. Die Verwaltung empfiehlt, den Antrag abzulehnen.

Niederschrift 61. Plenarsitzung des Gemeinderates 20. Februar 2024, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup Punkt 16 der Tagesordnung: Verstöße gegen die Mietpreisbremse, gegen „Mietpreisüber- höhungen“ und Mietwucher verhindern, Einführung eines Monitorings von Wohnungsin- seraten auf die Miethöhe Antrag: DIE LINKE. Vorlage: 2024/0072 Beschluss: Beratung im Hauptausschuss am 9. April 2024, öffentlich Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 16 auf und teilt mit, der Antrag werde ohne Aussprache in den Hauptausschuss verwiesen. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 23. Februar 2024

Niederschrift 50. Sitzung Hauptausschuss 9. April 2024, 16:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus Marktplatz Vorsitz: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup Punkt 1 der Tagesordnung: Verstöße gegen die Mietpreisbremse, gegen „Mietpreiserhöhun- gen“ und Mietwucher verhindern. Einführung eines Monitorings von Wohnungsinseraten auf die Miethöhe Antrag: DIE LINKE. Vorlage: 2024/0072 Beschluss: Verwiesen in den Gemeinderat Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende eröffnet die Sitzung, begrüßt die Anwesenden und teilt die entschuldigt fehlenden Mitglieder mit. Zu Tagesordnungspunkt 8 seien zusätzlich die Mitglieder des Sportausschusses eingeladen. Anschließend ruft er Tagesordnungspunkt 1 zur Behandlung auf. Stadträtin Binder (DIE LINKE.) führt aus, man habe sich bei diesem Antrag an den Erfahrun- gen aus Freiburg, Esslingen und Stuttgart orientiert. Freiburg habe sehr gute Erfahrungen damit gemacht. In Esslingen und Freiburg sei es ohne größeren Personalaufwand möglich. Sie hätten sich auf die Firma Mietmonitor gestützt, welche eine Onlineauswertung von On- lineportalen mache. Freiburg und Esslingen seien zu dem Schluss gekommen, dass das Auf- merksammachen der Vermieter auf überhöhte Mieten positive Effekte habe. Ihre Fraktion schlage daher vor, diese IT-gestützte Prüfung ins Auge zu fassen. Sie sehe nicht, wofür eineinhalb Personalstellen notwendig seien, wenn man für die Auswertung kein Personal benötige. Wenn es dazu führe, dass die Mieten nicht unnötig steigen, sei viel ge- wonnen. Ihre Fraktion bittet darum, das Thema nochmals in den Gemeinderat zu bringen. Stadtrat Honné (GRÜNE) rät dazu, es im Moment nicht zu machen. Die Verwaltung wolle dem kommunalen Netzwerk beitreten. Wenn sich dann ergebe, dass es doch möglich, sollte es möglichst bald eingeführt werden. Es seien einzelne Fälle, in denen die Stadtverwaltung etwas bewirken könne. – 2 – Stadtrat Pfannkuch (CDU) weist darauf hin, Ziel sei, Wohnraum für diejenigen freizuhalten, die sich das wirtschaftlich leisten können. Erreicht soll dies mit einem Überprüfungsmecha- nismus werden. In der Verwaltungsvorlage sei plausibel dargelegt, dass man hierfür Personal einsetzen müsse, weil man nicht alles digital abwickeln könne. Man müsse es bewerten, be- vor man die Vermieter anschreibe. Das Gesetz gehe davon aus, dass sich dieser Konsumkreis selbst überwache und selbst Verstöße anzeige. Von daher seien Vermieter gut beraten, sich an die Gesetze zu halten. Was wollen die LINKE. damit erreichen, außer die Leute zu verunsichern? In der Sache seien von der Skalierung her keine Effekte zu erwarten. Man müsse andere Dinge anpacken, bei- spielsweise brauche man schlicht mehr Wohneinheiten. Stadträtin Melchien (SPD) sieht überhöhte Mieten als ein Problem in der Stadt. Sie glaube nicht, dass der Markt alles regeln werde. Den Ausführungen der Verwaltung könne man je- doch folgen, dass Kosten und Nutzen fraglich seien. Gerade in Zeiten von knappen Kassen und Personalmangel sei es wichtig, Ressourcen zielgerichtet und effektiv einzusetzen. Für ihre Fraktion sei wichtiger, dass man sich in dem gebildeten Netzwerk engagiere. Wenn sich herausstelle, dass bestimmte Maßnahmen gemeinschaftlich angewandt werden sollten, un- terstütze ihre Fraktion dies selbstverständlich. Stadträtin Fenrich (pl.) ist der Meinung, was hier beantragt werden, greife in die Privatauto- nomie ein. Wenn Karlsruhe die Möglichkeit habe, diesem Netzwerk beizutreten, gehe es nicht nur um einzelne überteuerte Wohnungen, sondern dann gehe es auch darum, dass die angeschlossenen Kommunen vielleicht Vorschläge an den Bund machen, um entsprechende Gesetzesvorhaben einzuleiten. Stadträtin Binder (DIE LINKE.) entgegnet, Wohnraum sei ein knappes Gut. Dann regle der Markt es mit hohen Preisen. Das könne man sich als Stadt nicht leisten. Man brauche die vielen Menschen, die mit kleinen Einkommen viele Dienstleistungen erbringen. Das behin- dere die Gewinnung von Personal, von Fachkräften im Pflegebereich und allen anderen Dienstleistungen, bei denen es keine großen Gehälter gebe. Man müsse dafür sorgen, dass das Mietniveau in Karlsruhe nicht weiter steige. Auf vielen Ebenen sei festgestellt worden, dass der Markt es nicht regle. Einem Netzwerk beizutreten sei gut. Aber es sei auch immer notwendig, dass Einzelne einen Schritt nach vorne machten, wie Freiburg, Esslingen und Stuttgart. Wie stelle sich der Mieterverein Karls- ruhe zu dem Ganzen? Könne man nochmals prüfen, wie diese Firma eventuell für Karlsruhe tätig werden könne? Welche Kosten würde dies mit sich bringen? Stadtrat Honné (GRÜNE) stellt fest, im Ziel seien sich alle einig. Die Frage sei, wie man auf die Mieten wirklich Einfluss nehmen könne und über Einzelfälle hinaus wirklich eine Wirkung erzielen könne. Seine Fraktion setze auf das Netzwerk, welches hoffentlich zu Vorschlägen komme, die eine reale Veränderung der Mieten bewirken. Der Vorsitzende verweist, nachdem keine weiteren Wortmeldungen vorliegen, den Antrag in den Gemeinderat. – 3 – Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt – Ratsangelegenheiten – 15. April 2024

Niederschrift 63. Plenarsitzung des Gemeinderates 23. April 2024, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup Punkt 17 der Tagesordnung: Verstöße gegen die Mietpreisbremse, gegen „Mietpreisüber- höhungen“ und Mietwucher verhindern. Einführung eines Monitorings von Wohnungsin- seraten auf die Miethöhe Antrag: DIE LINKE. Vorlage: 2024/0072 Beschluss: Kenntnisnahme von der Stellungnahme der Verwaltung Abstimmungsergebnis: Mehrheitliche Ablehnung (2 JA, 40 Nein) Der Vorsitzende setzt um 19:13 Uhr die unterbrochene Sitzung fort, ruft Tagesordnungs- punkt 17 zur Behandlung auf und verweist auf die erfolgte Vorberatung im Hauptaus- schuss am 9. April 2024; verwiesen aus der Gemeinderatssitzung vom 20. Februar 2024. Stadträtin Göttel (DIE LINKE): Wenn jetzt alle wieder da sind und hoffentlich gut mit Aspi- rin betankt, denn es geht jetzt mit einem Kopfschmerzen-Thema weiter, um festzustellen, dass die Situation auf dem Karlsruher Mietwohnungsmarkt, Zitat, angespannt ist, da muss man eigentlich gar keinen Blick in den Mietspiegel werfen. Diese Erfahrung müssen leider alle machen, die sich auf der Suche nach einer neuen Bewohnung befinden oder es waren. Jedenfalls gilt in Karlsruhe darum die sogenannte Mietpreisbremse. Das heißt, Neuverträge dürfen die im Mietspiegel dargelegte örtliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent überschreiten. Ich habe an dieser Stelle schon öfter ausgeführt, warum diese sogenannte Mietpreisbremse nicht so der wirklich große wohnungspolitische Wurf ist, aber nicht nur, weil da schon die ortsüblichen Vergleichsmieten, auf die sie sich bezieht, viel zu hoch ist. Aber gut, eine Rede auf kommunalpolitischer Ebene bringt uns sicher nicht den bis 1965 in Karlsruhe geltenden Mietendeckel zurück, darum halt die Preisbremse. Nur bleibt die erst recht völlig zahnlos, wenn ihre Einhaltung gar nicht erst überprüft wird, denn aktuell sind es die Mieterinnen und Mieter, die hier allein gelassen werden. Sie müssen klagen, und Klagen gibt es kaum. Das hat natürlich viele Gründe. – 2 – Sehr vielen ist leider überhaupt nicht bewusst, dass die Mietpreisbremse für ihren eigenen Mietvertrag eine Bedeutung haben könnte. Und genau hier wollen wir mit unserem Antrag für ein Mietenmonitoring ansetzen. Viele sind froh, überhaupt etwas gefunden zu haben und wollen es sich nicht mit den Vermieterinnen und Vermietern verscherzen. Darum unser Vorschlag hier als Kommune mit einem Mietenmonitoring einzuspringen, das heißt Mietin- serate gängiger Portale auf ihre Konformität zu überprüfen, auf Verstöße gegen die Miet- preisbremse, auf Verstöße auf Verdachtsfälle von Mietpreisüberhöhungen, das ist dann schon Wirtschaftsstrafgesetz oder auf Verdachtsfälle von Mietwucher, was dann schon wieder Strafgesetzbuch ist. Bisher gibt es in Baden-Württemberg Freiburg und Esslingen, die ein solches Monitoring durchführen, und in Freiburg sitzt da ein Algorithmus dran, der die Inserate entsprechend filtert. Zeichnet sich ein Verdachtsfall ab, werden die entspre- chenden Vermieterinnen und Vermieter darüber informiert, dass hier ein möglicher Verstoß vorliegt und gebeten, sich zu erklären. Manchen ist vielleicht auch gar nicht bewusst, was für eine Rechtslage wir haben. Die Aufforderung ist dann, die Miete auf eine gesetzeskon- forme Höhe abzusenken. Gegebenenfalls werden die Mieterinnen und Mieter informiert und auf die Möglichkeit hingewiesen, in ihrem ganz spezifischen Fall mit einer Klage sehr viel Geld zurückzubekommen. Bei Verdacht auf Mietwucher kann man natürlich dann auch als Gemeinde eine Anzeige stellen. Es geht also um eine präventive Wirkung, aber auch um ein Reagieren bei festgestellten Verstößen und somit eine effektive Senkung der Miethöhe. Es geht hier nicht um ein paar isolierte Einzelfälle. In Freiburg lagen sage und schreibe ein Drittel der geprüften Inserate um mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete. Es kann nicht sein, dass diese nur als eine unverbindliche Empfehlung betrachtet wird, denn Verstöße gegen die Mietpreisbremse führen zumindest ihren Mitmenschen erheblichen finanziellen Schaden zu. Langfristig treibt die Nichtanhaltung die ortsübliche Vergleichsmiete zusätzlich nach oben, und ich halte es für völlig falsch, auf Bundes- und Landesebene zu warten, sondern mit diesem Netzwerk selber was machen, hier einsteigen. Stadtrat Löffler (GRÜNE): Wir haben mit der Mietpreisbremse als Instrument aus einem Bundesgesetz ein Mittel zur Verfügung, was leider nicht ganz so weit reicht, wie es denn eigentlich reichen müsste. Also in dem Punkt kann ich meiner Vorrednerin zustimmen. weil am Ende dieses Gesetz nicht zu Ende gedacht ist und dann in der Verantwortung der ein- zelnen Mieterinnen und Mieter bleibt, diese überhöhte Miete gegenüber einem qualifizier- ten Mietspiegel dann auch einzufordern. Jetzt hätten wir das Problem oder das Anliegen des LINKE.-Antrags, dieses Defizit in einem Bundesgesetz durch kommunales Personal und durch ein kommunales Monitoring zu er- setzen. Das sehen wir gerade mit der Bilanz, die die Stadtverwaltung in der Stellungnahme ausführt, um wie wenige erfolgreiche Fälle es denn am Ende ging, als wirklich nicht das ef- fizienteste Instrument an und können uns daher dem Weg anschließen, über eine Vernet- zung der Kommunen weitere Schritte voranzukommen. Denn wenn jetzt ein gemeinsames System eingeführt werden könnte, das wäre möglicherweise kostgünstiger, wenn man es automatisiert und vielleicht auch Erfahrungen austauscht, wie man dann am besten Ver- mieterinnen und Vermieter damit kontaktieren könnte. Oder man schafft es dann über den Städtetag beim Bund, entsprechende Gesetzesänderungen zu bewirken, die die Mietpreis- bremse für die Mieterinnen und Mieter tatsächlich zu einem stärkeren Schwert machen. Denn aktuell ist es so, dass alle Mieterinnen und Mieter auch nach Vertragsabschluss eines Mietvertrags das Recht haben, die Höhe der Miete sich erklären zu lassen, wenn sie denn – 3 – über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Und wenn sie zu hoch ist, also über diesen 10 Prozent, dann haben sie auch das Recht, das einzufordern, dass die Miete entsprechend abgesenkt wird. Das ist natürlich alles ein extrem großer Aufwand für eine Einzelperson. Es gibt Institutio- nen wie Mietervereine, die einen da unterstützen, auch mit fachkundiger juristischer Bera- tung. Das wäre eher der Weg, hier diese Beratung anzubieten und möglicherweise auf Be- ratungsangebote auf der Homepage der Stadt hinzuweisen, wo es grundsätzlich um das Thema Wohnraumversorgung geht. Denn an der Stelle ist das heute auf bundesgesetzli- cher Ebene der Weg, den man bestreiten kann. Da ein Ersatzsystem einzuführen, das hal- ten wir eben nicht für besonders effizient. Stadtrat Pfannkuch (CDU): Ist Ihnen klar geworden, warum es dem Bundesgesetzgeber gar nicht so einfach fiel, etwas Besseres als die Mietpreisbremse zu entwickeln? Eine Alterna- tive wäre die Festsetzung des Preises, und das ist genau das, was der linken Seite dieses Hauses wahrscheinlich am sympathischsten wäre. Das geht aber so nicht, und deshalb ist das vielleicht kein befriedigendes Ergebnis, aber es ist jedenfalls ein Ergebnis, mit dem ein Mieter umgehen kann, wenn er denn informiert ist. Das ist möglicherweise auch der ein- zige Vorzug dieser Diskussion von heute, dass er eine gewisse Publizität wieder bringt und den Mieterinnen und Mietern klar macht, dass sie sich nicht wehrlos ausgesetzt fühlen, wenn es denn eine vom Preisspiegel wesentlich abweichende Mietpreisvereinbarung gibt. Das ist einfach so, und die Mieter sind nicht nur über den Mieterverein, sondern sind natür- lich auch über Anwältinnen und Anwälte durchaus geschützt, um sich ihrer Rechte zu er- wehren. Von daher sehen wir überhaupt keinen Anlass, jetzt so eine Institution aufzu- bauen, mit der man im Grunde investigativ versucht, die verschiedenen Angebote zu analy- sieren, über irgendwelche Formeln sogar rauszubekommen, um dann möglicherweise un- ter Einsatz des Einwohnermeldeamtes alles Mögliche zu erforschen und in Erfahrung zu bringen, nur um eine ganz kleine Anzahl von Fällen, wo man das wirklich nachweisen kann, aufzudecken. Ich glaube, dafür ist eine Gemeinde nicht zuständig, und dafür sollten wir auch unsere Haushaltssituation nicht weiter strapazieren. Ich sehe es wirklich konterkariert, was Sie vorhin zum Ergebnis des Haushaltes, zum Rech- nungsabschluss gesagt haben, wo Sie alles in Frage stellen. Sie haben ein Verhältnis zu Ausgaben, das einfach nicht mehr real ist. Dieser Antrag ist insuffizient, um ein häufig ge- nutztes Wort zu gebrauchen. Stadträtin Moser (SPD): Der Gedanke hinter dem Antrag, gegenüber erhöhten Mieten und Mietwucher vorzugehen, ist zu begrüßen. Allerdings stellt sich der SPD-Fraktion die Frage, ob mit der Einführung eines Monitorings von Wohnungsinseraten auf die Miethöhe Ein- fluss genommen werden kann und dies das richtige Instrument ist. In der Verwaltungsvor- lage wird deutlich, dass Kosten und Nutzen fraglich sind. Die Sach- und Personalkosten, die ermittelt wurden, übersteigen den, wie es in dem Antrag formuliert wird, Aufwand, der überschaubar ist, deutlich. Wir begrüßen die Mitgliedschaft im geplanten Netzwerk und können dem Antrag der LINKE. nicht mitgehen. Stadträtin Lorenz (FW|FÜR): Frau Göttel, Ihr Redebeitrag, den Sie auch immer sehr emotio- nal und sehr stimmkräftig vortragen, erweckt in mir in bisschen den Anschein, auch Ver- mieter, wie übrigens Unternehmer auch, sind prinzipiell im kriminellen Milieu angesiedelt. – 4 – Ich würde mal sagen, der Großteil der Vermieter, die Wohnraum zur Verfügung stellen, halten sich daran. Es ist auch schwierig, das zu überprüfen. Wenn zum Beispiel für eine Straße oder für ein Gebiet ein gewisser Mietspiegel angelegt ist und jemand geht da drüber, dann kann das Gründe haben, weil einfach die Ausstattung der Wohnung besser ist oder die halt zwei, drei Balkone hat und die andere nicht. Also das alles zu überprüfen, ist eine Sisyphusarbeit. Das Nächste ist, Sie doktern eigentlich an einem Symptom. Gehen Sie doch mal an die Ur- sachen. Warum sind die Mietpreise so hoch? Weil die Baukosten so hoch sind. Heute liegt doch der Quadratmeter zu bauen zwischen 4.000 und 6.000 Euro je nach Gebiet. Und da kann jemand, der eine Wohnung herstellt, ein Vermieter, mit der Miete nicht irgendwo bei 8, 9 Euro herumschwirren. Da hätten Sie zum Beispiel in der Kommunalpolitik darauf Ein- fluss. Wenn Sie in Huzenbach eine Wohnung suchen, da haben Sie mit Mietwucher sicher- lich keine Probleme, aber es wollen halt momentan tendenziell viele nach Karlsruhe ziehen, weil Karlsruhe eine schöne Stadt ist, ganz klar. Worauf sie auch Einfluss hätten, wären zum Beispiel die Nebenkosten, die mittlerweile fast so hoch sind wie teilweise die Mieten, aber auch davon kein Wort. Fraglich ist für uns auch, das hat die Verwaltung in ihrer Antwort ganz klar dargestellt, wenn wir denn so etwas einführen würden, und dafür Geld in die Hand nehmen und Per- sonal beschäftigen, wenn wir denn so etwas feststellen würden im Einzelfall, auf welcher rechtlichen Grundlage wir als Stadt dann agieren wollten. Den Antrag lehnen wir selbstver- ständlich ab. Stadtrat Hock (FDP): Frau Kollegin Göttel, es wurde von meinen Kolleginnen und Kollegen schon einiges dazu gesagt, wie man das findet und an was sie da rumdoktern. Die Verwal- tung sagt Ihnen auch, wenn man dieses System einführen würde, und würde mit Personal einhergehen, würde mit Aufwand einhergehen. Was dann im Endeffekt sich wirklich zum Schluss dann herauskristallisiert, wo es dann vielleicht besser wird, das kann nicht Sinn der Sache sein. Ich hatte in meiner Haushaltsrede für die Stadt Karlsruhe mal gesagt, die Mieten sind in Karlsruhe so, weil wir das Problem haben, wir müssen mehr bauen. Wir müssen viel mehr Wohnraum in dieser Stadt schaffen, um die Mietpreise auf das Niveau zu bringen, dass die Menschen in dieser Stadt sich das Mieten einer Wohnung auch leisten können. Da bin ich noch bei Ihnen, dass es da Probleme gibt. Aber die Kollegin hat Ihnen gerade gesagt, es gibt auch Wohnungen, wo man den Standard so angelegt hat, dass es ein neues Bad, eventuell neuer Boden, alles Mögliche gibt. Dann sind die Mieten dort in diesen Bereichen natürlich auch höher anzusehen. Und da einzugreifen, in diese Sache, wird es wahrschein- lich noch schlimmer machen. Deshalb, ich kann nur sagen, und das kann ich für meine Fraktion klar sagen, wir müssen mehr Wohnraum zur Verfügung stellen, müssen uns neue Konzepte auch für die Stadt überlegen. Da haben wir schon viele Vorschläge auch hier in diesem Rat zusammen be- sprochen, aber die Stadt Karlsruhe wird sicherlich in den nächsten Jahren im Bereich Woh- nungsschaffung in Karlsruhe sich viel und ehrlicherweise auch einige neue Dinge überlegen müssen, um diesem Problem Herr zu werden. Denn eines ist auch klar, und das ist meiner Fraktion immer wichtig, dass Menschen, die bei uns arbeiten oder Arbeit suchen und dann eine neue Beschäftigung bekommen, die sollten auch adäquaten Mietraum in dieser Stadt – 5 – finden zu Preisen, die man auch bezahlen kann. Da bin ich, wie gesagt, absolut bei Ihnen, aber dieses System ist unseres Erachtens die falsche Vorgehensweise in diesen Bereichen. Wir können diesen Antrag definitiv so nicht mitgehen, würden den heute auch ablehnen. Stadtrat Schnell (AfD): Neben den Argumenten der Verwaltung, sechsstellige Kosten des Monitorings und darüber hinaus die ohnehin mangelnde rechtliche Handhabe, und das ist auch gut so. Die Ablehnung dieses Antrags empfiehlt etwas ganz Grundsätzliches. Die Höhe der Mietpreise spiegelt das Wechselspiel von Angebot und Nachfrage wider. Und na- türlich spielen insbesondere die Erstellungs- und Erhaltungskosten von Wohnraum eine maßgebliche Rolle dabei. Ein Monitoring mit der Absicht, die Mietpreise zu bremsen, schafft nicht nur keinen zusätzlichen Wohnraum, es verringert sogar den Anreiz, über- haupt neuen Wohnraum zu schaffen. Wenn ein Investor die Gestehungskosten seines Wohnraums nicht mehr durch Mieten vollständig decken kann, so wird er keinen Wohn- raum schaffen. Und das Gebäudeenergiegesetz sorgt hier zusätzlich für höhere Baukosten und damit Mietkosten und immer weniger Wohnraumschaffung. Daher ein klares Nein zu einer solchen sozialistischen Zwangsbeglückung der Karlsruher, die letztendlich dem Prob- lem knappen Wohnraums nicht in der Lage wäre, Herr zu werden. Wir haben ohnehin be- reits ein zu viel an Überwachungsstaat in diesem Land, daher nein zu diesem Antrag. Stadträtin Fenrich (pl.): Was vielleicht jetzt noch gar nicht so rauskam, der Mieter, der eine überteuerte Wohnung angeboten bekommt und die dann nimmt, der ist nicht ganz schutzlos. Früher gab es das mal, und ich glaube, das gibt es heute auch noch, wenn ein Mieter gegen Unregelmäßigkeiten, also gegen Gesetzesverletzungen vorgehen wollte, hat er die Möglichkeit, wenn er nicht über entsprechende Mittel verfügt, dass er Prozesskos- tenhilfe beantragen kann. Ich glaube, das gibt es heute auch noch, da kann man sich beim Amtsgericht unentgeltlich beraten lassen von einem Anwalt, und deshalb denke ich, dass es gar nicht so schwierig ist für den Privaten, denn ich bin auch der Meinung, man würde die öffentliche Hand hier überfordern, wenn man ihr alle möglichen Aufgaben noch zu- schustern würde. Ich glaube, die Verwaltung hat genug zu tun, zieht sich freiwillig auch immer noch irgendwelche zusätzlichen Aufgaben ans Bein und verfügt auch nicht über das Personal zahlenmäßig, was sie auch bräuchte. Also von daher, Frau Göttel, vielleicht kann ich Ihnen da ein bisschen die Angst nehmen. Es gibt eine Möglichkeit für den privaten Mie- ter. Stadträtin Göttel (DIE LINKE-): Ich finde es vor allem erschütternd, dass viele hier offensicht- lich die Mietpreisbremse gar nicht verstanden haben. Die bezieht sich nämlich gar nicht auf Neubau, die bezieht sich nur auf Bestandsmieten. Das will ich jetzt festhalten, das haben offensichtlich zwei KollegInnen und zwei Fraktionen überhaupt nicht verstanden. Was ich heute an dieser Debatte wieder symptomatisch finde, dass wir als Gemeinderat die Möglichkeiten, die wir kommunal haben, wirklich symptomatisch nicht nutzen und beiseite legen und uns lieber die Hände in den Schoß legen und sagen, ach, warten wir mal, was Land und Bund machen. Wir können sagen aus der Erfahrung der letzten Jahre, auf Land und Bund zu warten, bringt uns hier sicherlich nicht voran. Diese Mittel und Maßnahmen, die wir haben, müssen wir nutzen. Und das bringt uns auf jeden Fall mehr, als auf Land und Bund zu warten. Das ist auf jeden Fall zielführender und hat auch für die Karlsruherin- nen und Karlsruher ein besseres Ergebnis, denn es ist genau diese Bewusstseinsproblema- tik, die besteht auf Vermieterinnen und Vermieterseite und auf Mieterinnen- und Mieter- seite, die nicht da ist. Da können wir mit diesem Mittel ansetzen, dass ein Bewusstsein da – 6 – ist, die Miete meiner Wohnung ist viel zu hoch, hier könnte ich mich mal auseinanderset- zen. Viele schlucken das, viele tun es überhaupt nicht reflektieren. Dann ist auch immer dieses Bewusstsein da, und dann geht es nämlich auch auf einmal um viel Geld, was man zurückkriegen kann. Dass ich hier einen Generalverdacht unterstelle, will ich mal ganz klar zurückweisen. Ich gehe davon aus, dass alle hier im Raum sicherlich nicht planen, eine Straftat zu begehen, aber sie fühlen sich auch nicht von der Existenz der Polizei beleidigt. Das wäre dann der Umkehrschluss, wenn man das überträgt. Noch etwas zum Thema sozialistische Zwangsbe- glückung, ich glaube, die Wienerinnen und Wiener sind bis heute sehr dankbar über die 20er- und 30er-Jahre-Politik ihrer Stadt. Das möchte ich an dieser Stelle auch noch einmal festhalten. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD): Nachdem wir jetzt maximal vom Thema abgeglitten sind, würde ich gerne noch mal zurückkommen zu der Sache, um die es hier eigentlich geht. Die Stadt Karlsruhe stellt bereits auf ihrer Homepage ein sehr gutes Tool zur Verfügung, wo je- der für sich sogar auf dem Handy ganz leicht ausrechnen kann, welche Miete für seine ei- gene Mietwohnung, in der er gerade wohnt, infrage kommt, und zwar mit allen Kriterien, die es da gibt. Denn da gibt es jede Menge an Kriterien. Da geht es um Ausstattung, da geht es um Lage, da geht es darum, was die Wohnung alles bietet und so weiter. Und all diese Kriterien sind sehr schwierig, massenhaft für verschiedene Inserate nachzuvollziehen. Es würde sehr viel Arbeit für die Verwaltung bedeuten. Aber wie gesagt, das Werkzeug wird von der Stadt bereits zur Verfügung gestellt. Jeder einzelne Mieter kann für seine Wohnung sehr schnell ausrechnen, wie hoch der Mietspiegel seine Wohnung bewertet und kann dann sofort aus der Miete pro Quadratmeter ausrechnen, ob sie mehr als zehn Prozent, die er bezahlen muss, höher ist, und kann dann entsprechende Maßnahmen ei- genständig angehen. Da brauchen wir keinen zusätzlichen Zwangsapparat der Verwaltung, sondern das kann jeder Mieter alleine für sich nachvollziehen. Ich finde es gut, dass die Stadt dieses Werkzeug zur Verfügung stellt. Früher war das sehr intransparent mit dem Mietspiegel. Mit diesem Werkzeug ist es maximal transparent, und es reicht aus unserer Sicht völlig aus. Wir brauchen da nichts Zusätzliches. Es würde nur unnötig Geld kosten. Stadtrat Ehlgötz (CDU): Ich habe mir vorgenommen, mich Dienstagabend nicht mehr auf- zuregen die nächsten vier Wochen. Ich möchte nur eines klarstellen, und Herr Oberbürger- meister und Herr Bürgermeister Fluhrer, Sie gehören auch mit den Baugesellschaften in Karlsruhe dazu. Es gibt Tausende von Vermietern in dieser Stadt, die redlich und ehrlich vermieten, die eine hervorragende Abrechnung machen, und die möchte ich hier in Schutz nehmen. Das, was eben hier gesagt wurde, muss man auf die allerärgste Weise zurückwei- sen. Und wenn Sie, Frau Kollegin, mir 100 Fälle auf den Tisch legen, werde ich mich per- sönlich darum kümmern, um diese 100 Fälle. Der Vorsitzende: Das ist fast eine Einladung, das jetzt doch einzuführen, wenn Sie dann an- schließend die Exekutive übernehmen. – 7 – Wir kommen zur Abarbeitung des Antrags, der damit zur Abstimmung steht, und ich bitte um Ihr Votum ab jetzt. - Das ist eine mehrheitliche Ablehnung Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 17. Mai 2024