Wohnen in der Innenstadt - Umsetzung eines Pilotprojekts

Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier FDP-Gemeinderatsfraktion Eingang: 03.02.2023 Vorlage Nr.: 2023/0135 Wohnen in der Innenstadt - Umsetzung eines Pilotprojekts Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 28.03.2023 17 X Planungsausschuss 11.05.2023 1 x 1. Die Stadtverwaltung erstellt eine Liste mit Misch- und Kerngebieten der Innenstadt, in denen mithilfe von Bebauungsplanänderungen grundsätzlich vermehrtes Wohnen im Zentrum ermöglicht werden kann. 2. Die Stadt beschließt ein B-Planverfahren, mit dem ein Teil des Kerngebiets der Innenstadt in urbanes Gebiet umgewandelt wird, sodass diese Änderung auch für private Eigentümer einen Investitionsanreiz darstellt und ein Pilotprojekt „Wohnen in der Innenstadt“ verwirklicht werden kann. Wie andere deutsche Städte unterliegt auch die Innenstadt Karlsruhes einem grundlegenden Wandel. Mit der zunehmenden Verschiebung der Bürotätigkeit ins Homeoffice verändert sich die tägliche Arbeitswelt vieler Menschen. Die Bereiche Wohnen und Arbeiten sind nun nicht mehr so klar getrennt. Auch das Einkaufsverhalten verlagert sich zunehmend von der Innenstadt in den virtuellen Online- Handel. Der strukturelle Leerstand insbesondere hinsichtlich der Einzelhandelsflächen ist gegenwärtig klar erkennbar. Hierbei muss zusätzlich berücksichtigt werden, dass Karlsruhe schon jetzt Schwächen im Vergleich zu anderen deutschen Städten aufweist: Mit den über Jahre bestehenden Baustellen sowie einem Rückstau an Modernisierungen von Gebäuden, die nicht mehr verwendbar sind, sollte die Fächerstadt nun frühzeitig handeln, um wettbewerbs- und zukunftsfähig zu bleiben. Daher besteht für die Stadt Karlsruhe ein dringendes Handlungsgebot, damit ihre Konkurrenzfähigkeit erhalten bleibt. Hierfür muss die Innenstadt wiederbelebt und stärker genutzt werden. Angesichts der zu beobachtenden Trends gelingt diese langfristige Vitalisierung der Karlsruher City nur, wenn mehr Menschen direkt vor Ort ihren Lebensmittelpunkt haben. Vermehrtes Wohnen in der Innenstadt trägt schließlich zur Reaktivierung und Stärkung des Zentrums auch unabhängig von Geschäftsöffnungszeiten bei. Hinzu kommt, dass die Wohnungsknappheit auch in Karlsruhe ein großes Problem darstellt, das es dringend zu lösen gilt. Mit der Umnutzung von Flächen in Wohnungen in der Innenstadt muss keine zusätzliche Fläche versiegelt werden. Zudem ist eine elementare Infrastruktur (ÖPNV, Supermärkte, Apotheken, Arztpraxen etc.) bereits vorhanden und durch den zentralen Wohnort einfacher und schneller für die Menschen erreichbar. Eine Stadt der kurzen Wege bzw. eine „15-Minuten-Stadt“ dient letztlich auch klimafreundlichen Mobilitätsformen. Die Innenstadt Karlsruhes besteht etwa zur Hälfte aus Kerngebiet und zur Hälfte aus Wohn- oder Mischgebiet. Im Kerngebiet sind Wohnnutzungen zunächst nur untergeordnet möglich. Im Rahmen Sachverhalt / Begründung: – 2 – des sukzessiven rechtlichen Anpassungsprozesses, durch den nun auch in Kerngebieten die Umwandlung von leerstehenden Flächen in Wohnungen zunehmend ermöglicht wird, sollte diese wichtige stadtplanerische Thematik nun gezielter angegangen werden. Zunächst sollte deshalb eine Liste mit Misch- und Kerngebieten der Karlsruher Innenstadt erstellt werden, in denen mithilfe von Bebauungsplanänderungen grundsätzlich mehr Wohnnutzungen im Zentrum verwirklicht werden können. Mit der Umwandlung eines Teils des Kerngebiets in urbanes Gebiet sollen schließlich auch Möglichkeiten und Anreizstrukturen für private Eigentümer geschaffen werden, damit ein Pilotprojekt „Wohnen in der Innenstadt“ umgesetzt werden kann. Unterzeichnet von: Tom Høyem Annette Böringer Thomas H. Hock Karl-Heinz Jooß

Stellungnahme zum Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2023/0135 Verantwortlich: Dez. 6 Dienststelle: Stadtplanungsamt Wohnen in der Innenstadt – Umsetzung eines Pilotprojekts Antrag: FDP Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 28.03.2023 Planungsausschuss 11.05.2023 1 X Kurzfassung Aus Sicht der Stadtverwaltung bestehen durch das aktuelle Planungsrecht bereits ausreichende Möglichkeiten, ein Mehr an Wohnen in der Innenstadt umzusetzen. Diese Möglichkeiten werden durch die Privateigentümer*innen jedoch nur zögerlich wahrgenommen. Die Durchführung eines Bebauungsverfahrens wird vonseiten der Stadtverwaltung derzeit als nicht zielführend erachtet, um ein Mehr an Wohnen in der Innenstadt zu erreichen. Ein Bebauungsplanverfahren wäre erst dann sinnvoll, wenn die derzeit bestehenden Möglichkeiten bereits ausgereizt sind. Zudem verweist die Stadtverwaltung darauf, dass ein derartiges Bebauungsplanverfahren aufgrund der hohen Anzahl der laufenden und für die kommenden Jahre gewünschten Verfahren zeitnah nicht umzusetzen ist. Finanzielle Auswirkungen Ja ☐ Nein ☒ ☐ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☐ Ja ☒ Korridorthema: Zukunft Innenstadt Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☒ Ja ☐ durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Ergänzende Erläuterungen In der Karlsruher Innenstadt wohnen 16.303 Personen in 11.487 Haushalten (Stichtag: 30.09.2022). Damit ist die Innenstadt bereits jetzt ein bedeutsamer Wohnstandort. Gemäß den Empfehlungen des „Gutachtens zur Zukunftsfähigkeit der Karlsruher City als Einzelhandelsstandort 2030“ (2019) beabsichtigt die Stadtverwaltung, die Wohnfunktion der City weiter zu stärken. Wohnnutzungen in der City leisten als einer von mehreren Nutzungsbausteinen einen wesentlichen Beitrag zur Multifunktionalität und Resilienz der Innenstadt. Zu beachten ist, dass die Wohnfunktion nicht ausschließlich reichen wird, um eine Belebung der Innenstadt zu gewähren. Besonders im Hinblick auf die Kombilösung müssen zukünftige Nutzungen auch in Korrelation zur Infrastruktur vorgesehen werden. Vor diesem Hintergrund nehmen verschiedene Maßnahmen des Aktionsplans City 2020-2026 (2020) sowie des vom Bund im Rahmen des Förderprogramms „Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren“ geförderten Projekts „City-Transformation“ (Laufzeit: September 2022 bis 31.08.2025) das Wohnen in der City in den Fokus. Zu den Maßnahmen zählen: • Erarbeitung eines Fachkonzepts „Vertikale Nutzungsmischung Östliche Kaiserstraße“ (geplant in 2023), • Erarbeitung eines strukturellen Generalplans sowie eines Profilierungs- und Nutzungskonzepts für die Kaiserpassage (geplant in 2023), • Erarbeitung eines Fachkonzepts „Vertikale Nutzungsmischung Zentrale Kaiserstraße“ (geplant in 2024), • Erarbeitung eines Maßnahmenprogramms zur Förderung von Wohnnutzungen in der City (noch nicht projektiert, inhaltlich aufbauend auf den zuvor genannten Maßnahmen). Diese Projekte wurden bereits in der Gemeinderatssitzung vom 24.01.2023 thematisiert, in welcher unter TOP 21 (Vorlagennummer 2022/2365) ein ähnlicher Antrag der FDP „Wohnen in der Innenstadt – Möglichkeiten der Umsetzung leerstehender Gebäudeflächen“ behandelt wurde. Antwort zu Frage 1: Die Stadtverwaltung erstellt eine Liste mit Misch- und Kerngebieten der Innenstadt, in denen mithilfe von Bebauungsplanänderungen grundsätzlich vermehrtes Wohnen im Zentrum ermöglicht werden kann. Eine solche Liste mit Misch- und Kerngebieten in der Innenstadt, in denen mithilfe von Bebauungsplanänderungen grundsätzlich vermehrtes Wohnen im Zentrum ermöglicht werden kann, besteht derzeit nicht. Eine solche müsste durch die Verwaltung zunächst erstellt werden. Die Innenstadt ist derzeit – abgesehen vom Campus des KIT und den Grünflächen – bereits etwa zur Hälfte Kerngebiet und zur Hälfte Wohn- oder Mischgebiet. In den beiden letztgenannten Gebietstypen ist das Wohnen allgemein, im erstgenannten grundsätzlich ausnahmsweise zulässig. In einigen Kerngebieten mit Bebauungsplänen aus den 1980er Jahren ist das Wohnen noch auf betriebliches Wohnen oder auf die Vorderhäuser beschränkt. Sofern die festgesetzte Nutzungsart einem Bauvorhaben zugunsten von Wohnen entgegensteht, steht im Einzelfall die Erteilung einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 3 BauGB im Ermessen der Unteren Baurechtsbehörde. Darüber hinaus passt die Stadtverwaltung die Bebauungspläne in der Innenstadt seit geraumer Zeit sukzessive an bzw. ersetzt diese durch solche, die das Wohnen im Kerngebiet weitestgehend – 3 – ermöglichen. Beispiele sind die Bebauungspläne 793 „Marktplatz Nordseite“ (2009), 825 „Kerngebiet westliche Innenstadt, Änderung“ (2013), 848 „Kaiserstraße Süd“ (2015). Aus Sicht der Verwaltung bestehen durch das aktuelle Planungsrecht und die ohnehin sukzessive Anpassung der innerstädtischen Bebauungspläne bereits ausreichende Möglichkeiten, ein Mehr an Wohnen in der Innenstadt umzusetzen. Diese Möglichkeiten werden durch die Privateigentümer*innen jedoch nur zögerlich wahrgenommen. So gab es in den vergangenen Jahren so gut wie keine Anträge auf Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnen in den Kerngebieten der Innenstadt. Die Änderung von Bebauungsplänen wäre somit aus Sicht der Verwaltung derzeit nicht zielführend, um an dieser Situation etwas zu ändern. Die Stadtverwaltung legt jedoch grundsätzlich einen besonderen Fokus auf die Weiterentwicklung und die Zukunft der Innenstadt. Die bereits oben erwähnten Projekte Aktionsplan City 2020-2026 (2020) und „City-Transformation“ zeigen dies deutlich auf. Im Rahmen der Fortschreibung des Aktionsplans City 2020-2026 wäre es zudem denkbar, sich als Bestandteil der Maßnahme „Erarbeitung eines Maßnahmenprogramms von Wohnnutzungen in der City“ erneut mit der hier aufgeworfenen Fragestellung auseinanderzusetzen und per Auftragsvergabe die im Antrag geforderte Liste zu generieren sowie die Ausschöpfung der vorhandenen Wohnpotentiale in der City zu erheben. Antwort zu Frage 2 Die Stadt beschließt ein B-Planverfahren, mit dem ein Teil des Kerngebiets der Innenstadt in urbanes Gebiet umgewandelt wird, sodass diese Änderung auch für private Eigentümer*innen einen Investitionsanreiz darstellt und ein Pilotprojekt „Wohnen in der Innenstadt“ verwirklicht werden kann. Ein Pilotprojekt „Wohnen in der Innenstadt“ in Form eines Bebauungsplans wäre grundsätzlich denkbar, würde jedoch bei der Stadtverwaltung viele Ressourcen personeller und finanzieller Art binden, die derzeit nicht vorhanden sind. Aufgrund der Gemengelage der unterschiedlichen, bereits bestehenden Nutzungen in der Innenstadt ist zu erwarten, dass ein Bebauungsplan, der das Wohnen im Rahmen eines Urbanen Gebiets verstärkt zulassen soll, ein komplexes (unter anderem Ermittlung bestehender Baurechte, Entwicklung einer geeigneten Nutzungsgliederung der jeweiligen Urbanen Gebiete, siehe § 6a Abs. 4 BauNVO), kostenintensives (externe Gutachten) und gegebenenfalls auch langwieriges Verfahren werden würde (das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB ist grundsätzlich nicht anwendbar). Ein solches Projekt müsste darüber hinaus strategisch und operativ in das Korridorthema „Zukunft Innenstadt" integriert werden, um die notwendige interdisziplinäre Bearbeitung sicherzustellen. Die innerstädtische Nutzungsmischung muss sich den örtlichen Spezifika anpassen, daher ist vorab eine genaue Beschäftigung mit einzelnen Quartieren oder sogar Lagen angezeigt. Vor diesem Hintergrund nehmen die oben genannten Projekte (Vertikale Nutzungsmischung Östliche Kaiserstraße, Struktureller Generalplan sowie Profilierungs- und Nutzungskonzept Kaiserpassage, Vertikale Nutzungsmischung Zentrale Kaiserstraße) die Nutzungsmischung und die Multifunktionalität einzelner Quartiere bzw. Bereiche der City in den Blick und berücksichtigen dabei auch das Wohnen als einen wichtigen Baustein. Darüber hinaus ist es grundsätzlich fraglich, ob die Umwandlung eines Teils des Kerngebiets in ein Urbanes Gebiet wirklich einen Investitionsanreiz für private Eigentümer*innen darstellt. Zum einen lässt sich durch die Vermietung von Gewerbeimmobilien tendenziell ein höherer Quadratmeterpreis erzielen als durch die Vermietung von Wohnimmobilien. Zum anderen müssten die Privateigentümer*innen ihre bislang gewerblich genutzten Immobilien in der Innenstadt zunächst zu Wohnimmobilen umbauen, was mit nicht unbeträchtlichen Kosten verbunden wäre. Aus Sicht der Verwaltung bestehen bereits viele Möglichkeiten, Wohnen in der Innenstadt umzusetzen. Die durchaus kosten-, personal- und zeitintensive Umwandlung eines Kerngebiets in ein – 4 – Urbanes Gebiet im Rahmen eines Pilotprojekts „Wohnen in der Innenstadt“ ist aus Sicht der Verwaltung erst dann sinnvoll, wenn die bereits bestehenden Möglichkeiten Wohnen in der Innenstadt zu etablieren bereits ausgereizt sind. Zudem verweist die Stadtverwaltung darauf, dass ein solches Bebauungsplanverfahren aufgrund der hohen Anzahl der laufenden und für die kommenden Jahre gewünschten Verfahren zeitnah nicht umzusetzen ist. Zum Sachstand der laufenden und anvisierten Bebauungsplanverfahren wird das Stadtplanungsamt dem Planungsausschuss voraussichtlich in der März- oder Mai-Sitzung 2023 sein „Arbeitsprogramm Bebauungspläne“ vorstellen (Vorlage Nr.: 2022/2323).

Niederschrift 48. Plenarsitzung des Gemeinderates 28. März 2023, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 15. Punkt 17 der Tagesordnung: Wohnen in der Innenstadt – Umsetzung eines Pilotprojekts Antrag: FDP Vorlage: 2023/0135 Beschluss: Beratung im Planungsausschuss am 11. Mai 2023, öffentlich Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 17 auf und teilt mit, der Antrag werde ohne Aussprache in den Planungsausschuss verwiesen. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 30. März 2023