Absichtserklärung zur gemeinsamen Grundstücksentwicklung auf dem Areal des derzeitigen Landratsamtes

Beschlussvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2023/0056 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: LA Absichtserklärung zur gemeinsamen Grundstücksentwicklung auf dem Areal des derzeitigen Landratsamtes Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 14.02.2023 10 X vorberaten Gemeinderat 28.02.2023 10 X Beschlussantrag (Kurzfassung) Der Gemeinderat nimmt nach Vorberatung im Hauptausschuss die Ausführungen zur Kenntnis und stimmt der Fortschreibung der gemeinsamen Grundstücksentwicklung zu. Finanzielle Auswirkungen Ja ☒ Nein ☐ ☒ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: > 6 Mio € Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☒ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☐ Ja ☒ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☐ Ja ☒ Korridorthema: Zukunft Innenstadt Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☒ Ja ☐ durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Ergänzende Erläuterungen Ausgangslage Der Gemeinderat hat mit Beschluss vom 29. März 2022 den Abschluss einer Absichtserklärung (LoI) zwischen der Stadt Karlsruhe und dem Landratsamt beschlossen. Der Landkreis Karlsruhe beabsichtigt, das in seinem Eigentum stehende Gebäudeensemble zwischen Kriegsstraße, Hermann-Billing-Straße und Badenwerkstraße - Am Festplatz räumlich neu zu ordnen und auf seinem Grundstück Nr. 3387 ein neues Verwaltungsgebäude zu errichten. Zur Realisierung dieser städtebaulichen Entwicklung stehen die Stadt Karlsruhe und der Landkreis Karlsruhe seit geraumer Zeit im Austausch. Ziele sind unter anderem auch die Verbesserung der Begrünung und der Durchwegung mit Aufenthaltsfunktion. Durch das Bauvorhaben des Landkreises werden, insbesondere am Ettlinger-Tor-Platz Teilflächen angrenzender städtischer Grundstücke überbaut, welche deshalb an den Landkreis verkauft werden. Im Gegenzug erhält die Stadt eine Teilfläche im südwestlichen Areal des Grundstückes Nr. 3387 zur Verwirklichung eines eigenen Bauvorhabens und wird somit die zukunftsfähige Gesamtentwicklung an dieser strategisch und städtebaulich bedeutsamen Achse fördern. Entwicklung Seit dem Beschluss vom 29. März 2022 wurde das Planrecht weiterentwickelt. Derzeit läuft die Beteiligung und Auswertung der Behörden/Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB). Der weiterhin ambitionierte Zeitplan sieht die Offenlage für Frühjahr 2023 vor und den Satzungsbeschluss für Herbst 2023. Des Weiteren wurden seither zwischen Stadt und Landkreis die Eckpunkte der Absichtserklärung vertieft diskutiert: • Gegenseitige Übertragung von Grundstücksteilflächen zwischen Stadt und Landkreis (inklusive Wertausgleich) zur Realisierung der jeweiligen Bauvorhaben • Dingliche Absicherung erforderlicher Unterbauungen • Herstellung einer Grünen Mitte (ohne Unterbauung) • Entgeltliche Nutzungsmöglichkeit der Stadt an Serviceeinrichtungen des Landkreises. Zur Umsetzung des Projekts wurde unter Federführung der Ersten Bürgermeisterin eine Projektstruktur entwickelt. Unter der Steuerungsgruppe (Landrat Herrn Dr. Schnaudigel/Frau Erste Bürgermeisterin Luczak-Schwarz) wurden 4 Arbeitsgruppen etabliert, welche mit Mitarbeitenden des Landratsamtes und der Stadtverwaltung besetzt sind. Sie erarbeiten gemeinsam die Themenkomplexe Bebauungsplan, städtebaulicher Vertrag, Tauschvertrag und Dienstleistungsvertrag. Es besteht Einigkeit zwischen Stadt und Landkreis, dass die vielschichtigen Aspekte in folgenden Verträgen abzubilden sind: I. Städtebaulicher Vertrag zur Sicherung der Planungsziele des Bebauungsplanes II. Vertrag über die gegenseitige Übertragung von Grundstücksteilflächen („Tauschvertrag“) III. Dienstleistungs-/Nutzungsvertrag für den Betrieb der Gebäude – 3 – I. Städtebaulicher Vertrag Für den städtebaulichen Vertrag sollen zunächst in den zuständigen Gremien des Landkreises (Sitzung Verwaltungsausschuss am 12. Januar 2023) und der Stadt (Hauptausschuss und Gemeinderat jeweils im Februar 2023) die Eckpunkte beschlossen werden, sodass zum Zeitpunkt der Offenlage des Bebauungsplans im Frühjahr 2023 ein städtebaulicher Grundvertrag (Vertrag Stufe 1) abgeschlossen werden kann. Nach der Offenlage sowie Sichten und Auswerten der eingegangenen Stellungnahmen können gegebenenfalls noch Anpassungen erfolgen, so dass der abschließende städtebauliche Vertrag mit Satzungsbeschluss des Bebauungsplans unterzeichnet vorliegen wird. 1. Geltungsbereich Basis für den Geltungsbereich des städtebaulichen Vertrages ist grundsätzlich der Gebietsumriss der Freiflächenplanung nach Maßgabe des Büros lohrer hochrein. In Randbereichen kann im Einzelfall aufgrund Überschneidung mit anderweitigen Bebauungsplänen sowie aufgrund der Planfeststellung KASIG/U-Strab noch Anpassungsbedarf entstehen. 2. Grüne Mitte Ein wichtiges Planungsziel des Bebauungsplans ist die grünordnerische Ausgestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksfläche im Sondergebiet „Büro- und Verwaltungszentrum“, welche als sog. „Grüne Mitte“ angelegt werden soll. Dort ist die Herstellung als private, aber öffentlich zugängliche, Grünanlage und die Anpflanzung von (hochwachsenden) Bäumen vorgesehen. Der Bereich ist von baulichen Anlagen freizuhalten und künftig der Allgemeinheit zugänglich zu machen (Gehrecht). Zudem ist im Gebäudeteil des Landkreises ein offener Durchgang von der Badenwerkstraße zur Grünen Mitte zu realisieren. Hinsichtlich der grünordnerischen Ausgestaltung finden derzeit Konkretisierungen statt. 3. Nutzungsmix Es wird in den weiteren Verhandlungen von Seiten der Stadt, insbesondere in den zur Kriegsstraße orientierten Erdgeschosszonen, eine Belebung durch einen dienstleistungs- orientierten Nutzungsmix angestrebt. II. Tauschvertrag 1. Tauschflächen Für die Realisierung des Bauvorhabens des Landkreises wird die Stadt die im beigefügten Lageplan (sh. Anlage) rot markierten Teilflächen an den Landkreis veräußern: Teilfläche von ca. 32 m² von Grdst. Nr. 887 – Kriegsstraße - Teilfläche von ca. 1.307 m² von Grdst. Nr. 3388/1 – Ettlinger-Tor-Platz - Teilfläche von ca. 19 m² von Grdst. Nr. 3374/2 – Beiertheimer Allee - Teilfläche von ca. 51 m² von Grdst. Nr. 3384 – Badenwerkstraße – Im Gegenzug veräußert der Landkreis die in der Anlage blau markierte Teilfläche von insgesamt ca. 1.107 m² seines Grundstücke Nr. 3387 (bisher als „Optionsfläche“ bezeichnet; Arbeitstitel neu: „T2“) an die Stadt. 2. Der Landkreis wird aufgrund seines Planungsfortschritts und in Hinblick auf den baulichen Ablauf zeitnah im Bereich von „T2“ die Zufahrtsrampe zu seiner Tiefgarage herstellen. Zur Sicherstellung einer ständigen Zufahrbarkeit der Tiefgarage des neuen Verwaltungsgebäudes des Landkreises ist es unerlässlich gemeinsam mit der Herstellung dieser Zufahrtsrampe das erste und zweite Untergeschoss sowie das Erdgeschoss für ein künftiges Verwaltungsgebäude „T2“ einschließlich der für die Entwässerung dieses künftigen Gebäudes erforderlichen Rigole und der Feuerwehrumfahrung zu errichten. Eine zeitlich gestaffelte Herstellung - in Form einer eingehausten Rampe - wäre aus technischer Sicht äußerst aufwendig und unwirtschaftlich. Der Landkreis wird „T2“ daher in bebautem Zustand (Untergeschosse und Überbauung der – 4 – Einfahrtsrampe zur Tiefgarage im Erdgeschoss) an die Stadt Karlsruhe veräußern. Rahmenparameter sind u. a. dabei: Holz-Hybrid-Bauweise, Doppelfassade, Spannweiten, Brandschutz. Dadurch wäre die Errichtung eines 13-geschossigen Holz-Hybrid-Gebäudes über der vorhandenen Teilbebauung möglich. Die Stadt würde dem Landkreis die Herstellungskosten auf Nachweis erstatten. Sollte die Stadt Karlsruhe eine Stahlbeton-Bauweise bevorzugen, so wäre dies möglich, würde aber höhere Kosten verursachen. Die weitere Vorgehensweise bedarf noch einer Abstimmung und Konkretisierung in der Verwaltung. Auch die Herleitung des Kostenschlüssels erfordert noch weitergehende Klärung. 3. Die jeweilige Eigentumsübertragung erfolgt aufgrund des zeitlichen Verzuges der städtischen Planung gegenüber dem Planungsfortschritt des Landkreises sowie der technischen Schnittstellen (Untergeschoss(e) UG und Erdgeschoss EG zur späteren Errichtung eines städtischen Verwaltungsgebäudes auf dem Grundstück „T2“) zeitlich gestaffelt: a) Übertragung Stadt an Landkreis unmittelbar nach notarieller Beurkundung b) Übertragung „T2“ Landkreis an Stadt nach Fertigstellung des Bauwerks (Tiefgaragenzufahrt, Untergeschosse und Decke über Erdgeschoss) voraussichtlich 2028. 4. Kaufpreis Im LoI ist vereinbart, dass die Differenz zwischen dem Wert der Grundstücke Stadt und dem Wert der „Optionsfläche“ auszugleichen ist. Die Parteien sind sich einig, dass die (für den Kaufpreis oder den Wertausgleich erforderliche) Bestimmung des Werts der Grundstücke Stadt und des Werts der „Optionsfläche“ auf der Grundlage des jeweiligen Verkehrswertes hinsichtlich der Ausnutzung gemäß neuem Planungsrecht im Zeitpunkt der Beurkundung der Veräußerung der jeweiligen Grundstücke und der jeweiligen baulichen Ausnutzung dieser Grundstücke erfolgt. 5. Wechselseitige Dienstbarkeiten Zur Sicherung der jeweiligen Bauvorhaben und deren dauerhaften Bestands bedarf es der Bewilligung und Eintragung von verschiedenen wechselseitigen Dienstbarkeiten. Beispielsweise zur Duldung der Errichtung und des Bestands der Tiefgaragenzufahrt/Rampe, Art und Weise der Überbauung, Anbringen der jeweiligen Dämmschichten an den Gebäudeschnittstellen Landkreis und Stadt usw. 6. Rückbau/Umverlegung Leitungen In Teilflächen des Kaufgrundstückes „T2“, der Beiertheimer Allee (künftige „Grüne Mitte“) sowie des Ettlinger-Tor-Platzes (Grundstück Nr. 3388/1) verläuft ein Mischwasserkanal. Dieser wird im Bereich der „Grünen Mitte“ verbleiben. Im Bereich des Ettlinger-Tor-Platzes ist er bereits stillgelegt. Er liegt dort innerhalb des Baufeldes des Landkreises. Die Stadt ist hier nicht zum Rückbau verpflichtet. Er wird vom Landkreis zurückgebaut. Die Stadt erstattet dem Landkreis die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten. Im Bereich von „T2“ wird der Kanal vom Landkreis zurückgebaut. Die Stadt erstattet dem Landkreis die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten. Darüber hinaus wird der öffentliche Kanal für das Teilstück T2 in den öffentlichen Verkehrsraum der Hermann-Billing-Straße umverlegt. Der Landkreis wird die Planung der Umverlegung des Kanals innerhalb seines Gesamtprojekts beauftragen. Die Stadt wird dem Landkreis die hierfür entstehenden Kosten erstatten. – 5 – 7. 10 Stellplätze Die Stadt wird ihre, für das künftige Verwaltungsgebäude „T2“ baurechtlich erforderlichen Stellplätze in den Tiefgaragen der Umgebung (z. B. TG Staatstheater) nachweisen. Die Stadt wird jedoch in der Tiefgarage des Landkreises Sondereigentum WEG für 10 PKW-Stellplätze erwerben, um dort z. B. ihre eigenen Dienst-PKW abzustellen, Anlieferverkehr (Post, IT usw.) abzubilden. Der Übergabezeitpunkt ist mit Herstellung der Tiefgarage und deren Betriebsaufnahme vorgesehen. Die Stadt erstattet dem Landkreis die dafür entstandenen nachgewiesenen Kosten. Die Behandlung des Tauschvertrages ist in der März-Sitzung der gemeinderätlichen Gremien vorgesehen. III. Dienstleistungs-/Nutzungsvertrag Der Landkreis ist bereit, der Stadt für den Fall der Eigennutzung von „T2“ ein entgeltliches Mitbenutzungsrecht am Betriebsrestaurant, den Besprechungsräume sowie der multifunktionalen Besprechungsebene, der Kinderbetreuungseinrichtung sowie den Einrichtungen seines Facility- Managements (Hausmeister- und Reinigungsdienste usw.) zu gewähren. Der weitergehende Detailierungsgrad wird in einem entsprechenden Nutzungsvertrag ausgestaltet. Beschluss: Der Gemeinderat nimmt nach Vorberatung im Hauptausschuss die Ausführungen zur Kenntnis und stimmt der Fortschreibung der gemeinsamen Grundstücksentwicklung zu.

Hermann-Billing-Straße Beiertheimer Allee Ettlinger Straße Badenwerkstraße - Am Festplatz Ettlinger-Tor-Platz Kriegsstraße 5 2b 2 4 1 2c 9 6 2 HsNr.23 7 9 7 1a 2a 3 5 3 3383/4 1 Whs WGhs Whs Whs Whs Whs Whs Whs Whs Whs Whs Whs WGhs WGhs Whs Gar Gar Whs Whs 3383 887 3382/2 3383/3 3382/1 3383/5 3387 3388/1 3383/2 3394 3400/8 3384 3917 3916 3394/1 3374/2 3387; ca.1.107m² 3387; ca.132m² 3387; ca.1.896m² 3374/2; ca.1.520m² 3384; ca.51m² 3374/2; ca.19m² 887; ca.32m² 3388/1; ca.1.307m² Landratsamt Änderungen und Einträge sind deutlich als solche kenntlich zu machen. Liegenschaftsamt Dieser Plan darf ohne unsere Erlaubnis nicht vervielfältigt werden. Stadt Karlsruhe Tausch/ Grüne Mitte 1 : Karlsruhe 08.12.2022 3387 Brecht Kellner Flurstück-Nr. Maßstab Gemarkung Datum L1Sachb. 750 L1

Niederschrift 47. Plenarsitzung des Gemeinderates 28. Februar 2023, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 11. Punkt 10 der Tagesordnung: Absichtserklärung zur gemeinsamen Grundstücksentwicklung auf dem Areal des derzeitigen Landratsamtes Vorlage: 2023/0056 Beschluss: Der Gemeinderat nimmt nach Vorberatung im Hauptausschuss die Ausführungen zur Kenntnis und stimmt der Fortschreibung der gemeinsamen Grundstücksentwicklung zu. Abstimmungsergebnis: Mehrheitliche Zustimmung (41 JA-Stimmen, 1 Nein-Stimme). Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 10 zur Behandlung auf und verweist auf die er- folgte Vorberatung im Hauptausschuss am 14. Februar 2023. Es steht mit Absicht „Absichtserklärung“ darüber, weil wir von Ihnen für diese Korridore, die wir Ihnen hier vorschlagen, die Zustimmung brauchen. Es ist noch nicht der abschlie- ßende Tauschvertrag oder städtebauliche Vertrag, und unter Ziffer 2 unter Tauschvertrag wird hier ausgeführt, dass das Landratsamt uns sozusagen die Tiefgarageneinfahrt und das Erdgeschoss zur Verfügung stellen wird. Das stößt auf größere bauliche Fragestellungen, die wir noch nicht gelöst haben. Also an diesem Punkt könnte sich die Konstruktion noch ändern. Das würden wir Ihnen dann auch entsprechend kommunizieren, aber vom Grund- satz her ändert das an der grundsätzlichen Konstellation nichts. Das vielleicht als Ergän- zung an dieser Stelle. Dann stimmen wir gleich ab, und zwar ab jetzt. – Das ist eine große Mehrheit dafür. Vielen Dank und weiter viel Erfolg bei allen Verhandlungen und auch bautechnischen Umsetzun- gen, weil es manchmal erstaunt, auf welche Probleme man dann noch stößt. – 2 – Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 13. März 2023