Karl-Martin-Graff Haus

Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Verkauf des Anwesens Reithohl 12, Immobilie der Karl-Martin-Graff-Stiftung Interfraktioneller Antrag: CDU, FDP, GLG, MfG, SPD Vorlage Nr.: Nr. Vorlage Nr.: 2022/2101 Gremium Termin TOP ö nö Ortschaftsrat Grötzingen 26.10.2022 6 ☒ ☐ In nichtöffentlicher Sitzung am 13. Juli 2022 wurde der Ortschaftsrat über die Absichten der Verwaltung informiert, das Anwesen Reithohl 12, Immobilie der Karl-Martin-Graff-Stiftung, zu verkaufen. Die Begründung lautet Sanierungsstau in Höhe von 1,6 Mio. Euro. In der Vergangenheit wurden in Notfällen Arbeiten am Haus durchgeführt, weitere notwendige Reparaturen stehen seit langem an. Da das Haus zum Vermögen der Karl-Martin- Graff-Stiftung gehört, wurden dafür keine Mittel im städt. Haushalt eingestellt und der Zustand des Hauses wurde über Jahre hingenommen. Die derzeitige Kaltmiete fließt dem Stiftungszweck zu. Bei einem Verkauf ist zu befürchten, dass bei der derzeitigen Zinslage keine höheren Erträge zu erzielen sind und inflationär bedingt das Stiftungsvermögen an Wert verliert. Aufgrund des langjährigen Mietverhältnisses (47 Jahre) sowie des hohen Alters und des Gesundheitszustandes der Mieter ist eine Kündigung aus sozialen Gesichtspunkten nicht vertretbar und juristisch kaum durchsetzbar. Eine Sanierung im bewohnten Zustand wäre eine Zumutung für die Bewohner. Daher sehen wir einen Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt als nicht vertretbar an. Wir beantragen daher • Mit dem Verkauf des Objektes abzuwarten, bis es nicht mehr bewohnt ist. • Keine umfangreiche Sanierung im bewohnten Zustand vorzunehmen. Reparaturen reichen nach wie vor aus. • Dringende Reparaturen sind durchzuführen. Dazu halten wir es für erforderlich, dass Ortsbaumeister/Ortsbaumeisterin sich persönlich und vor Ort mit dem Mieter austauschen. • Für die durchzuführenden Maßnahmen ist der Kostenrahmen detailliert auszuarbeiten und dem Ortschaftsrat vorzustellen. Zur Finanzierung sollen liquide Mittel der Stiftung (rund 112.000 Euro) herangezogen werden. Zur Begründung: die Miete ist eine regelmäßige Einnahme und ermöglicht Ausschüttungen gemäß des Stiftungszwecks, daraus entsteht auch eine Verpflichtung zur Erhaltung der Bausubstanz. Antrag

Stellungnahme zum Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Interfraktioneller Antrag der CDU, FDP, GLG, MfG, SPD Vorlage Nr.: 2022/2101 Verantwortlich: Dez. 1 Dienststelle: OV Grö Verkauf des Anwesens Reithohl 12, Immobilie der Karl-Martin-Graff-Stiftung Gremium Termin TOP ö nö Ortschaftsrat Grötzingen 26.10.2022 6 x Kurzfassung Der Vorschlag des Ortschaftsrates Grötzingen wird zur Befassung durch das zuständige Gemeindeorgan bzw. Gremium – das können neben dem Gemeinderat auch ein Ausschuss oder der Bürgermeister sein – durch die Ortsvorsteherin weitergegeben. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen | Erträge (Zuschüsse und Ähnliches) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzüglich Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Ja ☐ Nein ☒ Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja ☐ Nein ☐ Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: ☐ Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) ☐ Umschichtungen innerhalb des Dezernates ☐ Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☒ Ja ☐ durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Ergänzende Erläuterungen Das Einfamilienhaus in der Straße Reithohl 12, in welchem die Eheleute Graff lebten, wurde aufgrund des Erbvertrages aus dem Jahr 1968 zwischen der Gemeinde Grötzingen und Frau Susanne Graff in die Karl-Martin-Graff-Stiftung eingebracht. Die Stiftung wurde 1976 errichtet. Die Karl-Martin-Graff-Stiftung ist eine rechtlich unselbständige Stiftung und hat ein Vermögen von rund 404.000 Euro, davon Grundvermögen von rund 292.000 Euro (Reithohl 12 und Anteile an Wohnungen in Knielingen). Liquide Mittel sind in Höhe von rund 112.000 Euro vorhanden. Das Vermögen der Stiftung ist Sondervermögen der Stadt Karlsruhe. Nach § 2 Abs. 2 der Stiftungsatzung ist der Zweck der Stiftung die Förderung von Jugend, Religion, Umwelt und Heimatpflege. Die Satzungszwecke werden gem. § 2 Abs. 3 insbesondere dadurch verwirklicht, dass je 1/6 der Erträge an a. die Heimatfreunde Grötzingen e.V. b. die Naturfreunde Grötzingen e.V. c. dem Katholischen Kindergarten in Grötzingen d. dem Evangelischen Kindergarten in Grötzingen e. die Arbeiterwohlfahrt e.V. in Grötzingen f. die/den Ortsvorsteherin/Ortsvorsteher von Grötzingen, den vorgenannten Institutionen zugewendet oder dem Kapital der Stiftung zuzuführen sind. Gem. § 3 der Satzung dürfen die Mittel nur für die satzungsmäßigen Zwecke verwendet werden. Eine Vermietung der Immobilie ist damit nicht grundsätzlich ausgeschlossen, jedenfalls solange die dort erzielten Erträge wiederum selbst dem Stiftungszweck – und damit den genannten Institutionen – zugutekommen. Eine Sanierung, die eine Ausschüttung über Jahrzehnte unmöglich machen würde, läuft dem Zweck zuwider. Weder im Erbvertrag noch in der Stiftungssatzung ist verfügt, dass die Immobilie erhalten bleiben muss. Karl Martin Graff war Architekt und Maler.Das Haus entstand 1910/1912. Es ist in die Liste der Kulturdenkmale in Baden-Württemberg aufgenommen und steht unter Denkmalschutz. Die Immobilie ist seit 1975 vermietet im Dauermietverhältnis. Es besteht ein erheblicher Sanierungsstau bei dieser Immobilie. Der Sanierungsbedarf liegt nach fachlicher Schätzung bei 1,2 Mio. Euro (Stand Mai 2022). Die Kosten schlüsseln sich wie folgt auf: Kostenschätzung Sanierung denkmalgeschütztes Wohngebäude Reithol 12 in 76229 Grötzingen KG Kostengruppe (KG) nach DIN 267 380 Grundkonstruktion 582.200,00 € 390 Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen 130.000,00 € 400 Bauwerk - Technische Anlagen 307.000,00 € 500 Außenanlagen 30.000,00 € 600 Ausstattung und Kunstwerke - € 700 Baunebenkosten 173.000,00 € Gesamt 1.222.200,00 € Insbesondere das Dach ist undicht, die Biberschwanzeindeckung ist bröselig, Innen- und Außendämmung fehlen, der Balkonboden ist undicht und der auf dem Grundstück befindliche Schuppen ist stark einsturzgefährdet. Sicherheitsstandards bei der Überdachung des Wintergartens sind nicht eingehalten. Alleine die dringend erforderliche und notwendige Sanierung des Daches kostet ca. 150.000 € netto, und zwar ohne die dazugehörigen erforderlichen Begleitmaßnahmen wie Gerüst, Blechnerarbeiten und Neuanstrich der Dachuntersicht. Notwendige Reparaturen müssen – 3 – immer häufiger durchgeführt werden, sind jedoch weder nachhaltig noch wirtschaftlich. Die Verwaltung empfiehlt eine dringende Generalsanierung zur Erhaltung der Bausubstanz und des Denkmals Die Stadt befindet sich im Prozess der Haushaltssicherung. Das Ziel der klimaneutralen Verwaltung bis 2040 bindet viele Ressourcen, weshalb im Einzelfall durch die gemeinderätlichen Gremien entschieden werden muss, ob Gebäudesanierungen und Projekte, die nicht betriebsbedingt notwendig sind, über den städtischen Haushalt finanziert werden können und sollen. Finanzmittel für eine Sanierung der Reithohl 12 sind weder kurzfristig noch mittelfristig eingeplant. Die Sanierung eines Baudenkmals wird für Private durch die Möglichkeit der Sonderabschreibung steuerlich umfassend gefördert. Wird die Denkmalimmobilie zur Eigennutzung verwendet, können 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre abgeschrieben werden. Vermieter haben die Möglichkeit, 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abzusetzen. Kommunen haben diese Abschreibungsmöglichkeiten nicht. Buchwert der Immobilie zum 31. Dezember 2021 Grundstück 227.013,60 Euro Gebäude 17.529,00 Euro Summe 244.542,60 Euro Das Mietverhältnis wird durch einen Verkauf nicht tangiert, da dieses durch den neuen Eigentümer übernommen werden muss. Der entsprechende Auftrag zur Erstellung des Verkehrswertkurzgutachtens wurde bereits seitens des Liegenschaftsamtes gegenüber der Grundstücksbewertungsstelle erteilt. Es ist festzuhalten, dass der vorliegende Antrag im Sinne des § 70 Abs. 1 Satz 3 Gemeindeordnung (GemO) auf einen Vorschlag des Ortschaftsrats gerichtet ist. Es handelt sich also nicht um einen unmittelbaren Beschluss des Ortschaftsrats im Sinne des § 70 Abs. 1 Satz 1 GemO über solche Kompetenzen, die dem Ortschaftsrat im Rahmen der Hauptsatzung (vgl. § 18 Abs. 2 der Hauptsatzung) eingeräumt sind. Trifft der Ortschaftsrat den Beschluss, einen Vorschlag zu unterbreiten, muss sich nach Weitergabe durch die/den Ortsvorsteher/in das zuständige Gemeindeorgan bzw. Gremium – das können neben dem Gemeinderat auch ein Ausschuss oder der Bürgermeister sein – mit dieser Initiative befassen.