Gute Wohnungen für Alle? – Anfrage zur aktuellen Lage und Planungen der Volkswohnung zur Wohnungsversorgung in Karlsruhe.

Anfrage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier DIE LINKE.-Gemeinderatsfraktion Eingang: 11.08.2022 Vorlage Nr.: 2022/0919 Gute Wohnungen für Alle? – Anfrage zur aktuellen Lage und Planungen der Volkswohnung zur Wohnungsversorgung in Karlsruhe Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 27.09.2022 51 x 1. Wohnungsbestand Volkswohnung a. Wie viele Wohnungen hat die Volkswohnung in ihrem Bestand innerhalb und außerhalb der Stadt Karlsruhe? Bitte nach Stadtteilen bzw. Gemeinden und Angabe der Wohnungsgrößen in qm auflisten. b. Mit wieviel Personen sind die jeweiligen Wohnungen belegt? Bitte nach Stadtteilen bzw. und Anzahl der Zimmer und der jeweiligen Anzahl von Bewohner*innen der jeweiligen Wohnungen auflisten. 2. Wohnungsbestand Sozialwohnungen a. Wie viele der Wohnungen sind Sozialwohnungen mit Sozialbindung? Bitte nach Stadtteilen bzw. Gemeinden und Angabe der Wohnungsgrößen auflisten. b. Wie viele Sozialwohnungen werden in den nächsten 10 Jahren aus der Bindung fallen? Bitte Aufschlüsselung nach Jahren. Wie wird der Bestand an Sozialwohnungen in den nächsten 10 Jahren in den einzelnen Stadtteilen weiterentwickelt? c. Nutzt die Volkswohnung das Landesprogramm zur Schaffung neuer Sozialbindungen („Erwerb von Belegungsrechten im Bestand“)? In welchem Umfang sind so in der Vergangenheit neue Bindungen geschaffen worden? Wie ist die Planung für die nächsten 10 Jahre? 3. Anzahl Wohnungsberechtigungsscheine Karlsruhe a. Wie viele Haushalte in Karlsruhe haben einen Wohnberechtigungsschein? Wie viele der Mieter*innen-Haushalte der Volkswohnung gehören dazu? b. Wie viele weitere Haushalte in Karlsruhe hätten nach Einschätzung der Stadtverwaltung bzw. der Volkswohnung Anspruch auf die Ausstellung eines Wohnungsberechtigungsscheins und damit für den Bezug einer Sozialwohnung? 4. Wohnungsbestand Sozialwohnungen außer Volkswohnung in Karlsruhe a. Wie viele Sozialwohnungen gibt es aktuell in Karlsruhe über den Bestand der Volkswohnung hinaus? Wann endet deren Sozialbindung? b. Wie ist die Planung der Entwicklung dieses Bestands in den nächsten 10 Jahren? – 2 – 5. Interessent*innen / Neuvermietungen a. Wie viele Interessent*innen sind bei der Volkswohnung als wohnungssuchend hinterlegt? b. Wie viele dieser Interessent*innen verfügen über einen Wohnungsberechtigungsschein bzw. würden diesen voraussichtlich bei Beantragung erhalten? c. Wie viele Wohnungen wurden in den letzten 10 Jahren bei der Volkswohnung neu vermietet? Bitte Aufschlüsselung in Bestand und Neubau sowie Sozialwohnungen und sonstige Wohnungen nach jeweiligen Jahren. d. Inwieweit wurden in den letzten 5 Jahren besonders benachteiligte Gruppen auf dem Wohnungsmarkt bei der Wohnungsvergabe berücksichtigt? Bitte jeweils für die letzten 5 Jahre mit Aufschlüsselung nach jeweiligen Jahren und Aufschlüsselung in Männer / Frauen / Familien. i. Wie viele Wohnungen wurden / werden an vormals wohnungslose bzw. obdachlose Menschen vermietet? ii. Wie viele Wohnungen wurden / werden an Menschen vermietet, die in den letzten 5 Jahren aus dem europäischen Ausland zugezogen sind? iii. Wie viele Wohnungen wurden / werden an Menschen vermietet, die aus dem außereuropäischen Ausland zugezogen sind? iv. Wie viele Wohnungen wurden / werden an Menschen vermietet, die aufgrund / infolge eines Asylverfahrens in Karlsruhe leben (wollen)? v. Wie viele Wohnungen wurden / werden an vormalige Bewohnerinnen der Frauenhäuser in Karlsruhe vermietet? 6. Miethöhe a. Wie haben sich die durchschnittlichen Miethöhen der Volkswohnung in den letzten 10 Jahren entwickelt? Bitte Aufschlüsselung nach den unterschiedlichen Stadtteilen und nach Wohnungsgrößen in qm. b. In wie vielen Wohnungen wurden in den letzten 10 Jahren die Mieten erhöht? Bitte bezogen auf die jeweiligen Jahre. c. Wie ist die Verteilung der Miethöhen pro qm für alle Wohnungen der Volkswohnung? Bitte Angabe in Abständen von jeweils 1 Euro / qm. d. In wie vielen Wohnungen / in welchen Quartieren bzw. Stadtteilen sollen in den nächsten 10 Jahren die Mieten erhöht werden? Bitte bezogen auf die jeweiligen Jahre. e. Aus welchen Gründen sind die jeweiligen Mietsteigerungen geplant? f. Nach welchen Kriterien werden Mieterhöhungen begrenzt? Prozentual auf die jeweilige Miete / nach Gesamtbeträgen / nach Mieterhöhungen bezogen auf mehrere Jahre? Bitte erläutern. g. In welchem Umfang werden die Mieteinnahmen der Volkswohnung in den kommenden 10 Jahren in Summe steigen? h. Welche Rolle spielt der Karlsruher Mietspiegel (bzw. andere Erhebungen über gezahlte Mieten in Karlsruhe) für die Festlegung zukünftiger Mieten der Wohnungen der Volkswohnung? Inwieweit orientieren sich die Mieten und geplante Mietsteigerungen am Mietspiegel? Werden Mietsteigerungen durch Abweichungen der Mieten vom Mietspiegel begründet? i. Gibt es unterschiedliche Miethöhen bei baulich gleichwertigen Wohnungen abhängig von der Lage bzw. von einem bestimmten Stadtviertel? Wenn ja, wie wird dies begründet? 7. Höhe Nebenkosten a. Wie haben sich die Nebenkosten für die Mieter*innen der Volkswohnung in den letzten 10 Jahren entwickelt? Bitte Auflistung nach Stadtteil und Wohnungsgröße nach qm. b. Wo gab es die größten Steigerungen bei den Nebenkosten? An welchen Punkten und mit welchen Mitteln kann die Volkswohnung auf die Entwicklung und Beschränkung der Nebenkosten einwirken? – 3 – c. Inwieweit nutzt die Volkswohnung Anlagen der regenerativen Energiegewinnung (PV / Wärmepumpen) bzw. in welchen Projekten (Bestandsbauten / Neubau) ist dies zukünftig geplant? Können steigende Nebenkosten für die Mieter*innen dadurch (auf Dauer) reduziert werden? Wenn ja, in welchem Umfang? 8. Einkommen der Mieter*innen der Volkswohnung a. Welche Kenntnisse hat die Volkswohnung über die Einkommensverhältnisse ihrer Mieter*innen? b. Wie hoch ist das durchschnittliche Netto-Monatseinkommen der Haushalte bezogen auf Ein-, Zwei- und Mehrpersonenhaushalte? Bitte Gruppierung mit Abständen 500 Euro / Monat). c. Wie hoch ist das durchschnittliche Netto-Monatseinkommen pro Kopf der jeweiligen Haushalte? Bitte Gruppierung mit Abständen 500 Euro / Monat. d. Wie viele Haushalte der Volkswohnung beziehen als Empfänger*innen von Sozialleistungen (bspw. Hartz IV) für die Wohnungsmiete auch „Kosten für Unterkunft“? e. Sind der Volkswohnung Fälle bekannt, in denen Mieter*innen ihre Wohnung aufgrund der Begrenzung von Wohnungsgröße bzw. Miethöhe in den letzten 10 Jahren verlassen mussten? Bitte Auflistung nach Jahren mit jeweiligem Grund. In wie vielen Fällen konnten diese Mieter*innen in eine andere Wohnung der Volkswohnung wechseln? 9. Baumaßnahmen der Volkswohnung a. Wie hoch waren die Kosten für Baumaßnahmen der Volkswohnung in den letzten 10 Jahren? Bitte aufgeschlüsselt in Instandhaltung, Modernisierung, Neubau. b. Wie hoch sind die geplanten Kosten für Baumaßnahmen in den nächsten 10 Jahren in den entsprechenden Kategorien Instandhaltung, Modernisierung, Neubau (soweit Zahlen vorhanden)? 10. Ergebnis Geschäftstätigkeit und Verwendung von Gewinnen a. Wie waren die jeweiligen Ergebnisse der Geschäftstätigkeit in den letzten 10 Jahren? b. Woraus ergeben sich im Einzelnen etwaige Gewinne? Wie wurden etwaige Gewinne verwendet? c. Wie sind die Planungen der nächsten 10 Jahre bezüglich geplanter Ergebnisse und Gewinnverwendung? Begründung: Die Volkswohnung mit einem Wohnungsbestand von ca. 13.000 Wohnungen in Karlsruhe ist ein wichtiges Unternehmen für die Versorgung der Karlsruher Bevölkerung mit Mietwohnungen. Als städtische Gesellschaft sollte sie insbesondere den gesellschaftlichen Auftrag verfolgen, Menschen mit geringem Einkommen eine Wohnung zu bieten. Die Anfrage soll einen Überblick über die aktuelle Lage und die zukünftige Planung zur Versorgung von Menschen mit geringem Einkommen und besonders benachteiligten Gruppen auf dem Wohnungsmarkt verschaffen. Auch Antworten zur Strategie bezüglich der Verwendung der erwirtschafteten Mittel, Neubauvorhaben und zur zukünftigen Entwicklung der Mieten werden erwartet. Der Gemeinderat kann so, im Rahmen seiner Befugnisse, gezielt die weitere Ausrichtung der Geschäftspolitik der Volkswohnung mitbestimmen. „Gute, bezahlbare Wohnungen für Alle“ muss das Ziel der Wohnungspolitik in Karlsruhe sein. – 4 – Unterzeichnet von: Karin Binder Mathilde Göttel Lukas Bimmerle

Stellungnahme zum Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier DIE LINKE.-Gemeinderatsfraktion Vorlage Nr.: 2022/0919 Verantwortlich: Dez. Dienststelle: VOWO Gute Wohnungen für Alle? – Anfrage zur aktuellen Lage und Planungen der Volkswohnung zur Wohnungsversorgung in Karlsruhe Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 27.09.2022 51 x Ergänzende Erläuterungen der Volkswohnung Die folgenden Zahlen beziehen sich auf die Volkswohnung GmbH, da diese den wesentlichen Anteil der Geschäftstätigkeit ausmacht. Konzernwerte in anderen Publikationen der Volkswohnung können ggf. geringfügig abweichen. Werte sind zum 31.12.2021, wenn nicht anders genannt. Die Volkswohnung hat die Fragen auf Basis der unternehmensintern vorliegenden Daten und Informationen so weit wie möglich beantwortet. Auf einige der angefragten Informationen haben nur der Aufsichtsrat oder die Gesellschafterin Zugriff; hier konnte keine oder nur eine teilweise Beantwortung erfolgen. 1. Wohnungsbestand Volkswohnung a. Wie viele Wohnungen hat die Volkswohnung in ihrem Bestand innerhalb und außerhalb der Stadt Karlsruhe? Bitte nach Stadtteilen bzw. Gemeinden und Angabe der Wohnungsgrößen in qm auflisten. Die Zahl der Wohnungen im Bestand der Volkswohnung lässt sich der folgenden Auflistung entnehmen. Ort Stadtteil Anzahl Wohnungen Summe Wohnfläche Karlsruhe Dammerstock/Bulach/Beiertheim 180 11.294 Daxlanden/Rheinstrandsiedlung 611 40.984 Durlach 1.147 75.147 Grötzingen 21 991 Grünwinkel 167 10.476 Hagsfeld/Geroldsäcker 98 6.754 Heidenstückersiedlung 217 14.248 Innenstadt/Altstadt 704 46.538 Knielingen 342 26.193 Mühlburg/Mühlburger Feld 1.579 94.293 Neureut 160 11.931 Nordstadt 1.091 81.929 Nordweststadt 1.228 80.780 Oberreut 2.335 158.524 Oststadt 342 22.736 Rintheim 1.101 76.823 Rüppurr 8 480 Südstadt 145 8.948 – 2 – Südweststadt 304 27.634 Waldstadt 1.313 83.700 Weststadt 225 13.808 Philippsburg Philippsburg 70 4.512 Gesamt- ergebnis 13.388 898.721 b. Mit wieviel Personen sind die jeweiligen Wohnungen belegt? Bitte nach Stadtteilen bzw. und Anzahl der Zimmer und der jeweiligen Anzahl von Bewohner*innen der jeweiligen Wohnungen auflisten. Die Information liegt nicht vor, da nach Vertragsabschluss keine fortlaufenden Daten über die Belegung der Wohnungen erhoben werden. 2. Wohnungsbestand Sozialwohnungen a. Wie viele der Wohnungen sind Sozialwohnungen mit Sozialbindung? Bitte nach Stadtteilen bzw. Gemeinden und Angabe der Wohnungsgrößen auflisten. In Summe sind 20 % der Wohnungen der Volkswohnung öffentlich gefördert. Folgende Tabelle zeigt die absoluten Zahlen in den Stadtteilen: Ort Stadtteil Finanzierungsart Anzahl Wohnungen Summe Wohnfläche Karlsruhe Dammerstock/Bulach/Beiertheim gebunden 59 5.192 rein freifinanziert 121 6.102 Daxlanden/Rheinstrandsiedlung gebunden 125 9.455 rein freifinanziert 486 31.529 Durlach gebunden 52 3.282 rein freifinanziert 1.095 71.865 Grötzingen gebunden 14 733 rein freifinanziert 7 258 Grünwinkel gebunden 37 2.729 rein freifinanziert 130 7.747 Hagsfeld/Geroldsäcker rein freifinanziert 98 6.754 Heidenstückersiedlung gebunden 16 979 rein freifinanziert 201 13.269 Innenstadt/Altstadt gebunden 273 19.611 rein freifinanziert 431 26.927 Knielingen gebunden 179 12.871 rein freifinanziert 163 13.322 Mühlburg/Mühlburger Feld gebunden 156 9.701 rein freifinanziert 1.423 84.592 Neureut gebunden 64 4.633 rein freifinanziert 96 7.298 Nordstadt gebunden 22 1.557 rein freifinanziert 1.069 80.372 Nordweststadt gebunden 57 3.537 rein freifinanziert 1.171 77.243 Oberreut gebunden 766 52.312 rein freifinanziert 1.569 106.212 Oststadt gebunden 70 6.900 – 3 – rein freifinanziert 272 15.836 Rintheim gebunden 509 38.026 rein freifinanziert 592 38.797 Rüppurr rein freifinanziert 8 480 Südstadt gebunden 40 2.622 rein freifinanziert 105 6.325 Südweststadt gebunden 3 154 rein freifinanziert 301 27.480 Waldstadt gebunden 97 6.444 rein freifinanziert 1.216 77.256 Weststadt gebunden 67 4.611 rein freifinanziert 158 9.196 Philippsburg Philippsburg gebunden 30 1.917 rein freifinanziert 40 2.595 Gesamt- ergebnis 13.388 898.721 b. Wie viele Sozialwohnungen werden in den nächsten 10 Jahren aus der Bindung fallen? Bitte Aufschlüsselung nach Jahren. Wie wird der Bestand an Sozialwohnungen in den nächsten 10 Jahren in den einzelnen Stadtteilen weiterentwickelt? Bei allen Wohnungen mit auslaufender Bindung wird grundsätzlich versucht, die Wohnung wieder in die Förderung zu bringen. Wenn dies in keinem der anstehenden Fälle gelingen würde, wäre folgende Entwicklung zu erwarten: Kalenderjahr 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Gesamt Zahl der Whg. 12 1 155 64 14 2 71 37 26 60 442 c. Nutzt die Volkswohnung das Landesprogramm zur Schaffung neuer Sozialbindungen („Erwerb von Belegungsrechten im Bestand“)? In welchem Umfang sind so in der Vergangenheit neue Bindungen geschaffen worden? Wie ist die Planung für die nächsten 10 Jahre? In den letzten 5 Jahren sind durchschnittlich bei ca. 60 Wohnungen pro Jahr die Bindungen erneuert bzw. neu begründet worden. Im Rahmen des Landeswohnraumförderungsprogrammes werden, soweit es die persönlichen Voraussetzungen der Mieterinnen und Mieter zulassen, auslaufende Miet- und Belegungsbindungen verlängert bzw. erneuert. In den Jahren 2022 bis 2026 sollen somit im Bestand planmäßig jährlich ca. 100 Bindungen erneuert und neu begründet werden. 3. Anzahl Wohnungsberechtigungsscheine Karlsruhe a. Wie viele Haushalte in Karlsruhe haben einen Wohnberechtigungsschein? Wie viele der Mieter*innen-Haushalte der Volkswohnung gehören dazu? Ein Wohnberechtigungsschein ist im Regelfall für zwölf Monate gültig. Zwischen September 2021 und August 2022 wurde im Stadtkreis Karlsruhe 994 Haushalten ein Wohnberechtigungsschein erteilt. Im Jahr 2021 wurden insgesamt 938 Wohnberechtigungsscheine ausgestellt. Der Wohnberechtigungsschein wird für den allgemeinen sozialen Mietwohnungsmarkt erteilt. Es ist daher nicht bekannt wie viele Haushalte der Volkswohnung zuzurechnen sind. b. Wie viele weitere Haushalte in Karlsruhe hätten nach Einschätzung der Stadtverwaltung bzw. der Volkswohnung Anspruch auf die Ausstellung eines Wohnungsberechtigungsscheins und damit für den Bezug einer Sozialwohnung? Die aktuelle Einkommensgrenze für den Wohnberechtigungsschein liegt zum Beispiel für einen 1- bzw. 2-Person-Haushalt bei 52.700 € und für einen 4-Personen-Haushalt bei 70.700 €. Der Personenkreis, der einen Wohnberechtigungsschein erhalten könnte, ist daher mittlerweile sehr groß. – 4 – Eine seriöse Einschätzung über die Anzahl der berechtigten Haushalte kann mangels Datengrundlage nicht getroffen werden. 4. Wohnungsbestand Sozialwohnungen außer Volkswohnung in Karlsruhe a. Wie viele Sozialwohnungen gibt es aktuell in Karlsruhe über den Bestand der Volkswohnung hinaus? Wann endet deren Sozialbindung? 1163 Wohnungen gehören anderen Eigentümern als der Volkswohnung. Die Wohnungen haben sehr unterschiedliche Bindungsenden. Es gibt Wohnungen deren Bindungen in den nächsten Jahren auslaufen sowie Wohnungen deren Bindungen bis in die 2060er Jahre Bestand haben. Bis 2030 werden ca. 600 dieser Wohnungen aus den Bindungen fallen. Positiv zu sehen ist, dass die Volkswohnung über einen Sozialwohnungsbestand von mehr als 1300 Wohnungen verfügt, deren Bindungsende erst ab 2060 eintritt. b. Wie ist die Planung der Entwicklung dieses Bestands in den nächsten 10 Jahren? Durch Fördermöglichkeiten des Landes Baden-Württemberg und der Stadt Karlsruhe sollen weitere Sozialwohnungen entstehen und Bestandswohnungen neu gebunden werden, um mindestens den Wegfall der alten Wohnungen aus den Bindungen zu kompensieren bzw. den Sozialwohnungsbestand zu erhöhen. Im Rahmen der Förderung von Bestandswohnungen werden hier Ausbaumöglichkeiten gesehen. 5. Interessent*innen / Neuvermietungen a. Wie viele Interessent*innen sind bei der Volkswohnung als wohnungssuchend hinterlegt? Zum 30.06.2022 hatten 10.407 Interessentinnen und Interessenten bei der Volkswohnung ein Wohnungsgesuch hinterlegt. b. Wie viele dieser Interessent*innen verfügen über einen Wohnungsberechtigungsschein bzw. würden diesen voraussichtlich bei Beantragung erhalten? Im Gesuch selbst wird nicht abgefragt, ob der Interessent oder die Interessentin über einen Wohnberechtigungsschein verfügt. Erst bei der Vertragsanbahnung einer öffentlich geförderten Wohnung muss dieser beantragt und vorgelegt werden. Nach einer groben Sichtung des Interessentenpools und den angegebenen Daten zur Haushaltsgröße, Haushaltseinkommen und der gesuchten Zimmeranzahl ist davon auszugehen, dass ca. drei Viertel der Interessentinnen und Interessenten einen Wohnberechtigungsschein erhalten würden. c. Wie viele Wohnungen wurden in den letzten 10 Jahren bei der Volkswohnung neu vermietet? Bitte Aufschlüsselung in Bestand und Neubau sowie Sozialwohnungen und sonstige Wohnungen nach jeweiligen Jahren. Die Zahl der Neuvermietungen kann folgender Tabelle entnommen werden. Anzahl Mietvertragsabschlüsse gesamt Davon Erstvermietungen 2012 509 55 2013 528 32 2014 636 51 2015 803 90 – 5 – 2016 659 40 2017 1.035 304 2018 973 156 2019 869 162 2020 605 54 2021 611 32 Gesamt- ergebnis 7.228 976 d. Inwieweit wurden in den letzten 5 Jahren besonders benachteiligte Gruppen auf dem Wohnungsmarkt bei der Wohnungsvergabe berücksichtigt? Bitte jeweils für die letzten 5 Jahre mit Aufschlüsselung nach jeweiligen Jahren und Aufschlüsselung in Männer / Frauen / Familien. Um Menschen in besonders schwierigen Lagen oder auch Notsituationen den Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen, arbeitet die Volkswohnung mit einem Kontingentansatz und der Trägervermietung. Rund 10% der freiwerdenden Wohnungen werden aus der normalen Vermietung herausgelöst und entweder direkt an soziale Träger vermietet (derzeit ca. 130 Wohneinheiten) oder an Interessentinnen und Interessenten, die von Kooperationspartnern vorgeschlagen werden. Dazu gehören auch die Wohnungskontingente, die seit vielen Jahren der Fachstelle Wohnungssicherung im Projekt „Wohnung sucht Mieter“ zur Verfügung gestellt werden (pro Jahr ca. 50 Wohneinheiten). Unabhängig von diesen Sonderzugängen werden benachteiligte Gruppen auch über Regelprozesse mit Wohnraum versorgt. Details zum Vermietungskonzept und Vermietungsmonitoring sind im Sozialbericht 2020/21 zu finden. Deutlich wird hier zum Beispiel, dass Haushalte mit geringem Einkommen oder Menschen ohne Beschäftigung leicht überproportional Zugang zu Wohnraum erhalten und eine familiengerechte und bedarfsgerechte Belegung erfolgt. Der Sozialbericht ist zu finden unter: https://volkswohnung.de/ueber-uns/publikation/sozialbericht- 2020_2021/ i. Wie viele Wohnungen wurden / werden an vormals wohnungslose bzw. obdachlose Menschen vermietet? Im Jahr 2021 wurden 25 Wohnungen an Interessentinnen und Interessenten vermietet, die in ihrem Gesuch den Umzugsgrund „obdachlos“ angegeben haben. Für die Fachstelle Wohnungssicherung wird pro Jahr ein Wohnungskontingent von ca. 50 Wohneinheiten im Projekt „Wohnung sucht Mieter“ zur Verfügung gestellt. ii. Wie viele Wohnungen wurden / werden an Menschen vermietet, die in den letzten 5 Jahren aus dem europäischen Ausland zugezogen sind? Bei der Anmeldung eines Wohnungsgesuches und der Vermietung wird die Staatsangehörigkeit erfasst. Es erfolgt jedoch keine Erfassung darüber, wann eine Person aus welchem Land nach Deutschland gezogen ist, sodass sich diese Frage nicht beantworten lässt. iii. Wie viele Wohnungen wurden / werden an Menschen vermietet, die aus dem außereuropäischen Ausland zugezogen sind? Da „Zuzug“ nicht erfasst wird, liegt diese Information nicht vor. iv. Wie viele Wohnungen wurden / werden an Menschen vermietet, die aufgrund / infolge eines Asylverfahrens in Karlsruhe leben (wollen)? – 6 – Asylverfahren oder Aufenthaltsstatus werden bei den Interessentinnen und Interessenten und der Mieterschaft nicht erfasst. Bei der Vermietung wird vor Vertragsabschluss der Personalausweis eingesehen und der Aufenthaltsstatus geprüft, aber aufgrund der DSGVO nicht erfasst oder aufbewahrt. v. Wie viele Wohnungen wurden / werden an vormalige Bewohnerinnen der Frauenhäuser in Karlsruhe vermietet? Hierzu liegen keine auswertbaren Daten vor. 6. Miethöhe a. Wie haben sich die durchschnittlichen Miethöhen der Volkswohnung in den letzten 10 Jahren entwickelt? Bitte Aufschlüsselung nach den unterschiedlichen Stadtteilen und nach Wohnungsgrößen in qm. Die Entwicklung der Durchschnittsmiete gesamt ist in der folgenden Tabelle aufgeführt; für detailliertere Information zu z.B. Differenzierungen in Bestand und Neubau sowie eine Vielzahl weiterer Kennzahlen s. Sozialbericht, S. 52. Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 5,21 € 5,42 € 5,58 € 5,72 € 5,80 € 5,92 € 6,05 € 6,21 € 6,31 € 6,36 € b. In wie vielen Wohnungen wurden in den letzten 10 Jahren die Mieten erhöht? Bitte bezogen auf die jeweiligen Jahre. Bei etwa zwei Dritteln des Bestandes hat sich die Miete innerhalb der letzten knapp 10 Jahre erhöht, der Großteil der Mieterhöhungen ergibt sich im Zuge von Wiedervermietungen und nicht bei laufenden Mietverhältnissen. Im laufenden Mietverhältnis werden die Mieten seit dem letzten Jahr auf Basis der Mietpreisstrategie erhöht. Details zur Strategie können dem Sozialbericht entnommen werden. Konkret wurden im Jahr 2021 auf Basis des § 558 rund 2400 Mieterhöhungen ausgesprochen. In den Vorjahren war die absolute Anzahl der Erhöhungen stark schwankend; 2020 wurden sie z.B. coronabedingt ausgesetzt. c. Wie ist die Verteilung der Miethöhen pro qm für alle Wohnungen der Volkswohnung? Bitte Angabe in Abständen von jeweils 1 Euro / qm. Die Miethöhen verteilen sich wie folgt: Durchschnittliche Nettokaltmiete Anzahl VE 0,00 - 4,99 Euro/m²mtl. 1.289 5,00 - 5,99 Euro/m²mtl. 3.455 6,00 - 6,99 Euro/m²mtl. 5.677 7,00 - 7,99 Euro/m²mtl. 1.981 8,00 - 8,99 Euro/m²mtl. 383 9,00 - 9,99 Euro/m²mtl. 199 über 10 Euro/m²mtl. 404 Gesamtergebnis 13.388 – 7 – d. In wie vielen Wohnungen / in welchen Quartieren bzw. Stadtteilen sollen in den nächsten 10 Jahren die Mieten erhöht werden? Bitte bezogen auf die jeweiligen Jahre Eine wohnungsscharfe Mieterhöhungsplanung für die nächsten 10 Jahre findet nicht statt. Die Volkswohnung plant die Mieterhöhungen jedes Jahr separat und hält sich dabei an die vom Aufsichtsrat beschlossenen Kriterien, die im Sozialbericht 2020/21 einsehbar sind. e. Aus welchen Gründen sind die jeweiligen Mietsteigerungen geplant? Die derzeit gültigen Kriterien und Regeln bei der Mietererhöhung nach §558 BGB sind im Sozialbericht 2020/21 beschrieben und einsehbar. f. Nach welchen Kriterien werden Mieterhöhungen begrenzt? Prozentual auf die jeweilige Miete / nach Gesamtbeträgen / nach Mieterhöhungen bezogen auf mehrere Jahre? Bitte erläutern. Zur Berechnung des Mieterhöhungspotentials wird der Mittelwert des Mietspiegels herangezogen (nicht der Oberwert). Die Mieten werden derzeit erst erhöht, wenn der Abstand zum Mittelwert des Mietspiegels mindestens 15% beträgt. Liegt die Miete zwischen 15% bis zu 30% vom Mittelwert entfernt, erfolgt eine Erhöhung um 10%. Eine 15-prozentige Erhöhung wird aktuell nur für Wohnungen ausgesprochen, die mehr als 30% unter dem Mittelwert liegen. Dabei kappt die Volkswohnung Mieterhöhungen nach §558 BGB grundsätzlich auf eine maximale Erhöhungssumme von 59€. Nach einer Erhöhung wird jedem Mieter für 3 Jahre das Ausbleiben einer weiteren Mieterhöhung nach §558 BGB garantiert. Diese Regeln wurde im Sozialbericht 2020/21 veröffentlicht. g. In welchem Umfang werden die Mieteinnahmen der Volkswohnung in den kommenden 10 Jahren in Summe steigen? Die Mieteinnahmen der Volkswohnung steigen überwiegend durch zusätzliche Erträge aus der Vermietung durch Neubau und Modernisierung, die aufgrund der jeweiligen Baufertigstellungen stark schwanken. Hier wird von zusätzlichen Mieteinnahmen in Höhe von etwa 17 Mio. Euro in den kommenden 5 Jahren ausgegangen. Die Entwicklung der Mieteinnahmen im Bestand ergibt sich – wie oben erläutert – jährlich aus der Mietpreisstrategie, welche wiederum in den kommenden 10 Jahren Änderungen unterliegen kann. Darüber hinaus beeinflussen zukünftige Mietspiegel und Entwicklungen am Markt die Mietenentwicklung, so dass sich für einen 10-Jahres-Zeitraum keine verlässliche Aussage treffen lässt. h. Welche Rolle spielt der Karlsruher Mietspiegel (bzw. andere Erhebungen über gezahlte Mieten in Karlsruhe) für die Festlegung zukünftiger Mieten der Wohnungen der Volkswohnung? Inwieweit orientieren sich die Mieten und geplante Mietsteigerungen am Mietspiegel? Werden Mietsteigerungen durch Abweichungen der Mieten vom Mietspiegel begründet? Der qualifizierte Karlsruher Mietspiegel spielt bei der Festlegung von Neuvermietungsmieten und Mieterhöhungen eine Rolle, da er Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt. Mietsteigerungen werden durch Abweichungen begründet, gleichzeitig wird bewusst dämpfend auf den Wohnungsmarkt eingewirkt, indem bei der Berechnung des Erhöhungspotentials der Mittelwert herangezogen und „Abstand“ gehalten wird (derzeit werden Mieten erst erhöht, wenn der Abstand zum Mittelwert mindestens 15% beträgt.) Details sind dem Sozialbericht 2020/21 zu entnehmen. i. Gibt es unterschiedliche Miethöhen bei baulich gleichwertigen Wohnungen abhängig von der Lage bzw. von einem bestimmten Stadtviertel? Wenn ja, wie wird dies begründet? – 8 – Die Neuvermietungsmiete orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Darüber hinaus spielt auch der Zeitpunkt des Einzugs eine Rolle in Bezug auf die jeweilige Miethöhe. 7. Höhe Nebenkosten a. Wie haben sich die Nebenkosten für die Mieter*innen der Volkswohnung in den letzten 10 Jahren entwickelt? Bitte Auflistung nach Stadtteil und Wohnungsgröße nach qm. Die Entwicklung der Nebenkosten auf Stadtteilebene von 2011 im Vergleich zu 2021 ist sehr different und aufgrund unterschiedlicher Gebäudeausstattungen und Betriebskostenarten, die nicht in allen Gebäuden gleichermaßen anfallen, nicht vergleichbar. Während sich die Nebenkosten in Hagsfeld, der Waldstadt und in Mühlburg um 30-36% erhöht haben, liegen die Stadtteile Dammerstock und Grünwinkel mit rd. 75% Kostensteigerungen am oberen Limit. In den Stadtteilen Durlach, Nordweststadt, Oberreut, Oststadt, Rintheim und Rüppur liegen die Kostensteigerungen zwischen 40- 50%, In den Stadtteilen Heidenstückersiedlung, Innenstadt/Altstadt, Knielingen, Südstadt bei 50-60% und in Daxlanden und der Südweststadt zwischen 60-70%. b. Wo gab es die größten Steigerungen bei den Nebenkosten? An welchen Punkten und mit welchen Mitteln kann die Volkswohnung auf die Entwicklung und Beschränkung der Nebenkosten einwirken? Generell sind alle Betriebskostenarten in den letzten 10 Jahren angestiegen. Die größten Kostensteigerungen innerhalb der Nebenkostenabrechnungen gibt es bei den Energiekosten für Heizung und Warmwasser. Da diese Kosten nach dem individuellen Verbrauch der Nutzer abgerechnet werden, hat der Vermieter hierauf nur bedingt Einfluss. Im Rahmen des Betriebskostenmanagements prüft die Volkswohnung regelmäßig Optimierungsmöglichkeiten und realisiert diese – wo möglich – im Zuge von Ausschreibungen. Zudem werden durch suffiziente Grundrisse und den Einbau wartungsarmer Technik Nebenkosten möglichst geringgehalten. c. Inwieweit nutzt die Volkswohnung Anlagen der regenerativen Energiegewinnung (PV / Wärmepumpen) bzw. in welchen Projekten (Bestandsbauten / Neubau) ist dies zukünftig geplant? Können steigende Nebenkosten für die Mieter*innen dadurch (auf Dauer) reduziert werden? Wenn ja, in welchem Umfang? Für alle Neubaumaßnahmen besteht die Pflicht, PV-Anlagen zu installieren. Dort, wo in der Vergangenheit (in den letzten 5 Jahren) Planungsrecht geschaffen werden musste, wurde dies in den textlichen Festsetzungen der Bebauungspläne seitens der Stadt gefordert. In den Bestandsobjekten werden im Rahmen des „100-Dächer-Programms“ kontinuierlich Dächer mit PV belegt. In Modernisierungsprojekten ist die Montage ebenfalls vorgesehen. Die Volkswohnung hat eine Dekarbonisierungsstrategie erarbeitet, mit der Zielsetzung, den CO2-Ausstoß bis 2040 neutral zu stellen. Dabei spielt die Energieversorgung eine entscheidende Rolle. Daher wird die Volkswohnung ihre Liegenschaften sofern möglich an die Fernwärmeversorgung der Stadt Karlsruhe anschließen. Dort, wo dies nicht möglich ist, werden alternative, regenerative Energiegewinnungen zum Einsatz kommen. Inwieweit dadurch Nebenkosten perspektivisch reduziert werden können, kann aufgrund der heutigen Situation nicht beantwortet werden; die Abkehr von fossilen Brennstoffen (Kohle/Gas) ist dabei vorrangiges Ziel. 8. Einkommen der Mieter*innen der Volkswohnung a. Welche Kenntnisse hat die Volkswohnung über die Einkommensverhältnisse ihrer Mieter*innen? Das Einkommen der Mieterinnen und Mieter wird bei der Vermietung geprüft. Einkommensnachweise oder weitere Daten zum Einkommen dürfen aufgrund der DSGVO nicht erfasst oder archiviert werden. – 9 – Durch regelmäßige – extern durchgeführte – Mieterbefragungen liegen statistische Daten zu den Einkommensverhältnissen vor. b. Wie hoch ist das durchschnittliche Netto-Monatseinkommen der Haushalte bezogen auf Ein-, Zwei- und Mehrpersonenhaushalte? Bitte Gruppierung mit Abständen 500 Euro / Monat). Die Daten der Mieterbefragung zeigen folgendes Bild: c. Wie hoch ist das durchschnittliche Netto-Monatseinkommen pro Kopf der jeweiligen Haushalte? Bitte Gruppierung mit Abständen 500 Euro / Monat. Diese Daten liegen nicht in Haushaltsclustern vor. Das durchschnittliche Nettohaushaltseinkommen liegt laut Mieterbefragung bei 2.100 Euro. Das durchschnittliche Nettohaushaltseinkommen pro Kopf bei 1.180 Euro. d. Wie viele Haushalte der Volkswohnung beziehen als Empfänger*innen von Sozialleistungen (bspw. Hartz IV) für die Wohnungsmiete auch „Kosten für Unterkunft“? Diese Daten liegen nicht vor bzw. es gibt es bei Leistungsempfängern sowohl „Selbstzahlende“ als auch Mieterinnen und Mieter, deren Miete direkt vom Amt überwiesen wird. In beiden Fällen muss die Miete innerhalb der gültigen KdU-Sätze liegen. In der Mieterbefragung gaben 5,9% der Befragten an, „derzeit arbeitslos“ zu sein. e. Sind der Volkswohnung Fälle bekannt, in denen Mieter*innen ihre Wohnung aufgrund der Begrenzung von Wohnungsgröße bzw. Miethöhe in den letzten 10 Jahren verlassen mussten? Bitte Auflistung nach Jahren mit jeweiligem Grund. In wie vielen Fällen konnten diese Mieter*innen in eine andere Wohnung der Volkswohnung wechseln? Hierzu zunächst ein wichtiger Hinweis: 95% aller Mieten bei der Volkswohnung sind KdU-fähig (auch wenn nur ca. 20% der Wohnungen öffentlich gefördert sind). Das bedeutet, dass sehr viele Mieten unterhalb der Grenze, die vom Job-Center Karlsruhe als angemessen betrachtet wird, liegen. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass in den letzten 10 Jahren so gut wie kein Leistungsempfänger aufgrund der Miethöhe seine Wohnung verlassen musste. Konkrete Fälle sind der Volkswohnung nicht bekannt. Sollte die Wohnung aufgrund veränderter Lebenssituationen viel zu groß sein, wird grundsätzlich versucht, passenderen Wohnraum anzubieten. 9. Baumaßnahmen der Volkswohnung a. Wie hoch waren die Kosten für Baumaßnahmen der Volkswohnung in den letzten 10 Jahren? Bitte aufgeschlüsselt in Instandhaltung, Modernisierung, Neubau. Die Höhe der Kosten für Baumaßnahmen lässt sich der folgenden Tabelle entnehmen. Investitionen in Mio. € 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Instandhaltung* 14 13 14 16 29 26 23 24 26 28 Neubau 9 12 23 22 49 10 37 26 27 35 Modernisierung 12 8 9 11 16 7 5 6 4 7 SUMME 35 32 45 49 94 43 65 55 58 70 1-Personen- Haushalte 2-Personen- Haushalte 3-Personen- Haushalte 4-Personen- Haushalte und mehr < 1000 Euro 26% 9 % 9 % 6 % < 2000 Euro 54 % 33 % 34 % 25 % < 3000 Euro 18 % 33 % 32 % 33 % > 3000 Euro 3 % 24 % 26 % 27 % – 10 – *Instandhaltung inkl. Gewerbe u. sonstiges b. Wie hoch sind die geplanten Kosten für Baumaßnahmen in den nächsten 10 Jahren in den entsprechenden Kategorien Instandhaltung, Modernisierung, Neubau (soweit Zahlen vorhanden)? Die Volkswohnung plant Investitionen i. H. v. ca. 1 Mrd. € in den nächsten fünf Jahren. Der Großteil der Investitionen entfällt auf bereits begonnene Neubau- und Modernisierungsprojekte. Vor dem Hintergrund der aktuellen Situation muss bei zukünftigen Investitionsentscheidungen einerseits „auf Sicht gefahren“ werden, andererseits können sich auch durch eine im Umbruch befindliche Förderlandschaft Anpassungen ergeben. 10. Ergebnis Geschäftstätigkeit und Verwendung von Gewinnen a. Wie waren die jeweiligen Ergebnisse der Geschäftstätigkeit in den letzten 10 Jahren? Die Ergebnisse der Geschäftstätigkeit waren wie folgt: Jahreswert in Mio. € 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Gesamtergebnis 4,9 4,7 5,5 6,8 6,8 9,6 16,4 14,8 13,0 17,5 b. Woraus ergeben sich im Einzelnen etwaige Gewinne? Wie wurden etwaige Gewinne verwendet? Neben dem recht geringen Ergebnisbeitrag aus der reinen Hausbewirtschaftung ergeben sich die teilweise hohen Jahresüberschüsse durch die Konversionsareale bei der KGK sowie Portfoliobereinigung und dem Verkauf von Unternehmensbeteiligungen. In den Jahren 2012 bis 2020 erfolgte eine Thesaurierung der Gewinne. Für das Jahr 2021 erfolgte eine Ausschüttung an die Stadt Karlsruhe i. H. v. etwa 7,2 Mio. €. c. Wie sind die Planungen der nächsten 10 Jahre bezüglich geplanter Ergebnisse und Gewinnverwendung? Die hohen Ergebnisse der letzten fünf Jahre werden nicht mehr erreicht werden können, gerechnet wird mit Ergebnissen in Höhe der davor liegenden Jahre. In Abstimmung mit der Stadt Karlsruhe plant die Volkswohnung ihren Beitrag zur Sicherung des städtischen Haushaltes in Form von Ausschüttungen, sofern diese wirtschaftlich tragfähig sind.

Niederschrift 42. Plenarsitzung des Gemeinderates 27. September 2022, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 46. Punkt 51 der Tagesordnung: Gute Wohnungen für Alle? – Anfrage zur aktuellen Lage und Planungen der Volkswohnung in Karlsruhe Anfrage: DIE LINKE. Vorlage: 2022/0919 Beschluss: Kenntnisnahme von der Stellungnahme der Verwaltung Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 51 zur Behandlung auf und stellt fest, die Stel- lungnahme liege vor, der Gemeinderat habe Kenntnis genommen (Keine Wortmeldungen). Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 10. Oktober 2022