Ausweisung von gefördertem Wohnungsbau im Bebauungsplan „Esslinger Straße / Heidenheimer Straße“ in Grünwettersbach

Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier CDU/FW-Ortschaftsratsfraktion Wettersbach Vorlage Nr.: 172 Verantwortlich: Dienststelle: Ausweisung von gefördertem Wohnungsbau im Bebauungsplan „Esslinger Straße / Heidenheimer Straße“ in Grünwettersbach Gremium Termin TOP ö nö Ortschaftsrat Wettersbach 10.05.2022 4.1 X Die CDU/FW-Ortschaftsratsfraktion stellt folgenden Antrag: Im Bebauungsplan „Esslinger Straße / Heidenheimer Straße“, und hier im Teilbereich der Heidenheimer Straße, soll sozial geförderten Wohnungsbau, mit einer Quote von 25 % ausgewiesen werden, um bezahlbaren Wohnraum anbieten zu können. Begründung: In der Sitzung des Ortschaftsrates Wettersbach am 15. Dezember 2021 (TOP 3) wurde erst bekannt, dass im Bebauungsplan „Esslinger Straße / Heidenheimer Straße“, der zurzeit in Ausarbeitung ist, kein sozial geförderter Wohnraum eingeplant werden soll. Diesem Sachverhalt können wir nicht zustimmen. Steigende Miet- und Kaufpreise haben dazu geführt, dass immer mehr Menschen in unteren und zunehmend auch mittleren Einkommensgruppen – darunter verstärkt Familien mit Kindern, Alleinerziehende, aber auch Rentnerinnen und Rentner – Probleme haben, bezahlbaren, familien- und generationengerechten Wohnraum zu finden. Ein bedarfsgerechtes und bezahlbares Wohnungsangebot hat große Bedeutung für die Zukunftsfähigkeit der Gemeinden und somit auch für unseren Stadtteil. Auch in unseren Höhenstadtteilen übersteigt nach unserer Einschätzung die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum das Angebot um ein Vielfaches. Dieser Entwicklung gilt es auch bei unseren Planungen Rechnung zu tragen und gegenzusteuern. Eine vorausschauende Wohnungspolitik trägt wesentlich dazu bei, eine ausgewogene Bevölkerungsmischung im Ort zu erreichen und auch jungen Erwachsenen und jungen Familien aus dem Ort die Möglichkeit zu bieten, im Ort wohnen zu bleiben. Erst im Dezember 2021 haben sich der Bund und die Länder geeinigt, die sozialen Wohnraumförderprogramme mit Milliardenbeträgen zu unterstützen. Auch das Land Baden-Württemberg hat für die kommenden Jahre die Förderungen erhöht. unterzeichnet von: Roland Jourdan, Fraktionsvorsitzender und Paul Wirtz

Stellungnahme zum Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier CDU/FW-Ortschaftsratsfraktion Wettersbach Vorlage Nr.: 172 Verantwortlich: Dez. 6 Dienststelle: StplA Bebauungsplan "Östlich Esslinger Straße zwischen Heidenheimer Straße und Ludwigsburger Straße und Teilbereich Heidenheimer Straße" in Karlsruhe-Grünwettersbach Ausweisung von gefördertem Wohnungsbau im Bebauungsplan „Esslinger Straße / Heidenheimer Straße“ in Grünwettersbach Gremium Termin TOP ö nö Ortschaftsrat Wettersbach 10.05.2022 4.1 x Kurzfassung Die Stadtverwaltung empfiehlt, aus den auf Seite 2 unter den ergänzenden Erläuterungen genannten Gründen keine Festsetzung einer Quote zum sozialen Wohnungsbau in den Bebauungsplan aufzunehmen. Aus Sicht der Verwaltung kann lediglich der Erwerb von Grundstücken durch die Stadt in Kombination mit dem Grundstücksvergabekonzept eine Versorgung mit sozial gefördertem Wohnraum sicherstellen. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen | Erträge (Zuschüsse und Ähnliches) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzüglich Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Ja ☐ Nein ☒ Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja ☐ Nein ☐ Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: ☐ Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) ☐ Umschichtungen innerhalb des Dezernates ☐ Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☐ Ja ☒ durchgeführt am 10.05.2022 Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Ergänzende Erläuterungen Dass auch in den Höhenstadtteilen Wohnraum geschaffen werden soll, der mit den Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert wird, ist ein wichtiges Anliegen der Stadt, das die Planung seit dem Wettbewerbsverfahren begleitet. Im Folgenden werden die Möglichkeiten und Handlungsspielräume der Stadtverwaltung erläutert, die dieses Anliegen unterstützt und sichert. Festsetzung im Bebauungsplan: Die Festsetzungsmöglichkeiten im Bebauungsplan sind hierzu sehr begrenzt. Da im Außenbereich, also außerhalb des unbeplanten Innenbereiches gemäß § 34 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB), keine Möglichkeit besteht, einen durch das Baulandmobilisierungsgesetz neu eingeführten sektoralen Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung mit Regelungen zur Förderung sozialen Wohnraums nach § 9 Abs. 2d BauGB aufzustellen, können dort „Flächen für sozial geförderten Wohnungsbau“ nur auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB festgesetzt werden. Diese Vorschrift ermöglicht es, in einem Bebauungsplan Flächen festzusetzen, auf denen insgesamt oder zu bestimmten Teilen nur Wohngebäude oder Wohnungen errichtet werden dürfen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Eine solche Förderungsfähigkeit liegt vor, wenn die festgesetzten Flächen für Wohngebäude oder Wohnungen die Voraussetzungen für eine öffentliche Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen. Dies bedeutet, dass die Wohnungen nach ihrer Ausstattung und Größe den Voraussetzungen des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) in der jeweils geltenden Fassung oder vergleichbaren Regelungen oder Förderprogrammen entsprechen müssen. Ob eine solche Förderung auch tatsächlich in Anspruch genommen wird oder erfolgt, ist für die Zulässigkeit der Festsetzung nicht von Bedeutung. Ziel der Regelung ist es vor allem, die Errichtung (einschließlich Umbau oder Änderung) von Wohngebäuden auch für einkommensschwache Teile der Bevölkerung zu ermöglichen. Die Festsetzung von Flächen für die soziale Wohnraumförderung ist von der Festsetzung von Flächen für Wohngebäude, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind (§ 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB), zu unterscheiden. Personen, die auf Sozialwohnungen Anspruch haben, sind keine Personen mit besonderem Wohnbedarf. Dies bedeutet, dass eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB nicht automatisch zu günstigeren Wohnungen oder Mieten führt. Eine Verpflichtung der Grundstückseigentümer*Innen, Mittel der sozialen Wohnraumförderung in Anspruch zu nehmen und sich damit hinsichtlich der Mieter*Innen zu binden, kann nicht durch Festsetzungen eines Bebauungsplanes erfolgen. Auch kann nicht verlangt werden, ein Angebot auf Förderung durch die für die soziale Wohnraumförderung zuständige Stelle tatsächlich anzunehmen. Insoweit kommt allenfalls eine Verpflichtung mittels eines städtebaulichen Vertrages in Betracht. Städtebauliche Verträge: Eine Verpflichtung durch städtebauliche Verträge ist theoretisch denkbar. Praktisch würde das jedoch bedeuten, dass mit jeder Eigentümer*In ein städtebaulicher Vertrag geschlossen werden müsste. Dies ist bei ca. 40 Eigentümern*Innen praktisch nicht durchführbar. Zumal die Konsequenz, wenn eine Vertragspartei nicht unterzeichnen sollte, sein müsste, dass der Bebauungsplan nicht weiterverfolgt wird. Sonst hätten die privaten Eigentümer keinen Vorteil durch die Unterzeichnung des Vertrages. Diese Konsequenz kann jedoch nicht im Interesse der Stadt Karlsruhe liegen, zumal der Planungsausschuss durch den erneuten Aufstellungsbeschluss die städtischen Planungsabsichten zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum noch einmal bekräftigt hat. Karlsruher Innenentwicklungskonzept: Das Bebauungsplangebiet liegt im Außenbereich, daher kommt das Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) und damit eine Verpflichtung zur Bereitstellung von gefördertem Wohnraum in diesem Fall nicht zur – 3 – Anwendung. Die Anwendbarkeit des KAI bei der Überplanung des Außenbereichs scheitert an der hohen Zahl von Grundstückseigentümer*Innen im Plangebiet, welche zum Planbeginn ihre Grundzustimmung erklären müssten. Gleichzeitig fehlen alternative Planungsangebote zur Schaffung von Wohnraum. Grunderwerb: Die Stadt Karlsruhe versucht ins Eigentum möglichst vieler Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zu kommen. Dies kann entweder durch die Ausübung von Vorkaufsrechten, sofern die rechtlichen Voraussetzungen vorliegen, oder während des Bodenordnungsverfahrens erfolgen. Zudem ist die Verlagerung des Sportplatzes des ASV Grünwettersbach auf das Sportgelände des SC Wettersbach geplant. Vorgesehen ist hierbei ein Grundstückstausch, sodass die Stadt ins Eigentum der jetzigen Sportplatzfläche innerhalb des Plangebietes kommen. In der Folge bestünde die Möglichkeit, auch in diesem Baugebiet sozialen Wohnraum zu schaffen. Die Stadt wird auf ihren eigenen Flächen im Rahmen der späteren Vermarktung das Grundstücksvergabekonzept, welches der Gemeinderat im April 2020 beschlossen hat, anwenden. Danach werden die Baugrundstücke nach verschiedenen Kriterien vergeben. Zu den Vergabekriterien wird gehört unter anderem auch die Berücksichtigung von gefördertem Wohnraum gehören. Freiwillige Basis: Eigentümer*Innen können auf freiwilliger Basis eine Förderung erhalten, wenn sie sich selbst dazu entscheiden, im Baugebiet geförderten Wohnraum herzustellen. Empfehlung der Verwaltung: Die Stadtverwaltung empfiehlt aus den genannten Gründen keine Festsetzung einer Quote zum sozialen Wohnungsbau in den Bebauungsplan aufzunehmen. Aus Sicht der Verwaltung kann lediglich der Erwerb von Grundstücken durch die Stadt in Kombination mit dem Grundstücksvergabekonzept eine Versorgung mit sozial gefördertem Wohnraum sicherstellen.