Bebauungsplan "Kriegsstr., Ettlinger Str., Hermann-Billing-Str. und Badenwerkstr. - Am Festplatz", Nutzungsartfestsetzung

Beschlussvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2022/0451 Verantwortlich: Dez. 6 Dienststelle: StPlA Bebauungsplan "Kriegsstr., Ettlinger Str., Hermann-Billing-Str. und Badenwerkstr. - Am Festplatz", Nutzungsartfestsetzung Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 17.05.2022 18 x vorberaten Gemeinderat 31.05.2022 16 x Beschlussantrag (Kurzfassung) Der Gemeinderat beschließt den Bebauungsplan als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Büro- und Verwaltungsgebäude“ aufzustellen. Finanzielle Auswirkungen Ja ☐ Nein ☒ ☐ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Er- läuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☐ Ja ☒ Korridorthema: Zukunft Innenstadt Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☒ Ja ☐ durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Zusammenfassung Auf den Aufstellungsbeschluss vom 12.03.2020 wird Bezug genommen. Der Planungsausschuss spricht sich nach Beratung im Hauptausschuss am 17.05.2022 dafür aus, die Nutzungsartfestsetzung des Bebauungs- plans zum Neubau des Landratsamts von einem bisher geplanten „Urbanen Gebiet“ in ein sonstiges Son- dergebiet mit der Zweckbestimmung „Büro- und Verwaltungsgebäude“ zu ändern, um der Stadt damit die Realisierung eines eigengenutzten Verwaltungsgebäudes zu ermöglichen. Hintergrund Der Gemeinderat hat am 23. Februar 2021 als Ergebnis aus dem „Städtebaulichen Entwicklungskonzept Ett- linger Tor“ (SEKET), Vorlage Nr. 2020/1137, für die weitere Entwicklung des Areals zu dessen Belebung eine Nutzungsmischung beschlossen, die auch Wohnen beinhalten sollte. Diese Anforderung wurde entsprechend in die Auslobung des Wettbewerbs zum Neubau des Landratsamts aufgenommen. Allerdings wurde in der Auslobung auch benannt, dass das Thema Wohnen nur Bestandteil des Ideenteils und eines späteren Bauabschnitts ist, da das Landratsamt für diesen Teil kein Auftragsver- sprechen gibt und das Modell einer Realisierung noch nicht geklärt ist. Der Wettbewerbsgewinner löste den Wunsch nach Wohnen und die Anforderung, dieses in einem vom Landratsamt getrennten Bauabschnitt vorzusehen, über ein „kleines“ Wohnhochhaus mit 12 Geschossen an der Hermann-Billing-Straße. Das Thema Wohnen findet sich entsprechend in der bisher geplanten Nutzungsartfestsetzung des zukünfti- gen Bebauungsplans wieder, der hier ein „Urbanes Gebiet“ (MU) ausweisen soll. Bei einem MU muss min- destens 10% der gesamten Bruttogeschossfläche des Vorhabens Wohnen sein. Bezogen auf die vom Land- ratsamt geplante Gesamtbruttogeschossfläche müsste damit das kleine Hochhaus fast komplett dem Woh- nen dienen. Mit der Vorlage Nr. 2020/1137 wurde im Februar 2021 auch über die Option einer städtischen Nutzung be- raten und die Verwaltung ermächtig städtische Flächen in eine gemeinsame Grundstücksentwicklung einzu- bringen. Mit der am 29. März 2022 vom Gemeinderat beschlossenen Absichtserklärung einer gemeinsamen Grundstücksentwicklung auf dem Areal des derzeitigen Landratsamts ergibt sich aus Sicht der Stadtverwal- tung nun aber die Möglichkeit, auf der Fläche des kleinen Hochhauses ein eigenes Bauvorhaben zu realisie- ren mit dringend benötigter Fläche für die Verwaltung. Mit der Nutzungsart MU wäre jedoch der Wunsch der Stadtverwaltung, das Gebäude selbst zu bauen und zu nutzen, nicht umsetzbar. Damit zukünftig ein Verwaltungsbau entstehen kann, soll statt eines MU der Bebauungsplanentwurf mit der Nutzungsartfestsetzung sonstiges Sondergebiet „Büro- und Verwaltungsge- bäude“ (SO) fortgeführt werden. Das Wohnen entfällt dann im Gesamtareal, da es dem Landratsamt nicht möglich ist, auf seinem Grundstück Wohnbebauung zu verwirklichen und der Preisträgerentwurf dies nicht vorsieht. Für die gewünschte Belebung des Areals werden aus Sicht der Stadtverwaltung insbesondere die Verwal- tungsschule des Gemeindetages und die Wirtschaftsakademie, die in dem Gebäudekomplex des Landrats- amtes ebenfalls unterkommen, in den Stunden außerhalb der Büroarbeitszeit sorgen können. Darüber hin- aus wird die geplante große Grünanlage, die auch den Bewohnerinnen und Bewohnern der benachbarten Wohnbebauung zur Verfügung stehen soll, ihren Beitrag leisten. Die Nutzung des kleinen Hochhauses durch die Stadtverwaltung verspricht darüber hinaus Synergien mit dem Landratsamt, das u.a. ein Betriebsrestaurant, Besprechungsräume sowie eine multifunktionale Bespre- chungsebene in seinem neuen Verwaltungsgebäude realisieren will. Eine gemeinsame Nutzung dieser Räumlichkeiten und auch von Facility-Management-Leistungen ist gegen Entgelt möglich. Weiteres Vorgehen Das Landratsamt kann sich eine parallele Entwicklung beider Hochhäuser vorstellen. Dies erfordert jedoch eine rasche Umsetzung seitens der Stadt und ist im Weiteren zu prüfen. Bezüglich der Nutzung des kleinen Hochhauses hat das Landratsamt keine Anforderungen. Für die vom Landratsamt im ersten Bauabschnitt zu – 3 – realisierenden Gebäudeteile stehen die Nutzer, die diese neben dem Landratsamt beziehen werden, be- reits fest. Die Nutzung des kleinen Hochhauses als Verwaltungsgebäude ist grundsätzlich möglich. Im Weiteren ist noch zu prüfen, ob hier eine Optimierung für die gedachte Verwaltungsnutzung erfolgen kann. Notwendige Gutachten für den Bebauungsplan, die bereits vom Landratsamt bezogen auf ein MU beauf- tragt wurden, müssen entsprechend überarbeitet werden. Da mit dem Wegfall des Wohnens jedoch die Anforderungen an z.B. den Schallschutz sinken und weniger Stellplätze nachgewiesen werden müssen, wird der Aufwand zur Anpassung der Gutachten als gering eingeschätzt. Auch wenn auf dem Areal des Landratsamts mit der Nutzungsart sonstiges Sondergebiet „Büro- und Ver- waltungsgebäude“ kein Wohnen entstehen wird, so bleibt es weiterhin Ziel der Stadt, das Thema Wohnen in der Innenstadt zu fördern, dies bei zukünftigen Projekten verstärkt zu verfolgen und entsprechende Chancen zu ergreifen. Der Bebauungsplanentwurf soll in der Planungsausschusssitzung am 7. Juli 2022 ausführlich vorgestellt werden, damit die frühzeitige Beteiligung laut Zeitplan nach der Sommerpause erfolgen kann. Um Verzögerungen im Bebauungsplanverfahren zu vermeiden, die auch Auswirkungen auf den Zeitplan des Baus des Landratsamtes hätten, ist eine Entscheidung der Stadt zur Nutzungsartfestsetzung zum jetzigen Zeitpunkt erforderlich. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat – nach Vorberatung im Hauptausschuss Der Gemeinderat beschließt den Bebauungsplan als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Büro- und Verwaltungsgebäude“ aufzustellen.

Niederschrift 39. Plenarsitzung des Gemeinderates 31. Mai 2022, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 17. Punkt 16 der Tagesordnung: Bebauungsplan „Kriegsstr., Ettlinger Str., Hermann-Billing-Str. und Badenwerkstr. – Am Festplatz“, Nutzungsartfestsetzung Vorlage: 2022/0451 Beschluss: Der Gemeinderat beschließt den Bebauungsplan als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbe- stimmung „Büro- und Verwaltungsgebäude“ aufzustellen. Abstimmungsergebnis: Bei 45 Ja-Stimmen und 2 Nein-Stimmen mehrheitlich zugestimmt Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 16 zur Behandlung auf und verweist auf die erfolgte Vorberatung im Hauptausschuss am 17. Mai 2022: Da geht es um den Bebauungsplan, den wir schon aufgestellt haben und der sich mit der Fläche des heutigen Landratsamtes beschäftigt und ein bisschen Fläche noch dazu. Ich will es nur für die Öffentlichkeit noch kurz zusammenfassen. Hier hatten wir ursprünglich urbanes Gebiet vor- gesehen. Urbanes Gebiet setzt 10 Prozent Wohnen voraus. Das war ausdrücklicher Wunsch des Gemeinderats, dass man auch dieses Grundstück nutzt, um Wohnungen in der City zu schaffen. Durch verschiedene Entwicklungen haben wir jetzt die Möglichkeit, eines der Hochgebäude als Stadt zu erwerben, teilweise auch im Tausch zum Grundstück, also das Grundstück für dieses Hochgebäude zu erwerben, größtenteils oder teilweise im Tausch mit einem Grundstücksanteil, den wir zur Verfügung stellen. Wir hätten in diesem zweiten Hochpunkt dann die Möglichkeit, ein eigenes Verwaltungsgebäude zu schaffen und Synergien mit den Behörden und Institutio- nen des Landratsamtes, aber auch der dort untergebrachten anderen Einheiten zu nutzen, was am Ende für alle natürlich ein Stück weit die Kosten reduziert oder andere Synergien schafft. Wir sehen es deswegen im Moment als für die Stadt eher schädlich an, dass wir diesen zweiten Hochpunkt dann aber nur als Wohngebäude entwickeln können, weil nur dort dann die 10 Pro- zent Wohnanteile realisierbar sind und schlagen Ihnen deswegen vor, dass wir bei dieser weite- – 2 – ren Bebauungsplanaufstellung die Kennzeichnung als urbanes Gebiet ersetzen durch eine Kennzeichnung, die im Grunde eine komplette Verwaltungseinheit dort möglich macht, inklusi- ve Einzelhandel und ähnlicher Dinge im Erdgeschoss, Kindergarten und alles, was wir uns da gemeinsam mit dem Landratsamt vornehmen. Wir haben dennoch nicht die Befürchtung, dass es hier abends oder am Wochenende ein totes Gebiet wird, weil wir außen herum relativ viel Wohnbebauung haben, weil wir in der Erdgeschosslage uns auch vornehmen, Nutzungen ein- zuplanen, die durchaus über die üblichen Bürozeiten hinausgehen. Insbesondere dieser begrün- te Innenbereich, der dort entstehen soll an der Stelle, die im Moment zwar schon einige Bäume hat, aber vor allem durch Parkplätze belegt ist, soll so gestaltet sein, dass auch die angrenzende Wohnbebauung das mit nutzt, sodass auf der Fläche auch immer eine gewisse soziale Kontrolle sichergestellt ist. Wir haben damit die Möglichkeit, einen weiteren Standort in den eigenen Besitz zu bekommen, der uns in einer ansehnlichen Weise Verwaltungsflächen neuester Art zur Verfügung stellt. Wir sind schon länger dabei, uns von zahlreichen angemieteten kleineren Flä- chen zu trennen und Verwaltungseinheiten zusammenzupacken. Auch das hat etwas nicht nur mit Haushaltsentwicklung zu tun, sondern indirekt auch mit Klimaschutz, weil wir dann dort ganz andere Standards ansetzen können und vor allem aus dieser kleinteiligen Verteilung über die halbe Stadt wegkommen. Ich kann heute zusagen, dass wir, wenn wir die Zähringerstraße aufgeben - da ist heute das Per- sonal und Organisationsamt untergebracht, das ist ein Gebäude der Volkswoh- nung -, wir bis auf die Erdgeschosslage auch Wohnen realisieren können. Das ist wohl ohne größere Umbauten auch möglich im Erdgeschoss. Allerdings würden wir aus verschiedenen Gründen lieber dann irgendein öffentliches Angebot machen, was aber insgesamt der Belebung auch der Innenstadt guttut. Ich kann Ihnen an dieser Stelle auch zusagen, dass wir alle weiteren Dinge, die wir entmieten, wobei wir da nicht unbedingt Eigentümer sind und auch bei anderen Dingen, die wir vielleicht selbst nicht mehr brauchen, immer die Wohnnutzung natürlich als erste Priorität nutzen würden und mit Ihnen dann auch im Einzelfall diskutieren, wenn es sich um eigene Flächen handelt. Insofern bitte ich Sie an dieser Stelle um Zustimmung. Wir stellen fest, wir brauchen in der Innenstadt weitere Wohnangebote. An dieser Stelle ist es aber aus verschiedenen Gründen für die Stadt nicht optimal, mal davon abgesehen, dass ich glaube, dass wir dort nicht unbedingt ein besonders preisgünstiges Wohnen herstellen könnten, das an an- derer Stelle dann aber durch Flächen, die wir vielleicht freimachen, leichter möglich ist. So vielleicht noch mal in Kürze zusammengefasst, worum es hier geht. Da bitte ich jetzt einfach um Ihr Votum. – Das ist eine überwältigende Mehrheit, vielen herzlichen Dank. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 15. Juni 2022