Sozialwohnungsquote für Außenbereich einführen

Interfraktioneller Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier DIE LINKE.-Gemeinderatsfraktion GRÜNE-Gemeinderatsfraktion SPD-Gemeinderatsfraktion Eingang: 21.03.2022 Vorlage Nr.: 2022/0327 Sozialwohnungsquote für Außenbereich einführen Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 26.04.2022 27 X Planungsausschuss 05.10.2022 2 X Gemeinderat 15.11.2022 14 x Der Gemeinderat möge beschließen: 1. Anlehnend an die bisherigen Bestimmungen im Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI), wird bei allen zukünftigen Baumaßnahmen auch im Außenbereich, bei denen Planungs- bzw. Baurecht neu geschaffen wird, ab einer neu oder zusätzlich geschaffenen Geschossfläche mit Wohnnutzung von 900 m², eine verpflichtende Quote von 30 Prozent, in besonderen Ausnahmefällen 40 Prozent, öffentlich geförderter Sozialwohnungen mit Belegungsbindungen für alle Bauträger*innen bestimmt. Dies wird auch bei Bebauungsplänen im beschleunigten Verfahren angewendet. 2. Die Stadtverwaltung gewährleistet die Umsetzung dieser Quote mit fallweise unterschiedlichen Instrumenten des Baurechts bzw. entsprechender privatrechtlicher Verträge mit den beteiligten Grundstückseigentümer*innen bzw. Bauherr*innen. Fallweise werden z.B. genutzt: a. Privatrechtliche Verträge b. Im Rahmen neuer Bebauungspläne §8ff BauGB städtebauliche Verträge gemäß §11 BauGB c. Umlegungsverfahren gemäß §45ff BauGB d. Zwischenerwerb von Flächen über privatrechtlichen Ankauf oder Ausübung von Vorkaufsrechten gemäß BauGB e. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß §165ff BauGB f. oder weitere geeignete Instrumente 3. Die Stadtverwaltung legt im Zuge des Aufstellungsbeschlusses eines Bebauungsplans dar, wie im konkreten Fall das Ziel der Sozialwohnungsquote erreicht werden wird. 4. Für das in der Planung befindliche Neubaugebiet „Neureut Zentrum III“ wird geprüft, ob für das Planungsgebiet des Städtebaulichen Rahmenplans die Vorbereitung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme beschlossen werden muss, um die Quote an Sozialwohnungen zu erreichen. Die Stadtverwaltung beginnt in diesem Fall diesen Verfahrensweg baldmöglich mit der Veranlassung der Vorbereitenden Untersuchung (§165, Abs.3 BauGB). Begründung: zu 1. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Karlsruhe ist geprägt durch einen gravierenden Mangel an preiswerten Wohnungen. Angesichts der drastisch gestiegenen Grundstücks- und Baupreise kann – 2 – durch den Neubau öffentlich geförderter Sozial-Wohnungen dringend benötigter Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. Über die Anwendung des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts hinaus, sollen bei allen Wohnungsbauvorhaben, bei denen neues Planrecht geschaffen wird, Vorgaben bezüglich einer verbindlichen Quote von 30% öffentlich geförderten Sozialwohnungen mit Bindungsrecht für alle Bauträger gemacht werden. Mit besonderer Begründung ist innerhalb eines Radius von 3.000 m eine Ersatzmaßnahme möglich. Die Bereitstellungsquote erhöht sich in diesem Fall um 10 Prozent auf 40 Prozent. Die Abweichung von KAI erklärt sich u.a. aus dem massiv steigenden Bedarf im unteren Preisniveau von Wohnungen. Mit den Einkommensgrenzen von aktuell 51.000 Euro für einen Einpersonenhaushalt und 69.000 Euro für einen Vierpersonenhaushalt ist ein erheblicher Anteil der städtischen Haushalte anspruchsberechtigt. Die Beschränkung einer Sozialquote auf den sogenannten Innenbereich wird auf alle Neubauflächen ausgeweitet. Hiermit wird der Bau von preiswerten Wohnungen zu einem grundsätzlichen Baustein einer Karlsruher Baulandstrategie. Das Baugesetzbuch bietet eine Vielzahl von Möglichkeiten für die Durchsetzung der angestrebten Quote. Zusätzlich zur Nutzung dieses rechtlichen Instrumentariums, stellt die Stadt Karlsruhe mit diesem Beschluss gegenüber potentiellen Investor*innen ihren Willen dar, dass sie ohne entsprechende vertragliche Vereinbarungen kein Planrecht schaffen wird. zu 2 und 3. Das Baugesetzbuch bietet ein breites Instrumentarium an Möglichkeiten zur Umsetzung des gesetzten Ziels. Die Stadtverwaltung stellt vor einem Aufstellungsbeschluss für ein Bebauungsplanverfahren anhand der gegebenen Voraussetzungen die notwendigen Instrumente und ein geeignetes Verfahren dar und initiiert die Durchführung der notwendigen Maßnahmen. zu 4. Einen Städtebauliche Maßnahme nach §165 BauGB stellt insbesondere dann das erforderliche Mittel dar, wenn angestrebte städtebauliche Ziele mit dem „geringeren“ Mittel in Form von städtebaulichen Verträgen nicht zu erreichen sind. Aufgrund der kleinteiligen Grundstücksteilung, ist eine geordnete Planung und Durchführung der Bauvorhaben mit den angestrebten Zielen in diesem Planungsgebiet nur durch Zwischenerwerb der Grundstücke durch die Stadt, entsprechend den Vorgaben der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, gewährleistet. Der Handlungsbedarf zur Durchführung einer städtebaulichen Maßnahme gemäß BauGB ergibt sich insbesondere aus einem erhöhten Bedarf an preiswerten Wohnungen und der Notwendigkeit der Entlastung des Karlsruher Wohnungsmarktes durch Bereitstellung solcher Wohnungen sowie notwendiger „Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen“. Ein Beispiel: Im Planungsgebiet Neureut Zentrum III sollen gemäß vorliegender Rahmenplanung 1.400 Wohneinheiten entstehen. Es ist – in einem frühen Planungsstadium - das bei weitem größte städtische Planungsgebiet für Wohnungsneubau und kann einen wichtigen Beitrag zur Bereitstellung von dringend benötigten öffentlich geförderten Sozial-Wohnungen in Karlsruhe leisten. Unterzeichnet von: Mathilde Göttel Karin Binder Lukas Bimmerle Aljoscha Löffler Michael Borner Verena Anlauf Yvette Melchien Michael Zeh David Hermanns

27. Punkt27derTagesordnung:SozialwohnungsquotefürAußenbereicheinführen InterfraktionellerAntrag:DIELINKE.,GRÜNE,SPD Vorlage:2022/0327 Beschluss: BeratungimPlanungsausschussam19.Mai2022,nichtöffentlich Abstimmungsergebnis: KeineAbstimmung DerVorsitzenderuftTagesordnungspunkt27aufundteiltmit,derAntragwerdeohne AusspracheindenPlanungsausschussverwiesen. ZurBeurkundung: DieSchriftführerin: Hauptamt–Ratsangelegenheiten 28.April2022 Niederschrift38.PlenarsitzungdesGemeinderates 26.April2022,15:30Uhr öffentlich Bürgersaal,RathausamMarktplatz Vorsitzender:OberbürgermeisterDr.FrankMentrup

Stellungnahme zum Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier DIE LINKE.-Gemeinderatsfraktion GRÜNE-Gemeinderatsfraktion SPD-Gemeinderatsfraktion Vorlage Nr.: 2022/0327 Verantwortlich: Dez. 6 Dienststelle: LA Sozialwohnungsquote für Außenbereich einführen Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 26.04.2022 27 x Planungsausschuss 05.10.2022 2 X Gemeinderat 15.11.2022 14 x Kurzfassung 1. Die Verwaltung sieht den politischen Willen, im Außenbereich ebenfalls eine Sozialwohnungs- quote einzuführen. Aufgrund der kleingliedrigen Eigentumsstruktur in Karlsruhe wird dies in der Umsetzung als sehr schwierig angesehen. Bei der bis Sommer 2023 anstehenden Evaluie- rung des KAI wird die Verwaltung prüfen und darlegen, in wie weit die Sozialwohnungsquote im Außenbereich zu verwirklichen wäre. Dies geschieht im Bewusstsein des Risikos, dass, so- weit nicht alle Grundstückseigentümer bereit sind, die entsprechenden Verpflichtungen einzu- gehen, eine Planung nicht verwirklicht werden könnte. 2. und 3. siehe ergänzende Erläuterungen 4. Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß §§ 165 ff. BauGB mit ihrer enteignungs- rechtlichen Vorwirkung kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Instrumentarium zur Ent- wicklung eines zukünftigen Planungsgebietes darstellen. Damit das in Planung befindliche Neubaugebiet "Neureut Zentrum III" mittelfristig dem Karlsruher Wohnungsmarkt zugeführt werden kann, ist dieses Baugebiet mit dem beschlossenen Rahmenplan für eine zeitnahe Um- setzung mit dem Instrument einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nicht geeignet. Finanzielle Auswirkungen Ja ☐ Nein ☒ ☐ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☒ Ja ☐ durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Ergänzende Erläuterungen 1. Anlehnend an die bisherigen Bestimmungen im Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI), wird bei allen zukünftigen Baumaßnahmen auch im Außenbereich, bei denen Planungs- bzw. Baurecht neu geschaffen wird, ab einer neu oder zusätzlich geschaffenen Geschossfläche mit Wohnnut- zung von 900 m², eine verpflichtende Quote von 30 Prozent, in besonderen Ausnahmefällen 40 Prozent, öffentlich geförderter Sozialwohnungen mit Belegungsbindungen für alle Bauträger*in- nen bestimmt. Dies wird auch bei Bebauungsplänen im beschleunigten Verfahren angewendet. Das Karlsruher Innenentwicklungskonzept ist laut Beschluss aus dem Jahr 2014 nicht im Außenbereich anzuwenden, da aufgrund der in Karlsruhe vorherrschenden kleingliedrigen Eigentumsstruktur alle Ei- gentümer*innen ihre Grundzustimmung zum KAI unterzeichnen müssten, damit ein Bebauungsplan- verfahren begonnen werden kann. Diese Festlegung wurde bei der Evaluierung des KAI im Gemeinde- rat im Jahr 2017 nach eingehender Beratung bestätigt. Im weiteren Bebauungsplanverfahren müssten mit allen Eigentümer*innen städtebauliche Verträge geschlossen werden. Die fehlende Mitwirkungsbereitschaft von nur einer*m Eigentümer*in führt dazu, dass Bebauungsplanverfahren bereits im frühen Stadium stagnieren und Wohnbaupotentiale nicht städtebaulich entwickelt werden können. In Karlsruhe stehen kaum mehr größere Flächenreserven zur Deckung des Wohnbedarfs zur Verfü- gung, weder in Form neu zu erschließender Wohnbauflächen im Außenbereich, noch in Gestalt grö- ßerer umzunutzender Konversionsareale. Das liegt daran, dass in Karlsruhe ehemals vorhandene Po- tenziale bereits entwickelt wurden und außerdem mehr als die Hälfte der Bodenfläche rechtlichen Ver- fügungsschranken, wie zum Beispiel Naturschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete, FFH-Gebiete und Biotope nach § 32 Naturschutzgesetz, unterliegen. Entsprechend dem Leitbild "Innenentwicklung vor Außenentwicklung" (1. Flächenmanagementbericht 2006) werden im Außenbereich derzeit nur drei Gebiete (Oberer Säuterich, Esslinger Straße, Zentrum III) entwickelt. Bei Ausweitung des KAI auf den Außenbereich wäre das Risiko unverhältnismäßig groß, dass diese Gebiete für dringend benötigten Wohnungsbau nicht zur Verfügung stehen würden. Aus interkommunaler Erfahrung könnte diese Vorgehensweise nur dann Anwendung finden, wenn parallel mehrere Planungsgebiete entwickelt würden, um bei fehlender Mitwirkung der Eigentümer*innen al- ternative Flächen zur Wohnbebauung umsetzen zu können. Aufgrund fehlender alternativer Wohn- bauflächen im Flächennutzungsplan und dem erhöhten Risiko des Scheiterns einer Planung wegen der erforderlichen Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer*innen schlägt die Verwaltung vor, die bisherige für Karlsruhe spezifische Lösung KAI grundsätzlich beizubehalten, damit die geplanten FNP-Wohnbauflächen kurz- bzw. mittelfristig realisiert werden können. KAI ist im Außenbereich anzuwenden, wenn bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nur ein Planungsbegünstigter vorhanden ist. Hierbei wird davon ausgegangen, dass der einzige Planungsbe- günstigte die erforderliche Mitwirkungsbereitschaft zeigt. Die Verwaltung sieht den politischen Willen, im Außenbereich ebenfalls eine Sozialwohnungsquote einzuführen. Aufgrund der kleingliedrigen Eigentumsstruktur in Karlsruhe wird dies in der Umsetzung als sehr schwierig angesehen. Bei der bis Sommer 2023 anstehenden Evaluierung des KAI wird die Verwaltung prüfen und darlegen, in wie weit die Sozialwohnungsquote im Außenbereich zu verwirkli- chen wäre. Dies geschieht im Bewusstsein des Risikos, dass, soweit nicht alle Grundstückseigentümer bereit sind, die entsprechenden Verpflichtungen einzugehen, eine Planung nicht verwirklicht werden könnte. – 3 – 2. Die Stadtverwaltung gewährleistet die Umsetzung dieser Quote mit fallweise unterschiedlichen Instrumenten des Baurechts bzw. entsprechender privatrechtlicher Verträge mit dem beteiligten Grundstückseigentümer*innen bzw. Bauherr*innen. Fallweise werden z.B. genutzt: a. Privatrechtliche Verträge Beim Verkauf von städtischen Geschosswohnungsbaugrundstücken wurden Bauträger bereits seit den 1980-Jahren in Kaufverträgen grundsätzlich verpflichtet, öffentlich geförderte Sozial- wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen umzusetzen. In derzeitigen Grundstücks- verhandlungen hat sich gezeigt, dass beim Verkauf von städtischen Geschosswohnungsbau- grundstücken Investoren bereit sind, eine von der Stadt vorgegebene Quote von mindestens 30 % zu akzeptieren, da die Stadt in diesem Fall einen Kaufpreisabschlag auf den Kaufpreis ge- währt. Insoweit steht künftig einer verpflichtenden Quote von 30 % nichts entgegen. b. Im Rahmen neuer Bebauungspläne §§ 8 ff. BauGB städtebauliche Verträge gemäß § 11 BauGB Mit Grundstückseigentümer*innen in einem Baugebiet mit noch zu schaffendem Planungsrecht können entsprechende verpflichtende Quoten nur im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages freiwillig verhandelt und vereinbart werden. Dies wird bereits umgesetzt. c. Umlegungsverfahren gemäß §§ 45 ff. BauGB Das Instrument der Umlegung gemäß §§ 45 ff. BauGB bietet die Möglichkeit auf Grundlage einer Angebotsbebauungsplanung durch vereinbarte Regelungen mit privaten Eigentümer*in- nen den Anspruch der Stadt Karlsruhe auf Zuteilung von Baugrundstücken im Außenbereich zu erhöhen. Diese könnten im Rahmen der Konzeptvergabe auch dem geförderten Wohnungsbau zugeführt werden. d. Zwischenerwerb von Flächen über privatrechtlichen Ankauf oder Ausübung von Vorkaufsrech- ten gemäß BauGB Es ist grundsätzlich wichtig, dass die Stadt im Vorfeld eines geplanten Baugebiets sowohl durch proaktiven Ankauf von Vorratsgelände als auch durch die Ausübung von Vorkaufsrechten nach § 24 Abs. 1 Ziffer 5 BauGB möglichst viele Grundstücke erwirbt, um nach Abschluss eines Bo- denordnungsverfahrens Baugrundstücke mit verpflichtenden Vorgaben zum öffentlich geför- derten Sozialwohnungsbau vermarkten zu können. Dies wird bereits umgesetzt. e. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 ff. BauGB Grundsätzlich erscheint die Prüfung, ob durch die Festsetzung einer städtebaulichen Entwick- lungsmaßnahme gemäß §§ 165 ff. BauGB die Quote an zu errichtenden Sozialwohnungen ge- fördert beziehungsweise sogar gesichert werden kann, sinnvoll. f. oder weitere geeignete Instrumente 3. Die Stadtverwaltung legt im Zuge des Aufstellungsbeschlusses eines Bebauungsplans dar, wie im konkreten Fall das Ziel der Sozialwohnungsquote erreicht werden wird. Abhängig von der Entscheidung zum Antrag über die Sozialwohnungsquote, kann dies gerne gesche- hen, sofern zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses schon konkret erkennbar ist, wie ein solches – 4 – Ziel erreicht werden kann. Ansonsten kann der Planungsausschuss auch zu einem späteren Zeitpunkt - zum Beispiel bei der Vorstellung der Planung - darüber informiert werden. 4. Für das in der Planung befindliche Neubaugebiet „Neureut Zentrum III“ wird geprüft, ob für das Planungsgebiet des Städtebaulichen Rahmenplans die Vorbereitung einer Städtebaulichen Ent- wicklungsmaßnahme beschlossen werden muss, um die Quote an Sozialwohnungen zu errei- chen. Die Stadtverwaltung beginnt in diesem Fall diesen Verfahrensweg baldmöglich mit der Ver- anlassung der Vorbereitenden Untersuchung (§ 165 Abs. 3 BauGB). Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß §§ 165 ff. BauGB mit ihrer enteignungsrechtli- chen Vorwirkung kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Instrumentarium zur Entwicklung eines zukünftigen Planungsgebietes darstellen. Damit das in Planung befindliche Neubaugebiet "Neureut Zentrum III" mittelfristig dem Karlsruher Wohnungsmarkt zugeführt werden kann, ist dieses Baugebiet mit dem beschlossenen Rahmenplan für eine zeitnahe Umsetzung mit dem Instrument einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nicht geeignet. Aus dem interkommunalen Erfahrungsaustausch ist mit einem erheblichen Zeitverzug zu kal- kulieren, wenn die Mitwirkungsbereitschaft zur freiwilligen Flächenabgabe nicht sichergestellt ist. Für neue zu entwickelnden Planungen kann das Instrument einer Städtebaulichen Entwicklungsmaß- nahme durchaus beim Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen mitgedacht werden.

Niederschrift 44. Plenarsitzung des Gemeinderates 15. November 2022, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 14. Punkt 14 der Tagesordnung: Sozialwohnungsquote für Außenbereich einführen Interfraktioneller Antrag: DIE LINKE., GRÜNE, SPD Vorlage: 2022/0327 Beschluss: Kenntnisnahme von der Stellungnahme Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 14 zur Behandlung auf und verweist auf die vor- liegende Stellungnahme der Verwaltung sowie die erfolgte Vorberatung im Planungsaus- schuss am 5. Oktober 2022; verwiesen aus der Gemeinderatssitzung vom 26. April 2022. Stadträtin Göttel (DIE LINKE.): Sobald ich die technischen Probleme im Griff habe, einen Moment. Jetzt habe ich mein Skript, perfekt. Wenn wir einen Wohnungsmangel in Karlsruhe haben, dann liegt es an bezahlbaren Woh- nungen. Wir konnten zwar in den letzten Jahren den krassen Abwärtstrend im Sozialwoh- nungsbestand stoppen. Allerdings sind bei ungefähr 3.000 Sozialwohnungen und bei allein 10.000 Menschen auf der Warteliste der Volkswohnung viel zu wenige Sozialwohnungen da. Mit dem Karlsruher Innenentwicklungskonzept haben wir ein wichtiges Instrument, um hier Abhilfe zu schaffen. Aber, wie der Name schon verrät, nur bei neuen Bebauungsplä- nen im Innenbereich. Das heißt, ein nicht unbeträchtlicher Teil der geplanten Neubauge- biete fällt damit raus, nämlich alle im sogenannten Außenbereich. Aktuell sind es der Obere Säuterich oder die östliche Esslinger Straße in Grünwettersbach. Das heißt, ob Sozi- alwohnungen errichtet werden, ist davon abhängig, ob die Stadt Grundstücke hat oder auch vom Good Will von Eigentümer*innen. Bliebe es bei dieser Regelung, würde sich auch Neureut Zentrum 3 in diese Liste einreihen und damit die letzte größere Stadterweite- rung für den sozialen Wohnungsbau verloren gehen. – 2 – Das war auch Ausgangspunkt für unseren gemeinsamen Antrag, das zu verhindern. Wir wollen, dass für Neureut eine Sozialwohnungsquote Anwendung findet und damit 30 Pro- zent der Wohnungen mit Belegungsbindung erstellt werden. Wie wir letztlich dieses Ziel erreichen, ist noch zu klären, ob tatsächlich durch eine städtebauliche Entwicklungsmaß- nahme wie in anderen Städten oder Ähnliches. Wir haben ganz viele baugesetzliche Instru- mente aufgeführt. Zentral ist eben, dass nicht mit dem Ausstellungsbeschluss Tatsachen geschaffen werden, die nicht mehr zurückgeholt werden können. Darum ist es meiner Fraktion insbesondere sehr wichtig, dass wir als Gemeinderat und als Stadtverwaltung ge- meinsam einen gangbaren Weg finden für die Sicherstellung des Baus von Sozialwohnun- gen, bevor dort die Aufstellung erfolgt. Welche Instrumente man dort dann am besten zum Zuge bringen kann, das können wir noch klären. Hier allein wegen dem Zeitverzug manches auszuschließen, ist dann der falsche Weg, dass auch in Bezug auf die städtebauli- che Maßnahme, die sicherlich da, wo ganz viele kleinparzellierte Grundstücke sind, einfach ein sehr, sehr interessantes Instrument ist. Neureut Zentrum 3 ist unsere letzte Möglichkeit, bezahlbaren Wohnraum im größeren Stil zu schaffen, ca. 1.400 Wohnungen sollen dort gebaut werden. Darum sollte unser Anspruch nicht sein, so schnell wie möglich, sondern so gut wie möglich. Stadtrat Borner (GRÜNE): Wir begrüßen, dass die Stadtverwaltung den politischen Willen der antragstellenden Fraktionen für noch mehr Sozialwohneinheiten im Außenbereich er- kannt hat. Jetzt heißt es aber auch Taten folgen lassen. Um eine Trendwende zu erreichen, bedarf es vieler weiterer Akteur*innen. Die Volkswohnung und Teile der Genossenschaften sind bei der Erstellung von Sozialwohnungen bereits vorbildlich unterwegs. Um jedoch das größere Ziel zu verwirklichen, muss, etwas platt gesagt, auch der Außenbereich seinen Bei- trag dazu beitragen. Der Forderung der LINKEN., die auch unsere ist, nach einer Lösung auch noch für Neureut Zentrum 3 können wir uns sehr gut anschließen. Wir freuen uns daher, wenn die Stadtverwaltung im Sommer 2023 bei der Weiterentwick- lung von KAI dann auch die mögliche Umsetzung einer Sozialraumquote im Außenbereich für andere Gebiete neben den weiteren GRÜNEN-Anliegen, wie Anwendung im Baugebot oder der Erhöhung der Bereitstellungsquote auf 50 Prozent, die wir in 2019 bei der Vor- lage Stadtentwicklungsstrategie 2035 Wohnen und Bauen beantragt haben, prüfen will. Stadtrat Müller (CDU): Ich glaube, die Verwaltung hat mit ihrer doch sehr ausführlichen Antwort eindeutig klargelegt, wozu das KAI eigentlich heranzuziehen ist und in welchen Fällen man doch tunlichst davon lassen sollte. Es sei denn, dass gerade im Außenbereich es sich um einen Planungsbegünstigten handelt, der die Fläche sozusagen in einer Hand hält und keine vielschichtigen Eigentümer oder eine Vielzahl von Eigentümern dessen zu unter- werfen. Ich glaube, hier ist der Ansatz ein bisschen ein falscher. Er mag vielleicht auch ganz gut gemeint sein, aber man sollte sich das Pferd richtig hinstellen, wenn man es aufzäu- men möchte, glaube ich an dieser Stelle. Fakt ist doch auch, dass bei einer Vielzahl von Grundstückseigentümern, die ich in einem Plangebiet unter ein Dach zu bringen habe, es dann zu einer deutlichen Verzögerung führen kann, wenn diese Sozialwohnungsquote in dem Außenbereich auf diese Vielzahl von Grundstückseigentümern gezogen werden soll. Das hat die Verwaltung definitiv deutlich dargelegt, und ich glaube, alles andere als diese Plangebiete wie Neureut Zentrum 3 oder, es wurde auch der Obere Säuterich angespro- chen, sind dafür ein geeignetes Plangebiet, weil wir eben, wie gesagt, diesbezüglich eine – 3 – Vielzahl von Eigentümern haben, die sich dem unterwerfen müssten. Das ist eben nicht zu sehen. Dann konterkariert das Ganze sich dahingehend, denn mit dem Wunsch, den wir alle ha- ben, relativ zügig und zeitnah mehr Wohnraum zu schaffen, würden wir unter Umständen genau das Gegenteil erreichen. Sie haben die Mehrheit, die Antragsteller haben die Mehr- heit, wenn es zur Abstimmung kommt. Davon gehe ich jetzt einfach aus. Bleibt bloß zu wünschen übrig, dass dies dann nicht zu einem Rohrkrepierer wird, wenn es um zügige Umsetzungen von Planfeststellungsverfahren und Bausatzungen geht und dergleichen mehr, um das zu schaffen, was wir alle wollen, nämlich einen Wohnraum in dieser Stadt zur Verfügung zu stellen, der einen dringenden Bedarf hat. Stadtrat Zeh (SPD): Wir haben jetzt ein großes Baugebiet mit Zukunft Nord errichtet. Das genannte Baugebiet Neureut Zentrum 3 ist das nächste wirklich große, wo auch viel Woh- nungsbau möglich ist. Zunächst der politische Wille, dass man KAI auch für Gebiete im Au- ßenbereich anwenden kann, wird von der Verwaltung durchaus auch verstanden. Es ist na- türlich deutlich schwieriger, weil die Eigentumsstruktur normalerweise in Hauptbereichen deutlich schwieriger ist. Das ist die badische Abteilung, wo die Grundstücke immer mas- senhaft geteilt worden sind und dann jedes einen eigenen Eigentümer hat. So große Bau- grundstücke wie bei der Zukunft Nord sind dort bei allen Bebauungsplänen, die jetzt noch in Arbeit sind und kommen, nicht vorhanden. KAI soll nächstes Jahr evaluiert werden. Wir hoffen, dass vielleicht auch eine angemessene Lösung gefunden wird. Die Instrumente sind sicherlich alle ordnungsgemäß dargestellt, was die Verwaltung hat. Die große Schwierigkeit wird weiterhin Neureut Zentrum 3 sein. Der § 165 ist das Einzige, was wir gefunden haben im Baugesetzbuch, was gewisse An- satzpunkte gibt. Es wird auch durchaus angewandt in Ulm oder in Freiburg. Es ist also kein reines Bürokratiemonster. Allerdings gibt es keine Erfahrungen in Karlsruhe. Die Stadt Ulm macht auf jeden Fall schon eine sehr langfristige Bodenvorrangpolitik und hat es vielleicht daher auch einfacher, Gebiete auszuwählen, die bebaut werden sollen. Freiburg ist da nicht so weit, aber die Verwaltung hat die Prüfung abgeschlossen und kommt zum negati- ven Ergebnis. Das nehmen wir zur Kenntnis. Eigentlich bestehe ich jetzt hier nicht auf die Abstimmung, sondern wir müssen uns weiter unterhalten, wie kommen wir denn in Neu- reut Zentrum 3 voran, dass überhaupt hier auch diese 30 Prozent Quote erreicht wird. Ich sehe den einzigen Weg, der tatsächlich möglich ist. Die Stadt kauft so viel Grundstücke wie möglich in dem Baugebiet, wobei ich jetzt nicht weiß, ob die Eigentümer bereit sind zu verkaufen. Die Stadt hat ja im Übrigen Grundstücke, aber die sind eigentlich bereits vorge- sehen für die Schule und für das neue Bad. Daher wird das nicht dem Wohnungsbau zur Verfügung stehen. Frau Karmann-Woessner hat versprochen, in einem der nächsten Pla- nungsausschüsse den Zeitplan für Neureut darzulegen. Dort muss man auch die Frage stel- len, wie können wir die Quote erreichen. Sie will einen Bebauungsplan für das gesamte Gebiet machen, hat vielleicht gewisse Chancen, aber es muss natürlich auch im Einzelnen gebaut werden. Wir werden dann bei der Vorstellung des Zeitplans zu Neureut die Diskus- sion, wie erreicht man die 30-Prozent-Quote für Neureut, fortführen. Stadtrat Høyem (FDP): Hinter diesem Antrag ist selbstverständlich eine Mehrheit, wir kön- nen auch zählen. Wir haben gesehen, was die Verwaltung meint und unsere Auffassung ist, dass dieser Antrag mehr Ideologie ist, als es eigentlich ein praktischer Weg ist, etwas in – 4 – Neureut zu machen. Ich finde, es ist richtig, dass es Verzögerungen geben kann und mehr Bürokratie, als wir schon haben, und wir haben eigentlich genug. Ich finde auch, dass man Respekt für privates Eigentum haben muss. Das ist schwierig, wenn wir mehrere verschie- dene Eigentümer haben. Eine Mehrheit, einen Antrag mit einer losen Mehrheit dahinter, das können wir nicht ändern. Aber wir sind über eins mit der Verwaltung, dass wir wahr- scheinlich nicht mehr preisgünstige Wohnungen mitführen wollen. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD): Herr Müller hat es am Anfang schon gesagt, ich möchte es noch deutlicher formulieren. Das Problem ist, dass die Stadt nur einen kleinen Teil von den jeweiligen Flächen, in denen hier gebaut wird, selbst besitzt. Wenn ich die Flächen nicht habe, dann muss ich die Eigentümer dazu bringen, dass sie so bauen, wie die Stadt es gerne möchte. Natürlich wollen die Leute, die da bauen, am Ende damit auch etwas ver- dienen, entweder über Mieteinnahmen oder weil sie Eigentumswohnungen verkaufen. Die Stadt möchte natürlich, und das sehen wir ganz genauso, dort auch soziale Einrichtungen unterbringen, wie beispielsweise Kindertagesstätten und so weiter. All das muss dann auch noch verhandelt werden, so dass am Ende die Eigentümer immer noch bereit sind, so zu bauen, wie die Stadt es gerne hätte. So wurde uns das auch im Planungsausschuss erklärt. Wenn wir jetzt in so einem Zustand sind, dass man die Leute, denen die Grundstücke ge- hören, so weit hat, dass sie bereit sind, so zu bauen, wie die Stadt es möchte und dabei werden dann auch noch soziale Einrichtungen gebaut und so weiter, dann geht es am Ende alles ganz gut auf, solange bis jemand kommt und sagt, nein, davon müssen jetzt ein Drittel Sozialwohnungen sein. Das ist genau der Punkt, dann funktioniert es eben einfach nicht mehr. Wenn man jetzt noch diese Forderung hineinverhandelt, dann wird es für die Eigentümer uninteressant, und am Ende wird dann gar nicht gebaut. Deswegen ist auch zu verstehen, dass der Herr Zeh jetzt nicht auf Abstimmung besteht, weil er auch erkannt hat, dass es so einfach nicht funktioniert, wie es hier gefordert wird. Wir haben jetzt die Hoffnung, dass wir keine Ab- stimmung durchführen müssen, sondern dass wir einfach mit der Verwaltungsantwort le- ben können, dass der politische Wille gesehen wird, Sozialwohnungen zu schaffen, dass es aber so, wie es hier beantragt wird, einfach nicht geht und dass deswegen eine andere Lö- sung gefunden werden muss. Stadtrat Wenzel (FW|FÜR): Auch ich muss anerkennen, dass die Intention der Antragsteller richtig ist. Aber ich muss auch anerkennen, was auch der Herr Zeh gesagt hat. Die Darstel- lung der Verwaltung ist klar. Wo wir kein Eigentumsrecht haben, ich nehme mal den Säu- terich, da sind es, glaube ich, unter 10 Prozent, wo die Stadt Eigentum hat, bei Esslinger Straße das Thema 13, wo wir abgestimmt haben, müssen wir in den Umlegungsausschuss, vielleicht tut sich in Neureut 3 etwas. Deshalb sehen wir die Sache als erledigt an, so wie die Verwaltung es vorschlägt. Ein Thema möchte ich aber ansprechen. Wir haben noch Grundstücke und da gehe ich auf Durlach, das Grundstück der Sportvereine zwischen der Grötzinger Straße und der Wein- gärtner Straße, wo wir zugreifen könnten, wenn es den Tausch geben würde mit der Unte- ren Hub. Wir alle wissen, wie lang das schon geht, ich glaube, zurück bis 2005, dass sich nichts tut. Da hätte man etwas machen können. Aber an dieser Stelle haben wir immer wieder diese Verhinderungstaktiken, den Tausch zu vollziehen. Auch wenn der Wille da ist, manchmal ist die Realität doch ganz anders. – 5 – Wir würden es ablehnen, wenn es zur Abstimmung kommt. Ansonsten verstehen wir die Intention der Antragsteller. Der Vorsitzende: Ich will es noch einmal in drei Worten versuchen, zu erklären. Herr Fluh- rer, Sie ergänzen gegebenenfalls. Ich bin bisher auch davon ausgegangen, dass wir unter- schiedliche Regeln für Außenbereich und Innenbereich haben. Das ist offensichtlich nicht so, sondern es gibt unterschiedliche Regeln, weil es unterschiedliche Rahmenbedingungen gibt. Wir haben im Außenbereich einfach keine großen Flächen, die von einem einzelnen Investor jetzt überbaut werden sollen. Der Hebel ist, dass ein großer Investor, der viele Wohnungen schafft, von uns nur dann einen Bebauungsplan bekommt, wenn er sich auf einen städtebaulichen Vertrag einlässt, dann eine bestimmte Quote sozialgebundener Wohnungen zu bauen. Er hat dann den Vorteil, dass er dafür Landesförderung und kom- munale Förderung abrufen kann. Also, es gibt einen Gegenwert dafür, aber dieser städte- bauliche Vertrag, der ist sozusagen unser Hebel. Der ist ein Stück weit unsere Bedingung, die daran geknüpft ist, dass wir einen Bebauungsplan aufstellen. Wo kein Bebauungsplan erforderlich ist, greift das Instrument nicht. Das haben wir zum Beispiel bei dem ehemaligen Parkplatz des heutigen Zollamts, wo auch relativ viele Woh- nungen entstehen. Aber das kann im Rahmen von § 34 erfolgen. Da haben wir dann zum Beispiel diese Option nicht. Wenn dann das Geld der Landes- und der kommunalen Förde- rung nicht verlockend genug ist, dann funktioniert es halt nicht. In anderen Bereichen ha- ben wir vielleicht große Flächen, und wir haben vielleicht auch am Ende einen Teilbauher- ren, der vielleicht sogar eine gewisse Fläche hat, aber sowohl in Neureut als auch im Obe- ren Säuterich zwingen wir erst ein Stückchen über das Umlegungsverfahren, die aktuellen Besitzer der Flächen dazu, sich überhaupt in einem Umlegungsverfahren auf einen neuen Grundstückszuschnitt oder ein neues Teileigentum einzulassen. Wir gehen hier in Neureut jetzt noch einen Schritt weiter. Wir sind dabei, heraus zu handeln, dass die Menschen, die heute dort ein Grundstück haben, von dem sie vielleicht dachten, da können sie mal für das Urenkelchen irgendwann was bauen oder das baut selber da, jetzt als Gegenleistung im Umlegungsverfahren möglicherweise nur eine Etagenwohnung, also ein Teileigentum kriegen. Wenn ich zu denen dann noch komme und sage, jetzt musst du aber, wenn du mehr als zwei Wohnungen hast, eine Wohnung davon auch noch sozialbegünstigt anbie- ten, ich glaube, dann kriegen wir schon bei diesem Umlegungsverfahren einen Riesen- stress. Wir haben zwar einen Bebauungsplan für ein großes Gelände, aber wir haben nicht den einzelnen großen Investor, mit dem man das dann auch mit einem städtebaulichen Vertrag verhandeln kann, und das ist ein bisschen das Problem. Ich kann nicht erst mit dem Umlegungsverfahren kommen und anschließend noch alle in einen Vertrag einbringen. Denn derjenige, den ich in den Vertrag einbinde, der will diesen Bebauungsplan vielleicht originär gar nicht. Das ist der Unterschied zum großen Investor. Von daher ist es an dieser Stelle auch eine Frage der realistischen Einschätzung von Motivation. Trotzdem ist es auch das erklärte Ziel der Verwaltung, möglichst überall in der Stadt diese 30 Prozent durchzusetzen. Wir können uns sicher auch noch gegebenenfalls über eine Er- höhung dieser Quote unterhalten. Freiburg ist, glaube ich, mittlerweile auch schon bei 40 Prozent oder Stuttgart, da müssen wir noch mal nachgucken. Aber es gibt schon höhere Prozentsätze. Die Zahl der Berechtigten wird jetzt durch die Wohngeldentwicklung ab 1. Januar auch noch mal steigen. Wenn die Annahmen stimmen, dass die Zahl der Wohn- geldberechtigten sich verdreifachen, dann verdreifachen sich damit auch die Anzahl derer, die berechtigt sind, eine solche Wohnung mit sozialer Bindung zu mieten. Das heißt, wir – 6 – kriegen an der Stelle auch noch einmal eine größere Menge von Menschen, die davon pro- fitieren könnten, dass es einen solchen sozialgebundenen Wohnraum gibt. Insofern müs- sen wir, glaube ich, noch einmal bei Neureut 3 schauen. Deswegen müssen wir das jetzt nicht abstimmen, sondern dass wir jetzt bei Neureut 3 uns über den Zeitplan verständigen, noch einmal das Verfahren mit Ihnen klären, damit es auch in allen Abschnitten handhab- bar ist. Wir werden natürlich in dem Bereich, wo die Volkswohnung Wohnungen baut - wir haben aber auch noch ein paar andere Sachen dort zu bauen - sicherlich eine deutlich hö- here Quote haben. Da haben wir 70 Prozent vereinbart, aber für die anderen Bereiche dort muss man einfach gucken, inwieweit man vielleicht auch auf freiwilliger Basis mit den Ei- gentümern kommt oder an welcher Stelle man es in die anderen Prozesse vielleicht als Wunsch mit hinein formulieren kann. Aber wir können es, glaube ich, nicht pauschal vor- geben, weil die Bedingungen dort einfach völlig andere sind als bei den großen Bauvorha- ben, die bisher in der Innenstadt waren. So habe ich das verstanden. Stadträtin Göttel (DIE LINKE.): Genau, ich wollte daran anspringend noch zwei Punkte an- sprechen. Uns ist es ganz zentral, dass wir, bevor diese Aufstellung erfolgt, uns noch ein- mal zusammensprechen und auch die möglichen Instrumente eruieren. Ich finde, vor allem die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist jetzt nicht ausreichend geprüft worden, vor allem eben weil mit den hauptsächlichen Argumenten in Zeitverzug ist. Da muss man sich fragen, ob man an der anderen Seite nicht auch wieder etwas gewinnt, wenn man in die- ser Maßnahme sich befindet, weil man, wie Sie es sagen, durch die Parzellierungen alleine schon eine Herausforderung hat. Das ist das eine, und das andere ist, was hier auch noch besprochen werden sollte, die Frage, welchen Zuschnitt dieser Bebauungsplan hat. Ist es einer, sind es vielleicht auch zwei, für die einzelnen Abschnitte, je nachdem, je nach Grundstücksverhältnisse würde sich das vielleicht auch anbieten. Dann sind vielleicht auch die Verhältnisse wieder andere. Deswegen ist mir das zentral, dass wir das zeitnah, bevor der Aufstellungsbeschluss da ist, angehen. Weil klar, dann sind wir uns einig, dann haben wir keine Zeit mehr, irgendwelche Verfahrensschritte alternativ zu prüfen, das eben noch mal eingehender zu betrachten. Der Vorsitzende: Ich denke, darüber informieren wir im Planungsausschuss. Das ist wirklich dann auch, ich sage mal, Fachkost für die Fachleute. Dann tüfteln Sie gemeinsam herum. Das Ziel ist klar, der Weg ist an diesen Stellen schwierig und über eine alleinige Vorgabe, die aber für den Einzelfall nicht angewendet werden kann, kommen wir einfach nicht wei- ter. Insofern nehme ich den Punkt auf, es wird angesprochen und dann würden wir heute erst einmal das dabei bewenden lassen. Im Ziel sind wir uns einig. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 06.12.2022