Soziale Erhaltungssatzung für das Gebiet "Alte Südstadt"

Änderungsantrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier FW|FÜR-Gemeinderatsfraktion Eingang: 27.05.2022 Vorlage Nr.: 2022/0311/1 Soziale Erhaltungssatzung für das Gebiet "Alte Südstadt" Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 31.05.2022 3.1 x 1) Die Prüfkriterien für die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung im Erhaltungsgebiet "Alte Südstadt" werden für Bürgerinnen und Bürger transparenter und für einfachere Genehmigungsfähigkeit in einem gröberen Raster gestaltet. Das heißt, die Prüfkriterien sollen großzügiger definiert werden bzw. teilweise gestrichen. a) Änderungen am Grundriss von Wohnungen sollen genehmigungsfähig bleiben. b) Wohnraumerweiterungen durch bspw. Aufstockungen im selbst genutzten Eigentum sollten unter Berücksichtigung der Familiengröße weiterhin genehmigungsfähig bleiben. 2) Der Gemeinderat beschließt ein intensives Monitoring der Südstadt, das den Immobilienmarkt in der „Alten Südstadt“ beobachtet. Die Erhaltungssatzung wird als geeignetes Instrument erst bei nötigem Eingreifen eingesetzt, dazu bedarf es einer erneuten Entscheidung des Gemeinderats unter Berücksichtigung des Monitorings und der Darstellung der dadurch entstehenden Effekte. 3) Die Soziale Erhaltungssatzung tritt ab ihrer Einsetzung für die Dauer von drei Jahren in Kraft und wird nach Evaluierung dem Gemeinderat zur weiteren Abstimmung erneut vorgelegt. Begründung Die soziale Erhaltungssatzung für die Südstadt wurde von der Mehrheit des Gemeinderates auf den Weg gebracht, um Gentrifizierung im Stadtteil entgegenzutreten. Die jetzt vorliegende Satzung kann dazu beitragen, dass Investoren vor Luxussanierungen zurückschrecken, da diese einen enormen bürokratischen Aufwand mit sich bringen, um die Regelungen einzuhalten. Darüber hinaus birgt die Satzung in der jetzigen Fassung auch einige Nachteile für die angestammte Bevölkerung in der Südstadt und in der Entwicklung als Quartier. Darunter auch klimarelevante Sanierungen oder die Ertüchtigung für den Wohnraum sowie mögliche Grundrissänderungen zur optimierten Nutzung von Wohnraum. Dadurch sind nicht Großinvestoren betroffen, sondern in einigen Fällen vor allem Familien. Es werden neue bürokratische Hürden aufgebaut und bürokratischer Aufwand aufseiten der Stadt eingeführt, ohne den Stadtteil nachhaltig zu entwickeln. Dies ist auch ein Kostenpunkt. Der Vorschlag beinhaltet drei Vorschläge. Eine gröbere Fassung der Kriterien, um das eigentliche Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung im Blick auf die Gentrifizierung im Fokus zu halten, ohne eine organische Entwicklung des Quartiers zu verhindern. Im zweiten Punkt schlagen wir vor, ein stärkeres Monitoring ohne die Verabschiedung der Satzung. Diese dient dann als fertiggestelltes Instrument als letztes Mittel, sollte das Monitoring einen Eingriff durch Großinvestoren und damit verbundener Gentrifizierung identifizieren. Im dritten Punkt soll die Satzung beim greifen von Punkt 2 bzw. durch die Einsetzung des Gemeinderates zunächst für die Dauer von drei Jahren in Kraft sein, um die – 2 – Auswirkungen genauer beobachten zu können bzw. die Satzung anhand der Erkenntnisse nach zu justieren. Wir schlagen eine getrennte Abstimmung aller in diesem Änderungsantrag genannten Punkte vor. Unterzeichnet: Jürgen Wenzel Friedemann Kalmbach Petra Lorenz

Stellungnahme zum Änderungsantrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier FW | FÜR-Gemeinderatsfraktion Vorlage Nr.: 2022/0311/1 Verantwortlich: Dez. 2 Dienststelle: AfSta Soziale Erhaltungssatzung „Alte Südstadt“ Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 31.05.2022 3.1 x Kurzfassung Die Verwaltung empfiehlt, die Teilanträge 1) bis 3) abzulehnen beziehungsweise als erledigt zu betrachten (siehe ergänzende Erläuterungen). Finanzielle Auswirkungen Ja ☐ Nein ☒ ☐ Investition ☐ Konsumtive Maßnahme Gesamtkosten: Jährliche/r Budgetbedarf/Folgekosten: Gesamteinzahlung: Jährlicher Ertrag: Finanzierung ☐ bereits vollständig budgetiert ☐ teilweise budgetiert ☐ nicht budgetiert Gegenfinanzierung durch ☐ Mehrerträge/-einzahlung ☐ Wegfall bestehender Aufgaben ☐ Umschichtung innerhalb des Dezernates Die Gegenfinanzierung ist im Erläuterungsteil dargestellt. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☒ Ja ☐ durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Ergänzende Erläuterungen 1) Die Prüfkriterien für die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung im Erhaltungsgebiet „Alte Südstadt“ werden für Bürgerinnen und Bürger transparenter und für einfachere Genehmigungsfähigkeit in einem gröberen Raster gestaltet. Das heißt, die Prüfkriterien sollen großzügiger definiert werden bzw. teilweise gestrichen. a. Änderungen am Grundriss von Wohnungen sollen genehmigungsfähig bleiben. b. Wohnraumerweiterungen durch bspw. Aufstockungen im selbst genutzten Eigentum sollten unter Berücksichtigung der Familiengröße weiterhin genehmigungsfähig bleiben. Die Verwaltung plant – sofern die Soziale Erhaltungssatzung vom Gemeinderat beschlossen wird – die transparente Publikation der Prüfkriterien für die Bürgerinnen und Bürger sowie die Vorhabenträger. Die aufgestellten Prüfkriterien dienen als exemplarische Regelfälle und wurden auf der Grundlage des städtebaulichen Gutachtens, der Haushaltsbefragung und der einschlägigen Rechtsprechung aufgestellt, wobei die behutsame Entwicklung des Gebiets bedacht wurde. Änderungen am Grundriss von Wohnungen sind unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfähig, sofern sie der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards dienen. Beantragte Vorhaben müssen aber stets im Einzelfall und anhand des Gesetzes bzw. der hieran anknüpfenden Rechtsprechung entschieden werden. Eine derartige Genehmigung vorab kann insoweit nicht pauschal erfolgen und würde zudem das Ziel der Satzung in Frage stellen. Dem liegt zu Grunde, dass eine Veränderung der Wohnungsgrundrisse – insbesondere bei Veränderung der Zimmeranzahl oder der Raumaufteilung – einen anderen Personenkreis ansprechen und daher potenziell die vorhandene Bevölkerungsstruktur verändern würde. Damit hätten auch institutionelle Eigentümer bzw. professionelle Investoren die Möglichkeit, den Wohnungsbestand substanziell hochwertig zu verändern. Hinsichtlich selbstgenutzten Eigentums sieht der Karlsruher Kriterienkatalog gewisse Ausnahmen vor, gleichwohl im Gesetz keine Unterscheidung zwischen Eigentümer im selbstgenutzten Eigentum oder eben diesen sogenannten „Immobilienhaien“ getroffen wird. Dies betrifft Fälle, in denen durch die Beschränkung auf die Innenräume sowie eine zeitliche Komponente eine Auswirkung auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nicht angenommen wird. Im Vergleich zu anderen Städten bestehen dabei mehr Möglichkeiten von Eigentümern, im selbst genutzten Eigentum einen insgesamt höheren Ausstattungsstandard zu verwirklichen. Die pauschale Genehmigungsfähigkeit von Wohnraumerweiterungen für bestimmte Gruppen ist jedoch nicht vorgesehen. Die Verwaltung empfiehlt daher, den Teilantrag 1) abzulehnen. 2) Der Gemeinderat beschließt ein intensives Monitoring der Südstadt, das den Immobilienmarkt in der „Alten Südstadt“ beobachtet. Die Erhaltungssatzung wird als geeignetes Instrument erst bei nötigem Eingreifen eingesetzt, dazu bedarf es einer erneuten Entscheidung des Gemeinderats unter Berücksichtigung des Monitorings und der Darstellung der dadurch entstehenden Effekte. Der Gemeinderat hat am 20. Oktober 2020 neben dem Auftrag an die Verwaltung, einen Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung vorzubereiten, die Umsetzung eines städtischen Maßnahmenpakets beschlossen. Dieses Maßnahmenpaket umfasst bereits ein jährliches Monitoring zum Thema Wohnen und Milieuentwicklung inklusive jährlicher Berichterstattung für die Stadtviertel Innenstadt Ost – südwestlicher Teil, sowie Südstadt – süd- und nördlicher Teil. Neben diesem bereits beschlossenen Monitoring auf Ebene der Stadtviertel sieht der Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet „Alte Südstadt“ einen jährlichen Kurzbericht vor. – 3 – Der aktuelle Erlass der Satzung beruht auf den erhobenen Daten – sekundärstatistische Analysen (2021), Haushaltsbefragung (2021) und städtebauliches Gutachten (2021). Die Soziale Erhaltungssatzung könnte daher nicht einfach erst in einigen Jahren erlassen werden. Dies würde erneute gebietsscharfe Untersuchungen erfordern, welche wiederum den (noch) bestehenden Bedarf darstellen und rechtfertigen müssten. Bis zum Erlass der Satzung könnten zudem erhaltungsrechtlich relevante Vorhaben, wie umfassende Sanierungen, ohne gesonderte Genehmigung durchgeführt werden. Die Verwaltung empfiehlt daher, den Teilantrag 2) hinsichtlich des Monitorings für erledigt zu erklären und im Übrigen abzulehnen. 3) Die Soziale Erhaltungssatzung tritt ab ihrer Einsetzung für eine Dauer von drei Jahren in Kraft und wird nach Evaluierung dem Gemeinderat zur weiteren Abstimmung erneut vorgelegt. Die Soziale Erhaltungssatzung ist nach den gesetzlichen Bestimmungen zunächst nicht befristet. Da sie dem Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dienen soll, sollte sie solange in Kraft bleiben, wie es die Erreichung dieses Ziels erfordert. Ungeachtet dessen, hat die Verwaltung bereits in der Vorlage festgestellt, dass nach spätestens fünf Jahren die Voraussetzungen für den weiterhin bestehenden Bedarf einer sozialen Erhaltungssatzung erneut überprüft werden. Die Verwaltung hält eine Dauer von drei Jahren für eine Überprüfung für sehr kurz, um Auswirkungen einer Sozialen Erhaltungssatzung wissenschaftlich begründet nachzuweisen, dennoch kann nach dieser Zeit eine erste Überprüfung erfolgen. Die Verwaltung empfiehlt daher, den Teilantrag 3) als erledigt zu betrachten.