Unselbständige Stiftungen der Stadt Karlsruhe, Erwerb der Immobilie "Alte Kreisstraße 3" mit sechs Wohnungen

Beschlussvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2021/1089 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: Stk Unselbständige Stiftungen der Stadt Karlsruhe, Erwerb der Immobilie „Alte Kreisstraße 3“ mit sechs Wohnungen Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 12.10.2021 15 x Gemeinderat 19.10.2021 17 x Beschlussantrag (Kurzfassung) Der Gemeinderat nimmt nach Vorberatung im Hauptausschuss von den nachstehenden Ausführungen Kenntnis und ermächtigt die Verwaltung, die für den Erwerb der Immobilie mit sechs Wohneinheiten in der Alten Kreisstraße 3 erforderlichen Erklärungen abzugeben und die notwendigen Handlungen durchzuführen. Verkäuferin ist die städtische Wohnbaugesellschaft Volkswohnung GmbH. Der Gemeinderat ist damit einverstanden, dass Änderungen von nicht grundsätzlicher Art noch vorgenommen werden dürfen. Der Gemeinderat genehmigt einen Kaufpreis von maximal 2.479.900 EUR zuzüglich einem etwaigen 10% Zuschlag wegen erwarteter steigender Stahlpreise, das sind 2.650.130 EUR. Die Gesamtkosten inklusiv der Grunderwerbsnebenkosten betragen somit maximal 2.915.143 EUR. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen | Erträge (Zuschüsse und Ähnliches) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzüglich Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Ja x Nein ☐ max. 2.915.143 EUR 58.390 EUR Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja x Nein ☐ Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: ☐ Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) ☐ Umschichtungen innerhalb des Dezernates ☐ Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☐ Ja x positiv ☐ negativ ☐ geringfügig x erheblich ☐ IQ-relevant Nein x Ja ☐ Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein x Ja ☐ durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein x Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Ergänzende Erläuterungen Die unselbständigen Stiftungen haben mit Genehmigung des Gemeinderats im Jahr 2016 sechs Wohnungen im Baugebiet „loswohnen“ in Knielingen von der Konversionsgesellschaft Karlsruhe mbH erworben. Diese Wohnungen sind seit ihrer Fertigstellung im Dezember 2018 bzw. Juli 2019 vermietet. Drei weitere ererbte Immobilien befinden sich im Portfolio der unselbständigen Stiftungen. Stand 31.08.2021 verfügen die unselbständigen Stiftungen über liquide Mittel in Höhe von rd. 5,9 Mio. EUR. Diese liquiden Mittel werden über das städtische Clearingkonto aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase mit einem geringen Zinssatz verzinst. Mangels Alternativen besteht weiterhin die Strategie, Immobilien zu erwerben, um mit den dadurch erzielten Mieterträgen die Stiftungszwecke zu realisieren. Der Gemeinderat genehmigte bereits den Erwerb der Immobilie „Alte Kreisstraße 3“ von der Volkswohnung GmbH durch die unselbständigen Stiftungen in seiner Sitzung am 24.03.2020 nach Vorberatung im Hauptausschuss am 17.03.2020 mit geschätzten Gesamtkosten von 2.395.316 EUR inkl. der Grunderwerbsnebenkosten (Vorlage Nr. 2020/0194). Auf dem Grundstück soll ein Wohngebäude mit sechs Wohnungen errichtet werden. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 423 qm. Geplant ist eine schlüsselfertige Massivbauweise mit zwei Vollgeschossen und Dachgeschoss sowie sechs oberirdischen Stellplätzen. Das Grundstück befindet sich in einer attraktiven Wohnlage. Eine Bushaltestelle ist direkt vor dem Gebäude, die nächste Straßenbahnhaltestelle ist fußläufig 800 m entfernt. Die soziale Infrastruktur (Geschäfte, Ärzte) ist gut ausgebaut. Die Naherholungsgebiete sind nur ca. 400 m entfernt. Die Baukosten haben sich seit der erstmaligen Beschlussfassung am 24.03.2020 erhöht und liegen gemäß dem Ausschreibungsergebnis des einzigen Generalunternehmers, der ein Angebot abgegeben hat, 30% über den zunächst angenommenen Schätzkosten. Die Preisbindung ist bis zum 31.10.2021 zugesichert. Insbesondere beim Stahl ist mit weiteren Preiserhöhungen zu rechnen. Das Angebot der Volkswohnung GmbH vom 10.08.2021 lautet nun auf 2.479.900 EUR zuzüglich einem etwaigen 10% Zuschlag wegen erwarteter steigender Stahlpreise, das sind maximal 2.650.130 EUR. Die Gesamtkosten inklusiv der Grunderwerbsnebenkosten stellen sich im Vergleich zu dem vom Gemeinderat ursprünglich genehmigten Angebot wie folgt dar: Angebot vom 11.11.2019/ 29.01.2020 mit 10% Zuschlag Neues Angebot 10.08.2021 + Zuschlag von 10% wegen erwarteter steigender Stahlpreise Angebotssumme 1.979.600 2.479.900 davon Baukosten 1.273.500 1.702.295 Zuschlag (10%) 197.960 170.230 Zwischensumme 2.177.560 2.650.130 Grunderwerbsnebenkosten (10%) 217.756 265.013 Vom GR am 24.03.21 genehmigte Baukosten 2.395.316 Summe 2.915.143 Rendite 2,2% 2,0% – 3 – Die sehr vorsichtig kalkulierte Rendite beträgt nun mindestens 2%. Der Immobilienerwerb ist somit immer noch attraktiv. Die Bauzeit beträgt nach Erteilung der Baugenehmigung voraussichtlich 20 Monate. Die Kaufpreiszahlung findet vollumfänglich nach Abnahme des Objekts statt. Die Grunderwerbskosten der Immobilie „Alte Kreisstraße 3“ werden analog der seinerzeitigen Vorgehensweise beim Erwerb der Wohnungen in Knielingen prozentual auf die unselbständigen Stiftungen verteilt. Basis ist das Vermögen der einzelnen Stiftungen zum 01.01.2021. Das neue Angebot der Volkswohnung GmbH vom 10.08.2021 liegt um ca. 1% über den vom Statistischen Landesamt Baden-Württemberg ermittelten Baupreisen. Nachdem ein Abstimmungsgespräch mit der Volkswohnung GmbH stattgefunden hat, soll das vorgelegte Angebot der Volkswohnung grundsätzlich akzeptiert werden. Die Volkswohnung hat aber zugesagt zu prüfen, ob ein preisliches Entgegenkommen trotz enger Kalkulation noch möglich und darstellbar ist. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Der Gemeinderat nimmt nach Vorberatung im Hauptausschuss von den nachstehenden Ausführungen Kenntnis und ermächtigt die Verwaltung, die für den Erwerb der Immobilie mit sechs Wohneinheiten in der Alten Kreisstraße 3 erforderlichen Erklärungen abzugeben und die notwendigen Handlungen durchzuführen. Verkäuferin ist die städtische Wohnbaugesellschaft Volkswohnung GmbH. Der Gemeinderat ist damit einverstanden, dass Änderungen von nicht grundsätzlicher Art noch vorgenommen werden dürfen. Der Gemeinderat genehmigt einen Kaufpreis von maximal 2.479.900 EUR zuzüglich einem etwaigen 10% Zuschlag wegen erwarteter steigender Stahlpreise, das sind 2.650.130 EUR. Die Gesamtkosten inklusiv der Grunderwerbsnebenkosten betragen somit maximal 2.915.143 EUR.

Niederschrift 29. Plenarsitzung des Gemeinderates 19. Oktober 2021, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 18. Punkt 17 der Tagesordnung: Unselbständige Stiftungen der Stadt Karlsruhe, Erwerb der Im- mobilie "Alte Kreisstraße 3" mit sechs Wohnungen Vorlage: 2021/1089 Beschluss: Der Gemeinderat nimmt nach Vorberatung im Hauptausschuss von den nachstehenden Ausfüh- rungen Kenntnis und ermächtigt die Verwaltung, die für den Erwerb der Immobilie mit sechs Wohneinheiten in der Alten Kreisstraße 3 erforderlichen Erklärungen abzugeben und die not- wendigen Handlungen durchzuführen. Verkäuferin ist die städtische Wohnbaugesellschaft Volkswohnung GmbH. Der Gemeinderat ist damit einverstanden, dass Änderungen von nicht grundsätzlicher Art noch vorgenommen werden dürfen. Der Gemeinderat genehmigt einen Kaufpreis von maximal 2.479.900 EUR zuzüglich einem et- waigen 10% Zuschlag wegen erwarteter steigender Stahlpreise, das sind 2.650.130 EUR. Die Gesamtkosten inklusiv der Grunderwerbsnebenkosten betragen somit maximal 2.915.143 EUR. Abstimmungsergebnis: Bei 39 Ja-Stimmen und 3 Nein-Stimmen mehrheitlich zugestimmt Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 17 zur Behandlung auf und verweist auf die erfolgte Vorberatung im Hauptausschuss am 12. Oktober 2021. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD): Hier geht es jetzt darum, dass das Geld einer Stiftung benutzt wer- den soll, um ein Wohngebäude mit sechs Wohnungen zu errichten. Die Gesamtwohnfläche be- trägt 423 m². Die Volkswohnung soll das Ganze bauen. Es haben sich massive Mehrkosten er- geben. Die führen dazu, dass dieses Gebäude mit sechs Wohnungen jetzt knapp 3 Millionen, also genauer 2,915 Millionen kosten soll, und dementsprechend ergibt sich eine Rendite von nur noch 2 Prozent. Wenn man das ausrechnet, bei einer Nettomiete von 11 Euro pro Quad- ratmeter pro Monat, dann haben wir bei den bisherigen Kosten eine Zeit von 42,9 Jahren, bis die Miete die Investition bezahlt hat. Das entspricht den 2,2 Prozent. Wenn ich jetzt dieselbe – 2 – Miete ansetze bei dem neuen Preis, dann stelle ich fest, dass man bei 11 Euro pro Quadratme- ter 52 Jahre braucht, um über die Miete die Kosten der Errichtung wieder reinzukriegen. Kein Privatmann würde sich auf so ein Wagnis einlassen. Wir glauben, dass das Geld dieser Stiftung auf diese Art und Weise nicht gut angelegt ist. Deswegen werden wir als Fraktion dagegen stimmen. Stadtrat Honné (GRÜNE): Wir brauchen möglichst viele Wohnungen. Da sind diese Wohnungen auch ein kleines Rädchen in dem Gesamtgetriebe. Aber wir brauchen möglichst viele. Natürlich müsste sich ein Privatmann wirtschaftlicher verhalten, aber bei uns geht es darum, Wohnraum zu schaffen. Das schaffen wir, auch wenn die Miete erst nach einiger Zeit die Investition abbe- zahlt hat. Dann hat man anschließend trotzdem noch das Gebäude. Es ist nicht so, dass das Ge- bäude am Ende verloren wäre. Insofern stimmt die Rechnung auch nicht so ganz. Wir stimmen jedenfalls gerne zu. Der Vorsitzende: Ich möchte das auch noch einmal unterstreichen. Es geht hier nicht um das sinnvolle Anlegen von Geld, sondern um das Schaffen von Vermögen, weil das im Moment er- folgreicher ist, als das Geld auf irgendwelchen Konten zu haben, und gleichzeitig die Absiche- rung über bezahlbaren Wohnraum. Auch das wird hier sichergestellt. Und die 2 Prozent Rendite sind eine etwas unvollständige Betrachtung, weil die Wohnung selbst eher an Wert noch ge- winnen wird im Laufe der Jahre. Also, von daher kommt zu der klassischen Rendite über das Mieten auch noch ein Vermögenswert dazu, der vermutlich langsam auch eine stille Reserve aufbaut. Auch das bitte ich zu beachten. Wir kommen damit zur Abstimmung, und ich bitte Sie um Ihr Votum. – Das ist eine mehrheitli- che Zustimmung. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 15. November 2021