Erwerb des unbebauten Grundstücks Nr. 73544/1 mit 1.260 m², Wohnbaufläche, Heidenheimer Str., Gemarkung Durlach

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Beschlussvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2021/0957 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: LA Erwerb des unbebauten Grundstücks Nr. 73544/1 mit 1.260 m², Wohnbaufläche, Heidenheimer Straße, Gemarkung Durlach Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 21.09.2021 7 x zugestimmt Beschlussantrag (Kurzfassung) Der Hauptausschuss genehmigt den Erwerb des unbebauten Grundstücks Nr. 73544/1 mit 1.260 m², Wohnbaufläche, Heidenheimer Str., Gemarkung Durlach zu einem Kaufpreis von 763.200,00 € zzgl. Erwerbsneben- und Folgekosten. Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, den Kaufvertrag abzuschließen. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen | Erträge (Zuschüsse und Ähnliches) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzüglich Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Ja X Nein ☐ 763.200,00 € zzgl. Erwerbsneben- und Folgekosten Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja X Nein ☐ Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: ☐ Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) ☐ Umschichtungen innerhalb des Dezernates ☐ Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein X Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein X Ja ☐ Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☐ Ja X durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein X Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Ergänzende Erläuterungen Ausgangslage Die Verkäufer, eine Erbengemeinschaft, war zunächst an einem Verkauf der Grundstücke Nrn. 73544/1 (unbebaut) und 73545 (tlw. bebaut) an die Stadt interessiert (sh. Lageplan, grün markiert). Nachdem im Rahmen der Grundstücksverhandlungen eines der Mitglieder an einer Eigennutzung des bebauten Grundstück Nr. 73545 Interesse äußerte und somit eine Veräußerung ablehnte, während das andere Mitglied weiterhin Verkaufsbereitschaft signalisierte, wurde zur Umsetzung der Intentionen innerhalb der Erbengemeinschaft Einigkeit im Hinblick auf die Aufhebung der Erbengemeinschaft und einer flächengleichen Aufteilung der beiden o.g. Grundstücke erzielt. Nachdem zwischenzeitlich das Vermessungsergebnis vorliegt, wurde nunmehr das unbebaute Grundstück Nr. 73544/1 mit 1.260 m² neu (sh. Lageplan, rot umrandet) vom veräußerungsbereiten Mitglied der Erbengemeinschaft der Stadt zum Kauf angeboten. Eine private Vermarktung der Fläche war vom Eigentümer nicht gewünscht. Erwerbsgrund Der Erwerb des Grundstücks Nr. 73544/1 (neu) mit 1.260 m² kann einen Beitrag zur Befriedigung der anhaltenden hohen Nachfrage nach städtischen Bauplätzen und somit nach Wohnraum in Karlsruhe leisten. Wie Gutachten und Analysen belegen, ist Karlsruhe eine attraktive Stadt und gehört in Deutschland zu einer der wachsenden Städte. Insbesondere der Aspekt der baulichen Innenentwicklung und der hiermit verbundenen Möglichkeit einer kurzfristigen (flexiblen) Bebauung des o.g. Grundstückes nach § 34 BauGB sprechen ebenfalls für einen Erwerb. Daneben bietet ferner die Option der mittelfristigen Entwicklung bei einer Überplanung des Gesamtareals im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (städtisches Grundstück Nr. 75278 mit dem Grundstück Nr. 73544/1) auch die Möglichkeit, eine dichtere Bebauung und somit die Nachfrage nach Wohnraum im Rahmen der kommunalen Wohnraumschaffung zu erfüllen. Mithin lässt sich somit in der Summe feststellen, dass ein Erwerb des o.g. Grundstückes der Erfüllung der Kernaufgaben der kommunalen Bodenpolitik, wie der Ausweisung, Entwicklung, Vermarktung sowie laufenden Sicherung von Grundstücksflächen dienen würde. Planungsrecht Die Bebauung des Grundstücks Nr. 73544/1 (neu) mit ca. 1.260 m² ist nach § 34 BauGB anhand einer Vielzahl von Kombinationsmöglichkeiten jeweils in Abhängigkeit der Präferenz und Größe der Wohneinheiten bspw. durch 4 Doppelhaushälften, 4 Reihenhäuser, 3 Reihenhäuser und 1 Einfamilienhaus, 2 Doppelhaushälften und 1 Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus mit 4-5 WE, möglich. Das Grundstück Nr. 73544/1 (neu) grenzt zudem unmittelbar östlich an das städtische Grundstück Nr. 75278 mit 1.486 m² an, auf dem sich gegenwärtig (noch) der Bauhof befindet (sh. Lageplan, blau umrandet). Die Stadt plant die Verlagerung dieses sowie des in der Wiesenstraße befindlichen Bauhofes im Rahmen einer Zusammenlegung mit dem Bauhof Stupferich an den Standort Gewerbegebiet im Winterrot, wo auch eine neue Wertstoffstation derzeit entsteht. Vor diesem Hintergrund entstünde darüber hinaus kurz- bis mittelfristig auch die Möglichkeit einer Gesamtentwicklung des Areals mit insgesamt 2.746 m² für eine Wohnbebauung. Um allerdings grundstücksübergreifend (städtisches und o. g. Erwerbsgrundstück) eine großmaßstäbliche, zusammenhängende Baustruktur (z.B. verdichtete Bungalows/ Mehrfamilienhaus/Sonderbau o. Ä.) zu schaffen, bedarf es eines neuen Bebauungsplans (mit architektonischem/städtebaulichem Wettbewerb). Kaufpreis – 3 – Auf Basis des Gutachtens der Grundstücksbewertungsstelle vom 5. November 2019 beträgt der Verkehrswert für das Grundstück Nr. 73544/1 (neu) mit 1.260 m² 781.200,00 € (620 €/m²). Hiervon wird ein pauschaler Betrag in Höhe von 18.000 € für möglicherweise entstehende Mehrkosten der fachgerechten Entsorgung von Aushubmaterial im Rahmen von zukünftigen Baumaßnahmen (sh. unten „Altlasten“) abgezogen, sodass der Kaufpreis somit 763.200,00 € beträgt. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten i.H.v. ca. 10 %), sodass die Gesamtsumme ca. 839.520,00 € beträgt. Die Kaufnebenkosten sind bei der Bemessung des Weiterveräußerungspreises durch die Stadt mit einzuberechnen, um zumindest die Gestehungskosten für das Grundstück zu erzielen (ca. 680 €/m²). Erschließungsbeitrag Für das im Betreff genannte bebaute Grundstück fallen keine Erschließungsbeiträge an. Vertragskonditionen Altlasten Eine Auskunft aus dem Bodenschutz- und Altlastenkataster ergab, dass die Grundstücke derzeit nicht erfasst sind. Der Verkäufer wollte vertraglich keine Haftungsklausel übernehmen, da diese für ihn mit Risiken und Unwägbarkeiten verbunden wäre. Daher ließ er auf eigene Kosten eine Bodenuntersuchung vor Vertragsabschluss durch ein Ingenieurbüro durchführen. Nach Auswertung des Bodengutachtens durch den Umwelt- und Arbeitsschutz können drei der vier entnommenen Proben in die Zuordnungsklasse Z0 eingestuft werden. Eine Probe enthält fremdstoffhaltige Auffüllungen die in die Zuordnungsklasse Z2 einzustufen sind und im Rahmen von Baumaßnahmen abfallrechtlich zu untersuchen und fachgerecht zu entsorgen sind. Diese Mehrkosten wurden auf Basis einer Kostenschätzung des Ingenieurbüros des Verkäufers, unter Zugrundelegung von 2 worst case Szenarien, ermittelt und vom Umwelt- und Arbeitsschutz der Stadt Karlsruhe überprüft. Im Einvernehmen mit dem Verkäufer wurde daraufhin eine Pauschale i. H. v. 18.000,00 € festgelegt, die vom Kaufpreis abgezogen wurde. Damit sind sämtliche Kosten gegenseitig abgegolten. Sanierungsvermerk Das neu vermessene Grundstück Nr. 73544/1 mit 1.260 m² liegt außerhalb des Sanierungsgebietes; der in der II. Abteilung eingetragene Sanierungsvermerk wird daher gelöscht. Beschluss: Antrag an den Hauptausschuss Der Hauptausschuss genehmigt den Erwerb des unbebauten Grundstücks Nr. 73544/1 mit 1.260 m², Wohnbaufläche, Heidenheimer Str., Gemarkung Durlach zu einem Kaufpreis von 763.200,00 € zzgl. Erwerbsneben- und Folgekosten. Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, den Kaufvertrag abzuschließen.

Niederschrift 22. Sitzung Hauptausschuss 21. September 2021, 16:30 Uhr öffentlich Bürgerssaal, Rathaus Marktplatz Vorsitz: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 7. Punkt 7 der Tagesordnung: Erwerb des unbebauten Grundstücks Nr. 73544/1 mit 1.260 m², Wohnbaufläche, Heidenheimer Straße, Gemarkung Durlach Vorlage: 2021/0957 Beschluss: Der Hauptausschuss genehmigt den Erwerb des unbebauten Grundstücks Nr. 73544/1 mit 1.260 m², Wohnbaufläche, Heidenheimer Str., Gemarkung Durlach zu einem Kaufpreis von 763.200,00 € zzgl. Erwerbsneben- und Folgekosten. Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, den Kaufvertrag abzuschließen. Abstimmungsergebnis: Einstimmig zugestimmt Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 7 zur Behandlung auf und lässt, nachdem keine Wort- meldungen vorliegen, über die Vorlage abstimmen. – Einstimmig so beschlossen. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt – Ratsangelegenheiten – 24. September 2021