Entwicklung des P90 oder eines Ersatzneubaus durch die Stadt

Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Entwicklung des P90 oder eines Ersatzneubaus durch die Stadt B ́90/DIE GRÜNE-OR-Fraktion eingegangen am: 30.05.2021 Vorlage Nr.: 2021/0829 Verantwortlich: Dez. 6 Dienststelle: Stpla Gremium Termin TOP ö nö Ortschaftsrat Durlach 14.07.2021 8 ☒ ☐ Antrag: Der von der Stadt Karlsruhe beabsichtigte Verkauf des Gebäudes Pfinztalstraße 90 (ehemaliges Verwaltungsgebäude der Badischen Maschinenfabrik Durlach, „P90“) soll im Sinne einer nachhaltigen Immobilienstrategie der Stadt Karlsruhe auf den Prüfstand gestellt werden. Die Stadt Karlsruhe war bereits Eigentümer der Immobilie, hat sie veräußert, und dann wegen der strategisch guten Lage am Ortseingang von Durlach zurückerworben. Seit ca. 2 Jahren wird nun wieder ein Verkauf angestrebt. Insbesondere vor dem Hintergrund des beabsichtigten städtebaulichen Sanierungsgebietes am Durlacher Stadteingang und der Neuordnung eines Teils des BMD-Areals erscheint dieses Vorgehen nicht schlüssig und wirft Fragen auf. Unsere Stadt sollte die Steuerungshoheit auf dem Immobilienmarkt zumindest in Teilen behalten oder zurückgewinnen. Deshalb beantragen wir: Teil 1: Eigentum und Klimaschutz 1. Kenntnisgabe des aktuellen Standes bezüglich des oder der Interessenten, der bzw. die 2019 ein Konzept für eine Nachnutzung (Dienstleistungsflächen und Wohnflächen) vorlegen wollte(n). Seit April 2019 wurden unseres Wissens den involvierten Gremien keine aktualisierten Informationen vorgelegt. Seit Ende des Jahres 2019 wird das Gebäude wohl nicht mehr genutzt. 2. Prüfung, ob das Gebäude vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungen in städtischem Eigentum gehalten werden kann auch für den Fall eines möglicherweise notwendigen Abrisses und Ersatzneubaus. Hier soll eine Neubewertung erfolgen und dem Ortschaftsrat transparent erläutert werden. 3. Prüfung, ob das Grundstück gehalten werden kann, z. B. über Erbpachtvertrag, sofern eine Veräußerung des Gebäudes unvermeidbar erscheint oder vorteilhaft ist, aus Gründen, die den Antragsstellenden unbekannt sind. Antrag – 2 – 4. Prüfung, ob Vorgaben bezüglich Dach- und Fassadenbegrünung und Photovoltaik an Fassade und Dach gemacht werden können, sofern eine Veräußerung des Gebäudes auch nach einer Neubewertung als unvermeidbar eingeschätzt wird. Ein für unterstützungswert befundener Vorschlag der Freien Wähler OR-Fraktion wurde hierzu bereits in den Raum gestellt. Teil 2: Nachhaltige Bewirtschaftung nach Gemeinwohlkriterien 5. Prüfung, ob das Gebäude im Eigentum der Stadt Karlsruhe nach Gemeinwohlkriterien bewirtschaftet werden kann. So könnte ein breitgemischtes Profil von Nutzerinnen und Nutzern des Gebäudes erreicht werden, mit Mieten, die sich (auch) an GW-Kriterien orientieren für Vereine, gemeinnützige Akteure, Kunst und Kultur, Flächen für Start-ups usw. 6. Prüfung, ob für das Gebäude für den Fall der Veräußerung Vorgaben hinsichtlich einer Bewirtschaftung des Gebäudes nach Gemeinwohlkriterien verbindlich über z. B. einen Erbpachtvertrag gemacht werden können. 7. Sind an die Stadtverwaltung bereits Interessenten herangetreten oder sind der Stadtverwaltung Interessenvereinigungen bekannt, die in Frage kämen, gemeinsam und organisiert (z. B. genossenschaftlich) dieses Gebäude oder ein vergleichbares Gebäude nach Gemeinwohlkriterien zu nutzen? 8. Die Volkswohnung (VOWO) als städtische Gesellschaft konnte sich bislang nicht dazu entscheiden, sich GWÖ zertifizieren zu lassen. Wäre es vorstellbar, das Gebäude P90 in eine neu gegründete Gesellschaft auszugliedern, die sich GWÖ zertifizieren lässt? So könnte dieses Projekt dazu dienen, sich mit dem Zertifizierungsprozess vertraut zu machen, um ihn ggfs. später auf weitere Gesellschaftsteile o. ä. auszuweiten. Gleiches soll gelten, falls das Gebäude oder ein Ersatzneubau durch die KFG betrieben werden soll. Teil 3 Aktueller Zustand des Gebäudes: a) In welchem Zustand befindet sich die Gebäudehülle, auch im Hinblick auf zeitgemäße Anforderung hinsichtlich Transmissionswärmeverluste und Primärenergiebedarf? b) Besteht ein Anschluss an das Fernwärmenetz bzw. ist er vorgesehen? c) Laut einem Bericht aus dem WiföA (11/20219) besteht erheblicher Handlungsbedarf hinsichtlich aktueller Brandschutzvorgaben. Liegt der Stadt eine Abschätzung vor, ob sich eine Erfüllung dieser Vorgaben im Bestandsbau wirtschaftlich umsetzen lässt? – 3 – d) Ist die Süd-Öffnung für die beabsichtigte Erschließung des BMD-Geländes beschlossene Sache oder nur für den Fall eines Abrisses des P90 und Ersatzneubaus vorgesehen? e) Ein Ersatzneubau böte auch die Chance für eine vergleichsweise große Tiefgarage, mit z. B. einer Ebene für öffentliche Parkmöglichkeiten (Themenfeld „zentrumsnahe Parkflächen außerhalb des öffentlichen Straßenraums“). Gab es hierzu bereits Überlegungen oder Planungen? f) Wären folgende Nutzungsmöglichkeiten bis eine Entscheidung hinsichtlich Verkauf, Sanierung oder Abbruch getroffen worden kann vorstellbar: eine temporäre Nutzung durch Vereine, andere Nutzer, die Bedarf haben (z. B. wegen Sanierungsarbeiten an ihren Gebäuden (z. B. auch Schulgebäuden, hier kann Bauzeit bei Ausweichen auf andere Gebäude massiv beschleunigt werden). Bestehen brandschutztechnische oder baurechtliche Bedenken bezüglich der beschriebenen Nutzungsarten oder sind hierfür Genehmigungen zu erlangen oder Ausnahmen vorstellbar (z. B. mit reduzierter Belegung)? unterzeichnet von: Johannes Ruf und die Fraktion B90/Die Grünen im OR Durlach

Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Entwicklung des P90 oder eines Ersatzneubaus durch die Stadt B ́90/DIE GRÜNEN-OR-Fraktion eingegangen am: 30.05.2021 Vorlage Nr.: 2021/0829 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: LA Gremium Termin TOP ö nö Ortschaftsrat Durlach 14.07.2021 8 ☒ ☐ Kurzfassung Die Stadt steht mit der Sparkasse Karlsruhe bzgl. des städtischen Grundstücks Nr. 45245/1 („P90“) in Erwerbsverhandlungen. Sofern alle grundstücksbezogenen Parameter geklärt sind, kann das Grundstücksgeschäft nach Beschlussfassung in den Gremien erfolgen. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen | Erträge (Zuschüsse und Ähnliches) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzüglich Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Ja ☐ Nein ☐ Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja ☐ Nein ☐ Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: ☐ Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) ☐ Umschichtungen innerhalb des Dezernates ☐ Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☐ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☐ Ja ☐ Korridorthema Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☐ Ja ☐ durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☐ Ja ☐ abgestimmt mit Stellungnahme zum Antrag – 2 – Ergänzende Erläuterungen Zu der Anfrage vom 11. Juni 2021 nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung: Teil 1: Eigentum und Klimaschutz Die Stadt steht seit 2019 im Gespräch mit der Sparkasse Karlsruhe, die das Objekt P 90 und das städtische Grundstück Nr. 45245/38 entwickeln möchte. Geplant ist der ggfs. Abbruch des Bestandsgebäudes und die Errichtung eines Ersatzneubaus, um eine Verlagerung der Sparkasse Karlsruhe auf die städtischen Grundstücke vorzunehmen. Ebenso ist die Erstellung von Wohnungsbau geplant, die im Portfolio der Sparkasse bleiben sollen. Eine aktuelle Machbarkeitsstudie des gesamten BMD-Geländes zeigt unterschiedliche Varianten für die Bebauung bzw. Nutzung der städtischen Grundstücke. Diese sieht eine gemischte Gewerbe- und Wohnnutzung vor. Darüber hinaus besteht Kontakt mit dem Eigentümer des rückwärtigen Grundstücks Nr. 45245/46, der grundsätzlich einer gemeinsamen Entwicklung der Grundstücke und der hierfür erforderlichen Zusammenarbeit mit den Beteiligten positiv entgegensteht. Auf den städtischen Grundstücken wäre zwar grundsätzlich ein Erbbaurecht möglich. Da aber eine gemeinsame Entwicklung der Grundstücke durch zwei Eigentümer geplant ist, wären bei einer Vergabe im Wege des Erbbaurechtes zwei unterschiedliche Eigentumsverhältnisse gegeben, die eine Verschmelzung der Grundstücke nicht möglich machen und zu baulichen Einschränkungen führen würde. Im Übrigen handelt es sich um einen Altfall, der vor dem Gemeinderatsbeschluss vom 18. Februar 2020 stammt, sodass die Kriterien über die Vergabe von Grundstücken keine Anwendung finden. Gemäß Grundsatzbeschluss des Gemeinderats zum Klimaneutralen Bauen vom 30. Juni 2020 greifen bei Grundstücksverkäufen der Stadt bestimmte energetische Vorgaben, die ein Käufer bei darauf neu zu errichtenden Gebäuden zwingend erfüllen muss. Die Vorgaben differieren dabei, je nachdem, ob es sich um zukünftige Wohngebäude oder gewerbliche Bauten handelt. Für gewerbliche Neubauten müsste der Käufer mindestens einen KfW-Standard 55 (Nichtwohngebäude) sowie eine größtmögliche Dachflächenbelegung mit Photovoltaik nachweisen. Die entsprechenden Vorgaben sind in den Musterkaufverträgen bereits aufgenommen. Für den Fall eines Grundstücksverkaufs mit dem Ziel eines Gebäudeabbruchs und Neubaus würde die Regelung allerdings nicht greifen, da es sich auch hier um einen sogenannten Altfall handelt, der Vertrauensschutz genießt. Grundsätzlich möglich wäre durchaus, die Photovoltaikpflicht bei einem Grundstücksverkauf auch auf eine komplette Modernisierung des mitverkauften Bestandsgebäudes anzuwenden. Dies wäre allerdings nicht mehr als zwingende Vorgabe vom Grundsatzbeschluss gedeckt und müsste dann im Zuge des Aushandlungsverfahrens mit dem Käufer geregelt werden. Unabhängig davon hat die Landesregierung im Zuge des neuen Koalitionsvertrags angekündigt, die bereits bestehende und zum 1. Januar 2022 gültige Photovoltaikpflicht für Nichtwohngebäude (Neubau) auch auf Wohngebäude sowie grundlegend auf Bestandgebäude bei grundlegender Sanierung auszuweiten. Diese erweiterte Regelung soll auch zeitnah auf den Weg gebracht werden. Insofern lässt sich absehen, dass bei einer grundlegenden Sanierung des Gebäudes durch den Käufer zukünftig ohnehin die landesweite Solarpflicht greifen dürfte. – 3 – Bei Fassadenbegrünung oder Photovoltaik an Fassaden gilt es zu bedenken, dass sich das Grundstück des P90 im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung Durlach, im Bereich der Zone C (Stadterweiterung) befindet. Die Ausweitung der Satzung auf die Randgebiete des historischen Ortskerns wurde im Hinblick auf ein gestalterisch zusammenhängendes Straßenbild auch an den Stadteingängen vorgenommen. Besonderes Augenmerk wird hierbei auf Fassaden, welche vom Straßenraum einsehbar sind, gelegt. Ein Abweichen von diesen Gestaltungsfestsetzungen ist im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens grundsätzlich möglich. Es muss in der weiteren Planung geprüft werden, ob eine Fassadenbegrünung eine an den Standort angepasste gestalterische Komponente ist. Teil 2: Nachhaltige Bewirtschaftung und Gemeinwohlkriterien Über die Fragen, die sich mit dem Thema Bewirtschaftung von städtischen Gebäuden nach Gemeinwohlkriterien beschäftigen, wäre zuerst eine Grundsatzentscheidung des Gemeinderates herbeizuführen. Für das oben genannte Objekt besteht aufgrund der bisherigen Verhandlungen Vertrauensschutz, ein zukünftiger Beschluss könnte daher nur für neu zu vermarktende Objekte angewendet werden. Für dieses Gebäude sind in letzter Zeit Interessenten auf die Stadt zugekommen. Sie wurden auf die laufenden Verhandlungen verwiesen, insofern kann keine Aussage zur deren Nutzungsabsichten getroffen werden. Teil 3: Aktueller Zustand des Gebäudes Die vollständige Entmietung des Gebäudes ist aufgrund einer Auflage des Bauordnungsamts seit Anfang 2020 erfolgt. Das Gebäude stammt aus den 60er Jahren und befindet sich daher in einem altersbedingten Zustand. Ein Anschluss an das Fernwärmenetz besteht nicht. Es befindet sich eine Heizkraftanlage auf dem Areal, das von einer Fremdfirma betrieben wird, die Teile des Areals beheizt. Ein Brandschutz wurde behelfsmäßig zum Nachbarhaus durch Abriegelung des Treppenhauses vorgenommen. Eine interimsweise temporäre Nutzung scheidet daher aus. Eine Abschätzung, ob eine Erfüllung der aktuellen Brandschutzvorgaben im Bestandsbau wirtschaftlich umsetzbar ist, wurde von HGW verneint. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 729 aus dem Jahr 2000 setzt eine Erschließung des BMD-Areals von der Pfinztalstraße als private Verkehrsanlage fest, welche in gemeinschaftlichem Eigentum der angesiedelten Eigentümer ist. Derzeit besteht die Zufahrt aus einer ebenerdigen Durchfahrt im Erdgeschoss vom Gebäude P 90. Eine solche Zuwegung ist weiterhin denkbar. Aber auch ein Abrücken des Gebäudekörpers von der gemeinsamen Zufahrt bei Neuordnung des Grundstückes wäre möglich.