Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts an dem unbebauten Grundstück Nr. 63189/1 mit 1.914 m² Wohnbaufläche, Steiermärker Straße, Gemarkung Durlach

Beschlussvorlage Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Vorlage Nr.: 2021/0513 Verantwortlich: Dez. 4 Dienststelle: LA Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes an dem unbebauten Grundstück Nr. 63189/1 mit 1.914 m², Wohnbaufläche, Steiermärker Straße, Gemarkung Durlach Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 04.05.2021 4 x zugestimmt Beschlussantrag (Kurzfassung) 1. Der Hauptausschuss nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt die Ausübung des Vorkaufsrechtes an dem auf Gemarkung Durlach gelegenen unbebauten Grundstück Nr. 63189/1 gem. § 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 5 i. V. m. Abs. 1 S. 3 BauGB zum vereinbarten Kaufpreis von 830.000,00 € (zzgl. Erwerbsneben- und Folgekosten) durch die Stadt Karlsruhe. 2. Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, hierfür alles Weitere zu veranlassen und die entsprechenden Erklärungen, die zum Eigentumsübergang auf die Stadt erforderlich sind, abzugeben. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen | Erträge (Zuschüsse und Ähnliches) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzüglich Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Ja x Nein ☐ 830.000,00 € zzgl. 10 % Nebenkosten Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja x Nein ☐ Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: ☐ Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) ☐ Umschichtungen innerhalb des Dezernates ☐ Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein x Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein x Ja ☐ Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☐ Ja x durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein x Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Verkaufsfall Mit Kaufvertrag UR 216 L/2021 des Notars Linus Freunscht, Kandel vom 4. Februar 2021 (eingegangen bei der Stadt am 10. Februar 2021) wurde das auf Gemarkung Durlach gelegene Grundstück Nr. 63189/1 mit 1.914 m², Wohnbaufläche, Steiermärker Str. veräußert. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt 830.000,00 €. Das o.g. Grundstück liegt im Umlegungsgebiet „Oberer Säuterich“. Zur Wirksamkeit des Kaufvertrages bedarf es daher der Genehmigung der Umlegungsstelle gemäß § 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Mit Schreiben der Umlegungsstelle vom 4. März 2021 wurde die Genehmigung gemäß § 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erteilt, die am 5. März 2021 beim Notariat als empfangsbevollmächtigte Stelle eingegangen ist. Die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages trat somit am 5. März 2021 ein. Die Stadt kann das ihr zustehende Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Rechtswirksamkeit des zugrunde liegenden Kaufvertrags gegenüber dem Verkäufer ausüben, mithin also bis zum Ablauf des 5. Mai 2021. Ist-Zustand Das Grundstück ist unbebaut, befindet sich planungsrechtlich im Außenbereich und ist im Flächennutzungsplan (2030) als Bauerwartungsland Wohnen ausgewiesen. Darüber hinaus liegt das Grundstück im o.g. Umlegungsgebiet „Oberer Säuterich“, für den ein Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan „Oberer Säuterich“ vorhanden ist. Ausübungstatbestände Am Grundstück Nr. 63189/1 steht der Stadt je das gesetzliche Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 2 BauGB (Umlegungsgebiet) und nach § 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 5 i. V. m. Abs. 1 S. 3 (Flächennutzungsplan) zu. a. § 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 5 BauGB (FNP): Gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 5 i .V. m. Abs. 1 S. 3 BauGB steht der Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans zu, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Das Vorkaufsrecht kann in diesem Fall bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird. Entsprechend den Darstellungen des künftigen Flächennutzungsplans 2030 des Nachbarschaftsverbandes Karlsruhe (NVK) wird die betroffene Außenbereichsfläche als geplante Wohnbaufläche bzw. Wohngebiet ausgewiesen. Der Flächennutzungsplan 2030 ist seitens der Verbandsversammlung beschlossen und liegt derzeit beim Regierungspräsidium zur Genehmigung vor, sodass eine formelle und materielle Planungsreife insofern erreicht ist. Ausübungsgrund Das Vorkaufrecht (§ 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 5 i. V. m. Abs. 1 S. 3 BauGB) darf nach Maßgabe des § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt. Dies ist dann der Fall, wenn für die betroffene Außenbereichsfläche alsbald ein Bebauungsplan zum Zwecke der Bereitstellung von Flächen für den Wohnungsbau aufgestellt werden soll und die Fläche unmittelbar oder mittelbar für die Errichtung von Wohngebäuden oder für deren infrastrukturelle Ausstattung benötigt wird. Durch die Fassung des Aufstellungsbeschlusses nach § 2 Abs. 1 BauGB durch den Planungsausschuss am 22. April 2015 zum Bebauungsplan „Oberer Säuterich“, den Abschluss der frühzeitigen Beteiligungen nach § 3 Abs. 1 BauGB (Öffentlichkeit) und § 4 Abs. 1 BauGB (Träger öffentlicher Belange), der nunmehr die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Behörden nach § 4 Abs. 2 BauGB folgt, sowie die Einleitung der Umlegung am 19. Juni 2015 hat die Stadt bereits diejenigen Schritte vorgenommen, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel der Bereitstellung von Wohnraum alsbald zu verwirklichen (Wahrnehmung öffentlicher Aufgabe) und somit planerisch auf den dringenden – 3 – Wohnbedarf reagiert. Ferner wird nach Durchführung der Beteiligung nach § 4 Abs. 2 die Offenlage nach § 3 Abs. 2 BauGB folgen. Zu den Kernaufgaben der kommunalen Bodenpolitik zählt die Ausweisung, Entwicklung, Vermarktung sowie laufende Sicherung von Grundstücksflächen. Wie Gutachten und Analysen belegen, besteht in Karlsruhe ein erheblicher Bedarf an Wohnungen. Karlsruhe ist eine attraktive Stadt und gehört in Deutschland zu den wachsenden Städten. So besteht ein hoher Bedarf an Wohnungen, für die geeignetes Bauland bereitzustellen ist. Ein hierfür geeignetes Gebiet ist der „Obere Säuterich“ am Rand von Durlach-Aue. Hier soll auf einer Fläche von ca. 12,7 ha ein neues Wohnquartier mit ca. 385 Wohneinheiten, einer Kindertagesstätte, einem Pflegeheim mit 75 Pflegeplätzen und attraktiven Grün- und Gartenräumen entstehen. Der 8. Sachstandsbericht zur Wohnungsentwicklung (Amt für Stadtentwicklung 2015) verdeutlicht die wachsende Nachfrage nach Wohnraum und den deutlichen Anstieg der Miet- und Kaufpreise in Karlsruhe im Berichtszeitraum (2007-2014). Auch in dieser Hinsicht trifft der Bebauungsplan „Oberer Säuterich“ die sozialen Ziele der Stadt und die Interessen des Allgemeinwohls. In Einzel- Doppelhäusern, Reihen- und Mehrfamilienhäusern werden unterschiedliche Wohnungstypen mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen entstehen -mit dem Ziel eine gesunde soziale Mischung für das neue Quartier in Durlach-Aue zu erreichen. Darüber hinaus plant die Stadt die Umsetzung eines Pflegeheims mit 75 Plätzen sowie eine sechs bis achtgruppige Kita im Gebiet. Diese sollen im Rahmen des erforderlichen Bodenordnungsverfahrens von der Stadt Karlsruhe bereitgestellt werden. Da im Plangebiet nur wenige Grundstücke in städtischem Eigentum stehen, sind im Verkaufsfall zur Bewältigung obiger Anforderungen zum Wohle der Allgemeinheit private Grundstücke durch Ausübung des bestehenden Vorkaufsrechtes in städtisches Eigentum zu überführen. Der Bebauungsplan schafft auf dieser Grundlage die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung neuen Wohnraums für etwa 800 Einwohner, in einem Gebiet, das hervorragend an den ÖPNV angebunden ist. In der Summe lässt sich somit feststellen, dass die vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecke mithin vorliegen, sodass ein überwiegender Vorteil für das Wohl der Allgemeinheit nach Abwägung der vorgenannten Aspekte die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 5 i. V. m. Abs. 1 S. 3 BauGB für diesen Zweck rechtfertigt und somit das entgegenstehende Interesse der Vertragsparteien an wirtschaftlicher freier Disposition zurückzutreten hat. b. § 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 2 BauGB (Umlegungsgebiet): Das unbebaute Grundstück liegt innerhalb des Umlegungsgebietes (§ 52 BauGB) „Oberer Säuterich“ im Stadtteil Durlach- Aue. Das Umlegungsverfahren ist eingeleitet. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Oberer Säuterich“ wurde zwar am 22. April 2015 gefasst und öffentlich bekannt gemacht. Die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB (Offenlage) konnte bisher noch nicht erfolgen, da Flächen für öffentliche Zwecke oder für Ausgleichsmaßnahmen noch nicht hinreichend konkret geplant sind. Auch sind konkrete Flächen für den Gemeinbedarf (z.B. Kita und Pflegeheim) noch nicht festgesetzt. Insofern kann das Umlegungsverfahren derzeit noch nicht weitergeführt werden. Grundsätzlich gilt jedoch, je mehr Grundstücke die Gemeinde besitzt, desto leichter lässt sich die Umlegung durchführen. Durch den Erwerb von Grundstücken durch Ausübung des Vorkaufsrechtes kann die Gemeinde die Umlegung dadurch fördern, dass sie Flächen- und Lageansprüche erwirbt und so den Zuteilungsanspruch der Gemeinde insgesamt erhöht, dass ihr sämtliche Flächen öffentlicher Nutzung zugeteilt werden können. – 4 – Demnach soll das Vorkaufsrecht gem. § 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 5 i.V.m. Abs. 3 Ziff. 1 ausgeübt werden. Kaufpreis bzw. finanzielle Entschädigung Die finanzielle Entschädigung ist in § 28 Abs. 2 und 3 BauGB geregelt. Gem. § 28 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 464 Abs. 2 BGB kommt der Kauf zwischen der Stadt und dem Verkäufer zu den Bedingungen zustande, wie sie im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Erstkäufer vereinbart wurden. D.h. die Stadt hat folgende Kosten zu tragen: Kostenübersicht: Kaufpreis (ca. 433,65 €/m²): 830.000,00 € zuzüglich Grunderwerbsteuer (rd. 5%) 41.500,00 € zuzüglich Erwerbsnebenkosten (rd. 5%) 41.500,00 € Gesamtsumme: 913.000,00 € Nach dem Verkehrswertkurzgutachten der Grundstücksbewertungsstelle vom 16.04.2021 beträgt der Verkehrswert für Rohbauland 360 €/m², das sind insgesamt 689.040,00 €. Unter Berücksichtigung der oben angeführten Argumente (dringend benötigte Wohnbebauung) liegt die Gewährung eines städtischen Interessenszuschlags von rund 20 % innerhalb der üblicherweise akzeptierten Spanne von maximal 25 %, sodass der Kaufpreis damit als angemessen beurteilt werden kann. Die Ausnahmeregelung des § 28 Abs. 3 BauGB findet somit keine Anwendung. Belastungen Das Grundstück ist in der II. Abteilung mit einer Grunddienstbarkeit (Anbau- und Auflagenrecht) für den jeweiligen Eigentümer von Flst. Nr. 63202 sowie einem Umlegungsvermerk (Umlegung „Oberer Säuterich“) belastet, welche vom Käufer übernommen werden. In der III. Abteilung ist das Grundstück mit zwei Grundpfandrechten (220.000,00 € und 60.000,00 €) belastet, die gelöscht werden. Beschluss: Antrag an den Hauptausschuss 1. Der Hauptausschuss nimmt die Ausführung der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt die Ausübung des Vorkaufsrechtes an dem auf Gemarkung Durlach gelegenen unbebauten Grundstück Nr. 63189/1 gem. § 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 5 i. V. m. Abs. 1 S. 3 BauGB zum vereinbarten Kaufpreis von 830.000,00 € (zzgl. Erwerbsneben- und Folgekosten) durch die Stadt Karlsruhe. 2. Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, hierfür alles Weitere zu veranlassen und die entsprechenden Erklärungen, die zum Eigentumsübergang auf die Stadt erforderlich sind, abzugeben

Schindweg Steiermärker Straße Hinteräcker Hinteräcker Whs Whs Whs Whs Whs Ghs Gar Whs Whs Whs Whs Whs Gar Btrg Btrg WGhs Schu Btrg Schu Schu Schu Btrg Schu BtrgBtrg Btrg Btrg Schu Gewhs WBtrg 15 14 18 22 16 2a 15a 16a 15b 15c 63188 62271 63196 62279 62275 63189 63197 63195 62276 62274 63202 63200 63199 63201 63203 62273 62280 63189/1 62272/1 62272/2 62210/1 62988 62282 63083 63194 62272 60091/1 ́ Hinteräcker Flurst.-Nr.: 63189/1 bei DIN A4 Maßstab: 1:1.000 Dieser Plan darf ohne Erlaubnis der Stadt Karlsruhe nicht vervielfältigt w erden. Änderungen un d Ein träge sind deu tlich als solche kenntlich zu m achen. Stadt Karlsruhe Planfertigung L1: Kellner Datum: 15.03.2021 Gemarkung Durlach Sachbearbeitung L1: Widmann Liegenschaftsamt

Gar Whs Btrg WGhs Schu Schu BtrgBtrg Btrg Schu Gewhs 22 16a 63188 62271 62275 63189 62274 63202 63200 63201 63203 62273 63189/1 62272/2 63199 62272/1 ́ Hinteräcker Flurst.-Nr.: 63189/1 bei DIN A4 Maßstab: 1:750 Dieser Plan darf ohne Erlaubnis der Stadt Karlsruhe nicht vervielfältigt w erden. Änderungen un d Ein träge sind deu tlich als solche kenntlich zu m achen. Stadt Karlsruhe Planfertigung L1: Kellner Datum: 15.03.2021 Gemarkung Durlach Sachbearbeitung L1: Widmann Liegenschaftsamt

Niederschrift 19. Sitzung Hauptausschuss 4. Mai 2021, 16:30 Uhr öffentlich Bürgerssaal, Rathaus Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 4. Punkt 4 der Tagesordnung: Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts an dem unbebauten Grundstück Nr. 63189/1 mit 1.914 m² Wohnbaufläche, Steiermärker Straße, Gemarkung Dur- lach Vorlage: 2021/0513 Beschluss: 1. Der Hauptausschuss nimmt die Ausführung der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt die Ausübung des Vorkaufsrechtes an dem auf Gemarkung Durlach gelegenen unbebauten Grundstück Nr. 63189/1 gem. § 24 Abs. 1 S. 1 Ziff. 5 i. V. m. Abs. 1 S. 3 BauGB zum vereinbar- ten Kaufpreis von 830.000,00 € (zzgl. Erwerbsneben- und Folgekosten) durch die Stadt Karls- ruhe. 2. Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, hierfür alles Weitere zu veranlassen und die entspre- chenden Erklärungen, die zum Eigentumsübergang auf die Stadt erforderlich sind, abzugeben Abstimmungsergebnis: Einstimmig zugestimmt Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 4 zur Behandlung auf. Erste Bürgermeisterin Luczak-Schwarz führt aus, es handle sich hier um gesetzliche Vorkaufs- rechte, bei denen keine Abwendungsmöglichkeit bestehe. Diese Rechte wolle man zum einen auf der Grundlage ausüben, dass es ein Umlegungsgebiet sei, und zum zweiten, dass es sich um eine Fläche im Flächennutzungsplan handle. Man benötige diese Fläche, da man in diesem Bebau- ungsplan lediglich 16 % an öffentlichen Flächen habe. Um die Einwurfsfläche im Umlegungsge- biet im Bereich der Grundstücke für städtische Einrichtungen, Kita, Pflegeheim sowie für geför- derten öffentlichen Wohnraum erfüllen zu können, benötige man zusätzliche Flächen. Der Käufer habe über seinen Anwalt ein Schreiben übermittelt, in dem er darum bitte, dieses Vorkaufsrecht nicht auszuüben, weil er dort selber Wohnraum erstellen möchte. Es sei die Ent- scheidung der Stadt Karlsruhe, ob sie diese gesetzlichen Vorkaufsrechte ausübe. Der Käufer habe – 2 – die Möglichkeit, das Rechtsverfahren gegen eine entsprechende Entscheidung herbeizuführen. Die Empfehlung der Stadt sei, das Vorkaufsrecht auszuüben. Der Vorsitzende fügt hinzu, es handle sich um einen Verkaufsfall, bei dem die Stadt dann der neue Käufer sei. Man nutze die Möglichkeiten des Vorkaufsrechts, wenn es sich durch einen Ver- kaufsfall ergebe. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD) merkt an, in der Vorlage werde argumentiert, dass es für die Umle- gung erforderlich sei, dass die Stadt mehr Flächen habe. Zum anderen habe die Stadt allein dadurch, dass dieses Verfahren schon begonnen habe, das Recht, hier anstelle des Käufers einzu- treten. Stadtrat Löffler (GRÜNE) unterstützt das Vorkaufsrecht. Um die Planungsziele zu realisieren, müsse der städtische Anteil an den Gesamtgrundstücken größer sein, weil man sonst nicht ein- mal die öffentlichen Verkehrsflächen herstellen könnte. Erste Bürgermeisterin Luczak-Schwarz entgegnet, es gebe gesetzliche Vorkaufsrechte, die im BauGB entsprechend geregelt seien. Diese seien in der Vorlage aufgeführt. Im Gegensatz zu den sanierungsrechtlichen oder städtebaurechtlichen Vorkaufsrechten gebe es nicht die Möglichkeit, dass der Käufer abwende. Das sei deswegen der Fall, weil man hier versuche, die Verpflichtungen zu erfüllen. Man habe derzeit als öffentliche Hand nur 16 % der dortigen Fläche. Das sei definitiv zu wenig, um die Flächen für die erforderlichen Straßen, für Kinderspielplätze, für die öffentli- chen Einrichtungen, die man dort ausweisen müsse nach Bebauungsplan, überhaupt belegen zu können. Dies sei Aufgabe der öffentlichen Hand; man müsse öffentliche Flächen ausweisen. Herr Eldracher (Liegenschaftsamt) ergänzt, die 16 % der Flächen beziehe sich auf Privatflächen. Es gehe um die Flächen für die öffentlichen Nutzung, beispielsweise die Kitafläche, die durch die Stadt bereitzustellen seien. Man benötige Flächenerwerbe, damit man diese Aufgaben abdecken könne. Der Vorsitzende präzisiert, der Eigentümer könne nicht durch die Ansage, er wolle selber ein Pflegeheim betreiben oder dort Wohnen vorsehen, dieses Vorkaufsrecht abwenden. Insofern sei nicht allein der Verweis auf den Straßenbau ausschlaggebend, sondern der Verweis, dass man sich die Option offenhalte wolle, die Grundstücke für Pflegeheimentwicklung, für öffentliches Bauen und anderes zu haben. Es gebe kein rechtliches Argument, das die Stadt hindere das Vor- kaufsrecht zu ziehen. Nachdem keine weiteren Wortmeldungen vorliegen, lässt er über die Vorlage abstimmen. Er stellt einstimmige Zustimmung fest. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt – Ratsangelegenheiten – 10. Mai 2021