Zukunft von stadteigenen Wohngebäuden und strategische Weiterentwicklung der Volkswohnung GmbH“

Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier SPD-Gemeinderatsfraktion Eingang: 27.01.2021 Vorlage Nr.: 2021/0080 Zukunft von stadteigenen Wohngebäuden und strategische Weiterentwicklung der Volkswohnung GmbH Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 23.02.2021 19 x Hauptausschuss 09.03.2021 2 x 1. Die Stadtverwaltung stellt dar, wie zukünftig mit sanierungsbedürftigen stadteigenen kleineren Wohnhäusern/Wohnungen verfahren werden soll. 2. Mittelfristig entwickelt sie eine Strategie, wie die Gebäude an die Volkswohnung GmbH verkauft werden können. 3. Darüber hinaus weist sie die Volkswohnung an, eine Strategie zum Aufkauf von Bestandsgebäuden, insbesondere Einzelobjekten, zu entwickeln. Begründung Im Stadtgebiet stehen zahlreiche kleinere Wohnhäuser und Wohnungen in Eigenvermietung der Stadt. Diese Wohnungen sind teilweise in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Damit die Stadt als Vermieterin ihrer Fürsorgepflicht und ihrer Vorreiterrolle bei der energetischen Sanierung gerecht wird, dürfen die Bestandswohnungen bei den Sanierungsbemühungen nicht vergessen werden. Sollte die Stadtverwaltung mittelfristig planen, diese Objekte zu verkaufen, muss sichergestellt werden, dass sozialverträgliche Mieten erhalten bleiben und vertraglich auch langfristig gebunden sind. Dies kann nur durch den Verkauf an die Volkswohnung GmbH sichergestellt werden. In Karlsruhe sind Flächen zur Entwicklung von mittleren bis großen Wohnraumschaffungen knapp. Deshalb ist es wichtig, dass die Volkswohnung GmbH noch aktiver als bisher Einzelobjekte erwirbt. Das sichert nicht nur die Zukunftsfähigkeit der Gesellschaft und damit den sozialen Wohnungsmarkt in Karlsruhe, sondern kann auch helfen, der Gentrifizierung von Stadtteilen entgegenzuwirken. Deshalb soll die Volkswohnung GmbH als Teil ihrer zukünftigen strategischen Auslegung, auch das Geschäftsfeld „Erwerb von Einzelobjekten und Bestandsgebäuden“ bedienen. Unterzeichnet von: Parsa Marvi Dr. Anton Huber Michael Zeh

Stellungnahme zum Antrag Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier SPD-Gemeinderatsfraktion Vorlage Nr.: 2021/0080 Verantwortlich: Dez. 6 Dienststelle: VoWo Zukunft von stadteigenen Wohngebäuden und strategische Weiterentwicklung der Volkswohnung GmbH Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 23.02.2021 19 x Hauptausschuss 09.03.2021 2 x Kurzfassung Der gezielte Ankauf städtischer Liegenschaften ist bereits Teil des Unternehmenskonzeptes der VOLKSWOHNUNG. Hierdurch bieten sich Bestandserweiterungspotenziale, die die VOLKSWOHNUNG strategisch nutzt. Ankaufsbereite Objekte werden dabei im Hinblick auf wirtschaftliche sowie technische Chancen und Risiken sorgfältig analysiert. Hierbei wird der notwendige Instandsetzungsbedarf bereits in unserer Wirtschaftlichkeitsberechnung eingepreist, um auch die Allokation knapper Ressourcen zu steuern. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen | Erträge (Zuschüsse und Ähnliches) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzüglich Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Ja ☐ Nein ☒ Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja ☐ Nein ☐ Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: ☐ Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) ☐ Umschichtungen innerhalb des Dezernates ☐ Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☒ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☒ Ja ☐ Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☒ Ja ☐ durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☒ Ja ☐ abgestimmt mit – 2 – Ergänzende Erläuterungen Der gezielte Ankauf städtischer Liegenschaften ist bereits Teil des Unternehmenskonzeptes der VOLKSWOHNUNG. Hierdurch bieten sich Bestandserweiterungspotenziale, die die VOLKSWOHNUNG strategisch nutzt. Ankaufsbereite Objekte werden dabei im Hinblick auf wirtschaftliche sowie technische Chancen und Risiken sorgfältig analysiert. Hierbei wird der notwendige Instandsetzungs-bedarf bereits in unserer Wirtschaftlichkeitsberechnung eingepreist, um auch die Allokation knapper Ressourcen zu steuern. Für einen Ankauf eignen sich insbesondere: - Grundstücke und Immobilien, die im Zusammenhang von vorhandenen baulichen Strukturen der VOLKSWOHNUNG stehen und somit Synergieeffekte in der Entwicklung genutzt und Mehrwerte geschaffen werden können. Hierzu zählen insbesondere die Gebiete - Nord-West-Stadt - Rintheim - Mühlburg - Oberreut - Durlach - Waldstadt - Daxlanden - Südstadt - Innenstadt - Innenstadt-Ost - Weststadt - Südweststadt - Bestandsimmobilien mit mindestens 3 Geschossen und einer WFL von mindestens 400 qm - Immobilien mit einem geringen Gewerbeanteil (nicht größer als 20% der Gesamtfläche) - Kleinere bis mittlere Einzelobjekte und Baulücken (mindestens 6 Wohneinheiten) in städtischer Lage, die sich z.B. für die Umsetzung von Wohnprojekten/Baugruppen eignen - Größere Stadtentwicklungsareale (z.B. Konversionen), bei denen die VOLKSWOHNUNG als Projektentwickler und Erschließungsträger agieren kann. Durch die Realisierung von bezahlbarem Wohnungsbau (zumindest auf Teilflächen) kann die VOLKSWOHNUNG hier als verlässlicher Bestandshalter den Wohnungsmarkt langfristig stabilisieren. Grundlage für einen Ankauf von Bestandsobjekten ist dabei eine ganzheitliche Quartierbetrachtung, die neben umfänglichen Modernisierungsmaßnahmen, möglichen Nachverdichtungs- und Neubaupotenzialen insbesondere auch energetische Modernisierungsansätze beinhaltet. Die an die VOLKSWOHNUNG gestellten Anforderungen können insbesondere dann erfüllt werden, wenn die Ankaufsobjekte im Zusammenhang mit bereits bestehenden Quartieren stehen – denn dann kann die VOLKSWOHNUNG auch lebendige Nachbarschaften gestalten, mit ihren Kundenbetreuern, Mieterservicebüros, den Hausmeistern und Gärtnern vor Ort präsent sein, und quartiersbezogene Angebote hinterlegen.

Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier SPD-Gemeinderatsfraktion Zukunft von stadteigenen Wohngebäuden und strategische Weiterentwicklung der Volkswohnung GmbH Vorlage Nr.: 2021/0080 Verantwortlich: Dez. 6 Dienststelle: VoWo Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 23.02.2021 X Hauptausschuss 09.03.2021 2 X Kurzfassung Der gezielte Ankauf städtischer Liegenschaften ist bereits Teil des Unternehmenskonzeptes der VOLKSWOHNUNG. Hierdurch bieten sich Bestandserweiterungspotenziale, die die VOLKSWOHNUNG strategisch nutzt. Ankaufsbereite Objekte werden dabei im Hinblick auf wirtschaftliche sowie technische Chancen und Risiken sorgfältig analysiert. Hierbei wird der notwendige Instandsetzungsbedarf bereits in unserer Wirtschaftlichkeitsberechnung eingepreist, um auch die Allokation knapper Ressourcen zu steuern. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen | Erträge (Zuschüsse und Ähnliches) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzüglich Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Ja ☐ Nein ☐ Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja ☐ Nein ☐ Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: ☐ Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) ☐ Umschichtungen innerhalb des Dezernates ☐ Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☐ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☐ Ja ☐ Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☐ Ja ☐ durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☐ Ja ☐ abgestimmt mit Stellungnahme zum Antrag – 2 – Ergänzende Erläuterungen Der gezielte Ankauf städtischer Liegenschaften ist bereits Teil des Unternehmenskonzeptes der VOLKSWOHNUNG. Hierdurch bieten sich Bestandserweiterungspotenziale, die die VOLKSWOHNUNG strategisch nutzt. Ankaufsbereite Objekte werden dabei im Hinblick auf wirtschaftliche sowie technische Chancen und Risiken sorgfältig analysiert. Hierbei wird der notwendige Instandsetzungsbedarf bereits in unserer Wirtschaftlichkeitsberechnung eingepreist, um auch die Allokation knapper Ressourcen zu steuern. Konkret ergaben sich in der Vergangenheit folgende Potentiale: 2009 wurde mit Zustimmung des Gemeinderats der städtische Immobilienbestand im Bereich des innerstädtischen Straßendreiecks Kaiserstraße – Kapellenstraße/Kriegsstraße – Adlerstraße an die VOLKSWOHNUNG verkauft. Dabei handelte es sich um 33 Objekte mit 275 Wohnungen und 35 Gewerbeeinheiten. (15,9 Mio. Euro) In einer 2. Tranche erfolgte ebenfalls mit Zustimmung des Gemeinderats der Verkauf von weiteren 9 Objekten im Bereich der weiteren Innenstadt (z. B. Kaiserstraße, Karlstraße, Zähringerstraße), die als nicht betriebsnotwendig für die originäre Aufgabenerfüllung der Stadtverwaltung bewertet wurden. Objekte, welche zur Aufgabenerfüllung erforderlich waren bzw. sind, hat die Stadtverwaltung in ihrem Bestand behalten (z. B. auch Hausmeisterwohnungen u. ä.). In den Bereichen der Ortsverwaltungen (z. B. Durlach, Grötzingen, Neureut) wurden ebenfalls Objekte geprüft, jedoch haben sich hier die Ortschaftsräte gegen die entsprechenden Verkäufe ausgesprochen. Die Stadtverwaltung steht seit vielen Jahren mit der VOLKSWOHNUNG sowohl auf Arbeits- als auch auf Leitungsebene in regelmäßigem Austausch. Die VOLKSWOHNUNG konnte daher für die Umsetzung ihrer Vorhaben beispielsweise städtische Flächen in Rintheim, in Oberreut und in der Waldstadt erwerben. Zudem kamen durch diese Kontakte auch Verhandlungen zustande, so dass die VOLKSWOHNUNG bezüglich des Anwesens Kriegsstr. 200 mit der BImA verhandelt und das ehemalige Commerzbank- Gebäude in der Lammstraße/Ecke Hebelstraße erwerben konnte. Grundsätzlich eignen sich für einen Ankauf insbesondere: - Grundstücke und Immobilien, die im Zusammenhang von vorhandenen baulichen Strukturen der VOLKSWOHNUNG stehen und somit Synergieeffekte in der Entwicklung genutzt und Mehrwerte geschaffen werden können. Hierzu zählen insbesondere die Gebiete - Nord-West-Stadt - Rintheim - Mühlburg - Oberreut - Durlach - Waldstadt - Daxlanden - Südstadt – 3 – - Innenstadt - Innenstadt-Ost - Weststadt - Südweststadt - Bestandsimmobilien mit mindestens 3 Geschossen und einer WFL von mindestens 400 qm - Immobilien mit einem geringen Gewerbeanteil (nicht größer als 20% der Gesamtfläche) - Kleinere bis mittlere Einzelobjekte und Baulücken (mindestens 6 Wohneinheiten) in städtischer Lage, die sich z.B. für die Umsetzung von Wohnprojekten/Baugruppen eignen - Größere Stadtentwicklungsareale (z.B. Konversionen), bei denen die VOLKSWOHNUNG als Projektentwickler und Erschließungsträger agieren kann. Durch die Realisierung von bezahlbarem Wohnungsbau (zumindest auf Teilflächen) kann die VOLKSWOHNUNG hier als verlässlicher Bestandshalter den Wohnungsmarkt langfristig stabilisieren. Grundlage für einen Ankauf von Bestandsobjekten ist dabei eine ganzheitliche Quartierbetrachtung, die neben umfänglichen Modernisierungsmaßnahmen, möglichen Nachverdichtungs- und Neubaupotenzialen insbesondere auch energetische Modernisierungsansätze beinhaltet. Die an die VOLKSWOHNUNG gestellten Anforderungen können insbesondere dann erfüllt werden, wenn die Ankaufsobjekte im Zusammenhang mit bereits bestehenden Quartieren stehen – denn dann kann die VOLKSWOHNUNG auch lebendige Nachbarschaften gestalten, mit ihren Kundenbetreuern, Mieterservicebüros, den Hausmeistern und Gärtnern vor Ort präsent sein, und quartiersbezogene Angebote hinterlegen. Streubesitz und kleinteilige Strukturen hingegen binden überproportional interne Ressourcen, insbesondere wenn es sich um stark sanierungsbedürftige Bestände handelt. Die erhöhten Sanierungsherausforderungen, auch im Hinblick auf eine energetische Modernisierung, erschweren die langfristige Sanierungsstrategie der VOLKSWOHNUNG und müssten mit einem erhöhten Einsatz von Ressourcen behoben werden. Der Ankauf von Teileigentum oder einzelner Wohnungen ist daher nicht im Fokus der Betrachtung. Sind jedoch die o.g. Kriterien zum Ankauf von Bestandsgebäuden erfüllt, nutzt die VOLKSWOHNUNG die Bestandserweiterungspotentiale strategisch, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und ihrem Auftrag gerecht zu werden.

Niederschrift 17. Sitzung Hauptausschuss 9. März 2021, 16:30 Uhr öffentlich Bürgerssaal, Rathaus Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 2. Punkt 2 der Tagesordnung: Zukunft von stadteigenen Wohngebäuden und strategische Weiter- entwicklung der Volkswohnung GmbH 2.0 Antrag: SPD Vorlage: 2021/0080 2.1 Anfrage: GRÜNE Vorlage: 2021/0257 Beschluss: Kenntnisnahme Abstimmungsergebnis: Keine Abstimmung Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 2 und 2.1 zur Behandlung auf. Stadtrat Löffler (GRÜNE) dankt für die Information. Nun gehe es darum, ob die Volkswohnung ihre eigenen Beschlüsse ändert und ggf. die kleineren Wohnungen in das Portfolio mitaufgenom- men werden. Er würde sich wünschen, dass mit diesen Wohnungen eine Perspektive aufgezeigt werde, zum Beispiel in Zusammenhang mit Sanierungsgebieten. Stadtrat Pfannkuch (CDU) stellt fest, dass das Gros der kleinen Immobilien bereits in einem früheren Verfahren an die Volkswohnung übertragen worden sei. Grundsätzlich sei anzustreben, dass sich die Volkswohnung in die Quartiere mit Entwicklungspotenzial hineinbegibt um Struktur- verbesserungen zu erzielen. Mit dem Thema Baugruppen- und Wohnobjekte müsse man sich nun intensiver befassen und dies weiterverfolgen. Stadtrat Kalmbach (FW|FÜR) lobt die sehr gute Arbeit der Volkswohnung. Erste Bürgermeisterin Luczak-Schwarz teilt auf Nachfrage von Stadtrat Marvi (SPD) mit, dass die Stadt Karlsruhe alle Wohnungen im Rahmen früherer Stabilisierungsprozesse an die Volkswoh- nung verkauft habe. Die in der Stellungnahme aufgeführten Immobilien entstammen einer – 2 – Abmietung. Die Volkswohnung müsse sich zum einen selbst auf dem Markt umsehen, es bestehe jedoch auch ein enger Austausch. Zum Thema Sanierungsgebiete berichtet sie, dass es sich um ein stumpfes Schwert handele. Vorhandene Vorkaufsrechte könnten mit dem Abschluss einer Abwendungsvereinbarung und der Unterwerfung der Sanierungsziele ausgehebelt werden. Die potentiellen Käufer würden sich gerne den Sanierungszielen unterwerfen, da somit auch Förder- gelder akquiriert werden könnten. Stadtrat Hock (FDP) sieht einen Nachholbedarf bei den Tiny-Häusern. Der Vorsitzende stellt fest, dass wenig Potential am Markt zum Kauf von Mietwohnungen vor- handen sei. Er schlägt vor, eine Öffentlichkeitskampagne zu machen. Er träume davon, dass es auch viele Mieterinnen und Mieter gebe, die die betagten Vermieterinnen und Vermieter auffor- dern sich mit einer Aufkaufsoption zu beschäftigen. Dadurch bestehe die Möglichkeit, den Miete- rinnen und Mieter langfristigen Schutz zukommen zu lassen und auch über Kompensationen si- cherzustellen, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer, weiter in gesichertem Eigentum ver- bleiben können, auch wenn sie ihre eigentliche Immobilie schon abgegeben haben. Es müssen zwei Wege gegangen werden: Es müsse stärker im Besitz von Mehrfamilienhäusern gekommen werden, es müsse aber auch das Portfolio um Eigentum bereinigt werden wo die Verwaltung hö- here Kosten verursache als der Nutzen. Den Vorschlag von Stadtrat Cramer (KAL/Die PARTEI), die Werderstraße 57 als Ateliers für Künstlerinnen und Künstler zu nutzen, nehme er gerne auf. Er stellt, nachdem keine weiteren Wortmeldungen vorliegen, die Erledigung des Antrags fest. Er schließt die öffentliche Sitzung um 17:01 Uhr. Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten- 25. März 2021