Mietspiegel für Karlsruhe

Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Mietspiegel für Karlsruhe DIE LINKE.-Gemeinderatsfraktion Eingang: 17.11.2020 Vorlage Nr.: 2020/1319 Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 17.11.2020 8.1 ☒ ☐ Der Gemeinderat möge beschließen, 1. Der Mietspiegel wird neu ermittelt. Das bei dem vorliegenden Entwurf neu eingefügte Kriterium der Zentralität fließt nicht in die Aufstellung des Mietspiegels ein. 2. Die Stadtverwaltung stellt in einer Arbeitsgruppe dar, inwieweit sie einen Einfluss auf die Aufstellung eines Mietspiegels hat und welche Effekte die Auswahl der Kriterien bezüglich der resultierenden Ergebnisse haben kann. Insbesondere sind hierbei positive Auswirkungen für die Mieter*innen in Karlsruhe und mögliche mietpreisdämpfende Effekte zu berücksichtigen. Begründung: Zu 1. Der Mietspiegel hat eine große Bedeutung für die Entwicklung des Mietniveaus einer Stadt, weil von diesem die „ortsüblichen Vergleichsmieten abgeleitet werden, die wiederum für die Mietpreisbildung bedeutend sind. Für den Karlsruher Mietspiegel 2021 wurde das Verfahren u.a. zur Einstufung der Lage erweitert. Neben der sogenannten „Mikrolage im näheren Wohnumfeld“ wurde „erstmalig der Aspekt der Zentralität, also der Nähe zum Stadtzentrum, als Makrolage berücksichtigt. Damit folgt Karlsruhe den Empfehlungen der gif-Mietspiegelkommission für die Erfassung des Merkmals Lage bei qualifizierten Mietspiegeln.“ Dieser Aspekt führt in der Konsequenz dazu, dass innenstadtnahe Lagen, das beinhaltet Lagen, wie beispielsweise Innenstadt-Ost und Südstadt allein aufgrund ihrer Zentralität als höherwertiger eingestuft werden als bislang und dementsprechend eine Höherklassifizierung im Mietspiegel und damit höher angesetzte Mieten im Mietspiegel resultieren. Dies konterkariert die Bemühungen des Bundes, der über die neue gesetzliche Vorgabe einen längeren Bewertungsraum (Änderung von 4 auf 6 Jahre) anzusetzen, das ausdrückliche Ziel verfolgt hat, über den Mietspiegel preisdämpfend auf die Mietpreisentwicklung einzuwirken. Die Einführung des Kriteriums der „Zentralität“ konterkariert auch das erklärte Ziel der Stadt Karlsruhe, dass aktuell mit dem Einstieg in Maßnahmen und Verfahren, wie Leerstandsmanagement und Milieuschutzsatzung, gerade und beispielhaft in Stadtteilen wie Innenstadt-Ost und Südstadt, das Ziel verfolgt preisgünstige Wohnungen zu erhalten und einen Änderungsantrag – 2 – Mietpreisanstieg zu begrenzen. Die Kriterien zur Aufstellung eines Mietspiegels der Stadt Karlsruhe sollten, wo nicht vom Gesetzgeber fest vorgegeben, sich an diesem Ziel orientieren. Die Änderung der Berechnung wurde empfohlen von der gif-Mietspiegelkommision. Auch wenn in dieser Kommission einzelne Hochschulen mitarbeiten, stellt die gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) ganz offensichtlich – die Fördermitglieder sind eine fast reine Ansammlung der deutschen Immobilienwirtschaft - eine Lobby-Organisation der Immobilienwirtschaft dar, deren Ziel erklärtermaßen steigende Mieten sind. Zu 2. Die Aufstellung eines Mietspiegels ist ein Instrument, um vermittelt über die Auswahl von Kriterien, Einfluss auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu nehmen. Dies wird ausdrücklich bestätigt durch die ausdrücklichen Zielbestimmung des Bundes, mit der Änderung des Bewertungszeitraums von Neumieten und Mietveränderung, preisdämpfend einzuwirken. Die Stadtverwaltung wird aufgefordert Effekte bei der Erarbeitung eines Mietspiegels zu prüfen und in einer Arbeitsgruppe den Gemeinderatsfraktionen detailliert darzustellen. Bei weiteren Aufstellungen von Mietspiegeln für Karlsruhe sind die Ziele der Stadt hinsichtlich der Entwicklung des Mietwohnungsmarktes vorab zu benennen und Spielräume bei der Zusammenstellung der Kriterien entsprechend dieser Ziele zu nutzen. Unterzeichnet von: Mathilde Göttel Lukas Bimmerle

Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Mietspiegel für Karlsruhe DIE LINKE.-Gemeinderatsfraktion Vorlage Nr.: 2020/1319 Gremium Termin TOP ö nö Gemeinderat 17. November 2020 8.1 ☒ ☐ Kurzfassung Die Verwaltung empfiehlt, den Antrag abzulehnen. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen | Erträge (Zuschüsse und Ähnliches) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzüglich Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Ja ☐ Nein ☐ Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja ☐ Nein ☐ Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: ☐ Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) ☐ Umschichtungen innerhalb des Dezernates ☐ Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein ☐ Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein ☐ Ja ☐ Korridorthema Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein ☐ Ja ☐ durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein ☐ Ja ☐ abgestimmt mit Stellungnahme zum Änderungsantrag – 2 – Ergänzende Erläuterungen Zu 1: Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die nach der gesetzlichen Definition aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden ist. Gemäß den anerkannten Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR) ist die Lage dabei ein sachgerechtes Wohnwertmerkmal, dessen Einfluss sehr stark von den regionalen Besonderheiten abhängt. Bereits 2015 haben wissenschaftliche Analysen der BBSR ergeben, dass die Mieten in zentralen Lagen der deutschen Großstädte stärker steigen als am Stadtrand. Deshalb werden in zahlreichen Großstädten (zum Beispiel Frankfurt, Bonn, Augsburg, Berlin, München, Koblenz, Ludwigshafen am Rhein, Münster, Regensburg, Braunschweig, Stuttgart) die Nähe zum Stadtzentrum und damit die Zentralität bei der Lagebewertung im Mietspiegel berücksichtigt. Auch in Karlsruhe hat sich die Zentralität als nachweislich preisrelevant beim Mietpreis erwiesen. Die Mieten in den zentralen Lagen sind tatsächlich deutlich höher als für Vergleichsobjekte in anderen Lagen des Stadtgebietes. Eine objektive Darstellung der tatsächlich gezahlten Mieten hat diese Tatsache einzubeziehen. Zu 2.: Ein qualifizierter Mietspiegel, wie er in Karlsruhe seit Jahren erfolgreich erstellt wird, muss gemäß § 558d BGB nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Dies erfordert absolute Objektivität bei der Datenerhebung und Auswertung der Daten und verbietet jegliche Einflussnahme. Ein Mietspiegel ist kein politisches Steuerungsinstrument, sondern ein Mietspiegel bildet das Mietniveau ab, das ortsüblich tatsächlich bezahlt wird. Bei der Auswertung werden alle erfragten Kriterien auf ihre Preisrelevanz hin untersucht. Jedes Kriterium wird in der regressionsanalytischen Auswertung auf seine Preisrelevanz hin untersucht und – wenn nachweisbar – nachweisbar als preislicher Abschlag oder Zuschlag im Mietspiegel berücksichtigt. Somit sind auch alle nachweislich preisdämpfenden Merkmale im Mietspiegel berücksichtigt. Diese wurden im Arbeitskreis Mietspiegel detailliert bezüglich ihrer Preisrelevanz besprochen und anerkannt. Eine objektive wissenschaftliche Vorgehensweise verbietet jegliche Selektion ungewünschter oder gewünschter Merkmale.