Mietspiegel für die Stadt Karlsruhe 2021

Stadt Karlsruhe Der Oberbürgermeister INFORMATIONSVORLAGE Vorlage Nr.: Verantwortlich: 2020/1234 Dez. 2 Mietspiegel für die Stadt Karlsruhe 2021 Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Gemeinderat 17.11.2020 8 X Beschlussantrag Der Mietspiegel 2021 wird von den Vertreterinnen und Vertretern der Mieter (Mieterverein Karlsruhe e. V.) und Vermieter (Haus & Grund Karlsruhe e. V.) sowie der Wohnungsunterneh- men und -genossenschaften (vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobi- lienunternehmen e. V.) als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt. Der Gemeinderat nimmt von dem vorliegenden Mietspiegel für die Stadt Karlsruhe Kenntnis und erkennt ihn als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB an. Der Mietspiegel 2021 tritt am 1. Januar 2021 in Kraft. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maß- nahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzügl. Fol- geerträge und Folgeeinsparungen) Ja Nein 7.000 Euro pro Jahr 7.000 Euro pro Jahr Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja Nein Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) Umschichtungen innerhalb des Dezernates Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu IQ-relevant X Nein Ja Korridorthema: Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) X Nein Ja durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften X Nein Ja abgestimmt mit Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Zusammenfassung Der Mietspiegel 2021 wurde mit den Vertreterinnen und Vertretern der Mieter, Vermieter sowie der Wohnungsunternehmen und -genossenschaften in 2020 erarbeitet und dann als qualifizier- ter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt. Die gesetzliche Novellierung der Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre hatte in Karlsruhe eine leicht preisgedämpfende Wir- kung, wie vom Gesetzgeber beabsichtigt. Das durchschnittliche Mietpreisniveau des Mietspie- gels 2021 unter Berücksichtigung des 6-Jahres-Zeitraums liegt in Karlsruhe bei 8,38 Euro. Eine Vergleichsrechnung unter Berücksichtigung des bislang gültigen 4-Jahres-Zeitraums ergab ein mittleres Preisniveau von 8,60 Euro je m² Wohnfläche. In den vergangenen vier Jahren (von April 2016 bis April 2020) stieg die Nettokaltmiete um insgesamt 14,5 % beziehungsweise durchschnittlich um 3,4 % pro Jahr. Im baden-württembergischen Städtevergleich liegt Karlsru- he mit 8,38 Euro je m² Wohnfläche weiterhin im Mittelfeld. Bei der Neuerstellung des Mietspiegels haben sich solche Wohnwertmerkmale preislich abgebil- det, die den Komfort einer Wohnung erhöhen, die Barrierefreiheit ermöglichen oder zusätzliche energetische und klimatische Verbesserungen mit sich bringen. Hier können deutlich höhere Preise verlangt werden. Neben der energetischen Ausstattung der Wohnung besitzt auch die energetische Beschaffenheit des Gebäudes einen nachweisbaren Einfluss auf den Mietpreis. Beteiligte an der Mietspiegelerstellung: Die vorliegende fünfte Ausgabe des qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Karlsruhe wurde von der Statistikstelle des Amts für Stadtentwicklung in Zusammenarbeit mit dem Liegen- schaftsamt und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sowie mit den Interessenverbän- den der Mieter und Vermieter nach wissenschaftlichen Methoden und Grundsätzen neu erstellt. In einem kleinen Arbeitskreis wurde der Fragebogen gegenüber der letzten Neuerstellung 2016/2017 vor allem durch zusätzliche Fragen zur Wohnungsausstattung erweitert und – basie- rend auf Erfahrungen aus der Anwendung – angepasst. Der kleine Arbeitskreis besteht neben Mitarbeitenden der Statistikstelle des Amts für Stadtent- wicklung sowie des Liegenschaftsamtes aus Vertreterinnen und Vertretern des Mietervereins Karlsruhe e. V., Haus & Grund Karlsruhe e. V., der Geschäftsstelle des örtlichen Gutachteraus- schusses, des Fachgebiets Immobilienwirtschaft des Karlsruher Instituts für Technologie (KIT), der Justiz sowie drei Vertreterinnen und Vertretern der örtlichen Wohnungsbaugenossenschaf- ten und –unternehmen. Die Arbeitsergebnisse des kleinen Arbeitskreises wurden dann im großen Arbeitskreis Mietspie- gel endgültig festgelegt. Der große Arbeitskreis Mietspiegel setzt sich aus Vertreterinnen und Vertretern folgender Institutionen zusammen: Haus & Grund Karlsruhe e. V., Mieterverein Karlsruhe e. V., Volkswohnung GmbH, Mieter- und Bauverein Karlsruhe eG, Gartenstadt Karlsruhe eG, Ardensia eG, Hardtwaldsiedlung Karlsruhe eG Baugenossenschaft, Neusiedlung Durlach eG Baugenossenschaft, SVG Wohnen eG Stutt- gart, VdK-Baugenossenschaft Baden-Württemberg eG Stuttgart, BEWOG Beamten- Wohnungsgesellschaft Dr. Buschmann KG Geschäftsstelle Karlsruhe, Genossenschaft für Woh- nungsbau Karlsruhe 1921 eG, FLÜWO Bauen Wohnen eG, Vonovia SE, Baugemeinschaft Ettlin- gen, vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Ergänzende Erläuterungen Seite 3 Stuttgart, Landgericht Karlsruhe, Fachgebiet Immobilienwirtschaft des KIT, Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermittlungen in Karlsruhe, Liegen- schaftsamt sowie Amt für Stadtentwicklung der Stadt Karlsruhe. In seiner Abschlusssitzung am 16. Oktober 2020 hat der große Arbeitskreis Mietspiegel den nun vorliegenden qualifizierten Mietspiegel einstimmig akzeptiert und nach § 558d BGB anerkannt. Methode: Der Karlsruher Mietspiegel 2021 wurde nach wissenschaftlichen Grundsätzen und Methoden (Regressionsmietspiegel) erstellt. Er basiert auf einer repräsentativen Stichprobe bei nicht preis- gebundenen Wohnungen im Stadtgebiet, bei der von Ende März bis Mitte Mai 2020 repräsen- tativ ausgewählte Mieter- und Vermieterhaushalte schriftlich befragt wurden. Von den rund 22.000 angeschriebenen Mieterhaushalten sowie von den 5.000 Vermieterfragebogen ergab sich ein Rücklauf von insgesamt 5.740 ausgefüllten Fragebogen. Dabei durften aufgrund der gesetzlichen Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 558 Abs. 2 BGB) lediglich Wohnungen für den Mietspiegel berücksichtigt werden, die in den letzten sechs Jahren neu vermietet wur- den oder eine Mietpreisveränderung erfahren haben. Insgesamt konnten 4.700 mietspiegelrelevante Objekte, davon 4.533 Wohnungen und 167 Einfamilienhäuser, im Karlsruher Stadtgebiet in die regressionsanalytische Auswertung einfließen. Dies entspricht 4,5 % des Karlsruher Mietwohnungsbestandes. Aus der nachfolgenden Tabelle wird ersichtlich, dass dieser Anteil in anderen Großstädten teilweise deutlich darunter liegt und Karlsruhe damit über eine solide Datenbasis verfügt. Datenbestände für die Mietspiegelauswertung in anderen Großstädten Mietspiegel Datenbestand für Mietspiegel Mietwohnungen (GWZ 2011) Anteil berücksichtigter Wohnungen am Miet- wohnungsbestand Bevölkerung 2019 Berlin 2019 11.391 1.523.854 0,7 3.669.491 München 2019 3.140 555.200 0,6 1.484.226 Stuttgart 2017 3.595 198.393 1,8 635.911 Dresden 2019 3.981 238.301 1,7 556.780 Bonn 2020 3.450 108.275 3,2 329.673 Karlsruhe 2021 4.700 104.976 4,5 312.060 Augsburg 2017 2.530 93.357 2,7 296.582 Kiel 2017 1.736 94.291 1,8 246.794 Freiburg 2017 2.500 77.787 3,2 231.195 Repräsentativität: Bei der Auswahl der zu berücksichtigenden Datensätze wurde auf die Repräsentativität hinsicht- lich des Baualters, der Verteilung im Stadtgebiet sowie hinsichtlich der Eigentümerstruktur ge- achtet (28,6 % im Eigentum von Wohnungsunternehmen und -genossenschaften, 71,4 % im Eigentum privater und sonstiger Vermieter). Die nachfolgenden Grafiken verdeutlichen die dem Mietspiegel zugrunde liegende repräsentative Struktur der einbezogenen Mietwohnungen in Karlsruhe nach der Eigentümerstruktur, der Verteilung nach der Baujahresklasse der Gebäude sowie der Verteilung auf die Stadtteile. Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Ergänzende Erläuterungen Seite 5 Ergänzende Erläuterungen Seite 6 Aufbau des Mietspiegels: Bei dem Karlsruher Mietspiegel handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, da er nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien erstellt sowie von den Interes- senverbänden der Mieter und Vermieter anerkannt wurde. In Teil I – Wohnungen (ohne Einfa- milienhäuser) enthält der qualifizierte Mietspiegel die ortsüblichen Vergleichsmieten für Woh- nungen in Mehrfamilienhäusern (zwei und mehr Wohnungen) und basiert auf der Auswertung von 4.533 Wohnungen. Teil II – Einfamilienhäuser gibt einen Überblick über die ortsüblichen Mietpreise für Einfamilien- häuser unter Berücksichtigung von 167 mietspiegelrelevanten Objekten. Aufgrund der geringen Fallzahl ist Teil II – Einfamilienhäuser ein einfacher Mietspiegel. Er weist dennoch Orientierungs- werte aus, die auf der gleichen Berechnungsmethode beruhen wie die in Teil I angegebenen Werte für Wohnungen. Mietbegriff und Mietpreisspannen: Bei den im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmieten handelt es sich um Netto- kaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat in Euro (für die Überlassung des leeren Wohnraums ohne Nebenkosten). Angegeben sind Mietpreisspannen. Damit wird Besonderhei- ten der einzelnen Wohnungen Rechnung getragen, wie zum Beispiel dem qualitativen Zustand der Ausstattung in der Wohnung oder den im Mietspiegel nicht aufgelisteten Wohnwertmerk- malen des Objektes. Gleiches gilt für Flächen- beziehungsweise Baualtersunterschiede von Wohnungen, die dem gleichen Tabellenfeld zugeordnet sind. Bei der Berechnung der Mietpreis- spannen wurde die übliche 2/3-Spanne zugrunde gelegt, das heißt zwischen dem jeweils nied- rigsten und höchsten Wert eines Feldes liegen zwei Drittel aller Werte. Jeweils ein Sechstel der Fälle am oberen und unteren Ende der Mietenskala wurden gekappt und so die üblichen Miet- werte ermittelt. Die Angaben beziehen sich auf den Stand April 2020. Bei den mietspiegelrelevanten Wohnungen in Karlsruhe lag das Nettokaltmietenniveau im Mittel bei 8,38 Euro pro Quadratmeter. In den vergangenen vier Jahren (von April 2016 bis April 2020) konnte eine Preisentwicklung von insgesamt 14,5 % beziehungsweise durchschnittlich 3,4 % pro Jahr beobachtet werden. Städtevergleich Im regionalen Städtevergleich liegt Karlsruhe aktuell im Mittelfeld und weist als attraktive Groß- stadt und Hochschulstandort dennoch ein vergleichsweise moderates Mietpreisniveau auf. In Stuttgart wird auf Grundlage von vorläufigen Berechnungen mit einem Überschreiten der 10- Euro-Marke bei der durchschnittlichen Nettokaltmiete im demnächst erscheinenden Stuttgarter Mietspiegel 2021 gerechnet. Mannheim und Freiburg befinden sich aktuell ebenfalls in der Neuerstellung, hier liegen jedoch noch keine neueren Werte vor. Ergänzende Erläuterungen Seite 7 Durchschnittsmieten im Städtevergleich Änderung des Vergleichszeitraums durch den Gesetzgeber Am 21. Dezember 2019 wurde das Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete verkündet (BGBl I Nr. 52 S. 2911), mit dem der in § 558 Abs. 2 BGB bisher festgelegte vierjährige Betrachtungszeitraum für die Ermittlung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete auf sechs Jahre erweitert wurde. Das Gesetz trat am 1. Januar 2020 in Kraft. Unterschiede bei den durchschnittlichen Nettokaltmietpreisen durch die Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre Ergänzende Erläuterungen Seite 8 Das durchschnittliche Mietpreisniveau des Mietspiegels 2021 unter Berücksichtigung des 6- Jahres-Zeitraums liegt in Karlsruhe bei 8,38 Euro. Eine Vergleichsrechnung unter Berücksichti- gung des bislang gültigen 4-Jahres-Zeitraums ergab ein mittleres Preisniveau von 8,60 Euro je m² Wohnfläche. Die vom Gesetzgeber beabsichtigte preisdämpfende Wirkung ist erkennbar und liegt bei durchschnittlich 22 Cent pro m² Nettokaltmiete, schwankt aber je nach Woh- nungssegment zwischen 36 Cent bei kleinen Objekten bis 30 m²Wohnfläche und 16 Cent pro m² bei größeren Wohnungen zwischen 91und 120 m² Fläche. Handhabung: Der klar strukturierte Aufbau der Mietspiegelbroschüre wurde beibehalten, um den Nutzerinnen und Nutzern weiterhin eine leichte Handhabung bei der Einordnung eines Objektes zu ermögli- chen. Die Ermittlung der ortsüblichen Nettokaltmiete ergibt sich aus vier aufeinander aufbauen- den Schritten: Der Eingruppierung der Wohnung nach dem Baujahr, der Einstufung der Woh- nungslage und der Ausstattung (einschließlich der Berücksichtigung der energetischen Beschaf- fenheit des Gebäudes) sowie der Eingruppierung der Wohnungsgröße. Einziges Ziel dieses vier- stufigen Ablaufes ist die Auswahl des im jeweiligen Einzelfall relevanten Tabellenfeldes in den Übersichten über die ortsüblichen Nettokaltmieten. Der Nutzer kann somit in vier leicht abzuar- beitenden Schritten die für seine Wohnung im zugehörigen Tabellenfeld abzulesende Spanne der ortsüblichen Nettokaltmiete ermitteln. Für die Einstufung der Lage und der Ausstattung der Wohnung wurde jeweils ein Punktekatalog erarbeitet, der nur Variablen berücksichtigt, die sich nachweislich auf den Mietpreis am Karlsru- her Wohnungsmarkt auswirken. Die Punktekataloge dienen ausschließlich dazu, die Wohnung einer Lage- beziehungsweise Ausstattungskategorie zuzuordnen. Die Punktwerte der einzelnen Aspekte bilden die mittels mathematisch-statistischer Analysen ermittelten realen preislichen Abweichungen vom jeweiligen Standard ab. Sie spiegeln keine bautechnische oder materialbe- zogene Wertigkeit der Merkmale untereinander wider. Nicht alle abgefragten Wohnungsmerkmale haben sich bei der anschließenden Auswertung als mietpreisbildend erwiesen. Ließ sich kein Einfluss auf die Miethöhe nachweisen, wurden die Merkmale auch nicht in die Punktekataloge für Lage und Ausstattung aufgenommen. Sie kön- nen im Einzelfall jedoch über die Mietpreisspannen berücksichtigt werden. Bei den Merkmalen, die keinen gesicherten Preiseinfluss erkennen ließen, handelt es sich in der Regel um Dinge, die entweder keine Besonderheit mehr darstellen (zum Beispiel Rollläden zur Verdunkelung der Wohnung), oder selten beziehungsweise nicht ortsüblich sind (zum Beispiel vom Vermieter zusätzlich gestellter Kamin- oder Kachelofen). Dass allerdings Mängel einer Wohnung, die gefühlt preissenkend auf die Miete wirken müssten, nicht immer eine Preisrele- vanz haben, ist vornehmlich auf den engen Wohnungsmarkt und die hohe Nachfrage zurückzu- führen. Hierdurch lassen sich auch für Wohnungen mit Defiziten oder Mängeln (zum Beispiel fehlende Keller - oder Abstellräume) hohe Mietpreise erzielen, die den Nachteil preislich im Ver- gleich zu Wohnungen ohne diese Mängel nicht mehr abbilden. Verbessertes Lagemodell Für den Karlsruher Mietspiegel 2021 wurde das Verfahren zur Einstufung der Lage erweitert und verbessert. Bei der Lagekategorisierung wurde bisher neben der Lage einer Wohnung in- nerhalb des Gebäudes sowie den Besonderheiten des Gebäudes selbst ausschließlich die Lage- qualität des Gebäudes nach der Einstufung durch den örtlichen Gutachterausschuss zu Grunde Ergänzende Erläuterungen Seite 9 gelegt. Diese Mikrolage einer Adresse bezieht sich auf das nähere Wohnumfeld und berücksich- tigt Einflussgrößen wie die vorhandene Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Belastungen, Stra- ßenbild, Straßengrün oder das Image einer Gegend. Allerdings zeichnete sich in Karlsruhe – wie in anderen deutschen Großstädten auch – in den letzten Jahren ab, dass die Mietpreise im Zent- rum stärker steigen als am Stadtrand. Deshalb wurde neben der Mikrolage im näheren Woh- numfeld erstmalig der Aspekt der Zentralität, also der Nähe zum Stadtzentrum, als Makrolage berücksichtigt. Damit folgt Karlsruhe den Empfehlungen der gif-Mietspiegelkommission für die Erfassung des Merkmals Lage bei qualifizierten Mietspiegeln. Um die Makrolage objektiv und wissenschaftlich zu beschreiben, wurde eine vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR) erarbeitete und bundesweit vergleichbare Stadtteiltypisierung aus dem Projekt „Innerstädtische Raumbeobachtung – IRB“ zu Grunde gelegt; die Stadt Karlsruhe ist seit über 25 Jahren Mitglied bei diesem Projekt. Auf der Basis städtebaulicher und soziodemographischer Indikatoren wurde das Karlsruher Stadtgebiet in fünf unterschiedliche Zentralitätszonen eingeteilt, die sich bei der Überprüfung auf ihre Tauglichkeit für den Mietspiegel als signifikant preisrelevant erwiesen ha- ben. Bei dem neuen Lagemodell des Karlsruher Mietspiegels 2021 werden nunmehr die Makrolage (Zentralitätszone) und die Mikrolage (Lagequalität laut Gutachterausschuss) gleichermaßen be- rücksichtigt. Das Ergebnis aus der Kombination von Makro- und Mikrolage sind insgesamt fünf Lagetypen L1 bis L5. Sie besitzen nicht nur einen nachweisbaren Einfluss auf die Mietpreise, sondern lagebedingte Preisunterschiede werden über die neuen Lagetypen auch deutlicher ab- gebildet. Der jeweilige Lagetyp eines Gebäudes kann dem Adressverzeichnis im Anhang des Mietspiegels (Anlage 2) entnommen werden. Lagemodell des Karlsruher Mietspiegels 2021 Nach wie vor berücksichtigt werden für die Lageeinstufung auch die Besonderheiten des Ge- bäudes als solches, also die Lage auf dem Grundstück, der Gebäudetyp (Zweifamilienhaus, klei- nere oder größere Mehrfamilienhäuser, Hochhaus, Wohn-/Geschäftshaus) sowie Denkmal- Ergänzende Erläuterungen Seite 10 schutzaspekte. Ebenso fließt die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes als wichtiger Wohnwertaspekt weiterhin in die Lagekategorisierung mit ein. Erstmals in der Auswertung berücksichtigt wurde auch die Lärmbelastung (24 Stunden-Werte für Straßenlärm und Straßenbahnlärm). Hierfür wurden die Lärmwerte adressbezogen jedem Datensatz zugespielt. Analog zu den Ergebnissen aus dem aktuellen Frankfurter Mietspiegel konnte jedoch auch in Karlsruhe für die Lärmbelastung keine signifikante Preisrelevanz nachge- wiesen werden, auch nicht für solche Wohnungen, die im Bereich einer gesundheitsschädlichen Lärmbelastung liegen. Eine Erklärung hierfür ist der angespannte Wohnungsmarkt, wodurch qualitative Aspekte einer Wohnung preislich in den Hintergrund treten. Der über das verbesserte Modell erkennbare größere preisliche Einfluss der Lage machte die Erweiterung der Lagekategorien von bislang drei auf fünf Kategorien erforderlich. Aufgrund dieser umfangreichen Anpassungen ist der Mietspiegel 2021 nicht mehr unmittelbar mit den früheren Karlsruher Mietspiegeln vergleichbar. Neuerungen bei der Ausstattung Bei der Neuerstellung des Mietspiegels haben sich von den zusätzlichen Ausstattungskriterien solche Wohnwertmerkmale preislich abgebildet, die den Komfort einer Wohnung erhöhen be- ziehungsweise zusätzliche energetische und klimatische Verbesserungen mit sich bringen. Für barrierefreie oder rollstuhlgerechte Wohnungen ergab sich erstmals ein nachweisbarer Ein- fluss auf den durchschnittlich gezahlten Mietpreis. Gleiches gilt bei Komfortmerkmalen wie bei- spielsweise eine Klimaanlage, eine im Sommer kühlende Fußbodentemperierung oder Verschat- tungsmöglichkeiten wie Jalousien oder eine Markise. Ortsüblich werden für Mietwohnungen, welche diese den Wohnwert verbessernden Ausstattungsdetails aufweisen, deutlich höhere Preise verlangt, weshalb diese Merkmale neu in den Punktekatalog für die Ausstattung aufge- nommen wurden. Ebenfalls preislich wirkt sich aus, wenn die energetische Ausstattung durch Fenster mit Drei- fach-Wärmeschutzverglasung, die eine gute Wärme- und Schallisolierung bewirken, verbessert wird. Der Einsatz von erneuerbaren Energieträgern für Heizung und/oder Warmwasseraufberei- tung bildet sich aktuell stärker ab als noch vor vier Jahren. Energetische Beschaffenheit: Neben der energetischen Ausstattung der Wohnung besitzt auch die energetische Beschaffen- heit des Gebäudes einen nachweisbaren Einfluss auf den Mietpreis. Nachdem bei der Auswer- tung für den Mietspiegel 2017 lediglich die Energiekennwerte aus den Energieausweisen zu aussagekräftigen Ergebnissen geführt hatten und Energieausweise mittlerweile weiter verbreitet sind, wurde bei der jetzigen Neuerstellung ausschließlich auf dieser Basis die Preisrelevanz der energetische Beschaffenheit der Gebäude untersucht. Ein signifikanter Zusammenhang zwischen der energetischen Beschaffenheit des Gebäudes und der Höhe der Nettokaltmiete konnte vor allem in den Fällen nachgewiesen werden, in denen Altbauten nicht wesentlich oder gar nicht modernisiert wurden. Für Wohnungen in solchen Gebäuden weist der Mietspiegel einen Preisabschlag gegenüber Objekten in Gebäuden mit einem besseren energetischen Standard aus. Bei den Einfamilienhäusern in Teil II des Mietspie- Ergänzende Erläuterungen Seite 11 gels hat sich der Preiseinfluss der energetischen Beschaffenheit des Gebäudes deutlicher und auch für neuere Baualtersklassen nachweisen lassen, weshalb sich hier die energetische Be- schaffenheit im Punktekatalog zur Bestimmung der Ausstattung preislich differenzierter abbil- det. Datenschutz und Neuerstellung: Die Erstellung des Mietspiegels erfolgte in der abgeschotteten Statistikstelle beim Amt für Stadtentwicklung. Dem Datenschutz wurde hierdurch in besonderem Maße Rechnung getra- gen. Der qualifizierte Mietspiegel muss im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden. Veröffentlichung und Verkauf: Über den Pressedienst wird die Bevölkerung in den Medien über die Veröffentlichung des Miet- spiegels informiert. Der Mietspiegel kann kostenlos über die städtische Homepage als pdf-Datei abgerufen werden. Darüber hinaus wird der Mietspiegel in gedruckter Form als Broschüre beim Amt für Stadtentwicklung, dem Liegenschaftsamt, dem Stadtamt Durlach, den Ortsverwaltun- gen, beim Mieterverein Karlsruhe e. V. sowie bei Haus & Grund Karlsruhe e. V. zum Verkauf angeboten. Die Bestellung der Broschüre in gedruckter Form und Bezahlung ist auch online über die städtische Homepage möglich. Im Rahmen der Umsetzung des HSPKa-Maßnahmenpakets 1 hat der Gemeinderat in seiner Sit- zung am 26. April 2016 beschlossen, dass im Rahmen der zweijährigen Fortschreibung des Mietspiegels die Schutzgebühr ab dem 1. Januar 2017 um jeweils 0,50 Euro pro Mietspiegel erhöht wird. Somit ergibt sich für den Mietspiegel 2021 ein Verkaufspreis von 7,50 Euro. Im Falle einer eintretenden Steuerpflicht gilt der genannte Betrag als Nettobetrag. Die Preisgestaltung erfolgte unter Berücksichtigung der Verkaufspreise für Mietspiegel ver- gleichbarer Städte in Baden-Württemberg und wurde von dem Arbeitskreis Mietspiegel akzep- tiert. Der Verkaufspreis für den Mietspiegel beträgt in Freiburg 7,40 Euro, in Heilbronn 6,50 Euro, in Ludwigsburg 6,00 Euro, in Pforzheim 8,00 Euro und in Stuttgart 6,50 Euro. Auf Be- schluss des Gemeinderates wird der jeweils aktuelle Karlsruher Mietspiegel seit 1. Januar 2019 zudem allen Interessierten in digitaler Form kostenlos über die Webseite der Stadt Karlsruhe zur Verfügung gestellt. Beschluss: Antrag an den Gemeinderat Der Mietspiegel 2021 wird von den Vertreterinnen und Vertretern der Mieter (Mieterverein- Karlsruhe e. V.) und Vermieter (Haus & Grund Karlsruhe e. V.) sowie der Wohnungsunterneh- men und -genossenschaften (vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobi- lienunternehmen e. V.) als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt. Der Gemeinderat nimmt von dem vorliegenden Mietspiegel für die Stadt Karlsruhe Kenntnis und erkennt ihn als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB an. Der Mietspiegel 2021 tritt am 1. Januar 2021 in Kraft.

Niederschrift 17. Plenarsitzung des Gemeinderates 17. November 2020, 15:30 Uhr öffentlich Bürgersaal, Rathaus am Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 11. Punkt 8 der Tagesordnung: Mietspiegel für die Stadt Karlsruhe 2021 Vorlage: 2020/1234 dazu: Änderungsantrag: DIE LINKE. Vorlage: 2020/1319 Beschluss: Der Mietspiegel 2021 wird von den Vertreterinnen und Vertretern der Mieter (Mieterverein- Karlsruhe e. V.) und Vermieter (Haus & Grund Karlsruhe e. V.) sowie der Wohnungsunterneh- men und -genossenschaften (vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobi- lienunternehmen e. V.) als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB anerkannt. Der Gemeinderat nimmt von dem vorliegenden Mietspiegel für die Stadt Karlsruhe Kenntnis und erkennt ihn als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB an. Der Mietspiegel 2021 tritt am 1. Januar 2021 in Kraft. Abstimmungsergebnis: Vorlage: mehrheitlich angenommen (42 JA-Stimmen, 2 NEIN-Stimmen, 2 Enthaltungen) Änderungsantrag, Ziffer 1: mehrheitlich abgelehnt (5 JA-Stimmen, 41 NEIN-Stimmen) Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 8 zur Behandlung auf. Stadtrat Borner (GRÜNE): Was heißt eigentlich qualifizierter Mietspiegel? Ein Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, die Daten werden repräsentativ erhoben und nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden ausgewertet. Trotzdem gibt es immer wieder Kritik an der Erstellung von Mietspiegeln, wie z. B. an den zu kurzen Bemessungszeiträumen von Vergleichsmieten, die als Grundlage für einen Mietspiegel dienen. Mietverträge, die sich innerhalb dieses Zeitraums nicht verändert haben, spielen auch keine Rolle. Diskutiert wird auch eine breite Auskunftspflicht von Vermieterinnen und Vermietern über Miethöhen, die die Grundlage für eine deutlich breitere Datenlage wäre. Diese Probleme können wir jedoch nur in – 2 – Berlin regeln. Deswegen will ich mich jetzt auf unsere kommunalen Handlungsspielräume be- schränken. Um die Mieten in Karlsruhe stabil und sozialverträglich zu halten, braucht es weiterhin Anstren- gungen in sozialen Wohnbau in Karlsruhe. Hier setzen wir auf die Volkswohnung. Wir können uns eine erhöhte Sozialbauquote sehr gut vorstellen. Selbstverständlich immer mit dem Blick auf eine gute Durchmischung im Quartier. Auslaufende Sozialbindungen müssen wie bisher, wenn möglich, verlängert werden. Auch günstigen barrierefreien Wohnraum sollten wir weiter- hin im Blick behalten und unsere Anstrengungen am besten noch deutlich erhöhen. Wir ver- sprechen uns auch Effekte, wenn wir so weit wie möglich genossenschaftliches Wohnen unter- stützen. Wie ich bereits erwähnte habe, können viele Probleme jedoch nur in Berlin gelöst wer- den. Wenn Sie daher Lust auf faire Mieten haben, lege ich Ihnen zum nächstmöglichen Termin oder Zeitpunkt einen Regierungswechsel in Berlin ans Herz. Damit es zu keinen Missverständ- nissen kommt, ich meine damit die Bundesregierung. Zum Änderungsantrag der LINKEN, der mir gerade eine Stunde vor der Sitzung zugegangen ist. Es sind interessante Thesen, über die es sicherlich mal lohnt, nachzudenken. Leider war mir der Zeitraum deutlich zu kurz und ich schlage daher vor, diese Gedankengänge in einem Ausschuss zu vertiefen. Zum Schluss kommend, ich möchte mich bei allen Akteuren und Akteurinnen be- danken, die zur Erstellung des Mietspiegels beigetragen haben. Stadtrat Pfannkuch (CDU): Wir machen jetzt schon zum X-ten Mal dieses Spiel der Fortschrei- bung des Mietspiegels. Die gesetzlichen Grundlagen sollten eigentlich bekannt sein, auch wenn Sie in Ermangelung kommunalpolitischer Fantasie immer mal wieder auf bundespolitische The- men ausschweifen. Das hilft aber hier auch wieder nichts. Vielleicht machen Sie das dann an der richtigen Stelle und ersparen uns das. Das nächste ist, auch die Volkswohnung können Sie nicht mit dem Mietspiegel zu irgendeinem Verhalten anregen oder dieses verhindern. Schön wäre es, wenn wir mit Mietspiegeln auch die freie Wirtschaft zu mehr Aktivität bringen, aber ich fürchte, gerade das Gegenteil ist der Fall. Wir haben den Mietspiegel, deshalb diskutiere ich darüber nicht. Wir schreiben ihn jetzt und das ist vielleicht bemerkenswert, zum ersten Mal statt auf vier Jahre, auf sechs Jahre fort. Übrigens, für alle, die sich erhoffen, dass der Mietspiegel zu einer Mietpreisdämpfung führt, das ist das Signal dafür, dass es eben nicht so ist. Also, es gibt auch Fachleute in diesem Land, die diese Mietspiegel wegen Mieterhöhungen nicht als das Gelbe vom Ei ansehen. Ich glaube, hier in Karlsruhe haben wir das noch gut im Griff, so dass wir keinen Notstand ausrufen müssen. In- sofern können wir mit diesem Mietspiegel gut leben. Stadtrat Huber (SPD): Das Karlsruher Mietniveau befindet sich im Vergleich zu den anderen ba- den-württembergischen Großstädten in Mittelfeld, was sich aber gleich relativiert, wenn man bedenkt, dass natürlich das Mietniveau in den Städten ohnehin schon sehr hoch ist. Wohnraum wird teurer, auch in Karlsruhe, das hat die Beschlussvorlage heute gezeigt. Im Schnitt waren dies in den vergangenen drei Jahren pro Jahr 3,4 Prozent. Wenn man das inflationsbereinigt sieht, sind wir immer noch einer reinen Steigerung von ungefähr zwei bis drei Prozent. Das be- trifft – und das ist uns glaube ich allen klar – natürlich den einkommensschwachen Teil unserer Gesellschaft, kinderreiche Familien, Alleinerziehende, Rentnerinnen und Rentner und Studie- rende. Menschen, die ohnehin schon einen großen Teil ihres Einkommens für Mieten – 3 – ausgeben, werden so über Dauer, natürlich noch stärker belastet und durch die fehlende Kauf- kraft sinkt natürlich auch deren Möglichkeit an Teilhabe an unserem gesellschaftlichen Leben. Deswegen ist es für uns als SPD natürlich essenziell wichtig, dass wir auf allen politischen Ebe- nen darauf hinwirken, die Mietpreissteigerung zu reduzieren. Wir als Kommune haben Hand- lungsspielraum, wir haben Handlungsspielraum vor allem durch die Volkswohnung, Michael Borner hat es ja schon erwähnt. Wir haben aber auch Spielraum bei Förderung wie durch z. B. KaWof oder KAI. Der von Ihnen, sehr geehrte Bürgermeisterin Luczak-Schwarz unlängst wieder ins Spiel gebrachten Abschöpfung der möglichen Überschüsse der Volkswohnung zum Aus- gleich des städtischen Haushalts, stehen wir als SPD in der Vergangenheit und auch in der Zu- kunft natürlich nicht nur kritisch gegenüber, sondern lehnen wir strikt ab. Ich möchte zum Schluss noch etwas zu dem LINKEN Antrag sagen, der natürlich äußerst spät eingegangen ist, das vielleicht als allererster Kritikpunkt. Als zweiter Kritikpunkt, aber nicht nur heute spät gekommen ist, sondern generell etwas spät kommt. Denn heute ist der Tag, an dem wir den Mietspiegel verabschieden wollen und heute ist nicht der Tag, wo wir über die Grunds- ätze, wie dieser zu erstellen ist, diskutieren können, das als erstes. Und als zweites, es ist ja jetzt auch mittlerweile die Stellungnahme der Verwaltung da, die noch mal klar aufzeigt, dass es ein gesetzlich festgeschriebenes Instrument ist, das uns nicht erlaubt, da politischen Einfluss drauf zu nehmen, so gerne wir es vielleicht manchmal täten. Da schließe ich mich sogar den Worten meines Vorredners Pfannkuch an. Stadtrat Schnell (AfD): Ich begrüße diesen Mietspiegel, und er tut das, was er soll, nämlich die Mietsituation in Karlsruhe widerspiegeln. Und er scheint mir von der Repräsentativität sehr gut und auch die Kriterien, wie z. B. die Zentralität, die hier mit reinspielt, sind wichtig und richtig, dass man diese abbildet. Zu dem Antrag der LINKEN muss ich sagen, der Mietspiegel soll eben die Realität widerspiegeln und kein politisches Instrument sein, um niedrigere Mieten auf dem Markt zu machen. Dafür gibt es andere Möglichkeiten, aber der Mietspiegel ist eine rein sach- basierte Informationsvorlage und sollte kein politisches Instrument sein. Stadtrat Jooß (FDP): Der neue aktuelle Mietspiegel ist für Karlsruhe da. Dank an den Mieterver- ein Haus und Grund und die Wohnungsbaugenossenschaften und natürlich auch an das Amt für Stadtentwicklung. Dieses Werk orientiert sich an Alter, Lage, Ausstattung, Energieeffizienz und Wohnungsgröße. Es ist ein tolles Angebot für Mieter und Vermieter zur Mietpreisbildung. Nicht Mietpreisbindung, sondern Mietpreisbildung, möchte ich ganz deutlich sagen. Er zeigt aber der linken Seite auch, dass die Mietpreise in Karlsruhe nicht unendlich steigen. Wir haben hier in Karlsruhe gerade mal einen Anstieg von durchschnittlich per anno 3,4 %. Das wurde vorhin schon gesagt. Bundesweit ist er sogar noch viel niedriger, obwohl die Bau- und Bodenpreise we- sentlich stärker gestiegen sind. Wir brauchen also keine Mietpreisbremse, das ist kontraproduk- tiv. Wir brauchen mehr Wohnungen, und wir beschließen nachher den Kauf für Wohnungen für die Volkswohnung, wodurch wir wieder das Angebot erheblich steigern können. Dieses Werk ist auch stark marktregulierend und deswegen für alle Karlsruher ein Gewinn. Stadträtin Göttel (DIE LINKE.): Der Mietspiegel hat eine große Bedeutung für das Mietniveau unserer Stadt. Immerhin bildet die darin ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete eine Grundlage für Mieterhöhe einer Wohnung. Dass preisgebundene Wohnungen in der Erarbeitung nicht ein- bezogen werden, kann man nicht gut finden, aber das ist Verantwortungsbereich des Gesetzge- bers. Wo ich allerdings nicht mitgehen kann, ist, wie hier neuerdings die Einstufung der – 4 – Wohnungslage vorgenommen wird, was wiederum im Entscheidungsbereich der Stadt liegt, also eine politische Entscheidung, wenn nämlich diese Zentralität genauso gleich gewertet wird, wie die Makrolage der Wohnung. Und was ist das Ergebnis davon? Es ist eine drastische Auf- wertung innenstadtnaher Stadtteile. Ein paar Beispiele: 2019 war die Südstadt noch schlechte- res Mittelfeld. Jetzt plötzlich ist sie Toplage und zieht in der Attraktivität mit dem Geigersberg in Durlach gleich. Am drastischsten ist die Lage in den beiden Innenstadtquartieren. Vom schlech- ten bis schlechterem Mittelfeld auf einen Schlag auf 1-A-Lage, oder konkret, eine Wohnung in der Nähe der Brunnengasse oder in der Fritz-Erler-Straße hat laut diesem Mietspiegel eine ge- nauso attraktive Lage wie eine am Haydnplatz im Musikerviertel. Dieser Mietspiegel bedeutet für fast die gesamte Innenstadt auf einmal eine deutlich höhere örtliche Vergleichsmiete. Damit werden die großen Mietsteigerungen in der Innenstadt, die es in den letzten Jahren gab, nicht nur untermauert, sondern es wird auch als eine Begründung für weitere Erhöhungen Tür und Tor geöffnet. Und das, wohl gemerkt, nicht aufgrund gesetzgebe- rischer Rahmenbedingungen - ich kenne die Vorlage noch nicht, die die Verwaltung geschrieben hat -, sondern aufgrund von Entscheidungen, die hier lokal getroffen wurden und das auf Anra- ten eines Vereins wie dem GIF, in dem, von ein paar Hochschulen abgesehen, vor allem im Im- mobilieninvestment Tätige und Maklerorganisation sitzen, wie Immobilienscout 24, TK-Immobi- lien oder Union Invest, um nur ein paar Beispiele zu nennen. Die haben vielleicht die Interessen von den Investoren im Blick, aber ganz bestimmt nicht die von Mieter*innen. Und das konter- kariert eben auch die Bemühungen des Bundes, der über die neue gesetzliche Vorgabe eines längeren Bewertungszeitraumes das ausdrückliche Ziel verfolgt, über den Mietspiegel preis- dämpfend auf die Mietenwicklung einzuwirken. Der Mietspiegel ist nicht nur ein objektives Instrument, es ist auch ein politisches Instrument. Das darf man nicht vergessen, wenn der Bund es selbst so macht. Und diese Zielsetzung erwar- ten wir eben auch von einer Kommune, wenn sie in die Verhandlung mit Vermietern und Mie- tern geht. Und dieser Mietspiegel konterkariert unsere Bemühungen als Gemeinderat und auch die der Bürgergesellschaft der Südstadt dabei den Stadtteil als Südstadt für alle zu erhalten und generell bezahlbares Wohnen in der Innenstadt zu ermöglichen und Verdrängung aus der In- nenstadt zu stoppen. Innenstadtnahes Wohnen darf kein Luxus sein. Stadtrat Kalmbach (FW|FÜR): Ich kann mich gut entsinnen, als dieser erste Mietspiegel raus- kam, da hatten wir die große Befürchtung, dass es ein richtiger Preistreiber wird. Und jetzt kann man sagen, das ist er nicht geworden, sondern er ist ein gutes Instrument, finde ich, in unserer Hand. Wir müssen ihn lesen. Ich möchte bloß ein Beispiel nennen, ich habe gerade einen neuen Mietvertrag gekriegt von meinem alten Vermieter und dann sind wir das durchgegangen, den Mietspiegel haben wir richtig durchexerziert, wie er funktioniert. Dann hat er einen Preis raus- bekommen zwischen 7 und 10 Euro pro Quadratmeter und dann hat er 7 Euro pro Quadratme- ter für mich rausgesucht. Also, es gibt durchaus Menschen, die nicht immer alles ausnutzen. Es gibt sicher auch das andere Extrem. Das gebe ich zu. Aber wir dürfen nicht von vornherein un- terstellen, dass alle Vermieter eben nur das Maximale rausholen wollen. Das ist so nicht richtig. Ich fand es interessant beim Lesen des Mietspiegels, welche Informationen man rausziehen kann. Ich fand es interessant, dass wir im Mittelfeld liegen, dass wir eben nicht die teure Stadt sind. Wir jammern ja auch immer gerne in der Richtung. Wir sind nicht die teure Stadt im Miet- preisniveau pro Quadratmeter, sondern wir sind im Mittelfeld. Das muss man doch einmal wohlwollend und positiv festhalten. Man muss auch feststellen, dass wir eben im – 5 – Städtevergleich eben nur Mittelfeld sind. Wenn wir beim Fußball Mittelfeld wären, wäre das schon ganz gut, aber an der Stelle ist es eigentlich gut, dass wir nur Mittelfeld sind. Ich fand es auch interessant, über die Altersstruktur, aus den Daten, die wir erfassen können, dass wir aus der Altersstruktur der Gebäude etwas rauslesen kann und zwar, in den Jahren 2003 bis 2007, da sieht man, dass ganz wenig gebaut wurde. Und das sind die Sünden der Ver- gangenheit und unter dieser Zeit leiden wir heute noch, weil die Bautätigkeit damals so runter- gefahren worden ist, auch städtischerseits, und dem laufen wir heute noch nach. Deswegen kann man viel rauslesen, was handlungswirksam werden kann für heute. Deswegen, wir sind dankbar für den Mietspiegel und sagen, es ist ein gutes Instrument. Der Vorsitzende: Also, zum einen würde ich Ihnen vorschlagen, dass wir aus der Informations- vorlage eine Beschlussvorlage machen, weil wir nämlich nicht nur das zur Kenntnis nehmen, sondern auch anerkennen und dann müsste es auch eigentlich einen Beschluss geben, und das lässt auch zu, dass wir dann den Änderungsantrag hier jetzt aufrufen. Ich würde das Angebot gerne machen, dass man sich vor dem nächsten Mietspiegel noch mal über dieses Kriterium un- terhält, aber dass wir jetzt den Mietspiegel so hier auch in Kraft setzen, wie er jetzt eben er- stellt worden ist und es hier auch begründet wurde. Insofern stelle ich jetzt, Frau Stadträtin? Stadträtin Göttel (DIE LINKE.): Wir würden dann Ihrem Vorschlag folgen und unseren Antrag getrennt abstimmen lassen. Das sind zwei Punkte. Das ist, Punkt 1, den müssen wir heute ab- stimmen und der Punkt 2 wäre dann quasi das, was Sie vorgeschlagen haben. Der Vorsitzende: Dann rufe ich jetzt Ihren Änderungsantrag auf, aber nur die Ziffer 1. Das ist eine mehrheitliche Ablehnung. Die Ziffer 2 stelle ich nicht zur Abstimmung, denn da unterhalten wir uns dann rechtzeitig vor dem nächsten Mietspiegel darüber. Und jetzt kommt die eigentliche Informationsvorlage, die jetzt gerade eben eine Beschlussvorlage geworden ist, und ich bitte Sie um Ihr Votum. Das ist eine mehrheitliche Zustimmung, vielen Dank. Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten – 17. Dezember 2020