Verkauf 1. Grundstück Nr. 1867 mit 623 m², Zähringerstraße 11,13 und 2. Grundstück Nr. 1837 mit 977 m², Fasanenstraße 11 und städtischer Anteil an dem Erbbaurecht an dem Grundstück Nr. 1837 an die AWO Karlsruhe, Erbbauberechtigte:Ziffer 1: AWO Karls

Gedruckt auf 100 Prozent Recyclingpapier Verkauf 1. Grundstück Nr. 1867 mit 623 m², Zähringerstraße 11, 13 und 2. Grundstück Nr. 1837 mit 977 m², Fasanenstraße 11 und städtischer Anteil am Erbbaurecht an dem Grundstück Nr. 1837 an die AWO Karlsruhe, Erbbauberechtigte: Ziffer 1: AWO Karlsruhe gGmbH Ziffer 2: a) AWO Karlsruhe gGmbH 6.924/10.000 Anteil (Neubau) b) Stadt Karlsruhe 3.076/10.000 Anteil (Altbau) Vorlage Nr.: 2020/1161 Verantwortlich: Dez. 4 Beratungsfolge dieser Vorlage Gremium Termin TOP ö nö Ergebnis Hauptausschuss 19.01.2021 3 x ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ Beschlussantrag (Kurzfassung) Der Hauptausschuss genehmigt den Verkauf des Grundstücks Nr. 1867 mit 623 m² Gebäude- und Freifläche, Zähringerstraße 11, 13 sowie des Grundstücks Nr. 1837 mit 977 m² Gebäude- und Freifläche, Fasanenstraße 11 einschließlich des städtischen 3.076/10.000 Anteils an dem Erbbaurecht am Grundstück Nr. 1837 jeweils an die AWO gemeinnützige GmbH, Karlsruhe. Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, den entsprechenden Kaufvertrag abzuschließen. Finanzielle Auswirkungen Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen | Erträge (Zuschüsse und Ähnliches) Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzüglich Folgeerträge und Folgeeinsparungen) Ja x Nein ☐ 1.096.675,00 € Haushaltsmittel sind dauerhaft im Budget vorhanden Ja ☐ Nein ☐ Die Finanzierung wird auf Dauer wie folgt sichergestellt und ist in den ergänzenden Erläuterungen auszuführen: ☐ Durch Wegfall bestehender Aufgaben (Aufgabenkritik) ☐ Umschichtungen innerhalb des Dezernates ☐ Der Gemeinderat beschließt die Maßnahme im gesamtstädtischen Interesse und stimmt einer Etatisierung in den Folgejahren zu. CO 2 -Relevanz: Auswirkung auf den Klimaschutz Bei Ja: Begründung | Optimierung (im Text ergänzende Erläuterungen) Nein x Ja ☐ positiv ☐ negativ ☐ geringfügig ☐ erheblich ☐ IQ-relevant Nein x Ja ☐ Korridorthema Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO) Nein x Ja ☐ durchgeführt am Abstimmung mit städtischen Gesellschaften Nein x Ja ☐ abgestimmt mit Beschlussvorlage – 2 – – 3 – Ergänzende Erläuterungen Vorbemerkung: Auf dem städtischen Grundstück Nr. 1837, Fasanenstraße 11, befinden sich zwei Gebäudeteile, die durch einen gemeinsamen Eingang mit einem gemeinsamen Treppenhaus und gemeinsame Ver- und Entsorgungsleitungen verbunden sind. Zur Regelung dieser baulichen Sonderkonstruktion wurde an dem Grundstück Nr. 1837 mit 977 m² mit Erbbauvertrag 4 UR 581/79 vom 27. Juli 1979 ein Erbbaurecht zugunsten der AWO und zugunsten der Stadt mit folgenden Miteigentumsanteilen bestellt. a) AWO Karlsruhe gGmbH 6.924/10.000 Anteil (Neubau) b) Stadt Karlsruhe 3.076/10.000 Anteil (Altbau) Die Laufzeit des Erbbaurechts endet am 11.11.2054. Außerhalb des Erbbauvertrages wurde die Überlassung des durch die Stadt zur Verfügung gestellten Altbaus durch Mietvertrag geregelt. Die AWO ist für die Instandhaltung des Altbaus verantwortlich. Die Instandsetzungsmaßnahmen obliegen der Stadt als Eigentümerin des Gebäudes. Ziel des Amtes für Hochbau- und Gebäudewirtschaft ist es daher, sich vom Teilobjekt aus dem städtischen Portfolio zu trennen. Direkt an das Gebäude angebaut wurde die Pflegeinrichtung der AWO auf dem städtischen Grundstück Nr. 1867, Zähringer Straße 11, 13, an welchem mit Erbbauvertrag 3 UR 3336/81 vom 19. November 1981 ebenfalls ein Erbbaurecht zugunsten der AWO bestellt wurde. Die beiden Gebäudeteile auf dem Grundstück Nr. 1837 werden zusammen mit dem angrenzenden Gebäudekomplex auf dem Grundstück Nr. 1867 von der AWO als Seniorenzentrum (Pflegeheim und betreutes Wohnen) betrieben. Sie sind mit einem Durchgang im 1. Obergeschoss miteinander verbunden. Da die Gebäudesubstanz stark renovierungsbedürftig ist und auch die Vorgaben der Landesheimbauverordnung umzusetzen sind, soll das gesamte Objekt umfassend umgebaut und modernisiert werden (siehe Vorhaben). Neben dem städtischen Anteil am Erbbaurecht mit dem Grundstück Nr. 1837 soll nun auch noch das Grundstück Nr. 1867 zur Umsetzung der Gesamtmaßnahme an die AWO verkauft werden. Grundstück/Kaufgegenstand: Grundstück Nr. 1837 mit 977 m² Gebäude- und Freifläche, Fasanenstraße 11 sowie 3.076/10.000 Anteil an dem Erbbaurecht an dem Grundstück Nr. 1837 und Grundstück Nr. 1867 mit 623 m² Gebäude- und Freifläche, Zähringerstraße 11, 13 – 4 – Käufer: Die Grundstücke werden erworben von der AWO Karlsruhe gemeinnützige GmbH, Rahel-Strauß-Straße 2, 76137 Karlsruhe. Vorhaben: Aufgrund der Pflicht zur Umsetzung der Verordnung des Sozialministeriums zur baulichen Gestaltung von Heimen und zur Verbesserung der Wohnqualität in den Heimen Baden-Württembergs (LHeimBauVO) besteht für die AWO die Notwendigkeit, ein umfassendes Umbau- und Modernisierungskonzept umzusetzen. Der Umbau der Gebäude zu einem innerstädtischen Pflegeheim mit ausschließlich Pflegeplätzen (ca. 69 Stück) und einem Quartierscafé bindet die verschiedenen Gebäudeteile im Inneren zu einem Gebäudeensemble mit einem einheitlichen Erscheinungsbild zusammen. Die Bewohner werden in Wohngruppen von 10-12 Personen mit dezentralen Gemeinschaftsflächen leben, sie werden von Pflegekräften im Alltag unterstützt. Die Bewohnerzimmer gruppieren sich um einen Gemeinschaftsbereich mit einer Wohnküche. Eine neue Erschließung des Gesamtkomplexes (Karl-Siebert-Haus) erfolgt über einen gemeinsamen Eingang vom Fasanenplatz aus. Durch neue Aufzüge und Treppenanlagen wird der gesamte Gebäudekomplex barrierefrei. Das Erdgeschoss der Fasanenstraße 11 wird zu einem Quartierscafé mit barrierefreiem Zugang als quartiersbezogener Stadtteiltreff für die Bewohner des Pflegeheims sowie die Anwohner aus dem Stadtteil umgebaut. Die gesamten Umbaumaßnahmen sind unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes (Fassade am Fasanenplatz) vorgesehen. Kaufpreis: Der Kaufpreis beträgt insgesamt 1.096.675,00 € und setzt sich wie folgt zusammen: a) Grundstück Nr. 1837: Der Verkehrswert für das Grundstück Nr. 1837 beträgt gem. Verkehrswertkurzgutachten vom 27.10.2017 (Zeitpunkt: verbindliches Kaufangebot) 670,00 €/m². Verkehrswert 670,00 €/m² x 977 m² abzüglich Wege- und Leitungsrecht für die Stadt Karlsruhe: 648.000,00 € ./. 30% Abschlag (Gemeinbedarf Pflegeheim) 194.400,00 € Kaufpreis Grundstück: 453.600,00 € – 5 – b) Städtischer Anteil an dem Erbbaurecht: Der Verkehrswert für den 3.076/10.000 Miteigentumsanteil beträgt gem. Verkehrswertkurzgutachten vom 06.11.2017 316.000,00 €. Das Erwerbsangebot für das Grundstück Nr. 1837 sowie den städtischen Miteigentumsanteil an dem Erbbaurecht (auf Basis der Verkehrswerte vom Oktober/November 2017) hat die AWO im September 2018 angenommen. Seither wurden Vertragsverhandlungen geführt. Ein früherer Abschluss war aus überwiegenden Gründen, die der Stadt zuzurechnen sind (Stilllegung pneumatische Müllentsorgungsanlage, vordringliche Arbeiten, Personalengpass) nicht möglich. Aus Vertrauensschutzgründen verbleibt es daher beim o.g., ausgehandelten Kaufpreis für das Grundstück Nr. 1837 sowie den städtischen Anteil am Erbbaurecht. c) Grundstück Nr. 1867: Der Verkehrswert für das Grundstück Nr. 1867 beträgt gem. Verkehrswertkurzgutachten vom 12.11.2020 (Zeitpunkt: verbindliches Kaufangebot) 750,00 €/m². 750,00 €/m² x 623 m² = 467.250,00 € ./. 30% Abschlag (Gemeinbedarf Pflegeheim) 140.175,00 € Kaufpreis Grundstück : 327.075,00 € Finanzierung: Die Finanzierung des Vorhabens erscheint anhand der vorgelegten Unterlagen gesichert. CO 2 -Relevanz: Die Grundstücke sind bereits bebaut und werden innerhalb der bestehenden Gebäudehülle umgebaut. Da die Verhandlungen seit Jahren laufen, können keine energetischen Verpflichtungen gefordert werden, die über den gesetzlichen Standard hinausgehen (Altfall). Im Kaufvertrag zu sichernde Rechte: a. dingliches Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für die Stadt b. beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wegerecht für die Allgemeinheit), nur bei Grundstück Nr. 1837 c. beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Durchgangsrecht für die Eigentümergemeinschaft des Nachbargrundstücks Nr. 1840/12 zum Transport der Abfallbehälter), nur bei Grundstück Nr. 1837 d. je eine Grundschuld für die Stadt (Sicherung Kaufpreisabschlag) e. Nutzungsverpflichtung für 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit des Gebäudekomplexes (Pflegeheim) f. Vertragsstrafe – 6 – Beschluss: Antrag an den Hauptausschuss: Der Hauptausschuss genehmigt den Verkauf des Grundstücks Nr. 1867 mit 623 m² Gebäude- und Freifläche, Zähringerstraße 11, 13 sowie des Grundstücks Nr. 1837 mit 977 m² Gebäude- und Freifläche, Fasanenstraße 11 einschließlich des städtischen 3.076/10.000 Anteils an dem Erbbaurecht am Grundstück Nr. 1837 jeweils an die AWO gemeinnützige GmbH, Karlsruhe. Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, den entsprechenden Kaufvertrag abzuschließen.

Fasanenplatz Fasanenstraße Am Künstlerhaus Zähringerstraße 1850 1849 1879 1840 1866 1853 1837 1937 1927 1856 1926 1873 1925 1929 1274 1865 1848 1930 1854 1874 1875 1880 1878 1838 1839 1876 1928 1858 1867 1674 1675 1840/6 1929/1 1840/9 1840/7 1840/1 1840/8 1840/5 1840/10 1840/12 1840/11 4 3 8 9 6 7 47 24 28 51 20 16 11 55 34 36 13 57 15 32 38 51 12 53 20 13 18 49 26 14 30 11 17 1938 1935 1864 26/2 1 ́ Gemarkung Karlsruhe Planfertigung L1: Kellner Datum: 23.11.2020 Fasanenplatz 11 Zähringerstraße 11 u. 13 Gemarkung: Karlsruhe Sachbearbeitung L1: Kuttny Flurst.-Nr.: 1837; 1867 bei DIN A4 Maßstab: 1:500 Dieser Plan darf ohne Erlaubn is der Sta dt Karlsru he n ich t v ervielfältigt werden. Änderunge n un d Einträge sin d de utlich als solch e k enntlic h zu mac hen. Liegenschaftsamt Stadt Karlsruhe

Niederschrift 15. Sitzung Hauptausschuss 9. Januar 2021, 16:30 Uhr öffentlich Bürgerssaal, Rathaus Marktplatz Vorsitzender: Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup 3. Punkt 3 der Tagesordnung: Verkauf 1. Grundstück Nr. 1867 mit 623 m², Zähringerstraße 11,13 und 2. Grundstück Nr. 1837 mit 977 m², Fasanenstraße 11 und städtischer Anteil an dem Erb- baurecht an dem Grundstück Nr. 1837 an die AWO Karlsruhe, Erbbauberechtigte: Ziffer 1: AWO Karlsruhe gGmbH Ziffer 1: a) AWO Karlsruhe gGmbH 6.924/10.000 Anteil (Neubau) b) Stadt Karlsruhe 3.076/10.000 Anteil (Altbau) Vorlage: 2020/1161 Beschluss: Der Hauptausschuss genehmigt den Verkauf des Grundstücks Nr. 1867 mit 623 m² Gebäude- und Freifläche, Zähringerstraße 11, 13 sowie des Grundstücks Nr. 1837 mit 977 m² Gebäude- und Freifläche, Fasanenstraße 11 einschließlich des städtischen 3.076/10.000 Anteils an dem Erbbau- recht am Grundstück Nr. 1837 jeweils an die AWO gemeinnützige GmbH, Karlsruhe. Das Liegenschaftsamt wird ermächtigt, den entsprechenden Kaufvertrag abzuschließen. Abstimmungsergebnis: Einstimmig zugestimmt Der Vorsitzende ruft Tagesordnungspunkt 3 zur Behandlung auf. Er bekennt, man habe die ent- sprechenden Planunterlagen nicht mitgeliefert. Diese lägen nun auf dem Tisch. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD) möchte wissen, warum auf die Erbpacht verzichtet werde. Erste Bürgermeisterin Luczak-Schwarz antwortet, man habe schon sehr lange mit der AWO ver- handelt. Letztendlich sei es der einzige Lösungsansatz, um diese komplizierte Struktur in den Griff zu bekommen. Man habe gesagt, es mache Sinn, auf die Erbpacht zu verzichten und es hier zu vereinigen. – 2 – Herr Eldracher (Liegenschaftsamt) ergänzt, in diesem Fall gehe es hauptsächlich darum, dass durch die neue Pflegeheimverordnung des Landes Baden-Württemberg die AWO gezwungen sei, diesen gesamten Komplex umzubauen. Die Eigentumsstruktur sei sehr verschachtelt. Es handle sich um zwei Grundstücke. Bei einem der Grundstücke handle es sich um ein städtisches Grund- stück, bei welchem Erbpacht zugunsten der AWO vergeben sei. Zum anderen sei städtische Erb- baupacht an die AWO vergeben und an diese vermietet. Man sei froh, diese Verschachtelungen jetzt auflösen zu können, da man ansonsten als Stadt Karlsruhe verpflichtet sei, den ganzen Um- bau mitzufinanzieren. Es liege jetzt in der Hand der AWO, diese Pflegeeinrichtung insgesamt um- zubauen entsprechend der neuen Verordnung. Der Vorsitzende fügt hinzu, Erbbaurecht mache dann Sinn, wenn man nach Ablauf der Erbbau- rechtszeit als Stadt leichter die Möglichkeit habe, mit diesem Grundstück etwas anderes zu ma- chen. Befinde sich auf dem Grundstück ein Pflegeheim und man wolle als Stadt nach Ablauf der Erbbauzeit nicht mehr über Erbpacht vergeben, müsse man dem Besitzer des Pflegeheims nicht nur dieses ablösen, sondern anschließend auch entscheiden, was man mit dem Pflegeheim ma- che. Er könne sich nicht vorstellen, dass man in Zukunft Interesse habe, mitten in der Innenstadt ein Grundstück mit einem Pflegeheim zu bekommen. Es sei hier eine andere Situation als bei großen Gewerbegrundstücken. Wenn es hier möglich sei, trotz der neuen Landesheimverordnung einen bestehenden Standort zu sichern, überwiegten die Vorteile. Zudem komme man aus diesen Mischbesitzverhältnissen heraus. Stadtrat Dr. Schmidt (AfD) bedankt sich für die Ausführungen. Jedoch sehe er kein echtes Argu- ment. Man könne auch beim Erbbaurecht aus der Situation des Vermieters herauskommen, in- dem man einen neuen Vertrag aufsetze für beide Grundstücke. Dann hätte die AWO die Sicher- heit, für eine gewisse Zeit dieses Grundstück zu nutzen. Die Stadt hätte später die Möglichkeit, entweder die Erbpacht zu verlängern und die Nutzung durch die AWO fortzusetzen. Wenn die AWO sich entschließe, das Grundstück nicht weiter zu nutzen, hätte man die Möglichkeit, das Grundstück anderweitig zu nutzen. Er sehe Vorteile, wenn es in der Erbpacht der Stadt bliebe. Im Gemeinderat habe man beschlossen, generell Erbpacht anzuwenden. Erste Bürgermeisterin Luczak-Schwarz widerspricht. Man habe nicht beschlossen generell Erb- pacht anzuwenden. Man habe gesagt, dass es immer eine Einzelfallbetrachtung gebe. Bei den anstehenden umfassenden Neugebieten – Beispielsweise Zukunft Nord – werde nicht verkauft, sondern schwerpunktmäßig Erbpacht angewendet. Hier hätte es auch eine andere Möglichkeit gegeben. Die Abwägung aller Vor- und Nachteile ha- be die Verwaltung zu diesem Vorschlag gebracht. Für die Umsetzung des Gesamtprojekts sei dies die bessere Variante. Der Vorsitzende merkt an, wenn die AWO beschließe, das Pflegeheim aufzugeben und zu ver- kaufen, habe die Stadt ein Vorkaufsrecht. Dann könne man sich immer noch überlegen, ob man es zum Restwert erwerbe. Nachdem keine weiteren Wortmeldungen vorliegen, lässt er über die Vorlage abstimmen und stellt einstimmige Zustimmung fest. – 3 – Er schließt den öffentlichen Teil der Sitzung und bittet, die Nichtöffentlichkeit herzustellen. Schluss der öffentlichen Sitzung: 17:20 Uhr Zur Beurkundung: Die Schriftführerin: Hauptamt - Ratsangelegenheiten- 25. Januar 2021